ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 1 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 8.1.25.pdf

- 1 -

תאריך:1/1/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/1

שתתקיים 08/01/2025 - ח טבת תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 הפקעה 23/1348

10:00 תצ"ר 12606

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1167758 פסגת התנגדויות הגבהת חלל גגות יעל הדר ועדה מקומית זאב רעפים והרחבות

מזרח דיור רח משה שמיר

19-25 פסגת זאב

2 11:30 607465 רוממה התנגדויות הרחבת יח"ד, חיה ועדה מקומית תוספת קומה ו- 2 מנדלוביץ

יח"ד ברח אהליאב

.28

3 1335009 מרכז הפקדה תוספת קומות ל2 יוסף אזרזר ועדה מחוזית

העיר בניינים צמודים: בן

יהודה 16

וההסתדרות 7

4 1296490 גבעת הפקדה בנין חדש ברח' יונתן דב קצנלבוגן ועדה מחוזית שאול בן עוזיאל 10

5 1175918 גבעת התנגדויות הריסת בנין קיים משה זלצמן ועדה מחוזית שאול והקמת בנין חדש

ברח' כנפי נשרים

12

6 1278001 רמות התנגדויות מתחם אסירי ציון , מנחי עיריית ועדה מחוזית רמות ירושלים

7 1310085 הר הפקדה גוש 30758 חלקה ועדה מקומית החוצבים 20 -הר חוצבים

8 1266170 שרפת תיקון החלטה תוספת 2 יח"ד חברת ועדה מקומית להפקדה לבניין קיים בשכ' אלתעמיר

שרפאת לבניין

והשקעות

בע"מ

9 493ב ואדי גוז תכנית בינוי תכנית בינוי - בית אוריאל ועדה מקומית חם ואדי ג'וז מנח"י אלבז

10 1227230 בית מתן תוקף תוספת שטחי בניה, נאיפה ועדה מקומית צפפה לתכנית קומות ויחידות דיור, ארשיד

רחוב אל טנטור

- 2 -

11 1262955 רוממה תיקון החלטה תוספת קומות ועדה מקומית להפקדה ושטחי בניה למבנה

חינוך ודת

12 1366145 שועפט הפקדה תוספת קומות מעל מחמוד משני ועדה מחוזית הקיים

13 948356 גילה תיקון החלטה מתחם הרדוף איתי סמדר ועדה מחוזית להתנגדויות

14 1326990 קרית הפקדה בניין חדש ברחוב בתיה ויצמן ועדה מחוזית היובל צ'ילה 15

15 1227206 בית התנגדויות שינוי שימוש יעקב רשף ועדה מקומית הכרם מחסנים לדירה

ותוספת קומה עבור

3 יח"ד רח

המייסדים 1

16 1360544 גאולים - תיקון החלטה הכשרת סככה זאב לוין ועדה מקומית בקעה להפקדה ובריכה בגג ללא

תוספת שטח עיקרי

רחוב גד 6

17 1322304 רמות תיקון החלטה הרחבות, דרך רחל חוה ועדה מקומית להפקדה החורש -92 94 ג'ונס

18 1290535 א-טור הצטרפות שינוי יעוד והזזת סנאן חלפוי ועדה מחוזית הועדה דרך מאושרת

המקומית אלטור ירושלים

בשלב הפקדה

19 1312628 מרכז הצטרפות שער העיר ירושלים ועדה מקומית העיר הועדה - חלוקת שטחי בניה

המקומית

בשלב הפקדה

20 1235332 גילה הפקדה תחנת דלק, כביש ש.ר אדני ועדה מחוזית ,60 גילה יוקרה

21 1235712 תלפיות הפקדה מרכז כנסים הרל"י ועדה מחוזית מזרח במתחם הרכס

22 1317866 בית הפקדה הרצל 80 ועדה מקומית

הכרם

23 1133453 א-טור התנגדויות תוספת בנייה על האני אבו ועדה מחוזית בנין קיים והקמת דאיה

בנין חדש

24 1038231 ארנונה התנגדויות הקמת בניין חדש לורן רוזן ועדה מחוזית במסגרת תמ"א

38/2 ברח' בית

הערבה 15

25 1364744 מרכז הפקדה פיצול יח"ד ל-2 יצחק כץ ועדה מקומית העיר והגבהת מדלפות גג

רעפים ברחוב יפו

77

- 3 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1167758

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אבטליון רפי

עורך התכנית: חיימן ישראל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 13/11/2023

כתובת משה שמיר , פסגת זאב מזרח רחוב משה שמיר מס ,19 ,21 23 ו-25

גוש חלקה בשלמות

31314 8 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא סמכות בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה הוועדה מחליטה להאריך את תקופת ההפקדה של התכנית בחודש עד לתאריך .22/11/2024

13/11/2024

מאחר והתכנית היא בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

13/12/2023

התכנית מציעה הגבהת חלל גג רעפים לשם הרחבת דירות בקומה עליונה. יש לסמן בתשריט ונספח הבינוי קו בניין לתוספת קומה בקונטור ההרחבה המוצעת בתכנית.

במבנים הקיימים קיימת בניה ללא היתר. יש לסמן כל הבניה בלי היתר להריסה או להכשרה. יש לקבוע בתנאים להיתר בניה כי תנאי להיתר בניה בכל דירה יהיה הריסת הבניה הקיימת בלי היתר בדירה זו.

- 4 -

במסגרת התכנית מבוקשת סגירת מרפסות בחומרים קלים, ניתן לבקש שטחים אלה כהרחבות דיור של הדירות במסגרת היתר הבניה ייקבעו חומרי הבניה.

לבטל סעיף סטייה ניכרת לקווי בניין בתקנון התכנית התכנית מציעה הרחבת יח"ד קיימות בחלל גג רעפים המשמש ומאושר למערכות טכניות משותפות לכלל דיירי הבניין. יש להציג מיקום המערכות הטכניות ואופן הגישה אליהן ולוודא שיש מקום מספיק מקום, בתיאום מחלקת התכנון.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים בתחום התכנית והמצרניים לתכנית .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לסמן בצהוב בתשריט ובנספח הבינוי את כל עבירות הבנייה בבניינים.

יש להתאים בין מספר ושם הקומה המצוין בנספח הבינוי לבין המצוין בהוראות התכנית.

יש לתקן בהוראות התכנית סעיפים כמפורט להלן:

1.4 - יש לתקן לפי סעיף בחוק 62א(א).14

1.5.4 - יש לציין מספר בית.

1.6 - יש לתקן בסוג יחס לתכנית 8151 – שינוי.

1.7 - יש לציין מספר עמודים, תאריך עריכה ויצירה להוראות התכנית. יש לציין תאריך עריכה ויצירה לתשריט מצב מוצע.

3.2 וטבלה 5 – אין התאמה בשטח תא השטח. יש לתקן.

4.1.2א'(ב) - נספח הבינוי אינו מחייב לעניין שטחי הבניה. יש לתקן.

- 5 -

7.1.1 - יש לתקן את שלביות הביצוע באופן שהבניה בכל יח"ד תבוצע בהינף אחד ובלי תלות בשאר הדירות.

7.2 - יש להוסיף כי זמן משוער למימוש התכנית יהא 10 שנים מיום אישורה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה הרחבות דיור למספר בניינים באמצעות הגבהת גג רעפים

ותוספות נוספות בקומות הקיימות .

התוכנית הופקדה בתאריך 23/08/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 22/10/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדות אחת :

התנגדות מספר 1 : דפנה ששון דיירת בבניין ברחוב משה שמיר 19 דירה 7

עיקרי ההתנגדויות:

1. יש אפשרות לצרף גם אותנו לתכנית ולהציע לדירה הרחבה.

2. אם נצורך להגיש תכנית נפרדת העתיד אז זה יהיה כרוך בהוצאות מרובות.

3. הגשת התכנית כפי שהיא כיום מהווה פגיעה ארכיטקטונית במבנה.

- 6 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין תספת גם לדירה 7 בבניין 19 – במסגרת ההתנגדות לא

מוצגת התוספת המוצעת לדירה ולא ניתן לבחון אותה, נראה שניתן להרחיב את הדירה בדומה לתוספת שהוצעה לדירה המקבילה.

2. במסגרת הדיון תיבחן הבקשה להרחבה וככול והיא תהיה מקובלת יש להוסיף אותה למסמכי

התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון.

3. הוועדה מחליטה לתקן את מסמכי התכנית ולפרסם את התכנית על פי סעיף 106ב לדיירי הבניין

ולבניין הסמוך לתקופה של 30 יום.

4. הפרסום ייעשה באמצעות חלוקת הודעות אישיות בתיבות הדואר של הבניינים.

5. ככול ויתקבלו התנגדויות לתכנית המתוקנת הוועדה תשוב ותדון בהם , ככול ולא יוגשו התנגדויות

התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 607465

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רייכמן דניאל נפתלי

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 26/6/2022

כתובת אהליאב 28 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30236 148 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות על פי הפירוט הבא :

בהמשך לדיון שהתקיים, ולנוכח הרחבת הדיור החריגה המבוקשת בהנחה שמקבלים את ההתנגדות לביטול ההרחבה של דירות 53 ו 54 , ולאור הודעת יזם התכנית בדיון כי הוא מעוניין ככל ואפשר לקדם את התכנית להרחבת דיור של יחידת דיור 51 ו 52 ותוספת 2 יח"ד בשטח שמוצע בתכנית להרחבה של דירות 53 ו 54 , בפטור מלא מחניה , הוועדה מחליטה כי יש לשנות את התכנית באופן שהתכנית תשונה ותציע תוספת 2 יחידות דיור חדשות במקום ההרחבה המוצעת של דירות 53 ו 54 שאינן מעוניינים בהרחבה.

בהתאם לחוות הדעת של היועצת המשפטית של הוועדה , הוועדה מחליטה כי יש להפקיד את התכנית מחדש.

10/01/2024

טרם הפקדת התכנית יש לתאם את הנושאים הבאים :

יש לתקן את המסמכים בהתאם להחלטה בתיאום עם מחלקת התכנון.

יש לקבל הסכמות בהתאם לתקנות לתכנית הכוללת תוספת יחידות דיור בתיאום עם היועץ המשפטי בהתייחס בין היתר להסכם הבית המשותף שהוצג בדיון.

לאור החלטה להפקיד את התכנית מחדש מתייתר הצורך בקבלת החלטה ביתר ההתנגדויות .

ככול שיוגשו התנגדויות במהלך ההפקדה המחודשת הם ידונו בפני הוועדה.

- 8 -

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף בעניין משלוח הודעות אישיות בהחלטה הקודמת יבוטל ובמקומו יבוא הסעיף הבא:

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות 23/08/2023

אישיות באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות

לתכנית ולדיירים בתחום התכנית.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 12/7/2023 ימשיכו לחול.

כיוון שהתוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף ,62 א,א לחוק התכנון והבנייה ובהתאם לבקשת הוועדה לבחון הרחבות דיור בלבד בבניין ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית תציע הרחבות דיור בלבד- כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

תוספת השטחים בקומה העליונה מכוח קיזוז עובי קירות שנבנו בפועל (עובי קירות 12/07/2023

ע"פ היתר 25 ס"מ, בפועל נבנו בעובי 40 ס"מ) אינו מקובל ויש לפתור נושאים אלה שקשורים לרישוי וגם להסכמות שכנים במסגרת בקשות מתוקנות להיתרי בניה –

בכל מקרה לא מדובר על תוספת שטחים אלה על חישוב מחדש של הבניין. יש להוריד הערות אלה ממסמכי התכנית

תנאי תחילת עבודות של כל מגיש בקשה להיתר יהיה הריסה של כל עברות הבנייה בדירת המבקש.

יש להוריד מנספח הבינוי את כל הקומות למעט הקומה האחרונה והקומה החדשה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, - 9 -

אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

27/07/2022

להוריד מסדר היום לבקשת עורך התכנית לצורך תאום עם מחלקת תכנון

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה הרחבות דיור במפלס קומה ה- הקומה האחרונה ותוספת קומה עבור הרחבות דיור ותוספת שתי יחידות דיור נוספות.

לאור השינוי ותוספת יחידות דיור הוחלט להפקיד שוב את התכנית.

- 10 -

התוכנית הופקדה בתאריך 13/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 22/12/2023 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : עו"ד אורי לומברוזו – התנגודת עצמית

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגדת הוא אחד ממגישי התכנית.

2. מטרת התכנית היא תוספת 2 יחידות דיור מעבר לתכנית המאושרת .

3. בתכנית התקפה אושרו 55 יחידות דיור ותוספת 2 יחידות מביאה סה"כ ל 57 יחידות דיור.

4. בטעות נקבע במסמכי התכנית כי מספר יחידות הדיור יהיה 56 ולא .57

5. מכיוון שאין כוונה לפגוע ביתר הדיירים מבוקש לשנות את מספר יחידות הדיור ל 57 סה"כ.

התנגדות מספר 2 : עו"ד זלמן בלאק בשם יהושוע הלפרין וזייטלין גיטה בעלי דירות בבניין נשוא התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. דין הבקשה להידחות על הסף בהיותה סותרת את הוראות הדין עת הוגשה ללא הסכמות בעלים

כנדרש.

2. התכנית מציעה תוספת יחידות דיור ללא זכות קניינית.

3. התכנית תגרום לפגיעה אנושה באיכות החיים של המתנגדים בהעדר תשתית לתוספת הקומות

בבניין.

4. התכנית תגרום למצוקה נוספת בחניות כאשר מדובר באזור הסובל ממצוקת חניה חריפה.

5. מדובר בשכונה עם ילדים רבים עם מצוקה חריפה של פארקים ומוסדות חינוך.

6. התכנית אינה מבטיחה כי תשתיות של דיירי הבניין לא ייפגעו בעקבות השינויים.

7. התכנית תגרום לפגיעה ניכרת בחזות הבניין מכיוון שהבניה אינה מכסה את תכסית הבניין הקיים.

8. הכנית תגרום לחסימת אור השמש ממתקני דוד השמש כך שלמתנגדים לא יהיו מים חמים בביתם.

9. התכנית פוגעת ביכולת ניצול זכויות הבניה של בעלים אחרים בזכויות הבניה.

10. המבקשים מעוניינים לסגור את מרפסת הסוכה של התנגדים – כאשר הדבר הוא בניגוד להסכם

הרכישה של הגג.

11. התכנית תפגע אנושות בשווי דירת המתנגדים.

- 11 -

12. התכנית מבקשת להגביה את חדר המדגרות המשותף בקומה נוספת למרות שמדובר בבניה בשטחים

שאינם שייכים למבקש.

13. בבניין זייטלין אין למבקשים כל זכות ברכוש המשותף.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שמבקשים לא לפגוע ביתר הדיירים מבוקש לשנות את מספר

יחידות הדיור ל 57 סה"כ- למרות שבתכנית המאושרת נקבעו 55 יחידות דיור , בבניין הקיים בפועל קיימות 54 יחידות דיור בלבד ולא קיימות זכויות בנייה נוספות בבניין ולכן יש להסביר כיצד תהיה התאמה בין הבינוי המוצע למספר יחידות הדיור ולתקן את המסמכים בהתאם.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שדין הבקשה להידחות על הסף בהיותה סותרת את הוראות הדין

עת הוגשה ללא הסכמות בעלים כנדרש- התכנית נבחנה לעניין זה כתנאי להפקדת התכנית שוב , יחד עם זאת לאור הטענות תנאי למתן תוקף יש לבחון נושא זה שוב על ידי היועצת המשפטית של הוועדה ובהתאם לתקן את מסמכי התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון .

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית תגרום לפגיעה אנושה באיכות החיים של המתנגדים בהעדר

תשתית לתוספת הקומות בבניין – התכנית מציעה תוספות לא משמעותיות לבניין גדול שאין לו שום השפעה על איכות החיים של הדיירים בבניין .

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהתכנית תגרום למצוקה נוספת בחניות כאשר מדובר באזור

הסובל ממצוקת חניה חריפה- התכנית קובעת כי תנאי להיתר בניה יהיה עמידה בתקן החניה התקף, יש להציג במסמכי התכנית את מיקום תוספת מקומות החנייה בתכנית עבור 2 יחידות דיור חדשות המבוקשות בתיאום עם מחלקת התכנון.

5. לדחות את ההתנגדות בעניין שמדובר בשכונה עם ילדים רבים עם מצוקה חריפה של פארקים

ומוסדות חינוך- תוספת 2 יחידות דיור היא שולי לחלוטין ואין לה כל השפעה על נושאים אלה.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית אינה מבטיחה כי תשתיות של דיירי הבניין לא ייפגעו

בעקבות השינויים- תוספת 2 יחידות דיור היא שולי לחלוטין ואין לה כל השפעה על נושאים אלה.

- 12 -

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית תגרום לפגיעה ניכרת בחזות הבניין מכיוון שהבניה אינה

מכסה את תכסית הבניין הקיים- התכנית מציעה תוספת קומה בנסיגה כפי שמקובל בתכניות רבות ואין בכך כל פגיעה בחזות הבניין .

8. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהתכנית תגרום לחסימת אור השמש ממתקני דוד השמש כך

שלמתנגדים לא יהיו מים חמים בביתם – יש לקבוע כי חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה יהיה העברת המקנים המשותפים לגג הבניין החדש.

9. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית פוגעת ביכולת ניצול זכויות הבניה של בעלים אחרים בזכויות

הבניה- התכנית מייצרת זכויות בנייה חדשות ולכן אינה לוקחת זכויות בנייה או אפשרות עתידית לייצר זכויות בנייה נוספות.

10. לקבל את ההתנגדות לעניין שהמבקשים מעוניינים לסגור את מרפסת הסוכה של המתנגדים –

כאשר הדבר הוא בניגוד להסכם הרכישה של הגג.- יש לבטל בתכנית כל סגירה או תוספת המוצעת בדירת המתנגדים וכל קירוי של מרפסת סוכה קיימת של דירות אחרות בבניין .

11. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית תפגע אנושות בשווי דירת המתנגדים- התכנית מקובלת

מבחינה תכנונית , ככול והמתנגדים יבחרו הם יכולים לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

12. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 13 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1335009

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: פורתי שולמית

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 9/12/2024

כתובת ההסתדרות 7 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30049 182 כן

30049 52 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 2 תוספת קומות לשני מבנים בשתי חלקות צמודות לשם תוספת יח"ד כדלקמן:

1. שינויי ייעוד מאזור מסחרי למגורים מסחר ותעסוקה.

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל:

חלקה 182 : 1250 מ"ר מתוכם 1090 מ"ר עיקרי ו- 160 מ"ר שטחי שירות המהווים 731 % בניה מרבי.

חלקה 52 : 670 מ"ר מתוכם 550 מ"ר שטח עיקרי ו- 120 מ"ר שטחי שירות המהווים %930 בניה מרבי.

3. הגדלת מס' קומות בחלקה 52 מ-8 ל- ,10 ובחלקה 182 מ-3 ל- 9

4. הגדלת מס' יח"ד בחלקה 52 מ- 6 ל-8

ובחלקה 182 מ-7 (לפי תיק תיעוד) ל- 16

5. קביעת קווי בנין חדשים

6. קביעת הוראות שימור

7. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים מסחר 24 243.19 100 1920 %790 בניה מרבי בשתי ותעסוקה בשתי החלקות

- 14 -

החלקות

סה"כ

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה בן 4 וחצי קומות (היסטוריות עפ"י תיק תיעוד) בחלקה 182 ומבנה בן 8 קומות בחלקה 52

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

חלקה :182 מתאר 62 קבעה אזור מסחרי (%90 ב 3 קומות).

חלקה :52 תכנית מס' 13864 משנת 2012 קבעה ייעוד של אזור מגורים מסחר ותעסוקה. תוספת 6 קומות מעל 2 קיימות. קו בניין אפס לכל הכיוונים. 6 יח"ד, ו- 8 קומות סה"כ.

היתרים:

חלקה :52

2013/0383.00 הופק היתר בניה בשנת 2015 לתוספת 6 קומות על גבי 2 קומות קיימות. 8 קומות סה"כ. 6 יח"ד.

חלקה :182

לא הופקו

עבירות בניה:

חלקה :52

2020/3300.00 נפתח תיק פיקוח 28/1/20120 אין גדור ושלוט באתר 2020/7694.00 נפתח תיק פיקוח 12/10/2020 בניה ללא היתר חלקה :182

לא אותרו

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

המבנה בבן יהודה 16 נבנה בין השנים .1932-1934 תוכנן כיחידה אחת עם בן יהודה ,14 סגנון הבנייה מנדטורי בינלאומי אופייני. הבניין כולל מרפסות שנבנו מחדש לאחר שנפגעו מפיצוץ מכונית תופת בשנת 1948

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מע"ר

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור מע"ר עד 10 קומות לפי רוחב רחוב וגודל מגרש

ג. תכנית שכונתית- מדיניות ביניים למרכז העיר- בחינת גובה נקודתית לפי הקשר סביבתי-עירוני

ד. תקן חנייה עירוני- מע"ר על פי 5166 ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

- 15 -

אזור פתוח עירוני, מרכז מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית תואם לתמ"מ 30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור כן

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

05/01/2025

מספר ועדה: 2024/17

מספר תיק שימור: 6486

המלצת מחלקת שימור לוועדה מס' :17

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

אגף תכנון העיר

1. יש לסמן את המבנה לשימור בתשריט.

- מחלקת

2. יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור. יש לכלול הוראות לשיקומו

השימור

– הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה

3. יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור. המרפסות נפגעו

בפיצוץ מכונית התופת ב1948 ונבנו מחדש באופן לא אחיד וללא הפרטים הייחודיים של הבנייה המקורית

4. חזית אחורית– לא מופיעה בנספח הבינוי וגם לא בתיק התיעוד. יש להשלים

5. מעלית– לא ברור איך מגיעים אל המעלית הממוקמת בחזית אחורית. נראה

שהמעלית המוצעת תפגע במרפסות של דיירים (כאמור אין שרטוט חזית - 16 -

אחורית). כמו כן, לא נראה שהמעלית משרתת את הקומות הקיימות. יש למצוא פתרון. המעלית המוצעת כולאת חלק מהחצר. יש לאפשר גישה לחצר הכלואה.

6. חצר – קיימת חצר צרה בין המבנים בה מתוכננת המעלית המחלקת אותה.

ממערב יש בליטה של המגרש לכיוון חצר הבלוק. יש לנטוע 2 עצים במיקום זה.

7. הוראות שימור – יש לכלול התייחסות לפרטי בניין לשימור או שחזור – שימור

פרטי אבן ,שטיחים מעוטרים, חדר מדרגות לרבות טראצו ומעקות. שחזור מרפסות, שיקום חדר המדרגות, שיקום/שחזור חלונות ודלתות ועוד.

8. תיק תיעוד– השלמת שרטוטי חזיתות. אין תיעוד של הדירות פרט לדירה

בקומת הגג. יש להשלים.

9. עיצוב התוספת– למבנה יש צורה ייחודית מדורגת המהווה תמונת ראי למבנה

הסמוך בבן יהודה 14 אשר לא נכלל בבקשה. יש לתכנן את התוספת בנסיגה ממשית או לכל הפחות עיצובית על מנת להדגיש את המבנה ההיסטורי.1.5-2 מטר יאפשרו מרפסת ראויה לשימוש

10. שיקום קומות המסחר, הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר

כתנאי להיתר בניה

11. קומות חדשות – מוצע חדר מדרגות חדש מקומה ד' ומעלה שאינו בהמשך

לחדר המדרגות המקורי. כמו כן מוצעים חדרים מחוזקים. לא ברורה היתכנות מבחינה קונסטרוקטיבית .הקירות לא תואמים לקירות הקיימים בקומות שמתחת. יש לסמן מע' קונסטרוקטיבית בכל הקומות.

12. יש להוסיף סעיף לגבי תשתיות – לא על גבי חזיתות ראשיות. בגג יש למקמם

על גבי האזור המרוחק מהרחוב ובאופן שלא יבלוט.

13. תנאים למתן היתר –

- שיקום המבנה והמתחם יתוכננו ע"י אדריכל שימור. לביצוע העבודה יש לצרף קבלן ומשמר מוסמך בעלי נסיון בשימור בפועל - יש להגיש תיקי תיעוד לאישור מחלקת השימור

- יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור ולכלול חוו"ד מפורטת לחיזוק המבנה בהתאם לנדרש

- יש להגיש כתב התחייבות וערבות למחלקת שימור

- יש להגיש נספח פרטים ע"י אדריכל שימור.

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר ציפוף , תוספת יח"ד

כלכלת היישוב/ אין עירוב שימושים בפועל חוץ ממסחר הרשות: בקומת הקרקע.

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

- 17 -

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יודגש כי מוצעת חריגה במספר הקומות מעבר למדיניות המקובלת במרכז העיר הקובעת 8 קומות

למגורים ועד 10 קומות לשימושים נוספים כגון מלונאות, משרדים או דירות להשכרה וזאת במטרה לעוד עירוב שימושים במרכז העיר.

2. ככל שתוספת יח"ד תיקבע ליחידות דיור להשכרה ל- 20 שנה או ככל שיוצע שימוש תעסוקה –

ניתן יהיה לאשר את מספר הקומות המוצע העומד על 9 קומות ו- 10 בשני המבנים.

ככל שהשימוש יהיה ליח"ד רגילות – יצומצם הבינוי ל- 8 קומות בכל מבנה עפ"י המדיניות.

יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם.

3. מעלית– לא ברור איך מגיעים אל המעלית הממוקמת בחזית האחורית החל מקומה חמישית. נראה

שהמעלית המוצעת תפגע במרפסות של דיירים (כאמור אין שרטוט חזית אחורית). כמו כן, לא נראה שהמעלית משרתת את הקומות הקיימות. המעלית המוצעת כולאת חלק מהחצר. יש לאפשר גישה לחצר הכלואה. פתרון המעלית מקומה החמישית ומחוץ לקווי הבניין- אינו נגיש ויוצר קווי בניין בעייתיים כלפי השכן מצפון. יש לבחון פתרון למעלית שמשתלב עם גרם המדרגות החדש בגבולות קווי הבניין ללא מדרגות פודסט נוספות.

4. קומות חדשות – מוצע חדר מדרגות חדש מקומה ד' ומעלה שאינו בהמשך לחדר המדרגות המקורי.

כמו כן מוצעים חדרים מחוזקים. לא ברורה היתכנות מבחינה קונסטרוקטיבית .הקירות לא תואמים לקירות הקיימים בקומות שמתחת. יש לסמן מע' קונסטרוקטיבית בכל הקומות. יש לבחון חלופה של חדר מדרגות רציף לאורך כל הקומות.

5. תכנון ועיצוב התוספת המבוקשת – למבנה יש צורה ייחודית מדורגת המהווה תמונת ראי למבנה

הסמוך בבן יהודה 14 אשר לא נכלל בבקשה. יש לתכנן את התוספת בנסיגה ממשית של 1.5 מ' –

על מנת להדגיש את המבנה ההיסטורי – כך תתאפשר מרפסת ראויה לשימוש. כמו כן – כשהמבנה השכן ההתאום יגש לתב''ע – אותו עקרון יחול גם עליו.

6. יש להעתיק את הוראות השימור למבנה בחלקה 52 (לשתי הקומות שהיו קיימות).

7. יש לסמן את המבנה בחלקה 182 לשימור בתשריט.

8. יש לסמן בנספח הבינוי את חדר המדרגות לשימור (המבנה בחלקה .)182 יש לכלול הוראות

לשיקומו – הסרת שכבת האבן שנוספה לו בקומת הכניסה, שיקום הטראצו והמעקה, שחזור חלונות ודלת הכניסה

9. יש לסמן שחזור מרפסות לפי תיק התיעוד וע"י אדריכל שימור. המרפסות נפגעו בפיצוץ מכונית

התופת ב1948 ונבנו מחדש באופן לא אחיד וללא הפרטים הייחודיים של הבנייה המקורית.

10. חזית אחורית– לא מופיעה בנספח הבינוי וגם לא בתיק התיעוד. יש להשלים

11. חצר – קיימת חצר צרה בין המבנים בה מתוכננת המעלית המחלקת אותה. ממערב יש בליטה של

המגרש לכיוון חצר הבלוק. יש לנטוע 2 עצים במיקום זה.

12. הוראות שימור – יש לכלול התייחסות לפרטי בניין לשימור או שחזור – שימור פרטי אבן ,שטיחים

- 18 -

מעוטרים, חדר מדרגות לרבות טראצו ומעקות. שחזור מרפסות, שיקום חדר המדרגות, שיקום/שחזור חלונות ודלתות ועוד.

13. תיק תיעוד– השלמת שרטוטי חזיתות. אין תיעוד של הדירות פרט לדירה בקומת הגג. יש להשלים.

14. שיקום קומות המסחר, הסדרת שילוט קבלת הנחיות לנושא זה מאדריכל העיר כתנאי להיתר בניה

15. יש להוסיף סעיף לגבי תשתיות – לא על גבי חזיתות ראשיות. בגג יש למקמם על גבי האזור המרוחק

מהרחוב ובאופן שלא יבלוט.

16. תנאים למתן היתר :

17. שיקום המבנה והמתחם יתוכננו ע"י אדריכל שימור. לביצוע העבודה יש לצרף קבלן ומשמר מוסמך

בעלי ניסיון בשימור בפועל

18. יש להגיש תיקי תיעוד לאישור מחלקת השימור

19. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור ולכלול חוו"ד מפורטת לחיזוק המבנה בהתאם לנדרש

20. יש להגיש כתב התחייבות וערבות למחלקת שימור

21. יש להגיש נספח פרטים ע"י אדריכל שימור.

22. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא

הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

23. יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של

הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

24. יש לקבוע כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע עם מינימום מופע על קרקעי

ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על הגג.

25. תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוות דעת: מדיניות התכנון, תושייה, מידע תכנוני,

כבאות, תברואה, חשמל.

26. לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות: גוש 30049

חלקות ,201 .306

.27בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

- 19 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1296490

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: קצנלבוגן דב

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 25/11/2024

כתובת יונתן בן עוזיאל 10 , גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30160 151 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ___9____ תשריט 7 הקמת בנין חדש בשטח ריק כמפורט להלן:

1. שינוי ייעוד קרקע מאזור מגורים 2 למגורים ג'

2. קביעת שטחי המגורים בסך 1377.32 מ"ר, מתוכם 825.53 מ"ר עיקרי, 226.11 מ"ר שירות מעל

הקרקע ו 325.68 מ"ר שירות מתחת לקרקע

3. קביעת 9 יח"ד בשטח

4. קביעת מספר הקומות ל 5 קומות מעל הכניסה הקובעת

5. קביעת קווי בנין חדשים

6. קביעת הוראות למתן היתר בניה בשטח

7. קביעת שלביות ביצוע לתכנית

8. קביעת הוראות למימוש התכנית

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

אזור מגורים ג 9 382 100 1,051 275 אחוז מעל לקרקע

סה"כ 9 382 100 1,051

תיאור המצב הקיים

במצב הקיים השטח ריק מבניה

- 20 -

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

1137 אזור תעשיה ממערב לרח' נג'ארה- אושרה ב .1964 "דרך חדשה או הרחבה" של רחוב בן עוזיאל.

1156 תעשיה בצפון מערב השכונה- אושרה ב .1965 מטרת התכנית היא הרחבת דרכים בשכונה. ייעוד הקרקע הוא "אזור תעשיה", וחל על שטח זה הוראות של תכנית מתאר .62 1726 תוכנית המתאר למערב השכונה- "מגורים 2". על שטח זה חלות הוראות תכנית מתאר 62 והוראות תכנית זו. תכנית זו מבטלת דרך מדרום לשטח התכנית ומגדירה את השטח כשטח ציבורי פתוח עם מעבר רגלי.

היתרים:

לא נמצאו במערכת

עבירות בניה:

-2022/8908.00 בניה ללא היתר. התיק נסגר ב 9.1.2023 לאור ביקור באתר ולא אותרה עבירה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים 2000

ו. התייחסות לתבנית הבנייה- עד 6 קומות

ז. תכנית שכונתית- תכנית גבעת שאול- קרית משה. ייעוד השטח למגורים מתחם ב' מתחם לשימור

מרקם עירוני אופייני במערב גבעת שאול, ובמתחם תותר בניה עד 4 קומות. בבניה חדשה תותר תכסית בניה מקסימלית מעל הקרקע %,45 ומתחת לקרקע תכסית בניה מקסימלית %80 משטח המגרש, והשטח הנותר ישאר לשתילה וגינון, ובהתאם לחזיתות המוגנות בנספח נופי. זכויות בניה למגרשים עד 400 מ"ר הם לפי זכויות קיימות. קווי בניין בהתאם לקיים, ותותר איחוד וחלוקה.

בנוסף, ייעוד השטח מדרום הוא עבור שביל להולכי רגל.

ח. תקן חנייה עירוני-תקן בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם, שטח רגיש להחדרת מי נגר עילי

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת תואם

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

- 21 -

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הערות לתכנון

אין התייחסות לעצים בשטח התוכנית. יש להתייחס לעצים בשטח התוכנית, לסמן אותם על גבי התשריט ולהגיש סקר עצים ע"י אגרונום .מוסמך

.במידה ומתוכנן חדר שנאים, נבקש שיהיה טמון בקרקע הערות להוראות התוכנית

המחלקה נבקש לקבוע בהוראות התוכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ לאיכות הסביבה .מהחניון יהיה מעל גג המבנה

נבקש לקבוע בהוראות התוכנית כי לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות .מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות

תנאים להיתר בניה

עקב סמיכות קרובה לבתי מגורים קיימים, נבקש לקבוע שתנאי להיתר . בניה יהיה הגשת דוח אקוסטי לשלב הביצוע

אגף תברואה

לא התקבל

כללי - מדובר בתכנית להקמת בנין חדש ושינוי יעוד מאזור מגורים 2 שנקבע בתכנית 1726 לאזור מגורים ג .'

התכנית חלה על חלקה 151 בגוש ,30160 מדובר בגוש מוסדר.

אגף רישוי אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

בדיקה מול תצ"ר:

• חלקה 151 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1071/2008 הרשומה מתאריך .09.05.2010 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול במפת המדידה תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

- 22 -

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית חורגת מתכנית האב בנושא מספר הקומות, אחוזי בניה ותכסית בניה.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: התכנית מציעה כניסה לחניה על פני דרך

שייעודה בתכנית אב כשביל להולכי רגל. שטח

זה הינו חיוני לאור מחסור בשטחים פתוחים

בשכונה.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים

1. מדובר על חלקה קטנה הכלואה בין שתי חלקות קטנות ממזרח ומעבר הבנויות בבניה נמוכה-

יש להגיש תכנית אחת על כל שלוש החלקות , תכנית כזאת תאפשר הקמת בניין משמעותי יותר ויצירת חנייה תת קרקעית כמקובל.

2. קומות- התכנית סותרת את תכנית אב לגבעת שאול- קרית משה הקובעת כי במתחם ב' יותר

בניה עד 4 קומות, אולם תוכנית זו מציעה בניין בן 6 קומות.

3. קומת החניה המוצעת היא לחלוטין מעל לקרקע בניגוד למדינות שת בניית חניה בתת הקרקע

בלבד

4. תכסית בניה- תכנית אב לגבעת שאול- קרית משה קובעת שבמתחם זה תותר תכסית בניה

מקסימלית מעל הקרקע של %,45 תכנית זו מציעה תכסית של %54 עילית.

5. זכויות בניה- בהתאם לתכנית אב לגבעת שאול קרית משה נקבע שזכויות בניה למגרשים עד

- 23 -

400 מ"ר הם לפי זכויות קיימות. תכנית מתאר 62 קובעת שזכויות הבניה בשטח זה יהיו %90 עיקרי אולם תכנית זו קובעת %360 בניה כוללים.

6. פגיעה בשטחים פתוחים- שכונת גבעת שאול נמצאת כיום במחסור משמעותי של שטחים

ירוקים. התכנית קובעת כניסה לחניה מדרום לתכנית, על גבי שטח שנקבע בייעוד "שביל"

בתכנית האב. למרות שכיום "שביל" זה משמש בפועל ככביש, תכנית זו תפגע באפשרות להחזיר אותו לשימוש בהתאם לייעודו.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

שירה רוזנבאום

- 24 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1175918

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: זלצמן משה

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 19/07/2023

כתובת כנפי נשרים 12 , גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30168 79 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: דן קינן- יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה

מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את התכנית המוצעת בהתאם למדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל.

כאמור,

המגרש גובל בציר רכבת קלה עתידי: גבעת שאול- נווה יעקב. בהתאם למדיניות הבינוי לאורך

12/11/2023

צירי הרק"ל, ניתן להציע במגרש בינוי עד 10 קומות, זכויות בניה נפחיות.

2. הוועדה מקבלת את בקשת מגישי התכנית לתוספת קומה עבור "דופלקס" אשר

תשמש

כהרחבה של הדירה בקומה 10 בלבד.

3. בהתייחס להיקף הבינוי המתאפשר בהתאם למדיניות הבינוי על ציר הרק"ל

ביחס למבנה

ההיסטורי וכן בהתייחס לכך ששימור המבנה אינו מאפשר חניה תת קרקעית בתחום המגרש,

ולאחר התייעצות עם יועצת השימור של הוועדה, הוועדה קובעת כי יש להציע הריסה מלאה

של המבנה. קווי הבניין יהיו עד 0 כלפי כנפי נשרים )יש להציע נסיגה קלה מקו המגרש הגובל

- 25 -

בשצ"פ(, 0 כלפי רחוב חיים ויטל בכפוף לשמירה על העצים הבוגרים, 3 מטר כולל מרפסות

לחזית הצפונית, וקו בניין לחזית המערבית יהיה 3 מטר למבנה + מרפסות בעומק של עד 1.2

מטר.

4. תותר הבלטת מרפסות מעל הדרך / שצ"פ בעומק של עד 1.5 מטר.

5. בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון יש להציע הפרשה מבונה בהיקף של

כ-200 מ"ר, אשר

יתפרסו על פני קומת הקרקע על חשבון חלק מהחזית המסחרית בגישה ישירה מהשצ"פ

ובקומה -1 עבור צרכי חברה, קהילה ורווחה. בקומה -1 תוצע חזית ופתחים וחצר להפרשה

המבונה כפי שהוצג בדיון. תנאי ברישוי הבניה יהא תיאום עם המחלקה למבני ציבור יקבע

בהוראות התכנית כי שטח ההפרשה המבונה יהיה נגיש ובעל כניסה נפרדת .

6. הוועדה קובעת כי יש להציע חזית מסחרית לרחוב כנפי נשרים לאחר ההפרשה

הציבורית ככל

הניתן ובתיאום מול לשכת התכנון.

7. יש להציג בנספח הבינוי את מפלסי הפיתוח במגרש נשוא התכנית וכן את

התחברות התכנית

לשצ"פ ולדרך ברחוב חיים ויטל, באופן שיתאים למפלסי הרחובות הקיימים ולמפלסי המגרש

המתוכננים.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה, לרבות לעניין הרחבת

רחוב

נג'ארה ככל שנדרש.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התנועה של הוועדה, לרבות לעניין

הצגת חנייה

תת קרקעית בהתאם לתקן מופחת לרק"ל או הטמעת הוראות לעניין קרן חניה.

10. תמהיל יח"ד המוצע יהיה בתיאום לשכת התכנון וכן יקבעו הסעיפים הנדרשים

ליח"ד

להשכרה ארוכת טווח.

11. יש לציין יחס של החלפה לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל"

וייקבע כי לא

- 26 -

תותר "סגירת חורף או קירוי לילי" עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם ייוותר רוחב

מדרכה מזערי של 3.5 מטר מעבר לסגירת חורף.

12. יש לקבוע הוראות מי נגר.

13. יקבעו סעיפי סטיה ניכרת לעניין חזית מסחרית, מס' קומות וקווי בנין.

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

15. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/במגרשים

הכלולות בתחום התכנית ובחלקות/מגרשים מצרניות. הכל בהתאם להנחיית לשכת התכנון.

16. שלביות הביצוע יהיה בהינף אחד.

17. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי

תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום

פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי

הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו.

מסמכי

התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית

יהיה הגשת כתב שיפוי מפני תביעות לוועדה המקומית.

19. בהתאם לסעיף )86ד( לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה

למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

06/09/2023

- 27 -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בהתאם למדיניות יש לצמצם את מספר הקומות ל 10 קומות מעל מפלס הרכבת הקלה.

בהתאם למדיניות ולאור העובדה שהבניין מצפון קרוב מאוד לגבול החלקה יש לצמצם את קווי הבניין האחוריים בהתאם למדיניות ולקבוע קוו בניין אחורי של 5 מטרים לכיוון צפון, ניתן להבליט מרפסות סוכה עד 3 מטרים מגבול החלקה לכיוון זה.

ניתן להציע קוו בניין אפס לכיוון מזרח לרחוב חיים ויטל לצורך שמירה על גמישות תכנונית לשלב היתר הבניה ולא כפי שמוצע וזאת לאחר הבטחה של מדרכה רחבה של 3.5 מטר לרחוב חיים ויטל וסימון הפקעה לדרך בתחום החלקה לצורך כך.

קוו הבניין לכיוון דרום לכיוון השצ"פ יכול להיות גם הוא בקוו בניין אפס ולא כפי שמוצע עם נסיגה קטנה לצורך פתיחת חלונות .

יש לבטל את קוו הבניין המוצע למרפסות לכיוון מערב לכיוון חלקות מגורים צמודות ולהציע את המרפסות לכיוון צפון דרום ומזרח בלבד.

לא יותרו מרפסות מקורות מעל תחום הדרך.

מרפסות מעל שצ"פ יוצעו בחמש הקומות הראשונות בלבד וביתר הקומות תוצע נסיגה ולא יוצעו מרפסות מעל תחום השצ"פ.

יש לקבוע חובת נטיעה של לפחות 3 עצים בוגרים- תנאי להיתר יהא אישור אגף שפ"ע למיקום הנטיעות, תנאי לטופס 4 יהא נטיעת ם בפועל לאישור אגף שפ"ע.

בהתאם לחוות דעת של המחלקה למדיניות תכנון יש לקבוע הפרשה מבונה בגודל של כ -200 מ"ר, עבור צרכי חברה, תרבות, קהילה ורווחה, כגון שטח עבור שלוחת מתנ"ס.

יש לתאם את מיקום ובינוי ההפרשה המבונה כך שתשתלב במידת האפשר עם ההפרשה המבונה שנדרשה בחלקה 80 הצמודה לתכנית זו. יש לתאם זאת מול המח'

לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה.

על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת

יש לתאם את התכנית עם צוות תכנית אב לתחבורה.

התכנית תציג שטח עבור חניית אופניים עפ"י התקן הארצי , יש לקבוע בתכנית כי תותר הסבת שטחי שירות בקומת החניה העליונה עבור מתקנים תומכי יוממות פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת בנוסף לאחוזי הבניה המירביים, ותתאפשר הסעת אופניים במסוע מהחניון התת קרקעי לרחוב .

בקומת הקרקע יותר שימוש למסחר בלבד למעט לובי כניסה ליתר השימושים המוצעים בבניין.

לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

- 28 -

גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים למגורים לא יעלה על 1.2 מ'

בסקר העצים מסומנים 4 עצים לשימור שאינם מופעים בתשריט יש להתאים בין המסמכים השונים ולשמור ככול הניתן ע לעצים אלו.

תברואה- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב , לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש , פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

הפקעה- "השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

יש להוסיף תנאי להיתר בניה אישור הנכסים.

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו .

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס לקבוע שלביות ביצוע בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים.

תכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 5 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה.

השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות - כבאות, תברואה, חח"י, רשות העתיקות, שפ"ע, איכות הסביבה והטמעת הנחיותיהם ב כל מסמכי התכנית.

יש להציג בנספח הבינוי את מפלסי הפיתוח במגרש נשוא התכנית וכן את הפיתוח המוצע בשצ"פ המיצרני לתכנית באופן שיתאים למפלסי הרחובות הקיימים ולמפלסי המגרש המתוכננים. כן יש להטמיע במסמכי התכנית את תכנית הפיתוח לציר הרק"ל בתיאום צוות אב לתחבורה. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה לרבות לעניין הרחבת רחוב נג'ארה ככל שנדרש.

תנאי למתן היתר יהיה פיתוח השצ"פ ותנאי לטופס 4 יהיה השלמת הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

- 29 -

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם אגף תושיה לרבות לעניין הצגת חנייה תת קרקעית בהתאם לתקן מופחת לרק"ל או הטמעת הוראות לעניין קרן חניה. כן יש להציג רוחב מדרכה של לפחות 3.5 מ' בקטע המשיק לרחוב נג'ארה.

יש לציין יחס של החלפה לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל"

וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם ייוותר רוחב מדרכה מזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת חורף.

יש למלא את סעיף 7.2 – מימוש התכנית.

המחלקה מבקשת לקבוע כי הבניין יידרש לעמוד בתקן בנייה ירוקה ברמה של 3 כוכבים.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

- 30 -

תיאור חדש להתנגדויות

תוכנית הריסה ובניה לפי מדיניות רק"ל נפחית כדלהלן:

1. שינוי יעוד ממגורים 2 למגורים ד

2. קביעת שטחי בניה בסך 3,121 מ"ר מתוכם למגורים 1,570 מ"ר עיקרי ו-730 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו-

170 מ"ר שרות מתחת. למסחר : 66 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת. למבנים ומוסדות ציבור בסך 81 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו- 123 מ"ר עיקרי מתחת.

3. קביעת מספר קומות ל-10 קומות ותוספת קומה עבור דופלקס לדירות בקומה 10 – סה"כ 11 קומות

1. קביעת מספר יח"ד ל-.36 צפיפות 95 יח"ד/דונם נטו. שטח ממוצע ליחידת דיור (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר

ברוטו)- 76 מ"ר.

4. קביעת הוראות בינוי ופיתוח

התוכנית הופקדה בתאריך 11/10/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 10/12/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 : מאת רות אליהו דיירת בניין שכן מצפון בכתובת חיים ויטל 50

עיקרי ההתנגדויות:

1. המבנה שלנו הינו היסטורי משנת 1931 הבנוי בקו בניין 1 לכיוון דרום קו בניין 4 למזרח וקו בניין 4.5 מ'

למערב קוי הבניין המצומצמים של התוכנית המופקדת וגובה הבינוי המוצע יחשיך את הבית במשך כל שעות היום

2. חפירה בצמוד לחלקה שלנו תגרום לנזקים לביתנו שנמצא מטר בלבד מגבול החלקה

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות בדבר כי קווי הבניין המצומצמים של התוכנית המופקדת וגובה הבינוי

- 31 -

המוצע יחשיך את הבית במשך כל שעות היום . החלקה של התוכנית המופקדת בגודל 378 מ"ר בלבד בפינת רחובות חיים ויטל ממזרח ושצ"פ במפלס רק"ל ברחוב כנפי נשרים מדרום.

התוכנית מציעה קו בניין 0 בשתי חזיתות אלו. התוכנית גובלת מצפון בחלקה 78 חלקה צרה של כ- 8 מ' עלייה קיים מבנה היסטורי במרחק מטר בלבד מגבול חלקה של התוכנית המוצעת.

יש להגדיל קו בניין לכיוון צפון ל- 5 מ' לפי לפי מדיניות רק"ל נפחית (חזית אחורית לחזית לרק"ל) . בנוסף יש לקבוע כי קו בניין יכלול את כל הבינוי כולל מרפסות, יש לסמן קו בניין אחד ולבטל קו בניין עילי. לאור העובדה שמדובר המגרש קטן צמוד למבנה היסטורי אין מקום להוסיף קומה מעבר למדיניות רק"ל. יש לצמצם את מספר קומות ל- 10 קומות ולעדכן מסמכי תוכנית בהתאם.

2. לקבל את ההתנגדות כי חפירה בצמוד לחלקה שלנו תגרום לנזקים לביתנו שנמצא מטר בלבד

מגבול החלקה התוכנית המוצעת מסמנת קו תת"ק 0 וקו בניין 3 כלפי חלקה זו. התוכנית לא מסמנת חניון בשטחה ולא מצורף נספח תנועה ומבקשת פתרון חניה באמצאות קרן חניה. יש למחוק בנספח בינוי פיתוח שטח המוצע מחוץ לגבולות תוכנית – הרחבת רחוב חיים ויטל וסימון חניות . יש לצמצם קוי בניה תת"ק לטובת שתילת עצים לאורך גבולות החלקה בתיאום שפ"ע והגדלת שטחי חילחול טבעיים.

3. התוכנית מציעה הפרשה ציבורית בשתי קומות כאשר קומה תחתונה חפורה מתחת למפלס

שצ"פ ומפלס רק"ל בצמוד לדופן מערבית ובצמוד לחלק מהדופן הצפונית , ההפרשה המוצעת ברצעות צרות ונפרדות אינה יעילה ואינה ראויה להפרשה לצורכי ציבור – הפרשה לצורכי ציבור צריכה להיות במקום מיטבי בחלקה וברציפות ולא כפי שמוצע – יש לשנות את המיקום של ההפרשה בתיאום עם אגף מבני ציבור כתנאי למתן תוקף לתכנית. יש להגדיל את ההפרשה ל-

300 מ"ר בהתאם להמלצת מחלקת מדיניות תכנון

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמלית לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 32 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1278001

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עיריית ירושלים מנחי

עורך התכנית: דבוריינסקי יואל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 31/12/2023

כתובת אסירי ציון , רמות מתחם אסירי ציון, רמות

גוש חלקה בשלמות

30712 18 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: דן קינן- יו"ר, יעקב הלפרין, שולמית מונסונגו.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ובחינת המלצת הוועדה המקומית הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית

התואמת את מדיניות הוועדה להעצמת שטחים לצרכי ציבור. על כן מחליטה הוועדה להפקיד את

התכנית בהתאם למפורט להלן:

1. הוועדה מאמצת המלצת הוועדה המקומית וקובעת כי היקפי שטחי הבניה יהיו

תואמים

לבתי ספר הכוללים 48 כיתות ב-7 קומות. בהתאם לאמור יעודכנו שטחי הבניה המוצעים.

07/01/2024

2. תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת סקר ונספח עצים בוגרים וקבלת חוו"ד פקיד

היערות.

3. תנאי בהליך רישוי יהיה תיאום עם שפ"ע לעניין נטיעות ושמירה על עצים בוגרים.

4. יש לבחון הסדרת חלופה למעברים הקיימים בתחום התכנית, בתיאום עם לשכת

התכנון.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של לשכת

התכנון,

לרבות התייחסות לכך שהחניה המוצעת בשימוש מבני ציבור נוספים, ולעניין חניית נכים

ואופניים.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו ובהתאם

- 33 -

להנחיות תכנון חושב רישוי, וסעיפים מהמלצת הועדה המקומית וביצוע תיקונים טכניים

בתיאום עם לשכת התכנון.

7. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת התכנון.

8. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מספר הקומות ייקבע ל עד 7 קומות ואחוזי הבנייה יקבעו בהתאם.

אחוזי הבניה ייתנו מענה מספק מבחינת זכויות הבנייה לבתי ספר הכוללים 48 כיתות לפחות.

יתווסף למסמכים נספח תנועה הכולל פתרונות חנייה ופתרונות העלאה והורדה.

יש לבחון הסדרת מעברים ציבוריים קיימים בפועל במסגרת התכנית מצפון וממזרח לחלקה לצורך ייצירת מעברים להולכי רגל למתחם גם ממערב ודרום מהשכונה.

27/12/2023

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות

איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

13/12/2023

הוועדה המקומית מחליטה להגיש את התכנית על מנת למקסם את המגרש הציבורי - 34 -

ולייצר בינוי שייתן מענה לשני בתי ספר ו 48 כיתות לפחות

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה העצמה של זכויות בנייה בשטח המיועד לצורך מבני ציבור עבור הקמת מבני ציבור : .

מבנים ומוסדות ציבור כגון: מבני חינוך מסוגים שונים, מבני דת, קהילה ,מבני ספורט, כמו כן יותרו מבני התקהלות כגון

אולמות ואודיטוריום וכ"ד .מרתף לשימוש חניה . לא יותר שימוש מסחרי בשטח הציבורי, לרבות בתת קרקע, כגון אולם אירועים ומופעים פרטיים

שטחי הבנייה המוצעים בתכנית הם כ 12500 מ"ר מעל לקרקע

התוכנית הופקדה בתאריך 20/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 19/11/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת :

התנגדות מספר 1 : עו"ד אלכסנדר קלממפף

עיקרי ההתנגדויות:

1. בשם מרשיי, אשר פרטיהם מפורטים בקובץ המצורף, הריני מתכבד להגיש התנגדות לתכנית שבכותרת.

2. ברצון מרשיי להביע את התנגדותם לתוכנית הבנייה של בית הספר הרב קומות המתוכנן לקום במתחם

אסירי ציון, רמות. כידוע, מדובר במוסד חינוכי שיכלול כ-40 כיתות, והוא עתיד להיבנות בסמיכות לבתי מגורים בני שתיים- שלוש קומות בלבד.

- 35 -

3. ואלה נימוקי ההתנגדות :

4. פגיעה באופי השכונה: השכונה מאופיינת במבנים נמוכים ובמרחבים פתוחים, וככזו היא מהווה מקום

מגורים שקט ואיכותי עבור תושביה. הקמת מבנה רב קומות עם מאות תלמידים עלולה לפגוע באופי השכונה השקט והאינטימי ולהוביל לעלייה בעומס התנועה, ברעש ובצפיפות. בנוסף, בנייה של 5 קומות במרחק מטרים ספורים מהבניינים הקיימים בגובה 3 קומות תפגע קשות בזרימת האוויר והאור המגיעים לבניינים.

5. ריכוז גבוה של מוסדות חינוך בשכונה: בתוך השכונה כבר קיימים ארבעה בתי ספר, כולל אחד ברחוב בו

מתוכננת הבנייה הנוכחית. בנוסף, קיימות תוכניות לבניית מוסדות חינוך נוספים מטעם העירייה. ריכוז כה גבוה של מוסדות חינוך ביחס לגודלה של השכונה יוצר עומס בלתי סביר על התשתיות המקומיות, מגביל את השטחים הפתוחים, ומגביר את הרעש והתנועה בשכונה.

6. להלן פירוט מוסדי הלימוד הקיימים היום והנמצאים בתכנון על ידי העירייה:

א. אולפנת אור תורה לבנות;

ב. בית ספר אופק;

ג. בית הספר הממלכתי מופת יער רמות אלון;

ד. בית ספר תבל (אורט לשעבר) ;

ה. 2 בתי ספר מתוכננים במתחם אסירי ציון (מתוכנן);

ו. מתחם גדול של מוסדות לימוד מעל כביש גולדה (מתוכנן) ;

ז. מוסד לימוד על צומת גולדה\ שיבת ציון (מתוכנן).

7. פגיעה במתקני ספורט ציבוריים: בית הספר המתוכנן עומד להיבנות על ארבעה מגרשי ספורט הנמצאים

כיום בשימוש תדיר על ידי ילדי ונוער השכונה בכל שעות היום והלילה, כולל בשבתות ובחגים, להדגשה, מתקני הספורט במתחם הם מתקן הספורט היחידי בשכונת רמות ב׳!!! אולם הספורט המתוכנן במסגרת בית הספר מיועד לשימוש פרטי של בית הספר בלבד, ולא יהיה פתוח לשימוש ציבורי עבור ילדי השכונה.

מחקרים רבים מצביעים על כך שמתקני ספורט ציבוריים תורמים להפחתת שעמום ואלימות בקרב בני נוער, ולכן סגירתם תפגע בקהילה המקומית ובביטחונה.

8. מצוקת חנייה קיימת: כיום, קיימת מצוקת חנייה משמעותית באזור המיועד לבניית בית הספר. בכל שעות

היום קשה מאוד למצוא חנייה פנויה. אין בתכנית שטחים חדשים המיועדים לחניה כחלק מהתוכנית, אלא החניות הקיימות שמשרתות את מבקרי המתנ״ס מסופקות כחלק מהתוכנית. הדו"ח שהוצג לכאורה כמאשר את כמות החניות הנדרשת עבור בית הספר לוקח בחשבון מקומות חנייה קיימים, כמו חניות המתנ"ס, ושימוש בחנייה כפולה שאינה מעשית.

9. האמירה של מארק טווין, "ישנו שקר, שקר גס וסטטיסטיקה," מתארת היטב את המצב - לא משנה איך

הדו"ח מוצג המציאות בשטח היא שאין מספיק חניות כדי לספק את הצרכים של בית הספר החדש!!!

10. כריתת חורשה ותיקה: במקום המיועד לבנייה קיימת כיום חורשה עם עצים בני עשרות שנים, המספקת צל

ואווירה נעימה לתושבי השכונה. כריתת העצים במסגרת התכנון תפגע באיכות החיים ותגרום להרס - 36 -

סביבתי, במיוחד לאור המאמצים הנרחבים של המדינה בפרויקטים להצלת ערים ולהתמודדות עם בעיות אקלים.

11. פגיעה בפרטיות: בתכנון הנוכחי של בית הספר יש עשרות חלונות ופתחים הפונים ישירות אל בתי

המתנגדים, דבר שיביא לפגיעה חמורה בפרטיותם ולנזק ראייה ממשי. חשוב לשקול את ההשפעה על איכות החיים של התושבים ולמצוא פתרונות חלופיים להפחתת הפגיעה בפרטיותם.

12. הגירה שלילית מירושלים: העירייה צריכה להבטיח כי תושבי העיר ייהנו לא רק ממוסדות חינוך אלא גם

מסביבה נעימה וירוקה לחיות בה. על העירייה לספק לתושבים גם מקומות בילוי, מרחבים ירוקים ומתקנים קהילתיים כמו מגרשי ספורט ומקומות חנייה. לא ניתן למלא כל פינה ריקה בבתי ספר ומוסדות חינוך בלבד, אלא יש לחשוב על יצירת שכונות ירוקות ואיכותיות שישמרו את תושבי הן בעיר וימנעו הגירה שלילית לאזורים אחרים.

13. פגיעה בערך הנכסים: הקמת מבנה ציבורי רב קומות בסמוך לבתי מגורים פרטיים עלולה לפגוע בערך

הנדל"ן של הדירות באזור. מגורים בסמוך למבנה גדול ותוסס ירתיעו רוכשים פוטנציאליים ויגרמו לירידה בביקוש. חשוב לציין כי ברחוב המדובר ישנן 48 דירות ו-16 קוטג'ים, שכולם יושפעו לרעה מהקמת בית הספר. הירידה בערך הנכסים באזור תגרום לפגיעה כלכלית בתושבים, שחלקם מתגוררים בשכונה שנים רבות.

14. מוסדות הלימוד אינם מיועדים לתושבי השכונה: העירייה לא מפרסמת עבור מי מיועדים שני בתי הספר

המתוכננים, והשמועות גורסות כי מדובר בבתי ספר יסודיים המיועדים לבנות משכונות אחרות. נשאלת השאלה – מדוע יש צורך בשני בתי ספר באותה שכונה ולא באחד בלבד? כמו כן, היכן לומדות הילדות הללו כיום? לפי התחקיר שלנו, מדובר בקהילות המתגוררות מחוץ לשכונה, דבר המעורר תמיהות. אין זה נראה הגיוני להקים מוסדות חינוך עבור אוכלוסייה שאינה תושבת השכונה, במקום למקד את המשאבים במוסדות הנחוצים לתושבים המקומיים.

15. רעש ואבק במהלך הבנייה: האם לעירייה יש תוכנית מוסדרת להפחתת הרעש והאבק שיתלוו לתהליך

הבנייה? הבנייה צפויה להתרחש מטרים ספורים מהבניינים הקיימים, ותשפיע לא רק על התושבים המתגוררים בקו הראשון לבנייה, אלא על כלל תושבי השכונה. ישנם אנשים הסובלים מאסטמה וקשישים שיאלצו להתמודד עם מצב זה ולמצוא פתרונות פרטיים, או אף לעזוב את השכונה במהלך תקופת הבנייה.

חשוב לוודא שהבנייה תעמוד בסטנדרטים של מדינת ישראל לצמצום הרעש והאבק, ותשמור על בריאותם ואיכות חייהם של התושבים.

16. הצעת פשרה:

17. מרשיי מציעים לבנות בית ספר אחד בלבד, בעל 24 כיתות, ורק 3 קומות. כפי שהיה בבקשה המקורית של

העירייה, במקום 40 כיתות ו5 קומות כפי שמתוכנן כיום. פשרה זו תשמור על האיזון בין הצורך במוסדות חינוך לבין השמירה על איכות החיים של תושבי השכונה.

- 37 -

18. מרשיי מציעים בנוסף לא לבנות על כל השטח של המגרשים ולשמור חלק מהמגרשים לשימוש ילדי

השכונה.

19. מרשיי קוראים לוועדה לשקול את ההשלכות החמורות שיכולות להיגרם לתושבי השכונה ולאופי השכונה

כתוצאה מהבנייה המתוכננת, ולבחון חלופות אחרות למיקום או עיצוב המבנה כך שיתאים לסביבה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין פגיעה באופי השכונה: השכונה מאופיינת במבנים נמוכים

ובמרחבים פתוחים, וככזו היא מהווה מקום מגורים שקט ואיכותי עבור תושביה. הקמת מבנה רב קומות עם מאות תלמידים עלולה לפגוע באופי השכונה השקט והאינטימי ולהוביל לעלייה בעומס התנועה, ברעש ובצפיפות. בנוסף, בנייה של 5 קומות במרחק מטרים ספורים מהבניינים הקיימים בגובה 3 קומות תפגע קשות בזרימת האוויר והאור המגיעים לבניינים- הבנייה המוצעת בתכנית בגובה של 6 קומות היא מקובלת וסבירה לחלוטין בבניה בעיר בכלל ובשטחים לצורכי ציבור בפרט כדי לתת מענה לחוסרים הקיימים בשכונה, מעבר לכך, בנוסף נפח הבינוי נגזר מהצורך העירוני. יחד עם זאת העמדת המבנה וגובהו נבחנו בחלופות רבות ושונות תוך הקפדה על התייחסות למרקם הקיים, אופטימיזציה מבחינת הסתרות, הרחקת החצר מהמגורים למניעת מפגע רעש ומתן מענה הולם למגרשי ספורט לשכונה, הקצאת שטח חצרות לבית ספר לפי דרישות משה"ח, שיקום ושדרוג המרחב הפתוח, והנגשת חללי בית ספר לשימוש הקהילה בשעות אחר הצהרים .

יש לציין שכל מי שקנה דירות בסמוך למגרש המיועד למבנה ציבור היה מודע לסמיכות למגרש זה ויכול היה לצפות שהמגרש יפותח בעתיד לטובת הציבור, לטובת הנ"ל תוכנן מבנה בן 6 קומות שבמקרים רבים המבנה מתרחק מקווי מגרש באופן נרחב מהמקובל בתוכניות בינוי עיר אף ביותר מ- 5 מ' על מנת לאפשר כמה שיותר מרווח ממבני המגורים

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שקיים ריכוז גבוה של מוסדות חינוך בשכונה: בתוך השכונה

כבר קיימים ארבעה בתי ספר, כולל אחד ברחוב בו מתוכננת הבנייה הנוכחית. בנוסף, קיימות תוכניות לבניית מוסדות חינוך נוספים מטעם העירייה. ריכוז כה גבוה של מוסדות חינוך ביחס לגודלה של השכונה יוצר עומס בלתי סביר על התשתיות המקומיות, מגביל את השטחים הפתוחים, ומגביר את הרעש והתנועה בשכונה.- שכונת רמות סובלת כבר היום ממצוקה של מבני ציבור ולכן כפי שמבוצע בעל רחבי העיר מקודמות תכנית להעצמת - 38 -

שטחי ציבור בשכונה , מיותר לציין כי המגרש מיועד לשטח לבנייני ציבור והעירייה מבקשת למצות את הבניה במגרש בהתאם לצרכי, יש לציין כי המגורים הקיימים נשענים על רחוב אברהם רקנטי ולא על רחוב אסירי ציון.

3. לדחות את ההתנגדויות לעניין פגיעה במתקני ספורט ציבוריים: בית הספר המתוכנן עומד

להיבנות על ארבעה מגרשי ספורט הנמצאים כיום בשימוש תדיר על ידי ילדי ונוער השכונה בכל שעות היום והלילה, כולל בשבתות ובחגים, להדגשה, מתקני הספורט במתחם הם מתקן הספורט היחידי בשכונת רמות ב׳!!! אולם הספורט המתוכנן במסגרת בית הספר מיועד לשימוש פרטי של בית הספר בלבד, ולא יהיה פתוח לשימוש ציבורי עבור ילדי השכונה. מחקרים רבים מצביעים על כך שמתקני ספורט ציבוריים תורמים להפחתת שעמום ואלימות בקרב בני נוער, ולכן סגירתם תפגע בקהילה המקומית ובביטחונה.-

המגרש מיועד על פי תכנית מאושרת לבנייני ציבור וכל עוד לא היה צורך בבניה במגרש אז הוא שימש כמגרשי ספורט, כעת שיש צורך בבנייה במגרש התכנית מציעה זאת ובמסגרת השימושים המוצעים במגרש מוצעים גם מגרש ספורט ואולם ספורט שישרתו גם את הקהילה אחה"צ .

4. לדחות את ההתנגדות בעניין מצוקת חנייה קיימת: כיום, קיימת מצוקת חנייה משמעותית

באזור המיועד לבניית בית הספר. בכל שעות היום קשה מאוד למצוא חנייה פנויה. אין בתכנית שטחים חדשים המיועדים לחניה כחלק מהתוכנית, אלא החניות הקיימות שמשרתות את מבקרי המתנ״ס מסופקות כחלק מהתוכנית. הדו"ח שהוצג לכאורה כמאשר את כמות החניות הנדרשת עבור בית הספר לוקח בחשבון מקומות חנייה קיימים, כמו חניות המתנ"ס, ושימוש בחנייה כפולה שאינה מעשית- דרישת החנייה של הפרויקט חושבה בהתאם לתקן חניה 5166 ב' התקף בירושלים.

דרישת החנייה התייחסה לשימושיים המוצעים במסגרת התב"ע ובנוסף לשימושים הקיימים באותו מגרש ואשר נשענים על החניון הקיים (בית ספר תיכון לבנות - בית שולמית, בית ספר אורט, בריכה ג'ינוגלי).

דיירי מבני המגורים הקיימים באזור חונים בחניה ציבורית רח' אברהים רקנאטי ורח' צונדק וללא בחניון הנדון המרוחק מהם.

היצע החניה המוצע במסגרת התוכנית עונה על דרישת החניה בהתאם לתקן, ואף מוסיף גם 4 מקומות חנייה לנכים ו 4 עמדות הורדה והעלאת תלמידים שהם בנוסף לדרישת החנייה.

5. לדחות את ההתנגדות בעניין כריתת חורשה ותיקה: במקום המיועד לבנייה קיימת כיום

חורשה עם עצים בני עשרות שנים, המספקת צל ואווירה נעימה לתושבי השכונה. כריתת - 39 -

העצים במסגרת התכנון תפגע באיכות החיים ותגרום להרס סביבתי, במיוחד לאור המאמצים הנרחבים של המדינה בפרויקטים להצלת ערים ולהתמודדות עם בעיות אקלים-

תכנון בי"ס בוצע תוך נקיטת כל האמצעים האפשריים לשימור מירבי ככל הניתן של עצים בוגרים תוך הצורך בעמידה בשטחי חוץ לתלמיד ופריסת מתקני ספורט בהתאם לדרישות משרד החינוך. התוכנית תואמה מול פקיד יערות ארצי תוך בחינת ערכיות העצים במתחם.

התוכנית מציגה שימור של כ- 35 עצים רובם בערכיות גבוה. כמו כן התוכנית מציגע נטיעות חדשות וחצר שתפותח באופן מיטבי ותשמש גם לרווחת התושבים בשעות אחה"צ.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין פגיעה בפרטיות: בתכנון הנוכחי של בית הספר יש עשרות

חלונות ופתחים הפונים ישירות אל בתי המתנגדים, דבר שיביא לפגיעה חמורה בפרטיותם ולנזק ראייה ממשי. חשוב לשקול את ההשפעה על איכות החיים של התושבים ולמצוא פתרונות חלופיים להפחתת הפגיעה בפרטיותם- כפי שצויין בסעיף ,1 התכנון מציג התרחקות משמעותית בקווי הבניין מחזיתות המגורים וזאת על מנת לבצע התרחקות משמעותית יותר מהמקובל בתב"עות בקווי בניין צידיים ואחוריים שלרב מאפשרות אף 3 ו-

5 מ' בהתאמה. בת ב"ע הנוכחית קווי הבניין נעים בין 4 מ' ל- 6 מ' (בחזית דרומית) ו- 8 מ'

כלפי חזית מערבית. ניתן להבחין כי כוונות התכנון במקומות מסויימים אף לסגת יותר מקו הבניין הדרומי במקומות שיתאפשר. כמו כן יש לציין כי כלפי שתי דפנות המגורים מדרום ומערב קיים שביל הולכי רגל ציבורי היוצר הרחקה נוספת בין המבנה למגורים

7. לדחות את ההתנגדות בעניין הגירה שלילית מירושלים: העירייה צריכה להבטיח כי תושבי

העיר ייהנו לא רק ממוסדות חינוך אלא גם מסביבה נעימה וירוקה לחיות בה. על העירייה לספק לתושבים גם מקומות בילוי, מרחבים ירוקים ומתקנים קהילתיים כמו מגרשי ספורט ומקומות חנייה. לא ניתן למלא כל פינה ריקה בבתי ספר ומוסדות חינוך בלבד, אלא יש לחשוב על יצירת שכונות ירוקות ואיכותיות שישמרו את תושבי הן בעיר וימנעו הגירה שלילית לאזורים אחרים- ההתנגדות אכן צודקת בכך שיש צורך להבטיח כי תושבי העיר ייהנו לא רק ממוסדות חינוך אלא גם מהיבטים אחרים הקשורים לאיכות חיים שטחים ציבורים ושטחים פתוחים, אך במקרה זה שבו המגרש מיועד לשטח לבנייני ציבור שנים רבות ויש צורך במתן מענה לבנייה של בתי ספר בשכונה הטענה אינה רלוונטית.

8. לדחות את ההתנגדות בעניין פגיעה בערך הנכסים: הקמת מבנה ציבורי רב קומות בסמוך

לבתי מגורים פרטיים עלולה לפגוע בערך הנדל"ן של הדירות באזור. מגורים בסמוך למבנה גדול ותוסס ירתיעו רוכשים פוטנציאליים ויגרמו לירידה בביקוש. חשוב לציין כי ברחוב המדובר ישנן 48 דירות ו-16 קוטג'ים, שכולם יושפעו לרעה מהקמת בית הספר. הירידה בערך הנכסים באזור תגרום לפגיעה כלכלית בתושבים, שחלקם מתגוררים בשכונה שנים - 40 -

רבות- התכנית תואמת למדיניות ומאפשרת העצמת זכויות בשטח המיועד לבניני ציבור ולצרכים העירוניים, ככול והמתנגדים סבורים כי הם נפגעים מהתכנית הם רשאים לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

9. לדחות א ההתנגדות בעניין שמוסדות הלימוד אינם מיועדים לתושבי השכונה: העירייה לא

מפרסמת עבור מי מיועדים שני בתי הספר המתוכננים, והשמועות גורסות כי מדובר בבתי ספר יסודיים המיועדים לבנות משכונות אחרות. נשאלת השאלה – מדוע יש צורך בשני בתי ספר באותה שכונה ולא באחד בלבד? כמו כן, היכן לומדות הילדות הללו כיום? לפי התחקיר שלנו, מדובר בקהילות המתגוררות מחוץ לשכונה, דבר המעורר תמיהות. אין זה נראה הגיוני להקים מוסדות חינוך עבור אוכלוסייה שאינה תושבת השכונה, במקום למקד את המשאבים במוסדות הנחוצים לתושבים המקומיים- שלב קידום התכנית אינו מחליף את וועדת ההקצאות ואינו קובע מי המוסד שיהיה בסופו של דבר במתחם , יחד עם זאת יש לציין כי המבנים המבוקשים הם עבור בתי הספר שממוקמים כרגע במבנים שכורים ולא תקניים והעירייה מחויבת להסדירם במבני קבע תקניים.

10. לדחות את ההתנגדות בעניין רעש ואבק במהלך הבנייה: האם לעירייה יש תוכנית מוסדרת

להפחתת הרעש והאבק שיתלוו לתהליך הבנייה? הבנייה צפויה להתרחש מטרים ספורים מהבניינים הקיימים, ותשפיע לא רק על התושבים המתגוררים בקו הראשון לבנייה, אלא על כלל תושבי השכונה. ישנם אנשים הסובלים מאסטמה וקשישים שיאלצו להתמודד עם מצב זה ולמצוא פתרונות פרטיים, או אף לעזוב את השכונה במהלך תקופת הבנייה. חשוב לוודא שהבנייה תעמוד בסטנדרטים של מדינת ישראל לצמצום הרעש והאבק, ותשמור על בריאותם ואיכות חייהם של התושבים- בשלב היתרי בניה הנושא יתואם עם המחלקה לאיכות הסביבה בהתאם לתקנות מניעת מפגעים ונהלי העירייה כדי להפחית עד כמה שניתן את ההפרעה לתושבים בתקופת הבניה.

11. לדחות את ההתנגדות בעניין שמרשיי מציעים לבנות בית ספר אחד בלבד, בעל 24 כיתות,

ורק 3 קומות. כפי שהיה בבקשה המקורית של העירייה, במקום 40 כיתות ו5 קומות כפי שמתוכנן כיום. פשרה זו תשמור על האיזון בין הצורך במוסדות חינוך לבין השמירה על איכות החיים של תושבי השכונה.

מרשיי מציעים בנוסף לא לבנות על כל השטח של המגרשים ולשמור חלק מהמגרשים לשימוש ילדי השכונה.- מטרת התכנית היא העצמה מרבית של המגרש עבור צורכי ציבור וזאת לאור הצרכים במבני ציבור בשכונה ולכן קידום תכנית חלקית שאנה עושה זאת אינו מקובל.

12. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 41 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1310085

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: ב.א נכסים והשקעות בע"מ

עורך התכנית: מושלי דגן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 10.12.24

כתובת הרטום , הר החוצבים

גוש חלקה בשלמות

30758 20 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ,21 תשריט 15 שינוי קווי בניין, תוספת קומה ותוספת זכויות בניה למבנה תעשייה עתירת ידע בהר חוצבים.

1. תותר הקמת מבנה לתעשיה עתירת ידע בהתאם לנספח הבינוי.

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים וקביעתם ל – 20,941 מ"ר. מתוכם: 7,125 מ"ר שטחים עיקריים (6,465

מ"ר מעל הכניסה, 660 מ" מתחת לכניסה הקובעת), 13,816 מ"ר שטחי שירות (1,670 מ"ר מעל הכניסה, 12,146 מתחת לכניסה הקובעת).

3. הגדלת מספר הקומות מ – 4 קומות ל – 5 קומות מעל הכניסה ו – 5 קומות מתחת לכניסה.

4. קביעת קווי בניין לבניה.

5. קביעת הוראות ותנאים למתן היתר בניה.

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

תעשיה עתירת ידע 0 4,010.86 100 8,795 %219.3 בניה מרביים מעל הקרקע.

סה"כ 4,010.86 100 8,795

תיאור המצב הקיים

- 42 -

מגרש ריק מבינוי. צמוד לדרך הגובלת בנחל צופים ואתר טבע עירוני ושטחי יער.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 510263 מאושרת משנת 2022 –

כביש 22 שמשלים תכנון מחלף רמת שלמה לכוון דרום באמצעות גשר וכביש שמתחבר לדרך גולדה מאיר, ויוצר כניסה חדשה להר חוצבים. התכנית מצמצמת את שטח המגרש נשוא התכנית ע"י הפקעת דרך וקובעת דרך חדשה מצפון לשטח התכנית.

תכנית 5689 מאושרת משנת -2001

מגרש 20 ביעוד אזור תעשיה מיוחד. מסומן שטח לתעשייה ובו חובת גינון בשוליים הצפוניים של המגרש שגבל ביער נטע אדם.

שימושים למפעלים לתעשיות עתירות ידע.

שטחי בניה מרביים 14,925 מ"ר, מתוכם: 6,625 מ"ר שטחים עיקריים ו – 1,670 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, 6,630 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

4 קומות. הגובה המרבי לא יעלה על 16 מ' מפני הקרקע הסופיים הסמוכים לבניין ועד פני הגג העליונים.

כל בניה מעבר לגובה החזית המחייבת ועד למפלס פני הגג המרבי, תיבנה בנסיגה שלא תפחת מ- 4 מ'.

תותר בניית 4 קומות תת קרקעיות לשטחי שירות וחניה.

היתרים: אין היתרים בתחום המגרש.

עבירות בניה: לא רלוונטי.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

לא רלוונטי.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ט. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור תעסוקה - תעשייה / תעסוקה עד 18 קומות.

י. תכנית שכונתית - אין תכנית שכונתית. בשנים האחרונות אושרו באזור התעשייה של הר חוצבים

מגדלים עד גובה של 30 קומות עבור תעשייה עתירת ידע.

יא. תקן חנייה עירוני – תכנית 5166ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

- 43 -

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1310085 – רח' הרטום, הר חוצבים כללי - מדובר בתכנית המבקשת הקמת מבנה תעשייה עתירת ידע בהר חוצבים.

התכנית חלה על חלק מחלקה 20 בגוש ,30758 מדובר בגוש מוסדר.

בדיקה מול תצ"ר:

- חלקה 20 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 547/2002 הרשומה מתאריך אגף רישוי ופיקוח

.28.11.2004

- מחלקת המידע

- בחלקה 20 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1014/2022 הכשרה לרישום מתאריך התכנוני

01/2023 אשר הוכנה בהתאם לתכנית .510263

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר 547/2022 והקו הכחול תואם לגבול חלקה ארעית []4 מתצ"ר .1014/2022 מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה, הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקתו.

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

- 44 -

התאמה לחזון העיר תוספת שטחים לתעשייה עתירת ידע כלכלת היישוב/ תוספת שטחים למבנה תעסוקה

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: גובל בשטחים פתוחים – נחל צופים. מכלול

טבעי פתוח, גדול עשיר בתשתיות טבעיות

בצפון ירושלים. עיקר שטח הנחל מיוער, אך

קיימים בו גם מדרונות עם צמחי בתה, מקווי

מים עונתיים, מצוקים ומערות.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה

המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

1. יש לשנות את מטרות התכנית לשינוי קוו בניין תוספת קומה ותוספת זכויות בניה בלבד.

2. בתחום התכנית ישנם 17 עצים. כל העצים בתחום התכנית מסומנים לעקירה. יש לסמן את

העצים בתחום התכנית לעקירה על גבי התשריט ובנספח הבינוי. יש להוסיף הוראות בתקנון. יש לקבל אישור אגף שפ"ע גננות.

3. יש לקבל אישור אגף תושי"ה לעניין הכניסות אל החניה ואזור הפריקה ומפלסי הכבישים הגובלים,

מספר מקומות החניה המוצע ומפלסי החניה המתוכננים. יש להוסיף סעיף להוראות התכנית כי החניה תהיה על פי התקן התקף בעת מתן היתר בניה ובתחום המגרש.

4. מדובר בשטח אתר עתיקות מוכרז. כתנאי להיתר יש לקבל חו"ד רשות העתיקות.

5. לתקן את מספר הקומות המוצע בטבלה 5 ל – 5 קומות מעל הכניסה ו – 5 קומות מתחת לכניסה.

יש לכלול קומה טכנית על הגג וכל מפלסי החניה. יש לציין גובה קומה טיפוסית, קומת חניה, לרבות קומות גלריה גבוהות וקומה טכנית על הגג.

6. יש לבטל הערות (,)3 ()4 , ()6 , ()7 מתחת לטבלה 5 לעניין ניוד שטחים מתחת לקרקע אל מעל

הקרקע. ותוספת זכויות לחניה בהתאם לתקן. לא יותר ניוד שטחים אל מעל הקרקע. במסגרת התכנית מבוקשים 5 מפלסי חניה. יש לגלם את השטחים במסגרת השטחים המוצעים בתכנית.

7. לתקן שטח התכנית בסעיפים ,1.2 3.2 בהוראות התכנית, באופן שלא תיכלל הדרך המאושרת,

שאינה חלק מתחום התכנית המוצעת.

8. יש להוסיף בשלבי הביצוע בהוראות התכנית כי המבנה יוקם בהינף אחד.

- 45 -

9. יש לקבוע בהוראות התכנית כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט גובה בינוי, מספר קומות, קווי

בניין.

10. להכפיף את התכנית לתכנית המאושרת 5689 בכל האלמנטים שלא שינתה התכנית המוצעת,

לרבות תנאים למתן היתר בניה. יש לציין יחס כפיפות בסעיף 1.6 בהוראות התכנית.

11. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על

ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

12. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר

ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

13. כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות

חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

14. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

15. יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי.

16. תנאי להיתר יהיה ביצוע תצ"ר.

17. יש להוסיף לנספח הבינוי תכנית פיתוח המציגה את הכניסות ומפלסי המדרכה והכביש וחיבור

לדרך המאושרת ו/או מתוכננת ופיתוח מוצע בתחום התכנית הכולל מפלסים.

18. השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו: אגף לשיפור

פני העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת חשמל, אגף התברואה, רשות העתיקות ארכיאולוג מרחב ירושלים.

19. לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים

טכניים.

20. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד'

לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

21. לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח

התכנית.

- 46 -

22. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

הוראות התכנית:

23. דברי הסבר לתכנית – לתקן מספר תכנית מאושרת ויעוד הקרקע המאושר.

24. סעיף 1.4 – לפי סעיף בחוק – יש להשמיט סעיף 62א(א).6

25. סעיף 1.6 – להוסיף תכנית מתאר .62

26. סעיף 1.7 – להשלים נתונים. נספח הבינוי מחייב חלקית – מחייב לעניין מספר קומות, גובה הבניין, קווי

בניין.

27. סעיף 1.8 – להשלים שם מגיש התכנית.

28. סעיף 3.2 – במצב המאושר יש להשמיט יעוד דרך מאושרת, ולתקן את שטח התכנית בסעיף .1.2

29. סעיף 4.1.1 – יש לפרט את השימושים המוצעים בתכנית.

30. סעיף 4.1.2 – יש לדייק בגובה המבנה לפי נספח הבינוי וניתן לאפשר גמישות מסוימת. יש להבהיר מספר

קומות המוצע – 5 קומות מעל הכניסה ו – 5 קומות מתחת לכניסה (כולל גלריות). יש לתקן גובה קומה מוצעת.

- 47 -

נספח בינוי:

31. לתקן מספר חלקה בסטריפ בנספח הבינוי ובסקר עצים.

32. יש לפרט שימושים על גבי תכניות הקומות.

33. להציג במקרא את כל הצבעים המופיעים בתכניות.

34. לציין מפלסי הקומות בכל הכותרות בתכניות ובחתכים וחזיתות – מפלס יחסי ומפלס אבסולוטי.

כשמופיעות קומות טיפוסיות יש לפרט מפלס יחסי ואבסולוטי לכל קומה (ב', ג', חניון טיפוסי).

35. לסדר את תכניות הקומות ברצף הגיוני לפי המפלסים.

36. לתקן פונטים בתכנית חניה .-1

37. לציין מפלסי קרקע בחתכים וחזיתות בתחום הדרך הגובלת ומגרשים צמודים.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות

אזורי

- 48 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1266170

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: לבניין והשקעות בע"מ חברת אלתעמיר

עורך התכנית: עליאן באסם

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 27.03.24

כתובת אל מזאר - שכונת שרפאת - ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30915 8 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית מציעה תוספת שתי יח"ד לבניין קיים, להלן:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 2 מיוחד לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי להשלמת קומה ג' ולתוספת קומה מעליה לשם תוספת 2 יח"ד חדשות, הכל בהתאם

לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה ל – 1780 מ"ר:

5. מתוכם: 1000 מ"ר שטח עיקרי ו 200 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת. 200 מ"ר שטחי שירות

מתחת לכניסה הקובעת.

6. הגדלת מספר יח"ד מ- 7 יח"ד ל- 9 יח"ד.

7. הגדלת מספר קומות מ-4 קומות ל-5 קומות.

8. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה.

9. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

10. תוספת מקומות חנייה על פי תקן.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים לוועדה המקמית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

עפ"י בחינה במסגרת התכנית מוצעת חריגה מהמדיניות בנושא זכויות הבנייה ומס'

הקומות בשל בינוי של החניון מעל הקרקע. לאחר בחינה מול עורך התכנית, ניתן לאפשר השלמת קומה ג' הקיימת בלבד וזאת לצורך שיפור חזות המבנה.

התכנית תסמן להריסה חלק מקירות התמך הקיימים לכיוון הרחוב.

תנאי להיתר בניה יהיה הריסה של חלק מקיר התמך לרחוב כפי שהוצע יל ידי האדריכל בתכנית המתוקנת.

בתיאום עם תושי"ה פתרון החנייה יוצע בתחום המגרש ועפ"י תקן. פתרון החנייה יוצע בתחום החניון, לא יותר פתרון חנייה לבינוי החדש בקו אפס על קרקעי.

יש לסמן את קווי הבניין בהתאם לקונטור המבנה המוצע וסימון קווי בניין נפרדים 29/05/2024

של הבינוי של החניון.

יש להשלים חוות דעת מחלקות: צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות, שפ"ע- המח'

לתחזוקת כבישים ומדרכות, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים המצרניים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

- 49 -

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,29.5.24 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים, בין היתר הוחלט על:

א. השלמת קומה לטובת שיפור חזות המבנה.

ב. הריסת חלק מקירות התמך הקיימים לכיוון הרחוב.

ג. פתרון חנייה בתאום אגף תוש"יה, ללא קו בנין תת"ק קו .0

מכיוון שמסמכי התכנית מציגים הנמכת גדר הפיתוח, ביטול קו בנין תת"ק בקו ,0 ניתן להוסיף קומה חלקית נוספת למיצוי גובה בינוי וזכויות הבנייה על פי תכנית האב – ללא חריגה.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה ממליצים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. להסיר סעיף 1 מהחלטת הוועדה.

2. כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לנספח הבינוי החדש שהוגש למחלקת התכנון.

3. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 29.5.24 ימשיכו לחול.

4. תיקונים טכנים:

הוראות תכנית: טבלה 5 , יש לתקן ל 9 יח"ד.

נספח בינוי: תכנית קומה ד'. יש לתקן כותרת על פי המפלס הנכון (קומה ד' מפלס .)+13.60 - 50 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 493ב

סוג דיון: תכנית בינוי

מגיש התכנית: מנח"י אלבז אוריאל

עורך התכנית: יוסי בורשטיין

סוג תכנית: תכנית בינוי

כתובת אל מקדסי 8 , ואדי גוז

גוש חלקה בשלמות

31377 1 לא

30516 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תכנית הבינוי מציעה תוספת שטחים למתחם בית ספר ומועדון נוער בשכונת ואדי ג'וז כדלהלן:

1. תוספת אגף בן 3 קומות הכולל 6 כיתות לימוד ואולם ספורט.

2. תוספת 2 קומות למבנה מועדון נוער קיים.

3. סה"כ שטח מוצע לתוספת אגף לבית הספר: 3,050 מ"ר עיקרי ושירות לאגף מוצע בית ספר עבור

כיתות לימוד, אולם ספורט ושימושים נוספים כדלקמן.

4. סה"כ שטח מוצע עבור מבנה מועדון הנוער: 1,100 מ"ר עיקרי ושירות עבור כיתות לימוד, ממ"מים,

חדרי צוות ושימושים נוספים.

5. סה"כ שטח קיים ומוצע: 7,580 מ"ר מירבי עיקרי ושירות.

6. תוספת שטחים ע"פ מפלסים לבית הספר ומועדון הנוער כדלהלן:

7. מפלס :773.40 קומת קרקע אגף בי"ס מוצע

שטח קיים: 440 מ"ר. שטח מוצע: 450 מ"ר. סה"כ: 890 מ"ר עיקרי ושירות, עבור אולם רב תכליתי,

כיתת מעבדה ושימושים נוספים.

8. מפלס :776.75 קומה א' אגף בי"ס מוצע

שטח קיים: 850 מ"ר. שטח מוצע: 780 מ"ר. סה"כ: 1630 מ"ר עיקרי ושירות, עבור 4 כיתות, חדרי צוות

ושימושים נוספים.

9. מפלס 780.10 / :780.05 קומה ב' אגף בי"ס מוצע וקומת קרקע מועדון נוער

שטח קיים: 1,280 מ"ר. שטח מוצע: 930 מ"ר. סה"כ: 2,210 מ"ר עיקרי ושירות, עבור 4 כיתות, ממ"מ,

חדרי מלתחות ושימושים נוספים.

- 51 -

10. מפלס 783.50 / :783.45 קומה ג' אגף בי"ס וקומה א' מועדון נוער

שטח קיים: 860 מ"ר. שטח מוצע: 1,480 מ"ר. סה"כ: 2,340 מ"ר עיקרי ושירות, עבור אולם ספורט,

חדרי טיפול, חדרי צוות ושימושים נוספים.

11. מפלס :788.00 קומה ב' מועדון נוער

שטח מוצע: 510 מ"ר עיקרי ושירות עבור חדרי טיפול, חדרי צוות, ממ"מ ושימושים נוספים.

נגישות למבנים דרך רחובות אל מקדסי ובני אומייה ממערב.

תיאור תכנית בינוי

הליך סטטוטורי:

תכנית עמ/16ג משנת 1980 ייעדה את תא השטח לייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

התכנית המפורטת הינה תכנית 6320 משנת 2002 ייעדה חלק מחלקות ,88 ,11 ,10 1 בגוש 29997 וחלק מחלקות ,16 14 בגוש 29998 לדרך משולבת, איזור מגורים ,4 שטח למבנה ציבור ושטח ציבורי פתוח.

זכויות בניה ע"פ תכנית מיתאר .62

היתרי בניה:

-2014/0965.00 היתר בניה עבור מועדון הנוער שבתחום התכנית.

-2014/0965.01 חידוש היתר.

-2014/0965.02 תכנית שינויים.

-2014/0965.03 חפירה ומילוי, ריצוף חצר ועבודות פיתוח והרחבה לבניין קיים.

חוות דעת גורמי הרשות:

חוות דעת מחלקת מדיניות תכנון מתאריך :31.12.24 הנדון: חוות הדעת לתכנית בינוי 493ב ואדי גוז'

(חוות חוות דעת זו מתייחסת לגרסה מיום 12.12.2024

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת ואדי גוז ברחוב אל מקדסי. גוש: 31377 חלק מחלקה .1

2. מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 6320 אשר קבעה את היעוד לשטח לבניין ציבורי.

3. תכנית 6320 מפנה לתכנית עמ/16ג בה זכויות הבנייה נקבעו על פי תכנית המתאר לירושלים.

4. תיאור התכנית: במתחם קיימים שני מבנים האחד בית ספר והשני עבור מנהל קהילה. מבוקשת הרחבה עבור בית

5. הספר על ידי הוספת אגף ל- 6 כיתות אם, חדרי ספח, אולם רב תכליתי ואולם ספורט ב- 4 קומות עבור מבנה

6. של מנהל קהילה מבוקשת תוספת של 2 קומות מעל הקומה הקיימת.

- 52 -

7. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

א. יש להציג טבלה הכוללת מספר כיתות, מספר תלמידים ושטחי חצרות קיים ונדרש.

ב. לא ברור אם יש ספרייה באגף הקיים של בית הספר. אם אין, יש להציג תכנון של ספרייה בגודל של 150 מ"ר.

ב ב ר כ ה,

חניתה דפני קמיש

יש להשלים חו''ד מחלקת מדיניות תכנון.

המלצת מהנדס העיר

לאשר את תכנית הבינוי

תכנית הבינוי נמצאה מתואמת ומאושרת עם גורמי העירייה. יש להציג נספח נופי מתוקן הקובע שתילה של

עצים בוגרים ופתרונות גינון לשטחי בית הספר.

הוועדה המקומית ממליצה לאשר את תכנית הבינוי המוצעת.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ רפרנט תכניות תב"ע 31.12.2024

- 53 -

מספר סידורי: 10

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1227230

סוג דיון: מתן תוקף לתכנית

מגיש התכנית: גרה נסים

עורך התכנית: עומר מוהנד

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21/8/23

כתובת בית צפפה אל טנטור

גוש חלקה בשלמות

80 כן

83 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

הגדלת שטחי הבניה העל קרקעיים בשיעור של %20 לשם תוספת 3 יח''ד והגדלת שטחי שירות תת קרקעיים תוך שינוי בקווי בניין תת קרקעיים לשם הקמת שטחי מחסנים וחדרים טכניים.

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 2 לאזור מגורים ג'.

2. שינוי בקווי בניין תת קרקעיים וקביעת קווי בניין חדשים.

3. שינוי מספר יח"ד מ-20 יח''ד המאושרים בהיתר מס' 2020/563 ל-22 יח''ד ושינוי מ- 9 יח''ד

המאושרים בהיתר מס' 2020/560 ל-10 יח''ד.

4. קביעת מספר הקומות.

5. קביעת הוראות בנוי ופיתוח ותנאים למתן היתר בניה בשטח.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

בהתאם למדיניות החדשה של אזור זה ניתן לאפשר הגדלת היקף הבינוי המוצע בתכנית לעד %200 בנייה מרבי ועד 6 קומות. עד %45 תכסית ועד %80 תכסית תת קרקעי. ניתן לאפשר תוספת שירות בתת הקרקע כמענה להגדלת שטחי הבנייה מעל הכניסה הקובעת.

ככל שיוצע יותר מבניין אחד במגרש, מרחק בין מבנים יהא לפחות 6 מ'.

במסגרת התכנית ובהיתרי הבנייה הנמצאים בתהליך מוצעים קירות אטומים כלפי הרחוב וקירות תמך גבוהים כלפי מגרשים שכנים, הדבר אינו מקובל. יש להתאים את מפלס הכניסה הקובעת בהתאם למפלס הרחוב הסמוך. קירות תמך יוצעו עד לגובה של 3 מ'. יש לצמצם ככל הניתן את קירות התמך כלפי המגרשים השכנים ולהציע בינוי של מגורים בקומות אלה.

פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע, בתחום המגרש ועפ"י תקן. בהתאם לכך, יש לתאם את פתרון החנייה מול תושי"ה.

19/09/2023

מאחר והיתר הבנייה הנמצאים בתהליך בתחום התכנית אינם תואמים לעקרונות התכנון האמורים לעיל, תנאי להפקדת התכנית יהא משיכת היתרי הבנייה הנ"ל.

לחלופין, יש לעדכן את הבינוי המוצע בהיתר הבנייה בהתאם לבינוי המוצע והעדכני כאמור לעיל כתנאי להפקדה.

יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא מס' הקומות, גובה הבינוי וקווי הבניין.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו כבאות, שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות ותושי"ה- צוות בקרת תכנון תנועה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי הקק"ט.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 54 -

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים בחלקות המצרניות, ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

יש לקבוע את סעיף 7.2 בנושא שלביות הביצוע באופן הבא: זמן משוער למימוש התכנית יהא 10 שנים מיום אישורה.

תיאור למתן תוקף

תקופת הפקדת התכנית הסתיימה בתאריך 6.11.24 ולא הוגשו התנגדויות.

ב 12.9.24 הוחלט שהתכנית לא טעונה אישור שר על פי סעיף 109 לחוק בכפוף להערות להלן:

1. התוספת המוצעת בתכנית בהתאם להוראות סעיף קטן 14 לחוק, ניתן להוסיף %50 מהשטח הכולל

המאושר לבינוי. בהמשך פיסקה זו צוין כי בתכנית לפי פסקה זו יקבע כי הוראות לפי תוספת השישית יחולו עליה.

תכנית זו אינה כוללת סעיפים לפי התוספת השישית (דיור בר השגה).

בהתאם לבדיקה נוספת, ניתן להציע תוספת המוצעת בהתאם לסעיף קטן 13ב (א),3 יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם לסעיף הרלוונטי.

2. התכנית מציעה 4135 מ"ר שטחי שירות תת"ק.

בהתאם לתכנית המאושרת /5834ב לא נקבעו אחוזי בנייה עבור חניית תת"ק, אלא בהתאם לתקן התקף.

לכן, התוספת המוצעת בתכנית זו נדרשת להיות סך השטחים המותרים לפי סעיף קטן .15 יש לצמצם שטחים אלו בהתאם.

3. נוסף, יוער כי הוראות התכנית אינן בהתאם למדיניות תכנון חושב רישוי. יש לציין בהראות התכנית

הוראות תפעוליות בלבד ולא הוראות מרשמיות. נוסף, כל נתון מספרי ראוי להימצאות בטבלה 5 בלבד לשם בהירות התכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות מקומית ממליצים לקבל את הערות השר ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. יש לשנות את הסעיף בחוק על פיו מקודמת התכנית כתכנית בסמכות מקומית מסעיף 14 לסעיף 13ב

(א).3

2. ביחס לנושא שטחי הבניה המוצעים מתחת לכניסה הקובעת. יש לקבוע בהתאם למאושר, ששטח קומת

החניה ייקבע עפ"י תקן החנייה התקף לעת מתן היתר בנייה.

בנוסף לכך, ניתן לאפשר תוספת שטחי שירות נוספים בהתאם לסעיף 15 לחוק בתאום עם מחלקת התכנון.

3. במסגרת עריכת התכנית למתן תוקף , יש לציין בתקנון התכנית, הוראות תפעוליות בלבד ולא הוראות

מרשמיות. בנוסף, כל נתון מספרי יצויין בטבלה 5 בלבד לשם בהירות התכנית.

- 55 -

מספר סידורי: 11

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1262955

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: בניין אב (ע"ר)

עורך התכנית: יגוד מאיר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 19.8.24

כתובת מנחת יצחק, בין הרחובות מנחת יצחק ושמגר, רוממה

גוש חלקה בשלמות

30079 175 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת 4 קומות מעל מבנה תלמוד תורה, רחוב מנחת יצחק, רוממה.

1. קביעת בינוי לתוספת 4 קומות מעל הבניין לשם הגדלת תלמוד תורה, בהתאם לנספח הבינוי.

2. הגדלת שטחי הבניה וקביעתם ל – 11,710 מ"ר כוללים. מתוכם, 7,360 מ"ר שטחי בניה עיקריים מעל

הכניסה הקובעת, 3,094 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, 1,256 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

3. הגדלת מספר הקומות ל – 9 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

4. תוספת שימוש לפנימיה.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת תנאים והוראות למתן היתר בניה.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

30/10/2024

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

- 56 -

התכנית מציעה תוספת 4 קומות מעל מבנה ציבור מאושר תוך הגדלת זכויות הבניה ל- %400 בניה מרביים, 9 קומות מעל הכניסה וקומה אחת מתחת לכניסה. מאחר ומדובר בתוספת של שטחים למבני ציבור בשכונה בה ישנו מחסור בשטחים לצרכי ציבור, היקף השטחים מקובל.

התכנית תכלול הוראות, תשריט מצב מוצע, נספח תנועה וחניה שיהיה מנחה. יש להשמיט ממסמכי התכנית את נספח הבינוי.

יש להגדיר את השימושים במגרש ל: חינוך - בית ספר / תלמוד תורה, גני ילדים, פנימיה.

יש לסמן זיקת הנאה בתחום התכנית בהתאם למאושר בתכנית 3813ג', ולכלול הוראות. יש להכפיף את התכנית לתכנית זו לעניין זכות המעבר לציבור.

לא ברור היקף שטחי השירות המוצעים מעל קומת הכניסה. יש להבהיר בתיאום מחלקת התכנון.

לסמן קו הבניין בהתאם לקונטור המבנה המאושר ותוספת הבניה המוצעת בתכנית.

קו בניין צפוני עבור גשר להולכי רגל לחיבור למפלס השצ"פ, יסומן בנפרד מקו הבניין.

יש להוסיף לתקנון הוראות בינוי להקמת הגשר.

יש לתקן קו בניין תחתי תת קרקעי שמסומן בקונטור תא השטח ומצוין כקו בניין עילי.

יש לקבוע שלבי ביצוע עבור תוספת הקומות המוצעת בתכנית בהינף אחד.

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך הגישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה ולאישורם.

תנאי להיתר בניה הוא הגשת נספח תנועה וחניה הכולל תרשים סביבה, תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש ועפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות, לאישור אגף תושי"ה.

יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו:

הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת החשמל, אגף מבני דת.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

- 57 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

דברי ההסבר לתכנית – יש לפרט דברי ההסבר כמקובל, לרבות היתר בתהליך, מעמד מגישי התכנית, תוספת מבוקשת במסגרת התכנית.

סעיף 1.2 – לתקן שטח התכנית.

סעיף 1.4 – יש להשלים לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.6 – יש לציין יחס כפיפו / שינוי לתכנית .527978 סעיף 1.7 – להשלים נתונים. יש להשמיט את נספח הבינוי / אדריכלות ממסמכי התכנית.

סעיף 1.8.2 – להשמיט פרטי יזם.

סעיף 4.1.1 – לציין שימושים.

סעיף 4.1.2 – להשמיט ציון ת"ש a1 שאינו בתחום התכנית.

טבלה 5 זכויות והוראות בניה – לציין בניין ב', כפי שמאושר בתכניות הקודמות. לציין מספר קומות מתחת לכניסה הקובעת. להשמיט הערות 1-4 מתחת לטבלה. תכנית זו חלה רק על ת"ש .b1

סעיף 7.2 מימוש התכנית – יש לציין זמן משוער למימוש התכנית. כל השאר להשמיט.

תשריט:

להשמיט חלוקת המגרש לתאי שטח. בתכנית ישנו תא שטח אחד.

לסמן זכות מעבר בהתאם למאושר בתכנית 3813ג'.

- 58 -

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,30.10.24 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים.

התכנית היא חלק משלושה תאי שטח ביעוד למבני ציבור ואשר לשניים מהם אין גישה ישירה לדרך מאושרת, ועל כן הוחלט לאפשר זכות למעבר בתחומם להולכי רגל ולרכב, גם בהתאם למאושר בתכנית 3813ג'. תכנית זו היא האמצעית מבין השלוש, כאשר בתחום החניון התת קרקעי המוצע בה צריך להיות מעבר לחניון שיתוכנן בתא שטח מס' 2 בתכנית 1262963 (ת"ש 2 מדרום לתכנית זו) שאין לו גישה לדרך.

במסמכי התכנית לא סומנה זכות מעבר לרכב בתחום החניון התת קרקעי עבור החניון בתא שטח מס' 2 בתכנית .1262963

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

5. יש לסמן זכות מעבר לרכב בתחום החניון התת קרקעי על מנת לאפשר גישה מהדרך אל החניון בתא

שטח מס' 2 בתכנית 1262963 (חלקה 205 בגוש .)30079 יש לסמן בתשריט ובמלל בהוראות התכנית.

יש לתקן בהתאם את נספח התנועה המנחה המצורף למסמכי התכנית.

6. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 30.10.24 ימשיכו לחול.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 23.12.24

אזורי

- 59 -

מספר סידורי: 12

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1366145

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: משני מחמוד

עורך התכנית: עבד אלקאדר עלאא

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 11/11/2024

כתובת חאפז איברהים סמטה 3 18 , שועפט

גוש חלקה בשלמות

30549 17 לא

30549 9 לא

30549 10 לא

30549 16 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 3 תוספת 3 קומות מעל 3 בניינים קיימים לשם תוספת 18 יח''ד חדשות, ברח' חפאז איברהים סמטה 3 ,18 בשכ'

שועפאט.

1. חלוקת המגרש לשלושה תאי שטח נפרדים.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

• תוספת 3 קומות מעל הבניין הקיים בתא שטח 1 לשם תוספת 9 יחידות דיור בהתאם לנספח הבינוי.

• השלמת קומה שלישית ותוספת 2 קומות מעל הבניין הקיים בתא שטח 2 לשם תוספת 3 יחידות דיור בהתאם לנספח הבינוי.

• תוספת 2 קומות מעל הבניין הקיים בתא שטח 3 לשם תוספת 4 יחידות דיור בהתאם לנספח הבינוי.

3. הגדלת מספר קומות כמפורט להלן:

.a בתא שטח ל-6 קומות מעל הכניסה וקומת חניה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

.b בתא שטח 2 ל-5 קומות מעל הכניסה וקומת חניה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

.c בתא שטח 3 ל-4 קומות מעל הכניסה וקומת חניה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

4. הגדלת שטחי הבניה וקביעתם ל – 6,240 מ"ר כוללים. מתוכם: 3,228 מ"ר שטחים עיקריים

- 60 -

מעל הכניסה הקובעת, 3,012 מ"ר שטחי שירות (671 מ''ר מעל הכניסה הקובעת, 2,341 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

5. הגדלת מספר יח"ד המירבי מ-14 ל-32 יחידות דיור.

6. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

9. קביעת הוראות בגין גדרות להריסה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד' 32 2,342.39 100 3,899 %166.45 שטחים מירביים מעל הקרקע וומעבר לכך

13 מטר בנוי בקוו בניין

אפס לכייוון שכנים

סה"כ 32 2,342.39 100 3,899 %166.45 שטחים מירביים

מעל הקרקע

תיאור המצב הקיים

3 בנייני מגורים (אחד מחולק לשני אגפים מחוברים בגשרון) מעל קומת חניה משותפת. 2 בניינים בני 2 קומות.

2 בניינים בני .3 קיימות סגירות לא חוקיות בשלושה בניינים, על הגג ובקומת הקרקע. הבניינים יושבים על רחוב חאפז איברהים סמטה ,3 עם קיר תמך בגובה של כשלוש קומות מעל מפלס הכביש התחתון מצפון והמגרשים מתחתיהם.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 7618 – משנת .2012 במגרש 9ב'. שטחו כ – 2.38 ד'. ביעוד אזור מגורים 1 מיוחד.

אחוזי בניה המירביים בכל תא שטח חדש שעפ''י תכנית זו יהיו %75 משטח התא שטח נטו.

מספר יח''ד המירבי בתא שטח לא יעלה על 6 יח''ד לדונם. בתכנית זו 14 יח"ד סה"כ.

מספר קומות מרבי יהיה 3 קומות.

קווי בניין יהיו כפי שמסומן בתשריט, קדמי 5.0 מ', צדי ואחורי 3 מ'.

תכנית 1173855 נדחתה בועדה המחוזית בשנת .2023

התכנית כללה חלק מתחום התכנית המוצעת – ת"ש 2 בתכנית החדשה המוצעת.

התכנית ביקשה לפצל יח"ד ולהוסיף קומות מעל הבניין הקיים לפי היתר .2013/653 6 יח"ד ב – 6 קומות %160 אחוזי בניה מרביים.

התכנית נדחתה מהסיבות:

1. התכנית הוגשה על חלק מחלקה בלי בדיקה כוללת ובחינת הפרשות לצרכי ציבור.

2. נוכח הבינוי הקיים אשר בנוי בניגוד לטופוגרפיה הקיימת, ויוצר קיר תמך מצפון בגובה של כ- 13 מ'

דבר שאינו ראוי מבחינה תכנונית בהתאם למדיניות הוועדה. תכניות נדרשות לשמור על דירוג