ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Юкатан
פתח תקווה · תל אביב והערים הסובבות · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בפתח תקווה ירדו ב-6% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,448 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. ירידה של 6% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 26,592 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-8%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +68% בנווה מעוז (32 עסקאות) ל-50% בכפר גנים ג' (14 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נווה מעוז | 32 | 19 | +68% |
| כפר גנים א' | 42 | 31 | +35% |
| מחנה יהודה | 46 | 35 | +31% |
| קרית אריה | 27 | 21 | +29% |
| הדר המושבות | 32 | 25 | +28% |
| קרול | 62 | 49 | +27% |
| רמת ורבר | 56 | 45 | +24% |
| רמת סיב | 114 | 92 | +24% |
| נווה עוז | 65 | 53 | +23% |
| שיכון מפ"ם | 41 | 34 | +21% |
| נווה גן | 76 | 65 | +17% |
| Amishav | 17 | 15 | +13% |
| בר יהודה | 18 | 19 | -5% |
| סגולה | 13 | 14 | -7% |
| כפר גנים ב' | 21 | 23 | -9% |
| אחדות | 24 | 27 | -11% |
| קריית אלעזר | 7 | 8 | -12% |
| הדר גנים | 28 | 33 | -15% |
| שעריה | 50 | 59 | -15% |
| המרכז השקט | 177 | 211 | -16% |
| תקומה | 24 | 29 | -17% |
| נווה גנים | 19 | 23 | -17% |
| קריית הרב סלומון | 18 | 22 | -18% |
| יוספטל | 13 | 17 | -24% |
| שיפר | 46 | 67 | -31% |
| לב המושבה | 79 | 119 | -34% |
| עין גנים | 62 | 96 | -35% |
| Em Hamoshavot hadasha | 55 | 87 | -37% |
| גני הדר | 25 | 40 | -38% |
| כפר גנים ג' | 14 | 28 | -50% |
| שיכון הפועל המזרחי | 2 | 5 | — |
| קריית אלון | 4 | 3 | — |
| חן הצפון | 4 | 5 | — |
| קריית מטלון | 10 | 7 | — |
| כפר אברהם | 3 | 5 | — |
| שכונת בלינסון | 3 | 3 | — |
| כפר הבפטיסטים | 1 | 7 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בלב המושבה: 40 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 39% מכלל השינוי בעיר. מתוך 29 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 17 ירדו ו-12 עלו. חלק מהעיר עלה וחלק ירד. הממוצע, כרגיל, לא מספר את זה.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בפתח תקווה עמד על 26,592 ₪, ללא שינוי מול 26,543 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 8 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 3,802 ₪ למ״ר מול 26,593 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בפתח תקווה
8 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.6% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,440 | 1,530 | -90 | -6% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 8 | 14 | -6 | -43% |
| סך הכול | 1,448 | 1,544 | -96 | -6% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2025 – דצמבר 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 3,802 ₪, מול 26,593 ₪ בשאר השוק.
פתח תקווה מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן פתח תקווה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| יהוד-מונוסון | 238 | 395 | -40% | -40% | 27,090 | +59% |
| אור יהודה | 227 | 255 | -11% | -12% | 26,630 | +4% |
| בת ים | 884 | 961 | -8% | -8% | 27,679 | +3% |
| פתח תקווה | 1,440 | 1,530 | -6% | -6% | 26,593 | 0% |
| בני ברק | 771 | 819 | -6% | -6% | 28,137 | -1% |
| חולון | 713 | 773 | -8% | -8% | 27,758 | -1% |
| ראשון לציון | 1,524 | 1,859 | -18% | -18% | 22,981 | -1% |
| רמת גן | 1,240 | 1,276 | -3% | -3% | 34,780 | -3% |
| קרית אונו | 295 | 375 | -21% | -22% | 30,769 | -3% |
| גבעתיים | 279 | 499 | -44% | -44% | 37,605 | -7% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: יהוד-מונוסון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, גבעתיים את השלילי ביותר ופתח תקווה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק פתח תקווה ירד ב-6%, מול -8% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר פתח תקווה במקום ה-11 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
סביבה
בקשות כריתת עצים
23.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בפתח תקווה - מקום 27 מתוך 230 ארצית
מתוך 2,977 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 715 לא נכרתו (24.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה261%
- נדחו על ידי פקיד היערות68923%
- נכרתו או אושרו לכריתה2,26276%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 1 | 215 רישיונות ביישוב | 7 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 689 | 23.1% מהעצים | 27 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-6%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (118 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בפתח תקווה במקום ה-11 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על פתח תקווה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.