ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 30 · קובץ סדר יום לוועדה לתאריך 25.06.2025.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1181593

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: הרל"י

עורך התכנית: סקר רועי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/10/2024

כתובת קציר אהרון , קריית הממשלה - קריית בגין המתחם הממוקם מצפון לשכונת שיח גראח,

בין חלקו המערבי של הר הצופים לבין גבעת התחמושת, וגובל ברחובות, שדרות

האוניברסיטה (צפון), שדרות חיים בר לב (מערב), קלרמון גנו (דרום) ואהרון קציר

(מזרח).

גוש חלקה בשלמות

31337 2 לא

30134 2 לא

30134 45 לא

30134 3 לא

30134 4 לא

30134 7 כן

30134 6 כן

30134 5 כן

300511 4999 כן

300511 999 כן

300511 99 כן

30509 47 לא

30509 42 לא

30509 28 לא

30509 25 כן

30509 46 כן

30509 26 כן

30509 11 כן

30509 45 כן

30509 24 כן

30509 23 כן

30509 37 כן

30509 36 כן

30509 35 כן

30509 34 כן

30509 9 כן

30509 10 כן

30509 44 לא

30000 66 כן

- 2 -

29999 8 לא

29999 33 כן

30502 900 לא

30502 14 לא

30502 4 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות _22_ תשריט _17_.

רקע

התכנית קריית הממשלה ע"ש מנחם בגין בקידום הרל"י מציעה פיתוח רובע עירוני המשלב עירוב שימושים במגוון ייעודים וביניהם תעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור ומגורים וביניהם:

- 7 מגדלים בני 30-41 קומות של עירוב שימושים ציבורי, מסחר, תעסוקה, מלונאות ודיור.

- 8 מגדלים בני 18-25 קומות, עירוב שימושים כאמור.

(סה"כ מוצעים 15 מגדלים.)

- 2 מבני עירוב שימושים נוספים כדוגמת הפרשות מבונות לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה בני 4-6 קומות.

- שצ"פ וכיכר עירונית

מטרות התכנית:

1. שינוי ייעודי הקרקע והגדרת מתחמי בינוי כולל התכליות והשימושים המותרים: מגורים, מסחר,

תעסוקה, מלונאות, מבנים ומוסדות ציבור למינהל, תרבות ופנאי, מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת ודרך מאושרת.

2. קביעת סך שטחי הבניה בתאי השטח בתכנית:

תא שטח -110 פינה צפונית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

סה"כ 110,030 מ"ר. מתוכם 77090 עיקרי ו- 33040 שירות, %1758 בניה מירבי.

41 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 קומות מתחת.

תא שטח -111 פינה צפון מזרחית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

64,800 מ"ר. מתוכם- 45,360 מ"ר עיקרי ו- 19,440 מ"ר שירות, %2188 בניה מרבי.

36 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -116 צלע צפון מזרחית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

33,630 מ"ר. מתוכם- 23,540 מ"ר עיקרי ו- 10,090 מ"ר שירות, %725 בניה מרבי.

19 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -130 המתחם הצפוני (מטא"ר): ייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

56,450 מ"ר. מתוכם- 39,515 מ"ר עיקרי ו- 16,935 מ"ר שירות, %720 בניה מרבי.

33 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

- 3 -

תא שטח -100 פינה דרום מזרחית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 360 יח"ד.

52,250 מ"ר. מתוכם- 36,575 מ"ר עיקרי ו- 15,675 מ"ר שירות, %734 בניה מרבי.

39 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -102 צלע דרומית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 175 יח"ד.

24,400 מ"ר. מתוכם- 17,080 מ"ר עיקרי ו- 7,320 מ"ר שירות, %639 בניה מרבי.

20 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -103 צלע דרומית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 640 יח"ד.

74,900 מ"ר. מתוכם- 52,430 מ"ר עיקרי ו- 22,470 מ"ר שירות, %1075 בניה מרבי.

36 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -117 צלע צפון מזרחית: ייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה. 325 יח"ד.

46,000 מ"ר. מתוכם- 32,200 מ"ר עיקרי ו- 13,800 מ"ר שירות, %1109 בניה מרבי.

36 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -109 פינה צפון מערבית: ייעוד מסחר ותעסוקה.

39,000 מ"ר. מתוכם- 27,300 מ"ר עיקרי ו- 11,700 מ"ר שירות, %815 בניה מרבי.

23 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תאי שטח ,105 -107 פינה דרום מערבית: ייעוד מסחר, תעסוקה ותיירות.

54,000 מ"ר. מתוכם- 37,800 מ"ר עיקרי ו- 16,200 מ"ר שירות, %1583 בניה מרבי.

34 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח 113 במרכז התכנית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור לתרבות ופנאי.

6,600 מ"ר. מתוכם- 4,620 מ"ר עיקרי ו- 1,980 מ"ר שירות, %478 בניה מרבי.

6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח 114 במרכז התכנית: ייעוד מבנים ומוסדות ציבור לחינוך.

10,600 מ"ר. מתוכם- 7,420 מ"ר עיקרי ו- 11,700 מ"ר שירות, %255 בניה מרבי.

4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת.

תא שטח -101 צלע דרומית: שטח ציבורי פתוח בשטח 434 מ"ר. 26 מ"ר בינוי.

תא שטח 104 הגובל ברחוב דרך שכם: שטח ציבורי פתוח בשטח 769 מ"ר. 26 מ"ר בינוי.

תא שטח 108 הגובל לדרך חיים בר-לב: שטח ציבורי פתוח בשטח 692 מ"ר.

250 מ"ר בינוי. מתוכם 175 מ"ר עיקרי ו-75 מ"ר שירות.

- 4 -

תא שטח 112 הגובל מדרום לשד' האוניברסיטה: שטח ציבורי פתוח בשטח 1065 מ"ר.

65 מ"ר בינוי. מתוכם 50 מ"ר עיקרי ו-15 מ"ר שירות.

תא שטח 118 בפינה המזרחית: שטח ציבורי פתוח בשטח 1910 מ"ר.

65 מ"ר בינוי. מתוכם 50 מ"ר עיקרי ו-15 מ"ר שירות.

תא שטח 119 בלב התכנית: שטח ציבורי פתוח בשטח 18,371 מ"ר.

250 מ"ר בינוי. מתוכם 200 מ"ר עיקרי ו-50 מ"ר שירות.

תא שטח: 106 דרך מוצעת המחברת בין רחוב דרך בר לב לדרך לשכם.

1,800 מ"ר בינוי. מתוכם 1,260 עיקרי ו-540 מ"ר שירות, %142 בניה מירבי ב-3 קומות.

תאי שטח ,124 ,126 ,129 ,128 ,131 ,133 :134 דרכים מוצעות.

תא שטח ,120 ,121 ,122 ,123 ,125 ,127 :132 דרכים מאושרות ע"פ תכנית מאושרת אחרת.

3. קביעת מס' יח"ד ל-1,500 ע"פ הפירוט בתאי השטח לעיל.

4. תמהיל יחידות הדיור בכל תאי השטח יחד יכלול:

5. א. %15-20 יחידות דיור קטנות מאוד, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-43 מ"ר.

6. ב. %25-30 יחידות דיור קטנות, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-63 מ"ר.

7. ג. %30-35 יחידות דיור בינוניות, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-93 מ"ר.

8. ד. %15-20 יחידות דיור גדולות, בשטח פלדלת מקסימלי של כ-123 מ"ר.

9. ה. %5-10 יחידות דיור גדולות מאוד, בשטח עיקרי מקסימלי של כ-151 מ"ר.

10. בנוסף, תותר בנייה של 300 יח"ד מסוג מגורים מיוחד בכל תאי השטח יחד לטובת מעונות או

11. דיור מוגן בשטח עיקרי ממוצע של כ-40 מ"ר

12. תמהיל יחידות הדיור יכלול %40 יחידות להשכרה.

13. סה"כ שטחי הבניה בכל שימוש הם :

א. מגורים- 156,000 מ"ר.

ב. תעסוקה – 59,000 מ"ר.

ג. משרדי ממשלה (דיור ממשלתי) – סה"כ 260,000 מ"ר.

ד. מסחר– 42,600 מ"ר.

ה. שטחי ציבור – 6,600 מ"ר עבור תרבות, 7,2000 עבור חינוך.

ו. משטרה- 56,000 מ"ר (דיור ממשלתי, כלול בשטח משרדי הממשלה המצוין לעיל).

ז. שרות בתי הסוהר- 34,000 מ"ר (דיור ממשלתי, כלול בשטח משרדי הממשלה המצוין לעיל).

ח. מלונאות- 45,000 מ"ר.

14. קביעת תמהיל יחידות דיור והצגת שטח יח"ד ממוצעת.

- 5 -

15. קביעת מס' קומות ע"פ הפירוט בתאי השטח לעיל.

16. קביעת קווי בניין מירביים חדשים.

17. קביעת זכויות בניה והוראות בניה, תכסיות, שטחי בניה מירביים, מספר קומות וגובה מרבי לבינוי

ע"פ הפירוט התאי השטח לעיל וכלל השימושים המותרים.

18. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

19. קביעת הוראות להפקעה.

20. קביעת הוראות לזיקות הנאה, מעבר להולכי רגל וגישה למרתפים עבור כלל הציבור.

21. קביעת הפרשות מבונות לצרכי ציבור.

22. קביעת הוראות להריסת מבנים, גדרות ואלמנטים בנויים.

23. קביעת תחום המרחב הציבורי והוראות הבינוי והפיתוח בתחומם.

24. קביעת דרכים חדשות והנחיות תנועה וחניה למתחם.

25. קביעת הנחיות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

26. קביעת הוראות לשמירה על עצים בוגרים.

27. קביעת הוראות לקישור בין המתחם לבין מסוף התחבורה העתידי מצפון-מערב וקישור עילי ותת

קרקעי לחלקו הצפוני של המתחם.

28. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מוצעת 13,732.17 11.36 1,260 מ"ר

יעוד ע"פ תכנית 24,991.88 20.67 175 מ"ר

מאושרת אחרת

מבנים ומוסדות ציבור 23,168.59 19.16 264,880 מ"ר פרוגרמה אינה סופית, ככל הנראה. %1,143 בניה.

מגורים, מסחר 1,500 22,053.31 18.24 197,550 מ"ר %895 בניה.

ותעסוקה

מסחר, מבנים 5,530.07 4.57 17,200 מ"ר %311 בניה.

ומוסדות ציבור

מסחר ותעסוקה 4,781.27 3.95 39,000 מ"ר %815 בניה.

מסחר, תעסוקה 3,410.55 2.82 93,000 מ"ר %2,727 בניה.

ותיירות

שטח ציבורי פתוח 23,243.57 19.22 1,800 מ"ר

סה"כ 1,500 120,911.41 %100 613,600 מ"ר

תיאור המצב הקיים

- 6 -

מתחם קריית הממשלה ע"ש מנחם בגין.

המתחם הממוקם מצפון לשכונת שיח גראח, בין חלקו המערבי של הר הצופים לבין גבעת התחמושת, וגובל ברחובות שדרות האוניברסיטה (צפון), שדרות חיים בר לב (מערב), קלרמון גנו (דרום) ואהרון קציר (מזרח).

ציר הרק"ל (הקו האדום) עובר בשד' שז"ר ממערב לתכנית והקו הירוק (עתידי) עובר ממזרח ומדרום לתכנית.

במתחם כיום שוכן מתחם המטה הארצי משטרת ישראל, משרד הבינוי והשיכון, מבני ציבור וחניונים על-

קרקעיים המשמשים את המבנים הקיימים. בנוסף קיימת כיכר עירונית וכביש "דרך שכם" המחבר את רחוב קלרמון גאנו לשדרות חיים בר לב דרך המטה הארצי.

בנוסף פזורים 4 בנייני מגורים בשטח התכנית.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

-1474 קרית הממשלה צפון מזרח ירושלים- ,1979 תחילת תוקף 1474א- שייך גראח- ,1979 תחילת תוקף

-2875 קרית הממשלה בצפון מזרח ירושלים- ,1982 תחילת תוקף -2928 חבור דרך שכם ודרך הר הזיתים- ,1982 תחילת תוקף -2969 אזור ה"תפר" הצפוני- כביש מספר 1 ופתוח- ,1989 תחילת תוקף -4979 בית "אמנה" יעוד שטח לשצ"פ וכד'- ,1999 תחילת תוקף -6313 קביעת בינוי למתחם מטה מחוז- ,2005 תחילת תוקף 126979 – שלוחת קו הרכבת הקלה להר הצופים- ,2016 תחילת תוקף היתרים:

-2017/0387.00 שד שיירות הר הצופים, 2017

עבירות בניה:

לא נמצאו עבירות בנייה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

לא נמצאו מבנים / אתרים לשימור.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- מבנים ומוסדות ציבור, איזור מגורים עירוני.

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- קריית הממשלה, מדיניות ציר רק"ל- הקו אדום (קיים), הקו הירוק (עתידי).

ג. תכנית שכונתית- קרית הממשלה בצפון מזרח ירושלים.

ד. תקן חנייה עירוני- אין (נמצא בטווח בין גבוה לבינוני)

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

תמ"א 18 תואם.

- 7 -

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן המשך תיאום מול מח' מדיניות תכנון.

מבני ציבור כן כן המשך תיאום מול מח' מדיניות תכנון.

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני לא התקבל

13.10.2024

לצורך מתן חו"ד המח' לבקרת תכנון פיזי מומלץ לתאם פגישה מסודרת מול המחלקה להצגת התכנית.

לצורך מתן חו"ד לשלב התב"ע - יש למסור תכנון פיזי מוקדם : תנוחה וחתכים לאורך ו צוות בקרת לרוחב.

תכנון פיזי התכנון הפיזי המוקדם מתבסס על תכנון הסדרי תנועה מאושר עקרונית , באופן כללי במידה וישנו תכנון פיזי בקרבת התכנית : יש לבדוק התכנונים מול רפרנט האזור במח' בהתאם לחלוקת האזורים.

בברכה ,

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הערות ראשונות של המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא לתכנית 1181593 קריית המשלה בגין

המחלקה כללי

לאיכות הסביבה .1 התכנית מבקשת לפנות את מתחם המטה הארצי הכולל בנוסף מפ' משרדי ממשלה ולבנות מתחם עירוני של משרדי ממשלה, מגורים, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים .2הערות המחלקה

1. המחלקה סבורה כי לא התכנית עדיין לא בשלה לדיון. קיים חוסר במידע ובמסמכים סביבתיים

- 8 -

ולא ניתן לקיים דיון ולהעביר חוות דעת מלאה שמקיפה את כלל הנושאים.

3. השלמות נדרשות:

1. ניתנו הנחיות להכנת המסמך הסביבתי ויש להשלים את המסמך ולקבל את הערות המחלקה

כתנאי להפקדת התכנית.

2. יש להגיש מסמך ניהול נגר

3. יש להגיש סקר וחיזוי קרינה לתחמש המתוכנן בשטח התכנית

4. יש להגיש סקר היסטורי ודיגום קרקע (בהנחיית ובאישור המשרד להגנת הסביבה)

5. יש להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים

6. יש להגיש נספח הליכתיות ושבילי אופנים אשר יחברו בין מוקדים משמעותיים בתוך ומחוץ

לשכונה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

7. יש להגיש משולב בנספח הנופי או בנספח נפרד, רחובות מאוקלמים הקובעים רוחב מדרכות

המאפשר נטיעת עצים כל 5-7 מטר משני צידי המדרכה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

4. המלצה לשינוי בתכנית

1. התכנית מתאפיינת במעברים וביצירת נגישות, המחלקה מבקשת לייצר מעבר נוסף בדום-מזרח

התכנית בין השצ"פ והמבנה בתי שטח 118 ו117 לבין המבנה בתא שטח .100

5. התקבלה טיוטת מסמך סביבתי חלקי הנותן רקע לתכנית ומציג את המצב הקיים.

1. בהתאם למדידות רעש שבוצעו בתכנית ובסביבתה עולה כי קיימת חריגת רעש שמקורה

בתנועת כלי הרכב ועל כן יש לבחון את תרומת התכנית לעליית נפחי הנועה ולהבין את המשמעות על ייעודי ושימושי הקרקע הרגישים בתוך התכנית.

2. המסמך מציג את נצפות התכנית ממוקדים שונים בעיר (ומצטט מתוך עבודה אחרת), כי שטח

התכנית לא נמצא באגן החזותי של העיר העתיקה וכי נשמר מסדרון תצפית מהר הצופים לעיר העתיקה. עם זאת, יש לבחון האם התכנית חוסמת נקודות תצפית אחרות.

3. המסמך מציג את מקורות הקרינה המאושרות בתכנית ובסביבתה.

6. התקבל מסמך מיקרו-אקלימי המציג בדיקה ראשונית ויש צורך בהעמקה ודיוק של הבדיקה.

1. מבחינה ראשונית זו עולה כי צפויים מטרדי רוח בפרויקט בעיקר בסמיכות לצומת שד' בר לב

ושד' האוניברסיטה ובמעברים בין מבנים בצפון-מזרח התכנית. החריגות המתקבלות הן גבוהות מהקריטריונים ובפרויקט יידרשו אמצעים למיתון רוח.

2. האדריכלים הכינו מסמך הבוחן את התכנסות הרוח באזורים השונים כגון דרישה שהגשרים בין

המבנים יהיו סגורים (מקורים), אולם האמצעים טרם גובשו.

3. כל שינוי שיוצע בתכנון ובעיקר שינוי גובה המבנים עשוי להשפיע על משטר הרוח. לפיכך אנו

מבקשים לקבע את התכנון על מנת לאפשר המשך הליך בדיקת משטר הרוח למציאת פתרונות תכנוניים בתב"ע זו ולהטמיעם במסמכי התכנית.

7. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

1. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מבני התכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

2. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי לכל מבנה יהיה B ובמגורים, מינימום

של יחידת דיור חדשה יהיה .C

3. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים

והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

- 9 -

4. בהתאם לתוצאות סקר האנרגיה, יש לקבוע דרישה של התקנת פנאלים סולאריים על הגגות

בשיעור של כ%50 מפוטנציאל הייצור.

5. כיוון שהתכנית סמוכה לציר רק"ל, מבקשת המחלקה לקבוע בהוראות התכנית כי תקן החנייה

במבני המגורים יהיה בתקן של רכב אחד ליחידת דיור וכן שתקן החנייה למשרדים יפחת עד למינימום ההכרחי.

6. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

7. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל

מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה.

8. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג

המבנה ולא במרחבים הציבוריים.

9. יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות

מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה

10. עבור בריכות שחייה- יש לקבוע כי מיקום מתחם החומרים המסוכנים יהיה במקום המרוחק

ממקורות ריכוז של הציבור ובמרחק שאינו עולה על 6 מ' מדרך גישה לרכב ביטחון. מיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל הגג הגבוה.

11. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור, המיזוג והאנרגיה של המסחר וכן חדרי

אשפה, מתקני טיפול בשפכים, מרכזי מחזור וכו' יהיו בקומת החניון בתת הקרקע.

12. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך

או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

13. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתרי בנייה יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי

לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

בברכה,

יעל צור

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

הסיכום להלן מקובל על מונל כץ. האישור במייל -מ 21.11.24 18/11/2024

קריית ממשלה ע"ש מנחם בגין - סיכום ישיבה – אגף תברואה בתאריך ב 18 נובמבר 2024

אגף תברואה

בהשתתפות:

מונל כץ – מהנדס תברואה עירוני

טל אהרון – אגף תברואה

שלומית שער – מנהלת הפרויקט

מטרת הדיון: קבלת חוו"ד מ מר מונל כץ לתכנית מס' 1181593 קריית ממשלה ע"ש מנחם

בגין .

- 10 -

הנחיות תברואה לתכנית :

1. מערכת פנאומטית - שיטת פינוי האשפה בתכנית תהיה באמצעות מערכת פנאומטית.

גודל ומיקום ה"טרמינל " ייקבע עפ"י תחשיב כמויות האשפה שהפרויקט מייצר.

מומלץ להעסיק יועץ אשפה לביצוע החישוב.

2. מיקום המערכת הפנאומטית – בתת הקרקע. אין מניעה למקם מתחת לשצ"פ. נדרש

מעבר לכניסה/יציאה של כלי רכב מתאימים.

3. תכנון פינוי אשפה – יהיה בהפרדה לפי השימושים. למשל, קרטונים ירוכזו בדחסנית

נפרדת.

4. חברת אחזקה - נדרשת חברה קבועה ואמינה. ההתקשרות עם חברת האחזקה תהיה

בהסכם לטווח ארוך.

5. בשלב ההיתר יתקיימו דיונים בפרטי התכנון ויינתנו הנחיות ספציפיות .

6. הנחיות לתכנון מפורט למערכת אשפה פנאומטית – מצורפות ברצף לסיכום זה.

רישום: שלומית שער

העתק:

נוכחים

יעל לב-שי, הרשות לפיתוח ירושלים

רועי סקר, אור ונה, סקורקא אדריכלים

מיכה נוצה, בת שבע בן שושן, תדם, יועצי תנועה

מנח"י- המחלקה

לא התקבל

לתכנון עירוני

פיזי

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1181593 – קריית הממשלה ע"ש מתחם בגין כללי - מדובר בתכנית לפיתוח רובע עירוני עסקי שוקק ופעיל, המשלב קריית ממשלה לצד תעסוקה ומסחר, מגורים ומלונאות והפרשות מבונות לצרכי ציבור. הרובע מוטה תחבורה ציבורית קיימת ועתידית (קווי רק"ל ושירותי אוטובוסים) וכולל מרחב ציבורי רחב ומגוון, נגיש ורציף לרווחת משתמשי המתחם ועוברי האורח.

אגף רישוי התכנית חלה על החלקות הבאות:

ופיקוח - מחלקת

גוש מוסדר 31337 – חלק מחלקה .2

המידע התכנוני

גוש מוסדר 30509 – חלקות 9-11,23-26,34-37,45-46 וחלק מחלקות .28,42,44,47 גוש לא מוסדר 30247 – חלק מחלקות 12 ו.14

גוש לא מוסדר 30097 – חלק מחלקות 4 וחלקה .16/1 גוש שומה 30134 – חלקות 5-7 וחלק מחלקות .2-4,45 - 11 -

גוש בהסדר ירדני .300511

יש לתקן בתקנון:

- התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום תלת ממד רק על תאי השטח הנמצאים בתחום גושים 31337 ו.30509

לידיעה – תמ"ר אשר תוגש בגוש לא מוסדר תדחה היות ואינה ניתנת לרישום.

יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תא/י שטח x כולל/ים מגרש/ים תלת ממדי/ם מספרx , בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור....

יש לציין בדיוק אילו תאי שטח כוללים הראות רישום תלת ממד ולסמן את תחום מגרש התלת ממד בתשריט.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בסכמה על חלק מתחום התכנית לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לתקן/לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

היות ורק גושים ,31337 30509 הינם גושים מוסדרים תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום איחוד ו/או חלוקה רק לגביהם לכן מתחם א' יכלול בתוכו תאי שטח הנמצאים בגבולות גושים .30509,31337

- יש להשמיט את סעיפים 1 ו6 מפרק זה.

- יש להשמיט את סעיפים 3-4 מפרק זה - לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון.

יש לצרף את הסעיפים הבאים תחת פרק איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט כמתחם א', יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 כל עוד גושים 30247,30097,30134,30051 לא יוסדרו לא ניתן לקבוע בהם הוראות איחוד ו/או חלוקה ע"פ פרק ג' סימן ז' היות ולא קיים רישומים בגושים אלו למעט חלקה 3 בגוש 30134 הרשומה בספר 1015 דף .7198

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס - 12 -

לשטח הרשום ולא המדוד!

הפקעות לצרכי ציבור

תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות הפקעה וגם הוראות רישום איחוד וחלוקה היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים לכן, יש להפריד בין הוראות רישום אלו.

במידה וישנם תאי שטח להפקעה יש לציין תחת סעיף זה אלו תאי שטח יופקעו, תאי שטח אלו לא יכללו תחת מתחם איחוד וחלוקה.

במידה וכל הרישום יעשה באמצעות איחוד וחלוקה אין להכניס סעיף הפקעה לתקנון.

תלת ממד:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תאי שטח מס' x כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת מימדי (z2 ,)z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת מימדי.

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה רצוי לא לציין נפח אלא 'שטח היטל מגרש תלת מימדי' היחושב כמ"ר, במידה ומתעקשים לציין נפח בטבלאות הקצאה הנפח יחושב במ"ק ויש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התצ"ר והתמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

רישום:

בתאי השטח הכלולים הוראות רישום תלת ממד יתאפשר ביצוע רישום תלת ממדי כלהלן:

א. הנפח מעל פני הקרקע ירשם ע"ש הרשות הציבורית, עם זיקת הנאה לציבור.

ב. הנפח מתחת לפני השטח ישמש לחניה ושרות עבור כלל השימושים וירשם ע"ש הדיירים.

הנחיות מיוחדות:

- תכנית זו קובעת הוראות איחוד ו/או חלוקה תכנונית בשטחים הכלולים במתחם ב'

כמסומן בתשריט ובנספח הבינוי.

- לאחר הסדרת גושים ,30247,30097,30134,30051 תוכן תכנית רישום עתידית הנגזרת מתכנית זו בשטחים הכלולים במתחם ב' אשר תקבע הוראות רישום איחוד/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים וכן הוראות רישום תלת ממדי בכפוף להוראות הדין.

בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר:

גושים מוסדרים:

- 13 -

גוש :31337

- חלקה 2 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1463/2012 הרשומה מתאריך .10.04.2013 גוש :30509

- בגוש 30509 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקות -9-11,23-26,28,34 .37

- חלקות 42,44-47 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 1100/2007 הרשומה מתאריך .04.02.2009

גושים לא מוסדרים:

גוש :30247

- בגוש 30247 קיימת מפת גוש המציגה את גבולות חלקות 12 ו.14 - בחלק מחלקה 12 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 2215/2017 הכשרה לרישום מתאריך .04.01.2018

גוש :30097

- בגוש 30097 קיימת מפת גוש המציגה את גבולות חלקה 4 ו.16/1 - בחלקה 4 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1004/2007 הכשרה לרישום מתאריך .06.12.2017

גוש :30134

- בגוש 30134 קיימת מפת גוש שומה המציגה את גבולות חלקות 2-7 וחלקה .45 גושים שלא נמצא לגביהם תיעוד:

גוש :300511

- גוש בהסדר ירדני לא נמצא לגביו תיעוד, גוש זה חל בתחום חלק מחלקות 3-5 מגוש ,30134 מספרי החלקות במפת המדידה הינן פיקטיביות.

יש לתקן את קובץ parcel וכן התשריטים בהתאם להנחיות הבאות:

- גוש 30502 הינו גוש מוסדר אשר לא נמצא בתחום הקו הכחול של התכנית, במקום גוש זה יש להקים את גושים 30097 ו.30247

חלקות 12 ו14 מגוש 30247 יש להקים בהתאם למפת הגוש.

חלקה 4 מגוש 30097 יש להקים בהתאם לתצ"ר 1004/2007 ואת חלקה 16/1 בהתאם למפת הגוש.

- גושים 30000 ו29999 לא נמצאים בתחום הקו הכחול, יש להראות את חלקה 45 מגוש 30134 שחלה בתחום חלקה 66 מגוש 30000 חלקות 8 ו-33 מגוש 29999 (חלקות אלו לא קיימות).

יש להקים את חלקה 45 בהתאם למפת גוש השומה.

- 14 -

- המודד הצהיר כי דיוק הקו הכחול והקדסטר הינו גרפי, לפי הנחיות מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית.

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

לאחר תיקון קבצי המדידה יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:

- יש להשמיט את גושים .30502,30000,29999

- יש לצרף את גוש 30247 ולציין תחת רובריקה 'מספרי חלקות בחלקן' את חלקות 12 ו.14

- יש לצרף את גוש 30097 ולציין תחת רובריקה 'מספרי חלקות בחלקן' את חלקות 4 ו.16/1

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

18/11/2024

מספר תיק 6737

מספר תיק רישוי

גוש/חלקה 313372

כתובת: קציר אהרון , קריית הממשלה - קריית בגין המתחם הממוקם מצפון לשכונת שיח גראח, בין חלקו המערבי של הר הצופים לבין גבעת התחמושת ,וגובל ברחובות, שדרות האוניברסיטה (צפון), שדרות חיים בר לב (מערב), קלרמון גנו (דרום) ואהרון קציר (מזרח).

קורדינטות 222271:633970 :

אגף תכנון העיר לכבוד מחלקת הרישוי

- מחלקת הנדון: הפקת טופס פטור

השימור

שלום רב: ירושלים - קרית הממשלה ע"ש מנחם בגין

המלצה :

אין עניין שימורי .

הערות :יש לפעול עלפי הנחיות מחלקת הרישוי בדבר הוראות התב"ע .אין בהנחיות אלו כדי להוות אישור לחריגה כלשהיא מהוראות התב"ע .

אין בהנחיות אלה כדי להוות אישור לחריגה מזכויות בנייה כלשהן .

בברכה אדריכל פוני שחר

העתק :אדר' שרון שלוסברג דינור, ממונה על מחלקת שימור מבנים, אתרים ומרקמים עירוניים אדריכל - ____________________ סקר רועי שלמה עורך/הבקשה:

לכבוד: רועי סקר תאגיד ממשלתי

אגף לשיפור פני

הנדון: הערות אגף שפ"ע

העיר אגף שפ"ע

תב"ע מס' 1181593

- המח'

קרית ממשלה ע"ש מנחם בגין.

לתחזוקת

מטה הארצי

כבישים הר"לי מקדמת תב"ע חדשה להלן הערות.

ומדרכות מדובר בהיכל תרבות,בית ספר וגני ילדים וכ- 1500 יח"ד.

- 15 -

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

לפני מתן היתר בניה יש להציג תכניות מעודכנות בפני מחלקות האגף.

1. אנו מבקשים שהחניון יהיה בחלק הצפוני ולא מתחת לשצ"פ

ככל שניתן.

2. השצ"פ יכיל בתוכו מתקני משחק אינטנסיבי וביתר השצ"פ יינטעו עצים, פרחים, מדשאות יש

לאשרו במחלקת גנים ונוף.

3. יש לתאם ולקבל את אישורה של הגלריה העירונית להעתקת הפסל הלבן למיקום חדש ע"ח

הפרוייקט.

4. יש לעשות הכנות לעמדות טעינת רכבים חשמליים בחניות הבניין.

5. יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור.

6. יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר הבניה,

ולאשרו מול טרסות פיתוח בע"מ gmail.com@Jerusalem.pituach

7. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

מאושר על ידי מחלקות האגף כפוף לתנאים:

מחלקת גננות אופירה לוי,

מחלקת אחזקה אלי בצלאל,

מחלקת מאור שניר קהת.

אל: יוסי פרץ, רפרנט מחלקת תכנון העיר

מאת: חניתה דפני קמיש, המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1181593 קריית הממשלה המזרחית בשייח' ג'ארח (חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 22 של הוראות התכנית, וגרסה 17 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת שייח' ג'ראח בקריית הממשלה המזרחית קרית

בגין, בין הרחובות דרך חיים בר לב-ג'ורג' מצפון מערב והרחבות אדם סמית ושדרות האוניברסיטה העברית מצפון מזרח, אהרון קציר מדרום וקלרמון גאנו מדרום מערב.

שטח התכנית: כ- 121 דונם.

אגף תכנון העיר

- המחלקה .2 מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלות מספר תכניות אשר קבעו את למדיניות התכנון השימושים לשטח לבניין ציבורי מיוחד (משטרת ישראל), שטח לבנייני ממשלה מחוזיים, שצ"פ, דרכים, דרך ו/או טיפול נופי.

3. תיאור התכנית: מדובר בתכנית התחדשות עירונית, שעיקרה הריסה ופינוי של המבנים

הקיימים והקמת מתחם מגורים חדש עבור 1,500 יחידות המשולב עם שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות.

4. התייחסות לתכנית המוצעת:

א. התכנית מציגה שטחי מסחר רבים (ניתן להגיע עד כ- 43,000 מ"ר). על פניו נראה כי

ישנו עודף של שטחי מסחר. מוצע לקבל פרוגרמה לשטחי המסחר אשר תציג את היחס בין שטחי המסחר המוצעים לבין הדרישה הצפוייה.

- 16 -

ב. התכנית מציעה מגוון סוגים של יחידות דיור ולפיכך ההתייחסות הפרוגרמטית אליהם

תהייה שונה.

פרוגרמה הנגזרת עבור יחידות דיור רגילות ביעוד מגורים מסחר ותעסוקה (תאי שטח ,100 ,102 ,103 :)117

נתוני פרוגרמה: מספר יחידות דיור ,1,500 גודל משק בית 3.8 ו- % שנתון 2.2 (125 ילדים

בשנתון)

צרכי הציבור הנדרשים: הנם מעון יום – 9 כיתות; גן ילדים – 12 כיתות; בית ספר יסודי – 25

כיתות; בית ספר תיכון – 25 כיתות, חנ"מ מעון יום – 1 כיתה; חנ"מ - 1 כיתת גן; בית ספר חנ"מ

( 5 כיתות) יינתן מענה באזור.

סה"כ הפרוייקט מצריך מענה ל- 78 כיתות לימוד בכל טווחי הגיל וסוגי החינוך;

טיפת חלב – 200 מ"ר – יינתן מענה בסביבה הקרובה; מועדון נוער 400 מ"ר (שתי תנועות כל אחת 200 מ"ר) – יינתן מענה בשילוב עם בתי הספר; מנהל קהילתי – שלוחכה קטנה 500 מ"ר בבית הספר, מענה למתנ"ס יינתן בגבעה הצרפתית; בית כנסת – 3 בתי כנסת (כל בית כנסת בגודל של 400 מ"ר כל אחד); מקווה – 1 – יינתן מענה בסביבה הקרובה; שיטור קהילתי – 100 מ"ר – יינתן מענה בסביבה ושצ"פ 17 דונם

פרוגרמה הנגזרת עבור יחידות דיור מסוג מגורים מיוחד ביעוד מגורים, מסחר ותעסוקה (תאי שטח ,100 ,102 ,103 :)117

נתוני פרוגרמה: מספר יחידות דיור ,300 גודל משק בית ,1.5 ללא שנתון חינוך.

צרכי הציבור הנדרשים: בית כנסת 140 מ"ר – ייתנן בשטח מבונה; מנהל קהילתי – יינתן מענה

בשלוחת המנהל הקהילתי) שצ"פ 1.4 דונם.

פרוגרמה הנגזרת עבור יחידות דיור ביעוד מסחר תעסוקה ותיירות (תאי שטח ,105 ,106 :)107

נתוני פרוגרמה: מספר יחידות דיור 200 בגודל של כ- 45 מ"ר ליחידה (הערכה), גודל משק בית

,1.5 ללא שנתון חינוך.

צרכי הציבור הנדרשים: בית כנסת - 100 מ"ר יינתן בשטח מבונה; שרותי חברה יינתנו בשלוחת

המנהל הקהילתי; 1 דונם שצ"פ.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

א. על התכנית להציג את צרכי הציבור הבאים:

על הפרוייקט להציג ל- 75 כיתות לימוד בכל טווחי הגיל וסוגי החינוך כמפורט להלן:

-מעון יום – 9 כיתות מעון. השטחים יהיו בהתאם למדריך להקצאת שטחי ציבור.

ככל והכיתות ינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

מעון היום ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

כמו כן על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום.

יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות. בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את מספר המעונות והשטחים.

ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

-גן ילדים – 12 כיתות. כל כיתה בגודל של 128 מ"ר + חצר בגודל של 175 מ"ר.

ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית. יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את מספר הגנים והשטחים. ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

-בית ספר יסודי – 24 כיתות. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל - 17 -

השטחים הבנויים והחצרות הנדרשים ולקבל אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את השטחים. ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

-בית ספר תיכון – 30 כיתות. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הנדרשים ולקבל אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים.

מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית. לאור מגבלות שטח התכנית מוצע שהפתרון יוסכם עם רמ"י בשטח חלופי באזור, כגון הגבעה הצרפתית.

-מנהל קהילתי – 1,000-800 מ"ר, אשר תיבנה במשולב עם אחד מבתי הספר שיבנו בפרוייקט עצמו.

-תנועות נוער – 200 מ"ר. יינתן מענה בשטח בית הספר שיבנה בפרוייקט עצמו.

-בית כנסת – 3 בתי כנסת בגודל של 400 מ"ר האחד. ניתן לתת בהפרשות מבונות. בנוסף יוצג בית כנסת בדיור המוגן בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר וכן בית כנסת בבית המלון בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר. במידה ובתי הכנסת משולבים עם שימושים אחרים, יש לבנות את ארון הקודם מחוץ לקונטור הבניין כך שלא תהייה בניה מעליו של חדרי אמבטיות ושירותים.

-מרכז תרבות ופנאי כלל עירוני – תא שטח נפרד בגודל של 1.5 דונם במיקום מרכזי ונגיש.

-שטחים ציבוריים פתוחים 19 דונם.

ב. יש לציין בהוראות התכנית, בסעיף ,4 כי לא יותרו כל תוספת יחידות דיור, ובהן

דיוריות.

ג. בסעיף 5 בהוראות התכנית יצויינו כל יחידות הדיור המבוקשות וללא גמישות במספר

יחידות הדיור.

ד. סעיף 4.1.1 סעיף קטן 1 "דיור ממשלתי", יש לתקן ההגדרה למשרדי ממשלה, בשל

ההקשר העלול להתפרש כדיור ציבורי.

ה. יש לקבל התייחסות המחלקה לאיכות הסביבה לעניין סוגי התעסוקה האפשריים בשל

הקרבה למוסדות החינוך, למגורים ולמטה שירותי בתי הסוהר.

ו. יעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, 113 ו- 114 ואשר אמורים לעבור לבעלות עיריית

ירושלים, ישונה למבנים ומוסדות ציבור עם חזית מסחרית. יש לתקן בהתאם התשריט וכן בהוראות התכנית יצויין מפורשות כי החזית המסחרית הינה רשות ואינה חובה.

ז. יש לתקן סעיף 5 כך שכל השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור (תאי שטח 116 ו-

)130 ירשמו כשטח עיקרי, בהערות לטבלה יצויין כי ניתן יהייה לנייד משטח עיקרי לשטח שרות.

ח. מנספח הבינוי לא ברור האם ומה מוצע ביעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, 113 ו-

114 ואשר אמורים לעבור לבעלות עיריית ירושלים. כמו כן לא ברור האם ואיפה יהיו החניות של השימוש בתא שטח זה.

ט. סעיף 4.5.2א בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יהיו גגות ירוקים. הוראה זו

תהייה רשות ולא חובה.

י. סעיף 4.5.2 בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יתאפשר מעבר להולכי רגל

לשצ"פ המרכזי (תא שטח .)119 תא שטח 113 קטן ואינו מספיק לצרכים הנדרשים מהפרוגרמה.

נגיסה בשטח הקטן ממילא תקטין אותו יותר. יש להשמיט הוראה זו.

יא. תשומת לבכם לכך כי השטחים הללו בתאי שטח 113 ו- 114 עטופים בדרכים, מה שלא רצוי בצמידות למוסדות החינוך.

יב. יתרה מכך, נראה כי ישנו ריבוי של דרכים, יש לבחון צמצום השטחים לדרכים.

יג. סעיף 3.2 יציג את השטחים במצב המאושר ולא רק במצב המוצע.

יד. תכנית המדידה מציגה בשטח השצ"פ מבנים לא כל המבנים סומנו להריסה. יש לוודא שכל מהבנים יסומנו להריסה.

טו. התכנית מציגה תאי שטח המיועדים לשצ"פ שאינם גדולים – תאי שטח ,101 104 ו-

108 וכן את תא שטח 112 שאמור להיות חלק מהשצ"פ המרכזי שבתא שטח 119 אולם נמצא בהצרה של שתי פינות תאי השטח 111 ו- .113

- 18 -

טז. סעיף 4.6.1 בהוראות התכנית מאפשר בכל תאי השטח שימושים תת קרקעיים. יש להשמיט סעיף זה. השצ"פ ישאר כשצ"פ אמיתי ואיכותי ללא בנייה מתחתיו של חניון ו/או אלמנטים אחרים, שאינם תשתית כגון, תשתית מים וביוב.

יז. יש לתקן התשריט וביעוד "מבנים ומוסדות ציבור" יש לסמן חזית מסחרית".

יח. מוצע לקבל פרוגרמה לשטחי המסחר אשר תציג את היחס בין שטחי המסחר המוצעים לבין הדרישה הצפויה.

יט. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

כ. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

כא. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף שלביות ביצוע כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

כב. ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

ב ב ר כ ה,

חניתה דפני קמיש

- ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המחלקה המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

לנגישות

- לאורכם של הרחובות בהם מתוכננת כניסה אל חניון תת-קרקעי, תהא מדרכה רציפה.

- חסר נספח פיתוח. לאחר השלמת המסמך, נדרש לקבל חו"ד נוספת.

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

הרל"י - מלונאות

לא התקבל

ותיירות

מחלקת תועלות

לא התקבל

ציבוריות

תיק חוות דעת שמאים 2024/164

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה קריית הממשלה - קריית בגין

04/12/24 ג' כסלו תשפ"ה

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 1181593

קריית הממשלה על שם מנחם בגין | ירושלים

אדריכל העיר

כללי

התוכנית חסרה מסמכים מינימליים להגשת תוכנית. (לא כל שכן כשמדובר בתוכנית בהיקף כזה ובעלת משמעות גדלוה כל כך לעיר): נספח בינוי ונספח נופי הכוללים גם את תת הקרקע והחניונים, חתכים וחזיתות כמקובל, סקר עצים, התייחסות נרחבת לנושאי ניקוז (סמיכות לאגן נחל וניקוז לוואדי קדרון אשר אין צורך להכביר בחשיבותו).

- 19 -

בשל גודלה, היקף השטחים, עירוב השימושים ומיקומה הגיאוגרפי, מומלץ לא לקדם את התוכנית כתוכנית מתאר מקומית אלא כתוכנית מתארית אשר כוללת זכויות בניה עבור כל אחד מתאי השטח. לאחר מכן כל תא שטח (או כמה) יתוכננו במפורט במסגרת תב"ע בסמכות מקומית. למצער, יש לקבוע כתנאי להפקדת התוכנית (או לכל הפחות תנאי להיתר בניה ראשון) יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ .1:500

הערות נקודתיות

בינוי ואדריכלות

1. אין התייחסות לשלביות ביצוע התכנית התוכנית אינה מתייחסת למבנים הקיימים

במגרש. אלו אמנם סומנו להריסה בתוכנית אך אין בתוכנית זכר בתקנון להוראות הריסה.

2. ככלל יש לבחון מחדש במסגרת תוכנית מפורטת את גובה הבינוי ויחסו לסביבה. על פי

ההגיון האדריכלי יש להעדיף בינוי גבוה כלפי מערב (ציר בר לב) בעוד יש להנמיך את גובה הבינוי כלפי מזרח ביחס לירידת גובה הטופוגרפיה הטבעית ולהימנע מבינוי מגדלי (בצד המזרחי).

3. התוכנית מציעה סימון שדרה מסחרית לכל אורך מספר תאי שטח. נראה כי הסימון נדיב

מאד וללא כוונה ברורה. יש לדייק את סימון חזיתות המסחר כתנאי להפקדת התוכנית.

4. יש לקבוע גמישות בהיצמדות לקווי הבניין המצויינים בתכנית.

5. יש לבחון איחוד תא שטח, למשל 101 עם .104 שניהם שטחים קטנים וחסרי איכות

בתצורתם על פניו. מוטב לאחד את השטח לשצ"פ המרכזי במקום הפיזור המוצע.

6. המבנה בפינה הדרומית אינו מייצר דופן עירונית לרחוב ויש להציג את חיבורו לרחובות

הסובבים כתנאי לאישור התוכנית.

7. יש להבהיר את אופן ההתחברות לרחוב באשר לתא השטח עבור שירות בתי הסוהר.

מוצעת כיכר תנועה בכניסה למתחם. יש להבהיר את התחברות המפלסים בתוך המגרש לעומת הכביש אשר הולך ויורד לכיוון מזרח.

8. עבור כל תחנת שנאים שתיקבע בתחום התכנית, יש להבטיח כי לא תהיה פגיעה ברצף

הנופי וההליכתי. יש להקפיד על כך שהמופע העל קרקעי של תשתיות (אוורור וכדומה)

המחוייבות עקב צרכים הנדסיים, לא יופנו מחזיתות הבניינים כלפי הרחובות אלא יוטמעו בפיתוח הנופי כלפי פנים המתחם.

9. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור תמוקמנה עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס

הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

10. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה ומונגשת מהמרחב הציבורי

ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

11. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום

מרחבים מוגנים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב

12. תכנון המרתפים (חניון ושטחי שירות) יהיה רק בתחום מגרשים פרטיים. תיאסר

הקמת חניות מתחת לשטחים ציבוריים למעט מעבר נקודתי לחיבור תת"ק בין חניונים.

13. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. – למה?

לפעמים בגינות פרטיות יש פוטנציאל לנטיעות. אולי לחדד ולדייק את הסיבות לאיסור

14. תנאי לאישור התוכנית יהא קבלת אישור אדריכל העיר לתכנון עקרוני של שטח לבנייני

ציבור בדגש על פתרון אשר נמנע ממופע של גדרות מוסדיות לאורך הרחובות הגובלים.

15. יש לקבוע מפורשות בשלביות הביצוע כי תנאי לאכלוס שטחי המגורים יהא פיתוח

בפועל של שטחי בציבור.

16. אין למקם תאורה בחזיתות המבנים אלא בתיאום אדריכל העיר

תנועה:

17. חסרה בתוכנית התייחסות לפתרונות פריקה וטעינה למסחר.

18. יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

19. יש לתאם את תכנון התנועה עם צתא"ל לנושא ממשק עם הרק"ל ושבילי אופניים.

מסחר ופיתוח:

- 20 -

20. יש להשלים תוכנית פיתוח כמקובל. אין לדון בתוכנית ללא תוכנית פיתוח הכוללת

מפלסים עקרוניים, מעברים, שבילים, סקר עצים וכד'.

21. תא שטח 118 מנותק מיתר התוכנית יש לבחון הצרחה בין מגרש 117 ל-118 כדי לחזק

את הדופן העירוני למזרח. כמו כן יש לבחון חיבור השצ"פ (כשביל) אל השצ"פ המרכזי.

22. לעניין זה יש להבהיר מהו "נספח הוראות ופיתוח נופי" – לשון התקנון. ככל ויש מסמך

יש להציגו לפני הדיון ולקבל תגובת המחלקות הרלוונטיות.

23. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה

המוצעת (יש לסמן בכל חתך קו קרקע קיים) תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

24. רמפות הכניסה לחניה תהיינה כחלק ממסת הבינוי. ככל ועדיפות זו לא מתאפשרת, יש

לקרות את הפורטל הפתוח לשמיים ככל הניתן.

25. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה

יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

26. גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על

ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד %40 (לכל גג בנפרד) ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

27. יש לאפשר בהוראות התוכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק

ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

28. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר. לפחות %15 משטח המגרש יהיה

מחלחל. יש להשלים תיאומים איכות הסביבה.

29. על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי

תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

30. יש לאתר מקבצי עצים בוגרים ולארגן את התכנון המוצע (על קרקעי ותת קרקעי) כך

שיתאפשר שימורם בהתאם לסקר עצים.

31. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ

בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. תקרת החניון העליונה תתוכנן בעובי מספיק המאפשר נטיעת עצים מעל.

32. יקבע בהוראות התוכנית כי לאורך המדרכות המשיקות לתוכנית יינטעו עצים בוגרים

במרווחים שלא יעלו על שבעה מטרים. יש להתייחס לכך גם בשלביות הביצוע.

33. ככלל מוטב להסיר סימון חזית מסחרית מהתשריט ולקבוע מילולית בתקנון, שכל

חזיתות הבינוי הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים) המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

34. לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר

רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

תשתיות

35. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה,

פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

36. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות

לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

37. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

38. לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע

- 21 -

39. יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה

בתת הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע. תנאי להפקדה יהא אישור פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל העיר.

40. שיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב פינוי אשפה.

41. תשתיות גז יוצבו במאונך לקרקע ככל הניתן.

42. רחבות כיבוי אש ימוקמו ברמפות הכניסה לחניונים.

.43

כללי

44. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב

אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

45. תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב

אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

46. תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא

הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

אדר' דניאל פרוינד

צוות אדריכל ראשי

תוכנית 1181593

מוצע תוכנית לתכנון מחודש של קרית הממשלה ע"ש מנחם בגין (המטה הארצי). גובלת בצירי דרכים רשיות, צירי רק"ל ותח"צ עירוני ובין עירונים התוכנית מציע שילוב שימושים רבים בינהם משרדי ממשלה, מסחר, מגורים, מוסדות חינוך ומוסדות ציבור

הערות ראשוניות לתוכנית:

-1 במקום מקודם מטרו, יש לתאם ולקבל את אישור המטרו לתוכנית, אולי נדרש להקצות אגף תושייה - שטח בתוכנית לטובת תחנה

צוות בקרת

-2 יש להציג את מערך החניונים והמעברים התת קרקעים המוצעים, כולל מערך הסעת רכב תפעולי ורכבי אשפה

תכנון תנועה

-3 יש לגבש פרוגרמה סופית ולהסדיר חניות יעודיות נדרשות לפיה, לדוגמא מפרצי הורדה ליד מוסדות חינוך וגני ילדים

-4 יש לקבל את אישור ה"דיור הממשלתי" לטבלת מאזן החניה -5 יש להציג בה"ת ואת מסקנותיה

-6 התכנון צריך לשפר גם את ההליכתיות על הצירים הראשים העותפים את התוכנית ולא רק בגבולות התוכנית (צירים פנימים)

-7 יש לבדוק אולי קיצד ניתן להימנע מהכניסה הצפונית הכוללת גם סובה חדה המשמשת כניסת רכבי שירות

- 22 -

-8 יש לחזור לתאום מול המחלקה.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר ציפוף לאורך רק"ל באזור מרכזי, מסמכים בסיסיים חסרים לבחינת התכנית תוספת יח"ד, עירוב שימושים. כגון חתכים וחזיתות.

כלכלת היישוב/ תוספת שטחי מסחר ותעסוקה.

הרשות:

השפעות חברתיות: תוספת בית ספר וגנים. בשלב זה ניכר כי צפוי צורך בתוספת כיתות

לימוד לאור היקפי הבינוי הגבוהים,

טרם הוצגה היתכנות תכנונית.

תשתיות ותחבורה: תוספת תשתיות, חניה, חיבור לתחב"צ טרם הסתיים התיאום מול תושייה.

וציר הרק"ל.

סביבה ונוף: תוספת שצ"פ, כיכר עירונית.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית דנן מציעה פיתוח רובע עירוני חדש במתחם קריית הממשלה ע"ש מנחם בגין המשלב עירוב שימושים במגוון ייעודים וביניהם תעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור ומגורים.

מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי וחשוב, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של צפון מזרח העיר והבירה ככלל.

בחזון, הפרויקט יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת שכונת מגורים בעלת עירוב שימושים מגוון באיזור התכנית תציע מוקדי משיכה חדשים ותייצר מתן מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה, פארק עירוני ומבני חינוך וציבור משמעותיים תוך פיתוח ושיפור תשתיות וקידום תחבורה ציבורית בעיר.

לצד הנ''ל, ישנו פער בין החזון המהותי של התכנית לבין נהירות המסמכים הגרפיים והסטטוטוריים

כפי שהוגשו. ההמלצה כוללת סעיפי בחינה והשלמה כדלהלן:

1. בנספח הבינוי חסר פירוט חזיתות, חתכים, נספח תת קרקע וחניונים, סקר עצים, התייחסות

נרחבת לנושאי ניקוז (סמיכות לאגן נחל וניקוז לוואדי קדרון אשר אין צורך להכביר בחשיבותו).

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת נספחים אלו ותאומים נדרשים.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום והשלמה של נספח הפיתוח הכולל מפלסים עקרוניים, מעברים, שבילים, סקר עצים וכד'.

2. לצורך שמירה על כלכליות הפרויקט התכנית תשונה באופן שתכלול 1500 יחידות דיור + 120

- 23 -

דירות להשכרה לצמיתות, השימוש המלונאי יבוטל.

3. סכמה תכנונית ושלביות ביצוע:

4. במסגרת בחינת חלופות לפתוח התכנית ושולחן עגול הכולל את כל גורמי המקצוע יחד עם צוות

התכנון הוחלט על קידום החלופה שעמדה בתנאי סף וזאת בהתחשב במיקום המתחם ביחס לכבישים ולרחובות הוסבבים את המתחם והרצון לייצר מתחם חופשי מרכבים ככול הניתן עם דגש על הולכי רגל ופיתוח שטח.

5. בנוסף ולאור העובדה שרחוב שדרות האונברסיטה הוא רחוב ראשי המהווה למעשה כביש כניסה

לעיר ובסופו הצפוני גם מנהרה הוחלט כי לא יהיה נכון לייצר תנועה עוברת דרכו למתחם וכי יהיה נכון למקם את השימושים היותר "סגורים " לאורכו.

6. בנוסף ולאור התוספת המשמעותית של יחידות דיור במתחם והפיכתו למתחם מעורב שימושים

הוחלט כי כדי להפוך את המתחם לייחודי ולאטרקטיבי גם למגורים במתחם זה יש לייצר שטח ציבורי מרכזי משמעותי שייחד את המתחם מסביבתו ולכן החלופה שנבחרה מייצרת את רוב הבינוי מסביב לפארק המרכזי ומייצרת דפנות לרחובות הסובבים.

7. יש לבחון איחוד תאי שטח בייעוד שצ''פ 101 עם .104 שניהם שטחים קטנים למדיי ולא

אפקטיביים . מוטב לאחד את השטח לשצ"פ המרכזי במקום הפיזור המוצע.

8. יש לבחון הצרחה בין מגרש 117 ל-118 כדי לחזק את הדופן העירוני למזרח. היות ותא שטח 118

מנותק מיתר התכנית. כמו כן יש לבחון חיבור השצ"פ (כשביל) אל השצ"פ המרכזי.

9. יש להציג תכנית פיתוח עקרונית של כל השטחים הציבורים והמעברים כדי לייצר את החיבורים

להולכי רגל לכל הכיוונים.

10. יש לקבוע שלביות ביצוע שתבטיח את מימוש התכנית. שלביות הביצוע תתייחס לרשת הדרכים

ומבני הציבור כחלק בלתי נפרד מהקמת מבני המגורים, כך שתהיה הלימה בין הקמת יח"ד לבין המענה לצורכי הציבור וחיבור הדרכים החדשות לדרכים קיימות. לעת אישור התכנית שלביות ביצוע תקבע מול מהנדס העיר.

11. במסגרת שלביות הביצוע יש להתייחס גם למבני המגורים הקיימים בפועל בשטח התכנית

ומיועדים להריסה והצגת פתרונות למקרה שלא יהיה ניתן להרוס אותם.

12. תנאי למתן היתר בניה ראשון במתחם יהיה הצגת תכנית פיתוח הכוללת מפלסים וחיבורים של

המרחב הציבורי שממנו ניתן יהיה לגזור את הפיתוח של המתחמים.

13. יש לסמן בבירור חלוקה של מתחמים.

14. קווי בניין ומדרכות:

15. בתשריט יש התייחסות למרחב הציבורי ושהצ"פים, אך ניכר כי לא הוקצאה מדרכה רחבה

ומספקת לאורך רחוב שדרות חיים בר-לב ויש להציע מדרכה של 7.5 מטר המאפשרת שתילה של - 24 -

שדרת עצים כפולה ותכננון של שביל אופניים. בהמשך להערה הנ"ל אין התייחסות מספקת ומידות לצורך בחינת רוחב מדרכות בכלל התכנית, יש להוסיף להמשך תיאום התכנון מול מהנדס העיר ומי מטעמו.

16. המבנה בפינה הדרום מזרחית אינו מייצר דופן עירונית לרחוב ויש להציג את חיבורו לרחובות

הסובבים כתנאי להפקדת התכנית.

17. ככול ומעוניינים בייצירת גשר מעל שרות בר לב שיתחבר בעתיד לכיוון המתחם שיתוכן בעתיד

מדרום לגבעת התחמושת – יש לצרף לקוו הכחול את כל השטח כולל הרחוב עצמו ולסמן בו אפשרות לגשר.

18. התכנית מציעה חיבור בין שני תאי שטח 105-107 מעל שטח המועד לדרך – החיבור המוצע ייבחן

לעת התכנון המפורט הן מבחינה קניינית והן מבחינה תכנונית – התכנית לא תחייב חיבור זה.

19. לא ברור הצורך בהחלת הקוו הכחול על כל הכבישים מסביב למתחם וקביעת ייעוד קרקע של –

יעוד על פי תכנית מאושרת , ככול ומציעים שינוי בשטחים אלה ש להציג אותם במסגרת הקוו הכחול ולהציע בהם ייעוד קרקע ולא להפנות לתכנית קודמת, ולחילופין ככול ולא מציעים בהם שינוי – להוציא מהקוו הכחול.

20. התכני מציעה 2 מתחמים לאיחוד וחלוקה – מתחם אחד איחוד וחוקה בהסכמה ומתחם שני איחוד

וחלוקה ללא הסכמה – מסמכי התכנית לא כוללים מספיק מידע ברור על מתחמי האיחוד וחלוקה והם גם לא מסומנים ברור במסמכי התכנית.

21. יש לצרף מסמכי איחוד וחלוקה למתחם מוצע לאיחוד וחלוקה בהסכמה ולסמן אותו בבירור

במסמכי התכנית.

22. יש לסמן בצורה ברורה את המתחם לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה שהתכנית למעשה מציעה אותו

כמתארי בלבד- יש לבחון את אם נכון להציע מתחם זה כמתארי בלבד , ככול וכן יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור של תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית

23. .מסמכי התכנית מציעים מעבר עילי בין תאי שטח 130 ותא שטח 110 – לא ברור הצורך בחיבור

זה ומה המשמעות שלו – יש להסביר את המעבר המוצע.

24. הפרשות מבונות - מדיניות התכנון:

25. קיימת דרישה להקמת גנים, בית ספר יסודי, חטיבה ותיכון. מוצעת הפרשה ציבורית עבור בית

ספר אך עם זאת, לא הוצגה התכנות תכנונית ל-75 כיתות כפי שעולה מהפרוגרמה הציבורית הנדרשת. יודגש כי ההפרשות המבונות לצרכי ציבור תמוקמנה עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב הציבורי. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון.

26. על הפרוייקט להציג 75 כיתות לימוד סה''כ בכלל טווחי הגיל וסוגי החינוך כמפורט להלן:

27. מעון יום: 9 כיתות מעון. השטחים יהיו בהתאם למדריך להקצאת שטחי ציבור.

- 25 -

28. ככל והכיתות ינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים

והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

29. מעון היום ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

30. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום.

31. יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי ולציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

32. בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את מספר המעונות, הגנים והשטחים.

ההתייחסות תהא הן בסעיף 4 והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

33. גן ילדים: 12 כיתות.

34. כל כיתה בגודל של 128 מ"ר + חצר בגודל של 175 מ"ר.

35. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים הנדרשים

והחצרות, ולקבל אישור משרד החינוך להקמת הכיתות במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

36. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית. יש להציג ולסמן את השטחים

בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי החצרות.

37. בית ספר יסודי: 24 כיתות.

38. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הבנויים והחצרות

הנדרשים ולקבל אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית.

39. יש להציג ולסמן את השטחים בנספח הבינוי, לציין את גודל השטח הבנוי ואת גודל שטחי

החצרות.

40. בהוראות התכנית יש לציין בתאי השטח הרלוונטיים את השטחים. ההתייחסות תהא הן בסעיף 4

והן בסעיף .5 בהערות לסעיף 5 יצוינו שטחי החצרות.

41. בית ספר תיכון: 30 כיתות.

42. ככל והכיתות יינתנו בהפרשה מבונה יש לתאם עם מנח"י את גודל השטחים הנדרשים ולקבל

אישור משרד החינוך להקמת בית הספר במבנים עם ערוב שימושים. מסמכים אלו יהיו תנאי להפקדת התכנית. לאור מגבלות שטח התכנית מוצע שהפתרון יוסכם עם רמ"י בשטח חלופי באזור, כגון הגבעה הצרפתית.

43. מנהל קהילתי: 1,000-800 מ"ר, אשר תיבנה במשולב עם אחד מבתי הספר שיבנו בפרוייקט

עצמו.

44. תנועות נוער: 200 מ"ר. יינתן מענה בשטח בית הספר שיבנה בפרוייקט עצמו.

- 26 -

45. בית כנסת: 3 בתי כנסת בגודל של 400 מ"ר כל אחד. ניתן לתת בהפרשות מבונות. בנוסף יוצג

בית כנסת בדיור המוגן בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר וכן בית כנסת בבית המלון בגודל שלא יפחת מ- 200 מ"ר. במידה ובתי הכנסת משולבים עם שימושים אחרים, יש לבנות את ארון הקודש מחוץ לקונטור הבניין כך שלא תהייה בניה מעליו של חדרי אמבטיות ושירותים.

46. מרכז תרבות ופנאי כלל עירוני: יוצע תא שטח נפרד בגודל של 1.5 דונם במיקום מרכזי ונגיש- תא

שטח 113 יתוקן בהתאם.

47. יעוד מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, 113 ו- 114 ואשר אמורים לעבור לבעלות עיריית ירושלים,

ישונה למבנים ומוסדות ציבור עם חזית מסחרית. יש לתקן בהתאם התשריט וכן בהוראות התכנית יצויין מפורשות כי החזית המסחרית הינה רשות ואינה חובה.

48. יש לתקן סעיף 5 כך שכל השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור (תאי שטח 116 ו- )130

ירשמו כשטח עיקרי.

49. תאי שטח ,113 :114 חסרה בדיקת היתכנות עבור תא השטח 114 ביעוד ציבורי עבור מבני חינוך.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום ואישור מול מהנדס העיר או מי מטעמו (מח' התכנון, מדיניות התכנון, אגף מבני ציבור וכו').

50. מנס כחלק מבדיקת ההיתכנון שצוינה לעיל, יש להראות פתרונות חניה לרבות מפרצי הורדה

והעלאת נוסעים.

51. סעיף 4.5.2א בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יכלול גגות ירוקים. הוראה זו תהייה רשות

ולא חובה.

52. סעיף 4.5.2 בהוראות התכנית קובע כי בתא שטח 113 יתאפשר מעבר להולכי רגל לשצ"פ

המרכזי (תא שטח .)119 תא שטח 113 קטן ואינו מספיק לצרכים הנדרשים מהפרוגרמה. נגיסה בשטח הקטן ממילא תקטין אותו יותר. יש להשמיט הוראה זו, קיימים מעברים מספקים מצפון ומדרום למגרש.

53. סעיף 3.2 יציג את השטחים במצב המאושר ולא רק במצב המוצע.

54. תכנית המדידה מציגה בשטח השצ"פ מבנים כאשר לא כל המבנים סומנו להריסה. יש לוודא שכל

המבנים יסומנו להריסה.

55. סעיף 4.6.1 בהוראות התכנית מאפשר בכל תאי השטח שימושים תת קרקעיים. יש להשמיט

סעיף זה. השצ"פ ישאר כשצ"פ אמיתי ואיכותי ללא בנייה מתחתיו של חניון ו/או אלמנטים אחרים, שאינם תשתית כגון, תשתית מים וביוב.

56. תנועה:

57. כתנאי להפקדת התכנית יש להשלים את נספח התנועה ולהראות פתרונות פריקה וטעינה

58. מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

- 27 -

59. יש לתאם את תכנון התנועה עם צתא"ל לנושא ממשק עם הרק"ל ושבילי אופניים.

60. במקום מקודם מטרו- יש לתאם ולקבל את אישור המטרו לתוכנית. ייתכן כי נדרש להקצות שטח

בתוכנית לטובת תחנה.

61. יש להציג את מערך החניונים (אשר יוצעו בתת הקרקע בלבד) והמעברים התת קרקעים המוצעים,

כולל מערך הסעת רכב תפעולי ורכבי אשפה.

62. יש לגבש פרוגרמה סופית ולהסדיר חניות ייעודיות נדרשות לפיה, לדוגמא מפרצי הורדה ליד

מוסדות חינוך וגני ילדים.

63. יש להציג בחינת השלכות תחבוריות ואת מסקנותיה.

64. התכנון צריך לשפר גם את ההליכתיות על הצירים הראשים העוטפים את התוכנית ולא רק

בגבולות התוכנית (צירים פנימים).

65. יש לבחון כיצד ניתן להימנע מהכניסה הצפונית בעלת סובה חדה המשמשת כניסת רכבי שירות.

66. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת

(יש לסמן בכל חתך קו קרקע קיים) תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום מהנדס העיר ומי מטעמו.

67. יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר. לפחות %20 משטח המגרש יהיה מחלחל. יש

להשלים תיאומים נדרשים מול איכות הסביבה.

68. חוו"ד המחלקה לאיכות הסביבה:

69. ניתנו הנחיות להכנת המסמך הסביבתי ויש להשלים את המסמך ולקבל את הערות המחלקה

כתנאי להפקדת התכנית.

70. יש להגיש מסמך ניהול נגר.

71. יש להגיש סקר וחיזוי קרינה לתחמש המתוכנן בשטח התכנית.

72. יש להגיש סקר היסטורי ודיגום קרקע (בהנחיית ובאישור המשרד להגנת הסביבה).

73. יש להגיש סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים.

74. יש להגיש נספח הליכתיות ושבילי אופנים אשר יחברו בין מוקדים משמעותיים בתוך ומחוץ

לשכונה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

75. יש לשלב בנספח הנופי או בנספח נפרד, רחובות מאוקלמים הקובעים רוחב מדרכות המאפשר

נטיעת עצים כל 5-7 מטר משני צידי המדרכה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

76. התקבלה טיוטת מסמך סביבתי חלקי הנותן רקע לתכנית ומציג את המצב הקיים.

77. בהתאם למדידות רעש שבוצעו בתכנית ובסביבתה עולה כי קיימת חריגת רעש שמקורה בתנועת

כלי הרכב ועל כן יש לבחון את תרומת התכנית לעליית נפחי הנועה ולהבין את המשמעות על ייעודי ושימושי הקרקע הרגישים בתוך התכנית.

- 28 -

78. לאור העובדה כי מדובר בבניה מרובת מגדלים בהיקף נרחב יש צורך לבחון הצללות והשפעות

בינוי.

79. כמו כן מתוכנן תחמ"ש, יש צורך לקבל הנחיות בנושא קרינה ובידוד.

80. חו"ד אדריכל העיר:

81. בינוי ואדריכלות:

82. עבור כל תחנת שנאים שתיקבע בתחום התכנית, יש להבטיח כי לא תהיה פגיעה ברצף הנופי

וההליכתי. יש להקפיד על כך שהמופע העל קרקעי של תשתיות (אוורור וכדומה) המחוייבות עקב צרכים הנדסיים, לא יופנו מחזיתות הבניינים כלפי הרחובות אלא יוטמעו בפיתוח הנופי כלפי פנים המתחם.

83. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה ומונגשת מהמרחב הציבורי ו/או

מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

84. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום מרחבים מוגנים

בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

85. תכנון המרתפים (חניון ושטחי שירות) יהיה רק בתחום מגרשים פרטיים. תיאסר הקמת חניות

מתחת לשטחים ציבוריים למעט מעבר נקודתי לחיבור תת"ק בין חניונים.

86. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. הגינות הפרטיות יוצרות

גידור וניתק בין הדופן של הבניין למרחב הציבורי ופוגעים בעירוניות איכותית.

87. רמפות הכניסה לחניה תהיינה כחלק ממסת הבינוי. ככל ועדיפות זו לא מתאפשרת, יש לקרות

את הפורטל הפתוח לשמיים ככל הניתן.

88. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו

על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח. יש להימנע מקירות תמך ככל הניתן.

89. גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל

המערכות הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד %40 (לכל גג בנפרד) ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

90. יש לאפשר בהוראות התוכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק ולאפשר

פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

- 29 -

91. על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר

הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

92. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד

לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר. תקרת החניון העליונה תתוכנן בעובי מספיק המאפשר נטיעת עצים מעל.

93. יקבע בהוראות התוכנית כי לאורך המדרכות המשיקות לתוכנית יינטעו עצים בוגרים במרווחים

שלא יעלו על שבעה מטרים. יש להתייחס לכך גם בשלביות הביצוע.

94. ככלל מוטב להסיר סימון חזית מסחרית מהתשריט ולקבוע מילולית בתקנון, שכל חזיתות הבינוי

הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים) המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

95. לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה

מזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

96. תשתיות:

97. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות בלבד (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

98. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות

מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

99. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

.100 לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע.

.101 יקבע בהוראות התוכנית כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר יהא תיאום פתרון פינוי אשפה בתת הקרקע בלבד. גובה החניון יאפשר את הפינוי בו בתת הקרקע. תנאי להפקדה יהא אישור פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל העיר.

- 30 -

.102 שיפוע רמפת החניה יאפשר כניסת רכב פינוי אשפה.

.103 תשתיות גז יוצבו במאונך לקרקע ככל הניתן.

.104 רחבות כיבוי אש ימוקמו ברמפות הכניסה לחניונים.

.105 אגף שפ"ע:

.106 יש לתאם ולקבל את אישורה של הגלריה העירונית להעתקת הפסל הלבן למיקום חדש ולקבוע זאת בשלביות הביצוע.

.107 מחלקת מידע תכנוני:

.108 יש לתקן בתקנון: התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-.2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

.109 תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום תלת ממד רק על תאי השטח הנמצאים בתחום גושים 31337 ו.30509

.110 יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

.111 "תא/י שטח x כולל/ים מגרש/ים תלת ממדי/ם מספר ,X בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת מימד. יעוד המגרש התלת מימדי יהיה ל_____ (ציון הייעודים לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור ____ (ציון השימושים)".

.112 יש לציין בדיוק אילו תאי שטח כוללים הוראות רישום תלת ממד ולסמן את תחום מגרש התלת ממד בתשריט.

.113 יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בסכמה על חלק מתחום התכנית לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לתקן/לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

.114 איחוד וחלוקה: הוראות התכנית

.115 היות ורק גושים ,31337 30509 הינם גושים מוסדרים תכנית זו יכולה לקבוע הוראות רישום איחוד ו/או חלוקה רק לגביהם לכן מתחם א' יכלול בתוכו תאי שטח הנמצאים בגבולות גושים .30509,31337

.116 יש להשמיט את סעיפים 1 ו6 מפרק זה.

.117 יש להשמיט את סעיפים 3-4 מפרק זה - לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון.

.118 יש לצרף את הסעיפים הבאים תחת פרק איחוד וחלוקה:

.119 תכנית זו כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- 31 -

.120 השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט כמתחם א', יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

.121 יש לצרף נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 .122 כל עוד גושים 30247,30097,30134,30051 לא יוסדרו לא ניתן לקבוע בהם הוראות איחוד ו/או חלוקה ע"פ פרק ג' סימן ז' היות ולא קיים רישומים בגושים אלו למעט חלקה 3 בגוש 30134 הרשומה בספר 1015 דף .7198

.123 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד.

.124 הפקעות לצרכי ציבור:

.125 תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות הפקעה וגם הוראות רישום איחוד וחלוקה היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים לכן, יש להפריד בין הוראות רישום אלו.

.126 במידה וישנם תאי שטח להפקעה יש לציין תחת סעיף זה אלו תאי שטח יופקעו, תאי שטח אלו לא יוכללו תחת מתחם איחוד וחלוקה.

.127 במידה וכל הרישום יעשה באמצעות איחוד וחלוקה אין להכניס סעיף הפקעה לתקנון.

.128 תלת ממד:

.129 התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תאי שטח מס' x כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

.130 תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת מימדי (z2 ,)z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת מימדי.

.131 רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה רצוי לא לציין נפח אלא 'שטח היטל מגרש תלת מימדי' היחושב כמ"ר, במידה ומתעקשים לציין נפח בטבלאות הקצאה הנפח יחושב במ"ק ויש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב, בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

.132 יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב.

.133 רישום:

.134 בתאי השטח הכלולים הוראות רישום תלת ממד יתאפשר ביצוע רישום תלת ממדי כלהלן:

.135 הנפח מעל פני הקרקע ירשם ע"ש הרשות הציבורית, עם זיקת הנאה לציבור.

.136 הנפח מתחת לפני השטח ישמש לחניה ושרות עבור כלל השימושים וירשם ע"ש הדיירים.

.137 הנחיות מיוחדות:

- 32 -

.138 תכנית זו קובעת הוראות איחוד ו/או חלוקה תכנונית בשטחים הכלולים במתחם ב' כמסומן בתשריט ובנספח הבינוי.

.139 לאחר הסדרת גושים ,30247,30097,30134,30051 תוכן תכנית רישום עתידית הנגזרת מתכנית זו בשטחים הכלולים במתחם ב' אשר תקבע הוראות רישום איחוד/או חלוקה ללא הסכמת הבעלים וכן הוראות רישום תלת ממדי בכפוף להוראות הדין.

.140 גוש :300511 גוש בהסדר ירדני לא נמצא לגביו תיעוד, גוש זה חל בתחום חלק מחלקות 3-5 מגוש ,30134 מספרי החלקות במפת המדידה הינן פיקטיביות.

.141 יש לבצע השלמות נחוצות ותיקונים בהתאם לחו''ד מחלקת מידע תכנוני ולהמיע במסמכים את התיקונים הנדרשים.

.142 הוראות התכנית:

.143 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

.144 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא אישור מחלקת נכסים.

.145 יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף שלביות ביצוע כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

.146 יש לעגן בהוראות התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר בניה למחלקה למדיניות התכנון, שתקבע את השימוש הספציפי להפרשה המבונה. יש לתאם את מיקום ובינוי ההפרשה המבונה מול המחלקה ומדיניות התכנון והמחלקה לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונם של אגף חברה.

.147 תנאים למתן היתר בנייה וטופס :4

.148 תנאי לפתיחת תיק להיתר בנייה יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התכנית.

.149 מייד עם אישורה של התוכנית תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתום 3 חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

.150 יש לקבוע מפורשות בשלביות הביצוע כי תנאי לאכלוס שטחי המגורים יהא פיתוח בפועל של שטחי הציבור.

.151 השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי ציבור יועברו לבעלות הרשות המקומית ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

.152 תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התצ"ר והתמ"ר.

.153 לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

- 33 -

.154 יש להטמיע סעיף הפקעה לצורך הפקעת שטח ציבורי בתיאום מול מחלקת נכסים.

.155 תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

.156 תנאי למתן היתר בניה יהא רישום לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבוריים המבונים לפי תכנית זו לצרכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

.157 ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

.158 לאורכם של הרחובות בהם מתוכננת כניסה אל חניון תת-קרקעי, תהא מדרכה רציפה.

.159 יש לחייב כי מפלסי הרחובות הפנימיים יהיו אחידים ורציפים ככל הניתן עם מינימום מדרגות / טרסות בפיתוח לטובת נגישות מירבית.

.160 יש לקבוע כי כל התשתיות בתחום התכנית יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

.161 יקבע בהוראות התכנית כי הבניה תבוצע לפי תקן 5281 לבניה ירוקה באישור מעבדה מוסכמת.

.162 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

.163 השלמת חוו"ד של מחלקות ותיאום תכנון נוסף ככל שיידרש:

צתא"ל, צוות בקרת תכנון פיזי, חברת הגיחון, הרשות הארצית לכבאות והצלה, , אגף מבני ציבור, תברואה, מנח"י, חברת חשמל, רשות העתיקות, , אגף שפ"ע (תחזוקת כבישים ומדרכות + מחלקת גננות),

הערות טכניות

.164 יש לציין בהוראות התכנית, בסעיף ,4 כי לא יותרו כל תוספת יחידות דיור, ובהן דיוריות.

.165 בסעיף 5 בהוראות התכנית יצויינו כל יחידות הדיור המבוקשות וללא גמישות במספר יחידות הדיור.

.166 סעיף 4.1.1 סעיף קטן 1 "דיור ממשלתי", יש לתקן ההגדרה למשרדי ממשלה, בשל ההקשר העלול להתפרש כדיור ציבורי.

- 34 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1188416

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סויסה דוד נפתלי

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 03/01/2024

כתובת לייב דיין 2 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30086 8 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

בהמשך לפניית מגישי התכנית לאפשר תוספת מדרגות חיצוניות למבנה ולאחר שהוועדה השתכנעה כי הדבר מקובל באזור זו, מחליטה הוועדה לתקן את החלטתה 04/08/2024

מיום 17.03.24 סעיף ,3 ובהתאם לכך מחליטה הודעה כי תותר בניית חדר מדרגות בקו ,0 בהמשך לקו הבינוי הקיים בחלקה הצמודה ממזרח מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובהנחיית לשכת התכנון.

יתר סעיפי ההחלטה מיום 17.03.2024 יישארו ללא שינוי.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. בהתאם למדיניות הוועדה למע"ר צפון יותר תוספת קומות ותוספת יח"ד למבנה,

סך הקומות יהיה 4 מכל חתך, בהתאם לכך יש להציע נסיגה בבינוי לרחוב אידלמן, ולאטום את החלונות המוצעות לרחוב לייב דיין, מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ובתאום מול לשכת התכנון.

2. התכנית מציעה הכשרת חדר מדרגות על מבנה שאינו מאושר בהיתר הבניה,

הוועדה סבורה כי אין אפשרות להציע הכשרה של עברת בניה זו ועל כן יש לסמנה 17/03/2024 להריסה ולהציע חצר כמאושר בהיתר המקורי של המבנה.

3. בשל כך הוועדה קובעת כי חדר המדרגות יתוכנן בתחום המבנה הקיים ללא

חריגה מקו הבניין הקיים.

4. בהתאם לכך קווי הבניין למבנה יקבעו בהתאם למבנה הקיים. קווי הבניין

למרפסות יקבעו בתוך גבול התכנית בעומק של עד 2 מ'.

5. הוועדה קובעת כי לא תותר פתיחת חלונות ויציאה למרפסת מגג הרעפים, יותר

שימוש בחלל גג הרעפים למגורים כהרחבה ליח"ד בקומה 4 ולא כיח"ד נפרדת.

6. יקבעו סעיף סטיה ניכרת לעניין קו בניין ומס קומות.

7. יש להציע מרחב מוגן לכל דירה בתאום מול לשכת התכנון.

8. הוועדה קובעת כי בשל הקרבה לציר רק"ל ינתן פטור מתוספת מקומות חניה.

9. שלבי הביצוע יקבעו בהניף אחד לא תותר בניה בשלבים.

10. יקבע סעיף לעניין מי נגר.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

12. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

- 35 -

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

14. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' לייב דיין ,2 בית ישראל, חלקה 8 בגוש 30086 התכנית החלה בשטח המגרש:

תוכנית מספר 4383 משנת 1994 – תוכנית מתאר לשכונת בית ישראל. מסמנת את המגרש לאיזור מגורים מיוחד, קובעת חזית לשימור לרחוב מאה שערים, ב- 2 קומות.

תאור מצב קיים:

מגרש קטן עליו בנויים שני מבנים במרחקים של כ- 1 מ' אחד מהשני. המגרש פונה ל- 3 רחובות- רחוב מרדכי אדלמן - מצפון, לרחוב לייב דיין - ממערב ו לרחוב מאה שערים מדרום. התוכנית מציעה גבול קו כחול עבור הבניין הצפוני בלבד.

הבניין הצפוני הינו בן 2 קומות מעל קומת מרתף מוגבהת בכ-2.20 מ' מעל הקרקע ובו יח"ד אחת וגג רעפים.

המבנה הדרומי הינו מבנה הסטורי בן 3 קומות וגג רעפים. שני המבנים נבנו יחד בהיתר בניה משנת ,1998 המבנה הצפונה נבנה כמבנה חדש ומבנה הדרומי נבנה לתוספות מעל המבנה ההסטורי.

לשני המבנים עבירות בניה רבות שנבנו לאורך השנים.

התכנית מציעה:

התוכנית המוצעת מתייחסת למבנה הצפוני בלבד ומציעה תוספת 2 קומות + קומה מובלעת בגג רעפים וכן שימוש למגורים בקומה תחתונה קיימת.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 20/12/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/02/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת :

התנגדות מספר 1 :

אלכסנדר ואסתר ברויער, ת.ז. .054721543 המתנגדים הינם הבעלים הרשומים של 1/3 חלקים במקרקעין בו מבוקשת התוכנית ברח' לייב דיין .2

ע"י עורך דין אהרון פוגל מ.ר .53354

- 36 -

רקע להתנגדות

המתנגדים הינם הבעלים הרשומים של 1/3 חלקים במקרקעין בו מבוקשת התוכנית דנן. כאשר הבעלים נתבקשו לחתום על הסכמתם לתכנית, הבעלים הבהיר כי ראוי להגיש תכנית כלל החלקה ולמרות זאת, התכנית הוגשה רק על חלק מהחלקה.

עיקרי ההתנגדות:

1. המתנגדים טוענים כי הקו הכחול ושטח התכנית הם על כ-80 מ"ר בלבד (מתוך כ-200 מ"ר של כלל

החלקה) וללא התייחסות למבנים ולשטח הכולל ועל כן התכנית אינה מאפשרת בחינה ראויה של כלל השטחים המבונים וזכויות הבניה בתחום החלקה.

2. הגשת תכנית על חלק מחלקה הינו דבר לא ראוי ומייצרת עיוות בהיבט הקנייני והמגישים מנסים לנכס

לעצמם חלקים מהחלקה ללא הסכמה של כלל הבעלים.

3. אישור התכנית עלול להקים עילה לתביעת פיצויים מכח סעיף .197

4. אישור התכנית יפגע באפשרות להגיש תכנית עם תכנון כולל על כל החלקה בפרט שישנה הסכמה או

דרישה כזו ע"י חלק מהבעלים.

5. הגשת תכנית מבלי לציין את הנעשה ביתר החלקה והבנוי עליה אינה מאפשרת לבחון כראוי את כמויות

השטחים המותרים וזכויות הבניה על החלקה.

6. מסמכי התכנית מציגים מצג שווא של הבינוי הקיים מכיוון שהמבנה בעל חריגות בניה רבות ועבירות

בניה ללא היתר לרבות חזיתות המבנה.

7. המתנגד מבקש לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית או להורות על תיקונה והצעה של תכנון כולל

לכלל החלקה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות לטענה שהגשת תכנית רק על חלק מהחלקה אינה מאפשרת בחינה

תכנונית ראויה של השטחים המותרים וזכויות הבניה:

בהתאם להמלצת מהנדס העיר מתאריך 12/2/2024 - יש לכלול את כל המגרש בקו הכחול של התוכנית ולסמנו בהתאם. יש לכלול את שני המבנים בתחומו בהתאם. מדובר על מגרש עליו בנויים שני מבנים במרחקים של כ- -1-2 מ' אחד מהשני. בתכנון מוצע ותוספת יח''ד מוצעת מרחק צר זה בין המבנים בהכרח ישפיע על שני המבנים ויהווה פגיעה בפרטיות, הצללות, מפגע רעש, אוורור וכו' והן ויהווה מפגע ויזואלי בהיעדר תכנון אדריכלי אחיד בבניה צפופה זו . בתכנון - 37 -

המוצע הקרבה ביניהם הינה בניגוד לתקנות למרחקים בין בניינים.

יש להציע תכנון אשר מאחד את שני המבנים לכדי בניין אחד .יש להציע גרם מדרגות פנימי המקשר בין המבנים ולבטל את גרם המדרגות בחזית הבניין מצפון.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי תכנון של חלק מחלקה מייצרת עיוות בהיבט הקנייני:

לאור סעיף 1 לעיל הטענה לא רלוונטית.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי אישור התכנית עלול להקים עילה לתביעת פיצויים:

לאור סעיף 1 לעיל ההתנגדות אינה רלוונטית.

4. לקבל את ההתנגדות לטענה כי אישור התכנית יפגע באפשרות להציע תכנון כולל לכלל החלקה:

מדובר על מגרש עליו בנויים שני מבנים במרחקים של כ-1-2 מ' אחד מהשני. התכנון המוצע ותוספת היח''ד המוצעת במרחק כה צר בין המבנים בהכרח ישפיע על שני המבנים ויהווה פגיעה בפרטיות, הצללות, מפגע רעש, אוורור וכו' ובנוסף יצור מפגע ויזואלי בהיעדר תכנון אדריכלי אחיד בבניה צפופה זו. מרווחי בנייה המוצעים חורגים מתקנות התכנון והבניה.

5. לקבל את ההתנגדות לטענה כי הגשת תכנית על חלק מהחלקה אינו מאפשר לבחון כראוי את

הבינוי וזכויות הבניה:

סעיף 1 לעיל נותן מענה להתנגדות זו.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי מסמכי התכנית מציגים מצג שווא ללא התייחסות

לחריגות ועבירות בניה:

מבחינת מסמכי התכנית נראה כי ישנן עבירות בניה רבות בכל גבול החלקה. .יש לסמן את כל חריגות הבנייה להריסה בנספח הבינוי ולקבוע בהוראות התכנית כי תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת החריגות של כל מבקשי ההיתר בפועל.

7. לקבל את ההתנגדות לעניין הבקשה להציע תכנית בעלת תכנון כולל של החלקה:

יש לכלול את כל המגרש בקו הכחול של התוכנית ולסמנו בהתאם ולכלול את שני המבנים בתחומו כנדרש. יש להציע תכנון כולל לחלקה אשר מאחד את שני המבנים לכדי בניין אחד בעל גרם מדרגות פנימי המקשר בין המבנים ולבטל את גרם המדרגות בחזית הבניין מצפון לניצול השטחים בצורה מיטבית.

8. יש לציין כי בהמלצת מהנדס העיר ובהחלטת הוועדה המחוזית נדרש להציע תכנון אשר לא חורג

מ-4 קומות בכלל החתכים אך למרות זאת בתכנית המופקדת חתך א-א מראה 5 קומות וגג רעפים, במסגרת התכנון המשותף של שתי החלקות יש להתייחס לנושא זה של גובה הבניין והתאמתו למדיניות ולהחלטות הוועדה.

- 38 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1236769

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: כולל שומרי החומות לצדקת רבי מאיר בעל הנס

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14.12.2023

כתובת רוקח שמעון 13 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30087 83 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית ראויה, בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. אין התאמה בין היתרי הבניה והקיים בפעל למוצע בנספח הבנוי כקיים בחזית

לרחוב הבעש"ט. נדרש לתקן בהתאם לקיים בהיתר הבניה.

2. בשל קרבה לציר רק"ל יינתן פטור מחניה ליח"ד המוצעות.

3. נדרש להתאים מרפסות לאופי הקיים ברחוב בתיאום לשכת התכנון.

4. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של כל התוספות המסומנות להריסה של

מגיש הבקשה להיתר.

5. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קווי בניין,

הריסות ומס' קומות.

18/02/2024

6. יקבע בהוראות התוכנית תנאי בהליך הרישוי יהיה הסרת כל המפגעים

החזותיים מחזיתות המבנה כגון חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים ביוב וכו'.

7. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם

בהינף אחד ולא יותר בניה בשלבים.

8. יוטמעו בהוראות התכנית הנחיות לטיפול במי נגר והוראות לחיזוק מבנים

בהנחיית לשכת התכנון.

4. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

5. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

6. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף - 39 -

197 כתנאי להפקדת התכנית.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מספר קומות: יש לצמצם את מספר הקומות המוצעות לעד 4 קומות + גג רעפים

בכל חתך בהתאם למדיניות ולתכנן את גגות הרעפים באופן מדורג בהתאמה. יקבע על כך סעיף סטייה ניכרת.

מיקום ההרחבות: מוצעות הרחבות בינוי ומרפסות כלפי חצר פנימית ללא

התייחסות לתנאי המגרש וצמצום החצר. ניתן להציע הרחבות ומרפסות רק עפי היתר הבניה ואת יתר ההרחבות המוצעות והכשרות של עבירות בנייה נדרש לסמן להריסה . יש לתקן את המסמכים בהתאם.

מרפסות מעל דרך בחזית רחוב הבעש"ט: מוצעות הרחבות המרפסות הקיימות הן ברוחב והן בעומק מ-1 מ' ל-1.20 מ' מעל דרך. נדרש להתאים לאופי המרפסות הקיים במקטע זה של הרחוב ובתיאום עם מחלקת השימור.

חניה: על אף שמדובר על מגרש עם 2 חניות קיימות בהיתר מדובר על חניות מאולצות ברחוב משולב וצר במיוחד ונכון תכנונית בהתאם לסעיף 3 לעיל להציע במפלס החניה הקיים מגורים.

בנוסף המרחק הליכה לקו הרכבת של כ- 300 מ' ולכן ניתן לפתור מחניה במגרש זה.

תוספת מבנה חדש בחזית דרומית: בהמשך לסעיף קודם, יש לבטל מיקום לחניה 10/01/2024 קיימת בהיתר בניה ובמקומה להציע מגורים בקומת הקרקע.

תוספת בניה בקיר משותף: המבנה החדש גובל בקיר משותף עם חלקה 82 אשר לה

מבנה מאושר בהיתר בניה עם פתחים בקו אפס כלפי המבנה המוצע. מצב זה הינו בניגוד לתקנות על אף היתר הבניה ולכן ניתן לקדם בניה בקיר משותף על אף הפתחים הקיימים אצל המבנה השכן.

חדר מדרגות חדש: מוצע חדר מדרגות בחצר המגרש המקשר בין המבנה החדש

לקיים ולקומה החדשה במבנה הקיים. יש להציע את חדר המדרגות בתוך מבנה בנוי ולא כחדר מדרגות פתוח כמוצע.

שימור: המלצת הועדה נכתבה בטרם קבלת התייחסות של מחלקת השימור. לא התקבל תיק תיעוד אך קיים ספק אם נותרה חזית הסטורית כלפי רחוב הבעש"ט ואין התאמה בין היתרי הבניה למצב הקיים בפעל לעניין הקיר ההסטורי. ולכן ככל שימצא כזה ע"י מחלקת השימור יש לקבל חוו"ד והתייחסות לקיר לשימור ובהתאמה להציע חיזוק פנימי כלפי חזית זו.

נספח בינוי: אין התאמה בין היתרי הבניה והקיים בפעל למוצע בנספח הבנוי כקיים בחזית לרחוב הבעש"ט. נדרש לתקן בהתאם לקיים בהיתר הבניה.

מערכות ותשתיות: מיקום מערכות תשתית וצנרות (מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז,

חשמל, מים ותקשורת) ייעשה באופן נסתר במעטפת המבנה/קומת מרתף/חלל הגג ולא ע"ג החזיתות.

כללי:

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

- 40 -

תברואה: תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקומו עם אגף תברואה להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסה של כל התוספות המסומנות להריסה של מגיש הבקשה להיתר.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה - 41 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' שמעון רוקח ,13 בית ישראל, חלקה 83 בגוש .30087 התכנית החלה בשטח המגרש:

תוכנית 4156 משנת -1992 תוכנית מתאר 62 מסמנת את המגרש לאיזור מגורים מיוחד, 3 קומות למבנה הראשי וקומה אחת להרחבה כלפי חצר מדרום.

תאור מצב קיים:

מבנה עם חזית הסטורית בן 3-4 קומות וגג רעפים. בניה בקו אפס כלפי רחוב בעש"ט וקו אפס כלפי חזיתות צד מדרום חצר עם 2 מקומות חניה בחזית לרחוב שמעון רוקח.

התכנית מציעה:

תוספות למבנה קיים והקמה של מבנה חדש, תוספת 6 יח"ד מ-10 ל-16 והגדלת מס' הקומות מ-4 ל-5 סה"כ.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 15/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/01/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

חיים ברים ת.ז .58462367 המתנגד הינו הבעלים של דירה שמעון רוקח .15 ע"י ברוך יהודה היימליך.

המתנגד הינו בעלים של דירה במבנה הצמוד למבנה המוצע בתכנית דנן.

עיקרי ההתנגדות:

8. המתנגד טוען שהבינוי המוצע יחסום את החלונות לכיוון מערב באיזור הכניסה המשותף בבניין.

- 42 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שהבניה החדשה אוטמת חלונות בשטח הכניסה המשותף:

על חלקת המתנגד חלה תכני מספר 930016 שאושרה בשנת 2023 , התכנית הציעה תוספות

בניה על הבניין לייצירת בניין הכולל 4 קומות וגג רעפים בהתאם למדיניות.

התכנית מציעה קוו בניין אפס לכיוון מערב כלפי התכנית המופקדת ללא חלונות, התכנית

מציעה אטימה של חלונות בבניין למעט חלונות בקומת הקרקע בה מסומנים שלוש חלונות בקוו

אפס לכיוון זה.

מכיוון שלא ברור כיצד נוצרו חלונות אלה והם קיימים בקוו בניין אפס לחלקה אחרת בניגוד

לתקנון ומכיוון שלשני החדרים בתכנית יש פתחים נוספים לכיוון צפון ודרום ניתן להציע בניה

בתכנית בדומה לתכנית של המתנגד בקוו בניין אפס משותף.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית .

- 43 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1253475

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מוסטפא אלעלמי אחזקות בע"מ

עורך התכנית: חר"ג רננה נילי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/10/2023

כתובת אבן סינא 4 , באב א-זהרה

גוש חלקה בשלמות

30056 149 כן

30056 148 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

04/02/2024

לא נדון.

החלטה

בהמשך לדיון שהתקיים בתאריך 07.01.2024 הוועדה מחליטה כדלקמן:

תחום התכנית ממוקם בסמיכות לחומות העיר העתיקה, בתחום תכנית מע"ר מזרח המתווה קווים מנחים ועקרונות תכנון עבור השכונה בראיה כוללת ובקנה מידה גדול. עקרונות התכנית למע"ר מזרח המתבססים גם על עקרונות שהותוו בתכנית העיר העתיקה וסביבותיה עמ/9 ובכלל זה עקרונות לגבי הגבלת גובה הבינוי על מנת לא לחסום את הנצפות לחומות העיר העתיקה

יצוין כי בהחלטת הוועדה מיום 14.12.2023 בתכנית מע"ר מזרח ניתנה האפשרות לבחון במסגרת תכנית מפורטת בינוי השונה מזה שהותווה בתכנית הכללית, וזאת בשל הפער שיכול להתגלות בין תכנון כוללני לתכנון נקודתי במרקם עירוני רגיש.

בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי גם בתכנית דנן, אשר מציעה חידוש בינוי ותשתית ישנה תוך ניצול שטחי הבניה ורגישות הולמת למרקם עירוני רגיש נכון לקדמה גם אם מוצע בה חריגה ביחס למה שנקבע בהוראותיה של תכנית מע"ר מזרח, ובפרט 21/01/2024

כאשר הבינוי המוצע בתכנון המפורט עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית עמ/.9לאור האמור, ולאחר שמיעת עורכת התכנית והמלצת הוועדה המקומית הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה מקבלת חלקית את המלצת מחלקת השימור להריסת המבנה הקיים

ולבניית מבנה חדש לאור העדר ערכים לשימור. הוועדה סבורה כי ראוי לשמור חלק ממרכבי הבינוי הקיים. יצוין כי המבנה הוקם לפני 70 שנה, במרקם עירוני מרכזי שוקק חיים ובשימוש מסחרי הפעיל עד היום. זאת ועוד, הוועדה סבורה כי ראוי לשמר את טיפולוגית הבינוי הייחודית של המבנה הכולל מעבר רגלי ופטיו בעלי חשיבות בחוויה האורבנית.

2. בהתאם לאמור, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת חלופות

בינוי המשלבות חלק מהחזיתות הקיימות עם הבינוי החדש, על מנת לשמר חלק מתבנית הבינוי ההיסטורי. מסמכי התכנית יתוקנו בהנחיית לשכת התכנון ויועצת שימור של הוועדה.

3. בשל קירבת התכנית לחומות העיר העתיקה ובהתאם לעקרונות שהותו

- 44 -

בתכנית עמ/,9 גובה הבינוי יצומצם בהתחשב בגובה חומות העיר העתיקה שבקרבתה ובנצפות אליהן. הוועדה קובעת כי גובה הבינוי הסופי יותאם לעקרונות תכנית עמ/9 בעניין הגבלת בניה במרחק עד 150 מ' מחומת העיר העתיקה. כמו כן גובה הבינוי לא יעלה על גובה בנין הדואר ממזרח. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחית לשכת התכנון.

4. שטחי הבניה יהיו בהתאם לגובה הבינוי המתאפשר במגבלות הבניה ותוך

שמירה על עקרונות קווי בניין בהתאם למפורט בהחלטה זו. מסמכי התכנית יתוקנו בהנחית לשכת התכנון.

5. הוועדה מברכת על הצעה תכנונית שמייעדת את המגרש למסחר, תעסוקה

ומלונאות. תוספת שימושים אלו תואמת את מדיניות הוועדה ואת עקרונות תכנית מע"ר מזרח, ותאיץ את התחדשות המרקם הקיים ואת כלכלת האזור. בהתאם לכך קובעת הוועדה כי יקבע בהוראות התכנית כי קומת הקרקע יהיה בשימוש מסחרי בלבד. כמו כן, עירוב השימושים המוצע יוטמע בהוראות התכנית כהוראה שסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

6. המעבר הרגלי החוצה את המגרש ממזרח למערב בין שתי צדי הרחובות אבן

סינא והארון אל רשיד יסומן כזיקת הנאה למעבר רגלי. ויקבע בהוראות התכנית כי המעבר יישאר פתוח לציבור ללא חסימות כלשהן. בתחום זיקת ההנאה תקבע חובת גינון ונטיעת עצים בתיאום עם אגף תושי"ה. תנאי בהליך רישוי יהיה אישור תכנית פיתוח עם אגף שפע. תנאי לתעודת גמר יהיה סיום פיתוח המעבר הרגלי בפועל.

7. מפלסי הכניסה הקובעת למבנה יהיו במפלס המדרכה הצמודה.

8. קו בניין יהיה בקו 0 כלפי כל חזיתות המגרש. כן ישמר פטיו פתוח לשמיים

ומעבר רגלי החוצה את הבלוק העירוני.

9. החניה תהיה תת קרקעית במלואה. הסדרי תנועה ופתרון החניה יתואמו עם

אגף תושי"ה בעיריית ירושלים.

10. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה הבינוי המירבי ולעניין

שלביות הביצוע המבטיחה את מימוש התכנית בהינף אחד.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם משרד התיירות.

12. השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: תברואה, שפ"ע, איכות הסביבה

והטמעתם בכל מסמכי התכנית. במידה ולא תתקבל התייחסות המחלקות בתוך 60 ימים ממועד העברת מסמכי התכנית לידיה, יראה הדבר כקיום חובת ההיוועצות.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וכן

תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

14. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

15. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

גידי בן עמי ענבר גולשני

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת הוועדה

תאריך החתימה: 4.2.24

- 45 -

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, שולמית מונסונגו.

07/01/2024

החלטה:

לשוב ולדון.

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהסיבות הבאות:

מקודמת במקביל ע"י העירייה תכנית מתאר למע"ר מזרח, מס' 465229 והמגרשים בתכנית דנן כלולים בתחומה. התכנית נמצאת בשלב לאחר דיון בהתנגדויות בוועדה המחוזית שהחליטה לקבל חלק מההתנגדויות, ולתקן את התכנית לקראת אישור ומתן תוקף.

27/12/2023

אין זה נכון לקדם תכנית נקודתית ללא הלימה לתכנית של מע"ר מזרח אשר נבחנה ונידונה בוועדות השונות הקובעת במגרשים אלו בינוי עד 4 קומות %220 עקרי ו-

%20 שירות. התכנית דנן מציעה חריגה שאינה מקובלת מאחר ומדובר על גובה בינוי של 6 קומות אשר יסתיר בהכרח את חומות העיר העתיקה ויפגע בנצפות לאגן החזותי של העיר העתיקה וחומותיה.

יש לציין כי חלק משמעותי בקידום התכנית עסק בגובה הבניינים באזור שקרוב לחומות העיר העתיקה והתקבלו החלטות בהתאם במסגרת התכנית שהופקדה.

במסגרת ההחלטה למתן תוקף שהתקבלה על ידיי הוועדה המחוזית קיימת התייחסות ארוכה ומפורטת לחשיבות של שמירה על גובה הבניינים בקרבה לחומת העיר העתיקה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתכנית עמ/9 ואף בתכנית מתאר .2000 היקפי הבניה חריגים במיוחד ואינם מתאימים למרקם השימורי והסביבה הבנויה של אגן העיר העתיקה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברחוב אבן סינא, מדרום לרח' א-זהרא ומצפון לרח' לאל מסעודי, העיר העתיקה, חלקות 148-149 בגוש ,30056 מדובר בגוש שומה.

התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית: ,101-0465229 יעוד מסחר, תעסוקה ותיירות תכנית מער מזרח כוללת על כל האזור , התקבלה החלטה של הוועדה המחוזית לתת תוקף לתכניות קודמות בשטח התכנית: ע.מ. 9 הקובעת חלק מחלקה 148 לשטח מבני ציבור והיתר שטח ללא תכנון וחלקה -149 שטח ללא תכנון.

- 46 -

תאור מצב קיים:

מבנה בן 2 קומות קומת מסחר ומעליה מגורים, בניה בקו אפס לשני הרחובות אל ראשיד ואבן סינא ומעבר מפולש בקומת הקרקע בין שני הרחובות. גג שטוח וללא חניה או עצים במגרש.

התכנית מציעה:

הריסת מבנה קיים והקמה של מבנים חדשים לעירוב שימושי מסחר, תעסוקה ותיירות בן 6 קומות.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 11/10/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 10/12/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

רקע להתנגדויות:

התוכנית גובלת בנכס שחלקו בבעלות המדינה- דיור ממשלתי בחזקה ובשימוש משטרת ישראל עבור הפעלת תחנת משטרה "שלם", מרחב משטרה "קדם" המאכלסת בין היתר פלוגות לוחמות מבצעיות של מג"ב.

התוכנית צמודה מאוד למבנה תחנת שלם ומתקן מג"ב ממזרח כאשר רק שביל צר שישמש רמפת כניסה לקומות החנייה התת קרקעיות של המלון המתוכנן.

התנגדות מספר 1 :

ניר עובדיה, מנהל יחידת הדיור הממשלתי, משרד האוצר ע"י עו"ד סיון קטן אוקנין, מ.ר 75161

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מציעה בחזית המבנה הפונה למשטרה כ 5 חדרים וחדר ממ"ק. בשל סמיכות התכנית לתחנת

המשטרה התכנון המוצע הכולל חלונות לכיוון התחנה ייצור בעיה בטחונית אשר תחשוף את התחנה לתיצפות, זריקת אבנים ואירועי פח"ע עד כדי סכנת חיים לשוטרי התחנה.

התנגדות מספר 2 :

משטרת ישראל

ע"י סנ"צ יצחק (איציק) לוי, ראש מדור נכסים

עיקרי ההתנגדויות:

2. אישור מקום התכנית דנן לשימוש של מלון בקומות העליונות של המבנה בשונה ממסחר בקומות

התחתונות, יצור מצב של מזדמנים המגיעים למקום ולהם יכולת של תצפית, ואפשרות להוציא לפועל - 47 -

פיגועי ירי על מבנה המשטרה בכוונה לפגוע בשוטרים ואזרחים, כמוכן שליטה מגובה על הנעשה בשטח המבנה המשטרתי לרבות תצפית על כניסות ויציאות באי ויוצאי המבנה, מבלי להרחיב בנושא, מטעמים מובנים. שלא כפי המצב כיום שאין יכולת של שליטה מנקודת תצפית גבוהה אל המבנה, כפי שתיגרם אם תאושר התוכנית.

3. לחילופין, ככל והוועדה תאשר את התוכנית לבניית מלון, על מנת להוריד את רמת הסיכון ממצבי איום

בכינון ישיר ואפשרות תצפית על מבנה המשטרה נבקש מהוועדה לקבוע כי החלק הדרומי של המבנה יהיה אטום ללא חלונות/ מרפסות הפונות למתקן המשטרתי ואי שימוש תיירותי בגג המבנה )רק תחזוקתי(.

4. יש להותיר אפשרות מילוט ממבנה המשטרה בחיץ שבין שטח מבנה המשטרה למבנה נשוא התוכנית.

5. כלל עבודות הבנייה עליהן להיות מתואמות עם גורמי המשטרה הן בהיבט הביטחוני והן בהיבט

הבטיחותי.

6. מיקום התוכנית והנכס המשטרתי מצוי במקבץ רחובות צרים, עמוסי תנועה ומיעוט מקומות חניה.

אישור התוכנית ללא פתרון למצוקת העומס והחניות תגרום למצב תעבורתי בלתי סביר, שכן כיום אין מספיק מקומות חניה עבור הצורך המבצעי המשטרתי וזאת בנוסף לצרכים הנדרשים כיום על ידי הסוחרים, דיירי הרחובות, בית הספר הממוקם באזור הקרוב, מזדמנים המגיעים למקום, תחבורה ציבורית וכו'. כיום ישנם עומסי תנועה והפרעות רבות לתנועה הנגרמות עקב העמדת רכבים במקום לא מוסדר לצורך פריקת סחורה היות ואין מענה ראוי במקום.

אישור התוכנית יביא לתוספת מסחר ומלון ללא כל פתרון אמיתי למצוקה במקום תגרום למצב בלתי אפשרי לפעילות משטרתית במקרי חירום באזור כל כך נפיץ.

7. היות וקיימת תוכנית עתידית להפיכת רחוב סאלח א-דין למדרחוב (ללא אפשרות של נסיעת כלי רכב)

נדרש ליתן פתרון כבר כעת לצורך המבצעי של המשטרה להתניידות באזור. בשל כך, הצד הצפוני של המבנה המשטרתי הגובל בתוכנית, אמור להוות הציר הראשי להתניידות כלי רכב משטרתיים וככל שהתוכנית תאושר- וללא כל חשיבה ומתן פתרון כבר בשלב זה, הדבר ימנע אפשרות של התניידות בכלל ובחירום בפרט. משמע פגיעה אנושה בעבודת המשטרה והאפשרות למענה מהיר והולם לתרחישים המאפיינים את האזור.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית לדחות את ההכרעה בתכנון לצורך השלמת בחינה מקצועית של ההתנגדויות על פי הפרוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין הקרבה של הבניין המוצע לתחנה קיימת ופעילה של

משטרת ישראל וחשש לפגיעה בתפקוד התחנה ושלומם של השוטרים המשתמשים בתחנה- יש

- 48 -

לקבל חוות דעת מקצועית של נציג שר הביטחון בוועדה ובחינה של הטענות של משטרת ישראל

וזאת בטרם קבלת החלטה למתן תוקף של התכנית .

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת של יועץ משרד הבטחון לועדה בחוזית.

- 49 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1031020

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: שישה שלום

עורך התכנית: בר לב דן

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 21/02/2023

כתובת שמואל הנביא 68 , ארזי הבירה

גוש חלקה בשלמות

30102 37 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציג הועדה המקומית, מחליטה הוועדה לקבל את המלצת

הועדה המקומית ולהפקיד את התכנית בכפוף לתנאים הבאים:

1. מספר הקומות יצומצם בהתאם למדיניות הוועדה ל-6 קומות בכל חתך.

2. לא תותר הכשרת סגירת מרפסות מעל תחום הדרך. קווי הבניין יצומצמו

בהתאם.

3. לא תותר חריגה עבור חיזוקים הנדסיים מחוץ לקווי הבניין אלא במעטפת הבנייה

הקיימת בלבד.

29/10/2023

4. מספר החניות יוצע בהתאם לתקן. במידה ולא תתאפשר עמידה בתקן החניה,

יצומצמו

מספר יח"ד המוצעות.

5. יותר מסחר בקומת הקרקע.

6. יש לסמן את כלל עבירות הבניה להריסה. תנאי למתן היתר בניה עבור כל אחת

מהיחידות

הכלולות בתוכנית יהיה הריסת עבירות הבניה של אותה היחידה.

7. תנאי להיתר בניה יהיה הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות המבנה, כגון

חוטי חשמל

ותקשורת, צנרת מים, ביוב וכו'.

- 50 -

8. לא יותר ניוד בין שטחי שירות לשטחים עיקריים.

9. שלביות הביצוע תהיה בהינף אחד.

10. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי בניין, גובה בינוי , מס'

קומות.

11. גובה גדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון מסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות

מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

14. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי

להפקדת התכנית.

15. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף

)86ד( לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

10/09/2023

ירד מסדר היום

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, מחליטה הוועדה כדלקמן:

הוועדה התרשמה כי בתחום התכנית ישנה עדיפות לתכנון כולל בראייה מתחמית וזאת בשל

מיקומו בסמוך לשני צירי רק"ל מאושרים וכבעל מאפיינים אשר יאפשרו שילוב 07/05/2023

שימושים

ציבוריים ותעסוקתיים בהתאם למדיניות הוועדה.

בהמשך לאמור, הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית תוך 60 יום וזאת לאחר שמקדמי התכנית

יבהירו ללשכת התכנון האם יש היתכנות לקידום תכנית התחדשות מתחמית.

במידה וימסר כי

- 51 -

אין היתכנות לתכנית התחדשות מתחמית, הוועדה תשקול את המשך קידום התכנית, תוך

התאמה למדיניות הוועדה ותקן החניה התקף.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

חניה – התכנית מציעה 3 יח"ד חדשות , ללא מקומות חניה (נדרש מקום חניה 1 עפ"י התקן). מומלץ לפטור ממקום חניה לאור תנאי המגרש עם בינוי בתכסית גבוהה ולאור קרבה לרכבת הקלה.

קווי בניין – הבינוי אינו שומר על קווי בניין עפ"י המדיניות. הבינוי מוצע בקו אפס כלפי החזיתות הצידיות ומתקרב לגבול חלקה בחזית העורפית. מקובל, מהסיבה כי הבינוי מוצע מעל ההרחבות המאושרות בהיתר בת.ב. 16/379 ומעל ההרחבות המאושרות בתכנית .9077

מס' קומות – מדיניות במקום מאפשרת בינוי של 6 קומות. התכנית מציעה חריגה כלפי חזית עורפית עם בינוי של 7 קומות. יש להציע נסיגה כלפי החזית העורפית , כך שבכל חתך יתקבלו 6 קומות בהתאם למדיניות.

מרפסות - התכנית מציעה הכשרת סגירת מרפסות מעל דרך כלפי חזית קדמית. לא מקובל, יש לסמן סגירות או כל בינוי בשטח מרפסות זיז להריסה.

עבירות בניה בתחום התכנית - במסמכי התכנית בחזית עורפית מוצגת מרפסת על 15/03/2023

עמודים במפלס 0.00 ובינוי מעל במפלס +3.25 עבורם לא נמצא היתר בניה. מרפסות על עמודים אינן מקובלות מבחינה תכנונית ולכן יש להציג בינוי הנ"ל להריסה.

חוו"ד גורמים – יש להשלים חוו"ד המחלקות הבאות: כיבוי אש, תברואה, מידע תכנוני, שפ"ע תחזוקה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

בניין קיים בן 4 קומות כלפי חזית קדמית הפונה לרחוב שמואל הנביא ו5 קומות כלפי חזית עורפית.

תכנית מאושרת:

תכנית 9077 משנת 2005 לקביעת בינוי בחזית העורפית .

היתרים:

ת.ב. 05/168 משנת 2006 לתוספת קומה רביעית, סה"כ 8 יח"ד.

- 52 -

ת.ב. 05/168.1 משנת 2006 לשינויים עבור מרפסות עורפיות.

ת.ב. 16/379 משנת 2020 לתוספות בחזית עורפית.

תקן חניה:

נמוך 1:3

מצב מוצע:

תוספת 2 קומות מעל בניין קיים ותוספת 3 יח"ד חדשות, הרחבת יח"ד קיימות . סה"כ 6-7 קומות ו11 יח"ד.

התוכנית הופקדה בתאריך 08/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/01/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות 1 מאת יצחק זאב מרכוס מרחוב שמואל הנביא 70 דירה .1

עיקרי ההתנגדויות:

כיום ישנן סתימות רבות מחמת ריבוי דיירים , תוספת דיירים על גג הבניין תביא את המתנגד להוצאות נוספות בגין תיקון הצינורות באופן קבוע.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין גרימת עומס על צינורות הבניין והצורך בהוצאות נוספות לטיפול

בצינורות לאור תוספת בינוי על הגג. התכנית מציעה תוספת מידתית של יחידות דיור כפי שמקובל בבניינים רבים בירושלים , בנוסף ניתן לטפל בתשתיות הבניין במסגרת הבנייה החדשה.

יצוין כי ההתנגדות אינה בהירה, מאחר והמתנגד גר בבניין הסמוך והגג נשוא התכנית אינו משותף לבניין המתנגד.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 53 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 986141

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: טייב אדם

עורך התכנית: בלצקי דוד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 01/08/2021

כתובת הנטקה 22 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 26 כן

30408 27 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. מינוי חוקר בהתאם לסעיף (107ב) לחוק

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, ניב יערי.

05/03/2024

החלטה:

טרם שמיעת המלצות החוקר, ובהתאם להוראת סעיף (107ב) לחוק, הוועדה מאמצת את המלצת לשכת התכנון בנוגע למינוי החוקר, מר אסף גולדפרב, לצורך שמיעת ההתנגדויות בתכניות:

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' (ב)(1 (לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 2021/08/01 מועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

08/05/2023 01/02/2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א(ב)(1 (לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .2024.3.30

החלטה:

ראשית תציין הוועדה כי מדובר בתכנית שהוגשה ללשכת התכנון ב- 1/8/2021 והוחלט להפקידה בתנאים.

19/02/2023

בהתאם לסיכומים ולתאומי תכנון שהתקיימו במהלך ההשלמות שנדרשו להפקדת התכנית, סוכם כי על מנת לייעל את המרחב הציבורי, לשפר את הגישה המוטורית למגרשים ולא לפגוע בהלכתיות לאורך צירי הרק"ל, ולאור בקשת לשכת התכנון, יש לצרף חלקות נוספות מצרניות לקו הכחול של התכנית.

בהתאם לכך, התכנית שובצה לדיון נוסף בעניינה לאחר שהחלקה המצרנית ברחוב - 54 -

הנטקה 22 צורפה לתחום הקו הכחול של התכנית.

בהתאם לכך, הוועדה חוזרת על החלטתה מיום 3/1/2022 להפקיד את התכנית, וזאת בתנאים המפורטים להלן:

1. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך הרכבת הקלה מספר הקומות יקבע ל- 10

קומות ממפלס רחוב הנטקה. וזה בהתאם לתאומי התכנון שנעשו בלשכת התכנון ולאור הצטרפות החלקה הרחוב הנטקה .22

2. יש לקבל חוות דעת עדכנית של יועצת הפרוגרמה של לשכת התכנון, זאת

בהתחשב בתוספת הזכויות ויחידות הדיור המבוקשות בתכנית.

1. לאור העובדה כי קיים בחזית האחורית כביש ולא חלקת מגורים, יש לקבוע קו

בניין לכיוון שמריהו לוין של-5 מ'

2. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים

וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

5. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה

ותקבע כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

6. תותר המרת עד %25 משימושי המגורים בתכנית לשימושי תעסוקה. טבלת

השטחים בהוראות התכנית תערך בהתאם.

7. יוקצה שטח בשיעור של עד 10 מ"ר עבור מרפסת לכל יח"ד, כחלק מזכויות

הבניה המרביות. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

8. 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

3. תנאי לקבלת היתר בניה יהיה אישור תכנון מפורט לשטח הציבורי, ותנאי לאכלוס

יהיה העברתו לעיריית ירושלים.

4. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הועדה לעניין פתרון החניה

המוצע.

5. יש להציג באופן ברור חיבור והמשכיות של המרחב הציבורי אל החזיתות

הפעילות ולהציג מדרכה ברוחב מינימלי של 3.5 מ'.

6. יש להפריש מעבר להולכי רגל הכלל דרגנועים המחבר רחוב הנטקה עם רחוב

שמריהו לוין מעבר זה לא יקצר מ5 מטר רוחב .

7. המדרגות המגבילות להנטקה יסומנו להריסה ויקבע ממקומם מדרכה של רחוב

הנטקה הוראה זו מחייבת וכל סטייה ממנה תהווה סטייה ניכרת.

8. יש לתאם עם תכנית אב לתחבורה את הממשק של התכנית המוצעת עם שטח

זכות הדרך, בו עובר ציר הרק"ל.

16. עבור השטח המסחרי, יותרו "סגירות חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך

הצירים

הראשיים ועל כן יקבע יחס של החלפה לתוכנית 8593 בהקשר זה. בכל מקרה יובטח רוחב

מדרכות מזערי של 3.5 מ' לשימוש ראוי להולכי הרגל.

9. גובה קירות התמך יוגבל ל-3 מ'.

10. כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

11. השימושים בשטח המסחרי, אופן הטיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור

- 55 -

ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה, בהתאם לחוות הדעת של המחלקה כתנאי למתן היתר בניה.

12. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור המחלקה לנספח ביצוע סביבתי ותכנית

הנדסית לניהול מי נגר.

13. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 לבנייה ירוקה באישור

מעבדה מוסמכת.

14. יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה

אישור מחלקת תברואה.

15. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בשטח הפונה

לחזיתות הרחובות הנטקה ושמריהו לוין בתאום עם אגף שפ"ע.

16. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

מספר קומות.

17. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר מי נגר בהתאם להוראות תמא/1

18. יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת

שפע כתנאי להיתר בניה.

19. שלבי ביצוע – הינף אחד

20. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.

21. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

22. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

החלטה:

22/01/2023

** התוכנית ירדה מסדר היום.

החלטה:

לשוב ולדון לאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית לתכנית המתוקנת שהוגשה 25/12/2022

ללשכת התכנון, שצרפה לקו הכחול של התכנית את הבניין ברחוב הנטקה ,24 וזאת בתוך 30 יום.

לאחר מכן תשוב ותדון הוועדה בתכנית בדיון פנימי.

05/02/2022

** התוכנית ירדה מסדר היום.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך הרכבת הקלה מספר הקומות יקבע ל- 10 קומות

ממפלס רחוב הנטקה.

03/01/2022 .2 לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

3. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה

מחייב.

4. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי

ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

5. תותר המרת עד %25 משימושי המגורים בתכנית לשימושי תעסוקה. טבלת

השטחים בהוראות התכנית תערך בהתאם.

- 56 -

6. יוקצה שטח בשיעור של עד 10 מ"ר עבור מרפסת לכל יח"ד, כחלק מזכויות הבניה

המירביות. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

7. 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

8. עפ"י חוות המחלקה למדיניות תכנון ובהתחשב בתוספת הזכויות המוצעת

בתכנית, יש להפריש שטח מבונה לצרכי ציבור, בגודל של 250 מ"ר אשר ישמש עבור צרכי קהילה, חברה, תרבות ופנאי לשימוש השכונה והקהילה באזור, כגון מועדון רב תכליתי עם שימושים שונים לאורך שעות היום, עם אפשרות לגמישות בשימושים לאור מיקומו המרכזי של השטח. השטח הציבורי יקבע באופן נגיש ועם כניסה נפרדת.

9. יש לקבוע קו בניין לכיוון שמריהו לוין ל-5 מ' על מנת להתרחק מהבינוי הנמוך

בצד השני של הרחוב,

10. יש לשלב במרפסות פרט לעדניות עם אדמה בעומק 1.5 מתר לנטיעת עצים

בוגרים על מנת לרכך את המופע של הבינוי המוצע מכיוון הבניה נמוכה.

11. תנאי להיתר יהיה אישור תכנון מפורט לשטח הציבורי, ותנאי לאכלוס יהיה

העברתו לעיריית ירושלים.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הועדה לעניין פתרון חניה.

13. יש להציג באופן ברור חיבור והמשכיות של המרחב הציבורי אל החזיתות

הפעילות ולהציג מדרכה ברוחב מינימלי של 3.5 מ'.

14. יש לתאם עם תכנית אב לתחבורה את הממשק של התכנית המוצעת עם שטח

זכות הדרך, בו עובר ציר הרק"ל.

15. עבור השטח המסחרי, יותרו "סגירות חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך

הצירים הראשיים ועל כן יקבע יחס של החלפה לתוכנית 8593 בהקשר זה. בכל מקרה יובטח רוחב מדרכות מזערי של 3.5 מ' לשימוש ראוי להולכי הרגל.

16. גובה קירות תמך יוגבל ל-3 מ'

17. כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

18. שימושים בשטח המסחרי, אופן הטיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור

ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה, בהתאם לחוות הדעת של המחלקה כתנאי למתן היתר בניה.

19. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור המחלקה לנספח ביצוע סביבתי ותכנית

הנדסית לניהול מי נגר.

20. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 לבנייה ירוקה באישור

מעבדה מוסמכת.

21. יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה

אישור מחלקת תברואה.

22. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בשטח הפונה

לחזיתות הרחובות הנטקה ושמריהו לוין בתאום עם אגף שפ"ע.

23. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

מספר קומות.

24. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר הוראות תמ"א/ /34 ב/ .4

25. יש לקבל חוות דעת פקיד היערות ולהטמיע את החלטותיה בדבר עצים לשימור

ונטיעת עצים בוגרים בתחום התכנית.

26. יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת

שפע כתנאי להיתר בניה.

27. שלבי ביצוע – הינף אחד.

28. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.

29. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

30. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

13/10/2021

- 57 -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

עפ"י חוות המחלקה למדיניות תכנון ובהתחשב בתוספת הזכויות המוצעת בתכנית, יש להפריש שטח מבונה לצרכי ציבור, בגודל של 250 מ"ר אשר ישמש עבור צרכי קהילה, חברה, תרבות ופנאי לשימוש השכונה והקהילה באזור, כגון מועדון רב תכליתי עם שימושים שונים לאורך שעות היום, עם אפשרות לגמישות בשימושים לאור מיקומו המרכזי של השטח. השטח הציבורי יקבע בקומת הקרקע באופן נגיש ועם כניסה נפרדת. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם המחלקה לתכנון מבני ציבור לעניין מיקום השטח, ותנאי לקבלת היתר בניה יהיה תיאום עם המחלקה למדיניות התכנון את השימוש הציבורי הסופי.

יש להטמיע סעיף הפקעה לצורך הפקעת שטח ציבורי בתיאום עם מחלקת נכסים.

יש להגיש תכנית הסדרי תנועה מפורטת לאורך רחוב שמריהו לוין בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה ותוכנית חניה מפורטת בתוך המגרש ע"פ'' תקן התקף לעת הוצאת ההיתר.

עפ"י מדיניות הציפוף לאורך הרק"ל, ובכפוף לחוות הדעת של תכנית האב לתחבורה לתכנית סמוכה דומה, לא תותר קביעת מרפסות זיז בחזית הקדמית הבולטות אל שטח הדרך. יבחן שילוב מרפסות פנימיות (היינו מרפסות מקורות שאינן בולטות מעבר למישור החזית) בחזית הפונה לרק"ל.

בהמשך לסעיף הקודם יש לתקן את הקו הכחול בהתאם לגבול החלקה, ללא שטח הדרך.

דרוש יותר פירוט בתכנית הפיתוח, להציג באופן ברור חיבור והמשכיות של המרחב הציבורי אל החזיתות הפעילות ולהציג מדרכה ברוחב מינימלי של 3.5 מ'. יש לתאם עם אדריכל העיר ותכנית אב לתחבורה את הממשק של התכנית המוצעת עם שטח זכות הדרך, בו עובר ציר הרק"ל.

על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות ייקבע בתכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

ככל שיוותר שטח בקומת הקרקע מעבר לשטח הציבורי, יותר שימוש מסחר/משרדים.

גובה קירות תמך יוגבל ל-3 מ' והבינוי יתוכנן בקווים אורתוגונליים ובתאום עם אדריכל העיר. תנאי להיתר בניה יהיה תאום עם אדריכל העיר.

שימושים בשטח המסחרי, אופן טיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור ופליטת מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמך סביבתי ואישורו על ידי המחלקה לאיכות הסביבה, ותנאי למתן היתר בניה יהיה אישור המחלקה לנספח ביצוע סביבתי ותכנית הנדסית לניהול מי נגר.

יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה מוסמכת.

על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי ובעלות מוגבלות, בהתאם לחוות הדעת של מחלקת נגישות.

יקבע בהוראות התכנית כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן המרבי לא יעלה על 80 מ"ר.

- 58 -

תבחן אפשרות לקבוע שטח חצר או שטח בנוי משותף המיועד לשימוש כל דיירי המבנה ולא יוצמד לדירה כלשהי. ניתן יהיה להשתמש לצורך זה בשטחים מבונים בבניין כגון קומת ביניים ושימוש בשטח הגג כחזית חמישית (גג ירוק) בכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה לעניין זה. כן ייקבעו בכל תכנית שטחים מזעריים למבואת כניסה ,חדרי עגלות וכו'.

יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה אישור מחלקת תברואה.

תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

שליחת הודעות לכל בעלי עניין בחלקות המצרניות ,25 27 בגוש 30408 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

השלמת חוות הדעת: הרשות הארצית לכבאות והצלה, חח"י, אדריכל העיר, תוכנית

אב לתחבורה ואגף שפ"ע.

במגרשים בהם מפלס המגרש בחלק האחורי נמוך ממפלס המגרש כלפי ציר הרק"ל ("מגרש יורד") ייווספו הקומות הנמוכות ממפלס הרק"ל לנפח הבינוי האפשרי בחלקה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

מרפסות זיז – בתוך קווי הבניין

לתקן את החיבור לרחוב הנטקה בחזית המערבית ובחתך א-א – לא תואם את התוכנית ונראה כחצר אנגלית.

סטיה ניכרת לעניין קומות, גובה

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' )ב(()1 לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 01/08/2021 מועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

01/02/2023

- 59 -

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א)ב(()1 לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .30.3.2024

החלטה:

ראשית תציין הוועדה כי מדובר בתכנית שהוגשה ללשכת התכנון ב- 1/8/2021 והוחלט להפקידה בתנאים.

בהתאם לסיכומים ולתאומי תכנון שהתקיימו במהלך ההשלמות שנדרשו להפקדת התכנית, סוכם כי על מנת לייעל את המרחב הציבורי, לשפר את הגישה המוטורית למגרשים ולא לפגוע בהלכתיות לאורך צירי הרק"ל, ולאור בקשת לשכת התכנון, יש לצרף חלקות נוספות מצרניות לקו הכחול של התכנית.

בהתאם לכך, התכנית שובצה לדיון נוסף בעניינה לאחר שהחלקה המצרנית ברחוב הנטקה 22 צורפה לתחום הקו הכחול של התכנית.

בהתאם לכך, הוועדה חוזרת על החלטתה מיום 3/1/2022 להפקיד את התכנית, וזאת בתנאים המפורטים להלן:

1. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך הרכבת הקלה מספר הקומות יקבע ל- 10

קומות ממפלס רחוב הנטקה. וזה בהתאם לתאומי התכנון שנעשו בלשכת התכנון ולאור הצטרפות החלקה הרחוב הנטקה .22

2. יש לקבל חוות דעת עדכנית של יועצת הפרוגרמה של לשכת התכנון, זאת

בהתחשב בתוספת הזכויות ויחידות הדיור המבוקשות בתכנית.

1. לאור העובדה כי קיים בחזית האחורית כביש ולא חלקת מגורים, יש לקבוע קו

בניין לכיוון שמריהו לוין של-5 מ'

2. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים

וייקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

5. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה

ותקבע כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

6. תותר המרת עד %25 משימושי המגורים בתכנית לשימושי תעסוקה. טבלת

השטחים בהוראות התכנית תערך בהתאם.

7. יוקצה שטח בשיעור של עד 10 מ"ר עבור מרפסת לכל יח"ד, כחלק מזכויות

הבניה המרביות. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

8. 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

3. תנאי לקבלת היתר בניה יהיה אישור תכנון מפורט לשטח הציבורי, ותנאי לאכלוס

יהיה העברתו לעיריית ירושלים.

4. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור יועץ התנועה של הועדה לעניין פתרון החניה

המוצע.

5. יש להציג באופן ברור חיבור והמשכיות של המרחב הציבורי אל החזיתות

הפעילות ולהציג מדרכה ברוחב מינימלי של 3.5 מ'.

6. יש להפריש מעבר להולכי רגל הכלל דרגנועים המחבר רחוב הנטקה עם רחוב

- 60 -

שמריהו לוין מעבר זה לא יקצר מ5 מטר רוחב .

7. המדרגות המגבילות להנטקה יסומנו להריסה ויקבע ממקומם מדרכה של רחוב

הנטקה הוראה זו מחייבת וכל סטייה ממנה תהווה סטייה ניכרת.

8. יש לתאם עם תכנית אב לתחבורה את הממשק של התכנית המוצעת עם שטח

זכות הדרך, בו עובר ציר הרק"ל.

16. עבור השטח המסחרי, יותרו "סגירות חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך

הצירים

הראשיים ועל כן יקבע יחס של החלפה לתוכנית 8593 בהקשר זה. בכל מקרה יובטח רוחב

מדרכות מזערי של 3.5 מ' לשימוש ראוי להולכי הרגל.

9. גובה קירות התמך יוגבל ל-3 מ'.

10. כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

11. השימושים בשטח המסחרי, אופן הטיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור

ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה, בהתאם לחוות הדעת של המחלקה כתנאי למתן היתר בניה.

12. תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור המחלקה לנספח ביצוע סביבתי ותכנית

הנדסית לניהול מי נגר.

13. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 לבנייה ירוקה באישור

מעבדה מוסמכת.

14. יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה

אישור מחלקת תברואה.

15. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בשטח הפונה

לחזיתות הרחובות הנטקה ושמריהו לוין בתאום עם אגף שפ"ע.

16. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין,

מספר קומות.

17. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר מי נגר בהתאם להוראות תמא/1

18. יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת

שפע כתנאי להיתר בניה.

19. שלבי ביצוע – הינף אחד

20. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.

21. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

22. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה הריסה של שני בניינים הכוללים 3 יחידות דיור ויצירת בנין חדש הכולל 10 קומות מעל מפלס הנטקה וציר הרכבת ועוד 5קומות מעל רחוב שמריהו לווין סה"כ 6 קומות מעל רחוב שמריהו לווין

ו 98 יחידות חדשות

התכנית מציעה בנוסף מסחר והפרשה לצורכי ציבור למרות שלא מופיעים שטחים בטבלה 5 לצורך כך.

בתקנון רשום כי בקומת הקרקע יוצע מסחר או תעסוקה.- כ 170 מ"ר .