ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 54 · סדר היום לוועדה 21.07.2026.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1413459

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קדוש ישראל מאיר

עורך התכנית: לסינגר רבקה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 20/02/2025

כתובת אורי בן ארי 19 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

31304 151 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה מחליטה לאשר הארכה של תקופת ההפקדה לצורך הגשת התנגדויות ב 30 10/06/2026 יום נוספים על פי הסמכות בחוק.

הוועדה מחליטה לאשר הארכה של תקופת ההפקדה לצורך הגשת התנגדויות ב 30 10/06/2026 יום נוספים על פי הסמכות בחוק.

29/10/2025

- 2 -

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת של יחידות דיור באזור שמוגדר לא לציפוף על פי תכנית מתאר .2000 מאחר ומדובר באזור בינוי חדש ועפ"י מגמות התכנון בנוגע לציפוף העיר, ניתן לאפשר תוספת יח"ד והרחבות דיור במסגרת התכנית , בתנאי שיוצע מתן פתרון חניה בתחום המגרש.

בהמשך לנ"ל, ככל ולא ניתן להוסיף חניה בתחום המגרש, ניתן להציע דיוריות, בהתאם להנחיות מינהל התכנון. יש לתקן את התכנית בתיאום עם מחלקת תכנון העיר.

תנאי לטופס 4 ליח"ד חדשה יהיה הקמת תוספת החניה הנדרשת בתחום המגרש ובהתאם לתקן החניה התקף, באישור אגף תושי"ה.

לתקן סעיף 4.1.2ב – חניה – החניה תהיה על פי התקן התקף בעת הוצאת היתר הבניה ובתחום המגרש.

קו הבניין יסומן בהתאם לקונטור הבניין הקיים ותוספת הבנייה המוצעת בתכנית.

סעיף 4.1.2ו – גגות – יש להוסיף כי תישמר גישה חופשית לכל הדיירים אל גג הבניין החדש.

יש להציג את המערכות והמתקנים המשותפים בקומת גג הרעפים בנספח הבינוי, והגישה אליהם, בתיאום מחלקת התכנון. יש להוסיף בהוראות התכנית כי תישמר גישה חופשית לכלל הדיירים לקומת הגג.

לתקן את מספר הקומות בטבלת זכויות והוראות בניה, טבלה 5 – לחמש קומות מעל הכניסה וקומה אחת מתחת לכניסה. בהתאם להגדרת הכניסה הקובעת בתכנית זו ובהתאם למאושר בהיתר הבניה.

התוכנית מציעה בקומה שניה מפלס +3.12 יחידת דיור מוצעת (יחידת דיור ,)3 יש לסמן את היחידה כמוצעת ולא כקיימת.

ניתן לראות על פי ה- gis כי בקומת החניה נסגרו חניות מאושרות בהיתר. יש לסמן את כל עבירות הבניה להריסה ולהחזיר את המצב לקדמותו כמאושר בהיתר.

לא ברור מהן תוספות הבניה המוצעות בקומות הבניין. יש לסמן כמקובל תוספת בניה מבוקשת בקו אדום רצוף, שטח להכשרה בקו אדום מקוטע. יש לתקן את נספח הבינוי בהתאם.

יש לסמן בתשריט ובנספח הבינוי בצורה גרפית ומילולית את עבירות הבניה הקיימות להריסה או להכשרה, ולהוסיף הוראות בתקנון . תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבניה הקיימות של מגיש הבקשה להיתר. אין התאמה בשטח התכנית בסעיפים ,1.2 .3.2 יש לתקן את שטח התכנית בכל הסעיפים לרבות - 3 -

טבלה ,5 בהתאם לשטח הרשום שהוגש בקבצי המדידה.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

דברי הסבר לתכנית – לתקן יעוד הקרקע במצב המאושר. לציין שמוצעת תוספת קומה, ולא הגבהת חלל גג רעפים. לציין שמבוקשת תוספת של 3 יח"ד חדשות.

סעיף 7.2 מימוש התכנית - יש לתקן זמן משוער ל - 7 שנים מיום אישור התוכנית.

נספח בינוי:

לתקן שטחי בניה מאושרים בטבלה בדיקת סמכות בהתאם לשטחים המאושרים בהיתר הבניה. יש לתקן את שטחי הבניה המוצעים בהתאם למפורט בטבלה 5 בהוראות התכנית. לתקן בהערה מתחת לטבלה את אחוז השטחים המוצע בתכנית ביחס לשטחי הבניה המאושרים.

יש לתקן בנספח הבינוי את המפלסים - גם קומת כניסה וחניה המפלס שמופיע הוא +0.00 וגם בקומה קומה ראשונה.

יש לציין את המפלס של קומת כניסה וחניה הן בחתכים והן בחזיתות.

להשמיט חישוב שטחים רובוטי.

- 4 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התוכנית:

הרחבות לדירות קיימות, תוספת קומה ותוספת 3 יחידות דיור.

עיקרי התוכנית:

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח, כמפורט להלן:

• תוספת בניה בקומה שניה, שלישית ורביעית לשם הרחבת יח"ד הקיימת.

• תוספת קומה חדשה לשם תוספת 2 יח"ד חדשות.

• תוספת חניה בקומת החניה.

• פיצול יח"ד בקומות ראשונה ושניה לשם תוספת יח"ד אחת חדשה.

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים וקביעתם ל: 1,375 מ"ר כוללים. מהם 925 מ"ר שטחי בניה עיקריים מעל

הכניסה הקובעת, ו – 450 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

3. הגדלת מספר קומות מ -4 קומות מעל קומת חניה ל- 5 קומות מעל קומת חניה.

4. תוספת 3 יח"ד והגדלת מספר יח"ד בבניין ל- 8 יח"ד.

5. קביעת קווי בנין לבניה, כאמור.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

9. קביעת הוראות בגין עצים לשימור

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/03/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 19/05/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

- 5 -

מאת: בצלאל גרינברג, אחד מבעלי הזכויות בדירה 4 (ע"פ נספח הבינוי) בקומה שלישית בכתובת רחוב אורי בן ארי ,19 פסגת זאב, ירושלים.

עיקרי ההתנגדויות:

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1413459 בכתובת רחוב אורי בן ארי 19 כפי שהוגשה ובקשה להצטרפות לתכנית.

1. אנו החיימ מר בצלאל גרינברג ת.ז. 040609505 מבקש להודיע על התנגדותי לתכנית שבנדון

כפי שהופקדה, זאת מאחר שהתוכנית כפי שהופקדה לא כללה הוספת שטחים בדירה שבבעלותי בצורה שקפחה את זכויותיי החוקיות, בשל כך אני מבקש בתיאום עם מגישי התוכנית להתנגד לתוכנית המופקדת ולהצטרף לתכנית ולהיכלל במסגרתה. מצורפת סקיצה הכוללת תרשים ותכנון מוצע לקומה שלי.

2. נציין כי אי-הגשת התנגדות במועד לא נבעה מהסכמה לתכנית כפי שהופקדה, אלא מהעובדה

שבמהלך התקופה הרלוונטית התקיים משא ומתן ביני לבין יתר הדיירים הכלולים בתכנית הבנייה, בתחילת הדרך לא הייתה בכוונתי להגיש התנגדות, שכן פעלתי להגיע להבנות שיאפשרו את שילובנו בתכנית.

3. רק בשלב מאוחר יותר, לאחר שהתגבשה אצלנו ההחלטה כי אנו מעוניינים להצטרף לתכנית

וליתר את ההתנגדות המוחלטת לתוכנית, התברר כי המועד להגשת התנגדויות כבר חלף, ולא עמדה בפנינו האפשרות להגיש התנגדות במועד הקבוע לכך.

4. לאור האמור, אנו מבקשים להביא בחשבון את נסיבות המקרה, לקבל את התנגדותנו למרות

האיחור בהגשתה, ולבחון את האפשרות לשלב את דירתנו/קומתנו במסגרת התכנית המוצעת, בהתאם למסמכים המצורפים.

מודה להתייחסותכם ולבחינה עניינית של בקשתנו.

הערות והבהרות ההתנגדות לאחר שיחה טלפונית עם המתנגד ביום ראשון ה:5/7/2026 ההתנגדות מוגשת על מנת ששתי הדירות הנמצאות בקומה השלישית יוכלו להצטרף לתכנית.

בהתאם לנאמר ע"י המתנגד, בעלי דירות אלה מעוניינים בהרחבה שתמצא מעל הרחבות המוצעות בקומה שמתחתיהם וכן בתוספת מרפסות. בנוסף, המתנגדים מעוניינים להרחיב את דירתם ע"ח החצר שלהם, בחזית האחורית לבניין.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועד ההמקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ולאחר בחינת

ההתנגדות והמסמכים שהוגשו, הוועדה המקומית ממליצה לקבל את ההתנגדות באופן חלקי, מהנימוקים

הבאים:

1. ההתנגדות עניינה בקשת בעלי הדירות בקומה השלישית להצטרף לתכנית ולהיכלל במסגרת זכויות

הבנייה המוצעות, באמצעות הרחבת דירותיהם בדומה להרחבות המוצעות בקומות שמתחת.

2. מבחינה תכנונית ניתן לאפשר הרחבת שתי יחידות הדיור בקומה השלישית, באופן אחיד, סימטרי

והמשכי לבינוי המוצע, כך שהתוספות ישתלבו בתכנון הכולל של המבנה ובחזיתותיו.

- 6 -

3. ניתן לאפשר סגירת המרפסות הקיימות בקומה השלישית באמצעות תוספת הבנייה, כך שגג

התוספות המוצעות בקומה שמתחת ישמש כמרפסת עבור יחידות הדיור בקומה השלישית.

4. בנוסף, ניתן לאפשר הרחבת יחידות הדיור בחזית האחורית של המבנה עד לקו בניין של 3.00 מ’,

ללא פגיעה בממ”דים הקיימים ובהתאם לקווי הבניין החלים במקום.

5. התכנון המעודכן יוכן באופן אחיד עבור שתי יחידות הדיור בקומה השלישית, תוך שמירה על רציפות

הבינוי, חזיתות המבנה והסימטריה האדריכלית.

6. התכנון המעודכן יהיה כפוף לעמידה בהוראות סעיף 62א(א) לחוק התכנון והבנייה, כך שכלל

השינויים המוצעים יישארו במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית.

7. יש לעדכן את כלל מסמכי התכנית, לרבות הוראות התכנית, התשריט, נספח הבינוי, טבלת הזכויות

וכל מסמך רלוונטי נוסף, בהתאם לשינויים שיאושרו ובתיאום עם מחלקת תכנון.

8. לאור השינויים המהותיים המוצעים בעקבות קבלת ההתנגדות והרחבת היקף התכנית, יש לפרסם

את התכנית מחדש בהתאם להוראות סעיף (106ב) לחוק התכנון והבנייה.

9. הפרסום ייעשה באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובחלקות מצרניות .

10. הפרסום יתחיל לאחר חלוקת ההודעות והעלאת המסמכים המתוקנים לאתר העירוני.

11. הפרסום יהיה לתקופה של 30 ימים.

12. ככול ויוגשו התנגדויות נוספות , הוועדה תשוב ותדון בהם.

13. ככול ולא יוגשו התנגדויות במהלך תקופת הפרסום התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1173640

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ממליה קובי

עורך התכנית: גבירצמן עמי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 25/07/2024

כתובת , עטרות הצטלבות הדרכים 50 עם דרך ,45 מחלף עטרות.

גוש חלקה בשלמות

29509 73 כן

29509 59 כן

29509 60 כן

29509 52 כן

29509 53 כן

29509 26 לא

29509 25 לא

29509 76 לא

29509 75 לא

29509 84 כן

29509 82 כן

29509 80 כן

29509 63 כן

29509 78 כן

29509 87 לא

29509 88 לא

29510 31 לא

29510 189 לא

29510 191 לא

29510 187 כן

29510 193 לא

29510 133 לא

29510 32 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מיום ,23.4.2025 ובהתאם לסעיף 14 להחלטה 17/12/2025 האמורה, לפיו "תנאי להפקדת התכנית יהיה ערכית מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון, והצגת המסמכים המתוקנים בפני הוועדה בדיון נוסף". הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים, - 8 -

לרבות פירוט התיקונים בפני הוועדה בדיון נוסף, הוצגו בפני הוועדה מסמכי התכנית המתוקנים, לרבות פירוט התיקונים שבוצעו בהתאם לדרישות.

הוצג כי הוראות התכנית עודכנו כך שהן מאפשרות הקמה של קומה נוספת, וכן הותאמו הוראות התכנית בנושאי קרינה, רעש, זיהום קרקע, טבע ואקולוגיה ואיכות אוויר, בהתאם להחלטה האמורה. עוד הובהר כי הוראות התכנית בנוגע לתחנת הדלק עודכנו כך שהשימוש בתחנה יוגבל לתדלוק עצמי בלבד, וכי מסמכי התכנית תואמו להוראות תמ"א/.18

בנוסף, הוצג לוועדה כי התקבל אישור הולק"ו מיום 23.11.2025 לצמצום קווי הבניין לדרך 45 לצורך שימושי החניון, וכן הוצגו פניות עורכי התכנית למתכנני שוכנת עטרות, בהתאם להחלטת הוועדה. עוד נמסר כי נערך תיאום עם חברת "נגה", ומסמכי התכנית עודכנו בהתאם לתיאום זה.

בהמשך לאמור, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית, בכפוף לתיקונים הטכניים הנדרשים והשלמת התיאום עם יועצת הסביבה, בהתאם להנחיית לשכת התכנון.

21/09/2025

התכנית ירדה מסדר היום.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת מקדמי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה תציין כי מדובר בתכנית שמטרתה הקמת חניון אוטובוסים שיכלול כ-110 מקומות חניה, וישמש את מערך התחבורה הציבורית בעיר. הוועדה התרשמה כי התכנית תתרום למערך התחבורה הציבורית בעיר, שתפקודו היעיל מהווה מרכיב מרכזי במדיניות התכנון של הוועדה. על מנת להבטיח מענה לצרכי התחבורה הציבורית ארוכי הטווח של העיר, הוועדה קובעת כי התכנית תכלול אפשרות להרחבה עתידית של החניון. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בכפוף למפורט להלן:

פרוגרמה

1. הוועדה תציין כי מקדמי התכנית הציגו בפניה עקרונות של "תכנית אסטרטגית

למתקני תשתית לתחבורה ציבורית במטרופולין ירושלים 2040" שערך משרד 23/04/2025 התחבורה על בסיס עבודת איתור שטחים שנערכה לצורך זה בשנת ,2018 וכי משרד החבורה מקדם על בסיסן מספר תכניות לחניוני אוטובוסים בעיר. הוועדה התרשמה כי התכנית תורמת לשיפור מערך התח"צ בעיר, ועם זאת, הוועדה סבורה כי ניצול יעיל של הקרקע יאפשר בעתיד הגדלה של מספר מקומות החניה בתחום התכנית.

2. בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדה יהיה עריכת מסמכי התכנית

כך שיכללו אפשרות עתידית להגדלת החניון, לרבות באמצעות הוספת קומה, תוך קביעת הבדיקות והתנאים שידרשו בהליך הרישוי להבטחת הגדלה זו, תוך עמידה בכל ההיבטים הסביבתיים. אפשרות זו וההוראות בעניינן יוצגו לוועדה בדיון נוסף.

3. תנאי בהליך הרישוי יהיה התאמת הבינוי המבוקש והבדיקות הסביבתיות

לאפשרות עתידית להרחבת החניון, בתיאום עם מהנדס העיר. שלביות הביצוע תאפשר גמישות מרבית במימוש התכנית בשלבים.

4. התכנית מציעה צמצום תחום דרך 45 שהינה דרך ארצית לפי תמ"א 1 וצמצום

- 9 -

קווי הבניין לדרך. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור המועצה הארצית.

סביבה

5. כללי: תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום מול יועצת הסביבה של לשכת

התכנון בנוגע להשפעות הסביבתיות הנובעות מהשינוי, ועדכון מסמכי התכנית ככל שיידרש, לרבות התאמת הדרישות לשלביות הביצוע של התכנית, בהנחיית לשכת התכנון.

6. קרינה: התכנית כוללת מספר מקורות אלמ"ג קיימים ומתוכננים, כגון קווי מתח

וחדרי אנרגיה. תנאי להפקדת התכנית יהיה סימון בתשריט קווי מגבלות לשימושים הכוללים שהייה רציפה, והוספת הוראה כי בתחום המגבלות תיאסר הקמת מבנים הכוללים שהיית בני אדם. בנוסף, ייקבע בהוראות התוכנית כי ככל וחל שינוי שבכוחו להשפיע על תחומי המגבלות טרם הגשת הבקשה להיתר בנייה, תנאי למתן היתר הבנייה יהיה הגשת דו"ח קרינה מעודכן לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים, והתאמת תחומי המגבלות ומיקום המבנים למסקנות המעודכנות.

7. רעש: הנספח הסביבתי של התכנית מצביע על חריגות רעש העלולות להופיע

במצב העתידי כ- 100 מ' מצפון מזרח לתחום התכנית על תחום תכנית -101 0764936 להקמת שכונת עטרות. יצוין כי הרעש נבדק ביחס לפעילות החניון בלבד ולא נבדקו רעש מצרפי ורעש קיים בלילה וביום. לפיכך קובעת הוועדה כי תנאי בהליך הרישוי יהיה עדכון הבדיקות האקוסטיות, בהתייחס לשימושים הסמוכים המאושרים לעת בקשת ההיתר, אשר יציג חיזוי עבור כל החניון, וקביעת פתרון אקוסטי לעמידה בתקנות בהתאמה לשלביות הביצוע. כל זאת באישור המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים. ייקבע בהוראות התכנית כי תותר הקמת קיר אקוסטי בתחום התכנית ככל ומסקנות הבדיקות האקוסטיות יצריכו זאת. זכויות הבניה בתכנית יעודכנו בהתאם. תנאי לאכלוס בכל שלב יהיה ביצוע המיגון האקוסטי לשביעות רצון המחלקה לאיכות הסביבה בעירייה.

8. איכות האוויר: תנאי להליך הרישוי יהיה ביצוע בדיקות סביבתיות המתייחסות

לחניון בשלמותו והצגת האמצעים לשמירה על איכות האוויר, לאישור המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים. תנאי לאכלוס יהיה ביצוע האמצעים לשמירה על איכות האוויר .

9. זיהום קרקע: יצוין כי בתחום התכנית בוצע סקר היסטורי ממנו עולה כי לעת

הזו לא נדרש טיפול בקרקע או בנקיטה בפעולות לניהול הסיכון באתר או בסביבתו.

עם זאת, נוכח החשש לזיהום מגזי קרקע, תנאי להליך הרישוי יהיה הצגת אישור המשרד להגנת הסביבה לעניין זה, לרבות כי לא התרחש באתר או בסביבתו שינוי המחייב בחינה מחדש של סיכונים מזיהום קרקע. תנאי לטופס אכלוס יהיה אישור המחלקה לאיכות סביבה בעירייה כי הקמת החניון בוצעה על פי כל אמצעי ההגנה הנדרשים למניעת חלחול מזהמים לקרקע.

10. תחנת תדלוק: ייקבע בהוראות התכנית כי תחנת התדלוק תשמש לתדלוק עצמי

בלבד וכי עמדות התדלוק יוקמו על-פי ההנחיות העדכניות של המשרד להגנת הסביבה. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת נספח הידרולוגי סביבתי בהתאם להוראות תמ"א ,4/18 וכן הצגת אישורי המשרדים הנדרשים ועמידה בכל התנאים הנדרשים בהתאם להוראות תמ"א .18

- 10 -

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום התכנון בריכת המים המוצעת בתכנית

עטרות מטעם משרד הבינוי והשיכון והתאמת הקו הכחול בהתאם.

12. מי נגר: בהתייחס להוראות תמ"א 1 שינוי 8 בנוגע לניהול מי נגר ולנוכח העובדה

כי התכנית נמצאת בתחום רגישות הידרולוגית להחדרת מי נגר, תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת נספח ניהול מי נגר בתיאום עם יועצת הסביבה של הוועדה וצירופו למסמכי התכנית. תנאי בהליך הרישוי יהיה הצגת תכנית מפורטת של אמצעי ניהול מי הנגר, לאישור רשות המים והמחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים. תנאי להליך הרישוי יהיה הצגת תכנית ניקוז לאישור המחלקה לאיכות סביבה ולאגף שפ"ע בעיריית ירושלים, תנאי לאכלוס יהיה ביצוע אמצעי ניהול מי הנגר ומרכיבי הניקוז.

13. טבע ואקולוגיה: תנאי בהליך הרישוי יהיה הגשת סקר גאופיטים לאישור

המחלקה לאיכות הסביבה בעירייה והדברת מינים פולשים בהתאם להנחיות רט"ג ובליווי אקולוג מאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה.

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון. המסמכים המתוקנים יוצגו לוועדה בדיון נוסף.

15. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, סאוסן

אבו זרד-מיעארי, ליזה שיר, קיריל פקטה, ליעוז דוד, מתן נחום.

30/09/2024

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית נתאים הבאים:

07/08/2024

לבחון את הצורך בקבלת הקלה מהמועצה הארצית לתכנית.

יש לקבוע את כל שטחי הבניה המוצעים כשטחים עיקרים לצורך גמישות לשלב ההיתר.

יבוטל סעיף .6.11.2א תחת סעיף 6.16 בנוע לתכניות עתידות או שימושם אחרים.

יש למלא את סעיף 7.1 זמן משוער לביצוע התכנית .

- 11 -

יש להטמיע בתכנית את חוות הדעת של המחלקה לאיכות הסביבה:

המסמך ערך חיזוי רעש לקולטים הסמוכים לתכנית והמתוכננים. מתוצאות המסמך עולה כי במצב הקיים נראה כי מתקיימת חריגה של 0.5 ,dba בקולט הציבור r2 (כ-

100 מטר מצפון מזרח לתוכנית) וחריגות של 7-12 dba במבני המגורים הסמוכים לכבישים 50 ו-45 (קולט r4 כ-130 מטר מצפון וקולטים r7 ו-r8 כ-300 ו-400 מטר ממערב).

במצב עתידי נראה כי בשני קולטים (r2 ,r1 - כ-100 מטר מצפון מזרח לתוכנית)

צפויות חריגות של -0.5 5.2 dba מקריטריון הרעש על פי המתודולוגיה לתכנון אקוסטי לכבישים, במבנים הרגישים לרעש בייעודי הקרקע המתוכננים.

במטרה להתמודד עם חריגות אלה ומכיוון שמתרס אקוסטי אינו מביא ליעילות מלאה בשני הקולטים החורגים, תנאי להיתר הבנייה יהיה ביצוע מיגון אקוסטי דירתי על פי הנחיות המתודולוגיה לתכנון אקוסטי לכבישים או פתרון אחר בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה.

חדרי השנאים יהיו מוטמנים בתת הקרקע.

שני אזורים מאוישים בהם שוהים אנשים מספר שעות ניכר. הראשון, עמדת השומר המצויה מחוץ לטווח ההשפעה של מעגלי מתח עליון - מעל 50 מ' מעמודי הנשיאה של מעגלי מתח עליון. השני, מבנה נהגים מצוי בטווח של 32 מ' ממעגלי מתח עליון.

במבנה זה תהיה מגבלת שהייה של 4 שעות מצטברות ביממה.

במסמך הסביבתי ישנה אפשרות לזמן שהייה ממושך יותר ביחס לרמות הקרינה המשוערות והמחלקה מתנגדת לאפשרות זו המופיעה במסמך.

ייקבע בהוראות התוכנית כי במידה וחל שינוי בתכנון המפורט תנאי למתן היתר בנייה יהיה דו"ח קרינה מעדוכן לאישור הרשות לאיכות הסביבה.

תנאי להיתר בניה יהיה הגשת מסמך סביבתי אשר יבחן בין היתר את נושא איכות האוויר ויוודא כי הממצאים תקפים גם בעת התכנון המפורט ובמידת הצורך יבוצעו שינויים באופן התפעול.

החניון כולו יכוסה אספלט אטום לחלחול. החניון והמיסעות ינוקזו לעבר נקודה מרכזית בה יותקן מפריד שמנים שיאפשר הרחקת שמנים דלקים ומזהמים פוטנציאליים אחרים שעשויים להימצא על המיסעה. גם תחנות התדלוק והשטיפה ימוקמו על משטח אטום לחלחול וינוקזו למפריד השמנים. המפריד ירוקן בצורה תקופתית, ויפונה לאתר מורשה. הקמת והפעלת תחנת התדלוק יהיו בכפוף לעמידה בכל התקנות הרלוונטיות, ויכללו את כל אמצעי ההגנה למניעת זיהום קרקע ומי תהום, כפי הנדרש בתקנות.

עמדות תדלוק תוקמנה על-פי הנחיות המשרד להגנ"ס (מפרט טכני להקמת תחנת דלק חדשה מרץ 2006 או מפרט מעודכן לעת מימוש התכנית).

התכנית של קידוחי גז קרקע מאושרת ויעבר למשרד להגנת הסביבה לאישור.

המחלקה מבקשת כי תנאי להיתר בניה יהיה הצגת אישור המשרד להגנת סביבה על - 12 -

ביצוע בדיגום המתוכנן ושחרור השטח.

סקר הטבע המקדמי לתוכנית -1173640 חניון האוטובוסים בעטרות נעשה ע"י גאופרוסקט בתאריך ,2.8.2023 הסקר נבדק ע"י המחלקה ולהלן ההערות:

המחלקה מבקשת כי ייקבע הוראות התוכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הגשת סקר גאופיטים לאשור הרשות לאיכות הסביבה בעירייה.

בנוסף המחלקה מבקשת כי ייקבע בהוראות התוכנית כי הדברת מינים פולשים תבוצע ע"פ הנחיות רט"ג בליווי אגרונום ולא באופן מכאני (כריתה) כפי שמצוין במסמך הסביבתי ותנאי להיתר בנייה יהיה הצגת אישור רט"ג לביצוע ההדברה ע"פ ההנחיות.

בהפרשי גובה הקרקע בין מפלסי החניון יבוצעו קירות תומכים בחיפוי אבן טבעית, מרבית העצים בשטח מיועדים לכריתה ויינטעו עצים חדשים. לא סביר לכרות את כל העצים בשטח החניון בזמן שלא מתוכננת חפירה (העצים לשימור נמצאים מחוץ לגבול החניון). המחלקה סבורה כי יש לבחון מחדש את כריתת העצים המשמעותית במרחב ולנסות לשמר את הקיים, ולו באופן חלקי, במקום לכרות ולנטוע מחדש.

דו"ח הידרולוגי\ ניהול נגר – טרם הוגש יש להשלים כתנאי להפקדה.

שטחי התארגנות יהיו בשטח הפרויקט בלבד.

לא יותר מסוף נוסעים בחניון.

תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר, התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות ניהול מיי נגר, רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

. יש לבחון בשלב היתר הבנייה את השפעת מיקום כניס\יציאה וכיוון תנועה על איכות האוויר ואקוסטיקה.

תנאי להפעלת החניון יהיה גמר פיתוח ושיקום נופי ואמצעי הטיפול במי הנגר.

יש לקבוע כי בחניון תהייה הכנה לאוטובוסים חשמליים ל%100 טעינה חשמלית.

יש לקבוע כי מעל גג החניון יוצבו פאנלים סולארים על כל תכסית הגג עבור ניצול וייעול השטח ע"מ להתגבר על המחסור באנרגיה בקיים כבר היום בעטרות.

16. תנאי להיתר בנייה יהיה הצגת אישור המשרד להגנת סביבה על ביצוע בדיגום

המתוכנן ושחרור השטח.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הגשת סקר גאופיטים לאשור הרשות לאיכות הסביבה בעירייה.

- 13 -

הדברת מינים פולשים תבוצע ע"פ הנחיות רט"ג בליווי אגרונום ותנאי להיתר בנייה יהיה הצגת אישור רט"ג לביצוע ההדברה ע"פ ההנחיות.

לשחוח הודעות אישיות לחלקות המצרניות מדרום.

הוועדה המקומית מחליטה להגיש את תכנית על מנת להקים חניון אוטובוסים על בסיס הצרכים העירוניים.

03/05/2023

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית עוסקת בחניון עטרות אשר אמור לתפקד כחניון קצה לתחבורה ציבורית בלבד, שחשיבותו רבה עבור התחבורה הציבורית בירושלים. ולצורך עידוד השימוש בתחבורה הציבורית.

החניון ממוקם בצמוד לכבישים 50 ו.-45

התוכנית כוללת מרכיבים נלווים עבור החניון, כגון: שירותים נלווים ומתקנים למפעלי התחבורה הציבורית במטרה לחזק ולייעל את שירותי התחבורה הציבורית.

החניון כולל מסוף אוטובוסים, מבנה נהגים, חניון לילה לאוטובוסים כולל מבנים לצורך תפעול ותחזוקה שוטפת ראשונית, תחנת דלק לצריכה עצמית וכן מתקנים לטעינה חשמלית של האוטובוסים.

התכנית המופקדת מציעה 18500 מ"ר לחניה ועוד 1000 מ"ר למרכז תחבורה :

א. שינוי יעוד מ"דרך מאושרת" ל"מרכז תחבורה".

ב. קביעת קווי בנין.

ג. קביעת שימושים.

- 14 -

ד. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

ה. קביעת הוראות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

ו. קביעת תנאים להליך הרישוי. למזעור הפגיעה בסביבה כתוצאה מביצוע התוכנית.

ז. קביעת זכויות בניה.

ח. קביעת הוראות להקמת תחנת תדלוק לשימוש עצמי.

ט. קביעת הוראות להריסת מבנים.

י. קביעת שלביות ביצוע.

יא. צמצום רוחב דרך מהירה 4

התוכנית הופקדה בתאריך 01/05/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/06/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : חברת נוגה

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית שבנדון חופפת לקווי מתח עליון 161 ק"ו המזינים את תחמ"ש עטרות וחופפת לקו הכחול

העתידי של תת"ל/ 209 תחנת הכוח עטרות ותת"ל/ 189 להשבת אנרגיה ממתקן פסולת. שתי

התוכניות פורסמו לפי סעיף 77-78 בחוק התו "ב.

2. התכנית תואמה עם חברת "נגה" ביחס למצב הקיים, אך ישנו חשש שמימוש התכנית ללא תיאום

נוסף לעניין תחנת הכוח עטרות ומתקן השבת האנרגיה , יקשה או אף ימנע את חיבורם לרשת

ההולכה.

3. התכנון הנוכחי של חיבור תחנת הכוח בתת"ל/ 210 כולל יציאה עם כבלי 161 ק"ו תת-קרקעיים

והקמת עמודי טרמינל מחוץ למרכז התחבורה , אך התכנון הנ"ל טרם

הסתיים ונדרש לאישור המנהל האזרחי ביו"ש. ככל שהצבת הטרמינלים לא תתאפשר בתחום יו"ש,

ייתכן ויהיה צורך להקימם בתחום מרכז התחבורה.

- 15 -

4. גם אם תתאפשר הקמת עמודי הטרמינל מחוץ למרכז התחבורה, תכנון של תחנת הכוח בעטרות

וחיבורה למערכת ההולכה עלולים לחייב שינויים מסוימים גם בקווי המתח העליון הקיימים,

לגביהם נעשה התיאום. הוא הדין גם לעניין מתקן השבת האנרגיה מפסולת.

5. הערות לתכנית

6. סעיף 4.1.1.3 שימושים מותרים ביעוד קרקע מרכז תחבורה – הסעיף מאפשר "קווי תשתית ומתקני

תשתיות לרבות מתקנים פוטו -וולטאים". יש להוסיף: "לרבות מתקנים פוטו – וולטאים, ותשתיות

חשמל במתח עליון ".

7. סעיף 6.10.9 "תנאים בהליך הרישוי" – הסעיף מחייב תאום עם חברת החשמל בתחום המגבלות.

יש לתקן את הסעיף ולחייב תאום עם חברת החשמל בכל שטח התכנית.

התנגדות מספר 2 : חברת החשמל

עיקרי ההתנגדויות:

1. חברת החשמל לישראל מגישה בזאת התנגדותה לתכנית שבנדון. בתחום התכנית ובסמיכות לה

עוברת רשת מתח עליו ן ובסמיכות לתכנית אתר תחנת משנה וטורבינות גז "עטרות" אשר מהווים

תשתית לאומית חיונית. התכנית כפי שהוגשה אינה כוללת הוראות מספקות להגנה על הקו ולמניעת

סכנות בטיחותיות, ועל כן טעונה תיקונים מהותיים .

2. נימוקי ההתנגדות:

3. העדר הוראות בדבר מרווחי בטיחות ותפעול

4. התכנית מאפשרת פיתוח בתחום מגבלות הבנייה ( 20 מ' מקו מתח עליון ) אך אינה מעגנת את

מרחקי הבטיחות המינימליים הנדרשים לפי הנחיות חברת החשמל. עמימות זו יוצרת סיכון בטיחותי

ממשי

למשתמשי השטח ומכשילה את פעולות התחזוקה השוטפות של החברה .

5. העדר חובת תיאום מקיפה

6. הוראות התכנית מסדירות תיאום עם החברה באופן מצומצם בלבד. לאור הקרבה הפיזית של

הפעילות התחבורתית לקו ולאתר התחמ"ש, החברה דורשת כי כל עבודה - לרבות חפירות, הנחת

תשתיות תת- קרקעיות, נטיעות והקמת מתקנים - תותנה באישור מוקדם של חברת החשמל .

7. הקמת רשתות חשמל פרטיות

8. התכנית מאפשרת ל"גורם מוסמך" להקים מתקני וקווי חשמל לצורך טעינת אוטובוסים. על פי דין,

חברת החשמל היא ספק החשמל המוסמך. התכנית אינה מגדירה את הממשק מול חח" י באופן

ברור, דבר העלול להוביל להקמת תשתיות חשמל שלא עומדות בתקני הבטיחות של החברה .

9. מתקני ייצור ואגירה ללא בקרת רשת

- 16 -

10. התכנית מתירה הקמת מתקנים פוטו -וולטאים ומתקני אגירה. העדר קיום חובת התייעצות טכנית

לגבי העומסים על רשת החלוקה המקומית עלול ליצור מורכבות תפעולית ברשת החשמל המקומית.

11. דרישות חברת החשמל:

12. הטמעת טבלת מרחקי בטיחות: תוספת טבלה בהוראות התכנית המפרטת את מרחקי הבטיחות

מקווי מתח עליון ומתח גבוה, בהתאם לנהלי חח" י העדכניים .

13. הרחבת חובת התיאום:

14. יש לבצע תיאום עם חברת החשמל וקבלת הנחיות בטיחות ואישור ממנה בכל שטח התכנית בעת

התכנון המפורט והביצוע.

15. הוספת סעיף בהוראות התכנית "כל עבודה, לרבות עבודות פיתוח, חפירה, תשתית או בניה

בתחום 20 מ' מקו מתח עליון/גבוה, תבוצע אך ורק לאחר קבלת אישור בכתב מחברת

החשמל ובהתאם להנחיותיה ".

16. הסדרה תשתיתית: הוספת הוראה הקובעת כי תכנון רשת החשמל הפנימית למרכז התחבורה עבור

טעינת אוטובוסים יבוצע בתיאום מלא ובאישור חברת החשמל בלבד .

17. מתקני אנרגיה: הוספת תנאי למתן היתר בנייה עבור מתקני ייצור/אגירה: אישור חברת החשמל

בדבר יכולת החיבור והעמידה בעומסי הרשת .

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות בעניין סעיף 4.1.1.3 שימושים מותרים ביעוד קרקע מרכז תחבורה – הסעיף

מאפשר "קווי תשתית ומתקני תשתיות לרבות מתקנים פוטו -וולטאים". יש להוסיף: "לרבות מתקנים פוטו – וולטאים, ותשתיות- חשמל במתח עליון ". יש לתקן את התקנון בהתאם.

2. לקבל את ההתנגדות בעניין סעיף 6.10.9 "תנאים בהליך הרישוי" – הסעיף מחייב תאום עם חברת

החשמל בתחום המגבלות., יש לתקן את הסעיף ולחייב תאום עם חברת החשמל בכל שטח התכנית- ". יש לתקן את התקנון בהתאם.

3. לקבל את ההתנגדות בנושאים הבאים:

א. הטמעת טבלת מרחקי בטיחות: תוספת טבלה בהוראות התכנית המפרטת את מרחקי הבטיחות

מקווי מתח עליון ומתח גבוה, בהתאם לנהלי חח" י העדכניים .

- 17 -

ב. הרחבת חובת התיאום:

יש לבצע תיאום עם חברת החשמל וקבלת הנחיות בטיחות ואישור ממנה בכל שטח התכנית בעת התכנון המפורט והביצוע.

ג. הוספת סעיף בהוראות התכנית "כל עבודה, לרבות עבודות פיתוח, חפירה, תשתית או בניה

בתחום 20 מ' מקו מתח עליון/גבוה, תבוצע אך ורק לאחר קבלת אישור בכתב מחברת החשמל ובהתאם להנחיותיה ".

ד. הסדרה תשתיתית: הוספת הוראה הקובעת כי תכנון רשת החשמל הפנימית למרכז התחבורה

עבור טעינת אוטובוסים יבוצע בתיאום מלא ובאישור חברת החשמל בלבד .

ה. מתקני אנרגיה: הוספת תנאי למתן היתר בנייה עבור מתקני ייצור/אגירה: אישור חברת החשמל

בדבר יכולת החיבור והעמידה בעומסי הרשת . יש לקבוע במסגרת תקנון התכנית כי תנאי להיתר הבניה יהיה תיאום עם חברת חשמל בכל הנושאים המפורטים בהתנגדות.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 18 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1414101

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: התחדשות ובינוי ברחוב מלכי ישראל 25 בע"מ

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 04/03/2025

כתובת מלכי ישראל 25 , גאולה

גוש חלקה בשלמות

30067 88 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. בהתאם למדיניות הוועדה למע"ר צפון תותר הקמת מבנה בן 6 קומות בכל חתך,

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובתאום מול לשכת התכנון.

2. תיקבע חזית מסחרית לכיוון רחוב מלכי ישראל.

3. הוועדה קובעת כי לא תותר פתיחת חלונות ויציאה למרפסת מגג הרעפים, יותר

שימוש בחלל גג הרעפים למגורים כהרחבה ליח"ד בקומה 6 ולא כיח"ד נפרדת.

4. צורת גג הרעפים תיקבע בתאום מול לשכת התכנון

5. ההפרשה מבונה לצורכי ציבור, תיבחן ותיקבע בהתאם למדיניותה בתכניות בעלות

מאפיינים דומים באזור זה, בהנחיית היועצת הפרוגרמתית של הוועדה ובתיאום עם לשכת התכנון.

6. יש להציע מרחב מוגן לכל דירה בתאום מול לשכת התכנון.

28/09/2025 .7 יקבעו הוראות שימור בתיאום מול לשכת התכנון.

8. הוועדה פוטרת את התכנית מהתקנת מקומות חניה וזאת בשל המבנה לשימור

וקירבה לציר רק"ל.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

10. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

12. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

20/07/2025

ירד מסדר היום

- 19 -

18/05/2025

לשוב ולדון בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

גובה הבינוי – 6 קומות, תואם מדיניות, עם זאת לא הוצע גג רעפים כנדרש: יש להציע גג רעפים ולא גג שטוח בהתאם להנחיות מחלקת שימור. מומלץ לשלב בגג החדש את גג הרעפים ההיסטורי הקיים. יש להוסיף סעיף סטייה ניכרת לגובה הבינוי ומס' הקומות.

גג הרעפים המוצע יהיה בשיפוע תקני לכל גובהו, לא יותר חלק שטוח בראש הגג למעט דרישות כב"א בתיאום עם מחלקת שימור.

יש להציע הפרשה מבונה של 85 מ"ר (נטו) לטובת רווחה בתיאום המחלקה למדיניות התכנון.

בסעיף 3.2 ישנו חוסר עקביות בנושא גודל המגרש . מצב מאושר וטבלה 5 מציינים גודל מגרש 215.46 ואילן מצב מוצע מראה 227.07 מ''ר. מדובר בפער משמעותי 02/04/2025 אשר לא ברור מהיכן נובע. יש לתקן בתיאום עם מחלקת המידע .

לא מוצעת חנייה – מקובל וניתן לתת פטור מחנייה, היות ומדובר במגרש קטן ובניין לשימור, במרחק קטן מתחנות רק''ל. ניתן לתת פטור מחניה יש להשמיט הערות בסעיף 5 מהוראות התכנית כי ניתן להוסיף שטחי שרות עבור מרחבים מוגנים עבור חדרים ומערכות טכניות וכן עבור מעברים וחדרי מדרגות מעל ומתחת לקרקע בכל גבולות המגרש. כל השטחים הנדרשים יבוקשו כבר בשלב זה.

יש להשמיט הערות בסעיף 5 מהוראות התכנית כי יותר שימוש בקומת הגג עבור מרפסת לדירות העליונות, וכן מדרגות מהדירות לשם כך .

תיעוד: יש להגיש תיק תיעוד המנתח את תולדות המבנה שלבי בנייתו ומצב השתמרותו הנוכחית בהתאם להנחיות העירוניות. בהתאם לתיעוד זה ייתכן ויוגדרו פרטים ואלמנטים שיידרשו לשימור במבנה ע"מ לוודא כי פרטי בנין ייחודים ובעלי ערך אדריכלי לא יהרסו/ייפגעו.

שימור: יש לשמר את החזית הצפונית-קדמית (מלכי ישראל) של המבנה ההיסטורי.

יש לשקם את פתחי החנויות המקוריים ודלת הכניסה שבקומת הקרקע - החזית תותאם לצרכי מסחר. וכן את המרפסות הזיזיות ההיסטוריות, מעקות הברזל המסוגננים במרפסות וכן חלון טרמומטר מוקדם בקומה הראשונה. יש לסמן החזית לשימור כמקובל (סגול) כפי שמוצע בבקשה ולהוסיף הוראות מתאימות. אין לפגוע/להוסיף על חזית זו של המבנה ההיסטורי.

- 20 -

קונסטרוקציה חדשה: לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות היסטוריים לשימור

למעט עבור חיזוק פנימי נקודתי ככל ויידרש ובתיאום עם מח' שימור. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית.

עיצוב חזיתות ומרפסות: יש לתאם המרפסות המוצעות בחזית הקדמית עם מח'

השימור.

הפרדה ואבחנה בין אלמנטים היסטוריים וחדשים: יש להציג פרט הפרדה מתאים יותר מהקרניז הבולט המוצע (שאינו מתאים לסביבה ההיסטורית). פרט ההפרדה יהיה מוגדל ומפורט.

ממ"דים: יש להציג מיקום ממ"דים בתכנון המוצע (באופן ברור ומתאים להנחיות הג"א) יש להתאים עיצוב חלונות ממ"דים לסביבתם ההיסטורית (באמצעות פתח מאורך/דמה וכד').

קומת קרקע: יש להציג שיקום ושימור פתחי החנויות בחזית ההיסטורית (צפונית-

קדמית) ויתר הפתחים ההיסטוריים בחזית זו (פתח כניסה, מרפסות זיזיות וחלון 'תרמומטר מוקדם'). יש להציג זאת בנספח הבינוי בסימון ובהוראות מתאימות ולהוסיף הנחיות מתאימות להוראות התכנית בהתאם.

גג רעפים: מוצע גג חדש שטוח במקום גג רעפים מקורי. יש להציע גג רעפים ולא גג

שטוח . מומלץ לשלב בגג החדש את גג הרעפים ההיסטורי הקיים (תוך הטמעת הנחיות לפירוק זהיר ומבוקר של הגג ההיסטורי, שמירת הרעפים המקוריים ושילובם בגג החדש). הגג יהיה בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו ולא יותר חלק שטוח בראש הגג (למעט דרישות כב"א ככל ויידרש) ובתיאום מול מח' שימור. מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

חוו"ד הנדסית: מוצעת חפירת קומת תת"ק חדשה מתחת ליסודות וקירות היסטוריים

קיימים. כתנאי להיתר תוגש חוו"ד הנדסית לעניין ייצוב הקירות ההיסטוריים שתוטמע בבקשת ההיתר.

תשריט: יש לסמן את החזית הקדמית-ראשית (צפונית) של המבנה ההיסטורי הקיים לשימור.

הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת האלמנטים ההיסטוריים.

נספח הבינוי: יש לסמן החזית הצפונית-קדמית ההיסטורית לשימור כמקובל (סגול).

תנאים להיתר: אישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת

אלמנטים לשימור במהלך העבודות- יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, ייבחנו בתיאום עם מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו. הגשת טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית. הטמעת חוו"ד מהנדס שימור ותכנית הנדסית מאושרת ע"י מח' השימור בבקשת ההיתר.

תנאים לטופס: 4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור

על ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות. השטחים המיועדים בתכנית זו - 21 -

לצורכי הציבור, יירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת רישום הבית המשותף.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיית מנהל בית המודל.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התוכנית:

הריסת מבנה היסטורי בן 2 קומות וגג רעפים והקמת מבנה מגורים ומסחר בן 6 קומות.

1. קביעת בינוי להריסת בניין והקמת בניין למגורים עם חזית מסחרית, בן 6 קומות מעל 2 קומות

מתחת לכניסה הקובעת, בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין קרקעיים ועיליים מירביים.

3. קביעת סך השטחים בתוכנית ל-2,110 מ"ר, מתוכם:

o 880 מ"ר שטחי עיקרי ו-330 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, עבור מגורים.

o 276 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת, עבור מגורים.

o מסחר בהיקף של 624 מ"ר עיקרי מעל ומתחת לכניסה הקובעת.

4. קביעת סך קומות ל-6 קומות ועליית גג מעל הכניסה הקובעת, ו - 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

5. קביעת סך יח"ד ל-10 יח"ד.

6. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

- 22 -

7. קביעת הוראות לשימור והריסה.

8. קביעת תנאים והוראות להוצאת היתר בניה.

9. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

התוכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 17/04/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 16/06/2026 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

עו"ד שרון אבני בשם: שילה פנחס נטע, ת.ז. ,302770409 בעלת זכויות במקרקעין כגוש 30067 חלקה 88

משנה 6 ברח' מלכי ישראל 25 ירושלים.

שילה מזל גילה, ת.ז. ,050221902 בעלת זכויות במקרקעין כגוש 30067 חלקה 88 משנה 1,2 ברח' מלכי ישראל 25 ירושלים.

עליזה זוסמן, ת.ז. ,050836279 בעלת זכויות במקרקעין כגוש 30067 חלקה 88 משנה 1,2,6 ברח' מלכי ישראל 25 ירושלים.

עיקרי ההתנגדות:

מוגשת בזה דרישה דחופה לביטול החלטת ההפקדה של התכנית שבנדון, בהתאם לסעיף 61א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – ( 1965להלן" :החוק "או" חוק התו"ב )"ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016 (להלן" :התקנות(. ."

בקצירת האומר, הוועדה הנכבדה מתבקשת לבטל את ההחלטה בדבר הפקדת התכנית שבנדון וכן לקבוע כי התכנית אינה עומדת בתנאי הסף הנדרשים. זאת, בהיעדר הסכמה וחתימה של בעלי הזכויות בהיקף הנדרש במקרקעין נשוא התכנית. מרשותיי יטענו כי בהתאם להוראות החוק והתקנות הוועדה הנכבדה לא הייתה מוסמכת לדון בתכנית ולהורות על הפקדתה, ומשכך לא נותר אלא להורות כמבוקש לעיל. לחלופין בלבד, ומבלי לגרוע מטענות מרשותיי ודרישתן לביטול החלטת ההפקדה, יש לראות פנייה זו כהתנגדות לתכנית לפי סעיף 100לחוק.

1. תכנית להריסה של בניין קיים (תוך שימור חלקי) הרשום כבית משותף, ובניית בניין חדש במקומו.

המבנה כולל שש תתי חלקות ורכוש משותף (הרשום כתת חלקה .)7 כאשר שלוש מהן נמצאות בבעלות המתנגדים, המהוות %50 מהבניין. התוכנית הוגשה בניגוד להוראות סעיף 61א(1ב)()2 - 23 -

לחוק והתקנות – מי רשאי להגיש תכנית. התכנית כוללת פגיעה בכל הדירות, לפיכך הקבוע היא תקנת משנה ג' שעניינה פינוי בינוי, בהתאם להוראות החוק והתקנה, נדרשת הסכמתם של לפחות %60 מבעלי הזכויות לצורך הגשת התוכנית. מאחר שלטענתם לא נתנו את הסכמתם, לא ניתן היה להגיע ל%60 הנדרש, ולכן התוכנית הוגשה שלא כדין. בנוסף, טוענים שבמהלך השנה האחרונה נעשו ניסיונות לקבל את הסכמתם להגשת התוכנית, אולם הסכמה כאמור לא ניתנה. אחת מהמתנגדות חתמה בעבר על טופס נון-שופ, שאינה מהווה הסכמה להגשת התוכנית בהתאם להוראות התקנות.

2. במסמכי התוכנית, הוצגה החברה "התחדשות ובינוי ברחוב מלכי ישראל 25 בע"מ" כמגיש

התוכנית כפי שנעשה בסעיף 1.8 לתקנון, ללא ציון כלל בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין. הדבר עולה לכאורה כדי מסירת מידע כוזב לפי סעיף 249 לחוק, אשר אפשר אפשרה את קידום התוכנית שלא כדין. המסקנה המתבקשת איפוא מהאמור לעיל היא כי התכנית הוגשה ונדונה ללא הסכמת בעלי הדירות כנדרש בחוק ובתקנות, אין הוועדה מוסמכת לדון בה, להפקידה או לאשרה, החלטת ההפקדה בטלה מעיקרה או שיש לבטלה.

3. התוכנית נעדרת ישימות, שכן היא אינה מהווה פרויקט פינוי-בינוי בהתאם לחוקי ההתחדשות

העירונית. כהגדרתה בתקנות , אין מדובר בתכנית פינוי בינוי לפי חוק הרשות הממשלתית התחדשות עירונית, תשע"ו- 2016 או לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-.2006 ומכאן, שהכלים העומדים לרשות יזמים ודיירים במסגרת פרוייקט פינוי בינוי על פי חוקי ההתחדשות העירונית כלל אינם קיימים .ולכן לא ניתן יהיה לממש בפועל.

4. אישור התוכנית עלול להביא להטלת חבות בהיטל השבחה על כל בעלי הזכויות בבניין הקיים

שיגרום לחץ בלתי הוגן על מי מבעלי הזכויות בבניין הקיים שאינו מעוניין בתוכנית.

5. התוכנית כוללת ליקויים תכנוניים, ובהם היעדר פתרונות חניה – פטור גורף (כלל ולבעלי מוגלות

בפרט), היעדר כל התייחסות לשימור החזיתות הנדרש (הוראת העיצוב היחידה בתוכנית קבועה בסעיף ,)6.2.1 גמישות חריגה בתוספות שטחים, בליטות, קרניזים, היעדר מענה ראוי לניקוז מי נגש.

6. התוכנית פוגעת באופן משמעותי בזכויותיהם הקנייניות, שכן היא כוללת את הריסת המבנה בעל

ערך משפחתי ורגשי. הבניין הקיים בחלקו נבנה במקור לפני כמאה שנה, והזכויות בו נרכשו על ידי מר יצחק ניסים אהרוני, סבן המנוח של מרשותיי ה"ה שילה וזוסמן, שהשלים את בנייתו. ה"ה שילה - 24 -

וזוסמן התגוררו בבניין הקיים עשרות שנים עד שנישאו, וחשיבותו של הבניין הקיים עבורן איננה רק כנכס כלכלי, אלא גם כמזכרת משפחתית רגשית חשובה.

לאור כל האמור, מתבקשת הועדה הנכבדה לקבוע כי החלטת ההפקדה בטלה מעיקרה, או לחלופין לקבוע כי יש לבטלה ולבטלה בפועל. זאת עקב חוסר סמכות ובהיעדר ההסכמות הנדרשות להגשת התכנית על פי התקנות.

מבלי לגרוע מכך, ולחלופין בלבד תתבקש הוועדה הנכבדה לדחות את התכנית לגופה, מטעמי ההתנגדות המפורטים בקצירת האומר להלן.

מרשותיי שומרות על זכותן לצרף לפנייתן ולהתנגדות תמונות ומסמכים נוספים, לרבות חוות דעת מומחים לתמיכה בנימוקיהן. כמו כן, שומרות מרשותיי על זכותן להוסיף, לפרט ולבאר את נימוקי פנייתן בפני הועדה הנכבדה, וככל שהועדה הנכבדה לא תמצא לנכון לבטל את החלטת ההפקדה כמפורט לעיל, מתבקשת היא בזאת לזמן את מרשותיי באמצעותי לכל דיון שיתקיים בפניה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין היעדר ההסכמות הנדרשות מבעלי הזכויות להגשת התוכנית – מאחר

שהתוכנית היא בסמכות הועדה המחוזית שבחנה את נושא הבעלויות בשלב בדיקת תנאי סף לתכנית , הנושא הנ"ל ייבדק על ידי היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין ציון מגיש התוכנית ובעלי הזכויות הרשומים במקרקעין – אין חובה

לציין את כלל בעלי הזכויות כמגישי התוכנית, וציון החברה כמגישת התוכנית אינו גורע מזכויותיהם של בעלי הזכויות. עם זאת, יש לציין לפחות בעל עניין בקרקע אחד, בהתאם למסמכי הבעלות, פנקס רישום בתים משותפים ונסח הטאבו. הנושא יבדק מול יועמ"ש הועדה המחוזית.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין ישימות התוכנית כפרויקט "פינוי-בינוי" – התוכנית אינה מקודמת כתוכנית

- 25 -

פינוי-בינוי, לפי חוק הרשות הממשלתית התחדשות עירונית, תשע"ו- 2016 או לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו-,2006 בהתאם למסמכי התוכנית שהוגשו, אלא כתוכנית להריסה ובנייה מחדש. שיעור ההסכמות נבדק בשלב העמידה בתנאי סף על ידי הועדה המחוזית ונמצא תקין.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין היטל השבחה – ככול והתכנית תקבל תוקף לאחר בדיקה של נושא מגיש

התכנית על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית , זה אומר שרוב בעלי הקרקע תומכים בתכנית ובהיטל ההשבחה שהיא מייצרת.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין ליקויים תכנוניים ומתן פטור גורף מחניה ולבעלי מוגבלות בפרט – בהתאם

להחלטות הועדה המקומית והועדה המחוזית להפקדה, מקובל וניתן לתת פטור מחנייה, היות ומדובר במגרש קטן ובניין שחלקו לשימור, במרחק קטן מתחנות רק''ל.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין יתר הליקויים התכנוניים (היעדר כל התייחסות לשימור החזיתות

הנדרש, חריגה בתוספות שטחים, בליטות, קרניזים, מענה ראוי לניקוז מי נגר) – במסגרת התכנית נקבע כי עיצוב החזיתות וגג הרעפים יהיו בתיאום מול מחלקת השימור בשלב היתר הבניה. בנוסף, נדרש אישור המחלקה לאיכות הסביבה לפתרון הנגר בשלב היתר הבניה. עם זאת, בהתאם להחלטת הועדה המקומית להפקדה, יש לתקן את מסמכי התכנית ולהשמיט הערות בסעיף 5 מהוראות התכנית לעניין תוספת שטחי שרות עבור מרחבים מוגנים, חדרים ומערכות טכניות, מעברים וחדרי מדרגות מעל ומתחת לקרקע.

כל השטחים הנדרשים יבואו במניין השטחים בטבלה .5 בנוסף, יש להתאים בין שטח התכנית במצב המוצע והמאושר בסעיף 3.2 בהוראות התכנית.

7. בהמשך לנ"ל, יש לצמצם את מספר הקומות בהתאם להחלטות הועדה המקומית והמחוזית להפקדה

לשש קומות בכל חתך.

8. במסגרת ההחלטה להפקדה של הועדה המקומית נדרשה הפרשה לצרכי ציבור עבור הקמת בניין חדש בן

10 יח"ד ושטחי מסחר באזור בו קיים מחסור חמור בצרכי ציבור. יש להציע במסגרת התכנית שטח ציבורי בקומת הקרקע 85 מ"ר (נטו) לטובת רווחה.

9. לדחות את ההתנגדות לכך שהתוכנית פוגעת באופן משמעותי בזכויותיהם הקנייניות, שכן היא כוללת את

הריסת המבנה בעל ערך משפחתי ורגשי – מדובר בתכנית הקובעת מסגרת תכנונית להריסה של בניין קיים תוך שימור חזית והקמת מבנה חדש למגורים וחזית מסחרית. התכנית אינה עוסקת בנושאים קנייניים או משפחתיים רגשיים. ככל והמתנגדים חושבים שהם נפגעים מהתכנית, הם יוכלו להגיש - 26 -

תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית.

- 27 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1202506

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ד.א.א.ר ישראל בע"מ

עורך התכנית: דלה פרגולה מיכל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 28/06/2023

כתובת הנטקה 40 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 37 כן

30408 40 כן

30408 41 כן

30408 43 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

17/12/2025

לאחר בחינת מסמכי התכנית, הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית התואמת את מדיניות התכנון של הוועדה ומציעה מתווה ראוי לפיתוח לאורך ציר הרק"ל תוך תוספת שימושים מעורבים ושדרוג השלד הציבורי. על כן הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בהתאם למפורט להלן:

23/03/2025

בינוי

1. הוועדה סבורה כי הצעה זו מהווה שיפור תכנוני משמעותי של המקום,

ומיישמת הלכה למעשה את עקרונות מדיניות הוועדה לבינוי לאורך צירי הרכבת הקלה.

- 28 -

2. הוועדה תציין כי התכנית דנן הוגשה ללשכת התכנון טרם אימוץ המדיניות

הקובעת תמהיל של %50 לשימושים שאינם למגורים. בהתאם לכך ובהתאם להחלטת הוועדה מיום ,29.10.2023 מחליטה הוועדה כי %25 מן השטחים יהיו לשימושים שאינם למגורים. הוועדה מחליטה כי השטחים שאינם למגורים יקבעו עבור תעסוקה ומסחר בלבד.

3. הבינוי יקבע לגובה של 18 קומות ממפלס שדרות משה דיין כן יקבעו אחוזי

בניה של %.720 יקבע קו בניין ניפרד לשני המבנים המוצעים.

4. הוועדה תציין כי התכנית מציעה המשך לשביל הקיים בחלקה 158 וזאת

באמצעות זיקת הנאה לציבור. עם זאת, הוועדה סבורה כי המעבר המוצע הינו מקוטע ואינו רציף. בהתאם לכך, מחליטה הוועדה כי התכנית תציע את השביל בין שני המבנים המוצעים. פיתוח השביל יתואם עם לשכת התכנון. המבנה הדרומי יורחב דרומה על חשבון השביל הקיים ויצומצם מצפון. השביל יוצע בקו בניין 0 כלפי המבנים המוצעים. כן תקבע שלביות ביצוע אשר תבטיח את פיתוח השביל.

5. קו הבניין כלפי רחוב חיים חביב יקבע בהנחיית לשכת התכנון תוך התייחסות

לחתך הרחוב המוצע במסגרת תכניות סמוכות. קו הבניין עבור המגדל

6. מפלסי הכניסה לשימושים במפלס רחוב הנטקה ורחוב חיים חביב יהיו

במפלסי המדרכות הצמודות. לשם הבטחת האמור תקבע סטייה ניכרת להוראה זו.

7. נספח הבינוי יפרט את הבינוי המוצע בקומת הקרקע, מיקום מבואות הכניסה,

מיקום שטחי המסחר/תעסוקה/שטח ציבורי, ציון מפלסי חנויות בהתאמה למפלס הרחוב ומפלסי הפיתוח.

8. הוועדה קובעת כי החלוקה העקרונית של שטחי המסחר תתואם בהנחיית

לשכת התכנון.

9. תקבע סטייה ניכרת לנושא מספר הקומות, קווי הבניין, מיקומם העקרוני

והיקפם של שטחי המסחר. זאת לצורך שמירת מופע הבינוי בתכנית.

- 29 -

10. שלביות הביצוע תקבע בהינף אחד.

11. יוטמעו סעיפים לעיצוב מגדלים ומרפסות בהנחיית לשכת התכנון.

12. לפחות %10 מיח"ד יהיו עד 30 מ"ר. לפחות %20 יח"ד נוספות יהיו קטנות

אשר שטחן לא יעלה על 55 מ"ר, לפחות %20 יח"ד נוספות יהיו עד 80 מ"ר.

13. לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לציר הרק"ל ולכל מרחב

המוגדר בזיקת הנאה , יקבע לעניין זה סעיף סטיה נכרת.

14. לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחי תעסוקה וצורכי ציבור לטובת מגורים. מיקום

העקרוני של שטחי המסחר בקומת הקרקע הינו מחייב. סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת.

15. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות. ייקבע בכל

תכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

16. תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת של מחלקת מדיניות תכנון

בעריית ירושלים לעניין היקף ההפרשות הנדרש. ככל ולא תתקבל בתוך 30 יום ממועד פרסום החלטה זו, ההפרשות יקבעו בתיאום עם יועצת הפרוגרמה של הוועדה.

18. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה לרבות לעניין

הבטחת מדרכה ברוחב 3.5 מטרים לפחות. והטמעת הנחיותיהם במסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

- 30 -

19. לא תותר כניסת רכב מכיוון רחוב הנטקה. הוראה זו תקבע כסטייה ניכרת.

20. תנאי להיתר בניה יהא תאום הבקשה להיתר עם תכנית אב לתחבורה.

21. תנאי להפקדה תיאום עם יועצת הסביבה של הוועדה והטמעת הנחיותיה

במסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

22. תנאי לאכלוס יהא נטיעת בפועל של עצים חדשים בתיאום עם אגף שפ"ע.

23. יקבע בהוראות התכנית כי חדר השנאים יוקם כחלק מהבניין ולא כמבנה נפרד

וימוקם בחניון בתת הקרקע. כן יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר הבניה יהא תיאום מיקום חדר השנאים בהתאם לאמור עם המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

24. יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצבת פילרים ושעוני מים כלפי המרחב

הציבורי וכלפי זיקת ההנאה, אלא בחזיתות הניצבות בלבד.

25. מסמכי התכנית יערכו בכפוף לכל האמור בהחלטה זו ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

26. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית התואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, ואשר הנהנה העיקרי ממנה הוא היזם, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

27. תנאי להפקדה יהא אישור משרד הביטחון ורשות התעופה האזרחית.

28. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 7 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

- 31 -

29. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

09/03/2025

*** התכנית ירדה מסדר היום

23/02/2025

*** התכנית ירדה מסדר היום

ירושלים + תכנית -101-1124445 הנטקה ,36-38 ירושלים, מגורים ומסחר על ציר רק"ל

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי.

החלטה:

בהתאם לסעיף 35 להחלטה מיום ,26.12.22 קבעה הוועדה המחוזית כי לאורך רחוב הנטקה

29/10/2023

והנרייטה סאלד ניתן יהיה לקדם תכניות בהתאם למדיניות הרק"ל וזאת במתחמים בגודל של 1.5

דונם לפחות, תוך קביעת תמהיל שימושים הכולל %25 לשימושי תעסוקה.

בהתאם להחלטה זו, ולאחר פניית מגישי התכנית, קובעת הוועדה כי יש לאחד את תכנית -101

1202506 ותכנית 101-1124445 לתכנית אחת.

- 32 -

התכנית המתוקנת תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

*** התכנית ירדה מסדר היום

*** התכנית ירדה מסדר היום

*** התכנית ירדה מסדר היום

*** התכנית ירדה מסדר היום

*** התכנית ירדה מסדר היום

*** התכנית ירדה מסדר היום

תיאור חדש להתנגדויות

תוכנית להתחדשות עירונית שנמצאת על ציר רק"ל בין הרחובות הנטקה וחיים חביב.

התכנית מציעה הריסת 4 מבני מגורים קיימים, הכוללים 4 יח"ד בסה"כ והקמת 2 מבנים של 11 ו-18 קומות.

השימושים המותרים כוללים: מגורים, חזית מסחרית, תעסוקה, משרדים ומרפאות ו 4 כיתות גני ילדים.

הבינוי כולל 100-110 יח"ד – מכפיל .25-27.5

שטחי בניה: 12,189 מ"ר למגורים, 4,064 מ"ר למסחר ותעסוקה ו- 440 מ"ר הפרשות מבונות.

שטח המגרש: 2.289 דונם.

התכנית מקודמת לפי מדיניות רק"ל ובסמכות המחוזית.

- 33 -

התוכנית הופקדה בתאריך 17/04/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 16/06/2026 .

לתוכנית הוגשו 6 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 -המנהל הקהילתי יובלים :

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית אינה תואמת את מדיניות התכנון החלה בשכונה ואת עקרונות תכנית האב לקרית יובל, אשר

מעדיפים קידום התחדשות עירונית במסגרת מתחמים רחבים ומשמעותיים ולא באמצעות תכניות נקודתיות.

2. התכנית אינה מאפשרת מתן מענה ראוי לצרכי הציבור ולשלד הציבורי הנדרש כתוצאה מתוספת יחידות

הדיור המוצעות, הכולל שטחים פתוחים, מבנה ציבור ותשתיות ציבוריות.

שטחי הציבור המוצעים ומבני הציבור אינם נותנים מענה מספק לצורכי השכונה ואינם עומדים, לטענת המתנגדים, בעקרונות המדיניות החלים לאורך ציר הרכבת הקלה.

3. היקף בינוי ותוספת יחידות הדיור המוצע גבוהים ביחס לגודל המתחם ולמאפייני הסביבה ואינם מבוססים

על בחינה כוללת של יכולת נשיאת השכונה.

4. התכנית צפויה להעמיס על מערך התחבורה הקיים ולפגוע בנגישות, בחניה ובבטיחות הולכי הרגל

ברחובות הנטקה וחיים חביב.

5. התכנית עלולה לפגוע במרחב הציבורי ובסביבה, בין היתר בשל כריתת עצים בהיקף משמעותי, פגיעה

בשטחים פתוחים והשפעות סביבתיות שונות.

6. קיימים ליקויים במסמכי התכנית ובבדיקות שנערכו עבורה, לרבות ביחס לסקר העצים, בדיקות

סביבתיות, בדיקה של צוות אב לתחבורה ומסמכים תכנוניים נוספים .

- סתירות פנימיות בטבלאות האיזון וההקצאה

- סקר עצים פג תוקף

- בדיקת מקום גני ילדים לאור ממצאי נספח הצללה.

התנגדות מספר -2עמותת יובלים 2041 + תושבי השכונה שהצטרפו להתנגדות:

עיקרי ההתנגדויות:

- 34 -

.1התכנית מקודמת ללא בחינה מספקת של כושר הנשיאה של השכונה ושל ההשפעות המצטברות הנובעות ממכלול תכניות ההתחדשות המקודמות במרחב .

2. לא הוצגה תשתית עובדתית מלאה ומעודכנת ביחס לייעודי הקרקע הציבוריים, לפערים הפרוגרמטיים

וליכולת לספק מענה לצורכי הציבור בהתאם לגידול הצפוי באוכלוסייה .

3. התכנית אינה מבטיחה התאמה בין תוספת יחידות הדיור לבין היקף השטחים הציבוריים, מוסדות הציבור

והשטחים הפתוחים הנדרשים לשירות האוכלוסייה העתידית .

4. לא הוטמעו בתכנית מנגנוני שלביות מספקים אשר יבטיחו כי פיתוח השלד הציבורי, מבני הציבור

והשטחים הפתוחים יתבצעו במקביל למימוש יחידות הדיור .

5. התכנית עלולה להביא למימוש מהיר של יחידות דיור נוספות מבלי שניתן מענה כולל ומספק לתשתיות

הציבוריות הנדרשות ברמת השכונה.

6. המתנגדים סבורים כי קידום התכנית אינו עולה בקנה אחד עם עקרונות התכנון העדכניים למרחב ואינו

מאפשר בחינה כוללת של צורכי הציבור והשפעת הפיתוח המצטבר בשכונה.

התנגדות מספר -3בעלי זכויות ברח' חיים חביב 12 :

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית צפויה לפגוע באפשרויות התכנון והבנייה העתידיות של המקרקעין הגובלים.

2. היקף הבינוי, מספר הקומות והצפיפות המבוקשים חורגים ממאפייני הסביבה ועלולים להשפיע על אופי

הרחוב והמרחב הסמוך .

3. מוצעים קווי בניין מצומצמים העלולים לגרום לפגיעה בתנאי מגורים, פרטיות ואפשרויות תכנון עתידיות

במגרשים הגובלים.

4. לא הוצגה תשתית תכנונית מספקת ביחס להסדרי תנועה, חניה, פריקה וטעינה, גישה תפעולית ושירות

למתחם.

5. קיימת התנגדות להסדרי זיקות ההנאה, הכניסה לחניון והישענות על מקרקעין שאינם בבעלות יזמי

התכנית .

6. לא הוצגו מסמכים מספקים ביחס לעבודות החפירה, הדיפון, הביסוס והשלכותיהן על המקרקעין

הגובלים .

7. קיימים פגמים בתשתית התכנונית ובמסמכי התכנית אשר אינם מאפשרים בחינה מלאה של השפעות

התכנית על הסביבה ועל המקרקעין הסמוכים.

- 35 -

התנגדות מספר -4פרופ' יוחאי אופנהיימר:

עיקרי ההתנגדויות:

1. חלקה 43 ברחוב חיים חביב 14 אינה ממוקמת על ציר הרכבת הקלה, וצורפה לתכנית בעיקר לצורך יצירת

כניסה לחניון התת-קרקעי, דבר אשר לטענת המתנגד אינו מצדיק את הכללתה בתחום התכנית.

2. מיקום הכניסה לחניון התת-קרקעי ברחוב חיים חביב צפוי להעמיס באופן משמעותי על מערך התנועה

המקומי ולגרום לעומסי תנועה ופקקים ברחובות חיים חביב ושמריהו לוין .

3. התכנית מקודמת במקביל למספר רב של תכניות נוספות באזור הנטקה וחיים חביב, כאשר השפעתן

המצטברת על מערכת התחבורה והתשתיות בשכונה לא נבחנה באופן מספק .

4. קיים חשש כי התוספת המצטברת של יחידות דיור במרחב תיצור עומסים משמעותיים על רשת הדרכים

השכונתית, אשר ממילא מבוססת על מספר מצומצם של כניסות ויציאות לשכונה.

- מתנגד מבקש לבחון את התכנון התחבורתי הכולל של השכונה ולבחון את השלכותיה המצטברות של התכנית בטרם אישורה.

התנגדות מספר -5 בעלי הזכויות בהנטקה :42

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית אינה תואמת את מדיניות התכנון שנקבעה לאורך רחוב הנטקה ולציר הרכבת הקלה, לפיה יש

להעדיף קידום מתחמי תכנון רחבים ככל הניתן ובשאיפה למתחמים בהיקף של כ-4 דונם. לטענת המתנגדים, היה מקום לצרף את חלקתם לתחום התכנית ולהרחיב את המתחם .

2. המתנגדים טוענים כי התכנית מקדמת התחדשות של חלק מהמתחם בלבד, בעוד שחלקתם נותרת מחוץ

לקו הכחול, באופן הפוגע באפשרותם לקדם בעתיד התחדשות עירונית במגרשם.

3. לטענתם, צירוף חלקתם היה מאפשר תכנון מיטבי יותר, הרחבת המרחב הציבורי, שיפור ההפרשות

לצורכי ציבור ומתן מענה טוב יותר למדיניות התכנון לאורך ציר הרכבת הקלה .

4. הבינוי המוצע כולל מגדל מגורים בסמיכות רבה לחלקתם, בקווי בניין מצומצמים מאוד ובקו בניין תת-

קרקעי אפס, באופן העלול לגרום לפגיעה משמעותית בתנאי המגורים, בפרטיות, באור, באוויר ובאפשרויות התכנון העתידיות של חלקתם.

5. הכניסה לחניון דרך רחוב חיים חביב יוצרת, לטענת המתנגדים, מגבלות תכנוניות עתידיות לחלקתם

ופוגעת באפשרות למימוש עצמאי של זכויות הבנייה בה.

- 36 -

6. נטען כי לא נבחנה באופן מספק השפעת התכנית על המקרקעין הגובלים, לרבות השפעות סביבתיות,

תחבורתיות ותפעוליות הנובעות מהבינוי המוצע ומעבודות ההקמה.

7. המתנגדים סבורים כי התכנית גורמת לפגיעה בלתי מידתית בקניינם ובערך המקרקעין שבבעלותם,

ומבקשים כי חלקתם תצורף לתכנית או לחלופין כי התכנית לא תאושר במתכונתה המופקדת.

התנגדות מספר -6 התנגדות עצמית:

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבוקש להרחיב את מגוון השימושים המותרים בשטחי התעסוקה המוצעים בתכנית, ולאפשר בנוסף

לשימושי תעסוקה גם שימושים כגון דיור להשכרה, דיור מיוחד, מעונות סטודנטים ושימושים דומים, וזאת לצורך יצירת גמישות תכנונית והתאמת התכנית לצרכים המשתנים לאורך זמן.

לטענת מגישי התכנית, לאור היקפי התעסוקה המאושרים והמתוכננים במרחב קריית יובל ולאורך ציר הרכבת הקלה, קיים חשש לעודף שטחי תעסוקה ביחס לביקוש העתידי, ולכן נדרשת גמישות בשימושים המותרים בשטחים אלו.

3. מבוקש לבצע מספר תיקונים טכניים בהוראות התכנית ובטבלאות הזכויות, לרבות תיקון טעויות סופר,

תיקוני הוראות אכלוס ועדכון סדר שלבי הביצוע .

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל את ההתנגדויות ולא לתת תוקף

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. התכנית ממוקמת בשכונת קריית יובל, המצויה בשנים האחרונות בתהליך מואץ של התחדשות

עירונית בהיקפים משמעותיים, הכולל קידומן של תכניות רבות למגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור במרחב השכונה.

2. ההתחדשות מבוססת על סימון השכונה בתכנית המתאר החדשה של ירושלים כשכונה המיועדת

להתחדשות עירונית ועל תכנית האב שקודמה ואושרה בשכונה בשנת ,2015 ובשנים האחרונות עוברת עדכונים כחלק מהליך של עדכון ובקרה שוטף ודינמי אשר מוביל מהנדס העיר, שמטרתו הבטחה כי לתהליכי ההתחדשות העירונית ניתן המענה הנדרש למכלול ההיבטים הציבוריים במרחב, וכי ההתחדשות תקודם בבד עם ההתחדשות הנדרשת של השלד הציבורי - 37 -

3. במסגרת הדיון האחרון שנערך בעדכון תכנית האב הן בוועדה המקומית והן במחוזית, עודכנה

הנחת המימוש לתוספת של 12,600 יח"ד במרחב, מדובר על תוספת של כ- 4,600 יח"ד ביחס לעדכון הקודם.

4. היקפי הפיתוח והמימוש מחייבים תיעדוף לקידום מתחמי התחדשות עירונית, בדגש על "אדומים"

ו"כתומים" בשל צפיפותם ומצבם הפיזי הירוד, על פני תכניות בקרקע פנויה ובאזורים עם צפיפות נמוכה ובבנייה שאינה רוויה.

5. בתכניות המקודמות באזורים אדומים וכתומים מוצעת צפיפות גבוהה וקושי במתן מענה מלא

למכלול ההיבטים הציבוריים הנדרשים.

6. התכניות המקודמות לאורך ציר הנטקה, הינם במגרשים בשטח של כ-500 מ"ר בלבד, מייצרים

התחדשות בניינית מוגבלת ביותר. בהסתכלות רחבה על הציר מדובר על תוספת של אלפיי יח"ד וללא מענה רחב למכלול היבטי צורכי הציבור, כמו מגרשים למבני ציבור, שטחים פתוחים, שבילים, פתרונות של תנועה ותחבורה ועוד.

7. ברמת המתחם עצמו, התכנית בשטח של כ-2.28 דונם בלבד וכוללת ארבעה מבני מגורים חד

משפחתיים קיימים ומציעה בינוי אינטנסיבי עבור כ-100–110 יחידות דיור. מדובר בחטיבת קרקע מצומצמת בתוך קווי בניין מצומצמים, חפירה תת-קרקעית נרחבת, עקירת רוב העצים הקיימים במתחם, הפרשה ציבורית מוגבלת, והיעדר תרומה משמעותית למרחב הציבורי. כמו כן, התכנית אינה מייצרת שדרוג משמעותי של השלד הציבורי ואינה מספקת מענה תכנוני כולל למרחב הסובב ואינה מאפשרת יישום מלא של עקרונות המדיניות שנקבעו לאורך ציר הרכבת הקלה.

8. על כן המלצת מהנדס העיר והועדה המקומית בעדכוני תכנית האב כבר משנת 2022 הינה אותה

העמדה, שיש לתת עדיפות לקידום תכניות פינוי בינוי באזורים הנדרשים לכך, ולא לקדם תכניות

נקודתיות באזורים שאינם מחייבים פינוי בינוי- מגרשים פנויים מבינוי או בבניה בצפיפות נמוכה

או שאינה רוויה, גם אם הינם על ציר הרכבת הקלה. ( התכנית מציעה הריסה של 3 בניינים

קטנים הכוללים 4 יחידות דיור בלבד ומציעה בתכנית מעל 100 יחידות דיור חדשות)

9. ככל ויוקדמו תכניות במתחמים פנויים מבינוי או בבניה בצפיפות נמוכה או שאינה רוויה, הם

יקודמו על חטיבת קרקע משמעותית, וידרשו לתרומה משמעותית לצורכי הציבור.

10. ברמת המיקרו התכנית מציעה בינוי צפוף ללא ממ"דים הצמודים ליחידות הדיור. במבנה 2 מוצעות

7 יחידות דיור בקומה טיפוסית, בתמהיל הכולל דירות קטנות בשטח של כ-33 מ"ר לצד דירות בשטח של עד כ-102 מ"ר, תמהיל זה מאופיין בפערים משמעותיים בין שטחי יחידות הדיור ואינו מציג מדרג דיור מאוזן ואיכותי.

11. במבנה 1 מוצעות יחידות דיור הסמוכות לגבולות המגרש ובקווי בניין מצומצמים מאוד.

- 38 -

12. בנוסף, ההפרשה הציבורית עבור גני ילדים בהיקף של כ-500 מ"ר מפוצלות בין קומות, עם תכנון לא

מיטבי של חצרות הגנים.

13. כמו כן, התכנית כוללת שטחי מסחר במפלסים תת-קרקעיים, מבלי שהובהר באופן מספק כיצד

שטחים אלה יהיו נגישים לציבור ומה תרומתם בפועל ליצירת חזית מסחרית פעילה ולחיזוק המרחב העירוני.

14. התכנית מחייבת עקירת כלל העצים הקיימים בתחום המגרש ומציעה חפירה תת-קרקעית עד

גבולות המגרש (קו בניין ,)0 באופן שמקשה על שתילת עצים משמעותיים חדשים ועל יצירת מרחב ציבורי איכותי בעתיד.

15. בנוסף, לא הוצג פתרון מספק לפינוי ואצירת אשפה עבור מבנה המגורים ברחוב הנטקה, למעט

אשפת מסחר.

16. לאור כל זאת, יש לקבל את ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית.

- 39 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1534601

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: שוורץ לאה

עורך התכנית: שמואלי מירי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 27.4.2026

כתובת הרב שמואל א. שאולזון 44 , הר נוף

גוש חלקה בשלמות

59 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית מציעה הרחבות ליח"ד קיימות וממ"דים למבנה מגורים קיים כדלהלן:

1. שינוי ייעוד הקרקע ממגורים 2 למגורים ב'.

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 2,402 מ"ר מירבי. מתוכם 2,041 מ"ר עיקרי מעל הכניסה

הקובעת ו- 361 מ"ר שירות המהווים %242 אחוזי בניה מירביים.

3. קביעת מס' היח"ד ל-:16 ברישום בית משותף אוחדו 4 יח"ד ל 2 יח"ד ללא היתר, מוצע פיצול

2 יח"ד קיימות להשבת מס' היחידות לפי היתר מקורי (16 יח"ד).

4. קביעת סך הקומות ל- ,8 ללא שינוי.

5. קביעת קווי בניין.

6. קביעת שלביות ביצוע, הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

10/06/2026

התכנית מציעה ממ"דים עבור חלק מהדירות – תנאי להפקדת התכנית יהיה תוספת ממ"דים לדירות רבות ככל הניתן בתיאום עם מח' התכנון.

יש לבחון שינוי מיקום עמודת ממ"דים מזרחית מוצעת לכיוון הרחוב ולא בקו בניין המתקרב לחלקת המגורים הסמוכה בתיאום עם מח' התכנון.

- 40 -

יש לשנות סעיף 1.4 – ניתן להוציא היתרי בניה מכוח התכנית.

יש לבחון מול מחלקת מידע את ההבדל בשטח המגרש בין מצב מאושר למצב מוצע בסעיף 3.2

שלביות הביצוע תקבע מלמטה למעלה לכל עמודה, ללא דילוג על קומה.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הערות לתקנון:

סעיף 1.6 יש להוסיף את תוכנית 5166 ב' ב"כפיפות"

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,10/06/26 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים.

בהחלטת הועדה מתאריך 10/06/2026 צוין כי יש לאפשר תוספת ממ"דים ליח"ד קיימות ככל הניתן. במהלך תיאום התכנון נדרשו תוספת שטחים וזכויות בניה נוספות, סך השטחים המעודכן מצוין לעיל.

- 41 -

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנון המוצע נבחן ע"י מחלקת התכנון ונמצא הולם, יש לתקן את כל המסמכים בהתאם לחלופה

שהוצגה .

2. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 10/06/2026 ימשיכו לחול.

- 42 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1551324

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים רשות מקומית

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך קליטה: 01/02/2026

כתובת דב הוז ,4 גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 150 לא

30169 138 לא

30169 6 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

שינוי ייעוד ותוספת הוראות בינוי.

עיקרי הוראות התכנית:

.1שינוי יעוד תא שטח 7 ממעבר פרטי לזכות דרך.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע לא התקבל

התכנוני

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון חוו"ד ראשונית:

תנועה

- 43 -

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

תכנית זו באה להסדיר חלק של תא שטח 7 שלא הופקע בתב"ע הקודמת 252379 לטובת דרך בבעלות העירייה.

ת"ש 7 בייעוד "דרך פרטית" בתכנית 1449 א' - תכנית התקפה כיום לת"ש זה.

בתיאום מול אגף תושי"ה הוחלט כי יש להגיש תכנית לטובת הסדרת ת"ש זה מייעוד "דרך פרטית" לייעוד "דרך"

אשר תהייה בבעלות העירייה.

הסדרה זו הכרחית ליצירת כביש ראוי במרחב צומת פת ע"מ לאפשר מעבר תנועתי ורחוב מדרכה תקינים.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר לעירייה להיות מגישת התכנית שבנידון.

- 44 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף

כמגישה

1. הוועדה המקומית מחליטה להגיש את תכנית על מנת לאפשר את הסדרת התכנון של הדרך, תוך

הרחבתו ושיפור תפקודו.

- 45 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1247378

סוג דיון: תיקון טעות סופר

מגיש התכנית: זלצמן פנחס

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מקומית

תאריך אישור 24/7/2025

התכנית :

כתובת בק 29 , רוממה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30104 43 כן

30104 119 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית מוגשת בגוש 30104 חלקה 43 ברחוב ניסן ב"ק ,27 ירושלים.

קיים בניין חדש שנבנה עפ"י תמ"א 38/2 בהיתר שמספרו 19/407.00 ולאחריו הוגשה תכנית שינויים שמספרה 19/407.01

התכנית מציעה תוספת קומה בגג לשם הרחבת יח"ד ותוספת מרפסות לכל הדירות הגבהת גובה גג והחלפתו בגג שטוח (במקום גג רעפים) לשם הרחבת יח"ד קיימת בקומה שמתחתיה ותוספת מרפסות מעל שטח דרך (רח' ניסן ב"ק) רח' ניסן ב"ק .27 2.2 עיקרי הוראות התכנית

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים ג' לאזור מגורים ד'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי להגבהת גובה הגג ולהחלפת גג רעפים בגג שטוח לשם תוספת קומה עליונה במטרה להרחיב

יח"ד קיימת בהתאם לנספח הבינוי.

ב. קביעת בינוי לתוספת מרפסות (מעל שטח דרך) בקומות א', ב', ג' ו- ד' הכל בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מס' הקומות מ- 4 קומות מעל הקרקע ל- 5 קומות מעל הקרקע.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חזית לשימור

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

15/05/2024

- 46 -

מכיוון שהתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה סבורה כי התוספת המוצעת בגובה הבניין היא מקובלת וניתן לאשר את השינו לגג שטוח מכיוון שקיימים בניינים נוספים בחלקה הכוללים גג שטוח.

התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

תיאור הבקשה

מדובר בתכנית מאושרת שאושרה לפני כשנה

נערכה פנייה למחלקה המשפטית בטענה שנפלה טעות סופר בתכנית :

בנספח הבינוי כחלק מהבקשה ביקשנו מדרגות פנים בדירה, אך ככל הנראה הן חושבו כשירות במקום כעיקרי,

.כך שיוצא שבטבלה 5 ישנם כ20 מ"ר שטחים עיקריים חסרים לטובת שטחי שירות בעודף

לצערי, לא רשמנו כי השטחים הינם כוללים או כי ניתן להמיר מעיקרי לשירות. בעקבות כך, לא ניתן לממש כעת

.היתר בניה לתוספת הקומה המבוקשת

התקבלה התייחסות של היועצת המשפטית של הוועדה המקומית כי ניתן להתייחס לתיקון כטעון סופר וכי ניתן להביא את התכנית לתיקון לוועדה המקומית שהחליטה על אישור התכנית.

- 47 -

מסמכי התכנית יתוקנו באופן שחישוב השטחים יתוקן ומשטחי השרות ייגרעו 35.04 מ"ר והם יתווספו לשטחים העיקרים כשטחי מדרגות מקורות בהיקף של 45.04 מ"ר.

מכיוון שאין כל השפעה על נפח הבניין או היקפי הבניה כוללים הוועדה סבורה כי אין צורך בהליך פרסום בעקבות התיקון.

מססמכי התכנית יתוקנו ויחתמו והתכנית תפורסם שוב ברשומות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לאשר את התכנית למתן תוקף

מסמכי התכנית יקבלו תוקף על פי הפירוט הבא:

מסמכי התכנית יתוקנו באופן שחישוב השטחים יתוקן ומשטחי השרות ייגרעו 35.04 מ"ר והם יתווספו לשטחים העיקרים כשטחי מדרגות מקורות בהיקף של 45.04 מ"ר.

מכיוון שאין כל השפעה על נפח הבניין או היקפי הבניה כוללים הוועדה סבורה כי אין צורך בהליך פרסום בעקבות התיקון.

מססמכי התכנית יתוקנו ויחתמו והתכנית תפורסם שוב ברשומות.

- 48 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1422096

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: כץ שרית

עורך התכנית: לוי טלי מזל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 29/06/2026

כתובת מזרחי מישאל 5 , פסגת זאב דרום

גוש חלקה בשלמות

30587 130 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 3 תשריט 2

מטרת התכנית

הרחבת יחידות דיור קיימות, תוספת יחידת דיור אחת, תוספת קומה והגדלת שטחי הבנייה בבניין מגורים קיים ברחוב מישאל מזרחי .5

עיקרי הוראות התכנית

1. הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומות א’ ו־ב’, בהתאם לנספח הבינוי.

2. תוספת קומה אחת מעל המבנה הקיים, לשם הרחבת יחידת דיור קיימת ותוספת יחידת דיור אחת.

3. הגדלת מספר יחידות הדיור מ־7 יח”ד ל־8 יח”ד.

4. הגדלת מספר הקומות מ־3 קומות ל־4 קומות מעל הכניסה הקובעת, בנוסף ל־2 קומות מתחת לכניסה

הקובעת.

5. הגדלת שטחי הבנייה מעל הקרקע מ־1,071.31 מ”ר ל־1,332.73מ”ר כוללים, המהווים כ-%155 בנייה.

6. קביעת קווי בניין לתוספות הבנייה המוצעות.

7. קביעת הוראות בינוי, שלבי ביצוע ותנאים למתן היתרי בנייה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ב' 8 856.73 100 1,212.34 מהווים %141.5 בניה מירבי.

סה"כ 8 856.73 100 1,212.34

- 49 -

תיאור המצב הקיים

בניין בן 3 קומות מעל מפלס הרחוב ו2 קומות מתחת במגרש היושב על טופוגרפיה. הבניין הוא חלק משורה של 8 בניינים זהים, בעלי גג רעפים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תב"ע 920272 מאושרת משנת .2023 אישרה ביעוד מגורים ב' לבניין בטיפוס B – מישאל מזרחי ,7 659.33 מ"ר עיקרי ו-141.54 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת, 438.5 מ"ר עיקרי ו-205.73 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת, סה"כ 1,445.1 מ"ר. 11 יח"ד, 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו2 קומות מתחת. קו בניין קדמי 5 מטר.

תכנית מס' 7928 מאושרת משנת .2006 אישרה במגרש 26 ביעוד אזור מגורים .2 4,320 מ"ר עיקרי ו-1,400 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת, 1,020 מ"ר עיקרי ו-300 מנ"ר שרות מתחת לכנסיה הקובעת, סה"כ 7,040 מ"ר, עבור 7 בניינים בני 2 אגפים. 42 יח"ד, 2 קומות מעל הכניסה הקובעת, 2 קומות מתחת. 5 קו בניין קדמי.

היתרים:

2010/0212.00 – הופק היתר בשנת .2011 בניין חדש מס' ,3 3 קומות מעל הכניסה הקובעת ו2 מתחת, סה"כ 5 קומות. 819.79 מ"ר עיקרי ו-251.52 מ"ר שרות, סה"כ 1,071.31 מ"ר. 7 יח"ד.

עבירות בניה:

לא אותר תיק פיקוח למיקום זה

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה –אזור ללא ציפוף המאפשר הרחבות דיור בלבד ולא תוספת יחידות דיור

ג. תקן חנייה עירוני - גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

- 50 -

שצ"פ לא לא

מבני ציבור לא לא

עתודות / אחר ל"ר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לאשר את התכנית.

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע לא התקבל

התכנוני

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר הרחבות דיור ותוספת יח"ד. תוספת הבנייה המוצעת אינן משתלבות בבינוי הקיים ופוגעות באחידות החזית ובאיכות

המרחב הבנוי.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המחוזית, ממליצים לוועדה המחוזית על הפקדת התכנית בתנאים

הבאים:

1. יש לתכנן מחדש את כלל תוספות הבנייה המוצעות בתכנית, בכל המפלסים, בתיאום עם לשכת

התכנון. התכנון המוצע אינו משתלב באופן מיטבי במבנה הקיים ובשורת המבנים הזהה לאורך הרחוב, יוצר בינוי שאינו ממשיך את קווי הבינוי של הקומות שמתחתיו, פוגע באחידות החזיתות ובאופיו האדריכלי של המבנה, ומביא לפגיעה משמעותית בתנאי האור והאוויר של יחידת הדיור בקומת הכניסה. במסגרת התכנון מחדש יש להציג פתרון תכנוני אחיד והרמוני, המשתלב במבנה הקיים, שומר על השפה האדריכלית של שורת המבנים ועל רציפות קווי הבינוי.

- 51 -

2. התכנית מציעה תוספת של יחידת דיור אחת. יש להציג פתרון חניה עבורה בתחום המגרש בהתאם

לתקן החניה התקף. ככל שלא ניתן יהיה להציג פתרון חניה תקני, תבוטל תוספת יחידת הדיור, והקומה המוצעת תשמש להרחבת יחידות הדיור הקיימות בלבד.

3. בקומה החדשה המוצעת יש לתכנן ממ”ד בהתאם להוראות הדין ובהמשך לעמודת הממ”דים

הקיימת בבניין. לא יתקבל פתרון הכולל חדר מחוזק במקום בו ניתן להמשיך את רצף הממ”דים במבנה.

4. בטבלה 5 בהוראות התכנית, יש להציג באופן ברור את מספר יחידות הדיור המוצע בבניין, כך

שישקף באופן מלא ועקבי את תוספת יחידת הדיור המוצעת ואת כלל מסמכי התכנית.

5. יש להוסיף חתכים העוברים דרך תוספות הבנייה המוצעות, ובפרט באזור ההרחבה בקומה א’,

באופן שיאפשר בחינה מלאה של השפעת התוספות על תנאי האור והאוויר ועל השתלבותן במבנה הקיים.

6. יש להציג בנספח הבינוי את אופן הגישה לגג, בהתאם להוראות התכנית הקובעות כי תישמר גישה

חופשית לכלל דיירי הבניין.

7. לא תותר בנייה בשלבים. כלל תוספות הבנייה המוצעות יבוצעו במסגרת שלב ביצוע אחד.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת כלל המחלקות העירוניות שטרם התקבלו, והתאמת

מסמכי התכנית בהתאם להערותיהן, ככל שיידרש.

9. יש לוודא התאמה מלאה בין הוראות התכנית, התשריט, נספח הבינוי, החתכים, החזיתות וכלל

מסמכי התכנית.

10. תנאי למתן היתר בנייה יהיה שמירת גישה חופשית ורציפה לכלל הגגות והמערכות המשותפות

בבניין. ככל שקיימים מתקנים על גג המבנה, העתקתם, ככל שתידרש, תבוצע על חשבון היזם ובתיאום עם הגורמים המוסמכים, תוך הבטחת המשך תפקודם התקין.

11. יש לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים

טכניים ככל שיידרשו.

12. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות אישיות לכל בעלי

העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות המצרניות.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית ,

הוועדה מתבקשת לדרוש כתב שיפוי כנגד תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ“ה–.1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית

14. בסעיף 1.8 להוראות התכנית יש לעדכן את פרטי ההתקשרות העדכניים של מגישת התכנית.

15. יש לעדכן את תקופת מימוש התכנית ל־10 שנים מיום אישורה.

נספח הבינוי

16. יש להציג מפלסים אבסולוטיים ומפלסים יחסיים בכלל הקומות ובכל מסמכי התכנית.

17. יש להציג את כלל הבנייה הקיימת שאינה תואמת היתר בתכנית המדידה, בתשריט ובנספח הבינוי,

ולסמנה באופן ברור להכשרה או להריסה. בכלל זה יש להתייחס לבנייה הקיימת בחזית הצפון־ - 52 -

מערבית, בקומת הכניסה ובחזית הדרום מערבית בקומה ב'.

18. יש לתקן את כותרת נספח הבינוי בהתאם לפרטי התכנית.

19. יש להסיר את טבלת חישוב שטחי הבנייה המופיעה בנספח הבינוי, מאחר שהנתונים מוצגים

בטבלה 5 שבהוראות התכנית.

- 53 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1434091

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: יחיאל סגל

עורך התכנית: פרוס קרלוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 26/03/2026

כתובת , זכרון משה רחוב פינס, ,5 ,7 ,9 ,11 שכונת זכרון משה, סמוך לכיכר הדוידקה.

גוש חלקה בשלמות

30071 150 לא

30071 144 כן

30071 145 כן

30071 147 כן

30071 151 לא

30071 148 כן

30071 146 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 10 תשריט 6 במסגרת התחדשות עירונית, הריסה ובניה מחדש למבנים לשימוש מגורים, מסחר , מבני ציבור ותעסוקה כדלקמן:

1. שינוי ייעוד מאזור מסחרי ושצ"פ לדרך מוצעת , מגורים ד', מגורים ה', ושצ"פ

2. קביעת סך השטחים בתכנית ל- תא שטח 1 : 19752 מ"ר מתוכם 13428 מ"ר שטח עיקרי ו- 6324 מ"ר

שטחי שירות המהווים %2307 מרבי.

תא שטח 2 : 4162 מ"ר מתוכם 2886 מ"ר שטח עיקרי ו- 1276 מ"ר שטחי שירות המהווים %641 מרבי.

3. הגדלת מס' קומות מ- 3 ל- 10 ו- 34

4. הגדלת מספר יחידות הדיור מ 42 ל 200 ( מכפיל )4.76

5. קביעת מס' יח"ד ל 155 בתא שטח 1 ו- 35 בתא שטח 2

6. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

7. קביעת הוראות הריסה והוראות בינוי

8. קביעת הוראות לרישום תלת מימדיים

9. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה

10. קביעת תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

- 54 -

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מוצעת 54.78 2.28

מגורים ד' 649.17 27.08 4162 %641 מרבי

מגורים ה' 856.05 35.70 19752 %2307 מרבי

שטח ציבורי פתוח 837.62 34.94

סה"כ

תיאור המצב הקיים

קיים מבנה בן 4 קומות בעל חזית מסחרית בקומת הקרקע

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית מס' 0897 משנת 1959 קבעה ייעוד של אזור מסחרי ושטח ציבורי פתוח תכנית מס' 1189786 מתחם פינס הודעה לפי סעיף 77-78 לחוק משנת 2023 – פג תוקפה היתרים:

לא הופקו עפ"י המערכת העירונית

עבירות בניה:

נפתחו הרבה תיקי פיקוח לכתובת פינס 7 לבניה ללא היתר בשנים 2014-2021

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

לא מסומן לשימור

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ד. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

ה. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור מגורים לשימור לפי תכנית מפורטת

ו. תכנית שכונתית – מע"ר צפון, בינוי עד 6 קומות במגרש זה

ז. תקן חנייה עירוני- מע"ר על פי 5166 ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

מרכז מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית , אזור מגורים עירוני, מתאים לתמ"מ 30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

- 55 -

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן

מבני ציבור כן

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי לא התקבל

חברת הגיחון מח'

המים לא התקבל

חברת הגיחון -

מח' הביוב לא התקבל

והניקוז

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

28/4/2026

אל: מריה יונס- אגף תכנון עיר

חוות דעת הרשות לאיכות הסביבה לתכנית -1434091 זכרון משה

1. כללי

2. הערות הרשות מתייחסות למונה הוראות 10 מתאריך 30/12/2025 ולמונה תשריט 6

המחלקה לאיכות מתאריך .25/12/2026

הסביבה .3 תכנית ברח' פינס 5,7,9,11 בשכונת זכרון משה. שטח בייעוד מסחרי, שצ"פ ודרך מאושרת, סה"כ 42 יח"ד, שטח התכנית: 398 דונם. מציעים ייעוד מגורים ד', מגורים ה', שצ"פ ודרך מוצעת. הריסה ובנייה מחדש, שני מבנים בני 9 ו-34 קומות מעל כניסה קובעת ו-6 קומות מתחת לכניסה קובעת. סה"כ 190 יח"ד. השימושים: מגורים, מסחר ותעסוקה והפרשות מבונות ציבוריות.

4. דו"חות ותסקירים: סקר עצים- עורף יאיר גולדברג מחברת יאיר גולדברג תכנון נוף, יערנות

אורבנית מתאריך .6/5/2025

5. הערות הרשות לתכנית

6. התכנית חלה באזור מחלחל ותחום הזנה של מעיינות לכן יש צורך לצמצם את קן הבניין

- 56 -

תחתי/תת קרקעי כך שיאפשר חלחול, שמירה ונטיעת עצים שיוכלו להתפתח.

7. בדברי ההסבר בהוראות התכנית כתוב: "התכנית מציעה שצ"פ על חלק מרחוב

אורנשטיין, תוך התחשבות בתכנית המקודמת על המבנים ברח' אורנשטיין .,7 5 ,3" לא נמצא קידום של תכנית במבנים המצוינים. יש להציג את אותה תכנית.

8. התכנית מציעה שצ"פ על רח' אורנשטיין. דבר זה בעצם מבטל הרחוב ואת דרך הגישה

למבנים שנמצאים ממערב לתכנית המוצעת. בנוסף, חלק מהשצ"פ המוצע נמצא מעל חניה תת קרקעית ויוצר שצ"פ לא אפקטיבי לחילחול, לפיתוח וצמיחה של עצים בצורה יעילה בתקופה של שינויי אקלים. יש לשנות את התכנית בהתאם.

9. השצ"פ המוצע מפוצל לשני תאי שטח ואינו מקובל יש צורך לחבר אותם ביחד וליצור

שצ"פ איכותי וגדול. תא שטח 8 קטן ובצורה לא רגולרית ולכן אין בו היגנון לשצ"פ איכותי.

כמו כן, בתאי שטח 4 ו-9 בתת הקרקע ישנה חניה אשר יוצרת שצ"פ לא אפקטיבי לחילחול, לפיתוח וצמיחה של עצים בצורה יעילה ואפקטיבית בתקופה של שינויי אקלים. יש צורך בשטח לשצ"פ אחד בלי דברים בתת הקרקע.

10. במידה והעירייה תדרוש הפרשה מבונה לצרכי ציבור כגון גני ילדים ו/או מעונות יום ועל

מנת למנוע חשיפת ילדים לרעש מהכביש, לא ימוקמו גני ילדים/מעונות יום ליד צירי תנועה.

יש למקם את גני הילדים/מעונות יום והחצרות שיפנו וימוקמו בעורף התכנית כך שיהיו מרוחקים מכבישים ושהמסחר ישמש מחסום טבעי נגד רעש. נבקש לא למקם את גני הילדים מעל לרמפת הכניסה/יציאה מהחניה.

11. במידה והעירייה תדרוש הפרשה מבונה לצרכי ציבור כגון חברה תרבות ופנאי התכון

יקבל מענה אקוסטי ראוי למבנה המגורים.

12. לפי סעיף 6.1.2.7 כתוב: "תותר גמישות במספר הקומות וגובה המבנים לעת מתן היתר

בניה...". הרשות מבקשת כי יש לקבוע את גובה המבנה מראש.

13. תנאי להפקדת התכנית

14. יש להכין מסמך סביבתי הכולל בתוכו: פרק אקוסטיקה ורעידות, פרק איכות אוויר,

המסמך יצטרך להתייחס להשפעות הרק"ל, תנועת כלי רכב ולהשפעת הרכבת הכבדה העוברת בצמידות לתכנית. המסמך להשפעות הרכבת הכבדה הן בשלב ההקמה והן בשלב ההפעלה.

15. יש להכין דו"ח אנרגיה כולל בהתאם להנחיות הרשות לאיכות הסביבה ולהגיש לבדיקה

ואישור. הדוח יכלול: חיזוי צריכת אנרגיה, התייעלות אנרגטית, ייצור אנרגיה, אגירת אנרגיה

וניהול אנרגיה.

16. בתכנית מתוכננים מבנים בגובה העולה על 40 מ'. נבקש מסמך מיקרו-אקלים בהתאם

להנחיות הרשות לאיכה"ס טרם הפקדת התכנית. המסמך יתייחס לגובה המקסימלי המותר לבינוי בתכנית על פי הוראות התכנית.

17. התכנית חלה בפוליגון הנדרש לבדיקות קרקע, יש לערוך תיאום מול המשרד להגנת

הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

18. הערות הרשות הכוללות הוראות לתכנית

19. יש לקבוע בהוראות התכנית כי התכנית תחויב במבנים בני 34 קומות בעמידה ב-3

כוכבים לתקן בנייה ירוקה והמבנה בן 9 קומות בעמידה ב-2 כוכבים לבקן בנייה ירוקה.

20. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי הממוצע למבנה יהיה b והדירוג

המינימאלי ליחידת דיור יהיה .c

21. יש לקבוע בתכנית שטח עבור אגירת אנרגיה.

22. יש לקבוע הנחיות עבור שמירה על העצים בסביבת התכנית בזמן העבודות.

23. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גגות בתכנית: יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות

חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים וכו'. עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

- 57 -

24. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום מבני ציבור ו/או ההפרשה המבונה יתואמו מול

הרשות לאיכות הסביבה.

25. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת

החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

26. הרשות מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

27. סעיף 4.3.1 הקובע את שימושי השצ"פ, מאפשר מערכות טכניות לטובות השימושים

המותרים בתחום התכנית. האפשרות הזו אינה מובנת שאותו סעיף מאפשר מעבר תשתיות תת קרקעיות המקובלת על הרשות, אנו מבקשים להסיר את האפשרות למערכות טכניות שיכולות להיות עיליות ולשנות בפועל את ייעוד השצ"פ.

28. יש לשנות את סעיף 6.1.2.6 האומר כי: "תותר הקמת מתקנים טכניים וחדר טרפו מחוץ

לגבול המגרש במדרכה הסמוכה למבנים, או בשטח ציבורי..". הרשות מתנגדת ודורשת כי המתקנים יהיו בגבולות המגרש וכי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

29. תנאי עבור שימושי המסחר יהיה קבעת פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג

הבניין הכולל מערכת מסננים.

30. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח מיקרו אקלים בהתאם למתודולוגיה של הרשות

לאיכות הסביבה והצגת פתרונות אדריכליים במידת הצורך.

31. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח אנרגיה כולל בהתאם להנחיות הרשות לאיכות

הסביבה.

32. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי

לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית, לרבות השפעות של

מקורות התנועה: רק"ל, רכבת כבדה וכלי רכב על התכנית, וכן פירוט האמצעים הנדרשים

לעמידה בתקנות.

בברכה,

ענת קמייסקי

בודקת תכניות בניין עיר

הרשות לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

- התכנית קובעת הוראות לרישום תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע

היות וגוש 30071 הינו גוש שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקות התלת התכנוני

ממדית/ות, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את כל ההוראות הנוגעות לתלת ממד בתקנון וכן בתשריט המוצע של התכנית משום שאינן ברות ביצוע.

- 58 -

לידיעה – תמ"ר אשר תוגש בגוש לא מוסדר תדחה היות ואינה ניתנת לרישום.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

מחלקת שימור:

מבוקשת הריסת מבנה שאינו היסטורי ולכן אין ענין שימורי בבקשה זו.

החלטות וועדת שימור

התכנית כפי שהוצגה וחלופה נוספת שהוצגה (של שני מבנים בני 20 קומות) אינן מקובלות על הועדה. לאחר שבחנה את הצורך החשוב בציפוף עירוני ובהעצמת זכויות בנייה לאורך ציר הרכבת הקלה, קובעת הוועדה כי תבנית הבינוי הראויה והמאוזנת ביותר למתחמים באזור זה (מצפון לציר יפו- הנביאים) תעמוד על סף גובה עליון של 12 קומות או 14 בטריפלקס.

הוועדה סבורה כי הגבלת גובה זו מייצרת את איזון מיטבי:

1. שימור המרקם החברתי ברוח אמנות אונסק"ו: תפיסת השימור המודרנית, כפי

שאהודה ומעוגנת באמנות הבינלאומיות של אונסק"ו (ובפרט האמנה לשמירת המורשת התרבותית הבלתי מוחשית), קובעת כי מורשתו של מקום כוללת בראש אגף תכנון העיר - ובראשונה את המרקם האנושי, המסורות, הקהילתיות ואורח החיים המעניקים לו מחלקת השימור את זהותו. הוועדה קובעת כי ערכה השימורי של השכונה תלוי באופן ישיר בהמשכיות חייה של הקהילה המקומית. טיפולוגיית בינוי של מגדלי מגורים גבוהים אינה תואמת את הצרכים התפקודיים של אוכלוסייה זו, ופגיעה באורח חייהם תהווה הלכה למעשה פגיעה אנושה במרקם השימורי והתרבותי של האתר.

2. מימוש מדיניות ציפוף מותאמת וממתנת: הוועדה אינה מתעלמת מנתוני

ההתחדשות העירונית אשר נלקחו בחשבון בתכנון ומכך שהתכנית ממוקמת בסמוך למערכות הסעת המונים (הרכבת הקלה). עם זאת, באזור מרקם שימורי רגיש זה, המדיניות חייבת להיות מיושמת באופן מרוסן. גובה של 12–14 קומות מאפשר הגדלה משמעותית של נפחי הבנייה וצפיפות יחידות הדיור בהתאם ליעדים העירוניים.

3. ניתן להציע חלופות עיצוביות אשר מייצרות בינוי רציף (לשצ"פ שבין המבנים אין

ערך כשצ"פ אלא כמעבר שבין מבנים) ניתן לייצר מעבר בבניין. יש לציין כי גם המצב הנכנס הינו בניה ארוכה מלוות רחוב.

4. לוועדה המקומית תוצג עמדת השמאית העירונית בנוגע לערכי הקרקע.

5. יש להציג תיעוד של כל הרובע סביב הדווידקה, מרקם בנייני ומרקם חברתי.

אגף רישוי ופיקוח

- המח' להיטלי לא התקבל

השבחה

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

- 59 -

הרל"י – מינהלת

להתחדשות לא התקבל

עירונית

מחלקת תועלות

ציבוריות לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

המחלקה

לנגישות .1 חסר נספח פיתוח. לאחר השלמת המסמך, נדרש לקבל חו"ד נוספת.

ירושלים, ט"ז סיון תשפ"ו

1 יוני 2026

אל: מאריה יונס, רפרנטית מחלקת תכנון העיר

מאת: חניתה דפני קמיש, המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1434091 בשכונת זכרון משה (חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 8 של הוראות התכנית, וגרסה 6 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת זכרון משה ברחוב מיכאל וציפורה פינס ,5 ,7

אגף תכנון העיר -

,9 ,11 גוש: 30071 חלקות ,144-148 חלק מחלקות .150-151 המחלקה

למדיניות התכנון שטח התכנית: 2.398 דונם.

2. מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות:

תכנית מספר 1659 (משנת )72 אשר קבעה את היעוד לדרך ולמסחר, 4 קומות מעל קומת מרתף. קומת הקרקע תשמש למסחר. שטחי הבנייה יהיו 190 מ"ר עבור מסחר ו- 610 מ"ר עבור מגורים.

תכנית מספר 0897 (משנת )59 אשר קבעה את היעוד לשצ"פ ולאזור מסחרי (מגרשים -6 ,)8 זכויות הבנייה לפי תכנית המתאר לירושלים %150 ו- 3 קומות. שטחי הבנייה כ- 1,700 מ"ר.

תכנית מספר 0931 (משנת )65 אשר קבעה את היעוד לדרך.

סה"כ שטחי הבנייה העיקריים המאושרים כפי שציין האדריכל במערכת המבא"ת: למגורים - 60 -

כ- 1,240 מ"ר ו- 42 יחידות דיור ולמסחר כ- 560 מ"ר שטחים עיקריים.

3. תיאור התכנית: התכנית מבקשת להרוס 4 בניניים עם חזית משותפת, קומת מסחר

ושלוש קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת וקומה נוספת מתחת למפלס הכניסה הקובעת, עם 42 יח"ד ובמקומם לבנות 2 בניינים.

בניין :1 34 קומות ובגובה של 126 מ' (39 קומות לפי 3 מ' לקומה), 165 יח"ד.

בניין :2 9 קומות ובגובה של 39 מ' (13 קומות לפי 3 מ' לקומה), 35 יח"ד.

שצ"פ: מעל השצ"פ קיים גשר.

סה"כ עם ההקלות המתאפשרות לעניין מספר יח"ד התכנית מציעה 209 יח"ד (תוספת של 167 יח"ד) ו- 22,534 מ"ר שטחים מרבים, מתוכם 15,623 מ"ר שטחים עיקריים שאינם ציבוריים ובנוסף 550 מ"ר עבור שטחים משותפים

4. התייחסות לתכנית המוצעת:

- מדובר באזור העיר ההסטורית אולם התכנית מציעה בינוי מסיבי, עם פוטנציאל בינוי של מעל 40 קומות (ראי הערות לטבלה בסעיף 5 בהוראות התכנית). אופי האזור וכן כפי שבא לידי ביטוי בתכנית מע"ר צפון שקבעה באזור זה בינוי של עד 6 קומות, אינו מתאים לגובה הבינוי המוצע וחוטא לערכי הסביבה ורוח המקום.

- סך שטחי הקרקע במצב הנכנס לעומת המצב היוצא, על פניו נשאר אותו הדבר (שטחי הקרקע בשימוש ציבורי גדלים ב- 0.04 דונם) אולם התכנון מציע להפוך חלק ניכר מהשטחים לשטחים בבעלות משותפת – כלומר התכנית מציעה לשנות את הבעלות משטח בבעלות עירונית בלעדית לשטח בבעלות עירונית ופרטית ובכך מטיבה עם היזם ופוגעת בזכויות הקניין של העירייה.

המרת שטחי הדרך לטובת שצ"פ אינה מקובלת ומהווה שימוש ציני בשטחים עירונים המשמשים את כלל תושבי העיר ותושבי הבניינים הסמוכים בפרט. מדובר בשטחים שהם בבעלות עירונית מקדמת דנא. הפרוייקט אינו יכול לתת שטחים שאינם שלו ו"למכור" אותו כפתרון ומתן מענה לשטחי הציבור הפתוחים הנגזרים מהפרויקט ותוספת יחידות הדיור שהוא מיצר.

זאת ועוד כיום הדרך משרתת גם את הבניינים שממערב ומצפון. הפיכתם לשצ"פ כאשר בחלק משטח השצ"פ מוצע חניון, הינה מיצג של מתן מענה לשטחים ציבוריים פתוחים שהתכנית נדרשת להציג אולם אלו באים על חשבון תושבים אחרים אותם הדרך משרתת.

- אף על פי שהתכנית ציינה בסעיף 4 להוראות התכנית כי בין השימושים יהיו שטחים בשימוש ציבורי, התכנית לא הציגה כל הפרשות לטובת הציבור. התכנית לא ציינה, היכן השטחים הציבוריים, מה השימושים הציבוריים ולא ציינה בתקנון התכנית הוראות להעברת השטח לבעלות עיריית ירושלים.

- פרוגרמה לצרכי ציבור: נתוני הרקע הפרוגרמתיים למצב המוצע הינם 4.7 נפשות לגודל משק בית ממוצע, ו-%2.7 מכלל האוכלוסייה גודל שנתון חינוך. לפיכך התכנית הייתה אמורה להציג 13 כיתות לימוד בין הגילאים ,0-18 שצ"פ בגודל של כ4 דונם ושני בתי כנסת בגודל של 490 מ"ר כל אח