ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 13 · הצעת החלטה תביעת פיצויים רחוב יחזקאל 31.pdf

א.

-|

ג.

שוזה לחיות

בירושלים

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

די חשוון תשפ"ה

5 בנובמבר 2024

תיק פיצויים: 2022/5

סימוכין: 2023-0321-375

לכבוד

מוכירות ועדת המשנה

הנדון: הצעת החלטה לוועדת המשנה לתכנון ולבניה, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (ייהתוקיי) עילת התביעה: תכנית 178129 - יירקייל הקו הכחוליי גוש 30085 חלקה 27 ברח' יחזקאל 31, שכונת הבוכריס, ירושלים

פרטי התביעה:

תכנית : 178129 - יירקייל הקו הכחוליי.

מועד קובע: 178129 פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 9.8.2018 ובעיתונות ביום 17.08.2018 1.

תאריך הגשת התביעה: 9.11.2021 (תקנות שעת חירום נגיף הקורונה).

שס התובעת: עמותת תלמוד תורה יעבצ

שם באי כוח התובעת: שמאי המקרקעין יניב גוב ארי ואופיר גבאי.

סכום התביעה: 8,600,000 ₪.

כתב שיפוי: לא קיים.

פרטי מקרקעין התובעים:

המקרקעין ממוקמים ברח' יחוקאל 31, בשכונת הבוכרים, חלקה 27 בגוש 30085.

שטחה הרשום של החלקה הינו 1,726 מ"ר.

בחלקה קיים מבנה ותיק לשימור בבינוי של 2 קומות מעל קומת מרתף. בקומת המרתף בית כנסת, בקומת הקרקע 4 חנויות ובקומה א' מוסד תלמוד תורה יעב\.

הבינוי בצידו המזרתי כלול ברשימת כרטסת השימור העירונית מיום 01.01.2012. לא אותר היתר בניה לבניין.

: פרטום נוטת הודעה בדבר אישור תיקון טעות סופר באתר אינטרנט מיום 10.02.2021.

שה לחיות

בירועולים

מחלקת השמאות העירונית וחיטל השבחה

ד. תמצית התביעה:

בהתאם לחתווייד שמאית מטעם התובעת קיימת ירידת ערך כתוצאה מאישורה של תכנית 178129 (רקייל - הקו הכחול) עקב שינוי ייעוד של חלקה 27 מייעוד אזור דרך מאושרת, אזור מסחרי ושצייפ (לפי תכנית 1358) לייעוד דרך מאושרת הכוללת רצועת מתעיינ תת קרקעית וייעוד מגבלות בניה ופיתוח

(לפי תכנית 178129), הבאה לידי ביטוי בראשי הנזק הבאים:

1

מניעת אפשרות לחיווק המבנת: התכנית אינה כוללת הוראות ונספתים מפורטים ביחס

לאפשרות הבינוי בתת הקרקע. קיימת אי וודאות לשטח ומיקומס המדויק של מגבלות הבניה והפיתוח ורצועת המתעיינ כמו כן קיימת מגבלה של ממש בכל הקשור בחיווק המבנה לפי תייי 3 לרעידת אדמה לנייל השפעה בומן החפירה על יציבות המבנים, תמיכת המבנים, עוגנים וכיוייב.

מניעת אפשרות ליצירת מרתפי חניה ואחסנה בעת בניה והריסה מחדש: קיימת אי וודאות באשר לעומק החפירה בכל חלקה וספק אס תנתאפשר הקמת קומות תת קרקעיות עבור חניות/ מחטניט אשר יכולים להתנגש עם החישובים ההנדסיים של חפירת המנהרה התת קרקעית.

מושע קניינית/ מגבלת סחירות: מקום בו סומן שטח החלקה בייעוד יידרך'י / 'ימגבלות בניה ופיתותיי נוסף לבעלי הזכויות בחלקה שותף חדש - עיריית ירושלים. ריבוי הבעלים במקרקעין מקשה בדרך כלל, על פיתות אותן חלקות ומטיל מגבלת סחירות בכל מקרה של בניה או פיתות ודורש תיאום תכנוני מול עיריית ירושלים.

מושע תכנונית - חלק משטח החלקה סומן בייעוד יימגבלת בניה ופיתוחיי. בהתאם לסעיף 4.11 לתקנון תכנית מס' 178129 עולה כי בשטח ה לא תותר כל פעולה העלולה לפגוע במנהרת הרכבת הקלה, בין היתר, הפקדת תכנית/ מתן היתר חפירה/ הנחת קווי תשתית/ נטיעת עצים בתחום שטח וה בכפוף לאישור של הגורם המוסמך. מעבר לפירוט תאורטי, ערפילי וקצר, לא קיימת התייחסות מפורטת ביחס למגבלות הבניה והפיתוח האישורים והתנאים הנדרשיט וכן והות הגורם המוסמך לאישור בניה ופיתוח בתחום וה. לכך השלכות כלכליות (ייקור עלות הבניה, הוצאות כספיות, תיאומים וזמן).

בשומת התביעה הוצגו 3 חלופות לתחשיב ירידת ערך:

חלופה א': שווי לפי הבינוי הקיים בצד המזרחי של החלקה הנדונה לפי שימוש מסחר ומוסדות

במקדס של 0.9, באותו השטח שנקבע ליידרךיי בתכנית 1358, המהווה אות מתה.

ובנוסף, שווי בבד המערבי של החלקה בייעוד אוור מסחרי מיוחד המהווה וכויות בניה למסחר ומגוריסם לפי מתאר 62 בהיקף של 150% משטח החלקה להקמת מבנה בן 2 קומות מעל קומת קרקע. שווי מצב חדש חושב במקדס הפחתה של 0.85. ירידת הערך נאמדה עייס 6,100,000 ₪.

מחלקת השמאות העירונית והיט

חלופה בי:

שווי לפי הבינוי הקיים בצד המזרתי של התלקה הנדונה לפי שימוש מסחר ומוסדות במקדס של 9 באותו השטתח שנקבע ליידרךי' בתכנית 1358, בתוספת זכויות בניה ל- 2.5 קומות מכוח תמייא 8 / תכנית מתאר 2000 למגורים במקדס של 0.8 (מבטא עלויות עודפות), שווי בצד המערבי של החלקה בייעוד אזור מסחרי מיוחד המהווה זכויות בניה למסחר ומגורים לפי מתאר 62 בהיקף של 150% משטח החלקה להקמת מבנה בן 2 קומות מעל קומת קרקע. שווי מצב חדש חושב במקדס הפחתה של 0.85. ירידת הערך נאמדה עייס 8,600,000 ₪.

חלופה גי: שווי הפסד הקמת חניון תת קרקעי בן 3 קומות בתכסית 80% משטח הצד המורתי .

הנייל בהתבסס על שטת של כ-1,026 מ"ר משטח החלקה שסומן כדרך ולפי טעיף 18 לתקנון תכנית 5166ב' בסמכות הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר כחניון תת קרקעי. ירידת הערך נאמדה עייס 3,640,000 ₪.

גובה ירידת הערך הנתבע הינו בחלופה המפורטת בחלופה ב' ע''ס 8,600,000 ₪.

ה. המלצת המחלקה:

לאור האמור בחוות הדעת המשפטית של עוהייד תמר איגרא ולימור ברמן, ממשרד הררי טויסטר

ושות' הנתמכת בחוות דעת שמאית של אמיר חופשי מטעם הוועדה המקומית, מוצע לדתות את

התביעה על הסף או לגופה, מאחר שהתובעת לא הוכיחה פגיעה בתכונות המקרקעיות של החלקה

הנדונה עקב אישור תכנית 178129, להלן עיקרי הנימוקים :

1. התביעה כוללת טענות שאינן רלבנטיות לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק ו/או לתכנית נשוא

התביעה. מכלול הטענות בגינן נקבעה ירידת ערך בשיעור 15%, אינן נובעות מהוראה תכנונית אשר נקבעה בתכנית נשוא התביעה לגבי מקרקעי התובעת, אלא מהמצב התכנוני הקודם ומביצוע הפקעה עתידית בתת הקרקע. טענות אלה אינן מזכות בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

2 הטענות למושעא קניינית ומגבלת סחירות, וכן הטענות לחוסר ודאות שנוצרה אצל ייהקונה הסביריי באשר לאפשרות ניצול וכויות מותנות מכוח תמייא 38 או תכנית 5166 בי אינן טענות הנכללות בגדר תביעה מכוח טעיף 197 לחוק. כך גס, הטענות לפגיעה בפוטנציאל הנשענות על מטמכים שהם בגדר הנחיות מנהליות (כמו מסמכי תכנית המתאר 2000 ו/או תכנית האב מעייר צפון (משנת 2016)).

3 המצב התכנוני התקף החל על החלקה נשוא התביעה:

התביעה מתעלמת מן המצב התכנוני החל במקרקעין. כבר במצב הקודם כל שטח הצד המזרתי של החלקה סומן כדרך (בתכנית 1358), ובהמשך כל שטחת זה סומן כרצועה לתכנון תוואי המסילה לפי תמיימ 1/29, ומכאן שתכנית 178129 כלל אינה גורעת משווי המקרקעין (ואף לחיפך, שכן על

שה לחיות

בירועולים

ל השבחה

מקרקעי התובעת חלו מגבלות כבר במצב הקודם, והתוויית ההפקעה לתוואי הרכבת הקלה בתת הקרקע בלבד מותירה את אפשרויות השימוש בבניין הקיים, בניגוד למצב הקודם). מכאן שראשי הנוק בדבר מניעת אפשרות לחיווק ולקבלת תוספות בניה ופגיעה באפשרות להקמות חניון תת-

קרקעי מתחת למבנה הקיים, נטעניס בניגוד למצב התכנוני המאושר. התעלמות גו מן חמצב התכנוני הקודם משמעותה שלא הוכחה ירידת ערך בין שני מצבי התכנון, ודאי לא הפחתה שרירותית בחיקף 15% כפי שנטען בתביעה.

התביעה מניחה שימוש מיטבי בחותרת הבינוי הקיים בשטת הצד המזרחי של המקרקעין, מבלי להביא בחשבון את העובדה כי הוא היה צפוי להריסה במצב הקודם, בהיותו בנוי על שטח המיועד לצרכי ציבור ולהפקעה.

כמו כן, התביעה מניחה שימוש מיטבי בשטח הצד המערבי כריק ופנוי, תוך התעלמות מבניה בלתי חוקית, ומהעובדה כי ערב אישור התכנית נשוא התביעה לא ניתן היה לאשר בו בניה חדשה מכות התכניות המאושרות החלות עליו מאחר וסומן כיימעבר ציבורי להולכי רגליי וכייאזור מסחרי מיוחדיי, שהבניה בו כפופה לאישור תכנית חלוקה הכוללת נספת בינוי (תכנית 3276 משנת 1990).

זכויות מותנות לפי תמ''א 38:

התחשיב שביסוד התביעה (חלופה בי) מביא בחשבון בשני מצבי התכנון זכויות שמקורן אינו בתכניות תקפות, כמו וכויות מותנות מכוח תמייא 38 (בהפחתה של 15% במצב החדש), ללא כל בסיט. יובהר לעניין זה וכפי שהודגש בהחלטות בתי משפט וועדות ערר, בבחינת מצב תכנוני קודם במסגרת עריכת שומת השבחה למימוש שאינו בהיתר לזכויות תמיא או בשומת ירידת ערך לצרכי תביעה לפי ס' 197 לחוק התוייב, אין להביא בחשבון את הזכויות הכלולות בתמייא 38 המותנות בשיקול דעת הוועדה המקומית. דברים אלו יפים על אחת כמה וכמה בענייננו, עת עסקינן במבנה הבנוי על שטח המיועד ברובו כבר במצב קודם לצרכי ציבור וללא כל היתכנות לתוספות בניח.

פוטנציאל תכנית המתאר 2000 ו/או תכנית האב מע''ר צפון: בניגוד להנחת המוצא בשומת התביעה, בשומת ירידת ערך לא ניתן להסתמך על מסמכי תכנית המתאר 2000 ו/או תכנית האב מעייר צפון, משני נימוקים. האחד, מדובר במסמכיט שהם בגדר הנחיות מנהליות, שאין בכוחם לשנות מהוראות התכניות התקפות, ולפי ההלכה הפסוקה אין בהם כדי ליצור פוטנציאל תכנוני בר הגנה.

השני, במועד אישור תכנית 178129 (בשנת 2018) חלו על המקרקעין הנדוניס ההנתיות שעוגנו במסמך המדיניות משנת 2008, שלפיהן ניתן היה לאשר הצעה תכנונית חדשה לבינוי בגובה של עד 3 קומות (במבנה לשימור) או עד 4 קומות (במבנה חדש חסר איכויות שימור) בשכונת הבוכריס,

.-

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

שת לחיות

בידועולים

₪ -] -

מחלקת השמאות העירוני

לפי תכנית 3276 אי. רק לאחר אישור חתכנית נשוא התביעה שבנדון אושרה לשכונה מדיניות תכנונית חדשה, שנראה כי עליה מבוססת שומת התביעה, וואת במסגרת מדיניות תכנונית הדשה מיום 2.12.19 שאפשרה בינוי של עד 6 קומות עס קומת מסחר בציר רת' יחזקאל, בהתאם לתכנית 0 ביחס לצירי תחבורה ראשיים.

טימון חלק מהמקרקעין כאזור ''מגבלות בניה ופיתות'':

סימון חלק מהמקרקעין כאזור יימגבלות בניה ופיתוחיי לא ייהקפיאיי את הבניה ולא מנע המשך שימוש והנאה מהמקרקעין בהתאם לתכניות התקפות. כתימוכין לכך, ומן קצר לאחר כניסתה לתוקף של תכנית 178129 (בשנת 2018) הוגשה ואושרה במהירות תכנית 704841 (משנת 2020), ביחס אחרת בסביבת הנכס (חלקה 182 בגוש 30085). תכנית זו מאפשרת בניה ושימושים חדשים לרבות בשטחים שסומנו בתכנית נשוא התביעה כאזצור 'ימגבלות בניה ופיתותיי וכאזור יימגוריס ותחבורהיי. כמו כן, בתכנית 704841 סומן באופן מדויק תוואי הרכבת הקלה על בסיס מסמכי התכנית נשוא התביעה, כאשר כחלק מהתנאים להפקדה נדרש היה להציג אישור צוות האב לתחבורה, ונראה כי לצורך מימוש הוכויות מכוח התכנית האמורה נדרש לעמוד בתנאים סטנדרטיים.

לאור סימון המקרקעין במצב הקודם בתחום דרך ורצועה לתכנון תוואי המסילה, הרי שסימונס בתכנית נשוא ענייננו מהווה התפתחות אורבאנית סבירה וידועה מראש.

בשומת התובעת לא הובאו בחשבון גורמים משביחיס עקב תכנית 178129.

לחילופין ולמען הזאהירות ולמרות שטענה זו רלבנטית רק ככל שיקבע כי תכנית 178129 הינה תכנית ייפוגעתיי המזכה בפיצוי- דין התביעה שבנדון דחיה לפי סעיף 200 לחוק, מאחר שמדובר בתכנית שנועדה לשרת אינטרס ציבורי חשוב תוך פגיעה מצומצמת בוכות הקניין של הפרט.

בברכה,

קרן שמואל גירסי- שמאית מקרקעין

השמאית העירונית וחממונה על היטל השבחה

כ 295 0 |

/ אוו ל

טוה לחיות

בירושלים.