ויקיפדיה העברית · שימוש הוגן
רכסים · חיפה והקריות · יולי 2023 – דצמבר 2023
עסקאות הדירות ברכסים עלו ב-318% בחצי שנה
117 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. המחיר החציוני עמד על 7,267 ₪ למ״ר. במחיר למ״ר רכסים במקום ה-9 מתוך 10 בחיפה והקריות.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 358%, מול ירידה של 22% בחציון בחיפה והקריות, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
עלייה של 318% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| גבעה ג' · בבנייה | 29 | 9 | — |
| גבעה ב' | 11 | 9 | +22% |
| גבעה א' | 6 | 3 | — |
| גבעה ד' | 69 | 4 | — |
רוב התוספת נרשמה דווקא בגבעה ב': 2 עסקאות יותר מהחצי הקודם, 100% מכלל השינוי בעיר. גבעה ב' שקטה יחסית לעצמה: 9% מעסקאות העיר בחצי השנה מול 20% בממוצע ההיסטורי שלה.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר ברכסים עמד על 7,267 ₪, ירידה של 55% מול 16,268 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו. פחות עסקאות, מחיר גבוה יותר. לא כל ירידה בשוק היא ירידת מחירים.
25% מעסקאות החצי ברכסים הן בשכונות בבנייה
25% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 88 | 19 | +69 | +363% |
| שכונות בבנייה | 29 | 9 | +20 | +222% |
| סך הכול | 117 | 28 | +89 | +318% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +363% לעומת +318% בסך הכול.
רכסים זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי חיפה והקריות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן רכסים יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קרית טבעון | 94 | 167 | -44% | -43% | 20,093 | +73% |
| קרית ביאליק | 596 | 626 | -5% | -5% | 14,915 | +12% |
| קרית ים | 296 | 469 | -37% | -37% | 14,948 | +7% |
| קרית אתא | 439 | 591 | -26% | -25% | 13,450 | +6% |
| קרית מוצקין | 336 | 359 | -6% | -6% | 14,815 | +2% |
| טירת כרמל | 181 | 192 | -6% | -5% | 16,667 | +1% |
| חיפה | 2,221 | 2,839 | -22% | -22% | 18,233 | 0% |
| נשר | 145 | 259 | -44% | -44% | 17,381 | -1% |
| דאלית אל כרמל | 18 | 16 | +12% | +14% | 541 | -8% |
| רכסים | 87 | 19 | +358% | +318% | 7,138 | -56% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: קרית טבעון רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, רכסים את השלילי ביותר ורכסים נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק רכסים עלה ב-358%, מול -22% בחציון של חיפה והקריות. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +318%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר רכסים במקום ה-9 מתוך 10 בחיפה והקריות.
מה נכנס לצנרת התכנון ברכסים
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 5 | 6 | -1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 2 | 3 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 0 | +1 |
| סך הכול | 8 | 9 | -1 |
סך ההגשות ירד ב-11% מול השנה שקדמה.
סביבה
בקשות כריתת עצים
1.4% מהעצים לא אושרו לכריתה ברכסים - מקום 83 מתוך 230 ארצית
מתוך 69 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 1 לא נכרתו (1.4%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות11%
- נכרתו או אושרו לכריתה6899%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 17 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 1 | 1.4% מהעצים | 83 מתוך 230 | חלש |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-318%, מול -22% בחציון בחיפה והקריות.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 25% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק ברכסים במקום ה-9 מתוך 10 בחיפה והקריות.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-28 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על רכסים
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות חיפה והקריות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.