ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Original designer unknown. Reworked by User:Meronim
רחובות · השפלה · יולי 2023 – דצמבר 2023
עסקאות הדירות ברחובות ירדו ב-4% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
692 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. ירידה של 4% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 24,496 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בשפלה כולו, שם נע החציון ב-20%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +157% באבן גבירול (36 עסקאות) ל-58% ברחובות המדע (24 עסקאות). ירידה של 70% בנאות כרמים היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 3 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| קרית משה · בבנייה | 119 | 28 | — |
| אבן גבירול | 36 | 14 | +157% |
| גבעתי | 17 | 12 | +42% |
| אחוזות הנשיא | 19 | 15 | +27% |
| רמת אהרון | 13 | 12 | +8% |
| מעונות וולפסון | 31 | 29 | +7% |
| קרית דוד | 18 | 17 | +6% |
| שעריים | 73 | 69 | +6% |
| אושיות | 15 | 16 | -6% |
| אפרים | 31 | 34 | -9% |
| מקוב | 12 | 14 | -14% |
| דניה | 33 | 40 | -18% |
| נווה יהודה | 57 | 71 | -20% |
| מעונות ויקס | 37 | 47 | -21% |
| רחובות ההולנדית | 14 | 19 | -26% |
| רחובות החדשה | 15 | 21 | -29% |
| חצרות המושבה | 68 | 104 | -35% |
| אבני חן | 6 | 10 | -40% |
| אזורי ויצמן | 35 | 61 | -43% |
| רחובות המדע | 24 | 57 | -58% |
| נאות כרמים | 3 | 10 | -70% |
| מרמורק | 6 | 6 | — |
| מעונות וילנר | 5 | 4 | — |
| נווה עמית | 2 | 5 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בחצרות המושבה: 36 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 31% מכלל השינוי בעיר. מתוך 18 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 11 ירדו ו-7 עלו.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר ברחובות עמד על 24,496 ₪, עלייה של 1% מול 24,143 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 9 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 11,281 ₪ למ״ר מול 24,513 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
שוק היוקרה ברחובות ושאר השוק נעים בכיוונים הפוכים
17% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 9 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 1.3% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 572 | 690 | -118 | -17% |
| שכונות בבנייה | 120 | 29 | +91 | +314% |
| סך הכול | 692 | 719 | -27 | -4% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 683 | 714 | -31 | -4% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 9 | 5 | +4 | +80% |
| סך הכול | 692 | 719 | -27 | -4% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה56782%
- שכונות בבנייה12017%
- יוקרה בשכונה ותיקה51%
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -17% לעומת -4% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 11,281 ₪, מול 24,513 ₪ בשאר השוק.
רחובות מול שאר השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן רחובות יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אלעד | 111 | 293 | -62% | -63% | 21,138 | +56% |
| גדרה | 73 | 86 | -15% | -15% | 21,429 | +7% |
| מודיעין - מכבים - רעות | 359 | 379 | -5% | -6% | 26,579 | +3% |
| לוד | 606 | 600 | +1% | +1% | 18,969 | +2% |
| רחובות | 567 | 689 | -18% | -4% | 24,468 | +1% |
| רמלה | 288 | 323 | -11% | -11% | 18,065 | -1% |
| יבנה | 83 | 111 | -25% | -8% | 19,767 | -6% |
| נס ציונה | 159 | 198 | -20% | -20% | 25,333 | -9% |
| קרית מלאכי | 145 | 230 | -37% | -37% | 15,562 | -14% |
| באר יעקב | 71 | 56 | +27% | +216% | 17,392 | -18% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אלעד רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, באר יעקב את השלילי ביותר ורחובות נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק רחובות ירד ב-18%, מול -20% בחציון של השפלה. במחיר החציוני למ״ר רחובות במקום ה-5 מתוך 17 בשפלה.
קצב ההגשות לתכנון ברחובות עלה ב-71%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 12 | 5 | +7 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 13 | 6 | +7 |
| מעל עשרה דונם | 4 | 6 | -2 |
| סך הכול | 29 | 17 | +12 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| רח/74/א - התחדשות עירונית לב שכונת אושיות, רחובות · 414-0950188 | 1,509 | 163 | החלטה בדיון | אוגוסט 2025 |
| התחדשות עירונית במתחם מילצ'ן · תמל/ 2044 | 912 | 55 | פרסום הפקדה | אוקטובר 2024 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-71% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 5 תכניות אז, 12 עכשיו. 2,421 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 62% מהן בתכנית אחת - רח/74/א - התחדשות עירונית לב שכונת אושיות, רחובות. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
0.1% מהעצים לא אושרו לכריתה ברחובות - מקום 105 מתוך 230 ארצית
מתוך 10,541 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 4,479 לא נכרתו (42.5%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה4,46442%
- נדחו על ידי פקיד היערות150%
- נכרתו או אושרו לכריתה6,06258%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 1 | 96 רישיונות ביישוב | 7 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 15 | 0.1% מהעצים | 105 מתוך 230 | עגום |
רוב העצים שניצלו ניצלו בזכות השגות שהגיש הציבור ולא בזכות דחיית הבקשה מלכתחילה. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-4%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (227 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 17% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק ברחובות במקום ה-5 מתוך 17 בשפלה.
- 2,421 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 62% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על רחובות
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.