ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 52 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 31/12/2025
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: התנגדויות רשימת תיקים.pdf · סדר יום התנגדויות מלא.pdf · שוטףר רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf · 19721276-06.pdf · 19930602-01.pdf · 20020015-14.pdf · 20140469-02.pdf · 20150127-02.pdf · 20200238-01.pdf · 20240455-00.pdf · 20240479-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf · שוטף חלק ד.pdf · שוטף חלק ה.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 31/12/2025 - יא טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/124

מספר בקשה 2007/0805.06

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

חלוקת חללי מגורים קיימים בבניין מגורים קיים בקריית

מהות בקשה

הלאום ותוספת 6 יח"ד . סה"כ כ- 56 יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש יהודה רחמים חברה לבנין בע"מ יהודה רחמים

עורך הבקשה אדריכל אהרונסון אמציה

מתכנן השלד מהנדס טרכטנברג גבריאל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אבא אבן 1 , קריית הממשלה - קריית בגין

גוש חלקה בשלמות

30864 7 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

601591 תחילת תוקף 03/08/2019

תאור הבקשה

במתחם קריית הממשלה - קריית הלאום, ברח' אבא אבן 1 קיים בניין בן 3 אגפים, 7 קומות ע"ק מעל 2 קומות ת"ק ובו 50 יח"ד .

במגרש הופקו מס' היתרי בניה, היתר הבניה האחרון שהופק לבקשה בתיק מס' 2007/805.5 בתאריך .20/7/23

במסגרת הבקשה הנוכחית מבקשים תוספת 6 יח"ד בחללים המאושרים בהיתר הקודם

- 2 -

ותוספת 7 מחסנים בקומת מרתף -2

יחידות הדיור המוצעות כוללות מרפסות זיז וגג מקורות ופתוחות וממ"דים בהמשך לעמודות הקיימות.

מסמכי התכנית

במקום חלה תכנית 601591 בסמכות מחוזית אשר תחילת תוקף 03.08.19 למגורים ד'.

התוכנית כוללת תשריט ותקנון- מחייבים

ונספח בינוי– מחייב חלקית לעניין: גובה מרבי של המבנה, מס' קומות מרבי, קווי בניין מרביים ונסיגות בבינוי.

במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין המנחים יגברו המסמכים המחייבים.

במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין עצמם תגברנה ההוראות על התשריטים.

פרסום

בתאריך 17.9.25 הבקשה יצאה לפרסום הקלה לפי סעיף 149 לחוק להקלה הבאה:

הקלה מהוראות סעיף 5 הערה2 להוראות התכנית, לצורך ניוד חלק משטחי השירות בבניין מתת הקרקע לעל הקרקע, ללא כל שינוי בכמות השטחים המותרים ובחלוקה הקבועה בין השטחים העיקריים לשטחי השירות וללא כל שינוי חיצוני בבניין.

נימוקים: התאמת הבינוי לנספח הבינוי של התכנית ולהיתרי הבניה שהתקבלו.

תום מועד ההתנגדויות היה בתאריך – 21.10.25

לא התקבלו התנגדויות לבקשה.

סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף (4.1.2ט) בתקנון התכנית:

1 שלביות הביצוע שבתכנית היא מחייבת וכל סטיה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

2. קווי הבניין המפורטים בתכנית הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטייה ניכרת.

- 3 -

3. גובה הבנוי המירבי המפורט בתכנית הינו מחייב וכל חריגה ממנו תחשב כסטייה נכרת

התכנית המוצעת עומדת בהוראות סטייה ניכרת.

גובה הבינוי, קווי הבניין ובניה בהניף אחד אושרו ונבנו במסגרת היתר הבניה בתיק .7/805.5 פירוט הבניה המוצעת:

קומות מרתף -2,-1

קיימות קומות מרתף עבור חניה ומחסנים.

במסגרת הבקשה מוצעים 7 מחסנים חדשים ע"ח שטחי חניה מאושרים.

יש להציע את השטח כשטח אחסנה מוצע

יש למספר את המחסנים הקיימים והמוצעים ולהראות כי מספר המחסנים שווה למספר הדירות.

קומת כניסה – מפלס +0.00

קומת מגורים קיימת ללא שינוי

קומה 1

קומת מגורים קיימת.

במסגרת הבקשה מוצע קירוי חלק מהמרפסות לדירות .43,44 יש לפרט באיזה קירוי מדובר ולהראות גם בקומה מעל.

קומה 2

קומת מגורים קיימת ללא שינוי

קומה 3

קומת מגורים קיימת, אגף ימני ושמאלי – ללא שינוי באגף האמצעי מבוקשות 2 יח"ד חדשות בחלל מאושר בהיתר קודם.

הדירות כוללות מרפסות גג וממ"דים בהמשך לעמודה הקיימת.

- 4 -

קומה 4

קומת מגורים קיימת ללא שינוי

קומה 5

קומת מגורים קיימת, אגף ימני ושמאלי – ללא שינוי באגף האמצעי מבוקשות 2 יח"ד חדשות בחלל מאושר בהיתר קודם.

הדירות כוללות מרפסות גג וזיז וממ"דים בהמשך לעמודה הקיימת.

קומה 6

קומת מגורים קיימת ללא שינוי

קומה 7

קיים חלל ללא שימוש בהיתר קודם

כעת מוצעות 2 יח"ד חדשות, מרפסות ג וממ"דים.

יש להוסיף את שטחי המבואות הכלואות במניין השטחים העיקריים המוצעים.

ואת ספי היציאה למרפסות – ראה תכנית a

יש למספר את האגפים/ כניסות לבניין

סה"כ קיימות -50 יח"ד

ומוצעות 6 יח"ד נוספות.

שטחי בנייה

בהיתר בניה בתיק 2007/805.4 הומרו שטחי שירות ת"ת לטובת שטחי שירות ע"ק חורגים ללא פרסום הקלה בגין הניוד בשונה מהוראות התכנית.

במסגרת הבקשה הנוכחית פורסמה ההקלה הבאה להסדרת ניוד השטחים כנדרש.

נוסח ההקלה אושר ע"י אילנית מיכאלי – היועצת המשפטית לוועדה.

- 5 -

להלן ההקלה שפורסמה-

נימוקים: התאמת הבינוי לנספח הבינוי של התכנית ולהיתרי הבניה שהתקבלו.

שטח עיקרי-

ע"ק מותר- 6,753 מ"ר

ע"ק קיים – 5,936.32 מ"ר ע"ק מוצע- 691.90מ"ר סה"כ : 6,628.22מ"ר –

נותרו: 124.78 מ"ר

הוראות התכנית אינן כוללות שטחים עיקריים ת"ת.

שטח עיקרי קיים בהיתר קודם: 46.50מ"ר.

יש לתת דברי הסבר לחריגת השטחים.

שטחי שירות-

ע"ק מותר- 945 מ"ר

ע"ק קיים- 1,652.36מ"ר ע"ק מוצע- 69.60 מ"ר סה"כ: 1,721.96מ"ר חורג בכ-776.96מ"ר (נלקח משטח שירות ת"ת כאמור לעיל בהיתר קודם).

ת"ת מותר- 6,250 מ"ר

ת"ת קיים- 5,116.94 מ"ר נותרו – 1,133.06מ"ר ( 776.96מ"ר נוידו לשטח שירות ע"ק על כן נותרו :

356.10מ"ר)

שטחי מרפסות-

מוצעות מרפסות זיז וגג פתוחות ומקורות.

הוראות התכנית מאפשרות שטח עיקרי נוסף עבור המרפסות.

- 6 -

שטח מותר – 75 מ"ר

שטח קיים + מוצע- 88 מ"ר חורג מהמותר

יש לצמצם את שטח המרפסות המקורות לשטח המותר ולחשב אותן כשטח עיקרי למרפסות בהתאם לטבלה .5

גובה בניה

ללא שינוי - אושר בהיתר קודם.

מחסנים

במסגרת הבקשה מוצעים 7 מחסנים חדשים עבור 6 יח"ד חדשות.

יש להציע את המחסנים כשטח אחסנה מוצע

ולמספר את כל המחסנים הקיימים והחדשים

יש לוודא כי מספר המחסנים הכולל יהיה עד 56 כמספר יח"ד.

מס' יח"ד

מותר – 56 יח"ד

מוצע – 56 יח"ד

עומד במותר

אישורים שהתקבלו

-חוות דעת איכות הסביבה – אושר מתאריך 13.11.25 התיק נבדק ע"י ההרמוניקה שהוגשה בארכיב רישוי מתאריך .15/09/2025 מדובר בתוספות בניה בקומות עליונות - אין הנחיות מיוחדות של איכות הסביבה.

-אגף שפ"ע – אושר מתאריך 18.9.25

-אגף תברואה-אושר מתאריך 10.11.25

56יח"ד

- 7 -

יש לתכנן 7 עגלות בנפח 1000 ליטר

-המחלקה להסדרי תנועה – אושר מתאריך 10.11.25

אין התנגדות לתכנית.

מוצע :תוספת 6 יח"ד חדשות סה"כ מוצע+ קיים 56 יח"ד קיים 106 מ"ח עפ"י התקן מהיתר 2007/0805.06 לא נדרש להוסיף חניה נוספת.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ע"ג תכנית a בהתאם לתיאור הבקשה –

בתיאום עם בוחן רישוי.

- 8 -

חוות דעת תכנונית 24/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

601591

תחילת תוקף:

03/08/2019

ייעוד הקרקע:

במתחם קריית הממשלה - קריית הלאום, ברח' אבא אבן 1 קיים בניין בן 3 אגפים, 7 קומות ע"ק מעל 2 קומות ת"ק ובו 50 יח"ד .

במגרש הופקו מס' היתרי בניה, היתר הבניה האחרון שהופק לבקשה בתיק מס' 2007/805.5 בתאריך .20/7/23

במסגרת הבקשה הנוכחית מבקשים תוספת 6 יח"ד בחללים המאושרים בהיתר הקודם

ותוספת 7 מחסנים בקומת מרתף -2

יחידות הדיור המוצעות כוללות מרפסות זיז וגג מקורות ופתוחות וממ"דים בהמשך לעמודות הקיימות.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית למעט ההקלה שפורסמה

ואין מניעה לאשר בכפוף לשינויים ע"ג תכנית a

- 9 -

בהתאם לתיאור הבקשה - בתיאום עם בוחן רישוי.

השלמת פרסום 30/09/2025

לפי סעיף 149 הקלה מהוראות סעיף 5 הערה2 להוראות התכנית, לצורך ניוד חלק משטחי השירות בבניין מתת הקרקע לעל הקרקע, ללא כל לחוק

שינוי בכמות השטחים המותרים ובחלוקה הקבועה בין השטחים העיקריים לשטחי השירות וללא כל שינוי חיצוני בבניין.

נימוקים: התאמת הבינוי לנספח הבינוי של התכנית ולהיתרי הבניה שהתקבלו.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ע"ג תכנית a בהתאם לתיאור הבקשה –

בתיאום עם בוחן רישוי.

- 10 -

- 11 -

סדר יום לועדה מתאריך - 31/12/2025 - יא טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/124

מספר בקשה 2018/0538.01

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, שינויים בקירות חזית

סוג בקשה

במבנים קיימים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

היתר שינויים לתיק 18/538.00 בבניינים 4,5 ביטול יח"ד

מהות בקשה

בקומה 8 מעל הקרקע,תוספת מרפסות, פתחים ושינויי פנים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש אחוזת שנלר בע"מ עקיבא זורבין

עורך הבקשה אדריכל פייגין יואל

מתכנן השלד מהנדס כהן משה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

מלכי ישראל 0 , כרם אברהם

גוש חלקה בשלמות

31317 35 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

2447ג תחילת תוקף 28/09/2005

תאור הבקשה

בשכונת גאולה, במתחם "שנלר" במגרש מס' 1 עפ"י תכנית 2447ג' לאזור מגורים 2 מיוחד מבקשים היתר שינויים בבניינים 4,5 (המסומנים כ a4 ובניין 13 בנספח הבינוי ) הכוללים:

ביטול יח"ד בקומה 8 מעל קומת הקרקע, תוספת מרפסות ופתחים.

-היתר מקורי בתיק מס' 2018/538.00 הופק בתאריך 28.11.2021 עבור 63 יח"ד.

- 12 -

מסמכי התכנית

במקום חלה תכנית 2447ג' הופקדה בתאריך ,

28/12/01 ותחילת תוקפה בתאריך 28/09/05

התכנית כוללת: תקנון, תשריטים ונספחי בינוי .

סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: מס' הקומות, קווי הבניין והמרחקים בין בנייני המגורים( .בעקבות פרסום ההקלה ל%-20 תוספת שטחי בניה והיות ותחילת תוקף התכנית בתאריך 28.09.05 היא גוברת על סעיפי סטייה ניכרת).

פרסום

לא בוצע הליך פרסומי בפתיחת התיק

רקע

להלן תיקים קודמים-

– 18/535בניין 8 - d קומות – 77 יח"ד ) מסומן כמבנה 12א'+12ב' בנספח הבינוי – 8/536מרתף עליון -2 + מרתף -1 חלקי +מסחר+חניה +חדרים טכניים+מגורים + חדרי כושר 11 יח"ד - 8/536.1פיצול היתר לצורך שלביות אכלוס

– 18/537בניין 3 8 - aקומות – 67 יח"ד ) מסומן כמבנה 11 בנספח הבינוי – 18/538בניין 4 8 - aקומות – 63 יח"ד ) מסומן כמבנה 13 בנספח הבינוי 18/539 - 2מרתפי חניה עם מחסנים + חדרים טכניים -18/537.1 היתר שינויים לתיק 18/537 ביטול יח"ד בקומה 8 ותוספת מרפסות פירוט השינויים המוצעים

קומת קרקע

קיימת קומת מגורים.

במסגרת הבקשה מוצעת תוספת שטחים עבור מרפסות זיז מקורות, חלקן כלואות בתוך קונטור הבניין ובהתאם למאושר בבניינים 8-9 ותוספת פתחים.

- 13 -

קומות 1 עד 7

קיימת קומת מגורים.

במסגרת הבקשה מוצעים שינויים פנימיים לדירות, תוספת פתחים שטחי מרפסות זיז מקורות, חלקן כלואות,

הגדלה והקטנה של מרפסות קיימות בתוך קונטור הבניין ובהתאם למאושר בבניינים 8-9 .

יש להראות הריסה ובניית קירות חדשים בהתאם להקטנת המרפסות המבוקשות יש לתקן את חישוב השטחים שזז ממקומו

קומה 8

קיימת קומת מגורים

במסגרת הבקשה מוצעים שינויים פנימיים לדירות, איחוד דירות תוספת שטח עיקרי במקום ממ"ד, הקטנת מרפסות קיימות סה"כ מוצעות 62 יח"ד לאחר איחוד הדירות.

יש למספר בסדר רץ את כל יח"ד

שטחי בניה

עיקרי מוצע: 3.88 מ"ר

(קיים בהיתר: 6,215.9מ"ר מוצע בהיתר שינויים: 6,219.47מ"ר)

(ראה טבלת הסבר מתחת לטבלה )1 - מצורפת טבלה בארכיב האופטי של סך יתרת השטחים בפרויקט

שירות מוצע קיזוז: -1.03

(קיים בהיתר: 1,793.76מ"ר מוצע בהיתר שינויים:1,792.72מ"ר).

מרפסות

מקום חלה תכנית 2447ג' אשר תחילת תוקפה בתאריך .28/09/05 שטחי המרפסות יהיו בין 12-14 מ"ר

בבקשה המוצעת המרפסות מוצעות בין 12 ל-14 מ"ר.

- 14 -

הוצעה טבלה המוכיחה עמידה בשטח ממוצע של 12 מ"ר עבור כל יח"ד עד 14 מ"ר.

ראה תיקונים נדרשים ע"ג תכנית

מרפסות בין 3 קירות – מוצע ניתוק בין המרפסת לקיר הבניין.

כל שטח המרפסת החורג מ-14 מ"ר מחושב בשטח עיקרי.

מרפסות זיז לא מקורה מוצע: 55.77 מ"ר ( מרפסות לא מקורות ניתן לתכנן ללא הגבלה).

מרפסות זיז מקורה מוצע: 118.09מ"ר

התווספו שטחים למרפסות כלואות עם פרט ניתוק בהתאם לדרישת הפיקוח על הבנייה ובאישורו של מנהל האגף להשתמש ביתרת השטחים הקיימת לשטחים הנדרשים.

מס' יח"ד

בוטלה יח"ד אחת (ע"י איחוד דירות) סה"כ בבקשה 62 יח"ד גובה בניה

ללא שינוי

מס' קומות

ללא שינוי

מיקום/קווי בניין

ללא שינוי

מפלס ה-/0.00קרקע

ללא שינוי

בהתאם לנתוני המערכת ולבקשה בתיק 2018/537.1 לשינויים בבניינים 8,9 לא נדרשו תנאי בקרה מרחבית.

- 15 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמות להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בהתאם למאושר בתיק 2018/537.1

בבניינים החופפים ובכפוף לשינויים ובתנאים

נדרשים תיקונים ע"ג תכנית a

חוות דעת תכנונית 24/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

2447ג

- 16 -

תחילת תוקף:

28/09/2005

ייעוד הקרקע:

בשכונת גאולה, במתחם "שנלר" במגרש מס' 1 עפ"י תכנית 2447ג' לאזור מגורים 2 מיוחד

מבקשים היתר שינויים בבניינים 4,5 (המסומנים כ a4 ובניין 13 בנספח הבינוי ) הכוללים:

ביטול יח"ד בקומה 8 מעל קומת הקרקע, שינויים פנימיים, תוספת מרפסות ופתחים.

-היתר מקורי בתיק מס' 2018/538.00 הופק בתאריך 28.11.2021 עבור 63 יח"ד.

בכללותה הבקשה תואמות להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

נדרשים תיקונים ע"ג תכנית a

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

- 17 -

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמות להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בהתאם למאושר בתיק 2018/537.1

בבניינים החופפים ובכפוף לשינויים ובתנאים

נדרשים תיקונים ע"ג תכנית a

- 18 -

סדר יום לועדה מתאריך - 31/12/2025 - יא טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/124

מספר בקשה 2024/0568.01

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, ריצוף חצר ועבודות פיתוח

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, בנין ציבורי, מסחר

הקמת שני מגדלי מגורים בני 30 קומות, 287 יח"ד, מעל

מהות בקשה

קומות מסחריות, מבנה ציבור וחניונים במסגרת פינוי בינוי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מגדלי קטמון מקבוצת בית ירושלמי גראנד יזמות

עורך הבקשה אדריכל מנדלקורן עמית

מתכנן השלד קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדה יצחק 3 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 156 לא

30169 157 לא

30169 123 לא

30169 122 לא

30169 159 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

855668 תחילת תוקף 30/09/2023

תאור הבקשה

דוח חלקי

יושלם לקראת הדיון

מסמכי התכנית:

- 19 -

במקום חלה תכנית 855668 בסכמות מחוזית

אשר הופקדה בתאריך 30.11.22

תחילת תוקפה היה מיום 30.9.23

התכנית כוללת הוראות בינוי ותשריט מחייבים.

הוראות התכנית כוללות סעיפי סטייה ניכרת – ראה פירוט מטה.

פרסום

לא נעשה פרסום בתיק.

סעיפי סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף 4.1.2.1 בהוראות התכנית:

1. גובה הבניין המירבי כמצוין בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב סטיה ניכרת,

בהתאם לתקנה 2 ()19לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב .2002 למען הסר ספק - הקמת מתקנים טכניים על הגג מעבר לגובה המירבי המצוין בנספח הבינוי כדוגמת מאגר מים, גנרטור וכדומה ובנוסף הוספת קומה טכנית כאמור בסעיף 4 להלן לא יחשבו סטיה ניכרת מתוכנית זו.

גובה מותר -

גובה מוצע –

2. קווי הבניין המפורטים בתשריט לתכנית הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין

קו הבניין הקדמי יחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנה 2 ()19לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב ,2002 בכפוף לתקנות התכנון והבניה - תוספת שניה (מרווחים).

בהתאם לסעיף 4.1.2.2 בתקנון:

.1קווי הבניין יהיו כמסומן בתשריט. על מנת להסיר ספק להלן פירוט מילולי

- 20 -

2. קווי הבניין עבור מבנה הציבור בתא שטח מס' 2 יהיו 0 לכל הכיוונים כולל בין תאי שטח 1 ו2 -על מנת

לאפשר הקמת מבנה ציבור המשכי על שני תאי השטח

3. קו הבניין העילי המסומן בתא שטח מס' 2 הוא עבור מגדל המגורים (מעל מבנה הציבור).

3. סגירת מרפסות תחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנה 2 ()19לתקנות התכנון והבניה (סטיה

ניכרת מתכנית) התשס"ב .

4. מספר הקומות המירבי המופיע בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו יחשב כסטייה ניכרת

בהתאם לתקנה 2 ()19לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב .2002 תוספת קומות טכניות או גלריה למסחר, לא תחשב סטיה ניכרת.

5. מיקום כניסות לשטחי המסחר והמפלסים המחברים אותם לרחוב בר יוחאי ויצחק שדה

מחייבים וכל סטייה מהם תחשב סטייה ניכרת. הדרכים המוצעות יפותחו במפלס המדרכה הקיימת ללא גדרות וללא הפרשי מפלסים.

6. לא תותר הבלטת חדרי שנאים מעל שצ"פ, שביל, או דרך. הוראה זו מחייבת וכל סטייה ממנה

תחשב סטייה ניכרת

7. שעוני מים ופילרים יתוכננו בניצב לרחוב, שצ"פ או שביל. הוראה זו מחייבת וכל סטייה ממנה

תחשב סטייה ניכרת

8. כל ההוראות המפורטות בסעיף 6.2 בנוגע להנחיות מיוחדות לזכויות "מותנות".

שטחי בנייה

- 21 -

תא שטח 1

תא שטח 2

יח"ד

מותר –

מוצע-

איחוד וחלוקה

א. התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג' לחוק התכנון והבנייה.

ב. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/ מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם

תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית.

ג. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

- 22 -

ד. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, לרבות השטחים

הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף ,4.1.2 א 16 (ברמת המעטפת), יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

ה. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח

הבינוי בצבע חום המצוי בקומות קרקע, ראשונה ושניה (מכיוון רחוב בר יוחאי) של הבניין והיקפו 2000 מ''ר, ואשר בו מותר שימוש למבנה ציבור בלבד. זאת בהתאם להוראות סעיף ,4.1.2 א .16

הנחיות מיוחדות

זכויות מותנות למגורים

בהתאם לסעיף 6.2.2 בתקנון להלן

הנחיות מיוחדות לזכויות "מותנות" למגורים:

1. מימוש זכויות הבניה ה"מותנות" המופיעות בטבלה ,5 נתון לבחירת מגיש הבקשה להיתר

ומימושן אינו מחייב.

2. ככל שהבקשה להיתר תכלול את הזכויות ה"מותנות", בנייתן תבוצע בהינף אחד יחד עם יתר

הזכויות ה"מוקנות" בתכנית.

3. ככל שהבקשה להיתר לא תכלול את הזכויות ה"מותנות", יפקע תוקפן של זכויות אלה ולא

ניתן יהיה לממשן בשלב מאוחר יותר.

4. לא יותר ניוד זכויות הבניה ה"מותנות" למגורים לשימושים אחרים.

5. תנאי בהליך הרישוי לזכויות הבנייה "המותנות" למגורים יהיה הצגת הסכם נאמנות,

שמטרתה תחזוקה ארוכת טווח של המבנה, המבטיח העברת סכומי כסף לנציגות הבית המשותף מתוך קרן התחזוקה, מעת לעת במהלך חיי המבנה, לצורך ביצוע פעולות תחזוקה נדרשות.

6. שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה יהיה 18.6 מיליון ש"ח סה"כ. תנאי בהליך הרישוי

יהיה קביעת שיעור הכספים האמור בהסכם הנאמנות.

- 23 -

7. תנאי לתעודת גמר בהליך רישוי הכולל זכויות בניה "מותנות" למגורים יהיה הצגת אישור

מהנאמן על כך שקיבל שליטה בכספי הנאמנות

שלביות ביצוע:

בהתאם לסעיף 7.1 בתקנון התכנית-

היתר בניה – הבנייה תבוצע בהניף אחד לכל תא שטח בנפרד טופס 4 – נטיעת עצים בוגרים כל 7 מטר לאורך המדרכות המצרניות.

מתן תעודת גמר לשטחי הזכויות המותנות – הצגת אישור מהנאמן על כך שקיבל שליטה בכספי הנאמנות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים בתיאום עם בוחן רישוי נדרשים תיקונים בהתאם להרמוניקה a

- 24 -

דוח חלקי

יושלם לקראת הדיון

חוות דעת תכנונית 24/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

855668

תחילת תוקף:

30/09/2023

ייעוד הקרקע:

דוח חלקי

יושלם לקראת הדיון

ברחוב יצחק שדה ,3 בר יוחאי 4 בשכונת גוננים מבקשים במסגרת פרויקט לפינוי בינוי

הקמת שני מגדלי מגורים בני 30 קומות מעל קומות מסחריות, שטחי ציבור וקומת מרתף הכוללים 287 יח"ד.

-היתר חפירה הופק בתאריך 2.12.25 בתיק 24/568.00

- 25 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 תנאי להוצאת ההיתר לבינוי הינו קבלת אישור הרשות להתחדשות עירונית (מתיק החפירה)

16 שפ"ע- הגשת תוכנית נטיעות עבור פיצוי נופי לשלמה דניאל.

17 .1 יש להגיש ערבות בנראית בסך 75,040 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים 0שימור - כן 45,059 ש"ח, העתקה - 13,311 ש"ח) .2 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 32,222 ש"ח עבור פיצוי נופי.

18 רישום תצ"ר

19 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 20 תנאי למתן היתר בניה לחלק המותנה יהיה הצגת הסכם נאמנות הכולל תנאי יסוד להבטחת תחזוקה ארוכת טווח של המבנה.

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים בתיאום עם בוחן רישוי נדרשים תיקונים בהתאם להרמוניקה a

- 26 -

דוח חלקי

יושלם לקראת הדיון

- 27 -

סדר יום לועדה מתאריך - 31/12/2025 - יא טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/124

מספר בקשה 2024/0181.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, עבודות הריסה, בנית

סוג בקשה מחסן/מחסנים, תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה, ממ"ד,

תוספת בניה מכוח סעיף 13 לתמ"א 38 כולל תוספת יח"ד

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בית תפילה

תוספת 4 קומות ו 20 יח"ד בבניין לשימור מכוח סעיף 13

מהות בקשה

לתמ"א .38

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה ניו סטייל מזרחי בע"מ

עורך הבקשה אדריכל גדרון עמוס

מתכנן השלד מהנדס ידלין יהושע

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

הרב זוננפלד 31 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30086 233 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

961698 תחילת תוקף 21/01/2023

תאור הבקשה

בשכונת בית ישראל, בין רחובות הרב זוננפלד ,31 דוד פרידמן ורח' חכמי לובלין קיימים 2 מבנים היסטוריים לשימור בני קומה אחת, המבנה הצפוני משמש לבית כנסת והמבנה הדרומי למגורים

במסגרת הבקשה הנוכחית, בהתאם לתב"ע 961698 מוצעים לשימור מבנה בית הכנסת הקיים וחזיתות המבנה למגורים ומוצעות 4 קומות חדשות ע"ק ו2 קומות ת"ק מכוח סעיף 13 לתמ"א .38 סה"כ: 20 יח"ד.

- 28 -

בתאריך 1.9.25 הבקשה נדונה ברשות רישוי ואושרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

בתאריך 16.10.25 הבקשה הועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים בתאריך 16.12.25 התקבלה חוות דעת הנדסית מאת שמאי חיצוני על עמידה בתנאי סף לקבלת זכויות לפי תמ"א 38 על כן מסלול הבקשה שונה בהתאם.

פרסום

לא בוצע פרסום/יידוע במסגרת הבקשה.

הכרה בסעיף 13 לתמ"א יובא להכרעת הוועדה.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 961698 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 10.5.22 ותחילת תוקפה מיום .6.1.23

מסמכי התכנית כוללים:

הוראות ותשריט מחייבים

ונספח בינוי מחייב חלקית לעניין: קווי הבניין, מספר הקומות ושימור.

סעיפי סטייה ניכרת לעניין: קווי הבניין, הוראות השימור לפי סעיף 4.1.2ג', מספר קומות ושלביות ביצוע.

(ראה פירוט מטה).

פירוט הבקשה:

קומות מרתף -2,-1

מוצעות קומות מרתף עבור שטחי אחסנה לדיירים הכוללים 21 מחסנים.

ההגעה אל קומות מרתף ע"י גרם מדרגות ומעלית משותפים המגיעים עד לקומה .3 קומת קרקע- מפלס +0.00

מוצעת קומת כניסה דרך רחוב זוננפלד לחצר המיועדת לשימור ומשמשת כ-פאטיו הקומה כוללת 2 יח"ד, בית כנסת וממ"ק משותף.

- 29 -

קומה 1 עד 3

מוצעות קומות מגורים הכוללות 6 יח"ד וממ"ק משותף בכל קומה.

לדירות מוצעות מרפסות זיז החורגות מקווי הבניין מעל דרך.

קומת גג

מוצע גג רעפים ותחתיו מוצעת קומת ביניים בגובה של 1.26מ'.

מרכז הגג פתוח לשמיים כהמשך לחצר הפאטיו מקומת הכניסה ובצידו מוצעים מעבים למזגנים מוסתרים כחלק מתכנון הגג.

סה"כ מוצעים: 21 יח"ד

מפלס +0.00

בהתאם לסעיף 4.1.2 (א) (2ג) בתקנון התכנית:

מפלס +0.00 במגרשים המיועדים לבינוי ייקבע בהתאם למפלס הקיים.

בהתאם למפת המדידה – מפלס +0.00 הינו +781.00

התואם למפלס המוצע.

סטייה ניכרת

1. קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין

קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה )סטיה ניכרת מתכנית.

המוצע תואם למותר

2. הוראות שימור כמפורט בסעיף 4.1.2 ג' ובנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב סטיה

ניכרת.

התקבל אישור מחלקת שימור – ראה פירוט מטה תחת סעיף הנחיות לשימור.'

- 30 -

3. מספר הקומות כמפורט בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב סטיה ניכרת.

מספר הקומות המוצע תואם למותר בהתאם לנספח הבינוי

4. שלביות ביצוע כמפורט בסעיף 7.1 מחייב וכל סטיה ממנו תחשב סטיה ניכרת.

מוצע בינוי בהניף אחד בהתאם למותר

שטחי בנייה

-שטח עיקרי ע"ק מותר – 950.00מ"ר

הערה ()2 בטבלה: יתאפשר ניוד בין שטח עיקרי לשירות ולהפך מעל הקרקע בלבד. לא יותר ניוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע.

שטח עיקרי ע"ק קיים-48.06 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע-940.31 מ"ר

סה"כ קיים+מוצע: 988.37 מ"ר חורג בכ-38.37 מ"ר

(יקלח משטח שירות ע"ק עודף בהתאם להערה 2 בטבלה).

תואם למותר

-הוראות התכנית אינן כוללות שטח עיקרי ת"ת.

שטח שירות ע"ק מותר –262 מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע – 223.02 מ"ר נותרו – 38.98 מ"ר ( נוייד לשטח עיקרי ע"ק בהתאם להערה 2 בטבלת הזכויות.)

תואם למותר

שטח שירות ת"ק מותר –708.00 מ"ר עבור אחסנה בלבד.

שטח שירות ת"ק מוצע –510.67 מ"ר

תואם למותר

- 31 -

מספר יח"ד

מותר- 21 יח"ד

מוצע- 20 יח"ד

עומד במותר

מחסנים

מוצעים 20 מחסנים עבור 20 יח"ד

עומד במותר

מרפסות

בהתאם לסעיף 4.1.2 (א) 3 בתקנון התכנית:

המרפסות יכולות להיות מקורות באופן מלא או חלקי וזאת ב מסגרת כוללנית ואחידה לבניין שטחי מרפסות אינן ניתנות לסגירה במסגרת " סגירת מרפסות ", במידה ומרפסת מוצעת לסגירה, לא ניתן להשתמש בשטח המוקצה למרפסות לשם כך .

במסגרת הבקשה מוצעות מרפסות זיז בחלקן מקורות, מעל דרך, בשטח של עד 4 מ"ר לכל דירה, בעומק 1.20מ' לכיוון שלושת החזיתות הקדמיות בין רחובות דוד פרידמן, רח' הרב זוננפלד ורח' חכמי לובלין.

בהתאם לסעיף 4.03 בתקנות בנייה במרווחים

תותר בליטה מקו בניין קדמי שהוא קו הרחוב – בעומק עד 1.20מ'.

המרפסות המוצעות אינן מצמצמות את המרווח כאמור בסעיף סטייה ניכרת על כן אין מניעה לאשר את המרפסות המוצעות מכוח סעיף 4.03 בתקנות התכנון והבניה.

שמירה על עצים בוגרים

בהתאם לסעיף 4.1 (ו) בתקנון התכנית:

עקירת העץ רימונים שנמצא במגרש תבוצע רק לאחר מתן היתר בניה ובהתאם לנהלים העירוניים

- 32 -

תנאי למתן טופס 4 -נטיעה חילופית של עצים בוגרים וחיבורם למערכת השקיה בתיאום עם מחלקת שפ"ע.

התקבל אישור שפ"ע מיום .24.2.25

חדר אשפה

בתאריך 15.7.25 התקבל אישור אגף התברואה לפיו-

תוכנן מתקן אשפה עבור 6 עגלות בנפח 1000 ליטר בקומת הקרקע כנדרש.

גובה המבנה

מותר - 15.5מ'

מוצע -15.5מ'

תואם למותר

קומות

מותר - 4 קומות ע"ק ו- 2 קומות ת"ק

המוצע תואם למותר

חיזוק מבנים לפי הוראות ת"י 413

בהתאם לסעיף (4.1ה) בהוראות התכנית:

היתר לתוספות בניה למבנה קיים אשר נבנה שלא בהתאם לתקן ישראלי ת"י,413 יותנה בחיזוק המבנה כולו ביחד עם התוספת בפני רעידות אדמה, על פי דרישות ת"י 41 בתאריך 8.4.24 התקבלה חוות דעת הנדסית מטעם מהנדסים ירון-שמעוני-שחם לפיה מתוכנן "שדרוג הנדסי מלא" של המבנה. ( חוות הדעת המלאה מופיעה בא. האופטי של התיק.

אין על מניעה לקדם את התיק בכפוף ליישום הערות סעיף 8 כתנאי לקבלת ההיתר.

שימור

בהתאם לסעיף 4.1.2 (ג) בהוראות התכנית:

1. לא תותר הריסה של המבנה.

2. חזיתות/מבנים מסומנים בתשריט בצבע סגול יהיו לשימור.

- 33 -

3. יש לשמר את מבנה ביהכנ"ס שבקומת הקרקע גם את הפנים וגם את החוץ.

3. יותר פתיחת פתחים לחלונות כדוגמת הקיים ככל שיידרש לתכנון הפנימי בתיאום ואישור

מחלקת שימור של עיריית ירושלים.

4. נספח הבינוי יהא הא מחייב לנושא השימור, כולל שימור חזיתות מקוריות ומערך חללים פנימי

מקורי (קמרון ותקרות ריילסים).חומרי גמר ופרטי בניין מקוריים מחייבים, כל שינוי יחשב כסטייה ניכרת.

5. נספח הבינוי יהא מחייב לעניין גבהים, נפחים ותכסית, מספר קומות, סוג וצורת גגות הוספת

קומות ונפחים תחשב סטייה ניכרת.

.6לא יותרו שינויים בחזיתות המבנה ההיסטורי ולא תותר פגיעה באופיו האדריכלי לרבות חומרי גמר ובניין מקוריים, פתחים, מדרגות, ריצוף פנים וחוץ, פרטי בניין ייחודיים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים וכו'

7. שימור ושיקום המבנים ההיסטוריים יתבצע בחומרי מליטה התואמים לחומרי מליטה

היסטוריים, בתאום מול אדריכל שימור

ומחלקת שימור.

8. חומרי גמר החזיתות בתוספת המוצעת יתואמו עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים.

9. המבנים ההיסטוריים יישמרו וישוקמו במלואם, פנים וחוץ. צמחייה בוגרת, אם קיימת

תישמר.

10. ההיתר יתואם עם מחלקת השימור בנושא חומרי גמר לחזיתות בקומות התוספת. הפתרון

יועדף על בסיס מצוינות אדריכלית ושמירה מיטבית על המבנה ההיסטורי.

11. לא תותר אטימת פתחים מקוריים, יפתחו פתחים שנאטמו.

12. לא יותר לדקק קירות היסטוריים.

13. כל עבודה שתאושר בבניין ההיסטורי תעשה בהתאם למסקנות תיק תיעוד מלא המאושר ע"י

מחלקת השימור.

14. שימור המבנה ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס מומחה בתחום השימור, תוכניות שימור יוגשו

לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.

15. במידה ויימצא במקום בור מים, הוא ישומר עם שאר חלקי הבניין ההיסטוריים.

16. תותר חפירה לטובת המחסנים בכפוף לאישור מחלקת שימור וחוות דעת מהנדס שימור כי

דבר לא יפגע ביציבות המבנה.

- 34 -

בתאריך 9.12.24 התקבל אישור שימור בתנאים לפיו נפתח תיק שימור מס' .6400 חוות הדעת המלאה מופיעה בא.אופטי של התיק.

תנאים לקבלת היתר-

אישור סופי מטעם מחלקת שימור בהתאם לחוות דעת שהתקבלה חניה

בהתאם לסעיף 4.1.2 (ב) בתקנון התכנית:

מאחר והוועדה מחליטה לשמר את המבנה, ולאור ממדיו הצר של רחוב זוננפלד, הוועדה המחוזית נתנה פטור ממתן חניה.

בתאריך 18.3.25 התקבל אישור מטעם מחלקת תנועה לפיו אין צורך בהתקנת מק"ח עבור המוצע.

צובר גז

בתאריך 20.2.25 התקבלה הצהרה מטעם הבעלים חתומה ע"י עו"ד כי אין שימוש בגז במבנה.

שלביות ביצוע

בהתאם לסעיף 7.1 בהוראות התכנית:

הבניה תבוצע בהניף אחד

המוצע תואם למותר

אישורים שהתקבלו

המחלקה לאיכות הסביבה – התקבל אישור מתאריך 1.7.25 התיק נבדק ע"י הרמוניקה שהוגשה ברישוי בתאריך .23/02/2025 חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודות.

- 35 -

אגף שפ"ע – התקבל אישור מתאריך 24.2.25

אגף תברואה – התקבל אישור בתאריך 15.7.25

21יח"ד ובית כנסת

תוכנן מתקן אשפה עבור 6 עגלות בנפח 1000 ליטר

אישור מחלקת תנועה – התקבל מתאריך 18.3.25

אין התנגדות לתכנית

מוצע 21 יח"ד ע"פ תבע 961698

אין צורך בהתקנת מק"ח עבור המוצע

אישור מחלקת דרכים – התקבל אישור בתאריך 31.3.25 משוחרר לדיון בוועדה בלבד.

לקבלת היתר יש להגיש אישורי מהנדס ויועץ קרקע לכך שאין חשש לפגיעת/ קריסת זכות הדרך (מדרכה וכביש סמוכים) או תשתיות סמוכות.

בכפוף לאישור מחלקת הסדרי תנועה.

אישור מחלקת שימור – התקבל בתאריך 9.12.24

נפתח תיק שימור מס' .6400

חוות הדעת המלאה מופיעה בא.אופטי של התיק.

תנאים לקבלת היתר-

אישור סופי מטעם מחלקת שימור בהתאם לחוות דעת שהתקבלה מחלקת המאור באגף שפ"ע – התקבל אישור מיום 29.7.25 יש לידע מנהל אזור של מחלקת המאור על תחילת עבודות אישור אדריכל העיר – לא נדרש (לאחר שיחה עם דניאל פרויד מטעם אד' העיר מדובר בבניין קטן והתקבל אישור מח' השימור).

- 36 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/12/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

הבקשה עולה להכרעת הוועדה לצורך הכרה בסעיף 13 לתמ"א .38

בתאריך 1.9.25 הבקשה נדונה ברשות רישוי ואושרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

בתאריך 16.10.25 הבקשה הועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים

בתאריך 16.12.25 התקבלה חוות דעת הנדסית מאת שמאי חיצוני על עמידה בתנאי סף לקבלת זכויות לפי תמ"א 38 על כן מסלול הבקשה שונה בהתאם.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ונספחיה ואין

- 37 -

מניעה לאשרה בתנאים.

חוות דעת תכנונית 24/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

961698

תחילת תוקף:

21/01/2023

ייעוד הקרקע:

בשכונת בית ישראל, בין רחובות הרב זוננפלד ,31 דוד פרידמן ורח' חכמי לובלין

קיימים 2 מבנים היסטוריים לשימור בני קומה אחת, המבנה הצפוני משמש לבית כנסת והמבנה הדרומי למגורים

במסגרת הבקשה הנוכחית, בהתאם לתב"ע 961698 מוצעים לשימור מבנה בית הכנסת הקיים וחזיתות המבנה למגורים ומוצעות 4 קומות חדשות ע"ק ו2 קומות ת"ק מכוח סעיף 13 לתמ"א .38

סה"כ מבוקשות: 20 יח"ד.

- 38 -

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים

בכפוף להכרעת הוועדה לעניין הכרה בסעיף 13 לתמ"א .38 דיון ברשות הרישוי 01/09/2025

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים המפורטים בתיאור הבקשה ותכנית a בתיאום עם בוחן רישוי.

-יש לתכנן מתקן אשפה עבור 6 עגלות בנפח 1000 ליטר בהתאם לדרישת אגף התברואה.

-מספור יח"ד ע"ג התכנית הינו 21 יח"ד בעוד שחסרה יח"ד מס'

3 – סה"כ מוצעות 21 יח"ד.

יש לתקן את המספור ולהתאים את מספר יח"ד המוצעות למספר המחסנים.

הכנת המלצה 30/07/2025

תכנונית : לאשר

- 39 -

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים המפורטים בתיאור הבקשה ותכנית a בתיאום עם בוחן רישוי.

-יש לתכנן מתקן אשפה עבור 6 עגלות בנפח 1000 ליטר בהתאם לדרישת אגף התברואה.

-מספור יח"ד ע"ג התכנית הינו 21 יח"ד בעוד שחסרה יח"ד מס'

3 – סה"כ מוצעות 21 יח"ד.

יש לתקן את המספור ולהתאים את מספר יח"ד המוצעות למספר המחסנים.

חוות דעת תכנונית 30/07/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

961698

תחילת תוקף:

21/01/2023

ייעוד הקרקע:

- 40 -

בשכונת בית ישראל, בין רחובות הרב זוננפלד ,31 דוד פרידמן ורח' חכמי לובלין

קיימים 2 מבנים היסטוריים לשימור בני קומה אחת, המבנה הצפוני משמש לבית כנסת והמבנה הדרומי למגורים

במסגרת הבקשה הנוכחית, בהתאם לתב"ע 961698 מוצעים לשימור מבנה בית הכנסת הקיים וחזיתות המבנה למגורים ומוצעות 4 קומות חדשות ע"ק ו2 קומות ת"ק.

סה"כ: 20 יח"ד.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשר אותה בכפוף לשינויים ובתנאים

המפורטים בתיאור הבקשה ותכנית a בתיאום עם בוחן רישוי.

- 41 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

8 אישור שירותי הכבאות

9 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 10 אישור משרד הבריאות

11 יישום סעיף 8 בחוות דעת ההנדסית ואישורם החוזר כתנאי לקבלת ההיתר 12 אישור סופי מטעם מחלקת שימור בהתאם לחוות דעת שהתקבלה 13 אישור מחלקת דרכים -יש להגיש אישורי מהנדס ויועץ קרקע לכך שאין חשש לפגיעת/ קריסת זכות הדרך (מדרכה וכביש סמוכים) או תשתיות סמוכות.

14 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

הבקשה עולה להכרעת הוועדה לצורך הכרה בסעיף 13 לתמ"א .38 בתאריך 1.9.25 הבקשה נדונה ברשות רישוי ואושרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים.

- 42 -

- 43 -

סדר יום לועדה מתאריך - 31/12/2025 - יא טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/124

מספר בקשה 2024/0349.00

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי,

סוג בקשה

ריצוף חצר ועבודות פיתוח

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, בנין ציבורי

הקמת שני מבני מגורים חדשים מעל קומות מסחריות ומבנה

מהות בקשה

ציבור וחניונים במסגרת פינוי בינוי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש גונן בע"מ ברגר על הפארק

עורך הבקשה אדריכל מנדלקורן עמית

מתכנן השלד קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

חוסה דה סן מרטין 28 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30200 29 לא

30200 28 כן

30200 27 כן

30200 8 כן

30200 7 כן

30200 6 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1008176 תחילת תוקף 16/09/2023

1008176 תחילת תוקף 16/09/2023 100 מגורים ד 2784

תאור הבקשה

בקשה לבינוי פרויקט ברגר על הפארק- הקמת פרויקט מגורים חדש המורכב משני מבני מגורים - האחד בן 31 קומות והשני בן 9 קומות מעל הכניסה הקובעת. בנוסף קיימות שתי קומות מתחת למפלס הכניסה הכוללות שני גני ילדים, בית כנסת, מסחר מגורים, חצר משק וכניסה לחניון- בקשה תואמת תב"ע

- 44 -

תיק רישוי בקשה -2024/349 242 יח"ד.

הבקשה כוללת הריסה, חפירה ודיפון ו- בינוי של הפרויקט.

כתובת: פרויקט ברגר על הפארק, בכתובת חוזה סן מרטין ,28 שכונת גוננים בשכונת גוננים במסגרת בקשה תואמת תב"ע מספר 101-1008176 מוצע במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי עבור בנייה עתידית עבור שני מבני מגורים חדשים מעל קומות מסחריות, מבני ציבור וחניונים.

מסמכי התכנית: במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 1008176 אשר הופקדה מיום 24.08.23 ותחילת

תוקפה מיום 17.07.23 התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים .

סעיף סטייה ניכרת לעניין: קווי בניין, מספר קומות מירבי לכל בנין, השימושים במפלסי הקרקע ברח' סן מרטין וברח 'בר יוחאי והשימושים של גני ילדים ובית הכנסת התכנית חלה על שלושה בניינים קיימים ברחוב סן מרטין ,28 ,30 וברחוב בר יוחאי 10 בירושלים, הכוללים 72 יחידות דיור ולצידם שצ"פ ומקלט ציבורי קיימים.

הבקשה כוללת הריסת המבנים, חפירה דיפון והקמת פרויקט הבינוי המלא התכנית מציעה 220 יח"ד ומציינת בסעיף קטן מתחת לטבלה 5 סעיף ז- תותר תוספת של עד %10 מהיקף יחידות הדיור לעת מתן היתר בניה, ללא שינוי בסך זכויות הבניה ובהתאם להוראות הבינוי ללא צורך בהליך נוסף. סה"כ מוצע 242 יח"ד כמתאפשר.

הבינוי מוצע ב 2-3 מבני מגורים: מגדל בן 30 קומות מעל שתי קומות מסד וקומת מסחר\כניסה .ובנין בן 8 קומות מעל שתי קומות מסד וקומת מסחר\כניסה .קומת הכניסה היא מרחוב סן מרטין, אליה מתחברים מפלסים תחתונים (מפלס ביניים ומפלס רחוב בר יוחאי) ,המוסיפים עוד 2 קומות מסד מתחת למפלס הכניסה.

בפרויקט מתוכננות 220 יחידות דיור, מסחר בהיקף של כ-2360 מ"ר, 2 גני ילדים, בית כנסת ושטח ציבורי פתוח .

התכנית מחברת בין שני חללים ציבוריים, האחד ברחוב סן מרטין והשני ברחוב בר יוחאי. בשניהם מתוכננות ככרות וכניסות למגורים וחזית מסחרית. במפלס סן מרטין ישנה כניסה גם לשני גני ילדים .הפרש הגובה בין הרחובות, כ-10 מטרים, מאפשר קומת ביניים ציבורית, הכוללת בית כנסת סעיף סטיה ניכרת

קווי בניין, מספר קומות מירבי לכל בנין, השימושים במפלסי הקרקע ברח' סן מרטין וברח 'בר יוחאי והשימושים של גני ילדים ובית הכנסת הינם מחייבים וכל סטייה מהם תחשב כסטייה ניכרת- מוצע כמתאפשר.

- 45 -

עוד מצוין בתקנון כסטיה ניכרת:

קו הבניין העילי מעל קומה +1 המסומן בתשריט עבור הבנין המערבי מחייב וכל סטיה ממנו.

מספר הקומות המירבי לכל בנין המסומן בנספחי בינוי מחייב.

הבקשה המוצעת תואמת לתב"ע - אין מניעה לאשר.

פרסום הקלות

אין נוסח פירסום להקלות בבקשה זו

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר הבקשה בכפוף לתיקונים והערות תכנית a בכפוף לשינויים

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 24/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1008176

תחילת תוקף:

16/09/2023

ייעוד הקרקע:

מגורים ד

מספר הקומות המירבי לכל בנין המסומן בנספחי בינוי מחייב –

מוצע כמתאפשר

2. .קווי בנין : מוצע תואם לנספח הבינוי - כמתאפשר

א. קו הבניין העילי מעל קומה +1 המסומן בתשריט עבור הבנין

המערבי מחייב וכל סטיה ממנו תחשב סטיה ניכרת.

ב. קו הבניין התת קרקעי המסומן בתשריט בצבע תכלת יחול

בקומות 00 ומטה

ג. תותר בנית מרפסות מעבר למעטפת הבנין עד 2.5 מ'. ללא

- 46 -

הגבלת קו בניין או גבול מגרש

.ד. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו הבניין בחזית הפונה לשביל הציבורי (תא שטח )300

3. .מהנדס העיר רשאי להתיר שינוי במפלסי 0.00 של עד 1.5 מ'

במסגרת הבקשה להיתר בנייה .4 .תותר הקמת שני מבני מגורים בהתאם לנספח הבינוי נספח מס' :1 בנין מס' 1 (הבניין המזרחי)

עד 30 קומות מעל 2-3 קומות מסד וקומת מסחר/כניסה .בנין מס' 2 (הבניין המערבי) עד 8 קומות מעל 2-3 קומות מסד וקומת מסחר/כניסה

5. .תמהיל יחידות דיור יכלול לפחות %20 יחידות דיור קטנות

ששטחן לא יעלה על 80 מ"ר עיקרי + שירות- יש להציג עמידה

6. .בחזית כלפי רחוב סן מרטין ובר יוחאי במפלס הרחוב לא

יותרו דירות גן או הצמדת שטחי חצר לדירות .השימושים במפלסי הקרקע ברחוב סן מרטין וברחוב בר יוחאי למסחר, כניסות למבני המגורים ושימושים ציבוריים הינם מחייבים. אך יותר שינוי במיקומם תצורתם וגודלם מבלי לפגוע במקומם העקרוני .על אף האמור לעיל, יותר מיקום צובר גז בתת הקרקע בחזית כלפי הרחוב וזאת בכפוף לאישור אדריכל

הוראות אלה הינן מחייבות וכל סטייה מהם תחשב כסטייה ניכרת- מוצע כמתאפשר

8. .מעל פני הגג תותר בניית מעקה, חדרים טכניים, יציאה לגג

ומסתור מתקנים טכניים בגובה שלא יעלה על 7 מ' למתקנים טכניים ויציאה לגג

9. .יוקצו מחסנים משותפים למגורים לצורך אחסנת עגלות,

חומרי ניקוי ותחזוקה וכו.10 .'

שיטת איסוף האשפה תבחן בעת היתר הבנייה. יותר איסוף אשפה פנאומטי

11. .תותר כניסה נוספת למשאית אשפה בקרבת הגרעין של

הבניין הגבוה

12. .שימוש ציבורי – מוצע כמתאפשר יש להציג עמידה בכלל

השטחים בהתאם להוראות

בתא שטח מספר: 100 א. בשטח המסומן בנספח הבינוי באות א'

בצבע ורוד המצוי בקומה 01 של הבניין והיקפו כ 260 -מ"ר שטח בנוי וכ-350 מ"ר שטח חצר מקורה ברובה, שטח החצר המקורה לא יכלל במניין שטחי הבניה. יותר שימוש בשטחים אלו לגן ילדים בלבד .ב. בשטח המסומן בנספח הבינוי באות ב' בצבע ורוד המצוי בקומה -01 של הבניין והיקפו כ - 250 מ"ר יותר שימוש לבית כנסת ומרחב מוגן ציבורי בלבד כפי שיידרש ע"י פיקוד העורף .באחריות היזם לבצע בית כנסת בגמר מלא .שטח זה מהווה הפרשה ציבורית ותמורה למרחב המוגן הקיים אשר תירשם על שם הרשות המקומית, בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון המצורפת לתוכנית זו, ובהתאם להוראות סעיף 6.14

- 47 -

להלן. הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת .ג. מיקומם העקרוני של גני הילדים, בית הכנסת כמסומן בנספחי בינוי 1 ו-2 יהיה מחייב

.עם זאת, יותרו התאמות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה ,בתיאום עם המחלקה למבני ציבור של עריית ירושלים. תובטח הפרדה מלאה בין השטחים הציבוריים ודרכי הגישה אליהם ובין שטחי המגורים.

מוצע כמתאפשר- יש להציג עמידה מלאה בשטחים המעבר המוצכ תקין והמיקומים בהתאם להוראות התכנית

ד. יבנה מעבר ציבורי בין רח' בר יוחאי לבין רח' סן מרטין ע"י

מדרגות ומעלית. המעבר הציבורי (מדרגות ומעלית) ירשם על שם עיריית ירושלים בעת רישום הבית המשותף .ביצוע ותחזוקת המדרגות והמעלית במעבר הציבורי יהיה באחריות עיריית ירושלים .13 .מתקנים טכניים כגון משאבות מים, גנרטורים, חדר תקשורת וכדומה ימוקמו בתת הקרקע או בחזיתות שאינן כלפי הרחוב או בגג בנסיגה מחזית הבנין .14 .

חדר שנאים ישולב בחניון משולב במפלס -4 או בקומה תת קרקעית אחרת .15 .מידות מדוייקות, כמות השנאים ומיקום עבור חדר שנאים יתואם בשלב הכנת תוכניות מפורטות להיתר בניה. חדר שנאים יבנה בהתאם לכל הדרישות של חח"י לגבי אוורור, פתחי הכנסת ציוד, דרכי גישה, כניסה לאנשים וכו חזית מסחרית- מוצע כמתאפשר

.1תיבנה חזית מסחרית על פי המסומן בתשריט בקומה -02 לאורך החזית הפונה לרחוב בר יוחאי יותר שילוב שטחי תעסוקה לאורך החזית המסחרית

2. .החזית המסחרית תמלא לפחות %70 מאורך החזית

המסומנת בתשריט

3. .מיקומה הסופי של החזית המסחרית יקבע בהיתר בניה

זיקת הנאה למעבר רגלי – מוצע כמתאפשר

השטח המסומן בתשריט כזיקת הנאה למעבר רגלי ישמש כיכר עירונית .השטח יהיה פתוח לציבור ללא מגבלה או גידור .מיקום ומידות זיקת ההנאה ייקבעו בבקשה להיתר בנייה .להבטחת האמור לעיל תירשם הערת אזהרה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר, תנאי למתן היתר בניה בשטח

חזית עם הוראות מיוחדות- מוצעת חזית מסחרית הכוללת מיני סופר והסעדה- אושר ע"י אדריכל העיר

.1בסימון חזית עם הוראות מיוחדות תיבנה חזית מסחרית לאורך החזית בקומת הקרקע הפונה לרחוב סן מרטין .יותר שילוב שטחי תעסוקה לאורך החזית המסחרית .2 .החזית

- 48 -

המסחרית תמלא לפחות %70 מאורך החזית המסומנת

בתשריט .3 .מיקומה הסופי של החזית המסחרית יקבע בהיתר בניה .4 .המסחר יהיה בקומה רציפה עם המדרכה הסמוכה .5 .

בכל חזית מסחרית תותר בניית מצללה מעבר לקו הבנין ברוחב של עד 2.5 מ .6 .'יותר מסחר קמעונאי המשתלב באזור מגורים ובלבד שלא יגרום מטרד רעש, עשן וריח ,בטיחות, היגיינה וכיו"ב ובהתאם להוראות סביבתיות שבתכנית זו .6 .יותר שילוב כניסות למגורים בחזיתות המסחר .7 .תותר הקמת גלריה בקומות המסחר, זאת בנוסף לשטח העיקרי למסחר המאושר בתוכנית .8 .לא יבוצע שילוט על קירות חיצוניים בבניין אלא בהתאם להוראות חוק עזר לירושלים ,שילוט, התש"מ- .19 חניה- התקבל אישור והבקשה תואמת לנספח התנועה כולל כניסה לחניונים. יש להציג במפלסי המרתף בצורה אחידה חניות וחניות טכניות- תואם לנספח המאושר. כמו"כ יש להציג מספור ברור וחישוב שטחים כנדרש

.1תקן החניה למגורים יהיה 1:1 ללא קשר לגודל הדירה.

למרות זאת, יותר לדירות ששטחן עולה על 120 מ"ר 2 מקומות חניה .2 .יתוכננו 14 מקומות חניה לאורחים .3 .תותר תוספת קומות ושטחי חניה בעת הבקשה להיתר בנייה .4 .יבנה חניון תת קרקעי משותף לשימוש מגורים, וכן חניות למבני ציבור בתאום עם עיריית ירושלים .החניון יבנה בתת הקרקע של תא שטח מס'

,100 ובחלקו גם בתת הקרקע של תאי שטח מס 300 ,200 'ו.

יותר ניוד זכויות בניה בתת הקרקע בין תא שטח ,100 לתא שטח מס' ,200 300 ו,-301 בעת הבקשה להיתר בניה .5 .יובטח בחניון התת קרקעי שטח תפעולי לשימושי המסחר, לרבות שטח לפריקה ולניהול האשפה .6 .חניה למסחר על פי תקן וחניה תפעולית יבוצעו באופן שלא יהווה מטרד למגורים .7 .יופרד החניון למגורים מהחניון לשימושים האחרים בבניין שצ"פ-

בתקנון מוצגות הוראות לפיתוח השצ"פ. התכנית כוללת תכנית פיתוח שטח מפורטת הציגה את השצ"פ כולל נטיעה ומתקנים –

מוצע כנדרש

פיתוח השצ"פ יכלול רצף וחיבור עם שטח הכיכר העירונית בתא שטח מס' 100 ותא שטח מס 401 'זאת על מנת ליצור רצף הליכה עירוני ציבורי בין רח' בר יוחאי לרח' סן מרטין וחיבורים לשטחים ציבוריים נוספים בשכונה .2 .באזורי נטיעות יובטח מילוי אדמת גן בעומק שלא יפחת מ 50 ס"מ.

באזורי נטיעת עצים יובטח מילוי אדמת גן בעומק שלא יפחת מ 100 ס"מ. מספר העצים יקבע 1 על כל 50 מ"ר .3 .תנאי להיתר בניה יהיה הכנת תכנית עיצוב אדריכלי לאישור הרשות המקומית

שטחים מותרים- טבלה 5 לתקנון התכנית:

מגורים

- 49 -

21400 מ"ר עיקרי מעל- מוצע 21822.5 מ"ר- יש להתאים למתאפשר חריגה של 422 מ"ר

600 מ"ר עיקרי מתחת- מוצע 512 מ"ר כמתאפשר

שירות מעל 4740 מ"ר שירות מתחת 3160 מ"ר- מוצע סה"כ 28383.84 מ"ר עבור חניון, ממ"ד וכלל השירותים- יש להציג עמידה בשטחי השירות בהתאם לפילוח טבלה .5

וכן מצוין בסעיפים מתחת:

יותר להוסיף זכויות בניה וקומות בתת הקרקע עבור חניה.

מספר מקומות החניה, מספר קומות החניון וזכויות הבנייה יקבעו על פי תקן חניה למגורים 1:1 ללא קשר לגודל הדירה.

ג. בנוסף לשטחים המצוינים לעיל, יותרו עוד 12.5 מ"ר עבור

ממ"ד לכל יח"ד, בפועל עברה תקנה להגדלת ממ"ד והבקשה תואמת למתאפשר הגדלת ממ"ד בעוד 3.5 מ"ר.

ד. בנוסף לשטחים המצוינים לעיל, יותרו עוד 20 מ"ר עבור

מחסן לכל יח"ד בכל קומות המבנים -יש להציג מחסנים כולל עבור הדיירים- כמצוין עבור עגלות

.ה. בנוסף לשטח עיקרי המצוין בטבלה לעיל, תותר מרפסת בשטח של 12 מ"ר בממוצע לכל יחידות הדיור- מוצע כמתאפשר .ו. בעת מתן היתר בנייה, תותר תוספת שטחי בניה עבור חדרי שנאים, מתקני האוורור והמעברים שלהם

.ז. תותר תוספת של עד %10 מהיקף יחידות הדיור לעת מתן היתר בניה, ללא שינוי בסך זכויות הבניה ובהתאם להוראות הבינוי ללא צורך בהליך נוסף- מותרות 220 יח"ד בתוספת 10 אחוז מוצע 242 יח"ד- כמתאפשר.

.ח. יותר ניוד שטחי שרות בין שימושים באותו תא שטח ובין שטחים מתחת למפלס 0.00 בלבד .ט. יותר ניוד זכויות בניה בתת הקרקע עבור חניון בין תא שטח ,100 לתא שטח מס' ,200 .300 י. בנוסף לשטחים המצוינים לעיל, יותרו עוד 40 מ"ר עבור שטחי שירות למחסן עגלות. לא יותר ניוד שטח.

מסחר מותר 2360 מ"ר- יש להציג עמידה בשטחים

יש להציג תמהיל דירות המתייחס להוראות וחלוקת השימושים והשיוכים- מחסנים, מרפסות לכלל הפרויקט.

הריסות ופינויים- תותר הוצאת היתר הריסה למבנים המסומנים להריסה בתשריט וכן לטיהור השטח ללא התניה בתנאים למתן היתר בנייה למבנים- מוצע כמתאפשר

- 50 -

שלבי ביצוע- מוצע כמתאפשר

הבניה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלנים

תנאי להיתר- הגשת תכניץ לפיתוח שצ"פ עפ"י עקרונות הבינוי תנאי אכלוס- ביצוע בפועל שטחים ציבוריים

כל בניין קיבל פירוט בתמהיל הדירות המצורף ע"ג תכנית .a

תמהיל דירות: - מוצג ע"ג תכנית -a מוצע כמתאפשר. יש

להתאים שטחי חצרות ולהציג עמידה בדירות קטנות כמו כן יש להציג עמידה להחלפת שטחים כמתאפשר בין המגרשים 200 ל0 -201 עמידה ב%.5

מיקום / קווי בניין

התכנון מוצע בתוך מסגרת קווי בניין- עיליים מוצגים קווי בניין תת"ק. התכנון המוצע לא חורג מהמתאפשר כולל המרפסות המוצעות.

מס' הקומות

מותרות 31 קומות בבנין 1 ובבנין 2 9 קומות- בהתאם להוראות.

מוצע כמתאפשר- בהערות התכנית התבקשו להוסיף גובה של הקומות לא רק גובה אבסולוטי- תואם לנספח הבינוי לענין חתכי גובה.

גובה הבניה- סטיה ניכרת

מגדל rt 30 קומות- מוצעים מפלס עליון 808.60 מ'

קומה 30 בגובה אבסולוטי 798.55 מ"ר- כמתאפשר בהתאם לנספח הבינוי

בנין 9 קומות- גובה סופי 38 מ' שהינם 735.10 מ' גובה אבסולוטי

עפ"י הוראות התכנית מצוין כי מותרות עד 31 קומות מעל הקרקע ועוד 6 מתחת.

יש להציע ע"ג החתכים- עמידה בתנאי גובה הבניינים המוצעים.

אחסנה

מוצעים מחסנים בתת"ק כמתאפשר- לא משויכים- יוצגו כמות מחסנים שאינה עולה על כמות יח"ד במסגרת תמהיל הדירות.

צוברי גז: יש להציג צוברי גז כנדרש. לא מוצגים חלוקת

תשתיות במפלסי החניון כמתאפשר.

- 51 -

הפקעות לצרכי ציבור

במסגרת הבקשה יוקמו 2 בניינים לטובת הציבור בשטח הפרויקט- עבור ביכנ"ס וגן ילדים- היזם ישלים גמר כתנאי מהשלמת קבלת תעודת גמר עבודה לפרויקט.

עצים לשימור

לבקשה קיים סקר עצים מפורט ותכנית שתילה גם בחזית הפרויקט לאורך רחוב סן מרטין וגם בחיבור בין מפלסי של הרחובות. התכנון המוצע נשמר ותואם לנספח הנופי המאושר.

מימוש תכנית

זמן משוער למימוש התכנית 7 שנים מיום אישורה- התכנית אושרה בשנת 2023 תקפה עד .2029

הבעלים:

גונן- ברגר על הפארק בע"מ

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה- טרם התקבל בשלב סיום.

אגף שפ"ע התקבל בתאריף: 03.07.25 סקר העצים אושר.

תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית בסך 51,918 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים (שימור - 26,986 ש"ח, העתקה - 24,932 ש"ח) .2 תשלום היטל כספי בסך 25,966 ₪ .3 יש לאשר תכניות סופיות לשצ"פ יש לאשר תוכניות סופיות לשביל למחלקתנו ולמחלקת אחזקת כבישים ומדרכות.

אגף תברואה- התקבל אישור המחלקה בתאריך 18.05.25 בפירוט:

242יח"ד, מסחר 200 מטר, בית הכנסת וגן ילדים. למגורים- 2 דחסניות 8-10 קו"ב

למסחר- דחסנית 8-10 קו"ב ומכבש קרטונים. כתנאי לקבלת טופס 4 יש להביא מכתב התחייבות של חברת אחזקה לתפעול הדחסניות כולל ניקוי .

- 52 -

אדריכל העיר אישר בתאריך: 14.05.25

מומלץ לאשר את הבקשה לדיון בכפוף לתנאים כלהלן :

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו('

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד.'

חומרי גמר:

אבן

חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא

בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה.

יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

3.2זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור),

בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים

ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשמתמשים בכל קומה.

3.3אלומיניום/פרזול

א. גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים.

ב. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע.

ג. יש להציג פרטים עקרוניים.

ד. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית (או מעקות בנויים

בגג).

- 53 -

תאורה ושילוט

יש להציג בצורה ברורה היבטי תאורה ושילוט בכל תנוחות התכניות, החתכים והחזיתות.

תנאי לתחילת עבודות

11. אישור אדר' העיר למודל מוקאפ של חזיתות ופרטי פיתוח.

.12אישור אדר' העיר לתכנית פיתוח מפורטת לרבות פתרונות לתשתיות.

.13אישור פקיד היערות או מי מטעמו לנטיעות ולשימור העצים.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

השלמת כל שטח הפיתוח שכלול בהיתר לשביעות רצון שפ"ע ו/או אדריכל העיר

תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה

יש לוודא התאמות לחו"ד אדריכל העיר זו לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

אישור זה אינו מהווה אישור הסופי להיתר.

יש לשוב ולבחון את התכניות לאחר מילוי התנאים להיתר כנ"ל.

אישור מחלקת הסדרי תנועה התקבל בתאריך :21.08.25 אין התנגדות לתכנית. עבור 271 יח"ד חדשות ושטחי מסחר וגנ"י דרוש 325 מ"ח עפ"י תקן חניה שבתב"ע 1008176 סעיף חניה. מוצע 281 מ"ח עבור מגורים (מיתוכם 5 נכים)+ 48 חניות עבור שטחי מסחר מיתוכם 3 נכים וכן 6 חניות מוצעות ברחוב בר יוחאי על חזית מסחרית ללא זיקה פרטית + 4 מ"ח עבור גנ"י. תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י אגף תושי"ה מצורפת וסרוקה בארכיב. תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

גילי 21/08/2025

אגף הסדרי תנועה- התקבל אישור בתאריך -28.05.25 אין התנגדות לתכנית לדיון בוועדה לבלבד. עבור מגורים, גנ"י ושטחי מסחר דרוש 556 מ"ח עפ"י התקן מוצע 562 מ"ח בחניון תת"ק (כולל 6 עבור נכים) מיתוכם 4 עבור המסחר ו- 6 עבור גנ"י (מיתוכם 3 נכים) בנוסף מוצע 4 מ"ח הורדה והעלאה עבור גנ"י ברחוב הארזים. תנאי להוצאת היתר- הגשת תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י אגף תושי"ה. תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

אישור מחלקת דרכים התקקבל בתאריך :29.06.25

בר יוחאי 10 / סן מרטין 28 - 2024/0349 – בקשה להריסה ובנייה ביחד –חוו"ד:

- 54 -

עבור ההיתר חפירה נדרש :

נדרשים כתב התחייבות וערבות בנקאית בעבור עוגנים זמניים.

את האישורי של יועץ הקרקע והמהנדס בעניין יציבות כביש ותשתיות סמוכים העליתי אל הארכיב האופטי.

עבור ההיתר בינוי נדרש:

האם קיימת מטלת יזם לעניין דרכים?

ישנם היתרים מקודמים בסמוך לפרויקט הנ"ל שיש להטמיע בתכנית הפיזית בגווני מונוכרום

(אך לא בצבע של השכבת מדידה):

בר יוחאי 15 – 2022/0246.01 – בינוי – הופק היתר בר יוחאי 11-13 – 2023/0326.01 – בינוי – בתהליך.

בר יוחאי 5-7 – 2024/0527.00 – הריסה ובנייה – בתהליך.

בר יוחאי /4 יצחק שדה 3 – 2024/0568.01 -בינוי – בתהליך.

על מנת לקבל היתר בנייה יש להטמיע את התכנונים הנ"ל בתכנון הפיזי של בר יוחאי .10

כמו כן, יש להגיש סט תכנון פיזי על סמך תכנית תנועה מאושרת סופית בתושי"ה כמפורט:

אנא העבירו בג'מבומייל בפורמט dwfx בלבד על רקע מדידה עדכנית (אין להסתיר אותה עםhatch ים):

תכנית פיזית בקנ"מ קריא על סמך תנועה מאושרת שמתיישבות על קוארדינטות ארציות,

סימון קו זכות הדרך בכחול עם מלל,

סימון גבולות עבודה,

סימון פירוקים בצהוב,

סימון שטחי עבודה של מדרכות, כביש ועוד,

סימון שכבות תכנון במקרא,

צירים של סימון גבהים מתוכננים כל 10 מ' כולל מתן קווי גובה ונקודות גובה מתוכננים,

סימון קירות מתוכננים אם ישנם (קיר מעל 1.5 מ' מחייב קונסטרוקציה),

יש להעביר גם תכנית תנועה סופית מאושרת בתושי"ה,

- 55 -

דו"ח תכן מבנה הכביש,

תכנית ניקוז אם ישנה ב,dwfx

פרטי מבנה ב.dwfx

וחתכים ב.dwfx

אישור מבני ציבור- אושר בתאריך 11.06.25 בפירוט: יש להציג נספח תנועה חתום תנאי להיתר יהיה תאום תכנון פנים סופי וחתימה על כתב התחייבות מול נכסים.

אישור מבני מאור שפ"ע התקבל מיום :18.05.25 מאושר בכפוף לתכנית המאושר רק לוועדה

הבקשה כוללת הריסה, חפירה ודיפון ו- בינוי של הפרויקט.

כתובת: פרויקט ברגר על הפארק, בכתובת חוזה סן מרטין ,28 שכונת גוננים

התכנית מציעה 220 יח"ד ומציינת בסעיף קטן מתחת לטבלה 5 סעיף ז- תותר תוספת של עד %10 מהיקף יחידות הדיור לעת מתן היתר בניה, ללא שינוי בסך זכויות הבניה ובהתאם להוראות הבינוי ללא צורך בהליך נוסף. סה"כ מוצע 242 יח"ד כמתאפשר.

מספר הקומות המירבי לכל בנין המסומן בנספחי בינוי מחייב –

מוצע כמתאפשר

2. .קווי בנין : מוצע תואם לנספח הבינוי - כמתאפשר

5. .תמהיל יחידות דיור יכלול לפחות %20 יחידות דיור קטנות

ששטחן לא יעלה על 80 מ"ר עיקרי + שירות- יש להציג עמידה מוצע כמתאפשר- יש להציג עמידה מלאה בשטחים המעבר המוצכ תקין והמיקומים בהתאם להוראות התכנית

חניה- התקבל אישור והבקשה תואמת לנספח התנועה כולל כניסה לחניונים. יש להציג במפלסי המרתף בצורה אחידה חניות וחניות טכניות- תואם לנספח המאושר. כמו"כ יש להציג מספור ברור וחישוב שטחים כנדרש

- 56 -

5. .יובטח בחניון התת קרקעי שטח תפעולי לשימושי המסחר,

לרבות שטח לפריקה ולניהול האשפה

21400 מ"ר עיקרי מעל- מוצע 21822.5 מ"ר- יש להתאים למתאפשר חריגה של 422 מ"ר

600 מ"ר עיקרי מתחת- מוצע 512 מ"ר כמתאפשר

מסחר מותר 2360 מ"ר- יש להציג עמידה בשטחים

יש להציג תמהיל דירות המתייחס להוראות וחלוקת השימושים והשיוכים- מחסנים, מרפסות לכלל הפרויקט.

תמהיל דירות: - מוצג ע"ג תכנית -a מוצע כמתאפשר. יש

מיקום / קווי בניין

מס' הקומות

מותרות 31 קומות בבנין 1 ובבנין 2 9 קומות- בהתאם להוראות.

יש להציע ע"ג החתכים- עמידה בתנאי גובה הבניינים המוצעים.

איכות הסביבה- טרם התקבל בשלב סיום.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

- 57 -

5 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 6 אישור פיקוד העורף הג"א

7 אישור שירותי הכבאות

8 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

9 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 10 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 חתימת כתב התחייבות מול מח נכסים לגבי עוגנים 16 שפ"ע- .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 51,918 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים (שימור - 26,986 ש"ח, העתקה - 24,932 ש"ח) .2 תשלום היטל כספי בסך 25,966 ₪ .3 יש לאשר תכניות סופיות לשצ"פ יש לאשר תוכניות סופיות לשביל למחלקתנו ולמחלקת אחזקת כבישים ומדרכות.

17 מבני ציבור- יש להציג נספח תנועה חתום תנאי להיתר יהיה תאום תכנון פנים סופי וחתימה על כתב התחייבות מול נכסים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר הבקשה בכפוף לתיקונים והערות תכנית a

- 58 -

סדר יום לועדה מתאריך - 31/12/2025 - יא טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/124

מספר בקשה 2022/0358.00

מספר סידורי 14

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מסחר, משרדים, מגורים, חניון ציבורי

5 בניני מגורים בני 18-7 קומות מעל 3 קומות מרכז

מהות בקשה

מסחרי.סה"כ 247 יח"ד. פיתוח שצ"פים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ

עורך הבקשה אדריכל אוסטרובסקי אלכס

מתכנן השלד מהנדס כאהן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שד משה דיין , פסגת זאב שטח בין רחובות

שד משה דיין וארזי ראובן

גוש חלקה בשלמות

30630 81 כן

30630 82 כן

30630 83 כן

30630 64 כן

30630 85 כן

30630 86 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

330498 תחילת תוקף 26/01/2019

3601א תחילת תוקף 16/06/1992

5/53/09 תחילת תוקף 02/05/1997

תאור הבקשה

- 59 -

בשכונת פסגת זאב, פינת רחובות שד' משה דיין- ארזי ראובן על פי תב"ע 330498 מבקשים היתר ל 5 בניני מגורים בני

10-18 קומות מעל 4 קומות תת"ק ומרכז מסחרי. סה"כ 249 יח"ד ופיתוח שצ"פים .

הערת המחלקה:

בפועל מבוקשות 247 יחידות דיור, פרסום ההקלה כלל 2 דירות נוספות למקרה שלא יאושר תקן החנייה.

בדיון בוועדה

המקומית שהתקיים ב - 30.8.2023 הוצגה בקשה עם 247 יחידות דיור עם מאזן חניה שעומד בתקן.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 330498 אשר הופקדה מיום 27.06.2018 ותחילת תוקפה מיום 06.01.2019

התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: גובה המבנה, מס' קומות, קווי בניין .

פרסום

בתאריך 21.11.2022 במסגרת פתיחת התיק פורסמ ה ההקלות הבאות:

1. תוספת 39 יח"ד המהוות % 18.58 מעבר ל -210 יח"ד מאושרות בתכנית 0330498 - ,101 מתוכן 27 יח"ד

המהוות

% 18.75 בשני מגדלי מגורים ו-12 יח"ד המהוות % 18.19 ב-3 מבני מגורים מעל מסחר מעבר ל-144 יח"ד ו-66

יח"ד המאושרות בהתאמה.

2. העברת שטחים עיקריים בשיעור 178 מ"ר ושטחי שרות בשיעור של 210 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת

למעל כניסה

הקובעת ב 2 מגדלי מגורים.

3. העברת שטחים עיקריים על קרקעיים בשיעור של 20 מ"ר ושטחי שרות על קרקעיים בשיעור של 405

ושטח עיקרי

מרפסות בשיעור של 45 מ"ר מ-3 מבני מגורים מעל מסחר ל -2 מגדלי מגורים.

4. מסעיף .6.1.1ב. ביטול התקנת גינה משותפת בבניין 3 .b

5. הגדלת שטח קומת מגורים עליונה עד ל - %77 משטח הקומה שמתחתיה, בשיעור של %12 מעבר ל- %65

מאושר

בתכנית 0330498 - .101

6. תוספת חומרי חיפוי לקירות חיצוניים ומרפסות כגון : אלומיניום, ,hpl בטון אדריכלי מעבר לאבן

המאושר בתכנית

- 60 -

.101 - 0330498

7. מסעיף 6.3.3 - הגדלת גובה קירות התמך בחזית המגרש הפונות לשצ"פ, רחוב, מעבר ציבור עד ל- 3.5 מ''

בשיעור

של 2.0 מ'' מעבר למאושר בתכנית 0330498 - 101

8. שינוי קונטור של זיקת הנאה למעבר ברכב בחלקות 64 , 85 ללא שינוי שטחה.

עד תום מועד להגשת התנגדויות לא התקבלה התנגדות רוט הבניה המוצעת:

קומת חניון ,-4 -5 , מוצעת קומה חלקית לחניון בקומה מוצעת הכניסה לחניון מחזית צפונית בהתאם למוצע בנספח

הבינוי.

קומת מסחר, -3 בקומה זו מוצע מפלס ה- 0.00 לקומת המסחר לבינוי המערבי במגרש הכניסה למסחר מוצעת דרך

השצ"פ, בגב הקומה- הקומה חפורה בתת הקרקע ובה מוצע חניון.

קומה -2 מוצע חלל כפול לשימוש המסחר וחניון בגב הקומה החפור בקרקע.

קומה -1 בחלקו המערבי של המגרש מוצעים חללים לתעסוקה ובגב הקומה הקבור בקרקע- מוצע חניון, בחזית צפונית

מוצעות 2 יח"ד.

קומת קרקע:

החל מקומה זו כל הבינוי במגרש הינו ע"ק וכל בניין מוצע בנפרד, בניין a-1 בחלקו הדרום מזרחי של המגרש- מוצע לובי הכניסה לבניין ו- 3 יח"ד בניין a-2 בחלקו הצפון מזרחי של המגרש- מוצע לובי הכניסה לבניין ו- 3 יח"ד ניין b-1 בחלקו הדרום מערבי של המגרש- מוצע לובי הכניסה לבניין וחללי מסחר.

בניין b-2 בחלקו הצפון מערבי של המגרש- מוצע לובי הכניסה לבניין וחללי מסחר.

בניין b-3 בחלקו הצפון מערבי של המגרש- מוצע לובי הכניסה לבניין וחללי תעסוקה.

קומה -1 גג מוצעות יח"ד בכל הקומות.

סה"כ 249 יח"ד

סטייה ניכרת: