ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 33 · סדר יום מלא לועדה בתאריך 4.8.25.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/08/2004
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: הפקעות לועדה 4.8.25.pdf · פרוטוקול ועדת ערר - תכנית 1328822 - אור שרגא 2 רמות.pdf · קובץ התנגדויות 1119866.pdf · קובץ התנגדויות 1161165.pdf · קובץ התנגדויות 1193739.pdf · קובץ התנגדות 1328822.pdf · פרוטוקול הפקעות 4.8.25.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע 4.8.25.pdf · פרוטוקול תמצית עיקרי דיון 4.8.25.pdf · תמלול הועדה 4.8.25.pdf

- 1 -

תאריך:28/7/2025

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/16

שתתקיים 04/08/2025 - י אב תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 הפקעות 23/1380 – אבו תור

23/1382 – דרך אשר וינר

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1328822 רמות התנגדויות התרת גישה למבנה תולדות ועדה מקומית ציבור מעל שצ"פ ישורון

באמצעות גשרים -

אור שרגא 2

2 11:30 1161165 רוממה התנגדויות הרחבת יח"ד, שרי יעקב ועדה מקומית ישראל 3 פרנקפורטר

3 12:00 1193739 רמות התנגדויות תוספות בניה אדי אלייב ועדה מקומית להרחבות יח"ד,

תוספת יח"ד חדשות -

רח קדימה 11-13

4 12:30 1119866 רמות התנגדויות תוספות בניה ותוספת עקיבא מונק ועדה מקומית קומה חלקית לשם

הרחבות יח"ד ברח

לואי ליפסקי 42

5 1131192 גוננים מתן תוקף קדמת גונן - תוספת ועדה מקומית לתכנית קומות ושינוי תכסית,

רח בר יוחאי

6 1308808 גבעת תיקון החלטה הרחבת יחידת דיור לאון ברנרד ועדה מקומית המבתר להפקדה ברח מדבר סיני 10 איזיקוביץ

7 1155449 אום הפקדה הקמת מבני מגורים מוחמד סבאח ועדה מחוזית טובא ומסחר ושינוי תוואי

כביש

8 1386655 בית וגן הפקדה הקמת מבנה מגורים נילי פשר ועדה מחוזית ברח' גוגה רג'ואן

9 1429851 בית הפקדה תוספת קומות מעל אכרם ח'דר ועדה מחוזית חנינה בניינים קיימים משעל

בשכונת בית חנינא

10 1411420 נוה יעקב תיקון החלטה הרחבות בינוי ברח' נח יפרח ועדה מקומית להפקדה הרב זווין ,6 ירושלים

11 1392927 בית הפקדה הגדלת זכויות בניה. תאהני ועדה מחוזית חנינה רדאידה

- 2 -

12 1440973 בית הפקדה בניין מסחר ותעסוקה חאתם אבו ועדה מחוזית חנינה אחמד

13 1203090 בית וגן תיקון החלטה תוספת 5 יח"ד שר שלום ועדה מקומית להפקדה והרחבות דיור רח' ג'רבי

שחראי 21-23

14 1342138 תל תיקון החלטה תוספת בינוי ו-6 יח"ד, יחזקאל ועדה מקומית ארזה, להפקדה רח יוסף זיו 8 שרגא ברנט

עזרת

תורה

15 1334671 קרית הפקדה התחדשות עירונית ועדה מחוזית היובל ברח' חיים חביב 1

16 1241090 גבעת הפקדה הרחבת יח"ד ברמת גרשון חיטמן ועדה מחוזית המבתר הגולן ,19 ירושלים

17 1451400 מקור הפקדה תוספת קומות ועדה מקומית חיים ושטחים למגורים

18 1382423 תלפיות הפקדה מצפה תלפיות חברת נופים ועדה מחוזית מזרח

19 1053933 אבו טור מתן תוקף שינויי קווי בניין לשם וסאם קשור ועדה מקומית לתכנית הקמת בניין חדש

20 1360486 תלפיות הצטרפות התחדשות עירונית חני קרקובר ועדה מחוזית מזרח הועדה מתחם י"ט ארמון

המקומית הנציב

בשלב

הפקדה

21 1367598 נוה יעקב תיקון החלטה תוספת יח"ד, תוספת יוסף מלכה ועדה מקומית להפקדה קומה ותוספות בניה

ברח' אביר יעקב 32

22 1437011 גילה תיקון החלטה תוספת שטחים וקומה יעקב אליהו ועדה מקומית להפקדה חדשה ברחוב שוהם עזרא

10-12

23 1307933 הר נוף תיקון החלטה תוספת שימושים עמותת דעת ועדה מקומית להפקדה ושטחים לחלקה ברח' אהרון

אגסי 20

24 1351048 גבעת הצטרפות ברכת קולחין - גבעת ועדה מחוזית המטוס הועדה המטוס

המקומית

בשלב

הפקדה

25 1193127 אום ליסון הצטרפות הקמת בית עלמין עיריית ועדה מחוזית הועדה מוסלמי ירושלים

המקומית

בשלב

הפקדה

26 1442086 גבעת הפקדה הריסת ובנית מבנה סטרואי ג'ניס ועדה מקומית המבתר מגורים ברחוב מדבר גלוק

סיני 36

27 1444405 גילה הפקדה שלמה דוגה 22 - אלחנן סומך ועדה מקומית תוספת בניה ודיוריות

28 1380062 רמות הפקדה הרחבות דיור ותוספת דוד צדוק ועדה מחוזית - 3 -

קומה מורגנטאו 32

29 1307370 פסגת מתן תוקף תוספת דיורית, מחסן יעקב ישראל ועדה מקומית זאב לתכנית ותוספת בניה לצורך עזרן

הנגשת המבנה -בן

ציון ליאון 15

30 1281468 בוכרים תיקון החלטה שינוי יעוד ותוספת רשות ועדה מחוזית להפקדה זכויות למתחם מקומית,

ברחובות הבוכרים 8 עיריית

ירושלים

31 1421825 פסגת הפקדה תוספת יח"ד ארמנד גבאי ועדה מחוזית זאב והרחבות יח"ד ברח'

דרום נופי מדבר

2,4,14,20,22

32 1356468 מקור הפקדה הריסת בנין קיים חננאל שיר ועדה מחוזית ברוך והקמת בניין חדש

ברח כנרת 15-17

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1328822

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עמותת תולדות ישורון

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 30/07/2024

כתובת הרב אור שרגא 2 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30734 23 כן

30734 24 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 2 בהחלטה מתאריך 7.8.24 מבוטל – "התכנית קובעת הוראות להקמת גשרון וגם מעלית רכב בתחום תא שטח ,2 שטח המיועד לשצ"פ לצורך גישה מהרחוב אל החניון ולבית הכנסת. יש לקבוע בהוראות התכנית הוראות להקמת הגשר וסלילת הדרך אל מעלית הרכב. יש לסמן על גבי התשריט ולכלול הוראות בתקנון לגשר / מעבר עילי. תנאי להיתר בניה למבנה בית הכנסת שיוקם בתא שטח 1 יהיה תיאום תכנון והקמת הגשר וסלילת דרך הגישה מול מהנדס העיר או מי מטעמו."

22/01/2025

במקומו יבוא - "התכנית קובעת הוראות להקמת גשרון להולכי רגל ומעבר סלול לרכב בתחום תא שטח ,2 בתא שטח ביעוד שצ"פ, לצורך גישה מהרחוב אל החניון ולבית הכנסת. יש לקבוע בהוראות התכנית הוראות להקמת הגשר להולכי רגל וסלילת המעבר אל מעלית הרכב שתוקם בתחום תא שטח מס' .1 יש לסמן על גבי התשריט זכות מעבר ולכלול הוראות בתקנון לגשר / מעבר עילי להולכי רגל, ומעבר סלול לרכב.

תנאי להיתר בניה למבנה בית הכנסת שיוקם בתא שטח 1 יהיה תיאום תכנון והקמת הגשר וסלילת דרך הגישה מול מהנדס העיר או מי מטעמו."

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 7.8.24 ימשיכו לחול.

07/08/2024

- 5 -

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית משנה קווי בניין מאושרים. קו בניין אפס לבינוי תת קרקעי בכל היקף תא שטח ,1 ובצד המערבי, הגובל במגרש ביעוד למבני ציבור, על מנת לאפשר הקמה של מעלית רכב אל חניון בית הכנסת, וקו בניין 3 למרפסות בחזית צפונית ומערבית. יש לסמן קו בניין תת קרקעי אחד (בצבע אחד) עבור החניון והמעלית.

התכנית קובעת הוראות להקמת גשרון וגם מעלית רכב בתחום תא שטח ,2 שטח המיועד לשצ"פ לצורך גישה מהרחוב אל החניון ולבית הכנסת. יש לקבוע בהוראות התכנית הוראות להקמת הגשר וסלילת הדרך אל מעלית הרכב. יש לסמן על גבי התשריט ולכלול הוראות בתקנון לגשר / מעבר עילי. תנאי להיתר בניה למבנה בית הכנסת שיוקם בתא שטח 1 יהיה תיאום תכנון והקמת הגשר וסלילת דרך הגישה מול מהנדס העיר או מי מטעמו.

יש להוסיף בהוראות התכנית שימוש לגשר / מעבר עילי, דרך גישה לרכב וזכות מעבר לרכב ולהולכי רגל בתחום תא השטח המיועד לשטח ציבורי פתוח.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי להקמת הגשר וסלילת הדרך בתא שטח 2 יהיה הגשת תכנית פיתוח לשצ"פ בתיאום ואישור אגף שפ"ע. פיתוח השצ"פ יכלול נטיעה מחייבת של עצים בוגרים ויצירת דירוג המאפשר כניסת אור ואוויר למפלסים שמתחת לכניסה הקובעת של מבנה בית הכנסת המוצע בתא שטח מס' .1 תנאי לטופס אכלוס של מבנה בית הכנסת המוצע בתא שטח מס' 1 יהיה פיתוח השצ"פ בפועל, לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש לקבוע בהוראות התכנית בשלבי הביצוע כי הגשר ומעבר לרכב יוקמו יחד עם מבנה בית הכנסת המתוכנן במגרש המיועד למבני ציבור (ת"ש .)1 ככל ונדרש חדר שנאים, יש למקם אותו בתת הקרקע במלואו, בתחום המגרש המיועד למבני ציבור, או תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה בשצ"פ בתיאום המחלקה לאיכות הסביבה.

תנאי להיתר בניה למבנה בית הכנסת בתא שטח 1 הוא אישור תכנית בינוי ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד מחלקת מידע תכנוני, נכסי עירייה התכנית תיערך במחלקה לבקרת תכניות.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים - 6 -

בה

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

דברי ההסבר לתכנית – יש להוסיף התייחסות לחלקה ביעוד שצ"פ.

סעיף 1.4 לפי סעיף בחוק – יש להוסיף סעיפים 4א', ,5 19 סעיף 1.6 יחס בין התכנית לבין תכניות מאושרות קודמות- יש לרשום יחס 'כפיפות'

סעיף 1.7 – יש להשלים נתונים.

סעיף 2 – יש להשלים מטרות התכנית ועיקרי הוראות התכנית.

סעיף 4.2 שטח ציבורי פתוח – יש לציין שימושים כמפורט לעיל. יש לכלול הוראות לתכנון והקמה של הגשר והמעבר לרכב, כמפורט לעיל.

סעיף 4.1.2ג – יש לאחד בין קווי הבניין התת קרקעיים וקו בניין למעלית.

סעיף 7.1 שלבי ביצוע – יש לתקן כמפורט לעיל.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התרת גישה למבנה ציבור (בית כנסת) מעל שצ"פ באמצעות גשרים ושינויים בקווי בניין מאושרים לבית כנסת -

- 7 -

אור שרגא .2

הוראות התכנית:

-1 שינוי בקווי בניין מאושרים לצורך שינויים בבינוי בבית כנסת.

-2 התרת הקמת גשר מעל שצ"פ לצורך גישה לבית כנסת מרח' אור שרגא.

-3 התרת סלילת דרך גישה לרכב מרחוב אור שרגא לבית כנסת.

-4 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספת הבניה כאמור.

-5 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

-6 קביעת הוראות בגין זיקת הנאה בשטח.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 11/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .10/06/2025

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

בעלי זכויות בדירות מגורים בבניין ברח' רובין ,40 ירושלים, במקרקעין הידועים כגוש ,30734 חלקה ,7 הגובלים עם תחום התכנית ;

-1לאה גרינברג

-2 יאיר גרינברג

-3 ח. זלצמן

-4 אברהם הררי

-5יצחק דלויה

-6 יהושע עטיה

-7יפה אביבי

-8משה דוידוביץ

-9 דוד קליינמן

עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1328822 אנו, אשר שמותינו מפורטים לעיל, מתנגדים לתכנית ,101-1328822 התרת גישה למבנה ציבור מעל שצ"פ באמצעות גשרים- אור שרגא ,2 כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה )(1965 מכל הנימוקים להלן:

- 8 -

מבוא

-1 התכנית שבנדון חלה על מתחם של כ- 2 דונם, המיועד על פי התכניות המאושרות, מחציתו להקמת בית כנסת ומקווה ומחציתו לשצ"פ.

-2 התכנית המוצעת מציעה הקמת גשרים מעל שטח השצ"פ, המהווים בפועל דרכים חדשות אשר תיסללנה בשטח השצ"פ, ותחברנה את המגרש הציבורי לרח' הרב מ.ל. רובין ורח'

הרב אור שרגא.

-3 המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות מפאת חוסר סמכות.

-4 לחילופין בלבד, דין התכנית להידחות גם לגופה מכל הטעמים המפורטים בהתנגדות זו.

בתי המתנגדים

-5 המתנגדים כולם הנם בעלי זכויות או מתגוררים במקרקעין הידועים כגוש 30734 חלקה 7 , ברח' הרב מ.ל. רובין40 ,בבניין הגובל בחזית המזרחית של שטח התכנית, ובשצ"פ אשר בו מוצעים הגשרים בתכנית שבנדון.

המקרקעין עליהם חלה התכנית והמצב המאושר

-6 כאמור, התכנית חלה על שתי חלקות, חלקה 23 (במלואה) וחלקה 24 ( ברובה) בגוש .30734

-7 במצב המאושר, חלה תכנית ,4312 המייעדת את חלקה 23 (מגרש 20 לפי התכנית המאושרת ( למגרש למבנה ציבורי, לטובת בית כנסת ומקווה, ואת חלקה 24 (מגרש )21 לשטח ציבורי פתוח:

-8 עלפי התכנית המאושרת, מפלס הגג נקבע ל - +777 כאשר שיא הגג (הכיפה) הנו +779 )הנ"ל הנו צילום חלקי מנספח הבינוי בתכנית )+(4312הנ"ל הנו צילום חלקי מנספח החתכים בתכנית 4312 ( < מצורפת תמונה>

-9 התכנית המוצעת, נועדה, לפי דברי ההסבר שלה: תיאור התכנית המוגשת והרקע להגשתה: התכנית מבקשת ליצור גישה ישירה מרחוב אור שרגא למבנה ציבור בבנייה מכוח היתר בניה מספר .2022/552 הגישה המתוכננת תהא באמצעות גשרים מעל שצ"פ מאושר. כמו כן, התכנית מצעה שינויים בקווי בניין מאושרים.

-10 מטרות התכנית לפי סע' 2.2 להוראותיה:

• שינוי בקו בניין מאושרים לצורך שינויים בבינוי בבית כנסת.

• התרת הקמת גשר מעל שצ"פ לצורך גישה לבית כנסת מרח' אור שרגא.

• התרת סלילת דרך גישה לרכב מרחוב אור שרגא לבית כנסת, • קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה כאמור.

• קביעת הוארות בינוי וקביעת תנאים למתןן היתר בניה.

• קביעות הוראות בגין זיקת הנאה.

טענות המתנגדים

חוסר סמכות

- 9 -

-11 כידוע, הועדה הנכבדה מוסמכת לדון, להפקיד ולאשר, במסגרת סמכותה, אך ורק תכניות שאינן חורגות מהוראות סע' 62א(א) לחוק התכנון והבניה.

-12 בהתאם לסע' 1.4 לתקנונה, התכנית המוצעת, הנה בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה ,וזאת, לכאורה, מכח סע' 62א(א) ()19 ו- ()5 לחוק התכנון והבניה.

-13 סע' 62א(א)()19 ו- ()5 כאמור, קובעים כדלקמן:

" .5שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים;

19. קביעת הוראות לעניין הריסת בניינים, לעניין זכות מעבר או זכות להעברה כאמור

בסעיף 8(63 ( ולעניין הפקעת קרקע הנדרשת לצורכי ציבור, והכול אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבנייה לפיה";

-14 ואולם, התכנית המוצעת, קובעת בפועל סלילה של דרך גישה חדשה (או ליתר דיוק 3 דרכים(, באמצעות גשרים אשר ישמשו למעבר כלי רכב וכן גשרים להולכי רגל, מעל שטח ציבורי קיים.

על כן, לא מדובר ב"זכות מעבר" בהתאם לסעיף 62א (א)(,)19 ומשכך אין בסעיף האמור כדי להקנות לועדה הנכבדה סמכות לדון בתכנית, להפקידה או ליתן לה תוקף.

-15 "זכות מעבר" כשמה כן היא, זכות למעבר בשטח קרקע מסוים וקיים, מעין זיקת הנאה לשימוש בשטח האמור, ואולם הסמכות לקבוע "זכות מעבר" אין בה כדי להסמיך את הועדה הנכבדה לאפשר סלילה דרכים והקמת תשתיות פיזיות חדשות, על מנת לאפשר את המעבר.

-16 עוד יצוין כי סע' 62א (א) ()3 הגדיר מהם "צרכי ציבור" לצורך סעיף 62א, וההגדרה אשר נכללה שם אינה כוללת דרכים.

-17 על כן, הסיפא של פסקה 19 בהתייחס להפקעת שטחים לצרכי ציבור, אינה רלוונטית, הן מהטעם ששטח התכנית הנו ציבורי מראש, ומשכך לא מדובר בהפקעה לצרכי ציבור כמשמעה בפסקה ,19 וכן מהטעם שדרך חדשה אינה בגדר "צרכי ציבור" לפי סע' 62א -18 למען הסדר הטוב, יצוין כי גם פסקה 2 בסע' 62א(א) (שלא צוינה בהוראות התכנית) אינה רלוונטית, שכן אין המדובר בהרחבת דרך או הארכתה, אלא ביצירת/סלילה דרך גישה חדשה ועצמאית למגרש הציבורי.

-19 על כן, התכנית המוצעת כלל אינה בסמכות הועדה הנכבדה, ודינה להידחות.

לחילופין בלבד, ומבלי לפגוע בטענת היעדר הסמכות, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות

גם לגופה, מכל הטעמים שיפורטו להלן;

-20 מתן גושפנקה לשימושים החורגים מהתכנית המאושרת ( תכנית )4312 והמיועדים ,

בפועל ,לשימוש מסחרי ולא לרווחת התושבים:

א. התכנית המאושרת נותנת גושפנקה לאישור הבקשה להיתר המקודמת בתיק

,2022/552 המשלב בבניין המוצע, אולם קידושים רחב של כ - 350 מ"ר, שהוא חריג בכל קנה מידה ,וזאת על אף שייעוד מגרש 20 על פי תכנית 4312 הנו לבית כנסת ומקווה בלבד לטובת כלל תושבי השכונה.

ב. יודגש כי אולם קידושים בהיקף כזה אף נחשב לחריג גם בהתייחס לנוהלים שפורסמו

על ידי משרד הבינוי והשיכון לתכנון מוסדות דת, בתי כנסת ומקוואות (מרץ .(2021 - 10 -

ג. הכללת אולם קידושים כאמור, נועדה לייצר אולם אירועים מסחרי, אשר יהווה מטרד

לתושבי השכונה, במקום שמבנה הציבור ישרת את המטרה אשר לה הוא נועד על פי התכנית המאושרת, קרי - בית כנסת ומקווה ותו לא.

ד. על כן, הועדה הנכבדה מתבקשת לבטל את אולם הקידושים המתוכנן. מבלי לפגוע

באמור , ולחילופין בלבד, הועדה מתבקשת להגביל את היקף האולם ל - 90 מ"ר בלבד, וכן ל קבוע בהוראות התכנית איסור על קיום אירועים מסחריים בשטח המגרש הציבורי.

ה. בנוסף לאמור, הועדה הנכבדה מתבקשת להורות על מימוש מטרות התכנית במגרש

,20 קרי - הקמת מקווה ובית כנסת, תוך צמצום שטח בית הכנסת והכללת המקווה כאמור , במטרה לשרת את תושבי האזור.

ו. הפגיעה בתושבי השכונה הנה חמורה שבעתיים, עת בית הכנסת, לטענת המתנגדים,

אינו מיועד לשרת את תושבי השכונה, מה שלא ראוי לכשעצמו. על כן, צמצום הפגיעה על ידי ביטול/צימצום אולם הקידושים וכן שילוב המקווה יש בו כדי לאזן ול ו במעט את הפגיעה בתושבי המקום.

-21 פגיעה חמורה בשטח ציבורי פתוח:

א. השכונה מושא ענייננו, משוועת לשטחים ירוקים מפותחים אשר יתנו מענה לצרכי

תושבי השכונה.

ב. התכנית אומנם מחייבת, את פיתוח השצ"פ כתנאי לאכלוס מבנה הציבור, ואולם, אין

בכך כדי לרפא את הפגיעה החמורה בשטח עצמו, במיוחד כאשר התכנון בשטח השצ"פ רק מעצים את הפגיעה בתושבים, ובפועל מבטל אותו.

ג. ראשית יצוין, כי פיתוח השצ"פ היה אמור להיות חלק בלתי נפרד מהקמת הבינוי לפי

התכנית המאושרת (ר' סע' (10א)()8 ו- סע' 10 (ד) להוראות תכנית .)4312 על כן, הטלת פיתוח השצ"פ על יזמי התכנית, אין בה מטלה נוספת מעבר למה שנקבע בתכנית המאושרת, אלא תיקון עוול שנגרם לתושבי המקום עת הפיתוח טרם בוצע עד היום חרף מימוש הזכויות מכח התכנית המאושרת.

ד. בנוסף לאמור, התכנית המוצעת כוללת הקמת שלושה גשרים, חלקם מקורים,

העוברים בשטח ציבורי הפתוח, וקורעים אותו לגזרים, תוך ייעוד שניים מהם להולכי

רגל שיגיעו לבית הכנסת, ואילו הגשר השלישי מהווה בעצם דרך סלולה חדשה

למעבר כלי רכב מהכביש הראשי למגרש בית הכנסת. יודגש כי 3 הגשרים מהווים

בפועל "דרך" לפי הגדרתה בחוק התכנון והבניה.

ה. מעבר לכך שהקמת הגשרים כאמור, מהווה סלילת דרך שאינה בסמכות ועדה נכבדה

זו כפי שצוין לעיל, הרי שמדובר בפגיעה חמורה ביותר בשטח ציבורי פתוח, ובאיכויותיו.

ו. וכך, לא רק שהשטח הציבורי הפתוח לא פותח שלא כדין לרווחת התושבים עד עצם

היום הזה, אלא שהיום, בפועל, פוגעים בו באופן חמור לטובת דרכים חדשות שתתחברנה לבית הכנסת.

ז. יתרה מכך, בתכנית המאושרת, מבנה הציבור אמור היה להיבנות באופן כזה ששתי

הקומות התחתונות (מקווה וספריה ציבורית) הנן מתחת למפלס השצ"פ שאמור להיות מפותח במפלס 770 , ואילו רק שתי הקומות העליונות הנן מעל מפלס השצ"פ.

(ר' חתך .(33

ח. ואולם, על פי התכנית המוצעת, מותירים בור בשטח השצ"פ, ואף מציינים במפורש כי

פיתוחו ייעשה באופן שהוא "יצור דירוג המאפשר כניסת אור ואוויר למפלסים שמתחת לכניסה הקובעת של מבנה בית הכנסת המוצע בתא שטח מס 1". (ר' סע'

(4.2.2א)(5 (לתקנון התכנית(.

- 11 -

ט. על כן, המדובר בפועל ב"הפקעה" של כל שטח השצ"פ לטובת בית הכנסת, וזאת

מעבר לפגיעה האנושה על ידי הגשרים המוצעים בשטח השצ"פ.

י. הועדה הנכבדה מתבקשת להבהיר כי השצ"פ יפותח במפלס הכביש העליון, על מנת

לאפשר לו נגישות מלאה של הציבור מרחוב רובין וכן מרחוב אור שרגא, ותוך ביטול מלא של הגשר המוצע בחזית הדרום מזרחית של השצ"פ.

יא. .עוד מתבקשת הועדה לבטל את סע' )4.2.2א()(5 וכן להבהיר כי שתי הקומות הראשונות של מבנה הציבור יהיו מתחת למפלס 770 מ.'

-22 צימצום קווי הבניין המוצעים בחזית המזרחית בגבול עם מבני המגורים

א. עיון בתכנית המוצעת מעלה , כי נקבע בה קו בניין תת - קרקעי 0 עד גבול החלקה בכל

החזיתות.

ב. המתנגדים, מתנגדים נחרצות לקביעת קו בניין 0 בגבול עמם, גם אם תת-קרקעי .

המתנגדים יטענו כי אין כל הצדקה לקו בניין 0 כאמור, ואין כל הצדקה לחפירה עד קו 0 עמם, תוך סיכון מבני המגורים וחצרותיהם.

ג. הועדה הנכבדה מתבקשת להותיר את קו הבניין בחזית עמם, בין אם תת-קרקעי או

על -קרקעי, לפי קווי הבניין שנקבעו בתכנית המאושרת, קרי- 5 מ.'

-23 סיכון בטיחותי לילדים ולהולכי רגל

א. הגשרים/דרכים המוצעים בתכנית שבנדון, מחברים את מגרש בית הכנסת לדרך, על

ידי קטיעת הרצף במדרכה ברח' אור שרגא והרב רובין.

ב. המדרכה הציבורית המדוברת משמשת דרך עיקרית ובטוחה לגישה לשני בתי ספר וגני

ילדים בסביבה הסמוכה לשטח התכנית.

ג. סלילה דרך למעבר כלי רכב, על חשבון המדרכה הקיימת, תפגע בצורה קשה

בבטיחותם של הילדים והולכי הרגל.

ד. על כן, הועדה הנכבדה מתבקשת לבטל, גם מטעם זה את הגשר המוצע בחזית הדרום

מזרחית, ולצמצם את הפגיעה בשצ"פ למינימום, תוך תכנון החיבור באופן המביא בחשבון את אמצעי הבטיחות הדרושים על מנת למנוע כל פגיעה בהולכי הרגל.

-24 מתן גושפנקה להגבהת הבניין שלא כדין

א. .התכנית אינה מתייחסת בצורה מפורטת לשינויים בבינוי אשר אותם היא מבקשת

לאפשר לעומת התכנית המאושרת.

ב. יודגש כי התכנית המאושרת קבעה את גובה הבניין המקסימלי ל- 777 + (כאשר גובה

שיא הגג- הכיפה, נקבע ל- )779 וזאת בשים לב לסביבת המגורים הגובלים עמו.

ג. יזמי התכנית מבקשים, באופן עקיף, להכשיר במסגרת התכנית את הגבהת הבניין

למפלס ,+780 וזאת אף מבלי לציין זאת במפורש בטבלה 5 או בעיקרי התכנית, אלא מציינים בכלליות בתכנית כי היא עוסקת במבנה ציבור שניתן לו היתר בניה בתיק .2022/552

ואולם, לא קיים היתר בתיק ,2022/552 אלא מדובר בהחלטת ועדה בלבד, וממילא גם לא ניתן לאשרה מאחר ומדובר בסטייה ניכרת שלא ניתן לאשרה בהליך רישוי.

ד. המתנגדים יציינו כבר עתה כי התכנית צריכה לבטל כל התייחסות ל"היתר בניה מס '

2022/552" בתקנון התכנית, ובכלל זה בדברי ההסבר וכן בהערות לטבלה 5 בתכנית.

ה. המתנגדים יבהירו כי הנם מתנגדים לכל הגבהה של מבנה הציבור. למען הסדר הטוב,

יצוין כי הגבהת הבניין במסגרת התכנית המוצעת, באם הועדה שוקלת לאשרה, ממילא מחייבת הליך פרסום נוסף אשר יידע את הציבור בדבר ההגבהה המתוכננת.

- 12 -

-25 תכנון החניה

א. המתנגדים יטענו כי תכנון הגישה לקומות החניה באמצעות מעלית רכב, כעולה מסע '

)(4.1.2ג)()1 לתקנון התכנית וכן כמוצע בבקשה להיתר בתיק ,2022/522 יגרום לפגיעה קשה בתושבי המקום. שכן, הלכה למעשה, באי המקום לא ימתינו ו לא ישתמשו במעלית הרכב ;הם יחנו בפועל בשטחים הסובבים על חשבון חניות לתושבי המקום, ושטח החניה יהפוך בפועל לעוד חלל ריק לשימוש עתידי של יזמי התכנית.

ב. הועדה הנכבדה מתבקשת לבטל את מעלית הרכב, ולהורות על גישה לקומות החניה

באמצעות רמפות בתוך המגרש הציבורי.

ג. עוד מתבקשת הועדה לקבוע כי שטח החניה בבית הכנסת יהיה פתוח לשימוש

הציבור הרחב, על מנת להבטיח כי קומות החניה ישמשו בפועל לחניה ולא לשימושים אחרים.

-26 הסדר פתרונות לטיפול באשפה

א. הועדה הנכבדה מתבקשת ליתן את דעתה לפתרונות לטיפול באשפה שתיווצר

כתוצאה מהקמת מבנה הציבור.

ב. אומנם, התכנית אינה מוסיפה שטחי בניה למגרש הציבורי, ואולם, בתכנית המאושרת

)תכנית משנת )1992 לא ניתנה הדעת לפתרונות מסודרים לטיפול בכמות האשפה הרבה שמבנה ציבורי כזה צפוי לייצר.

ג. הועדה מתבקשת לקבוע כי פתרונות האשפה ייקבעו בחזית המערבית, בצד הרחוק

ממבני המגורים של המתנגדים.

-27 פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות

א. מבלי לפגוע באמור לעיל, המתנגדים יטענו כי הפעלת אולם אירועים, פגיעה בשטח

הציבורי הפתוח הגובל, וכן הקמת גשרים מול בתי המתנגדים, יגרמו לפגיעה ישירה בערכי הדירות ובאיכות החיים בשכונה.

ב. המתנגדים שומרים על כל זכויותיהם בעניין זה, ובכלל זה על זכותם לתבוע פיצויים

עקב ירידת ערך הדירות, ככל והועדה תחליט חלילה לאשר את התכנית.

לסיכום: מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית מפאת

חוסר סמכות ,או, לחילופין, לדחותה במתכונת המוצעת או לחילופי חילופין להורות על תיקונה

כמבוקש בהתנגדות .

המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את

הזכות לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת שמאית ו/או חוות

דעת תכנונית ו/או תנועתית ו/או הנדסית.

המתנגדים תומכים התנגדות זו בתצהיר של ה"ה גרינברג ודוידוביץ, אשר בידיעתם מלוא

העובדות הקשורות להתנגדות המפורטת לעיל.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק

מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית לפי הפירוט הבא:

- 13 -

-1 יש לציין כי התכנית מקודמת בהמשך לדיון שנערך בוועדת ערר מחוזית בהיתר בניה לבית הכנסת במסגרתו הוחלט כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנית בסמכות הוועדה המקומית להסדרת חניה בתת הקרקע ושינוי קוו בניין., במסגרת זו יוסדר נושא במעבר בשצ"פ כמעבר וכניסה לבית הכנסת.

החלטה זו התקבלה בהסכמת הצדדים

-2 לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר סמכות הוועדה המקומית לקבוע זכות מעבר והפקעת קרקע לצרכי ציבור לפי סעיף 62א(א) 19 לחוק התכנון והבניה. סלילה של דרכי גישה חדשות באמצעות גשרים שלא ניתן להגדיר כ"זכות מעבר", וסלילת דרך חדשה. הגדלת "צרכי ציבור" לפי סעיף 62א(א)3 לחוק התכנון והבניה אינה כוללת דרכים, ולכן גם הפקעת הקרקע אינה רלוונטית - התכנית אינה מפקיעה או מגדילה שטח של דרך מאושרת. לא מדובר ב"סלילת דרך" חדשה אלא בקביעת זכות מעבר להולכי רגל ולרכב, שנדרשת למימוש תכנית ולבניה לפיה, כהגדרתה בסעיף 62א(א)()19 לחוק התכנון והבניה, אשר נכללת בסמכויות הוועדה המקומית. הגשר המוצע אינו מהווה דרך ציבורית חדשה, אלא פתרון תכנוני נקודתי לגישה להולכי רגל אל בית הכנסת. מתוכנן מעבר לרכב לגישה למעלית רכב למגרש שאין לו גישה ישירה לדרך מאושרת ומיועד למבני ציבור.

-3 לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית כוללת אולם קידושים חריג בגודלו (כ-350 מ"ר), וכי השימוש המקורי של המגרש היה לבית כנסת ומקווה. קיים חשש שבפועל ישמש לאולם אירועים מסחרי ויפגע באופי השכונה ובתושביה. השימוש המוצע אינו משרת את הקהילה המקומית, ואף יוצר מטרד.

מבקשים לבטל את אולם הקידושים או לצמצמו ל-90 מ"ר בלבד, לכלול מקווה בתכנית, ולאסור שימוש מסחרי במגרש – מדובר בתכנית לשינוי קווי בניין וקביעת זכות מעבר לצורך גישה למגרש המיועד לצרכי ציבור עבור בית כנסת. התכנית אינה קובעת שימושים או שטחי בניה ואינה משנה אותם ביחס למאושר.

-4 לקבל חלקית את ההתנגדות שהתכנית המוצעת פוגעת בשצ"פ ומבטלת אותו בפועל, למרות שהשכונה זקוקה לשטח ציבורי פתוח מפותח. מוצעים שלושה גשרים, כולל דרך לרכב, החוצים את השטח ומהווים בפועל דרך. מבקשים שהשצ"פ יפותח במפלס הרחוב - יש לציין כי מדובר על מגרש בייעוד בניין ציבורי על פי תכנית מאושרת ללא גישה ישירה מהרחוב אלא מעבר לשטח ציבורי פתוח ולכן יש צורך במתן מענה שיאפשר נגישות דרך השטח הציבורי הפתוח כגישה גם להולכי רגל וגם לרכב לחלקה הציבורית כדי לאפשר את ניצולו בהתאם לתכנית המאושרת, בהוראת התכנית נקבע כי תנאי לטופס 4 או תעודת גמר יהיה אישור תכנית בינוי לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגשר להולכי רגל יוקם באופן שתהיה פגיעה מצומצמת בשטח השצ"פ והוא ימוקם בנקודה בה צריך לגשר על הפרש הטופוגרפיה בלבד ולא ישירות מהדרך הקיימת. ייקבע בהוראות התכנית מאילו חומרים יוקם הגשר בתיאום מול אדריכל העיר. עיצוב הגשר יהיה בתיאום מול אדריכל העיר בתנאים בהליך היתר הבניה. בתחום השצ"פ במפלס הרחוב יתוכנן שביל שישתלב בפיתוח השצ"פ. תהיה גישה להולכי רגל מהרחוב למפלס הנמוך של השצ"פ. השצ"פ יפותח לטובת כלל תושבי השכונה בהם גם הילדים והמתפללים המגיעים לבית הכנסת אשר הם חלק מהציבור הרחב.

-5 לקבל חלקית את ההתנגדות שהגשרים והדרכים המוצעים פוגעים ברצף המדרכה ברחובות אור שרגא והרב רובין. ושסלילת דרך לרכב על חשבון המדרכה מהווה סיכון בטיחותי לילדים ולהולכי הרגל.

מבקשים לבטל את הגשר הדרום-מזרחי ולתכנן את החיבור באופן שמבטיח בטיחות מלאה לציבור -

התכנית מציעה בצד המזרחי גשר שעובר בשטח שמוגדר כזכות מעבר בתחום השצ"פ למעבר להולכי - 14 -

רגל אל בית הכנסת. הגישה להולכי רגל אל הגשר אינה מסכנת ילדים ועוברי אורח בתחום המדרכה.

הגישה לכלי רכב אל מעלית הרכב שמובילה אל החניון התת קרקעי של בית הכנסת בתחום המגרש, חוצה את המדרכה בחלק הצפון מערבי של התכנית. מדובר בגישה שנדרשת למעבר לרכב למגרש שאין לו גישה לדרך המיועד למבני ציבור. בשלב היתר הבניה יש לוודא כי תכנון הגישה אל מעלית הרכב יהיה בטיחותי על מנת לצמצם את הסכנה לילדים ועוברי אורח.

-6 לדחות את ההתנגדות שהשימוש במעלית רכב לגישה לחניון יפגע בתושבים, ושבפועל המבקרים יחנו בשטחים הציבוריים. מבקשים לבטל את המעלית ולהחליפה ברמפה בתחום המגרש הציבורי.

בנוסף, מבקשים שהחניה בבית הכנסת תהיה פתוחה לציבור הרחב, כדי להבטיח שימוש אמיתי לחניה ולא למטרות אחרות – פתרון של מעלית רכב כגישה לחניון תת קרקעי הוא פתרון תכנוני מקובל, ככל שמתקבל אישור אגף תושי"ה, ולכן אין אפשרות לחייב הקמת רמפה במקום מעלית לרכב. בית כנסת מיועד לשמש את האוכלוסייה המקומית ומרבית המשתמשים אמורים להגיע ברגל ולא באמצעות כלי רכב. אין אפשרות לחייב את בית הכנסת לפתוח את החניון לשימוש הקהל הרחב.

ככל והשימוש בחניה יהיה למטרות אחרות, יש להזמין את הפיקוח על הבניה.

-7 לדחות את ההתנגדות לכך ששתי הקומות הראשונות של מבנה הציבור ייבנו מתחת למפלס 770 מ', כפי שמצוין בסעיף (4.2.2א)()5 בתקנון התכנית. תכנון בית הכנסת במפלס התחתון של השצ"פ מהווה הפקעה בפועל של השצ"פ לטובת בית הכנסת - בתחום השצ"פ קיימת מסלעה שמחלקת אותו לשני מפלסים, כיוון שהשטח מאופיין בשיפוע משמעותי. מגרש בית הכנסת נמצא במפלס הנמוך שאינו במפלס הרחוב. לכן, שתי הקומות הראשונות במבנה הן מעל הקרקע אך מתחת למפלס הרחוב. נפילת הקרקע ביחס להעמדת המבנה מאפשרת חדירה של אור ואוויר לקומות שמתחת למפלס הרחוב. אין בכך פגיעה בשצ"פ, אלא פתרון תכנוני מקובל שמאזן בין השימוש במבנה לבין תנאי השטח. שימוש בשצ"פ במפלס הנמוך יהיה גם לרווחת הילדים והמתפללים המגיעים לבית הכנסת אשר הם חלק מהציבור הרחב ואין מדובר ב"הפקעה" של השצ"פ לטובת בית הכנסת, שגם הוא שימוש ציבורי.

-8 לקבל חלקית את ההתנגדות לקביעת קו בניין תת-קרקעי אפס בגבול עם מבני המגורים, כיוון שעלול לסכן את יציבות המבנים והחצרות הסמוכות. אין כל הצדקה לחפירה עד גבול החלקה, ומבקשים להותיר את קו הבניין בתכנית המאושרת - 5 מטרים, מעל ומתחת לקרקע - מקובל לקבוע קו בניין תת-קרקעי אפס תוך שמירה על תכסית של %80 לטובת חלחול מי נגר. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף ניהול מי נגר. ניתן להגדיל את המידה של קו הבניין התת קרקעי בצד המזרחי של המגרש, הקרוב לבנייני המגורים, בתיאום מחלקת התכנון. תנאי להיתר חפירה יהיה חו"ד מהנדס קונסטרוקטור.

-9 לדחות את ההתנגדות שהתכנית מבקשת להכשיר הגבהת מבנה הציבור למפלס 780 מ', בניגוד לגובה המרבי שנקבע בתכנית המאושרת 777 מ' (וכיפת הגג עד 779 מ'), על מנת להתאים לתכנון בבקשה להיתר 2022/552 - תכנית 4312 החלה במקום קבעה כי נספח הבינוי יהיה מנחה אך מחייב לעניין הגובה. התכנית מתירה סטיה של 1 מ' בגובה המבנה, משמע עד 780 מעל פני הים. נראה כי גם בהיתר, שלא אושר, אין חריגה מגובה זה. התכנית המוצעת אינה מבקשת לשנות את הגובה המאושר בתכנית .4312

- 15 -

-10 לקבל את ההתנגדות להתייחסות להיתר בניה מס' 2022/552 בתקנון התכנית, בדברי ההסבר וכן בהערות לטבלה 5 בתכנית - יש לציין שביחס להיתר זה הוגש ערר והוא אינו מאושר ולכן אין לו מעמד סטטוטורי. יש להשמיט אזכור ההיתר בהערות לטבלה .5 יש לתקן את דברי ההסבר לתכנית ולציין כי הוגשה בקשה להיתר אשר הוגש לה ערר אשר בעקבותיו נדרשו תיקונים, ולכן מוגשת התכנית הזו.

-11 לדחות את ההתנגדות לפתרונות לטיפול באשפה שתיווצר בעקבות הקמת מבנה הציבור. התכנית מתבססת על תכנית ישנה משנת 1992 שלא כללה פתרונות מסודרים לניהול אשפה. מבקשים שפתרון האשפה יהיה בצד המערבי שאינו סמוך לחלקת המתנגדים – פתרון אשפה אינו נקבע בתכניות בניין עיר והוא חלק מהניהול השוטף של תחזוקת העיר ובהתאם לשיקולים של אגף התברואה ותנאי המקום. בחזית המגרש בצד המזרחי הסמוך לחלקת המתנגדים ישנם פחים מוטמנים. יש לקבוע שתנאי להיתר בניה יהיה תיאום מיקום פחי האשפה בתיאום עם אגף תברואה.

-12 לדחות את ההתנגדות לכך שהפעלת אולם אירועים, פגיעה בשטח הציבורי הפתוח, והקמת גשרים מול בתי מגורים יובילו לפגיעה ממשית באיכות החיים ובערך הדירות בשכונה - התכנית קובעת זכות מעבר ומשנה קווי בניין למגרש המיועד לצרכי ציבור לשימוש בית כנסת. התכנית נבחנה ומקובלת מבחינה תכנונית. ככל והמתנגדים סבורים כי הם נפגעים מהתכנית הם רשאים לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

-13 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור מובילת 15.7.2025

תכנון אזורי

- 16 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1161165

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פרנקפורטר יעקב

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 7.03.2023

כתובת שרי ישראל 3 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30076 203 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית עפ"י התנאים הבאים:

יש לבטל את החניה המאושרת מאחר ואינה אפשרית בפועל בנגישות מכביש ראשי שהוא גם ציר רק"ל. יצוין כי החניה לא נבנתה, וככל שתוקם תמרון הרכב יהיה על חשבון הדרך וציר הרק"ל.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור הוועדה המחוזית לביטול החניות בהתאם לתכנית 5166ב.

קו הבניין המוצע בתשריט מצב מוצע אינו מעודכן ולא תואם לבינוי בנספח הבינוי.

יש לעדכנו בהתאם למבנה המקורי המאושר בהיתר בניה פלוס תוספת הבינוי המוצעת בדופן הצפונית בצורת טרפז.

26/06/2024

קו הבניין התת קרקעי יצומצם כך שלא יוצע מתחת לשטח הדרך בדופן המערבית ובפינה המערבית בתחום החלקה בלבד.

בהמשך לסעיף הנ"ל, שטח הקומה התת קרקעית תצומצם כך שלא תגלוש מתחת לשטח בייעוד דרך לאורך כל הדופן המערבית.

יש לסמן את המדרגות בפינה המערבית הקיימות בשטח בייעוד דרך (ובקו הכחול של תכנית הרק"ל) להריסה. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה בפועל.

תנאי להפקדת התכנית יהיה חוו"ד מהנדס קונסטרוקציה לחפירת הקומה התת קרקעית.

ככל שהקומה התת קרקעית תאושר ע"י מהנדס, שטחיה ייחשבו כשטחים עיקריים.

יש לעדכן את טבלה 5 בהתאם.

יש לבטל את ריבוי החצרות האנגליות, להנמיך את הקרקע כמקשה אחת בדופן המזרחית והדרומית לצורך יצירת אוורור ראוי יותר - 17 -

התכנית תערך ע"י המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקות ,6 10 בגוש .30076 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה מחליטים לדחות את התכנית ולא להפקידה מהסיבות הבאות:

יצוין כי הוגשה גרסה מעודכנת של מסמכי התכנית אשר התכנון המוצע בה אינו נותן מענה לכלל הסוגיות התכנוניות למבנה בשלמותו ואלא רק שינויים נקודתיים שאינם ראויים תכנונית כמפורט להלן:

24/01/2024

תוספות הבינוי בחלק הצפוני והמערבי (בצורת טרפז) מוצעות באופן נקודתי רק בקומה אחת ולא לאורך כל הקומות בעמודה מסודרת. תב"ע הינה מסגרת תכנונית שחלה על כל החלקה ואמורה לטפל בסוגיות התכנוניות לכלל המבנה.

מוצעת תוספת בינוי נקודתית למדרגות בחזית מזרחית במרחק של פחות מ- 3 מ'

מגבול החלקה, ולא בקונטור הבינוי הקיים.

אין התייחסות לתוספות הבינוי הקיימות בגג ללא היתר והתכנית אינה מציעה להכשיר שטחים אלו.

התכנית לא מסמנת להריסה סגירת מרפסות שנבנו ללא היתר.

התכנית אינה מתייחסת להרחבת הבינוי הקיימת בקומת הקרקע ללא היתר בניה, מדובר על בינוי בקו אפס בגבול החלקה בסמיכות לחלקה שכנה בייעוד מגורים, הדבר אשר נוגד למדיניות המקובלת החלה על כל העיר.

- 18 -

התכנית מבטלת ייעוד של דרך מאושרת בפינה המערבית בניגוד למדיניות בנושא שמירה על שטחים ציבורים .

התכנית ממוקדמת על ציר רק"ל המאפשרת בינוי משמעותי ואינטנסיבי בהתאם לכללים הנהוגים במדיניות, התכנית אינה ממצה את אפשרויות התכנון בהתאם.

לאחרונה הוצגה תכנית רחבה לכל המתחם המציעה התחדשות עירונית של כל המתחם וראוי לצרף את חלקה זו לתכנון הכולל.

על כן התכנית נדחית על הסף. ככל שתוגש תכנית חדשה המתייחסת לכלל הנושאים שפורטו לעיל ניתן יהיה לבחון אותה בחיובי.

להוריד מסדר היום לבקשת עורך התכנית לצורך תאום עם מחלקת תכנון.

19/04/2023

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש בשדרות שרי ישראל ,3 שכונת מקור ברוך, חלקה 203 בגוש 30076 התכנית החלה במקום הינה:

תכנית מתאר -62 אזור מגורים ,3 %90 בנייה מרבי, עד 3 קומות תאור מצב קיים:

בשטח התכנית קיים מבנה בן ארבע קומות המשמש למגורים.

קיים בינוי ללא היתר בחזית האחורית.

התכנית מציעה:

הרחבת שתי יח"ד בקומת הקרקע, תוספת קומה חדשה תת קרקעית לשם הרחבת שתי היח"ד, והרחבות בינוי בשאר הקומות תוך שינוי קווי בניין וללא שינוי במספר יח"ד.

התוכנית הופקדה בתאריך 02/05/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 01/07/2025 .

- 19 -

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

שמעון וחדוה עטרי הלוי – הבעלים הרשומים של תת חלקה 7 בבית המשותף הבנוי על החלקה.

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים גרים בדירה מס' 7 בקומה האחרונה בבניין, ומבקשים שזכויותיהם לא יפגעו, וכי גם הם יזכו לקבל תוספת בניה ככל שהדבר אפשרי במסגרת התכניות והמדיניות החלות על החלקה.

המתנגדים טוענים כי גב' זוננפלד לא עשתה את כל הנדרש לצורך הכנת תכנית הממצה את כל זכויות בעלי הדירות בחלקה.

המתנגדים ביקשו מגב' זוננפלד להוסיף קומה לדירתם, בדומה לקומה שמבקשים הדיירים בקומת הקרקע להוסיף לדירותיהם, וגב' זוננפלד סירבה להגיש בקשה בהתאם.

על כן מבקשים המתנגדים מהוועדה לאשר להם:

- בניית הרחבה בקומה שלהם על הגג הצמוד בלשכת רישום המקרקעין לדירתם, כולל דיורית במפלס זה והפיכת שטחי שירות לשטחים עיקריים, ומרפסות.

- קומה נוספת בקומה שמעל (מפלס הגג העליון כיום) ובה הרחבת הדירה והדיורית והוספת מרפסות עד לשטח המקסימלי האפשרי.

לעניין זה מבקשים המתנגדים להשוות את מצבם למצב הדירות בקומת הקרקע. לדירות אלה צמודות חצרות, והבניה בקומת המרתף אינה גורעת מהחצרות. באותו אופן יש לאפשר למתנגדים לשמר את מרפסת הגג הצמודה להם או חלק ממנה, ולבנות קומה נוספת.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פ סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה, ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות עפ"י הפירוט הבא:

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הרחבת דירת המתנגד ותוספת קומה

ניתן יהיה לאשר את התוספת, בתיאום עם מחלקת התכנון, כך ששטח הדירה הכולל לא יעלה על 140 מ”ר, בהתאם להוראות סעיף 12 לחוק התכנון והבנייה, שעל פיו מקודמת התכנית.

לאור האמור, יש לקדם את התכנית לפרסום לפי סעיף (106ב) לחוק התכנון והבנייה.

הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של הבניין ושל בניינים מצרניים ופרסום המסמכים באתר העירוני.

ככול ויוגשו התנגדויות הוועדה תשוב ותדון בהם , וככול ולא יתקבלו התנגדויות , התכנית תקבל תוקף .

- 20 -

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 21 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1193739

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אלייב אדי

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 28.01.2024

כתובת קדימה 11 ,,13 רמות

גוש חלקה בשלמות

30733 4 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה מאשרת להאריך את תקופה ההפקדה בחודש נוסף עד לתאריך 1/8/2025 09/07/2025

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

15/05/2024

תכנית 1023084 במתכונת דומה במגרש זה נדחתה בועדה המחוזית בתאריך ,13.2.22 כיוון שהציגה תכנון שאינו ראוי, הסבת שטחי מחסנים וחניה למגורים ללא פתרון לאור, אוויר ומיגון. התכנית החדשה גם היא מציגה תכנון מאולץ ופתרונות אוורור ואור חלקיים עבור שתי יח"ד החדשות הנולדות מפיצול דירות מספר ,14 .16 הסבת שטח החניה ומחסן ליח"ד במפלס -3 מוצע כהרחבה של יח"ד שמעל.

- 22 -

בהתאם לכך, יש להציע תכנון שמציג פתרונות אור ואוויר ראויים עבור שתי יח"ד החדשות, בתיאום מחלקת התכנון. יש להוסיף בסעיף סטיה ניכרת בהוראות התכנית, שלא ניתן יהיה להוסיף יח"ד מעבר למבוקש במסגרת התכנית.- ככול שלא ימצא פתרון ראוי לעניין אור ואוויר יבוטלו יחידות דיור אלה.

התכנית מבטלת 6 מקומות חניה מאושרים ושטח מאושר למחסנים לשימוש למגורים ולמחסנים. במקומן מוצעת חניה מקורה עבור 8 מקומות חניה חדשים. יש לציין על גבי התכנית במלל ביטול חניה מאושרת בהיתר בניה והסבתה למגורים. כמו כן, יש לסמן את החניות המקורות המוצעות בצבע אדום. יש להצמיד את החניות המוצעות לדירות שבוטלו להן החניות.

תנאי להפקדה הצגת חוות דעת קונסטרוקטיבית לעניין חפירת החניה המוצעת.

תנאי לקבלת היתר בניה לביטול חניות יהיה הקמת החניה התת קרקעית החדשה.

תנאי להפקדת התכנית, יהיה אישור תושי"ה לפתרון החניה המוצע.

התכנית מציעה הסבת חניות למחסנים במפלס רחוב צבי פרופס. על פי התצ"א באתר ה- gis העירוני, נראה כי חלק מהמחסנים משמשים בפועל ליח"ד יש להציג את המצב בהתאם לקיים בפועל. תתאפשר הסבת כל שטחי החניה להרחבות דיור ולא מחסנים. ככל שיבוטלו מקומות חניה עבור ההרחבות, יהיה צורך לתכנן חניות אחרות במקומן.

יש להשלים סעיף 7.1 סעיף שלביות ביצוע בהוראות התכנית. יש להגדיר כך שהקמת החניה התת קרקעית תבוצע לפני פיצול יח"ד ותוספת שתי יח"ד בקומת קרקע וקומה ,-1 והרחבת הדירות והסבתן מחניה למחסנים ומגורים בקומה .-3 תוספת הבניה להרחבת הדירות בקומות העליונות תבוצע לכל דירה בנפרד.

בנספח הבינוי, יש להציג בצורה ברורה בינוי חדש מוצע לבין בינוי קיים שמיועד להכשרה. יש לסמן להריסה עבירות בנייה קיימות שלא ניתן להכשירן במסגרת התכנון המוצע.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס.

יש להשלים חו"ד אגף תושי"ה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

- 23 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

סעיף 1.4 – לפי סעיף בחוק - יש להוסיף ס"ק 4 (שינוי קווי בניין).

סעיף 1.6 – בסוג יחס לתכנית 2262ב' – יש לציין כפיפות.

סעיף 1.7.1 – יש להשלים תיאור מסמך, מספר עמודים ותאריך עריכה ויצירה להוראות התכנית ותשריט.

סעיף 1.7.2 – יש לציין כי נספח הבינוי מחייב חלקית. מחייב לעניין קווי בניין, גובה הבניה ומספר קומות.

סעיף ,3.2 טבלה 5 – אין התאמה בין שטח המגרש במצב המאושר, המוצע והמצוין בטבלה .5 יש להתאים את שטח המגרש.

סעיף 4.1.2ו' – יש לציין שהחניה תהיה על פי תקן ובתחום המגרש בלבד.

סעיף 7.1 – יש להשלים סעיף שלבי ביצוע כמפורט לעיל.

נספח הבינוי:

יש לסמן קו בניין בתכניות בנספח הבינוי.

יש לסמן תוספות מוצעות באדום.

יש לציין במלל כי התכנית הופכת חניה למגורים בתכנית קומה -.3 - 24 -

יש לציין במלל שטחי שירות שמבוקש להסב לשטחים עיקריים.

תשריט מצב מוצע:

יש להשלים מדידה בשטח הגובל ממזרח התכנית.

תיאור חדש להתנגדויות

תוספות בניה לדירות קיימות, הפיכת חניות למחסנים, ופיצול יח"ד והצעת חניות.

עיקרי הוראות התכנית

-1 שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים 5 לאזור מגורים ב'

-2 קביעת הבינויים הבאים בשטח:

▪ חפירה בקומה -3 לשם תוספת חניות, בהתאם לנספח הבינוי .

▪ ביטול חניות מאושרות בהיתר בניה מס' 88/929 לשם הסבתן למחסנים ובנוסף הרחבת המחסנים שהתווספו ,הכל בהתאם לנספח הבינוי .

▪ ביטול חניה מאושרת בהיתר בניה מס' 88/929 והסבתה למגורים לשם הרחבת יח"ד קיימת בקומה שמעליה ,הכל בהתאם לנספח הבינוי.

▪ תוספות בניה בקומות ,-2 ,-1 וא' לשם הרחבת יח"ד קיימות, הכל בהתאם לנספח הבינוי .

▪ פיצול יח"ד קיימות (יח"ד מס' 14 ו-16 כמופיע בנספח הבינוי) לשתי יח"ד נוספות ותוספת בניה לשם הרחבות יח"ד המוצעות, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

▪ הפיכת בסיס ממ"ד בקומת קרקע למחסן, בהתאם לנספח הבינוי .

-3 קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

-4 הגדלת שטחי הבניה בשטח .

-5 הגדלת מספר יחידות הדיור מ-25 יחידות דיור ל-27 יחידות דיור .

-6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור .

-7 קביעת הוראות בגין זיקת הנאה להולכי רגל .

-8 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח .

-9 קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה .

-10 קביעת הוראות בגין עצים לעקירה/לשימור.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 02/05/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 01/07/2025 .

- 25 -

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות.

התנגדות מספר 1 , :2

-1 מאת: אפרים שורץ ת"ז -031586522 כתובת קדימה 13 דירה 13 (בתשריט בית משותף )10 אריה פראנק ת"ז -303094734 כתובת קדימה 13 דירה 14 (בתשריט בית משותף )11 מיספור הדירות בפועל לא תואם תב"ע או תשריט בית משותף).

עיקרי ההתנגדויות:

אנו בעלי דירות שכנות, נשואת תב"ע זו, מודיעים בזאת על התנגדותנו לתב"ע הנ"ל.

ואלה נימוקי ההתנגדות:

אנו הח"מ בעלי נכס בבניין שבתוכנית שבנושא ברחוב קדימה 13 ירושלים, מגישים התנגדות לאישור התוכנית לשינוי תב"ע 1193739 מהסיבות כדלהלן:

ראשית, עינינו לא צרה בהרחבות המבוקשות בתוכנית, ואין לנו מניעה או התנגדות לאשרם.

אלא שלצערנו התוכנית כוללת רק דירות בודדות בבניין, בזמן שאנו בעלי דירות בקומה העליונה מעוניינים גם באישור העירייה להרחבת הדירות על הגג.

הגשת התוכנית לעירייה נודעה לנו בשלב מאוחר שכבר לא יכולנו להצטרף, ולכן אנו מתנגדים

בשלב זה לאישור התוכנית ומבקשים מחברי הוועדה להורות למגישי התוכנית לשנות התוכנית

ולצרף גם את הבקשות שלנו לתוכנית המבוקשת.

כדי לא לעכב את מגישי התוכנית, אנו מבחינתנו קיבלנו אישור עקרוני מכל השכנים שבבניין קדימה 13 לבניה ולהרחבת דירותינו על הגג. ונעשה כל מאמץ לזרז את הגשת התוכנית הן ע"י איסוף חתימות ואישורים מהשכנים כנדרש והן ע"י הכנת תוכנית ע"י אדריכל שתצטרף לתוכנית המבוקשת .

זה תצהירנו וכל האמור בו אמת.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל את

ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 לקבל את ההתנגדות שהתוכנית כוללת הרחבה רק לדירות בודדות בבניין, בזמן שבעלי דירות בקומה העליונה מעוניינים בהרחבת הדירות על הגג. ולכן הם מתנגדים לאישור התוכנית ומבקשים ולצרף גם את הבקשה שלהם לתוכנית המבוקשת – אין מניעה לאפשר תוספת קומה להרחבות דיור באמצעות תוספת קומה מעל לבניין בתיאום עם מחלקת התכנון בהתאם לסמכות הוועדה המקומית.

- 26 -

-2 יש להציג תכנית מתוקנת והסכמה בהתאם לתקנות מבעלי הקרקע בתאום מחלקת תכנון העיר.

ככל והחלופה התכנונית החדשה כוללת תכנון בשטחים מוצמדים יש לקבל הסכמה מפורשת של בעליי שטחים אלו.

-3 לאור השינויים שיוצעו בתכנון, התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה.

-4 הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

-5 ככול ויתקבלו התנגדויות לפרסום, הוועדה תשוב ותדון בהן בוועדה. ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור מובילת 24.7.2025

תכנון אזורי

- 27 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1119866

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מונק עקיבא

עורך התכנית: ברלב דן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 1.5.2023

כתובת לואי ליפסקי 42 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30718 2 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

כיוון שהתוכנית מקודמת בסמכות מקומית, יש להציג את תוספת השטחים בהתאם לסעיפי הסמכות המקומית בחוק התכנון והבניה, ככל ויש חריגה, יש לצמצם, בתאום מחלקת תכנון העיר.

שלביות הביצוע המוצעת מקובלת עם זאת יש להדגיש כי לכל דירה תחויב הבניה של כל מסת הבינוי המוצעת, הן מכוח תכנית זו והן מכוח תכניות קודמות. עוד יודגש כי מרפסת שאינה חלק מהרחבה ניתן כי תקום בנפרד וללא תלות.

31/05/2023

מרבית ההרחבות המוצעות בקומה החדשה, קומה ה (מפלסים ,+13.5 ,+15.00 ,+16.5 ,+18.00 )+19.50 אינן יעילות, למרבית יח"ד מוצע גרם מדרגות וחלל קטן בהיקף של כ- 8 מ"ר, למעט גישה לגג אין הצדקה להרחבה של קומה נוספת המהווה קומה שלישית לאותן יח"ד, יש לבחון הרחבה של שטח זה בקומות ד ו-ג בתאום מחלקת התכנון.

יש להציע מיקום חלופי לשטח מאושר ועמודת ממ"ד המוצעת בחזית דרום מזרחית שכן תכנון זה חוסם לחלוטין את מעבר הולכי רגל במעבר משותף, בתאום מחלקת התכנון.

במידה ומוצע מיקום חלופי סביר לעמודת הממ"ד והשטח המאושר בחזית דרום מזרחית, יש לסמן את עץ מספר 26 כעץ לשימור

חלק מבסיסי הממ"דים יכולים לשמש כמחסן ליח"ד שלא אושר עבורם מחסן, יוצע עד מחסן אחד לכל יח"ד בשטח שלא עולה על %8 משטח הדירה או 20 מ"ר. ככל - 28 -

הניתן תוצע גישה מחדר המדרגות המשותף למחסנים, שטחים אלו יחושבו בכפוף לתוספת שטחים שניתן לאשר מכוח סעיף 62אא15 ובתיאום מול מחלקת תכנון העיר.

יש להוסיף הוראה לתכנית כי ניתן יהיה להסב את שטח המקלט הקיים לשטח שרות עבור הדיירים, כגון מחסן, לאחר הקמה של ממ"דים לכל יח"ד הקיימות בבניין.

יש להציג אישור מהנדס לחפירה תחת בניין קיים עבור המחסנים המוצעים בשטחי המילוי.

יש לתקן את נספח הבינוי ברמה הטכנית, בתאום עם מחלקת התכנון.

היתר מספר 2020/0093 נדון לאחרונה בועדת המשנה- ונדרש בו לתקן את הבינוי כך שיהיה בתחום החלקה בלבד ללא חריגה, יש לתקן את הבינוי הנ"ל גם בתכנית זו כך שיוצע בתחום החלקה בלבד ללא חריגות.

בנוסף מדובר על היתר בניה שטרם אושר, על כן יש לסמן את התוספת כחדשה מוצעת, הערות שניתנו ע"י ועדת המשנה יוטעמו אף הן בנספח זה, בתאום מחלקת התכנון .

לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי לא תותר בנייה על עמודים יש לקבוע בהוראות התוכנית כי ההרחבות על קומת הגג תבנה בהינף אחד לכל יח"ד, ללא תלות ביח"ד הנוספות בקומה

יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה.

לדיירים תישמר גישה חופשית לגג. לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג.

חדר היציאה מגרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג יהיה בגובה של עד 2.20 מטר תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית רחוב אבא הלל סילבר והטיילת, בתאום עם אגף שפ"ע.

יש לקבוע כי תנאי לתחילת עבודות של מגיש הבקשה יהיה הריסת עבירות הבנייה המסומנות להריסה.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי לטופס אכלוס הינו נטיעת שלושה עצים לפחות בוגרים בעליי ערכיות כלפי - 29 -

הרחוב בתחום מגרשי המגורים בתיאום ולשביעות רצון אגף שפ"ע.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד מחלקת מידע תכנוני ושפ"ע גננות לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית. בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

תוספות בניה בכל קומות הבניין ותוספת קומה חלקית לשם הרחבות יח"ד ברח' לואי ליפסקי ,42 ירושלים.

עיקרי הוראות התכנית

-1 שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ב.'

-2 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

- 30 -

א. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע, א',ב', ג', ו-ד', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן ,

בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לתוספת קומה חלקית לשם הרחבת יח"ד קיימת בקומה שמעליה.

ג. קביעת בינוי לתוספת מחסנים בקומת מרתף, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

-3 קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

-4 הגדלת שטחי הבניה בשטח .

-5 הגדלת מספר קומות מ- 5 קומות מעל קומת מרתף ל 6 קומות מעל קומת מרתף.

-6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

-7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

-8 קביעת הוראות בגין עצים לעקירה/ להעתקה/לשימור.

התוכנית הופקדה בתאריך 16/08/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 15/10/2024 .

לתוכנית הוגשו 6 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: עקיבא מונק, מגיש התכנית המוצעת, בשם:

משפ' פוסטבסקי , דירה -17 לואי ליפסקי 42 , רמות משפ' אלפסי, דירה -1 לואי ליפסקי 42 , רמות

משפ' ארלבויים, דירה 19 - לואי ליפסקי 42 , רמות משפ' אברמוביץ, דירה 30 - לואי ליפסקי 42 , רמות

עיקרי ההתנגדות:

מגיש התכנית המוצעת עקיבא מונק – פנו אלי מספר שכנים אשר ביקשו שינויים / תוספות בתכנית דירתם. לאחר שישבתי עימם ועם עורכת הבקשה, השינויים מקובלים עלי, ומבחינתי ניתן לעדכן את התכנית כמפורט:

-1 דירה 17 משפ' פוסטבסקי

א. מפלס +1.50 / קומת קרקע:

1 -ממ"ד עמודה סמוכה -דירה :2 עמודת הממ"ד חוסמת כל איוורור סלון קיים בדירות עמודה 17 ובקרבה גדולה.

-2 הגדלת חצר מוצעת עבור דירה 17 כמצ"ב.

ב. מפלס -1.50 ומפלס -3.00 / קומת מרתף:

1. תוספת בניה מתחת לדירה קיימת וכן מתחת לממ"ד במפלס -1.50

2. תוספת בניה במפלס -3.00

- 31 -

-2 דירה 1 משפ' אלפסי

א. מפלס 0.00

.1מימוש תוספת בניה במיקום שאושר בתכנית 5083 - אין סיבה להעברת שטח התוספת למיקום הכניסה לבניין, מקום אשר לא יאפשר חלונות לתוספת המוצעת ויחסום הכניסה לבניין, הדירה נקנתה, תוכננה ושופצה על סמך תוספת מאושרת זו .מיקום המוצע בתכנית הנ"ל לא ימומש וימנע בניה של כל העמודה.

וכן מבוקש העברת ממד בצמוד לתוספת הנ"ל.

2. בניית מרפסת מאושרת בתב"ע 5083 כהרח"ד לסלון (קיימת מרפסת זהה בבניין סמוך-ליפסקי

.)43

.3תוספת מרפסת לחזית אחורית.

.4ריצוף חצר והעברת מדרגות פיתוח קיימות.

ב. מפלס -3.00

מבוקשת הרח"ד מתחת לדירה ולתוספת המוצעת, הדירה גבוהה מהקרקע וניתן לתכנן חלונות כנדרש.

-3 דירה 19 משפ' ארלבויים

1. מתנגדים לממ"ד המוצע שמפריע ומול חלונות סלון עמודה סמוכה, לא ניתן לממשו.

הממ"ד אף לא מומש בהיתר בהליך מסיבה זו.

-4 דירה 30 משפ' אברמוביץ

מבוקשת תוספת בניה ע"ג מרפסת גג- מסומן בפסים וורוד.

התנגדות מספר 2 :

מאת: מרדכי דב ושרה ארלבוים, דירה 19 - לואי ליפסקי 42 , רמות

עיקרי ההתנגדות:

בהתאם להתנגדות העצמית שהגישה האדריכלית גב' בתיה מרק עבור יזם התוכנית הרב עקיבא מונק . אנו מעוניינים להגיש את התנגדותנו גם באופן עצמאי.

כפי התוכנית שהוגשה, כנראה שיש ממ"ד של עמודת דירות ,26,30 ,22 18 החוסמת את שתי החלונות היחידים שיש לסלון דירתנו. כל האוורור והאור לסלון הקיים שגם כך מועט עתיד להיחסם.

בנוסף אנו מתנגדים לממ"ד של עמודת דירות ,10,6,2 שלוקח חלק נכבד מאוד מהרחבה, בבניין המונה 32 דיירים, עם משפחות מרובות ילדים והרחבה משמשת למשחק לילדים באופן יומיומי.

התנגדות מספר 3 :

מאת: אסתי שפירא, דירה ,15 כניסה א, קומה 3 , לואי ליפסקי 42

עיקרי ההתנגדות:

- 32 -

אנו, דיירי הבניין הממוקם ברחוב לואי ליפסקי 42 ירושלים, כותבים כדי להביע באופן רשמי את ההתנגדות לתכנית המתאר ,1119866 אשר פורסמה ב .16/08/2024 הדאגה העיקרית שלנו לגבי תכנית זו היא שהיא למעשה חוסמות את האפשרות להגיש תכניות חדשות במשך עשר השנים הבאות. כתוצאה בכך, היא מגבילה באופן חמור את יכולתנו לבקש שינויים ותוספות נחוצים לנכס שלם.

כדיירים שהיו מעוניינים להשתתף בתכנית המוצעת להוספת שטח נוסף לדירות שלנו, היינו מאוכזבים לגלות שלא ניתנה לנו הזדמנות להצטרף לתהליך. המבקשים התקדמו מבלי לשתף מידע או לאפשר את השתתפותנו, דבר ששאנו מאמינים כי הוא בלתי צודק וממגד לעקרונות של תכנון הוגן ומעורבות קהילתית.

אנו מאמינים בתוקף כי בעת הגשת תוכנית הכוללת מספר רב של בעלים, יש לתת לכל דייר את ההזדמנות להצטרף. הכללה זו מבטיחה שלכל דייר תהיה היכולת לבקש שטח נוסף בהתאם למיקם הדירה שלו ולאינטרסים הספציפיים שלו. הגישה הנוכחית שוללת זכויות מדיירים רבים ואינה מתחשבת בצרכים ובהעדפות המגוונים של דיירי הבניין.

תוספת שטחים:

ההתנגדות שהוגשה על ידי הדייר מתחתינו בנוגע לתוספת בנייה בחזית. אנו תומכים בהתנגדות זו ומעוניינים לקבל בנייה נוספת לכיוון החזית מעל התוספת שהוא מבקש.

יתרה מזאת, אנו מבקשים להתייחס לממ"ד המוצע בתכנית, אשר כרגע קטן מ 9 מ"ר. אנו מציעים גודל זה בלתי מספיק ובלתי הולם להבטחת הבטיחות והביטחון של משפחותינו. חדר מוגן בגודל מוגבל כזה אינו עומד בסטנדרטים הנדרשים לספק הגנה יעילה בעתות חירום.

בנוסף, אנו מבקשים שהשטחים בקומת המרתף יחולקו למחסנים עבור כל הדיירים. אנו מציעים שלכל דייר יוקצה כ %8 משטח דירתו למחסן.

בקשה זו תואמת את זכויותינו הנוכחיות תחת סמכות מהנדס העיר, המאפשרות הקצאות כאלה באמצעות הוצאת היתר בניה. ברגע שתוכנית המתאר 101-1119866 תיכנס לתוקף, נאבד את היכולת לבקש את ההקצאות הללו, שכרגע מוענקות.

מצורף סימון למיקום של השטחים הנוספים שברצוננו לכלול בבקשתנו. אנו מקווים שתשקלו את התנגדויות ובקשותינו ברצינות ותנקטו בצעדי הנדרשים לתיקון התוכנית בהתאם.

תודה על תשומת הלב לעניין זה.

התנגדות מספר 4 :

מאת: ישראל בשארי, דיירים בלואי ליפסקי 42

עיקרי ההתנגדות:

לכבוד מחלקת תכנון העיר, עיריית ירושלים,

אנו כותבים להביע את התנגדותנו לתוכנית המתאר 101-1119866 שפורסמה לאחרונה, אשר נועלת את האפשרות להגיש תוכניות חדשות למשך 10 השנים הבאות. כדיירים בדירה קטנה מאוד, היינו מעוניינים להשתתף בתוכנית להוספת שטחים נוספים , אולם, המבקשים לא הציעו לנו את ההזדמנות להצטרף, והתהליך הושלם ללא שיתוף או מתן אפשרות להשתתפותנו.

למרות מאמצינו לתקשר עם המבקשים, נמסר לנו כי מאוחר מדי להיכנס לתוכנית. כתוצאה מכך, אנו נאלצים להתנגד לתוכנית הנוכחית על מנת להבטיח את זכויותינו בבניין המשותף.

- 33 -

אנו מאמינים בתוקף כי בעת הגשת תוכנית הכוללת מספר רב של בעלים, יש לתת לכל דייר את האפשרות להצטרף, זאת כדי להבטיח שלכל דייר תהיה הזדמנת לבקש שטת מוסף בהתאם למיקום דירתם ועניינו.

בנוסף, ברצוננו להתייחס לסוגיית הממ"ד המוצע, שהוא קטן מ-9 מטרים רבועים. אנו מוצאים גודל זה כבלתי מספק ובלתי ראוי.

מחסנים - לא סומנו מחסנים לכלל הדירות וכן יש שטח גדול מתחת לבניין ובכניסה שלנו, כך שניתן ליצר מחסנים גדולים.

מצורף למייל זה סימון למיקום השטחים הנוספים שאנו מעוניינים לכלול בתביעתנו הנוכחית.

התנגדות מספר 5 :

מאת: נתנאל וגילה אלפסי , דירה ,1 לואי ליפסקי 42

עיקרי ההתנגדות:

התנגדות לגבי דירה: 1

א. מפלס 0.00

1. מימוש תוספת בניה במיקום שאושר בתוכנית -5083 אין סיבה להעברת שטח

התוספת למיקום 1 הכניסה לבניין, מקום אשר לא יאפשר חלונות לתוספת המוצעת ויחסום הכניסה לבניין, הדירה נקנתה, תוכננה ושופצה על סמך תוספת מאושרת זו.

מיקום המוצע בתוכנית הנ"ל לא ימומש וימנע בניה של כל העמודה.

וכן מבוקש ממ"ד בצמוד לתוספת הנ"ל.

2. בניית מרפסת מאושרת בתב"ע 5083 כהרח"ד לסלון.

3. תוספת מרפסת לחזית האחורית.

4. ריצוף חצר והעברת מדרגות פיתוח קיימות.

ב. מפלס -3.00

מבוקשת הרח"ד מתחת לדירה ולתוספת המוצעת, הדירה גבוהה מהקרקע וניתן לתכנן חלונות כנדרש.

התנגדות מספר 6 :

מאת: יואל פוסטבסקי , דירה ,17 לואי ליפסקי 42

עיקרי ההתנגדות:

בהתאם להתנגדות העצמית שהגישה האדריכלית גב' בתיה מרקס עבור יזם התוכנית הר הרב עקיבא מונק.

אני מעוניין להגיש את התנגדותי גם באופן עצמאי.

כפי התוכנית שהוגשה, נראה שיש ממ"ד של עמודת דירות ,10,6,2 14 החוסמת כל אוורור ואור לסלון הקיים בדירה שלנו. וכן היא בקרבה מאוד גדולה לדירה שכל החלונות כמעט של הדירה הם לכיוון הזה.

נציין גם כי הממ"ד הנ"ל אף לוקח חלק נכבד מאוד מהרחבה, בבניין המונה 32 דיירים עם משפחות מרובות ילדים והרחבה משמשת למשחק לילדים באופן יומיומי.

בנוסף לכך, הננו מעוניינים להצטרף לשינוי תב"ע ע ולהגדיל בכך את הדירה ,שלנו, ולמצות את זכויותינו.

א. מפלס +1.50 / קומת קרקע

- 34 -

1. ממד עמודה סמוכה -דירה :2 עמודת הממ"ד חוסמת כל איוורור סלון קיים בדירות

עמודה71 ובקרבה גדולה.

2. הגדלת חצר מוצעת עבור דירה 17 כמצ"ב.

ב. מפלס -1.50 ומפלס 3.00 - /קומת מרתף

1. תוספת בניה מתחת לדירה קיימת וכן מתחת לממ"ד במפלס -1.50

2. תוספת בניה במפלס -3.00

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים

לקבל חלקית את ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 התכנית נדונה להפקדה בתאריך31.05.2023 החלטה להפקיד את התכנית בתנאים.

-2 מסמכי התכנית תוקנו והתכנית פורסמה להפקדה בתאריך .19.8.24 כיוון שהתכנית התבססה על תוספת שטחי בניה בהתאם לסעיף 62א(א)14 לחוק התו"ב, נדרשה עורכת התכנית לצמצם את שטחי הבניה על מנת לעמוד בסמכות הועדה המקומית.

-3 לתכנית שהופקדה הוגשו 6 התנגדויות . כעת, הוגשה תכנית מתוקנת לאור צמצום שטחי הבניה אשר תוצג במעמד הועדה ותינתן למתנגדים הזדמנות לטעון את טענותיהם. בגרסה המתוקנת מתייתרות חלק מההתנגדויות ביחס לתכנית שהופקדה.

-4 התכנית החדשה תתואם עם מחלקת התכנון הן לעניין התכנון והן לעניין סמכות הוועדה המקומית לדון בתכנית.

-5 יש לקבל הסכמות חדשות לתכנית בהתאם לתקנות התכנון והבנייה.

-6 לאור השינויים שיוצעו בתכנון, התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה.

-7 הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

-8 ככול ויתקבלו התנגדויות לפרסום, הוועדה תשוב ותדון בהן בוועדה. ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור מובילת 27.07.2025

תכנון אזורי

- 35 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1131192

סוג דיון: מתן תוקף לתכנית

מגיש התכנית: קדמת גונן – אפריקה התחדשות עירונית

עורך התכנית: ישר אבנר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21/3/2024

כתובת בר יוחאי 11 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

40 לא

37 לא

34 לא

13 כן

24 כן

10 כן

12 כן

23 לא

15 לא

16 לא

14 כן

21 לא

22 כן

19 לא

11 כן

42 לא

62 לא

64 לא

40 כן

60 לא

51 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית מציעה תוספת 3 קומות ל-3 מגדלי מגורים מעבר למאושר בתכנית 511923 ללא תוספת שטחים וזכויות, להלן:

1. תוספת 3 קומות ל 3 מגדלי מגורים מעבר למאושר בתאי שטחי 1 , 2 ו -.3

2. קביעת מספר קומות ל 35 בכל מגדל מגורים בתאי השטח להשוואת גובה 2 המגדלים המאושרים בתאי שטח 4

ו .5

3. הקטנת תכסית מ %45 כמאושר ל %40 אחוז בשלושת תאי השטח לעיל.

4. הוראות בגין הורדת מערך פינוי האשפה ממפלס קרקע לתת הקרקע לטובת שיפור המרחב הציבורי

- 36 -

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

ניתן לאשר תוספת 3 קומות לשלושת המגדלים בתאי שטח 1 – ,3 ע"י צמצום התכסית המאושרת במסגרת תכנית ,511923 ללא תוספת זכויות ושטחים.

בכך התאפשר תכנון מיטבי ושיפור המרחב הציבור במפלס הרחוב. כמו כן, הורדת מערך האשפה ממפלס הקרקע לתת הקרקע הינו תכנון ראוי בהתאם להנחיות המרחביות.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון המסמכים בהתאם לחוות הדעת של מחלקת מידע תכנוני.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

29/05/2024 בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית. לבעלי הענין באזור מגרש הספורט הקיים ומבנה "נעמת" גו"ח 30200/12 (בר יוחאי )9 יש לשלוח הודעה בדואר רשום.

הערה:

תיאור למתן תוקף

התכנית סיימה את תקופת ההפקדה ולא הוגשו התנגדויות לתכנית.

- 37 -

בתקופת ההפקדה התקבלו הערות שר הפנים לתכנית:

התכנית אינה טעונה אישור השר בכפוף למפורט להלן:

התכנית מציעה תוספת קומות עבור צמצום תכסית הבינוי והרחבת השטחים הפתוחים אך קווי

הבניין ותאי השטח למגורים נותרו זהים. יש לוודא כי התחום בין קווי הבניין לגבול תאי השטח יפותח

כהרחבה של השטחים הפתוחים בהתאם למפלסי פיתוח השצ"פ ולעגן זאת בזיקת הנאה להולכי

רגל/שצ"פ בתלת מימד לרבות הוראות שיבטיחו את הרצף בין מפלסי הפיתוח. ככל ותקבע זיקת

הנאה יש לכלול הוראות לעניין זה שיבטיחו בין היתר את היקפה.

מהחתכים בנספח הבינוי עולה כי הכניסות לשימושים כלפי השצ"פ אינם תואמים את מפלסי

הפיתוח של השצ"פ, זאת בניגוד לתכנית המאושרת. יש לוודא כי מפלסי הכניסות לכלל השימושים

יקבעו בהתאם למפלסי פיתוח השצ"פ וללא קירות תמך בין תאי השטח למגורים לשצ"פ. יש לעדכן

את התכנית בהתאם ולקבוע הוראות שיבטיחו התאמה של מפלסי פיתוח השטחים הציבוריים

ומפלסי הכניסות.

המלצת מהנדס העיר

לאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות מקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה ממליצים לתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים:

בהתייחס להערות "השר"

יתווספו לתקנון הסעיפים הבאים:

1. התכנית מציעה תוספת קומות עבור צמצום תכסית הבינוי והרחבת השטחים הפתוחים אך

קווי הבניין ותאי השטח למגורים נותרו זהים. יש לוודא כי התחום בין קווי הבניין לגבול תאי

השטח יפותח כהרחבה של השטחים הפתוחים בהתאם למפלסי פיתוח השצ"פ ולעגן זאת

בזיקת הנאה להולכי רגל/שצ"פ בתלת מימד לרבות הוראות שיבטיחו את הרצף בין מפלסי

הפיתוח. ככל ותקבע זיקת הנאה יש לכלול הוראות לעניין זה שיבטיחו בין היתר את היקפה.

2. מהחתכים בנספח הבינוי עולה כי הכניסות לשימושים כלפי השצ"פ אינם תואמים את

מפלסי הפיתוח של השצ"פ, זאת בניגוד לתכנית המאושרת. יש לוודא כי מפלסי הכניסות

לכלל השימושים יקבעו בהתאם למפלסי פיתוח השצ"פ וללא קירות תמך בין תאי השטח

למגורים לשצ"פ. יש לעדכן את התכנית בהתאם ולקבוע הוראות שיבטיחו התאמה של

מפלסי פיתוח השטחים הציבוריים ומפלסי הכניסות.

3. נושאים אלה יתואמו עם מהנדס העיר כתנאי להיתר בניה.

- 38 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1308808

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: איזיקוביץ דברה

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 29/07/2024

כתובת מדבר סיני 10 , גבעת המבתר

גוש חלקה בשלמות

53 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרות התכנית:

תוספת זכויות בניה לשם הרחבת יח"ד 1 מתוך 2 יח"ד הקיימות בתחום החלקה ותוספת בריכה.

עיקרי הוראותיה:

1. קביעת שטחי בניה מירביים

2. קביעת מס' הקומות

3. קביעת הוראות בגין תוספת בריכת שחיה

4. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח

5. קביעת הוראות בגין עצים לשימור/ עקירה

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

09/07/2025

יובהר כי התכנית אינה מבקשת דיורית במסגרת התכנית.

בחלקה קיימת דירה שפוצלה בהיתר בניה והתכנית מציעה חילופי שטחים בחלוקת הדירה ואין מניעה להציע זאת במסמכי התכנית.

לעניין הגדר שפולשת מחוץ לגבולות החלקה – הגדר בחלק הצפוני שפולשת לחלקה - 39 -

43 תסומן להריסה ולכן אין צורך בקבלת הסכמות ש חלקה 43 לעניין זה.

לעניין הגדר שפולשת לחלקה 52 – בהסכמה עם הבעלים של החצר הצמודה לתכנית אין צורך לסמן את הגדר להריסה, מדובר בגדר וחניה שחלקה נמצאת בחלקה 52 , יש לצרף חתימה של דייר זה בלבד בתיאום עם מחלקת התכנון.

לעניין ההחלטה בנושא סימון עצים , העצים סומנו בהתאם לסקר והסעיף מבוטל, אין לסמן עצים מחוץ לקו הכחול התכנית.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות קודמות ימשיכו לחול.

סעיף 2בהחלטה מתאריך 11.09.2024 מבוטל-" התכנית מוגשת במסלול של סמכות מקומית לפי סעיף 62 א (א) .14 קיימת אי התאמה של השטחים המרביים בין טבלה 5 לחישוב הסכמטי בנספח הבינוי, יש להציג התאמה בין השטחים. נראה כי קיימת חריגה בשטחים מהמותר עפ"י סעיף 14 , יש לצמצם את השטחים למותר בסמכות מקומית בתאום עם מחלקת תכנון העיר."

במקומו יבוא - " שטחי הבניה יעמדו במדיניות של תוספת %50 שטחי בניה לפי 20/02/2025 סעיף 62א(א)(13ב).

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תותר הקמת בריכה, בחזית האחורית בלבד, במרחק של 1 מ' מגבול המגרש האחורי ועד 3 מ' מגבול מגרש צידי, בהתאם למדיניות מהנדס העיר לבריכות פרטיות.

יש להשלים את חוו"ד המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הקמה של בריכה פרטית בתחום המגרש, ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 11.09.2024 ימשיכו לחול.

- 40 -

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את

התכנית בתנאים הבאים.

התכנית מוגשת במסלול של סמכות מקומית לפי סעיף 62 א (א) .14 קיימת אי התאמה של השטחים המרביים בין טבלה 5 לחישוב הסכמטי בנספח הבינוי, יש להציג התאמה בין השטחים. נראה כי קיימת חריגה בשטחים מהמותר עפ"י סעיף 14 , יש לצמצם את השטחים למותר בסמכות מקומית בתאום עם מחלקת תכנון העיר.

יש לציין בהוראות התכנית בסעיף 1.4 לפי איזה סעיף בחוק מבוקשות הרחבות, כמו כן יש לציין בטבלת שטחים המוצגת בנספח בינוי בהתאם.

במסגרת היתר מאושר מס' 1969/1295.05 אושרה יחידת דיור מכוח סעיף 117 (הוראת שעה) (שטח 45יחידהמ"ר) במסגרת תכנית זאת מבקשים להרחיב את היחידה. לא ניתן לאשר הרחבות ליחידה זאת מאחר ותתקבל יחידת דיור עצמאית עם כניסה נפרדת מבחוץ ולא דיורית. - שטח הדירה המפוצלת לא יעלה על שטח הדירה בהיתר בתיאום עם מחלקת התכנון.

11/09/2024 גבולות התכנית וקווי בניין- נראה כי קיימת פלישה לשטח חלקות מצרניות 52 ו43 עבור גדרות .יש לסמן להריסה את הפלישה ותנאי לתחיל ת עבודות יהיה הריסתה בפועל אל א עם תתקבל הסכמה של הבעלים של חלקות הסמוכות להותרת הקירות הקיימים..

מוצעת בריכת שחיה מחוץ לקווי בניין. המגרש גובל במגרשים אשר כוללים מגורים, ניתן להציע בריכה בהתאם להנחיות של מחלקת הרישוי בעניין זה ). יש לסמן קו בניין בריכה בהתאם.

יש לסמן את קו הבניין על גבי התשריט ובנספח הבינוי בהתאם לקונטור המבנה הקיים ותוספת הבניה המוצעת בתכנית זו.

נפח הבינוי

בחזית דרומית התכנית מציעה מחסן כולל חלון וחצר אנגלית לאוורור. יש לציין כי יותר חלון רפפה שלא יפחת מ%2 משטח רצפתו ומקסימום בגודל .60/80 שטח חצר אנגלית יצומצם בהתאם.

יש לציין כי מעלית מבוקשת בהתאם להיתר מאושר מס' .1969/1295.05 מתקנים טכניים על הגג הבניין יהיו בנסיגה מחזית קדמית ויוסתרו על ידיי מעקה גג או כל פתרון אחר בתאום מול מחלקת תכנון.

מרפסות זיז- יהיו המשכיות ועוקבות למרפסת מקורית הקיימת במפלס -3.05 פיתוח

יש לתת התייחסות לעצים הקיימים בתחום המגרש ולסמנם בתכניות בהתאם - 41 -

למדידה וסקר עצים ולהציע את שימורם. יש להציע נטיעות חדשות. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית הראשית ואחורית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

יש להציג מיקום חניה בהתאם להיתר מאושר מס' 1969/1295.05 כללי:

בנספח בינוי יש להתאים בין תכניות וחתכים: לדוגמה חתך א-א אינו תואם לתכנית לעניין מרפסות וכד'

תנאי להתחלת עבודות של כל מגיש בקשה להיתר יהיה פירוק כל עבירות הבניה המסומנות בתכנית.

יש להציג תכנית קומת קרקע על רקע תכנית מדידה ולסמן את כל הבינוי הקיים בלי היתר להריסה בקו צהוב. יש להציג אלמנטים להריסה גם בתשריט מצב מוצע.

יש לסמן בחץ על גבי התכניות את הכניסות אל הבניין.

יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת למספר יח"ד מספר קומות וגובה הבניה.

להוסיף סעיף חיזוק מבנים לפי ת"י .413

יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו

של אגף שפ"ע.

עריכת התכנית תהיה מול המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

הערה:

- 42 -

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך והחלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים .

נערך תיאום לגבי הבינוי עם מחלקת התכנון

ויש תכנית מתוקנת כולל שינוי של המרפסות והגדלתם

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה

מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית תתוקן בהתאם לתיאום עם מחלקת התכנון .

2. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות הקודמות ימשיכו לחול.

- 43 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1155449

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: סבאח מוחמד

עורך התכנית: קינן שושי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 02/04/2025

כתובת אל משאהד ,51 אום טובא

גוש חלקה בשלמות

שטח התכנית נמצא באזור לא מוסדר

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 10 תשריט 6

מטרת התכנית:

ביטול תוואי דרך והסדרת הצומת לטובת הקמת מבנה מגורים, מסחר ומשרדים בן 5 קומות בת.ש. ,2 סה"כ 7 יח"ד וכן תוספת קומה אחת חלקית על מבנה קיים בן 3 קומות בת.ש. ,1 סה"כ 5 יח"ד.

עיקרי והוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד ממעבר ציבורי להולכי רגל ומגורים 5 מיוחד לדרך ושינוי מדרך וממגורים 5 מיוחד

למגורים ולשטח למגורים ותעסוקה, ודרך.

2. קביעת שטח בניה מירביים לסה"כ 3905 מ"ר ב-2 ת"ש. ת"ש :1 783 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

ת"ש :2 מגורים: 833 מ"ר עיקרי, מסחר: 454 מ"ר עיקרי ומשרדים: 454 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת, ו-2100 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

3. קביעת מספר קומות מירביים בת"ש 1 ל- 4 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה

הקובעת. ובת"ש 2 ל-5 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

4. קביעת קווי בניין מרביים.

5. קביעת הוראות בינוי.

6. קביעת הוראות לחזית מסחרית.

7. קביעת הוראות חניה.

8. קביעת הוראות לזיקת מעבר לכלי רכב.

9. קביעת הוראות לדרך.

10. קביעת הוראות בדבר תנאים למתן היתר בניה.

11. קביעת הוראות בדבר שלביות הביצוע.

בתאריך 07.05.25 הוועדה המקומית החליטה על דחיית התכנית בשל ביטול ייעוד דרך מאושרת לצורך הקמת מבנה חדש ובשל הסיבה שהתכנית לא כללה נספח תנועה וללא תיאום מול תושי"ה. לאחר הוועדה נערך תיאום מול תושי"ה בכל הנוגע לתכנון הצומת והתקבל אישור האגף לתכנון המוצע.

- 44 -

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת 691.04 25.74

דרך מוצעת 523.67 19.51

מגורים 7 712.12 26.53 כ-911 מ"ר כ-%128 בנייה מרבי.

לפי חישוב כ-128 מ"ר

מוצע כשטח שירות עילי

מתחת לכניסה הקובעת.

מגורים ותעסוקה 5 757.44 28.22 מגורים: כ-%314 בנייה מרבי 833 מ"ר

מסחר: לפי חישוב כ-640 מ"ר

454 מ"ר מוצע כשטח שירות עילי

משרדים: עבור חנייה מתחת לכניסה

454 מ"ר הקובעת.

חנייה: 640

מ"ר

סה"כ:

2,381 מ"ר

סה"כ 1,512.32 100

תיאור המצב הקיים

החלק המערבי של התכנית בתחום מגרש 2 ריק מבינוי.

בתחום מגרש 1 קיים מבנה בן 3 קומות.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 2302א משנת 1999 ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים 5 ודרך. עד 3 קומות מעל קומת מרתף ועד %50 בנייה מרביים.

היתרים:

לא נמצאו היתרים במערכת העירונית.

עבירות בניה:

בחלקה מתנהל תיק פיקוח מס' .2022/5088

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני, עד 6 קומות בכפוף לתנאים. מאחר והתכנית אינה

עומדת בתנאים , ניתן לאפשר גובה עד 4 קומות.

ב. תכנית שכונתית – ע"פ תכנית מתאר לשכונת צור באהר, %110 בנייה מרביים ב-4 קומות. תכנית האב

מסמנת חזית מסחרית כלפי רחוב אל-משהאד, באזורים בהם ממליצה תכנית האב על תוספת שימושים מסחריים ותעסוקתיים (חזית מסחרית), ניתן יהיה לקבוע את שתי הקומות התחתונות עבור שימושים אלו, שטחים אלו יהיו בנוסף למניין אחוזי הבניה והקומות. כמו"כ, תכנית האב משנה את - 45 -

תוואי הדרך המאושרת, שלא בהתאם למוצע.

ג. תקן חנייה עירוני – נמוך.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הערות המחלקה לתוכנית 1155449

1. כללי

2. התוכנית מציעה...והסדרת תוואי כביש.

3. התוכנית מציעה שינוי בייעוד הקרקע מאזור מגורים 5 מיוחד ודרך למגורים ג', מגורים

ותעסוקה, ודרך מוצעת.

4. חוו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 7 ומונה תדפיס תשריט .4

5. הערות לתכנון

6. יש לסמן את העצים הבוגרים על גבי התשריט.

7. נבקש כי גג המבנה שיוקם יהיה גג מועיל כגון גג חי/ירוק/כחול/ עם פאנלים סולאריים.

המחלקה לאיכות .8 הערות להוראות התוכנית

הסביבה .9 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה עם המסחר יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטח המסחרי לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

10. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף או

בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

11. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה

מעל גג המבנה.

12. תנאים להיתר בניה

4.1 תנאי להיתר בניה יהיה אישור של הרשות לאיכות הסביבה בנושא אקוסטיקה.

- 46 -

אגף תברואה לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1155449 – שכ' אום טובא

כללי - מדובר בתכנית המבקשת שינוי תוואי כביש, הקמת מבנה מגורים ומבנה מסחר תעסוקה ומגורים.

התכנית חלה בגוש ,30787 מדובר בגוש לא מוסדר.

יש לתקן בתקנון:

- בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

יש להוסיף לתקנון:

הנחיות מיוחדות:

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, אגף רישוי במידה ועד הגשת הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

בדיקה מול תצ"ר:

- דרום מזרחית לקו הכחול קיימת תצ"ר מס' אליפסה 794/2005 הכשרה לרישום מתאריך .15.07.2007

- מערבית ודרום מערבית לקו הכחול קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1437/2004 הכשרה לרישום מתאריך .16.05.2005

- בתחום הקו הכחול קיימת תצ"ר מס' אליפסה 3693/2021 הכשרה לרישום מתאריך .07/2023

יש לתקן את קבצי המדידה ובהתאם את התשריט המוצע לפי ההנחיות הבאות:

- יש לתקן את הגבול הדרום מזרחי של הקו הכחול שישב במדויק על קווי הגבול בין נק' g2 עד לנק' g7 מתצ"ר 794/2005 שהקו הכחול של התכנית לא יחדור לחלקה ארעית []1 מתצ"ר זו.

- יש לתקן את הגבול המערבי והדרום מערבי של הקו הכחול שישב במדויק על קו הגבול בין נק' g3 לנק' g4 מתצ"ר 1437/2004 שלא יחדור לחלקה ארעית []1 מתצ"ר זו.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך עדכני לאחר התיקונים אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

- 47 -

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף נכסים לא התקבל

אגף תכנון העיר -

המחלקה לא התקבל

למדיניות התכנון

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

מחלקת תועלות

ציבוריות לא התקבל

תוכנית 1155449

מגרש למגורים בשכונת אום טובא חלקו על דרך סטטוטורית מוצע שינוי תוואי דרך כביש סטטוטורי הסדרתו על בסיס תוואי כביש קיים.

מוצע שינוי יעוד למגורים, משרדים וחזית מסחר ותוספת למבנה קיים ע"פ היתר .2000/0472.01

אגף תושייה - אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים:

צוות בקרת תכנון

תנועה -1 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה

-2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות

-3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד

-4 שמירה על זיקאת מעבר לרכב למבנה הקיים

-5 בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי

צוות בקרת תכנון לא התקבל

פיזי

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד חריגה מתכנית האב בנושא גובה ואחוזי בנייה בשל קומת חנייה חלקית מעל הקרקע

כלכלת היישוב/ תוספת שטחי מסחר ומשרדים

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: חניה בתחום המגרש חלק מפתרון החנייה מוצע מעל הקרקע

סביבה ונוף:

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

15/06/2025

- 48 -

***התכנית ירדה מסדר היום

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

התכנית מציעה ביטול ייעוד דרך בתחום צומת מאושר לצורך הקמת מבנה חדש, 07/05/2025

תוך הסדרת הצומת לפי המצב הקיים. הדבר אינו מקובל. תכנית האב אינה מאפשרת את ביטול הצומת באופן המוצע תוך הקטנת שטח הצומת באופן כל כך משמעותי.

התכנית אינה כוללת נספח תנועה, לא נערך תיאום מול אגף תושי"ה לתכנון המוצע , והתכנון המצע אינו מקובל ע"י האגף.

15/06/25 – וועדה מחוזית

***התכנית ירדה מסדר היום

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. לפי בחינה מוצעת חריגה מהמדיניות בנושא מס' הקומות, אחוזי הבנייה וקווי הבניין מאחר

וחלק מקומת החנייה מוצעת מעל הקרקע. פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא בתחום המגרש ועפ"י תקן. יש להציע שטחים לשימושים עיקריים בחלקים מהקומות מתחת לכניסה הקובעת אשר קיים להן מופע עילי. יודגש כי היקף הבינוי המירבי יוצע בהתאם למדיניות.

2. בת.ש. 1 קווי הבניין יסומנו בהתאם לקונטור המבנה המוצע.

3. מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס הרחוב, תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור

מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנועה וחנייה:

4. תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו

ע''י אגף תושי''ה.

5. תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות

תקניות.

6. נספח תנועה הוא מנחה בלבד

7. יש להשלים את התיאום מול המחל' לבקרת תכנון פיזי באגף תושי"ה.

איכות הסביבה:

8. נבקש כי גג המבנה שיוקם יהיה גג מועיל כגון גג חי/ירוק/כחול/ עם פאנלים סולאריים.

9. במבנה עם המסחר יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטח המסחרי לגג

הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

- 49 -

10. מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף או בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות

מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

11. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

12. תנאי להיתר בניה יהיה אישור של הרשות לאיכות הסביבה בנושא אקוסטיקה.

כללי:

13. יש להציע פתרון מיגון לכל יח"ד המסחר, משרדים והמגורים.

14. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי

רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

15. תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, במידה ועד הגשת

הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

16. יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי.

17. תנאי לתעודת גמר לכל מבנה יהא נטיעת 3 עצים בוגרים לפחות בתחום מגרשי המגורים.

18. השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: כבאות, תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, שפ"ע -

המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, מח' מדיניות תכנון, שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, נכסים, מח' תועלות ציבוריות ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

19. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים.

20. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

הערות טכניות

הוראות התכנית:

21. בסעיף ,1.6 יש לקובע יחס של החלפה לתכנית מתאר .62

22. בטבלה בסעיף 5 יש להגדיר שטחי בנייה כוללים מעל ומתחת לכניסה הקובעת ללא חלוקה

לעיקרי ושירות. כמו כן, יש להתאים את מס' הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

23. בסעיפים 4.3 ו-4.4 ביחס לייעוד הדרך יש להגדיר שימושים והראות בינוי בתיאום עם אגף

תושי"ה.

24. בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

מפת מדידה:

1. יש לתקן את קבצי המדידה ובהתאם את התשריט המוצע לפי ההנחיות הבאות ולקבל על כך את

אישור מח' מידע תכנוני:

• יש לתקן את הגבול הדרום מזרחי של הקו הכחול שישב במדויק על קווי הגבול בין נק' g2 - 50 -

עד לנק' g7 מתצ"ר 794/2005 שהקו הכחול של התכנית לא יחדור לחלקה ארעית []1 מתצ"ר זו.

• יש לתקן את הגבול המערבי והדרום מערבי של הקו הכחול שישב במדויק על קו הגבול בין נק' g3 לנק' g4 מתצ"ר 1437/2004 שלא יחדור לחלקה ארעית []1 מתצ"ר זו.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

שלום כהן 27.07.2025

- 51 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1386655

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: פשר נילי

עורך התכנית: זיידמן משה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 2/7/2025

כתובת רג'ואן גוגה , בית וגן רח' גוגה רג'ואן בשכונת בית וגן ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30192 182 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 3

1. הקמת מבנה מגורים חדש.

2. שינוי יעוד קרקע מאיזור מגורים 5 לאיזור מגורים ד

3. קביעת בינוי בן 6 קומות מעל הקרקע בכל חתך ועוד 3 קומות מתחת לקרקע.

4. קביעת בינוי להקמת 16 יח"ד חדשות.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת הבניה כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. שטח ממוצע ליחידת דיור הוא 102 מ"ר עיקרי.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד 16 825 100 2065 שטחים המהווים 250 אחוז

סה"כ 16 825 100

תיאור המצב הקיים

- 52 -

מגרש ריק מבינוי

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

התכנית המאושרת החלה על המגרש היא תכנית מספר 2022ג שאושרה בשנת 1989 וקבעה יעוד של אזור מגורים 5

היתרים: ל"ר

עבירות בניה: ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ד. ייעוד לפי תכנית המתאר: אזור מגורים עירוני

ה. התייחסות לתבנית הבנייה: מגרדים עד דונם 6 קוממות ו240 אחוז מעל לקרקע

ו. תכנית שכונתית: אין ף נקבעה לאחרונה מדיניות בתיאום עם לשכת התכנון המחוזית שמאפשרת בניה

של 6 קומות ו 240 אחוז מעל לקרקע.

ז. תקן חנייה עירוני: בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור כן

עתודות / אחר לא

- 53 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מתכנן

לא התקבל

אזורי/שכונתי

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר הגדלת אחוזי בניה ותוספת יחידות דיור חריגה באחוזי הבניה

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

- 54 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. אחוזי הבניה ייקבעו ל 240 אחוז בהתאם למדיניות לאזור למעט שטחי מחסנים וחניה תת קרקעית.

2. ברחוב אין מדרכה, יש תאם את רוחב הדרך הנדרש מול אגף תושיה כדי לאפשר מדרכה ברוחב של

2.5 מטר, ככול ויש צורך להרחיב לצורך כך את רוחב הדרך יש לסמן בתכנית שטח להרחבת דרך.

3. יש עץ בוגר ומשמעותי בחלק הדרומי של החלקה , יש לבחון את האפשרות לשמר את העץ בתיאום

עם אגף שפ"ע ולסגת בקווי הבניין כדי לאפשר זאת.

4. קומת החניה הראשונה מוצעת בגובה של 5.4 מטר ולא ברור למה ויא עולה מעל מפלס הקרקע ( חתך

ב-ב לדוגמא) יש לצמצם .

5. מפלס הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה,

יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

6. תכסית בניה מירבית מעל פני הקרקע תקבע ל- %45 ובתת הקרקע ל- %.80

7. איכות הסביבה

8. המבנה המתוכנן יחויב בעמידה ב-2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

9. גג המבנה יהיה גג מועיל וישמש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור

שימושים קהילתיים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

10. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או בחלק של הבניין בתיאום

מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

11. יש לקבוע בהוראות התכנית, הנחיות לחילחול מי נגר.

12. תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור

המחלקה.

13. פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא, בתחום המגרש ועפ"י תקן. יש לקבל אישור אגף תושי"ה

לחניה המוצעת והכניסה אל החניון.

14. כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל

וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בחזית למרחב ציבורי.

15. תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקומו עם אגף תברואה.

- 55 -

16. יש לקבוע את מפלס ה 0.00 במפלס הרחוב ולקבוע את שטחי הבניה בתקנון בהתאם.

17. להשלים חוות דעת של מחלקת מידע, מדיניות תכנון, תושיה, איכות סביבה, חברת חשמל.

18. לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח

התכנית.

19. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

20. הערה:

21. לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם

להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

קוסה ילנה

- 56 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1429851

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: ח'דר משעל אכרם

עורך התכנית: קיימרי מחמד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 01/07/2025

כתובת אל מאמון סמטה ,10 בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30615 222 לא

30615 223 לא

30615 225 לא

30615 1000 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 2 תשריט 2 מטרת התוכנית:

תוספת קומות מעל 4 בניינים קיימים למגורים, ברחוב אל מאמון סמטה ,10 בית חנינה.

עיקרי הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי לתוספת 2-3 קומות מעל 4 בנייני מגורים קיימים והרחבת קומות מרתף לחניה ומחסנים,

בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים ל 8,485 מ"ר מתוכם 4,500 מ"ר שטחים עיקריים מעל הכניסה הקובעת,

3,985 מ"ר שטחי שירות (985 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו- 3,000 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת), בנוסף 400 מ"ר שטחים למרפסת.

3. הגדלת מספר יח"ד מ- 20 ל- 40 יח"ד.

4. הגדלת מספר קומות מ- 3 ל- 5 קומות מעל קומת הכניסה ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

5. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה.

6. קביעת קווי בניין חדשים.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

- 57 -

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ג 40 3,427.51 100 5,485 %160 אחוזי בניה מרביים מעל הקרקע.

סה"כ 40 3,427.51 100 5,485

תיאור המצב הקיים

4 מבנים קיימים למגורים. בני 3 -2 קומות מעל קומת מרתף.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תוכנית 7160ב' מאושרת מתאריך 31.7.2010

מגרש 222ב' ביעוד קרקע - אזור מגורים 1 מיוחד. אחוזי הבניה המירביים בכל תא שטח יהיו %75 משטח המגרש נטו. מספר יחידות הדיור המרבי לא יעלה על 6 יח"ד לדונם. תותר תוספת של 1 יח"ד לכל 200 מ"ר נוספים.

במגרשים בשטח מעל 2 דונם תותר הקמה של יותר מבניין אחד בתנאי שבכל בניין יהיו עד 6 יח"ד. ישמר מרחק בין בניין לבניין לפחות 6 מ' בין בניינים, מספר הקומות המירבי לא יעלה על 3 קומות.

בתכנית זו מאושרים 2,570.63 מ"ר מרביים, 20 יח"ד.

היתרים:

מספר בקשה 2015/345 הופק היתר בניה בשנת 2019 . היתר זה ניתן להקמת 4 בניינים חדשים למגורים.

סה"כ 22 יח"ד. מאושר 2,463.67 מ"ר שטחי בניה עיקריים, שהם %71.91 משטח המגרש.

עבירות בניה:

לא אותרו

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ח. ייעוד לפי תכנית המתאר - אזור למגורים עד 6 קומות

ט. תכנית שכונתית - תכנית אב בית חנינא שועפט. תוספת קומות על בניינים קיימים – 2 קומות מעל

הקיים, עד סה"כ 6 קומות, %160 בניה מרביים, %45 תכסית.

י. תקן חנייה עירוני - בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

- 58 -

תמ"א 1 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1429851

כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת קומות מעל בניינים קיימים בשכונת בית חנינא.

התכנית חלה בחלקות 222-223,225,1000 בגוש 30615 , מדובר בגוש בהסדר ירדני.

- חלקה ארעית 37 בתצ"ר נוצרה מחלקות מקור 222-223,225,1000 ממפת גוש אגף רישוי ופיקוח

בהסדר ירדני

- מחלקת המידע

- תצ"ר מס' אליפסה 1599/2013 כשרה לרישום מתאריך .22.07.14 התכנוני

- גבול הקו הכחול בתוכנית תואם לחלקה ארעית []37 בתצ"ר העירונית 1599/2013 אשר מהווה את מגרש 222ב בתוכנית 7160ב - בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

הנדון: חוות דעת לתכנית 1429851 בית חנינא

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 2 של הוראות התכנית, וגרסה 2 של תשריט מצב מוצע)

אגף תכנון העיר -

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת בית חנינא ברחוב אל מאמון סמטה 10 גוש

המחלקה ,30615 חלקי חלקות .222,223,225,1000 שטח התכנית כ-3.428 דונם.

למדיניות התכנון .2 מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 7160ב' שקבעה את הייעוד ל"מגורים 1 מיוחד" במגרש מספר 222ב'. כמו כן, בשטח התכנית חלה תכנית תקנונית 762708 שמטרתה להגדיל זכויות בניה במגרשים המיועדים למגורים בשכונת בית חנינא ושועפאט.

3. תיאור התכנית: מדובר בתכנית לתוספת קומות מגורים מעל לבניינים קיימים ותוספת

חניות, התכנית מבקשת לשנות את הייעוד ממגורים 1 מיוחד למגורים ג'. התכנית מציעה - 59 -

תוספת של 18 יחידות דיור, סה"כ 40 יחידות דיור.

4. הערכת התכנית:

לשכונת בית חנינא נערכה תכנית אב ובמסגרתה גובשה פרוגרמה. על פי תחזית גידול האוכלוסייה עד לשנת ,2035 מספר יח"ד אמור להכפיל את עצמו ומספר התושבים צפוי לגדול בשליש עד לכדי 99,600 תושבים.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

- המוצע בתכנית תואם למדיניות תוכנית האב להוספת הקומות בשכונה, כמו כן התכנית מספקת מענה לחניות בשטח המגרש.

- לאור נתוני התכנית - שטחה, מספר יחידות הדיור המאושרות והמוצעות, בנוסף למגבלות הקיימות בשטח התכנית, להערכתנו ניתן יהיה לקלוט את צרכי הציבור אשר עתידם להתווסף בפרויקט, במערך שירותי הציבור הקיים והמתוכנן.

- ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

- המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית בכפוף לאמור לעיל.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יחידות דיור

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: מוצעת חניה בתת הקרקע

סביבה ונוף:

אחר:

- 60 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. לתקן את קו הבניין וקו בניין תת קרקעי המסומן בתשריט בהתאם לקונטור המבנים הקיימים

ותוספת הבניה המוצעת בתכנית.

2. לקבל אישור אגף תושייה לחניה המוצעת בתכנית, לרבות תכנון רמפת הגישה ומקום המתנה,

שיפועים והחיבור לדרך הקיימת. החניה תהיה בתת הקרקע ובתחום המגרש בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בניה. יש להשלים סעיף 4.1.2ב' בהוראות התכנית.

3. תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקומו עם אגף תברואה.

4. לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו

לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס.

5. גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים למגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

6. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

7. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של

לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

8. להציג בנספח הבינוי את המתקנים המשותפים על הגג של מבני המגורים. יש להוסיף בהוראות

התכנית סעיף לעניין מתקנים משותפים. המתקנים המשותפים יועתקו על ידי מגישי הבקשה להיתר.

תישמר גישה חופשית אל המתקנים המשותפים על הגג לכל הדיירים.

9. יש לבדוק כי התוכנית ממוקמת בהתאם לגבולות מגרש 222ב.

10. לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות: