ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 8 · סדר יום לוועדה.pdf

- 1 -

תאריך:31/7/2024

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/8

שתתקיים 07/08/2024 - ג אב תשפ"ד

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

תצ"ר גבעת הורדים טשרניחובסקי 48

תביעת פיצויים תכנית 31496

הפקעה 23/1356 בית צפפה הפקעה 23/1352

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1203728 הר נוף הצטרפות מורדות הר נוף אזורים ועדה מחוזית הועדה

המקומית

בשלב הפקדה

2 879379 בית הצטרפות שינוי יעוד משטח עיריית ועדה מחוזית חנינה הועדה נוף פתוח למגורים ירושלים

המקומית ובית קברות .בית

בשלב הפקדה חנינה ירושלים

3 1261510 גוננים הצטרפות מתחם ציבורי בין אגף תכנון עיר ועדה מחוזית הועדה בר-יוחאי לדב יוסף,

המקומית הקטמונים

בשלב הפקדה

4 1151901 גוננים הפקדה התחדשות עירונית - אזורים ועדה מחוזית יצחק שדה 5-7

5 1278902 בית הפקדה הרחבת בינוי אבראהים יונאן ועדה מקומית צפפה ותוספת קומה לבנין

קיים,שכ בית

צפפה,ירושלים

6 1082809 גילה הפקדה צביה ויצחק -800 מקסיקו ישראל ועדה מחוזית התחדשות עירונית,

גילה

7 1291202 רמות הפקדה תוספות בניה לשם אלכסנדר ועדה מקומית הרחבת יח"ד שטיינבך

קיימות ברח

מורגנטאו ,411

8 1307818 שערי הפקדה הגדלת שטחי בניה אורן מזרחי ועדה מקומית חסד ותוספת קומות ברח

כורזין 24 ירושלים

9 1230390 גבעת הפקדה תוספת דירות משה פחאם ועדה מקומית המבתר בקומה חדשה

והרחבות יח"ד

קיימות במעלות

דפנה, ירושלים

- 2 -

10 1259159 גבעת הפקדה תוספת בניה ברחוב אביגיל צברי ועדה מקומית שאול שרירא גאון 2

11 1310291 בית הפקדה הרחבת יח"ד מס 9 אנקווה ועדה מחוזית הכרם ברח שלמה צמח

,15 בית הכרם,

12 61531 מרכז הפקדה שימור מבנה פנינת הנביאים ועדה מחוזית העיר אכסניית בנימין,

שינוי בקווי בניין

ותוספת שטחי בנייה

13 1322684 בית הפקדה הקמת בנינים רגאי סלימאן ועדה מחוזית חנינה חדשים למסחר

ומגורים בשכ בית

חנינה-ירושלים

14 1204643 מרכז הפקדה רחוב יפו ,93 95 שלום גרבייה ועדה מחוזית העיר

15 1135102 קרית הפקדה הרח"ד, תוספת אבישי צייאדה ועדה מקומית היובל קומות ויחידות דיור

ברחוב גורדון ,4

ירושלים

16 1214279 רחביה הפקדה מתחם הגימנסיה אגף מבני ועדה מחוזית העברית ציבור - עיריית

ירושלי גוף

ציבורי

17 1219211 בית הפקדה תוספת בנייה מעל הודה עליאן ועדה מחוזית צפפה בניינים קיימים

והקמת בניינים

חדשים בשכ' בית

צפפא

18 1288190 מקור הפקדה בליליוס - הכניסה איריס בליליוס ועדה מקומית ברוך לעיר, תוספת

שטחים למתחם

19 1216803 שמואל הפקדה פיצול יח"ד עבור יעקב קאהן ועדה מקומית הנביא דירה מספר 37

ברח שמואל הנביא

101 ירושלים

20 1301258 קרית הפקדה קולומביה- הוספת קרסו נדל"ן ועדה מקומית מנחם שטחים לגן ילדים

21 1328822 רמות הפקדה שינוי קו בניין, אור תולדות ישורון ועדה מקומית שרגא 2

22 1173640 עטרות הפקדה מרכז תחבורה ניקולאי גליקמן ועדה מחוזית עטרות - מתקני

תשתית לתפעול

תחבורה ציבורית

23 1317205 ארנונה הפקדה תוספת שטחים בע"מ א. פ. ועדה מקומית ובינוי לבניין מגורים ארנונה

מאושר ברחוב קורא

הדורות 13

24 1319045 גבעת הפקדה הרחבת יח"ד, אורית ועדה מקומית מרדכי הוספת ממ"דים אייזיקוביץ

- 3 -

והגבהת גג רעפים

ברחוב אביעד .12

25 1335298 מקור הפקדה מקור חיים 56 ק.ד.י. מקור ועדה מחוזית חיים חיים

26 1297423 כרם הפקדה הרחבת יח"ד מרים קופליק ועדה מקומית אברהם הגדלת ותוספת

מרפסות וארקדה

למסחר, רח מלאכי

4 ירושלים

27 1321389 בית הפקדה מבנה מגורים ושצ"פ מחמד עיד עוד ועדה מחוזית חנינה , בית חנינה ,

ירושלים

28 1187269 קרית הפקדה התחדשות עירונית אנגלאינווסט ועדה מחוזית היובל רחוב בוליביה ,5-7

ירושלים

29 1185578 קטמון הפקדה התחדשות עירונית התחדשות ועדה מחוזית הישנה ברחוב חזקיהו חזקיהו בע"מ

המלך 39-45 אפסילון

30 1239078 סנהדריה התנגדויות תוספת קומה דוד גנץ ועדה מקומית עליונה ותוספות

בניה לשם הרחבות

יח"ד קיימות בלוי

37

31 1159300 גבעת התנגדויות הכשרת מבנה קיים ועדת הכורדים ועדה מחוזית שאול בשכ ראס אלעמוד בית הכנסת

מגן אברהם

32 471ב רמת תכנית בינוי תכנית בינוי בית אלדד חיים ועדה מקומית שלמה כנסת ברחוב

בוקסבוים

33 485ב עין כרם תכנית בינוי שדרוג וקירוי בריכת האגף לתכנון ועדה מקומית ציפורי העיר עיריית

ירושלים

34 1241611 מנחת תיקון החלטה תוספת שימושים אגף מבני דת ועדה מקומית להפקדה וזכויות למקווה עיריית

טהרה - מלחה, ירושלים

ירושלים

35 1235860 תל-ארזה תיקון החלטה תוספת בניה ברחוב רחמים בן ועדה מקומית להפקדה מחניים ,10 ירושלים שלום שמיאן

36 1238633 נוה יעקב תיקון החלטה תיקון לתכנית מס' שלמה ידידיה ועדה מקומית להפקדה מק/6743 ברחוב נקי

אשר גולאק

37 1106178 רמות תיקון החלטה רח' הדף היומי 1 נחמה קנר ועדה מחוזית להתנגדויות רמות, ירושלים

38 1024272 תלפיות תיקון החלטה הרחבת דרך חברון ירושלים ועדה מקומית

להתנגדויות בצמתים: התנופה,

אשר וינר ושמואל

מאיר, ירושלים

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1203728

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: אזורים, הר נוף החדשה, אבו יחיאח, נופי הר נוף

עורך התכנית: פרחי יוסי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת , הר נוף התכנית נמצאת מדרום-מזרח לשכונת הר נוף בשטח מתקן פי גלילות. מצפון

נמצאת שכונת הר נוף, מצפון מזרח נמצא אזור התעשיה גבעת שאול. מדרום נמצא פארק

ומחלף רבידה.

גוש חלקה בשלמות

30265 55 כן

30264 121 כן

30264 162 כן

30264 122 לא

30264 164 לא

30264 160 כן

30264 171 לא

30347 8 לא

30347 19 לא

30347 3 לא

30347 7 לא

30347 18 כן

30347 2 כן

30332 20 לא

30332 27 לא

30344 1 לא

30344 10 לא

30344 2 לא

30265 56 כן

30265 121 לא

30265 119 לא

30265 133 לא

30265 80 לא

30265 129 לא

30265 53 כן

30265 112 לא

30265 54 כן

- 5 -

30265 137 לא

30265 113 לא

30265 81 לא

30265 127 לא

30265 128 כן

30265 126 לא

30265 76 כן

30265 71 כן

30265 79 לא

30265 59 כן

30265 61 כן

30265 57 כן

30265 60 כן

30265 58 כן

30262 195 לא

30265 122 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

פינוי מתקן הדלק פי גלילות והקמת שכונה חדשה במורדות המזרחיים של הר נוף

1. שינוי ייעודי הקרקע המאושרים.

2. קביעת מגרשים להקמת בנייני מגורים עבור כ- 1,900 יח"ד, מתוכן %20 יח"ד קטנות, לרבות שימושי

מסחר והקצאות ציבוריות מבונות.

3. קביעת מגרשים לצרכי ציבור - מבני ציבור ושצ"פים.

4. קביעת הוראות בדבר שימושים, קווי בנין, גובה הבינוי ושטחי בניה עיקרי ושירות.

5. קביעת הנחיות לפיתוח הרחובות, השצ"פים והמרחביים הציבוריים.

6. קביעת תנאים והוראות למתן היתרי בניה.

7. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

- 6 -

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מחלקת

השימור

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

מתכנן

לא התקבל

אזורי/שכונתי

האגף למבני דת

לא התקבל

אגף חינוך חרדי

לא התקבל

המחלקה

- 7 -

לנגישות לא התקבל

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח – מח'

מיפוי ומדידות

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מדובר בתכנית המציעה פינוי של מתקן פי גלילות ומייצרת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת 1900 יחידות דיור ושלד ציבויר חדש לתמיכה בשכונה החדשה.

התכנית כוללת שטחים ציבוריים ומציעה חילופי קרקע על מנת לשפר את המרחב הציבורי ואת התכנון על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לייצר תכנון איכותי וחילופי קרקע כמוצע.

- 8 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 879379

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים

עורך התכנית: טויל בשיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת שעאבאן, בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30615 123 כן

30615 122 כן

30615 121 כן

30615 101 לא

30615 100 לא

30615 116 לא

30615 181 לא

30615 255 לא

30615 129 כן

30615 1129 כן

30615 932 כן

30615 120 לא

30615 127 כן

30615 99 לא

30615 124 כן

30615 128 כן

30615 938 כן

30615 175 לא

30615 944 כן

30615 174 לא

30615 88 לא

30615 87 לא

30615 86 לא

30615 92 לא

30615 91 לא

30615 132 לא

30615 131 לא

30615 179 לא

30615 182 לא

30615 176 לא

- 9 -

30615 130 לא

30615 125 כן

30615 126 כן

30615 98 לא

30615 90 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

מתחם חדש בצפון מערב שועפט, למגורים, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, התוויית דרכים והקמה של בית קברות.

הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע הבאים כדלקמן:

2. שינוי יעוד משטח נוף פתוח ודרך ו/או טיפול נופי ל: מגורים ג, מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, מבנים

ומוסדות ציבור לדת, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת, דרך משולבת, דרך ו/או טיפול נופי ובית קברות.

3. קביעת מגרש ביעוד לבית קברות.

4. קביעת מגרשים לצרכי ציבור לחינוך ודת, שימושים וזכויות והוראות בניה.

5. קביעת מגרשים לשטחים ציבוריים פתוחים והוראות לפיתוחם.

6. קביעת התווייה של דרכים חדשות וחיבור לדרכים קיימות.

7. קביעת מס' יח''ד ל- 590 יח''ד.

8. קביעת קווי בניין.

9. קביעת מספר קומות ל- 8 קומות.

10. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

11. קביעת תנאים והוראות למתן היתר בניה .

12. קביעת הוראות בגין הריסה.

13. קביעת הוראות בגין עצים להעתקה .

14. קביעת שלבי הביצוע למימוש התוכנית.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

חברת הגיחון מח'

לא התקבל

- 10 -

המים

חברת הגיחון -

מח' הביוב לא התקבל

והניקוז

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

מונה תדפיס הוראות 3 מונה תדפיס תשריט 3

יש לקבוע פגישה עם אגף הנכסים, הלשכה המשפטית, כלכלה אורבנית לצורך בחינת עריכת התכנית במתווה המוצע מטה:

1. יש לערוך התכנית כתכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ד עם נספח חלוקה. בו יצויין כי חלקות

המגורים יירשמו ע"ש הבעלים, שטחי הציבור יירשמו ע"ש עיריית ירושלים ושטח בית הקברות יירשם ע"ש הווקפ.

אגף נכסי עיריה .2 יש לערוך הסכם טרום תב"עי מול אגף הנכסים לעניין הסדרת רישום השטח בהתאם לסעיף 1 לעיל.

3. יש להסדיר את נושא פיתוח הכבישים מול היחידה לכלכלה אורבנית.

4. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה כדלקמן:

הפקעה

" השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע לא התקבל

התכנוני

אגף תכנון העיר -

מחלקת השימור לא התקבל

המחלקה לתכנון

ופיתוח בר קיימא לא התקבל

אגף רישוי ופיקוח

התכנית במסלול יזמים

- המח' להיטלי

נדרש להעביר למחלקה את דוח הכדאיות הכלכלית והעתק מלא של התכנית לצורך קבלת השבחה

התייחסות

המחלקה

- 11 -

לנגישות אין התנגדות לתכנית המוצעת.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיפים כלהן:

4.1 מגורים ג': יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין תכנון רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות, באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק .3.1

4.2 מבנים ומוסדות ציבור, 4.3 מבנים ומוסדות ציבור לחינוך: יש לתכנן בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור מדרכה ברוחב של 2.50 מ' לפחות, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה.

4.4 שטח ציבורי פתוח, 4.7 שביל: התכנון יכלול דרכי גישה, שבילים וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות, באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בסמוך ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור. החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתוח או בשטחו, ובשיפוע מתון.

4.5 דרך מוצעת, 4.6 דרך ו/או טיפול נופי: כל המדרכות הקיימות והמוצעות בשטח התכנית יכללו רצועת מדרכה נגישה ופנויה למעבר, ברוחב של 1.30מ' לפחות.

בחנתי את התכנית.

במקום נסקרו 97 עצים בוגרים.

55 עצים נקבעו לעקירה.

אגף שפ"ע - מח'

16 עצים נקבעו לשימור

גננות-עצים

ותכנון 26 עצים להעתקה.

ההעתקה תתבצע בתחומי המגרש לשימור העצים והצלחת ההעתקה יפקיד היזם 100,000 ש"ח

במהלך היתר הבניה יגיש בקשה מסודרת לכריתה והעתקה.

בדיקת הנושא בשטח בתום הבניה יהיה תנאי לטופס 4 אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף תכנון העיר -

הנדון: התייחסות ראשונית לתוכנית 879379 – בית חנינה המחלקה

למדיניות התכנון מונה תדפיס: הוראות ,3 תשריט 4

- 12 -

1. מיקום התכנית: שעאבאן, בית חנינה. גוש ,30615 חלקה: -121

.129,932,938,944,1129 חלקות בחלקן:,86-88,90-92,98-101 ,116 ,120 ,130-132 ,174-176 ,179 ,181 ,182 ,255 ,920 ,922 ,931 .933,937 שטח: 75 דונם.

2. מצב סטטורי: התכנית מבקשת לשנות תכניות: /3000ב, תוכנית ,13456 ותכנית מתאר

62 לירושלים.

- מצב מאושר: ברוב שטח התכנית חלה תכנית 3000ב, תכנית המתאר של צפון ירושלים, המייעדת את רוב השטח ל"שטח נוף פתוח". חלק קטן בצפון תחום התכנית מיועד לדרך ו/או טיפול נופי ע"פ תב"ע 13456 וחלק קטן בצדה הצפון מזרחי מיועד ע"פ תב"ע 7158ב לאזור מגורים 1 מיוחד.

- מצב קיים: בשטח קיימים מספר מבנים, בעיקר בחלקו הדרומי, מדרום לרח' אל הודא.

3. המצב המוצע:

במסגרת התכנית מבוקשים שינויי יעוד, תוספת שטחי בניה, תוספת מספר קומות ותוספת יח"ד כמפורט להלן.

- שינוי יעוד הקרקע: מ"שטח נוף פתוח" ל: "בית קברות", "דרך מוצעת", "מבנים ומוסדות ציבור", "מבנים ומסדות ציבור לדת", מגורים ג'", ו"שטח ציבורי פתוח".

- תוספת שטחי בניה: 70,500 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים (לא כולל שטחי מרפסות).

- תוספת יח"ד: 591 יח"ד.

- תוספת קומות: 8 קומות מעל קומת כניסה

- תוספת שטחי ציבור:

- מבנים ומוסדות ציבור- 3,939.19

- מבנים ומוסדות ציבור לדת- 2,866.38

- שטח ציבורי פתוח- 6,625.6

- בית קברות- 17,990.18

- דרכים- 14,485.87

4. ביקוש לצרכי ציבור הנובע מתוספת יח"ד המוצעת:

מדובר בתוספת של 591 יח"ד, ותוספת – 70,500 מ"ר שטחים עיקריים למגורים.

להלן הביקוש כתוצאה מתוספת יח"ד בתכנית:

פרוגרמה לצרכי ציבור לאוכלוסייה ערבית:

נתוני רקע לפרוגרמה

סה"כ יח"ד / נפשות

סה"כ יח"ד

- 13 -

591

גודל ממוצע למשק בית

4.7

סה"כ אוכלוסייה בתכנית

2,778

גודל שנתון לצרכי חינוך

2.3

מספר ילדים לשנתון

64

- מעון יום – 5 כיתות. מעון יום נבנה במקבצים של שלוש כיתות ויותר. מקבץ 3 כיתות 440 מ"ר בנוי + 305 מ"ר חצר צמודה. למקבץ 5 כיתות כ – 690 מ"ר בנוי + כ 575 מ"ר חצר צמודה. נדרש 1 דונם עבור מקבץ 5 כיתות.

- גן ילדים – 6 כיתות. כיתת גן ילדים 130 מ"ר בנוי + חצר צמודה 175 מ"ר, לכל כיתה. ניתן לשלב במבני מגורים. או לחילופין, להפריש קרקע 2 דונם.

- בי"ס יסודי – 14 כיתות. בי"ס נבנה במקבצים של 12 כיתות ויותר. עבור בי"ס 12 כיתות נדרש מגרש בשטח של כ – 2.5 דונם.

- בי"ס על יסודי – 14 כיתות. בי"ס נבנה במקבצים של 30 כיתות ויותר. עבור בי"ס 30 כיתות נדרש מגרש בשטח של כ – 6.1 דונם מינימום.

- מרפאה שכונתית – 280 מ"ר בנוי. מרפאה קטנה. לשילוב בשטח סחיר או במגרש חום.

- מרכז תרבות / מתנ"ס – אגף בבי"ס.

- מועדון נוער – מועדון קטן 250 מ"ר בנוי. נדרש מגרש בשטח 0.5 דונם בסמוך לשצ"פ.

- מגרש רזרבה – 0.8 דונם.

- מרחב ציבורי ירוק – 9 דונם.

5. מאזן קרקע לצרכי ציבור:

לפי טבלה 3.2 – טבלת השטחים בהוראות התכנית.

-

- במצב הנכנס – 73,900 מ"ר קרקע מאושרת ביעוד ציבורי של "שטח נוף פתוח"

שמהווים %100 משטח התכנית.

-

- במצב היוצא – סה"כ קרקע למבני ציבור 45,907.15 מ"ר, שמהווים %62.13 משטח התכנית עבור:

- 14 -

- מבנים ומוסדות ציבור- 3,939.19 (מהווים %5.33 משטח התוכנית)

- מבנים ומוסדות ציבור לדת- 2,866.38 (מהווים %3.88 משטח התוכנית)

- שטח ציבורי פתוח- 6,625.6 (מהווים %8.97 משטח התוכנית)

- בית קברות- 17,990.18 (מהווים 24.35 משטח התוכנית)

- דרכים- 14,485.87 (מהווים %19.6 משטח התוכנית)

6. מדיניות להפרשה בקרקע לצרכי ציבור:

- %40 הפרשה משטח נוף פתוח – במצב המאושר 70,500 מ"ר ביעוד "שטח נוף פתוח". %40 הם 28,200 מ"ר.

- יש להוסיף להוראות התוכנית טבלה 3.2 במצב הנכנס את שטח של דרך/ טיפול נופי.

- הקרקע שמופרשת לצרכי ציבור – דרכים, שצ"פ, שטח למבנים ומוסדות ציבור, בית קברות וחניון – מתאימה למדיניות .

7. המלצה ראשונית של המחלקה למדיניות התכנון:

מיקום צורה וגודל השטחים, שטחי בניה לצרכי ציבור:

- שצ"פ- יש להסב שצ"פ בת"ש 109 ליעוד "דרך ו/או טיפול נופי".

- שטחי בניה למגרשים המיועדים למבני ציבור – לא מפורט בטבלה 5 בהוראות התכנית. לא ברור מהן זכויות הבניה המוצעות.

בתאי שטח ביעוד למבנים ומוסדות ציבור במגרשים מעל 2 דונם יש לקבוע %360 אחוזי בניה עד 8 קומות. במגרשים קטנים יותר – %240 אחוזי בניה עד 6 קומות.

-

- שטח לבית קברות – מדובר בשימוש שהוא כלל עירוני וצורך ציבורי במחסור עבור האוכלוסייה הערבית המוסלמית.

- שטח למסגד – מדובר בשימוש ציבורי. עם זאת, המגרש לא יועבר לידי העירייה.

יעוד ושימושים לצרכי ציבור:

-

- יש לשנות את יעוד הקרקע במגרש המיועד לצרכי ציבור ל –" מבנים ומוסדות ציבור". לא לפרט – חינוך. יש לציין את השימושים כמפורט להלן.

- שימושים בתא שטח למבנים ומוסדות ציבור 103 - חינוך, קהילה, רווחה, חברה תרבות ופנאי.

- יש לקבוע שימושים בכל תאי השטח המיועדים לצרכי ציבור – שצ"פ (לקבוע זכויות בניה למתקן הנדסי אם מצוין), בית קברות (האם צריך מבנה? אם כן, יש לקבוע זכויות בניה לגביו).

- יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה.

מדובר בהתייחסות ראשונית בלבד. חו"ד המחלקה תינתן לאחר עדכון התכנית ותתייחס גם לבחינה של הפרוגרמה לשכונה ומחסור קיים בשירותי ציבור באזורים סמוכים.

אגף תברואה

בשלב קבלת התיק יש צורך בפגישה נוספת כדי לקבוע גודל ומיקום של המתקן - 15 -

המחלקה לאיכות

הסביבה

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אדריכל העיר

תוכנית מס' 879379

בית חנינא-שינוי יעוד מנוף פתוח למגורים ובית קברות מוצע תכנון להרחבת שכונה הכוללת מערכת דרכים המחלקת את האזור למגרשים לפיתוח.

מוצעים שני נספחי תנועה בכדי לאפשר פתרון כאשר התוכנית מתחברת לכביש מתוכנן מצפון מערב וכאשר אינה מתחברת לכביש זה

אגף תושייה -

אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים:

צוות בקרת תכנון

תנועה -1 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרכי גישה למתחם בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה

-2 בכפוף לאישור צוות בקרה פיזי

-2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות

-3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד

(יועץ תנועה - א .א. כבישים ותנועה)

- חוות הדעת לעניין בקרת תכנון פיזי לתכנית התב"ע:

- תאריך חוות הדעת : .11/09/2023 בהמשך לפגישה שהתקיימה בתאריך 11/09 אצל הממונה.

- מס' התכנית : 101-0879379 : תכנית ל שינוי יעוד משטח נוף פתוח ל בית צוות בקרת תכנון קברות ולמגורים בבית חנינא.

פיזי - שכונה : בית חנינא , אלאשקריה - רחוב : אל הודא.

- שם האדריכל : טויל בשיר.

- מתכנן הכבישים : אחמד אבו ניע - משרד : א א תנועה וכבישים.

- חוות הדעת מתייחסת לנספחי הכבישים שנמסרו למחלקה בתאריך 11.9.2023 :

יש להוסיף נספח זה עם סט תכנית התב"ע.

- באחריות האדריכל מגיש התכנית , באחריות המודד המוסמך ובאחריות מתכנן - 16 -

התנועה והכבישים: לבדוק היטב ולהתאים את גבולות המגרשים הסמוכות לדרכים

הסטטוטוריות עם גבולות זכות הדרך בהתאם לתכניות התב"ע המאושרות : ולהתאים תשריטי ונספחי התכנית בהתאם.

- להלן חו"ד בעניין הפיזי : באופן עקרוני אין מניעה לקידום התכנית בתנאים :

1. מפלסי הכניסות של חניוני המבנים במגרשים המוצעים בתכנית יתואמו בהתאם לתכנון

הכבישים הפיזי.

2. בעת הגשת בקשות להיתרי בנייה על סמך התכנית הזו : על היזמים והבעלים להגיש

תכנון פיזי מפורט ולאשרו באגף תושי"ה.

3. בעת הגשת בקשות להיתרי בנייה על סמך התכנית הזו : על היזמים והבעלים לתאם מול

אגף תושי"ה את נושא ביצוע דרכי הגישה.

4. בכפוף לאישור תכנון הסדרי התנועה.

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מוצע בזאת לצרף את הוועדה המקומית כמגישה לתכנית, זאת במטרה לאפשר את קידום התכנית שמהותה הרחבה של שכונת שועפט והקמת בית קברות. התכנית קובעת היקפי בניה למגורים, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים והתוויית דרכים חדשות.

על פי בדיקת בעלויות בשטח התכנית על ידי לשכת התכון המחוזית עולה כי קיימות הסכמות של 50 אחוז משטח התכנית.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית מהסיבות הבאות:

1. הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את קידום התכנית הכוללת

מענה לבית קברות בצפון העיר וזאת תוך כדי הרחבת השכונה על קרקעות של אותם בעלי קרקע בתחום התכנית .

- 17 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1261510

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים

עורך התכנית: כהן מירון

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם עמידה בתנאי סף

כתובת בר יוחאי 5 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30200 15 לא

30200 14 לא

30200 19 לא

30200 16 לא

30200 13 לא

30200 21 לא

30200 22 לא

30200 40 לא

30200 23 לא

30200 17 לא

30200 20 לא

30200 36 לא

30200 34 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית לאפשר הקמת מרכז רובעי חדש בלב אזור המיועד להתחדשות עירונית בקטמונים ח'-ט'.

במתחם קיימים כיום מוסדות ציבור מסוגים שונים. חלקם מיושנים. התכנית מציעה הרחבת הייעודים הקיימים ותוסיף שימושים וזכויות בנייה כדי ליצור מרכז רובעי חדש הנשען בין השאר על הרכבת הקלה.

המרכז החדש יענה על צרכי הציבור המתרחבים ברובעים הסמוכים תוך יצירת מוקד עירוני פעיל ונגיש. הכפלה של מספר כיתות הלימוד ושימושים ציבוריים נוספים היא מענה לתוספת יח"ד משמעותית בהתחדשות עירונית בסביבה ומיצוי הפוטנציאל של המתחם, תוך מיצוב השכונה המתחדשת כאיכותית ולשפר את רמת החיים של תושביה.

התכנית תפתח חזית פעילה ונגישה עבור השכונה לעבר מרכזי תחבורה ציבורית ובעיקר לרק"ל תוך עידוד הליכתיות, עירוב שימושים ויצירת מתחם פעיל לאורך כל שעות היום שיהווה אבן שואבת לאוכלוסיות הצורכות מבני חינוך, שירותי דת, מסחר, תרבות, פנאי וספורט וכן דיור בר השגה.

- 18 -

1. שינוי יעוד משטח פתוח לשטח למבנים ומוסדות ציבור, שטח לשביל, דרך ולשטחים פתוחים ומבנים

ומוסדות ציבור.

2. שינוי יעוד משטח למבנה ציבור לדרך, לשטח פתוח ולשטח לכיכר עירונית.

3. קביעת בינוי להקמת השימושים המוצעים, בהתאם לנספח הבינוי.

4. קביעת שטחי הבניה המרביים בתאי השטח שבתכנית.

5. קביעת קווי בניין המרביים בתאי השטח שבתכנית, לרבות קו בניין אפס.

6. קביעת מספר הקומות המרבי בתאי השטח שבתכנית ל 6 קומות בבניה המרקמית ועד 30 קומות במגדלים.

7. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

8. קביעת תנאים למתן היתרי בניה בשטח ושלבים לביצוע העבודה..

.9קביעת הוראות בגין מבנים, גדרות ומדרכות להריסה.

.10קביעת הוראות בגין עצים לשימור או לעקירה.

11. קביעת חזיתות מסחריות.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

מנח"י- המחלקה

לתכנון עירוני לא התקבל

פיזי

מונה תדפיס הוראות 9 מונה תדפיס תשריט 8

מתחם ציבורי בין רחוב בר יוסי לדב יוסף, הקטמונים- "מתחם הקנגורו"

התכנית מקודמת ביוזמה עירונית

אגף נכסי עיריה

הערות הנכסים

על התכנית לכלול סעיף הפקעה סטנדרטי.

הערות: נבדק ונמצא כי קיים סעיף הפקעה, כנדרש.

- 19 -

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1261510 – רח' בר יוחאי ,5 גוננים כללי - מדובר בתכנית המבקשת הקמת מרכז רובעי חדש בלב אזור המיועד להתחדשות עירונית בקטמונים ח'-ט'.

התכנית מבקשת לשנות יעוד משצ"פ, מבנים ומוסדות ציבור ודרך מוצעת שנקבעו בתכניות ,1599 ,511923 178129 ותכנית מתאר 62 לשביל, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית, דרך מוצעת שצ"פ ומבנים ומוסדות ציבור.

התכנית חלה על חלק מחלקות 13-17,19-23,34,36,40 בגוש 30200 מדובר בגוש מוסדר.

חלקות 13-14,17 רשומות כבית משותף.

יש לתקן בתקנון:

איחוד וחלוקה:

יש להשמיט מהתכנית את הוראות איחוד וחלוקה, אין לציין בתכנית הפנייה לחלוקה באמצעות פרק ד' היות ומדובר בהליך הניתן כזכות לבעל קרקע האם לאחד או לחלק חלקה הנמצאת בבעלותו במידה ותכנית אינה קובעת הוראות חלוקה, הליך פרצלציה לפי פרק ד' אינו מכח תכנית.

במידה ותכנית זו מעוניינת לקבוע הוראות חלוקה הן יהיו רק באמצעות הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ובמקרה כזה יש להשמיט את הוראות ההפקעה אגף רישוי שבתקנון היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים.

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר:

- בגוש 30200 קיימת מפת גוש סופית מתאריך 27.09.2004 בה נקבעו גבולות חלקות

.13-17,19-23

- בחלקות 34,36,40 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 740/2006 הרשומה מתאריך .22.05.2008

- בהתאם לתכנית 511923 הוכנה תצ"ר מס' אליפסה 3073/2021 הכשרה לרישום מתאריך .10/2022

יש לתקן את קבצי gvul ו parcel בהתאם להנחיות הבאות:

- יש לדייק את הגבול המזרחי של תא שטח 401 בהתאם לגבולה המזרחי של חלקה 20 – שקו הגבול של הקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 626 לנק' 571 שבמפת גוש .30200

יש לתקן את הקו הכחול בהתאם לתצ"ר :3073/2021

- יש לדייק את קו הגבול המשותף לתאי שטח 503 ו505 שיישבו במדויק על קו הגבול שבין נק' 34 לנק' 33 וקו הגבול מנק' 30 לנק' 29 שבתצ"ר.

- יש לדייק את שאר גבולות תא שטח 505 שהקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 29 לנק' 28 ומנק' 28 לנק' 21 שבתצ"ר.

- יש לדייק את הגבול הצפוני של תא שטח 400 שהקו הכחול ישב במדויוק על קו הגבו שבין נק' 28 לנק' 36 שבתצ"ר.

- יש לדייק את הגבול הצפון מזרחי של תא שטח 403 שהקו הכחול ישב במדויק על קו הגבול שבין נק' 35 לנק' 36 ומנק' 36 לנק' 38 שבתצ"ר.

- 20 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

בנוסף, בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף תכנון העיר -

המחלקה לא התקבל

למדיניות התכנון

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה לא התקבל

- הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים במתחם, תהא כניסה נגישה.

המחלקה - תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה לנגישות נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התוכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול.

- לאורכה של הדרך המוצעת, תהא מדרכה רציפה.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

שיטת הפינוי באמצעות מוטמנים.

אגף תברואה

בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת לקביעת כמות המוטמנים ומיקומם יש לתכנן מבנה עבור הנפה בגודל של 150 מטר

1. יש לנקות שכבות שלא רלוונטיות לנספח התנועה

2. יש לסמן באופן ברור את הקו הכחול של התכנית בכל המפלסים המוצגים בנספח.

3. אין לסמן קווים צבעוניים וסימבולים שונים ללא הסבר במקרא.

4. יש להוסיף חתכי רוחב של הרחובות הכלולים בנספח, עם רישום ברור לאיזה קטע רחוב

החתך מתייחס

5. יש לסמן את זכויות הדרך באופן ברור

אגף תושייה -

הערות ראשוניות לנספח התנועה:

צוות בקרת תכנון

תנועה

6. נדרשת תאום עם צתא''ל

7. צוות תכנון קטמונים ח' ט' ופת ממליץ לתכנן כניסה נוספת לשכונה מרחוב דב יוסף. יש

להגיש תכנון ברור של צומת הכניסה, להגדיר יעודי קרקע בהתאם ולתאם עם צתא''ל

8. נדרשת התייחסות ותאום עם תכניות התחדשות עירונית הסמוכות

9. נדרשת בדיקת תפקוד הצמתים הקרובים למתחם והצעות לשיפורם בהתאם לתחזיות

התנועה הצפויות.

10. חסרה טבלת מאזן חניה. לא מובן מה השימושים המוצעים במתחם.

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

התכנית מציעה הסדרת מבני ציבור ותוספת זכויות בשטחים חומים ובנוסף מציעה תועלות ציבוריות כגון דיור בר השגה ומעונות סטודנטים.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

- 21 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישה לתכנית על מנת לאפשר מסגרת תכנון והסדרת מבני ציבור בשטח התכנית.

- 22 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1151901

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: חברת "אזורים" והוועדה המקומית ירושלים

עורך התכנית: ביטמן בועז

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/07/2024

כתובת שדה יצחק 5 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 85 לא

30169 62 כן

30169 108 כן

30169 123 לא

30169 117 כן

30169 124 כן

30169 125 לא

30200 32 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 21 תשריט 12 התכנית מציעה הריסת מתחם מבני מגורים והקמת מגדל מגורים מעל קומות מסד לשימושים מעורבים ומבנה ציבור, להלן:

1. שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח, מגורים מיוחד ודרך מאושרת לשטח למגורים, מבנים ומוסדות

ציבור ושטח ציבורי פתוח.

2. קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים.

3. קביעת הוראות למגדל מגורים בן 30 קומות מעל קומת מסחר לחזית רח' יצחק שדה.

4. קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור לחזית רח' בר יוחאי.

5. קביעת הוראות למבנה ציבור בן קומה וחצי בסמיכות למגדל המגורים המוצע.

6. הסדרת שטחי שצ"פ לחזית רחוב בר יוחאי וחזית מזרחית.

7. הוראות בגין הרחבת דרך לחזית רחוב יצחק שדה ופינת הרחובות יצחק שדה ובר יוחאי.

8. הוראות בגין חנייה – כניסה ברמפה מחזית רח' בר יוחאי לירידה לקומות תת"ק.

9. קביעת יח"ד חדשות – כ – 148 (מכפיל .)3.7 מדובר על תוספת של 108 יח"ד.

10. קביעת שטחי בנייה ל – 32810 מ"ר מתוכם:

ת.ש :1

א. מגורים: 14800 מ"ר שטח עיקרי ו – 4440 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת. 10000

מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

ב. מסחר: 600 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

ג. מבנים ומוסדות ציבור: 300 מ"ר שטח עיקרי ו – 100 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה

הקובעת.

ת.ש :3 מבנים ומוסדות ציבור: 2056 מ"ר שטח עיקרי ו – 514 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

11. קביעת הנחיות לעקירה/ שימור/ העתקה לעצים בוגרים הקיימים בשטח התכנית.

12. קביעת הנחיות בעניין חלחול מי נגר.

13. קביעת קווי בניין.

14. קביעת הוראות לבינוי ופיתוח.

15. קביעת הוראות בגין איחוד וחלוקה.

שטח יח"ד ממוצעת: 100 מ"ר

צפיפות בינוי של כ-33 יח"ד לדונם ברוטו וכ-85 יח"ד לדונם נטו.

- 23 -

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מוצעת 621.76 13.88

מבנים ומוסדות ציבור 1071.92 23.94 2570 %240 בניה מרבים מגורים 148 1733.48 38.71 מגורים: 19240 מגורים: %1110 מסחר: 600 מסחר: %34.62

מבנים ומוסדות ציבור:

%17.31

שטח ציבורי פתוח 1051.08 23.47

סה"כ 4478.23 100

תיאור המצב הקיים

בשטח קיים מבנה טורי בגובה 3 קומות הכולל 24 יח"ד ומבנה נוסף בן 4 קומות הכולל 16 יח"ד, סה"כ ישנן במתחם 40 יח"ד. במקום ישנו שצ"פ מפותח בגודל שטח 2,050 מ"ר וישנו בית כנסת פעיל בהקצאה עירונית (מס' נכס )4380 אשר ממוקם בצמוד לבניין ברח' יצחק שדה .7 לחזית רחוב בר יוחאי מקלט ציבורי (מס' נכס )4892

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

שטח התוכנית מיועד לאזור מגורים מיוחד לפי תב"ע 3220 – התכנית אישרה תוספות והרחבות.

שטח התכנית מיועד לאזור מגורים מיוחד ושצ"פ לפי תב"ע 5179 – התכנית אישרה הרחבות וגובה בנייה במירבי. כמו כן, התכנית אישרה הרחבות דרך לחזית רח' בר יוחאי ויצחק שדה.

היתרים: ל"ר – מיועד להתחדשות עירונית

עבירות בניה: ל"ר – מיועד להתחדשות עירונית

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית מתאר 2000 – אזור מגורים.

ב. תכנית שכונתית – תכנית אב קטמונים ח – ט. מתחם המיועד להתחדשות עירונית

על פי החלטת הוועדה המחוזית מתאריך 10.6.19

א. בינוי בקו בנין קדמי 0 על מנת להגדיר את הממשק בין הבינוי לרחוב.

ב. יצירת מעברים ושטחים משותפים לדיירים בכל המתחם.

ג. שילוב שטחי מסחר, תעסוקה ושטח ציבורי בקומת הקרקע.

ד. מרווחים בין בניינים בגובה עד 12 קומות לא יפחתו מ 6 מ' ובין בניינים גבוהים יותר לא

יפחתו מ 8 מ'.

ה. תכסית בינוי עד %.60 מס' המבנים בכל מתחם, גובהם וקווי הבנין המוצעים יהיו מנחים

- 24 -

ויבחנו באופן מפורט לעת הגשת תכנית.

ג. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן ראה הרחבה בחוו"ד מדיניות תכנון מטה

מבני ציבור כן כן

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

מונה תדפיס הוראות 23 מונה תדפיס תשריט 22

התחדשות עירונית יצחק שדה 5-7

בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

גוש/ חלקה 30169/62 רישום בית משותף.

גוש/ חלקה30169/117 רישום בית משותף.

גוש/ חלקה 30169/108 העתק רישום מפנקס הזכויות, מתאריך ,17/06/2024 חלוקה בבעלות רשות הפיתוח, בשלמות, שטח החלקה 40 מ"ר.

גוש/ חלקה 30169/124 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,24/02/2009 איחוד, בעלות עירית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 285 מ"ר.נכס 4380 שצ"פ ובי"כ חבצלת השרון.

גוש/ חלקה 30169/85 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,27/6/2017 תיקון בעלות לאחר הסדר, בבעלות עיריה, בשלמות, שטח החלקה 3,183 מ"ר, בתחום התכנית כ37.25 מ"ר.מדוד ע"ג .gis

גוש/ חלקה 30169/123 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,24/02/2009 איחוד, בעלות אגף נכסי עיריה עירית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 2,317 מ"ר.מספר נכס 11939 מ"ר. בתחום התכנית כ1,706 מ"ר.מדוד ע"ג .gis

גוש/ חלקה 30169/125 העתק רישום פנקס הזכויות, מיום ,24/02/2009 איחוד, בעלות עירית ירושלים, בשלמות, שטח החלקה 146 מ"ר.בתחום התכנית כ 136 מ"ר.מדוד ע"ג .gis גוש/ חלקה 30200/42 לשעבר גוש/ חלקה 30200/32 העתק רישום פנקס הזכויות,, מיום ,28/06/2021 חלוקה, בבעלות עיריה, בשלמות, שטח החלקה 9,032 מ"ר, בתחום התכנית 294 מ"ר.מדוד ע"ג .gis

ע"פ סעיף 3.2 בהוראות התכנית היקף שטח ציבורי במצב מאושר הנו 2,493.35 מ"ר ובמצב מוצע *2744.76 מ"ר.

*מוצע תלת מימד בחלק ניכק מהשטח הציבורי.

היקף שטח בבעלות עירונית במצב נכנס כ 2458.25 מ"ר.מדוד ע"ג .gis הערות הנכסים

.1יש לאבחן בין 2 מקרים

- 25 -

- היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

- תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע( מתחת לקו ומעל לקו).

כאמור לא ניתן ל"מכור" (רישום תלת מימדי הנו מכירה בשכבות) תת קרקע ציבורי לשימוש פרטי (חניות, מרפסות, מחסנים, מתקנים וכו) היקף השטח הציבורי בבעלות עיריה יחזור במלואו ללא בינוי בתת הקרקע או מעליו. בכדי להבהיר במסמכי התכנית כי אין גריעת שטח במגרש ביעוד הציבורי יש לחלק את המגרש החדש ביעוד ציבורי בו מוצע תלת מימד, לשני מגרשים, ולסכום את השטח הנקי שחוזר לעיריה ללא בינוי מסחרי בתת הקרקע.

2. כאמור בסעיף 1 לעיל, אין לאפשר בינוי בתת הקרקע של השטח הציבורי או מעלין

(מרפסות וכד) , בסעיף4.2.1 יש לציין כי הביוי בשטח הציבורי ישרת את היעוד הציבורי בלבד. יש להשמיט אפשרות שימוש לחניה ומחסנים פרטיים בתת הקרקע של השצ"פ (סעיף 4.3.1 ) ככל ומדובר בהיקף השטח אשר בבעלות עירונית.

.3שטח בי"כ יוחזר בתחום התכנית, בהתאם למדיניות אגף הנכסים, יש לחתום על הסכם טרום תבע" מול האגף לפיתוח עירוני ועסקי באישור הגזברות.

4. . יש לשנות נוסח סעיף רישום 6.4.2 בדבר הפקעה שטחי הציבור וכן ולציין כי שטחי

הציבור ייחודו לעיריה ויירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה.

כמו כן יש להוסיף סעיף הפקעה בנוסח מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

5. סוג/ היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת

מדיניות התכנון. יש לבחון האם ניתן לאפשר תוספת %10 ליח"ד כפי שמופיע תחת הטבלה בסעיף 5 בהוראות התכנית.

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1151901 - רח' יצחק שדה ,5-7 גוננים כללי - מדובר בתכנית התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי, התכנית מבקשת לשנות יעוד מדרך, שצ"פ ומגורים מיוחד שנקבעו בתכניות ,320 5179 לדרך מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ושצ"פ.

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת התכנית חלה על החלקות הבאות:

המידע התכנוני

גוש 30169 – חלקות 62,108,117,124 וחלק מחלקות .85,123,125 גוש 30200 - חלק מחלקה .42

מדובר בגושים מוסדרים וחלקות 62 ו117 בגוש 30169 רשומות כבית משותף.

- 26 -

יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 ס4.3 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תא שטח 2 כולל מגרש תלת ממדי מספר ,a2 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה

למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור....

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש להשמיט את ס' 6.4.2 ובמקומו לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. - במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את תא שטח 1 המיועד לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-

.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד!

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תא שטח מס' 2 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה מהמידות הקבועות בנספח התלת ממדי במימד הגובה ()z בטווח של עד 2מ' בכפוף לשמירה על נפח מגרש התלת ממד כמפורט בנספח התלת ממד.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה יש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרשי הראשי ממנו הוא נגרע.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

הפקעות לצרכי ציבור

- השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתאי שטח 2,3,4 יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר:

גוש :30169

- בגוש 30169 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקות 62 ו.85 - בחלקה 108 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 702/1997 הרשומה מתאריך .29.06.2004 - בחלקות 117,123-125 קיימת תצ"ר מס' אליפסה ה752/2008 הרשומה מתאריך .01.03.2009

- 27 -

- בתחום חלקה 123 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 3267/2023 הכשרה לרישום מתאריך ,03/2024 הגבול המזרחי של הקו הכחול תואם לגבול המזרחי של חלקה ארעית []5 מתצ"ר זו.

גוש :30200

- בחלקה 42 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 8/2019 הרשומה מתאריך .05.07.2021 יש לתקן את קובץ parcel וכן התשריטים בהתאם להנחיות הבאות:

- יש לתקן בגוש 30200 את מס' חלקה 32 ל,42 היות וחלקה 32 בוטלה בתצ"ר .8/2019

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:

יש להשמיט את חלקה 32 מגוש 30200 ובמקומה לרשום את חלקה .42 יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

[חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 21 מתאריך 9.06.2024 ולגרסת תשריט מוצע 12 מתאריך ]22.01.2024

1. המקום: קטמונים ח-ט, בניין ברח' יצחק שדה 5 מצפון ורח' בר יוחאי מדרום. גוש

,30169 חלקות בשלמותן ,62,108,117,124 חלקות בחלקן .85,123,125 גוש 30200 בחלקה

32. שטח התכנית 4.478 דונם.

2. מצב סטטוטורי: שטח התוכנית מיועד לאזור מגורים מיוחד לפי תב"ע 3220 תא שטח

,62 ולפי תב"ע 5179 תא שטח 7 (1,984.91 מ"ר), שטח ציבורי פתוח לפי תב"ע 5179 תא שטח 3,4 (2,050.44 מ"ר) ודרך מאושרת לפי תב"ע 5179 תא שטח 5,6 (442.91 מ"ר). בשטח קיים מבנה תורי בגובה 3 קומות הכולל 24 יח"ד ומבנה נוסף בן 4 קומות הכולל 16 יח"ד, סה"כ ישנן במתחם 40 יח"ד. במקום ישנו שצ"פ מפותח בגודל שטח 2,050 מ"ר וישנו בית כנסת פעיל בהקצאה עירונית (מספר נכנס (,4380 אשר ממוקם בצמוד לבניין ברח' יצחק שדה .7 ברחוב פת יעבור קו רק"ל.

3. מצב מוצע:

אגף תכנון העיר -

מדובר בתכנית להתחדשות עירונית המציעה שינוי בייעודי הקרקע למגורים, מבנים המחלקה

ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

למדיניות התכנון

- מוצעת הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנה חדש בן 30 קומות מעל כניסה קובעת מכיוון רח' יצחק שדה ו-6 קומות תת קרקעיות.

- תא שטח 1 כולל בניין לשימושים של מגורים, חזית מסחרית, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור. סה"כ מוצעות 148 יח"ד, תוספת של 108 יח"ד. צפיפות בינוי של כ-33 יח"ד לדונם.

- תא שטח 3 כולל בניין המיועד למבנים ומוסדות ציבור בגובה 5 קומות מעל כניסה קובעת.

- תא שטח 2 מיועד לשצ"פ בגודל 1,051 מ"ר.

- סך השטח הכולל המוצע הוא 32,810 מ"ר, מתוכו שטח מרבי בסך 22,710 מ"ר, ושטח עיקרי בסך 17,756מ"ר, מתוכם 14,800 מ"ר למגורים ו-2,356 מ"ר למבני ציבור.

- בתא שטח 1 סך השטח הכולל 30,240 מ"ר, מתוכו שטח מרבי בסך 20,140 מ"ר ושטח עיקרי בסך 15,700 מ"ר, מתוכם 14,800 מ"ר למגורים, 600 מ"ר למסחר ו-300 מ"ר למבני ציבור.

- בתא שטח 3 סך השטח הכולל 2,570 מ"ר ושטח עיקרי בסך 2,056 מ"ר מיועד למבנים ומוסדות ציבור.

4. הערכת התכנית:

- 28 -

5. בשטח התוכנית ישנו שצ"פ מפותח בגודל של יותר משני דונם, התכנית מציעה לשנות את

יעודי הקרקע כך שיהיה שטח שצ"פ בגודל דונם ושטח חום בגודל של כדונם. בנוסף ישנו בית כנסת פעיל בהקצאה עירונית.

6. שכונת קטמונים ח'-ט' הוגדרה כשכונה להתחדשות עירונית. על פי בחינה שערכנו בנוגע

לקידום תוכניות בשכונה עולה כי נכון להיום מקודמות 5364 יח"ד חדשות ב- %75 מימוש.

על פי הפרוגרמה שהוכנה לתכנית האב היה צפי של 4800 יח"ד ב- %75 מימוש.

7. עיריית ירושלים והאגף לתכנון העיר, רואים חשיבות רבה בתהליכי התחדשות עירונית

ובבנייה חדשה כמנוף לשיפור איכות החיים מחד, וציפוף המרקם העירוני הבנוי מאידך, תוך טיוב השטחים. לנוכח לתהליכי התחדשות עירונית המתרחשים באזור בכלל ובאזור רחוב זה בפרט צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו ויש לתת על כך מענה בכל תכנית.

8. מפרוגרמה לשכונה אשר הוכנה במחלקתנו, עולה כי באזור זה של השכונה, יש צורך

במענה בין היתר עבור גני ילדים, מעון יום, שטחים ציבוריים פתוחים וזה לצד צרכי ציבור נוספים. כפי שציינו, באזור התכנית בפרט, נמצאות בהליכי תכנון מתקדמים מס' תכניות לפינוי בינוי ובאזור צפויה תוספת ניכרת של יח"ד.

9. על השצ"פ בתא שטח 2 בחלקו הצפון מזרחי להיות מונגש להולכי רגל, השטח מתחבר

עם השצ"פ בתכנית 855668 הסמוכה. יש לתאם עם תב"ע זו בנושא פיתוח השצ"פ ולתאם עם צוות אדריכל העיר את נושא זה. יש להוסיף סעיף בתקנון התכנית, לפיו פיתוחו של השצ"פ יעשה על ידי היזם ועל חשבונו במסגרת הסכם טרום תב"ע, בתאום עם אגף שפ"ע והאגף לפיתוח אסטרטגי ולאחר קבלת הנחיות פיתוח עבורו.

10. בשצ"פ אשר ממוקם מעל מפלסים תת קרקעים יש להשאיר עומק קרקע מספק

לשורשי עצים וצמחייה. עומק מינימלי של מטר וחצי.

11. התוכנית מציעה הפרשה מבונה של מבני ציבור בתא שטח .1 על פי טבלה 5 מציעים 300

מ"ר עיקרי ועוד 100 מ"ר שרות ובנספח בינוי שטח זה מחלוק לשנים עם לובי המפריד ביניהם. יש לאחד את השטחים ככה שיהיו כשטח אחד עיקרי ורציף עם כניסות נפרדות ונגישות.

12. לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה נדרשות הפרשות ציבוריות

מבונות וכדלקמן:

- ההפרשה המבונה בתא שטח 1 תוקצה לבית כנסת בשטח בגודל של 450 מ"ר (במקום בית הכנסת הקיים שעתיד להיהרס). יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים.

- בתא שטח 3 המיועד למבנים ומוסדות ציבור השימושים הציבוריים יוגדרו עבור צריך חינוך/חברה/קהילה/תרבות וכו', וישמשו עבור מעון יום בן 3 כיתות בגודל 441 מ"ר (147 מ"ר בנוי לכיתה) וחצרות בשטח 305 מ"ר, שתי כיתות גני ילדים בגודל 130 מ"ר לכיתה ו-200 מ"ר לחצר לכיתה. בנוסף לכך, פונקציות ציבוריות נוספות ימוקמו בקומות מעל. יש להבטיח גישה מרחוב יצחק שדה ומרחוב בר יוחאי ולנצל את הטופוגרפיה במגרש.

13. ישנו בית כנסת פעיל הממוקם בשטח התוכנית, אשר הינו נכס בבעלות עיריית ירושלים

(מספר נכנס (.4380 על היזם לדאוג לפתרון ביניים לבית הכנסת בדומה לתוכניות דומות בסביבה בתיאום עם קהילת בית הכנסת ועם מר יצחק הנאו מנהל מנהלת מבני דת.

14. יש להסיר מטבלה 5 את הערה ()2 אשר אומרת: "שתותר הגדלה של %10 במס' יח"ד

עבור %20 יח"ד דיור קטנות עד 55 מ"ר ללא תוספת שטחים". כמו כן, לדאוג שיהיה תמהיל של דירות קטנות וגדולות.

15. יש להסיר מטבלה 5 את ההוראות: א ו-ב. לא יותר לניוד שטחים.

16. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי וההפרשות המבונות מול המח'

לתכנון מבני ציבור ומול האגפים הרלוונטיים.

17. בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות,

יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

18. נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים

מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

1151901

צוות בקרת תכנון

תנועה

להלן הערות ראשוניות לתכנית:

- 29 -

1. יש להגיש נספח תנועה על רקע מצב קיים (מדידה) שיכלול גם קטע מערבי שר רחוב סן

מרטין, רחוב בר יוחאי וכביש המחבר ביניהם

2. יש לסמן את זכויות הדרך מדויק יותר עפ''י התבע''ות באיזור.

3. כניסה למתחם מתוך הצומת לא מקובלת. יש להציג חלופה אחרת.

4. יש להציג פתרון מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני ציבור

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

המחלקה

לנגישות לא התקבל

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

האגף לחרום לא התקבל

וביטחון

הרל"י – מינהלת

להתחדשות לא התקבל

עירונית

בתחום התכנית בית כנסת קיים ופעיל (מקלט, נכס עירוני )4380 בצמוד ליצחק שדה .7 יתן לאשר את התכנית בתנאים.

תנאים אלו הינם קשיחים, וללא החלטה הכוללת תנאים אלו במלואם וכן חיוב / התחייבות היזם למילוי התנאים כולם, אנו מתנגדים בנחרצות לאישור התכנית.

תנאים לאישור התכנית:

לחוו"ד זו מס' היבטים.

1. הריסת בית כנסת קיים.

2. מתן מענה למתפללים בזמן הבנייה.

3. בית כנסת במקום בית הכנסת שנהרס.

ובפירוט:

1. לא ניתן להרוס בית כנסת קיים ושמיש (הלכתית ומעשית) ללא הקמת בית כנסת אחר

במקומו באופן מושלם עוד טרם הריסת בית הכנסת הקיים, תנאי להריסת בית כנסת הוא האגף למבני דת

השלמת בנייה (כולל טופס 4 ואכלוס בפועל) של בית כנסת חילופי (זמני או קבוע).

2. היות ומדובר בבית כנסת פעיל, יש צורך במענה הולם למתפללים בכל שלב (מעבר לחובה

ההלכתית שלא הורסים בית כנסת עד להקמת אחר במקומו), ולשם כך יש לצרף להליך זה הידברות והסכמות עם הקהילה המשתמשת ובמעורבות העירייה.

3. בית כנסת זמני ו/או קבוע ידרש להיבנות בכללים כפי שיסוכמו ויחתמו במסמך מחייב

מול העירייה, כולל לדוגמא: מיקומו, גודלו (על בסיס מס' מושבים קיים אך בהתאמה לתקנים עדכניים לכל מרכיבי הבניין) , מימון הבנייה ע"י היזמים, סטנדרט הבנייה, רמת הגימור, שלביות מול קידום המגורים, תנאים להיתר ולטופס 4 למגורים (כחלק מתנאי תכנית התב"ע) רישום בעלות ע"ש העירייה ועוד.

כללי: להסכם בניית בית כנסת במקום בית הכנסת להריסה ישנם תנאים נוספים רבים.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר פרוייקט התחדשות עירונית

כלכלת היישוב/ מבנה ציבורי בתא שטח נפרד מבנה ציבורי לא ממצה את מירב הקומות הרשות: מסחר מוצע לחזית רח' יצחק שדה הפרשות מבונות במס' חללים מפוזרים ללא סיבה תכנונית

השפעות חברתיות: הריסת בית כנסת ציבורי, ללא התייחסות

- 30 -

למקום חלופי / ארעי

תשתיות ותחבורה: חנייה מוסדרת בתת הקרקע

סביבה ונוף: הסדרת שצ"פ ומעבר בהתייחס לתכנית

המאושרת המצרנית

אחר: אין התייחסות למקלט הציבורי לחזית רח'

בר יוחאי

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית לטובת הסדרת ייעודי הקרקע הציבוריים בשטח התכנית.

הצטרפות הוועדה אינה מחליפה את היקף ההסכמות הנדרש על פי התקנות בתחום המגרש הפרטי.

הוועדה מבהירה כי בהעדר חתימות כאמור החלטת הוועדה וההחלטה להצטרפות להגשת התכנית בטלה

29/05/2024

תנאי לחתימה בפועל על הפקדת התכנית יהיה תצהיר של עו"ד כי קיימות החתימות הנדרשות בהתאם לתקנות.

תנאי להפקדה יהיה קבלת הסכמות של בעלי הקרקע בתחום התכנית בהתאם לתקנות , יובהר כי הצטרפות הוועדה המקומית היא לאור העובדה שהתכנית כוללת שטחים בבעלות עירונית ולא במקום הסכמת בעלים, ככול ולא יוגשו הסכמות כאמור החלטת הוועדה המקומית בעניין ההצטרפות מבוטלת.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה המקומית מברכת על קידום התכנית המציעה התחדשות עירונית של המבנים הקיימים

תוך בניית מגדל מגורים בן 30 קומות הכולל חזית מסחרית והפרשה מבונה לצרכי ציבור. כמו כן, התכנית מציעה שיפור של המרחב הציבורי לרבות יצירת שטח למבני ציבור וכן שטח ציבורי פתוח כלפי רח' בר יוחאי. להלן הערות ותנאים להפקדת התכנית:

2. יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאי של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם

את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

3. יש להציע מרחק של 8 מ' לפחות בין מגדל המגורים למבנה הציבור. על מנת לשמר מרחק ראוי.

4. התכנית אינה מתייחסת להריסת בית כנסת ציבורי (מס' נכס .)4380 בהתאם לחוו"ד מבני דת:

א. לא ניתן להרוס בית כנסת קיים ושמיש (הלכתית ומעשית) ללא הקמת בית כנסת אחר

במקומו באופן מושלם עוד טרם הריסת בית הכנסת הקיים, תנאי להריסת בית כנסת הוא השלמת בנייה (כולל טופס 4 ואכלוס בפועל) של בית כנסת חילופי (זמני או קבוע).

ב. היות ומדובר בבית כנסת פעיל, יש צורך במענה הולם למתפללים בכל שלב (מעבר לחובה

ההלכתית שלא הורסים בית כנסת עד להקמת אחר במקומו), ולשם כך יש לצרף להליך זה הידברות והסכמות עם הקהילה המשתמשת ובמעורבות העירייה.

ג. בית כנסת זמני ו/או קבוע יידרש להיבנות בכללים כפי שיסוכמו ויחתמו במסמך מחייב מול

העירייה, כולל לדוגמא: מיקומו, גודלו (על בסיס מס' מושבים קיים אך בהתאמה לתקנים עדכניים לכל מרכיבי הבניין) , מימון הבנייה ע"י היזמים, סטנדרט הבנייה, רמת הגימור, שלביות מול קידום המגורים, תנאים להיתר ולטופס 4 למגורים (כחלק מתנאי תכנית התב"ע) רישום בעלות ע"ש העירייה ועוד.

5. התכנית אינה מתייחסת למקלט הציבורי (מס' נכס )4892 המצוי לחזית רחוב בר יוחאי (חציו

מצוי בתחום החלקה וחציו בייעוד דרך מחוץ לגבול התכנית). כמו כן, מוצעת ירידה לרמפת חנייה על חשבון המקלט. יש לקבל בהתאם את התייחסות ואישור אגף חירום ובטחון ואגף נכסים.

6. התכנית אינה מתייחסת לתכנית מאושרת 855668 בחלקה המצרנית ממזרח. בהתאם לכך, יש

לתקן תשריט מצב מאושר ולהראות בינוי גובל מאושר בחתכים בנספח הבינוי.

פרוגרמה וצרכי ציבור

7. התוכנית מציעה הפרשה מבונה של מבני ציבור בתא שטח .1 בנספח הבינוי שטח זה מחולק

- 31 -

לשנים עם לובי וחללים טכנים המפרידים ביניהם. בתיאום עם מח' תכנון מבני ציבור, יש לאחד את השטחים כך שיהיו כשטח אחד עיקרי ורציף עם כניסות נפרדות ונגישות.

8. לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות להלן:

9. ההפרשה המבונה בתא שטח 1 תוקצה לבית כנסת בשטח בגודל של 450 מ"ר (במקום בית הכנסת

הקיים שעתיד להיהרס – ראה לעיל). יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים.

10. בתא שטח 3 המיועד למבנים ומוסדות ציבור, כאמור, יש להציג בינוי עד 6 קומות %240 מרבים.

השימושים הציבוריים יוגדרו עבור צריך חינוך/חברה/קהילה/תרבות וכו', וישמשו עבור מעון יום בן 3 כיתות בגודל 441 מ"ר (147 מ"ר בנוי לכיתה) וחצרות בשטח 305 מ"ר, שתי כיתות גני ילדים בגודל 130 מ"ר לכיתה ו-200 מ"ר לחצר לכיתה. בנוסף לכך, פונקציות ציבוריות נוספות ימוקמו בקומות מעל. יש להבטיח גישה מרחוב יצחק שדה ומרחוב בר יוחאי ולנצל את הטופוגרפיה במגרש. קו הבניין יסומן במרחק של 3 מ' ממגרש המגורים וקו בניין אפס ליתר החזיתות.

11. בשטח התוכנית ישנו שצ"פ מפותח בגודל של יותר משני דונם, התכנית מציעה לשנות את יעודי

הקרקע כך שיהיה שטח שצ"פ בגודל דונם ושטח חום בגודל של כדונם.

12. על השצ"פ בתא שטח 2 בחלקו הצפון מזרחי להיות מונגש להולכי רגל, השטח מתחבר עם השצ"פ

בתכנית 855668 הסמוכה. יש לתאם עם תב"ע זו בנושא פיתוח השצ"פ.

13. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי וההפרשות המבונות מול המח' לתכנון מבני

ציבור ומול האגפים הרלוונטיים.

בינוי ופיתוח

14. 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו בשטח של 55 מ"ר בהתאם להנחיה בתמ"א -35 שטח ממוצע של

יחידות הדיור יקטן בהתאם לכ 100 מ"ר ממוצע , ככול והדוח השמאי יצריך תוספת יחידות דיור לאור שינויים אלה התכנית תתוקן בהתאם.

15. תבוטל האפשרות לתוספת של 10 אחוז ביחידות הדיור – התכנית צריכה לקבוע באופן מפורש

בהתאם לדוח השמאי את היקף יחידות הדיור המבוקש בתכנית.

16. הכניסות למבנים תהיינה בגישה ישירה מהמרחב הציבורי באופן רציף, המשכי, ללא גדרות וללא

מכשולים.

17. חצרות\גינות אשר מוצעים על גגות בנויים יזכו לעומק אדמה של לפחות 1.5 מ' לשם נטיעות

ושתילות ראויות.

18. מפלסי הקומות המוצעות במפלסי המרחב הציבורי יוצע בהתאם למפלס המדרכה הסמוכה או

מפלס המרחב הציבורי הסמוך. תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או מטעמו.

19. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

20. בתחום מגרש המגורים גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות

התכנית על ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') המאפשרים מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה, יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

21. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה וטעינה,

תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'.

תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר. לעניין זה יש לבטל את האפשרות להתקנת חדרי שנאים על גגות – בתת הקרקע בלבד ולא בתחום השצ"פ.

22. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך, יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

23. כאמור לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך

מבנה בלבד.

24. התוכנית מציגה פתרון פינוי אשפה בפירצה לחזית רח' יצחק שדה בסמיכות לשטחי המסחר.

בתיאום מול אגף תברואה ומח' תכנון, תנאי להפקדת התוכנית תהיה הוכחת היתכנות לפינוי אשפה בתת הקרקע לרבות שיפוע רמפת הכניסה לחניון וגובה החניון שיתאים לפינוי אשפה.

25. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על

ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

26. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר בתיאום מחלקת איכות הסביבה.

27. יש לקבוע כי תותר קומת טכנית אחת בגג המגדל ובגובה מינימלי לצורך הסתרת המערכות

הטכניות.

28. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי,

- 32 -

פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

עצים:

29. התכנית מחליפה ומסדירה את שטחי השצ"פ בתחום התכנית ומרחיבה דרך. השינוי המוצע גורם

לעקירת העצים בשטח התכנית. בתאום אגף שפ"ע גננות, יש לשתול עצים בוגרים באופן משמעותי כפיצוי על העצים המוצעים לעקירה. בחלקים של השצ"פ אשר ממוקם מעל מפלסים תת קרקעים יש להשאיר עומק קרקע מספק לשורשי עצים וצמחייה. עומק מינימלי של מטר וחצי.

30. נדרש לבצע נטיעות של עצים בוגרים בכל 50 מ"ר פנוי מבינוי.

תנועה וחנייה

31. יש להשלים ולקבל חוו"ד סופית בתאום מול אגף תושי"ה תוך התייחסות לכניסה לחניון מחזית

רחוב בר יוחאי על חשבון שטח המקלט הציבורי הקיים וחתך רחובות יצחק שדה ובר יוחאי.

32. מאחר ושטח התכנית נמצא במרחק של כ- 190 מ' מציר הרק"ל עבור השימוש למגורים ניתן

לאפשר את הפחתת תקן החניה ליחס של 1:1 ללא קשר לגודל יח"ד. יחד עם זאת, יש להציע תוספת של מקומות חנייה לאורחים בתחום החניון בהיקף של %10 מסך יח"ד.

33. יש לייצר מדרכה ברוחב של 3.5 מטר בהתאם למדיניות בייעוד הרחבת הדרך בחזית רח' יצחק

שדה ורח' בר יוחאי.

34. מפלסי החניון כולם יהיו בתת הקרקע ללא מופע של שטחי שירות\חניון כלפי החזיתות.

35. הכניסה לחניון תהיה בתוך המסה הבנויה ולא כפורטל פתוח.

36. יש להגיש נספח תנועה על רקע מצב קיים (מדידה) שיכלול גם קטע מערבי שר רחוב סן מרטין,

רחוב בר יוחאי וכביש המחבר ביניהם.

37. יש לסמן את זכויות הדרך מדויק יותר עפ''י התבע''ות באיזור.

38. יש להציג פתרון מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני ציבור.

נכסים ורישום

39. היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי

ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

40. תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע

בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע( מתחת לקו ומעל לקו).

41. היקף השטח הציבורי בבעלות עיריה יחזור במלואו ללא בינוי בתת הקרקע או מעליו. בכדי

להבהיר במסמכי התכנית כי אין גריעת שטח במגרש ביעוד הציבורי יש לחלק את המגרש החדש ביעוד ציבורי בו מוצע תלת מימד, לשני מגרשים, ולסכום את השטח הנקי שחוזר לעיריה ללא בינוי מסחרי בתת הקרקע.

42. אין לאפשר בינוי בתת הקרקע של השטח הציבורי או מעליו (מרפסות וכד') , בסעיף 4.2.1 יש

לציין כי הבינוי בשטח הציבורי ישרת את היעוד הציבורי בלבד. יש להשמיט אפשרות שימוש לחניה ומחסנים פרטיים בתת הקרקע של השצ"פ (סעיף 4.3.1 ) ככל ומדובר בהיקף השטח אשר בבעלות עירונית.

43. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

44. יש לשנות נוסח סעיף רישום 6.4.2 בדבר הפקעה שטחי הציבור וכן ולציין כי שטחי הציבור ייחודו

לעיריה ויירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה.

45. יש להוסיף סעיף הפקעה בנוסח מטה: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים,

רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

איכות סביבה: יש לקבל חוו"ד איכות סביבה בהתאם לדו"ח הסביבתי שהוגש.

כללי:

46. לאחר אישור התכנית יהיה ניתן להגיש בקשות לממ"דים עבור יח"ד הקיימות בהתאם לתקנות

כל זאת עד להריסת המבנים הקיימים ובניית המבנים החדשים.

47. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

48. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

49. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

50. שלביות ביצוע:

א. מגדל המגורים יבוצע בהינף אחד.

ב. תנאי למתן היתר בנייה למגורים יהא אישור תכנית פיתוח מפורטת לשצ"פ על ידי אגף שפ"ע

ואדריכל העיר.

ג. תנאי לאכלוס יהיה תיאום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

ד. תנאי לטופס אכלוס ביצוע בפועל של ההפרשות המבונות לצרכי ציבור וכן פיתוח השצ"פ.

51. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת

- 33 -

הנגישות במרחב הציבורי.

52. יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר.

ולהוסיף זכויות מותנות עבור תחזוקה לטווח ארוך בכפוף לבחינה השמאית.

53. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה

קהילתית.

54. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלה והטמעת חוו"ד הבאות: מידע (חוו"ד עדכנית) איכות סביבה,

אדריכל העיר, נגישות, המחלקה לעבודה קהילתית, צוות בקרה תכנון פיזי, כבאות והצלה, מבני ציבור, תברואה, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, היטלי השבחה, שפ"ע עצים וגננות, הרל"י התחדשות עירונית, אגף לחרום ובטחון.

55. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

56. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

1. בתיאום עם תושי"ה, יש לקבוע שימושים והוראות פיתוח בסעיף 4.4 עבור ייעוד הדרך המוצעת.

2. יש לקבוע הוראות לקבוע שימושים והוראות פיתוח בסעיף 4.3 עבור ייעוד השצ"פ.

3. יחס החלפה לתכנית מתאר 62 ויחס כפיפות לתכנית 5166ב'.

מידע:

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1151901 - רח' יצחק שדה ,5-7 גוננים יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 ס4.3 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תא שטח 2 כולל מגרש תלת ממדי מספר ,a2 בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד.

יעוד המגרש התלת מימדי יהיה למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש להשמיט את ס' 6.4.2 ובמקומו לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-

.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו. - במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את תא שטח 1 המיועד לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תא שטח מס' 2 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה מהמידות הקבועות בנספח התלת ממדי במימד הגובה ()z בטווח של עד 2מ' בכפוף - 34 -

לשמירה על נפח מגרש התלת ממד כמפורט בנספח התלת ממד.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה יש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרשי הראשי ממנו הוא נגרע.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:

- יש להשמיט את חלקה 32 מגוש 30200 ובמקומה לרשום את חלקה .42 יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

- 35 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1278902

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: יונאן אבראהים

עורך התכנית: טויל בשיר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 27/6/24

כתובת איסלייב , בית צפפה ירושלים

גוש חלקה בשלמות

31334 1 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 5 התכנית מציעה הרחבת יח"ד קיימת, השלמת קומה ותוספת קומה לטובת יח"ד חדשות (ללא תוספת שטחים)

להלן:

1. תוספת קומה שביעית חלקית

2. הרחבת יח"ד 16 במפלס קומה .6

3. השלמת קומת גג ותוספת קומה לטובת 2 יח"ד חדשות.

4. קביעת שטחי בנייה ל – 3756.45 מ"ר. מתוכם 2351.78 מ"ר שטח עיקרי ו – 507.38 מ"ר שטח שירות

מעל הכניסה הקובעת. 897.29 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

5. הגדלת מספר יח"ד מאושרות בהיתר מ-17 יח"ד ל 19 יח"ד.

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה .

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ג' 19 1270.68 100 2859.16 %225 בנייה מרביים

תיאור המצב הקיים

במגרש קיים אתר בנייה בפועל. 2 מבני מגורים בבנייה.

התכנית מתייחסת למבנה מגורים אחד מבין השניים - בן 6 קומות מעל חנייה עילית (משותף ל 2 הבניינים בחלקה) . סה"כ 17 יח"ד מאושרות בהיתר בבניין

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 13379 משנת 2012 אשר ייעדה את החלקה לאזורים מגורים ג'.

התכנית חילקה את החלקה ל 2 תאי שטח. התכנית דנן מתייחסת למבנה בת.ש .1 בינוי עד 6 קומות מעל חנייה עילית (קיר תמך לרחוב). סה"כ 18 יח"ד.

היתרים:

2013/0346.00 לטובת הקמת 2 מבני מגורים בני 6 קומות מעל חניון עילי משותף. מבנה 1 - 17 יח"ד. מבנה 2 -

11 יח"ד. הופק היתר בנייה.

2013/0346.01 לטובת חפירה ומילוי במגרש המיועד לבינוי 2 מבני מגורים בני 6 קומות. נדונה בוועדת ערר.

2013/0346.02 חידוש היתר לטובת היתר בנייה .2013/0346.00 - 36 -

2013/0346.03 הרחבת יח"ד 16 במפלס קומה ה'. הפיכת מרפסת גג לשטח עיקרי. בקשה בהליך.

עבירות בניה:

הרחבת יח"ד 16 בקומה .6

בניית רוב הקירות של קומה 7 ללא גג

על פי היתר מרפסת גג. בפועל בנוי כשטח עיקרי.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ד. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני.

ה. תכנית שכונתית – תכנית אב בית צפפה. בינוי עד 5 קומות. %180 בנייה מרבים.

ו. תכנית מאושרת 13379 – בינוי עד 6 קומות בת.ש .1 18 יח"ד. %233 בנייה מרבים.

ז. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא מענה פרוגרמתי לתוספת יח"ד יינתן ברמת השכונה

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

החווד לעניין תכנון פיזי לדרכים בלבד: המגרש גובל בשני כבישים קיימים : הכניסות לפי המצב הקיים - חל על המגרש תיק היתר מס' 2013/0346.02 -

צוות בקרת תכנון לעניין תכנון פיזי : אין מניעה עקרונית לקידום התכנית בתנאים:

פיזי

1. בכפוף לקבלת אישור בקרת תכנון תנועה.

2. יש לבדוק את גבולות המגרש בייחס לגבולות זכות הדרך ו לתוואי השביל - למצה

הסטטוטורי לדרכים הגובלים-

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1278902 - שכ' בית צפפה

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת כללי - מדובר בתכנית המבקשת הרחבת מבנה קיים ותוספת קומה.

המידע התכנוני

התכנית חלה על חלק מחלקה 1 בגוש ,31334 מדובר בגוש לא מוסדר ולו רישום בספר ודף.

- 37 -

היות ותכנית 13379 לא קבעה הוראות איחוד ו/או חלוקה יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- במידה ומדובר באיחוד וחלוקה בהסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו."

- במידה ומדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו."

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים במידה והתכנית מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים, במידה והינה מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים יהיה צורך לצרף טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד!

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

בדיקה מול תצ"ר:

- בחלקה 1 קיימת תצ"ר רשומה מס' אליפסה .568/1980 - בהתאם לתכנית 13379 הוכנה תצ"ר מס' אליפסה 1421/2012 הכשרה לרישום מתאריך .13.06.2013

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה ון הקו הכחול תואמים לתצ"רים הנ"ל.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד חדשות חריגה בגובה מתכנית האב

כלכלת היישוב/ --

הרשות:

השפעות חברתיות: --

תשתיות ותחבורה: חניון מוסדר משותף ל 2 המבנים חניון עילי (לא תת"ק) יוצר קיר תמך לחזית

בחלקה. רחוב

סביבה ונוף:

- 38 -

אחר: חריגות בנייה בפועל – ללא היתר

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה רואה בחומרה כי בוצעו בשטח עבירות בנייה משמעותיות הכוללות השלמת קומה שישית

ותחילת בנייה של קומה שביעית וזאת ללא היתרים ובחלקם בניגוד לתכנית המאושרת – יחד עם זאת היות והתכנית מסדירה את כלל הבינוי ניתן לקדם את הבקשה.

2. ניתן לקבל את החריגה המוצעת בגובה מהנימוקים הבאים:

א. התכנית ממצה את יתרת זכויות הבנייה שלא מוצו במסגרת התב"ע המאושרת.

ב. שטחי הבניה יצומצמו בהתאם לתכנית המאושרת בלבד ללא תוספת זכויות כלל מעל לקרקע.

ג. בשל הפרשי טופוגרפיה, מדובר במופע של 5 קומות למגרש מצרני מדרום.

ד. בשל מיקומו של המגרש בסמיכות לשכונת גילה (בשולי שכונת בית צפפה).

3. בתאום מול עורכי התכנית, התכנית אינה מוסיפה או מקטינה שטחים. טבלה 5 בהוראות התכנית

מציגה כביכול הקטנת שטחים מהתכנית המאושרת. בהתאם לכך, יש להציג בדיוק את השטחים המאושרים במסגרת תכנית 13379 בטבלה 5 המוצעת בתכנית ולתקן את המסמכים בהתאם.

4. נספח הבינוי מציג הרחבת יח"ד 16 במפלס קומה ה', בשטח המופיע בהיתר מאושר כמרפסת גג. בפועל

ההרחבה קיימת ובמקביל הוגשה בקשה להיתר 2013/0346.03 לשטח ההרחבה (ההיתר עדיין לא אושר)

בהתאם לכך יש לסמן שטח זה בסימון הכשרה.

5. יש להציג את הבינוי בנספח הבינוי בדיוק כפי שמופיע בהיתר מאושר 2013/0346.00 , בדגש על מפלס

קומה ה'.

6. להשלים חוות דעת תושי"ה לעניין החניה המוצעת. פתרון החנייה ליח"ד החדשות יוצעו בתחום החניון

הבנוי במגרש ולפי תקן.

7. לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

8. תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד תושי"ה, מידע (חוו"ד עדכנית).

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

לבעלי העניין בתחום התכנית ובעלי העניין במגרשים המצרניים.

10. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק

התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

התכנית המאושרת הינה 13379 אשר קבעה את החלקה לאזור מגורים ג'. יש לתקן את אחוזי הבנייה המאושרים בהתאם.

סעיף 4.1.2 סעיף א – יש להסיר ס"ק ג סעיף 1 לנושא עמודת המרפסות בטבלה .5 אין עמודה כזאת בטבלה.

בסעיף ,1.6 יש לקבוע יחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

בנספח הבינוי, יש לסמן בינוי מוצע וקיים להכשרה בתיאום עם מח' תכנון עיר.

- 39 -

יש לתקן בנספח הבינוי, כותרת מפלס קומה ז' – מדובר בקומה ו'.

מידע:

היות ותכנית 13379 לא קבעה הוראות איחוד ו/או חלוקה, יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-

.1965

- במידה ומדובר באיחוד וחלוקה בהסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו."

- במידה ומדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו."

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים במידה והתכנית מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה בהסכמת הבעלים, במידה והינה מוגדרת כאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים יהיה צורך לצרף טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת של מח' מידע תכנוני.

- 40 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1082809

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: מקסיקו ישראל בע"מ

עורך התכנית: פייגין יואל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 23/01/2024

כתובת "מרכז מסחרי" בין רחובות צביה ויצחק ,800השליו והלשם שכ' גילה, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

28052 4 כן

28052 74 כן

28052 3 כן

28052 81 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 14 תשריט 8

מטרת התוכנית:

התחדשות עירונית במתחם "מרכז מסחרי גילה" ע"י פינוי קומפלקס הכולל 4 מבנים בני 5 קומות המכילים 32 יח"ד למגורים ושטח של כ-3,030 מ"ר לשימוש מסחרי עבור חנויות, משרדים, קופות חולים ובנק ובינוי של 5 מגדלים בני 35 קומות המכילים 660 יח"ד למגורים, שטחים לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה.

עיקרי הוראותיה:

1. שינוי ייעודי הקרקע מ-אזור מסחרי ושטח ציבורי פתוח לייעודים הבאים: מגורים מסחר ותעסוקה, מבנים

ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

2. קביעת הוראות בינוי, זכויות ושטחי בניה, סה"כ היקף השטחים המוצע הינו 153,300 מ"ר כוללים.

להלן פירוט שטחי הבניה ע"פ השימושים:

• עבור מגורים - 69,300 מ"ר עיקרי ו-26,400 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת.

• עבור מסחר ותעסוקה -5,700 מ"ר עיקרי ו-1,500 מ"ר שירות מעל ומתחת הכניסה הקובעת.

• עבור מבנים ומוסדות ציבור-320 מ"ר עיקרי ו-80 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

• עבור חניון-50,000 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת.

- 41 -

3. קביעת מספר הקומות ל-35 קומות ב-5 מגדלים.

4. קביעת מס' יח"ד ל-,660 תוספת של 628 יח"ד חדשות, מכפיל של 20.6 .( בהתעלם מזכויות בנייה

קיימות למסחר ומשרדים הקיימים במתחם – המרכז המסחרי הישן של השכונה הכולל 2,898מ"ר

5. קביעת הוראות לשילוב של עד 528 דיוריות ביחידות הדיור.

6. שינוי קווי בניין וקביעת קוויי בניין חדשים.

7. קביעת השימושים המותרים בכל ייעוד.

8. קביעת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.

9. קביעת הוראות לתכנון ורישום שטח תלת ממדי.

10. קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים.

11. קביעת תנאים למתן היתרי בניה, הוראות שימור מי נגר עילי ותנאים לאכלוס בשטח.

12. קביעת הוראות פיתוח.

13. קביעת שלבי הביצוע למימוש התכנית.

שטח יח"ד ממוצעת בתוכנית הינו כ-117 מ"ר כולל ממ"ד.

צפיפות בינוי של כ-81 יח"ד נטו לדונם

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים, מסחר 660 8,143.49 65.46 סה"כ מגורים כ-%1,268 בנייה מרביים.

ותעסוקה מסחר

ותעסוקה*: * שטחי השרות עבור

103,300 מ"ר מסחר ותעסוקה מוצעים

מתוכם עבור בשטח כולל של 1,500 מ"ר

מגורים: ללא הפרדה בין מעל ל-

95,700 מ"ר מתחת הכניסה הקובעת

מסחר ומחושבים בטבלה זו

ותעסוקה*: כשטחים מעל הכניסה

7,200 מ"ר הקובעת.

מבנים

ומוסדות

ציבור:

400 מ"ר

מבנים ומוסדות ציבור 1,015.82 8.17

שטח ציבורי פתוח 3,173.57 25.51 מסחר: **שטח המסחר מחושב 5,700 מ"ר** גם בייעוד מגורים מסחר

ותעסוקה מאחר ומוצע

שטח כולל ללא הפרדה בין

- 42 -

הייעודים.

בשל הפרשי המפלסים

מוצע שטח מסחרי תחת

שטח בייעוד שצ"פ.

דרך מוצעת 106.99 0.86

סה"כ 12,439.87 100 103,300 מ"ר

תיאור המצב הקיים

"מרכז מסחרי גילה", קומפלקס הכולל 4 מבנים בני 4 קומות כאשר קומת הקרקע משמשת למסחר, משרדים, קופת חולים ובנק ומעליה 3 קומות למגורים המכילות סה"כ 32 יח"ד, הכניסה אל הקומפלקס אינה נגישה ונעשית דרך מדרגות קיימות בפיתוח מרח' צביה ויצחק.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תוכניות 2415 משנת -1979 מייעדת את המתחם לאזור מסחרי ושצ"פ.

תוכנית 1905 משנת -1977מייעדת את המתחם לאזור מסחרי ושצ"פ.

היתרים:

ל"ר, הבינוי הקיים בשטח התוכנית מוצע להריסה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ח. ייעוד לפי תכנית המתאר-אזור מגורים עירוני

ט. התייחסות לתבנית הבנייה- בינוי עד 6 קומות. יצוין כי בתוכנית מתאר 2000 נקבע כי בתוכניות

להתחדשות עירונית לא יחולו הוראות סעיף 5 בנושא זכויות והוראות הבנייה, אלא היקף הבניה והוראות הבניה יקבעו בהתאם לגודל המגרש, היקף הפינוי ושיקולים תכנוניים נוספים.

י. מדיניות הבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה מאפשרת אחוזי בניה של עד %1200 לאחר הפקעת %40

מהמגרש, ועד 30 קומות בקו רכס.

יא. תכנית אב גילה- התכנית נמצאת בסמוך לציר מרכזי שיש לחזקו.

יב. התוכנית נמצאת בתחום תוכנית שלד שהוכנה לבלוק אפטאון/לב גילה, אשר הציעה ממזרח התוכנית הנדונה עיבוי השטח החום הקיים לצורך מתן מענה לצרכי ציבור ויצירת כביש ממזרח למערב לטובת קישוריות בין רח' הצבר לרח' השליו .

יג. תקן חנייה עירוני-גבוה ע"פ תוכנית 5166 ב'.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם אזור פיתוח עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

- 43 -

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן ראה חוו"ד מח' מדניות התכנון מטה

מבני ציבור כן

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

מונה תדפיס הוראות 14 מונה תדפיס תשריט 8

צביה ויצחק -800 התחדשות עירונית גילה

בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

גוש/ חלקה 28052/3 העתק רישום פנקס בתים משותפים, גוש/ חלקה 28052/4 חלוקה, מדינה, בשלמות שטח החלקה 31 מ"ר הערות הנכסים

אגף נכסי עיריה

1. סוג, היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת

מדיניות התכנון.

2. ההפרשות המבונות יירשמו ע" הרשום המקומית במסגרת רישום הבית המשתף.

3 יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן - 44 -

לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

אגף רישוי ופיקוח

תיק חווד דעת שמאים 2024/17

- המח' להיטלי

השבחה

שכונת גילה רחוב צביה ויצחק -800 התחדשות עירונית הנדון: חו"ד תכנית מס' 1082809 – רח' צביה ויצחק ,800 גילה כללי - מדובר בתכנית להתחדשות עירונית של פינוי ובינוי, התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור מסחרי ושצ"פ למגורים, מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ ודרך מוצעת.

התכנית חלקה חלקות 3-4 בגוש ,28052 מדובר בגוש שומה וחלקה 3 רשומה כבית משותף.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

יש לתקן בתקנון:

- התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

היות וגוש 28052 הינו גוש שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקה התלת ממדית, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את ההוראות הנוגעות לתלת ממד משום שאינן ברות ביצוע.

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע

- יש למצוא פתרון רישומי/תכנוני אחר לעניין החניות מתחת לשטחים הציבוריים.

התכנוני

- לפי הוראות המבא"ת תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות של הפקעה וגם איחוד וחלוקה היות והרישום במקרה של איחוד וחלוקה נעשה ע"י טבלת הקצאה ולא בהליך של הפקעה. יש לבדוק עם אגף נכסים האם יש הפקעה בתאי השטח המיועדים לצרכי ציבור, במידה ואגף נכסים יקבע כי יש להפקיע שטחים אלו יהיה צורך לערוך את התכנית כאיחוד ו/או חלוקה על חלק מתחום התכנית, התאים שיופקעו יצוינו ספציפית בתקנון שמיועדים להפקעה. במקרה בו הרישום יתבצע ע"י הפרשה ללא תמורה לא ניתן לבצע רישום זה מכח פרק ח' לחוק התכנון והבנייה אלא ע"י טבלת הקצאה, במקרה זה התכנית תוגדר כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בכל תחום התכנית וסעיף ההפקעה בתקנון ימחק.

יש להוסיף לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- במידה והתכנית תכלול גם שטחים להפקעה הנוסח בס' 2 בפרק 6.11 יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון והקצאה המהווים חלק מתכנית זו". -

במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה.

- יש להשמיט בס' 2 בפרק 6.11 לתקנון את המשפט "כניסתה לתוקף של החלוקה החדשה יהיה עם הגשת בקשה להיתר בניה ראשון. בשטח שאינו כלול במתחם איחוד וחלוקה תוקפה של החלוקה החדשה יהיה מיידי."

- 45 -

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 לידיעה – ללא הוספת הוראות פרק ג' והכנת טבלת הקצאה לא יהיה ניתן בהמשך לרשום את התצ"ר.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

בדיקה מול תצ"ר:

- בחלקות 3-4 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 539/1985 הרשומה מתאריך .25.01.1987

- בחלקות 73-75,80-81 הגובלות צפונית, צפון מזרחית ומערבית לחלקה 3 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 510/2007 הרשומה מתאריך .28.08.2012 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתצ"רים הנ"ל.

במתכונת הנוכחית לא ניתן לאשר את התכנית היות ואינה ניתנת לרישום.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

אגף תברואה

לא התקבל

מדובר על נספח תנועה ראשוני בלבד

לא ניתן להתקדם ולהוציא חוו''ד לתב''ע.

חסרה התייחסות לנושאים רבים כמו הצגת הסדרי תנועה ברחובות הגובלים למתחם, הצגת פתרונות תחבורתיים למתחם שכולל מגורים, מבני חינוך ומסחר, בדיקת קיבות ותפקוד צמתים והצגת פתרונות בהתאם, מסלולי הליכה, שבילי אופניים, תכנון מדרכות, הסדרת אגף תושייה -

צומת כניסה למתחם, מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני חינוך וכד'.

צוות בקרת תכנון

תנועה

חסרים מידות, חסרים חתכים טיפוסיים

נדרשת הסדרה סטטוטורית של דרך גישה למגרש

נדרש תאום עם פרוייקטים הסמוכים למתחם

יש לערוך נספח תנועה עפ''י הפורמט המקובל ולהעביר להתייחסות האגף.

אדריכל העיר

- 46 -

פרויקט התחדשות עירונית גילה (מרכז מסחרי צביה ויצחק) - ירושלים התוכנית מציעה הריסה של מתחם מסחר ומגורים בן 5 קומות ובו 32 יח"ד, 30 חנויות, קופ"ח ובנק, ומציעה במקומם הקמה של 5 מגדלים בני 35 קומות שיכללו כ-660 יח"ד ושטחי מסחר, תעסוקה והפרשות מבונות לצרכי ציבור. התכנית מפרישה כ-1 דונם למבנים ומוסדות ציבור וכ-3 דונם לשצ"פ לטובת חיבור בין רח' צביה ויצחק לרח' השליו.

1. תנאי להפקדה: להציג חלופה של תכנון השצ"פ במפלס רחוב צביה ויצחק, ללא שמירת

ההגבהה הקיימת כיום, אשר מפרידה את המתחם מהרחובות הקיימים ומנתקת אותו מהם.

הרחוב הפנימי המקורה שמוצע כיום במפלס רחוב לשם, מעין "קניון" מקורה אינו מומלץ ואינו מסייע לתנועתיות במרחב.

2. תנאי להפקדה: תיאום הפיתוח והממשק של התכנית עם המגרש המצרני מצפון, פרויקט

אפ-טאון, תוך דגש על קישוריות, בצורה רציפה עד למפלס הרכבת הקלה ברח' צביה ויצחק.

3. יש לייצר חזיתות מסחריות רציפות ככל שניתן בחזית לצומת הרחובות לשם וצביה ויצחק

וכן במפלס הרחוב הפנימי הפונה לשצ"פ – במפלס הרחוב – ללא הפרדות מפלסיות, תוך דגש על הצללה, נטיעות עצים ופיתוח שטח המעודד שהייה במתחם.

4. החניה תהיה תת קרקעית במלואה על פי התקן התקף לאזור. תקן חניה יהיה בהתאם

למדיניות ציר רק"ל- מינימלית ככל האפשר.

5. יש להקפיד על יישום כל השטחים החומים שיועדו מראש למגרש זה בצורה רציפה בחלק

המערבי של המגרש ללא צמצום השטח או פירוקו למנות נפרדים במגרש. תנאי להפקדת התוכנית יהא הצגת מגרש חום מאוחד ולשביעות רצון מחלקת מדיניות התכנון ותכנון העיר.

6. בסקר עצים שנעשה לתכנית נספרו עצים בעלי ערכיות גבוהה, יש לאתר מקבצי עצים

קיימים ועצים בודדים בעלי ערכיות גבוהה וגבוהה מאוד לשמרם ולשלבם בתכנון ככל הניתן לרבות תכנון קווי הבניין התת קרקעיים לחניון.

7. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשים לבינוי בהיקף של לפחות

עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש (כולל עצים קיימים לשימור). יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. על גגות הבניינים (גג ירוק) ניתן להסתפק ב-1 מ'

לעצים ובחצי מ' לגינון.

8. רשת הליכתיות ומרחב ציבורי

9. יש לייצר רציפות של השצ"פ ממזרח למערב וכן לרחוב צביה ויצחק.

10. רוחב שבילים ציבוריים לא יפחת מ-6 מטרים.

11. יש לאפשר בהוראות התכנית אמצעי הנגשה מכניים במעברים אלו בכדי לגשר באופן

נגיש על הפרשי הטופוגרפיה לכיוון הרק"ל.

12. יש להראות השתלבות מערך ההליכה בתכנית לרבות חיבורים נגישים (רגליים ומכניים)

עם הבינוי הקיים ומפלסי הקרקע שלו מדרום לתכנית.

13. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע

של המרחב הציבורי.

- 47 -

14. יש לקבוע חובת כניסות עיקריות נוספות לכל הבניינים מהחזיתות הדרומיות שלהן לכיוון

רח' השליו ובמפלס המשיק בכל מבנה.

15. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת

ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

16. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים

בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב

17. קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית

למסחר.

18. יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם

יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

19. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. במפגש של

חצרות גני ילדים עם המרחב הציבורי כלפי שצ"פ יקבע כי יש לשמור על רצועת גינון (באפר)

שלא יפחת מ1.2 מ'.

20. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה

המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

21. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל

מקירות תמך ככל הניתן.

22. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן

(אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם לרבות אוורור חניונים ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ועד לגג המבנה, יבחנו נקודתית פתרונות להטמעה בפרטי הפיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

23. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

24. גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש לחייב בהוראות התכנית שטח

משמעותי ונגיש לפיתוח גגות החניונים כגגות ירוקים, יצירת גינות גג בעלות עומק שתילה כמפורט לעיל. יש לאפשר על גגות המבנים התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

25. יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש השטחים כלל השימושים והשטחים

הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים. יש לבחון התכנות לבינוי פינוי בינוי.

26. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה

בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות ומיקום - 48 -

עקרוני של בינוי למגדלים) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

27. בשל גודלה ומורכבותה של התוכנית, ולאור השינויים המשמעותיים במבוקשים

במסגרת חוו"ד זו- תנאי להפקדת התוכנית (או לכל הפחות תנאי להיתר בניה ראשון) יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ 1:500 אשר יכלול עקרונות לעיצוב אדריכלי, פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסות למבנים ולפונקציות הציבוריות, מיקום שטחי המסחר וחלוקתם, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס רחוב מרגלית, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

28. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו

לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

29. מסמכי התכנית חסרים חזיתות ובעיקר חזית צפונית רוחבית לכל אורך רחוב צביה

ויצחק, חזית מזרחית לרחוב לשם וחזית אורכית דרומית לאורך רחוב שליו.

30. עיצוב הבניינים יהיה בהתאם למדיניות אדריכל העיר לבנייה באבן למגדלים בירושלים.

1. כללי

2. התכנית מבקשת להרוס מתחם קיים של מגורים ומסחר ולבנות 5 מגדלים למגורים

הכוללים חזית מסחרית והפרשה מבונה וכן להפריש שטח עבור בית ספר ושצ"פ..

3. הערות המחלקה מתייחסות למונה תדפיס תשריט 8 ולמונה תדפיס הוראות .14

4. תנאי להפקדת התכנית

5. יש להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

6. יש להשלים במסמך הסביבתי את נושא הרעש בהתאם למפורט בסעיף 4.3.2

7. יש להגיש נספח ניהול מי נגר בהתאם למפורט בסעיף 5

8. התקבל מסמך סביבתי מאת חב' יוזמות. להלן ממצאי המסמך והערות המחלקה לגביו.

9. בחינת חלופות

המחלקה לאיכות .10 הנספח הסביבתי הציג את החלופות והדגיש את התועלות של חלופה 1 הנבחרת. על פי הסביבה המסמך, אחת התועלת הסביבתיות היא יצירת שצ"פ גדול ומרכזי המהווה ייתרון לחלחול מי גשם על פני קרקע אטימה. אך התכנית מציעה בינוי של חנייה תת קרקעית מתחת לשצ"פ וכך לא מתקיימת שום תועלת של חלחול. יתר על כן, בפרמטרים סביבתיים אחרים שנבחנו, כגון מיקרו-אקלים עולה כי השצ"פ חשוף למפגעי רוחות וכי קיימת בו הצללה מרובה בעונת החורף באופן שאינו עומד בקריטריון.

11. בבחינת השפעות התכנית על הסביבה נכתב במסמך כי שטח התכנית בנוי כיום וכי

יישום התכנית לא צפוי להגדיל את מקדם הנגר וספיקות הנגר. טענה זו אינה נכונה כיון שבשטח התכנית היום קיימים שטחים טבעיים והתכנית המוצעת מבנה את כל שטח התכנית ואינה מותירה מקום לחלול טבעי.

12. רעש

13. התכנית מציגה את הבחינה שנערכה לקו הירוק במסגרת תסקיר השפעה על הסביבה

ואת הקולטן המוצב ברח' צביה ויצחק אשר על פי החיזוי מראה כי לא צפויה חריגה מהקריטריון. על כן, מסיק המסמך, אין צורך בכתיבת דוח אקוסטי לתכנית.

14. המחלקה לא מקבלת את ההנחה של המסמך ומבקשת לערוך חיזוי אקוסטי לתכנית

- 49 -

אשר עלולה להיות מושפעת גם מהקרבה לצומת הרחובות לשם וצביה ויצחק. וכן לבחון את ההשפעה על מבני הציבור בהפרשה המתוכננת למגורים אשר התקן שלה מחמיר יותר.

15. איכות אוויר

16. המחלקה מקבלת את תוצאות ניתוח המודל שנערכו במסגרת התסקיר לרק"ל המציגות

כי איכות האוויר לא תיפגע.

17. מיקרו-אקלים הצללות

18. על פי בדיקת המסמך עולה כי גגות המבנים ברחוב צביה ויצחק 7-17 אינם עומדים

בקרטריון החשיפה לשמש הן מצד הקרינה הנמוכה והן מצד שעות שמש המועטות על הגג.

גג מבנה צביה ויצחק 2-4 נחשף לשעות שמש באופן החורג מקריטריון השעות, אך מקבל קרינה מספקת. ישנם גגות נוספים החווים הרעה של המצב המוצע לעומת המצב הקיים אך עדיין מקבלים חשיפה של מעל 4 שעות שמש בגג.

19. מבדיקת החזיתות הדרומיות עולה כי המבנים בצביה ויצחק 7-17 אינם עומדים

בקרטריון החשיפה לשמש הן מצד הקרינה הנמוכה והן מצד שעות שמש המועטות. חזיתות

המבנים הדרומיות במבנים הבאים: ליש ,1-4 הסנונית ,21 צביה ויצחק ,6-16 כרפס ,3-7

צאלים ,7-15 צאלים ,1-5 צאלים ,3-9 יפה רום ,1 צביה ויצחק 2-4 ומבנה ציבור קריית ג'ק ד.ויילר חווים הרעה של מעל %20 בשעות החשיפה לשמש לעומת המצב הקיים, אך המסמך לא מפרט את מספר השעות והאם על אף אותה הרעה עדיין מתקיימים 4 שעות חשיפה לשמש בחזיתות הדרומיות.

20. בתוך התכנית גג מבנה מס' 7 המיועד למסחר וגם מבנה ציבור, חזיתות דרומית נבדקו

רק בהיבט של חשיפה לקרינה ולא של שעות שמש ונמצאו מעט חזיתות שאינן עומדות בתקן.

21. השטח הפתוח בתוך התכנית אינו עומד בתקן.

22. מיקרו-אקלים רוחות

23. על פי בדיקת המסמך קיימת הגברת רוחות לא נוחות ואף לא בטוחות בשטח התכנית

בסביבות המבנים, במעבר בין המגורים לבין בית הספר ובשצ"פ.

24. המסמך לא בחן את הגגות המרקמים אשר בנספח הבינוי מסומנים כגגות ירוקים ואשר

המחלקה ממליצה לאפשר בהם שימוש. יש לבחון את השפעת הרוחות גם על אותם גגות.

25. יש להטמיע בהוראות התכנית דרישה לחזור על בדיקת הרוחות לעת מתן היתר בנייה

והתקנת אמצעים אדריכליים מבונים למיתון הרוח.

26. נגר

27. לתכנית לא הוגש נספח ניהול נגר כנדרש בהתאם להנחיות תמ"א ,1/8 אלא תשריט

המציג את מיקומי ההשהיה, החלחול וכיוון הזרימה.

28. בתשריט מוצגים שטחי גינון מחלחל אשר בפועל בנספח הבינוי מוצגת בהם חנייה תת-

קרקעית ולא ניתן לאפשר בהם חלחול מי נגר.

29. יש להגיש נספח בהתאם להנחיות ובהתאם לנספחי התכנית העדכנים.

30. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

31. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מבנה הציבור יידרש לעמוד בתקן של 2 כוכבים לבנייה

ירוקה, המגדלים הגבוהים מעל 30 קומות יחויבו בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן ושאר המבנים בתכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

32. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או

אכסון מלונאי חדש יהיה .b ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

33. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים

- 50 -

והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים-

להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

34. סקר אנרגיה

35. בהתאם לממצאי סקר האנרגיה שיוגשו לקראת הפקדת התכנית, יש לקבוע כי התכנת

תחויב ביצירת %25 אנרגיה מפוטנציאל היצור.

36. כיוון שהתכנית סמוכה לציר רק"ל, מבקשת המחלקה לקבוע בהוראות התכנית כי תקן

החנייה במבני המגורים יהיה בתקן של רכב אחד ליחידת דיור וכן שתקן החנייה למשרדים יפחת עד למינימום ההכרחי.

37. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר

הבנייה.

38. תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון

ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים.

39. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר

השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

40. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת

החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

41. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל

גג המבנה. הגג העליון או ג טכני בגובה.

42. תנאי למתן היתר בנייה

43. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח

ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

44. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית

המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה ואגף שפ"ע.

- לאורכו של רחוב השליו, תהא מדרכה רציפה.

המחלקה - יש להציע פתרון מפורט להנגשת השדרה המרכזית.

לנגישות - יש להציע פתרון מכני אחר במקום הדרגנוע המוצע.

- ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים בבניין, תהא כניסה נגישה.

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

חברת הגיחון -

מח' הביוב לא התקבל

- 51 -

והניקוז

חברת הגיחון מח'

המים לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

תוכנית אב

לתחבורה לא התקבל

[ חוו"ד זו מתייחסת לגרסת הוראות 14 מתאריך 31.10.2023 ולגרסת תשריט מוצע 8 מתאריך 15.10.2023 ]

1. המקום: גילה, מתחם בין רח' צביה ויצחק מצפון, רח' לשם ממזרח, ורח' השליו מדרום

וממערב. גוש 28052 חלקה .3-4 שטח התכנית 12.439 דונם.

2. מצב סטטוטורי: שטח התכנית מיועד ע"פ תכנית 2415 לאזור מסחרי (11,996 מ"ר)

ולשצ"פ (443 מ"ר).

בשטח קיימים מבנה בן 5 קומות הכולל מרכז מסחרי ומגורים, 32 יח"ד, 30 חנויות, וכן קופת חולים ובנק.

3. מצב מוצע:

אגף תכנון העיר -

המחלקה מדובר בתכנית להתחדשות עירונית המציעה שינוי בייעודי הקרקע לייעודים הבאים: מגורים, למדיניות התכנון מסחר ותעסוקה - תאי שטח 1 ו-2 בשטח כולל בסך 8,142 מ"ר (תא שטח 1 בשטח 5,230 מ"ר ותא שטח 2 בשטח 2,912 מ"ר); שצ"פ - תא שטח 3 בשטח 3,173 מ"ר; מבנים ומוסדות ציבור - תא שטח 4 בשטח 1,016 מ"ר; ודרך מוצעת - תאי שטח 5 ו-6 בשטח כולל בסך 107 מ"ר.

מוצעת הריסת המבנים הקיימים והקמת חמישה מגדלים בני 35 קומות: שניים בחזית רח'

לשם ושלושה בחזית רח' השליו, אשר נקבע כמפלס .0.0 סה"כ מוצעות 660 יח"ד – 360 יח"ד בתא שטח 1 ו-300 יח"ד בת"ש .2 מתקבלת צפיפות בינוי של 81 יח"ד לדונם. כמו כן יותרו עד 528 דיוריות.

מוצעת חזית מסחרית כלפי רח' צביה ויצחק, רח' לשם ורח' השליו.

בייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה ייכללו שימושים נלווים לרווחת הדיירים כגון מועדון דיירים, בריכות שחייה וכיו"ב.

- 52 -

סך השטח הבנוי הכולל המוצע בייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה הוא 95,300 מ"ר, מתוכו שטח עיקרי בסך 69,300 מ"ר, מתוכם מוצע שטח עיקרי בסך 5,700 מ"ר למסחר ותעסוקה (כולל בתא שטח 3 המיועד לשצ"פ).

מוצע שטח ציבורי בנוי בסך 400 מ"ר, מהם 320 מ"ר שטח עיקרי.

בתא שטח 4 המיועד למבנים ומוסדות ציבור מוצעים שימושים לחינוך, תרבות, ספורט, דת, שירותי קהילה, רווחה, בריאות, פנאי ונופש.

4. הערכת התכנית:

.5

6. בהנחת גודל משק בית ממוצע של 3.8 נפשות, בתחום התכנית הכולל 660 יח"ד צפויים

להתגורר 2,508 תושבים.

לפי שנתון חינוך בגודל %2.2 (55 ילדים לשנתון) צפוי ביקוש לשימושים הבאים:

-

4 כיתות מעון יום - נדרש אשכול הכולל 4 כיתות. השטח הנדרש הוא 147 מ"ר בנוי ל-3 כיתות הראשונות ו-125 מ"ר לכתה נוספת. סה"כ 566 מ"ר בנוי. שטח החצרות הנדרש הוא 415 מ"ר. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.

-

6 כיתות גן ילדים - שטח בנוי 130 מ"ר לכל כיתה - סה"כ 780 מ"ר בנוי, וכן חצר בשטח 175 מ"ר לכל כיתה – 1,050 מ"ר חצרות סה"כ.

-

12 כיתות בי"ס יסודי.

-

12 כיתות בי"ס על-יסודי.

-

נדרשים שני בתי כנסת בשטח 400 מ"ר כ"א.

-

שצ"פ - עבור שצ"פ שכונתי (לפי מדד של 2.4 מ"ר לנפש) נדרש שטח של 6 דונם.

.7

8. בסעיף 4.1.1 ד' מצוין שהשימוש הציבורי ייקבע בתיאום עם מח' מדיניות תכנון ואילו

בסעיף 4.1.2 ג' מצוין שהשימוש בו יהיה לבתי כנסת. כאמור לצורך מענה ליח"ד המוצעות בתכנית, נדרשים אשכול מעונות יום הכולל 4 כיתות, 6 כיתות גני ילדים ושני בתי כנסת. יש להציג הקצאת שטחים ציבוריים בנויים עבור השימושים הנ"ל, באופן מפורט, לאישור האגף למבני ציבור ומנח"י. לחלופין ניתן להציע מגרש נוסף בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בגודל של כ-1 דונם ובו ניתן יהיה לשלב חלק מהשימושים הנ"ל, במקום בהקצאה מבונה, כגון את אשכול מעונות היום.

9. כמו כן יש להציג בבנייני המגורים שטח בנוי עבור שני בתי כנסת בגודל 400 מ"ר כ"א.

ניתן לשקול את הקמתם במסגרת השטח הבנוי של מבני המגורים, ללא הפקעתם עבור - 53 -

עיריית ירושלים, כך שיהיו בבעלותם ושימושם של הדיירים בפרויקט המוצע, ובלבד שיתווסף סעיף בתקנון המדגיש כי שטחם יירשם כשטח משותף של כל דיירי הבניין וישמש כשטח לתפילה ו/או התכנסות הדיירים. במידה ויוחלט להפריש מגרש ציבורי נוסף בשטח של דונם, אחד מבתי הכנסת יכול להשתלב בו מעל מעונות היום.

10. התכנית מייצרת צורך ב-12 כיתות בי"ס יסודי ו-12 כיתות בי"ס על-יסודי. המענה

לכיתות בי"ס על-יסודי הנדרשות יינתן מחוץ לתחום התכנית. אולם המענה לכיתות בי"ס היסודי הנדרשות צריך להינתן במסגרת התכנית. לאור זאת, נדרש להגדיל את תא שטח 4 המיועד למבנים ומוסדות ציבור לשטח בסך 3 דונם. יש לשקול להרחיב את שטח התכנית מערבה כך שתכלול את חלקות 74 ו-.81 בנוסף יש ליישר את הגבול המזרחי של תא שטח 4 כדי לייצר שטח רגולרי תוך הגדלתו כאמור ל-3 דונם.

11. לא ברור מנספח הבינוי מה הגובה של המפלסים התת-קרקעיים הכוללים חניון,

מחסנים, מסחר ותעסוקה המוצעים מתחת לשצ"פ. יש לדאוג שעומק הקרקע יהיה מספק עבור עצים בוגרים. מעבר לכך לא ברור מדוע שטחי שירות כה נרחבים של מגרש סחיר צריכים להימצא מתחת לשצ"פ ולייעוד של מבני ציבור. יש לשאוף לאפשר עוד קומות ת"ק בשטח המגרש הסחיר. יש לקבל בנושא זה התייחסות והנחייה מצוות אדריכל העיר.

12. גם בתא שטח 3 המיועד לשצ"פ וגם בתא שטח 4 המיועד למבנים ומוסדות ציבור

מוצעים בין השימושים גם מתקנים הנדסיים. אם מדובר במתקנים עבור מבני המגורים הם צריכים להימצא בתחום המגרש הסחיר. כך גם בנוגע לשימושים שונים לשירות המגורים אשר מוצעים בתת הקרקע בשצ"פ ובמגרש למבני ציבור. גם בעניין זה יש לקבל הנחיות מצוות אדריכל העיר.

13. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול

המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים - מנח"י ומבני דת. בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. לפי הנחיות משרד הרווחה, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון (במידה והוא מוצע בהקצאה מבונה). במידת הצורך יותקנו מעל חלק משטחי החצרות של מוסדות החינוך רשתות, או אלמנטים אחרים להצללה ולהגנה.

14. יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים המבונים –

שטח בנוי וחצרות (כמפורט בסעיף 4.1 לעיל), ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

15. יש לשקול למקם את שטחי הציבור המבונים בקומת הקרקע בחזית הדרומית הפונה

לרח' השליו, זאת בהתאם לסכמה העקרונית של הבלוק לפיה שטחי ציבור מבונים ימוקמו בחזיתות הפונות לצירי התנועה החוצים את הבלוק ממזרח למערב ומצפון לדרום.

16. עוד יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

17. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות

המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

18. התכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי ולפיכך יש לחתום על הסכם

טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לבעלות העירייה.

19. יש לקבוע תנאים לפיתוח השצ"פ המוצע ע"י היזם, לפי מפרט שיתקבל מאגף שפ"ע וכן

כיצד תתבצע התחזוקה שלו.

20. התכנית מציעה 5 מגדלים של 35 קומות וזאת במיקום הגבוה ביותר בירושלים, וכן

בסמוך למתחם "אפטאון" אשר מקודמת גם בו תכנית למגדלים. חשוב לבחון את ההשלכות של הבינוי המוצע על משטר הרוחות, בייחוד במרחב הציבורי הפתוח שנמצא בשטח שבין הפרויקט המתוכנן לבין פרויקט "אפטאון". בהקשר זה יש גם להבהיר כיצד מתוכנן ומעוצב המרחב הציבורי במעבר בין רח' צביה ויצחק לבין רח' השליו שמדרום, אשר כנזכר לעיל, אמור לשמש כציר תנועה חשוב המקשר בין שטחים ציבוריים.

- 54 -

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התוכנית מאפשרת שימוש בקרקע מכפיל יח"ד גובה וחריג משמעותית ביחס מחדש והגדלת היצע יח"ד בשכונה לתוכניות המקודמות בסביבה.

הבינוי ברובו אינו יושב במפלס הרחוב הראשי

ובכך משמר מצב של מתחם המנותק מהרצף

האורבני.

כלכלת היישוב/ מוצעים שטחי מסחר ותעסוקה

הרשות: משמעותיים

השפעות חברתיות: מוצעים שטחי ציבורי לטובת תושביי

השכונה

תשתיות ותחבורה: לא מוצעת הסדרת מערכת הדרכים בהתאם

למוצע בתכנית השלד

סביבה ונוף: קיים חוסר תיאום בין התכנית המצרנית

המקודמת במתחם האפטאון

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. התוכנית מוצעת במתחם מרכז מסחרי גילה אשר במצבו הנוכחי אינו מממש את מלוא הפוטנציאל

כמוקד עירוני אטרקטיבי, אחד מהגורמים העיקריים לחוסר האטרקטיביות של המתחם הקיים הוא

היותו מנותק מהמרקם העירוני: המתחם מתוכנן בהפרש גובה משמעותי ממפלס הרחוב הראשי

כאשר הכניסה המרכזית אליו היא באמצעות מדרגות מרח' צביה ויצחק, כמו"כ המתחם ממוקם ברובו בקו שני מהרחוב הראשי, בעוד שבקו ראשון לרחוב צביה ויצחק במגרש המצרני מצפון למתחם הנדון, קיים בור ריק מבינוי השייך לפרויקט אפטאון ללא קישוריות בינו לבין המתחם ובכך נוצר מתחם סגור ברובו המייצר חיץ וניתוק בינו לסביבה.

2. ההתחדשות עירונית המוצעת במתחם הינה הזדמנות לשיפור המרחב ליצירת רצף אורבני פעיל,

חיוני ,אטרקטיבי ואינטגרלי עם השכונה. לאור זאת, בתוכנית הנדונה, תאום ותכנון מפלסי כניסות המבנים, מעברים, כיכרות וחזיתות פעילות שישבו על מפלס רחוב צביה ויצחק הינו קריטי לשיפור המרחב, קידום התוכנית בהעדר ודאות תכנונית למגרש המצרני של פרויקט אפטאון הממוקם על - 55 -

הרחוב, משמר מצב תיכנוני לא אפקטיבי ומנותק מסביבתו. לאור זאת, תנאי להפקדת התוכנית יהיה תאום פיתוח הממשק עם צוות התכנון של המגרש המצרני מצפון "פרויקט אפטאון" תוך מתן פתרון אופטימלי לקישוריות המתחם בצורה רציפה עם רח' צביה ויצחק והצגת חלופה לתכנון המוצע לאישור מול מהנדס העיר או מי מטעמו. החלופה העדיפה היא תכנון מפלס הכניסות למבני המגורים במפלס רח' צביה ויצחק תוך ביטול קומת המסד המוצעת לשטחי מסחר וחניה, תכנון השצ"פ במפלס הרחוב וטיפול בטופוגרפיה באמצעות הבניינים .

3. התכנית מציעה היקפי בנייה של 5700 מ"ר למסחר ותעסוקה שרובם המכריע אינו נגיש מכיוון

הרכבת הקלה ומוצע בצורה שאינה מיטבית, יש לשנות את המיקום של כל השטחים האלה,(ואף ניתן להגדיל אותם לאור מיקום המרכזי של השכונה ולהוסיף קומות של תעסוקה ) אך בהפניה ברורה ובנגישת מלאה לרכבת הקלה ולציר הראשי ובתכנון איכותי.

4. התכנית מציעה תוספת משמעותית מאוד של יחידות דיור, מכפיל יח"ד והשטחים גבוה משמעותית

לתוכניות בהתחדשות עירונית בכלל ולתוכניות מקודמות בסביבה זו, המתחם הוא אומנם מתחם ייחודי הכולל היקפי מסחר משמעותיים שהתכנית מציעה להרוס והחישוב השמאי שונה במקרים כאלה , אך יחד עם זאת מדובר על היקפים מאוד משמעותיים של בינוי למגורים יש לבחון את תקן 21 המוגש לתוכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם משמעותית את היקפי הבינוי המוצעים בהתאם.

5. בשל תוספת יח"ד המשמעותית הצפויה בשכונה והתוספת המשמעותית המוצעת בתכנית זו,

בהתאם לחוו"ד מח' מדניות התכנון נדרש לייצר שטח עבור 12 כיתות בי"ס יסודי בגודל של 3 דונם, יש להגדיל את השטח החום המוצע בעוד 2 דונם. בהתאם לזאת, יש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית מגבולה המערבי ולכלול את חלקות 74+81 שיגדילו את השטח החום המוצע בעוד כ-1 דונם, לשם כך הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתוכנית. כמו"כ, תא שטח 4 המוצע לצרכי ציבור יוגדל מצדו המזרחי בעוד 1 דונם נוסף תוך ביטול מגדל מגורים אחד כך שסך השטח החום יעמוד על 3 דונם כנדרש. השטח יורחב בצורה רגולרית בקו ישר ללא שבירות, יש לקבוע אחוזי בנייה של %240 ב-6 קומות, קווי הבניין למבנה יקבעו ל-3 מ' כלפי מבני המגורים ו-0 כלפי ייעוד ציבורי, השימושים במגרש יקבעו לחינוך, , קהילה ותרבות.

6. כפי שנקבע בעקרונות התכנון שנעשו לבלוק כולו, יש לייצר דרך ממזרח(רח' הלשם) למערב(רח'

השליו) מגבולה הדרומי של התוכנית, לשם כך, יש להרחיב את הקו הכחול של התוכנית ולכלול את חלקות 6+7 המאושרות לייעוד חניה פרטי ולקבוע אותם בייעוד דרך. רוחב הכביש לא יפחת מ-12 מ'. יש לתכנן בכביש זה מפרצי העלאה והורדה לשימוש ביה"ס בתאום מול מח' תוש"יה. כמו"כ, יש לכלול את חלקה 5 ולהסדיר את תוואי הכביש הקיים לדרך רציפה וישירה ללא פיתולים או שבירות חדות.

- 56 -

7. בהמשך לסעיף הכללת חלקות 6+7 בתחום התוכנית, החלקות הנ"ל משמשות לחניה פרטית עבור

המבנים המצרניים מדרום לתוכנית, יש לתת מתן פתרון חניה חילופי למבנים אלו בתחום התוכנית ולקבוע כי במידה ובמבנים אלו תקודם תוכנית להתחדשות עירונית התוכנית הראשונה שתאושר תיתן מענה לחניה חילופית בתחומה.

8. בהתאם לנוהל מנהל התכנון, יש לקבוע כי מספר הדיוריות שיתאפשר בתוכנית יהיה %20 מסך יח"ד

המוצעות, ולא 528 דיוריות כפי שמוצע בהוראות טבלה 5 סעיף ח .

9. שטח ממוצע של יחידות דיור מוצע גבוה ביחס למקובל בעיר ועומד על 117 מ"ר יש לשנות את

התמהיל המוצע ולקבוע כי שטח ממוצע של כל יחידות הדיור יעמוד על 100 מ"ר מרבי וכי 20 אחוז מהדירות יהיה בשטח של עד 55 מ"ר – הדוח השמאי יתוקן בהתאם כך ובמידת הצורך יפחתו שטחי הבניה כוללים בהתאם לכך.

בינוי ופיתוח:

10. קווי הבניין יסומנו כקו בניין אפס כלפי רח' השליו, 3 מ' צידי, קו הבניין הפנימי כלפי רח' צביה

ויצחק יקבע לאחר תיאום התוכנית עם פרויקט אפטאון מול מהנדס העיר או מי מטעמו, המרחק בין המגדלים לא יפחת מ-20 מ'.

11. יודגש כי המפלסים של הקומות הנושקות למרחב הציבורי יוצעו בהתאם למפלס המרחב הציבורי

הסמוך- תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר או מטעמו. בהתאם לצורך מפלס הכניסה הקובעת ילווה את מפלס הרחוב/שצ"פ בהתאם להפרשי הטופוגרפיה.

12. יש להראות השתלבות מערך ההליכה בתכנית לרבות חיבורים נגישים (רגליים ומכניים) עם הבינוי

הקיים ומפלסי הקרקע שלו מדרום לתכנית.

13. יש לאפשר בהוראות התכנית אמצעי הנגשה מכניים במעברים ציבוריים בכדי לגשר באופן נגיש על

הפרשי הטופוגרפיה לכיוון הרק"ל.

14. על הבינוי לגשר על הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או

דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ'.

15. יש לייצר חזיתות מסחריות רציפות ככל שניתן בחזית לצומת הרחובות לשם וצביה ויצחק וכן

במפלס הרחוב הפנימי הפונה לשצ"פ – במפלס הרחוב – ללא הפרדות מפלסיות, תוך דגש על הצללה, נטיעות עצים ופיתוח שטח המעודד שהייה במתחם.

16. גובה קומה מסחרית יהא בהתאם להנחיות מרחביות.

17. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. במפגש של חצרות גני

ילדים עם המרחב הציבורי כלפי שצ"פ יקבע כי יש לשמור על רצועת גינון (באפר) שלא יפחת מ1.2 מ'.

18. לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

- 57 -

19. בבניין חדש אין הצדקה להקמת ממ"קים ויש להציע עבור כל יח"ד מרחב מוגן דירתי אי לכך יש

לבטל בהוראות טבלה 5 את סעיף ז המאפשר הקמת ממק"ים והפיכת שטחי הממ"ד המוצעים לשטחים עיקריים.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

20. יש למקם את שטחי הציבור המבונים בקומת הקרקע בחזית הדרומית הפונה לרח' השליו, זאת בהתאם

לסכמה העקרונית של הבלוק לפיה שטחי ציבור מבונים ימוקמו בחזיתות הפונות לצירי התנועה החוצים את הבלוק ממזרח למערב ומצפון לדרום.

21. בהתאם לחוות דעת מח' מדניות התכנון, יש להקצות במגרשי המגורים שטחים ציבוריים מבונים ע"פ

הפירוט הבא:

22. 4 כיתות מעון יום - נדרש אשכול הכולל 4 כיתות. השטח הנדרש הוא 147 מ"ר בנוי ל-3 כיתות

הראשונות ו-125 מ"ר לכתה נוספת. סה"כ 566 מ"ר בנוי. שטח החצרות הנדרש הוא 415 מ"ר. יש להבטיח כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה למטבח בישול עצמי.

23. 6 כיתות גן ילדים - שטח בנוי 130 מ"ר לכל כיתה - סה"כ 780 מ"ר בנוי, וכן חצר בשטח 175 מ"ר

לכל כיתה – 1,050 מ"ר חצרות סה"כ.

24. שטח בנוי עבור שני בתי כנסת בגודל 400 מ"ר כ"א וסה"כ 800 מ"ר.

25. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים - מנח"י ומבני דת. בין השאר יש להציג כניסה נפרדת לשטחים הציבוריים ולהנגיש אותם. לפי הנחיות משרד הרווחה, בנוסף לכניסה הנפרדת למעון היום, יש להציג כניסה נפרדת למטבח בישול של המעון (במידה והוא מוצע בהקצאה מבונה). במידת הצורך יותקנו מעל חלק משטחי החצרות של מוסדות החינוך רשתות, או אלמנטים אחרים להצללה ולהגנה.

26. יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים המבונים – שטח בנוי

וחצרות (כמפורט בסעיף 4.1 לעיל), ולהציג אותם בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח' לתכנון מבני ציבור.

27. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב

הציבורי.

איכות הסביבה:

28. בהתאם לחוו"ד מח' איכות הסביבה יש לתקן את מסמכי התוכנית על פי הפירוט הבא:

29. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מבנה הציבור יידרש לעמוד בתקן של 2 כוכבים לבנייה ירוקה,

המגדלים הגבוהים מעל 30 קומות יחויבו בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן ושאר המבנים בתכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

- 58 -

30. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או אכסון מלונאי

חדש יהיה .B ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה C .

31. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים והגגות

העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

32. יש לקבוע כי התכנת תחויב ביצירת %25 אנרגיה מפוטנציאל היצור בהתאם לממצאי סקר האנרגיה

שיוגשו לקראת הפקדת התכנית .

33. תנאי להפקדת התוכנית יהיה הגשת סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

34. כתנאי להפקדת התוכנית יש להשלים את המסמך הסביבתי לעניין הרוחות, הרעש וההצללות ואת

נספח ניהול מי נגר בתיאום מול מח' איכות הסביבה ולתקן את מסמכי התוכנית בהתאם להנחיות מח' איכות הסביבה.

35. תנאי להפקדת התוכנית יהיה תיקון נספח הבינוי בתיאום מול מח' איכות הסביבה.

36. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע

סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

37. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את

האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה ואגף שפ"ע.

תנועה וחניה:

38. יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא הגישה אל החנייה. במסגרת התיאום נדרש לוודא

רוחב מדרכה של 3.5 מ' לפחות.

39. במסגרת התיאום מול תושי"ה, נדרש להציע מפרצי הורדה והעלאה לגני הילדים ומעונות היום.

40. פתרונות החנייה יוצעו בתת הקרקע בלבד.

41. יש לבחון פתרונות פריקה וטעינה למסחר ולהוכיח התכנות לכך כתנאי להפקדת התכנית למען הסר

ספק פתרונות פריקה וטעינה יהיו בתת הקרקע בלבד.

42. לאור הקירבה לציר הרק"ל, ניתן לאפשר הפחתה בתקן החנייה עבור המגורים ליחס של 1:1 ללא

קשר לגודל יח"ד. יחד עם זאת, בתחום מגרשי המגורים, יש לקבוע הקמה של חנייה נוספת בהיקף של %10 מסך יח"ד לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד. עבור יתר השימושים פתרונות - 59 -

החנייה יוצעו בהתאם לתקן.

עצים:

43. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה.

44. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש.

45. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי

של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

46. יקבע בהוראות התוכנית כי על כל עץ בוגר המוצע לכריתה יוצע פיצוי נופי בתיאום מול מח' גננות.

תשתיות:

47. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

48. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

49. יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

50. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות

מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

כללי:

51. לאחר אישור התוכנית ועד למימושה ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה להוספת ממ"דים

למבנים הקיימים בהתאם לתקנות פיקוד העורף .

52. יש לבטל בסעיף .4.1.1ב את השימושים של בנקים בתי קפה ובתי מרקחת ולהותיר שימוש של

מסחר בלבד כמו"כ יש לבטל את השימושים משרדים קליניקות מרפאות וכיוצ"ב ולהשאיר שימוש של תעסוקה בלבד.

53. בסעיף ,4.4.1 יש לבטל את השימושים המוצעים בתחום הדרך ולהשאיר שימוש לדרך בלבד.

54. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

- 60 -

55. שלביות ביצוע:

א. מבני המגורים יבוצעו בהינף אחד.

ב. בסעיף 7.1 בהוראות התכנית, יש לקבוע כי תנאי להיתר בנייה למגורים יהא אישור תכנית פיתוח

מפורטת לשצ"פ וכן לדרכים המוצעות. תנאי

ג. יש לקבוע כי תנאי לטופס אכלוס מבני המגורים יהיה ביצוע פיתוח השצ"פ וסיום פיתוח הדרכים

המוצעות וכן ביצוע בפועל של ההפרשות המבונות.

56. יש לערוך התכנית כתוכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג סימן ז. שטחי הציבור, לרבות ההפרשות

המבונות יירשמו ע"ש הרשות המקומית במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה.

57. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים,

רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

58. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט

הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס' קומות ומיקום עקרוני של בינוי למגדלים) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

59. בשל גודלה ומורכבותה של התוכנית, ולאור השינויים המשמעותיים במבוקשים במסגרת חוו"ד זו-

תנאי להפקדת התוכנית יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ 1:500 אשר יכלול עקרונות לעיצוב אדריכלי, פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסות למבנים ולפונקציות הציבוריות, מיקום שטחי המסחר וחלוקתם, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס רחוב מרגלית, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

60. יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי, מס' קומות וקווי בניין.

61. ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים בבניין, תהא כניסה

נגישה.

62. תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

63. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

64. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

65. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

66. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

67. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, מבני

ציבור, תברואה, חברת חשמל, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה, שפ"ע עצים גננות.