ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 54 · קובץ התנגדויות לתכנית 1202506.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/07/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר היום לוועדה 21.07.2026.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1173640.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1413459.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1414101.pdf · תצר 13095.pdf · תצר 13096.pdf · פרוטוקול החלטה הפקעה 23 1401.pdf · פרוטוקול החלטה תצר 13095.pdf · פרוטוקול החלטה תצר 13096.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 21.07.2026.pdf · פרוטוקקול החלטה תצר 12797.pdf · תמלול וועדה 21.07.2026.pdf

14/6/2026

לכבוד

הועדה המחוזית של מחוז ירושלים,

התנגדות לתכנית מספר 101-1202506

]כתובת התכנית: הנטקה 36-40 וחיים חביב 14 , קרית היובל[ הבניין ברחוב חיים חביב 14 שנכלל בתוכנית איננו ממוקם על ציר הרכבת הקלה. צירופו לתוכנית נועד אך ורק כדי לאפשר כניסה לחניון התת-קרקעי של הפרוייקט, שמדיניות הרכ"ל אינה מאפשרת מרחוב הנטקה. זהו אילוץ שגורר אילתור כושל ומועד לפורענות בתכנון התחבורתי של תוכנית זו, שכן צפיפות התחבורה ברחוב חיים חביב בעייתית כבר היום.

תוספת כניסה לחניון שישרת למעלה מ 100 יחידות דיור יביא לפקקים בלתי נסבלים הן ברחוב חיים חביב והן ברחוב שמריהו לוין הסמוך לו.

בסביבת התוכנית מקודמות תוכניות נוספות רבות: הנטקה ,3 ,12 ,18 ,22-24 ,30-32 ,48 .78-84 בסך הכל למעלה מ -11 תוכניות ברחוב הנטקה בלבד. כמו כן, ברחוב חיים חביב ,1

3. זאת מבלי להזכיר את תוכניות הבנייה בתוך השכונה – שכוללות אלפי יחידות דיור

)ברחובות קלנר, אולסבנגר, ברזיל, מאיר אבנר, חברוני(. כמות זו מצביעה על ציפוף מצטבר

שאף תוכנית נקודתית אינה מחויבת להתמודד עמו, אך כולן ביחד יוצרות עומס אדיר על

תשתיות התחבורה בשכונה שיש לה שלוש כניסות/יציאות בלבד וכולן חד מסלוליות: רח׳

שמריהו לוין, רח׳ חיים חביב ורח׳ כרמית ליד תחנת הדלק. גם אם אחת מהן תהפוך בלית ברירה לחד סטרית, העומס התחבורתי בשכונה יהיה בלתי נסבל, בין השאר משום שכל הבנייה המאסיבית לאורך ציר הרכבת מסתמכת על חניונים תת קרקעיים שהכניסה אליהם מתוכננת על פי מדיניות מרחובות פנימיים אלה ולא מהרחוב הראשי ]הנטקה[.

אני מבקש מהוועדה להקדיש תשומת לב לתכנון התשתית התחבורתית הכוללת בשכונה ולמגבלותיה, וזאת כבסיס לדיון בכל אחת מתוכניות הבנייה המוגשות לאישורה.

בברכה

פרופ׳ יוחאי אופנהיימר

כתב התנגדות לתב"ע מספר 101-1202506

תאריך: 14/06/2026

תצהיר

אני, יוחאי אופנהיימר, נושא תעודת זהות: ,055564074 לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזה בכתב כלהלן:

ההתנגדות מוגשת בשמי בלבד

כתובת למשלוח תשובה: רחוב שמריהו לוין ,43 ירושלים.

• מיקוד: 9666447

• טלפון: 0526435502

• כתובת מייל ]יוחאי אופנהיימר[: gmail.com@yochaio נימוקי התנגדות מפורטים מצ"ב כנספח א' לתצהיר זה.

אני מצהיר כי זה שמי, זו חתימתי, ותוכן תצהירי דלעיל אמת.

חתימה: _________________

תאריך: 14/06/2026

אני הח"מ ]___יו_א_ב_נ_י_ק_ס_ון___[ עו"ד, מאשר/ת כי מר יוחאי אופנהיימר ת.ז.מס' 055564074 חתם על תצהיר ביום ,14/6/2026 ולאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת, וכי יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישר את נכונות הצהרתו דלעיל וחתם עליו בפני.בזום

חתימה וחותמת עו"ד: _________________

מ.ר. ]מספר רישיון[

10/06/2026

לכבוד

הועדה המחוזית של מחוז ירושלים, ירושלים

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1202506

כתובת התכנית: הנטקה 36-40 וחיים חביב ,14 קרית

היובל

רקע:

תכנית מספר 101-1202506 ממוקמת בכתובות הנטקה 36 )חלקה ,(37 הנטקה 38 )חלקה ,(40 הנטקה 40 )חלקה (41 ורחוב חיים חביב 14 )חלקה ,(43 שכונת קרית היובל, ירושלים. שטח התכנית הוא 2.289 דונם בלבד.

התוכנית מציעה הריסת 4 בניינים קיימים בני 2 קומות )כ-30 יחידות דיור( ובנייה במקומם של:

● בניין A - מכיל 18 קומות מעל הכניסה הקובעת + 7 קומות תת-קרקעיות )סה"כ 25 קומות(, לאורך רחוב הנטקה, )חלקות ,37 40 ו-(41 ● בניין B - מכיל 11 קומות, לאורך רחוב חיים חביב )חלקה (43 סה"כ: כ-100 - 110 יחידות דיור חדשות

הבניין ברחוב חיים חביב 14 )בניין (B אינה ממוקמת על ציר הרכבת הקלה ונכללת בתוכנית אך ורק כדי לאפשר כניסת חניון תת-קרקעי שמדיניות הרכ"ל אינה מאפשרת מרחוב הנטקה. זהו שיקול הנדסי-תכנוני שאינו מצדיק כשלעצמו את הכנסת חלקה זו לתחום מדיניות הרכ"ל )מתוך הוראות התכנית(.

בסביבת התוכנית מקודמות תוכניות נוספות רבות: הנטקה ,3 ,12 ,18 ,22-24 30 - ,32 ,48 78 -,84 כמו כן, ברחוב חיים חביב ,1 .3 בסך הכל למעלהמ-11 תוכניות ברחוב הנטקה בלבד. כמות זו מצביעה על ציפוף מצטבר שאף תוכנית נקודתית אינה מחויבת להתמודד עמו, אך כולן ביחד יוצרות עומס אדיר על התשתיות, הדרכים, השטחים הפתוחים ומבני הציבור בשכונה.

תוכנית זו אינה כלולה בבדיקות שנערכו על ידי צוותי תוכנית האב )עדכון אוגוסט .(2025 יש

לבחון את השלכות אישורה על הבדיקות ועל ההמלצות של כלל הצוותים.

10/06/2026

להלן תצ"א של מיקומו של הפרויקט, בין רחוב הנטקה לרחוב חיים חביב:

טענות עיקריות

חלק א' - ליקויים פרוצדוראליים מהותיים

1. סתירות פנימיות בטבלאות האיזון וההקצאה - הערכת השמאי החתומה להפקדה מציינת

כי בניין A הוא "מגדל בן 18 קומות מעל 2 קומות תת-קרקעיות", בעוד שבפועל יש 7 קומות תת-קרקעיות. הסתירה גוררת אי-דיוק בחישובי השטחים, בחישובי החניה ובאיזון ההקצאות. אנו מבקשים להכין טבלאות איזון והקצאה מתוקנות - הערכת שמאי לאיחוד וחלוקה חתומה להפקדה — הכוללת את הנתונים המדויקים של 7 הקומות התת-קרקעיות.

2. סקר עצים שפג תוקף - סקר העצים ב-12/11/2025 והתוקף ל-6 חודשיים בלבד. עד מועד

הגשת התנגדות )יוני (2026 פג תוקף הסקר ולכן אנו מבקשים עדכון לסקר עצים.

10/06/2026

3. היעדר בדיקת רעש - נספח ההשפעות הסביבתיות קובע במפורש כי לא נעשתה בדיקת

השפעות רעש. רעש משפיע על בריאות התושבים וזהו פגם פרוצדורלי מהותי עבור בנייה לגובה על ציר רכבת קלה פעיל, במיוחד שיש חריקות שנשמעות בפרויקט אשטרום ומתחם כרמית. אין לאשר תוכנית זו ללא בדיקת רעש.

4. בדיקת מיקום גן הילדים לאור ממצאי נספח הצללה - בנספח הצללה קיימת שגיאה

מהותית: גן הילדים מסווג בטעות כ"מעונות סטודנטים", סיווג המשפיע ישירות על תקני ההצללה הנדרשים.

ממצאי הנספח מראים כי מיקום גן הילדים אינו עומד בדרישות ההצללה המומלצות.

לפיכך, ככל שהדבר יאושר, מתבקש להעביר את גן הילדים לקומת הכניסה של הבניינים ברחוב הנטקה, בשטחים המיועדים למסחר או לתעסוקה.

חלק ב' - נפח ואופי הבינוי

5. התוכנית מציעה הגדלת מספר יחידות הדיור פי 3 עד ,4 מ-30 יחידות לכ-110 יחידות.

שיעור גידול זה חורג מאמות המידה של תכנון עירוני אחראי, בהתחשב בהיקף המגרש העומד על 2.3 דונם בלבד, הממוקם בלב שכונה צפופה.

תקן ,21 המסדיר פרויקטים של פינוי-בינוי, קובע כי היקף יחידות הדיור החדשות ייגזר מבדיקה שמאית-כלכלית המבטיחה כדאיות סבירה ליזם — ולא מעבר לכך. עיקרון זה משקף את ההכרה התכנונית כי מספר יחידות הדיור צריך להיות מידתי ומוצדק כלכלית, ואין להתירו מעבר לנדרש.

במקרה דנן, התוכנית אינה מוגשת במסלול פינוי-בינוי, ועל כן אין כל מנגנון שמאי או סטטוטורי המצדיק את היקף הבנייה המוצע. בהיעדר בדיקה כלכלית מחייבת מסוג זה, נדרשת הוועדה לבחון את מידתיות מספר יחידות הדיור המבוקש ביחס לצפיפות הקיימת בסביבה, לשטח המגרש ולהנחיות התכנוניות החלות באזור.

6. קביעת מדיניות תכנונית לתב"ע 101-1202506 - התכנית אינה עומדת בקריטריון של

תוכנית ״פינוי בינוי״ מפני שמדובר במבנים של שתי קומות. אם דיירי המבנה רוצים לחזק/ לשפר את המבנה, עליהם לעשות זאת בכוחות עצמם. אנו מבקשים את הסבר

הועדה, מתוקף איזו מדיניות, מאושרות הריסת בתים והוספת זכויות בנייה למתחם זה.

7. הסטת משאבים מבניינים אדומים וכתומים - בשכונת קרית היובל ישנם בניינים

המסומנים על פי תוכנית האב, אדום וכתום — בניינים בסיכון מבני אמיתי שאוכלוסיותיהם אינן מסוגלות לחזק אותם בעצמן. כל פרויקט מקודם הנקרא ״פינוי-בינוי״ ואיננו עומד בקריטריונים, "גוזל" קיבולת תכנונית ומשאבי ציבור מהמתחמים שזקוקים לפתרון דחוף. המינהל הקהילתי מבקש כי הוועדה המחוזית תקבע

10/06/2026

עדיפות ברורה לחידוש הבניינים המסומנים אדום/ כתום, על פני פרויקטים שאינם

עומדים בקריטריונים של פינוי בינוי )כמו מתחם זה(.

8. קיבולת שכונת קרית היובל ומנגנוני שלביות - לא קיים מיפוי מלא ונגיש של כלל ייעודי

הקרקע המאושרים במרחב, ולכן לא ניתן להבין את היקף הפערים הפרוגרמטיים אל מול מדריך ההקצאות והחלטות הוועדה בנושא תוכנית האב. הנתונים באוגדן )אוגוסט (2025 מצביעים על קיבולת מוגבלת שככל הנראה מוצתה כבר עם תוכניות מאושרות.

בנוסף, יש לוודא שמנגנון השלביות המעודכן )תנאים להיתר( מעוגן בהוראות התוכנית.

חשוב במיוחד: תוכנית זו קלה לביצוע )פינוי מועט, הריסה מצומצמת( ועלולה להתממש

לפני תוכניות שאושרו ללא תנאי השלביות החדשים, מה שיגרום לחריגה בהעמסת השכונה. יש למנוע זאת.

לאור זאת, אנו מבקשים לציין בהוראות התוכנית את הגדרת "סטייה ניכרת" ולכלול בה:

מספר יחידות הדיור, גובה מבנים, מספר חניות, היקף שטחים המופרשים לציבור ואת

תנאי השלביות הנדרשים לקבלת היתר בנייה.

חלק ג' - תנועה ונגישות

9. נגישות המעלית - לא קיימת בתכנית הסדרה מספקת וברורה בדבר נגישות המעלית

לציבור. בפרט, לא נקבע האם המעלית תהיה נגישה ישירות מהמרחב הציבורי, האם תחול חובה להפעלתה באופן רציף ),(24/7 והאם ניתן יהיה להגביל את שעות או את ימי פעילותה. כמו כן, לא הוסדרו בתכנית מנגנוני תחזוקה, פיקוח ואחריות במקרה של תקלה, השבתה או אי־תקינות מתמשכת. בהיעדר הוראות מחייבות כאמור, נדרש לעגן בתכנית הוראות סטטוטוריות ברורות אשר יבטיחו נגישות ציבורית רציפה, תקינה ומפוקחת של המעלית.

10. פגיעה בנגישות הולכי הרגל ברחוב חיים חביב - כניסת החניון המתוכננת ממוקמת ברחוב

חיים חביב. על פי נספח החניה שבתוכנית, הכניסה תגרום לגריעת חניה קיימת ברחוב וגם לפגיעה במעבר הולכי הרגל - בדומה למה שקרה בהנטקה 78–84 מרחוב ברזיל, שם הכניסה לחניון הפכה את המדרכה לבלתי עבירה לצמיתות.

11. אופנים - נדרש לקבוע בתכנית חובת הסדרה של מקומות חניה לאופניים בתוך החניון,

בקומת הכניסה, עם נגישות ישירה הן מרחוב הנטקה והן מרחוב חיים חביב. מיקום החניות בקומה זו נדרש על מנת להבטיח נוחות שימוש, עידוד שימוש באמצעי תחבורה בני קיימא והנגשה מיטבית לרוכבי אופניים משני כיווני הגישה למגרש ולבניין.

12. גריעת חניה ברחוב הנטקה - נספח החניה מציין כי גם מרחוב הנטקה תינטל חניה קיימת

לצורך תימרון משאית אשפה. כלומר, שני הרחובות הגובלים יאבדו חניות. רחובות אלה כבר כיום סובלים ממחסור במקומות חניה, ואובדן חניות עקב התוכנית יחריף את המצב.

10/06/2026

אנו מבקשים ששטח תימרון אשפה יהיה בתוך הקו הכחול של התכנית ולא יהיה על

חשבון חנייה ברחוב.

13. חניה על פי מדיניות בינוי על ציר רכבת קלה - יש להתייחס לנושא החניות בהקשר

התחבורתי הכולל. אם מדובר על תוכנית מבוססת מדיניות רק"ל, הרי שיש לצמצם את החניות במתחם בהתאם לבינוי לאורך הרק"ל. מספר החניות )והמחסנים( במתחם חשוב, משום שבינוי בתת הקרקע, לחניות ולמחסנים, הוא בינוי יקר וגורר בנייה של עוד

יח"ד כדי לכסות על העלויות. בנוסף, מאחר שהבניינים נבנים כגוש אחד ומופרדים רק על

ידי גרעין מעלית משותף, מתבקש לקבוע מדיניות תכנונית אחידה ועקבית לכלל התכנית.

14. צמצום וחניות על פי מדיניות רק"ל - אנו חוששים שהמחסנים יהפכו לחניות נוספות -

דבר שיוסיף תנועת מכונית אל ומחוץ למתחם - מרחוב חיים חביב ואליו, רחוב שאמור להפוך, ע"פ המלצות צתא"ל להיות חד סטרי )עמ' 357-382 באוגדן(. על כן אנו מבקשים לבחון את צמצום מספר המחסנים.

עיון בטבלת המשימות של מהנדס עיר )עמ' 529 באוגדן( מוכיח את החשיבות של התניות אלו: נת״ץ שמריהו לוין ושדרוג שמריהו לוין )לרבות הפיכת חיים חביב לחד סטרי( מופיעים תחת חומש 1 )כלומר ביצוע עד שנת .(2028 אנחנו נמצאים עכשיו באמצע שנת 2026 וטרם הוצגו תוכניות כאלו למינהל הקהילתי ולא החלו עבודות. כך שלא עומדים בלו"ז.

אנו מבקשים לבחון את תפקוד התנועה ברחוב זה, להגדיר שלא ניתן יהיה לקבל היתר

בניה עד הסדרת החד-סטריות ולציין בהוראות התכנית את החניה כסטייה ניכרת.

15. הפחתת מספר יחידות הדיור עם העומס התחבורתי המצטבר - 110 יחידות דיור חדשות

מייצרות מאות נסיעות ביום. רחוב הנטקה סובל ממילא מעומסי תנועה כבדים, הן בשל היותו ציר הרכבת הקלה והן בשל היותו הדרך העיקרית לבית החולים הדסה עין כרם.

מצב זה החמיר לאחר שבוצעה הפחתה במספר נתיבי הנסיעה לנתיב אחד בלבד לכל כיוון.

לאור האמור, יש לבחון את ההשלכות התנועתיות של התכנית ולהתייחס אליהן במסגרת הפתרון הכולל.

לאור הבעיות התנועה ונגישות המצוינים בחלק ג', אנו מבקשים:

● להפחית את מספר יח"ד בתוכנית.

● לתכנן "חנה וסע" בקרית היובל או בסמיכות לאזור.

10/06/2026

חלק ד' - שטחים פתוחים והיבטים נופיים.

16. השטח הציבורי - לא עולה באופן ברור מהוראות התכנית האם השטח הציבורי המתוכנן

מסביב לבניינים מוגדר כמרחב פתוח או סגור, ומהי מידת הפתיחות והנראות שלו ביחס למרחב הציבורי הסמוך.

ככל שמדובר במרחב ציבורי פתוח, נדרש לקבוע בתכנית הוראות סטטוטוריות מפורשות

אשר יבטיחו שקיפות ונראות מלאה ורציפה מן הרחוב לכל תחומי המרחב, תוך מניעת

היווצרותם של אזורים מוסתרים או בלתי נצפים. זאת, לשם חיזוק תחושת הביטחון

במרחב הציבורי, הבטחת פיקוח טבעי רציף, וצמצום אפשרות לשימושים בלתי מפוקחים

במרחב.

17. כריתת 60/72 עצים בוגרים ללא פיצוי נופי - מתוך 72 העצים בשטח 60 עומדים להיכרת.

הם ממגוון מינים: ברושי, אורנים, דולב, פנסית, ועוד ועוד. 14 מדורגים בערכיות גבוהה.

בכך נגרם נזק עצום לסביבה, מה גם שבשכונה נכרתו כבר ב-12 השנה האחרונות 600 עצים בפרויקטים שונים של בנייה ותחבורה.

כל העצים שיישתלו לא יפצו על אבדנם של העצים הוותיקים גדולי הממדים.

על אף שבמסמך שמירה על עצים בוגרים נכתב כי "עצים המאושרים לכריתה יינטעו תמורתם עצים באותו הערך כפיצוי נופי" - בתכנון המוצע לא מופיע שיש חלופה של עצים באותו הערך, וכלל לא מסומן כיצד יתבצע הפיצוי הנופי.

אנו מבקשים להשיג את קו הבניין התת-קרקעי, בהתאם להמלצת צוות השטחים

הפתוחים בתוכנית האב. זו פעולה שתאפשר שימור עצים בוגרים ותמנע חסימת המדרכות

בזמן החפירה.

18. חריגות השפעות רוח - על פי נספח ההשפעות הסביבתיות של התוכנית עצמה, נמצאו

חריגות מהקריטריון של שכיחות רוחות מעל 6 מ'/שנ' בשלושה אזורים:

● אזורים א' ו-ב' ברחוב — שכיחות רוחות גבוהה מ-%20 )קריטריון: מתחת ל-%(20 ● מתחת לגשר המחבר בין שני המגדלים — שכיחות גבוהה מ-%20 ● במפלס הגינות הפרטיות )קומה מינוס (1 — שכיחות גבוהה מ-%20

חריגות אלה מצביעות על אי-נוחות ברמה גבוהה שתהיה לדיירים שיגורו בבניינים

החדשים, שיבנו כחלק מתכנית הזו וגם לעוברים ושבים ברחובות הנטקה וחיים חביב.

לאור זאת, אנו מבקשים שיוזם התוכנית יציג פתרונות תכנוניים שיביאו את מדדי הרוח

לגבולות הקריטריון כתנאי לאישור התכנית.

10/06/2026

19. המלצות תכנית אב שלא יושמו בטיילת הנטקה - צוות השטחים הפתוחים בתוכנית האב

המליץ לפתח את "טיילת הנטקה", להרחיב מדרכות ל-3.5 מ' ולהוסיף גינות כיס )עמ' 29

באוגדן(. יש לבחון האם התוכנית הנוכחית מיישמת המלצה זו בצד של רחוב הנטקה.

חלק ה' - מבני ציבור ופרוגרמה

20. המענה הציבורי אינו מספיק ואינו עומד בדרישות המדיניות - התוכנית מציגה כ"מענה

ציבורי" שש קומות של תעסוקה/מרפאות בבניין .A מאחר שהתוכנית מקודמת לפי מדיניות רק"ל, חלה עליה חובת הפרשה של לפחות %40 משטח המגרש לצרכי ציבור.

בפועל:

17.1 הפרשת שטח ציבורי )441 מ"ר( היא הפרשה מבונה בלבד, שאינה שקולה להפרשת שטח קרקע. בהתאם למדיניות רק"ל, חלה חובת הפרשה של לפחות %40 משטח המגרש

לצרכי ציבור. אנו מבקשים לחייב הפרשת שטח קרקע בהיקף של לפחות %40 בהתאם

למדיניות רק"ל.

17.2 חוסר בהירות. בתכנית לא צוין כמה שטח מוקצה למרפאות וכמה לתעסוקה, על אף שקיים מחסור אקוטי בשניהם בשכונה. אנו מבקשים לפרט את החלוקה בין שטחי

מרפאות לשטחי תעסוקה ולוודא שהיקפם נותן מענה לצרכי השכונה.

17.3 שטחים ציבוריים ביעוד קהילה, חברה, תרבות, ספורט - התכנית מקצה שטחים לתעסוקה ולמרפאות המייצרים הכנסות ליזם, אך אינה נותנת מענה לצרכי הפנאי של

תושבי השכונה. אנו מבקשים לבחון הפרשת שטחים לקהילה, חברה, תרבות וספורט,

בבעלות העירייה, שישרתו את תושבי השכונה.

חלק ו' - תעסוקה

21. מבוא

○ אנו מברכים על המודעות לשילוב תעסוקה במסגרת תכניות המקודמות בשכונה.

עם זאת, אנו מבקשים ששילוב שימוש זה יעשה מתוך מדיניות סדורה.

○ תוספת ושילוב שימוש התעסוקה משפיעים על אופי המתחם והשכונה. לדוגמא, טיפולוגית הבינוי ואופיו, השפעות סביבתיות, העומס על התשתיות, תיעדוף בפועל של מימוש פרויקטים להתחדשות עירונית במרחב, ועוד .22אנו מבקשים שהמתחמים בהם תמוקם התעסוקה יקבעו מראש מתוך ראייה כוללת של צרכי ואופי המתחמים והשכונה המתחדשת, בהתייחס/ בהתאם להמלצות יועץ התעסוקה במסגרת עבודת צוות הפרויקטור השכונתי.

10/06/2026

23. אנו מבקשים ששילוב שימוש התעסוקה יבחן גם בהיבטים אדריכליים.

24. אנו מבקשים שבמסגרת בחינת חלופות הבינוי יבחן גם מיקום התעסוקה במתחם.

לדוגמה, בקומות תחתונות של בניין מגורים/ ניצול קומות המגשרות על הפרשי קרקע בין רחובות/ מבנה נפרד.

25. אנו דורשים שזכויות הבנייה של התעסוקה ישוקללו בבדיקה הכלכלית של הפרויקט.

יעוד התעסוקה הוא יעוד פרטי ולא ציבורי, ועל כן יש לבחון את תוספת זכויות בנייה לשימוש זה במשולב עם זכויות המגורים הניתנות במסגרת התכנון.

חלק ז' - חברה, דיור בר-השגה ותחזוקה

26. ייעוד חלק מיחידות הדיור עבור דיור בר-השגה - שכונת קרית היובל חווה עלייה מתמדת

במחירי הדיור, המקשה על משפחות צעירות ואוכלוסייה מגוונת להשתקע בה. על מנת לשמר את אופייה המגוון של השכונה, מבקש המינהל הקהילתי לקבוע בתוכנית מנגנון מחייב של דיור בר-השגה בשילוב שני מסלולים:

● מסלול א' - שכירות ארוכת טווח בפיקוח ממשלתי על מחיר השכירות, בדומה להסכם שנחתם עם חברת "דירה להשכיר" בפרויקט אשטרום בקרית היובל.

● מסלול ב' - בעלות במחיר מטרה או מחיר למשתכן, כדי לאפשר בעלות גם לאוכלוסיות שאינן יכולות להתמודד עם מחירי השוק החופשי.

אחוז היחידות שייועדו לכל מסלול ייקבע לפי שיקול הוועדה, תוך התחשבות בכדאיות

הכלכלית. אין מדובר בהעדפת אוכלוסייה ספציפית, אלא ביצירת מגוון אפשרויות דיור.

27. קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח - בהחלטות הוועדה המחוזית )מסמך החלטות

ישיבת ועדת המשנה להתחדשות עירונית מס' ,2023013 מתאריך (14.8.2023 נקבע עבור תוכנית ברזיל 4-12 מנגנון קרן נאמנות לתחזוקת המבנים לאורך זמן. מבקשים לקבוע החלטה דומה גם לתוכנית זו, על מנת למנוע דרדור והזנחה של המתחם בעתיד.

סיכום

28. תכנית 101-1202506 לוקה בפגמים מהותיים ברמות שונות:

● פרוצדורלית: סתירות בטבלאות האיזון, סקר עצים שפג תוקפו, היעדר בדיקת רעש, שגיאה בנספח ההצללה.

● תכנונית: ציפוף קיצוני שאינו מוצדק; חריגות רוח מוכחות; פגיעה בנגישות הולכי רגל; עומס תחבורתי מצטבר.

● מדינית: אינה עומדת בקריטריוני פינוי-בינוי; אינה עומדת בדרישות הפרשה ציבורית לפי מדיניות רק"ל; אינה כלולה בבדיקות תוכנית האב.

● חברתית: אין מענה לדיור בר-השגה; אין מנגנון תחזוקה לטווח ארוך.

10/06/2026

המינהל הקהילתי יובלים מבקש מהוועדה המחוזית לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית,

ולהורות ליוזם להגיש תכנית מתוקנת העונה על כלל הדרישות המפורטות לעיל.

בברכה,

אסף שפנייר

יו"ר מינהל קהילתי יובלים

התðגדות לתוכðית :101-1202506 הריסה ובðייה ברחוב הðטקה 36-40 וחיים חביב 14 ירושלים לאור פסק הדין הðיתן בעת"מ ,75566-03 מתכבדת עמותת יובלים2041 להגיש התðגדות זו מהטעמים הבאים:

בחיðת כושר הðשיאה של המרחב

1. על פי תמ"מ 30/1 העלאת צפיפויות הביðוי בשכוðות העיר תעשה "תוך הבטחת מילוי צרכיהם של

התושבים לשירותי הציבור ולשטחים הפתוחים".1 ובהמשך ðקבע כי "אזורי בðייה חדשים יצטרפו לשטח הביðוי הקיים לאחר שðבחðה הקיבולת הקרקעית הקיימת על פי היעדים הכמותיים והאיכותיים שפורטו במסמכי התמ"א.2 כלומר על פי התמ"מ לא די לשאוף אלא יש להבטיח את היכולת לספק את המעðים הציבוריים הðדרשים. וכדי לעשות זאת ðדרש לבחון את הקיבולת הקרקעית על פי יעדים כמותיים ואיכותיים ברורים ובהתאמה לסטðדרטים שקבעה המדיðה )לרבות מדריך ההקצאות לצורכי ציבור ותðאי הסף הקבועים בו(.

2. לא קיים מיפוי מלא, בהיר וðגיש של כלל ייעודי הקרקע המאושרים במרחב "יובלים גðים" ועל

כן לא ðיתן להבין את היקף הפערים הפרוגרמטיים אל מול מדריך ההקצאות )לרבות ייעודי קרקע לשירותי רפואה וחירום ומיפוי שטחים פתוחים תוך התייחסות להבחðה החשובה בין שצ"פ סף בית ושצ"פ עירוðי(. כמו כן, לא ðיתן להבין את היקף הפערים אל מול החלטות הוועדה בקשר לתוכðית האב )לרבות ייעודי קרקע למסחר ותעסוקה והמודל התחבורתי(. מדובר בתשתית עובדתית הכרחית לצורך קבלת החלטות בðושא ולצורך הגשת התðגדות אפקטיבית, בפרט, כיוון שהðתוðים המופיעים באוגדן שצורף לתוכðית האב מעידים על קיבולת מוגבלת של המרחב - קיבולת שמוצתה עם תוכðיות מאושרות, ולאור פערים בשירותים קריטיים שהוכרו על ידי הוועדה המחוזית בדיון מיום .9.2.26

3. למען הסר ספק, אוגדן של למעלה מ500 עמודים )שצורף למסמכי תוכðית האב( לא מספק את

המידע הðדרש באופן בהיר וðגיש, והתשריט המופיע בעמוד האחרון מציג ייעודי קרקע לא מאושרים וללא ðתוðים כמותיים. ובכל מקרה, מדובר במידע לא עדכðי והוא איððו מוצג בהתאם לסטðדרטים המקובלים, כאמור.

4. המידע על המעðים הציבוריים הוא מידע קריטי לדיון בתוכðיות ומðיעה שלו פוגעת בזכות ההתðגדות

של בעלי עðיין. יש לפרסם מידע מקיף ובהיר לגבי כלל ייעודי הקרקע המאושרים במרחב "יובלים-

גðים" – היקפם ומיקומם ולאפשר לציבור להתייחס לðתוðים אלו בהתðגדויות.

5. ðציין שעל פי הפסיקה, התעלמות משיקולים רלבðטיים )כגון אלו שהוצגו כאן ושיקולים ðוספים

שהוצגו בעת"מ (75566-03 היא עילה להתערבות כמו שקילת שיקולים לא רלבðטיים )=פסולים(.

שלביות

6. בתמ"א 35 )אליה מפðה תמ"מ (30/1 ðכתב בהוראות תכðון כלליות שיש לכלול "הוראות

המבטיחות את ביצוע מערכות התשתית הדרושות, כולל תח"מ, בד בבד עם הפיתוח, או הוראות 1 סעיף א ,1 עמ' 2 ðספח לתמ"מ 30/1 תחת "בתחומי התכðון הפיזי"

2 עמ' 8 ðספח לתמ"מ 30/1 תחת הרציוðל ל"התחדשות ופיתוח רקמת המגורים"

המחייבות הכללת תðאים כאמור בתכðית מקומית".3 וכאשר מדובר על תכðית מקומית המוסיפה 100 יח"ד או יותר )כתוכðית דðן( מדובר ב"הרחבה ðיכרת" ומוסד התכðון צריך לשקול אם לדרוש לצרף ðספח תחבורה, ðספח תשתיות וðספח פרוגרמטי.4 בðוסף "התכðית תכלול, או תבטיח כי תכðית שתערך על פיה תכלול הוראות המתייחסים לðספחים כאמור, ומבטיחות את קיומן המלא של הדרישות הðובעות מהן, ובכל מקרה יכללו: .1 הוראות המבטיחות את ביצוע התכðית בד בבד עם ביצוע מערכות התשתית הðדרשת לצורך ההרחבה המוצעת, לרבות מוסדות הציבור והשטחים הציבוריים הפתוחים הðדרשים לפי העðיין. .2 התðיית מתן היתרי הבðייה בקיומם של תוכðית ביוב מאושרת כדין ותכðיות מפורטות לפתרון ביוב שאושרו על ידי משרד הבריאות והמשרד להגðת הסביבה, וכן קביעת שלבי ביצוע שיבטיחו את השלמת פתרון הביוב עד לגמר הבðייה"5

7. כלומר, על פי התמ"מ והתמ"א חובה על וועדות התכðון לכלול הוראות המבטיחות התאמה בין

ייעודי הקרקע למגורים וייעודי הקרקע הðדרשים לשימושים הציבוריים. למצער, ðושא זה לא מטופל כðדרש.

8. גם בהחלטת ועדת המשðה לעררים של המועצה הארצית בðוגע לתוכðית קלייðמן )ערר 9-24

בתוכðית (101-0790865 ðקבע כי מתפקידה של הוועדה המחוזית לוודא את קיומם של מעðים ציבוריים בעתיד ולקבוע הוראות כאשר ישðו צפי למחסור: "ככל שהוועדה המחוזית תתרשם–

בין אם כחלק מהליך עדכון ובקרה של תכðית האב, ובין אם במסגרת דיון בתכðית מפורטת זו או אחרת, כי בהתאם למצב בשכוðה יש מחסור או צפי למחסור בצורך ציבורי זה או אחר – יש להðיח כי תקבע הוראות מתאימות" )ס' ,53 הדגשה לא במקור(. ðציין כי בהיעדר הðתוðים הðדרשים לבחיðת כושר הðשיאה של המרחב )ראו סעיפים קודמים בהתðגדות זו( לא ðיתן להסתמך על "חזקת התקיðות" בהתðהלות הועדה המחוזית. עוד ðבהיר כי החובה לקידום וביצוע מכלול המעðים הציבוריים והשלד הציבורי מוטלת על עיריית ירושלים והוועדה המקומית אך החובה לוודא את ההיקף והמיקום של ייעודי הקרקע השוðים, בהלימה לתכðון לטווח ארוך, מוטלת על הוועדה המחוזית ועליה בלבד.

9. על פי ס' 41 בהחלטת מליאת הועדה המחוזית בדיון על תוכðית האב יובלים גðים מיום 9.2.26 ðדרש

לשלב בהוראות התוכðית התðיות להוצאת היתר:

בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי ðיתן לעת הזו להמשיך בקידום התכðיות, תוך התאמת מðגðון השלביות כך שהליכי הרישוי ליח"ד בתכðית יותðו בהצגת מעðים לשלד הציבורי הðובע מתוספת יח"ד על כלל השימושים הציבוריים הðדרשים ובכלל זאת: פיתוח שצ"פים ומתן מעðים לכיתות לימוד, גðי ילדים, מעוðות יום, שטחי רווחה, טיפות חלב ובתי כðסת.

ככל הðדרש, ובהתאם לקבלת חוו"ד מהðדס העיר ובאישור הוועדה המקומית, יותðו הליכי הרישוי ליח"ד בהליכי הרישוי למעðים הציבוריים בהתאם לðדרש. הוועדה קובעת כי הוראה בðוסח זה תיקבע בכל תכðית בסמכות הוועדה המחוזית ברובע, לרבות התכðיות שהוחלט לאשרן עד למועד החלטה זו וטרם קיבלו תוקף בהתאם למðגðון השלביות הקודם.

בהוראות התוכðית לא שולבו ההתðיות הðדרשות.

3 עמ 11 סעיף 6.4 תחת סעיף 6 "הוראות תכðון כלליות"

4 עמ' 20 סעיף 12.1.1

5 עמ' 20 סעיף 12.1.2

10. אך לא די בכך. לאור ריבוי התוכðיות שאושרו טרם התקבלה החלטה זו וðיתן להן תוקף על בסיס

מðגðון השלביות הקודם )על אף שהתרעðו על אי-תקיðותו(, ðדרש להציג מðגðון שימðע מימוש יתר ביחס לקיבולת השכוðה. ייתכן מצב בו תוכðית זו תקודם לפðי תוכðיות שאושרו ללא התðיות להיתר.

בהליך הרישוי לא ðיתן יהיה לזהות חריגה מקיבולת השכוðה – חריגה שתיווצר כאשר התוכðיות שאושרו מוקדם יותר יגיעו לשלב הרישוי בשלב מאוחר יותר. יש להציג מðגðון שלביות סטטוטורי, המעוגן בהוראות התוכðית, שימðע חריגה מקיבולת השכוðה )לרבות מצב זה( ולאפשר לציבור להתייחס אליו בהתðגדויות. הדבר ðדרש במיוחד כיוון שמדובר בתוכðית קלה לביצוע )דורשת פיðוי מספר קטן של תושבים והריסה מצומצמת של מבðים( וכיוון שהיא ðמוכה במדרג הקדימות הðדרש למימוש בשכוðה )איððה מתחם אדום או כתום(.

טעðות ðוספות

11. אðו מצטרפים להתðגדות שהגיש המיðהל הקהילתי לתוכðית זו )למעט סעיפים הסותרים או שאיðם

תואמים את הכתוב לעיל(.

12. עת"מ 75566-03 מהווה חלק בלתי ðפרד מהתðגדות זו, על שלל הטעðות וההדגמות המופיעות בה

ובמסמכים הðוספים שהוגשו לבית המשפט במסגרתה.

התðגדות זו מוגשת על ידי עמותת יובלים 2041 בשם העמותה ובשמם האישי של כל חברי העמותה כפי שהם רשומים בפðקס החברים לעת הגשת ההתðגדות.

פרופ' עדי עמית, יו"ר עמותת יובלים2041

17 ביוני 2026

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים

הנדון: התנגדות מנומקת לתכנית/לבקשה ביחס לפרויקט ברחוב הנטקה 36-40 וחיים חביב 14

ירושלים

פרטי ההליך והצדדים

גוש: 30408

חלקות: 37,40,41 ו-43

מס׳ תכנית: 101-1202506

המקרקעין הגובלים: רחוב חיים חביב 12

המתנגדים: אהרון אהרון, ת"ז 71666556 ורבקה אהרון, ת״ז 051167971

מבוא ומהות ההתנגדות

המתנגדים מתכבדים להגיש בזאת התנגדות מנומקת לתכנית/לבקשה שבנדון. ההתנגדות נסמכת על פגיעות תכנוניות, תחבורתיות, תפעוליות וקנייניות הצפויות להיגרם למקרקעין הגובלים, וכן על היעדר תשתית תכנונית מספקת המאפשרת לבחון באופן מושכל ומלא את השלכות הפרויקט על הסביבה הקרובה, על מערך התנועה והתפעול ועל אפשרות המימוש העתידי של זכויות הבנייה בחלקות הסמוכות.

זכות ההתנגדות בהליכי תכנון היא זכות דיונית מהותית, שבאמצעותה ניתנת לנפגעים פוטנציאליים האפשרות להשמיע את טענותיהם בפני מוסד התכנון בטרם תתקבל החלטה העלולה לפגוע בהם; ראו עע"מ 10112/02 אדם טבע ודין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים ),(29.12.2003 המפנה לע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב. מכאן חובתה של הוועדה המחוזית לבחון את הבקשה על יסוד תשתית עובדתית ותכנונית מלאה, ברורה ומספקת, ותוך מתן אפשרות ממשית למצות את זכות ההתנגדות באופן ענייני, אפקטיבי והוגן.

יודגש כי התכנית המוצעת היא מן התכניות הראשונות לאורך ציר זה, ומשכך נדרשת הוועדה המחוזית לבחינה זהירה, רוחבית ומעמיקה של השלכותיה. החלטה בתכנית זו עלולה לשמש, הלכה למעשה, נקודת ייחוס תכנונית להמשך הציר ולתכנון עתידי במגרשים סמוכים, ולכן יש לייחס משקל מיוחד להשלכות המצטברות של הבינוי המבוקש על האזור.

לעניין סעיף 2.2.1 – הפגיעה התחבורתית, המסחרית והתפעולית

המתנגדים מתנגדים להיקף הבינוי המסחרי המבוקש ולכל מתכונת הכוללת שטחי מסחר משמעותיים, קומות מסחר, שטחי שירות תפעוליים ו/או שימושים נלווים העלולים להכביד על הסביבה הגובלת. מן המסמכים שהוצגו לא ניתן להבין באופן מספק היכן ימוקמו אזורי הפריקה והטעינה, מתקני האצירה והפינוי של אשפה ופסולת, מערכות השירות, תקן החניה החל, וכן הסדרי התנועה והגישה של רכב מסחרי, שירותי וכבד אל המתחם וממנו.

בהיעדר פירוט כאמור, לא ניתן לבחון כדין את השלכות הבינוי המסחרי על העומסים, הבטיחות, המפגעים התפעוליים ואיכות החיים ברחוב חיים חביב. לפיכך מתבקש כי לא תאושר כל גישה תפעולית, מסחרית או תחבורתית דרך רחוב חיים חביב, וכי כל אישור, ככל שיינתן, יותנה בקביעה מפורשת שאין בו כדי לפגוע באפשרויות התכנון והבנייה העתידיות של המקרקעין הגובלים.

ככל שלפי המדיניות התכנונית החלה, לפי הוראות התכנית התקפה ו/או לפי החלטות קודמות של מוסדות התכנון ביחס לרחוב חיים חביב, האזור נשוא הבקשה מאופיין בבינוי נמוך ו/או שאינו מיועד לציפוף, הרי שכל סטייה מן המדיניות, שינוי ייעוד או הקלה תכנונית מחייבים בחינה זהירה, מנומקת, שוויונית ומבוססת נתונים. אישור חריגה כאמור, ללא בחינה מלאה של השלכותיה על המגרשים הסמוכים ועל המרחב התכנוני כולו, עלול ליצור פגיעה תכנונית ממשית ואף להשליך לרעה על בחינת תכנון עתידי בחלקות הגובלות.

בעניין זה מתבקש ליתן משקל גם לעקרונות ההנמקה, הזהירות ושיתוף הציבור בהליכי תכנון, כפי שנקבע בבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים ).(29.08.2001 אשר על כן, ככל שתאושר חריגה כלשהי, מתבקש לקבוע במפורש כי לא יהיה בכך משום ויתור, מניעות, השתק או פגיעה בזכויות התכנון העתידיות של המתנגדים.

כמו כן, מחומר התכנית עולה כי חלקה מס' 40 מיועדת למבנה ציבור או למוסד ציבורי. בנסיבות אלה לא ברור אם יוזמי התכנית מבקשים להותיר ייעוד זה על כנו, לשנותו, או לשלבו במסגרת איחוד וחלוקה עם יתר החלקות. ככל שאין מבוקש שינוי ייעוד מפורש, מתבקש להבהיר מהו השימוש הציבורי המתוכנן במגרש לאחר אישור התכנית, ומהן השלכותיו התכנוניות והתפעוליות על הסביבה ועל המקרקעין הגובלים.

לעניין סעיף 2.2.2 – חריגה מהמדיניות התכנונית ומהאופי הבנוי

המתנגדים מתנגדים לכל מתכונת הכוללת ו/או מאפשרת בינוי בהיקף, בגובה או בצפיפות החורגים מן המדיניות התכנונית הנהוגה ברחוב ובסביבתו. אישור בינוי כאמור עלול לשנות הלכה למעשה את אופי הרחוב ואת דפוסי הפיתוח החלים בו, וזאת מבלי שהונחה תשתית מספקת לבחינת השלכותיו על המקרקעין הסמוכים, על קווי הרקיע, על העומסים ועל האיזון התכנוני הכולל.

בנסיבות אלה, וככל שתאושר תוספת גובה ו/או מסה בנויה חריגה, מתבקש לקבוע במפורש כי לא יהיה בכך כדי לשלול, להגביל ו/או להכביד על האפשרות לאשר בעתיד היקפי בינוי תואמים גם במקרקעין הגובלים, בכפוף לכל דין ולשיקולים התכנוניים הרלוונטיים. עוד מתבקש להבהיר כי עצם היעדר החיבור לציר הרק"ל או תכנון עצמאי של החלקות הסמוכות לא ישמש כשלעצמו טעם לדחיית בחינה תכנונית שוויונית בעתיד.

בהקשר זה, ככל שהתכנית תאושר על בסיס שינוי מדיניות המאפשר בינוי לגובה משמעותי לרבות סדר גודל של 11 קומות או היקף דומה, מתבקש לקבוע כי שינוי מדיניות כאמור יובא בחשבון גם בבחינת תכנון עתידי במקרקעי המתנגדים, מטעמי שוויון, עקביות ואחידות תכנונית, והכול בכפוף לבחינה פרטנית ולכל דין.

ככל שייקבעו בתכנית תנאים, הוראות משלימות ו/או קביעות תכנוניות בעלות השלכה עקרונית על אופי הבינוי ברחוב, מתבקש כי הוועדה תבהיר שאין מדובר בהסדר חד פעמי המנותק מסביבתו, אלא בקביעה שיש להביאה בחשבון גם ביחס לחלקות הסמוכות מקום שקיימים נתונים תכנוניים דומים.

לעניין סעיף 2.2.4 – לא יופחת מספר יחידות הדיור שיאושרו בתכנית זו על בסיס טענה כללית בדבר צפיפות דמוגרפית מבלי שתונח תשתית מקצועית מתאימה. ככל שהוועדה סבורה כי קיימת מגבלה דמוגרפית ו/או תשתיתית באזור מתבקש כי תיערך בחינה מקצועית סדורה לרבות סקר דמוגרפי ככל שנדרש, כדי שלא ייווצר בעתיד חסם בלתי מנומק ביחס להיקף יחידות הדיור שניתן יהיה לשקול במקרקעין הסמוכים.

לעניין סעיף 2.2.5 – שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים והפגיעה במקרקעין הגובלים

וביכולת התכנון העתידית

המתנגדים מתנגדים לקו בניין מוקטן כלפי המקרקעין הגובלים ברחוב חיים חביב 12 ככל שהוא מצמצם את המרווח התכנוני בין החלקות או מאפשר בינוי על קו אפס, לרבות פתחים, חלונות, מרפסות או חזית פעילה הפונים לחלקה הסמוכה. גם בהיעדר פתחים, הצמדה לגבול החלקה ו/או הקטנת המרווח אל מתחת ל-3 מטרים עלולות לפגוע פגיעה תכנונית ממשית במקרקעין הגובלים ולהכביד על מימוש זכויות הבנייה בחלקת המתנגדים.

ככל שתישקל סטייה מקו בניין זה מתבקש כי הדבר ייעשה רק על יסוד הנמקה תכנונית מפורטת, ובקביעה מפורשת כי לא יהיה בכך כדי ליצור מניעות, ויתור ו/או פגיעה בעקרון השוויון התכנוני ביחס לחלקת המתנגדים.

קו בניין מוקטן ו/או בינוי על קו אפס כלפי חלקה גובלת עלולים לפגוע בפרטיות, באור, באוויר, בנגישות ובאפשרות התכנון העתידית של המקרקעין הסמוכים. לפיכך יש לשמור על מרחק מזערי של 3 מטרים מקו הגבול, אלא אם תונח בפני הוועדה המחוזית תשתית תכנונית מלאה, קונקרטית ומשכנעת, הכוללת בין היתר פירוט מספק של מיקום הפתחים, החלונות, המפלסים, קירות התמך ופתרונות הניקוז.

אישור קו בניין מוקטן או בינוי על קו אפס אינו עניין טכני, אלא החלטה המחייבת בחינה תכנונית קונקרטית של היקף הפגיעה, חלופות התכנון והשלכותיהן על הסביבה הגובלת. בהיעדר תשתית תכנונית מספקת ותמונה תכנונית ברורה ומפורטת, אין הצדקה לאשר רכיב זה במתכונתו המבוקשת; ראו עע"מ 10112/02 אדם טבע ודין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים )(29.12.2003 ובג"ץ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים ).(29.08.2001 ככל שיאושר קו בניין מוקטן או קו אפס, מתבקש לקבוע במפורש כי לא יהיה בכך כדי לגרוע מזכויות המתנגדים או לשמש בעתיד טענה נגדם.

המתנגדים מתנגדים גם לכל רכיב בנוי או תפעולי, לרבות כניסה, רמפה, מעבר, קיר תומך או פתרון אחר, החורג מקווי הבניין, מקווי המגרש או מזכויות הבנייה של יוזמי התכנית, ובפרט ככל שתכנון הכניסה למגרש או לחניון נשען על שטח שאינו בתחום זכויותיהם.

לעניין סעיף 2.2.6 – קביעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה: המתנגדים מתנגדים לכל ניסיון לכלול בתכנית במישרין או בעקיפין, שטח מחלקה גובלת שאינה בבעלות יוזמי התכנית, ובכלל זה חלקה מס' ___. לא ניתן לקדם הסדר של איחוד וחלוקה ו/או כל מנגנון תכנוני אחר הנשען על מקרקעין שאינם בבעלות יוזמי התכנית, מבלי שהדבר מעוגן כדין מפורט במסמכי התכנית ונתמך בתשתית קניינית ותכנונית מתאימה.

לעניין סעיף 2.2.7 – קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים: ככל שהתכנית כוללת או

מאפשרת הריסה של מבנים קיימים מתבקש להתנות כל אישור בהצגת הסדרי ביצוע ברורים לעניין שלבי ההריסה, הדיפון, הביסוס, הייצוב, הגנת המבנים הסמוכים ומניעת סיכונים בטיחותיים ותפעוליים למקרקעין הגובלים. בהיעדר פירוט כאמור לא ניתן לבחון כראוי את השלכות רכיב ההריסה על הסביבה המיידית.

לעניין סעיף 2.2.8 – מתבקש לקבוע כי מבקשי התכנית יבצעו תיאום מלא מול החלקות הגובלות בכל הנוגע לגידור, בטיחות, דרכי גישה, עבודות זמניות והסדרי ביצוע. נוסף על כך מתבקש כי אחד מתנאי ההיתר יהיה הצגת פוליסת ביטוח מתאימה ותקפה, המכסה נזקים העלולים להיגרם למקרקעין הסמוכים עקב עבודות הבנייה.

לעניין סעיף 2.2.10 – כל סטייה ניכרת מן התכנית שלא הובאה לידיעת המתנגדים ו/או שלא ניתן היה לצפותה מן המסמכים שפורסמו תשמור למתנגדים את מלוא הזכות להעלות טענותיהם ביחס אליה בעתיד. כמו כן, ככל שתאושר בתכנית זו חריגה תכנונית מהותית מתבקש לקבוע במפורש כי לא יהיה בכך כדי לשלול בחינה שוויונית של תכניות עתידיות בחלקות הסמוכות.

לעניין סעיף 2.2.11 – המתנגדים מבקשים לקבוע מנגנון של תיאום תכנוני והנדסי מלא מול בעלי החלקות הסמוכות ככל שהתכנית כוללת רכיבים שיש להם השפעה ישירה על גבולות המגרשים, על גישה, על תשתיות משותפות או על אופן הביצוע.

לעניין סעיף 2.2.12 – כפי שפורט לעיל ביחס לקווי הבניין, מתבקש כי אדריכל התכנית ירחיק את הבינוי מגבול החלקה הסמוכה למרחק שלא יפחת מ-3 מטרים ויימנע מתכנון מרפסות ו/או פתחים הפונים לעבר חלקת המתנגדים ברחוב חיים חביב .12 בנוסף המתנגדים מתנגדים באופן נחרץ לכניסה לחניון תת קרקעי המתוכננת על גבי שטח שאינו בתחום חלקת מבקשי התכנית אלא בשצ"פ המיועד לשימוש כלל החלקות הסמוכות. לפיכך מתבקש כי הוועדה תורה להסיר רכיב תכנוני זה ו/או להעתיקו למיקום אחר המצוי כולו בתחום הזכויות המוסדרות של יוזמי התכנית.

לעניין סעיפים 2.2.13 ו-2.2.14 – לא צורפו לבקשה הוראות, תשריטים ו/או מסמכים מספקים בעניין רכיבים אלה ועל כן למתנגדים שמורה הזכות להעלות טענות משלימות לאחר שמלוא החומר יועמד לעיונם. מכל מקום המתנגדים מתנגדים לכל סיפוח, הפקעה ו/או שימוש בשטח שאינו שייך ליוזמי התכנית, כל עוד לא הוצגה לכך תשתית תכנונית וקניינית מפורשת כדין.

לעניין סעיף 2.2.15 – המתנגדים מתנגדים לזיקת הנאה מוצעת ולמיקום הכניסה לחניון ככל שרכיבים אלה נשענים על חלקה 158 בלא שעוגנו באופן מפורש, מלא וברור בהוראות הפרסום ובהוראות התכנית. תכנון כאמור מעורר קושי תכנוני מהותי, שכן הוא מבקש לשרת צורך תפעולי של יוזמי התכנית באמצעות מקרקעין שאינם בבעלותם, בלא שהוצגה תשתית מספקת לעניין מקור הזכויות, היקפן, תנאי מימושן והשלכותיהן על החלקות הגובלות.

לפיכך, ככל שתישקל זיקת הנאה כאמור מתבקש לקבוע כי לא ניתן יהיה לאשרה ו/או לעשות בה שימוש אלא על יסוד הסדרה מלאה, מפורשת ושוויונית של הזכויות והחובות כלפי כלל בעלי הקרקע הרלוונטיים, ובכפוף להוראות פיתוח שיבטיחו בין היתר את השבת מצב השטח לקדמותו

ככל שייגרם בו נזק. בהיעדר תשתית כאמור, אין לאשר רכיב זה במתכונתו המבוקשת.

המתנגדים מתנגדים למתכונת המוצעת של החניון התת-קרקעי, ובפרט לאופן תכנון הכניסה, הרמפה, שטחי התמרון והגישה אליו, ככל שרכיבים אלה נשענים על שטח שאינו בבעלות יוזמי הפרויקט, על זיקות הנאה שלא הוסדרו כדין ו/או על הסדר הפוגע בפועל בשימוש ובזכויות של המקרקעין הסמוכים.

ככל שתישקל זיקת הנאה לטובת הפרויקט מתבקש לבחון במפורש את מקור הזכויות, היקפן, תנאי מימושן והשלכותיהן על זכויות המתנגדים ולוודא שאין מדובר בהסדר חד צדדי המטיל על הנכס הגובל מגבלות תפעוליות ו/או תכנוניות ו/או מצמצם את אפשרויות השימוש והתכנון בו.

לפיכך מתבקש להתנות כל אישור בכך שהכניסה לחניון וכל רכיב תפעולי נלווה יתוכננו מתוך מגרשם של יוזמי הפרויקט בלבד ו/או לחלופין על יסוד זכויות מוסדרות כדין, מפורשות וברורות.

בהיעדר תשתית קניינית ותכנונית מספקת ביחס לרכיבים אלה אין לאשרם במתכונתם המבוקשת.

ככל שייקבעו תנאים לאישור מתבקש לכלול תנאי מפורש של תיאום הנדסי מלא מול בעלי המקרקעין הגובלים, לרבות ביחס לעבודות חפירה, דיפון, ביסוס, ניקוז, תשתיות, קירות תומכים והקמה. נוסף על כך מתבקש לחייב את יוזמי הפרויקט בהעמדת ביטוח מתאים תקף ומספק שיכסה נזקים אפשריים למבנים, למערכות ולמקרקעין הסמוכים עקב ביצוע העבודות וזאת כתנאי מוקדם לכל התחלת עבודה.

לעניין סעיף 2.2.16 – לא צורפו לבקשה הוראות ו/או מסמכים מספקים בעניין סעיף זה, ועל כן למתנגדים שמורה הזכות להעלות טענות משלימות לאחר שמלוא החומר יועמד לעיונם.

פגמים בתשתית התכנונית ובמיצוי זכויות המתנגדים

ככל שמסמכי ההליך אינם כוללים תכניות מלאות, חתכים, חזיתות, תשריטים, פריסת חניון, הסדרי תנועה ופריקה וטעינה, פתרונות ניקוז, קירות תומכים, פירוט זיקות הנאה, חוות דעת מקצועיות ופרסומים מספקים ביחס לרכיבים המוצעים, הרי שלא ניתן לבצע בחינה תכנונית ממשית של מלוא השלכות הפרויקט. בהיעדר תשתית כאמור לא ניתן להעריך כראוי את השפעת התכנון על המקרקעין הגובלים, על המרחב הציבורי, על מערך התפעול ועל אפשרות המימוש העתידי של זכויות הבנייה בחלקות הסמוכות.

בנסיבות אלה אי הצגת מלוא המידע התכנוני הנדרש אינה פגם טכני בלבד, אלא פגם היורד לשורש יכולתם של המתנגדים למצות את זכות ההתנגדות באופן מושכל ואפקטיבי. לפיכך מתבקש שלא לאשר רכיבים אלה אלא לאחר פרסום מלא כדין, המצאת מסמכים משלימים ומתן אפשרות ממשית, הוגנת ועניינית להגשת התנגדות משלימה, ככל שיידרש. לעניין זה יודגש כי הליכי פרסום, שמיעה והתנגדות הם רכיבי יסוד בהליכי תכנון, כעולה מבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים ),(29.08.2001 וכי כאשר אין בפני המתנגדים תשתית מספקת להבנת היקף הפגיעה הצפויה וחלופות התכנון, אין לראות בכך מיצוי תקין של ההליך; ראו גם עע"מ 10112/02 אדם טבע ודין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים ).(29.12.2003

הסעדים המבוקשים

לסיכום ונוכח כל האמור לעיל, מתבקש כי הוועדה המחוזית תדחה את הבקשה/התכנית

במתכונתה הנוכחית; ולחלופין, ככל שתישקל אפשרות לאשרה, מתבקש להתנות כל אישור, בין

היתר, בתיקונים ובתנאים המצטברים הבאים:

1. שמירת מרחקי בנייה ראויים מן החלקות הגובלות;

2. איסור על פתחים, מרפסות או חזית פעילה הפונים לנכס הסמוך, מקום שבו נשקל או

מאושר קו אפס או קו בניין מוקטן;

3. בחינה מחדש של מתכונת החניון והגישה אליו;

4. מניעת גישה תפעולית, תחבורתית או מסחרית דרך רחוב חיים חביב, ככל שיש בה כדי

ליצור עומסים, סיכונים בטיחותיים או מפגעים תפעוליים;

5. קביעה מפורשת כי לא תיפגענה זכויות התכנון והבנייה העתידיות של המתנגדים וכי

אישור התכנית לא ישמש בעתיד טענת מניעות, ויתור או השתק כלפיהם;

6. חיוב בתיאום הנדסי ובביטוח מתאים

בנסיבות העניין, ולאור טיב הפגיעות הנטענות, ריבוי הרכיבים התכנוניים החסרים

והשלכותיהם האפשריות על המקרקעין הגובלים, מתבקש כי כל החלטה תינתן בהנמקה

מפורטת ותוך התייחסות קונקרטית לכל אחת מן הטענות שהועלו בהתנגדות זו.

17 ביוני 2026

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים

הנדון: התנגדות מנומקת לתכנית/לבקשה ביחס לפרויקט ברחוב הנטקה 36-40 וחיים חביב 14

ירושלים

פרטי ההליך והצדדים

גוש: 30408

חלקות: 37,40,41 ו-43

מס׳ תכנית: 101-1202506

המקרקעין הגובלים: רחוב חיים חביב 12

המתנגדים: אהרון אהרון, ת"ז 71666556 ורבקה אהרון, ת״ז 051167971

מבוא ומהות ההתנגדות

לעניין סעיף 2.2.1 – הפגיעה התחבורתית, המסחרית והתפעולית

לעניין סעיף 2.2.2 – חריגה מהמדיניות התכנונית ומהאופי הבנוי

לעניין סעיף 2.2.5 – שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים והפגיעה במקרקעין הגובלים

וביכולת התכנון העתידית

לעניין סעיף 2.2.7 – קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים: ככל שהתכנית כוללת או

ככל שייגרם בו נזק. בהיעדר תשתית כאמור, אין לאשר רכיב זה במתכונתו המבוקשת.

בהיעדר תשתית קניינית ותכנונית מספקת ביחס לרכיבים אלה אין לאשרם במתכונתם המבוקשת.

פגמים בתשתית התכנונית ובמיצוי זכויות המתנגדים

הסעדים המבוקשים

לסיכום ונוכח כל האמור לעיל, מתבקש כי הוועדה המחוזית תדחה את הבקשה/התכנית

במתכונתה הנוכחית; ולחלופין, ככל שתישקל אפשרות לאשרה, מתבקש להתנות כל אישור, בין

היתר, בתיקונים ובתנאים המצטברים הבאים:

1. שמירת מרחקי בנייה ראויים מן החלקות הגובלות;

2. איסור על פתחים, מרפסות או חזית פעילה הפונים לנכס הסמוך, מקום שבו נשקל או

מאושר קו אפס או קו בניין מוקטן;

3. בחינה מחדש של מתכונת החניון והגישה אליו;

4. מניעת גישה תפעולית, תחבורתית או מסחרית דרך רחוב חיים חביב, ככל שיש בה כדי

ליצור עומסים, סיכונים בטיחותיים או מפגעים תפעוליים;

5. קביעה מפורשת כי לא תיפגענה זכויות התכנון והבנייה העתידיות של המתנגדים וכי

אישור התכנית לא ישמש בעתיד טענת מניעות, ויתור או השתק כלפיהם;

6. חיוב בתיאום הנדסי ובביטוח מתאים

בנסיבות העניין, ולאור טיב הפגיעות הנטענות, ריבוי הרכיבים התכנוניים החסרים

והשלכותיהם האפשריות על המקרקעין הגובלים, מתבקש כי כל החלטה תינתן בהנמקה

מפורטת ותוך התייחסות קונקרטית לכל אחת מן הטענות שהועלו בהתנגדות זו.

17 ביוני 2026

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים

הנדון: התנגדות מנומקת לתכנית/לבקשה ביחס לפרויקט ברחוב הנטקה 36-40 וחיים חביב 14

ירושלים

פרטי ההליך והצדדים

גוש: 30408

חלקות: 37,40,41 ו-43

מס׳ תכנית: 101-1202506

המקרקעין הגובלים: רחוב חיים חביב 12

המתנגדים: אהרון אהרון, ת"ז 71666556 ורבקה אהרון, ת״ז 051167971

מבוא ומהות ההתנגדות

לעניין סעיף 2.2.1 – הפגיעה התחבורתית, המסחרית והתפעולית

לעניין סעיף 2.2.2 – חריגה מהמדיניות התכנונית ומהאופי הבנוי

לעניין סעיף 2.2.5 – שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים והפגיעה במקרקעין הגובלים

וביכולת התכנון העתידית

לעניין סעיף 2.2.7 – קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים: ככל שהתכנית כוללת או

ככל שייגרם בו נזק. בהיעדר תשתית כאמור, אין לאשר רכיב זה במתכונתו המבוקשת.

בהיעדר תשתית קניינית ותכנונית מספקת ביחס לרכיבים אלה אין לאשרם במתכונתם המבוקשת.

פגמים בתשתית התכנונית ובמיצוי זכויות המתנגדים

הסעדים המבוקשים

לסיכום ונוכח כל האמור לעיל, מתבקש כי הוועדה המחוזית תדחה את הבקשה/התכנית

במתכונתה הנוכחית; ולחלופין, ככל שתישקל אפשרות לאשרה, מתבקש להתנות כל אישור, בין

היתר, בתיקונים ובתנאים המצטברים הבאים:

1. שמירת מרחקי בנייה ראויים מן החלקות הגובלות;

2. איסור על פתחים, מרפסות או חזית פעילה הפונים לנכס הסמוך, מקום שבו נשקל או

מאושר קו אפס או קו בניין מוקטן;

3. בחינה מחדש של מתכונת החניון והגישה אליו;

4. מניעת גישה תפעולית, תחבורתית או מסחרית דרך רחוב חיים חביב, ככל שיש בה כדי

ליצור עומסים, סיכונים בטיחותיים או מפגעים תפעוליים;

5. קביעה מפורשת כי לא תיפגענה זכויות התכנון והבנייה העתידיות של המתנגדים וכי

אישור התכנית לא ישמש בעתיד טענת מניעות, ויתור או השתק כלפיהם;

6. חיוב בתיאום הנדסי ובביטוח מתאים

בנסיבות העניין, ולאור טיב הפגיעות הנטענות, ריבוי הרכיבים התכנוניים החסרים

והשלכותיהם האפשריות על המקרקעין הגובלים, מתבקש כי כל החלטה תינתן בהנמקה

מפורטת ותוך התייחסות קונקרטית לכל אחת מן הטענות שהועלו בהתנגדות זו.