ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
צפת · הגליל · יולי 2022 – דצמבר 2022
התמונה בצפת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
667 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2022. עלייה של 52% מול חצי השנה שקדם. השינוי לא היה אחיד בעיר.
הקצב דומה לזה שנרשם בגליל כולו, שם נע החציון ב-11%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +27% בעופר (14 עסקאות) ל-44% בדרום (10 עסקאות). ירידה של 62% במעלה כנען היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 3 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| רמת מנחם בגין · בבנייה | 259 | 59 | — |
| קריית האמנים · בבנייה | 129 | 43 | — |
| עופר | 14 | 11 | +27% |
| נווה אורנים | 14 | 12 | +17% |
| נוף טליה | 10 | 9 | +11% |
| בנה ביתך | 21 | 19 | +11% |
| העיר העתיקה | 15 | 15 | +0% |
| שיקמה | 20 | 21 | -5% |
| בן גוריון | 12 | 14 | -14% |
| קריית חב"ד | 6 | 8 | -25% |
| נוף הכנרת | 24 | 32 | -25% |
| הכשרת היישוב | 32 | 43 | -26% |
| מרום כנען - איביקור | 24 | 39 | -38% |
| הדר | 11 | 18 | -39% |
| יצחק רבין | 13 | 23 | -43% |
| דרום | 10 | 18 | -44% |
| קרית שרה | 5 | 9 | -44% |
| מעלה כנען | 3 | 8 | -62% |
| שיכון חסכון | 3 | 7 | — |
| רמת רזים | 3 | 5 | — |
| גבעת שושנה | 7 | 4 | — |
| קריית ברסלב | 4 | 5 | — |
| מאור חיים | 10 | 4 | — |
| גני הדר | 2 | 4 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא במרום כנען - איביקור: 15 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 23% מכלל השינוי בעיר. מתוך 13 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 8 ירדו ו-5 עלו.
המחיר החציוני למ״ר בצפת עלה ב-5%
המחיר החציוני למ״ר בצפת עמד על 13,637 ₪, עלייה של 5% מול 12,966 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו לאותו כיוון בחצי השנה.
רוב התוספת בעסקאות בצפת מגיעה משכונות בבנייה
58% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 3 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.4% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 279 | 337 | -58 | -17% |
| שכונות בבנייה | 388 | 102 | +286 | +280% |
| סך הכול | 667 | 439 | +228 | +52% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 664 | 435 | +229 | +53% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 3 | 4 | -1 | -25% |
| סך הכול | 667 | 439 | +228 | +52% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2022 – דצמבר 2022), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה27742%
- שכונות בבנייה38858%
- יוקרה בשכונה ותיקה20%
רמת מנחם בגין לבדה מסבירה 200 מתוך 228 מהתוספת - 59 עסקאות בחצי הקודם מול 259 בזה. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -17% לעומת +52% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 13,146 ₪, מול 13,656 ₪ בשאר השוק. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
צפת מהיקרות בגליל למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן צפת יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קצרין | 108 | 88 | +23% | +24% | 11,194 | +35% |
| נהריה | 882 | 1,171 | -25% | -25% | 13,305 | +14% |
| טבריה | 459 | 558 | -18% | +2% | 10,000 | +13% |
| צפת | 277 | 334 | -17% | +52% | 13,636 | +13% |
| כרמיאל | 389 | 554 | -30% | -29% | 12,510 | +12% |
| עכו | 373 | 373 | 0% | +1% | 10,714 | +11% |
| מעלות - תרשיחא | 153 | 180 | -15% | -15% | 11,287 | +11% |
| נוף הגליל | 434 | 418 | +4% | +4% | 10,771 | +10% |
| קרית שמונה | 155 | 174 | -11% | -11% | 9,138 | +10% |
| נצרת | 275 | 279 | -1% | -1% | 11,111 | +6% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: קצרין רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, נצרת את השלילי ביותר וצפת נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק צפת ירד ב-17%, מול -11% בחציון של הגליל. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +52%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר צפת במקום ה-1 מתוך 22 בגליל.
קצב ההגשות לתכנון בצפת עלה ב-100%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 19 | 8 | +11 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 12 | 6 | +6 |
| מעל עשרה דונם | 3 | 3 | +0 |
| סך הכול | 34 | 17 | +17 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| מלונאות ומגורים ברח' קרן היסוד - צפת ג/29380 · 216-1448273 | 240 | 25 | החלטה בדיון | מאי 2025 |
סך ההגשות עלה ב-100% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 8 תכניות אז, 19 עכשיו. 240 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - מלונאות ומגורים ברח' קרן היסוד - צפת ג/29380. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
11.3% מהעצים לא אושרו לכריתה בצפת - מקום 35 מתוך 230 ארצית
מתוך 522 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 59 לא נכרתו (11.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות5911%
- נכרתו או אושרו לכריתה46389%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 15 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 59 | 11.3% מהעצים | 35 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-52%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (90 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 58% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בצפת במקום ה-1 מתוך 22 בגליל.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2022-12-29 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2022-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2022-12-31.
עוד על צפת
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הגליל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.