ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 4 · סדר יום לוועדה.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 24/06/2010
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-0817742_קובץ התנגדות.pdf · 101-0970665_קובץ התנגדויות.pdf · 101-1057355_התנגדות קובץ.pdf · 101-1252162_התנגדות.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 10.6.2024.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 10.06.2024.pdf

- 1 -

תאריך:3/6/2024

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/4

שתתקיים 10/06/2024 - ד סיוון תשפ"ד

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 581850 קרית מנחם התנגדויות פינוי בינוי ברחוב יהודה רחמים ועדה מחוזית פנמה 2 ו-,6

2 817742 תלפיות התנגדויות פינוי בינוי מתחם בוני התיכון ועדה מחוזית מזרח המחתרות, ארמון פינוי בינוי

הנציב ירושלים ירושלים (ארמון

הנציב) בע"מ

3 1252162 תל ארזה, התנגדויות תוספת בניה דוד פוגל ועדה מחוזית עזרת תורה ותוספת קומות

בבניין ברח' כי טוב

,15 ירושלים.

4 1057355 תלפיות התנגדויות תוספת שימושים יונה לוי ועדה מחוזית למוסד ברחוב

קורא הדורות 26א

5 1142397 כרם אברהם התנגדויות הרחבות ותוספת דוד צבי פורוש ועדה מחוזית קומות ויח"ד ברח גליקמן

צפניה ,46 כרם

אברהם, ירושלים.

6 1203272 קרית משה הפקדה תוספת קומות אפרים לוי ועדה מקומית ויח"ד בבניין ברח'

שפרה 5 קרית

משה, ירושלים

7 1307362 גילה הפקדה שינוי מיקום חדר רמ"י ועדה מחוזית טרפו, מגרש ,701

שכונת גילה מערב,

ירושלים.

8 1263904 תל-ארזה הפקדה הרחבות דיור רחל מרים ועדה מקומית ותוספת יח"ד אדלר

חדשה, אליעזרוב

9 1230200 פסגת זאב הפקדה הרחבות דיור יפה לוי ועדה מקומית דרום ותוספת בניה רח'

רחמילביץ 142

10 1295948 גאולה הפקדה השלמת קומה אברהם ועדה מחוזית והרחבות יח"ד רובינפלד

קיימות ברח עמוס

,24 ירושלים

- 2 -

11 1276609 רוממה הפקדה "מוסדות מאורי מאורי צ'רנוביל ועדה מחוזית צ'רנוביל" תובל ,3

ירושלים.

12 1276641 בוכרים הפקדה תוספת קומה לבית בית מדרש ועדה מקומית הכנסת "דרכי דוד" גבוהה להוראה

רח' תחכמוני ,2 ודיינות

ירושלים

13 1244417 ארנונה הפקדה הריסה ובניה שנהב ועדה מחוזית ברחוב עין צורים התחדשות

,18 ירושלים עירונית

14 1222611 סנהדריה הפקדה תוספות בניה אברהם ועדה מחוזית וקומות עבור הורוביץ

הרחבות יח"ד

ועבור יח"ד חדשות

ברח' מיכל 3

15 1300458 בוכרים הפקדה מתחם מוסיוף עמיחי ניימן ועדה מחוזית 16 1295849 פסגת זאב הפקדה תוספת בנייה יעקב קלימי ועדה מקומית ברחוב יעקב יהושע קליצ'ה

,31 ירושלים.

17 1258763 קרית היובל הפקדה צ'ילה 9 שלמה ישראלי ועדה מקומית 18 1329085 שמואל הפקדה הארכת תוקף שומרי אונים ועדה מחוזית הנביא לתכנית מאושרת

בשכונת שומרי

אמונים, ירושלים

19 1181007 מקור ברוך הפקדה פינוי בינוי ברח' נופי שנלר ועדה מחוזית מלכי ישראל 59 ו-

61 ורח' תחכמוני

32 ירושלים

20 1270487 ואדי גוז הפקדה תוספת בניה מעל מחאסן חגאזי ועדה מחוזית בניין קיים בשכ'

ואדי אלגוז -

21 1309954 בוכרים הפקדה תוספת קומות מוסדות אור ועדה מחוזית ברחוב יחזקאל ,37 החיים

בוכרים, ירושלים

22 1232859 פסגת זאב הפקדה הרחבות דיור רמז יעקוב ועדה מקומית דרום ותוספת יח"ד

ברחוב דוד ניב ,16

פסגת זאב,

ירושלים

23 1324854 גאולים - הפקדה ראובן -12 חידוש לירן בן שמש ועדה מחוזית בקעה תוקף

24 1249572 בית צפפה הפקדה שני בניינים בני 10 ראיד לאפי ועדה מחוזית קומות בשימוש

מעורב, רח' דב

יוסף, בית צפפה

25 481ב הגבעה תכנית בינוי תכנית בינוי לבית מנח"י ועדה מקומית הצרפתית / ספר דקלים באמצעות

צמרת מוריה עיריית

הבירה ירושלים

- 3 -

26 1257104 רמות תיקון הגדלת זכויות אורית אורלי זיו ועדה מקומית החלטה בניה ברחוב עשור

להפקדה משעול היערה 19

בשכונת רמות

27 1238633 נוה יעקב תיקון תיקון לתכנית מס' שלמה ידידיה ועדה מקומית החלטה מק/6743 ברחוב נקי

להפקדה אשר גולאק

28 1184670 רמת אשכול תיקון הרחבת יח"ד סטיבן צבי ועדה מקומית החלטה קיימת ברח' רמת ויינרב

להפקדה הגולן 48 ירושלים

29 1182468 רמות תיקון הרחבות דיור ברח' עדנה זליקוביץ ועדה מקומית החלטה פליקס פרנקפורטר

להפקדה 11-13 רמות

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 581850

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית:

עורך התכנית: בריידמן יואל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/09/2021

כתובת פנמה 6 , קרית מנחם

גוש חלקה בשלמות

30435 115 כן

30435 117 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

בהמשך להחלטת הוועדה המחוזית מיום 8/5/2023 ובהתאם לסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה

מבקשת להאריך את התקופה לטיפול בתכנית:

1. התכנית ממוקמת בשכונת קרית מנחם ברח' פנמה. שטח התכנית כ-7 דונם.

התכנית מציעה

פינוי בינוי של שני מבני שיכון ישנים ובניית 2 מבני מגורים בגובה של עד 30 קומות.

סה"כ

תוספת של 189 יח"ד. מגישת התכנית היא חברה יזמית פרטית.

2. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .13/9/2021

08/01/2024

3. התכנית נדונה מס' פעמים בוועדת המשנה להתחדשות עירונית, שהחליטה לשוב

ולדון בתכנית

לאחר קבלת השלמות הן בנוגע להיקף ההפרשות לצרכי ציבור הנדרשות בתכנית והן בהיבטים

תכנוניים שנדרשו לגביהם ראייה כוללת ולא נבחנו בתכנית. בשל כך הוחלט להפקיד את

התכנית רק ביום .3/10/2022

4. התכנית טרם הופקדה מאחר ולחברה היזמית לא היה את הרוב הדרוש להגשת

תכנית

- 5 -

בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשפ"א –

.2021 לפיכך, התכנית תופקד בתחילת חודש ינואר .2024

5. חשיבות התכנית – מדובר בתכנית פינוי בינוי המבקשת להקים 2 מבני מגורים

חדשים

(במקום מבנים ישנים) הכוללים חזית מסחרית לרוחב ותוספת שטח ציבורי מבונה.

6. לאור הנימוקים המצוינים לעיל, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק

הזמן

לאישור התכנית עד ליום .30/12/2024

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר, ענת

ישראלי.

החלטה:

בהמשך להחלטת הוועדה מיום 3.10.22 הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים. בנוסף,

הוצגו בפני הוועדה מספר שינויים נוספים שנערכו במסמכי התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון.

לאחר בחינת השינויים הנוספים, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

1. בהתייחס לסעיף 8 בפרק מוסדות הציבור בהחלטה אשר קבע קו בניין 0 לכיוון

08/01/2024 יעודים

ציבוריים נמסר לוועדה כי על מנת לתכנן חזית עירונית רציפה כלפי רחוב פנמה בתא השטח

ביעוד מבנים ומוסדות ציבור נקבע קו בניין לכיוון הדרך המוצעת המשכי לקו הבניין של המגדל המוצע (ולא קו בניין .)0

2. בהתייחס לסעיף 9 בפרק צרכי הציבור לפיו יקבע בהוראות התכנית "תנאי למתן

היתר יהיה

הגשת חוות דעת כתובה מטעם מהנדס העיר לפיה קיים מענה מספק בהיבטים של פרוגרמה

ושלד ציבורי לתוספת יחידות הדיור מכוח התכנית". הוועדה תציין כי התכנית מציעה מגרש

- 6 -

ביעוד "מבנים ומוסדות ציבור" בהיקף של כ2.3 ד' לשם מתן מענה לתוספת יח"ד המוצעת

בתכנית. הוועדה תציין כי במסגרת הדיונים לעדכון ובקרה של תכנית האב, נבחנו באופן

מעמיק ההיבטים הציבוריים, תוך קביעת שלביות לאישור תכניות, בד בבד עם הבטחת המענה

הציבורי הנדרש. בהתאם לכך, סעיף זה יוסר מהוראות התכנית.

3. בהתייחס לסעיף 16 בהחלטה לעניין תוספת זכויות בניה מותנות עבור קרן

תחזוקה. בהמשך

לבדיקת הרשות להתחדשות עירונית ושמאי הוועדה, על מנת להבטיח תחזוקה ארוכת טווח

למגדלים המוצעים בתכנית, תיקבע תוספת של שתי קומות ושטחי בנייה עבור 17 יח"ד אשר

מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 13,000,000 ,₪ שמטרתה הבטחת

תחזוקת מנע, בלאי ושבר. בהמשך לאמור יקבעו בהוראות התוכנית סעיפים אשר יתנו את

מימוש יח"ד אלה בכינונה של קרן התחזוקה ובהתאם להנחיית לשכת התכנון.

4. כן הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון וההקצאה לתכנית, אשר אושרו על ידי שמאי

הוועדה.

הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה.

5. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה 03.10.222 ובהתאם

לשינויים

המפורטים בהחלטה זו. בשל פרק הזמן הארוך בו מקודמת התכנית, הוועדה קובעת כי החלטה זו תהיה בטלה בתום חודש מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים

הקבועים בה.

6. בהמשך לפניית הוועדה המחוזית למועצה הארצית ביום 8.5.23 להארכת התקופה

לפי סעיף

- 7 -

109א' (ב)()1 לחוק לאישור התוכנית שבנדון עד לתאריך .02.01.2024

7. הוועדה פונה בשנית ליו"ר המועצה הארצית בבקשה להארכת המועד לאישור

התכנית,

בהתאם לסעיף 109 לחוק, וזאת בשל התארכות התיאום של יזם התכנית עם בעלי הדירות

במתחם, ובהתחשב בהמשך הליך התכנון הכולל הפקדה ושמיעת התנגדויות, הארכה מבוקשת לתשעה חודשים נוספים ממועד החלטה זו.

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' (ב)(1 (לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 2021/9/13 ומועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

08/05/2023 . 13.3.2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א(ב)(1 (לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .2024.01.02

קוורום: שירה תלמי באבאי, דן קינן, אבי בן צור, אילון ברנהרד, אליעזר ראוכברגר החלטה:

לאחר בחינת השינויים שנערכו במסמכי התכנית, הוועדה סבורה כי חלופת הבינוי החדשה תואמת את מדיניות הוועדה להתחדשות עירונית לשכונה, ומציעה שיפור ניכר של המרחב הציבורי בתחומה ובסביבתה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום ,07.02.22 ובהתאם למדיניות התכנון עבור

03/10/2022 המתחמים הכתומים בתכנית האב המאפשרת בניה בגובה העולה על 12 קומות, תוך שמירה על היקף יח"ד, ובכפוף לשיפור המרחב הציבורי והפרשת קרקע לצרכי ציבור, הוצגו בפני הוועדה חלופות הבינוי המציעות בניה גבוהה בחלק הצפוני והדרומי של התכנית, או ריכוז הבינוי בחלק הדרומי של התכנית, תוך הפרשה משמעותית של קרקע למגרש למבני ציבור בחלק הצפוני של התכנית.

2. לאחר בחינת חלופות הבינוי, ולאחר בחינת עמדת שמאי הוועדה בדבר היקף

יחידות הדיור הנדרש לצורך הבטחת ישימות התכנית, הוועדה סבורה כי חלופה המציעה שני מבנים גבוהים בגובה עד 30 קומות בחלק הדרומי של התכנית היא חלופת הבינוי המיטבית. חלופה זו מציעה שיפור משמעותי של המרחב הציבורי באמצעות יצירת מגרש ששטחו כ-2.2 דונם למוסדות ציבור ושיפור משמעותי של הממשק בין הבינוי למגורים והמרחב הציבורי, בין היתר באמצעות הרחבת דרכים ופיתוח כיכר עירונית מגוננת תוך יצירת חזית עירונית רציפה ונגישה לרחוב, וזאת - 8 -

במקום דרך השירות והחניה הקיימת כיום לאורך רחוב פנמה. כן יצוין כי הבינוי מוצע במרחק של כ-70 מטרים מהקו האדום של הרכבת הקלה, אשר מועד הפעלתו צפוי להיות בשנת ,2023 וכי ריכוז הבינוי בחלק הדרומי בסמיכות לציר הרכבת הקלה, ותבנית הבניה המוצעת תואמים את מדיניות הוועדה להעצמת הבינוי לאורך צירי הרק"ל.

3. יצוין כי הובא לידיעת הוועדה כי בהתאם להחלטה מיום 07.02.22 נעשה ניסיון

לתיאום קידום תכנית משותפת של המבנים ברחוב פנמה 2,6 יחד עם הבניין בפנמה ,4 עם זאת לא הושגה הסכמה בעניין זה.

4. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, הוועדה קובעת כי תחום התכנית יורחב

מערבה, כך שיכלול את כל דרך השירות (חלקות 137 ו-)141 תוך שינוי ייעודה לשטח ציבורי פתוח. יצוין כי הוועדה המקומית החליטה להצטרף לצורך זה כמגישת התכנית.

5. גבול התכנית הדרומי וגבול תא השטח למגורים, לרבות אופן העמדת הבניינים

יקבעו בתיאום עם לשכת התכנון ובהתאמה לקווי הבניין שנקבעו בתכנית המצרנית (תכנית מס' ,)101-0621045 אשר הוחלט לאשרה והיא מצויה לקראת פרסום למתן תוקף. בהמשך לכך, יעוד הקרקע מעל תחום המנהרות יקבע בתיאום עם לשכת התכנון ותיקבענה הוראות בתכנית לשם הבטחת פיתוח מפלס הקרקע ככיכר עירונית מגוננת, רציפה והמשכית למפלסי המדרכות הסמוכות. מסמכי הבינוי המעודכנים יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

6. בהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה ובהתאם למדיניות הוועדה, מספר יחידות הדיור

המוצע בתכנית יצומצם כך שהתכנית תציע 238 יח"ד, בשטח ממוצע של 100 מ"ר ליח"ד (עיקרי ממ"ד). שטחי הבניה המוצעים יצומצמו בהתאם, ובהתאם לחוות הדעת של שמאי הוועדה. הבינוי יכלול שני בניינים בגובה של עד 30 קומות, בתוספת של עד שתי קומות טכניות. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

7. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 בדבר שילוב דיור מכליל בתכניות

המציעות מעל 100 יח"ד, יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר כולל ממ"ד. כן יקבע כי תותר הגדלה של %5 ממספר יחידות הדיור להקצאת דירות בגודל של עד 55 מ"ר.

8. על מנת להבטיח מופע ראוי של הבינוי המוצע, ייקבעו בהנחיית לשכת התכנון

קווי בניין נפרדים ומחייבים, וזאת לשם יצירת מבנה המתאפיין בפשטות גיאומטרית ככל הניתן ללא שבירה של מעטפת החזית. בשל הקרבה למנהרות ההפרדה המפלסית בצומת אורה ועל מנת לאפשר גמישות בהעמדת המבנים, יותר קו בניין אחורי עד 3 מ'. כן יקבע בהוראות התכנית כי המרחק בין המבנים לא יפחת מ-12 מ'

וכי תותר חריגה מקומית מקווי הבניין עבור מרפסות בשמונה קומות המגורים הראשונות ובלבד שהמרחק בין הבניינים בקומות אלו לא יפחת מ-10 מ' מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם, לרבות קביעת הוראות בעניין מרפסות בהתאם למדיניות התכנון של הוועדה.

9. תיקבענה בתכנית הוראות להבטחת חזית עירונית פעילה כלפי רחוב פנמה,

הבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית ותוך הבטחה של שילוב מיטבי של מתקנים טכניים בתת הקרקע, לרבות קביעת הוראה כי פתרונות לאצירת אשפה בתחום התכנית יהיו תת קרקעיים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

10. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת, ייקבע

בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין והחזית המסחרית. בנוסף יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחים - 9 -

ציבוריים לטובת מגורים, ותיקבע הוראת סטייה ניכרת גם בעניין זה.

11. יוטמעו הוראות לעניין עיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור משרד הביטחון לתכנית.

13. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתא השטח

למגורים יוקם בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים, וכי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

14. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן טופס אכלוס למבני המגורים יהיה הריסת

מבנה המגורים בחלקה 117 (פנמה .)2 כן יקבע כי תאי השטח 11-12 יועברו לבעלות העירייה בהתאם להוראות האיחוד והחלוקה, לאחר הריסת המבנה הקיים בהם, וכתנאי לאכלוס מבני המגורים.

15. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה ראשון בתחום התכנית יהיה

הגשת תכנית פיתוח לשטחים הציבוריים הפתוחים ולדרכים שבתחום התכנית לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו, וכי תנאי להיתר לאכלוס מבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה.

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינה של תוספת זכויות בנייה מותנות עבור

הקמת קרן תחזוקה למבנים הכלולים בתכנית. ככל שתוגש חוות דעת בעניין זה, הוועדה תשוב ותדון בתכנית טרם הפקדתה.

תנועה:

7. הוועדה קובעת כי הכניסה לחניון המוצעת בצדו המזרחי של רחוב פנמה תיקבע

כזמנית בלבד, וזאת עד למימוש החניון העתידי בחלקה המצרנית 116 (פנמה .)4 לאחר השלמת החניון בחלקה 116 תבוטל הכניסה לחניון בצדו המזרחי של רחוב פנמה ובמקומה תוקם חזית מסחרית כלפי הרחוב. בסמכות מהנדס העיר לאפשר את המשך השימוש ברמפה הזמנית כך שתיקבע כקבועה.

8. תיקבענה בתכנית הוראות לפיהן תתאפשר זיקת הנאה למעבר כלי רכב בתחום

החניון להבטחת מעבר עתידי לחניון בחלקות המצרנית מס' 118 ו-.116 בתשריט ובנספח התנועה יסומן שטח זיקת ההנאה למעבר, ובהוראות התכנית יתווסף סעיף הקובע שבסמכות מהנדס העיר לאפשר שינויים קלים במיקום זיקת ההנאה למעבר ביחס למוצג במסמכי התכנית, ככל שהדבר יידרש בהתאם לתכנון המפורט בשלב ההיתר. לשם הבטחת האמור, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה רישום זיקת ההנאה לטובת החלקות המצרניות בפנקסי המקרקעין.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת הצורך בהרחבת זכות הדרך ברחובות

הגובלים בתחום התכנית, לשם הבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטרים לפחות, בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה.

4. בשל חפיפה עם התכנית המצרנית מס' 101-0621045 להפרדה מפלסית

בצומת אורה, תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה.

5. בהחלטת הוועדה מתאריך 7.2.22 נקבע כי תקן החניה למגורים בתחום

- 10 -

התכנית יהיה מופחת ויעמוד על ,1:1 הוועדה סבורה כי יש לקבוע את תקן החניה למסחר כתקן מופחת לאור הסמיכות לתחנת הרק"ל, וכי מספר מקומות החניה למגורים יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

9. אחד עשר מקומות החניה הציבוריים שבוטלו בחלקה 137 יוקצו בתחום החניון,

כחלק מחניות האורחים המתוכננות. יקבע בהוראות התכנית כי אחד עשר מקומות חנייה מיועדות לתת מענה לדיירי חלקה ,118 וזאת עד לאישורה של תכנית להתחדשות עירונית בחלקה 118 אשר תיתן מענה למקומות חנייה אלה בתחומה.

לאחר מימושה של התכנית כאמור, אחד עשר מקומות החנייה האמורים יוגדרו כחניות אורחים.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה,

לרבות הכנת תכנית צל תנועתית למצב הסופי, הכולל התחדשות עירונית גם בחלקות המצרניות 118 ו-,116 ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו.

צרכי ציבור:

11. תא שטח 11 ייועד למבנים ולמוסדות ציבור ויותרו בו שימושי חינוך, קהילה

ורווחה, תרבות ודת. היקף הבינוי בתא שטח זה יהיה %320 בנייה מרביים, עד 6 קומות. קווי הבניין יהיו 0 לכיוון יעודים ציבוריים אחרים ו-3 מ' כלפי המגורים.

9. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר יהיה הגשת חוות דעת כתובה

מטעם מהנדס העיר לפיה קיים מענה מספק בהיבטים של פרוגרמה ושלד ציבורי לתוספת יחידות הדיור מכוח התכנית.

איכות סביבה:

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו, לרבות שילוב של הדמיות של הבינוי המוצע ונצפותו מכיוונים שונים.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של לשכת

התכנון והטמעת הערותיה והערות המחלקה לאיכות הסביבה בהוראות התכנית, בהנחיית לשכת התכנון.

12. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

13. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

כללי:

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת התכנית ככוללת הוראות לאיחוד וחלוקה

ללא הסכמת בעלים, ועריכת טבלאות הקצאה ואיזון לתכנית אשר תאושרנה על ידי היועץ השמאי של הוועדה. מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו, לרבות הטבלאות המתוקנות אשר יאושרו על ידי היועץ השמאי של הוועדה, יוצגו בפני - 11 -

הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה, בהנחיית לשכת התכנון.

16. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

18. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות.

הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

קוורום: שירה תלמי באבאי, דן קינן, אבי בן צור, אילון ברנהרד 19/09/2022

החלטה:

לשוב ולדון בדיון פנימי

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

החלופה המוצעת הכולל שני בניינים בחלק הדרומי של התכנית ושטח לבנייני ציבור 13/07/2022 בחלק הצפוני מקובלת.- יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם.

למרות המנהרה הקיימת בתת הקרקע בסמיכות לפרוייקט התכנית תכלול בכל מקרה חלקה 141 (מסומנת בתוכנית כ-)91 וחלקה 137 , תבטל בהם את כל כביש השרות ותציע בשטחים אלה פיתוח שטח שיתמוך בבנייה החדשה.

בכל מקרה יש להשאיר רוחב מדרכות מינימלי של 3.5 מ'.

לא תותרנה חצרות פרטיות בהפניה לחזית הרחוב.

- 12 -

יש להציג התכנות לשבילי אופניים בתיאום אגף תושייה.

ככל ויש צורך בקירות תמך, גובהם יתואם בשלב היתר הבניה בתיאום עם אדריכל העיר

יש להגיש נספח תנועה מלא בהתאם להנחיות מחלקת תושייה.

סביבה:

תנאי למתן היתר בנייה יהיה תיאום לשביעות רצונה של המחלקה לאיכות הסביבה בנושאי מיקרו-אקלים, אקוסטיקה ורוחות.

יקבע בהוראות כי התוכנית כ הבניה תבוצע לפי לתקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה מוסמכת.

שימושים בשטח המסחרי, אופן טיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. מבנה לשנאי יותר בתנאי שהוא טמון בקרקע בתיאום עם מהנדס העיר. בכל מקרה לא תותר הצבת תשתיות כלפי הרחובות, בהתאם להנחיות מרחביות.

שימושים ציבוריים:

בשטח הציבורי החדש המוצע ייקבעו שימושים של חינוך/דת/קהילה ורווחה/ תרבות .

יקבעו זכויות בניה בהוראות התוכנית ל- %320 ב-6 קומות עבור החלקה לשב"צ.

קווי בניין עבור שב"צ יהיו 0 כלפי דרך\זיקת הנאה ו-3 כלפי מגרשי המגורים.

תנאי להיתר בניה יהא אישור אגף הנכסים וכן אישור האגף למבני ציבור.

התכנית תיערך לפי פרק ג' סימן ז לחוק.

תנאי להיתר בניה של המגדל השני בתא השטח הדרומי יהיה הריסת הבניין הצפוני והעברת השטח המיועד לצורכי ציבור ע"ש עיריית ירושלים התכנית מציעה מכפיל גבוה של יחידות דיור – יש לבחון תקן 21 ולצמצם את היקף הבניה הבניה בהתאם באמצעות הורדת קומות ולא צמצום תכסית.

קוו בניין מינימלי בין המגדלים ייקבע 12 מטר.

יש להוסיף לסעיף חלוקה ורישום את הסעיף: "השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי ציבור יועברו לבעלות הרשות המקומית"...

- 13 -

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

כללי:

חזית מסחרית

לא יותר ניוד שטחי בניה מתחת לכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת.

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי.

מייד עם אישור התוכנית יוגש תצ"ר לאישור הוועדה המקומית.

הפקעה: באם לא הוכן תצ"ר, לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תנאי להיתר בניה יהיה אישור מנהל קהילה בעיריית י-ם את התכנית וההסכמים הרלוונטיים.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין קווי הבניין, גובה המבנים מרפסות מקורות המחושבות כשטח עיקרי לפי תקנות חישוב שטחים יכללו במניין שטחי הבניה העיקריים בטבלה .5 על כן, יש לבטל את הערה 6 בטבלה .5 על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות, בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.

ככל שהתכנית מציעה איחוד וחלוקה, ללא הסכמת כל הבעלים, יש לערוך טבלאות איזון ולתאם זאת מול מחלקת היטלי השבחה ולצרף אותם למסמכי התכנית.

תוקף התכנית יהא ל-7 שנים מיום אישורה. במידה ותוך זמן זה, לא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש, התכנית תבוטל. המצב התכנוני המאושר יחזור כפי שהיה לפני אישור התכנית בנדון.

יש לבטל את סעיף .4.1.2א כי בכל דירה יותרו מרפסות העולות על 14 מ"ר יש לרשום כי יותרו מרפסות מקורות עד שטח של 12 מ"ר לדירה.

הוועדה מבקשת כי לפחות %20 מהדירות יכללו מרפסות סוכה יש לבטל את סעיף .4.1.2א כי יותר בהיתר בניה להוסיף עד 15 אחוז יחידות דיור ללא צורך בפרסום הקלה.

יש לבטל את סעיף .4.2.2א לעניין מי יבצע את הבניה בשטח הציבורי ועל חשבון מי .

- 14 -

יש לתקן אי התאמות במסמכים בין המסמכים השונים לעניין גודל השטח הציבורי והרחבת הדרך המוצעת בחלק הצפון מזרחי של התכנית.

יש לשנות בתקנון התכנית את האיחוד וחלוקה לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה ולצרף טבלאות איזון בהתאם.

השלמת חוות הדעת: מבני ציבור, אגף תברואה, חח"י, בקרת תכנון פיזי, חברת

הגיחון-מים, חברת הגיחון ביוב וניקוז, רשות הארצית לכבאות והצלה, שפ"ע גננות, מוריה-התחדשות עירונית, המחלקה לעבודה קהילתית.

שליחת הודעות לחלקה המצרנית 118 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה לבחון את המשך קידום התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי בהתאם להחלטת מליאת הוועדה המחוזית מיום ,13.07.2021

ניתן לבחון במתחם בנייה בגובה של למעלה מ-12 קומות, וזאת בכפוף לשיפור המרחב הציבורי והפרשת קרקע לצרכי ציבור בנוסף להפרשות מבונות.

07/02/2022 .2 הוועדה סבורה כי ניתן לבחון הצעה לבנייה גבוהה במתחם הכלול בתכנית, וזאת לאור מאפייני המתחם ובכפוף להקצאת שטח משמעותי לצרכי ציבור.

3. עם זאת, הוועדה תציין כי התכנית כוללת שני מבני שיכון וותיקים ברחוב פנמה

2 ו-,6 ואינה כוללת את המבנה ברחוב פנמה ,4 המצוי בין שני מבנים אלה. הוועדה סבורה כי המתחם הכולל את שלושת המבנים מהווה יחידה תכנונית אחת, ומשכך קיימת עדיפות לקידום תכנית על המתחם הכולל את שלושת המבנים. בהמשך לכך, הוועדה סבורה כי המתווה המוצע להתחדשות שאינו כולל את המבנה האמצעי אינו מיטבי, ואינו מביא לידי ביטוי את היתרונות התכנוניים של קידום תכנית בראייה מתחמית.

- 15 -

4. הוועדה סבורה גם כי ההפרשה המוצעת בתכנית, למגרש המיועד למבני ציבור,

אינה משמעותית דיה ביחס להיקף התכנית, דחוקה בחלק האחורי של הבינוי ובעלת גיאומטריה שאינה מיטבית. כמו כן, הקמת שני מבני המגורים המוצעים על החניון התת קרקעי הנדרש להקמתם, תוך הותרת המבנה האמצעי על כנו, עתידה לייצר קושי ביצועי שאינו מבוטל, להקשות על התחדשות עתידית של המבנה ברחוב פנמה 4 ולמנוע שדרוג כולל יותר של המרחב הציבורי. דברים אלו נכונים על אף "תכנית הצל" שהוצגה למתחם כולו המציגה היתכנות לכאורה להתחדשות המבנה באמצעות הקמת מגדל נוסף בין שני המגדלים המוצעים בתכנית.

5. בהמשך לאמור, הוועדה סבורה כי לא ניתן לקדם את התכנית במתכונת

המוצעת.

6. בהמשך לדברים שנמסרו במהלך הדיון, הוועדה סבורה כי ראוי למצות את הליך

התיאום עם דיירי המבנה ברחוב פנמה 4 לשם הגשת תכנית על המתחם כולו.

7. עם זאת, וככל שהליך התיאום לא יצליח, הוועדה סבורה כי ניתן לבחון חלופת

תכנון, אשר תאפשר קידום תכנית ראויה, גם ללא המבנה ברחוב פנמה ,4 תוך ריכוז הבינוי למגורים בחלק הדרומי של התכנית, ויצירת מגרש בייעוד מבני ציבור, משמעותי יותר בגודלו ומיקומו, בחלק הצפוני של התכנית, וזאת בהתאם למפורט להלן:

8. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, שטח התכנית יורחב ויכלול חלק מחלקה

141 המיועדת לדרך, וזאת לשם ביטול של חלק מדרך השירות המקבילה לרחוב פנמה, אשר מהווה כפל כבישים מיותר. שטח הדרך יצורף למגרש 115 לשם יצירת מגרש בייעוד מגורים בשטח של כ-3 דונם. במגרש זה ימוקמו שני מגדלי מגורים מעל מסד הכולל חזית מסחרית והפרשות מבונות ככל הנדרש, בהתאם לחוות דעת של המחלקה למדיניות תכנון.

9. מספר יח"ד יצומצם בתיאום עם היועץ השמאי של הוועדה.

10. מגרש 117 וחלק ממגרש 89 ייקבעו בייעוד לשטח למבני ציבור בשטח של כשני

דונם.

11. יצוין כי התכנית כוללת איחוד וחלוקה, וכי הוועדה המקומית החליטה ביום

08.12.21 להצטרף כמגישת התכנית, וזאת לשם טיוב השלד הציבורי ברוח העקרונות המפורטים בהחלטה זו.

12. לאחר התייעצות עם יועץ התחבורה של הוועדה, ונוכח מיקום התכנית בסמיכות

רבה לתחנת רק"ל המצויה בשלבי הקמה במסגרת הארכת הקו האדום של הרק"ל, הוועדה קובעת כי תקן החניה למגורים בתחום התכנית יהיה מופחת, ויעמוד על .1:1 בנוסף תיקבענה חניות לאורחים בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה.

13. חלופה כאמור תוצג לוועדה בדיון פומבי בתוך פרק זמן של כשלושה חודשים

ממועד החלטה זו, וזאת לאחר תיאום לשכת התכנון, לרבות יועץ התנועה של הוועדה ויועצת הסביבה של לשכת התכנון, ועם היועץ השמאי של הוועדה לעניין היקף יח"ד הנדרש וטבלאות ההקצאה והאיזון, ולאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית.

14. ככל ולא תתאפשר הצעת חלופת תכנון כאמור התכנית תיסגר והטיפול בה

- 16 -

יופסק, וזאת ללא צורך בקיום דיון נוסף בעניינה.

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת הוועדה

תאריך החתימה:

30/01/2022

ירד מסדר היום

החלטה

03/01/2022

לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

19/12/2021

ירד מסדר היום

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

ישנה חריגה משמעותית ממדיניות תוכנית האב לעניין גובה הבניה . עם זאת, לאור מיקום התוכנית בסמוך לצומת מרכזי ולכניסה לשכונה ולאור הפרשת שטח ציבורי משמעותי, ניתן לקדם את התוכנית.

08/12/2021

בינוי, תנועה ונגישות:

הועדה סבורה כי פתרונות המיגון של ממ"קים הוא פתרון שאינו מקובל ואינו ראוי ומגדיל את נפח הבניין על חשבון שטח הדירות, ולכן יש להציע פתרון ממ"דים, הועדה סבורה כי פתרון של ממ"ד הוא פתרון נכון לבנייני מגורים שנותן מענה גם למצבים בטחוניים והוא חלק בילתי נפרד מהדירה

חלקה 141 (מסומנת בתוכנית כ-)91 וחלקה 137 אינן מנוצלות כראוי וניתן לייעל את השימוש בהן. מקומות החניה הנמצאים בחלקה כעת משרתים את הדיירים הסמוכים.

אלו יעברו לתת הקרקע והדרך תבוטל, לכן יש לכלול אותם בקו הכחול של התכנית, לבטל את הכביש והחניה הקיימים ולשנות את הבינוי על פי המפורט; מקומות החנייה הקיימים בקצה הדרך יתווספו לחניון התת קרקעי ותרשם בהם זיקת הנה לציבור ( מדובר על כ 10 רכבים בלבד).

בשטח שיתווסף כתוצאה מביטול הדרך וחניה, יש לבחון העמדת המבנה הדרומי על - 17 -

דופן רחוב פנמה. השטח שיוותר ממערב למבנה עד לגבול מבני המגורים הסמוכים ייועד לשב"צ. זאת כחלק מרצועה המשכית לשב"צ המוצע בתא שטח 11 ולזה שנראה בתוכנית הצל בחלקה 116 (במרכז). יתר ייעוד החניה הסובב את מבני המגורים מדרום ייועד לשצ"פ (כלפי הצומת הראשי ורחוב פנמה) לצורך כך הוועדה המקומית תצטרף כמגישה לתכנית.

שינויים אלה יציעו ייעול של המרחב הציבורי בצורה מיטבית ויבטלו כביש חניה קיים.

בכל מקרה יש להשאיר רוחב מדרכות מינימלי של 3.5 מ'.

לא תותרנה חצרות פרטיות בהפניה לחזית הרחוב.

יש להציג התכנות לשבילי אופניים בתיאום אגף תושייה.

גובה קירות תמך יוגבל ל-3 מ' ויתוכננו בקווים ישרים ובתאום עם אדריכל העיר. תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עם אדריכל העיר.

התוכנית מציגה קירות תמך של קומת החניה העליונה לכיוון בתי המגורים שממערב.

על כל מפלסי החניון להיות בתת הקרקע בלבד, ללא מופע על קרקעי כלל.

יש להגיש נספח תנועה מלא בהתאם להנחיות מחלקת תושייה.

סביבה:

תנאי למתן היתר בנייה יהיה תיאום לשביעות רצונה של המחלקה לאיכות הסביבה בנושאי מיקרו-אקלים, אקוסטיקה ורוחות.

יקבע בהוראות כי התוכנית כ הבניה תבוצע לפי לתקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה מוסמכת.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. מבנה לשנאי יותר בתנאי שהוא טמון בקרקע בתיאום עם מהנדס העיר. בכל מקרה לא תותר הצבת תשתיות כלפי הרחובות.

שימושים ציבוריים:

יש להקטין את זיקת ההנאה ולקרב את המבנה בתא שטח 1 לרחוב תוך שמירה על רוחב מדרכה מינימלי של 3.5 מ'. זאת תוך צמצום שטח זיקת ההנאה מחד והרחבת ייעוד מבנים ומוסדות ציבור מאידך. השטח החום יגדל בהתאמה לצמצום זיקת ההנאה.

יקבעו זכויות בניה בהוראות התוכנית ל- %320 ב-6 קומות עבור החלקה לשב"צ.

- 18 -

קווי בניין עבור שב"צ יהיו 0 כלפי דרך\זיקת הנאה ו-3 כלפי מגרשי המגורים.

יקבעו השימושים לשטח למבני ציבור עבור מבני חינוך /רווחה וקהילה כגון מעון יום, גני ילדים לשכת רווחה בקומות הראשונות ודת בקומות שמעל.

תנאי להיתר בניה יהא אישור אגף הנכסים וכן אישור האגף למבני ציבור.

התכנית תיערך לפי פרק ג' סימן ז לחוק.

יש להוסיף לסעיף חלוקה ורישום את הסעיף: "השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי ציבור יועברו לבעלות הרשות המקומית"...

כללי:

חזית מסחרית

יש לבדוק את שטחי הבניה המוצעים בהתאם לתקן 21 ולצמצם את השטחים בתהאם.

לא יותר ניוד שטחי בניה מתחת לכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת.

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי.

מייד עם אישור התוכנית יוגש תצ"ר לאישור הוועדה המקומית.

תנאי להיתר בניה יהיה אישור מנהל קהילה את התכנית וההסכמים הרלוונטיים.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין קווי הבניין, גובה המבנים יש לתקן את הערה 3 לטבלה 5 – הגדלת מספר יח"ד עד %10 בשלב ההיתר.

מרפסות מקורות המחושבות כשטח עיקרי לפי תקנות חישוב שטחים יכללו במניין שטחי הבניה העיקריים בטבלה .5 על כן, יש לבטל את הערה 6 בטבלה .5 על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים - 19 -

לבעלי מוגבלויות, בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.

השלמת חוות הדעת: מבני ציבור, אגף תברואה, חח"י, בקרת תכנון פיזי, חברת

שליחת הודעות לחלקה המצרנית 118 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

הערה:

הערות טכניות

חסרה שורת סה"כ למגורים בטבלה .5

יש לסמן את כל העצים בשטח התוכנית לשימור\עקירה.

יש להציג את בנספח התנועה והבינוי את חיבור הרמפות לכביש.

לוודא מספרי חלקות נכונים במסמכים. למשל חלקה 91 בתוכנית היא חלקה 141 למעשה.

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' )ב(()1 לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 13/9/2021 ומועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

- 20 -

. 13.3.2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א)ב(()1 לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .02.01.2024

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר, ענת

ישראלי.

החלטה:

בהמשך להחלטת הוועדה מיום 3.10.22 הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים. בנוסף,

הוצגו בפני הוועדה מספר שינויים נוספים שנערכו במסמכי התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון.

לאחר בחינת השינויים הנוספים, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

1. בהתייחס לסעיף 8 בפרק מוסדות הציבור בהחלטה אשר קבע קו בניין 0 לכיוון

יעודים

ציבוריים נמסר לוועדה כי על מנת לתכנן חזית עירונית רציפה כלפי רחוב פנמה בתא השטח

ביעוד מבנים ומוסדות ציבור נקבע קו בניין לכיוון הדרך המוצעת המשכי לקו הבניין של המגדל המוצע (ולא קו בניין .)0

2. בהתייחס לסעיף 9 בפרק צרכי הציבור לפיו יקבע בהוראות התכנית "תנאי למתן

היתר יהיה

הגשת חוות דעת כתובה מטעם מהנדס העיר לפיה קיים מענה מספק בהיבטים של פרוגרמה

ושלד ציבורי לתוספת יחידות הדיור מכוח התכנית". הוועדה תציין כי התכנית מציעה מגרש

ביעוד "מבנים ומוסדות ציבור" בהיקף של כ2.3 ד' לשם מתן מענה לתוספת יח"ד המוצעת

בתכנית. הוועדה תציין כי במסגרת הדיונים לעדכון ובקרה של תכנית האב, נבחנו באופן

- 21 -

מעמיק ההיבטים הציבוריים, תוך קביעת שלביות לאישור תכניות, בד בבד עם הבטחת המענה

הציבורי הנדרש. בהתאם לכך, סעיף זה יוסר מהוראות התכנית.

3. בהתייחס לסעיף 16 בהחלטה לעניין תוספת זכויות בניה מותנות עבור קרן

תחזוקה. בהמשך

לבדיקת הרשות להתחדשות עירונית ושמאי הוועדה, על מנת להבטיח תחזוקה ארוכת טווח

למגדלים המוצעים בתכנית, תיקבע תוספת של שתי קומות ושטחי בנייה עבור 17 יח"ד אשר

מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 13,000,000 ,₪ שמטרתה הבטחת

תחזוקת מנע, בלאי ושבר. בהמשך לאמור יקבעו בהוראות התוכנית סעיפים אשר יתנו את

מימוש יח"ד אלה בכינונה של קרן התחזוקה ובהתאם להנחיית לשכת התכנון.

4. כן הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון וההקצאה לתכנית, אשר אושרו על ידי שמאי

הוועדה.

הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה.

5. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה 03.10.222 ובהתאם

לשינויים

הקבועים בה.

6. בהמשך לפניית הוועדה המחוזית למועצה הארצית ביום 8.5.23 להארכת התקופה

לפי סעיף

109א' (ב)()1 לחוק לאישור התוכנית שבנדון עד לתאריך .02.01.2024

7. הוועדה פונה בשנית ליו"ר המועצה הארצית בבקשה להארכת המועד לאישור

התכנית,

בהתאם לסעיף 109 לחוק, וזאת בשל התארכות התיאום של יזם התכנית עם בעלי - 22 -

הדירות

תיאור חדש להתנגדויות

בשטח התוכנית שני מבני שיכון של 3 קומות ברחוב פנמה 2 ו-6 , סה"כ 48 יח"ד כביש פנימי המגביל לרחוב פנמה והנרייטה סולד המשמש לחנייה

שטח התוכנית 6.7 ד'

התוכנית המופקדת מציעה הריסת 2 מבני מגורים והקמת שני מבנים חדשים כדלהלן • התוכנית קובעת היקפי בינוי בתא שטח 1 למגורים על סך 59,716 מ"ר מתוכם עיקרי למגורים 27,160 מ"ר ו- 10,214 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת , ו-21,500 מ"ר שרות מתחת. עיקרי למסחר 839 מ"ר מעל הכניסה הקובעת . %1,535 בניה

• התוכנית קובעת תא שטח 11 למבנים ומוסדות ציבור בשטח 2.2 ד' עם היקפי בינוי בסך 7,240 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-5,000 מ"ר שרות מתחת • קובעת מספר קומות ל-32 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-8 קומות מתחת • קביעת מס' יחד" ל- 250 יח"ד (מכפיל )5.2 + 17 יח"ד עבור קרן תחזוקה, גודל דירה ממוצע (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר ברוטו)- 110 מ"ר

• התוכנית קובעת ביטול דרך ומציעה במקום שצ"פ בשטח 706 מ"ר • התוכנית קובעת בתחום החניון 11 חניות לחלקה 118 • תוכנית קובעת קומת מסחר בחזית לרחוב פנמה

התוכנית הופקדה בתאריך 09/02/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 09/04/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות 31 התנגדויות

עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מאיר שוקרון רחוב פנמה 2 דירה 8

1. לפי סיכום ראשוני עם היזם התוכנית כללה 2 מבנים אחד באיזור פנמה 2 ושני בפנמה 6 בגובה 14

קומות. לא מעוניין לגור בבניין מעל 14 קומות ולא בצמוד לכביש ראשי - 23 -

2. לא מקובל כי יזם יחלק 15 יח"ד לפי שיקול דעתו

התנגדות מספר 2 : מורדכי מזרחי רחוב פנמה 9 דירה 11

1. לא מעוניין בפינוי בינוי, לא מעוניין לגור במגדל

התנגדות מספר 3 : צבי אשר רחוב פנמה2 דירה 1

1. לא מעוניין לגור במגדל, לא רוצה שיעתיקו את מקום מגורי לאזור לפנמה 6

התנגדות מספר4 : גילה אגמון רחוב פנמה 2 דירה 20

1. פגיעה בהסכם מקורי

2. לא מעוניינת לשנות מיקום מגורי ולעבור לדירה שלא תתאים לדרישותי.

3. מחסור במסחר

4. תוכנית יוצרת עומסי תנועה ניקוז כניסה/ יציאה מחניון לתוך מעגל תנועה

5. פגיעה באיכות חיים

התנגדות מספר 5 : רחל בלום, הנריאטה סולד גוש 30435 חלקה 118

1. אני בת 79 בעלת תו נכות לצמיתות. התוכנית תגרום להפרעות קשות של רעש ואבק ותפגע באיכות

חיים שלי

2. לפי תוכנית כביש גישה לביתי יחסם דבר שיפגע בחניה ובגישה לביתי

התנגדות מספר: 6 יפה אדר רחוב ניקרגואה 34 דירה 1

1. התוכנית תגרום להפרעות במהלך הבניה

2. התוכנית מבטלת חניות שכיום בשימוש הדיירים ומציעה חניות לא נגישות

התנגדות מספר 7 : דנה לאונוב ניקרגואה 24 דירה 2

1. תוספת יח"ד תיגרום לעומסי תנועה ויקשה על גישה לבית חולים הדסה

2. תשתיות של השונה לא מותאמות לתוספת יח"ד ואוכלוסיה הצפויה

3. התוכנית תגרום לצפיפות וירידת ערך נכסי נדל"ן באזור

4. זיהום אוויר ואבק במהלך הבניה יפגעו באמי בת -70 המתגוררת איתי

5. התוכנית תגרום למצוקת חניה בשכונה ולפגיעה בהולכי רגל בעקבות כך

6. תושבי השכונה יאלצו לעזוב כי לא יוכלו לעמוד בדמי תחזוקה הגבוהים

התנגדות מספר 8 : סיגלית מלכה, ניקרגואה 32 דירה 1 - 24 -

1. לבניין שלנו אין חניה מסודרת לכן מתנגדים לביטול חניה בצמוד להנריטה סולד

התנגדות מספר 9 : משה פייק, 30435/97

1. בשל היותי נכה, ביטול חניות בכביש פנימי של הנרייטה סולד ימנע גישה לביתי

התנגדות מספר 10 : פנחס לוי רחוב ניקרגואה 42/2

1. מתגדים לביטול חניות בכביש פנימי של הנרייטה סולד ימנע גישה לביתי

2. התוכנית בעלת השפעה דרמטית ותביא לפגיעה באיכות חיינו מבחינת גישה לביתנו, חסימת נוף,

אור, ועומסי תנועה עתידיים

התנגדות מספר 11 : יצחק שלום , רחוב ניקרגואה 42/1

1. מתנגדים לביטול חניות בכביש פנימי של הנרייטה סולד ימנע גישה לביתי ברשותי חניה פרטית

הרשומה בטאבו במקום

2. תוכנית תיצור עומס תנועתי

3. שטחי מסחר מיותרים מאחר וקיים מרכז מסרחי ברדיוס 200 מ'

התנגדות מספר 12 : יהודית שושני , רחוב ניקרגואה 40/2

1. אני בת 89 במצב בריאות י ירוד והתוכנית תגרום נזק לבריאותי במהלך העבודות

2. השכונה לא יכולה לעמוד בעומס תחבורתי הצפוי עקב הפרויקט הנ"ל ופרויקטים נוספים בשכונה

3. מתנגדים לביטול חניות בכביש פנימי של הנרייטה סולד בסמוך לבניין מגורי

התנגדות מספר 13 : ענת ליאור נחנאלי , רחוב ניקרגואה 40/6

1. התוכנית תחסום אור ואוויר לדירתי

2. תוספת לאוכלוסיה בשכונה תכביד על תחבורה ועל איכות חיים

התנגדות מספר 14 : רוני חביליו , עין כרם

1. תשתיות באזור לא יעמדו בתוספת יח"ד של תוכניות למגדלים בקריית יובל וקריית מנחם

2. מאחר ונבנו מגדלים בודדים מתוך עשרות תוכניות מקודמות אין ניסיון כיצד בינוי זה יתפקד

בירושלים בכלל ובשכונת קרית יובל וקרית מנחם בפרט

3. בניית מגדלים בקו רכס תפגע בקו הרקיע והנוף באגן עין כרם שהינו אתר תיירות ברמה עולמית. יש

לשמור עליו ועל הנוף מסביב

- 25 -

4. בניית מגדלים של 30 קומות תפגע בנצפות מעין כרם לכיוון דרום ותיגרום לכשל תחבורתי בצומת

אורה. במסגרת ועדת ערר לתוכנית בצומת ברכס לבן הופחת גובה המגדלים בצומת אורה ל -15 קומות בגלל שיקולי נוף ונצפות והקטנת עומס תחבורתי בצומת (למרות קו רכבת והרדה מפלסית המתוכננת במקום)

5. טרם נגמר דיון בתוכנית אב יובלים גנים.

התנגדות מספר 15 : סיגלית רוסו, רחוב ניקרגואה 38/3

1. פגיעה במהלך הבניה – בריאותית , רעש, ירידת ערך דירות, פגיעה באיכות החיים, תחבורתית

2. ריבוי יח"ד יביא לפגיעה בתשתיות

התנגדות מספר 16 : ישראל מימוני, רחוב ניקרגואה 40/4

1. ישנן הרבה מבוגרים בבניין ביניהם הורי, במהלך הבניה תהיה פגיעה נרחבת בדיירי בבניין שלנו –

בריאותית, סביבתית, רעש, ירידת ערך דירות, פגיעה באיכות החיים, תחבורתית התנגדות מספר 17 : אודט מימוני, רחוב ניקרגואה 34/5

1. אני אישה בת ,86 הדירה נקנתה במחיר גבוה ממחיר השוק כדי שאוכל לחיות בקרבת משפחתי על

מנת שיוכלו לסיעה לי

2. במהלך הבניה תהיה פגיע נרחבת – בריאותית, סביבתית, רעש, ירידת ערך דירות, פגיעה באיכות

החיים, תחבורתית

התנגדות מספר 18 : לנינה דרגיצקי , פנמה 6 דירה 24

1. מתנגדת לבניין רב קומות ולחיים בצפיפות גבוה

2. מתנגדת למסחר

התנגדות מספר 19 : יוסף בן אברהם , פנמה 6 דירה 23

1. התוכנית לא תואמת לתוכנית עליה חתמתי – בניין של 14 קומות הפך ל-30 קומות

2. מתנגדים לבינוי של מגדל נוסף באזור פנמה 6 עבור פינוי בינוי של פנמה 2

- 26 -

התנגדות מספר 20 : סלומון פורמן , בעלים דירה 21 בפנמה 6

1. מתנגד לביניים רבי קומות ולבינוי עבור פנמה 2 במגרש פנמה 6 . גובה הבינוי ומיקום בחריגה

להסכם החתום

2. מתנגד למסחר

3. מתנגד לממ"ק

4. התוכנית לא מספקת מספיק חניות כיום לכל דירה יש 2 מכוניות ותקן חניה של תוכנית 1:1

5. התוכית תייצר עומס תחבורתי

6. בניית מגדלים מכער את הנוף והסביבה

התנגדות מספר 21 : הרצל צבי ראובן , פנמה 6 דירה 20

1. מתנגד לבניינים רבי קומות בשילוב שטח מסחרי ולבינוי עבור פנמה 2 במגרש פנמה 6

2. מסכים לתוכנית של 2 מבנים ב 12 קומות עם 4 יח"ד בקומה.

3. לא היה מענה לדרישות דיירים

4. התנהלות לא תקינה של נציג הדיירים שאינו מייצג את הדיירים אלה את היזם ,

התנגדות מספר 22 : יורם פחימה , פנמה 6 דירה 19

1. מתנגד לבניינים רבי קומות בשילוב שטח מסחרי ולבינוי עבור פנמה 2 במגרש פנמה 6

2. אין התנגדות לחידוש השכונה אבל לא בצורה כוחנית ושתלטנית

התנגדות מספר: 23 גילבר בומן , פנמה 6 דירה 8

1. אני בן 85 ולא זומנתי ולדיונים שהתקיימו על התוכנית

2. התוכנית לא תואמת לתוכנית עליה נחתם חוזה

3. לא ידוע מפרט טכני כולל ממ"דים

התנגדות מספר 24 : חגית פרלמן , פנמה 6 דירה 14

1. מתנגדת לתוכנית במתכונתה החדשה, אין ממ"ד בדירה כפי שהובטח

- 27 -

2. גובה בניינים כפול על אותו שטח קרקע בניגוד לתכנון ראשוני עליו נחתם ההסכם עם היזם

התנגדות מספר 25 : יפית ויצמן , פנמה 6 דירה 13

1. התנגדות למגדל

2. 250 יח"ד יגרמו לעומס תחבורתי , בנוסף התוכנית מבטלת חניון ציבורי

3. שינוי התוכנית המקורית היה ללא הסכמת דיירים

התנגדות מספר 26 : חנה גרביאן , פנמה 6 דירה 12

1. מתנגדת לשינוי התוכנית הראשונית של בינוי 10-12 קומות עליה חתום החוזה

2. שינוי התוכנית היה חד צדדי מצד היזם ללא עירוב הדיירים

3. מתנגדת לבינוי עבור פנמה 2 במגרש פנמה 6

4. מתנגדת למסחר

5. מתנגדת לממ"קים בניגוד לתוכנית הראשונית בה הוצגו ממ"ד לכל דירה

התנגדות מספר 27 : עמרם חזן , פנמה 6 דירה 6

1. שינויים דרסטיים בין התוכנית הראשונית לתוכנית שהופקדה בוצעו ללא ידיעת חלק גדול של

הדיירים

2. התנהלות לא תקינה ללא שקופה של היזם ונציג הדיירים

התנגדות מספר 28 : נתנאל בן שבת , פנמה 6 דירה 9

1. החוזה נחתם ב2017 על בינוי של 15 קומות בלבד, תכנון של שני מגדלים של 32 קומות לא הוצג

בשום שלב

2. מתנגד לבניינים רבי קומות בשילוב שטח מסחרי ולבינוי עבור פנמה 2 במגרש פנמה 6

התנגדות מספר 29 : ויוי דורי , פנמה 6 דירה 10

1. מתנגדת לבניינים רבי קומות ולבינוי עבור פנמה 2 במגרש פנמה 6

- 28 -

2. מתנגדת לממ"ק ולא ממ"ד

3. החוזה לא מפרט תמורות לדירה ועל דמי ניהול

התנגדות מספר 30 : מירה מאור , פנמה 6 דירה 11

1. לא מובן מה התמורה שאני מקבלת

2. בתכנון החדש אין ממ"ד בניגוד למה שהובטח

3. הדיירים לא עודכנו בשינויים של התוכנית המופקדת

התנגדות מספר 31 : יוסי חביליו

1. נפחי בניה לא מידתיים- התוכנית מציעה נפח בינוי של %254 בניה במקום %55 בניה קיימים

2. בניה מופרזת מבחינת גובה ומס' יח"ד,

3. בניית מגדלים על קו רכס פגיעה בקו הרקיע של אזור אגן עין כרם

4. בניית מגדלים של 30 קומות תפגע בנצפות מעין כרם לכיוון דרום ותיגרום לכשל תחבורתי בצומת

אורה. במסגרת ועדת ערר לתוכנית בצומת ברכס לבן הופחת גובה המגדלים בצומת אורה ל -15 קומות בגלל שיקולי נוף ונצפות וגם מתוך שיקול של הקטנת עומס תחבורתי בצומת (למרות קו רכבת והרדה מפלסית המתוכננת במקום)

5. התוכנית כוללת 250 יח"ד ומתירה קיום דיוריות ב %20 מהיח"ד כך שבפועל ימספר יח"ד יהיה גדול

בהרבה

6. התוכנית מתירה קומת גלריה בקומת מסחר ובקומת מגורים ראשונה ואחרונה כך שניתן יהיה

להגדיל את מספר הגרים בכל יח"ד

7. בצמוד לתוכנית ישנו מרכז מסחרי- שטחי מסחר מיותרים

8. התוכנית שהופקדה שונה מתוכנית שהוצגה לדיירים ולפיה הצטרפו לפרויקט, חלקם לא היו

מצטרפים לתוכנית הנוכחית

9. חשש שמגדל יצור תנאי מחיה אנטי חברתי ובסביבתי שתחזוקתו יקרה ואיכות חיים בו ירודה

10. יש להשלים את הדיון בתוכנית אב יובלים גנים טרם המשך קידום תוכניות במקום.

התנגדות מספר 31 : קבוצת נתיב בית חדש בע"מ מטעם נציגות של זכויות ברחוב פנמה 4 בידי עו"ד אייל שקיב

1. יש לכלול את חלקה 116 בתוך תוכנית מאחר ומממוקמת בתוך התוכנית המופקדת

- 29 -

2. בעקבות החלטת ועדה מ7.2.2022 בדבר קידום תוכנית על כל המתחם פנינו ליזם וצוות תכנון

לקידום תוכנית משותפת , פניות שלא זכו למענה ושיתוף פעולה

3. מצג שגוי של יזם תוכנית מופקדת בדבר חוסר שיתוף פעולה של פנמה 4 כפי שהוצג לוועדה

ב19.09.2022

4. מבקשים לצרף את החלקה לתוכנית ולקבוע אותה כמגרש נפרד ועצמאי לבינוי מבנה של 20 קומות

לפחות 120 יח"ד לפחות לצד 300 מ"ר מסחר -130 מ"ר שטחי ציבור מבונים.

5. לחלופין לקבוע תוכנית צל המגדירה: קווי בניין, זכויות בניה, תמהיל ושימושים, גובה בניה ומס'

קומות, שטח הפרשות ציבוריות מבונות, כניסה יציאה לחניון ללא תלות בבינוי בתא שטח 1 של התוכנית המופקדת

6. התוכנית המופקדת קובעת קו בניין של 3 מ' לכיוון חלקה 116 מרחק לא סביר בבינוי של 30 קומות,

יש להגדיל קו בניין ל10 מ' כדי לאפשר מרחק של 15 מ' בין הבניינים

7. סימון לחניון משותף יהיה אופציונלי בלבד ולא יהיה בו כדי לקבל היתר נפרד לכל תוכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית מקודמת ללא שיתוף השכנים, ללא פיצוי הולם,

ובהדרתם מהוועדות הקשורות. לאור העובדה שנספח חברתי שהוגש מעודכן לאוקטובר 2020 ושטרם הושלמה חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית, ולאור אחוז גבוה של אזרחים ותיקים, נדרשת בדיקה נוספת ומעמיקה של הנושא החברתי. לפיכך יש לקבוע תיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית וקבלת חוות דעת עדכנית כתנאי למתן תוקף. תנאי להיתר בניה יהיה שליחת עדכון למיפוי האזרחים הותיקים במתחם ותיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כי דיירים רבים התוך הפרוייקט אינם מעוניינים בו

ומעוניינים בתכנית אחרת ללא מגדלים , בבניה עד 15 קומות ובבנייהשל שני מגדלים נפרדים

אחד בכל חלקה- הוועדה ההמחויזת סברה כי החלופה הנכונה לקידום היא חלופה המציעה

את שני הבניינים בחלק הדרומי ושטח ציבורי בחלק הדרומי -תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה

- 30 -

קבלת הסכמות על פי התקנות לתכנית החדשה.

3. לדחות את ההתנגדות כי גובה הבינוי חורג מאופי השכונה, והבינוי יהווה מופע בולט בגבולה

המערבי של העיר באגן עין כרם. חלק גדול מהאזור מיועד להתחדשות עירונית. גובה הבינוי נגזר מהמכפיל הנדרש לצורך ההתכנות הכלכלית של הפרוייקט ותנאי המגרש, במקרה זה מדובר על מתחם הממוקם סמוך מאוד לקוו רכבת קלה ולצירי תנועה ראשים שניתן להציע לצידם בנייה גבוהה.

4. לדחות את ההתנגדות כי השכונה לא ערוכה לתוספת מסיבית של כלי רכב, דבר אשר יביא

לקריסת התשתיות באזור. כחלק מעבודת הבקרה לתכנית האב הוצגה בחינה של התנועה בשכונה לוועדות התכנון שהחליטו שניתן להמשיך לקדם תכנית על פי בדיקות אלה, ובהתאם לביצוע השינויים הנגזרים מהן המבוססים העיקר על פתרונות של תחבורה ציבורית ונגישות אליהם

5. לקבל חלקית את ההתנגדות כי צפוי נזק רפואי כתוצאה מכמויות האבק והרעש. יש להוסיף

לתקנון התוכנית סעיף תנאי למתן היתר בניה/ חפירה יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי הכולל התייחסות לעבודות חפירה ובניה, חוות דעת לגבי היבטים סביבתיים לרבות רעש ואיכות אוויר הצפויים למבני מגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה לאיכות הסביבה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

6. לדחות את הטענה כי יש לסיים עדכון תוכנית האב יובלים גנים בהליך תקין טרם אישור התוכנית

המופקדת. מהנדס העיר הקים צוות עבודה רחב היקף שהוקם לצורך מעקב ובקרה ותכנון.

הוועדה המקומית רשמה המלצותיה בהתבסס על עבודת הצוות. בהתאם להמלצות אלו התקבלו החלטות בוועדה מחוזית, עיריית ירושלים פועלת ליישומן של החלטות ומתן פתרונות בהתאם.

7. לדחות את ההתנגדות בדבר ביטול חניות בכביש פנימי של הנרייטה סולד, התוכנית מבטלת

כפילות דרך וחניה עלית הצמודה לקו רק"ל לטובת יצירת שצ"פ לטובת כלל השכונה יש לציין כי בתכניות חדשות לא מקול להותיר שטחים נרחבים עבור חניה חיצונית והם מבוטלים ובמקומם מוצע הרחבה משמעותית של המרחב הציבורי.. התוכנית המופקדת קובעת בתחום החניון של הפרויקט 11 חניות לטובת מבני מגורים הסמוכים בחלקה .118 חניות אלו יהיו בחניון התת קרקעי ויהיו מונגשות למפלס הרחוב. בנוסף התוכנית קובעת זיקת הנאה בתחום החניון למעבר עתידי לחניון בחלקה 118 אם תקודם תוכנית במקום.

8. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר גובה ומספר יח"ד מופרז התוכנית המופקדת מוסיפה 202

יח"ד (לא כולל 17 יח"ד לטובת קרן תחזוקה ) -מכפיל של 5.2 וב- %1535 בניה המכפיל ואחוזי בניה גבוהים לא מקובלים ביחס לשאר התוכניות במרחב. יש לצמצם את ההיקפים בתיאום שמאי הוועדה ה המחוזית על פי בדיקה של דוח שמאי מעודכן.

- 31 -

9. לקבל חלקית את ההתנגדות כי יש להגדיל את קו הבניין כלפי החלקה המצרנית מס' ..116

התוכנית מציעה בינוי גבוה בצפיפות גבוה גם בתוך המגרש וגם כלפי בחלקות המצרניות, קו בניין יכלול את המרפסות יש לבטל קו בניין עילי המקטין את המרחק המינימלי בין המגדלים וכלפי מגרשים סמוכים, יש להגדיל את קו בניין הצפוני של תא שטח 1 ל- 8 מ' לפחות

10. לדחות את ההתנגדות כי יש לצרף לתכנית את חלקה 116 ולהציע הבה פינוי בינוי או לחילופין כי

תוכנית צל של חלקה 116 צריכה להגדיר: קווי בניין, זכויות בניה, תמהיל ושימושים, גובה בניה ומס'

קומות, שטח הפרשות ציבוריות מבונות, כניסה יציאה לחניון ללא תלות בבינוי בתא שטח 1 של התוכנית המופקדת. - נעשו מאמצים רבים בשלב התכנון כולל ישיבות בעריית ירושלים בהם הובהר חדש משמעתי על ידי בניין המתנגדים כי הם אינם מעוניינים להצטרף לתכנית ולכן התכנית אינ כוללת אותם, התכנית אינה מונעת הגשת תכנית על ידי חלקה 116 לפינוי בינוי ברגע שהדיירים יהיו מעוניינים בכך.

11. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית מציעה ממ"קים בניגוד לממ"ד כפי שהובטח לדיירים

במקום. נספח בינוי הינו מנחה בלבד, יש לקבוע בתקנון תוכנית אפשרות לממ"דים לפי 12 מ"ר לדירה כמקובל

12. לדחות את ההתנגדות כי המסחר מיותר מאחר וקיים מרכז מסחרי וסופר מרקט בסמיכות למקום.

התוכנית מייצרת דופן רחוב פעילה עם מסחר ומשרדים שישרתו את כלל השכונה המתפתחת במיקום מרכזי בצומת מרכזי ובקרבה לצומת אורה והרק"ל.

13. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחויזת לתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 32 -

מספר סידורי: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

817742 ירושלים (ארמון ספקטור ארתור מאיר ועדה 28/12/2021

הנציב) בע"מ בוני מחוזית

התיכון פינוי בינוי

רחוב, שכונה:

המחתרות , תלפיות מזרח מתחם הגובל ברח': עולי הגרדום, מחתרות, שלמה בן יוסף, ברזני, שכונת תלפ"ז,

ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30209 31 לא

30209 34 כן

30209 5 לא

30209 32 כן

30209 48 כן

30209 42 כן

30209 74 כן

30209 29 כן

30209 41 כן

30209 46 כן

30209 54 כן

30209 35 כן

30209 47 כן

30209 71 לא

30209 73 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ליזה שיר.

החלטה:

בהמשך להחלטת הוועדה מיום 19.9.2022 הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים. בנוסף, הוצגו בפני הוועדה מספר שינויים נוספים שנערכו במסמכי התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון. לאחר בחינת השינויים הנוספים, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

1. בהתייחס לסעיף 8 בהחלטה, הוצג בפני הוועדה הבינוי המוצע הכולל מבנה

מגורים בגובה של עד 8 קומות, ושלושה מגדלים בגובה של עד 38-39 קומות ממפלס 30/01/2024 רחוב משה ברזני הכוללים בין 2-3 קומות מסד לשימושי תעסוקה ומסחר. כן נקבע במרכז התכנית שצ"פ הכולל מעברי הולכי רגל ואזורי שהייה, ולאורך הרחובות הגובלים בוצעה הרחבת דרכים ותוכננו כיכרות עירוניות.

2. בהתייחס לסעיף 10 בהחלטה, נמסר לוועדה כי חלקה 31 בגוש 30209 הכלולה

בחלקה בתחום התכנית הינה בבעלות מדינת ישראל ומשמשת כחניה פרטית עבור 12 מבני מגורים (חלקות ,36-40 .)43-49 חלקות 46-48 כלולות בתחום התכנית ובנייני המגורים בתחומם מיועדים להריסה ובניה מחדש בהתאם לתכנית זו.

בהמשך לכך הוצגה בפני הוועדה בדיקה לפיה החניה הפרטית שבחלקה 31 כוללת 120 חניות עבור 217 יחידות דיור, שחלקם היחסי של חלקות 46-48 הוא 25 חניות.

התכנית המוצעת מבטלת 19 חניות קיימות, ומותירה 101 חניות שימשיכו לשרת את ייתר חלקות המגורים להם זכות מעבר לרכב בחלקה ,31 על פי חלקם היחסי בחלקת החניה הפרטית. כן יצוין כי התכנית המוצעת שומרת על זכות מעבר לרכב בתחום - 33 -

השצ"פ המוצע עבור כניסה לחניה הפרטית, כל עוד לא מקודמת בסמוך תכנית נוספת להתחדשות עירונית. כן יצוין כי נקבע הוראה המחייבת כי לכל אורך תקופת הבנייה תובטח הגישה לחניה הקיימת בחלקה .31

3. בהתייחס לסעיף 11 להחלטה ובהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה ומדיניות

הוועדה, התכנית מציעה 500 יח"ד בשטח ממוצע של עד 100 מ"ר ליח"ד (עיקרי+ממ"ד).

4. בהתייחס לסעיף 16 בהחלטה לעניין שלביות הביצוע לפיה הבינוי המוצע

בתכנית יוקם בהינף אחד, נמסר לוועדה כי על מנת לאפשר את מימוש הפרויקט נקבעה שלביות ביצוע המאפשרת בינוי בשלבים בהתאם למתחמי האיחוד וחלוקה, ותוך השלמת פיתוח השצ"פ, הדרכים והמעברים שהוגדרו בכל מתחם לאיחוד וחלוקה כתנאי לתעודת גמר למגורים.

5. בהתייחס לסעיף 19 להחלטה בעניין תקן החניה, נמסר לוועדה כי בתיאום עם

יועץ התחבורה של הוועדה יתאפשר בתחום התכנית תקן חניה של 1:1 לדירות קטנות (מתחת ל95 מ"ר) ו-1:1.5 לדירות גדולות (מעל 95 מ"ר). מתוך חניות המגורים יוקצו %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים.

6. בהמשך לסעיף 27 להחלטה, הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון וההקצאה

לתכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה.

7. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה 19.09.2022 ובהתאם

לשינויים המפורטים בהחלטה זו. בשל פרק הזמן הארוך בו מקודמת התכנית, הוועדה קובעת כי החלטה זו תהיה בטלה בתום חודש מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

8. בהמשך לאמור, הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית בבקשה להארכת

המועד לאישור התכנית, בהתאם לסעיף 109 לחוק, וזאת בשל המורכבות הקניינית בתחום התכנית אשר גרמה להתארכות התיאום בנושאים השמאים אשר הבטיחו את יישומה. יצוין כי התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך ,28.12.21 ובהתחשב בהמשך הליך התכנון הכולל הפקדה ושמיעת התנגדויות, הארכה מבוקשת לתשעה חודשים נוספים ממועד החלטה זו ועד ליום .01.11.2024

קוורום: שירה תלמי באבאי, דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר, שרון אופנר החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית המעודכנים ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה סבורה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית התואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, המציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית תוך שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מאמצת את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי, ומחליטה להפקיד את התכנית בהתאם למפורט להלן:

19/09/2022

בינוי

1. הוועדה תציין כי המתחם כולל חמישה מבני מגורים ותיקים הנדרשים

להתחדשות עירונית. הוועדה סבורה כי המצב הקיים במתחם אינו מיטבי מבחינה תכנונית, וכי ראוי לחדשו בהתאם לערכים עירוניים התואמים את מדיניות התכנון העדכנית, בדבר עירוב שימושים, יצירת דופן רחוב פעילה, הנגשת שטחים ציבוריים ועוד. הוועדה תציין עוד כי המתחם הכלול בתכנית מהווה חטיבת קרקע גדולה ומשמעותית וכולל חזית רציפה באורך של כ-300 מ', ועל כן מייצר הזדמנות לשיפור משמעותי בשכונה בכלל ובמתחם בפרט.

2. בהתאם להחלטה מיום 27.6.22 הוצגו לוועדה שתי חלופות בינוי. חלופה הכוללת

חמישה מבני מגורים - שני מגדלים, בגובה של 30 קומות, בחלק המזרחי של התכנית, ושלושה מבני מגורים בגובה של עד 10 קומות לאורך רחוב שלמה בן יוסף.

- 34 -

החלופה השנייה כוללת ארבעה מבני מגורים- שני מגדלים, בגובה של 20-30 קומות, בחלק המזרחי של התכנית, ובדופן הדרומית שני מבנים בגובה של 10-20 קומות.

3. כמו כן הוצגו שתי חלופות בינוי נוספות המציעות ארבעה מבני מגורים. חלופה

שלישית הכוללת שלושה מגדלים בגובה של 31-35 קומות מעל מפלס השצ"פ בחלק המזרחי ומבנה מרקמי טורי בגובה של עד 8 קומות מעל מפלס השצ"פ בחלק המערבי של התכנית. חלופה רביעית הכוללת שלושה מגדלים בגובה של עד 35 קומות מעל מפלס השצ"פ בחלק המזרחי של התכנית ומבנה בגובה 17 קומות מעל מפלס השצ"פ בחלק המערבי של התכנית. יצוין כי שתי החלופות הנוספות מציעות שינוי של מיקום וצורת השצ"פ המוצע בתכנית, כך שיופנה כלפי דרום.

4. הוועדה מברכת על המשך פיתוח הרעיון האדריכלי לשם יצירת מרחב עירוני

מיטבי לצד מערך בינוי וגן ציבורי איכותי.

5. הוועדה בחנה את חלופות הבינוי וסבורה כי החלופה המציעה שלושה מבנים

גבוהים על רחוב ברזאני ובינוי מרקמי או מגדלי בחלק המערבי של התכנית ובממשק לרחוב שלמה בן יוסף הנה מיטבית ומציעה שדרוג של השלד הציבורי מגוון של חללים עירוניים בקנ"מ משתנה, לרבות יצירת דופן פעילה וקישוריות מיטבית בין החללים השונים והרחובות.

6. כמו כן הוועדה סבורה כי חלופה זו מציעה ייעול ושיפור של השצ"פ המוצע,

באמצעות הגדרת דפנותיו בבינוי למגורים ותוך חשיפת חלקו הדרומי לשמש ופתיחתו לרחוב שלמה בן יוסף.

7. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי התכנון המוצע יעודכן בהתאם למפורט להלן:

8. לאורך הדופן המזרחית יוצעו שלושה מבני מגורים, בגובה של עד 35 קומות מעל

2-3 קומות מסד עבור מסחר ושימושים ציבוריים. בדופן המערבית יוצעו שני מבנים בגובה של עד 10 קומות. החלוקה לשני מבנים מרקמיים תיבחן עם לשכת התכנון על מנת לוודא ישימות תכנונית והנדסית. ככל שהדבר לא יתאפשר יוצע מבנה אחד בגובה של 17 קומות כפי שהוצג בחלופה הרביעית. לאורך רחוב שלמה בן יוסף יוצע מסחר מלווה רחוב ומעליו שצ"פ. בין המבנים יובטחו מעברים רגליים מכיוון הרחובות אל השצ"פ.

9. קו הבניין של קומת המסד המסחרית לכיוון רחוב שלמה בן יוסף יהיה קו בניין

אפס. התכנית תציע כניסות למגורים, למסחר ולשימושים ציבוריים ממפלס הרחוב וממפלס השצ"פ.

10. הוועדה תציין כי התכנית כוללת חלק מחלקה ,31 אשר בהתאם למצב התכנוני

המאושר מיועדת לחנייה פרטית. יצוין כי התכנית בענייננו מציעה ביטול של חלק משטח החנייה לטובת שצ"פ וכן העתקה של רמפת הכניסה לחניה. תנאי להפקדת התכנית יהיה הבהרה בנוגע למספר מקומות החנייה שנגרעים מחלקה זו, תוך התייחסות למספר מקומות החנייה בחלקה כולה, למספר יחידות הדיור שהחנייה נועדה לתת להן מענה, ולמספר יחידות הדיור שמקבלות מענה בתחום התכנית.

11. בהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה ובהתאם למדיניות הוועדה בדבר רווח יזמי

בהיקף של %,18 היקף יחידות הדיור יעודכן וייקבע בתיאום עם היועץ השמאי של הוועדה בהתאם להחלטה זו.

12. יקבעו בתכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור

קטנות ששטחן עד 80 מ"ר כולל ממ"ד.

13. ייקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי

הרחוב יכללו מסחר או הפרשות מבונות לצרכי ציבור בלבד, וכי יובטחו כניסות למבני המגורים מכיוון הרחוב. כן יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצמדה של שטחי חצר במפלס הרחוב. על מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב, תיקבע הוראת סטייה ניכרת בנוגע להיבטים אלה.

14. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת, ייקבע

בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין והחזית המסחרית.

15. מסמכי התכנית יעודכנו בהנחיית לשכת התכנון, לרבות התאמת תכסית המבנים

ועריכת המסמכים באופן שיוצע תכנון בתלת מימד בהתייחס לשטח החניון המצוי מתחת לשצ"פ המוצע.

16. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד ולא תותר בניה בשלבים. עם זאת תותר באישור מהנדס העיר בניית אחד המבנים המוצעים בטרם הריסת כלל המבנים הקיימים, זאת על מנת לאפשר הליך בינוי-פינוי, ובכפוף להבטחת השלמת המענים הציבוריים הכלולים בתכנית. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

17. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה ראשון בתחום התכנית יהיה

- 35 -

הגשת תכנית פיתוח לשצ"פים /מעברים/שטחי זיקת הנאה שבתחום התכנית לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו, וכי תנאי להיתר אכלוס למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה.

תנועה

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה,

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו, לרבות התייחסות לצורך בהרחבת דרך לשם יצירת מדרכה ברוחב שלא יפחת מ-3.5 מ' ברחובות הגובלים בתחום התכנית, חניית אורחים, אופניים ואופנועים.

19. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן לעת הוצאת היתר בניה %10 חניות לאורחים,

היכולות לקבל מענה גם בתחום הרחוב. יחד עם זה, טבלת החניה שבנספח התנועה תציג את מספר החניות לפי תקן 1:1.2 (1.2 חניות בממוצע לכל יח"ד). זאת כבסיס לחישוב השמאי.

צרכי ציבור

20. בהתאם לעמדת הוועדה המקומית ייקבעו הפרשות מבונות בתכנית עבור 4 גנים

בהיקף של 130 מ"ר כל אחד וחצר צמודה בהיקף של 175 מ"ר עבור כל גן. כמו כן יוצע בית כנסת בהיקף של 300 מ"ר. הוראות התכנית יערכו בהנחיית לשכת התכנון לעניין שטחים ציבוריים מבונים בתכנית הכוללת איחוד וחלוקה, לרבות הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של התכנית.

21. הבינוי בתא שטח 5 יהיה בהיקף של %240 ובגובה של עד שש קומות. בתא שטח

זה יותר שימוש עבור חינוך, דת וקהילה קו הבניין כלפי הרחוב יהיה קו בניין אפס, יתר קווי הבניין יקבעו לשלושה מטר.

22. יקבע כי תנאי להיתר להריסת המבנה הציבורי הקיים בתא שטח 5 יהיה הבטחת

פתרון חלופי לשימושים הקיימים בתא שטח 5 ואישור מהנדס העיר.

איכות סביבה

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון נספח הסביבה של התכנית בהתאם לשינויים

המפורטים בהחלטה זו, לרבות הדמיות של הבינוי המוצע מנקודות מבט שונות, השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון סקר העצים של התכנית בהתאם לשינויים

המפורטים בהחלטה זו, וקבלת חוות דעת עדכנית של פקיד היערות בהתאמה.

כללי

25. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינה של תוספת זכויות בנייה עבור קרן תחזוקה

למבנים הכלולים בתכנית. ככל שתוגש חוות דעת בעניין זה, הוועדה תשוב ותדון בתכנית טרם הפקדתה.

26. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון מסמכי התכנית בהתאם לתיאום עם משרד

הביטחון.

27. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

והתחשיב השמאי של התכנית (תקן )21 בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו.

התחשיב השמאי המעודכן וטבלאות ההקצאה והאיזון המעודכנות יאושרו על ידי היועץ השמאי של הוועדה, ויוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

28. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית לשכת התכנון לרבות בנושא הנחיות סביבתיות, בינוי ותנועה. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו לוועדה כתנאי להפקדתה.

29. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהיה רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

30. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

- 36 -

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

31. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

קוורום: דן קינן, אבי בן צור, אליעזר ראוכברגר, שרון אופנר.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, ולאחר התייעצות עם היועץ השמאי של הוועדה, הוועדה סבורה כי טרם קבלת החלטה בעניינה של התכנית, יש לבחון חלופות בינוי נוספות, הכוללות שילוב של בנייה גבוהה ובנייה שאינה גבוהה, ללא צמצום השטחים המוצעים לצרכי ציבור, ובהתאם למפורט להלן:

1. בהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה ובהתאם למדיניות הוועדה בדבר רווח יזמי

בהיקף של %,18 היקף יחידות הדיור יצומצם לכ-450 יח"ד, בשטח ממוצע של 100 מ"ר ליח"ד (עיקרי ממ"ד). יצוין כי היקף זה מתבסס על צמצום תקן החניה בממוצע ליח"ד והשטחים התת קרקעיים הנדרשים עבור החניונים.

2. בהמשך לאמור, הוועדה מחליטה כי תוגש ללשכת התכנון חלופה המציעה

שלושה מבנים בגובה של עד עשר קומות ושני מבנים גבוהים, בהתאם למפורט להלן.

הבינוי המוצע יהיה מהודק יותר ויאופיין בפשטות גיאומטרית ללא שבירת המעטפת 27/06/2022 ככל הניתן. לאורך הדופן המזרחית יוצעו שני מגדלים, בגובה של 24-30 קומות, ובדופן הדרומית יוצעו שלושה מבני מגורים בגובה של עד 10 קומות. הבינוי המוצע ישקף קומת מגורים טיפוסית הכוללת שש יח"ד בקומה. המרחק בין המבנים הנמוכים לא יפחת משמונה מטרים והמרחק בין המבנים הגבוהים לא יפחת מ-12 מטרים. בין המבנים יובטח שביל אחד להולכי רגל לכיוון רחוב שלמה בן יוסף, ושביל אחד להולכי רגל לכיוון רחוב ברזאני. שבילים אלה יבטיחו חיבור בין הרחובות ובין השצ"פ המוצע בתכנית. קווי הבניין לכיוון הרחובות יהיה קווי בניין אפס, והתכנית תציע כניסות למגורים, למסחר ולשימושים ציבוריים במפלס הרחוב, באופן שיאפשר מגוון של אפשרויות דיור וכן יצירת דופן פעילה וממשק מיטבי עם הרחוב.

3. בנוסף, תוגש ללשכת התכנון חלופה נוספת המציעה לאורך הדופן המזרחית

שני מגדלים, בגובה של 20-30 קומות, ובדופן הדרומית שני מבנים בגובה של 10-20 קומות. יתר הוראות הבינוי זהות לחלופה הראשונה כאמור.

4. בחלופות הבינוי יצוין היקף שטחי השצ"פ והשטח למבני ציבור.

5. חלופות אלו יתואמו עם לשכת התכנון ויוגשו בתוך פרק זמן של 30 ימים

ממועד החלטה זו. לאחר הגשת החלופות, הוועדה תקיים דיון נוסף בעניינה של התכנית.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

02/02/2022

לפי בדיקה קיימת חפיפה בין שטח התכנית לסימון קווי בתמ"א 42 הנמצאת בתהליך אך בשלבי אישור סופיים של אזור. תחום התכנית בנדון נמצא בחפיפה עם סימון של אזור מיוחד לרכיבה על אופניים שנקבע בתמ"א .42 במידה והתמ"א 42 תאושר לפני הפקדת התכנית בנדון, נדרשת בחינה של נושא זה- במידת הצורך מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת - 37 -

הצורך בהתאם לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים.

במסגרת התכנית מוצעים 4 מגדלים בגובה זהה של 28 קומות. לצורך יצירת קו רקיע מגוון נדרשת בחינה של חלופת בינוי בגובה משתנה של המגדלים תוך הגבהה וצמצום גובה של חלק מהמבנים.

המעברים המוצעים בין רחוב שלמה בן יוסף וברזני לשצ"פ המוצע בחלק הצפוני של התכנית. יש להציע במסגרת התכנית בתיאום מול אדריכל העיר פתרונות להנגשת המעברים הנ"ל,

במסגרת התכנית מוצעת הפרשה מבונה לצרכי ציבור בתא שטח 1 בשלב א' עד לבניית מבני הציבור בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור ולאחר מכן הפיכת שטח זה לשטח סחיר. על מנת שלא לקשור את הפרויקט עם הבינוי הקיים בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור, הדבר המחייב הריסה ובנייה מחדש של מבני הציבור ויצירת שלביות ביצוע מסובכת תוך החזרת מבני הציבור שמיועדים להריסה- יש להציע הפרשות מבונות לצרכי ציבור בתחום מגרשי המגורים בהיקף הנדרש עפ"י חוות דעת מח' מדיניות תכנון. לאור זאת נדרש תיאום וקבלת התייחסות מחודשת של מח' מדיניות תכנון.

יש להגדיל את היקף שטח הבנייה בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור לעד %240 בנייה מרבי ועד 6 קומות. יש לתאם את השימושים הנדרשים ובחינה של היתכנות הבינוי בשטח זה מול מח' מדיניות תכנון ומח' תכנון מבני ציבור.

תנאי להפקדה יהיה השלמת הבה"ת שנמצא בשלבי הכנה והטמעת המסקנות במסמכי התכנית .

מיקום, תכנון וביצוע השטחים הציבוריים הבנויים יתואמו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור.

תמהיל דיור:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי %20 מיח"ד בתכנית יהיו יח"ד קטנות בשטח של פחות מ-80 מ"ר.

שטח דירה ממוצע בתכנית הינו גבוה ועומד על 111 מ"ר. יש להוסיף להוראות התכנית כי שטח ממוצע של יח"ד במבנה יהיה לכל היותר 100 מ"ר בחישוב הכולל שטחים למרחבים מוגנים. יש לעדכן בהתאם לכך את מסמכי התכנית לרבות נספח הבינוי.

יש לקבוע את מפלסי הכניסה הקובעת בהתאם למפלס הרחוב הסמוך. תותר גמישות של עד 0.5 מ' מהמפלס הנ"ל.

גובה קומות המסחר יוצעו בהתאם להנחיות המרחביות. לא תותר הקמת קומת גלריה בקומת המסחר.

לפי בחינת היחס בין שטחי שירות לשטחים עיקרים מעל הכניסה אינו סביר מדובר על יחס של %70 עיקרי ו-%30 שירות מחישוב של סך שטחי הבנייה מעל הכניסה הקובעת. נדרשת בחינה של היקף שטחי השירות ולתקן בהתאם את מסמכי התכנית במידת הצורך.

מאחר והתכנית נמצאת בקצה השכונה באזור שלא עתיד להיות עם הנגשה ישירה לרכבת הקלה, יש לקבוע בהוראות התכנית כי פתרון החנייה בתחום התכנית יוצע בתת הקרקע באופן מלא בהתאם לתקן החנייה התקף לעת הוצאת היתרי בנייה.

יש להוסיף לתכנית סעיף השמדה עצמית של 7 שנים, עם סמכות של הוועדה המחוזית להאריך עד 10 שנים.

יש לקבוע שלביות ביצוע בתיאום עם מהנדס העיר באופן שיאפשר את בניית הפרויקט בשלבים ובנוסף כך שתתחייב הקמת של שטחי הציבור בתכנית עם הקמת - 38 -

המגורים וזאת בהתאם לשלבי אישור והקמת המגורים וזאת בהתאם לעקרונות הבאים: תנאי למתן היתר בנייה ראשון למגורים יהא אישור תכנית פיתוח לשצ"פ של אותו השלב. תנאי לתחילת עבודות ראשון במגורים יהא תחילת עבודות פיתוח של השצ"פ. תנאי לטופס אכלוס ראשון למגורים יהא סיום פיתוח השצ"פ לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו. במסגרת שלביות ביצוע זו יש לקחת בחשבון יצירת דרך גישה חלופית לפני ביטול הגישה הקיימת למגרש החנייה הקיים (רח'

המחתרות) בחלק הצפון מערבי של התכנית. במידה ומתחם י"ז הסמוך ששטח החנייה נמצא בתחומו יקודם במסגרת של תכנית פינוי בינוי, יש לאפשר גמישות בתכנית כך שתתאפשר ביטול דרך הגישה לרכב המוצעת בשצ"פ ופיתוחו כחלק מהשצ"פ המוצע בתכנית.

בתיאום מול, תושי"ה ושפ"ע- יש לבחון גבול פיתוח נדרש במסגרת שלביות הביצוע, כאשר מה שכלול בתחום הקו הכחול במצב דנן בוודאות חובה שיפותח במסגרת הקמת הפרויקט, ויש לבחון היתכנות/צורך/אפשרות לשדרוג הרחובות ההיקפיים גם כן במסגרת הקמת הפרויקט. חובה לבחון טיפול מקיף בצמתים הצמודים לפרויקט, בדגש על צמצום שטחי מיסעה ומתן העדפה להולכי רגל.

בתיאום מול, תושי"ה ושפ"ע- יש לכלול בתוכנית את הרחובות ההיקפיים (עולי הגרדום- משה ברזני-שלמה בן יוסף) ביטול מעגלי תנועה קיימים/מוצעים, ותכנון תנועתי מוטה הולכי רגל. יש לדאוג למדרכות ראויות להליכה לאורך הרחובות, בדגש על לפחות 3.5 מ' לאורך חזיתות מסחריות (כולל הפקעה/הרחבה לזכות דרך אם נדרש). היכן שיש זכות דרך עודפת (בצמתים לדוגמא)- ככל שנוצרת מדרכה רחבה מדי- ניתן לשקול צמצום זכות הדרך לטובת קירוב הבינוי לרחובות. בפינה הצפון-מזרחית של התוכנית יש סתירה בין הgis לנספח "מצב מאושר" בדבר ייעוד המגרש הקטן שבין גבול התוכנית המוצעת לבין הרחובות (זכות דרך או שצ"פ)- בכל מקרה יש לכלול השטח בתחום התוכנית כאמור לעיל.

כל הבינוי בהיקף התוכנית בחזיתות לכיוון הרחובות יהיה בינוי בקו 0 לרחוב עם חזית עירונית פעילה (מסחר/תעסוקה/ציבורי). אין להציע מסחר שלא לכיוון הרחובות ההיקפיים, למעט אפשרות למסחר קטן בתחום השצ"פ בקיוסקים וכד'

בשל גודל התוכנית ומורכבותה הטופוגרפית, יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להיתר בניה/חפירה/פיתוח ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) לכל שטח התוכנית. התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב לפיתוח, מיקום כניסות למבנים + לחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק אדמה לנטיעות עצים וכו'. (יצויין שמסמכי התוכנית מוצגים בקנ"מ 1:500 אך לא מפורטים מספיק לצורך זה). תוכנית בינוי זו תכלול גם שלביות ביצוע מפורטת לתוכנית (ככל שהיא לא תוגדר בתוך הוראות התוכנית).

כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצ"פ/כיכר מרכזית)

יכלול דופן עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצ"פ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.

על הבינוי "לתפור" את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ'. כל מבנה מגורים יקבל כניסות להולכי רגל מ-2 מפלסים שונים.

כל מערך השטחים הפתוחים האמור (כיכר/שצ"פ מרכזי + שבילים + הרחבות מדרכות) יהיו בבעלות ובייעוד ציבוריים, כולל עם אפשרות לרישום תלת מימדי.

יש לקבוע חובה כי בתחום השצ"פ/כיכר מרכזית יהיה עומק אדמה של לפחות 1.5 מ'

לטובת גדילת עצים בוגרים איכותיים. יש לצמצם ככל הניתן שטחים תת קרקעיים פרטיים מתחת לשטחים ציבוריים פתוחים. יש לבחון מיקום רחבות רכב חרום ברחובות ההיקפיים ולא בשצ"פ. יש למקסם תכנון צמחיה בכיכר העירונית.

- 39 -

כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה), פריקה וטעינה וכו'. כל שטחי החניות ושטחי השירות (מחסנים וכד') יהיו תת קרקעיים במלואם.

יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית לעד 150 מ"ר גודל חנות מרבי כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד תותר חנות אחת בהיקף של עד 500 מ"ר תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

לא יותר ניוד שטחי בנייה ויח"ד בין תאי שטח.

לא יותר ניוד שטחי בנייה מהשטחים המוצעים מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת. בהתאם לכך, יש למחוק את סעיף (6.6ז')(.)3 יש להתאים את היקף שטחי הבנייה ומס' הקומות המוצעים בטבלה בסעיף 5 להיקף הבינוי לרבות מס' הקומות בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

לא תותר המרת שטחים משטחי שאינם למגורים לשטחי מגורים.

יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת בנושא גובה, מס' קומות וקווי בניין.

לא תותר תוספת יח"ד מעבר למוצע בטבלה שבסעיף .5 בהתאם לכך, יש למחוק את סעיף (6.6ז')(.)7

יש לתאם את סעיף 6.17 בנושא התחזוקה עם מח' תכנון עיר.

יותר להגביה את הבניין ולהוסיף עד קומות לצורך הקמת מתקנים טכניים – הדבר כפוף לקבלת אישור מהנדס העיר או מטעמו.

במגדלי המגורים, לא תותר הקמת מחסנים בקומת הקרקע ובקומות שמעל.

מחסנים יוצעו בתת הקרקע בלבד.

בטבלה שבסעיף ,5 בעמודת מרפסות – בנוסף לשטח העיקרי, יש להגדיר את היקף שטח המרפסות כך ששטח מרפסות תוצע לפי חישוב של עד 12 מ"ר לדירה ולא 15.8 מ"ר כפי שמוצע עתה בתכנית. לא תותר תוספת שטחי מרפסות מעבר למצוין בטבלה 5 – יש למחוק את סעיף (6.6ז')(.)2 יש לבטל את שטחי המרפסות עבור שימוש המסחר שכן המסחר מוצע בקומת הקרקע.

תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

היקף נכס ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין. יש לוודא קיום הוראה זו ולקבל על כך את אישור אגף נכסים.

תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע (מתחת לקו ומעל לקו). יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

התכנית מכניסה שטחים ציבוריים ומחלקת את השטחים מחדש, מייעדת תאי שטח לרישום שטחים בבעלות עירייה. ממסמכי התכנית לא ברור מה היקף ההפרשות לצרכי ציבור במצב יוצא לעומת מצב נכנס. יש להשלים טבלת ייעודיי קרקע מאושר בסעיף 3.2 בהוראות התכנית.

כאמור לעיל, בהוראות התכנית מצוין כי הפרשות מבונות בתא שטח 1 הנן זמניות לשלב א ולאחר בניית תא שטח 5 אשר בייעוד ציבורי תהפוכנה ליעוד מסחרי. כך שלמעשה התכנית אינה כוללת הפרשות מבונות לצורכי ציבור. יש להציע הפרשות - 40 -

מבונות בתחום התכנית אמור לעיל בתיאום עם מח' מדיניות תכנון. לאחר השלמת התיאום עם מח' מדיניות תכנון, יש לקבל את אישור אגף נכסים כתנאי להפקדת התכנית כאמור לעיל.- ההפרשות יהיו 4 גני ילדים וחצר צמודה ו 300 מ"ר בית כנסת שיועברו לרשות המקומית

יש להגיש נספח האיזון הערוך בהתאם לתקן 15 חתום ע"י שמאי מקרקעין מוסמך לבדיקת אגף הנכסים. ככל ומדובר בתקן 21 על טבלת האיזון ע"פ תקן .21 בסעיף .4.2.2 בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט הפרשות מבונות כדלקמן:

בתא שטח מספר ___ייבנה _____בהיקף מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -____ מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ מ"ר אשר ישמש עבור __________בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

תאי שטח מס' 6 שצ"פ, ומס' 5 שביל יירשמו ע"ש הרשות המקומית בהוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג לחוק התכנון והבנייה. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

בסעיף ,4.2.1 יש להשמיט המילים:" יותר לבצע חניון ומרתף תחת השצ"פ".

במקומם יש להשתמש בניסוח הבא: "מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של שימוש זה, באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן חניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין".

תחת סעיף 6.1 איחוד ו/או חלוקה, יש להוסיף סעיפי רישום בהתאם לחוות דעת נכסים.

יש להוסיף סעיף חנייה שיכלול הסעיפים הבאים:

כל היתר בניה יכלול גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניונים לטובת דיירי המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל זה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תחזוקתו השוטפת, והנזקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של שימוש זה, באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין.

תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס הדרך ומעל תקרת החניה.

היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע שטח ציבורי מעליו.

בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים המתאימים, שיבטיחו את עמידות החניון וחוזקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.

- 41 -

מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עם כל הגורמים האחראים הרלוונטיים ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן שצ"פ ילווה באדריכל נוף שיאשר שעומק האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתוח.

יש להוסיף סעיף הפקעה ותנאים למתן היתר בנייה בהתאם לחוות דעת נכסים.

מאחר וחוות דעת מח' איכות הסביבה מתייחסת למסמכי תכנון שאינם עדכניים, יש להשלים התייחסות מחודשת של המחלקה כולל לעניין העצים הקיימים ואפשרות להעתקה של עצים שניתן .

המסמך הסביבתי לא נערך על פי הנחיות המחלקה ולא כלל נושאי רעש וזיהום אוויר. יש להשלים את המסמך הסביבתי בהתאם להנחיית המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

הצללות: על פי בחינת המסמך, מבנה מגורים ברח' שלמה בן יוסף 12 יקבל תוספת צל על הגג בעונת החורף באופן שיגרום לחריגה מהתקן. המסמך הסביבתי לא בחן את משמעות תוספת הצל על המבנים המוצעים עצמם ועל השטחים הפתוחים המוצעים בתוך שטח התכנית. יש להשלים את הבחינה ולהגיש למחלקה כתנאי להפקדת התכנית. במידת הצורך נדרשת בחינה של חלופות בינוי על מנת לצמצם השפעות אלו.

רוחות: מודל הרוח אשר הוכן שלא על פי הנחיות המחלקה, מצביע על הגברות רוח במעברים שבין המבנים. ייקבע בהוראות התכנית כי לעת מתן היתר בנייה תיבחן בשנית השפעת הרוח אשר תכלול פתרונות אדריכליים מבונים למיתון הרוח ולעמידה בקריטריונים הקבועים. האמצעים למיתון הרוח יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור כלל השימושים המסחריים, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק.

פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

על מנת למנוע מטרדי רעש, ריחות וכו', ייקבע בהוראות התכנית הדרישה להקצות בחניון המוצע בתכנית, שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, מערכות אוורור ומיזוג, מערכות אלקטרומכניות, אצירת אשפה, מחזור וכו' ולקבוע כך בהוראות התכנית.

ייקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

רמפת הכניסה לחניון, יוקם קיר בגובה אפקטיבי באורך המרבי האפשרי, משני צדי הרמפה, על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים להפרשות הציבוריות המוצעות.

בנייה ירוקה: ייקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

תנאי למתן היתר בנייה לעמידה בתקן 5281 יהיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן .5281

- 42 -

חדר שנאים: ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד

אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרויקט). לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע בלבד כאמור.

מי נגר: ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית

הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

פיתוח סביבתי: תכסית הגגות החיים/הירוקים שעל גגות הביניים של החניונים יהיו

בגודל %50 משטח הגג ואדמת הגג תהייה בעומק מינימאלי של 30 ס"מ. מערכות המיזוג והאוורור לא יתפסו מקום בגג ויהיו בחניונים התת-קרקעיים. שטחי הגינון המחלחלים יסייעו גם לסינון והשהיית מי הנגר ולשיפור איכות המים היוצאים מהמגרש.

תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע תיאום וקבלת אישור אגף תברואה. בשלב קבלת היתר הבניה יש להגיש לאגף התברואה את ניתוח ההנדסי שיוכן ע"י יועץ אשפה ויכלול כמויות אשפה ותאור מלא של פתרון אשפה

בתחום מגדלי המגורים, יש לתכנן שוט אשפה. נדרשת בחינה של פנוי אשפה באופן מרוכז/ פנאומטי.

מאחר והתכנית כוללת איחוד וחלוקה, יש להשלים את התייחסות מח' היטלי השבחה.

יש לתקן את התכנית ולהוסיף תנאים למתן היתר בנייה בהתאם לחוות דעת נגישות.

בסעיף 1.6 בהוראות התכנית, יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות לרבות תכנית מתאר .62 יש לקבוע גם יחס של כפיפות לתכנית 5022א'.

השלמת חוות הדעת מחלקות: הגיחון- מח' המים, הגיחון- מח' הביוב והניקוז,

כבאות, חברת החשמל, שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה, שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, מידע תכנוני, היטלי השבחה, המח' לעבודה קהילתית, תושי"ה- צוות בקרת תכנון פיזי, מח' תכנון מבני ציבור ורשות העתיקות, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה - 43 -

הערות טכניות

יש להסיר בנספח הבינוי את הערות והכיתוב בצדדים, הדבר מקשה ומעמיס מבחינה גרפית. הדבר אף עשוי להתפרש לאחר אישור התכנית כדבר מחייב. ככל שמעוניינים לקבוע הוראה כתובה יש לכתוב הוראה זו כחלק מהוראות התכנית.

הוראות התכנית:

בסעיף ,1.4 יש להגדיר כי התכנית כוללת הוראות לעניין תכנון תלת מימדי.

בסעיף ,1.5.4 יש לציין את כתובות המבנים הנמצאים בתחום התכנית.

בסעיף -3.2 טבלת מצב מאושר, יש לתקן את ייעודי הקרקע בהתאם למאושר.

בסעיף (4.1.2א')(א'), יש לעדכן את מס' הקומות בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

יש לקובע הוראות בינוי ופתיחת בסעיף 4.3.2 – ייעוד מבנים ומוסדות ציבור בתיאום עם מח' מדיניות תכנון ומח' תכנון מבני ציבור.

יש להשלים הוראות בינוי ופיתוח בסעיף 4.4.2 עבור הייעוד מגורים מסחר ותעסוקה.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה התכנית כדי להסדיר ולשפר את 10/11/2021

המרחב הציבורי

חתימת הוועדה המקומית לא באה להחליף את הצורך בבחינת ההסכמות של הדיירים בהתאם לתקנות.

תיאור חדש להתנגדויות

- 44 -

מטרת התכנית:

פינוי בינוי במתחם הרחובות עולי הגרדום, המחתרות, משה ברזני ושלמה בן יוסף, בשכונת ארמון הנציב בירושלים.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד ממגורים, ממבנים ומוסדות ציבור, משטח ציבורי פתוח, משביל ומחניה

פרטית לייעוד למבנים ומוסדות ציבור, לשצ"פ, לכיכר עירונית, לדרך מוצעת, למגורים מסחר ותעסוקה, ולמגורים מסחר ומוסדות ציבור.

2. קביעת שימושים בכל יעוד קרקע.

3. קביעת הוראות וזכויות בניה לייעודי הקרקע השונים.

4. קביעת הוראות לבינוי לשלושה בניינים בגובה של 36 קומות מעל 2-3 קומות מסד

למסחר ותעסוקה לרחוב משה ברזני, ומבנה נוסף בן 8 קומות לרחוב שלמה בן יוסף.

5. קביעת מספר יחידות הדיור ל-,500 מתוכם 100 יח"ד בגודל עד 80 מ"ר. מדובר על

תוספת של 394 יח"ד.

6. קביעת הוראות בינוי, וקווי בניין, וזיקות הנאה למעבר הציבור ברכב וברגל.

7. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

8. קביעת שטחים למבני ציבור והוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור.

9. קביעת הוראות לפיתוח השטח הכולל פיתוח נופי, ניהול מי נגר ותשתיות.

10. קביעת הנחיות סביבתיות והנחיות לבנייה ירוקה.

11. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

12. קביעת הוראות למבנים להריסה.

13. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

14. קביעת תנאים להליך הרישוי.

15. קביעת תנאים לתעודת גמר.

16. קביעת הוראות לתכנון תלת מימדי.

תיאור מצב קיים:

קיימים 5 מבני מגורים בתחום התכנית בני 4 ו-5 קומות. בחלק המערבי של התכנית קיימים 2 מבני ציבור המשמשים לבית כנסת וגן ילדים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

תכנית מס' 1984 המאושרת משנת 1974 קבעה את שטח התכנית לאזור מגורים ,1 שביל להולכי רגל, שצ"פ ושטח לבנייני ציבור.

תכנית 3894 המאושרת משנת 1990 קבעה הוראות לשם הרחבות דיור ובניית מרפסות במבני המגורים בתחום התכנית.

יצוין כי בתחום השטח המאושר לבנייני ציבור מקודמת כיום תכנית בינוי לתוספת גן ילדים.

התכנית הינה תכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 23/02/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 23/04/2024 .

לתוכנית הוגשו 5 התנגדויות:

- 45 -

התנגדות מספר 1 :

הוגשה ע"י מנהל קהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה באמצעות שמעון עזרא, יואב רוטשילד ויעל גרנביץ.

עיקרי ההתנגדויות:

1. המצב הקיים אינו מוצג כראוי במסמכי התכנית - בתכנית מאושרת קיימים יותר שצ"פים משמוצג

בתשריט מצב קיים.

2. שצ"פ בצפון התכנית מוצע למעבר לחנייה בצפון התכנית, מבקשים לשמר אותו כדרך.

3. מבקשים להכליל בקו הכחול של התכנית שצ"פ לא מפותח בשטח של דונם בסמוך לג'בל מוכבר.

4. שימור שצ"פים: המתנגדים מבקשים לשמר את השצ"פים הקיימים ולא להפוך אותם לשבילים או

מובלעות שאינם ניתנים לפיתוח.

5. השטח המוצע למבני ציבור בתחום התכנית גדול במעט מהשטח הקיים. תוספת זו אינה מספקת ביחס

לתוספת המגורים בתכנית.

6. תפעול ותחזוקת השצ"פים מועברת למנהל ואינה נשארת באחריות היזם.

7. מבקשים לכלול בתחום התכנית את הפינה בצפון מזרח התכנית ואת צומת הרחובות עולי הגרדום

וברזני.

8. מבקשים להכליל מתקנים הנדסיים בתוך המבנים, לדוגמה בכיכר העירונית.

9. המתנגדים דורשים תכנון מפורט לקו רכבת קלה ושיפור נגישות התחבורה הציבורית לשכונה. כמו גם

תכנון למעברים מכניים נגישים לרק"ל.

10. חסרה התייחסות לרחוב ברזני ושלמה בן יוסף בתכנון התנועה.

11. דיור בר השגה: המתנגדים מציעים להגדיל את אחוז הדירות הקטנות ולכלול דיור בר השגה לצעירים.

12. חניה ותחבורה: דיון בחסר בחניות אורחים חניות אופניים וחניות לתעסוקה וכן חסרות חניות לחנה

וסע.

13. שימור נוף וטבע: מביעים דאגה לשימור עצים ולנקודות תצפית לנוף , כמו גם התייחסות לרוחות

ומבקשים בדיקה מעמיקה לנושא.

התנגדות מספר 2 :

התנגדות עצמית- הוגשה ע"י מגיש התכנית בוני התיכון פינו בינוי ירושלים ארמון הנציב בע"מ, באמצעות עו"ד בני גאנוניאן ממשרד יצחק לומברוזו ושות' ע"וד.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשים לכלול סעיף " תתאפשר החדרת עוגנים זמניים לחלקות גובלות בהתאם לסעיף 63 ()8 לחוק

התכנון והבנייה.

2. מבקשים להבהיר ולתקן בכל מסמכי התכנית סימון מתחמים ותאי שטח כדלקמן: תאי שטח 1,2

מתחם A תאי שטח 3,4 מתחם ,B תא שטח 5 ציבורי מתחם .C

3. בסעיף טז' לטבלה יש להוסיף בתא שטח 4 במתחם B יקבע כי מפלס הכניסה הקובעת מרח' שלמה בן

יוסף יהיה 7.10 לערך ולתקן בהתאמה במסמכי התכנית.

4. סעיף 6.5 – לשנות את הניסוח – תנאי לתעודת גמר למתחם A יהיה פיתוח חלקי של השצ"פ שמעל

החניון ובכפוף לכך שיתאפשר שטח התארגנות לבניית יתר המתחמים. תנאי לתעודת גמר למתחם B יהא השלמת פיתוח השצ"פ כולו".

- 46 -

5. סעיף 6.2 ו- 6.5 להוסיף תותר גמישות בהוצאת היתרי חפירה ו//או בנייה לכל תא שטח בנפרד

ובהתאמה להוצאת תעודות גמר ואכלוס לכל תא שטח בנפרד.

6. סעיף 6.7 ()2 (ג) למחק המרפסות יבנו ביחד עם הדירות.

7. ס' 6.8 למחוק את תא שטח מס' 24 מהסעיף כיון שאין חניון תחתיו.

8. יבוקש לאפשר הצרחה וניוד בין שטחי המגורים והתעסוקה במתחם B בין תאי שטח 3 ו- 4 ללא תוספת

במכסת השטחים עם אפשרות להפחתת מספר הקומות בת.ש .4

9. יש לתקן את טבלה בסעיף 5 לתקנון כך שבתא שטח 5 החום מס' הקומות מעל הכניסה הקובעת יהיה 6

קומות לפי החלטת ועדה מחוזית מיום 19.9.22

10. מבקשים שתתאפשר גמישות בשלביות המימוש בין המתחמים ובתוכם לכך שלא כל המבנים בתוך כל

מתחם יבנו בהינף אחד ובהתאמה גמישות בקבלת טופסי אכלוס.

11. מבקשים להתאים נספח תנועה ונספח בינוי.

התנגדות מספר 3 :

הוגשה על ידי אור טריקו אמרה מרחוב עולי הגרדום .47

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגד רואה עצמו נפגע מהתכנית ומציג עצמו כאוכלוסייה חלשה שנגרמת לה פגיעה בזכות השמש

המתבססת על נספח חוו"ד סביבתית שהוגשה לתכנית ע"י יואל וייל. מבדיקה במסמך נראה כי ישנה פגיעה בזמן השמש בנכס המתנגד. באיכות החיים בצמחייה בדודי השמש.

התנגדות מספר 4 :

הוגשה ע"י רבקה רוטפרב דיירת מרחוב אבשלום חביב .30

עיקרי ההתנגדויות:

1. טוענת שאין תכנית מתאר להתחדשות עירונית בשכונה ומדגישה את הצורך בתכנית כוללת לשכונה

שתשמר את חוזקותיה ותשדרג את התשתיות הציבוריות. התכנית המוצעת סותרת את תכנית מתאר 2000 בגובה הבינוי המוצע וביחס לתמ"מ .1/30 מציינת כי התכנית אושרה ללא תכנון מקצועי כולל לשכונה, ומביעה חשש מפני חורבן השכונה ואוכלוסייתה.

2. ישנה השפעות שליליות של התכנית על סביבתה כגון הצללה חריגה, עצים רבים מיועדים לכריתה,

חסימת נוף ונקודות תצפית.

3. תחבורה ותנועה- התכנית אינה מציעה פתרונות של תחבורה ציבורית וחסרה בחנייה, גורמת להצרת

כבישים ולעומס. תכנון הרק"ל בשולי השכונה הוא לקוי ולא ממשי.

4. דורשת הורדה של תוספת הדירות המוצעת באופן שיהלום את המענה האפשרי לצרכי ציבור ולתשתיות

הקיימות בשכונה.

5. אין מענה לרשות הכבאות וההצלה לשריפות במגדלים רבי קומות וזוהי סכנת חיים.

6. טוענת שישנן בעיות בפעילות היזם במתחם. אופן ההחתמה תלונות שהוגשו על פעילותו וכד'.

התנגדות מספר 5 :

גברת אסתר שמחוביץ- דיירת במתחם- מרחוב המתחרות 5 באמצעות עו"ד גרשון קליינר.

- 47 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. טוענת שב 15.09.22 ביטלה הסכמתה לפרויקט. זאת בנוסף לידיעתה כי 2 דיירים נוספים התכוונו

לבטל את הסכמתם. לפיכן אין התכנות לרוב בפרויקט.

2. בצרוף חוות דעת של אדריכל מנחם גרוס.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בדבר הטענה כי המצב הקיים אינו מוצג כראוי במסמכי התכנית – וכי

בתכנית המאושרת קיימים יותר שצ"פים משמוצג בתשריט מצב קיים ואת הבקשה להכליל בקו הכחול של התכנית שצ"פ לא מפותח בשטח של דונם בסמוך לג'בל מוכבר. והבקשה לשמר את השצ"פים הקיימים ולא להפוך אותם לשבילים או מובלעות שאינם ניתנים לפיתוח: התכנית מציעה שצ"פ משמעותי בהיקף של כ-3.7 דונם וכיכר עירונית בגודל של כ-

1.5 דונם כל זאת כאשר באזור לא קיים שצ"פ משמעותי מפותח המשמש כגן שעשועים במרחב התכנית הסמוך. נספח הבינוי מציג פיתוח עקרוני של השצ"פ, כאשר בשלב הרישוי תיערך תכנית פיתוח מפורט לשצ"פ אשר במסגרתה ייתנן דגש על יצירת מרחבי שהייה ומשחק אפקטיביים. כמו כן, הכללת מעברים וקישוריות למרחב גובל.

לעניין הבקשה להגדלת הקו הכחול על מנת לכלול שצ"פ סמוך אינה ברורה ורלוונטית לתכנית בנדון מדובר על שטח בייעוד שצ"פ כבר היום .

2. לדחות את הטענה כי שצ"פ בצפון התכנית המוצע עם זיקת הנאה למעבר ברכב לצורך כניסה

לחנייה להמשך רח' המחתרות, מבקשים ששטח זו יוצע כדרך: מדובר על מעבר זמני לכלי רכב לצורך המשך הכניסה לחנייה הקיימת ברח' המחתרות עד אשר תכנית הפינוי בינוי המקודמת במתחם ממערב תמומש. לאחר מכן, שטח זה יפותח כחלק בלתי נפרד מהשצ"פ.

3. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה שהשטח המוצע למבני ציבור בתחום התכנית גדול במעט

מהשטח הקיים. ושתוספת זו אינה מספקת ביחס לתוספת המגורים בתכנית: : המחלקה למדיניות תכנון מבצעת בדיקות פרוגרמתיות מקיפות לכל תכניות המקודמות בשכונה וכי הדרישות הפרוגרמתיות עבור כל תכנית נעשות בראיה כוללת וזאת כפי שנערך בתכנית זו מוצעות הפרשות לצרכי ציבור לרבות הפרשות מבונות בהתאם לנדרש. כלל שנדרש מענה אחר שאינו יכול להיות בתחום תכנית מסוימת העירייה פועלת לתת עיבוי בשטחי ציבור נוספים בשכונה.

4. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה שתפעול ותחזוקת השצ"פים מועברת למנהל ואינה

נשארת באחריות היזם: מדובר על נושא תפעולי שלא מתפקיד התכנית לקבוע זו, יש רק

לציין כי האחריות של תחזוקת שטחים ציבורים היא של העירייה

5. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לכלול את הפינה הצפון מזרחית בתכנית ואת צומת

הרחובות עולי הגרדום וברזני: מאחר ומדובר על שטח המפותח כיום כרחבה ובנספח הבינוי

- 48 -

שטח זה מוצע כרחבה עירונית, לא נדרש לכלול שטח זה בתחום התכנית. בכל אופן, מדובר על נושא של חתך רחוב/ הסדרי תנועה אשר ייקבע בשלב הרישוי.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לבקשה להכליל מתקנים הנדסיים בתוך המבנים, לדוגמה

בכיכר העירונית: יש לאסור הקמת מתקנים הנדסיים/ חדרי טרנספורמציה בתחום השצ"פ

ויתר שטחי הציבור הפתוחים. יחד עם זאת, בתחום הרישום התלת מימדי ניתן יהיה להקים מתקנים אלו בתחום החניון הפרטי ובתת הקרקע.

7. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענות השונות בנושא התנועה לרבות: כי חסרה התייחסות

לרחוב ברזני ולשמה בן יוסף בתכנון התנועה, לתכנון מפורט לקו רכבת קלה ושיפור נגישות התחבורה הציבורית לשכונה. כמו גם תכנון למעברים מכניים נגישים לרק"ל: התכנית נבחנה לנושא התנועה ע"י אגף תושי"ה ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית. בהתאם לכך, התכנית מציעה את הרחבת צומת רחוב בן יוסף-ברזני וכן רחבת רח' עולי הגרדום. בנוסף קיימת החלטה לקדם תכנון של הארכת קו הרק"ל לשכונה . נושא המעברים המכניים נבחנים במסגרת חשיבה כוללת ואשר יוצעו בתכניות אחרות המקודמות במרחב. ביחס לנושא מערכת התחבורה הציבורית בשכונה, מדובר על נושא אשר ייבחן בשלב הרישוי וכי פתרונות מתאימים יינתן בהתאם לצורך.

8. לקבל חלקית את הטענה בנושא החניה: דיון בחסר בחניות אורחים חניות אופניים וחניות

לתעסוקה וכן חסרות חניות לחנה וסע: יש לקבוע כי תקן החנייה יוצע בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בנייה ללא הפחתה למגורים. במסגרת הליך הרישוי וככל שמימוש התכנית יהא לאחר ביצוע של קו הרק"ל לשכונה , ניתן יהא להפחית את התקן בכפוף לבחינה ואישור של מהנדס .

9. לדחות את ההתנגדויות בעניין הבקשה לצמצום זכויות הבנייה ויח"ד באופן שיהלום

לצרכי הציבור ותשתיות הקיימות בשכונה: היקף הבינוי ויח"ד הינם נגזרת של תקן 21 וזאת על מנת לאפשר רווח יזמי שיאפשר את קידום ומימוש התכנית. התכנית נבחנת בכל היבטים לרבות בדיקה פרוגרמתית ונותנת מענה ציבורי בהתאם לדרישות מח' מדיניות תכנון. בכל היבט התשתיות הפיזיות, הנושא ייבחן ויינתנו פתרונות מתאימים בשלב הרישוי.

10. לדחות את ההתנגדות בעניין הטענה כי התכנית מקודמת באופן לא תקין, ליקויים

בהחתמת דיירים, אי ידיעה לגביי התמורה, וללא שיתוף ושיקוף לדיירים הקיימים:

נושאי הבעלויות נבחנו ע"י לשכת התכנון המחוזית בשלב בדיקת תנאי הסף שבה הוצגו ההסכמות הנדרשות. יצוין בנוסף כי לצורך מימוש התכנית יש צורך בהצגת הסכמות כחלק מהליך הרישוי בהתאם לנדרש עפ"י החוק. בכל מקרה יש להוסיף למסמכי התכנית וכחלק בלתי נפרד מהם נספח חברתי שקודם ותואם מול המחלקה לעבודה קהילתית ולהוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית בנושא הנ"ל.

11. לדחות את ההתנגדויות בעניין הטענה כי התכנית סותרת את תכנית מתאר 2000 וכי אין

תכנית מתאר לשכונה: הוכנה תכנית אב להתחדשות עירונית לשכונה שלא אושרה

וכיום יש כוונה להכין מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בשילוב של עבודת הפרויקטור השכונתי. תכנית מתאר 2000 לא קבעה אחוזי בניה או מספר קומות בתכניות להתחדשות עירונית.ולאור ההחלטנ שניתן לקדם תכניות לפינוי בינוי בשכונה, - 49 -

חלות עליה ההנחיות של תכנית התחדשות עירונית והבדיקות בהתאם.

12. לדחות את התנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית סותרת את תמ"מ 30/1 כי הוועדה

המקומית נדרשת להכין תכנית מדיניות לעניין גובה הבינוי וכדומה: עפ"י הוראות תמ"מ 30/1 לא קיימת מניעה לקדם תכנית לבנייה גבוהה. כאמור לעיל, גובה הבינוי המוצע בתכנית נבחן ע"י וועדות התכנון ונמצא ראוי.

13. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה לפגיעה בזכות השמש המתבססת על נספח חוו"ד

סביבתית שהוגשה לתכנית המציגה כי ישנה פגיעה בזמן השמש בנכס המתנגד, באיכות החיים בצמחייה בדודי השמש ואת הטענות הנוגע לחסימת נוף, אוויר, מבטים: כאמור התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י וועדות התכנון שסברו כי למרות המשמעות של ההצללה , לאור חשיבות קידום תכניות להתחדשות עירונית נכון לקדם את התכנית. ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

14. לדחות את התנגדויות בדבר הטענה בנושא דיור בר השגה: המתנגדים מציעים להגדיל את

אחוז הדירות הקטנות ולכלול דיור בר השגה לצעירים: התכנית מציעה %20 דירות קטנות הגדלה של אחוז זה עשויה להכביד על כלכליות הפרויקט. על כן, לא ניתן לקבל בקשה זו.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר הטענה שיש לכלול בהוראות את הסעיף "תתאפשר

החדרת עוגנים זמניים לחלקות גובלות" בהתאם לסעיף 63 ()8 לחוק התכנון והבנייה: יש לקבוע הוראה מתאימה בנושא זה בהתאם לתכנית העוגנים הזמניים העירונית המקודמת בימים אלו.

16. לקבל את ההתנגדות בדבר הבקשה להבהיר ולתקן בכל מסמכי התכנית סימון מתחמים

ותאי שטח כדלקמן: תאי שטח 1,2 מתחם A תאי שטח 3,4 מתחם ,B תא שטח 5 ציבורי

מתחם :C יש להבהיר נקודה זו במסמכי התכנית.

17. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר הטענה שבסעיף טז' לטבלה יש להוסיף בתא שטח 4

במתחם B יקבע כי מפלס הכניסה הקובעת מרח' שלמה בן יוסף יהיה 7.10 לערך ולתקן

בהתאמה במסמכי התכנית: יש לקבוע כי מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס

הרחוב הסמוך/ המרחב הציבורי הסמוך, תותר גמישות של עד 0.5 מ'. במבנים עם גישה לשני מרחבים ציבוריים בשל הטופוגרפיה יש לקבוע כי תוצע כניסה נוספת.

18. לקבל חלקית את הטענה לנושא שלביות הביצוע: יש לקבוע את שלביות הביצוע בהתאם לכך

שיחויבו פיתוח השטחים הציבוריים הנמצאים במתחם בד בדב עם פיתוח המגורים. יש להסיר את השלביות בכל הנוגע למתחם C הציבורי ולקבוע שניתן יהיה לממש מתחם זה ללא הגבלה, מלבד השטח למבני ציבור שבו ממוקם מבנה המגורים המיועד להריסה

19. לקבל חלקית את ההתנגדויות בדבר הטענה כי התכנית מציעה עקירת עצים בוגרים

רבים: התכנית מציעה הסדרה של שטחים המיועדים כיום למגורים בין המבנים לשטח בייעוד שצ"פ. יש לקבוע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות שיעקר, יינטע עץ חדש בעל ערכיות שוות ערך ככל הניתן, וכי על כל 50 מ"ר פנוי מבינוי בתחום התכנית כולה יינטע עץ חדש. מיקום העצים יתואם בשלב ההיתר כך שתתאפשר אדמה גננית בעומק של 1.5 מ' לפחות והימנעות מאדניות מוגבהות בעיקר בתחום השצ"פ. תנאי לטופס 4 יהיה הנטיעה בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

20. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לרשות הכיבוי לא יהיה מענה בשעת

- 50 -

שריפה במגדלים: פתרונות בנושאים הנ"ל יינתנו בשלב היתר הבנייה בתיאום וקבלת

אישור של הרשות הארצית לכבאות והצלה – יש לקבוע הוראות מתאימה בהוראות התכנית.

21. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לחסימת הנוף והתצפית: כל בניה חדשה בעיר היא גבוהה

יותר וצפופה יותר וכאמור הבינוי נבחן ונמצא ראוי ע"י וועדות התכנון.

22. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה שאין התכנות לרוב בפרויקט, המתנגדת ביטלה

הסכמתה לפרויקט. זאת בנוסף לידיעתה כי 2 דיירים נוספים התכוונו לבטל את הסכמתם: מדובר על נושא של הסכמות, אשר נדרש לבחינה ע"י המוסדות המתאימים לכך, יש לציין כי מתוך כל הפרוייקט לא הוגשו התנגדויות נוספות לאישור התכנית

23. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לטענה לעניין סעיף 6.2 ו- 6.5 להוסיף תותר גמישות

בהוצאת היתרי חפירה ו/או בנייה לכל תא שטח בנפרד ובהתאמה להוצאת תעודות גמר ואכלוס לכל תא שטח בנפרד: יש לקבוע הוראה מתאימה בתקנון התכנית בכפוף לשלביות הביצוע כאמור לעיל.

24. לדחות את ההתנגדות ביחס לסעיף 6.7 ()2 (ג) למחוק - המרפסות יבנו ביחד עם הדירות:

יש להקים את המרפסות כחלק בלתי נפרד מבניית המבנה.

25. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לסעיף 6.8 למחוק את תא שטח מס' 24 מהסעיף כיון

שאין חניון תחתיו: נדרש לבחון ולתקן זאת בהתאם.

26. לדחות חלקית את ההתנגדות בדבר הבקשה לאפשר הצרחה וניוד בין שטחי המגורים

והתעסוקה במתחם B בין תאי שטח 3 ו- 4 ללא תוספת במכסת השטחים עם אפשרות להפחתת מספר הקומות בת.ש -:4 לא נראה כי יש סבירות להקטין את מספר הקומות בתא שטח 4 והגדלה נוספת של הבניינים ביתר שתאי השטח

27. לקבל את ההתנגדות ביחס לטענה כי יש לתקן את טבלה בסעיף 5 לתקנון כך שבתא שטח

5 לבנייני ציבור מס' הקומות מעל הכניסה הקובעת יהיה 6 קומות לפי החלטת ועדה

מחוזית מיום: 19.9.22 יש לתקן בהתאם.

28. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה להתאים נספח תנועה ונספח בינוי: הטענה אינה

ברורה. כאמור יש לתקן את הנספחים בהתאם לאמור לעיל.

29. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר למתן תוקף לתכנית.

הערות נוספות:

30. יש להוסיף לתקנון התכנית את הסעיפים הבאים לעניין השטחים הציבורי:

א. השטח ייוחד לרשות המקומית

ב. הנכס יירשם כתת חלקה נפרדת בבית המשותף, ותירשם לגביה הערת אזהרה לפי תקנה

27 לחוק המקרקעין.

- 51 -

מספר סידורי: 3

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1252162 אקשטיין אהרון בלצקי דוד ועדה 12/10/2023

מחוזית

רחוב, שכונה:

כי טוב 15 , תל ארזה, עזרת תורה

גוש חלקה בשלמות

30101 32 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, שולמית מונסונגו.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה תציין כי מדובר בתכנית

המגדילה את מבני הציבור הקיים, וכי לאור המחסור בשטחי הציבור באזור, ניתן לחרוג ממדיניות

הוועדה לאזור זה בתכניות המוסיפות שטחים לצרכי ציבור, לאור כך מחליטה הוועדה להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה מחליטה לתת פטור מחניה עקב הקרבה לציר הרק"ל.

07/01/2024

2. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

3. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות

הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

4. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של

- 52 -

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי

להפקדת התכנית

5. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד בתנאים הבאים:

הוועדה סבורה כי מכיוון שהתכנית עוסקת בבניין ציבורי יש הצדקה לאפשר בנייה בגובה של 8 קומות כפי שמוצע.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של כל בעלי העניין הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש 13/12/2023 כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

29/11/2023 לדחות את ההכרעה לצורך סיור במקום של חברי וועדה שמעוניינים בכך

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הכשרת בניה, תוספת קומות והרחבת קומות קיימות, לבניין קיים המשמש תלמוד תורה, ברחוב כי טוב 15 בשכונת רוממה.

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי להרחבת קומות קיימות, הכשרת קומה קיימת בבניין ללא היתר ותוספת קומות

- 53 -

חדשות ברחוב כי טוב 15 כמפורט להלן:

1.2 קביעת בינוי לתוספת בנייה במפלסים ב' ו-ג' באמצעות הכשרת בנייה קיימת ללא היתר, בהתאם לנספח הבינוי והקיים בשטח

1.3 קביעת בינוי לתוספת בנייה במפלס קומה ד' באמצעות הכשרה בנייה קיימת ללא היתר, בהתאם לנספח הבינוי והקיים בשטח

1.4 קביעת בינוי לתוספת קומות חדשות במפלס ה', ו' ו- ז', הכל בהתאם לנספח הבינוי

2. הגדלת שטחי הבנייה הכוללים בשטח ל- 2,685.7 מ"ר מתוכם 2,390.6 שטחים עיקריים ו-

295.1 שטחי שירות, הכל מעל הקרקע ומפלס הכניסה הקובעת

3. הגדלת מספר הקומות מ – 6 קומות ל – 8 קומות

4. קביעת השימוש לתלמוד תורה

5. קביעת קווי בניין

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית

התוכנית הופקדה בתאריך 23/02/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 23/04/2024

לתוכנית הוגשה התנגדות :1

התנגדות:

עו"ד שלמה גוגיג, בשם מרדכי רחמאני ואשר אלי רחמאני, בעלי זכויות בחלקה 85 (חלקה מדרום למגרש נשוא התכנית)

עיקרי ההתנגדויות:

1. במצב התכנוני הנוכחי לא ייתכן קידום המקרקעין והם עשויים להישאר מוקפאים גם

בעשרות השנים הבאות.

2. השינוי המבוקש בתכנית מתייחס לחלקה 32 בשטח של 336.19 מ"ר בהיקף בינוי עצום

של 2,658.7 מ"ר על פני 8 קומות, בגבולות מגרש וקיר בית משותף עם נכס המתנגדים.

התוצאה היא, שהבניין המתוכנן "קובר" תחתיו את נכס המתנגדים ו/או בניין שייבנה שיבנו לפי התוכנית הקודמת ו/או תכנית אחרת שתאושר בהיקף בינוי מקובל לייעוד מגורים.

- 54 -

3. מדובר במוסד חינוכי שוקק תלמידים במשך כל שעות היממה והגדלתו והרחבתו להיקף

המבוקש תפגע בצורה משמעותית בשימוש הסביר עתה ובפוטנציאל הגלום בנכס המתנגדים.

4. השימוש המוצע מעמיס עוד על התשתיות העירוניות ברחוב ומעצים את מצוקת החנייה

הקיימת בלאו הכי.

5. ככל שתאושר התכנית במתכונתה, יעמדו המתנגדים על קבלת הפיצוי המגיע להם בגין

ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק.

6. קידום התכנית המוצעת כמות שהיא, סותם את הגולל על פיתוחה ושיפורה של מקרקעי

המתנגדים והסביבה בכלל.

7. מגישת התכנית והמתנגדים שותפים במחצית המזרחית של חלקה ,85 המהווה אגף בנוי,

נפרד ועצמאי ובעלי הזכויות האחרות- ה"ה סגל- מחזיק באגף ובמחצית המערביים בחלקה.

8. לאור זאת, קיימת אפשרות תכנונית להרחיב את תחום התכנית באופן שהמחצית

המזרחית של החלקה תיכלל בו; התכנית המוצעת תעניק זכויות מקבילות גם לחלקה 85

9. בתכנון המוצע גלומים יתרונות מהותיים:

.a השטח המצרפי של 2 תאי השטח גדול יותר

.b בניית שני תאי השטח תעשה בקיר משותף תוך תכנון ועיצוב כוללני והתאמת הבינוי מלכתחילה ליעודים התכנוניים

.c מקסום חנייה ל- 2 תאי השטח בשטח כולל של שניהם .d הגדל הזכויות תאיין את הפגיעה במקרקעי המתנגדים

10. לסיכום, התכנית לוקה בראייה צרה של צורכי המגישה תוך התעלמות מהכאוס בסביבה

הקרובה, התכנית פוגעת בצורה בלתי מידתית במקרקעי המתנגדים באופן שיגרור תביעת פיצויים מטעמם, המתנגדים מבקשים לזמן את ב"כ לדיון בהתנגדות. כן מבקשים המתנגדים להניח בפני הועדה לקראת הדיון פרוגרמה של התכנון הכוללני הראוי לטעמם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

הוועדה המקומית ממליצה לדחות את התנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שבמצב הנוכחי לא ייתכן קידום המקרקעין והם עשויים להישאר

מוקפאים גם בעשרות השנים הבאות- בחלקה 85 חלה תכנית מאושרת ,5210 חלק ממגרש ,1 - 55 -

הקובעת את המגרש בייעוד "אזור מגורים 2 מיוחד", וקובעת הוראות וזכויות להקמת מבנים למגורים. אין מניעה מבעלי הקרקע לממש את הבינוי המאושר במסגרת הליך היתר, או לחילופין, להגיש תכנית בניין עיר חדשה לתוספת זכויות בניה ויח"ד.

2. לדחות את ההתנגדות שהתוספת המוצעת "תקבור" את נכס המתנגדים או בניין שייבנה לפי

התכנית הקודמת או תכנית אחרת- המבנה המאושר במגרש נשוא התכנית הוא בן 6 קומות והתכנית מבקשת להוסיף 2 קומות חדשות מעבר למאושר בתב"ע, סה"כ 8 קומות. ככל שתוגש תכנית חדשה בחלקה ,85 ייבחן הבינוי המוצע בהתאם למדיניות באזור ולשיקולים תכנוניים נוספים.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית תעמיס עוד על התשתיות העירוניות ברחוב ותעצים את

מצוקת החנייה הקיימת - היקף הבינוי המוצע בתכנית אינו חריג בהקשר העירוני. התכנית הינה עבור תלמוד תורה ולא יח"ד כאשר רוב המשתמשים במקום לא מחזיקים ברכב פרטי והועדה המחוזית החליטה לתת פטור מחניה עקב הקירבה לרכבת הקלה.

4. לדחות את ההתנגדות להצגת אפשרות תכנונית חדשה הכוללת פרוגרמה תכנונית לשתי

החלקות - התכנית המוצעת חלה על מגרש ביעוד שטח למוסד והיא מבקשת להוסיף מספר קומות למבנה קיים המשמש לצרכי ציבור. הרצון של המתנגדים לקדם תכנית, לא מצדיק עיכוב של תכנית לצרכי ציבור, בפרט לאור המחסור הקיים בצרכי ציבור באזור. ככל ויהיו מעוניינים, יוכלו המתנגדים להגיש תכנית אשר תיבחן כמקובל במוסדות התכנון. ככל שהמתנגדים סבורים כי אישור התכנית יגרום להם פגיעה הם רשאים לבחון את האפשרות לפעול במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר מתכננת 30.5.2024

ערים

- 56 -

מספר סידורי: 4

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1057355 לוי שרה עמיקם דר מורן ועדה 28/06/2022

מחוזית

רחוב, שכונה:

קורא הדורות 26 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30117 14 לא

30117 13 לא

30117 16 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. התכנית מציעה תוספת שימושים למוסד המשמש כבית אבות. הועדה רואה

במתן פתרונות מגורים כלל עירוניים עבור הגיל השלישי צורך ציבורי ועירוני עם זאת הוועדה תבהיר כי מדובר במגרש קטן הכולל כמות יחידות דיור קטנות וכי בהתאם להצהרת המגיש ישנו קושי תפעולי של מערך דיור מוגן בהיקף כזה. בנוסף, יובהר כי יעודו המקורי של המבנה היה מגורים.

2. בהתאם לכך הוועדה מקבלת את הצעת המגיש לשינוי השימושים הקיימים.

הוועדה תבהיר כי בתחום השכונה קיימות מכללות ומדרשות ובהתאם לכך הוועדה התרשמה כי מעונות סטודנטים מהווה צורך ראוי בשכונה. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום לשכת התכנון.

3. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם יועץ התנועה של לשכת התכנון לעניין מתן

פתרונות חניה עבור השימושים המוצעים.

27/11/2022

4. יוטמעו במסמכי התכנית הוראות לשדרוג חזיתות הבניין בתיאום לשכת

התכנון.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

6. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

7. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

8. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

23/11/2022

- 57 -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מאחר ובמסגרת התכנית מוצעים שימושים שקיימת בהם אינטרס ציבורי לעידודם ומאחר ומדובר במבנה קיים, ניתן לאפשר את הפקדת התכנית ללא תוספת חניה מעבר למאושר בחזית.

תנאי למתן היתר בנייה יהא הריסת בינוי קיים ללא היתר.

יש להוסיף סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי.

תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום וקבל אישור אגף תברואה.

יש להשלים חוות דעת מחלקות: התובע העירוני, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים המצרניים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

החלטה

18/09/2022

לשוב ולדון בדיון פנימי.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת שימוש של מעונות סטודנטים ומסחר למגרש בייעוד קיים למוסד פרטי עם שימוש המוגבל לבית אבות.

עיקרי הוראות התכנית:

1. קביעת השימושים המותרים בשטח המגרש למוסד ע"פ תכנית .5313

2. קביעת תנאים להיתר בניה.

3. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

- 58 -

מצב קיים:

בתחום החלקה קיים מבנה בן 7 קומות המשמש כבית אבות.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

בתחום התכנית בנדון חלה תכנית מס' 5313 המאושרת משנת 1998 עבור ייעוד מוסד עבור שימוש לבית אבות.

התכנית הינה תכנית בסמכות מחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 16/06/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 15/08/2023 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר :1

גב' לילי בר-אילן ואחרים נוספים, תושבי הרחוב והסביבה החתומים על ההתנגדות.

עיקרי ההתנגדויות:

1. אין אפשרות להרחיב את הרחוב מכיוון שזהו שביל צר, ולא רחוב.

2. שינוי הייעוד יפגע במאזן החניות, ובהיבט התנועתי.

3. דורשים להחזירו לבניין מגורים כפי שהיה במקור.

4. שינויי הייעוד למעונות סטודנטים ייפגע בצביונה של השכונה מאחר שהדבר עלול להפוך

את השכונה לדתייה חרדית.

5. החיבור בין התחבורה הציבורית לרכבת העתידית אינו מהווה כדאיות לסטודנטים לגור

במקום זה, וכן עלול להעמיס על התחבורה הציבורית העוברת בשכונה שכבר כיום מצומצמת.

6. נרשם כי שינויי הייעוד למעונות סטודנטים הינו בגלל ריבוי מוסדות להשכלה בשכונה, אך

חוץ ממכון שלם ומדרשת לינדנבאום אין מוסדות השכלה בשכונה.

התנגדות מספר :2

גב' ורד ספיר חוף, מבית הערבה ,11 בניין סמוך.

עיקרי ההתנגדויות:

1. כבר כיום סובלים מרעש ושיחות עובדים וריחות העישון, במצב שהמעון ישונה למעון

סטודנטים מטרדים אלו רק ייגברו.

2. עצם העובדה שהבניין מוקף ב3 מבני ציבור עלול להוריד את ערך הדירה.

- 59 -

3. השכונה הוגדרה לפני למעלה ממאה שנה כ"שכונת גנים", ולכן יש לבחון מהשורש את

הכנסת המוסדות ציבור לשכונה.

4. התכנית עלולה לייצר עומסי תנועה.

5. מבוקש לבצע היתכנות תנועתית לתכנית ולהוסיף הוראות המגבילות שימושים

למבנה כמו מניעת רעש וכו'.

התנגדות מספר 3 :

מר אדיר שוורץ, חבר מועצה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית כפי שמוצעת כיום אין תמיכה מרוב דיירי הרחוב והשכונה.

2. עומס תנועתי קשה עקב צרות הרחוב בו שוכן המבנה.

3. התארגנות של התחדשות עירונית במבנה סמוך – קורא הדורות ,26 תוך כדי אישור

התכנית, עלולה לפגוע בסיכוי ההתחדשות.

4. דרישה להחזיר את ייעוד המבנה למגורים כפי שהיה במקור לפני כ-25 שנה.

5. התכנית חורגת בגובה ממגבלות הגובה במרחק ממתם "דיפלומט".

6. נרשם כי שינויי הייעוד למעונות סטודנטים הינו בגלל ריבוי מוסדות להשכלה

בשכונה, אך חוץ ממכון שלם ומדרשת לינדנבאום אין מוסדות השכלה בשכונה.

ולאחר ברור מולם נראה כי אין צורך במעונות סטודנטים.

7. מביע חשש כי המבנה ישמש להלנת אברכים וישנה את ייעוד צביון השוכנה.

8. יש צורך בלהמשיך את אופי השכונה כשכונת גנים.

התנגדות מספר 4 :

עו"ד יוסי חביליו, סגן ראש העיר

מיוצגת ע"י עו"ד: קאופמן.

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא נראה כי השכונה נמצאת תחת גל של פתיחת מכללות ולכן לא נראה כי יש צורך

במעון סטודנטים.

2. הקו הירוק של הרכבת עודנו רחוק , ולכן המקום הינו רווי תחבורה כלשון התכנית,

ולכן לא ניתן לקבל את הצעת היזם להורדה בפטור מחניות.

3. כמו"כ, מאחר והקו הרכבת העתידי לא יפעל בשבתות, הצורך ברכב פרטי הינו

מחייב, על כן דוח המאזן חניה אינו משקף את המציאות.

4. נראה כי המקום ישמש כמלונת אברכים מאחר ולא נראה סיבה למעונות סטודנטים,

ולכן יש לחייב את היזם להבהיר עבור מי מיעד השינוי בשימושים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

- 60 -

1. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענות בנושא התנועה והחנייה: התכנית מציעה תוספת שימוש

במגרש עבור מעונות לסטודנטים ללא תוספת זכויות וכי עבור שימוש זה קיים אינטרס ציבורי לקידום. כמו כן, הפרויקט נמצא במרחק של כ-250 מ' מתחנת הרק"ל הקו הכחול שאושר, ועל כן ההנחה היא שבעתיד מרבית הסטודנטים ישתמשו בתחבורה הציבורית. על כן, אין צורך בתוספת מקומות חנייה מעבר לקיים והמאושר בהיתר., מדובר על בניין קטן מאוד שאין לו כל

יכולת השפעה על התנועה שכונה.

2. לדחות את ההתנגדות בנוגע לבקשה להחזיר את ייעוד המגרש למגורים כפי שהיה במקור. וכי

שינויי הייעוד למעונות סטודנטים אינו מתאים לאזור זה שאין בו מקומות לימודי השכלה

גבוהה: מאחר ומדובר במוסד מאושר וקיים בפועל אשר קיים אינטרס ציבור לשמרו ואף להוסיף בו שימוש למעונות סטודנטים, והרצון לשמר גם שימושים נוספים בשכונה שהם אינם מגורים, לא ניתן לאפשר את הבקשה להסבת המבנה כמבנה למגורים.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי השימוש למעונות סטודנטים אינו נצרך בשכונת

ארנונה. לאור מיקום התכנית בפרט והשכונה בכלל בקרבה לציר הרק"ל ומאחר וקיימים מוסדות להשכלה גבוהה בשכונה ובאזורים הסמוכים כדוגמת א.ת. תלפיות אשר קיימים ומתוכננים בו מוסדות להשכלה גובהה נוספים, נכון לאפשר את השימוש הנ"ל בשכונה.

4. לדחות את הטענה כי בניין המגורים הצמוד, מוקף בשלשה מבני ציבור ושימוש ציבורי, וכי

אישור התכנית עלול להוריד את ערך התכנית: המבנה הקיים משמש כמוסד משנת ,1998 התכנית בנדון אינה משנה ייעוד זה, אלא רק מוסיפה שימוש ולכן ערך הדירות הסמוכות לא צפוי להיפגע מאשר המצב הקיים כיום. יחד עם זאת, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענותיו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

5. לדחות את ההתנגדויות בעניין הטענה כי השכונה הוגדרה לפני למעלה ממאה שנה כ"שכונת

גנים", ולכן יש לבחון מהשורש את הכנסת המוסדות ציבור לשכונה: כאמור לעיל מדובר

במוסד קיים. כמו כן, מגמות התכנון כיום הינו לעודד עירוב שימושים מגוון בשכונות השונות על מנת לייצר מרחב עירוני חי.

6. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית המוצעת כיום אינה מקבלת את תמיכתה של

תושבי השכונה והרחוב: כאמור לעיל, מדובר בתוספת שימוש בלבד בבניין קטן וכי קיים

אינטרס עירוני בשימוש הנ"ל.

7. לדחות את ההתנגדויות כי במבנה הסמוך בקורא הדורות 26 מתארגנת אפשרות להתחדשות

עירונית, וכי אישור התכנית עלול לפוגע בסיכוי קידום ההתחדשות: אין מניעה עקב אישור

תכנית זו לקדם התחדשות עירונית בעתיד במגרשים הסמוכים שכן התכנית מציעה תוספת שימוש בלבד, ללא הרחבה או תוספת זכויות.

8. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית חורגת ממגבלות הגובה באזור זה: התכנית

אינה מציעה שינוי בגובה הבניין הקיים ולכן הטענה אינה רלוונטית.

9. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי המבנה ישמש להלנת אברכים וכי אישור התכנית

ייפגע בצביון השכונה ויהפוך את השכונה לדתייה יותר, וכי יש לחייב את היזם להבהיר עבור

מי מיועד השינוי בשימושים: תוספת השימוש הינו עבור מעונות סטודנטים בלבד, ללא קביעה

של סוג האוכלוסייה.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי אישור התכנית עלול להגביר את מטרדי הרעש