ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 52 · קובץ סדר יום לוועדה לתאריך 24.06.2026.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/06/2024
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: קבצי התנגדויות לתכנית 1207158.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1277227.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1374503.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1297423.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1350719.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1451400.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 24.06.2026.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 24.06.2026.pdf · תמלול וועדה 24.06.2026.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1451400

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מקור חיים 47 דיור ויזמות בוטיק בע"מ

עורך התכנית: מולכו יואב

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 06/07/25

כתובת מקור חיים, מקור חיים רחוב מקור חיים ,47 ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30130 20 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

28/09/2025

בהחלטת הוועדה מתאריך 10.09.25 עלתה דרישה לסקר היסטורי והגשת תכנית דיגומים. לאחר בדיקה מול מח' איכות הסביבה מכיוון שהתכנית המאושרת קיבלה תוקף לפני פרסום מפת הדרישה לבדיקות קרקע והתקבל היתר בנייה שלא ניתנה בו התייחסות לנושא, לא ניתן לדרוש סקר היסטורי לתכנית בנדון, תוספת שאינה נוגעת בקרקע. על כן, הדרישות הנ"ל יוסרו.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 10.09.25 ומתאריך 04.08.25 ימשיכו לחול.

10/09/2025

נדרש סקר היסטורי והגשת תכנית דיגומים.

התכנית תקודם מכוח סעיף 62 א א 16 ו 14 באופן שקומה אחת נוספת תהיה מכוח סעיף 16 וקומה נוספת תהיה מכוח סעיף קטן 14 והדירות לשכירות יהיו בהתאם לתוספת השישית לחוק – לתקופה של 20 שנה – סעיפים מתאימים יכנסו לתקנון ושטחי הבניה המוצעים יקבעו בהתאם בתיאום עם מחלקת התכנון - 2 -

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

על מנת לעשות שימוש בקרקע עירונית יש צורך באישור אגף הנכסים ובהסכם רשות שימוש תנאי זה אינו מוגבל לתוכניות חדשות אלה גם לתוכניות שאושרו בעבר.

הסכם זה מוגבל בזמן ודורש אישור פורום נכסים, אישור וועדת כספים, אישור מועצת העיר ולבסוף אישור שר הפנים.

יש להוסיף לתנאים בתהליך:

תנאי למתן היתר בניה אישור אגף הנכסים.

יש לעדכן את הוראות התוכנית לכך שלא תחליף את תוכנית 574251 אלה רק תשנה את אשר מצויין בה והוראות 574251 ימשיכו לכול. מכיוון שהיא מבטלת הוראות הפקעה של שטח ציבורי שלא הושלם.

תנאי להוצאת היתר בניה – רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 אא לחוק התכנון והבנייה מחליטים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

04/08/2025

יש לתקן את סעיף .4.1.2ו לעניין משך השכירות ל 15 שנה .

קומה אחת ושלוש יחידות דיור ייקבעו להשכרה

לא ישונו הוראות השימור של התכנית המאושרת .

- 3 -

יש לפרט בסעיף 2.2 את מטרות התכנית בצורה מפורטת ולא בצורה כללית כפי שרשום .

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה תוספת שתי קומות מעל 8 קומות מאושרות בתכנית .101-057425 קומה אחת עבור דירות להשכרה לטווח ארוך

וקומה אחת של דירות רגילות

מצב קיים:

שטח התכנית ריק מבינוי, המבנה לשימור שהיה במגרש וסומן לשימור על פי התכנית המאושרת נהרס ולא קיים.

התקבל אישור לפירוק והרכבה בשלב הרישוי.

התכניות החלות במקום הינם –

תכנית המאושרת החלה על החלקה היא תכנית מספר 574251 שאושרה בשנת 2019 - התכנית קבעה הקמת בניין של 8 קומות בצורת ריש סביב בניין לשימור הכולל קומה וגג רעפים.

התכנית קבעה 8 קומות ולא 6 בהתאם למדיניות כדי לאפשר את צמצום תכסית הבניין ולשמר את הבניין הקיים.

התכנית קבעה שימוש למסחר במבנה לשימור

1740 מ"ר עיקרי ו 400 מ"ר שרות.

- 4 -

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 13/03/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 12/05/2026 .

לתוכנית הוגשו 1 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : גדי לובין, צרת .4

עיקרי ההתנגדויות:

1. אי עמידה בתנאי שימור –

המתנגד טוען כי התכנית המאושרת הקיימת בחלקה אושרה ככל הנראה כפיצוי ליזם על שימור המבנה ההיסטורי במגרש, אך הבניין לשימור נהרס במהלך הבנייה ולכן אין את ערך השימור בתכנית ואין כל הצדקה תכנונית להעניק ליזם שתי קומות נוספות.

2. קוו בנין קטן-

המרחק המתוכנן בין המבנה המוצע למבנה של המתנגד הינו קטן ועומד על 3 מטרים בלבד תוספת של שתי קומות תייצר חסימה מוחלטת של אור שמש אויר ופרטיות.

3. שינוי מהותי מהסתמכות בעת הרכישה –

המתנגד רכש את הנכס לפני 8 שנים וסמך על כך שהתכנון שיוצע יהיה תואם את אופי השכונה, והגדלת המבנה ל- 10 קומות מהווה חריגה מהציפיות של תושבי הרחוב ופגיעה ישירה בערך הנכס של המתנגד.

4. עומס על התשתיות -

רחוב מקור חיים ורחוב צרת סובלים כבר כיום מעומסי תנועה ומצוקת חנייה קשה, תוספת של שתי קומות תגביר את העומס על התשתיות הקיימות.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לקבל חלקית את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענה כי אין הצדקה תכנונית לתכנית המאושרת הקיימת

בחלקה מכיוון שהיא התבססה על הערך השימורי הקיים, אך מבנה השימור נהרס ולכן אין סיבה

להתבסס על טענה זו: התכנית המאושרת החלה על החלקה תכנית מס ,574251 מאפשרת בנייה של 8

קומות בכפוף לשימור המבנה. בהיתר מס' 2021/0481.0 שהופק ב- 23/04/2025 הוחלט כי המבנה לשימור אשר בתחום התכנית יישמר באופן של פירוק והרכבה מחדש בכפוף לחוו"ד הנדסית. תוך - 5 -

שמירה על מיקומו הקיים ובתחום קווי הבניין.

ההגיון של התכנית המאושרת הייתה לשמר את הבניין ולא לבנות מעליו ולכן לאחר החזרת המבנה עדיין לא ייבנה מעליו הבניין החדש.

2. התכנית החדשה מציעה תוספת של שתי קומות מעל הבניין המאושר וזאת עבור דירות להשכרה וזאת

לאור הרצון לעודד דירות להשכרה בעיר, יחד עם זאת התכנית שהופקדה כוללת קומה אחת להשכרה וקומה אחת רגילה, יש לשנות זאת ולקבוע כי שתי קומות ישמשו להשכרה לתקופה של 20 שנה בהתאם לתוספת השישית ולא רק אחת ומסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

3. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי קו הבניין המוצע בתכנית שבנידון, קטן ועומד על 3 מטרים:

התכנית הנדונה מציעה תוספת של שתי קומות מעל קונטור המבנה המאושר בתכנית ,101-0574251 ללא כל שינוי בקווי הבניין. קו בניין צידי של 3 מ' מגבול המגרש מקובל תכנונית.

4. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי תוספת שתי קומות תביא לחסימת אור, שמש אויר ופרטיות

למבנה המתנגד וכי התכנית תיפגע ישירות בערך הנכס של המתנגד: התכנית נבחנה ע"י הגורמים

המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית, תוך שמירה על מרווחי בניה ראויים כאמור לעיל. ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענותיו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

5. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי התכנית תעמיס על התשתיות הקיימות ותגרום לעומסי תנועה

ומצוקת חנייה: הנושא התנועתי ייבחן במסגרת הליך הרישוי ויינתנו פתרונות בהתאם לצורך ובתיאום

מול אגף תושייה. אין בתוספת המוצעת העמסה משמעותית על התנועה בשכונה .

6. לדחות את ייתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 6 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1374503

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ד. אייזנבך יזום וניהול פרוייקטים בע"מ

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 31.03.2025

כתובת מבוא הדודאים 5 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28047 32 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה הוועדה מחליטה להאריך ב 30 יום את המועד להגשת התנגדויות בהתאם 29/04/2026

לסמכותה בחוק התכנון והבנייה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

אין התייחסות לשימוש שטחי המשרדים המוצעים בקומת המרתף בהוראות התכנית. יש להשלים ולעדכן בהתאם. יש לעדכן טבלה 5 בהתאם.

ייקבע סעיף בהוראות כי השימוש בשטחי המקלטים כמשרדים יותנה בעמידת החללים בתקנות לעניין גובה קומה ואוורור לשימוש זה, ובמידה ואין היתכנות לעמידה בהנחיות חללים אלה ייקבעו כשטח כמחסנים משותפים לכלל הדיירים.

מכיוון שלא ניתן לקבוע פטור חניה בתכנית בסמכות הוועדה המקומית יש לפנות 07/05/2025 בשלב היתר הבניה לקבלת פטור מהוועדה המחוזית עבור יח"ד מס' 31 ככל ותקודם.

ייקבע בהוראות התכנית כי מרפסת זיזית מקסימלית תהיה 1.5 מטרים.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית בעלי העניין בתחום התכנית.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל - 7 -

השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון כלל מסמכי התכנית בהתאם להחלטת הוועדה.

יש לסמן בנספח הבינוי כנדרש תוספות בינוי מוצעות בלבד.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מבוא הדודאים ,5 גילה, בגוש 28047 חלקה .32

התכנית החלה בשטח המגרש:

-4150 תנאים למתן היתר בניה להרחבות בגילה א', שנת 1993 -1905 תכנית מתאר לשכונת גלה, 1984

היתרים:

2020/0050.00 תמ"א 38 תוספות- הופק היתר בשנת 2022 לבניין קיים בן 5 קומות ו-19 יח"ד בהתאם לתמ"א 38 ותכנית 10038 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. במסגרת הבקשה יתווספו 2.5 קומות ו-11 יח"ד, סה"כ 30 יח"ד.

תאור מצב קיים:

מבנה מגורים בהליך ביצוע להיתר לתכנית תמ"א 38 תוספות מאושרת. היתר התקבל בשנת 2022 עבור תוספת 2.5 קומות ו-11 יח"ד. סה"כ ע"פ היתר מאושר 30 יח"ד.

התכנית מציעה:

תוספת קומה, מרפסות ויח"ד (קביעת סך היח"ד ל-31 במקום )30 עבור מבנה מגורים בהליך ביצוע תוספות במסגרת תמ"א 38 שאושרה בשנת 2022 כדלהלן:

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 30/01/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 31/03/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

יצחק פוזן, דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

- 8 -

1. בניין משותף – מדובר בנכס משותף לכלל דיירי הבניין, ואין לאף אחד מבעלי הדירות זכות לבנות

שם ברכוש המשותף בשם פרטי.

2. קיים חרג שנקבע בחוזה המימון לסיום הפרויקט, ואם מוסיפים זכויות בנייה לפרויקט הקיים –

הזכויות כבר "פקעו".

3. הבנייה המבוקשת תהפוך מחסנים לדירות ובכך תבטל לחלוטין את המחסנים.

4. הבנייה תהפוך שטח שישמש למקלט למשרדים, ובעוד שיהיו משרדים בבניין, לא ניתן לקבל

אישור מהג"א לגעת במקלט.

התנגדות מספר 2 :

בעלי הדירות בבניין

בשם עו"ד איריס לוי

עיקרי ההתנגדויות:

5. פגיעה בזכויות הדיירים – הדיירים לא נדונו ולא הביעו הסכמה לתוכנית; אין מנגנון לחלוקת

הזכויות ביניהם.

6. העדר הסכמה – המתנגדים אינם מסכימים ואינם מוכנים למסירת חלקם.

7. מגורים בבניין – ישנם דיירים שממשיכים להתגורר בבניין ולא ניתן לשבש את חייהם.

8. גובה הבניין – התוכנית מבקשת להוסיף קומות (עד 3 קומות נוספות) מעל הגובה הקיים, תוך

הוספת 19 יחידות דיור ובסך הכל 30 יחידות.

9. שינוי ייעוד – הבניין כיום מאפשר מגורים ויש שינוי ייעוד שאינו תואם את הצרכים ואת

האוכלוסייה הקיימת.

10. היעדר שקיפות – המתנגדים אינם יודעים היכן ייבנו יחידות הדיור ואיך יחולקו הזכויות.

11. פגיעה כספית – הפסד כספי לדיירים הקיימים ונזק מהתמשכות הבנייה.

12. בעיות טכניות ותכנוניות – חיזוק מבנה, פגיעה בחזות, והיעדר תיאום עם הרמוניקה האורבנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין תוספת בניה ברכוש המשותף:

ע"פ חוק התכנון והבניה ניתן לקדם תוספות בניה ברכוש המשותף ככל והוצגו הסכמות שכנים (בעלי דירות בבניין) מספקות ע"פ חוק. ככל והמתנגדים טוענים כי הסכמות השכנים שהוצגו אינן תקינות הנושא ייבדק ע"י היועמ"ש לוועדה.

2. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין היטל ההשבחה והחוזה בין היזם לדיירים:

3. הטענה אינה תכנונית, ענייני היטלי השבחה וחוזה בין יזם לדיירים אינם נדונים במסגרת הוועדה.

לקבל את ההתנגדות לטענה כי היח"ד המוצע יבוא ע"ח מחסני הדירות:

מבחינת הבינוי המוצע נמצא כי פרט ל-2 חללים שיועדו למחסן משותף לא מוצעים מחסנים לדירות –

לא תקין. יש לעדכן את הבינוי המוצע ולייעד את המקלטים הקיימים למחסנים ולא משרדים כפי שהתכנית מציעה, לא ברורה ההצעה למשרדים בקומת המרתף ועבור מי הם מבוקשים - 9 -

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין אישור הג"א לשינוי ייעוד המקלט למשרדים:

הנושא ייבחן בשלב היתר הבנייה, מקובל בתכניות רבות המציעות ממדים לכל הדירות לבטל את המקלט הקיים שאין בו יותר צורך וככול והדיירים מעוניינים בכך לשנות אותו לשימוש אחר של שטחי שרות.

5. לקבל חלקית לטענה בעניין הזכויות של בעלי הדירות:

הנושא ייבדק ע"י היועץ המשפטי לוועדה

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין הסכמת בעלי הדירות:

הנושא ייבדק ע"י היועץ המשפטי לוועדה.

7. לדחות את ההתנגדות לטענה כי ישנם דיירים שממשכים להתגורר בבניין:

הטענה אינה תכנונית.

8. לקבל את ההתנגדות לטענה בעניין גובה הבניין ותוספת קומות:

כפי שנכתב בהמלצת מהנדס העיר לדיון בהפקדה, היות והתכנית שאושרה במסגרת תמ"א 38 אשר הציעה תוספת של שתיים וחצי קומות, מיצתה את התוספות במגרש ולא הציעה הפרשות ציבוריות ו/או תרומה למרחב כגון תוספת שטחי ציבור וללא פתרון חניה תת"ק, ולכן תוספת הקומה חדשה תבוטל , תותר השלמת קומה חלקית בלבד ללא בניית קומה חדשה מעליה.

9. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין שינוי ייעוד הקרקע:

שינוי הייעוד המוצע בתכנית הוא טכני בגלל הגדרות המבאת התואמות את זכויות הבנייה.

10. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין היעדר השקיפות:

כלל מסמכי התכנית זמינים לצפייה לכלל הציבור באתר "תכנון זמין".

11. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין פגיעה כספית:

הטענה אינה תכנונית. יחד עם זאת, ככל ומתנגד רואה עצמו נפגע מאישור התכנית, ביכולתו למצות את טענותיו ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

12. לדחות את ההתנגדות לטענה בעיות טכניות ותכנוניות:

הנושא ייבחן בשלב היתר הבנייה.

13. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 10 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1297423

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קופליק מרים

עורך התכנית: שוהט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת מלאכי 4 , כרם אברהם

גוש חלקה בשלמות

30826 3 כן

30826 33 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

תוספת ארקדה: מוצעת בניית מרפסת מוגבהת רחבה ע"ג עמודים תמירים בחזית

שהוגדרה בתיק התיעוד כבעלת הערכיות הרבה ביותר (חזית מזרחית לרח' מיכה).

הבינוי המוצע בחזית זו פוגע בערכים האדריכליים וההיסטוריים של חזית זו ומציעה באופן שאינו מקובל מרפסת על עמודים.- יש לבטל את העמודים ולצמצם את המרפסות בהתאם לבחינה הנדסית בתיאום עם מחלקת התכנון.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות.

07/08/2024

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

- 11 -

גג רעפים חדש: הגג יהיה בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו ולא יותר חלק שטוח

בראש הגג. מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

תשריט: יש לסמן את המבנה ההיסטורי הקיים לשימור.

נספח הבינוי: יש לסמן חלקי המבנים והאלמנטים ההיסטוריים לשימור (סגול)

בתיאום עם מח' השימור.

תיאור חדש להתנגדויות

תיאור התוכנית והרקע להגשתה:

התוכנית מוגשת ברחוב מלאכי ,4 גוש 30826 חלקה ,3 שכונת כרם אברהם ירושלים.

בחלקה היה קיים בית בן קומה אחת ממפלס רחוב מלאכי ובן 2 קומות ממפלס רחוב מיכה.

בשנת 2014 אושרה תכנית מס' 5995 אשר קבעה תוספת בניה ע"ג המבנה הקיים של 3 קומות וקומה נוספת בחלל גג רעפים, שימוש בקומות התחתונות למסחר ו 14 יח"ד למגורים.

בשנת 2021 הופק היתר בניה מס' 18/30 בהתאם לתמ"א ,38 בבקשה להיתר זו הותרה הגבהת גובה חלל גג רעפים לקומה מלאה והותרה תוספת של עוד 2 יח"ד, סה"כ 16 יח"ד.

תכנית זו מציעה הרחבת יח"ד בקומה ד' ע"י שימוש בחלל גג הרעפים והגבהתו, הגדלת מרפסות זיז קיימות בחזית לרחוב מלאכי ובחזית לרחוב מיכה, ותוספת מרפסות זיז חדשות מעל דרך בחזית לרחוב חגי.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 21/04/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : אהרון ונחמה פלדמן מרחוב מלאכי 6

התנגדות מספר :2 זאב שמעון ליכטנשטין

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגדים מתגוררים ברחוב מלאכי 6 מצפון לבניין מעבר לרחוב חגי.

2. התכנית מציעה תוספת של מרפסות זיזיות לכיוון המתנגדים .

3. התכנון מייצר פגיעה תכנונית בלתי מידתית, המתבטאת בהזיק ראיה , פגיעה בפרטיות וירידה באיכות

החיים וזאת בשל קרבה חריגה בין המרפסות לבין דירתי.

- 12 -

4. פגיעה זו אינה עומדת בעקרונות הסבירות והמידתיות ולפיכך יש לדחות רכיב זה בתכנית.

5. ככול שתאושר התכנית אבקש לקבוע כי לא תוגבל זכות של דיירי רחוב מלאכי 6 לקדם בעתיד תכנון

דומה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות לפי הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדויות לעניין שהתכנית מציעה תוספת של מרפסות זיזיות לכיוון המתנגדים .

התכנון מייצר פגיעה תכנונית בלתי מידתית, המתבטאת בהזיק ראיה , פגיעה בפרטיות וירידה באיכות החיים וזאת בשל קרבה חריגה בין המרפסות לבין דירתי.

פגיעה זו אינה עומדת בעקרונות הסבירות והמידתיות ולפיכך יש לדחות רכיב זה בתכנית.- התכנית מציעה מרפסות זיזיות ברחוב של 1.2 ברחוב שרוחבו כ 6 מטרים בלבד, יש לבטל מרפסות אלה ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

יש לציין כי לא מדובר במרפסות סוכה אלא במרפסות מקורות אח מעל השנייה ואין על הצדקה לאפשר מרפסות כאלה מעל תחום דרך.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 13 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1350719

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: דוידי מיכל

עורך התכנית: פדן אורי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 08/03/2025

כתובת ישי 7 , אבו תור - גבעת חנניה

גוש חלקה בשלמות

30019 3 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. תותר תוספת 2 קומות בקונטור הבניין ההיסטורי הקיים.

2. קו הבניין לתוספת בניה למבנה ההיסטורי ייקבע בהתאם לקונטור הבניין הקיים.

מובהר בזאת, כי לא תותר חריגה בקו הבניין בגין תוספת מעלית וחדר מדרגות לקומות החדשות, חדר מדרגות ומעלית יתכננו בתוך קונטור המבנה הקיים.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התנועה של הוועדה לעניין

פתרון החנייה המוצע בתכנית.

18/05/2025 .4 תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת השימור של הוועדה.

5. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור מהנדס שימור לבנייה

המוצעת תוך פירוט וקביעת הוראות בנוגע לאמצעים שיינקטו לשמירה על המבנה הקיים בתיאום מחלקת שימור בעיריית ירושלים.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים לרבות התאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, והסרת הסעיף העוסק בגשר.

בתיאום עם לשכת התכנון.

7. דבר הפקדת התכנית יפורסם בהתאם לתקנות ובהתאם להנחיות לשכת התכנון.

8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהא הגשת כתב שיפוי.

9. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בעבר קודמה תכנית ,777235 שהופקדה ונידונה בדיון בהתנגדויות בועדה המקומית, 23/04/2025 אך לא קודמה לאישור. כיוון שמדובר על אותו בינוי מוצע, יש לוודא כי הוראות התכנית שהופקדה -777235 בפרט פתרון החניה ושימור יוטמעו בהוראות תכנית זו.

תנאי להפקדת התכנית יהא הצגת פתרון חניה עפ"י תקן לתוספת יח"ד המוצעת בתאום עם אגף תושי"ה, מדובר על תוספת של יח"ד באזור המוגדר בתקן חניה גבוה, אזור המאופיין ברחובות צרים ובמצוקת חניה וכי לא ניתן לאשר תוספת יח"ד ללא פתרון חניה. ניתן כי פתרון החניה יוצע במגרשי מגורים סמוכים, כפי שאושר בתכנית שהוקפדה, על מיקום מקומות החניה יכתבו הוראות מפורשות במסמכי התכנית.

- 14 -

תנאי להיתר בניה יהא הגשת תכנית חניה מפורטת במגרש למגורים על פי התקן התקף ועל פי מידות תקניות, בתאום ואישור אגף תושי"ה, תנאי לטופס אכלוס יהא רישום מקומות החניה בספרי המקרקעין ותרשם לנושא זה הערת אזהרה ככל ותאושר בחלקה סמוכה.

בהתאם להחלטת הוועדה בתכנית הקודמת מס' ,777235 הוועדה התרשמה כי המגרש איננו ממוקם ברחוב עין רוגל אלא פנימי יותר ולכן ניתן לאפשר בינוי של 4 קומות ו-%150 בנייה מרבי כפי שמוצע.

התכנית מציעה תוספות על חצי מבנה לשימור המייצרת אי סימטריה, אך מאחר ומבדיקה מול השימור ותיק התיעוד מדובר על שני מבנים היסטוריים שנבנו בתקופות שונות עם קיר משותף, אין מניעה לקדם תכנית על חלק אחד כפי שקורה באזורים היסטוריים אחרים בעיר המאופיינים בבניה עם קיר משותף, ככל ותקודם תכנית על החלק השני של המבנה השימור יחולו עליה אותן ההנחיות בינוי שמאפשרת תכנית זו.

יש לקבוע בהוראות התכנית הנחיות מתאימות לסעיף סטייה ניכרת וכי לא יותרו שינויים בחזיתות המבנה ההיסטורי ולא תותר פגיעה באופיו האדריכלי לרבות חומרי גמר ובניין מקוריים, פתחים, מדרגות, ריצוף פנים וחוץ, פרטי בניין ייחודיים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים.

בטבלה 5 הערה ב', צוין כי יותר גשר חיבור לרח' ישי, יש לתכננו ולסמנו בנספח הבינוי ולתאמו מול מח' שימור.

בסעיף .1.7.1 בטבלת הנספחים המצורפים לתכנית יש לציין את נספח מצב מאושר, וכן את נספח הבינוי ולהדגיש כי הוא הינו מחייב לנושא השימור.

לא תותר הקמה של חדר יציאה מחדר המדרגות על גג המבנה.

בהערות לטבלה 5 מצוין כי גובה מעקה הגג יהיה עפ"י התקנות, יש לקבוע כי לא תותר הגבהת מעקה הגג מעבר לנדרש עפ"י התקנות ותקבע על כך סטיה נכרת.

יש לקבוע כי מיקום המערכות של כל המבנה על גג הבניין יתואם עם מחלקת שימור בשלב היתר הבניה.

בתיאום עם אגף שפ"ע, יש לסמן את העצים הבוגרים הקיימים בשטח התכנית לשימור ולקבוע בהתאמה הוראות.

תנאי להיתר בניה יהא הגשת חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור.

התכנית ההנדסית תתייחס ותפרט הנחיות שימוריות הנדסיות.

בדיקת חיזוק המבנה לפי תקן -413 הבדיקה תיעשה ע"י מהנדס, שמתמחה בשימור מבנים היסטוריים ועל בסיס דו"ח מפורט, שיוגש לאישור מחלקת השימור, אז יוחלט על שיטת חיזוק המבנה במידת הצורך, תוך הימנעות מפגיעה בחזות החיצונית של המבנה ופגיעה מינימלית בחללי הפנים של המבנה.

תנאי למתן היתר יהא תאום ואישור הבקשה להיתר עם מח' שימור.

תנאי להיתר בניה יהא תאום הבינוי ותכנית הפיתוח עם מהנדס העיר.

יש לתקן את התכנית בהתאם לחוו"ד מידע תכנוני.

שטח התכנית הינו בתחום מודל העיר, תנאי למתן היתר בנייה יהא הטמעת מודל גושני של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: שפ"ע כבישים ומדרכות, שפ"ע- גננות ועצים,

תברואה, תושי"ה , כבאות, מח' שימור, בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

- 15 -

יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 הערות טכניות

בהתאם לנוהל מבאת יש לקבוע יחס החלפה לתכניות מאושרות לרבות מתאר 62 ולהסיר את היחס לתכנית .10038

השטח המוצע בטבלה 3.2 והמוצע בטבלה 5 אינו תואם, יש לעדכן לפי השטח הנכון.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה שימור של המבנה ההיסטורי, קביעת הוראות שימור, תוספת שתי קומות וכן תוספת 2 יח"ד.

סה"כ מוצעות 4 יח"ד ב 4 קומות ( 2 קומות מעל כניסה קובעת).

להלן הוראותיה:

1. קביעת קווי בניין.

2. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית, מוצע סה"כ 462 מ"ר.

3. קביעת מס' יח"ד ל-4 יח"ד סה"כ.

4. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

5. קביעת מס' קומות- סה"כ 4 קומות, 2 מעל הכניסה הקובעת ו-2 מתחת.

6. קביעת תנאים להליך הרישוי.

7. קביעת תנאים לתעודת גמר.

8. קביעת סיווג עצים בוגרים לשימור ו/או העתקה ו/או כריתה.

9. קביעת הוראות לשימור.

מצב קיים:

צוין כי הקו הכחול של התכנית סומן בחלק המזרחי של חלקה .3 בחלק המזרחי של החלקה קיים מבנה היסטורי לשימור בן קומה וחצי אשר מוצעת תוספת קומות בתכנית זו ,ובחלק המערבי של החלקה קיים מבנה בן 2 קומות. קיימים עצים בוגרים בחלק הצפוני של החלקה.

התכניות החלות במקום הינם –

תכנית מס' 2698 - משנת ,1983 ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים 4 (%70 בנייה מרביים ב2 קומות (.

תכנית מס' 777235 - משנת 2021 נגנזה בשנת .2024 התכנית הציעה שינוי יעוד קרקע ממגורים 4 למגורים ב', תוספת זכויות בניה וקומות בהתאם לבינוי המוצע בתכנית שבנדון. סיבת הגניזה עקב בקשת היזם - 16 -

למשוך את התכנית.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/03/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 19/05/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : גלית רג'ואן - המנהל הקהילתי בקעה רבתי, מיוצגים ע"י עו"ד רותם רביבי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. שינוי מפלס הכניסה הקובעת-

- הטענה היא שהגבהת מפלס הכניסה הקובעת לרחוב ישי 7 לעומת ישי 5 כיום, עלול להשפיע על ההתייחסות העתידית לגובה המבנה.

- בנוסף, הכניסה המבוקשת בתוכנית במפלס המוגבה, עוברת דרך סמטה צרה המיועדת כיום רק עבור דיירי בניין ישי 9 ואינה מתפקדת ככניסה למבנה.

2. תנועה וחניה-

- הטענה היא שבמצב הקיים כיום הרחוב צר וללא מוצא ולא מתאפשרת כניסה של רכבי חירום. מתבקש להציג פתרון לתוספת הבינוי המבוקשת בהיבטי חירום.

- בנוסף, התוכנית אינה מציעה חניה בשטח המגרש ומסתמכת על הקיים ברחוב, מצב שכבר כיום אינו מספיק לתושבים ויעמיס עוד.

התנגדות מספר 2 : עו"ד רפי אטינגר בשם בעלי דירות בבניינים הבנויים בגוש 30019 חלקות .3,4,5

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה חמורה בנוף ובאופי השכונה-

- הבניה המוצעת פוגעת בתצפית הבתים הסמוכים לכיוון הר ציון והעיר העתיקה ובכך תיגרם ירידת ערך משמעותית לנכסים.

- בנוסף התכנון המוצע פוגע באופיו ההיסטורי של אזור המאופיין בבניה מדורגת ונמוכה.

2. חריגה בגובה ומתוכנית מתאר -2000

- התכנית מציעה בנייה בגובה של כ‑16.5 מ’ מעל מפלס רחוב עין רוגל - המהווה כניסה קיימת כיום –

לפיו הבינוי שווה לכ‑5.5 קומות. לעומת זאת, המדיניות באזור זה מאפשרת עד 4 קומות ובכך חורגת מהמצב הקיים במבנים הסמוכים ומהמקובל באזור.

3. שינוי מפלס הכניסה הקובעת-

- הטענה היא כי הכניסה המוצעת עוברת דרך חצר בית אינבינדר, באמצעות שביל תוך כדי הריסת החומה הקיימת.

4. דחיית התוכנית עד ליצירת מדיניות כוללת לאזור.

5. שטח התוספת המוצעת-

6. התוכנית מציעה בניה על מחצית מבנה לשימור מה שיוצר פגיעה במראה.

- 17 -

7. לכל הפחות מבוקש לצמצם את הבינוי לקומה אחת בלבד ולהנמיך גובה קומה מוצעת ל2.8 כדי לצמצם

פגיעה נופית וקניינית.

8. מבוקש לאסור כל בינוי על הגג, ולקבוע הגבלות על גודלם, גובהם

ואופי המתקנים על הגג, ובנוסף לקבוע כי המעקה יהיה שקוף. כמו כן מבקשים לקבוע הוראות בעניין החזית

החמישית.

9. הטענה היא כי הוגשה בעבר תוכנית דומה שנגנזה והציעה בינוי על החלקה כולה, לעומת התוכנית

שבנידון המציעה בניה רק על חציו של המבנה לשימור. בכך נוצרים שני מפלסי כניסה שונים - מהלך שאינו נכון תכנונית ופוגע בשכונה.

10. פגם מהותי ומשפטי בהליך קבלת ההחלטה-

לטענת המתנגדים החלטת הוועדה לא התקבלה בצורה תקינה – גם מהותית בלי דיון וגם פורמלית/משפטית ללא פרוטוקול כחוק.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא מוצע פתרון חנייה, תוך הסתמכות על מק"ח ברחוב.

דבר שיגדיל את העומס הקיים כיום ברחובות שבקרבת התכנית. ובנוסף, לא מוצע פתרון עבור

רכבי חירום: התכנית מציעה תוספת של 2 יח"ד ומכיוון שמדובר על בניין לשימור וללא נגישות

לא ניתן לספק מקומות חנייה החלקה והוועדה סברה כי לאור העובדה שמדובר בתכנית התואמת למדיניות ניתן לקדמה גם ללא פתרון חנייה במקום.לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי

בנספח הבינוי נראה שמפלס הכניסה הקובעת הינו מרחוב ישי, כאשר במציאות הכניסה

הקובעת הינה מרחוב עין רוגל, דבר העלול לאפשר בעתיד קומות נוספות ביחס למפלס מרחוב

ישי: המדיניות באזור מאפשרת בינוי של עד 4 קומות. חישוב הקומות נבדק לפי חתך קומות בבינוי מעל הקרקע, ללא התייחסות למפלס הכניסה הקובעת. מנספח הבינוי נראה כי קיימות 4 קומות בכל חתך ללא חריגה ממדיניות.

2. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי מבוקשת כניסה מרחוב ישי ליח"ד בקומות החדשות,

כאשר כיום הכניסה לבניין 7 נשוא הבקשה הינה מרחוב עין רוגל, וסמטה זו מובילה לדיירי ישי

9 בלבד: רחוב ישי הינו רחוב ציבורי הפתוח לכלל התושבים. הכניסה המוצעת לתוספת של התכנית שבנידון מסמטה זו נעשית מחלקה מס' 74 אשר הינה ביעוד דרך -להלן רחוב ישי. יש לציין, כי חלק מהמדרגות המובילות לדירת המתנגדים בישי 9 קיימות על חלק מחלקה 74 אשר הינה ביעוד דרך כאמור. יש לבטל את השער הקיים בתחילת מדרגות אלו ולמקמו בתוך חלקת המתנגד.

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי תוספת הקומות פוגעת בנוף ובאופי השכונה המאופיינת

בבנייה מדורגת וכן חורגת בגובה הקומות, וכי יש לצמצם את גובה הקומות החדשות ל-2.8 מ':

כאמור לעיל, התכנית אינה חורגת מהמדיניות שנקבעה לאזור זה. כמו"כ, התכנית נבחנה ע"י - 18 -

הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית, תוך שמירה על מרווחי בניה.

ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענותיו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בעניין גובה הקומות, מוצע גובה קומה של 3.35 מ' מרצפה לרצפה. יש להתאים את גובה הקומות בהתאם להנחיות המרחביות.( עד 3.5 מטר ברוטו לקומה).

4. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי אין לקדם תכניות בשכונה עד לאישור תכנית מתאר

מקומית ומסמך מדיניות כולל: בשכונה קיימת תכנית אב לשכונת אבו תור הנמצאת בתהליך,

התכנית טרם אושרה בוועדות. עפ"י החלופה הנבחרת שטח התכנית נמצא באזור א' - 4 קומות 160 %- אחוזי בנייה. עבור כל שכונה נקבעת מדיניות על בסיס תכניות אב או מתאר מאושרות, תוך בחינה מפורטת יותר לכל תכנית לגופה על ידי וועדות התכנון. כאמור לעיל, התכנית נבחנה לגופה ונמצאה ראויה תכנונית.

5. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית מציעה תוספת 2 קומות על חצי ממבנה

לשימור, דבר היוצר פגיעה במראה השכונה: התכנית מציעה תוספות על חצי מבנה לשימור המייצרת אי סימטריה, אך מאחר ומבדיקה מול השימור ותיק התיעוד מדובר בשני מבנים היסטוריים שנבנו בתקופות שונות עם קיר משותף ,אין מניעה לקדם תכנית על חלק אחד כפי שקורה באזורים היסטוריים אחרים בעיר המאופיינים בבניה עם קיר משותף, ככל ותקודם תכנית על החלק השני של המבנה השימור יחולו עליה אותן ההנחיות בינוי שמאפשרת תכנית זו.

6. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי יש לאסור כל בינוי על הגג ולקבוע מגבלות על גודלם,

גובהם ואופי המתקנים על הגג, וכן לקבוע כי מעקה הגג יהיה מזכוכית שקופה. כמו"כ, מבוקש

לקבוע הוראות בעניין החזית החמישית: בהוראות התכנית בסעיף .6.3.1 ג' נקבע כי גובה הבניה המרבי הינו מחייב וכל סטייה ממנו תחשב לסטייה ניכרת. גובה וסוג מעקה הגג וכן מיקום המערכות יהיו עפ"י התקנות ובתיאום מול מחלקת שימור בשלב ההיתר.

7. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה בליקויים בקבלת ההחלטות בתכנית וכי לא קוים דיון

בתכנית: כאמור לעיל, התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית. דיון בתכנית שבנידון נעשה בתאריך ,18.05.2025 מסמכי ההחלטות ותמלילי הישיבה מצורפים באתר תכנון זמין.

8. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 19 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1277227

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הדרים – גורדון 1 בע"מ

עורך התכנית: רכס אליעזר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 18/02/2025

כתובת א.ד. גורדון 1 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 196 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר עיון במסמכי התכנית ושמיעת נציגת הוועדה המקומית, מחליטה הוועדה על הפקדת התכנית כמפורט להלן:

1. על מנת לשפר את ממשק הבינוי עם הרחוב וכן אפשרות להקצאת הפרשות

מבונות בצורה מיטבית, תכסית קומה טיפוסית תצומצם כך שתשקף שטח של כ600 מ"ר בתוספת מרפסות. במפלס כלפי רחוב זנגוויל תוצע חזית מסחרית בשטח מצומצם, הקומה במפלס רחוב גורדון תוקצה לשני גני הילדים וחצרות, וכן מבואת כניסה למבנה ושטחי שירות. מעל קומת הכניסה יוקצו 10 קומות לשימושי המגורים.

2. בשל מיקומו של המבנה בחזית הכניסה לרחוב גורדון יותר קו בניין 0 בחזית

הצפונית והמזרחית, ובלבד שיובטח רוחב מדרכות של 3.5 מטרים לפחות. חזית מערבית בניין 3 מטר ו-4 מטר כלפי החלקה הדרומית.

3. מפלס הכניסה למבנה יקבע בהתאם למפלסי הפיתוח ולדרכים הסמוכים.

4. בהתאם להמלצת הוועדה המקומית התכנית תציע שתי כיתות גן בשטח 130

29/06/2025 מ"ר כל אחד וחצר בשטח 175 מ"ר כל אחת אשר ימוקמו במפלס רחוב גורדון ותוקצה עבורם כניסה נפרדת. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה תיאום התכנון המפורט עם המחלקה לתכנון מבני ציבור. תנאי להיתר אכלוס יהיה גמר בינוי השטח הציבורי. תיבחן עם לשכת התכנון האפשרות לשמר חלק מן העצים המוצעים לכריתה בתחום המגרש.

5. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים בתיאום עם אגף שפ"ע.

בנטיעות בתחום המגרש יובטח עומק מילוי אדמה של 1.5 מטר לפחות.

6. גובה הגדר מסביב למגרש לא יעלה על 1.2 מטר כלפיי הרחוב והחלקות

סמוכות, ביחס למפלסי הרחוב והקרקע הטבעית.

7. החניה תהיה תת קרקעית במלואה. פתרון החניה והסדרי תנועה לרבות

בחינת הרחבת זכות דרך להרחבת מדרכות, ומפרץ העלאה והורדה לטובת הגן ילדים, יתואמו עם יועץ התנועה של הוועדה.

8. בשל מיקום התכנית בסמוך לגבול אזור מוטה תחבורה ציבורית במרחק של

כ-100 מטר מתחנת רכבת. יקבע תקן חניה של 1:1 ליח"ד, ובנוסף %10 מסך יח"ד עבור חניית אורחים.

- 20 -

9. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות בגין החדרת מי נגר בהתאם לתמ"א /1 .8

10. התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה,

לצורך הבטחת מימושה.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון מסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

12. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

15/06/2025

***התכנית ירדה מסדר היום

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית מוסיפה 46 יח"ד ל-12 יח"ד הקיימות ללא הפרשות ציבוריות מספקות, התכנית מציעה גן ילדים אחד, הדבר לא תואם את הפרוגרמה של מחלקת מדיניות תכנון שדורשים הפרשה של עוד כיתת גן בשטח בנוי של 130 מ"ר + 175 מ"ר חצר עבור כל כיתת גן.

מיקום גן הילדים לא מיטבי. הגן בסמוך לכניסה לחניון ובמפלס החניון המוצע, חצר הילדים בצמידות למעגל התנועה בצומת, יש להעביר את הגן לחזית הפונה לרחוב גורדון ובמקומו לייצר חזית מסחרית לאורך רחוב זנגוויל. על השטחים הציבוריים להיות במקומות מיטביים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות מלאה ובכניסה נפרדת, תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור כתנאי 02/04/2025

לפתיחת תיק להיתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים ובמסגרת רישום בית משותף ולשביעות רצון אגף מבני ציבור.

המבנה ממוקם בצומת הכניסה לשכונה מכיוון כיכר זנגוויל – א.ד. גורדון, המהווה מופע משמעותי בחזית שהוא נותן לרחוב, תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום לעניין עיצוב הבניין והחזיתות עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

יש לסמן להריסה בתשריט את כל הבינוי והגדרות הקיימים מעבר לגבולות החלקה , תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של כל הבינוי כאמור.

יש להרחיב את זכות הדרך לצורך יצירת מדרכות ברוחב של 3.5 מטרים כפי שמקובל בעיר בבניה בגובה זה.

יש להנמיך מעקה גג כך שיהיה בגובה סטנדרטי של 1.2 מ'.

בטבלה שבס עיפים 3.2 ו-, 5 יש לתקן את גודל מגרש ל - 1,208 מ"ר בהתאם לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין .

בטבלת שטחים יש לכתוב את כל השטח המוצע לצורכי ציבור כשטח עיקרי.

- 21 -

איכות הסביבה

יש להגיש מסמך ניהול נגר עילי בהתאם להנחיות תמ " א 1 שינוי 8 כתנאי להפקדת התכנית .

יש לקבוע כי אוורור החניונים יהיה לגג המבנים הגבוהים . ניתן יהיה לקבוע מיקום אחר בתיאום ואישור המחלקה לאיכות הסביבה .

יקבע כי בכל תא שטח , תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית הנדסית אשר תציג פתרונות לניהול נגר עילי על ידי השהיה , חלחול או חידור מים . נפח הנגר לניהול והספיקה היוצאת המווסתת ייקבעו לפי הנחיות תמ " א 1 או ההנחיות העירוניות שתהיינה תקפות לעת עריכת הבקשה להיתר . נדגיש כי הנחיה זו אינה פוטרת מהצורך להכין מסמך ניהול נגר לפי הנחיות תמ " א 1/8 להוכחת היתכנות ותכנון עקרוני לניהול נגר כבר בשלב התב " ע .

תנאי להפקדה בניה יהיה הגשת דוח מיקרו-אקלים הנותן מענה לנושאי משטר רוחות והצללה.

עקב מטרדי רעש פוטנציאליים, לא ניתן למקם גן ילדים, בייחוד גן עם חצרות משחקים, בסמוך לכניסה לחניון. יש למצוא מקום חילופי לגני הילדים , או לחילופין, לבנות קיר אקוסטי בסמוך לחניון כדי לחסום את הרעש מהכביש.

נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה יהיה הגשת דו"ח אקוסטי לשלב העבודות.

תנועה וחניה

יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא הגישה אל החנייה. בשל הסמיכות לציר הרק " ל ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של .1:1 עם זאת , יש להציע חניות נוספות בהיקף של %10 מסך יחידות הדיור עבור חניית אורחים .

במסגרת התיאום מול תושי " ה , נדרש להציע מפרצי הורדה והעלאה לגני הילדים ומעונות היום .

פתרונות החנייה יוצעו בתת הקרקע בלבד .

תשתיות

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן ( אשפה , פריקה וטעינה , תשתיות חשמל וכו '). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו / או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד '. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות ( ברזי כבאות וכד ') בתחום זיקות ההנאה ו / או בחזית למרחב ציבורי .

יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי .

תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן .

- 22 -

יש להציג בשלב התב " ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה , באישור מח ' איכות הסביבה ואדריכל העיר .

עצים

עץ מספר 15 מסומן בסקר עצים לכריתה למרות שהוא בערכיות גבוהה ,17 מיקום העץ הוא בסמיכות לגבול מגרש בחלקו הצפון מזרחי באזור החצר המוצעת לגן הילדים, יש לבדוק כיצד ניתן לשמרו.

קווי הבניין המוצעים בתת הקרקע הינם בקו 0 לגבול חלקה. יש לצמצם קווי בניין תת"ק כך שיותירו רצועת גינון משמעותית עבור שטחי חלחול ועבור רצועה אפקטיבית לנטיעת עצים בוגרים.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ " ר פנוי מבינוי במגרש . יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות , יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר ( על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ ' לעצים ובחצי מ ' לגינון ).

יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף שפ " ע תחזוקת כבישים ומדרכות . כמו כן , תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך . תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ "

ל בפועל .

תברואה

שיטת פינוי האשפה באמצעות מערכת פנאומטית . בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת לקבלת גודל מיקום וכמות . יש להציג כתנאי להפקדה פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח ' תברואה ואדריכל העיר .

כללי

יש להוסיף לתוכנית סעיפי רישום והפקעה

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

- 23 -

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי , מס ' קומות וקווי בניין .

בסעיף 7.1 בהוראות התכנית , יש לקבוע שלבי ביצוע לתוכנית באופן ששטחי הציבור המוצעים בתכנית ייבנו בד בבד עם שטחי המגורים .

תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית .

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית .

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים .

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי .

תנאי למתן היתר יהיה תכנון השטחים למבני ציבור בתיאום עם מחלקת מבני ציבור בעיריית ירושלים .

תנאים למתן היתר בניה ראשון יהיה אישור אגף הנכסים .

תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות , לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי .

תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי , פיתוח ועיצוב אדריכלי . על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו \ או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית , ובנוסף לדרישות החוק , יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום לכל בעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות מצרניות .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה , אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית . הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה .

***התכנית ירדה מסדר היום

- 24 -

תיאור חדש להתנגדויות

המגרש ברח' א.ד. גורן ,1 קרית יובל, חלקה 196 בגוש .30408 התכנית החלה בשטח המגרש:

• 3178 – הגדלת זכויות הבניה המותרות מ-%50 ל-%,90 1,269 מ"ר.

• 5166ב' – תקן חנייה עירוני, קבעה את איזור התכנית דנן לתקן גבוה.

תאור מצב קיים:

במגרש בשטח 1.2 דונם, קיים מבנה אחד בן 3 קומות הכולל 12 יח"ד.

המגרש ממוקם בסמיכות לצומת כניסה מרכזית לשכונת קריית יובל, בהצטלבות הרחובות זנגוויל וא.ד. גורדון.

המגרש ממוקם במרחק של כ-100 מטר מציר רכבת קלה.

התכנית מציעה:

הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים חדש בן 13 קומות מעל הכניסה הקובעת ובו 58 יח"ד.

בנוסף, התכנית מציעה הפרשה מבונה עבור 2 גני ילדים לרחוב זנגוויל.

סה"כ השטחים המוצע הינו 11,220 מ"ר כוללים בייעוד המגורים ו-137 מ"ר כוללים בייעוד מבני ציבור.

ומסחר קטן לכיוון רחוב זנגוויל תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 03/04/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/06/2026 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מינהל קהילתי יובלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. עומס על השכונה: היקף הבנייה הנוכחי יוצר עומס מצטבר משמעותי על מערכות התשתית

הציבורית, בטרם הושלמו ההכנות הנדרשות לקליטת הגידול הצפוי באוכלוסייה. יש לבחון צמצום מס'

יח"ד מוצעות בתכנית דנן בפרט וברמת השכונה בכלל.

2. מסכימים עם המלצת מהנדס העיר לעניין המכפיל המוצע בתכנית ()4.8 – אשר גבוה מהמכפילים

המקובלים באיזור ויש להגיש תקן 21 לבדיקת המכפיל ועדכון זכויות הבניה בהתאם.

3. תנועה וחניה: השכונה סובלת כבר היום מצפיפות תנועה ומחסור בחניה. הצומת הסמוך (תורה

ועבודה / זנגוויל) עמוס מאוד, ויש ארבעה בתי ספר בקרבת מקום. נדרשת בדיקה תנועתית מקיפה.

4. פרוגרמה תכנונית: מבקשים להוסיף גן ילדים על המוצע בתכנית בהתאם לחוו"ד מהנדס העיר

והמחלקה למדיניות התכנון.

- 25 -

5. מיקום גני ילדים: המיקום המתוכנן של גן הילדים אינו בטיחותי – חצרו צמודה לצומת תנועה.

המתנגדים מבקשים להעביר את הגן לחזית רחוב גורדון.

6. מבקשים לעדכן את הבינוי המוצע ע"מ שיציע חזית מסחרית לאורך רחוב זנגוויל לאחר שינוי מיקום

גני הילדים כמפורט לעיל.

7. אופי הרחוב והנוף: בניין של 10 קומות ישנה לחלוטין את אופיו של רחוב גורדון השקט, יפגע בנוף,

ויגרום לשינוי משטר הרוחות.

8. דרישה לביצוע שלבי ומפוקח, הגבלת שעות פעילות, וחיוב היזם בתכנית ניטור זיהום אוויר.

9. היבט תנועתי וחניה - לא לאפשר הפחתת כמות החניה ברחוב לצורך עבודות, ללא פתרון חניה מלא

ומוכח, ,מאושר ע"י מהנדס התנועה העירוני המפצה במלואו את מקומות החניה שייגרעו בשלב

הביצוע.

10. נדרש תיאום תשתיות בין-פרויקטלי – העירייה צריכה לתאם בין כל הפרויקטים הפעילים בו-זמנית,

ולשקול ביצוע עבודות משותפות ומתואמות כדי לצמצם פגיעה בתושבים.

התנגדות מספר 2 :

תושבי השכונה:

טליה ברקוביץ-זהבי, רונית מושל, עדי עמית, דן יעקבי, דנה גרודן, מיקי פקלמן, רבקה בן ששון, סיוון לרר.

עיקרי ההתנגדויות:

11. אין מיפוי נגיש של ייעודי קרקע למסחר ותעסוקה – לא רק למגורים. הפער בין המצב בשטח למדריך

ההקצאות אינו ידוע.

12. קיים חשש שתכנית זו תקבל היתר בנייה לפני תכניות ישנות יותר שאושרו ללא מנגנון שלביות, ואז

כשאותן תכניות ישנות יצאו לפועל – תיווצר חריגה מהקיבולת שלא תהיה לה מענה.

13. המתנגדים מבקשים שהוועדה המחוזית תחייב את עיריית ירושלים לספק מידע על כלל מרכיבי

הציבור בשכונה.

14. אין צורך בשטחי מסחר נוספים – ממש מעבר לכביש יש מרכז מסחרי חדש עם חנויות שונות.

15. המתנגדים דווקא מציעים להעביר את חזית המסחר לאורך רחוב זנגוויל (במקום גן הילדים שם),

כלומר הטענה אינה נגד מסחר בכלל אלא נגד המיקום.

16. התכנית אינה כוללת מספיק מענה לצרכים ציבוריים כמו בתי ספר וגני ילדים – ואילו דירות מגורים

דווקא "משתלטות" על מבנים שהיו מיועדים לציבור.

17. מניסיון תושבי רחובות הנטקה, בורוכוב ואנילביץ – יש לדרוש הנחיות מפורטות להתזת מים למניעת

אבק, ובציוד ספציפי ("תותח ערפול") ולא סתם צינור גינה.

18. יש להגביל תדירות תנועת משאיות כבדות בשעות שייקבעו מראש.

19. עצים ונוף: מתוך 14 עצים במתחם, עץ ותיק אחד (מכנף נאה בקוטר 65 ס"מ) עומד להיכרת, על רקע

כריתת כ-600 עצים ותיקים בשכונה בשנים האחרונות. העצים מוגדרים כבעלי ערך גבוה.

20. הגדר המתוכננת בגובה 1.20 מטר תיצור תחושה של מבנה מסוגר ומנוכר, בנוסף לגודלו הרב של

הבניין.

- 26 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין העומס על השכונה וצמצום מס' יח"ד:

התכנית מקודמת בהתאם לכלליים שנקבעו בתכנית באב ובעדכון תכנית האב המתחמים כתומים בשכונה תוך שיפור המרחב הציבורי, טיפול בטופוגרפיה והקצאת שטחים לצורכי ציבור.

2. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין המכפיל המוצע בתכנית:

התכנית היא תכנית פינוי בינוי ונבחנה בהתאם למקובל על פי תקן 21 על ידי לשכת התכנון המחוזית.

3. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין עומס התנועה והמחסור בחנייה:

התכנית נמצאת כ-100 מטרים מציר הרכבת הקלה הקו האדום. לפיכך, תקן החנייה נקבע בהתאם למדיניות ציר הרק"ל.

מספר יחידות הדיור המוצעות בתכנתית אינ מייצר תוספת משמעותית של יחידות דיור.

המספר הכולל בכל התכניות נבחן בהתאם לבחינה שנעשתה במסגרת עדכון תכנית האב בשנים האחרונות.

4. לדחות את ההתנגדות לבקשה להוסיף גן ילדים נוסף:

כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המחוזית מתאריך ,29.6.2025 בהתאם להמלצת הוועדה המקומית התכנית תציע שתי כיתות גן בשטח 130 מ"ר כל אחד וחצר בשטח 175 מ"ר כל אחת אשר ימוקמו במפלס רחוב גורדון ותוקצה עבורם כניסה נפרדת, וכך מופיע במסמכי התכנית

5. לדחות את ההתנגדות לעניין מיקום גן הילדים המוצע:

6. לדחות את ההתנגדות לבקשה לתוספת חזית מסחרית לרחוב זנגוויל:

כפי שנקבע בהחלטות הוועדה המקומית והמחוזית, התכנית מציעה חזית מסחרית לכיוון רח'

זנגוויל תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה במגרש

7. לדחות את ההתנגדות לטענה כי גובה הבינוי המוצע יפגע באופי הרחוב ויגרום למפגע רוחות:

התכנית מציעה בניין בגובה התואם למדיניות ולא שונה מבניינים רבים אחרים המקודמים בשכונה.

- 27 -

8. לדחות את ההתנגדות לעניין הפיקוח על שלביות הביצוע וניטור זיהום האוויר בזמן העבודות:

היביצוע ייעשה בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה בהתאם לתקנות למניעת מפגעים.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לדרישה לא לאפשר הפחתת כמות מקומות חניה בזמן הביצוע:

ייקבע כי בעת הגשת תכנית התארגנות יש להציע גידור לאתר אשר יאפשר השארת מקומות חניה קיימים רבים ככל הניתן. הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה.

10. לדחות את ההתנגדות לטענה כי העירייה צריכה לערוך תיאום תשתיות בין כלל הפרוייקטים:

כלל התכניות המקודמות בעיר נבחנות ע"י אגף התכנון והרישוי. נושא התשתיות והתיאום נערך בשלב ביתר הבניה.

11. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין מיפוי נגיש של ייעודי הקרקע והפערים במדריך ההקצאות:

במסגרת עדכון תכנית האב בשנים האחרונות הציגה עיריית ירושלים מענה לכל נושאי הפרוגרמה הציבורית הן בנושא שטחים פתוחים והן בנושא מבני ציבור ואושרו על ידי הוועדה המחוזית.

12. לדחות את ההתנגדות כי קיים חשש שתכנית זו תקבל היתר בנייה לפני תכניות ישנות יותר

שאושרו ללא מנגנון שלביות, ואז כשאותן תכניות ישנות יצאו לפועל – תיווצר חריגה מהקיבולת:

לא ניתן לקבוע שלביות ביצוע בין פרוייקטים שונים שלא ניתן להעריך את מועד ביצועם ולכן כל תכנית נבחנת לגופו של עניין התאם להנחיות של תכנית האב.

13. לדחות את ההתנגדות לטענה כי על הוועדה המחוזית לחייב את עיריית ירושלים לספק מידע על

כלל מרכיבי הציבור בשכונה:

במסגרת עדכון תכנית האב בשנים האחרונות הציגה עיריית ירושלים מענה לכל נושאי הפרוגראמה הציבורית הן בנושא שטחים פתוחים והן בנושא מבני ציבור ואושרו על ידי הוועדה המחוזית.

14. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין צורך בשטחי מסחר נוספים:

התכנית מציעה מסחר מקומי קטן וזאת כדי להימנע מקירות תמך לרחוב זנגוויל ולתכנון נכון.

15. לדחות את ההתנגדות בעניין שינוי מיקום החזית המסחרית לרחוב זנגוויל:

כפי שנקבע בהחלטות הוועדה המקומית והמחוזית, התכנית מציעה חזית מסחרית לכיוון רח'

זנגוויל.

16. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית אינה מייצרת תרומה מספקת לשלד הציבורי:

כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המחוזית מתאריך ,29.6.2025 בהתאם להמלצת הוועדה המקומית התכנית תציע שתי כיתות גן בשטח 130 מ"ר כל אחד וחצר בשטח 175 מ"ר כל אחת במקום אחת., תוספת שתי כיתות גן לכמות יחידו הדיור המוצעות בתכנית היא יחס סביר והיא נותנת מענה פרוגרמטי לתוספת.

- 28 -

17. לקבל חלקית את ההתנגדות לבקשה בעניין קביעת הנחיות מפורטות להתזת מים בשלב הביצוע

למניעת מפגעי אוויר ואבק:

הביצוע ייעשה בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה בהתאם לתקנות למניעת מפגעים.

18. לקבל חלקית את ההתנגדות לבקשה להגביל תנועת משאיות כבדות לשעות מסויימות:

הביצוע ייעשה בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה בהתאם לתקנות למניעת מפגעים.

19. לדחות את ההתנגדות בעניין כריתת העצים בשכונה בשנים האחרונות:

בתכניות שמציעות התחדשות וחניון תת קרקעי במגרשים קטנים יש קושי לשמור על עצים קיימים בחלקה וכפיצוי על כך בתכנית נקבעו הוראות כי תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים בתיאום עם אגף שפ"ע. בנטיעות בתחום המגרש יובטח עומק מילוי אדמה של 1.5 מטר לפחות.

20. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הגדר המוצעת תייצר תחושה של מבנה סגור ומנוכר:

נקבע בתכנית כי גובה הגדר מסביב למגרש לא יעלה על 1.2 מטרים, למעט גדרות חצרות גני הילדים המוצעים אשר ייקבעו ע"פ תקני משרד החינוך. מדובר על גדרות התואמות להנחיות ולא מייצרות קירות למרחב הציבורי מעבר לגדר התוחמת את המגרש.

21. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 29 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1409911

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קרסני ענבר

עורך התכנית: חמם פרי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 10/03/2025

כתובת חיים נחמן ביאליק 9 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30159 9 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה

המקומית מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית כמפורט להלן:

2. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע בתכנית הכולל שימור האגף ההיסטורי ובינוי

בחלקו האחורי של המגרש בהתאם להוראות תכנית האב לשכונת בית הכרם המשמשת כמדיניות ומצאה כי התכנית המוצעת כוללת שטחי בינוי בהיקף החורג מהוראות תכנית האב וכן מספר קומות החורג מהוראות תכנית האב באופן נקודתי.

3. בהמשך לאמור הוועדה קובעת כי יש לצמצם את היקפי הבינוי וזכויות הבניה

במגרש והם יקבעו ל- %130 בניה מירביים +שטחי ממ"דים (אשר יגזרו משטח החלקה ביעוד מגורים) בהתאם להוראות תכנית האב. כמו כן, בהתייחס למאפייניו הטופוגרפיים של המגרש וכן להצעה התכנונית הכוללת שימור המבנה ההיסטורי וכן העצים הבוגרים כלפי החצר הקדמית, שטח המבנה ההיסטורי לא ייכלל בזכויות הבניה. כמו כן, הוועדה מאפשרת את גובה הבינוי המוצע בכפוף לנסיגה משמעותית בקומה האחרונה וכן בינוי של 4 קומות כלפי החזית האחורית ונסיגה משמעותית.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום לשכת התכנון.

4. קווי הבניין למבנה ההיסטורי יהיו בהתאם לקונטור המבנה. קו בניין צידי

29/06/2025

יהיה בתיאום לשכת התכנון ויהיה בין 3-4 מ' , קו בניין אחורי יהיה 5 מ'. בנוסף, הדירוג יהיה מחייב.

5. יוטמעו במסמכי התכנית הערות יועצת השימור בתיאום עם לשכת התכנון.

1. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.

7. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

2. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

9. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 30 -

15/06/2025

***התכנית ירדה מסדר היום

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

מיקום תוכנית בתחום העיר ההיסטורית של שכונת בית הכרם. השכונה תוכננה כעיר גנים בידי אדר' ריכרד קאופמן ומאופיינת בבניה מרקמית עם מספר רב של עצים, בחלק הקדמי של החלקה הפונה לרחוב ביאליק קיים מבנה היסטורי – בית בקר מבנה ייחודי עם ערכים שימוריים רבים, לאורך גבולות החלקה ובחלקה האחורי הפנוי מבינוי, עצים בוגרים רבים שהינם חלק משמעותי מהזהות של המקום.

התוכנית מציעה בינוי חריג לשכונה מבחינת קומות, אחוזי בניה וקווי בניין תוך פגיעה במבנה היסטורי של בית משפחת בקר .

יש להציע בניית מבנה חדש בשטח הפנוי של החלקה תוך התרחקות מינימלית של 2 מ' מהמבנה הקיים. את המבנה קיים לסמן לשימור במלואו ולקבוע הוראות שימור בתיאום מחלקת שימור.

אחוזי בניה וגובה בינוי יהיו לפי מדיניות תכנון במקום לפי תוכנית מתאר -16000 לצמצם אחוזי בניה ל%130 שיהיו בנוסף לשטח המבנה הקיים לשימור( וזאת לאור העובדה שהבניין אינו מסומן לשימור על פי תכניות תקפות אך אין מחלקות מבחנת היחוד שלו והצורך לשמרו).

21/05/2025

לאור הקטנת המגרש לבניה כדי לשמר את המבנה הקיים. מספר קומות יהיה עד 5 קומות בכל חתך, עם גג שטוח. בתוכנית המוצעת מופיעות 6 קומות כלפי המבנה לשימור בחלוץ 36 בחלקה 6 מצפון מזרח, יש לתקן בהתאם.

יש להגדיל את קווי הבניין – קו בניין בחזית צידית יקבע ל-4 מ' ואחורי 3 מטרים וקו בניין כלפי מבנה קיים יהיה 2 מ'.

יש לצמצם קו בניין תת קרקעי כך שלא יחרוג מתחת לבינוי הקיים ולעצים המסומנים לשימור המצויים לאורך גבול מגרש לרחוב ביאליק ולאורך גבולות מגרש צידיים וכן שרמפת הכניסה המוצעת לחניון תשמור על מרחק מהמבנה לשימור.

יש לקבוע אפשרות למסחר ו/או תעסוקה במבנה לשימור.

בתכנית קומה -1 וגם בחזית הצפון מערבית, מוצעים מחסנים הבולטים מעל למפלס הקרקע. יש לקבוע כי לא יותרו שטחי שרות עבור מחסנים וחניה מעל הקרקע, כמו כן יש לתקן כך שלא יבלטו מעבר לקו בניין עילי כפי שמופיעים כלפי חלקה 10 מצפון. יש להוסיף חתך אופקי לתכנית.

התוכנית מסמנת 23 עצים לכריתה רובם עצים בוגרים וחיוניים בערכיות בינונית עד גבוה, בנוסף התוכנית מסמנת רמפת כניסה לחניון המצריכה חפירה בצמוד לעצים המסומנים לשימור. עצים 3-7 בחזית דרום מזרחית. רמפה זו לא מופיעה בתוכנית העמדה בסקר עצים והיתכנות לשימור שורת העצים לצד הרמפה מוטלת בספק. יש להראות בסקר עצים תוכנית פיתוח מעודכנת.

יש לצמצם קו בניין תת קרקעי בהתאם להנחיות חוו"ד זה תוך שמירה על שטחי חילחול טבעיים ועצים לאורך גבולות המגרש.

- 31 -

התוכנית ממוקמת בקרבת קו רק"ל פעיל במרחק 200 מ' בלבד מתחנת כיכר דניה יש לקבוע כי תקן חניה לא יעלה על 1:1 ולתת פתור מחניות לדירות קטנות.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין, תקבע על כך סטיה נכרת

יש לעדכן סעיף .4.1.2ב 2 לא יותרו מערכות על גג פרט לקולטי שמש ויחידות מיזוג אוויר בחלק טכני מוגדר .

יש לקבוע כי הגג ישמש כחזית חמישית ויפותח כגג כחול/ ירוק בתיאום מהנדס עיר ומחלקת איכות הסביבה

יש לבטל סעיף ד להוראות טבלה 5 המתיר תוספת קומה בגובה 2.5 מ' מעל גובה המבנה המסומן בטבלה 5 כ- 17.5 מ' (גובה המהווה מפלס גג עליון של חדר יציאה לגג בנספח בינוי) ולמעשה מותיר תוספת קומה.

גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים למגורים לא יעלה על 1.2 מ'

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

למחוק סעיף 3 בהערות לטבלה 5 וסעיף .4.1.2ג סעיף קטן ,3 המתיר חריגה בגובה של 1מ' ממפלס הכניסה הקובעת, שכבר ככה מוגבה בכ - 50 ס"מ ממפלס הרחוב יש לקבוע יחס החלפה לתוכנית המאושרות במקום

.מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ.'

המבנה יעמוד בתקן בנייה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: אגף תברואה, אגף שפ"ע, אגף תושיייה, חח"י תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה

לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות החפירה

והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינהועוד.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש - 32 -

כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה

בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה ***התכנית ירדה מסדר היום

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' חיים נחמן ביאליק ,9 בית הכרם. גוש 30159 חלקה .9 התכנית החלה בשטח המגרש:

- 0911א משנת 1994 – הבהרה לתוכנית ,0911 כי באשור מגורים 5 יהיו %50 בניה משטח המגרש נטו - 10369 משנת 1963 – תוכנית להרחבת דרכים באזור בית הכרם ההיסטורית. מסמנת במקום הרחבת דרך ברוחב 1.5 מ' על חשבון החלקה של התוכנית המוצעת.

- 0911 משנת 1961 - קובעת במקום אזור מגורים .5 מדיניות התכנון:

- 16000 תוכנית אב –התוכנית מסמנת במקום אזור מגורים ב' עם %130 בניה ב-4 קומות (ללא גג רעפים) או 3 קומות וגג רעפים בבניין הכולל גג רעפים תיאור מצב קיים:

מגרש בשטח של 1.4 דונם, בחזית לרחוב ביאליק מאחורי שורת ברושים גבוהים קיים מבנה היסטורי של קומה אחת עם גג שטוח ומחופה אבן. תכסית המבנה קטנה ביחס לחלקה המשתרעת בירידה לכיוון צפון מזרח לרחוב ביאליק. בחלק הנרחב הפנוי מבינוי צמחיה רבה ומספר רב של עצים בוגרים.

התכנית מציעה בניית אגף חדש ותוספות מעל מבנה לשימור כלדהלן:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 5 לאזור מגורים ב'

2. קביעת שטחי בניה בסך 2310 מ"ר.

3. תוספת של 20 יח"ד חדשות ליח"ד אחת קיימת. סה"כ 21 יח"ד

4. קביעת מס' קומות ל4 קומות מעל הכניסה הקובעת. 4 קומות לכיוון רחוב ביאליק ו 6 קומות לכיוון החלוץ

36 מצפון מזרח.

5. קביעת הוראות בינוי ופיתוח כולל הוראות שימור

6. קביעת תנאים בהליך רישוי ושלביות ביצוע.

התכנית בסמכות וועדה מחוזית.

- 33 -

התוכנית הופקדה בתאריך 20.2.2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20.4.2026 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מינהל קהילתי בית הכרם

עיקרי ההתנגדויות:

1. הבינוי המוצע חורג מהמדיניות המאושרת, הוועדה המחוזית ציינה זאת בהחלטה. יש לצמצם את

תכסית הבניה לשמירה על העצים.

2. מוצעים 27 עצים לכריתה. מבקשים לשמור על מס' רב של עצי ככל הניתן באמצעות צמצום קווי

הבניין.

3. מבקשים פיצוי על העצים המוצעים לכריתה בדמות נטיעת עצים בוגרים באזור בכלל ובגבול המגרש

האחורי בפרט.

4. מבקשים לייעד חלק ממקומות החניה המוצעים בתכנית לשכנים.

התנגדות מספר 2 :

תושבי השכונה

מרים אדר, ירון ויץ, ד"ר אלישבע ריגבי-שפריר

עיקרי ההתנגדויות:

5. תוספת היח"ד המוצעת תיצור עומס תחבורתי נוסף על הקיים ותחמיר את מצוקת החנייה ברחוב.

6. לא תתאפשר כניסה של רכבי חירום לרחוב.

7. תוספת יח"ד ללא שדרוג של התשתיות ברחוב תגרום לפגיעה באיכות החיים.

8. מס' הקומות המוצע מהווה חריגה מהמקובל באיזור.

9. פגיעה בלתי הפיכה בנוף בשל כריתת העצים וחוסר היכולת לנטוע עצים חדשים בשל החניון המוצע.

10. חפירת החניון התת"ק המוצע עלול לפגוע בבניינים השכנים ולייצר סכנה בטיחותית.

11. באזור מוצעות יח"ד רבות במסגרת תכניות שונות, יש לבחון את התכניות בראייה כוללת ומותאמת

לכלל האיזור.

12. יש לשמור על צביון הנופי הירוק של השכונה ולצמצם את הבינוי המוצע ואת התכסית ע"מ למנוע

פגיעה בעצים בגולות התכנית.

13. אין הצדקה חברתית לבינוי המוצע: מדובר בפרוייקט יוקרה שמיועד לתושבי חוץ.

14. אין הצדקה כלכלית: היזם יוכל להרוויח גם אם הבינוי המוצע יצומצם ב-%50 ויעדכן את התכנון

המוצע בהתאם.

15. לא לאפשר תוספת קומה מעל המבנה לשימור או לכל הפחות לאפשר תוספת על %30 מהקומה

הקיימת בחזית האחורית של המבנה הקיים.

16. הבינוי המוצע חורג מתכנית האב ,16000 יש להפחית קומה מהבינוי המוצע למבנה החדש.

- 34 -

17. המתנגדת מבקשת לשמור על עצים מס' ,1 ,23 ,28 ,29 ,31 ,33 ו-40 ולשנות את סיווגם "לשימור"

במקום "לכריתה".

18. סקר העצים אינו משקף את מצב האמיתי של העצים הקיימים ומציגם כקטנים יותר.

19. קווי הבניין התת"ק עבור החניון יגרמו לפגיעה בעצים הקיימים, יש להרחיקו למרחק של 4 מטרים

מגבול המגרש.

20. גודל החניון אינו מוצדק ומנוגד לתכנית 5166ב' – התכנית ממוקמת כ-200 מטר מהרכבת הקלה.

21. יש לתקן את הסעיף להגנה על עצים בזמן הביצוע בהוראות התכנית בהתאם להוראות משרד

החקלאות: "רדיוס שורשים מוגן – הרדיוס ייקבע כפול 10 מקוטר העץ הקיים".

22. מבקשת למחוק את הסעיף /4.1.2ו..5 המאפשר שינוי עד %10 בסיווג העצים לשימור.

התנגדות מספר 3 :

ענבר קרסני – התנגדות עצמית

עיקרי ההתנגדויות:

23. במסמכי התוכנית נפלה טעות סופר כאשר ב"תשריט מצב מוצע" סומן קו בניין תת קרקעי באמצע

החלקה באופן שלא יאפשר את סידור החנייה בתת הקרקע בחלקה הקדמי של החלקה ולא יאפשר

שימוש במחסנים בתא שטח זה, לרבות מתחת למבנה לשימור אשר כבר כיום קיימת במקום קומת

מרתף.

מבוקש להתאים את תשריט מצב מוצע לנספח הבינוי ולסמן את קו הבניין התת קרקעי בכל גבול

החלקה כך שיאפשר גמישות תכנונית ומתן פתרון נוספים לאחסון וחניה במסגרת ההיתר שיוגש.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין חריגת הבינוי המוצע מהמדיניות המאושרת

ותכסית הבניה המוצעת, ושיש לשמור על הצביון הנופי ולצמצם את הבינוי המוצע:

הבינוי המוצע בתכנית הינו %166 אחוזי בניה, וקווי הבניין הצידיים 3 מטרים בלבד – לא מקובל.

המדיניות בשכונה ההיסטורית בהתאם לתכנית האב 16000 הינה %130 בניה מרביים הכוללים את כל הבניה מעל פני הקרקע, לרבות ממ"דים.

מדובר על מגרש גדול יחסית של 1.4 דונם, ריק מבינוי, כאשר המבנה לשימור כלל לא נכלל בהיקפי הבניה הנ"ל, ואין הצדקה לחרוג מהמדיניות בשכונה.

קיימות תכניות אחרות דומות שקודמו בשכונה בהיקפי הבניה המותרים וללא חריגה- מגרש ברחוב החלוץ ,20 בשטח של 1.3 דונם, בו קיים מבנה לשימור בחלק הצפוני של החלקה, ויתרת - 35 -

המגרש ריקה מבינוי. תכנית ,898601 אושרו 1,767 מ"ר זכויות בניה ב- 4 קומות מדורגות, שמהוות %135 בניה, הזכויות כוללות את המבנה לשימור הקיים במגרש.

דוגמא נוספת הבנאי ,18 תכנית ,694273 גם כאן מדובר על מגרש בשטח של כ- 900 מ"ר, מבנה לשימור קיים בקדמת המגרש, ומבנה להריסה החלק האחורי המזרחי, ועך אף האתגרים של הריסת מבנה קיים ושימור, אושרו 1,152 מ"ר שטחי בניה המהווים %130 בניה בלבד

(שכוללות את המבנה לשימור). על כן אין הצדקה לחרוג ממדיניות תכנית 16000 יש לצמצם

את היקפי הבניה ל- %130 בניה בלבד- מרביים עיקרי ושרות מעל פני הקרקע, ללא המבנה

לשימור.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין צמצום קווי הבניין לשמירה על העצים, ופגיעה בנוף

של העצים וכי קווי הבניין התת"ק יגרמו לפגיעה בעצים:

בחלקה קיימים עשרות עצים בוגרים שהינם חלק בילתי נפרד מאופי השכונה ההיסטורית. על אף שמובן כי בחלק המרכזי של החלקה ניתן לבנות, את העצים בשוליים יש לפעול ולשמר. על כן יש לצמצם את קו הבניין התת קרקעי בהתאם לקו הבניין העילי.

כמו כן יש לבחון את צמצם הבינוי כנדרש בסעיף הקודם- התאמה להיקפי הבניה המותרים עפ"י המדיניות, בצמצום תכסית.

עצים בעליי ערכיות המצויים מחוץ לקו הבניין יסומנו לשימור. ,22 ,23 -24 בחזית צידית (צפון מערבית), עץ 40 בחזית אחורית שהינו בעל ערכיות גבוהה, עץ 38 ו- ,36 חזית צידית דרום מזרחית.

על מנת לוודא את שימורם, יקבע בהוראות חובת ליווי אגרונום את ההיתר והביצוע. בסעיף 4.1.2 ב 3 יודגש כי קווי הבניין העיליים והתת קרקעיים יקבעו בהיתר לאחר בדיקת אגרונום ואישור שפ"ע לרדיוס הנדרש לשימור העצים הנ"ל.

בנוסף יש לתקן את סעיף 4.1.2 ו- עצים. ס"ק -6 עצים 3-7 יסומנו לשימור. וכי לעת מתן היתר ייבחן הצורך בעקירתם.

עוד יקבע כי בנטיעות בתחום המגרש מעל חניון יובטח עומק מילוי אדמה של 1.5 מטר לפחות.

3. לדחות את ההתנגדות העצמית להתאמת קו הבניין התת קרקעי לנספח הבינוי, וזאת על מנת

לשמור על העצים, כמפורט בסעיף קודם, ולהמנע מהקמת חניון בולט מעל פני הקרקע בגבול המגרש הפונה לחלקות מגורים.

4. לקבל את ההתנגדות לנטיעת עצים בוגרים כפיצוי על העצים המוצעים לכריתה:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי על חלק מהעצים שנקבעו לעקירה במסגרת התכנית יינתן פיצוי של נטיעת עצים בוגרים בעלי ערכיות זהה, בתיאום עם אגף שפ"ע בעת היתר הבניה. תנאי להיתר יהיה התאום תנאי לטופס 4 יהיה נטיעתם בפועל.

- 36 -

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לייעד את מקומות החניה המוצעים בתכנית לשכנים:

חניה מוצעת עפ"י תקן ובשיקול של קרבה לרק"ל, ובנוסף מדובר על מגרש קטן ומוגבל ביכולות מתן מענה חניה רחב יותר.

יחד עם זאת, יש לעדכן בהוראות התכנית כי תקן החניה יהיה ע"פ החלטת הוועדה המקומית:

"התוכנית ממוקמת בקרבת קו רק"ל פעיל במרחק 200 מ' בלבד מתחנת כיכר דניה יש לקבוע כי תקן חניה לא יעלה על 1:1 ולתת פתור מחניות לדירות קטנות."

6. לקבל חלקית את ההתנגדות כי תוספת היח"ד המוצעת תגרום לעומס תחבורתי נוסף:

התכנית מציעה פתרון חניה בתחומה, עפ"י תקן וקרבה של כ- 200 מ' הליכה מישורית לציר רק"ל. כמו כן מדובר על היקף יח"ד אינו משמעותי.

יחד עם זאת, סעיף ה' בטבלה 5 בהוראות התכנית: "תותר הקטנה או תוספת עד %20 יח"ד

ללא שינוי בשטחים" – סעיף זה אינו מקובל ויש להסירו.

7. לדחות את ההתנגדות כי לא תתאפשר כניסת רכבי חירום לרחוב עקב אישור התכנית:

כלל התכניות המקודמות בעיר נבחנות ע"י אגפי התכנון לרבות אגף תושי"ה, ובכל מקרה תוספת יח"ד האמורה אינה משמעותית על מנת לייצר מניעה של כניסת רכב או רכב חירום לרחוב וכאמור התכנית מסדירה חניה בתחומה עפ"י תקן.

8. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית תגרום לפגיעה באיכות החיים:

מדובר על תכנית תכנית המקודמת עפ"י המדיניות בהיקפי הבניה, שמסדירה חניה בתחומה, ועל כן מקובלת תכנונית כמו תכניות אחרות המקודמות בשכונה.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות כי מס' הקומות המוצע חורג מהאזור:

בבינוי המוצע בנספח הבינוי ישנן 4 קומות מעל מפלס רחוב ביאליק, ו- 4 קומות בכל חתך. ועל כן התכנית עומדת במדיניות של תכנית .16000 יש לקבוע כי חדר יציאה לגג יהיה בגובה מינימלי אפשרי עפ"י התקנות על מנת להמנע מחזות של קומה נוספתויש לוודא כי קומת החניה לא עולה מעל הקרקע באף חתך ובייחוד בחזית אחורית הפונה למגרש מגורים.

10. לדחות את ההתנגדות כי חפירת החניון התת"ק עלולה לייצר סכנה בטיחותית לבניינים

השכנים:

כלל התכניות המקודמות בעיר נבחנות ע"י אגף התכנון והרישוי ובליווי מהנדסים. הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה

11. לדחות את ההתנגדות כי יש לבחון את כלל התכניות בראייה כוללת בשל תוספת היח"ד באיזור:

תכנית 16000 הינה המדיניות לשכונה שתכללה את השכונה בראייה כוללת, התכנית מקודמת עפ"י מדיניות זו.

- 37 -

12. לדחות את ההתנגדות לטענה כי מדובר בפרויקט יוקרה המיועד לתושבי חוץ ואת הטענות

הכלכליות:

הטענה אינה תכנונית, הבינוי תואם את המדיניות של השכונה, כאמור.

13. לקבל את ההתנגדות שלא לאפשר תוספת קומה מעל המבנה לשימור:

יש לעדכן את הבינוי המוצע ללא תוספות מעל המבנה הקיים לשימור ע"פ החלטת הוועדה

המקומית מתאריך: 21.5.2025 " יש להציע בניית מבנה חדש בשטח הפנוי של החלקה תוך

התרחקות מינימלית של 2 מ' מהמבנה הקיים .את המבנה קיים לסמן לשימור במלואו ולקבוע הוראות שימור בתיאום מחלקת שימור" או לחילופין לאפשר תוספת על המבנה ההיסטורי בנסיגה משמעותית.

14. לדחות את ההתנגדות לטענה שסקר העצים אינו משקף את ערכם של העצי הקיימים:

סקר העצים ערוך ע"י אגרונום, כנהוג.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה שגודל החניון אינו מוצדק:

יש לעדכן בהוראות התכנית כי תקן החניה יהיה ע"פ החלטת הוועדה המקומית: "התוכנית ממוקמת בקרבת קו רק"ל פעיל במרחק 200 מ' בלבד מתחנת כיכר דניה יש לקבוע כי תקן חניה לא יעלה על 1:1 ולתת פתור מחניות לדירות קטנות."

16. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הסעיף לשמירה על עצים בהוראות התכנית:

נקבעו הוראות לשמירה על עצים במהלך עבודות הביצוע בתיאום עם לשכת התכנון.

17. לדחות את ההתנגדות לבקשה למחוק את הסעיף המאפשר שינוי עד %10 בסיווג העצים:

סעיף זה נהוג בתכניות ברחבי העיר על מנת לאפשר גמישות בתכנון ביחס לנקבע בה, וכן לאפשר שימור עצים ככל הניתן ולא רק שינוי משימור לעקירה.

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 38 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר 1207158

התכנית:

סוג דיון: התנגדויות

מגיש וועדה מקומית

התכנית:

עורך התכנית: בכר הלה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך 24/3/2023

עמידה:

כתובת , כל העיר כל מרחב התכנון של ירושלים

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

בהמשך להחלטת ועדת הערר מיום 10.12.2024 בערר מס' 1087/24 ובהמשך לפניית הוועדה המקומית ירושלים מהוועדה המחוזית על אימוץ הליכי הפקדת התכנית מושא החלטה זו, לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית כמפורט להלן:

1. הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות רבה לאישורה של תכנית כוללת

הקובעת הוראות לעוגנים, אשר מסדירות את האפשרות ליישום עוגנים בדומה לעקרונות שנקבעו בסעיף 63 ()8 לחוק. תכניות כגון אלה קיימות בערים רבות ומאפשרות את ייעול הליכי רישוי הבניה לטובת כלל התושבים. לפיכך מחליטה הוועדה על אימוץ הוראות התכנית בנושא העוגנים כפי שקודמה בוועדה המקומית, דבר אשר יאפשר האצה הליכי הבניה בעיר, צמצום זמני הרישוי וחיסכון במשאבים ציבוריים, לצד שמירת זכויות הבעלים.

2. יובהר בהוראות התכנית כי לא יותר שימוש בעוגנים לתחום רצועת

31/03/2025

מתע"ן, רצועות דרכים ארציות ורצועות תשתית, אלא באישור הגורם המוסמך.

3. יקבע כי לעת היתר הבניה יבוצע תיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה

בדגש על פגיעה בתשתיות ועצים.

4. שינוי שלביות להריסת עבירות בניה: מדובר בהוראה המבקשת לדחות

הריסות שנקבעו בתכנית משלב קבלת ההיתר לשלב תחילת ביצוע הבניה. באיזון שבין הרצון שלא לעודד עבריינות בניה לרצון שלא לסרבל את הליכי ביצוע הבניה, הוועדה סבורה כי הסעיף נכון בסייג הבא לפיו שלביות זו לא תחול על עבירת בניה שמעבר ל-20 מ"ר. נוסח הוראות התכנית יתוקן בהתאם.

5. תוספת זכויות לקומת גג וקומה קיימת: התכנית כוללת הוראות לפיהן

עם החקיקה לצמצום ההקלות. יחד עם זאת, הוועדה סבורה כי מתן תוספת גורפת של אחוזי בניה בכל רחבי העיר בין אם דירת הגג קיימת או לא קיימת מחייבת בדיקה עובדתית באיזו שכונות הדבר מתאפשר גם בהינתן שמדובר בבניה בשכונות בעיר ההיסטורית ומשמעויות תוספת זו על התכניות הקיימות והוראות הבינוי בהן ועל אופי השכונות הקיימות. נוכח החשיבות הרבה באישור תכנית העוגנים בהקדם על מנת להקל על הליכי הרישוי ונוכח הבדיקות הנדרשות על מנת לאשר נושא זה, מחליטה הוועדה כי התכנית תפוצל וכי נושא זה יקודם בתכנית נפרדת וככל האפשר, בסמכות הוועדה המקומית.

6. כמו כן יתווסף להוראות התכנית הוראה בתנאים בהליך רישוי כי בקשה

להיתר בתחום תשתיות חשמל, מתקן או מקרקעין של חברת החשמל, לרבות בקרקע הגובלת בהם, או מרווחי הבטיחות מהם עפ"י כל תכנית או עפ"י כל דין, יידרש אישור חברת החשמל לישראל כתנאי בהליך הרישוי. הוראות התכנית יתוקנו בהתאם.

7. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להנחיות לשכת התכנון והיועצת

המשפטית של הוועדה.

8. תנאי להפקדת התכנית יהא עריכת תיקונים טכניים בכפוף להנחיית לשכת

התכנון והיועצת המשפטית של הוועדה והתאמה לתכנון חושב רישוי.

9. פרסום דבר הפקדתה של התכנית יכלול פרסום הודעות במנהלים

הקהילתיים בירושלים. הפרסום האמור ייעשה גם בשפה הערבית בכפוף להנחיית לשכת התכנון.

17/03/2025

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות, ולתת תוקף לתכנית, כדלקמן:

בהתייחס להודעה משר הפנים כי התכנית טעונה אישורו:

10/07/2024

יש לבטל ממטרות התכנית את ההוראה המאפשרת שינוי הוראות בתכניות תקפות לגביי מועד ביצוע הריסה נדרשת וקביעתו לעת תחילת ביצוע עבודות הבניה בשטח, במקום כתנאי למתן היתר בניה ,הנושא יקודם במסגרת תכנית נפרדת.

יש להבהיר בתכנית כי ביטול הוראה ממתאר 62 לא תאפשר תוספת גורפת של בניה בכל רחבי העיר, בין אם דירת הגג קיימת ובין אם לא- מטרת ההוראה היא רק לצמצם הליכים בירוקרטיים – מהגשת ואישור של שני היתרי בניה – להגשה ואישור של היתר בניה אחד בלבד- המאפשר את ההרחבה- ככל ומתאפשרת מכוח תכנית מאושרת- ואת השלמתה. יודגש בהוראות התכנית - 40 -

כי מדובר על הוראה כללית ברמה כלל עירונית, וכי עיצוב הבינוי יתואם עם מהנדס העיר או מי מטעמו, כפי שנדרש וקורה היום.

יש להוסיף הנחיה כי במקרה בו נקבעה נסיגה מחייבת בתכנית בסמכות הוועדה המחוזית, לא יהיה ניתן לשנות הנחיה זו מכוח תכנית זו.

יש להוסיף הוראה בתנאים בהליך הרישוי: בקשה להיתר בתחום תשתית חשמל, מתקן או מקרקעין של חח"י, לרבות בקרקע הגובלת בהם, או מרווחי הבטיחות מהם עפ"י כל תכנית או עפ"י כל דין, יידרש אישור חח"י כתנאי למתן היתר בניה.

קבלת הערות שר הפנים נותנת מענה גם להתנגדות של חברת החשמל.

קבלת הערות השר לעניין נושא שינוי שלביות של ההריסה, נותנת מענה גם לכל הפרק הזה בהתנגדות של נתן קרמר.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כי בתחנות הדלק יש תשתיות תת קרקעיות רגישות הכוללות מכלי דלק וצינורות ופגיעה בתשתיות אלה עלולה לגרום לנזק חמור ביותר לתחנה , השבתה שלה וכן לזיהום קרקע- יש לקבוע בהוראות התכנית כי במקרה של בקשה הכוללת חדירה לתחום חלקה הכוללת תחנת דלק או מתקן אחר רגיש לדעת מהנדס העיר יש לקבל אישור של הבעלים לעניין החדרת עוגנים בחלקתם כתנאי למתן היתר הבנייה.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שמבקשים לקבוע כי התכנית מקודמת מכוח סעיף )8(63 לחוק התכנון והבנייה- יש לקבוע הוראה בתכנית כי היא מקודמת מכוח סעיף זה.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כי מלשון החוק ניתן להבין כי אין צורך בקבלת הסכמה של הבעלים במגרש הסמוך להתקנת עוגנים זמניים ולכן יש לכלול בתקנון הוראה מפורשת המחייבת את הבעלים הסמוכים להסכים- יש להוסיף הוראה בתקנון בעניין זה בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה.

לקבל את ההתנגדות בעניין כי בסעיף 4.1.2 לאחר המילים תותר הקמת עוגני קרקע זמניים יש להוסיף את המילים ללא קבלת הסכמה בעלי החלקה הגובלת אליה נדרשת החדירה של העוגנים- . יש להוסיף הוראה בתקנון בעניין זה בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שבסעיף 4.1.2 יש למחוק את הסיפא : ובלבד שלא תהיה פגיעה במקרקעין אליהם הוחדרו, מכיוון שלא ברור בדיוק מה הכוונה בפגיעה שיש לה פנים רבות- יש לקבל חוות דעת בעניין זה מהיועצת המשפטית של הוועדה ולנסח את הסעיף בהתאם.

לקבל את ההתנגדות בעניין שיש להדגיש בסעיף .4.1.2ו כי מדובר בידוע בלבד ולא בהקלה על מנת שהבקשה תהיה תואמת תבע וזאת בפרט לעניין שיקול הדעת של הוועדה המקומית והאפשרות להגשת ערר לוועדת ערר – יש לתקן את הסעיף בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה להבהרת הנושא כי ההיתר יהיה תואם תב"ע.

- 41 -

לדחות את ההתנגדות בעניין שבתים כפרים ישנים יזנקו קשות כתוצאה מחפירות אלה וסבירות גבוהה שהם לא יעמדו בחפירות אלה – התכנית מציעה פתרון כלל עירוני וכל היתר בניה מכוח תכנית זו ייתן את הפתרונות הנדרשים לשמירה על הבניינים הסמוכים.

לדחות את ההתנגדות בעניין שבעלי מגרשים פרטים אינם מסוגלים לעקוב אחרי הבנייה במגרשים הסמוכים והם יצטרכו לקחת אנשי מקצוע לצורך כך, והדבר כרוך העלויות כבדות- אין צורך שבעלי החלקות הסמוכות ייקחו אנשי מקצוע למעקב , היתר הבנייה ייתן את המענים לכך.

לדחות את ההתנגדות לעניין שמתנגדים לסעיף .4.1.2א לעניין החדרת עוגנים זמניים לחלקות סמוכות ללא בחינה של חלופות אחרות שלא מצריכות חדירה לחלקות סמוכות- התכנית אינה מונעת בחינה של פתרונות אחרים אלא מאפשרת גם פתרון זה בהתאם לחוק ולתכניות נוספות דומות שאושרו ברשויות אחרות.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שיש לקבוע שהתכנית לא תשנה תכניות מאושרות שבהם נקבע שלא יותר החדרת עוגנים כגון תכנית - -.349811 יש להוסיף סעיף לתקנון התכנית ולקבוע כי בתכנית שאושרו ויש סעיף ספציפי שלא מתיר זאת- התכנית לא תחול עליו.

לדחות את ההתנגדות בעניין שיש להוסיף הסכמה עקרונית ראשונית של השכנים להחדרת העוגנים וגם הטלת אחריות מקצועית והנדסית על הצד שיש לו צורך בחציבה- התכנית קובעת שאין צורך בקבלת הסכמה או תיאום עם בעלי הקרקע בכל חלקה למעט הסייגים הקבועים בתכנית ובהחלטה זו.

לדחות את ההתנגדות בעניין שיש להוסיף לתקנון חיוב התקנה ושימוש במכשיר מדידת וויברציות וזעזועים ומתן הסמכות לבעלי המבנים הסמוכים לעצור את העבודות במקרה שעובר את התקנים וכי יש למנות גיאולוג מומחה שיחווה דעתו על שכבות הסלע וימציא חוות דעת גיאולוגית שתהיה בסיס ליועץ הקרקע וכי יש למנות מהנדס יועץ קרקע שיציג פתרונות ללא הצורך בהחדרת עוגנים לחלקה הסמוכה - ההיתר יתואם עם מהנדס העיר ויהיה מבוסס בין היתר כפי שמבקשת התכנית אישור קונסטרוקטור.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית אינה יכולה להיחשב כתכנית מפורטת-

התכנית היא תכנית מפורטת והיא כוללת הוראות מספקות כדי להיחשב מפורטת בדומה לתכניות דומות שאושרו ברשויות מקומיות אחרות בעניין זה.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שבהתאם לסעיף (8)63 לחוק מותר לקבוע רק הוראות ביחס ל"עוגנים זמניים" בלבד, אך אין בתכנית הוראות ברורות לגבי המנגנון לשליפת העוגנים הללו באופן שעוגנים הללו לא יהפכו לקבוע, כגון התקופה הזמנית המקסימלית המותר להשאיר העוגנים, סוג העוגנים, והוראות אחרות כיוצ"ב. לא מדובר רק פגם של העדר סמכות אלא בפגם של פגיעה בזכות הקניין, ולנוכח הפגיעה הקניינית הגלומה- הכוונה בזמניות של העוגנים הוא מבחינת הצורך ההנדסי שמתייתר ברגע שנבנה הבניין ואז אין צורך יותר בעוגנים , יחד עם זאת לאור העובדה שיש עוגנים מחומרים שונים ועוגנים מפלדה יש להוציא מהחלקה הסמוכה וזאת לעומת עוגנים פולימרים שאין צורך להוציא-

יש לקבוע במסגרת ההיתר את הצורך בהוצאת העוגנים בהתייחס לסוגים - 42 -

השונים בתיאום עם מהנדס העיר.

לדחות את ההתנגדות לעניין פגמים בפרסום- התכנית פורסמה בהתאם להוראות החוק:

התוכנית פורסמה להפקדה בהתאם לכל הוראות החוק ותקנותיו לעניין זה.

וכמפורט להלן:

3.1 עיתונים:

מעריב הבוקר (עיתון עברי יומי) , מעריב ירושלים (מקומון) , עיתון א-סינארה (עיתון בשפה הערבית).

אלה 3 העיתונים ש %99.9 מהתוכניות במרחב התכנון בירושלים מתפרסמות בהם!. רב מוחלט של התוכניות. הן תוכניות בסמכות מקומית והן תוכניות בסמכות מחוזית.

לגבי פרסום בעיתון יומי בשפה העברית- הפרסום מתבצע רק בעיתונים שאושרו לכך ע"י שר הפנים. עיתון מעריב הבוקר נמנה עם העיתונים המאושרים הללו.

לגבי פרסום במקומון- עיתון מעריב ירושלים הוא אחד מהמקומונים המתפרסמים בעיר.

לגבי פרסום בעיתון בשפה הערבית המחויב לפרסום במרחב התכנון של ירושלים – אין שום הוראה/מגבלה/תנאים ממשרד הפנים באיזה עיתון ערבי יש לבצע את הפרסום .

ההוראה היחידה הקבועה בחוק היא שיש לפרסם הודעת הפקדה בעיתון בשפה הערבית במרחב תכנון מקומי שבו האוכלוסייה הדוברת ערבית מהווה לפחות %10 מכלל האוכלוסייה במרחב.

הפרסום בעיתון בשפה הערבית מחויב בירושלים. הפרסום שבוצע בעיתון א-

סינארה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק.

מצ"ב הוכחות הפרסום לרבות גזרי העיתונים בהם פורסמה הודעת ההפקדה.

.2פרסום הודעת הפקדה ע"ג לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר:

התוכנית פורסמה ע"ג לוחות המודעות העירוניים באמצעות חברת אריאל שאמונה על העניין , בדיוק כפי שמפורסמות כל שאר התוכניות במרחב התכנון שלנו.

בתיק קיימים התצהירים הרגילים שאנחנו מקבלים מחברת אריאל באמצעותם היא מצהירה על ביצוע העבודה הזו על ידה.

פרסום הודעת הפקדה ע"ג שלט :

בתקנות נקבע כי תכנית החלה על ישוב עירוני – השלט יוצב בכניסה למשרדים - 43 -

הראשיים של העיריה.

התכנית הזו פורסמה באמצעות הצבת שלט במשרדי עירית ירושלים, במשרדי מהנדס העיר בקומה 4 במבואה של הקומה. ( כי אין מקום ולא מותר להציב בכניסה הראשית של בנין ככר ספרא .)1 השלט הוצב ב – 30.11.23 השלט כלל הן הודעה בעברית והן הודעה בערבית

5. הודעות אישיות :

הועדה המקומית לא דרשה בהחלטותיה משלוח הודעות אישיות לאף גורם, לכן לא נשלחו/ נמסרו הודעות כאלה בתכנית זו.

כמה דגשים על טענות שעלו בנוסף בהתנגדות:

-התכנית כן פורסמה בלוחות המודעות השכונתיים, ע"י חברת אריאל, בניגוד לכתוב בהתנגדות. 70 מודעות נתלו בלוחות המודעות השכנותיים בכל רחבי העיר מאחר והתכנית חלה על כל העיר.

-תוכן ההודעה בעיתונים ובאתר האינטרנט כולל את כל הנדרש בתקנות להודעת הפקדה. בניגוד לכתוב בהתנגדות.

לדחות את ההתנגדות בעניין שמעיון בתכניות דומות של רשויות אחרות עולה, כי ישנה תכניות הדורשות ביצוע הליך פרסום בדומה להליך סעיף 149 לחוק, וישנם תכניות שמציון במפורש ידוע לפי תקנה 36 לתקנות.- הוועדה אינה סבורה כי יש צורך בהליך פרסומי נוסף לעניין זה.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

לאחר שמיעת כל המתנגדים הוועדה החליטה לדחות את ההכרעה יש לציין כי מר נתן קרמר הודיע כי הוא לא מתכוון להגיע לדיון בגלל פגמים 29/05/2024

לדעתו במשלוח ההודעות

היועצת המשפטית השיבה לו שאין לדעתה פגמים ובכל זאת הוא בחר שלא להופיע לדיון

17/05/2023

- 44 -

סעיף 5 ()1 טור 7 א בתכנית המתאר לירושלים מס' ,62 "הוספת אחוזים לשטח הרצפה עבור השלמת דירה קיימת מקומת הגג" " יתוקן ובמקומו יכתב "הוספת אחוזים לשטח הרצפה עבור השלמת דירה קיימת בקומת הגג לרבות תוספת הרחבה שניתן לבקש בגג מכח התכנית שחלה במקום.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 3/5/2023 ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

03/05/2023

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה ובתאום מחלקת התכנון.

1. הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות רבה לאישורה של תכנית כוללת

2. יובהר בהוראות התכנית כי לא יותר שימוש בעוגנים לתחום רצועת

מתע"ן, רצועות דרכים ארציות ורצועות תשתית, אלא באישור הגורם המוסמך.

3. יקבע כי לעת היתר הבניה יבוצע תיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה

בדגש על פגיעה בתשתיות ועצים.

4. שינוי שלביות להריסת עבירות בניה: מדובר בהוראה המבקשת לדחות

- 45 -

5. תוספת זכויות לקומת גג וקומה קיימת: התכנית כוללת הוראות לפיהן

תתאפשר מכח תכנית 62 תוספת %5 לשטח הרצפה נוגעת להשלמת דירת גג קיימת. זאת כאמור בטבלת הזכויות והוראות בניה ובסעיף 15 בהוראות תכנית המתאר .62 הוועדה רואה בחיוב קידומה של תכנית בעניין זה העולה בקנה אחד עם החקיקה לצמצום ההקלות. יחד עם זאת, הוועדה סבורה כי מתן תוספת גורפת של אחוזי בניה בכל רחבי העיר בין אם דירת הגג קיימת או לא קיימת מחייבת בדיקה עובדתית באיזו שכונות הדבר מתאפשר גם בהינתן שמדובר בבניה בשכונות בעיר ההיסטורית ומשמעויות תוספת זו על התכניות הקיימות והוראות הבינוי בהן ועל אופי השכונות הקיימות. נוכח החשיבות הרבה באישור תכנית העוגנים בהקדם על מנת להקל על הליכי הרישוי ונוכח הבדיקות הנדרשות על מנת לאשר נושא זה, מחליטה הוועדה כי התכנית תפוצל וכי נושא זה יקודם בתכנית נפרדת וככל האפשר, בסמכות הוועדה המקומית.

6. כמו כן יתווסף להוראות התכנית הוראה בתנאים בהליך רישוי כי בקשה

7. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להנחיות לשכת התכנון והיועצת

המשפטית של הוועדה.

8. תנאי להפקדת התכנית יהא עריכת תיקונים טכניים בכפוף להנחיית לשכת

התכנון והיועצת המשפטית של הוועדה והתאמה לתכנון חושב רישוי.

9. פרסום דבר הפקדתה של התכנית יכלול פרסום הודעות במנהלים

הקהילתיים בירושלים. הפרסום האמור ייעשה גם בשפה הערבית בכפוף להנחיית לשכת התכנון.

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

תיאור חדש להתנגדויות

מדובר על תכנית שמטרתה הסדרת נושא עוגנים בבניה חדשה ושינוי סעיף של שלביות ההריסה בתכניות שקבעו סעיפים מתנאי להיתר בניה לתנאי לתחילת עבודות .

יצוין כי התכנית קודמה בעבר בסמכות הוועדה המקומית ובעקבות הגשת ערר לוועדת ערר הוחלט לקדם את התכנית בסמכות הוועדה המחוזית והתכנית הופקדה שוב להתנגדויות.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/03/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20/5/2026

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : יורם וינוגרד ואחרים

עיקרי ההתנגדויות :

1. המתנגד הוא בעל זכויות רשום במקרקעין ברח' מגדים ,14 ירושלים

- 46 -

גוש ,30161 חלקה 96

2. אני הח"מ, בעל זכויות רשום במגרש ובבניין ברחוב מגדים 14 בירושלים,

מבקש להגיש התנגדות זו לתוכנית 101‑1207158 – "תוכנית העוגנים".

תוכנית זו מבקשת לאפשר החדרת עוגני קרקע למגרשי צד ג', לרבות מגרשי, ללא הסכמתי המפורשת, ובכך פוגעת בזכויותיי הקנייניות, בביטחוני, בתשתיות הציבוריות וביכולת הפיתוח העתידית של הנכס.

3. בית המשפט העליון קבע כי שלב ההתנגדויות הוא שלב מהותי המבטיח

שקיפות, שיתוף ציבור ושיפור התוצר התכנוני (עע"מ ,1461/20 פסקה .)11 בהתאם לכך, מוגשת התנגדות זו.

4. פגיעה ישירה בזכויותיי ובמקרקעיי

5. התוכנית מבקשת להתיר החדרת עוגני קרקע לתוך חלקתי, פעולה המהווה

פלישה פיזית לתוך תת‑הקרקע שבבעלותי, תוך סיכון ממשי ל:

א. צובר הגז

ב. צנרת הגז

ג. בור וצנרת הביוב

ד. תשתיות תקשורת וסיבים אופטיים

ה. עצים ונטיעות

ו. יסודות המבנה

ז. חדירה זו עלולה לגרום לנזקים חמורים, לרבות סכנת חיים, פגיעה

ביציבות המבנה, פגיעה בתשתיות ציבוריות ושיבוש חיי היומיום.

6. בנוסף, עוגנים בתת‑הקרקע מהווים מטרד קבוע המונע פיתוח עתידי: בניית

ממ"ד, חפירת חניה, שתילת עצים עמוקי שורש, החלפת צובר גז, או ביצוע פרויקט הריסה‑ובנייה. בכך נגרמת ירידת ערך משמעותית לנכס.

7. היעדר סמכות לוועדה המחוזית

8. לפי סעיף 62א(א)()19 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית הכוללת הוראות לעניין

עוגני קרקע זמניים היא תוכנית בסמכות ועדה מקומית.

9. החוק מגדיר במפורש:

"תוכנית בסמכות ועדה מקומית" – תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מקומית הכוללת את הנושאים המנויים בסעיף 62א.

.10"תוכנית בסמכות ועדה מחוזית" – תוכנית שאינה בסמכות ועדה מקומית.

.11הוראות עוגנים נכללות במפורש בסעיף 62א(א)(,)19 ולכן הסמכות לאשרן נתונה לוועדה המקומית בלבד.

.12מינהל התכנון עצמו כתב במכתבו מ‑7.8.2023 כי ועדה מקומית מוסמכת לקדם תוכנית עוגנים החלה בתחומה. גם בדיון בערר 1087‑24 ציין עו"ד רועי בראונר, בשם הוועדה המקומית ירושלים:

.13"התוכנית בסמכות מקומית".

.14לכן, עצם קידום התוכנית בוועדה המחוזית נעשה בחוסר סמכות.

.15התוכנית סותרת חוקי יסוד וחוקי קניין

.16פגיעה בזכות הקניין – חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו .17חוק היסוד קובע:

.18"אין פוגעים בקניינו של אדם".

.19"אין נכנסים לרשות היחיד של אדם שלא בהסכמתו".

.20תוכנית תכנון אינה חוק, ולכן אינה יכולה לגבור על חוק יסוד.

- 47 -

.21החדרת עוגנים ללא הסכמה מהווה פגיעה ישירה בזכות הקניין, שאינה עומדת בתנאי פסקת ההגבלה, בין היתר משום שקיימות חלופות דיפון שאינן דורשות עוגנים.

.22סתירה לחוק המקרקעין

.23הוראות חוק המקרקעין קובעות:

א. סעיף 11 – הבעלות מתפשטת לעומק הקרקע.

ב. סעיף 12 – מחוברים בקרקע שייכים לבעל הקרקע.

ג. סעיף 17 – ניתן לדרוש סילוק כל דבר המפריע לשימוש במקרקעין.

ד. סעיף 21 – ניתן לדרוש סילוק מחוברים שהוקמו ללא רשות.

.24החדרת עוגנים היא פלישה אסורה למקרקעיי.

.25בית המשפט העליון קבע (רע"א 4625/21 כהן נ' משהב):

.26“כאשר חברה קבלנית מבקשת לבצע עבודות במקרקעין של הזולת, עליה לעשות זאת ברשותם… ולא תוך פלישה”.

.27אין כל צורך הנדסי בעוגנים – קיימות חלופות רבות .28במספר רב של פרויקטים בירושלים בשנים האחרונות, הוועדה המקומית הסירה עוגנים בעקבות התנגדויות, או שהיזמים שינו את שיטת הדיפון לשיטה שאינה דורשת חדירה במגרשים גובלים.

.29חברת "קלגו", מומחית ביסוס, כתבה בחוות דעתה:

.30“אנו ממליצים לתכנן את תמיכת הדיפון באמצעות קורות פלדה פנימיות… ממש לא מדובר בשיטות יקרות”.

.31גם הוועדה המחוזית עצמה, בתוכנית אחרת (101‑,)1030428 קבעה כי החדרת עוגנים תותר רק בהסכמת בעלי המגרש הגובל.

.32מכאן שהטענה כי עוגנים "נדרשים" – אינה נכונה.

.33העוגנים אינם זמניים – הטעיה מהותית

הניסיון מלמד כי:

.34עוגנים אינם נשלפים בפועל.

.35שליפתם מסוכנת ועלולה לגרום נזק כבד.

.36לעיתים נדרש להרוס מבנה כדי לשלוף עוגן.

.37גם עוגנים "נשלפים" מותירים קדח מלא דייס.

.38בפסק דין כהן נ' משהב נקבע כי שליפת עוגנים עלולה לעלות מעל 6.5 מיליון ש"ח.

.39לכן, המונח "זמניים" מטעה ואינו משקף את המציאות.

.40חובה לקבל את הסכמת בעלי הקרקע הגובלת

.41בערים בת‑ים וחולון קיימים נהלים רשמיים המחייבים הסכמה מפורשת של בעלי המגרשים הגובלים.

.42תקנות רישוי בנייה קובעות כי מבקש היתר חייב להיות:

.43בעל זכות במקרקעין, או מי שקיבל הסכמה מבעל הזכות.

.44התקנות הן חיקוק מחייב וגוברות על תוכנית תכנון.

.45לכן, לא ניתן לכפות החדרת עוגנים ללא הסכמתי.

.46דרישות בטיחות, ניטור ותקינה

.47התוכנית אינה כוללת מנגנוני בטיחות בסיסיים. יש להוסיף:

א. עמידה בתקן ישראלי 940 חלק 4.1 ו‑4.2

ב. דוחות קרקע וביסוס

ג. חישובים סטטיים לשני המגרשים

- 48 -

ד. ניטור רציף: סייסמוגרפים, אינקלינומטרים, טילטמטרים, פריזמות, חיישני

גז ורעידות

ה. תיעוד וצילום וידאו של כל שלב

ו. העסקת קבלן רשום בענף 120

ז. אישורי כל חברות התשתית

.48ללא הוראות אלו, התוכנית מסכנת חיי אדם.

.49דרישה להחזרת המצב לקדמותו

.50יש לחייב את מבקש העוגנים:

א. להסיר את כל העוגנים, הדייס והקדחים בתוך שנתיים

ב. להחזיר את המצב לקדמותו

ג. לשאת בכל העלויות

ד. להמציא ערבויות וביטוחים מתאימים

.51דרישה לפרסום מלא ולהארכת תקופת ההתנגדויות

.52יש לפרסם את התוכנית:

א. בעיתונות

ב. באתר הוועדה

ג. באמצעות שליח עד הדלת

ד. בשלטים בכניסה לבניינים

ה. וכן להאריך את תקופת ההתנגדויות ל‑60 יום.

.53כל שינוי בתוכנית – מחייב פרסום מחדש

.54כל שינוי מהותי או טכני בתוכנית מחייב פרסום מחדש ומתן אפשרות להגשת התנגדויות.

.55ההתנגדו מפרטת סעיפם רבים שהמתנגד סבור שיש לשנות בתקנון התכנית או להוסיף הוראות ותנאים רבים שיתווספו להוראות התכנית כמפורט בהתנגדות המצורפת.

.56סיכום ובקשה

.57לאור כל האמור לעיל, אני מבקש בזאת:

א. לדחות את התוכנית במתכונתה הנוכחית.

ב. לקבוע כי הסמכות היא של הוועדה המקומית בלבד.

ג. לקבוע כי אין לכפות החדרת עוגנים ללא הסכמת בעלי המגרשים

הגובלים.

ד. להורות על תיקון התוכנית כך שתכלול את כל מנגנוני הבטיחות, הניטור

וההגנה הנדרשים.

ה. להבטיח כי לא תתאפשר כל פגיעה בקנייני ללא הסכמתי המפורשת.

ו. התוכנית במתכונתה הנוכחית פוגעת בזכות הקניין, סותרת את חוקי

היסוד, מנוגדת לחוק המקרקעין, מסכנת חיי אדם, פוגעת בתשתיות ציבוריות, ומבוססת על הנחות הנדסיות שגויות. לפיכך, אין לאשרה.

התנגדות מספר 2 : הרב נתן קרמר בשם ירושלים שקופה ומתנגדים נוספים

עיקרי ההתנגדויות :

1. ההתנגדות מוגשת ע"י:

עמותת "ירושלים שקופה"

- 49 -

עמותת תושבי גאולה (הוועד השכונתי הרשמי של העדה החרדית פרושים וחסידים)

תושבים ובעלי נכסים הגרים בתוך תחום התכנית

חלקם מוגדרים גם כ"מתנגדים ציבוריים"

2. העמותות טוענות כי הן מייצגות תושבים רבים המושפעים מהתכנית, בהתאם

לפסיקה המאפשרת לגופים קהילתיים להגיש התנגדות כאשר יש להם זיקה מהותית לשטח.

3. ההתנגדות לתכנית 101‑1207158 נסמכת על שורה ארוכה של פגמים מהותיים

ופרוצדורליים, אשר מצטברים לכדי מסקנה אחת ברורה: התכנית הוכנה, הוגשה והופקדה בחוסר סמכות, תוך פגיעה קשה בזכויות יסוד, תוך חריגה מהוראות הדין, ותוך יצירת מנגנון תכנוני שאינו עומד בדרישות החוק, הפסיקה וההיגיון התכנוני. המתנגדים מבקשים להציג בפני הוועדה המחוזית תמונה מלאה של מכלול הפגמים, על מנת למנוע פגיעה בציבור, בשלטון החוק ובזכות הקניין.

4. ראשית, יש להדגיש כי עצם העברת התכנית לוועדה המחוזית נעשתה מבלי

שהוועדה המקומית קיבלה החלטה כדין להיות מגישת התכנית. ההפקדה נעשתה למעשה על ידי ב"כ הוועדה המקומית, ולא על ידי הוועדה עצמה, ולכן מדובר בהפקדה שנעשתה ללא סמכות. כבר מטעם זה בלבד, התכנית אינה יכולה לעמוד.

5. מעבר לכך, התכנית כוללת הוראות בלתי חוקיות בעליל, ובראשן דרישת כתב

שיפוי ודרישת פוליסת ביטוח צד ג'. הוראות אלו אינן יכולות להיכלל בתכנית סטטוטורית, משום שהן אינן הוראות תכנוניות אלא הוראות קנייניות־חוזיות המגדירות יחסים בין צדדים. הכנסתן לתכנית מטעה את הציבור, פוגעת בו, ומעמידה את הוועדה המקומית בחשיפה נזיקית עצומה. הדין מכיר בדרישת כתב שיפוי רק במקרים של פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק, ולא במקרים של נטילה פיזית של זכויות בקרקע. התכנית שלפנינו יוצרת מנגנון של נטילה כפויה של זכויות בקרקע, ולכן אין כל סמכות לדרוש כתב שיפוי כתנאי למתן היתר.

6. הפגם המהותי ביותר בתכנית נוגע לעוגני הקרקע. התכנית מבקשת לאפשר

החדרת עוגנים זמניים למגרשים פרטיים גובלים, ללא הסכמה וללא פיצוי, תוך הסתפקות ב"יידוע" בלבד. מדובר בפגיעה ישירה בזכות הקניין, שהיא זכות יסוד

חוקתית המעוגנת בחוק־יסוד: כבוד האדם וחירותו. פגיעה כזו מחייבת הסמכה

מפורשת בחוק, פירוט מלא בתכנית, והליך תקין של הודעה אישית ובחינה פרטנית. התכנית אינה עומדת באף אחד מן התנאים הללו.

7. המחוקק, בסעיף )8(63 לחוק, אמנם מאפשר לקבוע בתכנית הוראות לעניין זכות

מעבר, זכות להעברת תשתיות, ולעיתים גם התקנת עוגנים. אולם סעיף ,19 המגדיר את סמכות הוועדה המקומית, אינו כולל את נושא העוגנים. לו רצה המחוקק להעניק סמכות זו לוועדה המקומית, היה עושה זאת במפורש. העובדה שסעיף 19 מזכיר רק שניים מתוך שלושת העניינים המנויים בסעיף )8(63 מלמדת על כוונת המחוקק לא לכלול עוגנים בסמכות המקומית. גם בספרות המקצועית, כגון דנה וזינגר, אין כל אזכור לכך שסעיף 19 כולל עוגנים – עובדה המחזקת את המסקנה כי מדובר בחריגה מסמכות.

8. מעבר לשאלת הסמכות, התכנית אינה מפורטת דיה כדי לשמש בסיס להוצאת

היתרים. עוגני קרקע הם עבודות מבניות בעלות השלכות מהותיות על יציבות הקרקע, בטיחות הציבור, המבנים הגובלים והתשתיות. לפיכך, הם מחייבים תכנון - 50 -

מפורט בהתאם לסעיף (145ז) לחוק. התכנית אינה כוללת קווי בניין, עומק העוגנים, אורך העוגנים, מיקומם המדויק, תשריט תלת־ממדי, או כל פרט הנדרש לפי נוהל מבא"ת. בהיעדר פרטים אלה, לא ניתן להוציא היתר מכוחה, וממילא לא ניתן להסתמך עליה לצורך נטילה כפויה של זכויות בקרקע.

9. הפגיעה בזכות הקניין אינה רק תכנונית אלא גם קניינית־פיזית. החדרת עוגנים

למגרש פרטי ללא הסכמה מהווה פלישה והשגת גבול. הפסיקה קבעה שוב ושוב כי אין לבצע בנייה על רכוש משותף או על מקרקעין של הזולת ללא הסכמה פוזיטיבית של בעלי הזכויות. כך נקבע בעע"מ ,4185/23 בע"א ,2139/12 ובפסקי דין נוספים. התכנית שלפנינו מבקשת לעקוף עיקרון יסוד זה באמצעות מנגנון של "יידוע" בלבד – מנגנון שאינו חוקי ואינו עומד בדרישות המידתיות.

.10גם רכיב הריסות הבניינים בתכנית לוקה בחוסר סבירות קיצוני. התכנית מבטלת הוראות הריסה שנקבעו בתכניות קודמות כתנאי למתן היתר. ביטול כזה פוגע בשלטון החוק, מאפשר לעברייני בנייה ליהנות מפירות העבירה, ומונע מהציבור את הסעד היחיד שהיה בידו – דרישת הריסה כתנאי להיתר. התכנית למעשה מכשירה עבירות בנייה בדיעבד, בניגוד לעקרונות יסוד של דיני התכנון.

.11שינוי מועד הריסות נדרשות, על פי תכנית, כתנאי תחילת עבודות במקום תנאי להיתר באופן גורף, עלול לפגוע באיכות החיים והסביבה של המתנגדים ובשלטון החוק, כאשר בהרבה מקרים התנאים הללו נועדו לשמור על האינטרסים של הגורמים שיש להם אינטרסים במגרש שבו מוצעת ההריסה או למגרשים אחרים בסביבה, או מתנגדים שהתנגדו במסגרת תכנית פרטנית למגרש ספציפי, או לשמור על שלטון החוק במקרים של עבירות בניה, שעבריינים לא יחזיקו בהיתר בניה באותו עת שעבירות עדיין קיימות בפועל בשטח, ולכן גם אם רוצים לבטל הוראה כזו נדרשת הפעלת שיקול הדעת לכל מקרה ומקרה בנסיבות עניינה, ובוודאי שלא ניתן לקבוע הוראה גורפת בעניין. במקרה שהוצג בהתנגדות זו, הרי מדובר בעבירות בנייה על מגרש בבעלות רשות ציבורית אשר עבירות שלה חמורות עוד הרבה.

.12הוראה האמורה בעניין הריסה באופן גורף, שוללת את האפשרות לבחון באופן פרטני את כל עבירה ועבירה לגופה של עניין ובהתאם לנסיבה ולמקרה ספציפית, ופוגעת מתנגדים להגיש התנגדות פרטנית,עניינית בדומה לטענה שהועלו לעיל בעניין העוגנים ושוללת את האפשרות מהנפגעים לקבל סעד האופרטיבי, להריסת את הנקבע להריסה בתכנית, במסגרת הליך ערר כנגד ההיתר, במידה שהתנאי למתן ההיתר לא ימולא, אשר הרי אז, נמצא כי ההיתר אינו תואם לתכנית )בהתאם להלכת שפר( וייאלץ לנפגעים לנקוט בהליכים משפטיים מסורבלים כגון הגשת עתירה מנהלית עם בקשה לצו מניעה, ובמידה שלא יוגשו בקשה לצו מניעה או שהבקשה לא תתקבל, הרי אז יתכן שעד הכרעת ההליך, כבר תתייתר העתירה, כי הבניה החדשה תהיה ממומשת מבלי להרוס את עבירת בניה, ונמצא כי ישנם מקרים ששינוי מועד הריסות הנדרשות כאמור תשלול סעד אופרטיבי בכלל. הוראה זו בתכנית, מקילה עם העבריינים ומקשה על הנפגעים של עבירות בניה, במקום להגן עליהם והתכנית נותנת בעצם פרס לעבריינים, באופן שהחוטא נשכר וחוטאת למטרת קביעת התנאים הללו בתכניות הנקודתיות.

.13מכל האמור יוצא כי התכנית אושרה להפקדה מבלי שמסד נתונים, הונחו בפני הוועדות הרלוונטיות, ביחס למאפייני התכנית בעניין העוגנים ובעניין הריסת בניינים, ובהתאם לכך הפגמים והנושאים שהועלו בהתנגדות זו - 51 -

.14לצד הפגמים המהותיים, התכנית לוקה בפגמים פרוצדורליים חמורים בהליך הפרסום. לא נתלו שלטים בשטח התכנית, לא נתלה שלט בכניסה לעירייה, לא נתלו מודעות בלוחות מודעות בשכונות, ולא פורסם דבר בשפה הערבית. הפרסום בעיתון "מעריב הבוקר" נעשה בניגוד לרשימת העיתונים הנפוצים שאושרה על ידי שר הפנים, שכן העיתון אינו מופיע ברשימה, ושינוי שמו לא פורסם ברשומות.

הפרסום בעיתון הערבי "אל־סינארה" נעשה אף הוא בחוסר תום לב, שכן העיתון כמעט ואינו מופץ בירושלים. בנוסף, הפרסום באתר האינטרנט היה חלקי, לא נגיש, ולא כלל מועד אחרון להגשת התנגדויות. פגמים אלה שוללים מן הציבור את זכות הטיעון, ומביאים לבטלות ההפקדה.

.15התכנית כולה מעורפלת, עמומה, ואינה מבהירה האם מטרתה לקבוע מסגרת תכנונית, מסגרת קניינית, או שתיהן גם יחד. עמימות זו פוגעת בציבור, מונעת ביקורת אפקטיבית, ומאפשרת לרשויות להפעיל סמכויות רחבות ללא בקרה.

כאשר מדובר בפגיעה בזכות הקניין, הדין מחייב פירוט, שקיפות, והסדרה מלאה בשלב התכנון – לא בשלב הרישוי.

.16לבסוף, יש להדגיש כי התכנית מקודמת במקביל לקידום תמ"א /40ה – תכנית מתאר ארצית ייעודית להסדרת עוגני קרקע. קידום תכנית מקומית במקביל לתכנית ארצית ייעודית יוצר כפילות, חוסר ודאות רגולטורית, ופגיעה במערכת התכנון. אין הצדקה מקצועית או מערכתית לקדם תכנית מקומית נקודתית כאשר המדינה עצמה מקדמת הסדרה ארצית כוללת.

.17מכל הטעמים הללו – חוסר סמכות, פגיעה בזכות הקניין, הוראות בלתי חוקיות, תכנון לקוי, פגיעה בשלטון החוק, פרסום פגום, עמימות מהותית, וסתירה לתכנון הארצי – המתנגדים מבקשים לדחות את התכנית במלואה. התכנית אינה עומדת בדרישות הדין, אינה מגינה על הציבור, ואינה מאזנת בין צרכי הפיתוח לבין זכויות התושבים. היא פוגעת בציבור, בקניין, ובאמון במערכת התכנון. לפיכך, אין מנוס אלא לבטל את ההפקדה ולמנוע את המשך קידומה.

התנגדות מספר 3 : עו"ד מנחם בלוזר בשם פז קמעונות ואנרגיה בע"מ

עיקרי ההתנגדויות:

1. פז מפעילה מספר תחנות תדלוק בתחום העיר ירושלים . התנגדות זו מתייחסת

בעיקר

לתחנות שבבעלותה של פז: "פז -העשור" הנמצאת בשד' ויצמן ביציאה מהעיר

לכביש

,1 "פז – מנדלבאום" הנמצאת בפינת רחוב פיקוד המרכז ודרך שכם, "פז בקעה"

הנמצאת בפינת דרך בית לחם ורחוב הרכבת ירושלים, ו"פז – מאה שערים"

הנמצאת

ברחוב שבטי ישראל.

2. מצב קיים

3. בתחנות תדלוק, ישנן תשתיות תת קרקעיות.

4. מרבית התשתיות התת קרקעיות בתחנות תדלוק, הינן רגישות והדברים אמורים

בעיקר במיכלי הדלק התת קרקעים ובצנרת הדלק.

ברי, שכל פגיעה בתשתיות אלה, עלולה לגרום לנזק חמור ביותר לתחנה ולהשבתתה

וכן לזיהום הקרקע והסביבה.

- 52 -

5. התכנית המוצעת

6. מטרת התכנית המוצעת היא בין היתר "קביעת הוראות בינוי להקמת עוגני קרקע

זמניים " .

7. ככלל, התכנית מתירה הקמת עוגני קרקע זמניים במקרקעין גובלים ובלבד שלא

תהיה

פגיעה במקרקעין הגובלים אליהם הוחדרו.

8. כן קיימת דרישה לפיה היתר הבנייה יכלול פירוט של כל האמצעים הדרושים

למניעת

פגיעה בתשתיות התת קרקעיות ולשמירה על יציבות ובטיחות המבנים הגובלים.

9. בנוסף נדרש אישור קונסטרוקטור, ביטוח צד שלישי ויידוע הבעלים הגובלים.

.10במגרשים גובלים ביעוד ציבורי נדרש תיאום הנדסי ואישור אגף הנכסים וכן אישור מהנדס הועדה.

.11נימוקי ההתנגדות

.12כפי שבואר לעיל, תחנת תדלוק, הינה נכס רגיש ביותר מבחינת התשתיות התת קרקעיות .

.13החדרת עוגן, למיכל תדלוק תת קרקעי או באופן שיפגע בצנרת הדלק בתחנה, מעבר

להשבתה של התחנה, תגרום לנזק סביבתי קשה ביותר ועל כן יש להקפיד הקפדה

יתרה בכל הנוגע להחדרת עוגנים למגרשים של תחנות תדלוק.

.14על רקע זה מוגשת התנגדות פז, על מנת לצמצם את הסיכון מפני פגיעה בתשתיות

התת קרקעיות המדוברת על כל הנזקים הכרוכים בכך.

.15פז תטען, כי לפיכך יש להגביל את האפשרות להחדיר עוגנים למקרקעין בהם קיימת תחנת תדלוק רק למקרים בהם ניתנה הסכמה מפורשת של בעלי הזכויות במקרקעי תחנת התדלוק.

.16יובהר, כי הועדה המקומית בהחלטתה מיום 10.7.2024 בהתנגדות פז, במסגרת ההפקדה הקודמת של התכנית, החליטה כאמור ודרשה להוסיף להוראות התכנית תנאי בדבר הצורך בקבלת הסכמת בעלי מקרקעי תחנת התדלוק.

.17לחילופין תטען פז כי יש לקבוע , לכל הפחות לגבי תחנות תדלוק, הוראות נוספות כמפורט להלן, אשר יקטינו את הסיכון לפגיעה בתשתיות התת קרקעיות ובמקרקעי

התחנה, כמפורט להלן ;

.18תכנית תשתיות תת קרקעיות - יש לחייב את מבקש ההיתר להכין ולהגיש לועדה המקומית, במסגרת הבקשה להיתר בנייה, תכנית עדות (as made (של התשתיות התת

קרקעיות הקיימות במגרש הגובל אם הוא מהווה תחנת תדלוק .

.19התכנית חייבת להיות חתומה על ידי מודד מוסמך.

.20אישור הקונסטרוקטור הנזכר בסעיף 6.1 (א) להוראות התכנית, צריך להתייחס, בין

היתר, למפת מדידה חתומה זו.

.21כן מבוקש להוסיף הוראה לפיה אם מהנדס העיר לא שוכנע שתכנית התשתיות התת

- 53 -

קרקעיות שהוצגה משקפת במדויק את מצב התשתיות הקיים בתחנת התדלוק, אין

להתיר את החדרת העוגנים.

.22סוג העוגנים – יש לקבוע כי העוגנים שיוחדרו למגרשים פרטים גובלים יהיו עוגנים שלא ימנעו אפשרות לבנייה במגרש הגובל, היינו עוגנים פולימריים, זמניים וללא רכיבי פלדה.

.23בהתאם יש להוסיף ס"ק מתאים בסעיף 4.1.2 (א) ()1 אשר יפרט את סוגי העוגנים

המותרים.

.24יידוע בעלי מגרשים גובלים – לעניין סעיף 4.1.2 (א)()1 (ו) – לא די בהוראה בדבר

משלוח הבקשה לבעלים הגובלים.

.25יש לחייב את מבקש ההיתר למסור הודעה לידי בעלי המגרשים הגובלים וכן לידי כל

המחזיקים בהם . על מנת לוודא שההודעה אכן תגיע לידי מחזיקים/בעלי המגרשים,

יש לדרוש, לכל הפחות הליך מסירה כקבוע בתקנה 36 לתקנות התכנון והבניה (רישוי),

תשע"ו.-2016

.26תיאום הנדסי – לנוכח הרגישות של תחנות תדלוק והתשתיות התת קרקעיות בהן כאמור לעיל, יש לקבוע פוזיטיבית כי נדרש תיאום הנדסי של מבקש ההיתר עם בעלי

תחנת התדלוק.

.27כתב שיפוי – כתב השיפוי הנזכר בסעיף 4.1.2 (א)(ה) צריך להיות מופנה גם לבעלי

הזכויות במגרשים הגובלים.

.28לאור האמור לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לתקן את מסמכי התכנית כאמור לעיל.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה ישירה בזכויותיי ובמקרקעיי

התוכנית מבקשת להתיר החדרת עוגני קרקע לתוך חלקתי, פעולה המהווה פלישה פיזית לתוך תת‑הקרקע שבבעלותי, תוך סיכון ממשי ל:

א. צובר הגז

ב. צנרת הגז

ג. בור וצנרת הביוב

ד. תשתיות תקשורת וסיבים אופטיים

- 54 -

ה. עצים ונטיעות

ו. יסודות המבנה

ז. חדירה זו עלולה לגרום לנזקים חמורים, לרבות סכנת חיים, פגיעה ביציבות המבנה,

פגיעה בתשתיות ציבוריות ושיבוש חיי היומיום.

ח. בנוסף, עוגנים בתת‑הקרקע מהווים מטרד קבוע המונע פיתוח עתידי: בניית ממ"ד,

חפירת חניה, שתילת עצים עמוקי שורש, החלפת צובר גז, או ביצוע פרויקט הריסה‑ובנייה. בכך נגרמת ירידת ערך משמעותית לנכס.- הוועדה סבורה כי קיימת חשיבות רבה לאישורה של תכנית כוללת הקובעת הוראות לעוגנים, אשר מסדירות את האפשרות ליישום עוגנים בדומה לעקרונות שנקבעו בסעיף 63 ()8 לחוק. תכניות כגון אלה קיימות בערים רבות ומאפשרות את ייעול הליכי רישוי הבניה לטובת כלל התושבים. לפיכך מחליטה הוועדה על אימוץ הוראות התכנית בנושא העוגנים כפי שקודמה בוועדה המקומית, דבר אשר יאפשר האצה הליכי הבניה בעיר, צמצום זמני הרישוי וחיסכון במשאבים ציבוריים, לצד שמירת זכויות הבעלים, התכנית כוללת הוראות יידוע והוראות שיבטיחו כי לא תגרם פגיעה למקרקעין סמוכים.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין היעדר סמכות לוועדה המחוזית

לפי סעיף 62א(א)()19 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית הכוללת הוראות לעניין עוגני קרקע זמניים היא תוכנית בסמכות ועדה מקומית.

החוק מגדיר במפורש:

"תוכנית בסמכות ועדה מקומית" – תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מקומית הכוללת את הנושאים המנויים בסעיף 62א.

"תוכנית בסמכות ועדה מחוזית" – תוכנית שאינה בסמכות ועדה מקומית.

הוראות עוגנים נכללות במפורש בסעיף 62א(א)(,)19 ולכן הסמכות לאשרן נתונה לוועדה המקומית בלבד.

מינהל התכנון עצמו כתב במכתבו מ‑7.8.2023 כי ועדה מקומית מוסמכת לקדם תוכנית עוגנים החלה בתחומה. גם בדיון בערר 1087‑24 ציין עו"ד רועי בראונר, בשם הוועדה המקומית ירושלים:

"התוכנית בסמכות מקומית".

לכן, עצם קידום התוכנית בוועדה המחוזית נעשה בחוסר סמכות- התכנית קודמה בסמכות הוועדה המקומית ולאחר דיון במסגרת וועדת ערר מחוזית ובחינה עם מנהל התכנון הוחלט כי התכנית תהיה בסמכות הוועדה המחוזית ולכן המשך הטיפול נעשה בסמכות הוועדה המחוזית, בכל מקרה לא ברור כיצד טענה זו משפיעה על המתנגד ולמה היא רלוונטית לדיון לגופו לשל עניין .

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתוכנית סותרת חוקי יסוד וחוקי קניין

פגיעה בזכות הקניין – חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו חוק היסוד קובע:

"אין פוגעים בקניינו של אדם".

"אין נכנסים לרשות היחיד של אדם שלא בהסכמתו".

תוכנית תכנון אינה חוק, ולכן אינה יכולה לגבור על חוק יסוד.

החדרת עוגנים ללא הסכמה מהווה פגיעה ישירה בזכות הקניין, שאינה עומדת בתנאי פסקת ההגבלה, בין היתר משום שקיימות חלופות דיפון שאינן דורשות עוגנים.- התכנית אינה שונה ממספר תכניות דומות שאושרו בארץ ומאפשרות בהתאם לחוק התכנון והבנייה לקדם תכנית עם מטרות דומות תוך שמירה על איזון בין זכות הקניין לאינטרס ציבורי חיוני - 55 -

וזאת בהתאם למגבלות הרשומות בתקנון התכנית.

4. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית עומדת סתירה לחוק המקרקעין

הוראות חוק המקרקעין קובעות:

א. סעיף 11 – הבעלות מתפשטת לעומק הקרקע.

ב. סעיף 12 – מחוברים בקרקע שייכים לבעל הקרקע.

ג. סעיף 17 – ניתן לדרוש סילוק כל דבר המפריע לשימוש במקרקעין.

ד. סעיף 21 – ניתן לדרוש סילוק מחוברים שהוקמו ללא רשות.

החדרת עוגנים היא פלישה אסורה למקרקעיי.- חוק התכנון והבנייה מאפשר קידום תכנית כאמור בהתאם לחוק התכנון והבנייה המאפשר את קידום התכנית למרות החדירה למקרקעין הגובלים בהתאם להנחיות התכנית, ובכפוף למגבלות של חובת יידוע, ויתר אמצעים שיבטיחו את אחריות היזם והמהנדס מטעמו.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שהעוגנים אינם זמניים – הטעיה מהותית

הניסיון מלמד כי:

א. עוגנים אינם נשלפים בפועל.

ב. שליפתם מסוכנת ועלולה לגרום נזק כבד.

ג. לעיתים נדרש להרוס מבנה כדי לשלוף עוגן.

ד. גם עוגנים "נשלפים" מותירים קדח מלא דייס.

ה. בפסק דין כהן נ' משהב נקבע כי שליפת עוגנים עלולה לעלות מעל 6.5 מיליון ש"ח.

ו. לכן, המונח "זמניים" מטעה ואינו משקף את המציאות.- המינוח זמניים מתקשר

לעובדה כי לאחר השלמת הבנייה המבנה החדש נושא את הבניין והעוגנים מפסיקים להיות נחוצים, לעיתים מנתקים אותם, ולעיתים מותירים אותם אך אין להם תפקיד הנדסי פעיל, ואינם צפויים להפריע למגרשים שכנים לקדם בניה בשטחם.

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שיש חובה לקבל את הסכמת בעלי הקרקע הגובלת

בערים בת‑ים וחולון קיימים נהלים רשמיים המחייבים הסכמה מפורשת של בעלי המגרשים הגובלים.

תקנות רישוי בנייה קובעות כי מבקש היתר חייב להיות:

בעל זכות במקרקעין, או מי שקיבל הסכמה מבעל הזכות.

התקנות הן חיקוק מחייב וגוברות על תוכנית תכנון.

לכן, לא ניתן לכפות החדרת עוגנים ללא הסכמתי.- חוק התכנון והבנייה מאפשר לרשות המקומית לקדם תכנית בכל מתחם הרשות כפי שנעשה במקרה זה, ובמקרים אחרים בערים אחרות, נתניה (תכנית )408-0839266 וגבעתיים (תכנית )503-0475160 למשל, לאור החשיבות של הנושא לבנייה חדשה בעיר, הוראות התכנית מאפשרות לקבוע הנחיות לעניין הבדיקות והאישורים שיש לבצע בשל היתר הבניה , והוראות אלה גוברות על הצורך בקבלת הסכמה של הבעלים הגובלים, אך קיימת חובת יידוע.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין דרישות בטיחות, ניטור ותקינה

התוכנית אינה כוללת מנגנוני בטיחות בסיסיים. יש להוסיף:

א. עמידה בתקן ישראלי 940 חלק 4.1 ו‑4.2

ב. דוחות קרקע וביסוס

ג. חישובים סטטיים לשני המגרשים

ד. ניטור רציף: סייסמוגרפים, אינקלינומטרים, טילטמטרים, פריזמות, חיישני גז ורעידות

ה. תיעוד וצילום וידאו של כל שלב

ו. העסקת קבלן רשום בענף 120

ז. אישורי כל חברות התשתית

- 56 -

ח. ללא הוראות אלו, התוכנית מסכנת חיי אדם.

ט. דרישה להחזרת המצב לקדמותו- מהנדס העיר סבור כי ההוראות המופיעות בהוראות

התכנית הם מספיקות לצורך בחינה מעמיקה של הנושא בשלב היתר הבניה וכי אין צורך בתוספת הוראות כמבוקש בהתנגדות.

8. לדחות את ההתנגדות כי עצם העברת התכנית לוועדה המחוזית נעשתה מבלי שהוועדה

המקומית קיבלה החלטה כדין להיות מגישת התכנית. ההפקדה נעשתה למעשה על ידי ב"כ הוועדה המקומית, ולא על ידי הוועדה עצמה, ולכן מדובר בהפקדה שנעשתה ללא סמכות.

כבר מטעם זה בלבד, התכנית אינה יכולה לעמוד- ההחלטה על העברת התכנית להמשך טיפול בוועדה המחוזית נבעה מעמדה של וועדת ערר שנבחנה במנהל התכנון והוחלט כי יש להמשיך את הטיפול בוועדה המחוזית, בתאריך 3/5/2023 החליטה הוועדה המקומית כי היא מגישת התכנית , החלטה זו היא לקידום התכנית ולא לעניין מסלול הסמכות של קידומה.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהתכנית כוללת הוראות בלתי חוקיות בעליל, ובראשן

דרישת כתב שיפוי ודרישת פוליסת ביטוח צד ג'. הוראות אלו אינן יכולות להיכלל בתכנית סטטוטורית, משום שהן אינן הוראות תכנוניות אלא הוראות קנייניות־חוזיות המגדירות יחסים בין צדדים. הכנסתן לתכנית מטעה את הציבור, פוגעת בו, ומעמידה את הוועדה המקומית בחשיפה נזיקית עצומה. הדין מכיר בדרישת כתב שיפוי רק במקרים של פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק, ולא במקרים של נטילה פיזית של זכויות בקרקע. התכנית שלפנינו יוצרת מנגנון של נטילה כפויה של זכויות בקרקע, ולכן אין כל סמכות לדרוש כתב שיפוי כתנאי למתן היתר.- יש לקבל חוות דעת משפטית של היועצת המשפטית לוועדה לעניין זה.

.10לדחות את ההתנגדות בעניין כי התכנית אינה מפורטת דיה כדי לשמש בסיס להוצאת היתרים. עוגני קרקע הם עבודות מבניות בעלות השלכות מהותיות על יציבות הקרקע, בטיחות הציבור, המבנים הגובלים והתשתיות. לפיכך, הם מחייבים תכנון מפורט בהתאם לסעיף (145ז) לחוק. התכנית אינה כוללת קווי בניין, עומק העוגנים, אורך העוגנים, מיקומם המדויק, תשריט תלת־ממדי, או כל פרט הנדרש לפי נוהל מבא"ת. בהיעדר פרטים אלה, לא ניתן להוציא היתר מכוחה, וממילא לא ניתן להסתמך עליה לצורך נטילה כפויה של זכויות בקרקע- התכנית היא תכנית מפורטת הכוללת את כל ההוראות הנדרשות להוציא מכוחה היתר בניה והיא קובעת את ההנחיות לבחינה בשלב היתר הבניה, לא ניתן ואין צורך בפירוט נוסף בתכנית החלה על כל העיר ואינה יכולה לרדת לרזולוציה של מגרש בודד.

.11לדחות את ההתנגדות בעניין שרכיב הריסות הבניינים בתכנית לוקה בחוסר סבירות קיצוני.

התכנית מבטלת הוראות הריסה שנקבעו בתכניות קודמות כתנאי למתן היתר. ביטול כזה פוגע בשלטון החוק, מאפשר לעברייני בנייה ליהנות מפירות העבירה, ומונע מהציבור את הסעד היחיד שהיה בידו – דרישת הריסה כתנאי להיתר. התכנית למעשה מכשירה עבירות בנייה בדיעבד, בניגוד לעקרונות יסוד של דיני התכנון- התכנית אינה מבטלת את הוראות ההריסה שנקבעו בתכניות המאושרות אלא רק מאפשרת ביצוע יעיל יותר של שלביות ההריסה כדי לאפשר הריסה של עברות הבניה יחד עם ביצוע הבניה ולא בנפרד.

.12לדחות את ההתנגדות לעניין שינוי מועד הריסות נדרשות, על פי תכנית, כתנאי תחילת עבודות במקום תנאי להיתר באופן גורף, עלול לפגוע באיכות החיים והסביבה של המתנגדים ובשלטון החוק, כאשר בהרבה מקרים התנאים הללו נועדו לשמור על האינטרסים של הגורמים שיש להם אינטרסים במגרש שבו מוצעת ההריסה או למגרשים אחרים בסביבה, או מתנגדים שהתנגדו במסגרת תכנית פרטנית למגרש ספציפי, או לשמור - 57 -

על שלטון החוק במקרים של עבירות בניה, שעבריינים לא יחזיקו בהיתר בניה באותו עת שעבירות עדיין קיימות בפועל בשטח, ולכן גם אם רוצים לבטל הוראה כזו נדרשת הפעלת שיקול הדעת לכל מקרה ומקרה בנסיבות עניינה, ובוודאי שלא ניתן לקבוע הוראה גורפת בעניין. במקרה שהוצג בהתנגדות זו, הרי מדובר בעבירות בנייה על מגרש בבעלות רשות ציבורית אשר עבירות שלה חמורות עוד הרבה.- התכניות המאושרות קובעות כי תנאי להיתר בניה יהיה הביצוע של ההריסה והמשמעות היא כי כל עוד לא מוציאים היתרי בניה –

אז גם לא מבצעם את ההריסה, ולכן קביעה של הריסה כתנאי לתחילת עבודות מבטיחה את ההריסות כחלק מביצוע של היתר בניה ולכן אינה פוגעת בעצם ההריסה עצמה.

.13לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית לוקה בפגמים פרוצדורליים חמורים בהליך הפרסום. לא נתלו שלטים בשטח התכנית, לא נתלה שלט בכניסה לעירייה, לא נתלו מודעות בלוחות מודעות בשכונות, ולא פורסם דבר בשפה הערבית. הפרסום בעיתון "מעריב הבוקר" נעשה בניגוד לרשימת העיתונים הנפוצים שאושרה על ידי שר הפנים, שכן העיתון אינו מופיע ברשימה, ושינוי שמו לא פורסם ברשומות. הפרסום בעיתון הערבי "אל־ סינארה" נעשה אף הוא בחוסר תום לב, שכן העיתון כמעט ואינו מופץ בירושלים. בנוסף, הפרסום באתר האינטרנט היה חלקי, לא נגיש, ולא כלל מועד אחרון להגשת התנגדויות.

פגמים אלה שוללים מן הציבור את זכות הטיעון, ומביאים לבטלות ההפקדה.- הפרסום נעשה בהתאם להחיות לשכת התכנון והנהלים בעניין.

.14לדחות את ההתנגדות בעניין שיש להדגיש כי התכנית מקודמת במקביל לקידום תמ"א /40ה – תכנית מתאר ארצית ייעודית להסדרת עוגני קרקע. קידום תכנית מקומית במקביל לתכנית ארצית ייעודית יוצר כפילות, חוסר ודאות רגולטורית, ופגיעה במערכת התכנון. אין הצדקה מקצועית או מערכתית לקדם תכנית מקומית נקודתית כאשר המדינה עצמה מקדמת הסדרה ארצית כוללת- אין מניעה לקדם תכניות לרשות ספציפיות לרשות אחת כפי שנעשה בכמה רשויות אחרות בארץ כל עוד לא יעמדו בסתירה לתכנית ארצית , ככול שתקודם ואושר התכנית הארצית היא תחול גם בירושלים .15לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין שבתחנות תדלוק, ישנן תשתיות תת קרקעיות.

מרבית התשתיות התת קרקעיות בתחנות תדלוק, הינן רגישות והדברים אמורים בעיקר במיכלי הדלק התת קרקעים ובצנרת הדלק.

ברי, שכל פגיעה בתשתיות אלה, עלולה לגרום לנזק חמור ביותר לתחנה ולהשבתתה וכן לזיהום הקרקע והסביבה.

כפי שבואר לעיל, תחנת תדלוק, הינה נכס רגיש ביותר מבחינת התשתיות התת קרקעיות .

החדרת עוגן, למיכל תדלוק תת קרקעי או באופן שיפגע בצנרת הדלק בתחנה, מעבר להשבתה של התחנה, תגרום לנזק סביבתי קשה ביותר ועל כן יש להקפיד הקפדה יתרה בכל הנוגע להחדרת עוגנים למגרשים של תחנות תדלוק.

פז תטען, כי לפיכך יש להגביל את האפשרות להחדיר עוגנים למקרקעין בהם קיימת תחנת תדלוק רק למקרים בהם ניתנה הסכמה מפורשת של בעלי הזכויות במקרקעי תחנת התדלוק- לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כי בתחנות הדלק יש תשתיות תת קרקעיות רגישות הכוללות מכלי דלק וצינורות ופגיעה בתשתיות אלה עלולה לגרום לנזק חמור ביותר לתחנה , השבתה שלה וכן לזיהום קרקע- יש לקבוע בהוראות התכנית כי במקרה של בקשה הכוללת חדירה לתחום חלקה הכוללת תחנת דלק או מתקן אחר רגיש לדעת מהנדס העיר יש לקבל אישור של הבעלים לעניין החדרת עוגנים בחלקתם כתנאי למתן היתר הבנייה.

.16התכנית המופקדת כוללת בסעיף .4.1.2א.2 הנחיות בנושא שינוי מועד ביצוע ההריסה, - 58 -

התקנון קובע כי ההוראה תחול על עברות בנייה ששטחן עד 20 מ"ר , ההיגיון בבקשה לשינוי מועד הריסה נועד לאפשר למוציא היתר בניה לפעול בהינף אחד -ההריסה וגם הבניה ביחד ולא להפריד ביניהם ולכן אין הגיון בקביעת מגבלה של 20 מ"ר שקבוע בתקנון ולכן מבוקש לבטל סעיף זה.

.17בכל מקרה יובהר כי ההריסות הם רק של מגיש היתר הבניה ולא כל המסומן בנספח הבינוי.

לחילופין ככול והוועדה המחוזית לא תרצה לשנות באופן גורף את הסעיף יש לקבוע לפחות כי ייקבע כי 20 מ"ר הם עברות בנייה של מגיש הבקשה להיתר בלבד.

.18לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 59 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1262963

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים אגף מבני דת

עורך התכנית: יגוד מאיר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 12/2/2025

כתובת מנחת יצחק , רוממה בין רחוב שמגר למנחת יצחק, רוממה ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30079 175 לא

30079 205 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 31 תשריט 17

1. קביעת זכויות בניה, קווי בניין וגבהי מבנים למבני דת בין רחוב מנחת יצחק ושמגר בשכונת רוממה

בירושלים והיחס בין המבנים השונים

2. הריסת בניין קיים.

3. קביעת הוראות לתוספת שטחים למבני דת.

4. הגדרת גובה מבנים ל 4 קומות .

5. הגדרה של פתחים וכניסות למבנים.

6. קביעת קווי בניין למבנים השונים והיחס ביניהם.

7. קביעת זיקת הנאה למער רכב לבניין שמאחור שאינו כלול בתכנית.

8. קביעת שטח הבניה ל 4650 עיקרי ועוד 1450 מ"ר שרות מתחת לקרקע.

9. קביעת חניון תת קרקעי ל 40 מקומות חניה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

שטח למבנים ומוסדות 4420 100 4650 מ"ר לבניין החדש בלבד ללא ציבור הבניין מאחור

סה"כ 4420 100

- 60 -

תיאור המצב הקיים

מדובר על חלקה גדולה בייעוד של מבני ציבור.

על החלקה מקודמת תכנית מספר 1262955 הנמצאת בתקופת הפקדה ומציעה בניין חדש בחלק האחורי של המגרש עבור בניין הכולל 9 קומות ותוספת שימושים עבור בית ספר גני ילדים ופנימיה.

בחלק הקדמי קיים שלד של בניין המיועד להריסה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

התכנית המאושרת החלה על החלקה היא תכנית מספר 527978 שאושרה בשנת 2108 וקבעה את ייעוד המגרש לשטח לבנייני ציבור.

תכנית 1262955 נמצאת בשלב התנגדויות , התכנית סיימה הפקדה בתאריך 6/2/2026 והוגשו לה שתי התנגדויות, התכנית קובעת בינוי לבנייין ב החלק האחורי של הבניין היתרים:

1995/0510.00 מנחת יצחק 14 22/06/1995 חפירה ומילוי הבקשה נסגרה 09/02/2023 הרב מינצברג מתיבתא_עמותה

1995/0510.01 מנחת יצחק 14 26/06/1996 בניה חדשה / בניין חדש הופק-הוצא היתר בניה 09/03/1998 מתיבתא_עמותה

1995/0510.02 מנחת יצחק 14 18/11/1999 תוספת מבנה-מגרש בנוי הבקשה נסגרה 09/02/2023 ע"י הרב הרמן זכרון צבי עמותה

1995/0510.03 מנחת יצחק 14 19/09/2000 בניה חדשה / בניין חדש הופק-הוצא היתר בניה 21/05/2001 עמותת זכרון צבי

1995/0510.04 מנחת יצחק 14 20/11/2005 תוכנית שינויים הבקשה נסגרה 09/02/2023 עמותת זכרון צבי

2017/0046.00 מנחת יצחק 14 16/01/2017 בניה חדשה / בניין חדש הבקשה נסגרה 01/01/2019 תת 'תורת אימך' עמותת 'בנין אב'

2020/0049.00 מנחת יצחק 14 28/01/2020 בניה חדשה / בניין חדש הופק-הוצא היתר בניה 21/10/2021 עירית ירושלים מנח"ח

2020/0049.01 מנחת יצחק 14 13/11/2025 חידוש היתר הוכנה טיוטת היתר בניה 22/01/2026 עירית ירושלים מנח"ח

עבירות בניה: ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר: אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה: שטח לבנייני ציבור

ג. תכנית שכונתית: אין

ד. תקן חנייה עירוני: על פי תכנית 5166ב לבנייני ציבור

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם