ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Original designer unknown;רונאלדיניו המלך
ירוחם · הנגב והדרום · ינואר 2023 – יוני 2023
יותר עסקאות דירות בירוחם, מחיר חציוני נמוך יותר
156 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2023. עלייה של 71% מול חצי השנה שקדם. השינוי לא היה אחיד בעיר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 8%, מול ירידה של 20% בחציון בנגב והדרום, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול חצי השנה שקדמה
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נווה נוף · בבנייה | 83 | 15 | — |
| נווה עמק | 14 | 10 | +40% |
| בן גוריון · בבנייה | 12 | 11 | — |
| אלי כהן · בבנייה | 15 | 23 | — |
| נאות הדר | 10 | 17 | -41% |
| אירוס | 10 | 6 | — |
| קרית אגיס | 7 | 4 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנאות הדר: 7 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 233% מכלל השינוי בעיר. נאות הדר שקטה יחסית לעצמה: 6% מעסקאות העיר בחצי השנה מול 15% בממוצע ההיסטורי שלה.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בירוחם עמד על 2,671 ₪, ירידה של 62% מול 7,000 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
רוב התוספת בעסקאות בירוחם מגיעה משכונות בבנייה
72% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 43 | 40 | +3 | +8% |
| שכונות בבנייה | 113 | 51 | +62 | +122% |
| סך הכול | 156 | 91 | +65 | +71% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2023 – יוני 2023), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
נווה נוף לבדה מסבירה 68 מתוך 65 מהתוספת - 15 עסקאות בחצי הקודם מול 83 בזה. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +8% לעומת +71% בסך הכול. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
ירוחם זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי הנגב והדרום
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן ירוחם יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| אופקים | 234 | 203 | +15% | +14% | 11,370 | +11% |
| אשקלון | 1,405 | 1,769 | -21% | -10% | 14,137 | +10% |
| ירוחם | 43 | 40 | +8% | +71% | 7,652 | +9% |
| אשדוד | 825 | 1,143 | -28% | -28% | 19,364 | 0% |
| אילת | 531 | 674 | -21% | -22% | 16,907 | 0% |
| באר שבע | 1,972 | 2,260 | -13% | -5% | 11,106 | -1% |
| קרית גת | 528 | 810 | -35% | -35% | 15,135 | -1% |
| שדרות | 341 | 316 | +8% | +33% | 11,745 | -2% |
| דימונה | 510 | 641 | -20% | -20% | 8,562 | -5% |
| נתיבות | 1,215 | 387 | +214% | +208% | 11,539 | -12% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: אופקים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, נתיבות את השלילי ביותר וירוחם נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק ירוחם עלה ב-8%, מול -20% בחציון של הנגב והדרום. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +71%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר ירוחם במקום ה-15 מתוך 15 בנגב והדרום.
קצב ההגשות לתכנון בירוחם ירד ב-33%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 4 | -3 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 6 | 5 | +1 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 3 | -2 |
| סך הכול | 8 | 12 | -4 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| שכונה מזרחית-דרומית משולבת, ירוחם · 612-1539345 | 1,360 | 638 | החלטה בדיון | דצמבר 2025 |
סך ההגשות ירד ב-33% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 4 תכניות אז, 1 עכשיו. 1,360 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - שכונה מזרחית-דרומית משולבת, ירוחם. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-71%, מול -20% בחציון בנגב והדרום.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 72% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בירוחם במקום ה-15 מתוך 15 בנגב והדרום.
- 1,360 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2023-06-27 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2023-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2023-06-30.
עוד על ירוחם
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הנגב והדרום · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.