ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Original designer unknown;רונאלדיניו המלך
ירוחם · הנגב והדרום · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בירוחם ירדו ב-10% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
147 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. ירידה של 10% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 11,492 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בנגב והדרום כולו, שם נע החציון ב-12%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +183% בנאות הדר (34 עסקאות) ל-37% באירוס (37 עסקאות). ירידה של 64% באגם היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 4 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נאות הדר | 34 | 12 | +183% |
| נווה נוף | 29 | 22 | +32% |
| אופק | 12 | 10 | +20% |
| אלי כהן | 15 | 20 | -25% |
| אירוס | 37 | 59 | -37% |
| בן גוריון | 8 | 17 | -53% |
| אגם | 4 | 11 | -64% |
| נווה עמק | 3 | 7 | — |
| שקד | 3 | 3 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא באירוס: 22 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 183% מכלל השינוי בעיר. מתוך 5 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 2 ירדו ו-3 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בירוחם עמד על 11,492 ₪, עלייה של 14% מול 10,081 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
המחיר למ״ר בירוחם זז אחרת מהחציון של הנגב והדרום
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן ירוחם יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ירוחם | 146 | 163 | -10% | -10% | 11,484 | +13% |
| נתיבות | 905 | 1,277 | -29% | -29% | 14,483 | +5% |
| אשדוד | 946 | 976 | -3% | -3% | 20,243 | +3% |
| שדרות | 447 | 524 | -15% | -15% | 13,821 | +3% |
| אופקים | 1,617 | 1,682 | -4% | -4% | 8,795 | 0% |
| באר שבע | 1,839 | 1,990 | -8% | -8% | 11,849 | -1% |
| אשקלון | 1,446 | 1,264 | +14% | +14% | 16,176 | -2% |
| קרית גת | 588 | 745 | -21% | -21% | 18,024 | -3% |
| אילת | 588 | 697 | -16% | -15% | 18,382 | -4% |
| דימונה | 477 | 489 | -2% | -2% | 8,861 | -13% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: ירוחם רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, דימונה את השלילי ביותר וירוחם נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק ירוחם ירד ב-10%, מול -12% בחציון של הנגב והדרום. במחיר החציוני למ״ר ירוחם במקום ה-11 מתוך 15 בנגב והדרום.
קצב ההגשות לתכנון בירוחם ירד ב-33%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 1 | 4 | -3 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 6 | 5 | +1 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 3 | -2 |
| סך הכול | 8 | 12 | -4 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| שכונה מזרחית-דרומית משולבת, ירוחם · 612-1539345 | 1,360 | 638 | החלטה בדיון | דצמבר 2025 |
סך ההגשות ירד ב-33% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 4 תכניות אז, 1 עכשיו. 1,360 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - שכונה מזרחית-דרומית משולבת, ירוחם. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-10%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (247 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בירוחם במקום ה-11 מתוך 15 בנגב והדרום.
- 1,360 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על ירוחם
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות הנגב והדרום · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.