ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 52 · קובץ התנגדות לתכנית 1350719.pdf

ירושלים, ג' סיון תשפ"ו

19 מאי 2026

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ביד/דוא"ל/מקוון שלומציון 1 (בנין ג'נרלי)

ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1350719 "תוספת קומות למבנה לשימור ברח' ישי 7"

מוגשת בזה התנגדות לתכנית שבנדון (להלן – "התכנית" או "התכנית המופקדת"), בשם:

1. עמעד מימון ת.ז. 0273618494

2. אסתר מימון ת.ז. 031792419

3. חנוך גוטמן ת.ז. 050614726

4. דפנה הלן אינבינדר ת.ז. 000446344

5. ד"ר תם אינבינדר ת.ז. 024815508

6. שי אינבינדר ת.ז. 016439267

7. ראובן רגב ת.ז. 050312750 (להלן – "המתנגדים")

כל ההדגשות בציטוטים שבמסמך זה אינן במקור, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

הצגת המתנגדים ותמצית טענות ההתנגדות

1. המתנגדים הם בעלי דירות בבניינים הבנויים בגוש 30019 חלקות ,13 4 ו-,5 והם הנפגעים

הישירים מהתכנית.

1 היא החלקה מושא התכנית.

1

2. הבניין מושא התכנית ממוקם באחד האזורים הרגישים ביותר בירושלים, במדרון הצפוני-

מערבי של שכונת אבו תור (המכונה גם "גבעת חנניה"), המצוי ב"אגן העיר העתיקה" עפ"י תכנית המתאר ירושלים .2000 ערכו של המתחם נעוץ הן בנוף המרהיב הנשקף ממנו – של הר ציון והעיר העתיקה, והן מאופיו המרקמי של המתחם עצמו – המתאפיין בבתים היסטוריים נמוכים, בעלי ערכים אדריכליים גבוהים, הבנויים באופן מדורג על גבי הגבעה בהתאמה לטופוגרפיה, ומוקפים בעצים בוגרים ותמירים –ונצפה מכיוון הר ציון, שער יפו והחומות, ודרך חברון.

3. אם חלילה תאושר הבניה עפ"י התכנית, ייפגע קשות המראה הייחודי של הגבעה כמפורט

לעיל, מכיוון העיר העתיקה, הר ציון ודרך חברון. זאת ועוד: הנוף הייחודי של העיר

העתיקה וסביבותיה – שאין דומה לו בחשיבותו – הנשקף הייחודי כיום מבנייני המתנגדים

בחלקות 4 ו-5 ייחסם בחלקו המשמעותי, ותיגרם פגיעה חמורה בערך המקרקעין

שבבעלותם. זאת, נוסף על הפגיעה הקניינית החמורה שתיגרם למתנגד מחלקה 3 מושא

התכנית.

4. המתנגדים יטענו, כי הבינוי המוצע בתכנית חורג ממדיניות תכנית המתאר ירושלים ,2000

ומציע בינוי המתנשא לגובה של כ-16.5 מטרים מעל מפלס רחוב עין רוגל, השווה לכ-5.5 קומות (בעוד שלפי המדיניות ניתן לבנות לכל היותר 4 קומות באזור רגיש זה).

5. יתירה מזאת: הבינוי המוצע חורג באופן משמעותי מהבינוי שאושר בשנים האחרונות ע"י

ועדות התכנון במבנים סמוכים (כולם ברחוב עין רוגל), אשר יישמו את מדיניות תכנית 2000 וקבעו גובה אבסולוטי של 768.60 – 770.03 מ', בעוד שבתכנית המופקדת מוצע גובה של 772.48 מ' לא כולל מעקה, ומתקנים טכניים על הגג.

6. החריגות האמורות הינן תוצאה של מניפולציות תכנוניות, שבראשן שינוי פיקטיבי של

מפלס הכניסה הקובעת לבניין מהכניסה הקיימת מזה שנים רבות מרחוב עין רוגל, ל"כניסה" דרך שביל צר ומפותל להולכי רגל, ללא מוצא, המצוי מדרום לחלקה, שכלל איננו רחוב, ואף אינו משרת את החלקה ואין לו כל ממשק או קשר איתה, אלא מהווה גישה לבית המתנגדים 6-4 ברחוב עין רוגל 9 (חלקה .)5 ואם לא די בכך – הכניסה מוצעת מחצר בית אינבינדר, באמצעות שביל (תוך הריסת חומה קיימת), מחוץ למעטפת ההיסטורית של הבניין לשימור.

7. המתנגדים יטענו, כי דין התכנית להידחות על הסף, מכמה וכמה מטעמים שדי בכל אחד

לבדם די בו כדי לבטל את התכנית, וקל וחומר כאשר הם מצטברים.

בנוסף, מסמכי התכנית פגומים מן היסוד, וגם מטעם זה דין התכנית להידחות על הסף.

2

8. לחלופין יטענו המתנגדים, כי יש לדחות את התכנית לגופה בשל כל טענות הסף, וכן מטעמים

נוספים, וביניהם:

• תוספת הקומות המוצעת, בגובה של 772.50 מ' לא כולל מתקנים על הגג, יפגעו קשות במראה של הגבעה הצפון-מערבית של אבו תור מכיוון הר ציון, העיר העתיקה והרכסים הצפוניים. כאמור לעיל, הגבעה מתאפיינת בבניה מדורגת, ומבנים יחודיים.

• התכנית סותרת את מדיניות תכנית 2000 ואת החלטות ועדות התכנון ביחס לחלקות סמוכות הכלולות אף הן באזור רגיש זה.

9. המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי יש לדחות את התכנית המופקדת, ובנוסף לא לקדם תכניות

נוספות בגבעה הצפונית של שכונת אבו תור, עד לאישור תכנית מתאר מקומית ולמצער מסמך מדיניות כולל. בהקשר זה יצוין, כי בהיעדר תכנית אב לשכונה הקובעת מדיניות בינוי כוללת מפורטת יותר, תושבי השכונה מוצאים את עצמם נאבקים בכל פעם בניסיונות אד-

הוק לפרוץ את המדיניות ו/או לעקוף אותה בדרכים יצירתיות כאלה ואחרות והתכנית הנוכחית מהווה דוגמא מובהקת לכך.

10. בנוסף יטענו המתנגדים, כי דין התכנית להידחות מהטעם שהיא מציעה תוספת בניה על

מחצית מהמבנה לשימור בלבד, באופן שיהווה פגיעה קשה בבית ובמראה השכונה.

11. לחלופין יטענו המתנגדים, כי לכל הפחות יש לבטל את הקומה השנייה המוצעת ולהסתפק

בקומה אחת בלבד, בהתאם למדיניות. בנוסף ולחלופין, יש להנמיך גובה כל קומה ל-2.80 מ', כדי לצמצם את הפגיעה הנופית במבטים מרחוק ואת הפגיעה במתנגדים.

12. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, דורשים המתנגדים כי בכל מקרה מפלס הכניסה הקובעת לא

ישונה למפלס השביל הצר שמדרום לחלקה (שמשום מה מכונה "רחוב ישי", הגבוה בכ-

15 מטרים(!) מרחוב עין רוגל, ויישאר במפלס הכניסה שבחזית לעין רוגל. לפיכך, גם אם

חלילה יאושרו שתי הקומות המוצעות בתכנית ללא שינוי, הן חייבות להיות קומות 3 ו-4 מעל המפלס הכניסה הקובעת ולא "קומת קרקע" ו"קומה ראשונה" כפי שמסומן בנספח

הבינוי ובהוראות התכנית. אין ספק שהשינוי הפיקטיבי של מפלס הכניסה הקובעת אינו

תמים כלל וכלל, וכל מטרתו להכשיר את הקרקע לתוספת שתי קומות בעתיד, תוך הצגת

הבינוי כ"ארבע קומות" כביכול. הוועדה הנכבדה מתבקשת שלא לתת לכך יד.

13. בנוסף יטענו המתנגדים, כי יש לאסור כל בינוי על הגג, ולקבוע הגבלות על גודלם, גובהם

ואופי המתקנים על הגג, ובנוסף לקבוע כי המעקה יהיה שקוף ולקבוע הוראות בעניין החזית החמישית.

14. זאת, נוסף על טענות אחרות, אשר יפורטו להלן.

3

התכנית, הבית המשותף, המתנגדים והפגיעה בהם ע"י התכנית

15. התכנית המופקדת חלה על המקרקעין הידועים כגוש 30019 חלקה 3 (להלן – "החלקה"),

ומציעה תוספת של שתי קומות על מחצית מגג בניין לשימור בן שתי קומות (להלן –

"הבניין"). הכניסה הראשית לבניין היא מרחוב עין רוגל, ובנוסף קיימת אליו כניסה צדדית מרחוב ישי לדירות 3 ו-4 (לא הכניסה המוצעת בתכנית).

16. להלן מפה מתוך ה-GIS של עיריית ירושלים, המראה את גבולות חלקה ,3 ואת שני בניינים

הבנויים על החלקה (שכפי שיפורט להלן, רשומים כבית משותף אחד):2

17. כפי שעולה מהמפה, הבניין המזרחי, הכולל את דירות מגישי התכנית, שעליה מוצעת תוספת

הבניה, מצוי בכתובת עין רוגל 12; והבניין המערבי, שהינו תת-חלקה 4 בבית המשותף, המצויה בבעלות פרופ' גדעון עפרת (להלן – "בית עפרת") מצוי בכתובת ישי .5 ואכן, ניתן לראות בבירור כי בעוד שבית עפרת גובל ברחוב ישי, בית מגישי התכנית אינו גובל ברח' ישי

אלא ברחוב עין רוגל.

18. כאמור, חלקה 3 רשומה כבית משותף הכולל שני מבנים, ובו בסה"כ 4 דירות (תת-חלקות):

א. תת-חלקה ,1 בקומת הקרקע של מבנה 1 (המזרחי), בבעלות גב' מיכל דוידי3;

ב. תת-חלקה ,2 בקומה הראשונה של מבנה 1 הנ"ל (כלומר: מעל דירה ,)1 בבעלות אחיה

דוידי. לתת-חלקה 2 צמוד הגג המסומן באות ט' בצבע אדום וכחול בשטח של 156.80 מ"ר עליו מוצעת הבניה עפ"י התכנית.

2 כמו כן ניתן לראות במפה את חלקות 4 ו-,5 הגובלות בתכנית, שעליהן דירות המתנגדים ,1 2 ו-.7-4 3 יצוין, כי בעת הגשת התכנית הקודמת שבוטלה (כמפורט להלן), דירה 1 הייתה בבעלות שאול ורדי, אשר התנגד לתכנית.

4

ג. תת-חלקה ,3 אף היא בקומה הראשונה של מבנה 1 (וממערב לדירת מגישת התכנית),

בבעלות יעקב חנוך גוטמן (המתנגד .)3 גם לדירה זו צמוד גג, הצמוד ממערב לגג מגישת התכנית (ובפועל מחובר אליו), ומסומן באות י' בצבע כתום, בשטח של 150 מ"ר.

ד. תת-חלקה ,4 במבנה ,2 בבעלות פרופ' גדעון עפרת. גם לדירה זו צמוד גג, עליו נבנתה

קומה אחת נוספת.

נספח א' נסח רישום מרוכז של חלקה 3 מצ"ב כנספח א'.

נספח ב' מסמכי הבית המשותף (צו רישום, תשריט, תקנון מוסכם ותקנון מתוקן) מצ"ב כנספח ב'.

19. עפ"י סעיף )7(3 לתקנון המוסכם (כפי שתוקן ביום :)26.10.19

"בהתאם לאמור בסעיף 61 ובסעיף 62 לחוק המקרקעין, אנו קובעים: לכל אחת מהדירות יוצמדו זכויות בניה/זכויות בניה עתידיות כמפורט:

חלקת משנה 1 – אין זכויות בניה/זכויות בניה עתידיות;

חלקת משנה 2 – 93/250 זכויות בניה/זכויות בניה עתידיות;

חלקת משנה 3 – 66/250 זכויות בניה/זכויות בניה עתידיות;

חלקת משנה 4 – 91/250 זכויות בניה/זכויות בניה עתידיות"

20. בסעיף )2(3 לתקנון המוסכם נאמר:

"בתקנון זה יהיה לביטוי "זכויות הבניה העתידיות", הפירוש הבא:

יתרת זכויות הבניה שיהיו קיימות בחלקה, על-פי כל תכנית בניין ערים שתחול עליה לאחר רישום תקנון מוסכם זה כחוק, לרבות הקלות וכל זכות וכל רשות לבצע בניה בחצרות הבית ו/או בגגות הבית ו/או מעל הגגות שיהיו לבית בכל עת, ואשר שייכים ו/או יוצמדו בצמידות מיוחדת ליחידות הבית"

21. יצוין, כי התכנית המופקדת מייצרת "זכויות בניה עתידיות" כלשון התקנון המוסכם, בהיקף

של 230 מ"ר (עפ"י המוצג בטבלה ,4)5 ומשום מה מעניקה את כולן לתת-חלקה ,2 למרות 4 זה סך השטחים מעל הכניסה הקובעת. יתר השטחים – קיימים. בהיעדר חישוב שטחים בין מסמכי התכנית, לא ניתן לדעת מהם השטחים הקיימים והמוצעים. יוער, כי על פני הדברים תוספת השטח גדולה אף יותר, שכן לפחות לפי מסמכי הבית המשותף, השטח הכולל של הדירות הקיימות בתא שטח 30A הינו כ-175 מ"ר בלבד, ולא 232 מ"ר כפי שמוצג בטבלה .5 המתנגדים עומדים על כך שיוגש חישוב שטחים מלא והם שומרים על זכותם להוסיף כל טענה בעניין זה.

5

שהחלק היחסי שלה בזכויות העתידיות הינו 93/250 (%)37.2 בלבד, כלומר: בניגוד מוחלט

לתקנון המוסכם. זאת ועוד: בתכנית מוצעת תוספת של שתי דירות לטובת תת-חלקה .2

22. המתנגדים ,1 2 ו-7-4 הינם בעלי דירות בשני הבניינים ברחוב ישי 9 ו-11 הגובלים מדרום או

מדרום-מזרח בתוספת הבניה המוצעת בתכנית (כמסומן במפה דלעיל), כדלקמן:

א. עמעד ואסתר מימון, המתנגדים מס' 1 ו-2 – בקומת השנייה בבניין ברחוב ישי 11

(גוש 30019 חלקה 4 – המבנה המזרחי בחלקה);

ב. ראובן רגב, המתנגד מס' 4 – אף הוא בקומה השנייה בבניין הנ"ל;

ג. דפנה הלן, ד"ר תם ושי אינבינדר, המתנגדים מס' 5-7 – בבניין ברחוב ישי 9 (גוש

30019 חלקה .)5 יצוין, כי בניין זה גובל בפינה הדרום-מזרחית של חלקה 3 מושא התכנית, ובמדרגות מהן מוצעת בתכנית המופקדת הכניסה החדשה לבניין.

נספח ג' נסחי רישום מרוכזים של חלקות 4 ו-5 – חלקות המתנגדים, מצ"ב כנספח ג'.

23. להלן תצלום אויר, מכיוון צפון המראה את הבניין מושא התכנית ואת בנייני המתנגדים:

הליכים קודמים

24. התכנית המופקדת מוגשת לאחר שתכנית כמעט זהה (אך כמה הבדלים מהותיים, אשר

יפורטו מיד) נדחתה על ידי הוועדה המחוזית לבקשת מגישת התכנית, לאחר התנגדויות שהגישו המתנגדים ואחרים, כמפורט להלן:

6

25. התכנית הקודמת הוגשה תחת מספר ושם אחר – תכנית מס' 101-0777235 "תוספת זכויות

בניה במבנה ברח' ישי 5"5 (להלן – "התכנית שבוטלה").

26. התכנית שבוטלה עברה תנאי סף ביום 13.7.2020; ביום 21.3.2021 החליטה ועדת המשנה

של הוועדה המחוזית על הפקדתה בתנאים; בחודש אוגוסט 2021 הופקדה התכנית להתנגדויות; ביום 14.10.2021 הוגשה ההתנגדות מטעם המתנגדים ביחד עם אחרים, בה הצביעו המתנגדים על פגמים משפטיים ותכנוניים שונים ועל כך שהתכנית חורגת ממדיניות הוועדה המחוזית לאבו תור – פגמים שברובם המכריע לא תוקנו בתכנית המופקדת.

נספח ד' התנגדות המתנגדים לתכנית שבוטלה (ללא נספחיה) מצ"ב כנספח ד'.

27. ביום 8.3.2022 התקיים הדיון בהתנגדויות; הדיון הפנימי בוועדה נדחה כמה פעמים, וביום

7.5.2024 הודיעה מגישת התכנית על משיכת התכנית, והתכנית בוטלה.

28. כאמור, התכנית שבוטלה כמעט זהה לזו הנוכחית, למעט כמה הבדלים. להלן כמה מהם

(נוסף על שינוי שם התכנית):

א. התכנית שבוטלה חלה על החלקה כולה תוך פיצולה לשני תאי שטח: 30A הכולל

כמחצית מ"מבנה 1" (בחלק המזרחי שלו), הכוללת את דירות 1 ו-2; ותא שטח 30B הכולל את המחצית המערבית של מבנה ,1 ואת מבנה ,2 עד הגבול המערבי של החלקה.

להלן קטע רלוונטי מתשריט מצב מוצע בתכנית שבוטלה:

5 שם התכנית הנוכחית – "תוספת קומות למבנה לשימור ברחוב ישי 7".

7

לעומת זאת, בתכנית החדשה תא שטח 30B הוצא לגמרי מתחום התכנית, ועתה הקו הכחול שלה כולל רק את תא שטח .30A כתוצאה מכך, כמחצית ממבנה 1 (המבנה לשימור) כלולה בתחום התכנית (דירות 1 ו-2 והדירות החדשות המוצעות), וכמחציתו – מחוץ לתחום התכנית (דירה ,)3 על אף שדירות 2 ו-3 חולקות קיר משותף ועל אף שמדובר במבנה לשימור.

ב. הכניסה הקובעת: בשתי התכניות נקבעה כניסה קובעת פיקטיבית מ"רחוב ישי"

כביכול, אלא שבתכנית החדשה שונה מעט מיקום הכניסה לדירות החדשות. הכניסות לדירות הקיימות לא השתנו.

ג. התכנית החדשה מוסיפה חטא על פשע, ומשמיטה מעיקרי הוראות התכנית את

שינוי מפלס הכניסה הקובעת, כאילו מעולם הכניסה לא הייתה דרך עין רוגל. מאחר

שפגם זה שורשר אף לנוסח הפרסום, מדובר בהסתרה מהציבור של אחד השינויים העיקריים שהתכנית מציעה, דבר המהווה פגם חמור בפרסום.

טענות לדחיית התכנית על הסף

טענת סף 1 – אין להגיש תכנית על חצי מהבניין

29. כאמור לעיל, הקו הכחול של התכנית עובר באמצע הבניין וחותך אותו באמצע, למרות שבין

דירת מגישי התכנית לבין דירת המתנגד מס' 3 מפריד קיר משותף. אין צריך לומר כי מדובר באקט חריג ביותר, במיוחד כאשר מדובר בבניין לשימור. התוצאה תהיה כי על אותו בית ממש יחולו שתי תכניות נפרדות, האחת מתירה שתי קומות באחוזי בניה מצומצמים, והשנייה – ארבע קומות באחוזי בניה נדיבים.

30. הדבר אף מנוגד לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים)

תשנ"ב – ,1992 לפיהן אחוזי הבניה הינן פונקציה של שטח המגרש. וכך נאמר בתקנה :3

3. (א) לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא

השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין..."

שטח המגרש

ובתקנה 1 מוגדר "מגרש" כך:

"מגרש" – יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;

31. בניגוד לכך, התכנית מוגשת על כשליש מגרש, ועל כחצי בית הבנוי עליו (מבנה )1 ושואבת

לחלק זה את כל תוספת אחוזי הבניה שהיא מייצרת.

8

32. לא זאת אף זאת, ל"חיתוך הסטטוטורי" של מבנה 1 אין שום היגיון תכנוני, והוא מנוגד

להיסטוריה של החלקה, המהווה איחוד של שתי חלקות ישנות: חלקה 76 עליה בנוי מבנה 1 (הכולל כאמור את דירות ,)3-1 וחלקה 77 עליה בנוי מבנה 2 (בית עפרת). לפיכך, אם היה מקום לפצל את החלקה לשתי תכניות נפרדות – הפיצול היה צריך להיות בהתאמה לחלקות ההיסטוריות (76 ו-)77 ולא באופן הקורע את חלקו המערבי של מבנה 1 מתוך חלקה ,76 ומצרף אותו לחלקה 77 ההיסטורית.

33. חמור מכך: באופן אבסורדי מפלסי הכניסה הקובעת של שני חלקי מבנה 1 יהיו שונים, על

אף שמפלס הקרקע של דירות 2 ו-3 זהה: בחלק המזרחי (דירה 2 והדירות החדשות המוצעות מעליה) מפלס הכניסה הקובעת יהיה 765.78 מ' (ובהתאמה דירה 2 שבמפלס 760 תהיה ,)-1 ואילו בחלק המערבי, דירה 3 המצויה כאמור באותו גובה של דירה 2 תהיה בקומה השנייה מעל הקרקע. ברור שזו תוצאה אבסורדית ובלתי סבירה בעליל לחלוטין, וגם מטעם זה דין התכנית להידחות על הסף.

טענת סף 2 – פגמים חמורים בהחלטת הוועדה על הפקדת התכנית ובתכנית עצמה

34. בנוסף ולחלופין, כאמור, התכנית המופקדת סוטה באופן מהותי ממדיניות תכנית 2000

ולצורך כך (ואולי גם כדי להכשיר את הדרך לבניית קומות נוספות בעתיד), אף קובעת מפלס כניסה קובעת פיקטיבי. דבר זה חייב לכל הפחות דיון מעמיק בוועדת המשנה אשר אישרה את התכנית להפקדה.

35. אלא שבאופן מדהים, עיון בהחלטת ועדת המשנה הנקודתית מיום 18.5.2025 בה אושרה

התכנית להפקדה, שאורכה כ-7 שורות בלבד, מגלה שהוועדה כלל לא קיימה דיון, וכל שנעשה בה הוא הקראת הצעת ההחלטה ע"י יו"ר הוועדה, אשר הוכנה מראש על ידי לשכת התכנון.

ממילא, הוועדה כלל לא דנה ולא הפעילה שיקול דעת בשאלה האמנם התכנית"תואמתאת מדיניותהתכנוןשלהוועדה"כפי שנכתב בהצעת ההחלטה, במיוחד כאשר אין חולק שמדובר באחד האזורים הרגישים ביותר בירושלים מבחינת הנוף אל העיר העתיקה וממנה; הוועדה גם לא התייחסה לשינוי המופרך של מפלס הכניסה הקובעת ועוד מכיוון שביל צר המוביל לחלקה אחרת, ואף לא דנה בשאלה האם נכון לשנות את המפלס ולהגדיר את הקומות העל-

קרקעיות שעד היום היו מעל הכניסה הקובעת, כקומות המצויות במפלסי מינוס. אגב, לא ברור אם הוועדה עצמה הייתה מודעת בכלל לשינוי במפלס הכניסה הקובעת, שהרי כאמור הוא הועלם מעיקרי הוראות התכנית. זאת ועוד: הוועדה כלל לא דנה בשאלה האם מותר ולחלופין האם ראוי להגיש תכנית על חצי בניין בלבד, מה גם שהחצי השני בנוי בקיר משותף, ובמיוחד כאשר מדובר בבניין לשימור. בהקשר זה, לא התקיים שום דיון האם ראוי לבנות על מחצית בניין לשימור בלבד. לאמור לעיל יש להוסיף, כי הוועדה אף לא טרחה לעיין בהתנגדות המתנגדים שבוטלה, שם הם הצביעו על הפגמים המהותיים שנפלו בתכנית ושלא תוקנו בתכנית החדשה.

9

36. טעם נוסף לבטלות ההחלטה הינו היעדר פרוטוקול, תוך הפרה של סעיף 48ד' לחוק,

שכותרתו "חובת ניהול פרוטוקול ופרסומו". יודגש, כי תמליל אינו תחליף לפרוטוקול, וגם

לא פרסום ההחלטה – שאינה כוללת למשל את מהלך הדיון, הפסקות לצורך התייעצות

וכדומה. ראו לעניין זה דבריו של כב' השופט אליקים רובינשטיין בבג"צ ,5593/07 צרלס

ברנרד ניס נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, משרד הפנים (פורסם בנבו, )21.12.2009

(להלן – "בג"ץ ניס"), פיסקה מ"א.

37. לסיכום פרק זה, החלטת הוועדה על הפקדת התכנית פגומה מן היסוד, נגועה באי-שקילת

מלוא השיקולים הנדרשים לקבלתן. ראו בג"ץ ניס הנ"ל, שם:

מ"א. כלל מנחה הוא במשפט המינהלי, כי גוף מינהלי אמור לקבל את החלטותיו באופן מסודר, לאחר תהליך של איסוף נתונים, ולאחר שקלא וטריא לגבי כלל השיקולים הרלבנטיים (בג"צ 4733/94 נאות נ' מועצת עיריית חיפה, פ"ד מט()5 .)111 הליך מסודר של קבלת החלטות נועד להבטיח את רצינותם של הדיון וההכרעה, לאפשר קיומה של בקרה פנימית, הנדרשת כתנאי לקבלת החלטה ראויה.

38. כן ראו – עע"מ 6240/12 דני דנקנר נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (פורסם בנבו)

(,)10.5.2015 שם נאמר:

32. סיכומו של דבר, שהחלטת ועדת הערר בדיון החוזר, אשר התבססה במידה

רבה על קביעות הנוגעות לתשתית התכנונית, נתקבלה מבלי שמוצתה זכותם של המערערים להשמיע קולם בנקודה זו. מצב זה, מעבר להיותו בבחינת פגיעה בזכות הטיעון של המערערים, מעורר חשש שמא החלטת ועדת הערר נתקבלה מבלי שנפרשׂה בפניה היריעה העובדתית-תכנונית-

משפטית למלוא רוחבה, ומבלי שנתאפשר לה לגבש כנדרש את התשתית העובדתית הנדרשת לשם קבלת ההחלטה (על חובתה של הרשות לקבל החלטה על יסוד תשתית של עובדות, ראו יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב 1119 (מהדורה שניה, )2011 (להלן: זמיר); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך א 439 ()2010 (להלן: ברק-ארז); על חובת הרשות להעניק לאדם העלול להיפגע מהחלטתה הזדמנות נאותה להשמיע טענותיו, ועל השלכותיה של הפרת החובה, ראו בהרחבה אצל זמיר, עמ' 1195-1147;

עוד על תוצאות ההפרה של זכות הטיעון, ראו אצל ברק-ארז, עמ' .))528

39. לאור כל האמור לעיל מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את התכנית על הסף. כל הטענות

שלהלן ייטענו אפוא בכפוף לטענה זו.

10

הבניה המוצעת פוגעת באופי השכונה ובניצפות אל הגבעה הצפונית-מערבית וממנה

40. המתנגדים יטענו, כי תוספת הקומות המוצעת, בגובה של 772.48 מ' לא כולל מתקנים על

הגג, יפגעו קשות במראה הגבעה הצפון-מערבית של אבו תור מכיוון הר ציון, העיר העתיקה והרכסים הצפוניים. כאמור לעיל, הגבעה מתאפיינת בבניה מדורגת, ומבנים יחודיים.

41. אחד המבנים היפהפיים הללו, הבולטים לעין כאשר עומדים למשל באזור שער יפו, הר ציון,

בריכת הסולטן, ודרך חברון ליד הסינמטק, הוא בית המתנגדים ,1 2 ו-7 ברחוב ישי 11 המצוי מדרום לבית מושא התכנית (גוש 30019 חלקה ,4 הבניין המזרחי (ניתן לראות את הבית בתמונה שהובאה לעיל).6 בית זה יוסתר בחלקו על ידי הבינוי המוצע.

42. בכך ייפגע קשות אופי הגבעה, המתאפיינת כאמור בבניינים נמוכים, בעלי ערכים

שימוריים גבוהים ביותר, הבנויים בדירוג.

43. להלן הדמיות של הבנייה המוצעת, הממחישות את הפגיעות האמורות:

6 ראו גם התמונות ההיסטוריות של הבניין המופיעות בחוות-הדעת המצ"ב של אדריכל גיורא סולר.

11

44. הפגיעה תתעצם, לנוכח העובדה שהבינוי מוצע אך ורק על מחצית מהבניין לשימור, כמפורט

להלן.

45. יתירה מזאת: הבינוי המוצע יסתיר את הנוף המרהיב והייחודי הנשקף מבתי המתנגדים

לכיוון הר ציון והעיר העתיקה, נוף מהיפים בעולם. המתנגדים השקיעו ממון רב עבור נוף

זה, בידיעה שמדובר במתחם לשימור מרקמי, שלא יאושר בו בינוי המפר את הדירוג.

התכנית תגרום אפוא לפגיעה קשה במתנגדים ולירידת ערך חמורה למקרקעין שבבעלותם.

46. על כל אלה – ראו חוות-דעתו של אדריכל השימור גיורא סולר המצורפת להתנגדות זו כחלק

בלתי נפרד ממנה, כולל התמונות וההדמיות המצורפות אליה. בין היתר נאמר שם:

".3 מבטים – חשוב ביותר להתייחס הן למבטים המשמעותיים מהבתים השכנים והן

למבטים מרחוק (הר ציון והעיר העתיקה) . לגבי הבתים השכנים, בעיקר רח' ישי 9

ו-,11 לא מדובר רק בהסתרה ולכך מתייחסות התנגדויות אחרות. מדובר בפגיעה

במבטים מהבית לנוף הקדומים ולאתרים כמו הר הבית, גיא בן הינום והעיר העתיקה.

שבירת הבניה המדורגת שתואמת את המדרון הטבעי ואשר מאפיינת את הבניה

12

ההיסטורית בשכונה, ודאי שתבלוט מכל נקודת מבט. רק במידה והרשויות ימליצו

ויאפשרו באמצעות תכנון מתארי מתאים, להוסיף גבה לכל הבתים בשכונה, יישמר

דרוג הגגות.

תוספת קומות נקודתית על בית בודד או על חלקו, כאשר לא קיימת תכנית כוללת

שמביאה בחשבון את חזות השכונה כולה, תפגע ביכולת לשקול בעתיד אפשרות

כזאת ואף עלולה להכתיב הנחיות שללא הבניה הנקודתית ודאי לא היו ניתנות. "

נספח ה' חוות-דעתו של אדריכל גיורא סולר, מצ"ב כנספח ה'.

47. לעניין הפגיעה בנוף ייחודי בכלל ולכיוון העיר העתיקה בפרט, ראו: ערר (י-ם) 1203/19

אזורים בניין ()1965 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו)

()14.2.2021 (להלן – "עניין אזורים בניין"), שם נאמר:

".. אין חולק כי נוף הנשקף לעיר העתיקה הינו נוף ייחודי ויש להתייחס במישור שיקול הדעת, גם לפגיעה שעלולה להיגרם לצדדים שלישיים במקרקעין הגובלים

(ראה בהקשר זה ערר 100/17 קרן בן שטרית ואח' נ' ועדה המקומית לתכנון ובניה

בירושלים ואח' (פורסם בנבו) (סעיף 17 להחלטה).

כך גם, בהחלטה שניתנה על ידי וועדת ערר זו לאחרונה הבענו דעתנו, כי על אף הגישה העקרונית ופסיקת וועדות הערר המקובלת, כי נוף הנצפה מחלונו של אדם אינו קניינו הפרטי וכי אין ערובה לכך כי הנוף יוותר על כנו, יש מקום לשקול פגיעה

כאמור כאשר מדובר בנוף ייחודי. ראה החלטתנו בערר 1120/20 נבט אלן יעקב נ'

הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים, ניתנה ביום 5.1.2021 (פורסם בנבו)

כדלקמן, והדברים יפים לענייננו:

"...אנו ערים לפסיקה העקרונית של וועדות הערר כי לא קיימת לאדם המתגורר

בעיר זכות קנויה לנוף, וכי אין אדם רשאי להניח כי לא יהיו שינויים בנוף או

פיתוח בסביבתו במהלך השנים. עם זאת, ככל שמדובר בנוף ייחודי, בנסיבות

מסוימות יש לתת לכך משקל כנגד תוספת הזכויות המבוקשת... ". [הדגשות שלי

ש.אבש]

וועדות הערר השונות הכירו בעובדה כי ככל שמדובר בנוף ייחודי יש לתת חשיבות לצמצום הפגיעה ככל שניתן, ואף לעיתים להימנע מבינוי. ערר (חיפה) 199-12 משה

ושרה שטרן נ 'הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (פורסם בנבו), ומצאנו את

האמור שם יפה גם לענייננו כדלקמן:

"...אנו סבורים כי מקום בו מדובר בנוף ייחודי אשר מהווה חלק משמעותי

ממאפייניו ובעקיפין – מערכו של בית מגורים, יש להעדיף אפשרות המשמרת

לכל הפחות את חלקו... ונסביר: ברגיל אנו סבורים כי למאן דהוא אין זכות קנויה

לנוף מקום בו מדובר בישוב אורבאני. [הדגשות שלי ש.אבש]"

13

48. לא בכדי, בסעיף 6.8 להוראות תכנית 2000 לעניין "תבנית הבנייה בעיר הקדומה ובאגן העיר

העתיקה" נאמר (בפיסקה :)6

"לא תאושר תכנית מפורטת בפרוזדור תצפית המסומן בנספח מס. 73 - "תבנית

הבניה בעיר" אלא אם שוכנע מוסד התכנון שאין בכך כדי לפגוע במבטי הנוף

הנצפים אל העיר העתיקה וממנה".

המצב הסטטוטורי המאושר ומדיניות תכנית 2000

49. על החלקה חלה בין היתר תכנית מס' 2698 שפורסמה למתן תוקף ביום ,6.10.83 הקובעת

את ייעוד החלקה ל"איזור מגורים 4", ומחילה עליה את הוראות תכנית המתאר ירושלים מס' 62 (להלן – "תכנית 62") לעניין איזור מגורים .4 עפ"י תכנית ,62 באיזור מגורים 4 מותר לבנות בניין בן 2 קומות, באחוזי בניה של %.70

50. כמו כן חלה תכנית מתאר מקומית עמ/9 לירושלים העתיקה וסביבתה" אשר פורסמה למתן

תוקף ביום ,31.3.77 ומשום מה לא צוינה בסעיף 1.6 להוראות התכנית המופקדת.

51. עפ"י תכנית מתאר ירושלים ,2000 שאמנם לא הופקדה אך כידוע היא משמשת מסמך

המדיניות המנחה בירושלים, החלקה כלולה בתחום "מתחם לשימור (העיר ההיסטורית)"

המוקף בקו סגול מקווקו בנספח מס' 1 לתכנית 2000 "תבנית הבניה בעיר". כמו כן, כלולה החלקה בתחום "אזור עירוני לשימור לפי תכניות מפורטות", הצבוע בצבע ורוד בהיר בנספח מס' 1 הנ"ל, בו כלול מרבית שטח העיר ההיסטורית. איזור זה מוגבל בתוספות בניה (ראו סעיף (4.5.2ו) להוראות התכנית). בנוסף, המקרקעין מצויים בתחום פרוזדורי התצפית אל העיר העתיקה וממנה (בחיצים אדומים וכחולים). זאת ועוד: שכונת אבו תור כולל החלקה, כלולה בתחום "אגן העיר העתיקה" (המוקף בקו אדום בנספח מס' 1 הנ"ל).

52. להלן הוראות תכנית 2000 הרלוונטיות לענייננו:

• בדברי ההסבר לתכנית (בפרק "שפת התכנון ועקרונות התכנון המרכזיים"), נאמר בין

היתר לעניין אגן העיר העתיקה והעיר ההיסטורית:

"בבסיס התכנית מספר עקרונות מנחים: התייחסות ייחודית לעיר העתיקה, לעיר

הקדומה ולאגן העיר העתיקה, כולל הקפדה על שמירת המבטים אל העיר

העתיקה ומתוכה ועל שימור הערכים הדתיים, ההיסטוריים והתרבותיים

7 צ"ל נספח מס' .1

14

המצויים באזור זה; התייחסות והקפדה בתכנון ובפיתוח העיר ההיסטורית

ונכסיה השימוריים..."

• בהמשך דברי ההסבר (תחת הכותרת "העיר הקדומה ואגן העיר העתיקה) נאמר:

"אגן העיר העתיקה מסומן בנספח תבנית הבינוי ובו פרוזדורי תצפית אל ומהעיר

העתיקה, בהם נדרשת הקפדה ושמירה על המבטים אל העיר העתיקה

ומתוכה...".

• ובהמשך נאמר:

"אזור עירוני עד 4 קומות – באזור זה נכללים השטחים המצויים באגן העיר

העתיקה, וזאת על מנת לשמר את תבנית הבניה הקיימת באזור רגיש זה. שטחי הבניה אותם ניתן לאשר בתכניות שיוגשו באזור זה יעמדו על 160-180 אחוז."

יודגש, כי בתחום "איזור לשימור על פי תכניות מפורטות" אין גם היתר גורף לבניית 4 קומות, דהיינו: הוראות השימור לגביו מחמירות יותר.

• ונזכיר גם את סעיף 6.8 שהובא לעיל.

53. לעניין מספר הקומות נאמר בסעיף )1(6.7 להוראות התכנית: "מספר הקומות המותר ימנה

ממפלס הרחוב שממנו הגישה לבניין..." (על סעיף זה נרחיב להלן).

נספח ו' עמודים רלוונטיים מהוראות תכנית 2000 מצ"ב כנספח ו'.

יישום מדיניות תכנית 2000 בגבעה הצפון-מערבית של אבו תור (גבעת חנניה)

54. בימים אלה מתגבשת תכנית אב לשכונת אבו תור. התכנית טרם פורסמה, ולפי מה שנמסר

למתנגדים הדבר יקרה בימים הקרובים, מן הסתם לאחר המועד האחרון להגשת

ההתנגדויות (.)20.5.26 לפיכך, האמור להלן כפוף לבחינת הוראות התכנית, ומטבע הדברים

המתנגדים שומרים על זכותם להשלים את התנגדותם ולהוסיף עליה לאחר שמסמכי

תכנית האב יפורסמו לציבור.

55. מכל מקום, לפי מה שנמסר למתנגדים, תכנית האב שומרת על מעמדה של הגבעה הצפון-

מערבית בה מצוי הנכס מושא התכנית, כפי שנקבע בתכנית 2000 – כאזור רגיש המצוי

בתחום אגן העיר העתיקה, בו יש לשמור על תבנית הבניה של 4 קומות בלבד.

56. זאת ועוד: לכל אורך השנים האחרונות, הקפידו מוסדות התכנון לשמור על תבנית הבנייה

של 4 קומות באזור רגיש זה, ובפרט ביחס למבנים סמוכים למבנה מושא התכנית ברחוב עין

רוגל. יתירה מזאת: ועדות התכנון לא הסתפקו בקביעת מספר הקומות, אלא התייחסו גם

לנקודת הייחוס ממנה יש למדוד את הקומות; לגובה הבניה מעל מפלס הרחוב ומעל פני

הים; ואף קבעו מגבלות לעניין המבנים והמתקנים על הגג. נפרט:

15

57. בעניין תכנית מס' 12569 (עין רוגל )6

בהחלטת הוועדה המחוזית מיום ,31.3.09 בעניין תכנית מס' 12569 ברחוב עין רוגל 6 אישרה הוועדה הריסת בניין ובנייה מחדש של בניין בן 4 קומות בחזית הקדמית לרחוב עין רוגל ו-3 קומות בחזית האחורית וקבעה כי גובהו האבסלוטי יהיה 768.60 מ', לאחר שקיבלה חלקית את התנגדות השכנים לעניין זה; הגבילה את גובה ורוחב המתקנים הטכניים על הגג לגובה המעקה; וקבעה כי המעקה יהיה שקוף.

וכך נאמר בין היתר בהחלטה:

".3 ...מחליטה הוועדה לבטל את הבינוי המבוקש על גג הבניין וזאת למעט חדר

מדרגות מינימלי שרוחבו לא יעלה על 2 מ"ר ושגובהו לא יעלה על 2 מ"ר...

4. בהתאם למפורט לעיל, גובהו האבסולוטי של הבניין יופחת במטר אחד

(כמתחייב מהנמכת הבריכה ויעמוד על 768.6 מטר. מעבר לכך, יותר מעקה

שקוף בגובה שלא יעלה על 1.2 מטר וכן חדר מדרגות מינימאלי, שגובהו לא

יעלה על 2 מטר ורוחבו לא יעלה אף הוא על 2 מ"ר.

5. בנוסף, קובעת הוועדה בענין זה כי גובהם של המתקנים הטכניים על הגג

לא יעלה על גובה המעקה כמפורט לעיל) (למעט אנטנה מרכזית אחת).."

הוועדה אף קבעה הוראת סטייה ניכרת לעניין הגובה. בסעיף 8 להחלטה הודגש כי מדובר

ב"גובה סביר בהתחשב בסביבתו של המבנה", בין היתר בהתחשב בכך שגובה כל קומה נמוך יחסית למבנים סמוכים.

הנה כי כן, אושר בניין בן 4 קומות בלבד ממפלס רחוב עין רוגל, בהתאמה לסביבה, בגובה

אבסולוטי שלא יעלה על 768.60 מ', עם חדר יציאה אחד בלבד לגג, שגובהו ורוחבו יהיה

2 מ' בלבד, עם מעקה שקוף ונמוך, תוך הגבלת גובהם של המתקנים הטכניים על הגג.

נספח ז' החלטת ועדת המשנה להתנגדויות בעניין עין רוגל 6 מצ"ב כנספח ז'.

58. בעניין רחוב עין רוגל 8 (בקשה לפי תמ"א 38/2 – תיק בניין מס' :)2015/0505.00

הבקשה המקורית בעניין זה הייתה להריסת בניין קיים ובמקומו בניית בניין בן 6 וחצי קומות ברחוב עין רוגל 8 (4 קומות מלאות ועוד 2 קומות חלקיות), מעל מפלס רחוב עין רוגל.

זאת, על פי עמדת מהנדס העיר ומחלקת תכנון עיר בעיריה לפיה ניתן לאשר 4 קומות "בכל חתך".

לבקשה זו הוגשו התנגדויות השכנים. במסגרת ההליך הוגשה חוות-דעת מטעם מתכננת המחוז דאז (והיום יו"ר הוועדה המחוזית), לפיה אין לקדם את הבקשה, מהנימוקים שלהלן:

16

"השטח נשוא הבקשה נמצא בשכונת אבו תור, הממוקמת באזור בעלי ערכי

ניצפות גבוהים וחשובים ונכלל באגן החזותי של העיר העתיקה בהתאם

לתכנית המתאר.

מדיניות התכנון לשכונת אבו תור קובעת תוספות בינוי עד לגובה של ארבע

קומות באחוזי בניה של 160 מירבי בלבד.

מדיניות זו אף באה לידי ביטוי בתכנית שהוגשה ברחוב עין רוגל 6 המתייחסת למבנה הסמוך.

הבינוי המוצע בבקשה חורג משמעותית ממרקם הבינוי הסובב ואף מהקפי

הבינוי המתאימים לאגן החזותי של העיר העתיקה. לשכת התכנון סבורה כי

יש לצמצם את הקפי הבינוי כך שיתאימו למדיניות המפורטת לעיל וזאת על

מנת שלא לפגוע במרקם הייחודי הקיים ברחוב, באיכויותיו ובייחוד לאור

ניצפותו מאזור העיר העתיקה כאמור.

לאור האמור לעיל הבקשה נמצאה לא ראויה לקידום."

נספח ח' העתק מכתב לשכת התכנון מצ"ב כנספח ח'.

ואכן, ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדויות, והורתה

להנמיך את המבנה לגובה של 4 קומות בלבד מעל קומת החניה. יודגש, כי קומת החניה

המוצעת שם היא תת-קרקעית, ולפיכך משמעות ההחלטה היא כי 4 הקומות יהיו על-

קרקעיות, החל ממפלס ה-,0.00 שהינו בגובה של 755.85 מ'.

נספח ט' החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המקומית מצ"ב כנספח ט'.

על ההחלטה האמורה והחלטה נוספת שבאה בעקבותיה ואישררה את האמור לעיל הוגשו שני סבבים של עררים [עררים מס' 72/16 ו-172/16; עררים מס' 1019+1020/18 (להלן –

"הערר השני")], ובסופו של דבר הושגה הסכמה אשר קיבלה תוקף של ועדת הערר, לפיה גובהו האבסולוטי של הבניין יופחת ב-95 ס"מ כך שגובה ריצוף הגג ירד ל-769.05 מ'.

נספח י' הפרוטוקול ובו הסכמת הצדדים והחלטת ועדת הערר בערר השני והחלטה על תיקון טעות סופר, מצ"ב כנספח י'.

59. בעניין תכנית מס' 101-0512301 "תוספת בנין חדש למבנה קיים – עין רוגל 18":

באותו עניין נדונה תכנית לתוספת בניה ברח' עין רוגל 18 (סמוך מאד לבניין מושא התנגדות זו), אשר הציעה בינוי של "4 קומות בכל חתך", בניגוד להחלטות הנ"ל בעניין עין רוגל ,8

עין רוגל ,6 ואף בניגוד להחלטה בעניין תכנית מס' 101-0063750 (דרך חברון ,)53 שאף היא

הגבילה את מספר הקומות ל-4 ממפלס הרחוב (ולא "בכל חתך") – לאחר מאבק ממושך, שכלל הגשת ערר ע"י שלושה חברי ועדה מחוזית, קבעה ועדת המשנה לעררים של המועצה 17

הארצית, בערר (מטה) 20/19 אברהם שקד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז

ירושלים (פורסם בנבו) (,)13.8.2019 (להלן – "עניין עין רוגל 18"), כי יש להנמיך את הבניין

כך שיהיה בגובה של 4 קומות בלבד, ולא 4 קומות "בכל חתך". בין היתר נאמר שם:

.100 לסיכום עד כה: שטח התכנית מצוי באזור רגיש של אגן העיר העתיקה ובתחומי העיר ההיסטורית, ולפיכך ראוי ליישם בו מדיניות של הגבלת מספר

הקומות בהתאם להוראות תכנית ,2000 ולא את המדיניות הנהוגה על ידי הוועדה

המחוזית והוועדה המקומית לעניין אופן חישוב מספר הקומות המותר (שייתכן

כי באזורים פחות רגישים, אין מניעה ליישמה), "בכל חתך" ובהתאם

לטופוגרפיה הסמוכה. "...

.105 כפי שקבענו לעיל, אנו סבורים כי בשל רגישות האזור, המצוי בשכונה היסטורית

באגן העיר העתיקה, לא יהיה נכון להחיל במיקום זה מדיניות המאפשרת בנייה של

4 קומות "בכל חתך", כלומר כזו המאפשרת למנות את מספר הקומות גם מנקודה

גבוהה יותר טופוגרפית במגרש, שכן חרף יתרונותיה של הבנייה המדורגת ביחס

למופע הבינוי ממפלס הרחוב, בנייה כזו נצפית מרחוק כבנייה גבוהה יותר

המתפרשׂת על פני המגרש כולו ועד לגובה של כשלוש קומות מהנקודה הגבוהה

ביותר בו. גם מכיוון המעבר המדורג, ובהיותו מדרוני, בנייה כזו יוצרת מבנה גבוה

יותר, הנראה כמבנה בן 5 קומות אף אם הוא מדורג כך ש"בכל חתך" הגובה אינו

עולה על 4 קומות."

יצוין, כי על-פי נספח הבינוי של התכנית שאושרה בעקבות ההחלטה, גובה הגג הינו

+12.48 מעל מפלס ה-,0.00 שהינו 757.55 מ', והגובה האבסולוטי של הגג הינו 770.03

מ'.

60. לסיכום, מדיניות הוועדה המחוזית וועדת המשנה לעררים היא לאשר 4 קומות בלבד (ולא

ב"כל חתך") ב-%160 באזור רגיש זה, עם צמצום מכסימלי של הבינוי על הגג (כפי שאושר

בתכנית עין רוגל .)6

יתירה מזאת: ביחס למבנים הבנויים מדרום לרחוב עין רוגל, הקפידו הוועדות שלא לאשר

בינוי שהגג שלו חורג מגובה אבסולוטי של 770 מ', כמפורט להלן:

• עין רוגל 6 ()2009 – 768.60 מ';

• עין רוגל 8 ()2018 – 769.05 מ';

• עין רוגל 18 ()2019 – 770.03 מ'.

18

61. לעומת זאת, בתכנית המוצעת (ברחוב עין רוגל ,)12 מוצעת בניית בניין מאסיבי בגובה של

772.48 מ' (חריגה של כ-4 מטרים מהבינוי שאושר בעין רוגל ,)6 ואף ללא כל מגבלה על

המבנים והמיתקנים הטכניים שעל הגג, תוך חריגה דרמטית מהמדיניות, ובאופן הפוגע

באופן משמעותי במרקם הייחודי של השכונה, ופוגע בתצפית מהעיר העתיקה והר ציון,

וכמובן פוגע באופן חמור בנוף הנשקף מבתי המתנגדים.

62. במאמר מוסגר נציין, כי בהיעדר תכנית מתאר או תכנית אב לשכונה, נקבע הגובה אד-הוק

בכל תכנית, והתוצאה המצערת היא "גידול זוחל" בגובה המבנים (כאשר מספר הקומות

נותר ,)4 כפי שניתן לראות לעיל, בהחלטות מ-,2009 2018 ו-.2019 הנה כי כן, יש לברך על

כך שסוף סוף מתגבשת תכנית אב לשכונה, שעפ"י המסתמן, תקבע באופן הברור ביותר כי

מותרות 4 קומות בלבד, ולא בכל חתך.

שינוי "מפלס הכניסה הקובעת" באופן פיקטיבי וסטייה מהמדיניות

כללי

63. בתכנית מוצע שינוי "מפלס הכניסה הקובעת לבניין" מהכניסה הקיימת ברחוב עין רוגל

לכניסה פיקטיבית שלא הייתה ולא נבראה ואין לה כל קשר לבניין, משביל צר, ארוך ומפותל

היוצא מרחוב ישי. נראה כי שינוי זה איננו תמים כלל ועיקר, והוא נועד בין היתר להתגבר

על מגבלת המדיניות לאזור זה, שכאמור מתירה 4 קומות בלבד "ממפלס הרחוב אשר ממנו

הגישה לבניין", שאין חולק כי הינו רחוב עין רוגל.

64. המכנה המשותף לשני הטיעונים הללו – לעניין מיקום "הכניסה הקובעת לבניין" ולעניין

נקודת הייחוס ממנה יש למנות את 4 הקומות – הינו ששניהם נשענים על אותה הנחה בדבר "הרחוב אשר ממנו הגישה לבניין" כלשון תכנית ,2000 או "פני הרחוב" הסמוך לכניסה לבניין, כלשון תקנות התכנון והבנייה. ולענייננו, לצורך שני הטיעונים יש לדחות את הנחת היסוד המופרכת עליה נשענת התכנית, כאילו השביל האמור הינו "רחוב" וכאילו יש ממנו גישה לבניין.

65. לפיכך, הטיעונים בשני הנושאים הללו יובאו בפרק זה באופן משולב.

66. עם זאת, חשוב להבהיר כבר עתה כי אין זהות בין ההוראה בתכנית 2000 לעניין נקודת

הייחוס ממנה נספרות הקומות, לבין קביעת "מפלס הכניסה הקובעת" לפי התקנות, וקיימים ביניהם מספר הבדלים חשובים, כגון: א) בעוד ש"מפלס הכניסה הקובעת" אינו בהכרח מפלס הרחוב (ולמשל יכול שיהיה גבוה מהרחוב ב-1.20 מ'), הרי שלפי מדיניות תכנית ,2000 נקודת הייחוס למניית הקומות הינו "מפלס הרחוב אשר ממנו הגישה לבניין". ב) מצד שני, קביעת "מפלס הכניסה הקובעת" רלוונטית לא רק לעניין מספר הקומות בתכנית זו, אלא למשל לתכנית עתידית, ולכן בכל מקרה אין לאפשר שינוי פיקטיבי ושקרי של מפלס 19

הכניסה. ג) תכנית 2000 היא מסמך מדיניות ואילו התקנות הן חיקוק. ד) בכל אחד מהסעיפים יש דרישות שאין במשנהו, כמפורט להלן.

67. על רקע ההערות הללו, נתייחס עתה תחילה לשינוי מפלס הכניסה הקובעת ולאחר מכן

לסטייה מהמדיניות.

שינוי "הכניסה הקובעת לבניין" הינו פיקציה מוחלטת

התקנות

68. בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970 (להלן – "תקנות

בקשה להיתר"), מוגדרת "כניסה קובעת לבניין" כך:

"כניסה קובעת לבניין" – הכניסה הראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נמצאת,

אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ-1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או

מפני הרחוב או המדרכה הסמוכים לה, ושהגישה אליה היא באמצעות שביל, מדרגות

או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב; אם קיימת יותר מכניסה אחת, הכניסה

הקובעת היא הכניסה שנקבעה כזו בהיתר הבניה;

יצוין, כי הגדרה דומה קיימת בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-.1992

הכניסה הראשית לבניין היא מרחוב עין רוגל

69. אין חולק כי הכניסה הראשית לבניין לאורך כל השנים היא מרחוב עין רוגל, דרך רחבת חניה

המוגבהת במעט מהרחוב ומשמשת את תושבי השכונה. ראו למשל היתר הבניה בתיק 1980/0210.00 לדירה 2 (משנת )1980 בו ניתן לראות בבירור כי מפלס הכניסה לבניין הינו במפלס 757.48 כאשר הבניין כולו הוא על-קרקעי.8 ראו למשל חזית צפונית בבקשה להיתר (הפונה לרחוב עין רוגל):

8 זאת, בניגוד למוצג בתיק התיעוד, כאילו דירה מס' 1 היא בקומת ה"מרתף".

20

ראו גם תשריט הבית המשותף (נספח ב'), בו דירה מס' 1 בקומת הקרקע ודירות 2 ו-3 בקומה ראשונה.

70. כדי להמחיש את גודל האבסורד בתכנית המופקדת – בהיתר הבניה הנ"ל מפלס הגג הינו

.765.28 לעומת זאת, בתכנית המופקדת הכניסה הקובעת(!) מוצעת במפלס כמעט זהה (.)765.78 כלומר: ה"כניסה" של הבניין כולו תהיה... מהגג(!). ממש כך!

71. ראו גם צילום החזית הצפונית המופיע בשער של תיק התיעוד והשימור של התכנית, בו ניתן

לראות את רחבת החניה, את שער הכניסה לחלקה ואת המדרגות החיצוניות המובילות לדירה 2 שמעליה מוצעת הבניה עפ"י התכנית (מאחורי הבניין ניתן לראות חלק מבית המתנגדים ברחוב ישי .)11

21

למותר לציין, כי כניסה זו מובילה לכל הדירות בבניין, ובפרט לדירה 2 שהיא זו שמוצע בתכנית להוסיף עליה שתי קומות. להלן צילום הכניסה הנ"ל והגישה אליה לדירות 1 ו-:2

72. ליתר פירוט - ראו גם חוות-דעתו המצ"ב של אדריכל השימור גיורא סולר.

למעלה מן הצורך נוסיף, כי אפילו בתיק התיעוד של התכנית המופקדת – מצוין מפלס 0.00 העומד בסתירה מוחלטת למה שמוצע בתכנית עצמה: מפלס 760.74 (ראו למשל עמודים -67 62 לתיק התיעוד). זהו מפלס הגישה הנוספת לדירות עפרת וגוטמן מכיוון רחוב ישי (האמיתי, לא הסימטה היוצאת ממנו מכיוון רחוב ישי.9 כאמור, המתנגדים טוענים כי גם מפלס זה אינו נכון, שכן דירה מס' 1 שמתחתיו אינה "מרתף" והיא בנויה במפלס הכניסה לבניין. ניתן לראות זאת בבירור בתמונות דלעיל (ובתמונות רבות הכלולות בתיק התיעוד)

ובהיתר הבניה של דירה .2 מכל מקום, ברור שגם לשיטת מגישי התכנית – מפלס הכניסה

הקובעת אינו כ-,765 שהוא כאמור, מפלס הגג.

9 לא מדובר בשביל הגישה ממנו מוצעת הכניסה הקובעת הפיקטיבית, אלא בכניסה מנקודה נמוכה יותר ברחוב ישי ישר לתוך החלקה, המהווה חלק מהחלקה.

22

מבלי לגרוע מהאמור – השביל העליון אינו "רחוב"

73. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, השביל העליון – שבתכנית מוצג באופן שקרי כאילו הוא "רחוב

ישי" – אינו "רחוב" כלל וכלל, מהטעמים שלהלן:

א. מדובר בשביל להולכי רגל ללא מוצא, שאין ממנו כל גישה לחלקה, אלא אך ורק לבית

ברחוב עין רוגל 9 (חלקה ,)5 שבבעלות המתנגדים 6-4 (להלן – "אינבינדר").

ב. השביל הינו צר (ברוחב של כ-2 מטרים ברובו), הוא יוצא מרחוב ישי מדרום לחלקה,

לכיוון מזרח, ובשלב מסוים מתעקל דרומה. לאחר מספר מטרים הוא מסתיים במדרגות המובילות כאמור לבית אינבינדר, במרחק של כ-45 מטרים מרחוב ישי. את הכניסה לבניין מבקשת מגישת התכנית לשנות למפלס שבראש המדרגות (מפלס )765.78 (ולא מהשביל!). מפלס זה גבוה בכחמישה מטרים ממפלס הקרקע של הבניין בחתך עליו בנויה דירה 2 (המסומן בתשריט מצב מוצע בגובה של של 760.74 מ'), ובכ-

1 מטר מגובה הגג של המבנה הקיים.

ג. לשם המחשה, להלן מספר תמונות של השביל ביחס לבניין מושא התכנית:

תמונה :1 מבט מלמעלה על השביל המצוי מדרום לבניין (ה"כניסה הקובעת" החדשה מוצעת מראש המדרגות שבקצה השביל המובילות לבית אינבינדר, מול קצה הגג של דוידי):

23

תמונה :2 הכניסה לשביל מרחוב ישי:

תמונה :3 המשך השביל. בצד שמאל הדירה של גוטמן, ובהמשך דירת דוידי. בקצה ניתן לראות את העיקול של השביל דרומה.

24

תמונה :4 השער והמדרגות בכניסה לבית אינבינדר. מעבר לשער: המדרגות שבראשן מוצעת

הכניסה החדשה. משמאל לשביל: דירת דוידי.

תמונה :5 צולמה מהאזור בו מבוקש למקם את הכניסה החדשה לתוספת הבנייה, בגובה גג הבניין הקיים, והמצויה בראש המדרגות המובילות לבית אינבינדר:

ברור אפוא כי לפי כל מבחן אפשרי, השביל אינו יכול להיות מוגדר כ"רחוב", שהרי הוא

שביל פנימי ללא מוצא וצר ברוחבו (כ-2 מטרים); המשמש כמעבר לבית אחד בלבד (בית אינבינדר), ולא לציבור הרחב; ולמותר לציין כי מהשביל אין כל גישה לבניין מושא התכנית, וגם לא לחלקות נוספות שמדרום לו. יתירה מזאת: הכניסה הקובעת המוצעת ממוקמת לא

בשביל, אלא בקצה העליון של המדרגות היוצאות ממנו, הצמודות לחצר של אינבינדר

25

(ומעבר לשער של חצר אינבינדר), בנקודה שבה המשתמשים היחידים הם אינבינדר ובאי ביתם.

זאת ועוד: כפי שניתן לראות במפה שבפתח התנגדות זו, הבית המזרחי בחלקה 3 עליו

מוצעת הבניה, כלל אינו גובל ברחוב ישי ממנו יוצא השביל, וכאמור הוא מרוחק ממנו

עשרות מטרים.

74. בנוסף, מובן, שלא ניתן למקם בנקודה זו את הכניסה הקובעת לבניין, גם מהטעם שאין

אליה גישה לרכבי חירום והצלה, לרבות כיבוי אש, שאין כל סיכוי שיעברו בשביל צר באורך

של כ-45 מטרים שבראשו מדרגות.

75. ראו גם חוות-דעתו של אדריכל גיורא סולר המצ"ב (לרבות התמונות שצורפו אליה וניתוחן),

המפרט בהרחבה כי שהשביל לא שימש ואינו יכול לשמש גישה לבניין או "רחוב", ואף מוסיף (בסעיף :)4

"אין כלל ספק שהכניסה ההיסטורית לבית היתה מרחוב עין רוגל ולא משום

מעבר צדדי, כפי שניתן לראות

בבירור על צילום אויר משנת 1910 , שמראה שביל מרחוב עין רוגל לכניסה

לבית.

גם במקרים בהם לא היה ניתן להגיע ישירות מרחוב ראשי לכניסה לבית,

הגישה לא נעשתה בירידה מגבה ומרחוב עליון כלשהו אלא יצאה מהרחוב

הראשי בקו גבה שתואם את הכניסה הראשית המקורית. השביל החדש,

שהמתכנן בהתפתלויות מוזרות, מנסה להוכיח שהוא 'רחוב', איננו אלא גישה

שמובילה לבית במדרגה הטופוגרפית הבאה, בחלקה גבוהה יותר ולא לבית

הנדון. גישה שמובילה לבית בודד אחד – בית אינבינדר. יתרה מזאת, מפלס

השביל הוגבה בשלב כלשהו, כדי להכשירו ככניסה לדירות בבית 12 ובמקור

הוא אף היה נמוך יותר מאשר כיום. הכשרתו כ'כניסה ראשית' לקומות

המבוקשות על הבית במספר 12 , תהווה עיוות מוחלט של התכנון ההררי

המקורי של הבית עצמו ושל ה שכונה כולה. כמובן שתהיה ב כך פגיעה

במשמעות הכניסה הראשית לבית ואולי אף 'תרגיל' שיאפשר לספור את

מספר הקומות מאותה 'כניסה ראשית' חדשה.

".5 מ'אונס' עובדות תכנוניות היסטוריות והרצון להוכיח וליצור כניסה חדשה,

בחזית אליה מעולם לא הגיעה דרך ולא היתה בה כניסה כזאת, נובעים גם

פתרונות תכנוניים מאולצים, כמו כניסה לקומות החדשות דרך מרפסות

קונזוליות לאורך חזית הצד של הבית ומחוץ למעטפת ההיסטורית שלו."

76. ראו לעניין זה ההחלטה בעניין עין רוגל ,18 אשר ציטטה מתוך פסק-דינו של בית-המשפט

העליון בעע"מ 8286/07 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית הרצליה (,14.3.2011 פורסם בנבו;

להלן: "עניין רכבת ישראל") לעניין פרשנות המונח "רחוב":

26

"ה"רחוב" – שטח פתוח הוא השייך לציבור ומאפשר לו לנוע ממקום למקום. הוא אכן משמש שטח מעבר. מרכיב ה"פתיחות" שבו אינו רק פורמאלי גרידא - קרי, הימצאותו של מקום תחת כיפת השמיים והעובדה כי רבים משתמשים בו או רשאים להשתמש בו. מאפיין בולט הינו, שעיקר ייעודו של ה"נכס" המתיימר להיות "רחוב" הוא פוטנציאל הניידות ממקום למקום, מבלי שהנכס יהווה ספיח של נכס אחר בעל זהות עצמאית... "

נימוקים נוספים לכך שהכניסה המוצעת אינה יכולה לשמש "כניסה קובעת לבניין"

77. ה"כניסה הקובעת" המוצעת כלל אינה יוצאת מהשביל אלא מהמדרגות שבראש השביל.

לעניין זה נאמר בחוות-דעתו של אדריכל סולר:

"גבה 0.00 המצויין בתכנית מתייחס לגבה הגג של בית דוידי, למעשה מפלס

הרצפה המתוכננת של התוספת החדשה.ציון בה זה כ-0.00 לא אמור להטעות

את מי שקורא את התכנית – זה איננו ה-0.00 או הכניסה הראשית של הבית

ההיסטורי.

חשוב ביותר להפנות את תשומת הלב להטעייה המתקבלת מהחתך. החתך

מראה כאילו מפלס הגג הקיים )(765.68 הוא כמפלס השביל האחורי בעוד

שהשביל משופע ובמקום המפגש עם גג הבניין הוא נמוך ממנו כ-.2.0 החתך

גם מראה מדרגות שמתוכננות מהשביל לגג, או לרצפת הקומה המתוכננת

דהיינו שמהשביל יש לעלות 2 מטר עד לרצפה החדש, שכמובן איננה של

כניסה ראשית, אלא של כניסה מתוכננת לתוספת החדשה"

78. כלומר: גם אם השביל היה נחשב "רחוב" (והוא לא!), הכניסה ה"קובעת" גבוהה ממנו ב-

2 מטרים, ושוב: יותר מ-1.20 מ' מהמותר בתקנות. זאת ועוד: ודאי שלא מתקיים התנאי

לפיו "שהגישה אליה היא באמצעות שביל, מדרגות או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב"

79. מעבר לדרוש נוסיף, כי הכניסה האמורה אינה יכולה לשמש כ"כניסה הראשית" לבניין.

ודוקו: אפילו לא מוצע שזו תהיה הכניסה לשתי דירות בבניין, אלא שתחליף את הכניסה

מרחוב עין רוגל, מבלי שהתכנית מראה מעבר כלשהו מה"שביל" והמדרגות היוצאים

מרחוב ישי למרחק של כ-45 מטרים, ליתר הדירות, ובמיוחד לדירות 1 ו-.2

80. בנוסף, כפי שנאמר לעיל, הכניסה הקובעת הקיימת מאפשרת גישת רכבי חירום והצלה,

בעוד שהשביל הצר והמפותל, שאורכו כ-45 מטרים ומסתיים במדרגות אינו מאפשר כל

גישה כאמור. היעלה על הדעת שמוסד תכנון יאשר כניסה שכזו לבניין, ועוד במקום

הכניסה הקיימת? מובן שהדבר אינו סביר באופן קיצוני.

81. למעלה מן הצורך נשוב ונדגיש, כי הבניין המזרחי בחלקה 3 כלל אינו גובל ברחוב ישי,

ומרוחק ממנו (כפי שניתן לראות במפה שבפתח התנגדות זו).

27

82. לעניין קביעת "מפלס כניסה קובעת מלאכותי", שאינו "מתכתב" עם הרחוב, ראו ההחלטה

בעניין אזורים בניין, שם נאמר:

".54 כמו כן, בענייננו הבינוי המסוים המצוי במגרש העוררת, מנותק במידה רבה

מרחוב הנביאים. בסיור שקיימו חברי וועדת הערר במתחם, התרשמנו כי אין משמעות למפלס רחוב הנביאים ביחס לבינוי המצוי במגרש העוררת (למעט בית הבישוף). הבינוי

בפרויקט מתעלם ממפלס רחוב הנביאים (כאשר קיימות שתי קומות מלונאות מתחת

למפלס הרחוב), אינו מתכתב עמו ואין לו כל ממשק עמו (למעט כניסה צרה עם מהלך

מדרגות). החלק המשמעותי של הבינוי הוא פנימי ומקביל לדופן כלפי רחוב הלני

המלכה, לרבות בחלק היחסי המקביל למגרש המשיבים ...3"

דברים אלה יפים לענייננו, אף מכל קל וחומר.

83. לא בכדי קבעה ועדת השימור של עיריית ירושלים בהחלטתה בעניין התכנית שבוטלה, כי

יש לתקן את התכנית, כך שהכניסה הקובעת תיקבע מכיוון רחוב עין רוגל, מצפון לחלקה.

84. לסיום פרק זה: להציג את הכניסה הקובעת לבניין ככניסה מאותו שביל, ועוד לקרוא

לשביל זה "רחוב ישי" זו הטעיה של ממש של הוועדה ועזות מצח שאין דומה לה.

85. הוועדה הנכבדה מתבקשת לדחות אפוא את התכנית גם מטעם זה, שהרי כל כולה מבוססת

על "מפלס הכניסה קובעת" בלתי חוקי ובלתי סביר לחלוטין, ולחלופין להורות על שינוי

המפלס למפלס הכניסה מרחוב עין רוגל (756 מ', ולחלופין – 757.50 מפלס דירה .)1

הסטייה ממדיניות תכנית 2000 לעניין מספר הקומות באזור זה

86. אין חולק כי על-פי מדיניות תכנית ,2000 המקרקעין כלולים באזור הרגיש של אגן העיר

העתיקה וב"אזור עירוני עד 4 קומות". סעיף )1(6.7 החל על כל תחום התכנית קובע:

".1 חישוב מספר הקומות המותר

א. מספר הקומות המותר ימנה ממפלס הרחוב שממנו הגישה לבניין..."

ב. מקום בו קיימת גישה לבניין משני רחובות במפלסים שונים ימנה מספר

הקומות, מכל אחד מהם בנפרד"

87. וכאמור, ועדת המשנה לעררים קבעה בעניין עין רוגל ,18 כי באזור רגיש זה אין למנות את

הקומות "בכל חתך", אלא אם קיימת גישה לבניין משני רחובות במפלסים שונים.

28

88. כאמור, בענייננו לא יכולה להיות מחלוקת כי "הרחוב שממנו הגישה לבניין" הוא רחוב עין

רוגל, וודאי שלא שביל פנימי, צר, ארוך ומפותל היוצא מרחוב ישי וכלל אינו מוביל לחלקה

ואינו "מתכתב" איתה, מכל מהנימוקים שפורטו לעיל.

89. הנה כי כן, לעניין סעיף ()1(6.7א) להוראות תכנית ,2000 לפיו "מספר הקומות המותר ימנה

ממפלס הרחוב שממנו הגישה לבניין...", המפלס הינו מפלס רחוב עין רוגל, שמול הכניסה לבניין הינו 753.55 מ'.10 דהיינו: ממפלס זה ניתן לבנות עד 4 קומות, כך שגם אם ניקח

בחשבון ששתי הקומות הקיימות גבוהות – הגובה האבסולוטי לא יעלה על 768 מ'.

90. אם לא די באמור לעיל, ראו גם החלטת ועדת המשנה לעררים בעניין עין רוגל :18

91. בהמשך הדברים, ובהתאם לכללי הפרשנות, קבעה הוועדה כי יש לפרש את המונח "רחוב"

בפרשנות תכליתית, עפ"י תכלית סעיף )1(6.7 להוראות תכנית :2000 ".84 ... עם זאת, ובהתאם לפסיקה שהובאה לעיל, עלינו לפרש את המונח "רחוב"

שבסעיף 6.7 לתכנית 2000 בפרשנות תכליתית, בהתאם לתכלית הסעיף. לצורך כך יש לעמוד על תכליתו של סעיף 6.7 לתכנית .2000

85. סעיף )1(6.7 קובע הוראות המתייחסות ל"מפלס הרחוב שממנו הגישה לבניין"

ול"מקום בו קיימת גישה לבניין משני רחובות במפלסים שונים". תכליתן של

הוראות אלה היא לשמור על גובה אחיד ומקסימלי של הבינוי כלפי חזית

הרחוב. כאשר לבניין יש גישה גם מרחוב הנמצא במפלס עליון, הבינוי בכל

אחת משתי החזיתות ישתלב במופע הבינוי ביחס לאותה חזית. בנוסף,

מבחינת נצפות הבינוי מרחוק, המופע יהיה בולט פחות שכן ברקע – בצדו השני

של הרחוב העליון – קיים בינוי בגובה זהה.

86. לתכלית זו מצטרפת תכלית נוספת הרלוונטית ביחס לאזור שמספר הקומות בו

הוגבל ל-4 קומות: כאמור בדברי ההסבר לתכנית ,2000 מדובר באזור רגיש שבו יש לשמר את תבנית הבנייה הקיימת. חלק מאגן העיר העתיקה מצוי בתחום

פרוזדור תצפית, אך גם חלקו שאינו מסומן בתחום זה הוא בעל נצפות גבוהה

מאזור העיר העתיקה – כך שלמספר הקומות הכולל, גם אם נבנה בבנייה

מדורגת, מופע שלא בהכרח בא לידי ביטוי בחזית הרחוב, אולם בא לידי ביטוי

משמעותי בנצפות מרחוק"

10 ראו תשריט מצב מוצע. בנוסף, קיימת גישה צדדית מרחוב ישי לדירות עפרת וגוטמן.

29

92. יישום הדברים האמורים לענייננו מלמד כי השביל העליון אינו יכול להיחשב כ"רחוב"

לעניין סעיף 6.7 לתכנית 2000 גם מהנימוקים הבאים (נוסף על אלה שפורטו לעיל):

א. ראשית, לבניין מושא התכנית אין גישה מהשביל, וגם לא מדובר ב"רחוב" המשרת

מספר בניינים. ממילא, לא מתקיימת התכלית שנקבעה בהחלטה:"לשמורעלגובה

אחידומקסימלישלהבינויכלפיחזיתהרחוב", שכן מוצעת תוספת בניה בבניין אחד

בלבד הגובל ב"רחוב", ואם לא די בכך – על מחצית מהבניין. כך שאין מה לדבר על אחידות.

ב. שנית, גם לא מתקיימת התכלית הנוספת המנויה בהחלטה: "בנוסף, מבחינת נצפות

הבינוי מרחוק, המופע יהיה בולט פחות שכן ברקע – בצדו השני של הרחוב העליון –

קיים בינוי בגובה זהה", שהרי אין שום בינוי בצידו השני של "הרחוב", פרט לבית אינבינדר שמפלס הקרקע שלו גבוה יותר.

ג. ודאי וודאי, שמתקיימים בענייננו הדברים האמורים בסעיף 86 להחלטה, לפיהם

מדוברבאזור"בעלנצפותגבוההמאזורהעירהעתיקה–כךשלמספרהקומותהכולל,

גםאםנבנהבבנייהמדורגת,מופעשלאבהכרחבאלידיביטויבחזיתהרחוב,אולם

באלידיביטוימשמעותיבנצפותמרחוק".

93. מעבר לדרוש נוסיף, כי ההיגיון התכנוני בהכרה במבחן של "4 קומות בכל חתך" נובע

מהטופוגרפיה המשתנה של הקרקע הטבעית (דהיינו: מקרה של בניה על הר או גבעה), ולפיכך אפילו לעמדת התומכים בגישת ה"קומות בכל חתך", נקודת הייחוס היא מפלס הקרקע בחלק העליון של המגרש. וכך הציגה ועדת המשנה לעררים את עמדת הוועדה המחוזית (אותה דחתה כאמור!), בהחלטתה בעניין עין רוגל :18

"בנייה מדורגת

94. כמפורט בטענותיה ובייחוד בהתייחסות הנוספת שהוגשה, הוועדה המחוזית

סבורה כי ניתן לבנות בבנייה מדורגת גם כאשר קיימת גישה לבניין מרחוב אחד

בלבד, וכי לבנייה מדורגת במגרשים המתאפיינים בטופוגרפיה תלולה יש

יתרונות מבחינת מופע הבינוי, האפשרות להימנע מהקמת קירות תמך גבוהים

והתאמת הבנייה לטופוגרפיה בכלל.

95. מדיניות זו של הוועדה המחוזית (והוועדה המקומית), לפיה ניתן למנות את מספר

הקומות המרבי מכל נקודה נבחרת במגרש, בהתאם למפלס הקרקע הסמוכה

(כלומר "בכל חתך"), בכל מקרה ואף אם אין מדובר במפלס רחוב שממנו יש גישה לבניין, אינה מבוססת על לשון הוראות תכנית ...2000 30

94. לעומת זאת, בענייננו, כפי שפורט לעיל, מפלס הקרקע של חלקה 3 בחתך בו מוצעת הבנייה

הינו כאמור 760.74 מ' (ראו תשריט מצב מוצע), ולפיכך, אפילו היינו מאמצים את מבחן ה-

4 קומות "בכל חתך", ה-0.00 היה צריך להיות במפלס ,760.54 דהיינו כחמישה מטר פחות

מהמפלס המוצע בתכנית (765.78 מ').

גובה הבניה גם סותר את החלטות ועדות התכנון אשר יישמו את המדיניות

95. נשוב ונזכיר, כי בהחלטות ועדות התכנון ביחס למבנים סמוכים ברחוב עין רוגל, אושרו

מבנים בגובה של 768.60 מ' (עין רוגל ,)6 769.05 מ' (עין רוגל )8 ו-770.03 מ' (עין רוגל .)18

96. ודאי שאין הצדקה לאשר בינוי בגובה של 772.50 מ', החורג בכארבעה מטרים(!) מהבינוי

שאושר בעין רוגל ,6 ובכשניים וחצי מטרים מהבינוי הגבוה יחסית שאושר בעין רוגל ,18 לא כולל מבנים ומתקנים על הגג (ועל כך ראו להלן).

לסיכום הפרק

97. את האמור לעיל מסכמים יפה דבריה של מי שהייתה סגנית מנהל המחלקה לתכנון עיר,

אדריכלית שרון דינור (והיום מנהלת מחלקת השימור), בדיון בוועדה המחוזית להפקדת התכנית שבוטלה מיום 19.11.20 (בעמ' :)34

"שרון דינור: חברי הוועדה ביקשו לציין שהם חושבים שבגלל שהחלקה היא חלקה פנימית ולא יושבת בקו ישר על עין רוגל הם רצו להתייחס לרחוב ישי ולהגיד הנה מה מגיעים לתוספת קומות סבירה לרחוב ישי. אבל רחוב ישי הוא רחוב שבעצם

לא מגיע ל - , ל - , למפגש עם המגרש הזה. אלא הסתעפות קטנה ברוחב של 2

מטר שבקושי אפשר לקרוא לה רחוב. בהקשר הזה אנחנו נזכיר שכבר באמת

ניתנה ההחלטה, של המועצה הארצית בבניין דומה בעין רוגל בו אנחנו - , אנחנו

ניסינו לקבל את הנושא הזה של 4 קומות בכל חתך. אמרו לנו לא תמיד לא בכל

מקום צריך לתת את השיקולים התכנוניים הנכונים.."

98. לסיכום האמור בפרק זה, לעניין סעיף ()1(6.7א) להוראות תכנית ,2000 לפיו "מספר הקומות

המותר ימנה ממפלס הרחוב שממנו הגישה לבניין...", המפלס הינו מפלס רחוב עין רוגל, שמול הכניסה לבניין הינו 753.55 מ', וממפלס זה ניתן לבנות עד 4 קומות, כך שגם אם ניקח

בחשבון ששתי הקומות הקיימות גבוהות – הגובה האבסולוטי לא יעלה על 768 מ'.

99. המשמעות המעשית של הוראה זו היא כי לכל הפחות יש לבטל את הקומה השנייה המוצעת

ולהסתפק בקומה אחת בלבד, מבלי לגרוע מכל יתר טענות המתנגדים.

.100 בנוסף ולחלופין, יש להנמיך גובה כל קומה ל-2.80 מ', כדי לצמצם את הפגיעה הנופית במבטים מרחוק ואת הפגיעה במתנגדים (ראו סעיף 5 במסקנות חווה"ד של אדריכל סולר).

31

.101 יובהר, כי המתנגדים עומדים בכל מקרה על כך שמפלס הכניסה הקובעת יישאר ברחוב עין רוגל, ולא יוזז באופן פיקטיבי למפלס השביל הצר שמדרום, שהרי ברור ששינוי המפלס יהיה רק השלב הראשון, כאשר בשלב השני יבקשו מגישי התכנית או חליפיהם להוסיף עוד שתי קומות (וסה"כ 6 קומות) בטענה שמספר הקומות מעל "מפלס הכניסה הקובעת" כביכול הינו 4 בלבד, בהתאם למדיניות. התוצאה תהיה בינוי של 6 קומות באזור רגיש זה – תוצאה שהדעת אינה סובלת.

פגיעה קשה במראה הבניין לשימור בשל בינוי על מחציתו בלבד

.102 בנוסף יטענו המתנגדים, כי דין התכנית להידחות מהטעם שהיא מציעה תוספת בניה על מחצית מהמבנה לשימור בלבד, באופן שיהווה פגיעה קשה בבית ובמראה השכונה.

.103 וכך נאמר לעניין זה בחוות-דעתו של אדריכל השימור גיורא סולר:

".2 במקרה הנדון מדובר בבית מגורים מורכב, אשר הכניסה שלו היא בחזיתו

הפונה לרחוב עין רוגל. גם אם ניתן לשקול תוספת קומה על בית כזה, בתכנון

רגיש שלא יפגע בערכי התרבות שלו ושל סביבתו, הרי שבניה על חלק ממנו

בלבד, תפגע בכל מקרה בבית עצמו ובחזותו ובחזות השכונה.

גם במידה וועדה איננה יכולה להתנות אישור התכנית בכך שגם בעלי הנכס

האחרים בבניין יבנו את חלקם כך שהבית יהיה שלם בגבהו ובחזותו, לא סביר

שועדה תתעלם מהעובדה שמדובר בפגיעה שימורית קשה. כיום הבעלים של

היחידה הסמוכה הוא אחד המתנגדים לתכנית ומכאן שאין בכוונתו לבנות. בניה

על חלק מהבית תהווה פגיעה חזותית לדורות. "

ובהמשך, בפרק המסקנות:

".2 כל תוספת בניה על חלק מהבית בלבד, שלא תשמור על מורכבותו המקורית,

ההיסטורית, תהווה פגיעה קשה במשמעות התרבותית שלו שבגינה הוכרז

לשימור."

.104 יצוין, כי גם הוועדה המקומית, בהחלטתה מיום 16.9.20 ביחס לתכנית שבוטלה, המליצה לדחות את התכנית, בין היתר משום שמוצע בינוי רק על מחצית מהבניין לשימור, ו"באתר כה רגיש רצוי לתכנן את כל המבנה ההיסטורי כיחידה אחת בהתאם למבנה המקורי", ובנוסף "מדובר על אזור בעל רגישות ונצפות גבוהה המצוי באגן העיר העתיקה"; וכן משום ש"לא ניתן לבחון תכנונית את הבינוי המוצע במנותק מסביבתו..".11 11 מאוחר יותר היא חזרה בה מ"נימוק" תמוה ולחלוטין לא רלוונטי, כפי שפירטו המתנגדים בהתנגדותם לתכנית הקודמת.

32

אלא שביחס לתכנית הנוכחית חזרה בה הוועדה המקומית מעמדתה המקורית. וכך נאמר

בהחלטתה מיום: 23.4.25

"התכנית מציעה תוספות על חצי מבנה לשימור המייצרת אי סימטריה, אך מאחר ומבדיקה מול השימור ותיק התיעוד מדובר על שני מבנים היסטוריים שנבנו בתקופות שונות עם קיר משותף, אין מניעה לקדם תכנית על חלק אחד כפי שקורה באזורים היסטוריים אחרים בעיר המאופיינים בבניה עם קיר משותף, ככל ותקודם תכנית על החלק השני של המבנה השימור יחולו עליה אותן ההנחיות בינוי שמאפשרת תכנית זו.

אלא, שבתיק התיעוד (בעמוד )40 נאמרו דברים הפוכים:

.105 לאור האמור לעיל, דין התכנית להידחות גם בשל הבניה על חצי בניין לשימור בלבד

אין לקדם את התכנית בטרם יאושר תכנון כולל לשכונה

.106 המתנגדים יטענו, כי יש לדחות את התכנית המופקדת, ובנוסף לא לקדם תכניות נוספות שאינן עולות בקנה אחד עם מדיניות תכנית 2000 ביחס לשכונת אבו תור, עד לאישור תכנית מתאר או לפחות תכנית אב לשכונה, מהנימוקים שלהלן.

.107 כאמור, שכונת אבו תור, היא אחת השכונות ההיסטוריות הייחודיות בירושלים, הן בשל אופי הבינוי – הכולל בתים נמוכים וציוריים בעלי ערכים אדריכליים גבוהים האופייניים למאה ה-,19 המוקפים בצמחיה עבותה (לרבות המבנה מושא ההתנגדות) – והן בשל ניצפותה של השכונה (ובפרט הגבעה הצפוו-מערבית) מכיוון העיר העתיקה, הר ציון, הר הצופים ועוד.

לשכונה ולגבעה ערכים שימוריים גבוהים ביותר, הן ברמת המבנים הבודדים והן ברמה המרקמית.

.108 והנה, באופן מפתיע, בעוד ששכונות רבות בירושלים בכלל ובעיר ההיסטורית בפרט, זכו לתכניות אב, המתוות מדיניות תכנונית כוללת תוך שמירה על ערכים שימוריים, דווקא לשכונת אבו תור לא אושרה עד היום תכנית אב (ויש לקוות שתכנית האב המתגבשת תאושר במהרה). מסמך המדיניות היחיד ביחס לאזור זה הוא תכנית 2000 – המגבילה את הבינוי ל-

4 קומות ב-180-160 אחוזי בניה.

33

.109 לאקונה זו גורמת לכך שפעם אחר פעם בשנים האחרונות מוגשות תכניות בינוי ביחס למגרשים בשכונה בכלל ובגבעה הצפונית בפרט (אם במסגרת תכניות ואם במסגרת בקשות להיתר לפי תמ"א 38/1 או )38/2 המבקשות לעקוף את מדיניות 4 הקומות הנ"ל או "למתוח"

אותה בדרכים יצירתיות כאלה ואחרות. בין הדרכים היצירתיות הללו ניתן למנות למשל את רעיון ה"4 קומות בכל חתך" אותו ניסו היזמים בעין רוגל 8 ובעין רוגל 18 ונדחו ע"י ועדות התכנון, כמפורט לעיל; יצירת קומות גבוהות במיוחד (רעיון שנדחה בוועדת הערר בדיון על עין רוגל )8; בניית מבנים ומתקנים על הגג המשמשים למעשה כקומת מגורים נוספת (עין רוגל )8; ויצירת מפלס כניסה קובעת פיקטיבי ומלאכותי הגבוה ממפלס הכניסה האמיתי (כפי שמוצע בתכנית דנן).

.110 למרבה הצער, לא תמיד ועדות התכנון עומדות על המשמר, ונותנות יש לפרשנויות ה"יצירתיות" הללו (כפי שאירע בחלק מהשלבים של הליך הרישוי בעין רוגל ,8 וכפי שאירע בהחלטת הוועדה המחוזית בעין רוגל 18 ביחס ל"4 קומות בכל חתך", בטרם החליטה ועדת המשנה לעררים לבטל אותה). התוצאה היא שבכל פעם מאושרות תכניות או בקשות להיתר נקודתיות, שאינן מכבדות את ערך השימור המרקמי.

.111 כפועל יוצא של ההתנהלות האמורה, בכל פעם עולה במעט גובה המבנים המאושרים. כפי שפירטנו לעיל, אם בתכנית עין רוגל 6 הגובה האבסולוטי היה 768.60 מ', בעין רוגל 8 הוא "טיפס" במעט ל-,769.05 ובעין רוגל 18 הוא עלה מדרגה "קטנה" נוספת ל-,770.03 ועתה מבוקשת "קפיצה" משמעותית בהרבה ל-772.48 מ', כלומר: גובה של יותר מקומה לעומת עין רוגל .126 ונדגיש, כי בכל המקרים הללו מדובר במבנים הבנויים בגדה הדרומית של עין רוגל, גובה הכניסה הקובעת שלהם דומה, וכולם מיישמים לכאורה את מדיניות 4 הקומות.

.112 מכאן, שיש לעצור באופן מידי את קידום התכניות הנקודתיות באזור זה – ובפרט את התכנית המופקדת – עד לאישורה של תכנית מתאר מקומית לשכונה (להבדיל מתכנית אב שאינה פתוחה להתנגדויות), אשר תקבע עקרונות תכנון ברורים, כגון: גובה אבסולוטי של המבנים, הנחיות ביחס למפלס הכניסה הקובעת לבניין, הנחיות ביחס לתוספות בניה על מבנים לשימור; הנחיות הנוגעות לניצפות ולשימור מרקמי, ועוד. אם לא ייעשה כן, יצוצו עוד תכניות ובקשות להיתר נקודתיות אשר יהרסו את אופיה המיוחד של השכונה הזו.

.113 העובדה שמאז שהופקדה התכנית שבוטלה גובשה תכנית האב והיא מצויה בהליך מתקדם

לקראת פרסומה לציבור, מחזקת עוד יותר את הדרישה לעצור את התכניות הנקודתיות

והתכנית הנדונה בפרט, שאם לא כן "הסוסים יברחו מהאורווה" בטרם יאושר התכנון

הכולל.

12 יובהר, כי נקטנו רק מספר דוגמאות מהסביבה הקרובה, ולפי מה שידוע למתנגדים יש עוד דוגמאות לא מעטות.

34

.114 במקרה הספציפי, מדובר בתכנית נקודתית, המבקשת להוסיף שתי קומות על מחצית מבניין לשימור, תוך פגיעה קשה באופי הבניין; תוך קביעת מפלס כניסה קובעת פיקטיבי על מנת לאפשר את הבינוי המוצע ו/או בינוי עתידי; תוך קביעת גובה החורג מהחלטות קודמות של הוועדה המחוזית; וללא מגבלות על מבנים ומתקנים על הגג. אין ספק שלו היה מאושר

תכנון כולל התואם את עקרונות תכנית ,2000 תכנית שכזו לא יכולה הייתה לעבור את שלב

ההפקדה.

.115 הלכה פסוקה היא, כי תכנון כולל עדיף על תכנון נקודתי העשוי טלאים טלאים, ובהתאם

לכך אין לקדם תכנון נקודתי שיסכל את התכנון הכולל המתהווה, ואף יפגע בצדק החלוקתי.

.116 ראו בין היתר: עע"מ 8909/13 ישעיהו הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז

(פורסם בנבו) ()4.3.2015; ע"מ (ת"א) 1028/98 קרן תורה ועבודה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (פורסם בנבו) ()11.4.99; עת"מ (י-ם) 1149/06 יגאל פרסי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסם בנבו) ()11.6.07; עתמ (מרכז) 26202-04-12 הועדה

המקומית לתכנון ובניה בטייבה נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון

ובניה (פורסם בנבו) ()8.8.2013; עת"מ (מרכז) 55996-12-14; יוסף יצחקי נ' הוועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (פורסם בנבו) ()27.3.16; ערר (מטה) 22/19 ג'י.טי.אל.וי נכסי

עידית, שותפות מוגבלת נ' הוועדה לשמירת הסביבה החופית (פורסם בנבו) ()31.7.19;

החלטת ועדת המשנה לעררים בערר (דרום) 53/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר טוביה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז דרום (פורסם בנבו) ()13.5.2020; ערר (ת"א)

20/20 הוועדה המקומית בת ים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו (פורסם

בנבו) ()28.6.2020; ערר (ת"א) 1029-10-20 קבוצת ח.א קרס התחדשות עירונית בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים (פורסם בנבו) (.)22.7.2021 .117 די בנימוק של הקדמת התכנון הפרטני לתכנון הכולל, כדי להביא לדחיית התכנית.

35

דחיית התכנית על הסף בשל פגמים חמורים במסמכי התכנית

.118 המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי דין התכנית להידחות על הסף,13 גם בשל פגמים חמורים ומהותיים במסמכיה, כמפורט להלן.

פגמים בנספח הבינוי

.119 המתנגדים יטענו כי נספח הבינוי של התכנית פגום ורשלני מן היסוד, כמפורט להלן:

.120 ראשית, המתנגדים עומדים על כך שמפלס הכניסה הקובעת יסומן במיקום האמיתי שלו, וכפועל יוצא מכך – שתי הקומות בהן בנויות דירות 1 ו-2 יסומנו "קומת קרקע" וקומה ראשונה", ובהתאמה הקומות המוצעות (מבלי לגרוע מטענת המתנגדים כי יש לבטל אותן)

יסומנו "קומה שנייה" ו"קומה שלישית" (כלומר קומה רביעית מעל הקרקע). שינויים אלה נדרשים לכל אורכו של הנספח. יובהר, ניתן לסמן כניסה נוספת לדירות החדשות, אולם בשום אופן אין להגדיר אותה כ"כניסה קובעת".

.121 שנית, באופן תמוה ולא מקובל, קנה המידה בתכניות הקומות, החתכים והחזיתות הוא 1:200 (מקובל: ,)1:100 באופן שקשה מאד להבחין בפרטים מהותיים. למותר לציין,

שכאשר מדובר בבית לשימור באזור כה רגיש של אגן העיר העתיקה, בו הגובה הינו מהותי

ביותר ועשוי לחרוץ לכאן או לכאן את גורלה של התכנית, זהו פגם שורשי ויסודי הפוסל את

התכנית מעיקרא. לא נותר אלא לתהות האם יש פה ניסיון הסתרה מכוון של הנתונים

הרלוונטיים.

.122 שלישית, בחתכים כלל לא מסומן גובה מעקה הגג. מסומן רק מפלס רצפת הגג (.)+6.70

זאת ועוד: כלל לא מסומן הבינוי של המבנים או המתקנים הטכניים, לרבות סוג המיתקן,

גובהו, רוחבו, המפרט שלו ועוד, אלא רק צמד מילים "מתקנים טכניים, בתוך קו הקונטור התוחם את כל שטח הגג.

אם לא די בכך, בחזיתות אפילו לא מסומן שטח הגג ומעקה שלו, ומוצג כאילו הבניין מסתיים במפלס רצפת הגג, ללא המתקנים, ללא המעקה, וכמובן ללא ציון גבהים.

גם בתכנית קומת הגג מופיע הכיתוב "מתקנים טכניים" – פעמיים, ללא הסבר מה טיבו של כל אזור מתקנים. כמו כן מופיע ריבוע ללא כיתוב, שלא ברור אם הוא חדר יציאה לגג. ריבוע זה אינו מופיע בחתכים ובחזיתות.

13 יובהר, כי אף שפרק זה מובא לקראת סוף ההתנגדות, כדי לא לקטוע את רצף הטיעון בעניינים המהותיים, הטענות המובאות בו הן טענות סף, הפוסלות את התכנית מעיקרא.

36

.123 רביעית, מאחר שלפי עיקרי הוראות התכנית, מוצעת כניסה קובעת חדשה, הרי שהיא מתיימרת להחליף את הכניסה הקיימת. ואם כך על התכנית להראות את הגישה מה"כניסה הקובעת" המוצעת לכל הדירות, מה שלא נעשה. הדבר כמובן רק מחזק את המסקנה שמדובר בפיקציה.

פגמים בהוראות התכנית

.124 בנוסף לפגמים המהותיים והעקרוניים שפורטו בהרחבה לעיל, יטענו המתנגדים כי נפלו

פגמים נוספים ספציפיים בהוראות התכנית, כמפורט להלן:

א. דברי הסבר –יש למחוק את המילים בסוף דברי ההסבר "(2 קומות מעל כניסה

קובעת"). כאמור, מוצעות 4 קומות מעל הכניסה הקובעת.

ב. סעיף 1.6 – חסרה תכנית עמ/.9

ג. סעיף 1.7 – לעניין נספח הבינוי, נאמר שהוא "מחייב לנושא השימור". הייתכן שנספח

הבינוי אינו מחייב לעניין הגובה, מספר הקומות ומפלס הכניסה הקובעת?

פגם זה חמור במיוחד לאור העובדה שבהוראות התכנית (המחייבות כמובן) אין שום הגדרה מספרית של הכניסה הקובעת (על פגם זה נרחיב להלן) וגם אין ציון של גבהים אבסולוטיים אלא רק גבהים המתייחסים לכניסה הקובעת. המשמעות היא שכל עוד נספח הבינוי הוא מנחה ולא מחייב ניתן יהיה להגביה עוד יותר את מפלס הכניסה הקובעת וממילא גם את הגובה ומספר הקומות. למותר לציין, כי אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מהתנגדות המתנגדים לשינוי הכניסה הקובעת למפלס 765.78 והם עומדים על כך שהוא יישאר מהחזית לעין רוגל, כמפורט לעיל. מכל מקום, חובה לקבוע שנספח הבינוי (גם לאחר שיתוקן ויכלול את מפלס הכניסה הקובעת ברחוב עין רוגל, וקל וחומר אם לא יתוקן חלילה), הוא מחייב לעניין הגובה, הקומות, המתקנים על הגג, ועוד.

ד. סעיף 2.2 – משום מה הושמט שינוי הכניסה הקובעת לבניין (יודגש, שאפילו בתכנית

שבוטלה צוין: "קביעת כניסה קובעת חדשה מרחוב ישי"). השמטה זו מהווה הטעיה

חמורה המעלימה מעיני הציבור את השינוי הדרמטי והחמור המוצע בתכנית, ומאחר

ששורשרה לנוסח הפרסום – מדובר גם בפגם חמור בפרסום. כאמור, הכניסה כלל

אינו מוצעת מרחוב ישי אלא משביל היוצא ממנו, כאשר הכניסה מרוחקת כ-45 מ'

מרחוב ישי. כמפורט לעיל, הכניסה כלל אינה יכולה להיות דרך שביל זה וודאי לא מהמדרגות היוצאות ממנו.

ה. בסעיף (4.1.2א)()7 נאמר ש"הכניסההקובעתלבנייןתהיהמרחובישיהגובלבתכנית

מדרום". אלא, שאין חולק שהשביל העליון אינו "רחוב ישי" ושנקודת הכניסה לבניין מרוחקת מרחוב ישי כ-45 מטרים, מה גם שלא מדובר ב"רחוב" (ואפילו לשיטת מגישי התכנית – הכניסה מוצעת ממדרגות היוצאות מאותו שביל). הנה כי כן, יש כאן הטעיה של ממש. מבלי לגרוע מהאמור, אין להסתפק בתיאור אמורפי ("רחוב ישי"), שהרי אין 37

חולק שהגובה במקטעיו השונים של הרחוב משתנה באופן קיצוני. יש לקבוע אפוא את מפלס הכניסה הקובעת באופן מספרי ומחייב, בהמשך להערה דלעיל ביחס לסעיף .1.7

ו. סעיף (4.1.2ב) – יש למחוק את המשפט "הסדרת החניה עבור יח"ד החדשות תהיה

באמצעות תשלום לקרן חניה". מצוקת החניה בשכונה קשה ביותר, ובמיוחד נכונים הדברים ביחס לרחוב ישי שהינו צר ביותר, תלול מאד, ללא מוצא, ונעדר מקומות חניה פנויים. להלן תמונות הממחישות זאת:

תשלום לקרן חניה כדי לממן חניון ציבורי מרוחק – משמעותו שבפועל דיירי הדירות החדשות המוצעות יחנו ברחוב ישי, תוך גזילת מקומות חניה מדיירי הרחוב והמתנגדים בתוכם.

המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי סעיף 4.1.2 מנוגד להמלצת הוועדה המקומית בהחלטתה מיום 23.4.25 שזו לשונה:

"תנאי להפקדת התכנית יהא הצגת פתרון חניה עפ"י תקן לתוספת יח"ד המוצעת

בתאום עם אגף תושי"ה, מדובר על תוספת של יח"ד באזור המוגדר בתקן חניה

גבוה, אזור המאופיין ברחובות צרים ובמצוקת חניה וכי לא ניתן לאשר תוספת

יח"ד ללא פתרון חניה. ניתן כי פתרון החניה יוצע במגרשי מגורים סמוכים, כפי

שאושר בתכנית שהוקפדה, על מיקום מקומות החניה יכתבו הוראות מפורשות

במסמכי התכנית.

תנאי להיתר בניה יהא הגשת תכנית חניה מפורטת במגרש למגורים על פי התקן

התקף ועל פי מידות תקניות, בתאום ואישור אגף תושי"ה, תנאי לטופס אכלוס

יהא רישום מקומות החניה בספרי המקרקעין ותרשם לנושא זה הערת אזהרה

ככל ותאושר בחלקה סמוכה."

38

יצוין, כי גם בהחלטת הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית אין זכר לתחליף של תשלום לקרן חניה. הוועדה קבעה לעניין זה:

בעקבות החלטה זו שלח ב"כ מגישי התכנית, עו"ד ענר חפץ מכתב לוועדה (שהועלה לאתר מינהל התכנון) ובו הציג פתרון חניה בחלקה סמוכה. תמוה אפוא כי פתרון זה הוחלף בדרישה בלתי מקובלת לקרן חניה.

המתנגדים יטענו, כי בנסיבות העניין תשלום לקרן חניה אינו יכול להיחשב "פתרון

חניה". זאת ועוד: ככל שהכוונה היא להסתפק בקרן חניה הדבר חייב היה להיעשות

בהחלטת הוועדה לאחר שיקול דעת מעמיק, ולא בהחלטתו של יועץ התנועה של הוועדה.

הסמכות להחליט על כך היא של הוועדה והיא אינה רשאית להתפרק ממנה. מכל מקום, המתנגדים עומדים על כך שהיזם יחויב להעמיד מקומות חניה מוגדרים כפי שהיה בתכנית שבוטלה, ובהתאם להמלצת הוועדה המקומית.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ככל שהיה סיכום אחר בין המתנגדים לבין יועץ התנועה של הוועדה, המתנגדים דורשים לקבל כל מסמך ו/או אישור הנוגע לכך, והם שומרים על זכותם להשלים את הטיעון לאחר שמסמכים כאמור יומצאו להם.

ז. סעיף 5 - טבלת זכויות והוראות בניה (טבלה :)5

• לא מצוין מספר יח"ד בתא שטח 30B (שתי יחידות), כך שסה"כ יהיו 6 יח"ד

בבניין (כאמור יש לכך השלכות דרמטיות לעניין הזכות להגיש את התכנית).

• לעניין הכניסה הקובעת – כאמור הכניסה הקובעת אינה יכולה להיות מהמדרגות

שבראש השביל, מכל הטעמים שפורטו לעיל. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יש

לקבוע בטבלה 5 את מפלס הכניסה הקובעת באופן מספרי – כלומר גובה

אבסולוטי מעל פני הים, ולחלופין לקבוע גובה אבסולוטי של המבנה. זאת,

בהמשך להערות דלעיל לסעיפים 1.7 ו- (4.1.2א)()7 להוראות התכנית.

• לעניין שטחי הבניה – כאמור לעיל, לא ניתן לקבוע שבתא שטח 30A התוספת היא רק 230 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, שכן כאמור לפי מסמכי הבית המשותף, השטח הכולל של הדירות הקיימות בתא שטח 30A הינו כ-175 מ"ר בלבד, ולא 232 מ"ר כפי שמוצג בטבלה. כאמור, המתנגדים עומדים על כך שיוגש חישוב שטחים מלא והם שומרים על זכותם להוסיף כל טענה בעניין זה.

• הערות לטבלת הזכויות:

האמירה כי מעל מפלס הגג "יותר בניית מתקנים טכניים.. בהתאם לנספח הבינוי תמוהות, שהרי לא מסומן שם כלום (כמפורט לעיל). התוצאה היא כי ניתן יהיה למלא את כל היקף הגג ב"מתקנים טכניים" עלומים, שגובהם אינו מוגדר, ובכך יוגבה הגג עוד יותר מעבר לגובה הבלתי סביר של 772.50 מ'.

39

הגבלת המבנים והמתקנים על הגג

.125 מבלי לגרוע מהטענות דלעיל לעניין הפגמים בהוראות התכנית ובנספח הבינוי לעניין המבנים והמתקנים על הגג, והטענה כי את המעקה והמתקנים יש לסמן בבירור בנספח הבינוי, מבוקש להוסיף כי לא יותר חדר יציאה לגג; כי המעקה יהיה בגובה 1 מטר ויהיה שקוף. כמו כן מבוקש לקבוע כי לא תותר הצבת מנועי מזגנים, דודי שמש ומתקנים הגורמים לרעש.

.126 עוד ראו לעניין זה האמור בחוות-דעתו של אדריכל גיורא סולר:

" .6 גג הבית מהווה 'חזית חמישית' של הבניין והוא נצפה מבתים שכנים. לכן

יש לעמוד עת תכנון מפורט של הגג, כולל חומרי גמר, מיקום מתקנים טכניים,

הגבלת פרגולות וצמחיה וכדומה. נושא זה איננו מופיע בהוראות התכנית"

טענות נוספות

.127 המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי אם חלילה תאושר התכנית, תיגרם פגיעה עצומה למקרקעיהם.

במקרה כזה, לא יהא מנוס מהגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה –

1965 (להלן – "החוק"), וייתכן שגם תביעה נזיקית, בגין ראשי נזק נוספים.

.128 בעע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח' (פורסם בנבו, ,)3.9.15 בפיסקה 10 עמד בית המשפט העליון על תכליות סעיף ,197 ובין היתר:

"התכלית השנייה נשענת על ההנחה שהחובה לפצות תוביל לכך שרשויות

התכנון יפנימו בתקציבן את הפגיעה האפשרית בבעלי המקרקעין, שהרי

"אילולא חייבת היתה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה

חשש סביר, שרשויות התכנון לא יתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה

התכנית, לצד יתרונותיה" (שם, בעמ' .)640 במובן זה סעיף 197 לחוק מוודא

כי "הרשות תפעיל שיקול-דעת הולם בקביעתה של תכנית מיתאר ותביא

בחשבון הן את יתרונותיה של התכנית והן את חסרונותיה, בין מבחינת הכלל

ובין מבחינת הפרט" (ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל – הוועדה

המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז()3 ,872 877 ()1993 (להלן:

עניין אלישר); עניין הורוויץ, בעמ' .)294 תכלית זו מבטאת אפוא איזון בין

האינטרס הציבורי במימוש התכנית לבין האינטרסים של בעלי המקרקעין

הנפגעים."

.129 המתנגדים סמוכים ובטוחים כי כתוצאה מהתנגדותם זו יפנימו רשויות התכנון את הפגיעה העצומה ויימנעו מאישור התכנית.

40

.130 מבלי לגרוע מהאמור לעיל, תתבקש הוועדה הנכבדה שלא להסתפק בכתב שיפוי ולהכליל בין הוראות התכנית דרישה להפקדת ערבויות כספיות, כמקובל ברשויות מקומיות שונות, כתנאי לאישור התכנית.

.131 להסרת ספק מובהר, כי שום דבר האמור בכתב ההתנגדות אינו גורע מזכותם של המתנגדים להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

.132 לעניין סמכות ועדת המשנה הנקודתית שהחליטה על הפקדת התכנית: המתנגדים דורשים כי תוצג להם החלטה של הוועדה המחוזית לפי סעיף 11ב לחוק על מינוי חברי ועדת המשנה הנקודתית ו/או אצילת סמכויות הוועדה המחוזית לוועדת המשנה להחליט על הפקדת תכניות. ככל שלא הייתה החלטה כזו שומרים המתנגדים על זכותם לטעון כי ההחלטה ניתנה בחוסר סמכות, וגם מטעם זה דין הפקדת התכנית להידחות על הסף, בנוסף לטענות שפורטו לעיל.

כללי

94. המתנגדים שומרים על זכותם להוסיף על נימוקי ההתנגדות ו/או לפרטם בדיון ו/או בכל

מסמך נוסף, וכן להגיש חוות-דעת או מסמכים משלימים.

95. לתמיכת האמור בכתב התנגדות זה מצורפים בזה תצהירו של מר עמעד מימון, נציג

המתנגדים.

96. לאור האמור לעיל מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את התכנית, ולחלופין להורות על

תיקונה בהתאם להתנגדות זו.

________________

רפי אטינגר, עו"ד

בא כח המתנגדים

העתק: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

41

תוכן עניינים

מס' שם הנספח עמ'

א נסח רישום מרוכז של חלקה 3 44

ב מסמכי הבית המשותף 47

ג נסחי רישום מרוכזים של חלקות 4 ו-5 חלקות המתנגדים 58 ד התנגדות המתנגדים לתכנית שבוטלה )ללא נספחיה( 63 ה חוות-דעתו של אדריכל גיורא סולר 101

ו עמודים רלוונטיים מהוראות תכנית 2000 112

ז פרוטוקול והחלטה עין רוגל 6 122

ח העתק מכתב לשכת התכנון 130

ט החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המקומית 132 י פרוטוקול והחלטת ועדת הערר והחלטה על תיקון טעות סופר 135 תצהיר תצהיר 158

42

נספח א

נסח רישום מרוכז של חלקה 3

עמ' 44

43

נספח א

תאריך 30/04/2026

י"ג אייר תשפ"ו

שעה: 08:58

נסח מס' 82734

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30019 חלקה: 3

הנכס נוצר ע"י שטר: 12769/2009 מיום: 16/06/2009 סוג שטר: הסדר משיטה ישנה

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק בית משותף

עיריית ירושלים 867 5 מתוקן 5349/1998 12208/98 כתובת: ישי ,5 ירושלים

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

60.70 קרקע 1 27/250

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

א אדום קרקע 64.70

בעלויות

מכר דוידי מיכל ת.ז 30177224 בשלמות 29848/2025/1

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

114.60 ראשונה 1 66/250

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

ב כחול קרקע 26.20

ג כחול קרקע 18.10

ז כחול מעבר + מרפסת פתוחה 24.60

ט אדום - כחול גג 156.80

בעלויות

מכר דוידי אחיה ת.ז 034704577 בשלמות 24717/2019/1

הערות

הערת אזהרה דוידי מיכל ת.ז 030177224 24717/2019/2 הערות: התחיבות מיום 07/02/2019

44

עמוד 1 מתוך 2

תאריך 30/04/2026

י"ג אייר תשפ"ו

שעה: 08:58

נסח מס' 82734

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30019 חלקה: 3

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

114.60 ראשונה 1 66/250

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

ד כתום קרקע 54.60

ה כתום קרקע 10.90

י כתום גג 150

בעלויות

מכר גוטמן חנוך יעקב ת.ז 050614726 2 / 1 17599/2010/1 ירושה גוטמן חנוך יעקב ת.ז 50614726 2 / 1 11952/2026/1

תת חלקה 4

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

113.50 ראשונה 2 91/250

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

ו סגול קרקע 87.10

ח סגול מחסן 22

יא סגול גג 31.70

יב סגול גג 154.80

בעלויות

עודף עפרת גדעון ת.ז 7105109 2 / 1 24554/2011/2 ירושה עפרת גדעון ת.ז 007105109 2 / 1 28525/2016/1

סוף נתונים

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 18.00 ש"ח

45

עמוד 2 מתוך 2

נספח ב

מסמכי הבית המשותף

עמ' 47

46

נספח ב

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

נספח ג

נסחי רישום מרוכזים של חלקות 4

ו-5 חלקות המתנגדים

עמ' 58

57

נספח ג

תאריך 19/05/2026

ג' סיון תשפ"ו

שעה: 08:16

נסח מס' 97674

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30019 חלקה: 4

הנכס נוצר ע"י שטר: 23772/2009 מיום: 01/11/2009 סוג שטר: צו רישום בית משותף

הרכוש המשותף

רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק בית משותף

עיריית ירושלים 1,107 6 מוסכם 23772/2009 15247/09 כתובת: ישי ,11 ירושלים

תת חלקה 1

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

122.10 קרקע 1 12/65

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה משותפת ל שטח במ"ר

ב אדום,כחול מבואה 1-2 8.30

בעלויות

מכר וסרמן עקיבא ת.ז 001692441 2 / 1 24468/2012/1 מכר וסרמן נורית ת.ז 009138876 2 / 1 24468/2012/1

תת חלקה 2

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

122.20 קרקע+ראשונה 1 12/65

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה משותפת ל שטח במ"ר

ב אדום,כחול מבואה 1-2 8.30

בעלויות

מכר אוגדן-אדם אורון ת.ז 028637841 2 / 1 12832/2022/1 מכר אלקיים-אדם שנית ת.ז 028648004 2 / 1 12832/2022/1

משכנתאות

משכנתה בנק לאומי לישראל בע"מ חברה 520018078 בשלמות 12832/2022/2 דרגה: ראשונה

הערות

הערה על יעוד מקרקעין תקנה הועדה המקומית לתכנון ובניה 32582/2024/1 27 ירושלים

58

עמוד 1 מתוך 3

תאריך 19/05/2026

ג' סיון תשפ"ו

שעה: 08:16

נסח מס' 97674

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30019 חלקה: 4

הערות: ראה בקשה מיום 16.01.2024 בדבר הייעוד והשימוש של המקרקעין

תת חלקה 3

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

228.10 קרקע 2 23/65

בעלויות

מכר שביד אליעזר ת.ז 002011492 2 / 1 7564/2010/1 מכר שביד סבינה ת.ז 003369733 2 / 1 7564/2010/1

תת חלקה 4

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

83.20 ראשונה 2 8/65

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה משותפת ל שטח במ"ר

א צהוב מחסן 2.70

ג צהוב,חום הול 4-5 11.20

בעלויות

מכר רגב מרים ת.ז 000178988 4 / 3 8719/2010/1

מכר רגב ראובן ת.ז 050312750 4 / 1 8719/2010/1

תת חלקה 5

שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף

101 ראשונה 2 10/65

הצמדות

סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה משותפת ל שטח במ"ר

ג צהוב,חום הול 4-5 11.20

בעלויות

מכר מימון עמעד ת.ז 027361849 2 / 1 25298/2021/1 מכר מימון אסתר ת.ז 031792419 2 / 1 25298/2021/1

סוף נתונים

59

עמוד 2 מתוך 3

תאריך 19/05/2026

ג' סיון תשפ"ו

שעה: 08:16

נסח מס' 97674

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים

נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום

גוש: 30019 חלקה: 4

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 18.00 ש"ח

60

עמוד 3 מתוך 3