ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
יבנה · השפלה · יולי 2023 – דצמבר 2023
עסקאות הדירות ביבנה ירדו ב-8% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
110 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2023. ירידה של 8% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 19,869 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בשפלה כולו, שם נע החציון ב-18%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +38% ברמות ויצמן (11 עסקאות) ל-35% בנאות רבין (28 עסקאות). ירידה של 78% ברמות בן צבי היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על שתי עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נאות שז"ר · בבנייה | 27 | 8 | — |
| רמות ויצמן | 11 | 8 | +38% |
| נאות בגין | 26 | 30 | -13% |
| נאות אשכול | 13 | 18 | -28% |
| נאות רבין | 28 | 43 | -35% |
| רמות בן צבי | 2 | 9 | -78% |
| נווה אילן | 3 | 3 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנאות רבין: 15 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 54% מכלל השינוי בעיר. מתוך 4 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 3 ירדו ו-1 עלו. חלק מהעיר עלה וחלק ירד. הממוצע, כרגיל, לא מספר את זה.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר ביבנה עמד על 19,869 ₪, ירידה של 3% מול 20,583 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו לאותו כיוון בחצי השנה.
25% מעסקאות החצי ביבנה הן בשכונות בבנייה
25% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 83 | 111 | -28 | -25% |
| שכונות בבנייה | 27 | 8 | +19 | +238% |
| סך הכול | 110 | 119 | -9 | -8% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2023 – דצמבר 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -25% לעומת -8% בסך הכול.
יבנה מול שאר השפלה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן יבנה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אלעד | 111 | 293 | -62% | -63% | 21,138 | +56% |
| גדרה | 73 | 86 | -15% | -15% | 21,429 | +7% |
| מודיעין - מכבים - רעות | 359 | 379 | -5% | -6% | 26,579 | +3% |
| לוד | 606 | 600 | +1% | +1% | 18,969 | +2% |
| רחובות | 567 | 689 | -18% | -4% | 24,468 | +1% |
| רמלה | 288 | 323 | -11% | -11% | 18,065 | -1% |
| יבנה | 83 | 111 | -25% | -8% | 19,767 | -6% |
| נס ציונה | 159 | 198 | -20% | -20% | 25,333 | -9% |
| קרית מלאכי | 145 | 230 | -37% | -37% | 15,562 | -14% |
| באר יעקב | 71 | 56 | +27% | +216% | 17,392 | -18% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אלעד רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, באר יעקב את השלילי ביותר ויבנה נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק יבנה ירד ב-25%, מול -18% בחציון של השפלה. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על -8%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר יבנה במקום ה-8 מתוך 17 בשפלה.
מה נכנס לצנרת התכנון ביבנה
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 0 | 1 | -1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 4 | 5 | -1 |
| מעל עשרה דונם | 5 | 3 | +2 |
| סך הכול | 9 | 9 | +0 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| מתחם הגלבוע - יבנה · 404-1153113 | 250 | 75 | החלטה בדיון | אוקטובר 2024 |
סך ההגשות ירד ב-0% מול השנה שקדמה. 250 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - מתחם הגלבוע - יבנה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
52.5% מהעצים לא אושרו לכריתה ביבנה - מקום 17 מתוך 230 ארצית
מתוך 284 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 149 לא נכרתו (52.5%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות14952%
- נכרתו או אושרו לכריתה13548%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 14 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 149 | 52.5% מהעצים | 17 מתוך 230 | טוב |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-8%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (115 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 25% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק ביבנה במקום ה-8 מתוך 17 בשפלה.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-12-31.
עוד על יבנה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.