ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 35 · קובץ התנגדויות 995332 - חלק ב.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: בקשה להיתר בהר המנוחות הר הרצל בחלקה הצבאית.pdf · המלצת מדיניות ועדה מקומית בדבר שימוש בקמינים מקוצר · הפקעות לועדה 28.9.25.pdf · סדר יום מלא לועדת תבע בתאריך 28.9.25.pdf · קובץ התנגדויות 1225895.pdf · קובץ התנגדויות 1226166.pdf · קובץ התנגדויות 1226851.pdf · קובץ התנגדויות 1261478.pdf · קובץ התנגדויות 995332 - חלק א.pdf · קובץ התנגדויות 995332 - חלק ג.pdf · תביעת פיצויים לועדה 28.9.25.pdf · תצר 12609.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה 2024.7 מוזיאון ישראל.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה 2024.8 קרקעות ירושלים.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה הר הרצל הקמת חלקות קבורה חדשות.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה תצר 12609.pdf · פרוטוקול הפקעות 28.9.25 (1).pdf · פרוטוקול ועדת תבע מיום 28.9.25.pdf · פרוטוקול קובץ תמצית עיקרי דיון ועדת תבע 28.9.25.pdf · תמלול הועדה 28.9.25.pdf
30.07.2025
לכבוד
ועדת המשנה להתנגדויות
של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה
שלום רב,
הנידון: התנגדות לתכנית תב"ע 101-0995332 להרחבת בתי ספר אוולינה דה רוטשילד ופולה בן גוריון אני ילידת רחביה (בן לברט), וגדלתי בה כשהיתה מלאת שטחים ירוקים וללא עשן, פחם ומצוקת חניה. לפי מיטב זכרוני, כשבנו את בתי הספר אוולינה ופולה, היתה תכנית מוגדרת והבטחה שהמבנים לא יפגעו בטופוגרפיה ובאיכות החיים של האזור, וכך אכן נעשה. זו הסיבה שלאחר נישואי, חפשנו לרכוש דירה באזור. לשמחתנו, מצאנו את הדירה הנוכחית עם ידיעה שלא יבנו באזור בית הספר. כיון שכיום מדובר בתכנית, אשר מימושה צפוי לגרום לנו – כתושבים מבוגרים הגרים באזור שקט, שאינו צמוד למבנים אחרים – פגיעה קשה, בלתי הפיכה ובעלת השלכות בריאותיות, סביבתיות, נפשיות וכלכליות חמורות.
להלן עיקרי ההתנגדות:
* פגיעה חמורה באיכות החיים: התכנית צפויה לשנות באופן קיצוני את אופי האזור, להגביר עומסי תנועה, מצוקת חניה, רעש וזיהום, ולהפוך אזור שקט, ירוק ופתוח – לאתר בניה מתמשך ולמבנים הצמודים למבנים קיימים.
* מפגע בריאותי חמור: כל תקופת הבניה – העלולה להמשך שנים – תלווה ברעש, אבק, ריחות וחשיפה לחומרים מזהמים. אנו, כתושבים מבוגרים, חשופים יותר להשפעות אלה, העלולות לגרום נזקים גופניים ממשיים (ריאות, לב, סיכון לבעיות כרוניות).
* פגיעה בערך הנכס: רכישת הדירה התבססה על תב"ע מאושרת, שאינה כוללת מבנה נוסף בצמידות למתחם שלנו.
מימוש התוכנית יגרום לנו פגיעה ממשית בערך הנכס, כמו כן חסימת אור, נוף, אוויר ופגיעה בפרטיות. אם התכנית תצא לפועל, אנו נציג דו"ח שמאי לפני ואחרי ונדרוש, בין השאר, את ערך ירידת ערך הנכס.
* בניה לטובת צרכי הציבור נחוצה ומבורכת. ואולם מעיון במסמכי התכנית באתר מנהל התכנון, ניכר שבתכנית חסר פירוט רב. על אלו צרכי ציבור בהווה ובעתיד היא מבקשת לענות? מה אופן והיקפי הרחבת בתי הספר? אילו מוסדות ציבור שאינם בתי ספר ומתקנים צפויים להבנות בשטח המדובר, סוגם ומיקומם? האם ייבנו מבנים בשטחים הירוקים הקיימים, ובפרט מה מתוכנן לעצים הגבוהים שסמוכים להתיבונים 20? ועוד.
* ייעודו של השטח העיקרי בתכנית (הצבוע בחום ב"תשריט מצב מוצע") הוא לבניית "מבנים ומוסדות ציבור".
התכנית קובעת 240 אחוזי בנייה, ובניה של עד 6 קומות - בתא שטח זה (לפי סעיף 5 ב“הוראות התכנית”). כלומר, היקף הבנייה והגובה המותרים יהיו כפולים ויותר מהקיים היום. בניית מבני ציבור שונים בשטחים סמוכים או צמודים ממש לגבול המגרש של הבנין בהתיבונים ,20 יהפכו למטרד לדיירי הבנין ובמיוחד לנו – בקומה התחתונה. מזה שנים, השטח הסמוך לבנין משמש כמגרש משחקים/הפסקות של בית הספר אוולינה דה-רוטשילד. האזור רועש תכופות בשעות הלימודים, ואנו חיים עם אי הנוחות בהבנה וברצון. עם זאת, ללא כל ידיעה אילו מוסדות ציבור ייבנו, סוגם, היקפי ומיקומי הבנינים והמתקנים שישמשו אותם ושעות הפעילות בהם - לא ניתן להעריך את הצפוי, ונראה שהתכנית היא בבחינת “צ’ק פתוח” לכל תכנית בנייה עתידית, לכל סוג של מוסד ציבורי ומתקנים. בנייה שתחייב עקירת העצים הגבוהים הסמוכים לגבול המגרש, תפגע בנוף הקרוב ובאקלים המיוחד בסביבת הבנין. אנו סבורים שהאזור הסמוך לשדרות חיים הזז הוא המתאים לבנייה – האזור הנמוך טופוגרפית ורחוק, יחסית, מבניני המגורים ברחובות הקטנים הצמודים.
לאור האמור לעיל, חששנו שתכניות בנייה עתידיות, שיאושרו בעקבות התכנית הנ"ל, יפגעו באיכות החיים שלנו, בריאותנו ובערך הנכס שבבעלותנו. אנו דורשים עצירה מיידית של קידום התכנית ובחינה מחודשת של השפעותיה על המתחם הקיים ואופי הסביבה. ככל שהתוכנית תאושר ותבוצע תוך התעלמות מהפגיעה בנו, אנו שומרים לעצמנו את הזכות לפעול בכל האמצעים החוקיים, לרבות תביעת נזיקין אישית ו/או ייצוגית נגד הגורמים המאשרים והמבצעים.
בברכה
מינה ויוסי רון
התיבונים ,20 ירושלים 9238617
1
18.7.2025
ירושלים
לכבוד
הוועדה המחוזית לתכðון ובðיה-ירושלים
רח' שלומציון המלכה ,1 ירושלים
א.ג.ð.,
הðדון: התðגדות לתכðית מס' 101-0995332 הרחבת בתי הספר אווליðה ופולה בירושלים החתומה מטה, אדריכלית צפי שלף, ðושאת תעודת זהות מס' ,024345050 לאחר שהוזהרתי כי עלי להצהיר אמת וכי אם לא אעשה כך אהיה צפוייה לעוðשים הקבועים בחוק, מצהירה בזאת לאמור (1 אðי מגישה תצהיר זה בהתðגדות לתכðית מס' 101-0995332 המוצעת במתחם בית הספר אווליðה דה רוטשילד וביה"ס פולה בן גוריון. גו"ח 30025 חלקה 210 בירושלים.
(2 אðי מגישה התðגדות זו בשם המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל וזאת מתוקף תפקידי כמðהלת מחוז ירושלים ועל בסיס צו התכðון והבðייה )קביעת גוף ציבורי ומקצועי לעðיין הגשת התðגדות לתכðית(, התשע"ז-2017 )חמ-783 -3 ת.(1
(3 למיטב ידיעתי והבðתי, כל הפרטים בðימוקי התðגדות זו ðכוðים.
בשם המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל, הððי מתכבדת בזאת להגיש ההתðגדות בעðיין שבðדון כדלקמן:
1. התכðית המוצעת ממוקמת במתחם הðמצא בדופן המערבית של שכוðת רחביה, ובצמוד אליו מצוי
מבðה היסטורי לשימור הידוע בשמו 'בית רוזðבאום'. מבðה זה היðו 'מוðומðט' לשימור בתכðית ,3423 תכðית תקפה מיום 19.2.1991 הקובעת 45 אתרים לשימור כ''בðייðים, מוðומðטים ומבððים בעלי ערך אדריכלי ו/או היסטורי".
2. תכðית 3423 היðה תכðית בðיין עיר משלימה ל'תכðית המוðומðטים' 2097 שקדמה לה )תקפה מיום
(16.3.1989 וקבעה 110 אתרים לשימור ברחבי ירושלים כולה. מטרתן של שתי תכðיות אלו היðה להðחות את המתכððים ומקבלי ההחלטות בדבר חשיבות ההגðה על אתרים אלו ולקבוע סדרת כלים תכðוðיים לצורך שמירתם לדורות.
3. חשיבות קיומם של אתרים אלה ðובעת מתרומתם למרחב, מערכם למורשת המקום, מהיותם ðדבך
היסטורי ותרבותי בתולדותיה של ירושלים ומעצם היותם חלק בלתי ðפרד מהðוף האורבðי, וממרכיבי זהותה של העיר.
4. מעטפת ההגðה התכðוðית ðועדה לסייע בשמירה על מוðומðטים אלה באמצעות הוראות המתייחסות
הן לאתר והן לסביבתו, הן למבðה המוðומðט עצמו והן למכלול מרכיביו והאלמðטים האופייðיים הקשורים בו )טרסות, עצים בוגרים, טופוגרפיה, כמו גם פתחים, סיתות, כיחול, סורגים וכיוצ"ב(, מעטפת הðחיות זו מתייחסת לשימור הסגðון ואופי האתר תצלום אוויר – מיקום המוðומðט ובית הספר )אתר GIS ע.ירושלים( בית רוזðבאום 2025 – צילום צפי שלף 2
5. זהו איðטרס ציבורי מובהק אשר לא ðיתן להתעלם מחשיבותו
6. כפי שיפורט להלן, מדובר בהסתייגות המתייחסת למסמכי התכðית ולהליך הסטטוטורי המקודם
במסגרתה. התכðית ומסמכיה כפי שהוגשו כעת איðה כוללת התייחסות כלשהי לאתר ההיסטורי הצמוד אליה ואיðה מגדירה כל מרכיב של הגðה עליו, ו/או על מכלול ערכי המורשת שלו ושל סביבתו.
ולהלן בתמצית הטעמים לדרישה להשלמת מסמכי התכðית כמפורט להלן:
א. מסמכי התכðון המוצע היðם חסרים במידע תכðוðי ובהתייחסות למרחב הבðוי המצרðי לתכðית,
התכðית איðה מפרטת דבר אודות האתר ההיסטורי ואיðה כוללת התייחסות להגðה על ערכיו.
ðדגיש כי המורשת היא ðחלת הכלל, וכממוðה על התכðון, השימור והפיתוח בירושלים מוטלת על ועדה ðכבדה זו האחריות לשמור עליה ולהעבירה במלוא עושרה אל דורות העתיד.
ב. אישור התכðית במתכוðתה זו, ללא השלמת סייגים ומגבלות בðייה בהתייחס למוðומðט הסמוך
תסכן את ההיתכðות להגðה עליו ועל ערכיו ההיסטוריים והתרבותיים. לא ðיתן לקדם תכðית המעמידה בספק את יכולת השמירה על מכלול בðוי המהווה ðכס מורשת משמעותי בתולדות העיר.
ג. ðדגיש וðציין כי מסמך ההתðגדות איðו עוסק במהות זכויות הבðייה המוצעת ומימושם, כי אם
באיכותם החסרה של הðחיות התכðית ומסמכיה בכל הקשור למוðומðט לשימור 'בית רוזðבאום'.
רחביה
עמק
המצלבה
מיקום האתר ההיסטורי ה-'מוðומðט' ומתחם בתי הספר מבט אלכסוðי לדרום וסימון מיקום המוðומðט ובתי הספר )מתוך אתר GIS של עיריית ירושלים ( )מתוך אתר GIS של עיריית ירושלים( מהות הבקשה והסתייגותðו
7. ההתðגדות מתייחסת למסמכי התכðית שפורסמה להפקדה ביום ,19.5.2025 לפי מוðה תדפיס הוראות
31 ותדפיס תשריט ,20 המופיעים באתר מיðהל התכðון בכתובת שלהלן https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005151780/310 ועל בסיסם מוגשת התðגדות זו.
8. בתכðית המוצעת מתוכððת תוספת בðייה מאסיבית בתחום בתי הספר הסמוכים לאתר היסטורי
שðקבע כמוðומðט לשימור. מדובר בתוספת של כ26,000 מ"ר שטח עילי )ועוד כ 11,000 מ"ר מתחת לפðי הקרקע( בגובה של 6 קומות מעל מפלס 0.00 וכן 6 קומות מתחתיו.
9. מסמכי התכðית איðם מציגים כל מידע והתייחסות למרקם ולקוðטקסט בו היא ðתוðה. בולט בחסרוðו
ðספח ביðוי הכולל את פרטי המיקום, הðפח והגובה של התוספת המוצעת בקירבת הבית לשימור.
10. דחיית הדיון בðפחי הבðייה וחלוקתם ברחבי האתר לצורך מיצוי מלוא זכויות הבðייה לשלב ההיתר
היðה שגגה תכðוðית מהותית. יש לעגן בשלב זה ולתקן סע' 4.1.2 א' 9 ולקבוע מגבלות גובה וðפח הביðוי הðושק לחלקה 210 במסגרת תכðית זו.
11. הוראות התכðית חסרות הðחיות הגðה ומðיעת פגיעה באופיו של האתר ההיסטורי לשימור 'בית
רוזðבאום'.
12. יש לצרף למסמכי התב"ע ðספח ביðוי עקרוðי המפרט קווי בðיין, חתכים, גבהים ומיקום ðפחי הבðייה
החדשה המוצעת בדגש על מגבלות בðייה ובהתייחס לבית רוזðבאום, הוא המוðומðט הקיים לשימור בחלקה מס' 173 המצרðית לתכðית מצד צפון מזרח.
3
13. יש לרכז את ðפחי הביðוי המבוקשים בתוספת החדשה באופן שלא יהווה מפגע ויזואלי שיסתיר
המבטים מ'בית רוזðבאום' ואליו
14. יש לציין מגבלות בðייה חדשה ולקבוע כי לא תותר תוספת קומות באגף בית הספר הסמוך ל'בית
רוזðבאום', שגובהן של הקומות החדשות לא יעלה על גובה המוðומðט לשימור בכל מפלס ומפלס. יש לשמור על מבטים פתוחים ממðו )כלפי דרום מערב( ואליו
15. יש לבטל האמור בפרק ייעודים ושימושים סע' 4.1.2 בהוראות הביðוי סע' 3 כי "יישמר מרחק מיðימלי
של 6 מ' בין ביðוי חדש לבין מבðה קיים" להרחיק הביðוי על בסיס בחיðת מיקום, ðפח, מבטים וגבהים
16. יש לבטל אפשרות ליצירת ביðוי הכולל 6 קומות בקרבת המוðומðט לשימור 'בית רוזðבאום'. ולוודא כי
לא תיווצר 'חומה ויזואלית' מהאתר ההיסטורי ואליו.
17. יש להטמיע בהוראות התכðית הðחייה כי לא תותר הקמת בðייה חדשה בקו בðיין אפס כלפי רחוב
מטודלה. יש לקבוע קו בðיין מרוחק כדי 10 מ' לפחות מתחום המגרש ולאפשר ביðוי מדורג שגובהו לא יעלה על גובה המבðה ההיסטורי לשימור 'בית רוזðבאום' בכל מפלס ומפלס.
18. יש לציין בהוראות התכðית כי תðאי למתן היתר בðייה יהא אישור מהðדס העיר או מי מטעמו/ מח'
שימור בהתייחס למגבלות הבðייה וההגðה על המוðומðט לשימור, ומðיעת הסתרתו.
19. מובא מקטע הוראות תב"ע 3423 בה מסומן בית רוזðבאום לשימור
סע' 6 בהוראות תכðית 3423 ופירוט המרכיבים להתייחסות לגבי אתר שהיðו מוðומðט לשימור 4
המבðה ההיסטורי הקיים באתר
20. המוðומðט 'בית רוזðבאום', ðבðה בין השðים 1939-1938 בתכðוðו של האדריכל הייðץ ראו Rau Heinz
זהו מבðה עשוי בטון וטיח , ללא ציפוי באבן, חרף התקðות המðדטוריות. )יתכן כי היה זה בשל מחסור באבן ובסתתים בימי המרד הערבי (1939-1936 'בית רוזðבאום' משמש עדות מובהקת לתקופה משמעותית בתולדותיה של שכוðת רחביה, בה הוקמו מספר מבðים בסגðון הביðלאומי. מעוצב בקווים יישרי זווית, ðקיים, בעלי אלמðטים אופקיים, כרכובים, גגוðים וקווי 'מצחייה'. מבðה זה ðחשב לבðיין המדורג המודרðי הראשון בירושלים.
21. הייðץ ראו היה אדריכל ומתכðן ערים ישראלי יהודי יליד גרמðיה, ðחשב לאחד ממובילי הסגðון
הביðלאומי בארץ, מאבות התכðון הפיזי של ישראל ומחלוצי מתכððי ירושלים המודרðית בשðותיה הראשוðות של המדיðה.
ðולד בברלין, עזב את גרמðיה עם עליית הðאצים לשלטון ב-,1933 ועלה לארץ. הוא ðודע בקðאותו לעקרוðות המודרðיזם ובקפדðותו היתרה על פרטים ועל ביצוע מדוקדק של תוכðיותיו, שאותן ðהג לשרוף עם סיום בðיית הפרויקט. ראו שימש כמתכðן מחוז ירושלים וכמðהל לשכת התכðון המחוזית שאך הוקמה )(1949 עמד בראש צוות שהכין תוכðית אב לעיר ירושלים, יחד עם האדריכל ד. א.
ברוצקוס. מעבודותיו הðבחרות המפורסמות הן בית הכðסת בקמפוס האוðיברסיטה העברית בגבעת רם, היברו יוðיון קולג' בירושלים, והאתר שדðן -בית מקס רוזðבאום בירושלים.
בית רוזðבאום 2025 – צילום צפי שלף
5
שלט מורשת- הוצב ע"י המועצה לשימור אתרים 1945 צילום ðחום גידל, מבט ממערב ולסיכום טעðות המתðגדים
22. מעיון בתכðית ובמסמכיה מצאðו כי היðה חסרה בהוראותיה ובמסמכיה מגבלות בðייה, ðתוðי גבהים
)מפלסי 0.00 וגובה גג מירבי(, קווי בðיין, ובפירוט ðפחי ביðוי מוצע בהתייחס למבðה ההיסטורי לשימור הסמוך לה בחלקה הצמודה.
23. החלטת הוועדה המחוזית לאשר את הביðוי המוצע להרחבת בתי הספר, חייבת לבחון ולהגדיר במפורש
את מיקום וðפחי התוספת החדשה ולהציג בדיקת השלכתם המרחבית על סביבתם הקרובה והרחוקה.
יש לוודא מðיעת פגיעה באופיו של אתר המוðומðט ההיסטורי 'בית רוזðבאום' ולרכז תכðון התוספת החדשה ביתרת שטחי החלקה המיועדת לשימושי בית הספר
24. אðו סבורים כי יש לתקן השגגה ולהשלים החסר במסמכי תכðית 101-0995332 זו כפי שהוגשה.
25. לאור ðימוקי התðגדות זו מתבקשת הועדה הðכבדה לדחות את התכðית המופקדת.
26. המתðגדת שומרת על זכותה להוסיף ולפרט את ðימוקי ההתðגדות וכן לצרף חוות דעת ומסמכים
ðוספים במידת הצורך.
המתðגדת מבקשת להיות מוזמðת, באמצעות הח"מ, לכל דיון שייערך בתכðית ובהתðגדויות.
ב כ ב ו ד ר ב ,
צפי שלף , אדריכלית
מðהלת מחוז ירושלים
המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל
לוט:
תצהיר מאומת וחתום ע"י עו"ד להגשת ההתðגדות
העתקים:
עמרי שלמון , מðכ"ל המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל עו"ד שרון אבðי, יושבת ראש הפורום הציבורי של מחוז ירושלים במועצה לשימור עו"ד טל בן ðון גלז, מðהלת המחלקה המשפטית, המועצה לשימור