ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 13 · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 13.11.2024.pdf

- 1 -

תאריך:6/11/2024

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/13

שתתקיים 13/11/2024 - יב חשוון תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 תביעות פיצויים היטל השבחה:

1. תביעת פיצויים לתכנית -689760 הקמת מתחם עירוני מעורב רחוב יפו 45-47

פינת רחוב יעבץ 5 - גוש 30049 חלקה 27 .

2. תביעת פיצויים לתכנית 178129 - הקו הכחול הרכבת הקלה.

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 976761 גבעת התנגדויות קביעת הוראות שלוסברג ועדה מקומית שאול לחלוקה חדשה ושינוי אליהו

הוראות בינוי

2 14:00 1126135 רמת התנגדויות תוספת שתי יח"ד חיים בנימין ועדה מקומית שלמה לפי 106 ב והרחבת יח"ד ברח' בירנבאום

גולדקנופף 39 ו-41

3 14:30 1235803 רמות התנגדויות תוספת קומה ותוספות אברהם ועדה מקומית בניה בכל הקומות הכרמי

לשם הרחבת יח"ד

אהרון אשכולי 6-10

4 15:30 1070911 מרכז הפקדה התחדשות עירונית א.ב.נ.ר אבן ועדה מחוזית העיר במתחם חסבון, ישראל

רזידנס

5 1251750 רמות הפקדה פרוייקט מגורים בצפון אשר ברק ועדה מחוזית מזרח שכונת רמות

6 1334069 בית הפקדה הגדלת מס קומות ומס אבראהים ועדה מחוזית חנינה יח"ד קרי

7 1190263 בוכרים התנגדויות הגדלת זכויות ותוספת ועדה מחוזית קומות למוסד ולמסחר

ברחוב יחזקאל 31

8 1118389 גבעת התנגדויות הקמת מבנה ציבורי מורדות ועדה מחוזית שאול לחינוך ברחוב עקיבא גבעת שאול

אזולאי בע"מ

9 486ב פסגת תכנית בינוי לשכת רווחה ומעון אגף נכסי ועדה מקומית - 2 -

זאב יום, רחוב חיל האוויר העירייה

עירית

ירושלים

10 1280767 גבעת תיקון החלטה תוספת מרפסות ברח' שמואל ועדה מקומית שאול להפקדה עמרם גאון 12 יוסוביץ

ואונקלוס 4

11 1286947 רוממה הפקדה תכנית למבנה ציבור ועדה מחוזית אזור אהליאב 3

תעשיה

12 1167758 פסגת התנגדויות הגבהת חלל גגות רפי אבטליון ועדה מקומית זאב רעפים והרחבות דיור

מזרח רח משה שמיר 19

13 491ב קרית תכנית בינוי בית ספר עמל רח' איתמר ועדה מקומית היובל זנגוויל, קרית יובל ברעזר

מנח"ח

14 1312867 בית הפקדה התחדשות עירונית ועדה מחוזית הכרם ומבנה לשימור

הארזים 4

15 466ב נוה יעקב תיקון החלטה גני ילדים ובית כנסת אהרון דב ועדה מקומית להפקדה נווה הפסגה מנח"ח פוקס

16 1216993 בית הצטרפות תוספת קומות ויח"ד, עראב אבו ועדה מחוזית חנינה הועדה בית חנינה, ירושלים רמילה

המקומית

בשלב

הפקדה

17 1263821 מורשה תיקון החלטה תוספת קומה ושטחים יעקב טאבור ועדה מקומית להפקדה ברחוב החומה

השלישית 3

18 1236876 גילה הפקדה נופי גילה - מתחם ועדה מחוזית אונטרמן, ירושלים

19 1284660 תלפיות הצטרפות התחדשות עירונית הראל אלעזר ועדה מחוזית מזרח הועדה במתחם ח, ארמון

המקומית הנציב, ירושלים

בשלב

הפקדה

20 1115450 גוננים התנגדויות בין רחוב פת לקנאי מינהל ועדה מחוזית הגליל מקרקעי

ישראל

21 1274463 רוממה תיקון החלטה הריסת מבנים קיימים מרדכי פרז ועדה מקומית להפקדה והקמת בנין חדש, 45

יח"ד ומסחר

22 130310 בית הפקדה הגדלת זכויות בניה מוחמד חוסין ועדה מחוזית צפפה ותוספת חזית חוסין

- 3 -

מסחרית

23 1241744 קרית הפקדה התחדשות עירונית - ועדה מחוזית מנחם פנמה 4

24 1345354 גבעת הפקדה תוספת עמודות אורי אויזרט ועדה מקומית מרדכי מרפסות והרחבות

25 1307032 קרית סעיפים -77 התחדשות עירונית ועדה מחוזית משה 78 ברחוב העילוי 2-10

וקורות העיתים 5

26 490ב רמת תכנית בינוי תוכנית לבית כנסת אגף מבני דת ועדה מקומית שרת חדש עיריית

ירושלים

27 1348978 גבעת הפקדה השלמת קומה ע"י פלפל נכסים ועדה מקומית שאול סגירת חלל כפול ב.ה בע"מ

ברחוב עם ועולמו 3 פלפל נכסים

ב.ה בע"מ

28 1303361 בית הפקדה חלוקה מחדש בחלקה מוהנד עומר ועדה מקומית צפפה ,39 בית צפפה

29 1246248 בית הפקדה התחדשות עירונית - קאהן יחיאל ועדה מחוזית הכרם שד הרצל 98-100

30 1329770 גוננים הפקדה תוספות בניה ברחוב יעקב פוגל ועדה מקומית יוסי בן יועזר 19 פוגל

31 1346279 שועפט הפקדה מבנה מסחר ומגורים ועדה מחוזית בדרך שועפאט 112

32 1144914 ג'בל הפקדה שינוי יעודי קרקע ירושלים ועדה מחוזית מוקאבר לצורך סלילת כביש עיריית

33 1319805 גילה הפקדה מורדות גילה - מגורים יחיאל סגל ועדה מחוזית בפארק

34 1293349 בית הפקדה מגרשים 19-20 דוד עשוש ועדה מקומית צפפה בגבעת המטוס

35 1225895 רמת תיקון החלטה התחדשות עירונית גוטסמן ועדה מחוזית אשכול להפקדה פארן 4 אברהם

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 976761

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אליהו שלוסברג

עורך התכנית: איגרא גיא

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 29/6/2022

כתובת , גבעת שאול המתחם ממוקם בכניסה לגבעת שאול, בין הרחובות עקיבא אזולאי ממזרח

לבין רחוב גבעת שאול מצפון.

גוש חלקה בשלמות

30160 77 לא

30160 96 לא

30160 98 לא

30230 36 לא

30259 99 כן

30259 88 כן

30259 85 כן

30259 73 כן

30259 36 כן

30259 142 לא

30259 100 לא

30259 95 לא

30259 92 לא

30259 90 לא

30259 87 לא

30259 83 לא

30259 80 לא

30259 74 לא

30259 65 לא

30259 44 לא

30259 35 לא

30259 4 לא

30259 159 לא

30259 160 לא

30259 161 לא

30259 162 לא

30259 163 לא

30259 164 לא

30259 165 לא

החלטות קודמות

- 5 -

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

תוכנית 101-0433805 קבעה גובה בינוי מקסימלי של 12 קומות ממפלס הרחוב העליון. כעת במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה מבוקש להגדיל את מספר הקומות אף ל-14 ללא שינוי בגובה המבנים וללא הגדלת שטחי בניה. אין סבירות לבקשה כגון זו ביחס לתוכנית אשר אושרה לפני זמן קצר. יש להסיר את הדרישה ממסמכי התוכנית. יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר הקומות בתוכנית.

חלופת תכנון למבנים בני 10 קומות הוגשה ונבחנה במחלקת התכנון. חלופה זו מבקשת להוסיף מבנה נוסף במגרש 1a (אשר מפוצל כעת לשני מגרשים 2a ו)3a כפיצוי על החסרת הקומות. תוספת מבנה נוסף תביא לציפוף נוסף של המבנים לכדי מרחקים סבירים תכנונית והינה אפשרית לאור המגבלות הקיימות בתכנית המאושרת למרחק מינימלי שבין הבניינים . הועדה מבקשת כי יתווסף סעיף להוראות כי גובה הבניינים לא יעלה על 10 קומות, נושא יקבע בסטייה נכרת יש להשלים טבלאות הקצאה ואיזון לשביעות רצון מחלקת היטלי השבחה ומחלקת נכסים. תנאי להפקדת התוכנית יהיה אישורם לתוכנית ולטבלאות האיזון והקצאה.

הנחיות מיוחדות-מודגש בזאת כי כל הוראות התוכנית מספר ,433805 לרבות שטחי בניה מרביים, קווי בניין, גובה הבינוי, סטייה ניכרת, תנאים להיתר ולטופס אכלוס, שלביות ביצוע אשר לא שונו במפורש בתוכנית 976761 זו, תמשכנה לחול ללא כל שינוי.

23/11/2022

הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי

יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי המבנה.

תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה.

תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

יש להוסיף סעיפים בתקנון לעניין חשמל לשעת חרום.

- 6 -

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הוועדה המקומית מחליטה לאשר את הצטרפותה כמגישת תכנית על מנת לקדם את תכנית האיחוד וחלוקה, הכוללת שטחים עירוניים במצב הנכנס ושטחים ציבורים משמעותיים במצב היוצא.

הצטרפות העירייה תאפשר את קידום התכנית לאיחוד וחלוקה ותאפשר את יצירת 29/06/2022

המרחב הציבורי ושטחי הציבור המוצעים בתכנית.

תנאי להצטרפות הועדה להגשת התכנית יהיה הצגת חלופה של שינוי בבינוי ללא שינוי בנפח הבניה- כאשר כל המבנים לא יעלו על 10 קומות.

31/05/2022

התכנית יורדת מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

מדובר בתכנית שאושרה בוועדה המחוזית להקמת שכונה חדשה הכוללת בנייני מגורים, בניין משרדים ושטחים נרחבים לצורכי ציבור.

התכנית אושרה בוועדה המחוזית כתכנית מתארית בלבד ונקבע בה כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור של תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית.

התכנית שהוגשה כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה.

- 7 -

מטרות התכנית:

1. קביעת הוראות איחוד וחלוקה שלא הסכמת כל הבעלים, לפי ס' 62 (א) ()1 לחוק התכנון והבניה.

2. הקטנה של מס' קומות בתאי שטח ,40 ,a.3a2 ביחס לתכנית 101-0433850 מ12 ל-10 מהרחוב

העליון.

3. פיצול מגרש 1A לשני מגרשים

4. קביעת הוראות בדבר זיקת הנאה.

5. קביעת הוראות בגין שינוי גובה קומה מסחרית במגרש 40 מ-4 מ' ל-5.5 מ', ללא שינוי בגובה הכללי

של הבנין.

6. כל יתר הוראות המאושרות לרבות שלביות הביצוע ימשיכו לחול.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/10/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 17/12/2023 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות מתוכם אחת:

התנגדות מספר 1 : עו"ד שומר בשם יריב סיקרון בעל זכויות בחלקות 17 ו 44 בגוש 30259

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגד הוא בעל זכויות בחלקות אלה.

2. האופן שבו התכנית מוצגת ומטופלת הוא מטעה ופוגע בזכויות בעלי הקרקע שבתחום התכנית.

3. התכנית מקודמת על ידי יזם פרטי ולא בשותפות עם עיריית ירושלים.

- 8 -

4. היזם חיבת אליהו חתומה על מעין הסכם קומבינציה עם חלק מבעלי הזכויות במקרקעין ואין סיכוי

שבעלי קרקע בודדים יוכלו לקדם את הבניה באופן עצמאי וגם העירייה אינה יכולה לשווק את

הפרויקט שכן רוב השטח הוא בבעלות פרטית.

5. המתנגד אינו חתום על הסכם כזה עם היזמים- חיבת אליהו.

6. התכנית תהוך את בעלי הקרקע לבני ערובה בידי חיבת אליהו תאלץ אותם לוותר על חלק הארי

מזכויותיהם ועלולה לגרור את חיובם במיסים בסכומים אדירים בכדי לממש את התכנית.

7. התכנית פוגעת במתנגד בכך שבעוד שכיום הוא בעלים יחיד של שתי חלקות הרי שהתכנית תהפוך

אותו לבעלים במושע באחד מתאי השטח החדשים.

8. הפיכת המתנגד מבעלים יחיד לבעלים במושע לא באה לידי ביטוי בטבלת האיזון וההקצאה ובכך יש

פגיעה קשה במתנגד.

9. התכנית מציעה תמורה מופרזת ובלתי סבירה לעירייה בגין זכויותיה במקרקעין נשוא התכנית.

10. תכנית 433805 המאושרת כללה בתחומה את הגשר של עקיבא אזולאי, לאור העובדה שהגשר הוא

שטח ציבורי הוא הוא כחלק מהתמורה שניתנת לעירייה על פי התכנית, לאור הסרת הגשר מהתכנית

הופחת שטחו מהתמורה לעירייה ובשל כך מקצה התכנית לעירייה חלקים גדולים ממגרש 40

בתכנית.

11. לא ברור למה הוסר הגשר מהתכנית, התכנית אינה יכלה לסטות מההוראות של התכנית המאושרת.

12. כל האמור בא על חשבונם של יתר בעלי החלקות בתכנית לרבות המתנגד שאמור לקבל חלקים גדולים

יותר בתא שטח .40

13. חלקי העירייה בתכנית הינם רובם ככולם דרכים ישנות, קיימות או מתוכננות שהמקומם התכנית

כוללת מערכת חדשה של שטחים ציבורים שימסרו לעירייה וירשמו על שמה, שטחים אלה הם

התמורה לעירייה ולא זכויות במגרש סחיר.

14. מגרש 40 צמוד לגשר ולא ניתן לבנות אותו ללא בניה של הגשר, דבר שאינו נמצא בשליטה של בעלי

הקרקע ולכן המגרש אינו זמין לבניה ולא יהיה ניתן לממש אותו.

15. עובדה זו אינה באה לידי ביטוי בטבלת ההקצאה והאיזון.

16. חלקה ז17 של המתנגד היא בעלת חזית רחבה ( כ 20 מטר) הצמודה לרחוב גבעת שאול שהוא כביש

ראשי.

17. המתנגד השקיע ב 25 שנים האחרונות בהיתר ובאישור סכומי בסף גבוהים מאוד בהכשרת החלקה

שבבעלותו- עבודות מילוי, ישור וגידור של המגרש, הקמת קירות תמך, ריצוף בבטון מזוין, סלילת

כניסות ויציאות , עבודות ניקוז ותשתיות מים חשמל וביוב- השקעה של כ 2 מיליון שקלים.

18. בהסדר בין המתנגד לוועדה המקומית בשנת 2012 הבעיה הוועדה המקומית הסכמה לשימוש חורג

בחלקה כל עוד היא לא מוקעת בפועל.

19. כל הנושאים האלה אינם באים לידי ביטוי בטבלת איזון והקצאה.

- 9 -

20. התכנית חורגת מהוראות של תכנית 433805 ומבקשת לערוך בה שינויים בניגוד לחוק ובניגוד

להחלטת הוועדה המחוזית.

21. הוועדה המקומית אינה מוסמכת לערוך שינויים אלה בתכנית.

התנגדות מספר 2 : עו"ד בועז מאירי בשם חנניה פרץ

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגד הוא בעלים של חלקות 19,20,46,47,48 בגוש 30259 .

2. ההתנגדות מוגשת מאחר והתכנית פוגעת באופן מהותי בזכויות הקניין של המתנגדים ואינן משקפות

את השווי הראוי לזכויותיהן במקרקעין.

3. המתנגד יטען שהוא ישמור על זכותו להוסיף טענות חדשות וההתנגדות מובאת על קצה המזלג וזאת

מכיוון שנכדו של המתנגד נפל במלחמת חרבות ברזל ונכדיו ובנו עדיין משרתים בחזית.

4. התכנית חותכת את תת חלקה 19 ותת חלקה 20 הורסת את אפשרות השימוש במגרש לחלוטין

ולמעשה בטבלאות האיזון והחלוקה מפצה על המטרים שנלקחו בלבד.

5. הדבר משול לגריעת מטבח מדירה ומוריד את שווי הדירה למונחים אפסיים שכן אין כל יכולת לשימוש

במגרש לאחר קטימת שטחו.

6. שימוש בארבע מאות מטרים משטח המבקש , הריסת תת חלקה 19 לחלוטין ותת חלקה 29 תוך

חישוב בטבלת האיזון בפיצוי של 100 מ"ר בנוי היא עושק של ממש ופגיעה אנושה בזכויות הקניין של

המתנגד.

7. בחלקותיו של המתגד מגולמים חסכונות חייו ועתיד ילדיו ונכדיו ולא יעלה על הדעת שכל זה ייפגע.

8. מבוקש לערוך חישוב מחדש של ערי שווי מ"ר שישמש לצורכי התכנית ביחס לכפל שטח המגרש או

לרובו לאור הפגיעה זו.

התנגדות מספר 3 : גדעון בן יוסף

עיקרי ההתנגדויות:

1. בעלים של חלקה 18 בגוש 30259 .

2. לאחר בדיקת טבלאות ההקצאה וחוות דעת שמאי הוועדה שצורפה הם ובחינת נתוני התכנון מצאנו כי

לא הובאו בחשבון בתכנית היבטים מסוימים שאילו היו נלקחים בחשבון הייתה מתקבלת מסקנה

אחרת באשר להקצאה הראויה לחלקה שבנדון.

- 10 -

3. על פי תכנית המתאר ייעוד הקרקע "שמורת טבע" - התכליות המותרות הינן ייעור, חקלאות וגננות.

כמו כן הותרה הקמתם של בניינים הכרוכים בנ"ל, באישורה של הועדה המקומית ובהסכמתה של

הוועדה המחוזית

4. בעקרונות השומה לא הובאה בחשבון העובדה שבהתאם להוראות תכנית ירושלים – 2000 המהווה

מדיניות תכנונית הייעוד המתוכנן של כל החלקות בקו הכחול משתנה לייעוד סחיר.

5. לטענת המתנגד על פי הרצף התכנוני הראוי ועל פי הדרך הראויה לקביעת השווי היחסי יש לראות את

המצב הקודם כקרקע בעלת משקל זהה בכל היעודים השונים (קרי מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת

טבע, דרך וש.צ.פ).

6. הטענה מתייחסת למקדם השונה שנקבע לייעוד שצ"פ ודרך בהשוואה לייעוד לשמורת טבע.

7. בהתאם לסעיף 188 לחוק התו"ב דרכים גנים ושמורות טבע – כולם "צרכי ציבור". לפיכך, גם על פי

המישור המשפטי אין מקום לאבחנה שנעשתה.

8. שמאי התכנית חישב את משקל הדרך – %10 משווי קרקע לא סחירה ולא זמינה לבניה בניגוד לקווים

המנחים לעריכת שומות לדרכים .2008 שמאי התכנית חישב שווי קרקע לשמורת טבע ובכך

שגה/סטה ביחס לקווים המנחים וביחס לנורמה המשפטית -כלכלית מקובלת. הואיל והדרך משרתת

את המתחם העירוני (הדרך אמורה הייתה לשרת בעיקר את גבעת שאול) אזי יש לגזור את שוויה

משווי המגרשים "הנהנים" מקיום הדרך.

9. לגבי השצ"פ – לטענת השמאי המתנגד לא ברור מדוע שמאי התכנית בחר לערוך אבחנה בין היעודים

שצ"פ לשמורת טבע ואם קיים הבדל הרי ששווי שצ"פ צריך להיות גבוה יותר שכן, שמורת טבע אינה

רק "יעוד בתכנית" אלא הינה בעלת מאפיינים בסיסיים פיזיים וגיאוגרפים שלא נתונים לשינוי.

10. שטח החלקה כולה הוא 1229 מ"ר ובתחום האיחוד וחלוקה נכללים רק 9623 מ"ר מתחום החלקה

בלבד, לטענת המתנגד אין מקום להותרת שארית החלקה (266 מ"ר) שנותר מחוץ לקו הכחול של

התכנית. הותרת שארית החלקה מחוץ לקו הכחול – משמעותה – שווי אפס לשארית זו.

11. בהתאם לתקן 15 בסעיף 6.5 נקבע : " השמאי יביר בחשבון את השפעתן של הפקעות העבר ככו

והפקעות אלה משפיעות על שווי השוק בין קונה מרצון ומוכר מרצון במצב הנכנס" ולכן שצאי

התכנית היה צריך לקחת בחשבון מקדם לשווי הנכס בשיעור של 1276 מ"ר המשקלל זאת.

התנגדות מספר 4 : עו"ד שומר בשם מיכאל חבקין בעלים של חלקה 37 בגוש 30259

עיקרי ההתנגדויות:

1. מעמדו של המתנגד שונה מהותית מכל יתר בעלי הזכויות האחרות בתכנית מכיוון שמשפחתו

מתגוררת כבר 95 שנה בחלקה.

- 11 -

2. סבו של המתנגד רכש את החלקה בשנת 1925 והיה הנתיישב הראשון בגבעת שאול.

3. לא ניתן להתייחס לחלקה כחלקה שייעודה שמורת טבע - על החלקה קיים מבנה מגורים חוקי עוד

משנת .1925 המתנגד מתגורר בחלקה שנים רבות. וקיבל את החלקה בירושה. כיום המשפחה

המורחבת (צאצאיו של מר חבקין ז"ל) – גרה במקום. לא ניתן להתייחס לחלקת המתנגד כחלקה

בייעוד "שמורת טבע" ויש להכיר בה כחלקה המיועדת למגורים כנהוג לגבי יישובים שהוקמו לפני קום

המדינה וללא קשר לייעוד התכנוני הפורמלי שנקבע לאחר מכן ונוכח העובדה כי בתב"עות קודמות

המבנה מסומן כמבנה קיים.

4. מצב התשתית המשרתת את החלקה ומצב המבנה (הכולל בריכת שחיה) טוב מאד ואין בסיס לטענה

כי יתרת חייו הכלכליים של המבנה קצרה. יש לפצות את המתנגד עבור כל עבודות הפיתוח שבתחום

החלקה

5. אין להתייחס לבנוי בחלקה (לאחר )1951 כבניה בלתי חוקית. לטענת המתנגד לכל הפחות יש

להתייחס למה שנבנה לפני כניסתה לתוקף של תכנית המתאר (,)1959 בניה של 210 מ"ר על פי

חוו"ד ותצ"אות, כבניה חוקית. צו ההריסה משנת 2003 לא כולל את הקומה השניה במבנה. יש

להעניק למתנגד פיצוי מלא עבור כל הבנוי בחלקה.

6. עיריית ירושלים מנעה מהמתנגד להגיש תכנית נקודתית על חלקתו וביקשה תכנון כולל של השטח.

7. למרות שהצליח לאסוף בעלים של כ 10 דונם הודיעה העירייה כי היא לא תתמוך בתכנית ביוזמה

פרטית.

8. על אף האמור לעיל במסגרת התכנית המופקדת פועלת העירייה בניגוד לעמדה שהציגה בפני

המתנגד ומשתפת פעולה עם יזם פרטי אשר אמור לגרוף את רוב הרווח הכלכלי שתניב התכנית.

9. העירייה גרמה למתנגד הוצאות כספיות רבות, בזבוז עצום של זמן ומנאץ ואף מנעה ממנו לפעול

למימוש עצמי של הפוטנציאל הגלום בחלקתו ולהפקת הרווח הכרוך בכך .

10. נוכח פעולות שנקט לקידום תכנון בידיעת הוועדה המקומית והסכמתה מבקש המתנגד שחלקתו

תוצא מגבולות הקו הכחול של התכנית על מנת שיוכל לפעול בעצמו עם שכנים המעוניינים בכך.

לחילופין יש לפצותו על הוצאותיו אלה.

11. היזם חיבת אליהו חתומה על מעין הסכם קומבינציה עם חלק מבעלי הזכויות במקרקעין ואין סיכוי

שבעלי קרקע בודדים יוכלו לקדם את הבניה באופן עצמאי וגם העירייה אינה יכולה לשווק את

הפרויקט שכן רוב השטח הוא בבעלות פרטית.

12. המתנגד אינו חתום על הסכם כזה עם היזמים- חיבת אליהו.

13. התכנית תהוך את בעלי הקרקע לבני ערובה בידי חיבת אליהו תאלץ אותם לוותר על חלק הארי

מזכויותיהם ועלולה לגרור את חיובם במיסים בסכומים אדירים בכדי לממש את התכנית.

14. המתנגד הוא היחיד מכל הבעלים שבתחום התכנית שייאלץ לפנות את ביתו בכפיה ובניגוד לרצונו

בשל אישור התכנית .

- 12 -

15. במקום הנכס האיכותי והייחודי שבבעלותו יקבל המתנגד מספר דירות בבית משותף ששווין מבחינת

איכות החיים ומבחינה סנטימנטלית וכלכלית נמוכה בהרבה ובנוסף הוא עלול לשם סכומי כסף

גדולים בגין מס שבח והיטל השבחה.

16. בהקשר זה יודגש כי המתנגד הוא אדם מבוגר המוכר על ידי הביטוח הלאומי כבעל נכות של 73.14

אחוז קבועה.

17. לטענת המתנגד התוכנית פוגעת בו גם בכך שהוא כיום בעלים יחיד והתכנית מקנה לו זכויות במושע.

התכנית פוגעת במתנגד אך לא מביאה זאת לידי ביטוי בשומה.

18. לטענת המתנגד הוא יאלץ להמתין שנים רבות למימוש התכנית עד לקבלת התמורה.

19. מכל האמור לעיל עולה כי התכנית כופה על המתנגד עסקה גרועה בתנאים לא הוגנים ובכך פוגעת

באופן חמור בזכות הקניין של המתנגד שהיא זכות יסוד ואין כל הצדקה חוקית או מוסרית לכפות זאת

עליו.

20. לחילופין מבוקש כי טבלת ההקצאה של התכנית תשונה ותעניק למתנגד פיצוי מלא והולם עבור

חלקתו עבור כל הבנוי בה בהתאם לערכים של השמאי גיל יזרעאלי.

21. יש להביא בחשבון את ההשקעות הרבות שהשקיע המתנגד בקידום תבע במקום בעידוד העירייה –

השקעות אשר ירדו לטימיון.

22. התכנית מעניקה תמורה בלתי סבירה לעיריית ירושלים.

23. התכנית המחוזית ()0433805 אושרה כשהיא כוללת גשר מעבר. גשר זה הובא בחשבון כחלקה

מהתמורה שניתנה לה תמורת חלקיה במקרקעין. התכנית החדשה אינה כוללת גשר. נוכח כך,

הופחתו שטחי התמורה ובשל כך מקצה התכנית במצב היוצא חלקים גדולים מאלו שיש לעירייה

לכאורה במצב הנכנס. לטענת המתנגד לא ברור כיצד התכנית החדשה מבטלת גשר שנקבע בתכנית

המחוזית.

24. לטענת המתנגד הדרכים החדשות הן התמורה לעיריית ירושלים ואין מקום ליתן זכויות לעירייה גם

במגרשים פרטיים וסחירים.

25. לטענת המתנגד התכנית המוצעת חורגת מהוראות התכנית המחוזית (הגדלת מס' בניינים/ שינוי

גובה בניינים/ שינוי גובה הקומה המסחרית) ומנוגדת להחלטה המאשרת אותה. הועדה המקומית

אינה מוסמכת לאשר תכנית שמשנה תכנית שאושרה בוועדה המחוזית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

- 13 -

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים :

1. מכיוון שהטענות הם טענות משפטיות ושמאיות התקבלו חוות דעת של שמאית מטעם השמאית

העירונית ועו"ד מטעם הלשכה המשפטית העונות לטענות .

2. חוות הדעת מצורפות כנספחים והם מהוות את המלצת מהנדס העיר לוועדה המקומית.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שלטענת המתנגדים רשות מקומית שבבעלותה מקרקעין בייעוד

ציבורי, שנרכשו על ידה בעסקה מרצון, אין לה זכות לקבל מגרשי תמורה בייעוד סחיר מכוחה של טבלת הקצאה ואיזון במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ויש לרשום את כל החלקות שבבעלותה כולן "מתחת לקו".

4. סקירה משפטית רלוונטית

5. סעיף 8.6 בתקן ,15 קובע כדלקמן:

"מגרשים שייעודם לצרכי ציבור, כהגדרתם בחוק התכנון והבניה, לא ישתתפו בתחשיבי האיזון.

רשימת נכסים אלה תופיע בסוף טבלת האיזון ללא שווי נכנס וללא שווי יוצא."

6. על פי נוסח סעיף 8.6 - מגרש בייעוד ציבורי בבעלות רשות מקומית במצב הנכנס אל תכנית האיחוד

והחלוקה אינו אמור להקצות זכויות לבעל הקרקע. עניין זה נקבע, כאמור, בתקן 15 שהוא בעל מעמד מחייב לצורך הכנת טבלאות הקצאה ואיזון בתכניות איחוד וחלוקה.

7. תקן 15 אינו בגדר דבר חקיקה, אך בהינתן שהתקן פורסם על ידי הוועדה לתקינה שמאית שליד

מועצת שמאי המקרקעין, בשיתוף עם משרד המשפטים, קובעת ההלכה כי יש בו להוות "קובץ הנחיות רב משקל" באשר לדרך הפעולה הנכונה והמקובלת מהבחינה המקצועית ומעמדו של תקן 15 הוא כמעמדן של הנחיות פנימיות בעבור שמאי מקרקעין אשר פועלים מטעמם של מוסדות התכנון.

8. יחד עם זאת נוכח הוראת סעיף 10 בתקן ,15 שעניינו "סטיה מהתקן", רשאי שמאי התכנית לסטות

מהוראות התקן 15 במקרים המתאימים ונקדים את המאוחר - כזה הוא המקרה דנן.

9. מהנימוקים שיפורטו להלן, במקרה דנן, חלקות שנרכשו על ידי העירייה מגורמים פרטיים במכר

חופשי, יש לכלול אותן מעל הקו בטבלת ההקצאה והאיזון.

10. כפי שיפורט להלן, נסיבות המקרה דנן, מצדיקות לקבוע כי קרקעות שהרשות המקומית רכשה בשוק

חופשי מגורם פרטי ושייעודם במצב הנכנס "שמורת טבע" יש לרשום אותן מעל הקו מהטעמים כדלקמן:

א. במקרה דנן במצב הנכנס כמעט %100 משטח התכנית ייעודו ציבורי לשמורת טבע ובמצב היוצא

כ – %80 משטח התכנית מיועד לצרכי ציבור. העבודה שכמעט כל שטח התכנית ייעודו שמורת טבע משמעותה כי כלל החלקות (ללא הבדל בזהות הבעלים) תרמו תרומה ממשית לטובת - 14 -

הציבור ו/או להשבחתה של הקרקע במתחם.

ב. והמגרשים שבבעלות הרשות המקומית תרמו למסת הזכויות היוצא תרומה זהה לזו שתרמו

המגרשים הפרטיים. במקרה שלפנינו הכללת החלקות שבבעלות הרשות המקומית נוגסת בצדק בעוגת הזכויות הפרטיות, שעה שכל החלקות לרבות חלקות העירייה תרמו את אותו חלק למסת הזכויות היוצאת, כפי שנדרש מהבחינה התכנונית. במקרה דנן חלקות שנרכשו על ידי הרשות המקומית "תורמות" לתכנית כמו כל חלקה אחרת שמצויה בבעלות פרטית וייעודה שמורת טבע.

על כן אין כל הצדקה להבחנה בינן לבין חלקות שייעודן זהה והן נותרו בבעלות פרטית.

ג. במקרה דנן, שיקולי צדק חלוקתי תומכים בהקצאה בגין מצב נכנס של חלקה שהיתה בייעוד

ציבורי לשמורת טבע בבעלות הרשות מקומית ונרכשה בעסקה מרצון בשוק החופשי. כל תוצאה אחרת למעשה תביא לפגיעה בעקרונות של צדק החלוקתי, שכן, אם החלקות שנרכשו על ידי הרשות המקומית מגורמים פרטיים, תרשמנה מתחת לקו, בעלי הזכויות הפרטיים האחרים, הנותרים בתחום האיחוד והחלוקה, ייהנו מסל תמורה גדול יותר ללא הצדקה וזכות שבדין ואך ורק בשל כך ששכן אקראי מחלקה סמוכה, מכר בזמן כלשהו זכויותיו בשוק החופשי ורוכשת החלקה הינה הרשות המקומית. אין כל הצדקה משפטית או הנובעת בשיקולי צדק חלוקתי להתעשרות של בעלי הזכויות בתחום התכנית רק בשל זהות רוכש חלקות בשוק חופשי.

ד. יוסבר כי במקרה בו עיריית ירושלים לא היתה רוכשת את הזכויות מבעלי הזכויות הפרטיים, אותם

בעלי זכויות והחלקות שבבעלותם, היו נכנסים מעל הקו והיו מקבלים תמורה יחסית מתוך סל התמורה בגין זכויותיהם במסגרת טבלאות האיזון. אין כל הצדקה כי העברת הזכויות לרשות המקומית במכר חופשי בשוק חופשי תצמצם את מס' הנהנים מסל התמורה ותגדיל את חלקו של כל אחד מהם.

ה. בנוסף, בנסיבות התכנית דנן, אין הבדל בין סוג הקרקע שתורמת הרשות המקומית לתכנית

שנרכשה על ידה ביעוד "שמורת טבע" לבין סוג הקרקע שתורמים הפרטיים לתכנית שיעודה אף הוא "שמורת טבע". במקרה בו הרשות המקומית כבעלים תורמת את החלק הארי בתחום התכנית, כאשר כל אחד מבעלי הזכויות האחרים תורמים, כל אחד כבעלים בנפרד, שטח קטן יותר, אין מקום להבחנה בין הרשות המקומית לבעלים הפרטיים אחרים והאמור עולה בקנה אחד עם סיפא סעיף 8.6 לתקן .15

ו. במקרה דנן, כאמור, החלקות שבבעלות עיריית ירושלים, כמו כל החלקות בתחום התכנית נרכשו

בייעוד - שמורת טבע. אין מקום להשוואה בין חלקה שייעודה לכתחילה שמורה טבע (כייעודן של יתר החלקות) לבין חלקה שייעודה שטח ציבורי פרוגרמתי והיא נכללת בתכנית איחוד וחלוקה בה החלקות האחרות ייעודן הנכנס אינו ציבורי.

ז. קיים ההבדל מהותי ומובהק בין שטח שייעודו שטח ציבורי שנקבע בתכנית (שב"צ דרך או שצ"פ)

- 15 -

(להלן: "שטח ציבורי פרוגרמתי"), לבין שטח שהינו בייעוד "שמורת טבע" בנסיבות העניין.

שצ"פ, שב"צ או דרך מהווים שטחים מפותחים ומתוכנים, מעשה ידי אדם, תוך התייחסות פרוגרמתית לשטח הנדרש לטובת התושבים בסביבה. להבדיל, ייעוד שמורת טבע במקרה דנן דומה במהותו לייעוד קרקע פתוחה בשולי השכונות "שאינה מתוכננת" או מהווה שטח נוף פתוח.

לכן היא בעלת פוטנציאל לפיתוח, ונראה כי גם בשל הבדל זה אין מקום להתייחס לחלקות שייעודם שמורת טבע כאל שטח ציבורי מתחת לקו

ח. יצויין כי בסביבת התכנית, במהלך השנים שונה ייעודן של מספר חלקות שהיו בייעוד שמורת טבע

בסביבה, לפיתוח. עובדה זו תומכת במסקנה לפיה במקרה דנן מדובר בקרקע זמינה לשינוי ייעוד סחיר בשולי השכונה. ( ר' תכנית מס' 6626 – שינוי יעוד שטח שמורת טבע לאזור מגורים מיוחד, תכנית 13423 שינוי ייעוד ממשורת טבע למגורים ומבנים ומוסדות ציבור).

ט. עוד יצויין כי על פי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-

1998 שמורת טבע בדרך כלל הינה אזור טבעי שמטרתו לשמר את צביונו הטבעי של החי והצומח בו: "שמורת טבע" – שטח שבו נשמרים חי, צומח, דומם, קרקע, מערות, מים או נוף, שיש בהם ענין מדעי או חינוכי, מפני שינויים בלתי רצויים במראם, בהרכבם הביולוגי או במהלך התפתחותם, ואשר שר הפנים הכריז עליו, בהתאם להוראות סעיף ,22 שהוא שמורת טבע ..."

מבדיקה על פי מפת שמורות הטבע והגנים עולה כי במתחם התכנית לא הוכרזה שמורת טבע בהתאם לחוק האמור לעיל. גם עובדה זו מחזקת את המסקנה כי ייעוד שמורת טבע במקרה זה דומה במהותו לייעוד קרקע פתוחה בשולי השכונות "שאינה מתוכננת" או מהווה שטח נוף פתוח ולכן היא בעלת פוטנציאל לפיתוח.

11. לסיכום ההמלצה היא לדחות את ההתנגדויות:

א. בנסיבות בהן, במצב הנכנס, כמעט %100 משטח התכנית ייעודו ציבורי לשמורת טבע וכל

החלקות לרבות חלקות העירייה תרמו את אותו חלק למסת הזכויות היוצאת, שיקולי צדק חלוקתי מובלים למסקנה כי יש לכלול את חלקות העירייה מעל הקו ואין כל הצדקה להבחנה בינן לבין חלקות שייעודן זהה והן נותרו בבעלות פרטית. בהתאם לאמור, התמורות שקיבלה עיריית ירושלים, אינן מופרזות והן משקפות את חלקה היחסי במצב הנכנס.

ב. כל תוצאה אחרת למעשה תביא לפגיעה בעקרונות של צדק החלוקתי ולהתעשרות בעלי הזכויות

האחרים במתחם האיחוד והחלוקה ללא הצדקה. במקרה דנן אין הצדקה כי העברת הזכויות לרשות המקומית במכר חופשי בשוק חופשי תצמצם את מס' הנהנים מסל התמורה ותגדיל את שיעור חלקו של כל אחד מהנותרים במצב היוצא.

ג. יתר על כן, במקרה בו הרשות המקומית כבעלים תורמת את החלק הארי בתחום התכנית

בנסיבות אלה אין הצדקה לקבוע כי זכויות הרשות תרשמנה כולן מתחת לקו. ייעוד של שמורת - 16 -

טבע דומה במהותו לייעוד קרקע פתוחה בשולי השכונות "שאינה מתוכננת" או מהווה שטח נוף פתוח, לכן, בהבדל משטח שייעודו בנייני ציבור, היא בעלת פוטנציאל לפיתוח ועל כן גם מטעם אין הצדקה לקבוע כי זכויות הרשות תרשמנה מתחת לקו. טעם נוסף לרישום הזכויות מעל הקו הינו העובדה שהרשות המקומית אינה יזמת התכנית והשינוי התכנוני אושר על ידי הוועדה המחוזית בתוכנית נפרדת.

12. בשל כל הנימוקים כפי שפורטו לעיל, שיקולי מדיניות תכנונית, שיקולי צדק חלוקתי ואף ההנחיות

המקצועיות שמגולמות בתקן ,15 יש לדחות את ההתנגדויות בהקשר זה ולקבוע כי מגרש בייעוד ציבורי לשמורת טבע (ייעוד תקף) אשר מצוי בבעלות רשות מקומית כמתרוכה או שנרכש על ידה בשוק החופשי, שעה שניתן לומר כי ייעוד הקרקע דומה במהותו לייעוד קרקע פתוחה בשולי שכונות בעלת פוטנציאל לפיתוח, ייכלל בטבלת ההקצאה והאיזון, קרי, יימצא מעל לקו, כפי שנעשה בטבלאות האיזון המופקדות.

התנגדות: גדעון בן יוסף, חלקה 18 גוש 30259

13. לדחות את ההתנגדות לעניין סעיף 5.1א- הרצף התכוני והדרך הראויה לקביעת השווי היחסי:

ערב אישורה של תכנית433805 ע"פ מתאר 2000 המהווה מסמך מדיניות, המקרקעין בתחום אזור למגורים. בטבלת ההקצאה נקבעו מקדמי שווי שרירותיים בין יעודי שמורת טבע/ שצפ/ דרכים בהתעלם ממתאר 2000 כקרקע לתכנון בעתיד למגורים.

הדרישה: יש לראות את המצב הקודם כקרקע במשקל זהה בכל היעודים השונים (קרי מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת טבע, דרך וש.צ.פ).

מגישי התכנית מתחייבים לרשום הערת אזהרה לטובת עיריית ירושלים בעניין ביצוע והקמת מבני הציבור - שווי החלקות הינו בהתאם לייעודן במצב הנכנס ולא ע"פ תכנית מתאר 2000 המהווה מסמך מדיניות. בנסיבות העניין קרקע בייעוד "שמורת טבע" דומה במהותה לקרקע בייעוד קרקע פתוחה בשולי השכונות בעלת ציפייה לשינוי תכנוני. להבדיל, שטחי ציבור כגון שב"צים שצ"פים ודרכים הינן קרקעות בייעוד ציבורי הנשען על צרכים פרוגרמתיים וככאלה הפוטנציאל לפיתוח שלהם נמוך יותר.

על כן מוצע לדחות את ההתנגדות לפיה יש לתת משקל זהה לכל היעודים השונים.

14. לדחות את ההתנגדות לעניין סעיף 5.1ב- המישור הנורמטיבי בהיבט המשפטי, אין הבדל בין קרקע

לדרך/שצ"פ/ שמורת טבע- כולן יעוד צרכי ציבור שהועדה המקומית יכולה להפקיע ולכן אין לבצע אבחנה ביניהם, אין בהם שימוש כלכלי ראוי מלבד הנובע מ"פוטנציאל" לשינוי יעוד עתידי ולכן צ"ל מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת טבע /דרך/ שצ"פ.- לעניין יעוד שמורת טבע, יובהר כי אין המדובר בקרקע שהוכרזה כשמורת טבע על פי חוק הגנים הלאומיים. כאמור לעיל, הקרקע שביעוד "שמורת טבע" הינה בעלת פוטנציאל לפיתוח.

- 17 -

העובדה כי שמורת הטבע שונה ייעודה בתכנית, שומטת הקרקע תחת הטענה כי שמורת טבע אינה ייעוד בתכנית אלא הינה בעלת מאפיינים בסיסיים פיזיים וגיאוגרפים שלא נתונים לשינוי.

כמו כן, העובדה שמותר להפקיע מקרקעין בייעודים אלה שנחשבים ייעוד לצרכי ציבור אין בה לבסס את הטענה כי שווים זהה לכתחילה, גם בעת הפקעה כל יעוד מקבל את השווי שלו ואין גזירה שווה מעצם ההפקעה.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין סעיף 5.1ג- קביעת היחסיות בין היעודים הציבוריים.

שווי קרקע לדרך:

שמאי התכנית חישב את משקל הדרך %10 משווי קרקע לא סחירה ולא זמינה לבניה בניגוד לקווים המנחים. הואיל והדרך משרתת את המתחם העירוני אז יש לגזור את שוויה מהמגרשים "הנהנים"

ממקום הדרך.

דרכים ושצ"פ מול שמורת טבע:

שמורת טבע הינה היבט פיסי קבוע שלא ניתן לשינוי בעוד שצ"פ ודרך ניתנים לשינוי בהליכי תכנון ולכן משקל שווי שמורת טבע הוא הנמוך מבניהם.- מוצע לדחות את ההתנגדות אך להטמיע בנספח העקרונות את ההסבר של שמאי התכנית.

שווי הדרך נגזר משווי דונם שמורת טבע המהווה את היעוד השכיח בתכנית. כאמור לעיל, יעוד זה הינו בעל ציפייה לשינוי תכנוני.

כמו כן הדרך במצב הנכנס אינה מהווה דרך עירונית המשמשת גישה לייעודים סחירים ולכן שווי הדרך נגזר מהשווי בסביבה, קרי שמורת טבע , כמפורט בגורמים והשיקולים בנספח עקרונות האיחוד והחלוקה.

ובהתייחס לשמורת טבע כיעוד מובהק של צרכי ציבור, הרי שאין מדובר בקרקע שהוכרזה כשמורת טבע על פי חוק הגנים הלאומיים והיא בעלת פוטנציאל לפיתוח.

לאור האמור מוצע לדחות את ההתנגדות.

מעיון בהתייחסות שמאי התכנית למקדמי השווי ביעודים הנכנסים, לא מצאתי מקום להתערב במקדמים. שכן "מקדמי השווי היחסיים שנקבעו הנם ביחס לאותה סביבה אותה הם משרתים"

מוצע כי דברי ההסבר של שמאי התכנית להתנגדות (מסמך השמאי חזקיה העצני מיום ,)31.10.24

סעיף ,2 עמ' 2 יוטמעו בנספח העקרונות.

כמו כן ולאור הוראת סעיף (6.15)2 בתכנית 433805 הקובעת כי שווים של החלקות הנכנסות בטבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית האיחוד והחלוקה שתוכן לשטח ההנחיות המיוחדות יקבע בהתאם לשווין ערב תכנית זו (ע"פ יעודן הקודם, טרם אישור תכנית זו) הכוונה לתכנית 433805 משנת ,2020 להלן יעודי הקרקע בסביבת הנכס.

16. לדחות את ההתנגדות לעניין עקרונות לשווי מצב נכס

- 18 -

שטח החלקה 1,229 מ"ר, השטח הנכלל באיחוד והחלוקה הינו 963 מ"ר- תחום האיחוד והחלוקה הוגדר בתכנית 433805 משנת 2020 בסימון אזור הנחיות מיוחדות, ובהתאם להוראות סעיף()1 6.15 בתקנון נקבע כי בשטח המסומן בתשריט תחת "הנחיות מיוחדות" תוכן תכנית לאיחוד וחלוקה.

כמו כן השטח מושא התנגדות לא נכלל בתחום האיחוד והחלוקה שנקבע בתכנית .433805 וסיווגו נקבע עוד בתכנית מס' /5246ב כדרך ונותר ביעוד דרך גם בתכנית .433805 נספח ההקצאה והאיזון מתייחס לשטחים הכלולים בתחום האיחוד והחלוקה ועל כן מוצע לדחות את ההתנגדות.

התנגדות: מיכאל חבקין, חלקה 37 בגוש 30259

17. לדחות את ההתנגדות בעניין סעיף -3 לא ניתן להתייחס לחלקה כחלקה שייעודה שמורת טבע, על

החלקה קיים מבנה מגורים חוקי עוד משנת .1925

מאז ועד היום מתגוררים בחלקה צאצאיו של חבקין ז"ל.

הבעלים השקיעו משאבים בשיפוץ ובתחזוקת המבנים המצויים בחלקה, בביצוע עבודות פיתוח והתשתית בחלקה ובסביבתה.

ביתו של המתנגד הינו בית מגורים איכותי במיוחד, וילה פרטית עם בור מים שהוסב לבריכה ותשתיות מלאות. מצב המבנה והבריכה טוב מאד ואין בסיס לטענה כי יתרת חייו הכלכליים של המבנה קצרה ויש להכיר בשווי המלא של הבנוי בהתאם למצבו.

לפיכך לא ניתן להתייחס לחלקת המתנגד כחלקה בייעוד "שמורת טבע" ויש להכיר בה כחלקה המיועדת למגורים כנהוג לגבי יישובים שהוקמו לפני קום המדינה וללא קשר לייעוד התכנוני הפורמלי שנקבע לאחר מכן ונוכח העובדה כי בתב"עות קודמות המבנה מסומן כמבנה קיים.- יעוד החלקה כשמורת טבע נקבע עוד בתכנית מתאר ,62 בהתאם לתכנית המתאר 62 שימושים שקדמו לתכנית יותר להמשיך ולהשתמש בהם, וכל עוד אין שינוי בבעלויות.

בשווי המצב הנכנס הובא השווי הבנוי בהתאמה להוראות תכנית מתאר ,62 תוך ששווי הקרקע הינו בהתאם ליעוד המאושר במקרקעין.

שינוי בחזקתם, בבעלותם של אותה הקרקע או של אותו הבנין. כאן שינוי הבעלות והחזקה ליורשים, אף היא תומכת בדחיית ההתנגדות שכן הוראות המתאר באה לשמור על זכות השימוש או המחזיק בעת כניסת תכנית מתאר 62 לתוקף.

בהתייחס לשווי המחוברים, בריכת השחייה נבנתה ללא היתר ועל כן לא הובאה בשווי.

בהתאם לנספח ההקצאה והאיזון שנערך בהתאם להוראות תקן .15 כאמור בהתייחסות שמאי התכנית ונספח העקרונות ניתן שווי של 10,500 ₪ למ"ר בגין תרומת מחוברים במצב נכנס, לא מצאתי מקום להתערב בקביעה זו.

- 19 -

18. לדחות את ההתנגדות בעניין סעיף -4 השטחים הבנויים שיש להביאם בשווי מצב נכנס, אין להתייחס

לבנוי בחלקה (לאחר )1951 כבניה בלתי חוקית. לטענת המתנגד לכל הפחות יש להתייחס למה שנבנה לפני כניסתה לתוקף של תכנית המתאר (,)1959 בניה של 210 מ"ר על פי חוו"ד ותצ"אות, כבניה חוקית.

צו ההריסה משנת 2003 לא כולל את הקומה השניה במבנה. יש להעניק למתנגד פיצוי מלא עבור כל הבנוי בחלקה.- בהתאם לנספח ההקצאה השטח הבנוי הינו על בסיס תצ"א משנת 1951 וע"ב אדריכל אשר קבע כי השטח הבנוי הינו 106 מ"ר.

יופנה לכך שהמתנגד הציג בפני הועדה המחוזית בהליכי התנגדות לתכנית ,433805 חוות דעת מומחה מיום ,29.8.18 במסגרתה נטען כי שטח הנכס המקורי הינו 106 מ"ר וכי שאר התוספות מאוחרת ונבנו במהלך שנות ה .80

במענה לטענה כי שטח בית המגורים הבנוי בשנת 1957 עמד על 210 מ"ר, בשתי קומות, קומה תחתונה 118 מ"ר ועליונה 59 מ"ר. ולמבנה המגורים היה צמוד מבנה נוסף 33 מ"ר. הרי שניתן צו הריסה בשנת 2003 לקומה השנייה, כלומר למעט הקומה התחתונה השימוש בשאר שטחי הבניה אינו מותר ואין מקום להביא שווי לשטחים שאינם מותרים והוגדרו תחת צו הריסה.

19. לדחות את ההתנגדות בעניין ש נוכח פעולות שנקט לקידום תכנון בידיעת הוועדה המקומית

והסכמתה מבקש המתנגד שחלקתו תוצא מגבולות הקו הכחול של התכנית על מנת שיוכל לפעול בעצמו עם שכנים המעוניינים בכך. לחילופין יש לפצותו על הוצאותיו אלה- תחום האיחוד והחלוקה הוגדר בתכנית 433805 משנת 2020 בסימון אזור הנחיות מיוחדות, ובהתאם להוראות סעיף()1 6.15 בתקנון נקבע כי בשטח המסומן בתשריט תחת "הנחיות מיוחדות" תוכן תכנית לאיחוד וחלוקה.

תכנית זו הינה המשך הליכי התכנון כפי שנקבע בתכנית הקודמת.

20. לדחות את ההתנגדות בעניין שלטענת המתנגד התוכנית פוגעת בו גם בכך שהוא כיום מהבעלים

היחידים של חלקתו והתכנית מקנה לו זכויות במושע בתא שטח .A3 ובכך מונעת ממנו עצמאות מימוש הזכויות. הפיכתו מבעלים יחד בחלקה לבעלים במושעא בתא שטח אינה באה לידי ביטוי בהקצאה.- ההקצאה והאיזון נעשו תוך יישום עקרונות איחוד וחלוקה, תוך התייחסות לערכי שווי, וצמצום מושעא.

לאור האמור מוצע לדחות את ההתנגדות.

אין המדובר בבעלים יחיד בחלקה, הבעלות משותפת עם נשרי אריאל ונשרי טובה.

21. לדחות את ההתנגדות בעניין שהבניה בתא שטח A3 אינה זמינה ומותנה בהקמת מבני ציבור ופיתוח

שצ"פ, הדבר לא בא לידי ביטוי בהקצאה- יש לדחות על הסף את הטענה כי הבניה אינה זמינה.

בהוראות תכנית 433805 נקבעו שלביות הביצוע ביחס לכל מבני המגורים בתחום התכנית.

ובהתאמה ניתנה התייחסות בעקרונות האיחוד והחלוקה וישמו בפועל - 20 -

22. לדחות את ההתנגדות בעניין ש לטענת המתנגד הוא יאלץ להמתין שנים רבות למימוש התכנית עד

לקבלת התמורה.- התכנית הינה איחוד וחלוקה בהתאם לתכנית 433805 ובין מטרותיה מתן האפשרות להוצאת היתרי בניה, כמו גם הסדרת הבעלויות בהקצאה ואיזון, לאור האמור הרי שהתכנית המוצעת יוצרת את הזמינות למימוש הזכויות

23. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית כוללת הפרשות לצרכי ציבור בהיקפים גדולים מהמקובל

כתוצאה מכך שתשתיות אלה ישמשו גם תושבים מחוץ לשכונה. התוצאה מכך שהקרקע מתחלקת בין בעלי הזכויות היקפה קטן. בעלי הזכויות בתכנית מממנים הקמת תשתיות ושירותים עבור שכונות סמוכות או הציבור הרחב- יעודי הקרקע כמו גם צרכי הציבור נקבעו בתכנית 433805 ולא בתכנית מושא ההתנגדות ועל כן יש לדחות את ההתנגדות על היקף שטחי הציבור שנקבעו בה. ככל והיתה התנגדות לנושא זה הרי שהיה להתנגד לכך בהליכי אישורה של התכנית הקודמת.

כמו כן, תחום האיחוד והחלוקה כולל את יעודי הקרקע השונים, בהתאם לתחום האיחוד והחלוקה שנקבע בתכנית .433805

24. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית המחוזית ()0433805 אושרה כשהיא כוללת גשר מעבר. גשר

זה הובא בחשבון כחלקה מהתמורה שניתנה לה תמורת חלקיה במקרקעין. התכנית החדשה אינה כוללת גשר. נוכח כך, הופחתו שטחי התמורה ובשל כך מקצה התכנית במצב היוצא חלקים גדולים מאלו שיש לעירייה לכאורה במצב הנכנס. לטענת המתנגד לא ברור כיצד התכנית החדשה מבטלת גשר שנקבע בתכנית המחוזית.- התכנית אינה משנה את ההוראות ביחס לביצוע הגשר מהקבוע בתכנית המאושרת.

25. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מעניקה תמורה בלתי סבירה לעיריית ירושלים, הדרכים

החדשות הן התמורה לעיריית ירושלים ואין מקום ליתן זכויות לעירייה גם במגרשים פרטיים וסחירים.-

במענה לטענה כי התמורה לעיריית ירושלים אינה סבירה הריני להשיב כי טבלאות ההקצאה והאיזון נערכו על בסיס חוו"ד משפטית כמפורט בנספח האיחוד והחלוקה.

יתרה מכך, כמפורט בחוות דעת הלשכה המשפטית.

26. לדחות את ההתנגדות לעניין ש לטענת המתנגד התכנית המוצעת חורגת מהוראות התכנית המחוזית

(הגדלת מס' בניינים/ שינוי גובה בניינים/ שינוי גובה הקומה המסחרית) ומנוגדת להחלטה המאשרת אותה.

הועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר תכנית שמשנה תכנית שאושרה בוועדה המחוזית.- התכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיפי הסמכות והיא אינה מנוגדת לתכנית המחוזית.

יובהר כי תוכנית בסמכות ועדה מקומית יכולה לסטות מהתכנית המחוזית בנושאים המותרים להכנת תוכניות בסמכות ועדה מקומית. שינויים מתכנית מחוזית מותרים על פי סעיפי הסמכות.

- 21 -

התנגדות: פרץ חנניה, ע"י עו"ד בועז המאירי חלקות ,19 ,20 ,46 123 (,)47 125

()48 בגוש 30259

27. לדחות את ההתנגדות לעניין ש התכנית גורעת חלק מחלקות 19 ו – 20 ומפצה רק על החלק הנגרע

על אף שלא ניתן לעשות שימוש בחלק הנותר. על כן מבוקש כי השווי הנכנס יהיה לכל השטח לחילופין לשנות את גבולות התכנית ואת גבולות מתחם האיחוד והחלוקה.- תחום האיחוד והחלוקה הוגדר בתכנית 433805 משנת 2020 בסימון אזור הנחיות מיוחדות, ובהתאם להוראות סעיף()1 6.15 בתקנון נקבע כי בשטח המסומן בתשריט תחת "הנחיות מיוחדות" תוכן תכנית לאיחוד וחלוקה.

כמו כן השטח מושא התנגדות לא נכלל בתחום האיחוד והחלוקה שנקבע בתכנית .433805 וסיווגו נקבע עוד בתכנית מס' /5246ב בייעוד דרך ונותר ביעוד זה גם בתכנית .433805

28. לדחות את ההתנגדות בעניין שלטענת המתנגד השטח שהוקצה לו ייעודו מסחר ומגורים בגבעת

שאול העמוסה לעייפה בשטחי מסחר.- יש לדחות את ההתנגדות על עצם הטענה כי הוא מקבל הקצאה ביעוד מסחרי, שכן ההקצאה נעשתה בהתאם לעקרונות האיחוד והחלוקה תוך שמירה על עיקרון היחסיות.

.29התנגדות: יריב סיקרון, ע"י עו"ד אביתר שומר גוש 30259 חלקות 17ו – 44

30. לדחות את ההתנגדות לעניין שהמתנגד אינו חתום על הסכם קומבינציה עם החברה היזמית, אין כל

סיכוי כי מי מבעלי הזכויות במקום יוכללו לממש את התב"ע באופן עצמאי.- במסגרת הקצאה ואיזון הועדה המקומית שוקלת שיקולים תכנונים ונספח ההקצאה נערך בהתאם לעקרונות איחוד וחלוקה, קיומו של הסכם מסחרי מול יזם (קומבינציה) אינו מהווה שיקול בעקרונות איחוד וחלוקה כחלק מתכנית.

31. לדחות את ההתנגדות בעניין שבעלי הזכויות בתכנית יהפכו לבני ערובה בידי "חיבת אליהו" ויש

משמעויות כספיות גבוהות כדי לממש את התכנית, בהן היטל השבחה על אף שהם לא אלו שיהנו מהשבחת המקרקעין. כמו גם מיסים נוספים בהם מס שבח.- שינוי היעוד נקבע כבר בתכנית ,433805 התכנית המוצעת יוצרת את הזמינות ותביא לפיתוח השטח וליצירת מתחם אורבני בנוי.

השבחה כמו גם מס שבח הינו חיובי, שאחרת התכנית אינה מיטיבה עם המקרקעין.

לעניין תחולתו של מס שבח, הרי שהוא אינו חלק משיקולי התכנון והינו סובייקטיבי לנישום ועל כן אינו רלוונטי להקצאה ואיזון.

32. לדחות את ההתנגדות בעניין שלטענת המתנגד התוכנית פוגעת בו גם בכך שהוא כיום בעלים יחיד

בשתי חלקות והתכנית מקנה לו זכויות במושע בתא שטח .40 ובכך מונעת ממנו עצמאות מימוש - 22 -

הזכויות. הפיכתו מבעלים יחיד בחלקה לבעלים במושעא בתא שטח אינה באה לידי ביטוי בהקצאה.-

ההקצאה והאיזון נעשו תוך יישום עקרונות איחוד וחלוקה, תוך התייחסות לערכי שווי, וצמצום מושעא.

יוער כי כיום ישנן הרבה מאוד חלקות קטנות, צרות וארוכות שבבעלות המון בעלי זכויות. ובמצב החדש מוצעים סה"כ 4 מגרשים סחירים.

על כן אין אפשרות להקצות למתנגד או לכל בעל זכויות מגרש עצמאי.

בשולי הדברים אציין כי מגרש 40 הינו ביעוד למסחר תעסוקה ומגורים, הממוקם בכניסה למתחם, הרכב הבעלויות בהקצאה במגרש כולל 4 בעלים פרטיים וביניהם המתנגד ועירית ירושלים.

33. לדחות את ההתנגדות בעניין שבתכנית 433805 נכלל הגשר, גשר ציבורי והוא חלק מהתמורה

שניתנת לעירייה במסגרת התכנית.

התכנית המוצעת אינה כוללת את הגשר כמו גם שטחים ציבוריים נוספים. והמשמעות היא שלעירייה הוקצו חלקים גדולים במגרש .40

הסרת הגשר היא פיקטיבית שכן תכנית 433805 מחייבת הקמתו.- תחום האיחוד והחלוקה הוגדר בתכנית 433805 משנת 2020 בסימון אזור הנחיות מיוחדות, ובהתאם להוראות סעיף()1 6.15 בתקנון נקבע כי בשטח המסומן בתשריט תחת "הנחיות מיוחדות" תוכן תכנית לאיחוד וחלוקה, הגשר אינו חלק מתחום האיחוד והחלוקה.

תכנית זו הינה המשך הליכי התכנון כפי שנקבע בתכנית הקודמת.

נספח ההקצאה והאיזון נערך בהתאם לעקרונות איחוד וחלוקה לשטחים הכלולים בתחום האיחוד והחלוקה.

34. לדחות את ההתנגדות בעניין שהזמינות במגרש 40 תלויה בהקמת הגשר, עובדה זו לא באה לידי

ביטוי בהקצאה והאיזון.- הוראות התכנית לא כוללת התניה לבינוי במגרש 40 בביצוע הגשר.

35. לדחות את ההתנגדות בעניין ש– חלקה 17 הינה בעלת חזית רחבה כ- 20 מ' הצמודה לרחוב גבעת

שאול, המהווה כביש גישה ראשי לירושלים מגינות סחרוב, חלקה 44 צמודה לחלקה 17מדרום וגם אליה ניתן להגיע ישירות מהכביש.- בנספח עקרונות האיחוד והחלוקה ניתן משקל לכל חלקה בהתאם למאפייניה.

איני מוצאת מקום להתערב במקדמים שהובאו ביחס לחלקות המתנגד.

יתרה מכך שמאי התכנית נתן משקל בהתאם למיקום וקרבה לתשתיות.

36. לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגד השקיע, לאורך 25 השנים בהיתר ובאישור סכומי כסף

גבוהים מאוד בהכשרת החלקות שבבעלותו המסתכמים בעלות של כ- 2 מלש"ח.- למעט היתר משנת 96 ליישור וגידור החלקה, לא נמצא היתר להכשרה או לשימוש חורג בחלקה. כמו כן לא הוצגו קבלות על השקעות.

37. לדחות את ההתנגדות בעניין שבהסדר שנכרת בין המתנגד לבין הוועדה המקומית בחודש אוגוסט

- 23 -

,2012 הביעה הוועדה המקומית את נכונותה שהמתנגד יוכל לעשות בחלקות שימוש חורג כל עוד לא מופקעת החלקה בפועל. - בהתאם להחלטת ועדת ערר להיטל השבחה ופיצויים מיום 2.9.12 במסגרת ערר 243/12 לתביעת ירידת ערך, נקבע כי "הועדה המקומית מוכנה לאשר שימושים חורגים בשטח המיועד

לדרך, ככל שאין צפי קרוב לביצוע הפקעה בפועל,/או לשינוי היעוד, וזאת לפרק זמן קצוב" קביעה זו אינה ייחודית, למתנגד, אלא ביחס לחלקות המיועדות לדרך בתכנית 5246א.

כמו כן , מהחלטת ועדת הערר חלף למעלה מעשור, ולא קודמה כל בקשה לשימוש חורג ולא אותר כל היתר המקנה שימושים זמניים בחלקות הדרך.

38. לדחות את ההתנגדות בעניין שכל האמור, לרבות החזית הרחבה לכביש, הנגישות של החלקות

בהשוואה לחלקות אחרות בתחום המקרקעין ואפשרות לשימוש ביניים בחלקות עד להפקעתן אינו בא לידי ביטוי בטבלאות ההקצאה והאיזון.- לחלקות המתנגד ,כמו ליתר החלקות ניתנו מקדמי שווי המשקפים את מאפייניהן ובכך נשמר עקרון היחסיות.

39. לדחות את ההתנגדות בעניין שבהחלטת הוועדה המחוזית באישור תכנית ,433805 קבעה הוועדה

המחוזית שהתכנית תיערך כתכנית אשר אינה כוללת הוראות איחוד וחלוקה.

הוועדה קובעת כי יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר יהיה עריכת תכנית איחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית.

הוועדה המחוזית התירה לערוך, על בסיס תכנית 43380 תכנית איחוד וחלוקה בלבד ולא תכנית שתשנה באופן זה או אחר את הוראות התכנית .433805 סעיף 6 ב – בתכנית מבקשת חיבת אליהו לשנות את

הוראות תכנית ,433805 לרבות הגדלת מס' הבניינים המירבי המותר בתכנית 433805 שינוי מס'

קומות המירבי המותר ושינוי גובה בתאי שטח מס' ,40 A1 ,B1 עפ"י תכנית -.433805 יש לדחות את הטענה לפיה התכנית המוצעת חורגת מסמכות הועדה המקומית.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיפי הסמכות והיא אינה מנוגדת לתכנית המחוזית.

השינויים בתכנית מותרים על פי סעיפי הסמכות.

40. תנאי להיתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה לעניין שלביות הביצוע של השטחים הציבורים.

41. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 24 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1126135

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: בירנבאום חיים בנימין

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 01/12/2022

כתובת שד' הרב י. אריה גולדקנופף 39 , רמת שלמה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30563 31 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוצגה הסכמה לביטול ההתנגדות

אפשרות לבנות 2 מרפסות זיז בעומק של 2 מטרים

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית בתנאים הבאים:

בפני הוועדה ההוצגה הסכמה בין המתנגדת ליזמים.

ההסכמה מציעה כי שלבי הביצוע של התכנית ישונו באופן שהמתנגד יוכל לבנות 10/07/2024 שתי מרפסות בחזית המערבית בהתאם לתכנית המופקדת בזיז ללא צורך בבניה של התוספות בניה בדירה של השכן מלמטה ( דירה 32 ) .

המרפסות ייבנו בשלב הראשון בעומק שיתאפשר ללא בניה של עמודים וייבנו באופן שלא ייפגע באפשרות לבנייה של התוספות בדירה שמתחת בעתיד ( דירה )32 .

אחרי שייבנו התוספות שמתחת ניתן יהיה להשלים את יתר המרפסת.

התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לתקופה של 30 יום.

הפרסום ייעשה לדייר שבקומה שמתחת ( דירה )32 באמצעות משלוח של דואר רשום.

ככול ולא יוגשו התנגדויות בתוך תקופה של 30 יום התכנית תקבל תוקף, ככול ויוגשו - 25 -

התנגדויות התכנית תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

לדחות את ההכרעה לצורך ניסיון להגעה להסכמות בין היזם למתנגד באמצעות יו"ר הוועדה

27/12/2023

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת להכשיר שטח שנחפר וקיים בפועל (תיק פיקוח 2021/4615 ).

לכן יש להוסיף למטרות התכנית שמדובר בהכשרת שטח קיים וכן לסמן זאת בהתאם בנספח הבינוי (קו אדום מקווקו)

יש לסמן את קווי הבניין על גבי קונטור הבינוי המאושר והמוצע המרפסת המוצעת בחזית המערבית במפלס -2.10 היא מעבר לגבול המגרש. יש לתקן כך שהמרפסת שלא תחרוג מ גבול המגרש.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר קומות.

יש לרשום שימוש של מגורים בסעיף 4.1.1

21/12/2022

יש להשלים נתונים כמותיים בטבלה 5 ולא להפנות לנספח הבינוי יש לסמן להריסה או להכשרה את כל הבינוי ללא היתר שקיים בתחום המגרש , בתאום עם תכנון העיר.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד של מחלקת מידע תכנוני ואגף שפ"ע תנאי לתחילת עבודות הוא הריסת עבירות הבנייה בדירה של מגיש הבקשה להיתר

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 תנאי להיתר בניה פתרון חניה בתאום אגף תושיה.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות בגוש ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

- 26 -

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 2 יח"ד חדשות והרחבות יח"ד קיימות בבניין ברח' גולדקנופף 39 ו – 41 שכ' רמת שלמה, ירושלים.

הוראות התכנית:

1. קביעת הבינויים הבאים בשטח:

א. קביעת בינוי להשלמת קומה -2.10 לשם תוספת שתי יח"ד חדשות הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לחפירת קומה -4.80 לשם תוספת מחסנים וחניות, הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ג. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות קרקע (מפלס )0.00 א' (מפלס )+2.86 וב' (מפלס )+5.72 לשם הרחבת

יח"ד הכל בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין לבניה

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח ל – 1,700.36 מ"ר, מתוכם 1,451.4 מ"ר שטחים עיקריים מעל ומתחת לכניסה

הקובעת ו – 248.96 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

4. הגדלת מס' יחידות הדיור מ- 10 יחידות דיור ל- 12 יחידות דיור בתא שטח מס' .1

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

8. קביעת הוראות בגין עץ לעקירה / כריתה.

9. קביעת הוראות בגין ביטול סעיפי סטיה ניכרת מתכנית 14000 ד'.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

- 27 -

התוכנית הופקדה בתאריך 08.09.2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02.12.2023

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות, שתי התנגדויות נמשכו ונותרה התנגדות אחת.

התנגדות מספר 1 (חיים בירנבאום) והתנגדות מספר 2 (דוד שפירא) הוסרו.

הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו לתכנית בתאריך 10.7.2024

בהחלטת הועדה נקבע כי התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לתקופה של 30 יום.

הפרסום ייעשה לדייר שבקומה שמתחת ( דירה )32 באמצעות משלוח של דואר רשום.

ככול ולא יוגשו התנגדויות בתוך תקופה של 30 יום התכנית תקבל תוקף, ככול ויוגשו התנגדויות התכנית

תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

לתוכנית הוגשה התנגדות :1

מר אהרון פרייל, גודלקנופף ,39 ,41 דירה מספר 32

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית הוגשה ללא הסכמת המתנגד וללא ידיעתו, ובניגוד להוראות החוק לעניין הסכמות.

2. ההרחבה המוצעת בדירת המתנגד בחזית הדירה ועל חשבון חצר קיימת מוצמדת לדירה בשטח של 50

מ"ר ומרפסת פתוחה בשטח של 16 מ"ר. כל ערכה של הדירה הינה החצר החיונית למשפחה במשך כל ימות השנה ובמיוחד בחג הסוכות.

3. מתנגדים לבניית מרפסת זיז לדירת משפחת בלוי (השכן בדירה שמעל מס' )34 מעל חצר המתנגד,

אשר תגרום לחנק והחשכה, מרפסת הזיז המוצעת תפגע בבניית סוכה בחצר ותוביל להחשכה והאפלה של סלון הדירה ומטרדים שונים. וביתר שאת כשאין בכוונת המתנגד להרחיב את סלון דירתו כלל.

4. מתנגדים להרחבת הסלון בדירת משפחת בירנבאום, דירה ,31 הצמודה לדירת המתנגד בקומת הקרקע,

ובניית מרפסת מעליה, כיוון שייגרם נזק של מחנק והחשכה והיזק ראייה קשה וחדירה לפרטיות, כל החזית של הבית נפגמת כשלא תהיה שום אחידות בבנייה.

5. התנגדות להכשרת בניה של דירה 31 משפחת בירנבאום, דירה ,31 הצמודה לדירת המתנגד בקומת

הקרקע בחפירה מתחת לדירות וגלישה לשטח המצוי מתחת לדירת המתנגד כדי להכשיר בניה ויצירה של יח"ד חדשות מתחת למפלס הקרקע.

6. לפנים משורת הדין מציעים חלופה:

מגיש התכנית בירנבאום יוכל להכשיר את חריגות הבניה ובלבד שלא יחפור מתחת לדירת המתנגד.

מגיש התכנית לא ירחיב את הסלון של דירתו כלל.

מרפסות זיזיות תיבנינה עד לקו סלון דירת המתנגד, ולא תקרה את החצר הצמודה.

- 28 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדות להרחבה המוצעת לדירת המתנגד בחזית יח"ד על חשבון החצר החיונית

למשפחה במשך כל ימות השנה ובמיוחד בחג הסוכות. בנוסף, התנגדות להרחבת סלון דירה 31 הצמודה לדירת המתנגדים – בדיון שהתקיים בהתנגדויות הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הבינוי המוצע בתכנית, לרבות הרחבה מוצעת למתנגד. התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב'

רק לעניין שלביות הקמה של המרפסות מעל חצר המתנגד.

2. לדחות את ההתנגדות להקמת מרפסות זיז מעל החצר של דירה 32 באופן שיגרום להחשכה,

היזק ראייה ופגיעה בפרטיות ויפגע בגודל הסוכה - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב'

לאחר שהצדדים הסכימו לתיקון שלבי הביצוע בתכנית כך שהם ישונו באופן שהמתנגד יוכל לבנות שתי מרפסות בחזית המערבית בהתאם לתכנית המופקדת בזיז ללא צורך בבניה של התוספות בניה בדירה של השכן מלמטה (דירה .)32 המרפסות ייבנו בשלב הראשון בעומק שיתאפשר ללא בניה של עמודים וייבנו באופן שלא ייפגע באפשרות לבנייה של התוספות בדירה שמתחת בעתיד (דירה .)32 אחרי שייבנו התוספות שמתחת, ניתן יהיה להשלים את יתר המרפסת.

ככל והמתנגד לא מעוניין לבנות את התוספת המוצעת לדירתו, יוכל השכן מעליו לבנות מרפסות זיז, כפי שהוסכם בדיון. ראוי לאפשר לדירות בקומה א' שמעל דירת המתנגד ()33,34 להרחיב בקונטור המבנה הקיים וכמוצע בתכנית, ולקבל מרפסת זיז. הפגיעה בחצר דירת המתנגד תהיה מצומצמת ומידתית ביחס לתרומה לדירות השכנים שבקומה שמעליו.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין חפירה בשטח המצוי מתחת לדירת המתנגד לצורך הכשרת בניה,

הוספת מחסן ושטחי שירות, ויצירת 2 יח"ד חדשות בקומת המחסנים - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב' רק לעניין מרפסות מעל לחצר המתנגד.

4. לדחות את הצעת החלופה לאפשר הכשרת הבניה בקומת המחסנים בלי לחפור מתחת לחצר

המתנגד, הקמת מרפסת זיז עד לקו הסלון של דירת המתנגד, מגיש התכנית (דירה )31 לא ירחיב את הסלון בקומת הקרקע - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב' רק לעניין מרפסות מעל לחצר המתנגד.

5. לדחות את ההתנגדות כי התכנית הוגשה ללא ידיעתו וללא הסכמת המתנגד - חתימתו של

- 29 -

המתנגד מופיעה בדף החתימות שאושר ע"י הלשכה המשפטית בשלב עמידה בתנאי סף. בנוסף, הועדה קבעה שיבוצע פרסום נוסף של החלטת הועדה לעניין ההתנגדויות במסגרת סעיף 106ב על מנת שתהיה למתנגד אפשרות להתנגד לתכנית.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר יום א'

27.10.2024

- 30 -

מספר סידורי: 3

פרטי תוכנית

מספר התכנית: 1235803

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הכרמי אברהם

עורך התכנית: אוריה שוהט

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 17/12/2023

כתובת אהרון אשכולי -10 ,6 רמות

גוש חלקה בשלמות

30714 5 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצעים ממ"דים לחלק מהדירות בבניין. יש לבחון להוסיף ממ"ד לכל יח"ד, אם על ידי עמודת ממ"דים בחלק הדרום מזרחי של המגרש, על חשבון המרפסות המוצעות או פתרון אחר, בתיאום מחלקת התכנון. כמו כן, יש להמשיך את עמודת הממ"דים המוצעת בצידי הבניין עד לקומה הרביעית המוצעת. ככל ויוצעו ממ"דים לכל הדירות, הצורך במקלטים המשותפים מתייתר ויש לקבוע במקלטים בקומת המרתף שימוש לרווחת כלל הדיירים בבניין או עבור מחסנים.

מוצעות מעליות לגישה לכל הקומות בבניין, בחלק האחורי של הבניין בצד הדרומי של המגרש בלי נגישות ישירה מהרחוב. המעליות עוצרות בחצאי קומות ואינן עוצרות במפלס הכניסה לדירות הקיימות. יש לבחון מיקום המעליות בחזית הבניין עם גישה ישירה אל הרחוב, וכניסה מלובי הבניין המשותף, ובאופן שהמעלית תגיע למפלס 10/01/2024 הכניסה של הדירות בלי צורך בשימוש במדרגות.

בקומת המחסנים מוצעים 19 מחסנים עבור 18 יח"ד הקיימות בבניין. יש להציע מחסן אחד לכל דירה. כמו כן, יש לסמן לביטול את החלונות המסומנים במחסנים.

בקומת המחסנים מוצע מחסן עם גישה ישירה משטח דירה מס' .1 לא ניתן להציע מחסן בתוך שטח הדירה. יש להסב את המחסן לחדר בדירה כשטח עיקרי. כמו כן, יש להציג יסודות ממ"ד בדירות 1,14 כחדרים ולהוסיף לשטחי הבניה העיקריים. ככל וניתן להוסיף חניות על פי התקן, ניתן יהיה להציע בקומת המרתף יח"ד חדשות ולא הרחבות לדירות בקומה שמעל, בתיאום עם מחלקת התכנון.

שלביות ביצוע – יש לתקן את סעיף 7.1 בהוראות התכנית באופן הבא – סעיף .1 תוספות הבניה בעמודה, תבוצענה בשלבים מלמעלה למטה. סעיף 2 - תוספת הקומה עבור כל דירה תיבנה ללא תלות בבניית יתר תוספות הבניה .

התכנית מציעה גישה אל המתקנים המשותפים על הגג בסולם עליה לגג. חדר - 31 -

המדרגות המשותף יעלה עד קומת הגג באופן שיאפשר גישה ישירה אל הגג והמתקנים המשותפים לכלל הדיירים בבניין.

בקומת הכניסה מוצע קירוי לובי הכניסות לבניין כדי להרחיב את הדירות שמעל הכניסה. יש להבהיר במלל על גבי התכנית את המוצע.

יש להוסיף להוראות התכנית הוראות לעניין עצים לשימור / עקירה.

יש להוסיף להוראות התכנית הוראות לעניין אלמנטים להריסה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

הוראות התכנית

סעיף 1.4 – יש לציין בסיווג התכנית "לפי סעיף בחוק" את הסעיף על פיו מקודמת התכנית בסמכות מקומית.

סעיף 1.7 – יש לציין בהוראות התכנית את מספר העמודים, תאריך יצירה ותאריך עריכה. יש לציין לתשריט את תאריך העריכה והיצירה. יש לתקן תחולה לנספח הבינוי – מחייב חלקית. מחייב לעניין גובה הבניה, מספר הקומות וקווי הבניין.

סעיף 2.1 - יש לתקן את עיקרי התכנית.

יש לתקן את הקומות בהן מוצעות תוספות בניה.

3. יש לתקן את מספר הקומוה החדשה המוצעת.

סעיף 1.1.4 – יש לציין שימוש למגורים.

סעיף (1.2.4ג) – יש להשמיט סעיף לעניין חניה. התכנית אינה מציעה תוספת יח"ד.

סעיף (1.2.4ו)5 – תנאים להיתר בניה - יש לתקן את מיספור ההפניות ולהוסיף סעיפים חסרים.

סעיף 5 – טבלת זכויות והוראות בניה – יש להשמיט הערות מתחת לטבלה לעניין חישוב שטח עובי קירות וניוד שטחים מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

סעיף 7.1 – שלביות ביצוע – יש לתקן כמפורט לעיל.

סעיף 7.2 – מימוש התכנית - יש לציין הערכת זמן למימוש התכנית – 10 שנים.

- 32 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת קומה רביעית , הרחבות בקומת מרתף ובכל הקומות לשם הרחבת יח"ד הקיימות, תוספת מחסנים, מעלית וממ"ד לחלק מיח"ד בבניין - אהרון אשכולי .6-10

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי לתוספת בניה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות קרקע א' ו- ב', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן בהתאם

לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לתוספת בניה בקומת מרתף לשם תוספת מחסנים והרחבות יח"ד קיימות בקומה מעליה

בהתאם לנספח הבינוי.

ג. קביעת בינוי לתוספת קומה ג' מעל הבניין הקיים - לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה

שמתחתיה בהתאם לנספח הבינוי.

ד. קביעת בינוי לתוספת מעלית בכל קומות הבניין.

2. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח ל – 3,192.6 מ"ר כוללים, מתוכם 2,134.13 מ"ר שטחים עיקריים ו – 455.4

מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו – 274 מ"ר שטחים עיקריים ו – 329.07 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

4. הגדלת מספר הקומות מ – 3 מעל קומת מרתף ל - 4 קומות מעל קומת מרתף.

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה/ לשימור.

8. קביעת הוראות בגין בנין/מבנה/גדר/מדרגות להריסה.

התכנית הינה בסמכות מקומית

התוכנית הופקדה בתאריך 19/07/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 17/09/2024

לתוכנית הוגשו 8 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

יוסף מהגר, אהרון אשכולי 119/4 ()10

עיקרי ההתנגדויות:

1. גג הבניין הוא רכוש משותף של כל 18 הדיירים ואינו משוייך לקומה השלישית. אין אישור לבנות 5 דירות

שלמות על גג הבניין.

2. חלוקת השטחים של השטח המשותף של הבניין אינה חלוקה צודקת. לדוגמא, הדירה של משפחת

עבדיה, בקומת קרקע, כניסה ג', מגיעה להגדלה של 191 מ"ר בעוד שהדירות של משפחות אחרות אינן מתקרבות למה שמשפחת עבדיה רוצה לקבל

3. חלוקת הרכוש המשותף במחסנים ובחדר ההסקה לשעבר אינה צודקת ואינה חוקית.

- 33 -

4. מבקש להכין תכנית חדשה שתחלק את הרכוש המשותף בצורה שווה (גג הבניין, מחסנים וחדר הסקה

לשעבר), מתחת לדירה של משפחת עבדיה ומתחת לדירה של משפחת בן שושן.

5. לא שותפתי כדייר, בשום שלב של התכנית. התכנית הוצגה בפניי כעובדה מוגמרת.

התנגדות מספר :2-6

טליה ניימן, דבורה חמד, דבורה ריזל, שרית מלקין, מורן סאני דיירי אהרון אשכולי 6 ו- 8

עיקרי ההתנגדויות:

מתנגדים לשינוי פני החזית, חלוקת המחסנים ושינויים נוספים שנעשו שלא בהסכמת רוב דיירי הבניין

1. התכנית הוגשה ללא שיתוף בעלי הדירות ונועדה להיטיב עם חלק קטן מהם בלבד. ממילא אין התכנות

לביצוע התכנית שכוללת בניה נרחבת בשטחים משותפים, בזמן שרוב בעלי הדירות מתנגדים לבניה זו.

2. לא נשלחו הודעות אישיות לבעלי דירות שאינם מתגוררים בבניין בפועל והם למדו עליה רק בדיעבד,

ממילא גם לא ניתן במסגרת הזמן הקצר שנותר להגיש התנגדות.

3. התכנית שגויה תכנונית ופוגעת משמעותית ברוב בעלי הדירות, ניתן להציע תכנית ראויה יותר, לשנות

את הבינוי כך שלא יחסום את כל חזית הדירות הפונות לנוף.

4. שינוי פני חזית הכניסה של כניסה ג' בלבד, שנועד כל כולו בכדי להעדיף את אחד מבעלי הדירות על

שאר הדיירים, תגרום לשינוי חזית הבניין ביחס לרחוב כולו באופן היוצר מראה בלתי סימטרי וכעור ובשונה מהכניסות הנוספות בבניין.

5. חמור מכך, על פי התכנית המוצעת על ידי עיריית ירושלים, בבתים המשותפים תיווצר חלוקת מחסנים

לא שוויונית ביחס לחלקי הבעלות של כלל הדיירים. על פי התכנית המוצעת, דייר אחד בלבד מבין כלל הדיירים מקבל את רוב השטח הנ"ל כהצמדה לדירתו וככל הידוע לנו בכוונתו לבנות לעצמו בשטח זה דירה נוספת (וגם אם לשימושו הפרטי) ושאר הדיירים יקבלו שטחים מצומצמים וזעירים מאוד ביחס לחלקי דירתם.

6. מכאן שהשינויים המוצעים בתכנית זו אינם אלא ניסיון השתלטות שאינה בדרך חוק, מצד שכן הרוצה

לספח לרשותו חלק נכבד מן השטחים המשותפים השייכים לכלל בעלי דיירי הבית המשותף.

7. סעיף ט62א לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים ברכוש

המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות. גם לגבי הרחבות של דירות- כפי שנאמר לעיל, התכנית הוגשה ע"י חלק קטן מבין בעלי הזכויות בחלקה ואין כל התכנות להסכמה של %75 מבעלי הדירות לבנייה המבוקשת בתכנית המוצעת.

8. היות שהשטחים בתכנית המוצעת מוגדרים לפי החוק לשטחים ציבוריים, אין לרשות המקומית כל

סמכות לקבל החלטות בענייני הבתים המשותפים ללא הליך מוסדר של הסכמה משותפת של כלל הדיירים.

- 34 -

9. למרות המצויין בתקנון, השטחים שסופחו לדירות הקרקע ע"ח המחסנים מסומנים עם חלונות. ויתר

מכך, מתוכננת חצר אנגלית לאיורור שטחים אלו (במנוגד למצוין בהוראות התכנית בסעיף )3 על חשבון חצר משותפת.

10. מיקומי הממ"דים לדירות תוכננו ביציאה מהמטבח והסלון ולא ביציאה מהחדרים. אם יבוטלו חפירות

האיוורור המצוינים לעיל, ניתן יהיה לשנות את מיקומי הממ"דים לחזית ההפוכה- הקדמית ולאפשר גישה לממ"דים החדשים דרך אזורי חדרי השינה, ובאופן שניתן יהיה להגדיל את שטחי הסלון. מיקום הממ"דים יגרום לחסימה משמעותית של נוף וכיווני אוויר.

11. שטחי המרפסות לדיירים אינם מחולקים באופן הוגן, ניתן להכין תכנית המאפשרת 12 מ"ר מרפסת לכל

דייר.

התנגדות מספר :7

מרדכי צבי ארמן, ישראל בן זאב 10/1 ירושלים (הינו הבעלים של דירה מספר 18 בכניסה ג')

עיקרי ההתנגדויות:

1. בקומת הקרקע בכניסה ג' מוצע שינוי המצמצם את השטח הציבורי ומשייך אותו לדירה הסמוכה.

2. השטח משמש באופן קבוע לשהות של דיירי הבניין, למשחק הילדים ולשיחות שכנים של אחר הצהריים.

3. השינוי המוצע משנה את צורת הכניסה באופן שפוגע במראה האחיד של הכניסות.

4. בקומת המרתף בכניסה זו השטח מתחלק כך שחלקו מיועד לשמש כמחסן לכל הדיירים וחלקו מיועד

להצמדה לדירות בקומת הקרקע. השטח שניתן לצורך מחסנים קטן מדי וראוי לתת לשאר השכנים שטח גדול יותר למחסן.

התנגדות מספר :8

אברהם ורות בן שושן, אהרון אשכולי 102/18 כניסה ג'

עיקרי ההתנגדויות:

1. דירה 13 שייכת למתנגדים- במסגרת התכנון הוגש בקשה למעטפת של יסודות ממ"ד בקומת הקרקע,

מבקשים שייחשב כשטח עיקרי ולא כמעטפת בלבד.

2. בקומת המרתף של דירה 13 קיים מחסן בהליכי היתר. במסגרת התכנית, ב- 2 הכניסות שליד (6 ו- )8

ביקשו את השטח בקומת המרתף בצד הנ"ל כשטח עיקרי ורק בכניסה של דירת המתנגדים לא הוצג שטח עיקרי.

3. מבקשים לשנות את התכנית ולבקש את החלק הנ"ל של המחסן כשטח עיקרי.

- 35 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות, לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף:

1. לדחות התנגדות לעניין בנייה ברכוש משותף ללא הסכמות של כלל בעלי יח"ד בבניין- התכנית הוגשה על

פי תקנות התכנון והבנייה לעניין הגשת הסכמות לתוספת בנייה בשטחים משותפים ונבדקה על ידי יועמ"ש הועדה המקומית.

2. לדחות התנגדות לעניין תוספת 5 יח"ד חדשות בשטחים משותפים על קומת הגג ופיצול יח"ד בקומת

המרתף, הרחבת יח"ד בחלוקה לא שוויונית בקומת המרתף ושינוי פני החזית כתוצאה מתוספות הבניה -

הרחבות דיור מוצעות בהתאם למגבלות קווי בניין בחזיתות השונות, בקומת מרתף עבור יח"ד בקומה שמעליה ובגג עבור יח"ד בקומה העליונה, תוך פגיעה מינימלית ותכנון מסודר ככל הניתן. על מנת לאפשר תוספת בניה להרחבות דיור ושיפור רווחת הדיירים לבניינים קיימים לעתים משתנה החזית. במסגרת התכנית מוצעת תוספת בניה להרחבת יח"ד בחזיתות עבור הקומות האמצעיות ותוספת ממ"דים לכל יח"ד ומרפסות בצורה מסודרת. עבור יח"ד בקומות הקרקע מוצעת תוספת גם במפלס תת הקרקע ועבור הקומה העליונה מוצעת תוספת גם בקומת הגג. התכנית מציעה מחסנים עבור כל יח"ד בקומת המרתף. התכנון מוצע בצורה מסודרת ושוויונית, ככל הניתן, במסגרת המגבלות שפורטו לעיל. בנוסף, בקומת הגג לא מוצעות יח"ד חדשות, אלא הרחבה ליח"ד בקומה שמתחתיה. ככל שיפוצלו דירות בניגוד למאושר, יש לפנות לאגף הפיקוח על הבניה.

3. לקבל חלקית התנגדות לעניין תוספת מחסנים בשטח משותף בקומת המרתף שאינה שוויונית וישנם

מחסנים קטנים מדי - בקומת המחסנים מוצעים מחסנים בגדלים שונים. יש להציג תוספת מחסנים בשטח אחיד, ככל הניתן, לכל יח"ד בבניין. מחסן יהיה בגודל של עד 20 מ"ר או עד %8 משטח יח"ד שאליה הוא מוצמד. יש להוסיף שטח מחסן מוצע לטבלת השטחים לפי חלוקה לדירות בנספח הבינוי. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

4. לדחות התנגדויות לעניין דיירים שלא שותפו בהליך קידום התכנית- על פי בדיקת הלשכה המשפטית

הוגשו היקף החתימות הנדרשות לקידום התכנית (%33 מבעלי הדירות בבניין).

5. לדחות התנגדות לעניין הצמדת רכוש משותף ללא הסכמות כל בעלי הדירות, כנדרש לפי סעיף ט62א לחוק

המקרקעין - התכנית הוגשה בהתאם לחוק התכנון והבניה, סעיף 62אא המקנה סמכויות לועדה המקומית לקידום תכניות בניין עיר. ככל והמתנגדים סבורים שהם נפגעים מהתכנית, הם רשאים לפעול על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

6. לקבל חלקית התנגדות לעניין בינוי א- סימטרי בכניסה ג', וכי הבינוי בקומת הקרקע מצמצם את השטח

הציבורי של הכניסה המשמש את הדיירים וילדי הבניין - התכנית מציעה חצר מרוצפת ויציאה מדירה בקומת הקרקע, על חשבון שטחים משותפים של הבניין נשוא התכנית המוצעת ושל הבניין הגובל מצפון, - 36 -

אשר נמצאים באותה החלקה. יש לבחון צמצום שטח המרפסת באופן שיוותר שטח קרקע פנוי לשימוש משותף של הדיירים. יש לבחון את נושא הבעלויות של הרכוש המשותף והסכמות מספיקות לתכנון בשטח המשותף. יש לתקן בתיאום מול מחלקת תכנון העיר.

7. לדחות התנגדות לעניין מחסנים מסומנים עם חלונות- עפ"י נספח הבינוי של התכנית המופקדת- לא סומנו

מחסנים עם חלונות בקומת המרתף.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין מיקום ממ"דים בחזית קדמית ומרפסות באופן שחוסם נוף וכיווני אוויר

והעברת ממ"דים לחזית האחורית באזור חדרי השינה תאפשר להגדיל את הסלון - התכנית נבחנה ונבדקה ונמצאה ראויה תכנונית. בתהליך התכנון נבחנה אפשרות להוסיף ממ"ד בחזית האחורית. הוספת ממ"ד בחזית האחורית תשנה באופן משמעותי את התכנון הפנימי של הדירות ותחסום חלונות וכיווני אוויר.

9. לקבל את ההתנגדות לעניין ציון ממ"ד של דירה 13 בקומת קרקע כיסודות ממ"ד - יש לתקן מלל בתכנית

קומת הקרקע של דירה 13 ולכתוב "חדר". חדר זה יחושב כשטח עיקרי לדירה. מדובר בטעות שכן מדובר בחדר לכל דבר ועניין, ולא יסוד ממ"ד. בקומת המרתף ישנו חדר נוסף המוצע כממ"ד לדירה .13

10. לקבל את ההתנגדות לעניין הצמדת חדר הסקה לדירה 13 כשטח עיקרי- בקומת המרתף מוצג בשטח חדר

ההסקה היתר בתהליך 2017/0082.02 למחסן עבור דירה .13 ההיתר הוא לתוספת שטח שירות – מחסן.

יש לתקן את המצוין על גבי התכנית לתוספת שטח עיקרי לדירה זו. השטח המתווסף הוא חלק אינטגרלי של הרחבת הדירה ולא ניתן להגדירו כשטח שירות.

11. לדחות את ההתנגדות לכך שלא נשלחו הודעות אישיות לבעלי הדירות שאינם מתגוררים בבניין – הוגש

תצהיר חתום ותצלומים להגשת הודעות אישיות בתיבת הדואר, הפרסום נעשה בהתאם לחוק.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר מתכננת 5.11.2024

ערים

- 37 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1070911

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: א.ב.נ.ר אבן ישראל רזידנס

עורך התכנית: אללו ניסים

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/03/2023

כתובת המלך גורג 27 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30037 161 כן

30037 92 לא

30037 30 כן

30037 81 כן

30037 106 לא

30037 107 לא

30037 159 לא

30037 164 כן

30037 165 כן

30037 65 לא

30037 91 כן

30037 103 כן

30037 80 כן

30037 63 לא

30037 104 כן

30037 108 כן

30037 49 כן

30037 5 לא

30037 115 לא

30037 186 כן

30037 114 כן

30037 163 כן

30037 188 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 56 תשריט 54 הקמת מתחם חדש מעורב שימושים במרכז העיר תוך הריסת מבנים קיימים, תוספת מבנים חדשים ופיתוח המרחב הציבורי כדלקמן:

- 38 -

1. שינויי ייעוד מ- עירוני מעורב, אזור מגורים 2 מיוחד, מסחר, אזור מסחרי, שצ"פ, זיקת

הנאה למעבר להולכי רגל, דרך לביטול, חניה על קרקעית ל: עירוני מעורב, מסחר תעסוקה ותיירות, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ, דרך מוצעת, דרך משולבת ודרך מאושרת

2. קביעת סך השטחים בכל תא שטח:

3. תא שטח 1 מגורים מסחר ומלונאות – 65,203 מ"ר עיקרי

4. תא שטח 2 מגורים ומסחר – 3,008 מ"ר עיקרי

5. תא שטח 3 מגורים ומסחר – 2,250 מ"ר עיקרי

6. תא שטח 4 עירוני מעורב – 4183 מ"ר עיקרי

7. תא שטח 5 מגורים ומסחר – 3,823 מ"ר עיקרי

8. תא שטח 6 משרדים ומסחר – 3,159 מ"ר עיקרי

9. תא שטח 7 מסחר – 320 מ"ר עיקרי

10. תא שטח 8 מסחר ומשרדים – 58,586 מ"ר עיקרי

11. תא שטח 9 Aו- B – 89,190 מ"ר עיקרי

תאי שטח 10,12,13 – 856 מ"ר עיקרי

12. קביעת מס' יח"ד בבניינים E,H,K,L,M,F,G ל- 900

13. קביעת מס' קומות בכל תא שטח ל:

תא שטח 1 – 43 קומות

14. תא שטח 2 – 6 קומות

15. תא שטח 3 - 7 קומות

16. תא שטח 4 – 9 קומות

17. תא שטח 5 – 7 קומות

18. תא שטח 9 (רונדו) – 50 קומות

19. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

20. איחוד וחלוקה

21. קביעת הוראות הריסה

22. קביעת הוראות שימור

.23קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת 617.33 2.30

דרך מוצעת 414.61 1.55

דרך משולבת 573.6 2.14

יעוד עפ"י תכנית 2,104.12 7.84

מאושרת אחרת

מבנים ומוסדות ציבור 425.76 1.59

- 39 -

מסחר תעסוקה 287.05 1.07

ותיירות

עירוני מעורב 900 7,064.24 26.32

שטח ציבורי פתוח 15,348.18 57.19

סה"כ 26,834.89 100

תיאור המצב הקיים

מדובר על שני מתחמים צמודים אחד לשני במרכז העיר, כאשר הראשון הוא בלוק עירוני וגבולותיו הינם: מצפון -

רח' הלל, ממערב - רח' המלך ג'ורג', ממזרח - רח' המתמיד, ומדרום - רח' מאיר שחם.

המתחם השני הינו החלק הצפון מערבי של שטח גן העצמאות הצמוד למתחם הנ"ל ויושב מצפון על רח' מאיר שחם. בשטח הגן כלול מבנה הרונדו.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

חלקה 186 ו- 188 (פזגז):

תכנית מס' 779645 משנת 2022 קבעה ייעוד של עירוני מעורב, מסחר, דרך לביטול, חניה על קרקעית, וזיקת הנאה. 252 יח"ד , 30 קומות למגדל פז גז, ו- 10 קומות למבנה שיושב על רח' קינג ג'ורג'. 8 הקומות הראשונות מעל קומת מסחר במגדל מיועדות למשרדים, צרכי ציבור מוסדיים ולמלונאות וכל השאר לדיור להשכרה/למלונאות.

נקבעו 6 שנים כזמן משוער למימוש התכנית וכי בתוך פרק זמן שה מיום מתן תוקף לתכנית באם לא תתחיל הבניה ייעודי הקרקע יותרו בעינם אך הזכויות תבוטלנה.

חלקה :114

תכנית מס' 1370 משנת 1967 קבעה ייעוד של אזור מסחרי ודרך חדשה.

חלקה 163 (המבנים לשימור):

תכנית מס' 9464 משנת קבעה ייעוד של אזור מגורים 2 מיוחד. המבנים נקבעו לשימור ונקבע כי לא תותר תוספת בניה להם. התכנית קבעה הוראות שימורם ושיפוצם. התכנית התירה בני מתחת לפני הקרקע בין הבניינים המיועדים לשימור לשם חיבור אפשרי בעתיד.

חלקה 164 (מגדל גן העיר):

תכנית מס' 12385 משנת 2010 קבעה ייעוד של מגורים ד', חזית מסחרית, שטח לזיקת הנאה.

התכנית הייתה לצורך שינוי בבינוי בתכנית התקפה .9464 תכנית מס' 9464 משנת 2005 קבעה ייעוד של אזור מגורים 2 מיוחד, שטח עם זכות מעבר לציבור, חזית מסחרית. 180 יח"ד, 26 קומות ו- 5 קומות תת קרקעיות.

חלקה ,91 :103,104

תכנית מס' 0856 משנת 1960 קבעה ייעוד של אזור מסחרי חלקה 80 :

תכנית מס' 2190 משנת 1976 קבעה הרחבת בינוי לקומה חמישית תכנית מתאר 62 משנת 1959 קבעה ייעוד של אזור מסחרי חלקה :30

תכנית מתאר 62 משנת 1959 קבעה ייעוד של אזור מסחרי.

- 40 -

חלקה :5

1917 א משנת 1997 קבעה ייעוד שצ"פ ברובה ואזור מסחרי מיוחד, תוספת 2 קומות למבנה ה "רונדו".

חלקה 92 ו- 161 – ייעוד דרך – רח' מאיר שחם

היתרים:

חלקה :114

1980/0523.00 הופק היתר בניה בשנת 1980 לסגירת מרפסת חלקה :103

לא הופקו היתרי בניה

חלקה :104

1979/0449.00 הופק היתר בניה בשנת 1980 לשינוי בחזית חלקה :30

1996/1134.03 הופק היתר בניה בשנת 2023 להרחבות בינוי ותוספת קומות, סה"כ 7 קומות. המבנה הקיים בן 2 קומות מסומן לשימור. 65 יח"ד

1996/1134.04 שינויים ללא תוספת שטחים. נדונה ברשות הרישוי. תאריך סטטוס 21/7/2024 חלקה :80

2024/0241.00 הופק היתר בניה בשנת 1972 להשלמת דירה, תוספת קיר בחזית חלקה :164

2011/0309.00 הופק היתר בניה בשנת 2014 לבניית פרוייקט מגדל העיר מגדל בן 26 קומות.

עבירות בניה:

חלקה :30

2023/5316.00 הופק צו הפסקת עבודה מנהלי תאריך סטטוס 4/6/2023 חלקה :80

2023/6335.00 נפתח תיק על בניה ללא היתר. התיק נסגר תאריך סטטוס 7/8/2023 חלקה :164

2021/7927.00 חוסר שילוט באתר וגידור. התיק נסגר תאריך סטטוס 30/9/201 2024/5499.00 נפתח תיק על בניה ללא היתר. התיק נסגר תאריך סטטוס 11/7/2024

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

רקע שימורי:

התכנית כוללת בלוק עירוני שנבנה במספר שלבים. תחילה נבנה מתחם חסבון במאה ה-19 (ממוקם בצדו המזרחי של הבלוק) כחלק מבנייה לא מאורגנת של מתחמים משפחתיים ע"י משפחות ערביות נוצריות באזור שסביב בית הקברות ממילא ומנזר רטיסבון (שכונת אל עמירה/מנשייה). בתקופת המנדט נבנו בהיקף השטח, בנייני מגורים טוריים בסגנון האירופאי האופייני למרכז העיר, הכוללים מסחר בקומת הקרקע ובינוי בקו 0 לרחובות שנסללו מעט קודם לכן (.)1924 מיד עם קום המדינה הושלם הבלוק באמצעות בנייני משרדים.

- 41 -

מתחם חסבון – המתחם הוקם סביב 1860 ע"י משפחה ערבית נוצרית. משפחת חסבון, משפחה ערבית נוצרית מבית לחם שהתעשרה ממסחר בטבק, רשומה כבעלים רק מ-1892 אך בהחלט יתכן והם מקימי המתחם.

המתחם מוקף חומה חיצונית בה שער רחב וכולל 4 מבנים ייחודיים סביב חצר משותפת ו-7 בורות מים. המבנים נבנו בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה 20 בטכנולוגיה טיפוסית לתקופה העות'מאנית.

ההתיישבות הערבית באזור החלה במאה ה-19 במתחמים משפחתיים סגורים שהוקמו באזורים שמסביב לבית הקברות המוסלמי ממילא, ללא תכנון מסודר. מקבץ גדול יחסית של מבנים ערביים מפוארים הוקם סביב מנזר רטיסבון. אזור שנקרא באותה תקופה "שכונת מנשייה". אחד המבנים הערביים החשובים באזור הוא בניין בצלאל שנקנה ב-1908 וסביבו החלה התיישבות יהודית. עם תחילת תקופת המנדט, החליפה בהדרגה אוכלוסייה יהודית את הערבית. הקרקעות במרכז העיר נקנו ע"י הכשרת הישוב והוכנה תכנית מתאר לבניית בלוקים עירוניים של בנייני מסחר ומגורים בסגנון אירופאי.

גם חצר חסבון אוכלסה בתחילת המאה ה-20 ע"י שוכרים יהודים שהחליפו את הבעלים המקוריים. במתחם קיימים פרטי בניין אופייניים כגון מגן דוד עם המילה "ציון" במרכזו.

ארבעת המבנים במתחם צמודים לגבולותיו כשקיר חיצוני של כל אחד מהמבנים מהווה חלק מהחומה למתחם.

הכניסה למתחם היא בצדו הצפוני של המתחם באמצעות שער מפואר. גם בתוך המתחם נבנו גדרות המחלקים את המתחם לחצרות פרטיות סביב הבתים.

המתחם מסומן לשימור מלא בתכנית.

גן העצמאות –

הוקם בשנות ה-30 של המאה ה-20 לאורך רחוב המלך ג'ורג' – מקטע זה נקרא גן מאיר שרמן. כל אזור הגן ובית הקברות ממילא הוגדר כשצ"פ בתכנית המתאר שהוכנה ע"י הנרי קנדל ב-.1944 שטח הגן הקיים היום הכולל גם את כל בית קברות המוסלמי ממילא ואת בריכת ממילא, נחנך בשנת .1957 הגן מהתקופה המנדטורית שופץ ב-1970 ונקרא ע"ש מאיר שרמן, ולאחר מכן שופץ שוב ב-.1990 בית קפה רונדו – נבנה באזור בו היתה רפת היסטורית.

הבלוק המנדטורי –

לאחר קניית אזור "המשולש" ע"י חברת הכשרת היישוב, ולאחר סלילת רחוב המלך ג'ורג' בשנת ,1924 החלה בנייה קבלנית עבור מגורים ומסחר.

-הלל 4 – מבנה מנדטורי בן 5 קומות, בעל פרטי אבן מיוחדים ומרפסות מעוגלות. מסומן בתכנית לשימור חזית.

-הלל 2 (המלך גורג' )27 – מבנה מנדטורי בפינת הרחובות הלל והמלך ג'ורג. מבנה מעוגל בן 7 קומות. נבנה בין .1933-1935 אחד המבנים הגבוהים באותה תקופה. יזם: אליעזר מר-חיים. אדריכל: ראובן אברם שתכנן מבנים רבים בירושלים כולל המבנה שממול – בית פרומין-הכנסת הישנה והמלך ג'ורג' 31 (להלן). במבנה הותקנה אחת המעליות הראשונות בירושלים. המבנה מוצע לשימור עם תוספות. קיים תיק תיעוד שהוגש במסגרת בקשה אחרת.

-המלך ג'ורג' 29 - בית עלית (נקרא גם בית טראומן)– אדריכל בנימין צ'ייקין. נבנה בסביבות 1933 בניין ייחודי בסגנונו. מעלית מקורית. נבנה ללא קומה מסחרית. מוצע לשימור עם תוספות.

-המלך ג'ורג' 31 – מבנה מודרניסטי בן 5 קומות. אדריכל ראובן אברם. נבנה בסביבות .1935 אושר להריסה בתכנית פזגז פרט לדלת שתותקן בחזית החדשה. בתכנית נוכחית החזית מוצעת לפירוק והרכבה.

מבני משרדים מתחילת שנות ה-50 – מתכנן המבנים: אדריכל אוטו הופמן, בוגר בית ספר באוהאוס. מבנים נוספים בתכנונו – "בית קדימה" ברחוב הרב ברלין המוגדר כמונומנט לשימור, בית העם (ז'ראר בכר), מצודות ה"טיגרטים" של המשטרה הבריטית ועוד. המבנים נבנו בסגנון תואם לבנייה הקבלנית המנדטורית שהוקמה בבלוק. להלן פירוט מבני המשרדים:

-המלך ג'ורג' 37 פינת מאיר שחם. מכונה "בית פיגמליון" על שם בית הקפה ששכן בחלקה בתקופת המנדט והמשיך לפעול בתוכו. מבנה משרדים שנבנה בתחילת שנות ה-50 עבור משרדים של הכשרת היישוב. סומן בכרטסת השימור.

-הלל 6-8-10 מבני משרדים בני 7 קומות. מתחת לבניין קיים מעבר ציבורי דרכו ניתן להתחבר למבוא המתמיד רגלית וברכב. מאחורי הלל 6 מסומן בור מים במפה היסטורית.

- 42 -

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מע"ר

ב. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור מע"ר עד 10 קומות

ג. תכנית שכונתית – מדיניות רק"ל ומדיניות מרכז העיר

ד. תקן חנייה עירוני – מע"ר עפ"י 5166ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית, אזור פתוח עירוני תואם לתמ"מ 30/1 חלק מהשטח הדרומי שבייעוד שצ"פ – פארק עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן

מבני ציבור כן

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

- 43 -

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' :12

ההנחיות מתייחסות לסט תכניות מאוגוסט 2024 (הוגש בינתיים עדכון נוסף):

התכנית תאושר בתנאים המפורטים:

שימור –

מתחם חסבון –

מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות. הוגש תיק תיעוד למבנים.

א. יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

ב. יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

ג. יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי ברזל,

נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

ד. יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

ה. סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף מאפשר

אגף תכנון העיר שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות - מחלקת אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

השימור ו. יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד הנדסית שימורית יש להתרחק כמטר.

ז. הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין מספיק

מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. לא ניתן לבחון בשלב זה.

ח. שימושים - גם בתב"ע קודמת, הבניינים הוצעו לשימור ללא תוספות אך בשימוש של מסחר

ומגורים. המטרה של השינוי ממגורים לשימושים אחרים הוא לאפשר הנאה של הציבור מהמתחם.

השימושים המוצעים בתכנית הנוכחית הם מסחר, תעסוקה ותיירות. שימוש של תעסוקה ותיירות עלול לפגוע במבנים בשל התאמות נדרשות וכן עלול להדיר את הציבור. יש להשאיר שימושים מסחריים ולהוסיף ייעוד ציבורי לצורכי תרבות.

ט. החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים

במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

1. הלל 4 – בניין K

- 44 -

א. לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

ב. מוצעת הריסת הבניין המקורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6 קומות בנסיגה. יש

לשמור על הבניין ולא רק על החזית. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות. כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור.

ג. אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

ד. מעבר ציבורי דרך הבניין – רק במידה ולא יפגע בחזיתות או בחדר המדרגות ההיסטורי. המעבר

יותאם למעבר הקיים. יש להוסיף להוראות התכנית.

ה. מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

ו. יש לשמור פרטי בניין מקוריים בחזיתות – חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

ז. ז. גובה המבנה – לפי הקיים.

2. הלל 2 –בית מר חיים - בניין J –

מוצע לשימור עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ'.

קיים תיק תיעוד שהוכן במסגרת היתר.

א. יש להוסיף הוראות לגבי שימור חדרי מדרגות ומעליות.

ב. קיים מעבר ציבורי בארקדה במפלס הרחוב מתחת לבניין. יש לסמן בתשריט ובתקנון.

ג. יש לציין שאם יתווספו מרחבים מוגנים, חדרי מדרגות ומעליות נוספים הם יתווספו בחזית אחורית

בלבד.

ד. יש למחוק את הסעיף המאפשר הגדלת פתחים לצורך השמשת המבנים לייעודם. סעיף זה יאפשר

שינויים רבים שיפגעו בבניין.

ה. תוספת 2 הקומות – אין להוסיף מעל הבניין לשימור. בנוסף לפגיעה בבניין, תוספת הקומות תהפוך

את הבניין לגבוה ביחס לשאר המבנים המנדטורים בבלוק. תוספת הקומות תחייב מעליות וחדרי מדרגות נוספים וכן עמידה בתקנים נוספים.

לפיכך יש לשמור על הבניין הקיים ללא תוספות.

ו. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

3. המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ.

א. יש להגיש תיק תיעוד. לא ניתן להתייחס לכל המוצע בתכנית ללא תיק תיעוד. מדובר בבניין ייחודי

שתוכנן ע"י האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים. בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות).

ב. התכנית מציעה אגף אחורי. קשה להתייחס להריסת חזית אחורית ללא תיק תיעוד. במבט ראשון

נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק תיעוד.

ג. גובה – אין להוסיף קומות מעל הבניין הקיים. ניתן לשקול תוספת מעל האגף החדש בחזית

אחורית. תוספת קומות מעל הבניין הקיים לא תאפשר שימור של חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית ותחייב התאמות נדרשות נוספות שיפגעו בבניין.

ד. יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף האחורי

החדש.

ה. מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת

- 45 -

הקרקע.

ו. יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

ז. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

4. בניין H – המלך ג'ורג' 31

בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה (העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית. בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש.

יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

א. יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

ב. יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

ג. יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

בניינים משנות ה-50 –

בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה.

לא הוגשו תיקי תיעוד. נבקש תיק תיעוד מתתמי שכולל את גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50

1. בניין E – מוצע מגדל בן 49 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י

האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חיזתות הבניין.

א. המגדל המוצע בקו 0 לרחוב ללא קומות מסד. יש לשקול נסיגה של המגדל מקו 0 והותרת מסד בן 7

קומות כפי שאופייני לבניינים המנדטוריים ברחוב – בית המעלות, בית מר חיים.

ב. הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B – המפלס המוצע לא יאפשר שימור חזית מערבית של

בניין B

2. מוצעת הריסת בניין משרדים ברחוב הלל משנות ה-50 (כנראה תוכנן ע"י האדריכל אוטו הופמן)

והקמת 2 בניינים במקומו – בניין L ובניין F (מגדל)

א. בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים

במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

ב. מוצעת עקירת עצים ברחוב. יש לשמר את שדרת העצים.

גן העצמאות –

שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות היסטוריות.

1. יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50

2. יש לצמצם עקירת עצים בכל תחום התכנית – ברחוב שחם המועתק, מגדל E – מדרום לו וממזרח.

3. מוצעת הסטת רחוב מאיר שחם.

א. יש לצמצם עקירת עצים.

ב. יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-

חברתית במרכז העיר.

ג. המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד ישפיעו

כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי – המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של - 46 -

בניין .B לא ברור מה מוצע – האם יש מעבר מדורג? האם יש קיר תמך (לא מקובל)? יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

4. מוצע מגדל בן 56 קומות במקום בית הקפה רונדו.

א. יש לכלול התייחסות לקפה רונדו בתיק התיעוד המתחמי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

ב. כניסה לרכב מרחוב אבידע – יש למצוא פתרון אחר. המעבר דורש עקירת עצים ופגיעה בגן. יש

לתכנן מעבר מכיוון רחוב המלך ג'ורג' או אם לא ניתן, יש להסיט דרומה למעבר בין הבניינים כשהמעבר יהיה תת קרקעי (הטופוגרפיה מאפשרת זאת) וזאת במידה ואין בור מים ששייך למבנים ההיסטוריים.

5. יש להתאים את תכנית הפיתוח של גן העצמאות לתכניות המקודמות מול אדריכל העיר.

6. בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של המגדל.

יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

קו בניין –

א. מצוין כי כל קווי הבניין התת קרקעיים יהיו .0 לא מקובל. יש לסמן באופן פרטני. המשמעות היא

עקירת עצים, פגיעה בבורות מים ועוד.

ב. בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה בהתאם

לקיים.

ג. יש לשקול קו בניין לקומות מסד של המגדל בהתאם לבלוק הקיים (7 קומות) ובנפרד לקומות

עליונות - בנסיגה.

מרחבים מוגנים – לא בחזיתות לרחוב.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

להלן הערותנו המחלקה למדניות התכנון לתכנית 1070911 – מתחם חסבון - גירסה מספר 52 בהוראות התכנית וגירסה מספר 52 בתשריט:

1. בהמשך למסמך מיום 24.9.24 סעיף הערות מחלקת תכנון תת סעיף זכויות והסכמות:

אגף תכנון העיר ".1 מתוך המסמכים שהוגשו קשה להבין אילו זכויות בנייה קיימות כיום: לא נהירה הפרדה - המחלקה בין זכויות בנייה ויחידות דיור מאושרות ובנויות לבין זכויות בנייה לא בנויות כמו מגדל פז גז.

למדיניות התכנון

2. נושאה ההסכמות: לא נהיר מספר יחידות דיור שמוצעות לפינוי בינוי ומידת ההסכמות

הקיימות בכל בניין".

לא ניתן להכין פרוגרמה למספר לא ידוע של יחידות דיור נכנס. יש לקבל נתונים של מספר יחידות דיור קיימות, יחידות דיור מאושרות ולא קיימות ומספר יחידות דיור עתידי.

- 47 -

בנוסף, טבלה מספר 5 שבהוראות התכנית תציין את מספר יחידות הדיור בכל אחד מתאי השטח.

2. בהמשך למסמך מיום 24.9.2024 סעיף הערות מחלקת נכסים:

".1 לעירייה 1,800 מ"ר שטחים ציבוריים בבעלותה מתכנית 779645 – יש לבחון תמורות אלו בתכנית החדשה, שטחים אלו לא יבואו במניין שטחי הפרשות מבונות ושטחים ציבוריים שיהיו נגזרת הזכויות מהתכנית החדשה.

2. שימוש נרחב בתת הקרקע – לבחון מאזן קרקע עירונית נכנסת ויוצאת, עודפי השטחים

בתת הקרקע על חשבון מקרקעין ציבוריים (שטחים לא "נקיים" בתת הקרקע בהשוואה למצב הנכנס) יהיו שטחים בבעלות העירייה חניונים אלו יהיו חניונים ציבוריים בהתאם לסעיף 5 לתקנון התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-,1983 זכויות הפרטיים

ע"פ תקן בהתאם לכופר חנייה הנהוג באזור.

3. מבנים לשימור – ככל ומדבור בשטחים שיועברו לבעלות העירייה יש לרשום זכויות אלו

במסגרת איחוד וחלוקה.

4. בשלב ראשון ייבחנו הזכויות והתמורות העירוניות בטבלה ע"פ תקן ה 15 לבחינת יכולות

העירייה להשתתף במתווה זה בלא הליך עשייה במקרקעין ע"פ סעיף 188 לפקודת העיריות".

המחלקה למדניות התכנון מחזקת את ההערות הללו של אגף נכסים אשר ישפיעו על היקף הפרוגרמה העתידית.

בנוסף יש לציין במפורש בהוראות התכנית כי תאי שטח ,10 ,12 ו- 13 יעברו לבעלות עיריית ירושלים וכל ההפרשות המבונות.

3. התכנית מציעה שטחים סמי ציבוריים המשרתים בלעדית את הדיירים ולא את תושבי

השכונה והעיר.

- שטחים אלה אינם יכולים להיכלל כשטחי ציבור והפרשות לטובת הציבור.

- היקף השטחים הסמי ציבוריים הוא גדול ומכתיב תוספת ניכרת של שטחים שאינם צריכים להיות.

4. המסמכים שהוצגו בפנינו אינם מאפשרים הבנה של ההיקף, השימוש והמיקום של

השטחים הציבוריים שאמורים לעבור לבעלות עיריית ירושלים.

יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

5. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של

הפרוייקט והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, - 48 -

הונחנו על ידי מנהל אגף תכנון העיר, אד' רועי לביא, לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד.

מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה, על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר.

לכן הפונקציות הבנות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות.

6. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט, עבור בית הספר שהיה צריך

להיבנות, חניות עבור בית הספר בגודל של 12 כיתות וכן עבור השימושים הציבוריים הנוספים שיקבעו ובהם עבור– חברה, תרבות, גני ילדים וכיוב'.

7. מאזן שטחי ציבור – במצב היוצא העירייה נשארת באותו מאזן של שטחי קרקע כפי

שנכנסה ולא מקבלת שטחים נוספים.

8. כביש הגישה המוצע לתא שטח 9 הינו על חשבון שטח ירוק תוך פגיעה בו (תא שטח

.)35 אי לכך אנו סבורים כי יש להכניס את החניה וכן את החניה העילית העירונית שמדרום לתוך הפרוייקט, לתת הקרקע ולפנות את השטח כשטח ירוק.

9. יש לקבל חווד תושיה לעניין העומס שיווצר בשל ריבוי הפרוייקטים במרחב אשר ישתמשו

בכבישים שבתחום התכנית.

10. בגוש חלקה 30037/24 קיים בניין המוגדר מונומנט לשימור. בסמוך אליו ישנן חניות. יש

לברר את מקור הבעלות, יתכן והיא של משהוא אחר (אולי של הבניין לשימור) ולא של עיריית ירושלים.

יש להתייחס גם לסוגייה זו.

11. כל שטח נדרש יחושב כבר כעת, גם שטח של גלריה.

12. בטבלה בסעיף 5 שבהוראות התכנית לא נמצאו נתונים של תא שטח מספר .40 לכל

הפחות יש לציין: יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת וכן שהנתונים הינם לפי התכנית

התקפה.

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

תיק ח"ד: -2023/9 התחדשות עירונית במתחם חסבון (פזגז)

אגף רישוי

יש לשקול את הגדרת התכנית כפינוי בינוי לאור כך שקיימת תכנית מאושרת 779645 אשר ופיקוח - המח'

קיבלה תוקף ב ,28.3.22 לכן ספק האם ניתן להגדיר את התכנית כפינוי בינוי.

להיטלי השבחה

לאחר עמידה בתנאי סף- חיוני להפנות שוב את התכנית אל מחלקת השמאות העירונית למתן חוות דעת ובחינה מעמיקה של התכנית.

המחלקה

- 49 -

לנגישות לא התקבל

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר ציפוף לאורך רק"ל באזור מרכזי חריגה ממס' הקומות ומאחוזי הבניה המותרים עפ"י המדיניות

כלכלת היישוב/ עירוב שימושים

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: קירבה לציר הרק"ל

סביבה ונוף:

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

15/07/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את שיפור המרחב הציבורי במתחם והעברת מגדל אחד מחוץ למתחם.

29/05/2024

ההצטרפות לא תחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין הסכמות נדרשות להגשת תכניות להתחדשות עירונית.

12/07/2023 הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית הרחבה יותר וזאת על מנת לתכנן את כל הבלוק בראיה רחבה, לשפר את הכניסות לחניונים ואת המרחב הציבורי

בתנאים הבאים:

- 50 -

הקו הכחול יצומצם ולא יכלול את רחוב הלל ולא יציע את ביטולו וכל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם- ישנה חשיבות לשמירה על הרחוב הקיים ושדרת העצים הקיימת בו .

המלצה זו היא בתיאום עם יזם התכנית.

ההצטרפות לא תחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין הסכמות נדרשות להגשת תכניות להתחדשות עירונית.

ייערכו ישיבות תכנון ותאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית על מנת להסדיר מבחינה 07/12/2022 סטטוטורית את הסטת הרחוב בתכנית דנן לצורך קידום התכנית של התחדשות עירונית. הכל בכפוף להמשך תאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

רקע

התכנית הנדונה מציעה התחדשות עירונית במתחם בעל חשיבות מרכזית בעיר ירושלים, הכוללת הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלים לשימושים מעורבים, כמו גם שימור מבנים היסטוריים בעלי ערך תרבותי והיסטורי. מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של מרכז העיר ולירושלים כולה.

- 51 -

בחזון יישום הפרויקט במרכז העיר יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת מבני המגורים החדשים והשימושים המעורבים תאפשר חיזוק חיי היום-יום במרכז העיר, תיצור מוקדי משיכה חדשים ותהווה מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. השילוב של מגדלים עם מבנים היסטוריים שמורים ישמר את צביון העיר תוך הוספת תשתיות חדשות ומתן ביטוי לאופי הדינמי של ירושלים כעיר שמתפתחת ומשתנה לאורך השנים.

עם זאת ישנו פער בין החזון של התכנית לבין המסמכים הגרפיים והסטטוטוריים. קיימת אי בהירות רבה במסמכי התכנית – ומכאן שההמלצה כוללת סעיפי בחינה והשלמה רבים כדלקמן:

1. התכנית מציעה שלושה מגדלים בני 41,43 ו 50 קומות, ללא ספירת קומות טכניות ושתי

קומות גן, ההצעה אינה מבוססת על בדיקה שמאית ולא ניתן להבין כרגע מהתכנית שהוגשה האם יש צורך בשטחי הבניה והקומות המועצות בתכנית.

2. יש להשלים את הבדיקה השמאית טרם הפקדת התכנית ולהבין את היקפי הזכויות

הנדרשות כפועל יוצא של הפינוי של בניינים L,K,H,F,E + ביטול התכנית המאושרת של פז גז מספר תכנית 779645 .

3. בהמשך לכך יש להבין את המשמעויות הכלכליות של הפרוגרמה הנדרשת בשטחים

מבונים לצורכי ציבור ושלביות הביצוע המוצעת של פיתוח שטחים ציבוריים בתחום התכנית.

4. זכויות הבנייה הסופיות וגובה הבניינים יהיו נגזרת של בחינה ומשמעויות אלה.

5. התכנית מציעה על פי טבלה 5 כ 200000 מ"ר עבור שטחים למגורים – לא ברור כיצד 900

יחידות דיור מייצרות 200000 מ"ר , ככול ומציעים גודל דירה ממוצע של כ 100 מ"ר (בהתחשב בדירות קטנות על פי המדיניות ודירות להשכרה) מדובר עבור 900 יחידות דיור בכ 90000 מ"ר , גם אם מוסיפם לכך שטחי שרות ושטחים משותפים לא ברור כיצד מגיעים ל 200000 מ"ר – יש להציג חישוב שטחים מפורט המסביר זאת ולצמצם את זכויות הבניה המבוקשות בהתאם או לחילופין להציע שטחים אלה כשטחים בייעודים שאינם מגורים.

6. לאור מורכבות המתחם ושלביות הביצוע ניתן בכפוף לבדיקה השמאית לחרוג בגובה

בניינים המוצעים מגובה של 30 קומות על פי המדיניות עד לגבהים המוצעים בתכנית הכוללים בניינים של ,41 43 ו 50 קומות + 2 קומות גן ציבוריות המוצעות במטרה לייצר פרוייקט ייחודי + קומות טכניות כפי שמקובל בכל מגדל וייבחן בשלב היתר הבנייה.

7. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית מה התכסית המוצעת של המגדלים ואיך זכויות הבניה

נכנסות בתחום המגרשים – יש להציג בצורה מפורטת את התכסיות המוצעות של המגדלים הן בקומות הקרקע והן בקומות שמעל הקרקע- על פי נסחי הבינוי לא הראה שהקומות שמעל הקרקע רחבות יותר מהקומות התחתונות, כך שלא ברור חישוב השטחים המוצג וסה"כ השטחים שניתן להציע בכל מגדל.

8. יש להציג בצורה ברורה את התכנון של המגדלים ובהתאם לכך יש להציג את זכויות הבניה

הנגזרות מכך.

9. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות

לפינוי של בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

10. יש להוציא מהקו הכחול של התכנית את חלקה מספר 30 ( בניין J ) – התכנית אינה

מציעה שינויים משמעותיים בבניין ולא הוגשו הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע, ואין בצירוף חלקה זו לתכנית תועלת ציבורית.

- 52 -

11. התכנית מציעה תכנון בחלקה מספר 80 ( בניין I ) שתורמת למרחב הציבורי ומשפרת את

החזית האחורית של הבניין יש לקבל הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע או לחילופין להוציא את התכנית מהקו הכחול.

ייעודי קרקע

1. בתאומי תכנון עם האדריכלים והיזם סוכם על זיקת ההנאה להולכי הרגל מרחוב המתמיד. עם

זאת בתשריט מצב מוצע מקטע זה – חזית דרומית של בניין F (תא שטח )8 מסומן כדרך לביטול, שצ''פ וזכות למעבר ברכב. לא ברור הצורך בסימון זיקת מעבר לרכב בשטח זה כאשר מטרת התכנית היא לאפשר מרחב ציבורי להולכי רגל בכל פנים המתחם לכן למעט מעבר רכב חרום בשטח זה יש לבטל את כל יתר הסעיפים המציעים מעבר רכב תפעולי או כל רכב אחר בשטח זה., יותר מעבר זמני עד להשלמת החניון לנגישות לתא שטח .40

2. בתחום התכנית כלולה חלקה 40 הכוללת מגדל קיים ועל פי התכנית המאושרת קיימת זיקת

הנאה לציבור, בפועל מדובר על מעבר ציבורי שלאור התכנית החדשה הוא מעבר ציבורי חשוב המחבר את המתחם הפנימי לרחוב מאיר שחם -יש לשנות את זיקת ההנאה המאושרת לשטח ציבורי פתוח כחלק ממערך השטח הפתוח כולו.

קווי בניין

3. בין הבניינים H ו- E ובניינים F ו L קיים מעבר ציבורי ברוחב של 5 מטרים בלבד היות ואנחנו

מעוניינים במעברים מזמינים ורחבים לפנים המתחם יש להגדיל את המעברים לרוחב של 8 מ'

לפחות מתוכם 5 מטר כמוצע יהיו ציבורים כמוצע ועוד שלושה מטרים יהיו של 2 קומות לפחות בקומת הקרקע.

4. יש לקבוע בהוראות התכנית כי קו הבניין העילי בבניין ,E הרוכב מעל למבנה לשימור B יחל רק

מקומה 5 ואילך וזאת על מנת לשמור על מרחק סביר מהמבנה לשימור "B". יש לקבוע על כך סעיף סטייה ניכרת.

5. יש לסמן בקומת הקרקע בנספח הבינוי ותשריט מצב מוצע את המרחקים בין הבניינים השונים

המוצעים והקיימים במתחם.

שימושים

6. כל קומות הקרקע בכל הבניינים ישמשו עבור מסחר בדגש כל החזיתות לכבישים הראשים

ולחזיתות הפנימיות לחלל הפנימי וזאת למעט שטחים למבני ציבור ולוביים לשימושים השונים.

7. יש לקבוע גמישות בשימושים שאינם מגורים באופן שיאפשר בהם מסחר/ משרדים /מלונאות.

8. בבניינים D C A יש לקבוע שימוש מסחרי בקומת הקרקע ובקומות שמעל שימושים ציבורים

עבור תרבות /קהילה ולבטל את שאר השימושים.

9. יש לקבוע בכל תא שטח את מספר יחידות הדיור המוצעות.

10. יש לקבוע תמהיל יחידות הדיור המשקף ממוצע של כ 100 מ"ר ממוצע לדירה ( פלדלת).

11. בתקנון החדש המוצע מוצעים כ 11200 מ"ר עיקרי עבור דירות להשכרה לצמיתות. .

12. בהתאם להנחיות מנהל התכנון 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של 55 מ"ר.

הפרשה ציבורית

- 53 -

13. יש לקבוע ייעוד עירוני מעורב עם חזית מסחרית בתאי שטח ,10 ,12 13 ( D C )A – מתחם

חיסבון ההיסטורי. יש לקבוע בהוראות התכנית כי השימושים יהיו שטח לצורכי ציבור ומסחר בקומת הקרקע.

14. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תאי השטח הציבורים והפרשות המבונות יירשמו על שם

עיריית ירושלים במסגרת האיחוד וחלוקה.

15. יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש

וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

16. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של הפרוייקט

והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, יש לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד. מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה ( לא כיתות לימוד ) , על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר. לכן הפונקציות הבאות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות, אולם ספורט . יש

להציג פתרון לנ''ל בתכנית: בנספח הבינוי ובטבלה 5 כתנאי להפקדת התכנית.

17. יש לקבוע את ההפרשות הבאות במסמכי התכנית:

4300 מ"ר לטובת ספרייה אודיטוריום ומעבדות. מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את השטחים.

4 כיתות גני ילדים - כל כיתה בגודל של 130 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 175 מ"ר.

מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את גודל השטחים.

3 כיתות מעון יום – בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

יש לציין כי מאחר ומדובר בהקצאה מבונה סך השטחים יהיו גדול מהמצוין לעיל ויצטרך להיות בהתאם לסטנדרטים שנקבעו על ידי משרד החינוך.

בית כנסת – שטח בנוי של 600 מ"ר.

א. יש לציין בסעיף 4 כי השטח הציבורי הוא שטח נטו ולא יכללו בו שטחים המשמשים את

השימושים הסחירים, או מסדרונות המובילים אל השימוש הציבורי.

ב. בהוראות התכנית בטבלה 5 עצמה יש לציין שטח בנוי למבני ציבור, ובהערות לציין שטחי

חצרות.

ג. בטבלה בסעיף 5 כל השטחים הציבוריים ירשמו כשטחים עיקריים ובהערה יצויין כי ניתן יהיה

לניידם משטח עיקרי לשטח שירות.

ד. יש להציע ולהציג חניות עירוניות עבור כלל שטחי הציבור שיעברו לעיריית ירושלים, בהתאם

לתקנים המקובלים. שטחים אלה יינתנו ככל הניתן במיקום נפרד, יבנו על ידי היזם וימסרו לידי עיריית ירושלים.

- 54 -

ה. יש לציין בהוראות הבינוי כי כל מערכות הבניין והתשתיות עבור השימושים הציבוריים יהיו

מופרדים מהתשתיות עבור השטחים הסחירים.

ו. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

ז. תנאי למתן היתר בניה יהא תאום עם היחידה העירונית הרלוונטית המקבלת את השימוש

הציבורי.

18. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט עבור כל השימושים הציבוריים

המוצעים בהתאם לתקן .

תנועה וקישוריות

19. יש להציג באופן ברור את הכביש המוצע בחלק הדרומי של גן העצמאות – כולל חתכי רחוב,

סימון נהיר וקריא של כניסה למנהרה, ועקביות בין מסמכי התכנית. כמו כן, יש להראות היתכנות לכניסה של משאיות תפעול, באמצעות חתכים והצגה של רדיוס סיבוב.

20. תוואי כביש הגישה למגדל הרונדו מוצג בחוסר עקביות בין התשריט לנספחי הבינוי. יש ליישר

קו בין המסמכים. כמו כן, לא ברור נתיב כביש הגישה היות ואינו תואם את התוואי הקיים בשטח.

21. רמפת הכניסה מרחוב המתמיד נראית לא סבירה, מאחר ואין רדיוס סיבוב. - יש להציג נספח

תנועה מלא.

22. עצים לעקירה – מסומנים עצים רבים לעקירה בתא שטח 24 אשר בייעוד שצ''פ. יש לבחון

נחיצות עקירתם מול צוות אדריכלי הנוף ויש להציע העתקה ככל הניתן, ככל וידרש לעקרם, יש להציע עצים אחרים שווי ערך בתא שטח זה. יש לדאוג לעומק שתילה של לפחות 2 מטרים.

23. קיימים בניינים ומקלטים בתוואי המוצע של הכביש – ככל והם מיועדים להריסה יש לסמנם

בהתאם. יש לבחון את הצורך במקלט הציבורי במקום. יש להראות זאת בנספחי הבינוי ושיקבע על כך סעיף בהוראות התכנית.

24. תכנון של כביש מאיר שחם החדש והתחברות למלך גורג: מוצע צמצום מ- 2 נתיבים לנתיב

אחד לא ניתן לצמצם נתיב ברחוב שחם בקרבת רחוב קינג ג'ורג, מכיוון שבכניסה לרחוב מעלות מתוכנן מפרץ הורדה לאוטובוס. (דרופ אוף של מוזיאון הכנסת)- יש לתאם את הנושא סוית מול אגף תושיה לא בהיבט של הסדרי תנועה אלא בהיבט של רוחב הכביש המוצע.

25. אין לקבוע בתב''ע את נושא החלפת הסטריות ברחוב המתמיד – מדובר בבחינה של הסדרי

תנועה. יש לבחון רדיוס סיבוב ברחוב זה בחיבור עם רחוב מאיר שחם.

26. יש להראות חתכי רחוב למאיר שחם ולהימנע ככול הניתן מיצירת קירות תמך. תנאי להפקדה

יהיה הצגת תכנית פיתוח מפורטת.

27. בהתאם לבקשת היזם והרצון להפחית תקנים במרכז העיר יש לקבוע בתכנית את ההנחיות

הבאות לגבי תקן החניה:

א. מסחר משרדים ומלונאות יהיו בתקן אפס למעט פריקה וטעינה וחניות נכים.

ב. תקן החניה למגורים לדירות עד 55 מ"ר יהיה פטור מחניה .

ג. תקן החניה לדירות שמעל 55 מ"ר יהיה חצי מקום ליחידת דיור .

ד. התכנית תיתן מענה לחניות על פי התקן לשימושים הציבוריים.

ה. התכנית תיתן מענה לפריקה וטעינה מלאים וחניות נכים בהתאם לתכנית 5166ב.

- 55 -

28. יש להציג ניתוח מיקרוסימולציה לרחובות המתמיד ומאיר שחם.

29. יש לתכנן צומת בין רחוב השחם לרחוב המתמיד שיאפשר מעבר לאוטובוס. תנאי להפקדת

התכנית – יהיה השלמת נספח התנועה בהתאם לנ''ל.

30. יש להוסיף סימוני מפלסים בכל הקומות המוצגות, כולל קומת קרקע. יש לוודא כי מפלסי

הכניסה לכל אחד מהחללים בבניינים לשימור אכן תואמים למפלסי הפיתוח.

מגדל רונדו

31. יש להוסיף עמודה בטבלה 5 המתייחסת לתכסיות המגדלים.

32. חסרה קורלציה בין נספח הבינוי לנספח הפיתוח יש לוודא בסימוני המפלסים כי קיימת שמירה

על חיבור להולכי רגל בין המלך גורג לפארק – באמצעות המדרגות והרמפות.

33. זכויות הבניה המוצעות מייצרות ב 56 קומות תכסית בניין של 1703 מ"ר כאשר שטח המגרש

הוא 1468 - לא סביר ולא הגיוני. – לא ניתן להבין ממסמכי התכנית את שטחי הבניה המוצעים במגרש בהתייחס לגובה שהוחלט עד 50 קומות, לא ברור כמה דירות מוצעות בקומה ואין תכניות של קומות טיפוסיות.- יש להבהיר ולהשלים

34. טבלת איחוד וחלוקה לא תואמת לתשריט – יש להטמיעה טבלה מעודכנת בטבלה 5 בהוראות

התכנית.

35. יש להציג פתרון לפריקה וטעינה לשטחים המסחריים. יש לתאם מול אדריכל העיר במסגרת

תכנית פיתוח שטח לעת הפקדת התכנית.

תכסית המגדלים:

36. מגרש 8 מגדל F– שטח המגרש על פי הטבלה – 1349.45 מ"ר, זכויות בניה -58586 קומות

על פי הטבלה 41 – תכסית בנויה של מגדל 1428 מ"ר – מגדל רחב מאוד וכמעט ב 100 אחוז תכסית- לא ברורה הטענה כי הקומות העליונות רחבות יותר מהקומות התחתונות מכיוון שנספחי הבינוי וההדמיות אינן מציגות זאת אלא להיפך הבניין בולך ונהיה צר יותר ככול שהוא עולה למעלה.

37. במגרש 1 מגדל ,E מוצע שטח קומה גדול משמעותית משטח המגרש. שטח המגרש על פי

הטבלה – 1263.9 מ"ר, זכויות בניה -65,203 על פי הטבלה 43 קומות – תכסית בנויה של מגדל 1516 מ"ר –אכן ישנה דלתא של מקטע מרחף מעל לבניין ההיסטורי, אולם הדלתא הזו במכפלת הקומות מהווה כ 2500 מ''ר – לכן עדיין טבלה 5 לא מתיישבת עם הנתונים. יש ליישב סתירה זו.

38. בארבעת המבנים לשימור בחצר הפנימית, יש לקבוע חזית מסחרית בקומת הקרקע.

39. בנספח הבינוי אין התייחסות לקומת החניון תת''ק – לכן לא ניתן להתייחס לנושא של קווי

בניין, נגר עילי, התייחסות לנושא עומקי שתילה לעצים וכיוב'. יש לצרף נספח בינוי מלא, שמתייחס גם לקומות התת''ק.

שימור

התכנית תאושר בתנאים המפורטים:

מתחם חסבון – בניינים A,B,C,D והחצר

40. מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות. הוגש

- 56 -

תיק תיעוד למבנים. יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

41. יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

42. יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי

ברזל, נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

43. יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

44. סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף

מאפשר שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

45. יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד

הנדסית שימורית יש להתרחק כמטר. יש לתקן בכל המסמכים.

46. הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין

מספיק מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. יש להשלים מידע לעניין זה , יש לציין כי ככול ויוחלט להרוס את הבניין יש בכך יתרונות מבחינת המרחב הציבורי וחשיפה של הבניין המקורי הראשי.

47. החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים

במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

הלל 4 – בניין K

48. לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

49. מוצעת הריסת הבניין המקורי המנדטורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6

קומות בנסיגה. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות. כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור ואז תתקבל החלטה אם ניתן להרוס את הבניין או לו ומה יש לשמר – יש לציין כי הבניין הקיים הוא בגובה של 7 קומות ומוצע להרוס אותו ולבנות 6 קומות בלבד- יש לבחון אפשרויות נוספות.

50. אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

51. מוצע מעבר ציבורי דרך הבניין – יש לאפשר אותו רק במידה ולא יפגע בחזיתות או בחדר

המדרגות ההיסטורי.

52. מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

53. ככול ויוחלט מבחינת הסכמות בתחילת ההמלצה שהחלקה נותרת בתכנית יש להתייחס

בהתאם לסעיפים הבאים:

54. מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ: יש להגיש תיק תיעוד.

לא ניתן להתייחס לכל המוצע בתכנית ללא תיק תיעוד. מדובר בבניין ייחודי שתוכנן ע"י - 57 -

האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים.

בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות).

55. התכנית מציעה אגף אחורי. קשה להתייחס להריסת חזית אחורית ללא תיק תיעוד. במבט

ראשון נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק תיעוד.

56. גובה –יש לבחון במסגרת תיק התיעוד את האפשרות לתוספת קומות מעל הבניין הקיים תוך

שימור חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית.

57. יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף האחורי

החדש.

58. מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת

הקרקע.

59. יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

60. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

בניין H – המלך ג'ורג' 31

61. בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה

(העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית. בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש. יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

62. יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

63. יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

64. יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות

וכד'.

הבניין על מאיר שחם פינת המלך גורג

65. בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב

ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה. לא הוגשו תיקי תיעוד- יש להשלים לאור העובדה שמדובר על בניינים היסטוריים.

בניין E

66. מוצע מגדל בן 43 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י

האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חזיתות הבניין.

67. הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B –יש להראות התכנות הנדסית להקמת המגדל

מבלי שיפגע במבנה לשימור.

68. בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים

במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

גן העצמאות –

- 58 -

69. שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות

היסטוריות. יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50 יש לכלול התייחסות בתיק התיעוד המתחמי לגן המנדטורי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

70. יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-

חברתית במרכז העיר.

71. המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד

ישפיעו כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי – המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של בניין .B לא ברור מה מוצע , יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

72. בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של

המגדל. יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

קו בניין –

73. בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה

בהתאם לקיים.

74. יש לקבוע כי המרחבים מוגנים לא יופנו לרחובות הראשיים.

עצים

75. יש לסמן את העצים ברחוב הלל לשימור, יבוטל סימון עקירתם.

76. מסומן עץ לעקירה בין בניין C לB – לא ברור הצורך בעקירתו, יש לסמנו לשימור.

77. יש לקבוע חובת נטיעת עצים חדשים בתא שטח 20 בתאום עם מחלקת שפע ואדריכל העיר.

יש לקבוע עומק שתילה של מינימום שני מטר.

הערות מחלקת נכסים:

78. המקרקעין אינם מוסדרים – מדובר בגוש שומה יש לבחון מועד השלמת הסדר הקרקעות.

79. תכניות איחוד וחלוקה במקרקעין שאינם מוסדרים מצריכים השלמת הסדר הקרקעות

להשלמת רישום הקרקעות כנדרש.

80. שימוש נרחב בתת הקרקע – לבחון מאזן קרקע עירונית נכנסת ויוצאת, עודפי השטחים בתת

הקרקע על חשבון מקרקעין ציבוריים (שטחים לא "נקיים" בתת הקרקע בהשוואה למצב הנכנס) יהיו שטחים בבעלות העירייה חניונים אלו יהיו חניונים ציבוריים בהתאם לסעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-,1983 זכויות הפרטיים ע"פ תקן בהתאם לכופר חנייה הנהוג באזור.

81. התכנית כוללת איחוד וחלוקה עם שטחים בבעלות עירונית – יש לתאם את הנושא מו

מחלקת נכסים.

איכות הסביבה:

- 59 -

82. מסמכים סביבתיים - לתכנית מצורף באתר מבא"ת מסמך סביבתי שהוכן ע"י ESD ביולי

.2024

83. המסמך לא כולל סקר מיקרו אקלימי (רוחות והצללות).

84. יש היבטים נוספים שחשוב להציג שחסרים במסמך – הדמיות, השפעות הגברת תנועה,

אקוסטיקה מציר רק"ל וכדומה. יש להשלים ד''וח אקוסטיקה כתנאי להפקדת התכנית.

85. כמו כן היזם הציג בפגישה רעיונות שונים לגבי תוספת עמדות לרחפנים ותחנת כוח לגז

טבעי. לכל אלו יש השפעות סביבתיות שנדרש לבחון אותם. אין להם ביטוי בהוראות התכנית.

נבקש הבהרות מה מתוכנן, להשלים בחינה סביבתית ולקבוע הנחיות מדויקות בנדון – בשלב היתר הבנייה בתאום עם מחלקת סביבה.

86. אין מסמך ניהול נגר עילי במבא"ת – נדרש ע"פ תמא .1/8 יש להציגו לבחינת מחלקת איכות

הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

87. לאור סדר הגודל של הבינוי המוצע ואופיו החדשני המבוקש, נבקש בחינה של פוטנציאל ייצור

אנרגיה בתכנית. יש להתיג נספח סקר אנרגיה כתנאי להיתר בנייה.

88. תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום והשלמת דרישות מחלקת איכות הסביבה.

שלביות ביצוע

89. לאור מורכבות התכנית תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנת בינוי ועיצוב אדריכלי בוועדה

המקומית.

כללי

90. יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף – 7 שנים – כפי שמקובל בתכניות מסוג זה בוועדות.

91. תנאי להפקדת התכנית קבלת חוות של צוות תכנית אב לתחבורה.

92. יש לקבוע יחס החלפה לתכניות המאושרות החלות בשטח.

93. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא

הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

94. יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב

וניקוז, הרשות הארצית לכיבוי והצלה, איכות הסביבה, אגף מבני ציבור, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, שפ"ע גגנות, שפ"ע מדרכות.

95. שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

- 60 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה