ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 35 · תביעת פיצויים לועדה 28.9.25.pdf

א.

ב.

ג.

ד

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

זי אלול תשפ"ה

1 אוגוסט 2025

סימוכין: 2025-0321-212

תיק פיצויים: 2024/7

לכבוד

מזכירות ועדת המשנה

הנדון: הצעת החלטה לוועדת המשנה לתכנון ולבניה, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (ייהחוקיי), תכנית 352096- שלוחת המוציאוניס - קו והוב - מוזיאון ישראל

פרטי התביעה:

תכנית: 3520%6- רכבת קלה- שלוחת המוציאוניס- קו והוב

מועד קובע: התכנית פורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך 12.8.2021.

תאריך הגשת התביעה: 22.8.2024

שם התובע: מוזּיאון ישראל

שס בייכ התובע: עו"ד יהונתן מונרוב והשמאי קובי ביר

סכום התביעה: 32,774,713 ₪

בתב שיפוי:

מוצע לעמוד על קבלת שיפוי מלא מול צוות תכנית אב לתחבורה.

פרטי מקרקעין התובע:

המקרקעין מושא התביעה, מהווים את חלקות 32, 33, 43, 52 וחלק מחלקות 48 ו-50 בגוש 30146, ומצוייס בצמידות למתתס יי מוזיאון ישראל, קריית האומה.

השטתים כוללים שטחים בחזית המוזיאון הצפונית (מגרש החניה) וכן בצידו המזרחי של המוזיאון, הגובל בעמק המצלבה.

חלקה | שטח החלקה במייר | שטח כלול בתכנית 352096 בעלות 12 156 בשלמות מוזיאון ישראל (למעט כ-1.07% בבעלות עיריית ירושלים)

3 1+ כ-450 מ"ר מוזיאון ישראל

43 2,076 בשלמות מוזיאון ישראל (למעט כ-0.49% בבעלות עיריית ירושלים)

8 1.7 כ-930 מ"ר

הפטריאכיה היוונית, חכירה ראשית לקקייל וחכירת משנה 0 בו כ-1,840 מ"ר

למוזיאון ישראל

2 2.0066 בשלמות

תמצית התביעה:

בהתאם לחווייד שמאית מטעם התובע קיימת ירידת ערך כתוצאה מאישורה של תכנית 352096 עקב שינוי ייעוד של החלקות ו/או חלקן מייבנייני ציבור עס הגבלות- מוזיאוןיי לייעוד יידרךיי, יידרך משולבתיי, 'ירצועת מתעייניי.

בירושלים

שוזה לחיות.

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

ה. המלצת המחלקה:

לאור האמור בחוות דעת משפטית מטעם הוועדה המקומית של עוהייד יוסי לבן הנתמכת בחוות דעת של השמאי אשר בן ישי מטעם הוועדה המקומית, מוצע לדחות את התביעה על הסף או לגופה

מהנימוקים הבאים:

4

השינויים הנובעים מהתוכנית החדשה הם מינוריים ומידתיים, אינם פוגעים בוכויות הבנייה או בשימוש הקיים במקרקעין, ואף תורמים להשבחת ערכס.

בהתאם להלכה הפסוקה- יש לבחון את מכלול השפעות התוכנית- הן השליליות והן החיוביות.

התובעת התעלמה מהשפעותיה המשביחות של התוכנית, ובהן שיפור משמעותי בנגישות התחבורתית למוזיאון באמצעות הרכבת הקלה, עידוד הגעת מבקרים ותושבים, וכן חטוק הקישוריות לשטחי המסחר והמשרדים בסביבה- כל אלה צפויים לתרום לחיוניות האזור ולהשבחת ערך הנכסים בו.

לא הובהר כיצד, ובאיוה אופן ממשי, הביאה תוכנית 352096 לירידת ערך המקרקעין נשוא התביעה. טענות התובעים לעניין וה נטענו באופן כוללני, ללא ביסוס עובדתי או תכנוני מספק.

חלקה 32: השימושים שנקבעו בחלקה בשני מצבי התכנון והים יחסית. אמנם, במצב הקודם נקבע כי פיתוח ואחזקת השטח באחריות מוזיאון ישראל, אך להוראה זו אין תועלת כלכלית.

חלקה 3: התביעה מתייחסת לרצועת קרקע זניחה, ברוחב משתנה שבין 2-4 מי, המצויה מחוצ למתחם המוציאון, בצמידות לחומת המתתס. במצב הקודם, לא ניתן לעשות כל שימוש בשטת למעט כחלק מרחבת הכניסה ובמצב החדש השטת מיועד לשמש כרחבה עירונית ולכן התועלת הכלכלית בשני מצבי התכנון והה.

חלקות 43 ו-52: במצב הקודם השימוש בחלקות מיועד למעבר חניה בתת הקרקע ווכות מעבר לציבור במפלס הקרקע, במצב החדש השימוש בחלקות מיועד לחניה בתת הקרקע וכיכר עירונית במפלס הקרקע. ככל הנראה התועלת הכלכלית אפסית בשני מצבי התכנון

חלקות 8 ו-50: השטח ששונה ייעודו מצוי בעיקרו מחוץ למתחם המוויאון, בשטת יער המצלבה. ע"פ זכויות הבנייה והוראות הבינוי שנקבעו בתכנית 4031ה', במצב הקודם לא ניתן לבצע כל בינוי בחלקות (למותר לציין כי וכויות הבנייה למתחם לא נפגעו כתוצאה משינול הייעוד). מאחר ובמצב הקודם עסקינן בחצר שולית (שטח מתחם המוציאון למעלה מ-130 ד', תכסית הבינוי אינה עולה על 10 דונם), מרוחקת מבינוי, ללא שימוש ומחוץ למתחם. סביר כי התרומה הכלכלית של השטח ששונה ייעודו, נותרה ללא שינוי בין שני מצבי התכנון.

בברכה,

קרן שמואל גירסי- שמאית מקרקעין

השמאית העירונית והממונה על היטל השבחה

<]יסיע 30|

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

יייז אלול תשפ"ה

0 ספטמבר 2025

סימוכין: 2025-0321-218

תיק פיצויים: 2024/8

לכבוד

מזכירות ועדת המשנה

הנדון: הצעת החלטה לוועדת המשנה לתכנון ולבניה, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (ייהחוקיי), תכנית 352096- שלוחת המוזיאונים - קו והוב - קרקעות ירושלים

א. פרטי התביעה:

תכנית : 352096-- רכבת קלה- שלוחת המוציאוניס- קו והוב

מועד קובע: התכנית פורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך 12.8.2021.

תאריך הגשת התביעה: 19.9.2024

שס התובע: קרקעות ירושלים 2022

שם בייכ התובע: עו"ד אבי שפרמן ועוייד איתי טפר והשמאי יניב גוב ארי

סכום התביעה: 25,300,000 ₪

ב. כתב שיפוי:

מוצע לעמוד על שיפוי מלא מול צוות תכנית אב לתחבורה.

ג. | פרטי מקרקעין התובע:

המקרקעין מושא התביעה, מהווים חלק מחלקות 48 ו- 50 ו-52 בשלמות בגוש 30146, ומצוייס בצמידות למתתס '' מוזיאון ישראל, קריית האומה.

השטחים כוללים שטחים בחזית המוזיאון הצפונית (מגרש החניה) וכן בצידו המורחי של המוציאון, הגובל בעמק המצלבה.

בתאריך 2.8.2016, נמכרו וכויות הפטריארכיה היוונית (וכות הבעלות) לניות קוממיות השקעות בכפוף לזכויות התכירה ובתאריך 16.1.2023 נמכרו הוכויות מניות קוממיות השקעות לקרקעות ירושלים בע"מ. לפיכך, במועד הקובע לתובעת לא היו זכויות במקרקעין נשוא התביעה.

יצוין כי לא הוצג בפנינו הסכם הרכישה של קרקעות ירושלים.

ד.

חלקה

8

חלקה

50

חלקה

2

סה'יב

תמצית התביעה:

שוזה לחיות

== בירוש!

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

בהתאם לחווייד שמאית מטעם התובעת קיימת ירידת ערך כתוצאה מאישורה של תכנית 352096 עקב שינוי ייעוד של החלקות ו/או חלקן מייבנייני ציבור עס הגבלות- מוציאוןיי לייעוד יידרךיי, יידרך

משולבתיי, 'ירצועת מתעייניי וכמפורט להלן:

מצב קודם

לפי תכנית 4031 הייעוד הינו שטח לבנייני ציבור

- מוזיאון, ושימוש חניה פרטית עילית

לפי תכנית 4031 הייעוד הינו שטח לבנייני

ציבור- מוזיאון להקמת מסעדה בשטח מרבי של

0 מ"ר, כאשר גג המבנה ישמש למסעדה עס

אפשרות להקמת פרגולות, יתרת שטח החלקה

לרחבה מסחרית עס אפשרות לסגירת חורף

באמצעות פרגוד לפי תכנית 8593 וקירוי

והצללה בעונת הקיץ בהתאם לתקנות, וקרקע

לחניה עילית (פרטית).

לפי תכנית 6031ג' הייעוד הינו שטח לבנייני

ציבור- מוזיאון, וזכות מעבר לרכב, כאשר

השימושים המותרים כוללים חניון הפתות

לציבור בתשלום, כאשר ניהול החניון וכל יתר

הזכויות שייכים לבעלי הזכויות בחלקה. נכון

למועד הקובע בתחום החלקה קיים חניון עילי

מצב חדש'

9 מ"ר מהחלקה

שונה לייעוד דרך

מוצעת- רצועת מתעיין

עם הוראות הפקעה

שטח של 1,841 מ"ר

מהחלקה שונה לייעוד

דרך מוצעת - רצועת

מתעיין עס הוראות

הפקעה.

ייעוד כלל החלקה הינו

דרך משולבת

(ציבורית) עס הוראות

הפקעה לטובת עיריית

ירושלים ששוויה

לבעלים הינו אפסי

הפגיעה

כתוצאה מכך בוטל שטח חצר למוסד

ושטח קרקע לחניה עילית. בנוסף

צומצמו קווי הבניין וקטן השטת

המותר לבניה, וכן נפגעה חצר עורפית

ע"י ניתוקה ע"י רצועת מתעי'ן מיתרת

שטח החלקה.

כתוצאה מכך, בוטל שטח ופועל יוצא,

בוטל שטח לחצר מסחרית, כמו כן

רצועת המתעיין הינה על חשבון שטח

קרקע לחניה עילית.

ביטול 80 מקומות חניה

(כ-80 = 25 מ"ר למקום חניה / 2,006

מייר)

ירידת ערך

₪ 0

0 ו

ו

₪ 0

₪

מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה

ה. המלצת המחלקתה:

לאור האמור בחוות דעת משפטית מטעם הוועדה המקומית של עוהייד יוסי לבן הנתמכת בחוות דעת של השמאי אשר בן ישי מטעם הוועדה המקומית, מוצע לדחות את התביעה על הסף או לגופה

מהנימוקים הבאים:

41

השינויים הנובעים מהתוכנית החדשה הס מינוריים ומידתיים, אינם פוגעים בזכויות הבנייה או בשימוש הקיים במקרקעין, ואף תורמים להשבחת ערכס.

בהתאם להלכה הפסוקה- יש לבחון את מכלול השפעות התוכנית- הן השליליות והן החיוביות.

התובעת התעלמה מהשפעותיה המשביחות של התוכנית, ובהן שיפור משמעותי בנגישות התחבורתית למוויאון באמצעות הרכבת הקלה, עידוד הגעת מבקרים ותושבים, וכן חיזוק הקישוריות לשטחי המסחר והמשרדיס בסביבה- כל אלה צפויים לתרום לחיוניות האזור ולהשבחת ערך הנכסים בו.

חלקה 48: השטח ששונה ייעודו מצוי בעיקרו מתוץ למתתס המוציאון, בשטח יער המצלבה. ע"פ זכויות הבנייה והוראות הבינוי שנקבע בתכנית 4031ה', במצב הקודם לא ניתן לבצע כל בינוי בחלקות (למותר לציין כי זכויות הבנייה למתחם לא נפגעו כתוצאה משינוי הייעוד). מאחר ובמצב הקודם עסיקנן בחצר שולית, מרוחקת מבינוי, ללא שימוש ומחוץ למתחם. סביר כי התרומה הכלכלית של השטח ששונה ייעודו, נותרה ללא שינוי בין שני מצבי התכנון.

חלקה 50: שומת התובעים מבוססת על הנחה שגויה, לפיה במצב הקודסם (טרם אישורה של תכנית 352096), ניתן היה להקים מסעדה לרבות שימושי מסחר נלווים. הנחה זו מנוגדת לחלוטין להוראות תכנית 4031ה/ שחלה על החלקה ב''מצב הקודם'' ואינה מאפשרת כל בינוי בחלקה.

חלקה 52: במצב הקודם, השימוש בחלקה מיועד למעבר לחניה בתת הקרקע ווכות מעבר לציבור במפלס הקרקע לצמיתות, במצב החדש השימוש בחלקה מיועד לחניה בתת הקרקע וכיכר עירונית במפלס הקרקע. בהתאם לכך, התועלת הכלכלית ללא שינוי בין שני מצבי התכנון. יוער, כי שומת התובעת מבוססת על השימוש בפועל (חניה עילית), יש לאמוד בהתאם לשימוש החוקי ולמצב התכנוני שחל עליה.

בברכה,

קרן שמואל גירסי- שמאית מקרקעין

השמאית העירונית והממונה על היטל השבחה

0 0]