ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 61 · שוטף סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 26/05/2019
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: שוטף רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול.pdf · 19790657-01.pdf · 20160377-01.pdf · 20190340-04.pdf · 20240183-00.pdf · 20250388-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 19/05/2026 - ג סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/32

מספר בקשה 2021/0153.00

מספר סידורי 8

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

הקמת חמישה בנייני מגורים חדשים מעל קומת מסד מסחרי

מהות בקשה

מגרש 23 - סה"כ 106 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה א.מ ישראל מגורים פיתוח בע"מ

עורך הבקשה אדריכל לוי יגאל

מתכנן השלד כהאן יצחק שלמה

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אשר וינר 0 , רמות רחל, ארנונה החדשה

גוש חלקה בשלמות

31227 20 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

53751 תחילת תוקף 17/05/2016 23 מגורים 4199

53751 תחילת תוקף 17/05/2016 24 מגורים 3633

תאור הבקשה

דיון חוזר לאחר הפקת היתר בניה –

בשכונת ארנונה, במגרש מס' 23 על פי תב"עות 53751 ו-560110 מבקשים בנית 5 בנינים בני 9 קומות מגורים מעל 2 קומות חניה ת"ק, בקומת הקרקע בחזית דרומית מוצע שטח למסחר, סה"כ 106 יח"ד.

מסמכי התכנית :

- 2 -

במקום חל ות 2 תב"עות:

תב"ע 53751 בסמכות מחוזית אשר הופקדה בתאריך: 30.09.2014 ותחילת תוקפה מיום: .02.05.2016 ותב"ע- 560110 בסמכות מקומית אשר הופקדה ביום:06.11.2020 ותחילת תוקפה ביום-:17.02.2021 תב"ע זו

הוכנה לטובת שיפורים קלים בתכנון ומהוה תיקון ועדכון לתב"ע .53751 לתכנית 53751 הוכנה תכנית בינוי כללית שנדרשה על פי סעיף -6.9 ואושרה ע"י מהנדס העיר ואדריכל העיר.

פרסום:

במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:

"בקשת הקלה לתוספת 18 יח"ד- סה"כ מבוקש 108 יח"ד"- הוגשה התנגדות אחת.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות -1-,2

מוצעות 2 קומות חניה הכוללות חדרים טכניים, ו5 גרמי מדרגות עם מעלית, הכניסה לחניון מכיוון דרום , מהכביש התחתון, ממפלס קומת הכניסה.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניינים מחזית דרומית.

בבניין 1 )הימני ביותר( מוצע מועדון דיירים בקומה בבניינים 2 ו-5 מוצעות 2 יח"ד בקומה

בבניינים 3 ו -4 מוצעת יח"ד אחת.

בנוסף, מוצע שטח למסחר עם כניסה חיצונית, דרומית.

קומות 1-8

בקומות אלו מוצעות 3 יח"ד בקומה בכל בניין. כאשר בקומות 7 ו-8 מוצעת יח"ד אחת בקומה.

סה"כ: 106 יח"ד ב-5 הבניינים

סטייה ניכרת:

סעיף 6.21 שבתב"ע 53751 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

- 3 -

1. במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של

לפחות

60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר )שטח עיקרי + ממ"ד( לכל היותר. שטחן של %25

מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר )שטח עיקרי+ ממ"ד( וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב

סטייה ניכרת"

2. תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 ובסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1 "תכסית

הבינוי"

הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת

3. קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים

כמפורט

בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או

צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מתוכנית

4. הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת

5. שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת

6. הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5 הינה מחייבת

וכל סטייה

תיחשב סטייה ניכרת- לא רלוונטי לבקשה

בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:

7. -שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

8. -שטחי קולונדה כמפורט בסעיף -6.5.1.2 לא רלוונטי לבקשה

9. -שטחי שרות הת"ק וניודם

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

1. תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת

- 4 -

עיקרי + ממ"ד( לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר )שטח עיקרי+ ממ"ד( וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

• 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד = %3.27 ממספר יח"ד בפרויקט יהיה 45 מ"ר )שטח עיקרי + ממ"ד( • במגרש 23 מותר- 90 יח"ד –%3.27= 3 יח"ד יהיו בשטח של עד 45 מ"ר.

• שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר )שטח עיקרי+ ממ"ד( מתוך 87 יח"ד %25 תהיינה דירות בגודל של 75 מ"ר לכל היותר %25 מתוך 87 יח"ד = 21 יח"ד.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה.

הוראות נוספות לעניין תמהיל בסעיף 6.1.1

החישוב בוצע עפ"י יח"ד המותר עפ"י תב"ע ולא עפ"י יח"ד המבוקשות.

2. תכסית: - סטייה ניכרת

סעיף 6.21.2 : "תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1

"תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת"

סעיף 6.2.1 : "תכסית הבינוי : בקומות המסד על פי הגדרתן בתכנית זו לא תעלה תכסית הבניה של %85 משטח

המגרש, בכפוף ליתר הגבלות התכנית"

לא מוצעת קומת מסד בבקשה

סעיף 6.2.1.2 : "בקומות שאינן חלק ממסד הבניין תקבע התכסית בהתאם לפירוט הבא:

סעיף :6.2.1.3 "פרישת טיפוסי הבינוי ומספר המבנים בתאי השטח מפורטים בנספח קווי הבניין )מס' (3 על פי המוצג בנספח מס' 3 הטיפוס של מגרש 23 הינו 400– b מ"ר, מותר 5 בניינים במגרש 23 ,2000-400= x5

שטח קומה מרבית מגיע ל- 1424/25 מ"ר סה"כ ל -5 הבניינים- כמותר.

עפ"י סעיף .6.1ד. שבתב"ע: "ניתן להקים מרתפים בתחום המגרש- במגרש עולה מתחת לכניסה הקובעת...

המרתפים יהיו בתכסית של עד %100 וישמשו לשטחי שירות ת"ק בלבד"- קומות החניה מוצעות בתכסית של

%95 כמותר בהתאם לסעיף הנ"ל

- 5 -

סעיף :6.2.1.4 "שטח התכסית כולל את כל שטחי הבניה המקוריים בקומה וכן מרפסות מקורות. השטח אינו

כולל גגות ומרפסות גג שאין מקורות."

סעיף 5 מתחת לטבלה: בכל תאי שטח שלא נקבעה להם תכסית בטבלה 5 יחולו הוראות בנושא כמפורט בפרק

6.2 "אדריכלות"

3. קוו בניין , מס' מבנים ומרחק בין הבניינים:

סעיף 6.21.3 : "קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין

כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטייה ניכרת מתוכנית" -

קווי בניין:

בקומות החניון הבניה מוצעת מעבר לקווי הבניין ועד לגבול המגרש עפ"י סעיף .6.12ו שבתב"ע :560110 "קו בניין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק ככל שהוא תת קרקעי במלואו" - הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין-

כמותר

מס' בניינים במגרש:

ע"פ סעיף -6.4.1 "מס' הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח מס' 3".

במגרש -23 מותר: 5 בניינים

מוצעים: 5 בניינים- כמותר

מרחקים בין בניינים- על פי סעיף :.6.4.3

במגרשים שמותרים בהם יותר מבניין אחד יהיו המרחקים המזעריים בין הבניינים 7 מ' או קיר משותף כמפורט

בנספח הבינוי והפיתוח.

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה בסעיף .6.2 לפיו: "במסד עולה תותר הצמדת קומות המסד בין המבנים זה לזה

בהתאם לנספח קווי הבניין...."- מוצע מרחק של 7 מ' בין הבניינים למעט בין בניינים 3 ו-4 בה מוצע שטח המסחר

המחבר בין שני הבניינים- מוצע כמותר בהתאם לסעיף הנ"ל עפ"י סעיף .6.4.2 -קוו בניין מחייב לרחוב:

- 6 -

"בכל שטח התוכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב%-50 מאורכה".

בתב"ע 560110 עודכן סעיף זה לפיו: "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת היצמדות מלאה לאורך הקשת וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל, באישור מהנדס העיר"-

אין הצמדות של %50 לקו הבניין המחייב לרח', מדובר במגרש מתעגל, אין חובת הצמדות מלאה- התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית- אין מניעה לאשר.

.4הוראות הפיתוח: מפלס ה,-0.00 קירות תמך, גדרות, חצרות – סטייה ניכרת סעיף 6.21.4 קובע סטייה ניכרת להוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 סעיף 6.8 : סעיפים 1-4 :

1. גבהים ומפלסים:

עפ"י תב"ע 560110

א. "מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין :1 703.55

מפלס המדרכה הסמוך: 703.30 -כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 2 : 703.75

מפלס המדרכה הסמוך: -704.1 כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין :3 704.5

מפלס המדרכה הסמוך: 703.80 -כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 4 : 704.4

מפלס המדרכה הסמוך: -704.01 כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 5 : 704.50

מפלס המדרכה הסמוך: -704.16 כמותר

שטחים מגוננים ונטיעות:

א. "לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק" –

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

- 7 -

ב. "בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50 מ"ר של

שטח

מגרש פנוי.

התקבל אישור מחלקת שפ"ע לתוכנית תוך התייחסות לסעיף הנ"ל

ג. סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.

3. חצרות פרטיות

א. במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן )צמודות הקרקע( חצר פרטית במפלס הדירה, אשר

תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה

ב. החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב.

ג. במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות פרטיות

במפלס הדירה-–מוצעות גינות עבור יח"ד שבקומות הקרקע ככל שניתן - כנדרש.

4. גדרות וקירות תמך

א. "קירות מגרשים הפונים לשטחים ציבוריים יהיו בגמר אבן משני צידיהם עד לגובה של 1.2 מ' מעל מפלס

הרחוב. מעל גובה זה תותקן גדר חיה. במקרים של שיפועי רחוב חריגים תותר הגבהת הגדר באישור מהנדס העיר." – יש להוכיח עמידה בהוראה זו ולהציג כי הגדרות הסמוכים מגיעים לגובה של 1.2 מ' ממפלס הרחוב .

ב. "קירות תמך יהיו בגמר אבן טבעית מסותתת וגובהם המרבי יהיה 3.5 מ'. במקרה של שיפועי קרקע

גדולים

יותקנו קירות תמך מדורגים אשר המרחק ביניהם לא יפחת מ – 1.5 מ' . חריגה מהוראה זו תעשה באישור מהנדס הוועדה בעת מתן היתר הבניה בכפוף להנחיות ביסוס"

ג. "סוג האבן, צורת הסיתות פרטי הגדר הקלה וגובהה יהיו על פי תכנית הבינוי" – יש לתאם מול אדריכל

העיר

ולוודא עמידה בהוראה

ד. "קירות תמך בגבול המגרש הפונים למפלסים נמוכים יותר ממפלס המגרש יותקנו עד לגובה שיידרש על

ידי

מהנדס העיר כדי למנוע שפכי עפר ודרדרת. במסגרת היתר הבניה הוועדה המקומית תקבע תנאים להבטחת ביצוע קירות התמך כנדרש."

- 8 -

ה. נסיגות ודירוג מבנים וקו בניין מחייב לרחוב סעיף 6.4ג' : "במרווחים

שבין הבניינים תחויב נסיגה של קומות המסד בעומק מינימלי של 8 מ' מהגבול הקדמי )הפונה לרחוב( של תא שטח, בהתאם לנספח קווי הבניין )מס' (3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו ייחשב כסטייה ניכרת מתוכנית." בתב"ע 560110 עודכן

סעיף זה לפיו: "במקרים שבהם מתחייב מאילוצי תכנון ניתן יהיה לצמצם את עומק הנסיגה ל-3 מ'.... -

מוצעת נסיגה של 3.6 מ' מגבול המגרש- כמותר.ו. סעיף 6.4.5 : דירוג מבנים: "בתאי שטח בהם מסומן "קו בניין בנסיגה" בנספח קווי הבניין חובה על חזית הבניין לסגת פעם אחת בכל הקומות שמעל הקומה השישית" – מוצעת נסיגה מקומה שביעית- כנדרש

שלביות הביצוע– סטייה ניכרת- פרוט בהמשך .

מרפסות:

שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות .הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת " 1.1 : תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין ,הכל בתיאום עם מהנדס העיר ."לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה מנסיגה בהתאם להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" )סעיף 6.4 בהוראות ונספח (3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת"

מוצעות מרפסות זיזיות עוקבות כאשר שטחן אינו עולה על 14 מ"ר ליח"ד - כמותר קולונדה :

לא מוצעת קולונדה בבקשה.

חניה

מוצעות 2 קומות חניון הכניסה לקומות החניון מוצעת מכביש עליון מהצד הצפוני של המגרש בקומות אלו מוצעות מקו"ח חדרים טכניים ומחסנים התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור מגורים+ מסחר במגרש 23 מוצע עפ"י תקן 161 מ"ח, שינויים בכביש מתכנית מאושרת ע"י האגף מתואם מול מול רחל הורביץ מחברת מוריה (מצורף(, תנאי להיתר בניה בהתאם לשלביות הביצוע עפ"י תב"ע 153751 סעיף .7.1 ,-1 תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור ."אין התאמה בין תוכנית מוצעת לתוכנית מאושרת ע"י מחלקת הסדרי תנועה.

- 9 -

שטח למסחר

תב"ע 560110 מאפשרת תוספת שטח למסחר במגרש 23 בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו כי התוספת נדרשת לטובת הבטחת חזית מסחרית רציפה למרחב הציבורי ובתנאי כי שטחים אלו ישמשו למס חר בלבד .מוצע שטח למסחר עם חזית מסחרית, הכניסה לשטח זה חיצונית ואינה קשורה לכניסה למגורים-

התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית

שטחי הבנייה – המוצגים ע"י עורך הבקשה

מגורים:

שטח עיקרי

ע"ק מותר: 9000 מ"ר מוצע: 8283.18 מ"ר – נותרו: 716.82מ"ר

ת"ק מותר: 0 מוצע: 0 - כמותר

שטחי שירות

ע"ק מותר: 3600 מ"ר ע"ק מוצע: 2722.25 מ"ר- נותרו: 877.75 מ"ר

ת"ק מותר: 7200 מ"ר מוצע: 8030.26 מ"ר - חריגה של 830.26 מ"ר

מסחר:

עיקרי ע"ק מותר: 210 מ"ר מוצע: 176.80 מ"ר- כמותר

שרות ע"ק מותר: 90 מ"ר מוצע: 32.36 מ"ר- כמותר

עפ"י הערה 1.5 לטבלת השטחים: "תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה".

סה"כ נותרו שטחים ע"ק: 1594.57 מ"ר

סה"כ שטח ת"ק חורג: 830.26 מ"ר

1594.57-830.26=764.31 מ"ר- סה"כ שטחים נותרים

הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין

מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד )ע"פ הגדרות תכנית זו( ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה. סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת

- 10 -

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 90 יח"ד מוצע: 106 יח"ד

פורסמה הקלה לתוספת 18 יח"ד המהוות %20 יח"ד ממס' היח"ד המותר.

עפ"י סעיף: 6.6.6.3 "תותר העברת יח"ד בין תאי שטח באותו מתחם פיתוח ועד לשיעור של %10 מתא

השטח

המקבל ללא שינוי מסך שטחי הבניה של מתחם הפיתוח" - מבקשים לנייד 2 יח"ד ממגרש זה למגרש 24 ה נמצא

באותו מתחם פיתוח- אין מניעה לאשר.

מס' קומות

מותר: 9 מעל הכניסה הקובעת ו –0 מתחת לכניסה הקובעת מוצע: 9 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 חניה ת"ק בהערות לטבלה 5 שבתב"ע 53751 מצוין כי :

-"מס' הקומות מתחת למפלס כניסה הקובעת מתייחס לסך הקומות המותרות עבור התקנת יח"ד"

-"ניתן להוסיף משיקולי טופוגרפיה קומות מגורים נוספות מתחת למפלס הכניסה הקובעת במסגרת שטחי הבניה למגורים ויתר הוראות התוכנית"

- "תותר התקנת מרתפים לצורכי חניה ושטחי שרות משותפים, מתחת למסד כהגדרתו בתוכנית זו ועד 3 קומות,

במסגרת שטחי השרות המותרים בתוכנית"

על כן, אין מניעה לאשר את מס' הקומות המוצעות בבקשה.

גובה הבניה

גובה בניינים מוצע- -731.45 732.40

על פי נספח הבינוי למגרש 23 גובה הבניינים נע בין 735.00-736.00 מ' – מוצע כמותר גבהי בניה -סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110

-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות" -

-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".

גובה הכניסה מוצע – 2.75 מ'- כמותר

- 11 -

גובה קומות המגורים המוצעות – 2.75 מ' – כמותר

דיור להשכרה

.4.1.2א':.5 "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"

הוגשה בקשה למגרש בו מוצעות 183 יח"ד המיועדות להשכרה, המקיים הוראה זו.

חשמל

.4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם"- לא מוצגים חדרי שנאים בבקשה- יש להציג זיקת הנאה

במגרש 23 לא קיים שטח לזיקת הנאה

מבואות

סעיף .6.1.2א': "תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.

בבניין 1 מוצעות 20 יח"ד, נדרש- 220 x מ"ר= 40 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 46 מ"ר- כנדרש בבניין 2 מוצעות 22 יח"ד, נדרש- 222 x מ"ר= 44 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 66 מ"ר- כנדרש בבניין 3 מוצעות 21 יח"ד, נדרש- 221 x מ"ר= 42 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 54 מ"ר- כנדרש בבניין 4 מוצעות 21 יח"ד, נדרש- 21 2 x מ"ר= 42 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 46 מ"ר- כנדרש בבניין 5 מוצעות 22 יח"ד, נדרש- 22 2 x מ"ר= 44 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 66 מ"ר- כנדרש גינה משותפת

סעיף .6.1.2ב': "תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה".

חלונות ממ"דמוצע שטח מגונן של לפחות 30 מ"ר לבניין- כנדרש סעיף 6.2.3א' : חלונות ממ"ד: לא יותקן חלון ממ"ד בחזית הבניין אלא אם הותקן מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף". –חלונות הממ"ד מוצעים בחזיתות הצדיות.

חומרי גמר

סעיף 6.2.4 קובע הוראות לעניין חומרי גמר ועל שילובם בתכנית הבינוי יש לעמוד בכל הוראות הסעיף ולקבל אישור אדריכל העיר לנ"ל.

מחסנים

מוצעים 108 מחסנים ל-106 יח"ד סה"כ בחמשת הבניינים.

מסתורי כביסה במגרשי המגורים

- 12 -

סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים :

א. "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש"

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו

עולה על 45 מ"ר"

ב. "מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין"

ג. "המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן".

ד. "הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" מוצעים מסתורים בחזיתות צדיו ת לכל יח"ד-

כנדרש

מזגנים

סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים, בסעיף ד:

"פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה"

קולטי שמש על הגג

מוצגים קולטים על הגג כחלק מהבקשה- התקבל אישור אדריכל העיר לתכנית צנרת מרזבים ומתקני תשתית

יש לעמוד בכל הוראות סעיף 6.2.8

בתי גידול אינטגרליים בחניונים

סעיף :6.2.12 מרתפים וקומות חניה :

סעיף ב': "בגלל תנאי הטופוגרפיה הייחודיים לא יוגבל גובה קומת המרתף ובלבד שישמש כשטח שירות, למערכות טכניות תשתיות קורות קונסטרוקציה וכו

סעיף ג': "במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים

במבנה גג/המרתף חניון תת קרקעי. נפח בית הגידול לעץ לא יפחת מ-2 מ"ק ועומקו לא יפחת מ-1 מ'. – יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

צוברי גז

מוצע צובר גז במגרש ,23

התקבל אישור יועץ גז וחברת פז-גז לבקשה.

יידרש אישור כיבוי אש לצובר הגז

- 13 -

ואישור מעבדה לצובר הגז

חדרי אשפה

מוצעים חדר י אשפה לכל בניין עם גישה חיצונית , אופן פינוי האשפה נעשה דרך השביל הראשי עם דלתות יציאה.

התקבל אישור מחלקת תברואה לתוכנית.

שלביות הביצוע- סטיה נכרת:

סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה

מהן תיחשב סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל -750 יח"ד והמסחר- היתר בניה ראשון למגרש מס' 6

הופק בתאריך: 05.10.2021

1. שלב 1 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון ל -750 יח"ד והמסחר - - השלמת ביצוע עבודות צומת הכניסה לשכונה מרחוב וינר במתכונת שלב א' כמפורט בנספח התנועה

- שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית )המשך כביש מס' (5 לכביש הקיים )רח' גרשון אבנר(-

יירשם כתנאי לקבלת היתר

2. שלב 2 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד- השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב' כמפורט בנספח התנועה )או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת( השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר

3. שלב 3 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד - הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/ רח' אשר וינר

4. שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים- - קביעת שלביות לפיתוח ושימור

האמה

בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות.

- יירשם כתנאי לקבלת היתר

5. שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף -6.9 - במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית שלביות

- 14 -

ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:

1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים

כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים בפיתוח בד בבד עם המגרושים בכל מתחם ומתחם

הוגשה תכנית בינוי למתחם

6. שלב 2 – צרכי ציבור. תנאי למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים- מתן היתרי בניה ותכניות פיתוח

לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות

יירשם כתנאי לקבלת היתר

.7שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- - טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות

- יירשם כתנאי לטופס 4

8. שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד- - ביצוע בפועל של מגרשי הספורט

המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך

9. חיבור למערכת הביוב שלב 1 –. תנאי למתן היתר בניה ראשון- - מתן היתר בניה למתקן קדם לטיהור

שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת

מורדות ארנונה. ייר שם כתנאי לקבלת היתר

10. חיבור למערכת הביוב שלב 2 –. תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית - - קבלת

הצהרה חתומה מטעם מנכ"ל חברת הגיחון לפיה החלו עבודות להקמת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במסגרת מתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון

בהתאם להיתר בניה שניתן

- יירשם כתנאי לטופס 4

11. חיבור למערכת הביוב- שלב -3 תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- תחילת הפעלת המט"ש

הזמני

לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות.

- 15 -

אישורים שהוגשו במסגרת פתיחת התיק

תנועה בתאריך 26.01.2022 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור מגורים+ מסחר

במגרש 23 מוצע עפ"י תקן 161 מ"ח, שינויים בכביש מתכנית מאושרת ע"י האגף מתואם מול מול רחל הורביץ

מחברת מוריה )מצורף(, תנאי להיתר בניה בהתאם לשלביות הביצוע עפ"י תב"ע 153751 סעיף ,7.1.-1 תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור"- יש להתאים תוכנית חניה מוצעת לתוכנית מאושרת ע"י מחלקת הסדרי תנועה.

אישור אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר בתאריך: 24.01.2022

אישור מחלקת דרכים:

התקבל בתאריך: 19.01.2022 לפיו: מגרש 23 - אין מניעה לקידום התיק לדיון , מפלסי הכניסות אל המבנים

והחניונים יותאמו עם מפלסי מערכת הדרכים ש בביצוע ע"י משרד השיכון. חוות הדעת בהתאם לתנאים בתיק

קודם מספר 2021/0152.01 , בכפוף ובהסתמך על : א .המכתב של חברת ניהול הפרויקט בעניין תיאום תכנון וביצוע מערכת הדרכים ,ב. בכפוף לתיאום התשתיות הקיימות בדרכי הגישה מול גורמי התשתיות במסגרת תיק תאום תשתיות שמספרו 806273.003 . חוות הדעת הינה בתנאי ובכפוף ל אישור בקרת תכנון תנועה.

אישור מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 19.12.2021 לפיו - התקבל אישור מחברת מנעד, החברה המפתחת של

השטחים הציבוריים במורדות ארנונה, לחיבור השטחים של הפרוייקט עם השטחים הציבוריים.

אישור מחלקת תברואה:

התקבל בתאריך: 13.12.2021

אישור איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך: 11.01.2022

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים, חוכרי הנכס- "א.מ. ישראל מגורים ופיתוח בע"מ"- תנאי למתן היתר יהיה חתימת רמ"י ע"ג ההרמוניקה.

- 16 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 06/05/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

בהמשך להיתר שהופק מיום 27.3.23 מס' 118164 עבור הקמת חמישה בנייני מגורים מעל קומת מסד מסחרי המגרש 23 –

סה"כ 106 יח"ד, אשר לגביו התקבלה פנייה להחזר אגרות עבור מגורים לשכירות ארוכת טווח,

בהתאם לחוות דעת שהתקבלה ע"י הלשכה המשפטית מטעם עו"ד צצמסקי אביטל מיום 8.9.2025

ניתן לאשר את השבת מחצית האגרה וזאת לאחר בחינת הפנייה של עו"ד תמיר בירן בה מצוין כי הנכס אושר לדיור להשכרה כהגדרתו בפרק השביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-

,1959 על ידי מנהלת מרכז ההשקעות של משרד הכלכלה והתעשייה.

תנאי להוצאת ההיתר – עדכון רישום הערת האזהרה לפי תקנה 27 ע"י המבקש.

להלן פירוט חישוב האגרות להחזר:

סה"כ שטח עיקרי: 9,187.88 מ"ר

סה"כ שטח שירות: 10,365.62 מ"ר

- 17 -

שטח מרפסות: 1,795.30 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 21,348.80 מ"ר

הורדה:

שטח מסחר: 208.46 מ"ר

מרחב מוגן מוסדי: 29.89 מ"ר

14 חניות למסחר: 509.85 מ"ר

סה"כ להורדה: 748.20 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 20,600.60

%50

10,300.30 מ"ר = סה"כ שטח לקיזוז אגרות

על כן התיק מובא להכרעת הוועדה וזאת לצורך החזר האגרות עבור שטחי המגורים,

בהתאם לחישוב השטחים המפורט.

חוות דעת תכנונית 06/05/2026

חוות דעת תכנונית

- 18 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

53751

תחילת תוקף:

17/05/2016

ייעוד הקרקע:

מגורים

בתאריך 27.3.23 הופק היתר בניה מס' 118164 עבור הקמת חמישה בנייני מגורים מעל קומת מסד מסחרי המגרש 23 –

סה"כ 106 יח"ד.

בתאריך 9.12.25 התקבלה פניה מטעם עו"ד תמיר בירן עבור השבת אגרות בניה שנגבו בהיתר בשל הפיכת כל הדירות שאושרו למגורים - לדירות להשכרה ארוכת טווח.

בהתאם לחוות דעת שהתקבלה ע"י הלשכה המשפטית מטעם עו"ד צצמסקי אביטל מיום 8.9.2025

,1959 על ידי מנהלת מרכז ההשקעות של משרד הכלכלה והתעשייה.

תנאי להוצאת ההיתר – עדכון רישום הערת האזהרה לפי תקנה 27 ע"י המבקש.

להלן פירוט חישוב האגרות להחזר:

סה"כ שטח עיקרי: 9,187.88 מ"ר

סה"כ שטח שירות: 10,365.62 מ"ר

שטח מרפסות: 1,795.30 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 21,348.80 מ"ר

- 19 -

הורדה:

שטח מסחר: 208.46 מ"ר

מרחב מוגן מוסדי: 29.89 מ"ר

14 חניות למסחר: 509.85 מ"ר

סה"כ להורדה: 748.20 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 20,600.60

%50

10,300.30 מ"ר = סה"כ שטח לקיזוז אגרות

על כן התיק מובא להכרעת הוועדה וזאת לצורך החזר האגרות עבור שטחי המגורים,

בהתאם לחישוב השטחים המפורט.

- 20 -

דיון בועדת משנה 06/04/2022

: לאשר את

הבקשה בכפוף

מדובר בבקשה בשכונת ארנונה, במגרש מס' 23 על פי תב"עות לשינויים ובתנאים

53751 ו-560110 לבנית 5 בנינים בני 9 קומות מגורים מעל 2 קומות חניה ת"ק, בקומת הקרקע בחזית דרומית מוצע שטח למסחר, סה"כ 106 יח"ד להשכרה.

לאחר שהועדה בחנה את הבקשה וההתנגדויות מחליטה לדון בבקשה על סמך ההתנגדויות הכתובות מבלי לזמן את הצדדים .

ההתנגדויות הוקראו בפני הוועדה.

המתנגד גר במרחק של מעל 400 מ' מהמגרש הנדון ומחוץ לגבולות התכנית, ההתנגדות הינה כללית על ריבוי יח"ד מהמותר עפ"י תב"ע.

לאחר שהוועדה בחנה את הבקשה ואת ההתנגדיות ושמעה את מהנדס העיר מחלטה לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים .

ההתנגדות היא ליחידות דיור קטנות .

הבקשה היא להקלות לדירות קטנות, בעבר הוועדה דחתה את הבקשה שהוגשה במסגרת תב"ע מקומית לאור עמדת מהנדס העיר.

הוועדה זימנה את מהנדס העיר וביקשה התייחסותה לבקשה .

.1עמדתו היא כי עלית מחירי הדיור הביאה אותנו למחשבה נוספת לגבי גודל הדירות והבנה שיש צורך גדול יותר בדירות קטנות לכל האוכלוסיות בעיר גם לרכישה וגם לשכירות .

2. המענים לצרכים הציבוריים בארנונה הם טובים ושודרגו

לטובת הציבור לרבות בשנה האחרונה , כגון מגרשי הכדורגל שהפכו לפארק לציבור .

יצוין כי מדיניות תכנון נתנה חוו"ד לפיה המענים לצרכי הציבור טובים .

לאור האמור , מה"ע עשה חשיבה נוספת וחדשה והוחלט כי נכון לאשר את הבקשה .

הוועדה מקבלת את עמדת מה"ע ונימוקיו ומאשרת אותה .

יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

בדיקת המלצה 29/03/2022

תכנונית : מובא

- 21 -

להכרעת הועדה

האם לזמן את המתנגד גר במרחק של מעל 400 מ' מהמגרש הנדון ומחוץ לגבולות התכנית, ההתנגדות הינה כללית על ריבוי יח"ד המתנגדים

מהמותר עפ"י תב"ע כאשר הקלה של תוספת %20 יח"ד מותרת מכח הוראת סעיף ()9(2א)()1 לתקנות סטיה נכרת.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית למעט ההקלה שפורסמה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

חוות דעת תכנונית 16/03/2022

חוות דעת תכנונית

מדובר בבקשה לבנית 5 בנינים בני 9 קומות מגורים המשלבים מסחר מעל 2 קומות חניה ת"ק, סה"כ 106 יח"ד בשכונת ארנונה, במגרש מס' 23 על פי תב"עות 53751 ו-560110 במסגרת הבקשה פורסמה הקלה לתוספת יח"ד – הוגשה

התנגדות אחת

ההתנגדות מתייחסת לתוספת יח"ד אשר פוגעת בתושבי השכונה הקיימת, כאשר מעלה את עומס התנועה, פגיעה באיכות הסביבה, פינוי אשפה וכיוצ"ב.

השלמת פרסום 14/09/2021

לפי סעיף 149 בקשת הקלה לתוספת 18 יח"ד - סה"כ מבוקש 108 יח"ד - ניצול מיטבי של זכויות הבניה

לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין כן 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה כן

3 אישור פיקוד העורף הג"א כן

4 אישור שירותי הכבאות כן

5 אישור משרד הבריאות כן

6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה כן 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת כן 8 תנאי לתחילת עבודות: הצגת אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית כן ארגון אתר

9 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח כן 10 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות כן 11 תשלום אגרת בניה כן

12 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

13 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון כן

14 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה כן

- 22 -

15 לשים לב שההיתר יוצא על חלקה חדשה כן

16 יש לבדוק תנאים הרשומים בשלביות הביצוע כן

17 חתימת רמ"י על הסופיות כן

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

בהמשך להיתר שהופק מיום 27.3.23 מס' 118164 עבור הקמת חמישה בנייני מגורים מעל קומת מסד מסחרי המגרש 23 – סה"כ 106 יח"ד, אשר לגביו התקבלה פנייה להחזר אגרות עבור מגורים לשכירות ארוכת טווח,

בהתאם לחוות דעת שהתקבלה ע"י הלשכה המשפטית מטעם עו"ד צצמסקי אביטל מיום 8.9.2025

ניתן לאשר את השבת מחצית האגרה וזאת לאחר בחינת הפנייה של עו"ד תמיר בירן בה מצוין כי הנכס אושר לדיור להשכרה כהגדרתו בפרק השביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-,1959 על ידי מנהלת מרכז ההשקעות של משרד הכלכלה והתעשייה.

תנאי להוצאת ההיתר – עדכון רישום הערת האזהרה לפי תקנה 27 ע"י המבקש.

להלן פירוט חישוב האגרות להחזר:

סה"כ שטח עיקרי: 9,187.88 מ"ר

סה"כ שטח שירות: 10,365.62 מ"ר

שטח מרפסות: 1,795.30 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 21,348.80 מ"ר

הורדה:

שטח מסחר: 208.46 מ"ר

מרחב מוגן מוסדי: 29.89 מ"ר

14 חניות למסחר: 509.85 מ"ר

סה"כ להורדה: 748.20 מ"ר

- 23 -

סה"כ שטח מאושר: 20,600.60

%50

10,300.30 מ"ר = סה"כ שטח לקיזוז אגרות

על כן התיק מובא להכרעת הוועדה וזאת לצורך החזר האגרות עבור שטחי המגורים, בהתאם לחישוב השטחים המפורט.

- 24 -

סדר יום לועדה מתאריך - 19/05/2026 - ג סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/32

מספר בקשה 2021/0152.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

הקמת 4 בנייני מגורים חדשים מעל קומת מסד מסחרי מגרש

מהות בקשה

24 - סה"כ 98 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה א.מ ישראל מגורים פיתוח בע"מ

עורך הבקשה אדריכל לוי יגאל

מתכנן השלד כהאן יצחק שלמה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אשר וינר 0 , רמות רחל, ארנונה החדשה

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

53751 תחילת תוקף 17/05/2016 24 מגורים 3633

תאור הבקשה

דיון חוזר לאחר הפקת היתר בניה –

בשכונת ארנונה, במגרש מס' 24 על פי תב"עות 53751 ו-560110 מבקשים בנית 4 בנינים בני 8 קומות מגורים מעל 4 קומות ת"ק למגורים וחניה, בקומת הקרקע מוצע שטח למסחר, סה"כ 98 יח"ד.

- 25 -

מסמכי התכנית :

במקום חל ות 2 תב"עות:

פרסום:

במסגרת הבקשה פורסמ ה ההקלה הבאה:

"בקשת הקלה לתוספת 16 יח"ד- סה"כ מבוקש 96 יח"ד"

עד תום מועד להגשת התנגדויות – לא הוגשו התנגדויות.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות -1-,2-,3-,4

מוצעות 4 קומות חניה הכוללות חדרים טכניים, ו4 גרמי מדרגות עם מעלית, הכניסה לחניון מכיוון צפון , מהכביש העליון, ממפלס קומת הכניסה.

בחלק הדרומי הפונה למגרש 23 מוצעות 2 יח"ד בקומה ב-3 מהבניינים שבמגרש.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניי נים מחזית צפונית וכן, מוצעות 3 יח"ד בכל בניין למעט בבניין מס' 9 בה מוצעת

יח"ד אחת בקומה.

בנוסף, מוצע שטח למסחר עם כניסה חיצונית, צפונית.

קומות 1-8

בקומות אלו מוצעות 3 יח"ד בקומה בכל בניין. כאשר בקומה ,7 מוצעות 2 בקומה ובקומה 8 מוצעת יח"ד אחת

בקומה.

סה"כ: 98 יח"ד ב-4 הבניינים

- 26 -

סטייה ניכרת:

סעיף 6.21 שבתב"ע 53751 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

1. במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של

לפחות

60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר )שטח עיקרי + ממ"ד( לכל היותר. שטחן של %25

מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר )שטח עיקרי+ ממ"ד( וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב

סטייה ניכרת"

2. תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 ובסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1 "תכסית

הבינוי"

הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת

3. קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים

כמפורט

בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או

צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מתוכנית

4. הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת

5. שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת

6. הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5 הינה מחייבת

וכל סטייה

תיחשב סטייה ניכרת- לא רלוונטי לבקשה

בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:

7. -שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

8. -שטחי קולונדה כמפורט בסעיף -6.5.1.2 לא רלוונטי לבקשה

9. -שטחי שרות הת"ק וניודם

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

1. תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת

- 27 -

סעיף 6.21.1 להוראות הת וכנית: "במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר )שטח עיקרי + ממ"ד( לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר )שטח עיקרי+ ממ"ד( וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"

• 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד = %3.27 ממספר יח"ד בפרויקט יהיה 45 מ"ר )שטח עיקרי + ממ"ד( • במגרש 24 מותר- 80 יח"ד –%3.27= 3 יח"ד יהיו בשטח של עד 45 מ"ר.

• שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר )שטח עיקרי+ ממ"ד( מתוך 77 יח"ד %25 תהיינה דירות בגודל של 75 מ"ר לכל היותר %25 מתוך 77 יח"ד = 19 יח"ד.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה.

הוראות נוספות לעניין תמהיל בסעיף 6.1.1

החישוב בוצע עפ"י יח"ד המותר עפ"י תב"ע ולא עפ"י יח"ד המבוקשות.

2. תכסית: - סטייה ניכרת

סעיף 6.21.2 : "תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1

"תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת"

סעיף 6.2.1 : "תכסית הבינוי : בקומות המסד על פי הגדרתן בתכנית זו לא תעלה תכסית הבניה של %85 משטח

המגרש, בכפוף ליתר הגבלות התכנית"

מותר: שטח המגרש: 3633 מ"ר * %85 = 3088.05 מ"ר. מוצע בקומת המסד: 2949.96 מ"ר- כמותר.

סעיף 6.2.1.2 : "בקומות שאינן חלק ממסד הבניין תקבע התכסית בהתאם לפירוט הבא סעיף :6.2.1.3 "פרישת טיפוסי הבינוי ומספר המבנים בתאי השטח מפורטים בנספח קווי הבניין )מס' .(3 על פי המוצג בנספח מס' 3 הטיפוס של מגרש 24 הינו 400– a מ"ר, מותר 4 בניינים במגרש 24 ,1600-400= x4

שטח קומה מרבית מגיע ל- 1345.25 מ"ר סה"כ ל-4 הבניינים- כמותר.

סעיף :6.2.1.4 "שטח התכסית כולל את כל שטחי הבניה המקוריים בקומה וכן מרפסות מקורות. השטח אינו

כולל גגות ומרפסות גג שאין מקורות."

- 28 -

סעיף 5 מתחת לטבלה: בכל תאי שטח שלא נקבעה להם תכסית בטבלה 5 יחולו הוראות בנושא כמפורט בפרק

6.2 "אדריכלות"

3. קוו בניין , מס' מבנים ומרחק בין הבניינים:

כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטייה ניכרת מתכנית"-

קווי בניין:

בקומות החניון הבניה מוצעת מעבר לקווי הבניין ועד לגבול המגרש עפ"י סעיף .6.12ו שבתב"ע :560110 "קו בניין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק ככל שהוא תת קרקעי במלואו"- קומת החניון מוצעת ת"ק במלואה- אין מניעה לאשר.

מס' בניינים במגרש:

ע"פ סעיף -6.4.1 "מס' הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח מס' 3".

במגרש -24 מותר: 4 בניינים

מוצעים: 4 בניינים- כמותר

מרחקים בין בניינים- על פי סעיף :.6.4.3

במגרשים שמותרים בהם יותר מבניין אחד יהיו המרחקים המזעריים בין הבניינים 7 מ' או קיר משותף כמפורט

בנספח הבינוי והפיתוח.

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה בסעיף .6.2 לפיו: "במסד יורד תותר הצמדת קומות המסד בין המבנים זה לזה

בהתאם לנספח קווי הבניין...."- מוצע מרחק של 7 מ' בין הבניינים למעט בין בניינים 6 ו-7 ו-8,9 בהם מוצעים

שטחי מסחר המחבר ים בין שני הבניינים- מוצע כמותר בהתאם לסעיף הנ"ל עפ"י סעיף .6.4.2 -קוו בניין מחייב לרחוב:

"בכל שטח התוכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב%-50

- 29 -

מאורכה".

1. גבהים ומפלסים:

עפ"י תב"ע 560110

א. "מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין :6 718.3

מפלס המדרכה הסמוך: 717.62 -כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 7 : 716.20

מפלס המדרכה הסמוך: -716.00 כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין :8 714.3

מפלס המדרכה הסמוך: 713.80 -כמותר

מפלס ה-0.00 המוצע בבניין 9 : 712.10

מפלס המדרכה הסמוך: -712.00 כמותר

2. שטחים מגוננים ונטיעות:

א. "לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק" –

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

ב. "בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50 מ"ר של

שטח

מגרש פנוי.

התקבל אישור מחלקת שפ"ע לתוכנית תוך התייחסות לסעיף הנ"ל

ג. סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.

- 30 -

3. חצרות פרטיות

א. במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן )צמודות הקרקע( חצר פרטית במפלס הדירה, אשר

תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה

ב. החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב.

ג. במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות פרטיות

במפלס הדירה-–מוצעות גינות עבור יח"ד שבקומות הקרקע- כנדרש.

4. גדרות וקירות תמך

א. "קירות מגרשים הפונים לשטחים ציבוריים יהיו בגמר אבן משני צידיהם עד לגובה של 1.2 מ' מעל מפלס

ב. "קירות תמך יהיו בגמר אבן טבעית מסותתת וגובהם המרבי יהיה 3.5 מ'. במקרה של שיפועי קרקע

גדולים

ג. "סוג האבן, צורת הסיתות פרטי הגדר הקלה וגובהה יהיו על פי תכנית הבינוי" – יש לתאם מול אדריכל

העיר

ולוודא עמידה בהוראה

ד. "קירות תמך בגבול המגרש הפונים למפלסים נמוכים יותר ממפלס המגרש יותקנו עד לגובה שיידרש על

ידי

ה. נסיגות ודירוג מבנים וקו בניין מחייב לרחוב סעיף 6.4ג' : "במרווחים

שבין הבניינים תחויב נסיגה של קומות המסד בעומק מינימלי של 8 מ' מהגבול הקדמי )הפונה לרחוב( של תא שטח, בהתאם לנספח קווי הבניין )מס' (3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו ייחשב כסטיה ניכרת מתכנית." בתב"ע 560110 עודכ ן סעיף זה לפיו: "במקרים שבהם מתחייב מאילוצי תכנון ניתן יהיה לצמצם את עומק הנסיגה ל-3 מ'-.... מוצעת נסיגה של 3.6 מ' מגבול המגרש- כמותר.ו. סעיף 6.4.5 : דירוג מבנים:

- 31 -

"בתאי שטח בהם מסומן "קו בניין בנסיגה" בנספח קווי הבניין חובה על חזית הבניין לסגת פעם אחת בכל הקומות שמעל הקומה השישית" – מוצעת נסיגה מקומה שביעית- כנדרש

5. שלביות הביצוע– סטייה ניכרת- פרוט בהמשך

7. מרפסות:

שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות.

הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת :

1.1 " תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות

עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין,

הכל בתיאום עם מהנדס העיר".

לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה מנסיגה בהתאם

להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" )סעיף 6.4 בהוראות ונספח (3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות

העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה

במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה

מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת "

המרפסות הזיזיות המוצעות בבקשה עוקבות אחת מעל השנייה- כנדרש בקומה 7 מוצעות מרפסות זיז בשטח של מעל 14 מ"ר סה"כ ליח"ד, ניתן לניד שטח מרפסות ב-3 הקומות האחרונות של הבניין - יש להציג תמהיל מרפסות המציג שטח מרפסות מוצע לכל דירה קיימות מרפסות זיז אשר חושבו בבקשה כמרפסות גג וכן להיפך- יש להציג כראוי.

קולונדה:

לא מוצעת קולונדה בבקשה.

- 32 -

חניה

מוצעות 4 קומות חניון

הכניס ה לקומות החניון מוצעת מכביש עליון מהצד הצפוני של המגרש בקומות אלו מוצעות מקו"ח חדרים טכניים ומחסנים

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור מגורים+ מסחר במגרש 24 מוצע עפ"י

תקן 145 מ"ח, שינויים בכביש מתכנית מאושרת ע"י האגף מתואם מול מול רחל הורביץ מחברת מוריה )מצורף(, תנאי להיתר בניה בהתאם לשלביות הביצוע עפ"י תב"ע 153751 סעיף .7.1 ,-1 תנאי לטופס -4 אישור

רשות התמרור".

שטח למסחר

תב"ע 560110 מאפשרת תוספת שטח למסחר במגרש 24 בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו כי התוספת

נדרשת לטובת הבטחת חזית מסחרית רציפה למרחב הציבורי ובתנאי כי שטחים אלו ישמשו למסחר בלבד.

מוצע שטח למסחר עם חזית מסחרית, הכניסה לשטח זה חיצונית ואינה קשורה לכניסה למגורים- התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית.

שטחי הבנייה – המוצגים ע"י עורך הבקשה

מגורים:

שטח עיקרי

ע"ק מותר: 7500 מ"ר מוצע: 6250.91 מ"ר – נותרו: 1249 מ"ר

ת"ק מותר: 500 מוצע: 938.23 מ"ר- חריגה של 438.23 מ"ר

שטחי שירות

ע"ק מותר: 3000 מ"ר ע"ק מוצע: 2138.56 מ"ר- נותרו: 861.44 מ"ר

ת"ק מותר: 6400 מ"ר מוצע: 7917.59 מ"ר - חריגה של 1517.59 מ"ר

- 33 -

מסחר:

עיקרי ע"ק מותר: 210 מ"ר מוצע: 210 מ"ר- כמותר

שרות ע"ק מותר: 90 מ"ר מוצע: 51.86 מ"ר- נותרו: 38.14 מ"ר

עפ"י הערה 1.5 לטבלת השטחים: "תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה".

סה"כ נותרו שטחים ע"ק: 2148.58 מ"ר

סה"כ שטח ת"ק חורג: 1955.82 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 192.76 מ"ר

הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 80 יח"ד מוצע: 98 יח"ד

פורסמה הקלה לתוספת יח"ד

תוספת זו הינה מעל ה %-20 המותרים לתוספת יח"ד-

עפ"י סעיף: 6.6.6.3 "תותר העברת יח"ד בין תאי שטח באותו מתחם פיתוח ועד לשיעור של %10 מתא

השטח

המקבל ללא שינוי מסך שטחי הבניה של מתחם הפיתוח" - מבקשים לנייד 2 יח"ד ממגרש 23 הקיים באותו מתחם פיתוח- אין מניעה לאשר בכפוף לעמידה בשטחים מותרים מס' קומות

מותר: 9 מעל הכניסה הקובעת ו –2 מתחת לכניסה הקובעת מוצע: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 מתחת לכניסה הקובעת כאשר 3 קומות מיועדות למגורים ו-1 לחניון.

בהערות לטבלה 5 שבתב"ע 53751 מצוין כי :

-"מס' הקומות מתחת למפלס כניסה הקובעת מתייחס לסך הקומות המותרות עבור התקנת יח"ד"

- 34 -

- "תותר התקנת מרתפים לצורכי חניה ושטחי שרות משותפים, מתחת למסד כהגדרתו בתוכנית זו ועד 3 קומות,

במסגרת שטחי השרות המותרים בתוכנית"

על כן, אין מניעה לאשר את מס' הקומות המוצעות בבקשה.

גובה הבניה

גובה בניינים מוצע- -743.1 736.92

על פי נספח הבינוי למגרש 24 גובה הבניינים נע בין 752.7-747 מ' – מוצע כמותר גבהי בניה -סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110

-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות" -

-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".

גובה הכניסה מוצע – 2.75 מ'

גובה קומות המגורים המוצעות – 2.75 מ' – כמותר

דיור להשכרה

.4.1.2א':.5 "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"

הוגשה בקשה למגרש בו מוצעות 183 יח"ד המיועדות להשכרה, המקיים הוראה זו.

חשמל

.4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם"- מוצע במפלס -3.10 -כנדרש זיקת הנאה

במגרש 24 לא קיים שטח לזיקת הנאה

מבואות

סעיף .6.1.2א': "תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.

בבניין 6 מוצעות 27 יח"ד, נדרש- 227 x מ"ר= 54 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 50 מ"ר- יש לתקן בבניין 7 מוצעות 27 יח"ד, נדרש- 227 x מ"ר= 54 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 55 מ"ר- כמותר בבניין 8 מוצעות 25 יח"ד, נדרש- 225 x מ"ר= 50 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 50 מ"ר- כמותר

- 35 -

בבניין 9 מוצעות 19 יח"ד, נדרש- 19 2 x מ"ר= 38 מ"ר שטח מבואה, מוצע: 38 מ"ר- כמותר גינה משותפת

סעיף .6.1.2ב': "תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה".

חלונות ממ"דאין עמידה בסעיף זה, יש להציג כנדרש סעיף 6.2.3א' : חלונות ממ"ד: לא יותקן חלון ממ"ד בחזית הבניין אלא אם הותקן מנגנון הזזה נסתר לכנף ההדף". –חלונות הממ"ד מוצעים בחזיתות הצדיות.

חומרי גמר

מחסנים

מוצעים 90 מחסנים ל -98 יח"ד סה"כ בארבעת הבניינים, ככלל יש לתכנן מחסם לכל יח"ד.

מסתורי כביסה במגרשי המגורים

סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים :

א. "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש"

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו

עולה על 45 מ"ר"

ב. "מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין"

ג. "המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן".

ד. "הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" מוצעים מסתורים בחזיתות צדיו ת לכל יח"ד-

כנדרש

מזגנים

סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים, בסעיף ד:

"פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה" – לא מוצג פתרון למתקני המיזוג- יש להוסיף

- 36 -

קולטי שמש על הגג

מוצגים קולטים על הגג כחלק מהבקשה- התקבל אישור אדריכל העיר לתכנית צנרת מרזבים ומתקני תשתית

יש לעמוד בכל הוראות סעיף 6.2.8

בתי גידול אינטגרליים בחניונים

סעיף :6.2.12 מרתפים וקומות חניה :

סעיף ג': "במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים

צוברי גז

מוצע צובר גז במגרש ,23

התקבל אישור יועץ גז וחברת פזגז

יידרש אישור כיבוי אש לצובר הגז

אישור מעבדה לצובר הגז

חדרי אשפה

מוצעים חדר י אשפה לכל בניין עם גישה חיצונית , אופן פינוי האשפה נעשה דרך השביל הראשי עם דלתות יציאה.

התקבל אישור מחלקת תברואה לתוכנית.

- 37 -

שלביות הביצוע- סטיה נכרת:

סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה

מהן תיחשב סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל -750 יח"ד והמסחר- היתר בניה ראשון למגרש מס' 6

הופק בתאריך: 05.10.2021

1. שלב 1 – תנועה

- שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית )המשך כביש מס' (5 לכביש הקיים )רח' גרשון אבנר(-

יירשם כתנאי לקבלת היתר

2. שלב 2 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד- השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב' כמפורט בנספח התנועה

)או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת( השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר

3. שלב 3 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד- הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/ רח'

אשר וינר

4. שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים- - קביעת שלביות לפיתוח ושימור

האמה בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות-.יירשם כתנאי לקבלת היתר

5. שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף -6.9 - במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית שלביות

ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:

1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים

2. כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים בפיתוח

בד

בבד עם המגרושים בכל מתחם ומתחם-הוגשה תכנית בינוי למתחם

6. שלב 2 – צרכי ציבור. תנא י למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים- מתן היתרי בניה ותכניות פיתוח

- 38 -

לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות-יירשם כתנאי לקבלת היתר .7שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- - טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות-יירשם כתנאי לטופס 4

8. שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד- - ביצוע בפועל של מגרשי הספורט

המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך

9. חיבור למערכת הביוב שלב 1 –. תנאי למתן היתר בניה ראשון- - מתן היתר בניה למתקן קדם לטיהור

שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת

מורדות ארנונה. יירשם כתנאי לקבלת היתר

10. חיבור למערכת הב יוב שלב 2 –. תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית- - קבלת

בהתאם להיתר בניה שניתן - יירשם כתנאי לטופס 4

11. חיבור למערכת הביוב- שלב -3 תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- תחילת הפעלת המט"ש

הזמני

לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות.

אישורים שהוגשו במסגרת פתיחת התיק

תנועה

בתאריך 26.01.2022 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור מגורים+ מסחר

במגרש 24 מוצע עפ"י תקן 145 מ"ח, שינויים בכביש מתכנית מאושרת ע"י האגף מתואם מול מול רחל הורביץ

מחברת מוריה )מצורף(, תנאי לה יתר בניה בהתאם לשלביות הביצוע עפ"י תב"ע 153751 סעיף ,7.1.-1 תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור"- יש להתאים תוכנית חניה מוצעת לתוכנית מאושרת ע"י מחלקת הסדרי תנועה.

אישור אדריכל העיר:

- 39 -

התקבל אישור אדריכל העיר בתאריך: 24.01.2022

אישור מחלקת דרכים:

התקבל בתאריך: 19.01.2022 לפיו: מגרש 24 - אין מניעה לקידום התיק לדיון , מפלסי הכניסות אל המבנים

והחניונים יותאמו עם מפלסי מערכת הדרכים ש בביצוע ע"י משרד השיכון. חוות הדעת בהתאם לתנאים בתיק

קודם מספר 2021/0152.01 , בכפוף ובהסתמך על : א .המכתב של חברת ניהול הפרויקט בעניין תיאום תכנון וביצוע מערכת הדרכים ,בכפוף לתיאום התשתיות הקיימות בדרכי הגישה מול גורמי התשתיות במסגרת תיק

תאום תשתיות שמספרו 806273.003 . חוות הדעת הינה בתנאי ובכפוף לאישור בקרת תכנון תנועה אישור מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 19.12.2021 לפיו - התקבל אישור מחברת מנעד, החברה המפתחת של

השטחים הציבוריים במורדות ארנונה, לחיבור השטחים של הפרוייקט עם השטחים הציבוריים.

אישור מחלקת תברואה:

התקבל בתאריך: 13.12.2021

אישור איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך: 11.01.2022

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים, חוכרי הנכס- "א.מ. ישראל מגורים ופיתוח

בע"מ"- תנאי למתן היתר יהיה חתימת רמ"י ע"ג ההרמוניקה

- 40 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 06/05/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

בהמשך להיתר בניה שהופק מיום 27.3.23 מס' 118163 עבור 4בנינים בני 8 קומות מגורים ומסחר מעל 4 קומות ת"ק למגורים וחניה, סה"כ 98 יח"ד,

אשר לגביו התקבלה פנייה להחזר אגרות עבור מגורים לשכירות ארוכת טווח,

בהתאם לחוות דעת שהתקבלה ע"י הלשכה המשפטית מטעם עו"ד צצמסקי אביטל מיום 8.9.2025

,1959 על ידי מנהלת מרכז ההשקעות של משרד הכלכלה והתעשייה.

- 41 -

תנאי להוצאת ההיתר – עדכון רישום הערת האזהרה לפי תקנה 27 ע"י המבקש.

להלן פירוט חישוב האגרות להחזר:

סה"כ שטח עיקרי: 7,449.29 מ"ר

סה"כ שטח שירות: 10,236.73 מ"ר

שטח מרפסות: 1,705.45 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 19,391.47 מ"ר

הורדה:

שטח מסחר: 209.97 מ"ר

שטח עזר למסחר: 54.83 מ"ר

מרחב מוגן מוסדי: 24.41 מ"ר

16 חניות למסחר : 720.25 מ"ר

סה"כ להורדה: 1,009.46 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 18,382.01

%50

9,191 מ"ר = סה"כ שטח לקיזוז אגרות

על כן התיק מובא להכרעת הוועדה וזאת לצורך החזר האגרות עבור שטחי המגורים,

בהתאם לחישוב השטחים המפורט

- 42 -

חוות דעת תכנונית 06/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

53751

תחילת תוקף:

17/05/2016

ייעוד הקרקע:

מגורים

בתאריך 27.3.23 הופק היתר בניה מס' 118163 עבור 4 בנינים בני 8 קומות מגורים ומסחר מעל 4 קומות ת"ק למגורים וחניה, סה"כ 98 יח"ד.

בהתאם לחוות דעת שהתקבלה ע"י הלשכה המשפטית מטעם עו"ד צצמסקי אביטל מיום 8.9.2025

,1959 על ידי מנהלת מרכז ההשקעות של משרד הכלכלה והתעשייה.

תנאי להוצאת ההיתר – עדכון רישום הערת האזהרה לפי תקנה 27 ע"י המבקש.

- 43 -

להלן פירוט חישוב האגרות להחזר:

סה"כ שטח עיקרי: 7,449.29 מ"ר

סה"כ שטח שירות: 10,236.73 מ"ר

שטח מרפסות: 1,705.45 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 19,391.47 מ"ר

הורדה:

שטח מסחר: 209.97 מ"ר

שטח עזר למסחר: 54.83 מ"ר

מרחב מוגן מוסדי: 24.41 מ"ר

16 חניות למסחר : 720.25 מ"ר

סה"כ להורדה: 1,009.46 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 18,382.01

%50

9,191 מ"ר = סה"כ שטח לקיזוז אגרות

על כן התיק מובא להכרעת הוועדה וזאת לצורך החזר האגרות עבור שטחי המגורים,

בהתאם לחישוב השטחים המפורט.

- 44 -

דיון בועדת משנה 06/04/2022

: לאשר את הבקשה היא להקלות לדירות קטנות , בעבר הוועדה דחתה את הבקשה שהוגשה במסגרת תב"ע מקומית לאור עמדת מהנדס הבקשה בכפוף

העיר.

לשינויים ובתנאים

הוועדה זימנה את מהנדס העיר וביקשה התייחסותה לבקשה .

2. המענים לצרכים הציבוריים בארנונה הם טובים ושודרגו

לטובת הציבור לרבות בשנה האחרונה , כגון מגרשי הכדורגל שהפכו לפארק לציבור .

יצוין כי מדיניות תכנון נתנה חוו"ד לפיה המענים לצרכי הציבור טובים .

לאור האמור , מה"ע עשה חשיבה נוספת וחדשה והוחלט כי נכון לאשר את הבקשה .

הוועדה מקבלת את עמדת מה"ע ונימוקיו ומאשרת אותה .

יש לתקן את התיקונים בתכנית a

בדיקת המלצה 29/03/2022

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לשינויים

ובתנאים

· יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

חוות דעת תכנונית 16/03/2022

חוות דעת תכנונית

מדובר בבקשה לבנית 4 בנינים בני 8 קומות מגורים מעל 4 קומות ת"ק המשלבים שטחי מסחר, בשכונת ארנונה, במגרש מס' 24 על פי תב"עות 53751 ו-,560110 סה"כ 98 יח"ד

- 45 -

במסגרת הבקשה פורסמה הקלה לתוספת יח"ד

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

השלמת פרסום 14/09/2021

לפי סעיף 149 בקשת הקלה לתוספת 16 יח"ד - סה"כ מבוקש 96 יח"ד -

לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין כן 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה כן

3 אישור פיקוד העורף הג"א כן

4 אישור שירותי הכבאות כן

5 אישור משרד הבריאות כן

12 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

13 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון כן

14 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה כן

15 הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה כן 16 לשים לב שההיתר יוצא על חלקה חדשה כן

17 חתימת רמ"י על הבקשה כן

18 יש לבדוק תנאים הרשומים בשלביות הביצוע כן

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

בהמשך להיתר בניה שהופק מיום 27.3.23 מס' 118163 עבור 4 בנינים בני 8 קומות מגורים ומסחר מעל 4 קומות ת"ק למגורים וחניה, סה"כ 98 יח"ד,

אשר לגביו התקבלה פנייה להחזר אגרות עבור מגורים לשכירות ארוכת טווח, בהתאם לחוות דעת שהתקבלה ע"י הלשכה המשפטית מטעם עו"ד צצמסקי אביטל מיום 8.9.2025

- 46 -

תנאי להוצאת ההיתר – עדכון רישום הערת האזהרה לפי תקנה 27 ע"י המבקש.

להלן פירוט חישוב האגרות להחזר:

סה"כ שטח עיקרי: 7,449.29 מ"ר

סה"כ שטח שירות: 10,236.73 מ"ר

שטח מרפסות: 1,705.45 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 19,391.47 מ"ר

הורדה:

שטח מסחר: 209.97 מ"ר

שטח עזר למסחר: 54.83 מ"ר

מרחב מוגן מוסדי: 24.41 מ"ר

16 חניות למסחר : 720.25 מ"ר

סה"כ להורדה: 1,009.46 מ"ר

סה"כ שטח מאושר: 18,382.01

%50

9,191 מ"ר = סה"כ שטח לקיזוז אגרות

על כן התיק מובא להכרעת הוועדה וזאת לצורך החזר האגרות עבור שטחי המגורים, בהתאם לחישוב השטחים המפורט

- 47 -

- 48 -

סדר יום לועדה מתאריך - 19/05/2026 - ג סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/32

מספר בקשה 2022/0357.03

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, משרדים

מבנה חדש עבור הביטוח הלאומי הכולל שטחי משרדים,

מהות בקשה

מסחר וחניון תת קרקעי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מנהל הדיור הממשלתי מנהל הדיור הממשלתי

עורך הבקשה אדריכל איפרגן מרגלית

מתכנן השלד ש. בן אברהם כהן משה

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שד חיים ויצמן 13 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30863 105 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

2680ג תחילת תוקף 10/09/2004

30863ג תחילת תוקף 16/07/1959

621722 תחילת תוקף 14/10/2021

תאור הבקשה

דיון נוסף- ראה חוו"ד

במתחם ה"ביטוח לאומי" הנמצא ברח' שד' חיים וייצמן במגרש 1 עפ"י תב"ע 1139666 מבקשים הקמת בניין חדש עבור הביטוח הלאומי בן 33 קומות ע"ק מעל 7 קומות ת"ק הכולל שטחי מסחר, משרדים וחניון ת"ק, לציין כי הופקו היתרים מס' 22/357 ו-22/357.2 עבור הריסת המבנים, חפירה ודיפון.

- 49 -

מסמכי התב"ע

במקום חלה תכנית 1139666 אשר הופקדה בתאריך ,19.01.2014 טרם אושרה וכוללת תקנון תשריט ונספחים מנחים

התכנית כפופה לתכנית 621722 אשר אושרה בתאריך: 14.10.2021 אושרה תכנית בינוי לתב"ע 621722 בהתאם לדרישות

פרסום

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

- "הקלה מנספח הבינוי ומהוראות התוכנית (סעיף ).6.3 בדבר אי הצמדות לקו בניין מחייב- לצורך הקצאת שטח לזיקת הנאה"

- "הקלה מנספח הבינוי ומהוראות התוכנית (סעיף ).4.2 בדבר שינוי מיקום תוואי קולנדה- לצורך הקצאת שטח לזיקת הנאה"

- "הקלה מנספח הבינוי ומהוראות התוכנית (סעיף ).4.2 בדבר שינוי מיקום הכניסה לחניון- הזזת כניסה לחניון מצד דרום מערב רח' ראשי- שד' וייצמן, לפינה הדרום מזרחית, עפ"י בקשת אדריכל העיר"

תום מועד להגשת התנגדויות: -06.02.2024 הוגשה התנגדות מטעם "בנייני האומה"

ההקלות שפורסמו מתייתרות בעקבות הפקדתה של תוכנית 1139666 אשר הסדירה את הנושאים הנ"ל להלן תיאור מפלסי המבנה:

קומות מרתף -6 --1

מוצעות 6 קומות חניון הכוללות מקו"ח וחדרים טכניים, בקומות -1 ו-2 מוצעים אודיטוריום, מרכז מבקרים וחדר כושר.

הכניסה לחניון מחזית דרומית מכיוון רח' העלייה.

קומת כניסה- מפלס: 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין, מרח' שד' וייצמן אל כיכר מפותחת ומגוננת אל הלובי הראשי.

בקומה זו מוצע שטח לקבלת קהל, אולם המתנה וחדרי שרות.

קומה :2

- 50 -

במפלס זה מתוכננת הכניסה לחניון מחזית דרומית מרח' העליה, בחזית זאת גם מוצע שטח למסחר עם כניסה חצונית מהרח', שאר הקומה מוצעת כקומה כפולה לקומת הקרקע.

קומות :3-8

בקומות אלו מוצעים משרדים חדרי ישיבות, חדרים טכניים וממ"מים קומות :9-29

בקומה 9 החלק הדרומי של המבנה מסתיים ומוצע כגג ירוק, שאר המבנה מוצע עד לקומה 29 כאשר בקומות אלו מתוכננים משרדים.

סעיף סטיה נכרת:

סעיף 6.8 קובע הוראות סטיה נכרת לעניין:

-קווי בניין,

-גובה הבניה ומס' קומות,

-מיקום הכניסה לחניה מחייב עפ"י נספח הבינוי והתנועה, תוך ביטול כניסה לחניה מתוכננת, -עקרונות התכנון לרבות מיקום עקרוני של המסחר בחזית מזרחית קווי הבניין-סטיה נכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2024/5367 עם סימון קווי בניין עפ"י תב"ע 1139666 קו הבניין למבנה המסד סומן בירוק, קו הבניין למגדל סומן באדום וקו בניין הת"ק סומן בכחול- הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר

גובה הבניה- סטיה נכרת:

עפ"י טבלה 5 מותר: 140 מ' מעל הכניסה הקובעת מוצע: 139.8 מ' - כמותר מס' קומות:

מותר: 33 קומות מעל 6 קומות ת"ק

מוצע: 30 קומות מעל 6 קומות ת"ק- כמותר

- 51 -

חניון/ מיקום הכניסה לחניון- סטיה נכרת:

מיקום הכניסה לחניה מחייב עפ"י נספח הבינוי והתנועה, תוך ביטול כניסה לחניה מתוכננת, מתוכננות 2 כניסות לחניון: מחזית דרומית מרחוב העלייה, ומחזית צפונית מחניון המגרש הסמוך- בהתאם לנספח התנועה- כנדרש

התקבל אישור חניה בתאריך: 27.08.2023 לפיו:" אין התנגדות לדיון בוועדה בלבד. עבור שימושים

מעורבים: משרדים, מסחר וכו' במסגרת פרויקט ביטוח לאומי דרוש 326 עפ"י תקן איזור עתיר תח"צ כמצוין בתב"ע621722 סעיף 6.13 עפ"י סיכומים אגפיים מוצע 512 מ"ח בהתאם לשלביות רק"ל(- שלב היתר)

מצורף. תנאים להוצאת היתר: - אישור תב"ע 1139666 שכוללת הסדרה סטוטורית של רחוב העלייה לכל

הרוחב בין רחוב הנשיא השישי עד לרחוב לורך. - הגשה ואישור תכנית הסדרי תנועה מפורטות כולל רחוב העלייה לכל האורך מהנשיא השישי ועד לרחוב לורך. - הגשת תכנית הסדרי תנועה מתוקנת בהתאם להערות שנשלחו ליועץ התנועה וכוללים אישור צת"ל וחברת עדן. ראה סימונים באדום ע"ג התכנית. תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית."

תוכנית החניה לא תואמת לתוכנית אשר אושרה ע"י מחלקת הסדרי תנועה -יש להתאים עקרונות התכנון לרבות מיקום עקרוני של המסחר בחזית מזרחית- סטיה נכרת:

מוצע שטח מסחר בשטח המזרחי של המבנה עם כניסה מממתחם וורט- כנדרש קולונדה-

עפ"י בסעיף .4.1.2א.:2 "תותקן קולונדה בקומת הקרקע כמסומן בנספח הבינוי"- מוצעת קולונדה בהתאם למסומן בנספח הבינוי

מעבר ציבורי-

עפ"י סעיף .4.1.2א.:1 " בין מבנה הביטוח לאומי למבנה הצפוני ()l1 יוקצה מעבר ציבורי פתוח להולכי רגל, אשר יקשר בין מעבר להולכי רגל מבנייני האומה לחלקו הדרומי של רח' נחמיה לב ציון ,ברוחב שלא יפחת מ 15 מ', גישור על הפרשי הטופוגרפיה ייעשה באמצעות מדרגות ורמפה נגישה.- מוצע כנדרש

הוראות מיוחדות נוספות: (סעיף .4.1.2א):

" המבנה יכלול 2 מפלסי כניסה או יותר בהתאם לפיתוח ולטופוגרפיה במגרש כמסומן בנספח הבינוי."

"מתקני בידוק ובקרה להולכי רגל ימוקמו בתוך המבנה ולא במרחב הציבורי."- מוצע כנדרש שימור:

- 52 -

סעיף 6.7 בהוראות התכנית:"תנאי להיתר בניה יהיה אישור מח' שימור לתיק תיעוד מפורט תנאי להיתר בניה יהיה קבלת הנחיות וביצוען לטובת פירוק ושימור ציור הקיר של יוחנן סימו ן"- התקבל אישור מחלקת שימור לבקשה, לפיו:" מסומן מיקום חדש לציור הקיר בלובי הכניסה לקהל, מקובל"

, נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר

שטחי בניה:

מבנים ומוסדות ציבור:

שטחים עיקריים:

עיקרי ע"ק-

מותר: 41000 מ"ר מוצע: 35483.09 מ"ר- נותרו: 5516.91 מ"ר עיקרי ת"ק-

מותר: 6000 מ"ר מוצע: 3531.39 מ"ר- נותרו: 2468.61 מ"ר שטחי שרות:

שרות ע"ק-

מותר: 8750 מ"ר מוצע: 8673.24 מ"ר- נותרו: 76.76 מ"ר שרות ת"ק-

מותר: 33000 מ"ר מוצע: 32895.61 מ"ר- נותרו: 104.39 מ"ר שלבי ביצוע:

עפ"י סעיף: .7.1

תנאי למתן תוקף- תנאי למתן תוקף יהיה קבלת דו"ח מיקרו אקלימי ואישורו ע"י מחלקת איכות סביבה מרומית ומחוזית

תנאי להיתר בניה – היתר הבניה יכלול את פיתוח זיקת ההנאה והקמת שטחים ציבוריים במסגרת ההיתר בהתאם לתכנית התקפה- במסגרת הבקשה מוצע פיתוח שטח זיקת ההנאה אישורים :

אישור אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,22.07.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר

- 53 -

אישור מחלקת הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 15.08.2024 לדיון בלבד תנאי לקבלת היתר- אישור תכנית הסדרי תנועה כולל רחוב העלייה לכל האורך מהנשיא השישי ועד לרחוב לורן, תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור

אישור מחלקת דרכים:

התקבל בתאריך: 04.08.2024 לפיו: משוחרר לדיון בועדה בלבד, תנאי להיתר- קבלת אישור סופי של מחלקת

דרכים

איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך: 24.09.2024

מחלקת תברואה:

התקבל אישור בתאריך: 25.07.2024

אגף שפ"ע:

התקבל אישור בתאריך: 20.06.2024

מחלקת שימור:

התקבל אישור בתאריך: 13.10.2024

בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, המבקשים- מנהל הדיור הממשלתי, התקבלה חתימת רו"ח-דקל כהן- מנהל חטיבת נכסים – החשב הכללי הכללי במשרד האוצר ע"ג ההרמוניקה.

תידרש חתימת רמ"י על 3 התכניות הסופיות כתנאי לקבלת היתר.

מידע קודם

- 54 -

מתאריך

הכנת המלצה 29/04/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לשינויים

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 29/04/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

ג30863

תחילת תוקף:

ייעוד הקרקע:

בניין ביטוח לאומי נדון בוועדת המשנה מתאריך 04.12.2024 והוחלט לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

כעת הבקשה מובאת לדיון נוסף לאחר הוספת שטחי שירות טכניים בקומות גג 30-31 במסגרת התכנון הקיים ובהתאם למס' הקומות והגובה המותרים (שטחים אלו נשמטו מחישוב השטחים) בנוסף מוצעים שינויי פנים קלים בגרעיני הבניין.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשר את הבקשה בתנאים.

דיון בועדת משנה 04/12/2024

: לאשר את

הבקשה בכפוף

הבקשה היא במתחם הביטוח הלאומי הנמצא ברח' שד' חיים לשינויים ובתנאים

וייצמן במגרש 1 עפ"י תב"ע 1139666 להקמת בניין חדש בן 33 קומות ע"ק מעל 7 קומות ת"ק הכולל שטחי מסחר, משרדים וחניון ת"ק עבור מוסדות הבטוח הלאומי.

לבקשה פורסמו הקלות בהתאם לתב"ע המאושרת.

במתחם מקודמת תב"ע .1139666

- 55 -

טענות המתנגדים נשמעו בפני הוועדה המחוזית, ובפועל בעקבות ההתנגדויות נעשו שינויים במסגרת התבע החדשה המקודמת.

לאחר שהוועדה בחנה את התנגדויות ואת הבקשה, מחליטה לדון בבקשה על סמך ההתנגדויות הכתובות מבלי לזמן את הצדדים.

ההתנגדויות הוקראו בפני הוועדה.

לבקשה הוגשה התנגדות מטעם "בנייני האומה" טענות המתנגדים:

1. המתנגדים טוענים שהיתר החפירה בו חודרים עוגנים לשטחם

הופק במרמה ועל כן לא ניתן לקדם בקשה המתבססת עליו –

ניתן היתר חפיר לאחר שבוצע משלוח הודעות בתיק

.2022/357.2 לא הוגשו התנגדויות. המועד להגשת התנגדויות בעניין זה חלף. לכן הוועדה דוחה את הטענה.

2. המתנגדים טוענים כי לא אושר נספח בינוי אשר נדרש בתב"ע

621722 -

הוועדה דוחה טענה זו. קיים נספח בינוי מאושר ע"י הוועדה המחוזית.

3 המתנגדים טוענים כי בבקשה מסומנת כניסה צפונית לחניון על חשבון שטחם -

הכניסה הצפונית מסומנת בתכנית מספר 1139666 ומתן תוקף לתכנית זו יקבע כתנאי להיתר בניה.

הוועדה תציין כי ככלל, ההתנגדויות קיבלו מענה בתכנית המקודמת שמספרה ,1139666

והעודה קובעת כי תנאי למתן היתר בניה יהיה מתן תוקף לתכנית מספר .1139666

לאור האמור, הוועדה מחליטה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאי למתן היתר בניה הוא מתן תוקף לתכנית 1139666 בהתאם להמלצת המחלקה ובתנאי שתכנית מספר 1139666 תאושר, יש לתקן את הבקשה כמפורט בתיאור הבקשה בתיאום עם בוחנת הרישוי.

חוות דעת תכנונית 26/11/2024

חוות דעת תכנונית

במתחם ה"ביטוח לאומי" הנמצא ברח' שד' חיים וייצמן במגרש 1 עפ"י תב"ע 1139666 מבקשים הקמת בניין חדש עבור הביטוח

- 56 -

הלאומי בן 33 קומות ע"ק מעל 7 קומות ת"ק הכולל שטחי מסחר, משרדים וחניון ת"ק,

לציין כי הופקו היתרים מס' 22/357 ו-22/357.2 עבור הריסת המבנים, חפירה ודיפון.

במסגרת הבקשה פורסמו הקלות אשר מתייתרות בעקבות הפקדת תוכנית .1139666

לבקשה הוגשה התנגדות מטעם "בנייני האומה"

פרוט ההתנגדות:

-המתנגדים טוענים שהיתר החפירה בו חודרים עוגנים לשטחם הופק במרמה ועל כן לא ניתן לקדם בקשה המתבססת עליו, - המתנגדים טוענים כי לא אושר נספח בינוי אשר נדרש בתב"ע 621722

- בבקשה מסומנת כניסה צפונית לחניון על חשבון שטחם הבניה בכללותה תואמת להוראות התכנית פרט למס' נושאים אותם יידרש לתקן

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לתיקון התכניות כמפורט בתיאור הבקשה.

הכנת המלצה 26/11/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעתם האם לזמן את

טענתם,

המתנגדים

בכללותה הבקשה תואמת להוראות תכנית 1139666 אשר הופקדה, תנאי להיתר יהיה אישורה.

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

- 57 -

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין כן 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה כן

3 אישור פיקוד העורף הג"א כן

4 אישור שירותי הכבאות כן

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת כן 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח כן 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון כן

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה כן

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו כן 14 אישור משרד הבריאות כן

15 אישור סופי ממעבדה מוסמכת המכירה בתקן leed שהוגש כן 16 אישור תוכנית 1139666 כן

17 אישור סופי של אדריכל העיר כן

18 אישור סופי של מחלקת דרכים כן

19 מיולי תנאים שנרשמו ע"י מחלקת שימור כן

20 בדיקת התוכניות שאושרו במשרד הבריאות ביחס לבקשה כן 21 תנאי להוצאת היתר הבניה הינו מתן תוקף לתב"ע 1139666 כן 22 יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור. כן 23 תצהיר חתום של עורך הבקשה כן

24 תצהיר חתום של מתכנן השלד כן

25 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר כן 26 חתימה דיגיטלית של מודד על מפת המדידה כן

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 58 -

סדר יום לועדה מתאריך - 19/05/2026 - ג סיוון תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/32

מספר בקשה 2004/0145.09

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, ממ"ד, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה תוספת ממ"דים ומרפסות עבור 3 מבקשים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש רוזנברג דוד יונתן

עורך הבקשה הנדסאי ניזרי כהן ברכה

מתכנן השלד ביטון אריאל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 3

כתובת האתר

שד בן מימון (הרמב"ם) 32 , רחביה

גוש חלקה בשלמות

30026 27 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

30026ג תחילת תוקף 16/07/1959

8601 תחילת תוקף 13/06/2003

9988 תחילת תוקף 25/08/2015

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 19/06/2005 בת.ב. 2004/0145.00 עבור "תוספת בנייה לבניין קיים " בהיתר זה אושרו 678.45 מ"ר לשטחי עיקר ו-118.55 לשטחי שירות.

- בתאריך 17/02/2008 בת.ב. 2004/0145.01 עבור "תוספת מרפסת מקורה לדירה קיימת" בהיתר זה אושרו 3.48 מ"ר לשטחי עיקר.

- בתאריך 10/06/2009 בת.ב. 2004/0145.06 עבור "בניית מרפסת זיז שינויים בחדר מדרגות בפיתוח ובחזיתות".

- בתאריך 02/02/2015 בת.ב. 2004/0145.08 עבור "שינוייםפנימיים גדר פיתוח וסגירת מרפסת קיימת"

- 59 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 6 קומות המשמש למגורים ברחוב שד' בן מימון (הרמב"ם) ,32 בשכונת

רחביה גוש: 30026 , חלקה : 27

מצב מוצע:

קומת קרקע , מפלס :+0.00

חזית צפונית:

עבור תת חלקה מס' 1 (מש' רוזנברג) מוצע ממ"ד.

חזית דרומית:

מוצעת סגירה להריסה.

קומה א' , מפלס :+3.52

חזית צפונית:

עבור תת חלקה מס' 2 (מש' יעקובסון) מוצע ממ"ד.

קומה ב' , מפלס :+7.14

חזית צפונית:

עבור תת חלקה מס' 4 (מש' דרעי) מוצע ממ"ד.

חזית דרומית:

עבור תת חלקה מס' 4 מוצעת מרפסת זיז מקורה חלקית שהינה הרחבה למרפסת זיז קיימת.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמה הקלה להלן:

"תוספת ממ"ד מחוץ לקו בניין".

תום מועד להגשת התנגדויות 2026.04.07 על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

- 60 -

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .27

הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק .ולפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 12/05/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

התיק מובא להכרעת הוועדה בעניין הממ"דים המוגדלים האם לקבל את עמדת מחלקת השימור או לחילופין לאשר הגדלת ממ"ד.

אישור שימור:

עפ"י נתוני המערכת התקבל אישור מחלקת שימור בתאריך 28/01/2026 ע"י קארין הלוי.

אך בבחינה נמצא כי האישור שימור שהתקבל הוא על הממ"דים שהוצעו בפתיחת תיק ולא על הממ"דים המוגדלים אשר פורסמו בפרסום הנוסף – התיק מובא להכרעת הוועדה בעניין הממד"ים המוגדלים האם לקבל את עמדת מחלקת השימור או לחילופין לאשר הגדלת ממ"ד.

חוות דעת תכנונית 12/05/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

9988

תחילת תוקף:

25/08/2015

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

התיק נידון בוועדת משנה מיום 02/07/25 ובה הוחלט לאשר בתנאים חלק מהבקשה.

ביום 30/09/25 התיק הופנה לגורמים, ולאחר מכן עורך הבקשה הציע ממ"דים מוגדלים וחזרה לשלב הדיון. הוגדלו הממ"דים ואושרו ע"י הצוות המקצועי. התיק יצא לפרסום נוסף בדבר "תוספת ממ"ד מחוץ לקו בניין" תום מועד להגשת התנגדויות