ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 33 · קובץ התנגדות 1328822.pdf

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

שירין ברגותי-מלחם, עו"ד )(LL.B .Adv ,Bargoti-Milhem Shireen

עפר גיטליץ, עו"ד ומהנדס )LL.B ,.M.S.c ,.(B.Sc .Adv ,Gitlitz Ofer

רח' המלך ג'ורג' 16א' טל': 972-2-5379005 + :Tel street George King 16A

קומה 3 פקס: 972-2-5379006 + :Fax Floor 3rd

ירושלים

mgm-law.net@office Jerusalem

________________________________________________________________________ ירושלים, 11 יוני 2025

לכבוד

הועדה המקומית לתכנון ובניה,

כיכר ספרא ,2

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1328822

התרת גישה למבנה ציבור מעל שצ"פ באמצעות גשרים- אור שרגא 2

בשם מרשינו, אשר שמותיהם מפורטים להלן, שהנם בעלי זכויות בדירות מגורים בבניין ברח' רובין ,40 ירושלים, במקרקעין הידועים כגוש ,30734 חלקה ,7 הגובלים עם תחום התכנית שבנדון, מוגשת בזאת התנגדותם לתכנית המופקדת, מכל הנימוקים המפורטים בהתנגדות המצורפת:

שם תת חלקה

א. לאה גרינברג 1

ב. יאיר גרינברג 1

ג. ח. זלצמן 3

ד. אברהם הררי 4

ה. יצחק דלויה 5

ו. יהושע עטיה 7

ז. יפה אביבי 8

ח. משה דוידוביץ 9

ט. דוד קליינמן 10

העתק:

הועדה המחוזית לתכנון ובניה

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1328822

אנו, אשר שמותינו מפורטים לעיל, מתנגדים לתכנית ,101-1328822 התרת גישה למבנה ציבור מעל

שצ"פ באמצעות גשרים- אור שרגא ,2 כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה

(,)1965 מכל הנימוקים להלן:

מבוא

1. התכנית שבנדון חלה על מתחם של כ- 2 דונם, המיועד על פי התכניות המאושרות, מחציתו

להקמת בית כנסת ומקווה ומחציתו לשצ"פ.

2. התכנית המוצעת מציעה הקמת גשרים מעל שטח השצ"פ, המהווים בפועל דרכים חדשות אשר

תיסללנה בשטח השצ"פ, ותחברנה את המגרש הציבורי לרח' הרב מ.ל. רובין ורח' הרב אור שרגא.

3. המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות מפאת חוסר סמכות.

4. לחילופין בלבד, דין התכנית להידחות גם לגופה מכל הטעמים המפורטים בהתנגדות זו.

בתי המתנגדים

5. המתנגדים כולם הנם בעלי זכויות או מתגוררים במקרקעין הידועים כגוש ,30734 חלקה ,7

ברח' הרב מ.ל. רובין ,40 בבניין הגובל בחזית המזרחית של שטח התכנית, ובשצ"פ אשר בו מוצעים הגשרים בתכנית שבנדון.

עמ' 2

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

המקרקעין עליהם חלה התכנית והמצב המאושר

6. כאמור, התכנית חלה על שתי חלקות, חלקה 23 (במלואה) וחלקה 24 (ברובה) בגוש .30734

7. במצב המאושר, חלה תכנית ,4312 המייעדת את חלקה 23 (מגרש 20 לפי התכנית המאושרת)

למגרש למבנה ציבורי, לטובת בית כנסת ומקווה, ואת חלקה 24 (מגרש )21 לשטח ציבורי פתוח:

עמ' 3

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

8. לפי התכנית המאושרת, מפלס הגג נקבע ל- +777 כאשר שיא הגג (הכיפה) הנו :+779

(הנ"ל הנו צילום חלקי מנספח הבינוי בתכנית )4312 (הנ"ל הנו צילום חלקי מנספח החתכים בתכנית )4312 עמ' 4

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

התכנית המוצעת

9. התכנית המוצעת, נועדה, לפי דברי ההסבר שלה:

10. מטרות התכנית לפי סע' 2.2 להוראותיה:

טענות המתנגדים

חוסר סמכות

11. כידוע, הועדה הנכבדה מוסמכת לדון, להפקיד ולאשר, במסגרת סמכותה, אך ורק תכניות

שאינן חורגות מהוראות סע' 62א(א) לחוק התכנון והבניה.

12. בהתאם לסע' 1.4 לתקנונה, התכנית המוצעת, הנה בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה,

וזאת, לכאורה, מכח סע' 62א(א) ()19 ו- ()5 לחוק התכנון והבניה.

13. סע' 62א(א)()19 ו- ()5 כאמור, קובעים כדלקמן:

".5 שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים;

19. קביעת הוראות לעניין הריסת בניינים, לעניין זכות מעבר או זכות להעברה כאמור בסעיף )8(63

ולעניין הפקעת קרקע הנדרשת לצורכי ציבור, והכול אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבנייה לפיה;"

14. ואולם, התכנית המוצעת, קובעת בפועל סלילה של דרך גישה חדשה (או ליתר דיוק 3 דרכים),

באמצעות גשרים אשר ישמשו למעבר כלי רכב וכן גשרים להולכי רגל, מעל שטח ציבורי קיים.

עמ' 5

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

על כן, לא מדובר ב"זכות מעבר" בהתאם לסע' 62א(א)(,)19 ומשכך אין בסעיף האמור כדי

להקנות לועדה הנכבדה סמכות לדון בתכנית, להפקידה או ליתן לה תוקף.

15. "זכות מעבר" כשמה כן היא, זכות למעבר בשטח קרקע מסויים וקיים, מעין זיקת הנאה

לשימוש בשטח האמור, ואולם הסמכות לקבוע "זכות מעבר" אין בה כדי להסמיך את הועדה

הנכבדה לאפשר סלילה דרכים והקמת תשתיות פיזיות חדשות, על מנת לאפשר את המעבר.

16. עוד יצויין כי סע' 62א(א) ()3 הגדיר מהם "צרכי ציבור" לצורך סע' 62א, וההגדרה אשר נכללה

שם אינה כוללת דרכים.

17. על כן, הסיפא של פסקה 19 בהתייחס להפקעת שטחים לצרכי ציבור, אינה רלוונטית, הן

מהטעם ששטח התכנית הנו ציבורי מראש, ומשכך לא מדובר בהפקעה לצרכי ציבור כמשמעה בפסקה ,19 וכן מהטעם שדרך חדשה אינה בגדר "צרכי ציבור" לפי סע' 62א.

18. למען הסדר הטוב, יצויין כי גם פסקה 2 בסע' 62א (א) (שלא צויינה בהוראות התכנית) אינה

רלוונטית, שכן אין המדובר בהרחבת דרך או הארכתה, אלא ביצירת/סלילה דרך גישה חדשה ועצמאית למגרש הציבורי.

19. על כן, התכנית המוצעת כלל אינה בסמכות הועדה הנכבדה, ודינה להידחות.

לחילופין בלבד, ומבלי לפגוע בטענת היעדר הסמכות, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות

גם לגופה, מכל הטעמים שיפורטו להלן;

20. מתן גושפנקה לשימושים החורגים מהתכנית המאושרת (תכנית )4312 והמיועדים, בפועל,

לשימוש מסחרי ולא לרווחת התושבים:

א. התכנית המאושרת נותנת גושפנקה לאישור הבקשה להיתר המקודמת בתיק ,2022/552

המשלב בבניין המוצע, אולם קידושים רחב של כ- 350 מ"ר, שהוא חריג בכל קנה מידה, וזאת על אף שייעוד מגרש 20 על פי תכנית 4312 הנו לבית כנסת ומקווה בלבד לטובת כלל תושבי השכונה.

ב. יודגש כי אולם קידושים בהיקף כזה אף נחשב לחריג גם בהתייחס לנוהלים שפורסמו על

ידי משרד הבינוי והשיכון לתכנון מוסדות דת, בתי כנסת ומקוואות (מרץ .)2021

ג. הכללת אולם קידושים כאמור, נועדה לייצר אולם אירועים מסחרי, אשר יהווה מטרד

לתושבי השכונה, במקום שמבנה הציבור ישרת את המטרה אשר לה הוא נועד על פי התכנית המואשרת, קרי- בית כנסת ומקווה ותו לא.

ד. על כן, הועדה הנכבדה מתבקשת לבטל את אולם הקידושים המתוכנן. מבלי לפגוע באמור,

ולחילופין בלבד, הועדה מתבקשת להגביל את היקף האולם ל- 90 מ"ר בלבד, וכן לקבוע בהוראות התכנית איסור על קיום אירועים מסחריים בשטח המגרש הציבורי.

ה. בנוסף לאמור, הועדה הנכבדה מתבקשת להורות על מימוש מטרות התכנית במגרש ,20

קרי- הקמת מקווה ובית כנסת, תוך צימצום שטח בית הכנסת והכללת המקווה כאמור, במטרה לשרת את תושבי האזור.

עמ' 6

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

ו. הפגיעה בתושבי השכונה הנה חמורה שבעתיים, עת בית הכנסת, לטענת המתנגדים, אינו

מיועד לשרת את תושבי השכונה, מה שלא ראוי לכשעצמו. על כן, צמצום הפגיעה על ידי ביטול/צימצום אולם הקידושים וכן שילוב המקווה יש בו כדי לאזן ולו במעט את הפגיעה בתושבי המקום.

21. פגיעה חמורה בשטח ציבורי פתוח:

א. השכונה מושא ענייננו, משוועת לשטחים ירוקים מפותחים אשר יתנו מענה לצרכי תושבי

השכונה.

ב. התכנית אומנם מחייבת, את פיתוח השצ"פ כתנאי לאכלוס מבנה הציבור, ואולם, אין בכך

כדי לרפא את הפגיעה החמורה בשטח עצמו, במיוחד כאשר התכנון בשטח השצ"פ רק מעצים את הפגיעה בתושבים, ובפועל מבטל אותו.

ג. ראשית יצויין, כי פיתוח השצ"פ היה אמור להיות חלק בלתי נפרד מהקמת הבינוי לפי

התכנית המאושרת (ר' סע' (10א)()8 ו- סע' (10ד) להוראות תכנית .)4312 על כן, הטלת פיתוח השצ"פ על יזמי התכנית, אין בה מטלה נוספת מעבר למה שנקבע בתכנית המאושרת, אלא תיקון עוול שנגרם לתושבי המקום עת הפיתוח טרם בוצע עד היום חרף מימוש הזכויות מכח התכנית המאושרת.

ד. בנוסף לאמור, התכנית המוצעת כוללת הקמת שלושה גשרים, חלקם מקורים, העוברים

בשטח ציבורי הפתוח, וקורעים אותו לגזרים, תוך ייעוד שניים מהם להולכי רגל שיגיעו

לבית הכנסת, ואילו הגשר השלישי מהווה בעצם דרך סלולה חדשה למעבר כלי רכב

מהכביש הראשי למגרש בית הכנסת. יודגש כי 3 הגשרים מהווים בפועל "דרך" לפי

הגדרתה בחוק התכנון והבניה.

ה. מעבר לכך שהקמת הגשרים כאמור, מהווה סלילת דרך שאינה בסמכות ועדה נכבדה זו

כפי שצויין לעיל, הרי שמדובר בפגיעה חמורה ביותר בשטח ציבורי פתוח, ובאיכויותו.

ו. וכך, לא רק שהשטח הציבורי הפתוח לא פותח שלא כדין לרווחת התושבים עד עצם היום

הזה, אלא שהיום, בפועל, פוגעים בו באופן חמור לטובת דרכים חדשות שתתחברנה לבית הכנסת.

ז. יתרה מכך, בתכנית המאושרת, מבנה הציבור אמור היה להיבנות באופן כזה ששתי

הקומות התחתונות (מקווה וספריה ציבורית) הנן מתחת למפלס השצ"פ שאמור להיות מפותח במפלס ,770 ואילו רק שתי הקומות העליונות הנן מעל מפלס השצ"פ. (ר' חתך .)33

ח. ואולם, על פי התכנית המוצעת, מותירים בור בשטח השצ"פ, ואף מציינים במפורש כי

פיתוחו ייעשה באופן שהוא "יצור דירוג המאפשר כניסת אור ואוויר למפלסים שמתחת

לכניסה הקובעת של מבנה בית הכנסת המוצע בתא שטח מס 1". (ר' סע' (4.2.2א)()5

לתקנון התכנית)

ט. על כן, המדובר בפועל ב"הפקעה" של כל שטח השצ"פ לטובת בית הכנסת, וזאת מעבר

לפגיעה האנושה על ידי הגשרים המוצעים בשטח השצ"פ.

עמ' 7

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

י. הועדה הנכבדה מתבקשת להבהיר כי השצ"פ יפותח במפלס הכביש העליון, על מנת לאפשר

לו נגישות מלאה של הציבור מרחוב רובין וכן מרחוב אור שרגא, ותוך ביטול מלא של הגשר המוצע בחזית הדרום מזרחית של השצ"פ.

יא. עוד מתבקשת הועדה לבטל את סע' (4.2.2א)()5 וכן להבהיר כי שתי הקומות הראשונות של מבנה הציבור יהיו מתחת למפלס 770 מ'.

22. צימצום קווי הבניין המוצעים בחזית המזרחית בגבול עם מבני המגורים

א. עיון בתכנית המוצעת מעלה, כי נקבע בה קו בניין תת-קרקעי 0 עד גבול החלקה בכל

החזיתות.

ב. המתנגדים, מתנגדים נחרצות לקביעת קו בניין 0 בגבול עמם, גם אם תת-קרקעי.

המתנגדים יטענו כי אין כל הצדקה לקו בניין 0 כאמור, ואין כל הצדקה לחפירה עד קו 0 עמם, תוך סיכון מבני המגורים וחצרותיהם.

ג. הועדה הנכבדה מתבקשת להותיר את קו הבניין בחזית עמם, בין אם תת-קרקעי או על-

קרקעי, לפי קווי הבניין שנקבעו בתכנית המאושרת, קרי- 5 מ'.

23. סיכון בטיחותי לילדים ולהולכי רגל

א. הגשרים/דרכים המוצעים בתכנית שבנדון, מחברים את מגרש בית הכנסת לדרך, על ידי

קטיעת הרצף במדרכה ברח' אור שגיא והרב רובין.

ב. המדרכה הציבורית המדוברת משמשת דרך עיקרית ובטוחה לגישה לשני בתי ספר וגני

ילדים בסביבה הסמוכה לשטח התכנית.

ג. סלילה דרך למעבר כלי רכב, על חשבון המדרכה הקיימת, תפגע בצורה קשה בבטיחותם

של הילדים והולכי הרגל.

ד. על כן, הועדה הנכבדה מתבקשת לבטל, גם מטעם זה את הגשר המוצע בחזית הדרום

מזרחי, ולצמצם את הפגיעה בשצ"פ למינימום, תוך תכנון החיבור באופן המביא בחשבון את אמצעי הבטיחות הדרושים על מנת למנוע כל פגיעה בהולכי הרגל.

24. מתן גושפנקה להגבהת הבניין שלא כדין

א. התכנית אינה מתייחסת בצורה מפורטת לשינויים בבינוי אשר אותם היא מבקשת לאפשר

לעומת התכנית המאושרת.

ב. יודגש כי התכנית המאושרת קבעה את גובה הבניין המקסימלי ל- 777 + (כאשר גובה שיא

הגג- הכיפה, נקבע ל- )779 וזאת בשים לב לסביבת המגורים הגובלים עמו.

ג. יזמי התכנית מבקשים, באופן עקיף, להכשיר במסגרת התכנית את הגבהת הבניין למפלס

,+780 וזאת אף מבלי לציין זאת במפורש בטבלה 5 או בעיקרי התכנית, אלא מציינים בכלליות בתכנית כי היא עוסקת במבנה ציבור שניתן לו היתר בניה בתיק .2022/552 עמ' 8

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ ואולם, לא קיים היתר בתיק ,2022/552 אלא מדובר בהחלטת ועדה בלבד, וממילא גם לא ניתן לאשרה מאחר ומדובר בסטייה ניכרת שלא ניתן לאשרה בהליך רישוי.

ד. המתנגדים יציינו כבר עתה כי התכנית צריכה לבטל כל התייחסות ל"היתר בניה מס'

2022/552" בתקנון התכנית, ובכלל זה בדברי ההסבר וכן בהערות לטבלה 5 בתכנית.

ה. המתנגדים יבהירו כי הנם מתנגדים לכל הגבהה של מבנה הציבור. למען הסדר הטוב, יצויין

כי הגבהת הבניין במסגרת התכנית המוצעת, באם הועדה שוקלת לאשרה, ממילא מחייבת הליך פרסום נוסף אשר יידע את הציבור בדבר ההגבהה המתוכננת.

25. תכנון החניה

א. המתנגדים יטענו כי תכנון הגישה לקומות החניה באמצעות מעלית רכב, כעולה מסע'

(4.1.2ג)()1 לתקנון התכנית וכן כמוצע בבקשה להיתר בתיק ,2022/522 יגרום לפגיעה קשה בתושבי המקום. שכן, הלכה למעשה, באי המקום לא ימתינו ולא ישתמשו במעלית הרכב;

הם יחנו בפועל בשטחים הסובבים על חשבון חניות לתושבי המקום, ושטח החניה יהפוך בפועל לעוד חלל ריק לשימוש עתידי של יזמי התכנית.

ב. הועדה הנכבדה מתבקשת לבטל את מעלית הרכב, ולהורות על גישה לקומות החניה

באמצעות רמפות בתוך המגרש הציבורי.

ג. עוד מתבקשת הועדה לקבוע כי שטח החניה בבית הכנסת יהיה פתוח לשימוש הציבור

הרחב, על מנת להבטיח כי קומות החניה ישמשו בפועל לחניה ולא לשימושים אחרים.

26. הסדר פתרונות לטיפול באשפה

א. הועדה הנכבדה מתבקשת ליתן את דעתה לפתרונות לטיפול באשפה שתיווצר כתוצאה

מהקמת מבנה הציבור.

ב. אומנם, התכנית אינה מוסיפה שטחי בניה למגרש הציבורי, ואולם, בתכנית המאושרת

(תכנית משנת )1992 לא ניתנה הדעת לפתרונות מסודרים לטיפול בכמות האשפה הרבה שמבנה ציבורי כזה צפוי לייצר.

ג. הועדה מתבקשת לקבוע כי פתרונות האשפה ייקבעו בחזית המערבית, בצד הרחוק ממבני

המגורים של המתנגדים.

27. פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות

א. מבלי לפגוע באמור לעיל, המתנגדים יטענו כי הפעלת אולם אירועים, פגיעה בשטח הציבורי

הפתוח הגובל, וכן הקמת גשרים מול בתי המתנגדים, יגרמו לפגיעה ישירה בערכי הדירות ובאיכות החיים בשכונה.

ב. המתנגדים שומרים על כל זכויותיהם בעניין זה, ובכלל זה על זכותם לתבוע פיצויים עקב

ירידת ערך הדירות, ככל והועדה תחליט חלילה לאשר את התכנית.

עמ' 9

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

לסיכום

מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית מפאת חוסר סמכות,

או, לחילופין, לדחותה במתכונת המוצעת או לחילופי חילופין להורות על תיקונה כמבוקש בהתנגדות

זו.

המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את הזכות

לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת שמאית ו/או חוות דעת תכנונית

ו/או תנועתית ו/או הנדסית.

המתנגדים תומכים התנגדות זו בתצהיר של ה"ה גרינברג ודוידוביץ, אשר בידיעתם מלוא העובדות

הקשורות להתנגדות המפורטת לעיל.

עמ' 10