ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 8 · תביעת פיצויים.pdf

27.6.2024

לכבוד:

עו"ד נטע עזרא

ראש צוות היטלי השבחה ופיצויים

צוות תכנון ובניה ליטיגציה

הלשכה המשפטית של עיריית ירושלים

שלום רב,

הנדון: גוש 30647 חלק מחלקה 53 מגרשים 4,5,6 לפי תכנית 2051ב

חוות דעת לתביעה לפי סעיף 197 לחוק

ניתנת בזאת חוות דעת לענין תביעה מיום 12.9.2023 אשר הוגשה למשרדי הועדה המקומית על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – "החוק"), בגין נכס (מסומן באדום בתשריט מצב קודם) שפרטיו ועילות התביעה בגינו יובאו מטה כלהלן:

מצב קודם – תכנית 2051ב' מצב חדש – תכנית 101-0314369

חלק א': עיקרי התביעה

1. התובעת:

קריית קמיניץ בע"מ ח.פ. .510764566

2. תיאור הנכס:

.2.1 המגרשים נשוא התביעה הוגדרו בתביעה כגוש שומה 30647 חלק מחלקה ,53 מגרשים ,4 ,5 6 לפי תכנית 2051ב (להלן – "המגרשים"). חלקה 53 עברה הליך הסדר וכיום מגרשים 4 – 6 מצויים בחלק מחלקות ,1 ,7 ,8 9 בגוש .31789 .2.2 זכויות הבנייה שהוקנו למגרשים בתכנית 2051ב לא מומשו, ובפועל חלק משטח המגרשים משמש כדרך לא סטטוטורית.

3. עילת התביעה:

.3.1 ביום 13.5.2021 פורסמה למתן תוקף תכנית 101-0314369 "הסדרת ייעודי קרקע במתחם קמיניץ, נוה יעקב" שאושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן "התכנית" ו- "הועדה המחוזית" בהתאמה).

.3.2 מטרת התכנית "הסדרת יעודי קרקע בהתאם לקיים בשטח, קביעת הוראות לאיחוד

וחלוקה שלא בהסכמה, קביעת הוראות להקמת בניין מגורים חדש ולתוספת בניה

בשטח למבני ציבור שבתכנית".

.3.3 התכנית הוגשה על ידי הרשות המקומית, עיריית ירושלים. המקרקעין בתחום התכנית הם בבעלות הרשות המקומית, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ובעלי זכויות פרטיים. רמ"י נתנה את הסכמתה לתכנית כבעלת הקרקע ונציג רמ"י היה חבר בוועדה המחוזית אשר החליטה על הפקדת התכנית ביום .3.6.2019 .3.4 התובעת טוענת כי היא בעלת זכויות פיתוח/חכירה במגרשים וזאת מכוח הסכם חכירה עם רמ"י.

יצויין כבר עתה כי התובעת לא צרפה לתביעתה הסכם חכירה, אלא הסתפקה בצירוף הסכם פיתוח מיום 5.6.1978 שאינו מתייחס למגרשים 4 – 6 וכן "אישור על רישום זכות בנכס" מרשות מקרקעי ישראל מיום 12.4.2022 (אליו תינתן התייחסות בהמשך).

התובעת צרפה גם העתק מרישום פנקס השטרות מלשכת רישום המקרקעין לפיה חלקה 53 בגוש 30647 היא בבעלות מדינת ישראל בשלמות, ולטובתה של התובעת לא רשומה כל הערה.

.3.5 התובעת טוענת כי במסגרת התכנית שונה ייעוד המגרשים 4 – 6 ממגורים לדרך, מבלי שהמגרשים נכללו במתחם האיחוד והחלוקה שבתכנית ולכן מדובר בתכנית פוגעת.

לטענת התובעת, היא לא הגישה התנגדות לתכנית שכן התכנית לא הובאה לידיעתה.

.3.6 הפגיעה לה טוענת התובעת היא שינוי הייעוד ממגורים לדרך שלא בדרך של איחוד וחלוקה. לטענתה, שינוי הייעוד ממגורים לדרך מנציח עוול ש"נכפה" על המגרשים.

התובעת טוענת כי ניתן היה למצוא פתרון תכנוני אחר לאי ההתאמה של הבינוי בפועל לתכנית 2051ב, ולא לשנות את ייעוד הקרקע ממגורים לדרך. לטענתה, שינוי הייעוד לא היה מחויב ואף לא צפוי, וניתן היה להותיר את המגרשים בייעוד מגורים ולהסדיר דרכי גישה אחרות לשטחים השונים בגבול התכנית או לקבוע זיקות הנאה למעבר.

.3.7 טענה נוספת של התובעת היא כי התכנית פגעה בה גם בכך שהוראות האיחוד והחלוקה שבתכנית לא כוללים את המגרשים ולכן לא ניתנת קרקע חלופית בתמורה לזכויות שלטענתה נשללו ממנה בשל התכנית.

.3.8 התובעת אומדת את הפגיעה מהתכנית בסכום של 21,735,000 ₪ נכון למועד הקובע.

חלק ב': חוות דעת משפטית מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

4. העובדות הצריכות לענייננו:

5. רקע תכנוני כללי:

.5.1 על המגרשים וסביבתם חלה תכנית 1542 – רובע מגורים בנוה יעקב (בתוקף מיום .)13.4.1972 מטרת התכנית להוות תכנית מתאר לרובע המגורים נווה יעקב ולקבוע דרכים, אזורי מגורים אזור מסחרי ועוד. המגרשים מושא הערר, אינם מסומנים בתכנית אך הם מצויים באזור המסומן A13 וייעודם – מגורים 5 מיוחד:

.5.2 מכח תכנית המתאר לשכונה אושרה לאזור A13 תכנית מפורטת 2051 – אזור A13 מרכז ברובע מגורים "נווה יעקב" – ירושלים (פורסמה ברשומות ביום )11.9.1975 (להלן:

"תכנית 2051"). מטרת התכנית להשלים ולפרט את תכנית 1542 לרובע מגורים "נווה יעקב". תכנית זו מסמנת, בין היתר, את המגרשים 65 – ,71 ביעוד מגורים ,2 וכן מסמנת שטחים ציבוריים פתוחים, שטח לבנייני ציבור ודרכים:

המגרשים מושא הערר אינם מסומנים בתכנית זו אך נראה כי הם מצויים חלקם בתחום דרך, חלקם בתחום שצ"פ וחלקם בתחום מגרשים בייעוד מגורים .2 .5.3 תכנית נוספת שחלה על חלק מהמקרקעין הכלולים בשטח תכנית 2051 הינה תכנית 2051א שינוי מס' 1 שנת 1975 לתכנית מפורטת 2051 (פורסמה לתוקף ברשומות )26.6.1977 (להלן: "תכנית 2051א"). תכנית זו אינה חלה על האזור בו ממוקמים המגרשים מושא הערר אך המגרשים 65 – 69 מסומנים בה חלקם כרקע בלבד. גם תכנית זו אינה מסמנת את המגרשים מושא הערר.

6. מצב קודם - תכנית 2051ב' – שינוי מס' 1/78 לתכנית מפורטת מס' 2051 ושינוי 1/73 לתכנית

מס' 2051א':

.6.1 תכנית 2051ב, שמהווה שינוי לתכנית 2051 ולתוכנית 2051א, פורסמה למתן תוקף ביום .21.6.1979 הקו הכחול של תכנית זו זהה לקו הכחול של תכנית .2051 .6.2 להלן מתוך מצב מוצע בתשריט תכנית 2051ב:

.6.3 המגרשים נשוא התביעה נוצרו למעשה בתכנית זו אשר יצרה 6 מגרשים נוספים, מסומנים בצבע "חול" (צבע בגוון חרדל) ולפי הוראות התכנית הם בייעוד אזור מגורים

5. בסעיף 9 לתקנון התכנית נקבע כי בכל תשעת המגרשים יחד יוקמו 9 בניינים בני 2

קומות, ורק באותם מקומות שבהם הטופוגרפיה תחייב זאת, תבנינה שתי קומות מעל קומת מסד מגורים. סה"כ שטח לרישוי 10,310 מ"ר.

.6.4 כאמור המגרשים אליהם מתייחסת התובעת בתביעה זו הם מגרשים ,4 ,5 ,6 אך יודגש כי מגרשים אלה אינם "מזוהים" כמגרשים 65 – 69 שסומנו בתכנית 2051 הנ"ל.

ממערב למגרש 4 – 6 מצויים מבנים בייעוד מגורים 2 (תכלת) וממזרח למגרשים אלה מצויה דרך מוצעת (אדום). בין המגרשים לבין עצמם מפרידים מעברים ציבוריים להולכי רגל (ירוק מקווקו).

.6.5 בהתאם לטבלה שבתשריט תכנית 2051ב, שטחו של מגרש 4 הוא 416 מ"ר וניתן לבנות בו 4 יחידות דיור בשטח רצפה כולל של 460 מ"ר, שטחו של מגרש 5 הוא 708 מ"ר וניתן לבנות בו 7 יחידות דיור בשטח רצפה כולל של 805 מ"ר ושטחו של מגרש 6 הוא 900 מ"ר וניתן לבנות בו 10 יחידות דיור בשטח רצפה כולל של 1,150 מ"ר:

7. מצב חדש - תכנית 101-0314369 הסדרת ייעודי קרקע במתחם קמיניץ, נוה יעקב

.7.1 תכנית 101-0314369 הסדרת ייעודי קרקע במתחם קמיניץ, נוה יעקב להלן: "התכנית החדשה"). התכנית החדשה חלה על שטח של 46.144 דונם, מתחם הידוע כ"מתחם קמיניץ", המצוי בין הרחובות מעגלות הרב פרדס ממערב, רחוב כפר עברי ממזרח ורחוב אסטורה מדרום. הקו הכחול של תכנית זו כולל את מרבית שטחה של תכנית 2051א'.

.7.2 בדברי ההסבר לתכנית החדשה נכתב כדלקמן:

" אין התאמה בין יעודי הקרקע והחלוקה למגרשי בניה כפי שמאושרים בתכניות

תקפות לבין היעודים, החלוקה למגרשים והבניה והפיתוח הקיימים בשטח.

מטרת התכנית זו הינה הסדרת המצב הקיים של בנייני המגורים, מבני הציבור,

הדרכים, השבילים והשצפ"ים וחלוקתם למגרשים לרבות קביעת הוראות של

איחוד וחלוקה, בהתאם לבינוי הקיים בשטח, בחלק משטח התכנית.

במסגרת התכנון מוצע גם תכנון מפורט לרחוב הרב משה שאולי כהן. הרחוב סלול

רק בחלקו הדרומי ובחלקו הצפוני מתפצל לחלקים סלולים ודרך אפר.

במסגרת התכנית מוצע מגרש מגורים אחד חדש ותוספת זכויות ושימושים

למגרשים למבני ציבור"

.7.3 מגישת התכנית החדשה היא עיריית ירושלים.

.7.4 המדובר בתכנית שכוללת הוראות של איחוד וחלוקה ביחס לשני מגרשים בלבד: מגרש 16 ומגרש .30

.7.5 בסעיף 1.6 להוראות התכנית החדשה, מצוין היחס בינה לבין תכנית 2051ב: "תכנית זו משנה את תכנית /2051ב בנושאים המפורטים בתכנית זו. כל יתר ההוראות שנקבעו בתכנית מס' /2051ב ממשיכות לחול".

.7.6 כאמור, מטרת התכנית החדשה היא "הסדרת ייעודי קרקע בהתאם לקיים בשטח, קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, קביעת הוראות להקמת בניין מגורים חדש ולתוספת בניה בשטח למבני ציבור שבתכנית".

.7.7 עיקרי הוראות התכנית החדשה כוללים שינוי במערך ייעודי הקרקע, באופן המפורט בסעיף 2.2 להוראותיה.

.7.8 תשריט המצב המוצע בתכנית החדשה מסמן חלק משטח המגרשים כפי שסומנו בתכנית 2051ב, כחלק מתא שטח 110 כדרך מוצעת (מסומן באדום) להפקעה:

.7.9 סעיף 6.3 להוראות התכנית החדשה מתייחס לחלוקה התכנונית שנעשתה במסגרתה, ומבהיר כי החלוקה התכנונית אינה כוללת הוראות איחוד וחלוקה ביחס למרבית המגרשים (למעט מגרשים ,16 30 שכאמור כלולים בתחום האיחוד והחלוקה).

.7.10 בישיבת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית מיום 13.1.2021 הוצג הרקע להכנת התכנית החדשה והוא העובדה שהבינוי שנעשה בפועל בקרקע לא תאם את התכניות שחלות עליה, ובין היתר הובהר כי לא ניתן היה לממש את זכויות הבנייה עבור מגורים במגרשים נשוא התביעה. להלן מתוך תמליל הדיון:

.7.11 עולה מהאמור ששינוי הייעוד במגרשי המגורים 4 – 6 לדרך בתכנית זו נעשה נוכח העובדה שהבינוי בתחום התכנית לא תאם את ייעודי הקרקע ולא ניתן היה לממש את הזכויות מכוחה של תכנית 2051ב במגרשים ,4 ,5 .6 משרד השיכון ביקש להשיב את אותן זכויות עבור מגורים במגרש אחר שהוא מגרש ריק בתחום התכנית שיועד במקור לחניה, אך בשל הטופוגרפיה שלו לא ניתן היה לנצלו לייעוד זה. התכנית החדשה נועדה להסדיר את המצב הקיים. בפועל, בחלק משטח המגרשים הועברה דרך משה שאול.

.7.12 בהמשך הדיון מיום 13.1.2021 מוסבר שוב הצורך בהסדרת הדרך הקיימת בחלק מיעוד המגורים:

.7.13 גם מדברים אלו עולה כי בשל שינוי הייעוד ממגורים לדרך, שנעשה כאמור בשל אילוץ שנבע מהבינוי בפועל, הוצע "פיצוי" לרמ"י בדמות מגרש מגורים אחר בתחום התכנית.

עוד עולה כי הסדרת הדרך חיונית ומטעמי בטיחות ולא ניתן היה לקדם ולאשר את התכנית ללא שינוי הייעוד והתאמתו למציאות.

.7.14 יש לציין, כי העובדה שזכויות המגורים בתא שטח 19 ניתנו כ"פיצוי" על זכויות המגורים שלא ניתן היה לנצל במגרשים ,4 ,5 6 לא קיבלה ביטוי בהוראות התכנית, וזאת מאחר ומדובר באותם בעלים – רמ"י.

.7.15 כבר עתה יצוין, כי בפועל נבנו, על ידי התובעת, שככל הנראה היתה אמונה על הפיתוח והבינוי של מגרשים 65 – ,69 חלק מהמבנים בתחום התכנית כאשר הם חורגים מהוראות התכנית, באופן שלא אפשר את מימוש הבינוי המותר במגרשים ,4 ,5 .6

8. רקע עובדתי כללי:

.8.1 כפי שעולה מכתב התביעה התובעת טוענת כי יש לה זכויות בעלות במקרקעין וכי היא החזיקה בזכויות החכירה במגרשים 4 – 6 במועד תחילתה של התכנית החדשה.

.8.2 התובעת צרפה לתביעתה נסח רישום מפנקס השטרות של חלקה 53 בגוש 30647 שבו אין זכר לזכויותיה הנטענות בקרקע. יצוין כי לא צורף על ידי התובעת, ולא בכדי, נסח המביא לידי ביטוי את העובדה שהתקיים הליך הסדר בחלקה 53 ואת העובדה כי בחלק מיחידות הדיור נרשמו כבעלים רוכשי זכויות.

.8.3 עוד צרפה התובעת לתביעה העתק מהסכם פיתוח בינה לבין רמ"י מיום 5.6.1978 שמתייחס, בין היתר, למגרשים שזוהו בהסכם כמגרשים 69-65 לפי תב"ע /2051א.

.8.4 בנוסף התובעת צרפה "אישור על רישום זכות בנכס" מיום 12.4.2022 שהונפק על ידי רמ"י ובו טבלה המפרטת גושים, חלקות ותתי חלקות שאינם נוגעים למקרקעין נשוא התביעה, וכן טבלה המפרטת 5 מגרשים: ,65 ,66 ,67 ,68 ,69 לפי תכנית 2051א', לגביהם מאשרת רמ"י לכאורה כי הזכויות בהם רשומות אצלה על שם התובעת.

עוד מצוין ב"אישור על רישום זכות בנכס" כי "לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון,

שתוקפו עד תאריך: 01-04-2027", וכן נרשם כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין גובר

על הרישום בספרי רמ"י.

.8.5 יצוין כבר עתה כי התובעת לא הציגה מסמך כלשהו המקנה לה זכויות במגרשים 4 – .6

9. הנימוקים לדחיית התביעה:

.9.1 כפי שנקבע בפסה"ד בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח' (פורסם בנבו), על התובע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") להוכיח שלושה תנאים:

- קיומה של זכות במקרקעין המזכה בפיצוי.

- המקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמם.

- התכנית גרמה לפגיעה במקרקעין.

.9.2 לאחר בחינת התביעה על נימוקיה, מסקנתנו הינה כי התובעת לא הוכיחה את קיומה של זכות במקרקעין המזכה בפיצוי. בנסיבות אלה הוועדה המקומית רואה לנכון לדחות את התביעה מטעם זה בלבד.

.9.3 הוועדה המקומית שומרת על זכותה לבחון את קיומם של יתר התנאים הנדרשים כמפורט לעיל, ככל שהתובעת תוכיח זכויותיה בקרקע.

10. דין התביעה סילוק על הסף, התובעת לא הוכיחה את זכויותיה בקרקע

.10.1 סעיף (197א) לחוק קובע:

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או

גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם

זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

מכאן שתנאי לזכות לפיצוי הוא שהתובע היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית הפוגעת.

.10.2 תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א – 1971 (להלן: "תקנות הגשת תביעה לפיצויים") קובעת כי על התובע לצרף לתביעתו ראיות לאימות העובדות המפורטות בטופס שבתוספת. בטופס זה נדרש התובע לפרט את זכויותיו בקרקע.

.10.3 כאמור, וכפי שיפורט להלן, התובעת לא הוכיחה כי היא בעלת זכויות הבעלות במגרשים 4 – 6 או בעלת זכות בהם, המקימה זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

.10.4 ראשית, סעיף 1.8.3 להוראות התכנית החדשה, מפרט את בעלי העניין בקרקע, והתובעת אינה נכללת בהם. המגרשים לגביהם הוגשה התביעה מצויים כולם בבעלות מדינת ישראל (רמ"י). ככל שלתובעת יש טענות כלפי רמ"י בהקשר זה הרי שעליה להפנותן כנגדה.

.10.5 בנוסף המסמכים שהתובעת צרפה להוכחת זכויותיה במגרשים אינם מוכיחים זאת.

.10.6 להוכחת זכויותיה התובעת צרפה לתביעתה נסח רישום מפנקס השטרות של חלקה 53 בגוש 30647 שבו אין זכר לזכויותיה הנטענות בקרקע.

.10.7 בנוסף, התובעת צרפה העתק מהסכם פיתוח בינה לבין רמ"י מיום 5.6.1978 שמתייחס, בין היתר, למגרשים שזוהו בהסכם כמגרשים 69-65 לפי תב"ע /2051א.

בהסכם הפיתוח נכתב:

"הואיל והמינהל מוכן להחכיר ליוזם את המגרש אך ורק לאחר שהיוזם פיתח את

המגרש והקים על המגרש את המבנים של הקמת 252 יחידות דיור במסגרת אחוזי

הניצול המותרים עפ"י תב"ע /2051א להלן המבנה תוך תקופה מסויימת ומילא יתר

התנאים של הסכם זה".

התובעת טוענת כי המגרשים מושא התביעה מהווים חלק ממתחם של כ – 33.5 דונם, ש"הוחכר" לה על ידי רמ"י וזוהו כמגרשים 69-65 לפי תכנית 2051א בהסכם הפיתוח.

אין ממש בטענה זו. מגרשים 4 – 6 אינם זהים למגרשים 65 – 69 על פי הסכם הפיתוח.

הסכם הפיתוח מפנה למגרשים המפורטים בתכנית 2051א' שאינם ממוקמים כלל ועיקר במיקום בו מסומנים מגרשים 4 – 6 על פי תכנית 2051ב'.

להלן, לשם הנוחות העתק מתוך תשריט תכנית 2051א בהשוואה להעתק מתוך תשריט תכנית 2051ב בו מסומנים מגרשים 4 – :6

2051א 2051ב

.10.8 עוד צרפה התובעת להוכחת זכותה "אישור על רישום זכות בנכס" מיום 12.4.2022 שהונפק על ידי רמ"י ובו טבלה המפרטת גושים, חלקות ותתי חלקות שאינם נוגעים למקרקעין נשוא התביעה, וכן טבלה המפרטת 5 מגרשים: ,65 ,66 ,67 ,68 ,69 לפי תכנית 2051א', לגביהם מאשרת רמ"י לכאורה כי הזכויות בהם רשומות אצלה על שם התובעת.

עוד מצוין ב"אישור על רישום זכות בנכס" כי "לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון,

שתוקפו עד תאריך: 01-04-2027", ואף נרשם במסמך זה כי הרישום בלשכת רישום

המקרקעין גובר על הרישום בספרי הרשות.

אישור זה שהנפיקה רמ"י לתובעת, אינו מבהיר כי לתובעת נותרו עוד זכויות במגרשים 65 – 69 לאחר שזכויות החכירה בהם נרשמו, ככל הנראה, בספרי רשם המקרקעין על שם רוכשי הזכויות/המשתכנים שאינם התובעת ורישום זה גובר על הרישום בספרי רמ"י. לפי הסכם הפיתוח, נקבע כי חוזי החכירה יחתמו בין רמ"י לבין המשתכנים. ואכן, חוזים כאלו נחתמו עם המשתכנים שרכשו את הזכויות בהתבסס על הסכם הפיתוח שנחתם בין התובעת לרמ"י.

.10.9 התובעת לא טרחה לצרף לתביעתה הסכם המקנה לה זכויות במגרשים 4 – 6 וחזקה על התובעת כי לו היה בידה הסכם חכירה תקף עם רמ"י ביחס למגרשים אלו, היא היתה מצרפת אותו לתביעתה.

.10.10יתרה מכך, הסכם הפיתוח שנחתם ביום 5.6.1978 כאמור מגביל את זכויותיה של התובעת כברת רשות לפיתוח מגרשים 65 – 69 עד ליום 1.4.1981 ולא צורפו הסכמים להארכת הסכם הפיתוח. לכן התובעת לא הוכיחה כי היו לה זכויות, אף לא כברת רשות, נכון למועד הקובע.

.10.11זאת ועוד, בהסכם הפיתוח צוין כי קיים "תרשים" המצורף להסכם ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו. ברור, כי תרשים כזה, צריך להיות תואם את המגרשים המסומנים בתכנית 2051א' (מגרשים 65 – ,)69 שכן כך זוהו המגרשים בהסכם הפיתוח. התובעת לא טרחה לצרף לתביעתה את ה"תרשים" שצורף להסכם הפיתוח.

בהקשר זה יצוין, כי בנספח העקרונות שערך השמאי מאיר פינקלשטיין לתכנית עובר לאישורה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים הוא מפנה לתרשים אותו הוא מכנה, ככל הנראה בטעות, "תשריט החכירה" (ר' סעיף 7.2 לנספח עקרונות מיום .)14.1.2020 באותו תשריט ניתן לראות כי מגרשים 65 ו- 66 כלל לא נכללים בשטח המסומן כמושא הסכם הפיתוח ויתרה מכך, מגרשים ,4 ,5 6 אליהם מתייחסת התביעה, כלל לא מסומנים בו.

.10.12גם בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 21.3.2021 על אישור התכנית בתנאים, הוזכר "תשריט חכירה" של קמיניץ (יתכן שהכוונה היתה להעתק התרשים שבנספח העקרונות)

המסמן את "שטח החכירה" שלה. התובעת כאמור לא טרחה להגיש את המסמך הזה לתביעת הפיצויים שהגישה:

.10.13יודגש עוד כי הסכם הפיתוח שצרפה התובעת מתייחס למגרשים 65-69 לתכנית 2051א שכלל לא חלה על אותם מגרשים, ואשר אין להם חפיפה מלאה למגרשים ,4 ,5 6 כפי שנוצרו בתכנית 2051ב. כאשר לפחות חלק ממגרש 6 לפי תכנית 2051ב הוא בייעוד דרך בתכנית 2051 וחלק ממגרש 5 לפי תכנית 2051ב, הוא בייעוד שצ"פ בתכנית .2051 .10.14אין חולק כי גם זכות חוזית עשויה להעמיד זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, לרבות בעל הסכם פיתוח מול רמ"י (ר' עא 10182/07 אלונית בניה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל (פורסם בנבו). אלא שבענייננו מדובר בהסכם פיתוח שנחתם למעלה מ – 40 שנה לפני מועד כניסתה לתוקף של התכנית שנטען לגביה כי היא תכנית פוגעת, כאשר הפיתוח לפי אותו הסכם הסתיים לפני עשרות שנים, מבלי שהתובעת מימשה את הזכויות במגרשים ,4 ,5 6 מהטעם שהבינוי שהיא ביצעה במקרקעין לא אפשר לה לממשן ולתובעת אין עוד אחיזה בקרקע. אותו הסכם פיתוח פג תוקפו מזמן, והתובעת לא יכולה היתה להמשיך ולפתח את הקרקע בהתאם להסכם הפיתוח משנות ה- 70 של המאה הקודמת, ולא היתה לה כל אפשרות חוזית או מעשית להקים את יחידות הדיור שלא בנתה במגרשים ,4 ,5 .6

.10.15בנסיבות אלה, התובעת, שאינה רשומה כבעלת זכויות בספרי המקרקעין, לא הוכיחה את זכויותיה במגרשים ,4 ,5 ,6 ולמצער בחלק מהם.

חלק ג': סיכום

11. כעולה מן האמור, מכל הנימוקים שהובאו לעיל, מוצע לדחות את התביעה על הסף.