ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 1 · קובץ התנגדות 1133453.pdf

וו וט וו ה

ירושלים: | 30/10/2024

סימובין: | 3\9238

לכבוד לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ובניה הועדה המקומית לתכנון ובניה *רושלים ירושלים

א.ג.נ.,

הנדון: התנגדות לתוכנית 101-1133453

תוספת בנייה ובניין חדש בשכונת א-טור

בשם מרשנו המשלחת האפוסטולית של הכס הקדוש (להלן: 'יהמשלחת האפוסטוליתיי), מוגשת בואת התנגדות לתוכנית הנדונה. הועדה הנכבדה מתבקשת לדחות את התוכנית בהתאם לאמור בהתנגדות זו, וזאת בשל כל אחד מהטעמים המפורטים בכתב התנגדות זה להלן.

יוטעס, כי התנגדות זו מוגשת לצורכי והירות, מבלי לפגוע במכתב הכס הקדוש למשרד החוץ מיום 7.7.24, המצייב, ונדרש כי תתקבל בקשת הכס הקדוש במכתבו וה באופן שיש בו כדי להביא לפסילת התוכנית ולייתור ההתנגדות להלן.

א. ענינו של הכס הקדוש בתוכנית

1 הכס הקדוש הינו הבעלים של חלקה 8 בגוש 30251 הגובלת והמצרנית מצפון וממזרח במקרקעין נשוא התוכנית (חלקה 11 בגוש זה). נסח הרישום של תלקת הכס הקדוש מצ'/ב.

1ו.60.עשה 81. עשעצש 1 ₪ 0 ,9458123 ,וח 58!6 טזס. ,51 וסווות 3 972-2-6233248+:₪ | 972-2-6233250+:1 | |.08/80660 60010690 :ם | זטףגצ 1 58 "וד 1 8 ו ו58|6 טז 16 ו צוצג.!6ך ו

וספת 60 01866 1.8% 8 חסו 81 הז 16ה! ₪516 608501.5615 01 ז6 סוחסו

חלקה זו של הכס הקדוש משמשת את משלחת האפוסטולית של הכס הקדוש בירושלים.

כידוע, הכס הקדוש, מוכרת כריבון מדינתי הזכאי לפריווילגיות וחסינות ככל מדינה אחרת.

נוכח *יחודיות וחשיבות מקרקעין אלו של הכס הקדוש, הרי שבכל ביקוריו של האפיפיור באר הקודש, הוא קובע את מקום לינתו במקום זה.

עניינה של התוכנית הוא: *תוספת שתי קומות מעל בנין לשימור (סה"כ- 3 קומות) והקמת בנין חדש

למגורים ומשרדים בן 4 קומות מעל ל- 2 קומות חנייהיי.

כפי שיפורט להלן יש לדחות את התוכנית בהיותה עומדת בסתירה להוראות אמנות בינלאומיות, המהוות דין בישראל, ונוכח פגמים מהותיים וכבדי משקל שנפלו בתוכנית אשר מאייניס את תקפותה וחוקיותה.

ב.

.6

.10

11

7

.3

.14

מועד הגשת ההתנגדות -- והפרת חובת פרסום דבר הפקדת התוכנית

הועדה הנכבדה מתבקשת להאריך מועד הגשת ההתנגדויות לתוכנית, ולחייב את יזמי התוכנית לפרסם כדין את דבר הפקדת התוכנית, דבר אש נמנעו מלעשותו.

רק ביום שישי 4.7.24 נתלה שלט אודות התוכנית בכניסה לחלקת הכס הקדוש - קודם לכן לא היה כל פרסום אחר במקום\סמוך לו.

יומי התוכנית הפרו באופן בוטה אף את החובה שהוטלה עליהם בסעי 21 להחלטת הועדה מיום 10.9.23 (מופיעה אף בהנחיות מהנדס העיר ביחס לתוכנית), לפיה: יייש למסור הודעה בדבר הפקדת התוכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקי*ימים בשטח התוכנית ובשטחים המצרנלים'י.

בנוסף להעדר הצבת שילוט, כל הודעה לא הונחה בפתת חלקת הכס הקדוש \ בתיבת הדואר.

הפרה בוטה זו של חובות דבר פרסום התוכנית להתנגדויות מחייבת הארכת מועד וקבלת התנגדות זו של המשלחת האפוסטולית.

מילוי אחר חובות הפרסום ומימושן, הן מנשמת אפו של ניהול הליך תכנוני תקין בו מתאפשר כי יישמע קולם של הנוגעים בדבר, והפרת חובות אלו פוגעות פגיעה מהותית בהליך ומן ההכרח לאפשר קבלת ההתנגדות כדי שלא יפגע הזכות הטבעית והבסיסית של הכס הקדוש להשמיע טענותיו ביחס לתוכנית.

על פי הפסיקה המחייבת, הפרת חובת פרסום מתייבת ביטול תוכנית אף אס אושרה, והפנייה לפרסום

חוזר כדין של התוכנית: עתמ (י-ס) 57713-11-16 נציגות הבית המשותף רחוב יפו 153 ירושלים נ' הועדה

המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים.

אשר על כן נדרש לחייב את יומי התוכנית לפעול לפרסום חוור כדין של דבר הפקדתה, או למצער לקבל התנגדות זו של הכס הקדוש.

יודגש עוד, כי החובה לאפשר הגשת התנגדות וו של הכס הקדוש, נגזרת אף מן החובה החלה על רשות התכנון להכריע בבקשות תכנון לאחר קבלת ובתינת כלל המידע והנתונים ההכרתיים, ובכללם בחינה מדוקדקת של ההשפעה של התכנון על חלקות מצרניות.

5. בהעדר בחינה שכזו, נופל פגם בהליך התכנון העלול חלילה להביא לפסילתו:

יי.. .מוסד תכנון חייב לוודא שאת סמכותו הוא מפעיל בזהירות ובכובד ראש, ועל כן בטרם הוא ניגש לדון בתוכנית חדשה או במתן היתר על פי תוכנית קיימת, עליו להיות ער הן לתכנון הקיים והן לתכנון העתידי של הקרקע. אך בכך לא סגי, עליו לתת את דעתו גם לתכנון הקרקעות השכנות וכאלו הנמצאות בסמוך, על מנת שהחלטותיו לא יסכלו שימוש באלו האחרונות על פי הייעוד שאושר להן, ולמצער, על מנת לצמצם נזק שעלול להיגרם לבעליהן. ...זוהי בדיוק אותה חובה של מוסד התכנון אותה כבר הזכרנו, לאסוף את כל הנתונים הדרושים להחלטה, על מנת שניתן יהיה לבחון את השפעתה של ההחלטה הצפויה על כלל האינטרסים המשמשים בזירה.

בחינתה של בקשת המערערים להיתר מבלי שנבחנה השפעתה על תכנית ''חצרות המושבה'/, ... ליקוי חמור זה בדרך עבודתה של הועדה שהעניקה את ההיתר למערערים, הופך את ההחלטה לבלתי סבירה, וגורם בהכרח לבטלותה'"1.

ועוד:

ייהחלטתה של רשות סטטוטולית... חייבת להישען על נתונים בדוקים, היכולים

לשמש תשתית סבירה להחלטתה ומבססים אותה... במקדה שלפנינו לא נערכה

בדיקה עניינית נאותה ש: כול היה להיות בה כדי לגבש מסקנה מבוססת כנדרש

כאיי:.

6. | נוכח האמור עד כאן מן ההכרח לאפשר לכם הקדוש להעלות התנגדותו כנגד התוכנית.

ג. הפגיעה המהותית בחלקת הכס הקדוש

7. התוכנית מבקשת להקים, ראו בסכמה לעיל, מבנים במרחק של מטרים בודדים מהמבנים בחלקת הכסי

הקדוש, מבנים בהם פתחים ומרפסות לרוב הפונים לחלקת של הכס הקדוש.

8. הסמיכות והקירבה הגדולים בין המבנים המבוקשים לקום לבין מבני המשלחת האפוסטולית, יביאו

בהכרח אף למפגע ולנזק מהותיים של פגיעה וחדירה לפרטיות, היוק ראייה ומפגעי רעש.

19 חומרת ההיוק (והעבודה כי הוועדה הנכבדה כלל לא הביאה במבחן שיקוליה את ההשפעה על חלקת הכטי הקדוש) הינם הדברים הבאים ביחס לתוכנית: ייש לעודד שימושים על הגגות להתכנסות\פנאליי (התייחסות מחי השימור).

עייא 8434/00 - דלק חב' הדלק הישראלית נ' גזית ושחם חברה . פייד נו(3), 693 ,עמי 704-705.

? בגייצ 852/86 אלוני כ' שד המשפטים, פייד מא(2(1, 49.

.20

לי

/2(

3

.6

על פי הדין וההלכה היסודית, פגיעה בפרטיות, הלוק ראיה והסתרת נוף, הנגרמים מתוכנית מצרנית גובלת,

מהווים היזק למקרקעין (אשר מזכיס אף בפיצוייס). ראו לעניין וה בין היתר - עמנ (י-ם) 60279-03-16 נתנאל כהן נ' מרים ואליקים רובינשטיין.

מכאן כי על מדינת ישראל למלא אחר חובתה להגן על חצרי המשלחת האפוסטולית, ולהימנע מאישור התוכנית אשר עלולה להביא לפגיעה ולהיוק מהותיים במקרקעי הכס הקדוש.

להשלמת הדברים יוער, כי המפגעים המתואריס עד כאן, כמעט ואינם מתקיימים בסיטואציה הנוכחית, בה מפלס הקרקע של חצר נציגות המשלחת האפוסטולית גבוהה ממפלס הקרקע של החלקה הגובלת, ואין למעשה כל דרך לנראות או הפרעה מהחלקה נשוא התוכנית לחלקת הכס הקדוש, דבר אשר ישתנה מן הקצה אל הקצה, אס תמומש חלילה התוכנית, כי או תוספת הבנייה המתוכננת תחלוש ותהייה גבוהה מהמבנים בחלקת הכס הקדוש, ובוודאי שהמבנה בדרום חלקת הכס הקדוש אשר יחסה בצילו, פשוטו כמשמעו, של המבנה אשר צפוי להיות מוקם בקירבה כה גדולה אליו - דבר אשר בנוסף עלול להביא לפגיעה קונסטרוקטיבית במבנים הסמוכים בתלקת הכס הקדוש, חסימת אור השמש והנוף ופגיעה מהותית בשווי מקרקעי הכס הקדוש.

ההיוקיס המתואריס לעיל, עלולים להביא לפגיעה מהותית אף בפעילות הדת והתפילה במקרקעי הכ הקדוש המתייביס שקט ופרטיות.

יש להימנע מאישור התוכנית אשר עלולה להביא להפרעה ולשיבוש ממשיים, ובכך לפגיעה חמורה בחופש הדת כל כלל המאמנים הפוקדיס את המקום לתפילה ולהתוועדות דתית.

ד. התוכנית סותרת את המדיניות התכנונית הנוהגת ואת עמדת אנשי המקצוע

5

.6

7

.8

.9

התוכנית סותרת באופן בוטה וקיצוני את המדיניות התכנונית ביחס לשכונת א-טור, ואף מנוגדת לעמדה המקצועית של גורמי התכנון בכירים בעיריית ירושלים.

בהתאם למצב התכנוני המאושר, חלה במקום תוכנית 3092 אשר מעניקה זכויות בנייה של 25% בשתי קומות (קרי 50% בלבד).

עיריית ירושלים לאחר שקלא וטריא ובירור מעמיק של צורכי המקום ושימוע לתושבי השכונה, גיבשה את תוכנית האב לשכונה תוכנית 101-0701037 המהווה מסמך המדיניות העירוני לפיתוח השכונה.

בדברי ההסבר לתוכנית האב, מעידה התוכנית כי נהגתה רק לאחר בחינה מעמיקה של צורכי המקום, כמקום המצוי באזור רגיש בסמיכות לאגן הקדוש ולגניס לאומיים: 'יהגישה התכנונית של תוכנית זו היא גישה מתחמלת הבוחנת לעומק את התנאים הייחודיים של כל מתחם - ומתן מענה תכנוני הולם. לבל מתחם נקבע מרקם ביוני העונה לצורבי המקום'י.

ברור שאין לקבל את התוכנית דנן, המשליכה כאחר יד את הכללים שנקבעו בתוכנית האב (אשר כלשונה, בחנה לעומק את צורכי המקום ואת התנאים המיוחדים בשכונה), ואשר מבקשת לאשר תוכנית אשר חורגת באופן קיצוני ומהותי מגדריה של תוכנית האב.

.0

1

2

ככ

.4

ככ

.6

7

.8

.9

תוכנית האב קובעת לשטח החלקה נשוא התוכנית דנן זכויות בנייה כוללות (עיקרי ושירות) של - 110% בלבד, בעוד התוכנית דנן מתיימרת להביא לאישור וכויות בנייה כוללות של כ- 260%, חלקם כתוספת בניה על גבי מבנה לשימור!

למעשה וכויות הבנייה הכוללות רבות :ותר מ- 260%, בין היתר, ראו הוראת סעי 4.1.2 לתוכנית -

המאפשר עוד תוספת שטתי מרפסות נוספות.

מכאן, שהתוכנית דנן עוסק בשינו? מהותי ושורשי של תוכנית האב המהווה מסמך מדיניות מתייב, ויש על כן לדחותה.

יוטעס כי התוכנית אינה סותרת רק את מסמך המדיניות אלא אף את עמדתם של גורמי המקצוע הבכירים בעיריית ירושלים.

עמדת מהנדס העיר, שיש לדחות את התוכנית, בהמליצו: יייש לצמצם היקפי הבינוי ולהתאימו לתוכנית האביי.

גם בדיון בועדה מיום 10.9.23, גרסה נציגת הועדה המקומית הגבי יעל בדיחי: '*אנו מבקשים להיצמד ל-

1%

מכאן, כי אף עמדתם של אנשי מחייבת דחיית התוכנית העומדת בסתירה לתוכנית האב.

בהתאם לפסיקה החלה, התעלמות מתוכנית אב המהווה מסמך מדיניות, ואישור תוכנית בסטייה כה מהותית ממנה, מהווים פגם מהותי בהליך התכנון אשר יכול להביא לפסלותו: עתיימ (י-ס) 24835-12-10 ברשישת נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים; עתיימ (תי'א) 3118-08 גירון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל'י/צ.

אודות ההכרח לפעול אחר תוכניות אב ומסמכי מדיניות, ראו גס הדברים הבאים, בחוות דעת משרד

המשפטים בנושא:

''מעמדם של מסמכי מדיניות, שלעיתים מכונים גם ''תוכניות אב'', הוא כשל הנחיות מנהליות אשר רשות מנהלית רשאית לקבוע לעצמה, בין היתר, מכוח סמכויות העזר לפי חוק הפרשנות, התשמ''א-1981. ככלל, יש לראות בחיוב אימוץ מדיניות תכנונית בשל היותה מפחתה שרירותיות, מגבירה את השקיפות, הוודאות והשוויון בקבלת

החלטות, מונעת שחיתות ומייצרת תשתית נאותה לקבלת החלטות תכוניות

מושכלות 3.

מכאן כי עקרונות מהותיים שבמנהל הציבורי והליכי תכנון תקינים, מחייבים אימוץ הכללים אשר במסמך המדיניות, כדי להגביר שקיפות למנוע שחיתות וגיבוש החלטות תכנוניות מושכלות, ועל כן יש לדתחות התוכנית שעומדת בסתירה כה מהותית לתוכנית האב.

מכל הנימוקים שהובאו לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התוכנית.

3% משרד המשפטים -- חוות דעת בנושא מסמכי מדיניות ברשויות תכנון - 6/08065/19812022ח/!1. טסף.ע//:5 סח.

המשלחת האפוסטולית, שומרת על זכותה לצרף להתנגדות טענות נוספות, מסמכים נוספים, לרבות חוות דעת מומחים לתמיכה בנימוקי ההתנגדות.

מבלי לגרוע מכל טענה לעניין דחיית הבקשות, שומר המתנגד על וכותו לפיצוי בגין ירידת הערך אשר תגרס למקרקעין שבבעלותו בעקבות התוכנית, בין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, ובין לפי כל דין אחר.

כמו כן, שומר המתנגד על וכותו להוסיף, לפרט ולבאר את נימוקי ההתנגדות פני הועדה הנכבדה, והועדה מתבקשת בואת לומן את המתנגד ובייכ לכל דיון שיתקיים בפניה בתוכנית המוצעת.

בכבוד רב,

2

בלטר, גוט, אלוני ושות' - עורבי דיו

דוד בוטסזן, עו'יד

תאריך 008(

כ"ג אייר תשע"ח

משרד המשפטים שעה: 12:04

מדינת ישראל. האגף ללישום והסדר מקרקטין

נסח מס" 1222

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מפנקס הזכויות

גוש: 30521 חלקה:8

תיאור הנכס

רשויות שטח במ"ר סוג המקרקעין

עיריית ירושלים 00 מירי

יישוב

ירושלים

שטרי תיקון

תיק/שטר סוג תיק/שטר

2 257 רישום שוטף

הערות רשם המקרקעין

ירושלים - (21)

בעלויות

מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים

> 0 "מכר ללא תמורה הכס הקדוש

החלק בנכס

בשלמותת

סוף נתונים

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה

עמוד 1 מתוך 1

מ

6 ,157801 תז וטא 20500116 ,1133 160 460110. ק0ם15ת6 יז 60ה6518 0 תט 6 מש התג 1

0 ] ]ו 0086 0מ3 ג)טי 016 [[6ז 6 פטגת [ 6286 60 מתהטו מ066 שתוט 8ת 0001905 כק .א שיוסס 55 מו 0601376 עס 6 יסת 1 13 עמ 65071260 תק 8[068מ6 ₪6 0ם 605(טט 5 56 || ] 50 80 תסת :0 88 פתסוט

תו מ1261608110 0810110 \2 6 01 ב1/115910 01 116860 85 50706 1 1 ו

1 מ1261089110 0510110 6 סמנ 15018 126 01 צוססקטפ תו 4116881 פוג סאב ] 1 .0016010 5608 11017 16

בס 36 ,811801166 18 81108015 1118 םעו 0 ,סוטטס סו ו 0 801 פוסמו סמל וג | יז 4% 60 806 ג 0+

1 811080118 ענת 1 10015ת60 116 36 515080016 עבת 18 118 ,סבתהת עבת 18 פומ | .10

גר

<< / , / ,

סיו ה 0

6 061010 68100 קקה ,08 | הס 186 06117 עססתסת 7 - ו 6

ב 116 1611 5 פגורת 16 11184 בגר[ שתובת 8ע ז8[)0 6ם8 ,0180101 6 10 תאוסםא 18 סמשל , 6 מו תסס ,50 60 01 616 1116 או 8] על 5011000 סנק 816108 מק 116 סז 118016 0" טסט 10 1081 80

6. 00106 11 51806 6מ8 +ת16ת51010 80006 100 01 606011655 סמ

מתטזגוסאטא 0510110

1 צ

1 א

16 0+ 18מ6ב11]נתסס 118 18 תספסעכ [18+86 תג 26ג180 סמטא 6ג[05+0כ4/ 6 תיך

6 85מ088701ז גות 0ס]תג 10 עטסתסג[ 106 85 86 188 ום 11\/ משוסתסי[ 01 עשפנמגו

,1 13100 מס 110078 זטס] 01 8 תו 10!גוט 806 סקסעק סג 10 פמיתס 1ס1 601[ספ

51600 ת20) מ 8 מומת 13[ 121511101 102158102 106 10 106ו1 נמסט 5 ,11 [8100

-01 1 = 11/7 01017 11/7 .שרפ קד רל 0-0

.(1133453

16 01 1805 ותסזכ 110 411001 56010051 86 ע[טו 4 מט 1|ואי 001[סע פומ

01 11686 10 01 105180000 1110 8ת151 קותסס ,101591008 מ1 מ01008110כ] 050110

2001 ,8 [00ע8/ ,30521 13100% 81 51008106 ,0111008 סעגו 8[סז 16 826 מסופפווד 1 810010006 10

6 110 0? מסנטטס(00 עת 8 שתואיס!81 606[סז מסט 5 01 ב108010[סגוק 6

שמטז 18 ₪11 [וזק\/ 19 10 (0878 60) 8 הומסגת 2 01 6 סהוסק 16 מותזוא ז6ס[סיוק

6 1 סזג 0 הנסמטצ 1 0116ו5 סכ\/ 1118 0 ססתגםס עכ סטוססטע ץ[תס פא ,2024

06 10 ₪910 6 סמ 8-ומס מוהנ סג ]0 160 פוטס ,2024 101 4 ע508 טג 11. 01 מססגתט\]8

8 ,68100001 010601 8מ1101 טוט 110 0+ 8מ000101\/ .מ01009110כ1 510116 סכ\/ 0ב381

24. זגו[ 7 1008 0/81 עקק 8 107 סגו 0 18 0[004ז

,11 11 88 01ס[סק 5810 10 00[0015 5700817 70נ6180 מטוצ[ 510116 סק\/ גמ 8 :1210100181 מס מס 1)םסעימס 9) 8 ממ 10/ 6ם 01 2 6 22 .4ז\/ 10 8ם8000101 0 10 01 00מ1181001108 85 [[ס/ 85 800 8 ,מס 81 גרזמ 1 תה 008111010 ,1961 01 סנמוסס 10 מסגו ,1020 116 . ע1מ018 118 01 )מסתווהקגו םג 86 1/8810 סו 1ס .110ט0[1כ1 20510[6\/ 1118 81 00ת708160 12805 188 |14 סו]/ 0‏ מה שס 1 6 01 1805 נתסעק 1[10"* 1181 1605 טסעכ תסנ!מסשםס 0) 0 גת 58 6ב ,6 עסבתתסתתטיך ]תה 80[ סג) 0 תה 85 תנ 1!0 טס 116 01 פוזאק זס 8 שמו 10 וגוס סם 1 סז מסופפח/ן 185100 110 01 פספסכתטק טנ[ 101 ₪506 ,1 םפזסתאוס 01 6ט1)ססקפטית 1 000 תס .(0 8 1 .14\/) "ת9910 גגת 116 01 0840 126 01 16510000 10 שמוסגו[טתג

1 ץ180 מג]/ סם]1 85%8 ע[ותספזט ,סזס]סזסו ,סיזגו 18 סתטצ סו[0 זפסק\/ סמ"

107 5800 סב 01 [4 סתקק 8 טג אסס 1ס 0) עסעג] 115 תו סחס/תט)ם1 20 פזוג]] \/ מש וסתסי 1 .8006 10060)תסגת 108508 סו

5 םג 00ת85515)4 6ח1 0 זס] 27916101 ,סזגטהוסתגוצך 0116 ופסס\/ סמ מפוסתס 1 01 1ו15 תו/1 סו 10 אשסתסע 0 ץותטיוסקקס 1818 01 115011 808115 110 ות 0051000 158081 118 ]0 מס 81 פסעקא 6 100 פזוג] \

4 זגו "7 ,810 - צוצ\/ [סי"

1 מפוסעסי[ 01 מו

זכ 51.5