ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Unknown authorUnknown author
ראשון לציון · תל אביב והערים הסובבות · יולי 2023 – דצמבר 2023
עסקאות הדירות בראשון לציון ירדו ב-13% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
847 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. ירידה של 13% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 23,171 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בתל אביב והערים הסובבות כולו, שם נע החציון ב-11%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +144% בנווה חוף (22 עסקאות) ל-73% בנוריות (12 עסקאות). ירידה של 92% בשער הים היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על עסקה אחת בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נווה חוף | 22 | 9 | +144% |
| נחלת יהודה | 30 | 24 | +25% |
| כלניות | 11 | 9 | +22% |
| נווה הדרים | 17 | 14 | +21% |
| השומר | 28 | 24 | +17% |
| בנות חיל | 30 | 27 | +11% |
| נווה ים | 45 | 41 | +10% |
| רביבים | 25 | 23 | +9% |
| האירוסים | 99 | 94 | +5% |
| נווה הלל | 40 | 39 | +3% |
| רמז | 75 | 74 | +1% |
| קרית גנים | 15 | 15 | +0% |
| ראשונים | 22 | 22 | +0% |
| רמב"ם | 53 | 56 | -5% |
| קריית כרמים | 16 | 18 | -11% |
| רמת אליהו | 38 | 46 | -17% |
| קדמת ראשון | 13 | 16 | -19% |
| כצנלסון | 20 | 25 | -20% |
| קריית ראשון | 28 | 36 | -22% |
| נאות אשלים | 18 | 25 | -28% |
| נווה דקלים | 41 | 61 | -33% |
| אברמוביץ | 49 | 73 | -33% |
| קרית חתני פרס נובל | 6 | 9 | -33% |
| נרקיסים | 18 | 28 | -36% |
| מרום ראשון | 5 | 8 | -38% |
| נאות שיקמה | 16 | 26 | -38% |
| נוריות | 12 | 45 | -73% |
| גורדון | 3 | 12 | -75% |
| שער הים | 1 | 12 | -92% |
| קריית הלאום | 4 | 5 | — |
| נעורים | 7 | 6 | — |
| קרית שמחה | 2 | 6 | — |
| צמרות | 6 | 5 | — |
| שיכוני המזרח | 2 | 5 | — |
| מישור הנוף | 4 | 5 | — |
| הרקפות | 6 | 4 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנוריות: 33 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 29% מכלל השינוי בעיר. מתוך 25 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 12 ירדו ו-13 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בראשון לציון עמד על 23,171 ₪, עלייה של 5% מול 22,037 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 7 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 20,661 ₪ למ״ר מול 23,233 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בראשון לציון
7 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.8% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 840 | 964 | -124 | -13% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 7 | 9 | -2 | -22% |
| סך הכול | 847 | 973 | -126 | -13% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 20,661 ₪, מול 23,233 ₪ בשאר השוק.
ראשון לציון מול שאר תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן ראשון לציון יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בני ברק | 678 | 1,055 | -36% | -36% | 27,929 | +12% |
| קרית אונו | 313 | 253 | +24% | +24% | 31,318 | +11% |
| גבעת שמואל | 264 | 232 | +14% | +13% | 27,687 | +6% |
| ראשון לציון | 840 | 964 | -13% | -13% | 23,233 | +5% |
| אור יהודה | 200 | 149 | +34% | +34% | 25,229 | +5% |
| בת ים | 759 | 864 | -12% | -12% | 29,492 | +4% |
| פתח תקווה | 1,237 | 1,345 | -8% | -4% | 25,424 | +1% |
| גבעתיים | 217 | 290 | -25% | -27% | 36,082 | 0% |
| חולון | 587 | 660 | -11% | -11% | 25,553 | -2% |
| רמת גן | 916 | 1,136 | -19% | -15% | 33,462 | -3% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: בני ברק רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, רמת גן את השלילי ביותר וראשון לציון נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק ראשון לציון ירד ב-13%, מול -11% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. במחיר החציוני למ״ר ראשון לציון במקום ה-11 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
5,860 יחידות דיור בראשון לציון נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 3 | 6 | -3 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 15 | 12 | +3 |
| מעל עשרה דונם | 8 | 11 | -3 |
| סך הכול | 26 | 29 | -3 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| צריפין מתחם מס. 4 · 413-0180570 | 3,752 | 790 | החלטה בדיון | אוגוסט 2014 |
| מתחם החייל האלמוני - התחדשות עירונית · 413-1156454 | 570 | 15 | החלטה בדיון | מאי 2025 |
| רצ/מק/7/166 מתחם פינוי בינוי - האחים סולימן - ירושלים · 413-1238799 | 380 | 9 | קיום תנאי סף | יולי 2026 |
| רצ/39/23/1 מתחם אריאב- רמת אליהו · 413-0931667 | 348 | 39 | החלטה בדיון | מרץ 2025 |
| מתחם היקב בראשון לציון - רצ / 40 / 15 · 413-0393892 | 341 | 37 | העברה להערות והשגות | אפריל 2017 |
| אלקלעי ראשון לציון · 413-1202191 | 267 | 14 | קיום תנאי סף | ספטמבר 2023 |
| רצ/ 1/ 23/ 37 מתחם נורוק, רמת אליהו · 413-1052133 | 202 | 35 | החלטה בדיון | מרץ 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-10% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 6 תכניות אז, 3 עכשיו. 5,860 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 64% מהן בתכנית אחת - צריפין מתחם מס. 4. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
54.2% מהעצים לא אושרו לכריתה בראשון לציון - מקום 16 מתוך 230 ארצית
מתוך 1,153 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 625 לא נכרתו (54.2%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות62554%
- נכרתו או אושרו לכריתה52846%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 64 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 625 | 54.2% מהעצים | 16 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-13%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (236 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בראשון לציון במקום ה-11 מתוך 13 בתל אביב והערים הסובבות.
- 5,860 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 64% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על ראשון לציון
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.