ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Юкатан
פתח תקווה · תל אביב והערים הסובבות · ינואר 2025 – יוני 2025
עסקאות הדירות בפתח תקווה ירדו ב-24% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,544 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2025. ירידה של 24% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 26,543 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-26%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +36% בAmishav (15 עסקאות) ל-60% במחנה יהודה (35 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| Amishav | 15 | 11 | +36% |
| בר יהודה | 19 | 14 | +36% |
| Em Hamoshavot hadasha | 87 | 71 | +23% |
| עין גנים | 96 | 79 | +22% |
| נווה גנים | 23 | 19 | +21% |
| כפר גנים ג' | 28 | 27 | +4% |
| לב המושבה | 119 | 117 | +2% |
| המרכז השקט | 211 | 222 | -5% |
| הדר גנים | 33 | 35 | -6% |
| שיפר | 67 | 73 | -8% |
| נווה גן | 65 | 71 | -8% |
| גני הדר | 40 | 44 | -9% |
| קרול | 49 | 54 | -9% |
| קריית הרב סלומון | 22 | 28 | -21% |
| יוספטל | 17 | 23 | -26% |
| קרית אריה | 21 | 30 | -30% |
| אחדות | 27 | 39 | -31% |
| תקומה | 29 | 44 | -34% |
| הדר המושבות | 25 | 38 | -34% |
| שעריה | 59 | 93 | -37% |
| כפר גנים ב' | 23 | 41 | -44% |
| נווה מעוז | 19 | 36 | -47% |
| שיכון מפ"ם | 34 | 66 | -48% |
| רמת סיב | 92 | 195 | -53% |
| רמת ורבר | 45 | 102 | -56% |
| נווה עוז | 53 | 128 | -59% |
| כפר גנים א' | 31 | 75 | -59% |
| מחנה יהודה | 35 | 87 | -60% |
| שיכון הפועל המזרחי | 5 | 3 | — |
| כפר אברהם | 5 | 2 | — |
| כפר הבפטיסטים | 7 | 5 | — |
| חן הצפון | 5 | 2 | — |
| סגולה | 14 | 7 | — |
| קריית מטלון | 7 | 6 | — |
| קריית אלעזר | 8 | 6 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא ברמת סיב: 103 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 22% מכלל השינוי בעיר. מתוך 28 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 21 ירדו ו-7 עלו. חלק מהעיר עלה וחלק ירד. הממוצע, כרגיל, לא מספר את זה.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בפתח תקווה עמד על 26,543 ₪, ירידה של 2% מול 27,077 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 14 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 24,403 ₪ למ״ר מול 26,543 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
שוק היוקרה בפתח תקווה ושאר השוק נעים בכיוונים הפוכים
14 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.9% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,530 | 2,012 | -482 | -24% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 14 | 10 | +4 | +40% |
| סך הכול | 1,544 | 2,022 | -478 | -24% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2025 – יוני 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 24,403 ₪, מול 26,543 ₪ בשאר השוק.
פתח תקווה מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן פתח תקווה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 255 | 357 | -29% | -28% | 25,670 | +7% |
| גבעת שמואל | 362 | 473 | -23% | -24% | 29,221 | +3% |
| בני ברק | 819 | 1,143 | -28% | -29% | 28,377 | +2% |
| קרית אונו | 375 | 507 | -26% | -25% | 31,652 | +2% |
| חולון | 773 | 819 | -6% | -5% | 28,049 | +2% |
| רמת גן | 1,188 | 1,719 | -31% | -26% | 35,533 | +1% |
| גבעתיים | 499 | 545 | -8% | -9% | 40,435 | 0% |
| פתח תקווה | 1,530 | 2,012 | -24% | -24% | 26,543 | -2% |
| ראשון לציון | 1,813 | 1,567 | +16% | +19% | 23,426 | -4% |
| בת ים | 961 | 1,386 | -31% | -31% | 26,923 | -8% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אור יהודה רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, בת ים את השלילי ביותר ופתח תקווה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק פתח תקווה ירד ב-24%, מול -26% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר פתח תקווה במקום ה-10 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
סביבה
בקשות כריתת עצים
23.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בפתח תקווה - מקום 27 מתוך 230 ארצית
מתוך 2,977 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 715 לא נכרתו (24.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה261%
- נדחו על ידי פקיד היערות68923%
- נכרתו או אושרו לכריתה2,26276%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 1 | 215 רישיונות ביישוב | 7 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 689 | 23.1% מהעצים | 27 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-24%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (96 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בפתח תקווה במקום ה-10 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-06-30.
עוד על פתח תקווה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.