ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 13 · קובץ התנגדות 976761.pdf

הערכות שווי, יעוץ כלכלי בנושאי תכנון ובניה ומיסוי נדל"ן

היטל השבחה • מס שבח • פיצויי הפקעה • שינוי יעוד • פינוי-בינוי (תקן )21 חוו"ד מומחה • טבלאות איזון • בטוחות בנקאיות (תקן )19 • רשות מקרקעי ישראל פיצויי ירידת ערך (סע' )197 • IFRS • מיסוי עירוני - ארנונה, אגרות בניה והיטלי פיתוח י' טבת תשפ"ד

אהוד המאירי,

לכבוד, 22 דצמבר 2023

שמאי מקרקעין

הוועדה המקומית ירושלים מספרנו: 30259.18 מוסמך במינהל עסקים )(M.B.A

כלכלה ומדעי החברה ).(B.A

גלעד המאירי,

שמאי מקרקעין

מוסמך במשפטים ).(LL.M

כלכלה ומנהל עסקים )(B.A

איכות סביבה ).(Dip

חיים כלפון,

שמאי מקרקעין

גיאוגרפיה ).(B.A

דוד כהן,

התנגדות לתכנית מופקדת מס' 101-0976761

שמאי מקרקעין

חלקה 18 בגוש ,30259 ירושלים כלכלה וניהול ).(B.A

רועי חייבי,

שמאי מקרקעין

עו"ד מיכל מימון,

שמאית מקרקעין

משפטים ).(LL.B

אורטל מזו

כלכלה ומנהל עסקים ).(B.A

_______________________

עו"ד מיכאל סג"ל,

מנהל חטיבת מיסוי עירוני

משפטים ).(LL.B

מוסמך במשפטים ).(M.A

ניהול ושיווק טכנולוגיה ).(B.A

"מגדלי טויוטה", יגאל אלון ,65

תל אביב 6744316

טל':03-6243770

פקס: 03-6243660

hameiri.com@hameiri

www.e-hameiri.co.il

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 2 -

1. מטרת חוות הדעת

נתבקשנו ע"י דורון בן יוסף, בשם בעל הזכויות בחלקה שבנדון ( לפירוט בעלי הזכויות ראה סעיף 2.2 להלן) , לבדוק את מסמכי תכנית מס' 101-0976761 1 (להלן : "התכנית נשוא ההתנגדות" / "התכנית הנדונה" / "התכנית המוצעת") וכן את טבלאות האיחוד והחלוקה ונספחיהן שנערכו ע"י מר חזקיה העצני, שמאי מקרקעין, לבקשת הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.

ביום 5.1.2020 פורסמה תכנית 101-0433805 עבור הקמת בנייני מגורים ומבני ציבור ושטחים פתוחים בגבעת שאול ( אישור בי.פ. .)8620 התכנית כללה הוראות לאיחוד וחלוקה בתחום התכנית.

טבלת ההקצאה והאיזון שבתכנית הנדונה ( תכנית מס' )101-0976761 נערכה בעקבות השטחים לאיחוד וחלוקה שסומנו בתכנית .101-0433805

לאחר בדיקת הטבלאות וחוות דעת שמאי הועדה שצורפה להן, ובחינת נתוני התכנון, מצאנו, כי לא הובאו בחשבון בתכנית היבטים מסוימים, שאילו היו נלקחים בחשבון, הייתה מתקבלת מסקנה אחרת באשר להקצאה הראויה לחלקה שבנדון.

2. פרטי המקרקעין – המתנגדים לתכנית

.2.1 כללי

גוש: 30259

חלקה: 18

שטח החלקה הרשום: 1229 מ"ר

זכויות: בעלות

רשויות: עיריית ירושלים

להלן צילום החלקה מאתר המפות הממשלתי()GOVMAP

1 התכנית הנדונה פורסמה להפקדה בתאריך 19.10.2023 אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 3 -

.2.2 רישום הזכויות בפנקס הזכויות – זכויות המתנגדים

בהתאם להעתק (צילום) רישום מפנקס הבתים המשותפים מתאריך 22.12.23 המתנהל בלשכת רישום ירושלים, עולים הפרטים הבאים:

גוש: 30259

חלקה: 18

שטח חלקה במ"ר: 1229 מ"ר

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 4 -

3. תיאור הסביבה ומתחם התכנית הנדונה

זכויות המתנגדים מהוות את חלקה 18 בגוש 30259 בשטח רשום של 1,229 מ"ר.

מתחם התכנית ממוקם בכניסה לגבעת שאול סמוך לכניסה לירושלים, לצומת גינות סחרוב ולאזור תעשיה גבעת שאול.

שטח התכנית כ- 39 דונם.

הגישה אל המתחם מתבצעת מרחוב גבעת שאול דרך כביש פנימי הסלול בחלקו היורד לתוך מרכז המתחם .

המתחם מהווה בחלקו שטח מישורי, ובחלקו שטח מדרוני.

על חלק מהחלקות השונות בנויים מבני מגורים ותיקים ומבני אחסנה בני קומה אחת עד 3 קומות, חלקם בנויים בבניה קונבנציונלית וחלקם מבניה, קלה, חלקן של החלקות משמש לאחסנה פתוחה וחלקן רקות ופנויות.

להלן תצלום אוויר של סביבת מתחם התכנית משנת 2022

ניתן לראות שעל החלקה הנדונה קיימים מבנים

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 5 -

4. תכנון – התכנית נשוא ההתנגדות

להלן התוכניות החלות על חלקות התוכנית הנ"ל:

4.1 תכנית המתאר לעיר ירושלים מס' 62

על מתחם התכנית הנדונה חלה תכנית המתאר לעיר ירושלים מס' 62 תיקון מס' 1 לשנת .1955 תכנית זו פורסמה למתן תוקף בי.פ. 687 מיום .16.7.1959

על פי תכנית מתאר ירושלים, מיועדת הייתה הקרקע נשואת שומה זו ל "שמורת טבע", על פי הוראות תכנית המתאר, התכליות המותרות הינן ייעור, חקלאות וגננות. כמו כן הותרה הקמתם של בנינים הכרוכים בנ"ל, באישורה של הועדה המקומית ובהסכמתה של הוועדה המחוזית.

הערה: תכנית מתאר ירושלים 62 , מחליפה את התוכניות (המנדטוריות) הקודמות ובעצם משרשרת את הוראותיהן, כל עוד לא שונו במפורש.

התוכנית שקדמה לתוכנית מתאר ירושלים 62 , הינה תכנית "קנדל" – Kendell .

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 6 -

.4.2 תכנית המתאר לירושלים 2000

התכנית טרם פורסמה להפקדה, תכנית זו אמורה להחליף את תכנית מס' .62 תוכנית המתאר המקומית (ירושלים )2000 נגזרת מתוכנית המתאר המחוזית ומתוכנית המתאר הארצית.

תכנית המתאר החדשה לירושלים הנקראת תכנית מס' 2000 אינה מופקדת עדיין אך מהווה את מדיניות

התכנון בעיר .2

גיבוש התכנית החל עוד לפני למעלה מ- 20 שנה. על פי נתוני מנהל התכנון, הדיון האחרון שהתקיים היה בשנת 2009 (דיון לקראת הפקדה). מסיבות שונות נעצר קידום אישור התכנית אך ברור לכולם כי התכנית גם במתכונתה כיום (טרום אישורה) מהווה את הבסיס להמשך התכנון בעיר.

על פי תשריטי התכנית, האזור מיועד למגורים :

2 ראה בין היתר את פרסומי הועדה המקומית השונים בדבר העובדה כי תכנית ירושלים 2000 מהווה את מדיניות התכנון בעיר.

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 7 -

.4.2 תכנית /5246א

התכנית הנדונה פורסמה למתן תוקף ב.פ. 6605 מיום .6.6.2013

מטרת התכנית :

א. שינוי במערך יעודי הקרקע כמפורט להלן:

1. שינוי יעוד שטח משטח שמורת טבע, משטח פתוח ציבורי, משטח פתוח ציבורי מיוחד, משטח פתוח

פרטי ומשטח יער נטע אדם לשטח לבית עלמין

2. שינוי יעוד שטח משטח שמורת טבע, משטח פתוח פרטי, משטח לבניני ציבור , משטח לבית עלמין

ומשטח יער נטע קיים לדרך ולשטח לדרך ו/או טיפול נופי.

3. שינוי יעוד שטח משטח שמורת טבע , משטח פתוח פרטי ומשטח יער נטע קיים לשטח לבית עלמין

לגינון בלבד ולשטח לבית עלמין להקמת מבנה לצורכי בית העלמין .

4. שינוי יעוד משטח פתוח ציבורי לשטח לדרך ו/או טיפול נופי.

ב. קביעת בינוי מנחה להקמת בניינים לקבורה , בהתאם לנספחי בינוי ופיתוח.

ג. קביעת הוראות בינוי להקמת בנינים לקבורה , לרבות הקמת חזית ירוקה ומספר מקומות הקבורה.

ד. קביעת הוראות בינוי להקמת בניינים לצורכי בית העלמין .

ה. קביעת הוראות בדבר בינוי ופיתוח בשטח התכנית , כולל הוראות לטיפול ולשיקום נופי.

ו. קביעת תנאים למתן היתר בניה ושלבים לביצוע הבינוי והפתוח בשטח התכנית.

ז. קביעת הוראות בגין ביצוע דרכים בשטח התכנית.

ח. קביעת מתחם לאיחוד וחלוקה מחדש והוראות לביצוע תכנית חלוקה לצרכי רישום כתנאי למתן היתר

בניה בתחומו.

ט. קביעת שטחי עתיקות והוראות לביצוע עבודות בתחומם

התכנית מסמנת את חלקה 18 בחלקה לדרך ובחלקה לדרך/טיפול נופי – היעודים שסומנו (דרך ו/או דרך נופית, בוטלו בתכנית 101-0433805 ראה סעיף הבא).

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 8 -

באופן עקרוני, הדרכים שסומנו בחלקה 18 הינן דרכים שאמורות היו לשרת את בית העלמין ואת אזור התעשיה.

להלן תצלום אוויר של סביבת חלקת 18 עם סימון תשריט /5246א :

אזור תעשיה חלקה 18 בית עלמין

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 9 -

.4.3 תכנית מס' 101-0433805

תכנית בנין עיר 101-0433805 פורסמה למתן תוקף פורסם בילקוט פרסומים י.פ. 8620 מיום 5.1.2020 .

דברי הסבר לתכנית

1. המתחם ממוקם בכניסה לגבעת שאול סמוך לכניסה לירושלים, לצומת גינות סחרוב ולאזור תעשיה

גבעת שאול.

2. התכנית משתרעת על שטח של 75.746 דונם.

3. המתחם סומן בתכנית האב משנת 2007 לגבעת שאול לאזור מגורים ל 330-378 יח"ד ומיועד ע"י תכנית

מתאר 2000 לאזור מגורים עירוני. כיום שטח התכנית אינו בנוי ומהווה "חצר אחורית" לאזור התעשייה גבעת שאול.

4. מגמת הרחבת השכונה באה כחלק ממגמות דומות נוספות בשכונות ירושלים בכדי ליעל את השימוש

הקרקעי וניצול מירבי של עתודות הקרקע בעיר. תכנית זו מקודמת ע"י חברת חיבת אליהו אשר הצליחה לגבש כ- %70 מבעלי הקרקע (פרטיים, עירית ירושלים ומדינת ישראל).

5. התכנית יוצרת מסגרת תכנונית להקמת מתחם מגורים על סך 530 יח"ד הכולל 6 מבני מגורים ומבנה

מגורים המשלב עם מסחר ותעסוקה. בנוסף לשטחי המגורים מקצה התכנית שטחים ל: מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך, תעסוקה ומסחר ותחבורה.

6. כמו כן התכנית מאפשרת הקמת מבנה לדיור בר-השגה בבעלות העירייה.

7. מבני המגורים החדשים הינם בני 12 קומות בחתך מהרחוב העליון (עקיבא אזולאי/גבעת שאול) ועוד

כ-4 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת שישמשו לחניה תת קרקעית משותפת ומחסנים.

8. הצפיפות המוצעת דומה לבנייה החדשה הקיימת ברחוב עקיבא אזולאי, והתכנון מציע מערך שטחים

פתוחים איכותיים.

9. לצורך מענה על דרישות פרוגרמטיות במתחם ובשכונה ההפרשה לצרכי ציבור תהווה %80 משטחי

התכנית.

10. הייעודים השונים מוקמו בהתחשב בטופוגרפיה, בקשרים בין שטחים פתוחים, מוסדות ומעברים

ציבוריים, תשתיות, וכבישים קיימים.

11. בשטח התכנית ישנם מבנים שנבנו לפני שנת 1953 וכן מבנים שנבנו ללא היתר.

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 10 -

עיקרי הוראות התכנית

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 11 -

תשריט התכנית - מצב מוצע

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 12 -

סעיף 6.12 כב. לתכנית קובע כי תנאי למתן היתר בניה בתחום התכנית יהיה עריכת תכנית איחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית.

בסעיף 6.15 תכנית נקבע, בין היתר, כי שווין של החלקות הנכנסות בטבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית האיחוד והחלוקה שתוכן לשטח ההנחיות המיוחדות ייקבע בהתאם לשוויין ערב תכנית זו (על פי יעודן הקודם טרם אישור תכנית זו).

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 13 -

.4.4 תכנית מס' 101-0976761 – התכנית המוצעת

התכנית פורסמה להפקדה בתאריך 19.10.2023 ( נוסח הפרסום באתר אינטרנט בתאריך 19.10.2023

גרסה להוראות: ,35 גרסה לתשריט: )15

דברי הסבר לתכנית

המתחם ממוקם בכניסה לגבעת שאול סמוך לכניסה לירושלים, לצומת גינות סחרוב ולאזור תעשיה גבעת שאול.

מגמת הרחבת השכונה באה כחלק ממגמות דומות נוספות בשכונות ירושלים בכדי ליעל את השימוש הקרקעי וניצול מירבי של עתודות הקרקע בעיר. ריבוי הבעלויות במתחם זה היווה במשך שנים רבות חסם לתכנון ופיתוח באזור זה. תכנית זו מקודמת ע"י חברת חיבת אליהו אשר הצליחה לגבש כ- %70 מבעלי הקרקע (פרטיים, עירית ירושלים ומדינת ישראל).

במתחם מאושרת תכנית היוצרת מסגרת תכנונית להקמת מתחם מגורים ל- 530 יח"ד, הכולל 6 מבני מגורים ומבנה מגורים המשלב עם מסחר ותעסוקה. בנוסף לשטחי המגורים מקצה התכנית שטחים ל:

מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך, תעסוקה ומסחר ותחבורה.

התכנית המאושרת במתחם ()101-0433805 מחייבת אישור תכנית בסמכות ועדה מקומית לאיחוד וחלוקה מחדש. תכנית מס' 101-0976761 היא התכנית המפורטת לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים.

בנוסף, משנה התכנית המוצעת הוראות בינוי מאושרות לתא שטח מס' A1 כמפורט להלן:

מגדילה את מס' הבנינים המאושר בתא שטח זה מ- 4 בניני מגורים ל- 5 בניני מגורים.

משנה את מס' הקומות המירבי המאושר בתא שטח זה ל- 10 קומות ממפלס הרח' העליון/ממפלס קומת הלובי העליון ו- 6 קומות מתחתיו.

מחלקת את תא שטח A1 שעפ"י תכנית מס' 101-0433805 לשני תאי שטח חדשים: A2 ו-.A3 בנוסף, משנה התכנית המוצעת את מס' הקומות המירבי בתאי שטח מס' 40 ו B1 ל- 10 קומות ממפלס הרח' העליון ו- 6 קומות מתחתיו.

עיקרי הוראות התכנית

.1קביעת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים, לרבות חלוקת תא שטח מס' A1 שעפ"י תכנית 101-0433850 לשני תאי שטח חדשים מס' A2 ו ,A3 בכפוף להוראות חוק התכנון והבניה, סעיף 62א (א)()1 ולהוראות תכנית מס' ,101-0433850 סעיף 15 .6

2. שינוי הוראות בינוי שעפ"י תכנית מס' 101-0433850 כמפורט להלן:

א) הגדלת מס' הבנינים המירבי המותר בתכנית 101-0433850 מ- 4 בנינים בתא שטח מס' A1 ל- 5 בנינים

בתאי שטח חדשים מס' A2 ו A3 גם יחד.

ב)שנוי מס' הקומות המירבי המותר בתאי שטח מס' ,40 ,1B1 A שעפ"י תכנית מס' 101-0433850 וקביעתם ל - 10 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת/ מפלס הרח' העליון ו- 6 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת בתאי שטח מס' ,1B2 ,3A A ו- 40 שעפ"י תכנית מס' 101-0976761 זו.

ג) שנוי גובה הבניה המירבי המאושר בתכנית מס' 101-0433850 בתאי שטח מ' ,1B1 A ו- ,40 וקביעתו ל -

44.10 מ' בתאי שטח מס' 3A2 ,A ו B1 ול- 31.50 מ' בתא שטח מס' .40

ד) שנוי גובה הקומה המסחרית המירבי המותר בתא שטח מס' 40 מ - 4 מ' ל - 5.5 מ'.

3. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתרי בניה.

מטרת התכנית

קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים ושינוי הוראות בינוי מאושרות בתאי שטח ,A1 40 ,B1 שעפ"י תכנית מס' ,101-0433805 גבעת שאול, ירושלים אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 14 -

תשריט התכנית

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 15 -

על פי נספח מס' 2 לטבלאות ההקצאה והאיזון המצורפים לתכנית המוצעת נקבעו בין היתר ההנחיות בנוגע לשווי הנכנס כדלקמן :

שווי שמורת טבע - מקדם אקוויולנטי 1

שווי ש.צ.פ. - מקדם אקוויולנטי 0.85

שווי דרך - מקדם אקוויולנטי 0.1

שווי דרך ועיצוב נופי - מקדם אקוויולנטי 0.1

(*) האמור לעיל מתייחס לקרקעות שלא בבעלות העיריה בהתאם לטבלאות ההקצאה והאיזון לחלקה 18 הוקצו הזכויות כדלקמן :

מצב נכנס:

שטח רשום 1229 מ"ר

שטח דרך 523 מ"ר

שטח ש.צ.פ. 440 מ"ר

=====

סה"כ שטח נכנס 963 מ"ר

שטח אקוויולנטי: ( 523*0.1 + 440 *0.1 ) = 96.3 מ"ר

שווי יחסי מצב נכנס = %0.45

מצב יוצא: %2.95 ממגרש 40 ביעוד מסחר ותעסוקה

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 16 -

5. עיקרי ההתנגדות

5.1 העקרונות לשווי מצב נכנס

א. הרצף התכנוני

ערב אישורה של התכנית המוצעת ושל תכנית 101-0433805 קיימת תכנית "ירושלים 2000" המגדירה את המדיניות התכנונית של העיר ירושלים. התכנית אומנם לא אושרה אך גם עירית ירושלים

הודיעה, לא פעם אחת, כי תכנית ירושלים 2000 מהווה את מדיניות התכנון בעיר.

על פי התכנון המוצע בתכנית ירושלים ,2000 המתחם בשלמותו מיועד למגורים ללא אבחנה בין יעודי קרקע ספציפיים בתוך המתחם.

סעיף 8.4 לתקן 15 קובע:

"שווי הזכויות במצב נכנס ובמצב יוצא יהיה שווי השוק בין קונה מרצון ומוכר

מרצון וייערך על פי עקרון השימוש המיטבי".

כלומר, על פי תקן 15 יש להעריך את שווי השוק על פי עקרונות שווי שוק רגילים ומקובלים, קרי, קונה מרצון ומוכר מרצון.

לפיכך, בעת הערכת שווי המקרקעין במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון יש להעריך מהי התמורה שקונה מרצון היה משלם תמורת המקרקעין, בהתחשב בזכויות הקיימות במקרקעין ועל פי עקרון

השימוש הטוב והיעיל בהם (ראה החלטת ועדת ערר 1015-05-23 פיסקה 92 בנוגע לאופן הערכת

שווי מקרקעין במצב קודם).

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 17 -

בנספח 2 לטבלת ההקצאה והאיזון קבע השמאי מקדמי שווי שרירותיים בין יעודי שמורת טבע, ש.צ.פ. ודרכים ללא קשר לעובדה שבתכנית המתאר ירושלים 2000 אין כל אבחנה בין יעודים אלו וכל קונה סביר (על פי מבחני שווי השוק) היה רואה לנגד עיניו קרקע זהה מבחינה כלכלית ומבחינת פוטנציאל שינוי היעוד האפשרי בה – סוג של "קרקע לתכנון בעתיד", כאשר ברור שאין הבדלים במקרה שכזה בין שמורת טבע, דרך, ש.צ.פ.

מסקנה : על פי הרצף התכנוני הראוי כמוצג לעיל ועל פי הדרך הראויה לקביעת השווי היחסי

(כפי שנקבע בפסיקות השונות - על פי מבחני שווי השוק) יש לראות את המצב הקודם כקרקע

בעלת משקל זהה בכל היעודים השונים ( קרי מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת טבע, דרך וש.צ.פ.)

ב. המישור הנורמטיבי - משפטי

על פי הוראות חוק התכנון והבניה כמצויין לעיל, אין שום הבדל פרקטי ושם אבחנה בין קרקעות לדרכים, גנים (ש.צ.פ.) ושמורות טבע. כל היעודים הללו מוגדרים כצרכי ציבור והועדה המקומית יכולה להפקיע שטחים ביעודים הללו – כלומר גם ברמה המשפטית – נורמטיבית (מעבר למצויין בסעיף .5.1 א') אין לעשות אבחנה בין היעודים הללו. ויודגש, כי לאף אחד מהיעוד הללו, אין שום שימוש כלכלי ראוי, מלבד זה הנובע מה"פוטנציאל" הטמון בו לשינוי יעוד עתידי. הן קרקע ביעוד דרך, הן קרקע ביעוד גנים/שצ"פ והן קרקע ביעוד שמורת טבע, מוגבלות כולן מבחינת אפשרות השימוש בהן וכולן ביעוד ציבורי ל"הפקעה".

מסקנה : גם בבחינת המישור הנורמטיבי-משפטי אין לעשות אבחנה בין קרקעות ביעוד :

שמורת טבע, דרכים, ש.צ.פ.- הקרקעות הללו הינן ביעוד ציבורי ומשקלם במצב הנכס אמור

להיות , גם ברמה המשפטית וגם ברמה הכלכלית זהה ( קרי מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת טבע,

דרך וש.צ.פ.)

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 18 -

ג. קביעת היחסיות בין היעודים הציבוריים

הערת הבהרה: קביעת היחסיות המוצגת בסעיף זה, מוצגת להלן רק באם תדחה טענתינו הראשית

שבמצב הנכס כלל היעודים הינם זהים הן ברמה הכלכלית והן ברמה הנורמטיבית משפטית.

בנספח 2 לטבלאות ההקצאה והאיזון, נקבע על ידי שמאי התכנית, בין היתר, מקדמי השווי הבאים:

שווי דרכים /דרך נופי - 0.1

שווי שמורת טבע - 1

ש.צ.פ. - 0.85

כפי שמוצג לעיל ומצויין בנספח 2 לטבלאות ההקצאה והאיזון, שמאי התכנית קובע באופן שרירותי (לדעתנו המקצועית בטעות יסודית) כי שווי דרך מהווה 0.1 משווי שמורת טבע.

בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי , פרק ג' , עריכת שומות לדרכים, מאי ,2008 ובדברי ההסבר לקווים המנחים לעיל, צויין :

לפיכך, באם עורכים את שווי הדרך על פי מקדם 0.1 ( משקל של %)10 יש לקחת בחשבון את משקל

שווי הדרך ביחס למגרשים ביעודים העיקריים הסחירים הזמינים בסביבה לבניה (!) הואיל

והדרך "היא דרך המשמשת לגישה אל המגרשים אשר יוצרים את תמהיל השימושים העירוני".

שמאי התכנית חישב את משקל הדרך – %10 משווי קרקע לא סחיר ולא זמין לבניה בניגוד לקווים המנחים. הוא חישב משווי קרקע לשמורת טבע ובכך שגה / סטה ביחס לקווים המנחים וביחס לנורמה המשפטית -כלכלית מקובלת. הואיל והדרך משרתת את המתחם העירוני (הדרך אמורה הייתה לשרת בעיקר את גבעת שאול) אזי יש לגזור את שוויה משווי המגרשים "הנהנים" מקיום הדרך. אין רלבנטיות לערוך את משקל הדרך מיעוד לא סחיר אחר (שמורת טבע) שהרי הדרך אינה "תורמת" ליצירת שמורת הטבע בניגוד לעובדה שהדרך "תורמת" ליצירת הסביבה העירונית שלה.

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 19 -

לעניין מקדם שווי ש.צ.פ.- 0.85 :

נדגיש ונציין כי גם ש.צ.פ. וגם שמורת טבע אינם נכסי "מדף" רגילים ושניהם אינם עונים על המרכיב הראשוני בהגדרת "שווי שוק" - שני היעודים חסרים את מרכיב ה"מוכר והקונה מרצון", שהרי היעודים הללו הינם צרכי ציבור מובהקים ועצם הרכישה של קרקעות ביעודים כאלה הינה ברוב המקרים רכישה כפויה/מאולצת על ידי הרשות הרלבנטית. כלומר הקרקעות הללו צריכות להיכנס לאיחוד וחלוקה במשקל זהה. לא ברור מדוע שמאי התכנית בחר לערוך אבחנה בין היעודים הללו. נציין כי גם על דעת שמאי התכנית אין הבדל מהותי בין היעודים הללו (ראה סעיף 7.1 לנספח 2 לטבלאות ההקצאה והאיזון ) :

" במקרה דנן, להבנת הח"מ אין הבדל מהותי בין יעודים אלו וזאת עקב מיקומם ואפשרות שינוי הייעוד......."

למרות דבריו כאמור לעיל, בחר שמאי התכנית לעשות אבחנה מהותית בין קרקע לשמורת טבע ( מקדם )1 לבין קרקע לש.צ.פ. (מקדם .)0.85

ויודגש, כי לא יכולה להיות מחלוקת כי שווי קרקע ביעוד ש.צ.פ הינו זהה לשווי קרקע

ביעוד דרך (!) – שני היעוד הללו הינם יעודים להפקעה עפ"י סעיף 188 לחוק התו"ב

ובניה היעודים הללו ניתן לעשות שימושים זהים/דומים. בשניהם לא ניתן לבנות,

שניהם צריכים להשאר פתוחים למעבר הציבור וכו'.

משכך, בין אם בענייננו ש.צ.פ אמור להיות בעל ערך ומקדם זהה לשמורת טבע ובין אם

לאו, אזי אין ספק כי המקדם ליעוד דרך וליעוד ש.צ.פ חייב להיות זהה לחלוטין.

מעבר לכל האמור לעיל,

גם אם יטען כי אכן קיים הבדל בין היעודים השונים הרי שדעתנו המקצועית הינה כי דווקא קרקע ביעוד לדרך / ש.צ.פ. שוויה גבוה יותר ביחס לקרקע בייעוד שמורת טבע, וזאת בשל הסיבה כדלקמן :

"שמורת טבע" הינה חבל ארץ שהוכרז כמקום מוגן מפני תהליכים אשר עלולים לשנות את אופי החי, הצומח והדומם בו. שמורת טבע מיועדת בעיקר לשמר מצב קיים, של צמחים, בעלי חיים ותצורות נוף, המותאמים לסביבה של השמורה המסוימת. שמורת הטבע שומרת על המאזן האקולוגי ומגנה על אוכלוסיית החי והצומח המקומי מפני פגיעה - לרוב של בני האדם - כגון: ציד, קטיפת פרחי בר, עיבוד חקלאי, בנייה, תעשייה מזהמת ועוד......... (ראה הגדרה מקובלת בויקיפדיה).

כלומר, שמורת טבע אינה רק "יעוד בתכנית" אלא הינה בעלת מאפיינים בסיסיים פיזיים וגיאוגרפים שלא נתונים לשינוי !!!

דרכים ושטחי ציבור פתוחים הינם רק הגדרה תכנונית, הנתונה לשיקולי מדיניות תכנון וכדומה מעת לעת, אך אינם בעלי מאפיינים עצמאיים.

לפיכך, ניתן לראות ולהבין כי בעוד ששטחי דרכים ושטחי ציבור פתוחים הינם מושא לשינויים תכנוניים חדשות לבקרים, עפי שיקולו של המתכנן (בהתאם למדיניות תכנונית אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 20 -

הנובעת מהצרכים המשתנים), הרי ששמורת טבע הינה הגדרה פיסית שלא משתנה ולכן הסיכוי לשנות את יעוד הדרכים והשצ"פים ליעודים סחירים הינו גבוה משמעותית מהסיכוי לשינוי של "שמורת טבע" למגרשים סחירים ועל כן שמורת הטבע משקלה

צריך להיות דווקא נמוך מהותית בקביעת השווי הנכנס ביחס לשטח דרכים וש.צ.פ.

וזאת עוד מבלי להביא בחשבון את העובדה כי בשטחי דרכים יש שימושי ביניים

התורמים כלכלית.

המסקנה : באם מחליטים כי קיים שוני בין היעודים השונים יש להשתמש במשקלים

כדלקמן :

- שווי קרקע לדרך צריך להיקבע (הן על פי הפסיקה הרלבנטית והן על פי הקווים המנחים)

לפי שיעור של %10 משווי מגרשים ביעודים העיקריים הסחירים הזמינים בסביבה לבניה

ה"נהנים" מתרומת הדרך ולא משווי קרקע לא סחירה אחרת (לא משווי שמורת טבע).

- בעת קביעת המשקל היחסי של שווי שמורת טבע ושווי דרך וש.צ.פ. יש לקחת בחשבון כי

שמורת טבע הינו היבט פיסי קבוע שלא ניתן לשינוי בעוד שדרכים וש.צ.פ. הינם היבטי

תכנון שניתנים לשינוי בעקבות שינוי צרכים ולכן הסיכוי לשינוי יעוד בדרכים ושטחי ציבור

פתוחים הינו גבוה יותר ולכן שווים גבוה יותר ביחס לשמורת טבע – דרכים וש.צ.פ. צריכים

לקבל מקדם גבוה יותר משמורת טבע.

5.2 השטח הנכנס במצב הקודם

שטח חלקה 18 הינו 1,229 מ"ר.

שטח החלקה הנכלל באיחוד וחלוקה הינו 963 מ"ר בלבד.

כפי שניתן לראות מתשריט קו הכחול של

התכנית, שולי החלקה הדרום מערבי לא נכנס

לתכנית.

כלומר, שטח של כ- 266 מ"ר לא נכנס לתכנית.

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 21 -

מסקנה : לא ברור מה הצורך התכנוני של השארת חלק קטן שכזה מחוץ לתכנית. אי הכללת השטח

הנותר של החלקה מחוץ לתכנית הינו באופן מעשי "גזר דין" מוות לחלק הנותר. שוויו אפס וזאת בשל

העובדה כי שטח זה לא ייכנס לשום תכנית עתידית . התכנית המוצעת בעצם מביאה לירידת ערך לסכום

אפס של החלק הנותר.

זאת ועוד, בהתאם לתקן ,15 בסעיף 8.5 נקבע כדלקמן :

" השמאי יביא בחשבון את השפעתן של הפקעות העבר ככל שהפקעות אלה משפיעות

על שווי השוק בין קונה מרצון ומוכר מרצון במצב הנכנס"

כלומר, במקרה שלנו, שמאי התכנית היה צריך לקחת בחשבון מקדם לשווי הנכס בשיעור של כ- 1.276 ( )266/963 המשקלל את העובדה שווי השוק סביר שניסחר לפי שטח ברוטו / שטח רשום וכי שטח של 266 סומן להפקעה .

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין

- 22 -

6. סיכום ההתנגדות

סעיף בחוות הדעת מהות ההתנגדות

על פי הרצף התכנוני הראוי כמוצג לעיל ועל פי הדרך הראויה שיש לקבוע את השווי היחסי ( כפי

סעיף 5.1 א - הרצף התכנוני ( עמוד

שנקבע בפסיקות השונות על פי מבחני שווי השוק) יש לראות את המצב הקודם כקרקע בעלת

16 לחוות הדעת)

משקל זהה בכל היעודים השונים ( קרי מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת טבע, דרך וש.צ.פ.)

גם בבחינת המישור הנורמטיבי-משפטי אין לעשות אבחנה בין קרקעות ביעוד : שמורת טבע,

סעיף 5.1 ב - המישור הנורמטיבי-

דרכים, ש.צ.פ.- הקרקעות הללו הינם ביעוד ציבורי ומשקלם במצב הנכס אמור להיות (ברמה

משפטי ( עמוד 17 לחוות הדעת)

המשפטית) זהה ( קרי מקדם 1 לקרקע ביעוד שמורת טבע, דרך וש.צ.פ.)

באם מחליטים כי קיים שוני בין היעודים השונים יש להשתמש במשקלים כדלקמן :

שווי קרקע לדרך צריך להיקבע ( הן על פי הפסיקה הרלבנטית והן על פי הקווים המנחים) לפי שיעור של %10 משווי מגרשים סחירים "הנהנים" מתרומת הדרך ולא משווי קרקע לא סחירה

סעיף 5.1 ג - קביעת היחסיות בין

אחרת ( לא משווי שמורת טבע).

היעודים הציבוריים ( עמוד 18

לחוות הדעת) בעת קביעת המשקל היחסי של שווי שמורת טבע ושווי דרך וש.צ.פ. יש לקחת בחשבון כי שמורת טבע הינו היבט פיסי קבוע שלא ניתן לשינוי בעוד שדרכים וש.צ.פ. הינם היבטי תכנון שנתנים לשינוי בעקבות שינוי צרכים ולכן הסיכוי לשינוי יעוד בדרכים ושטחי ציבור פתוחם הינן גבוה יותר ולכן שווים גבוה יותר ביחס לשמורת טבע – דרכים וש.צ.פ. צריכים לקבל מקדם גבוה יותר משמורת טבע.

לא ברור מה הצורך התכנוני של השארת חלק קטן מהחלקה מחוץ לתכנית. אי הכללת השטח סעיף 5.2 - עקרונות לשווי מצב הנותר של החלקה מחוץ לתכנית הינו באופן מעשי "גזר דין" מוות לחלק הנותר. שוויו אפס וזאת נכס (עמוד 20 לחוות הדעת) בשל העובדה כי שטח זה לא ייכנס לשום תכנית עתידית . התכנית המוצעת בעצם מביאה לירידת ערך לסכום אפס של החלק הנותר.

בשים לב ובכפוף לכל האמור לעיל , יש לתקן את טבלאות ההקצאה והאיזון בהתאם למצויין במפורט

בחוות דעתנו זו.

ועל זאת באנו על החתום,