ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 35 · סדר יום מלא לועדת תבע בתאריך 28.9.25.pdf

- 1 -

תאריך:18/9/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/18

שתתקיים 28/09/2025 - ו תשרי תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 תביעת פיצויים 2024/7 – תכנית ,352096 20248 – תכנית 352096

10:00 הפקעות ,23/1387 .23/1384

10:30 תצר 12609

13:00 החלטת מדיניות וועדה מקומית בדבר שימוש בקמינים מקוצר

תיק היתר 2009/0670.04 – הר הרצל הקמת חלקות קבורה חדשות בבית העלמין

הצבאי.

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1226166 גילה התנגדויות שינויים בבינוי ועדה מקומית מאושר בהיתר

לשם תוספת

יחידת דיור

חדשה בקומת

מרתף

2 12:00 1226851 גילה התנגדויות הפיכת שטחי ועדה מקומית מחסנים

מאושרים

בהיתר ליח"ד

חדשה רחוב

קציעה 2

3 1471770 בית וגן הפקדה תוספת קומות אליהו ועדה מחוזית לבניין קיים עמאר

עבור שטח

ציבורי ברח'

זילברג משה

4 995332 רחביה התנגדויות הרחבת בתי אוריאל ועדה מחוזית ספר אוולינה אלבז

דה רוטשילד

ופולה בן גוריון

5 1225895 רמת אשכול התנגדויות התחדשות גוטסמן ועדה מחוזית עירונית- פארן אברהם

4

- 2 -

6 1268812 רמות הארכת מועד תוספות בניה דניאל ביטון ועדה מקומית להתנגדויות ותוספת קומה

לשם הרחבות

יח"ד קיימות -

שניאורסון 75

7 1261478 שכונת החבשים התנגדויות דיור מוגן- ועדה מחוזית מתחם אורט –

הנביאים

8 1008879 ואדי גוז הצטרפות תכנית מפורטת .. ועדה מחוזית הועדה למתחם הגבעה

המקומית המערבית

בשלב

הפקדה

9 1397850 בית צפפה הפקדה תוספת בניה עבד ועדה מחוזית לבניין קיים אלכרים

לאפי

10 1422880 בית צפפה הפקדה הגדלת אחוזי מעאד ועדה מחוזית בנייה גאבר

11 1451699 קטמון הישנה הפקדה מדרשיית עיריית ועדה מחוזית הרטמן לבנות ירושלים

ומועדון נוער

12 1440437 רמת שלמה הפקדה תוספות בניה אליהו ועדה מחוזית ויח"ד חדשות חממי פור

ברחוב הרב

מוצפי 30

13 1306000 פסגת זאב תיקון החלטה הרחבת יחידות מרדכי דוד ועדה מקומית להפקדה דיור ותוספת גולובנציץ

קומה ברחוב

הארבעה 40

14 1236520 הולילנד תיקון החלטה בניה חדשה אסולין יניב ועדה מחוזית להפקדה ברחוב גדעון

האוזנר

15 1485309 נוה יעקב הצטרפות שינוי ייעוד ברח האגף ועדה מחוזית הועדה יצחק טבנקין למבני דת

המקומית /7ב וועדה

בשלב מקומית

הפקדה ירושלים

16 1230200 פסגת זאב דרום תיקון החלטה הרחבות דיור יפה לוי ועדה מקומית להפקדה ותוספת בניה

רח' רחמילביץ

142

17 1398130 תלפיות הפקדה עמים טאוורס- דוד גלבוע ועדה מחוזית שלב ב

18 1453349 תלפיות מזרח הפקדה מאיר נקר -10 אלינה ועדה מקומית הרחבת יחידת קוטליאר

דיור קיימת

בקומת המרתף

19 1449339 רוממה אזור הפקדה תוספת קומה בע"מ ועדה מקומית תעשיה ויח"ד ברח' רשב"א

אהליאב 20

- 3 -

20 1431477 רמת שלמה הפקדה שינוי קווי בנין יהודה עמר ועדה מקומית ברח' איגרות

משה 2

21 1437110 רמות הפקדה הרחבת יח"ד שאול ועדה מקומית ברחוב בשארי

ההעברה -18

28

22 1338623 בוכרים הפקדה הקמת מבנה מחקרים ועדה מחוזית ציבורי ברחוב תורניים

רבנו גרשום 4 בע"מ תורה

מפוארת

23 1377407 קרית היובל הפקדה התחדשות אברהם ועדה מחוזית עירונית ברגר

ברחובות שטרן

ובוליביה,

ירושלים

24 1469527 רמת שלמה הפקדה תוספות בניה יוסף דב ועדה מחוזית ליח"ד קיימת, שפירא

רחוב הצדיק

משטפנשט 25

25 1368232 פסגת זאב דרום הפקדה תוספת יחידת נטלה ועדה מחוזית דיור והרחבת יעקוב

בינוי ברחוב דוד

ניב 16

26 1280031 רמת דניה תיקון החלטה ימימה -24 קרול סימון ועדה מקומית להפקדה הרחבת דיור

27 1439520 בית צפפה הפקדה הגדלת זכויות נביל עלין ועדה מקומית 28 1451400 מקור חיים תיקון החלטה תוספת קומות ועדה מקומית להפקדה ושטחים למבנה

מגורים

29 1443092 גאולה הפקדה תוספת בניה שניאור ועדה מקומית והרחבת דיור זלמן

על הגג הושע 9 שיינברגר

30 1442284 גאולה הפקדה שינוי יעוד יהושע ועדה מחוזית ובנית בנין בן 6 עובדיה בן

קומות ברחוב פואד

יחזקאל 9

31 1403088 גאולה הפקדה שינוי קווי בנין ועדה מקומית ברחוב אבינועם

ילין ,2 ירושלים

32 1424449 מקור ברוך הפקדה תוספות בניה שמואל ועדה מקומית לבנין קיים רח רבינוביץ

רש"י 37

33 1313972 שועפט הפקדה מבנה רב יונס עבד ועדה מחוזית תכליתי על ציר אלעטיף

הרק"ל

34 512ב גילה תכנית בינוי הקמת בית עיריית י-ם ועדה מקומית ספר יסודי - - מוריה

רחוב תירוש

- 4 -

35 1472695 מחנה יהודה תיקון החלטה תוספת קומת חברה ועדה מקומית להפקדה מגורים במזור

6

36 1339522 מחנה יהודה הפקדה תוספת קומות תומר כהן ועדה מקומית ברח אגריפס

115 ירושלים.

37 1435924 רמת דניה הפקדה תוספת זכויות יוסף רוזוליו ועדה מקומית ושינוי בקווי בנין

גראנדוס 11

38 1181593 קריית הממשלה - הפקדה קרית הממשלה הרל"י ועדה מחוזית קריית בגין ע"ש מנחם בגין

39 1455658 רמת שרת הפקדה הקמת מבנה יעל רחל ועדה מחוזית מגורים חדש רגוא'ן לוין

ברח' דוד מרץ

40 1013143 ראס אל עמוד הפקדה הכשרת ועדה מחוזית עבירות בנייה

ושינוי יעוד

41 1088350 בית ישראל הפקדה השלמת קומה אליעזר ועדה מקומית ושימוש בחלל קאהן

גג רעפים

ברחוב

הבעש"ט 17

42 1437482 רמת אשכול הפקדה הרחבות דיור אליהו ועדה מקומית ברח' ים סוף 1 קהאן

43 1386671 טלביה/המוגרבים הפקדה התחדשות מישל די ועדה מחוזית עירונית - ורולי

לינקולן 13

44 1282706 בוכרים הפקדה הריסה ובנית ועדה מחוזית בנין חדש רח

רבנו גרשום 41

45 1351907 הר נוף הפקדה תוספת סטיבן ועדה מקומית והרחבת בית נייג'ל

פרטי ברח' הויברגר

האדמו"ר

מבויאן 30

46 988790 צור באהר הפקדה שינוי קווי בניין מוסטפה ועדה מחוזית והגדלת זכויות עמירה

בניה למגרש

47 1450170 פסגת זאב דרום הפקדה הרחבת יח"ד יוסף שיפמן ועדה מקומית קיימת ברח'

פזנר 12

48 1040138 רמות הפקדה התחדשות ועדה מחוזית

עירונית, רמות,

סולם יעקב -29

37

- 5 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1226166

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קונסטידור נכסים ובינוי בע"מ

עורך התכנית: בן שטרית קרן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 24.3.24

כתובת מבוא הצרי 5 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28047 41 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית היא בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

למרות שלא ניתן להציע מקום חניה בתחום המגרש כפי שלא ניתן היה לתת במסגרת התמ"א 38 ולאור העובדה שניתן להציע דירה חדשה בשטחים אלה הניתנים לאוורור יש לקבוע פטור מחניה.

,מכיוון שלא ניתן לקבוע פטור חניה בתכנית בסמכות הוועדה המקומית יש לפנות בשלב היתר הבניה לקבלת פטור מהוועדה המחוזית.

בתיאום מול מח' תכנון, יש לסמן את קווי הבניין בהתאם לקונטור המבנה המוצע.

יש להשלים חוות דעת מחלקת מידע תכנוני, אגף תושי"ה, אגף תברואה. במידת הצורך, מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להערות המחלקה.

15/05/2024

יש לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית בעלי העניין בתחום התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 - 6 -

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לתקן בטבלה שבס' 1.5.5 את סוג גוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר', בהתאם לחו"ד מחלקת מידע תכנוני ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות לרבות תכנית 10038 ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב' ותכנית 5022א'.

בטבלה שבסעיף ,5 יש לקבוע את מספר הקומות מעל ומתחת לכניסה הקובעת בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

בסעיף ,7.2 יש לקבוע כי זמן משוער למימוש התכנית יהא 10 שנים מיום אישורה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מבוא הצרי ,5-6 גילה, חלקה 41 בגוש 28047 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית מס' 4150 - משנת ,1992 מייעדת את החלקה לאזור מגורים כללי. ומאפשרת הרחבות דיור בשכונת גילה, קווי הבניין הם עפ"י תכנית הבינוי: לכל יח"ד ניתן עפ"י חלופה א' הרחבות דיור כלפי החזית הקדמית עבור מרפסות וכלפי החזית האחורית הרחבות עבור שטחים עיקריים ומרפסות.

תאור מצב קיים:

בחלקה נבנה מבנה מגורים בעל 2 כניסות בן 4 קומות, שעובר הליך בנייה במסגרת הבקשה להיתר הבנייה של תמ"א 38 – תוספות, מס' תכנית .15253 במסגרת התמ"א למבנה נוספו 3 קומות. המבנה כיום בו 7 קומות.

התכנית מציעה:

תוספת יח"ד אחת (סה''כ )33 בקומת מרתף חדשה ביחס להיתר תמ"א 38 המאושר.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

- 7 -

התוכנית הופקדה בתאריך 27/05/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 28/09/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

שמואל עקיבא, בעל דירה במבנה נשוא התכנית

ע"י עו"ד שירלי כהן מ.ר. 75038

עיקרי ההתנגדויות:

1. היזם מפר את ההסכם שנחתם מול הדיירים על פיו לא יותר ליזם לבנות דירה נוספת.

2. תוספת הדירה תגרום לפגיעה בערך דירת המתנגד.

3. תוספת הדירה תייצר פגיעה בפרטיות.

4. תוספת הדירה תייצר מחסור בחניה.

התנגדות מספר 2 :

נציגות דיירי מבוא הצרי 5-6 – המבנה נשוא התכנית.

ע"י עו"ד רוני זלושינסקי, מ.ר. 71784

עיקרי ההתנגדויות:

5. היזם מפר את ההסכם שנחתם אל מול בעלי הדירות במבנה על פיו ליזם יותר לבנות דירות חדש אך

ורק על גג המבנה, כמו כן, בהסכם נקבע כי לחברה תהיה הזכות להוסיף 2.5 קומות ולא יותר.

6. הדירה המוצעת בתכנית דנן מוצעת בקומת המרתף בניגוד להסכם שנחתם מול דיירי הבניין.

7. אף אחד מהדיירים לא חתם או אישר את הגשת התכנית דנן.

8. מעוניינים להזמין את החברה (מגישת התכנית) לבוררות.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולהפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

- 8 -

1. לדחות את ההתנגדות כי התכנית המוצעת מפרה את ההסכם של היזם מול בעלי הדירות:

נושא ההסכמים מול היזם מהווים טענה קניינית ולא תכנונית ולכן הוועדה לא יכולה להכריע בעניין זה. לנושא התכנון, התכנית נבחנה ע"י מוסדות התכנון והתכנון המוצע נמצא הולם, שטחים שהוצעו הנם שטחים מאווררים מעל לקרקע אשר ראויים למגורים. תכנונית אין זה נכון לאשר מחסנים מעל לקרקע ולכן אין מניעה לאשר מגורים בשטח זה.

2. לדחות את ההתנגדות לנושא ירידת ערך הדירה עקב התוספת המוצאת:

כאמור לעיל, התכנית נבחנה והתכנון המוצע נמצא הולם. מדובר בתוספת מינורית של יח''ד אחת בלבד. יחד עם זאת, ככל שהמתנגד ימצא לנכון, ניתן לנסות ולפעול למיצוי טענות המתנגדים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

3. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הדירה המוצעת תייצר פגיעה בפרטיות:

הדירה המוצעת נמצאת בקומה נמוכה מדירת המתנגד ועל כן לא ברורה הטענה בנושא פגיעה בפרטיות.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין מחסור בחנייה:

הוועדה סברה כי במקרה זה נכון לתת פטור מחנייה לדירה והתנתה אישור זה בשלב היתר הבניה מול הוועדה ההמחוזית.

5. לדחות את ההתנגדות כי היזם מפר את ההסכם שנחתם אל מול בעלי הדירות במבנה על פיו

ליזם יותר לבנות דירות חדש אך ורק על גג המבנה, ורק 2.5 קומות ולא יותר.

נושא ההסכמים מול היזם מהווים טענה קניינית ולא תכנונית ולכן הוועדה אינה יכולה להכריע בהם . לנושא התכנון, התכנית נבחנה ע"י מוסדות התכנון והתכנון המוצע נמצא הולם, שטחים שהוצעו הנם שטחים מאווררים מעל לקרקע אשר ראויים למגורים. תכנונית אין זה נכון לאשר מחסנים מעל לקרקע ואין מניעה לאשר מגורים. מכיוון שישנן הגבלות לתמ''א 38 בעניין התוספות שניתן לקבל בהליך זה , התכנית הנדונה באה להסדיר שטחים אשר לא ניתן להסדיר במסגרת התמ''א.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין העדר הסכמות:

התכנית עמדה בתנאי סף לאחר בחינה של הנושא על ידי המחלקה המשפטית ונראה על פי היקף ההתנגדויות שרוב הדיירים אינם מתנגדים לתכנית.

8. לדחות את ההתנגדות לרצון המתנגדים להזמין את מגיש התכנית לבוררות:

הטענה אינה תכנונית. זכותם של מגישי התכנית למצות את שלל ההליכים הרלונטיים, אין הועדה מכריעה בנושאים אשר אינם תכנוניים.

- 9 -

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ מוביל תכנון 8.9.2025

אזורי

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1226851

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קונסטידור נכסים ובינוי בע"מ

עורך התכנית: בן שטרית קרן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 24.3.24

כתובת מבוא קציעה 2 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28047 36 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית היא בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

למרות שלא ניתן להציע מקום חניה בתחום המגרש כפי שלא ניתן היה לתת במסגרת התמ"א 38 ולאור העובדה שניתן להציע דירה חדשים בשטחים אלה הניתנים לאוורור יש לקבוע פטור מחניה.

מכיוון שלא ניתן לקבוע פטור חניה בתכנית בסמכות הוועדה המקומית יש לפנות בשלב היתר הבניה לקבלת פטור מהוועדה המחזית.

יש להשלים חוות דעת מידע תכנוני ונכסים. במידת הצורך, מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להערות המחלקה.

15/05/2024 יש לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות לתכנית בעלי העניין בתחום התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 - 11 -

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בטבלה 5 ישנה טעות בחישוב בסה"כ שטחי הבנייה, יש לתקן לפי הנכון מבניהם.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות לרבות תכנית 10038 ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב' ותכנית 5022א'.

בסעיף ,7.2 יש לקבוע כי זמן משוער למימוש התכנית יהא 10 שנים מיום אישורה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' מבוא קציעה ,2 גילה, חלקה 36 בגוש 28047 התכנית החלה בשטח המגרש:

תכנית מס' 4150 - משנת ,1992 מייעדת את החלקה לאזור מגורים כללי ומאפשרת הרחבות דיור בשכונת גילה. קווי הבניין הם עפ"י תכנית הבינוי: לכל יח"ד ניתן עפ"י חלופה א' הרחבות דיור כלפי החזית הקדמית עבור מרפסות וכלפי החזית האחורית הרחבות עבור שטחים עיקריים ומרפסות.

תאור מצב קיים:

בחלקה נבנה מבנה מגורים בעל 2 כניסות בן 4 קומות, שעבר הליך בנייה במסגרת הבקשה להיתר הבנייה של תמ"א 38 – תוספות- מס' תכנית .15286 במסגרת התמ"א למבנה נוספו 3 קומות. המבנה כיום בו 7.5קומות.

התכנית מציעה:

תוספת יח"ד אחת (סה''כ 35 יח''ד) בקומת הכניסה הקובעת ע''ח מחסנים אשר בהיתר בניה מס'

2020/241.1 ביחס להיתר תמ"א 38 המאושר.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

- 12 -

התוכנית הופקדה בתאריך 30/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 08/07/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מיכאל בלילי, אילן כהן, יפית כהן, משה מיכאלי, רבקה מיכאלי, יצחק הלל - בעלי דירות ושוכרים בבניין נשוא התכנית

ע"י עו"ד ליאור בלילי מ.ר. 91954

רות פז מ.ר. 90617

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מוגשת ללא הסכמת בעלי הקרקע.

2. הוועדה נותנת יד לעבירות בניה שבוצעו ביודעין ללא הסכמת בעלי הקרקע.

3. ע"פ הסעיפים שבמסגרתם התכנית מקודמת אין לועדה סמכות לדון בתכנית.

4. התכנית מבקשת לבטל מחסנים שיועדו לבעלי הדירות.

5. אישור התכנית תיצור מעמסה של מחסור בחניה על המצוקה הקיימת. בנוסף, לא בוצעו מכפילי

החניה שנדרשו ע"פ היתר הבניה.

6. התכנית מבקשת להוסיף יח"ד מעבר למספר היח"ד המירבי שאושר בהיתר.

7. אישור התכנית ייצור תקדים לבניינים באיזור, דבר היפגע במרקם העירוני.

8. אישור היח"ד יגביר את העומס על התשתיות העירוניות.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

6. לדחות את ההתנגדות כי מוגשת ללא הסכמת בעלי הקרקע:

התכנית עמדה בתנאי הסף לאחר בחינה של הנושא על ידי המחלקה המשפטית ונראה על פי היקף ההתנגדות שרוב הדיירים אינם מתנגדים לכך.

7. לדחות את ההתנגדות כי הועדה נותנת יד לעברות בנייה, ללא הסכמת בעלי הקרקע:

הדרך להכשיר עבירות בנייה הינה על ידי הגשת תכנית – כפי שמתבצע במקרה זה. ישנן מגבלות במסגרת תמ''א 38 – ותכנית זו מהווה תכנית משלימה לתמ''א. כמו כן, תכנית דנן נבדקה - 13 -

ונמצאה ראויה תכנונית. מדובר בשטחים מעל פני הקרקע, מאוורריים ועיקריים במהותם, על כן הוחלט לאפשר הכשרה זו ולהפוכה לדירה.

8. לדחות את ההתנגדות כי ע"פ הסעיפים שבמסגרתם התכנית מקודמת אין לועדה סמכות לדון

בתכנית:

מדובר בהפיכת מחסנים מעל פני הקרקע ליח''ד, וסה''כ תוספת של יח''ד אחת, בבניין אשר עבר חיזוק. התכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 13 תחת סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה.

9. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מבקשת לבטל מחסנים שיועדו לבעלי הדירות: מדובר בטענה

קניינית סביב נושא ההסכם אשר נחתם מול היזם, הועדה אינה דנה בטענות קנייניות, אלא תכנוניות בלבד.

10. לדחות את ההתנגדות כי אישור התכנית ייצור מעמסה של מחסור בחניה על המצוקה הקיימת.

בנוסף, לא בוצעו מכפילי החניה שנדרשו ע"פ היתר הבניה.

הוועדה סברה כי במקרה זה נכון לתת פטור מחנייה לדירה והתנתה אישור זה בשלב היתר הבנייה מול הוועדה המחוזית.

11. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מבקשת להוסיף יח"ד מעבר למספר היח"ד המירבי שאושר

בהיתר.

אכן התכנית מוסיפה יח''ד נוספת מעבר למאושר בהיתר – כפי שתב''ע נקודתית רשאית לבקש.

התכנית נבחנה ונמצאה ראויה ועל כן הומלץ על הפקדת התכנית.

12. לדחות את ההתנגדות כי אישור התכנית ייצור תקדים לבניינים באיזור, דבר היפגע במרקם

העירוני.

כל מקרה תכנוני וכל תכנית נבחן לגופו של עניין. ככל והתכנון נמצא ראוי יתכן וגם תכניות בעתיד יאושרו. כל מקרה ייבחן כאמור על פי ההצעה התכנונית הרלוונטית.

13. לדחות את ההתנגדות כי אישור היח"ד יגביר את העומס על התשתיות העירוניות.

מדובר תוספת מינורית של יח''ד אחת בלבד על גבי התכנית המאושרת. התכנית נבחנה ונמצא כי אין יצירת עומס על התשתיות הקיימות.

- 14 -

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה לתת תוקף לתכנית.

- 15 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר 1471770

התכנית:

סוג דיון: הפקדה

מגיש עמאר אליהו

התכנית:

עורך התכנית: כהן ברכה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך 30.07.2025

עמידה:

כתובת זילברג משה 5 , בית וגן

גוש חלקה בשלמות

30192 132 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות גרסה ,7 תשריט גרסה 4

עיקרי התכנית

תוספת בינוי של 3 קומות על גבי בניין מגורים קיים,עבור קומת בית מדרש ו 2 קומות חדרי פנימייה.

מטרות התכנית

1. שינוי יעוד ממגורים ב' למגורים ,מסחר ומבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות :+6.24,+3.12,+0.00,-2.60 לשם הרחבת יחידות הדיור

הקיימות בהן, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לתוספת בניה במפלס +15.60,+12.48,+9.36 לשם תוספת שטח ציבורי בהתאם

לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

3. קביעת בינוי לתוספת מרפסות בקומות חדשות וקיימות.

4. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

5. הגדלת שטחי הבניה בשטח: שטחים מבוקשים מבנים ומוסדות ציבור לדת – 695 מ"ר שטחים

עיקריים מעל כניסה הקובעת, מגורים- 630 מ"ר שטחים עיקריים מעל כניסה הקובעת ועוד 400 מ"ר מתחת לכניסה קובעת, שטחי שירות 70 מ"ר, סה"כ- 1,100 מ"ר עבור מגורים. סה"כ שטחי

בניה מרביים: 1,885 מ"ר (מאושר בתב"ע -133900 עיקרי 501.76 מ"ר שירות מתחת ומעל כניסה

קובעת 251.65 מ"ר, סה"כ 753.41 מ"ר)

- 16 -

6. הגדלת מספר קומות מ-3 מעל הקרקע ל-6 קומות מעל הקרקע +קומת חניון ומחסנים.

7. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' שטח המגרשים היקפי בניה מ"ר הערות

יח" ביעוד –

ד מ"ר % מרבי מעל

לקרקע

מגורים מסחר 4 608.09 1 מבנים ומוסדות אחוזי בניה מירביים-

ומבנים ומוסדות (לפי 0 ציבור ודת- 695 %114.29

ציבור טבלה 3.2 0 מ"ר

שטח

התוכנית מגורים- 700 אחוזי בניה מירביים-

)578.2 מ"ר 180.92 %

ועוד 400 מ"ר

עיקרי מתחת

לכניסה קובעת,

סה"כ 1100 מ"ר

סה"כ 4 608.09 1795 %295.18

תיאור המצב הקיים

מבנה מגורים בן 3 קומות מעל קומת מרתף, 4 יח"ד קיימות.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

• -133900 משנת -2014 תב"ע לא מומשה- שטחים עיקריים501.76 מ"ר, שטחי שירות מעל כניסה קובעת 171.6 מ"ר, שטחי שירות מתחת לכניסה קובעת 80.05 מ"ר, סה"כ שטחי בניה 753.41 מ"ר, יח"ד ,4 3 קומות מעל כניסה קובעת , קומה אחת מתחת לכניסה קובעת. קווי בניין לפי תשריט.

• 2022ג'- משנת -1989 אזור מגורים -5 ניתן להציע בינוי עד %56 אחוזי בניה ( 323.68 מ"ר) עד ל3 קומות בתנאי ותשמר מרפסת גג הפתוחה בעומק 3 מ' לפחות או 2 קומות עם גג רעפים, 3 יח"ד. קו בניין קדמי 6 מ', קו בניין אחורי 4 מ', קווי בניין צידיים 3 מ'.

היתרים:

• -2007/0772.00משנת -2009 היתר מקורי. 3 קומות, שטחי בניה 323.68 מ"ר עיקרי, 3 יח"ד.

• -2014/0711.00 משנת -2023 לא מומש- היתר לתוספת יח"ד לפי תב"ע מס' 133900 עבירות בניה:

במערכת לא קיים תיק עבירת בניה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

- 17 -

מבנה אינו היסטורי מחוץ לגבולות עיר היסטורית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר -2000 אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור מגורים, בינוי לפי תכנית מפורטת עד 6 קומות ב-%240%-200

אחוזי בניה מרבים.

ג. תקן חנייה עירוני- תקן חניה גבוה: יח"ד בשטח מעל 95 מ"ר 2 מקומות חניה, יח"ד בשטח מתחת

ל95 מ"ר מקום חניה אחת.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע הערות

תדריך בתכנית

ההקצאות

שצ"פ לא לא

מבני ציבור לא כן מוצעים 695 מ"ר עבור בית מדרש ופנימייה בקומה עליונות מעל מבנה מגורים קיים. חשוב

לציין כי ממערב לתוכנית קיים מתחם למבנה

דת – ישיבת קריית נוער.

באזור קיימים שטחים חומים רבים.

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע

לא התקבל

העירוני

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות

לא התקבל

הארצית

לכבאות

והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות

- 18 -

הסביבה

אגף מבני

לא התקבל

ציבור-המחל'

לתכנון מבני

ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות

לא התקבל

העתיקות -

אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח -

מחלקת

המידע

התכנוני

אגף לשיפור

לא התקבל

פני העיר

אגף שפ"ע -

המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות תכנון לתכנית -1471770 תוספת קומות לבנין קיים

עבור שטח ציבורי, שכונת בית וגן

[חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 6 מתאריך 5.6.2025 ולגרסת תשריט מוצע 4

מתאריך ]5.6.2025

1. מיקום התכנית :רחוב אליעזר ארגוב 5 , בשכונת בית וגן. גוש 30192 ,חלקות

בשלמותן 132

אגף תכנון שטח 0.6 :דונם

העיר - .2 מצב סטטוטורי :התכנית מבקשת להחליף את תכנית 133900

המחלקה o מצב מאושר :ייעודי הקרקע לפי תכנית 133900 המאושרים הם

למדיניות "מגורים ב."

o מצב קיים :קיים מבנה 1 בן 3 קומות מעל הכניסה הקובעת ו קומה 1

התכנון

מתחת לכניסה הקובעת, סה"כ 4 יח"ד .

3. מצב מוצע:

• התכנית מציעה שינוי ייעוד קרקע מ "מגורים ב" ל"מגורים מסחר ומבנים

ומוסדות ציבור."

• הגדלת שטח הדירות הקיימות ללא הוספת יחידות הדיור.

• תוספת בינוי של 3 קומות על גבי הבניין הקיים, הכולל קומת בית מדרש ו 2

קומות חדרי פנימייה.

- 19 -

4. הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:

•

o באגף תכנון העיר, מקדמים מסמך מדיניות עבור שכונות רמת שרת

ורמת דניה הכולל בתוכו, בין היתר, חלוקה של השכונה לאזורים עם

פוטנציאל להתחדשות עירונית וצרכים עתידיים של השכונה. המסמך

מבוסס על ניתוח פיזי שנעשה בשכונה בהינתן שנות בניה, מצב פיזי

ומערך יעודי הקרקע. על סמך ניתוח זה הוכנה פרוגרמה, אשר בחנה

את תוספת יח"ד האפשרית ביחס לשטחי הציבור הקיימים, לרבות

שטחים ומבני ציבור המיועדים למבני דת. מסמך המדיניות עדיין

בעבודה וצפוי להיות מושלם בקרוב.

o בקרבת הקו הכחול של התכנית ,קיימים ומתוכננים מספר רב של

בתי כנסת, תלמודי תורה ומקוואות.

o על פי המסמכים שהוגשו בפנינו נראה כי הכוונה הינה להקים בית

מדרש/מוסד ולא בית כנסת על גג דירות מגורים. במידה והכוונה

היתה לייצר בית כנסת פרטי אין ביקוש לשטח כל כך גדול לבית

כנסת. בנוסף דירות המגורים בקומות הקרקע נשמרו כך שלא ברור

האם דייריהם שותפים לבקשה לשנות את ייעוד הקרקע. כמו כן

האזור מאופיין בבינוי נמוך למגורים .אי לכך אנו מתנגדים לקידום

התכנית.

אגף תושייה

לא התקבל

- צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון תוספת יח"ד חדשות

העיר

כלכלת היישוב/ ל"ר ל"ר

הרשות:

השפעות מוצע בית מדרש, באזור מגורים מובהק

חברתיות:

תשתיות מוצע חניון

ותחבורה:

סביבה ונוף: • התוכנית אינה בוחנת באופן

מחודש את אופן השתלבות

הבינוי בתנאי הטופוגרפיה

הקיימים. כיום, הכניסה למבנה

מוגבהת מהרחוב ללא הנמקה

תכנונית מספקת.

• מוצעת הרחבת החניון העילי

כלפי רחוב משה זילברג, כתוצאה

מכך נוצרת חזית אטומה בקו בניין

- 20 -

0 כלפי רחוב.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה מחוזית לדחות את התוכנית ולא להפקידה.

התוכנית אינה נותנת מענה תכנוני הולם למגרש הנדון, וזאת מהטעמים הבאים:

1. התוכנית מציעה להקים על גג מבנה מגורים קיים 3 קומות עבור בית מדרש בקומה אחת ועוד שתי

קומות עבור פנימיה ללא הגיון תכנוני. ,נראה כי השימושים אינם תואמים לסביבת מגורים מובהקת ויגרמו למטרד לדיירים בבניין ובבניינים סמוכים.

.2

3. אופן שילוב השימושים בחלקה- מוצעים שטחים עבור בית מדרש ופנימייה בקומות עליונות מעל

לקומות המגורים, ללא התייחסות מספקת לנושא הגישה הנפרדת בין פונקציות המגורים לבין הפונקציה הציבורית., אומנם עירוב שימושים הוא דבר מקובל ונפוץ אך הוא אינו יכול להיות בבניין כל כך קטן וללא הפרדה של מדרגת ומעליות בין השימושים השונים.

4. פתרון החניה המוצע אינו ברור ומציע תוספת של מקומות חניה על החזית האחרוית בצורה לא

מקובלת ותוך פגיעה בחניה קיימת ברחוב, בנוסף נראה כי קיימת עברת בנייה בכניסה לחנייה ובפועל כל קומת החניה לא נגישה ולא שמישה בפועל

5. חריגה מהמדיניות- התוכנית מציעה 7 קומות כלפי רחוב משה זילברג (תוספת 3 קומות מעל בניין

קיים) בניגוד למדיניות המאפשרת 6 קומות.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

קוסה ילנה 18.09.2025

- 21 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 995332

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אלבז אוריאל

עורך התכנית: בורשטין יוסף

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 10/06/2024

כתובת שד הזז חיים 15 , רחביה

גוש חלקה בשלמות

30025 210 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

24/07/2025 בהמשך לבקשת המתנגדים למתן ארכה להגשת התנגדויות, הוועדה מחליטה להיענות לבקשה ולהאריך את תקופת הגשת ההתנגדויות ב-14 ימים.

הוועדה בחנה את בקשת המתנגדים לקבלת ארכה להגשת התנגדויות לתכנית.

01/07/2025

הוועדה מחליטה להאריך את משך התקופה להגשת התנגדויות לתכנית ב-10 ימים נוספים.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית התואמת את מדיניות התכנון של הוועדה תוך מתן מענה לצרכים ציבוריים נדרשים . בהתאם לכך הוועדה מחליטה לאמץ את החלטת הוועדה המקומית ולהפקיד את התכנית כדלקמן:

1. הוועדה קובעת כי יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית כלפי החלק הדרום-

מערבי ולקבוע אותו ביעוד מעורב של שצ"פ ומבנה ציבור ללא זכויות בניה וזאת על מנת לאפשר חצרות לשימוש בית הספר בהתאם למספר הכיתות הצפוי. בנוסף, על מנת לאפשר שטחי חצרות נוספים, ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה בחינת הקמת אולם ספורט תת קרקעי ומעליו שטחי חצרות נוספים.

2. הוועדה תבהיר כי שטח התכנית מיצרני בחלקו הצפוני לטיילת הממשיכה

לתחומי עמק המצלבה וכי נספח התנועה כולל חניות עיליות בשטח זה. בהמשך לאמור הוועדה קובעת כי יש לצמצם את גבול הקו הכחול מצפון ולהוציא מתחומי 10/09/2024 התכנית את הטיילת או להציע פיתוח שטח אשר יאפשר את רציפותה תוך ביטול החניות העיליות המוצעות כלפי חזית זו. מיקום חניות עיליות בחזית זאת, ככל שיידרש, יתואם מול אגף תושי"ה בשלב ההיתר.

3. קווי הבניין המוצעים יהיו 0 לכל החזיתות למעט החזיתות הגובלות ביעוד

מגורים וזאת על מנת לאפשר גמישות מירבית וכן התכנות לתוספות בינוי משולבות בבינוי הקיים.

4. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום העתקת מתקן

חשמל קיים ותכנונו מחדש בתת הקרקע בתאום מחלקת איכות סביבה וחברת חשמל.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התנועה של לשכת התכנון.

6. תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

7. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים - 22 -

הקיימים בחלקות המצרניות, הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בחזית הצפונית לחזית רחוב מטודלה, קיימת פיתחה של טיילת. מדובר בתחילתה של טיילת הממשיכה לתחומי עמק המצלבה. נספח התנועה מציג חניות עיליות ומדרכה על חשבון הטיילת ותחומי הקו הכחול להמשכיות הטיילת. בהתאם לכך, יש לצמצם את גבול הקו הכחול מצפון ולהוציא מתחומי התכנית את הטיילת או להציע פיתוח שטח שיאפשר את הרציפות של הטיילת נושא החניות עיליות בחזית זאת יתואם מול אגף תושי"ה.

יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולכלול את שטח השצ"פ מפותח מדרום לתוך גבולות הקו הכחול של התכנית. שצ"פ זה יתוחם בתא שטח נפרד בייעוד מעורב של שצ"פ ומבנה ציבור. יש לקבוע הוראה תקנונית כי, בת.ש זה לא יקבעו זכויות בנייה. בנוסף, בית הספר רשאי להשתמש בשטח זה בשעות הפעילות הבית ספרית.

קווי בנין – תשריט מצב מוצע מציין קווי בנין רק לחזית צפונית ומזרחית. יש לסמן קו 0 בחזית דרומית לשצ"פ, וקו 0 לחזית מערבית הפונה לשדרות חיים הזז לצורך גמישות מרבית .

10/07/2024 היתכנות שטחי החצרות בהתאם לתוספת כיתות לימוד יבחן בהליך רישוי בתאום מול אגף מבני ציבור.

היתכנות מעמד מבני בית ספר הקיימים בכל הנוגע להריסתם או בהריסה חלקית לטובת הקמת מבנים חדשים ולתכנון יעיל יותר יבחן בשלב הליך הרישוי.

סעיף 4.1.2א2 – מגביל את המרחק המינמלי של 2 בניינים במגרש ל- 6 מ' וזאת כאשר מדובר בבינוי חדש. יש להדגיש כי מגבלה זו של המרחק לא תחול בבינוי חדש על קונטור בניין קיים ובאם יבוצע בינוי חדש לצד מבנה קיים, אז יש לשמר מרחק של 6 מ' מהבינוי החדש לבינוי הקיים.

בסעיף 4.1.1 שימושים: יש להסיר סעיף המציין שימוש למבני דת לשירות הקהילה ובמקום לרשום שימוש לבית כנסת.

איכות סביבה: בשטח בית הספר פולה בן גוריון קיים מתקן חשמל. יש לתאם

העתקת מבנה זה ותכנונו מחדש בתת הקרקע בשלב הליך רישוי בתאום מחלקת איכות סביבה וחברת חשמל.

נגישות: נושא הנגשה של בית הספר בתוך המבנה ובתוך המגרש, יבחן בעת הליך רישוי.

יש להשלים את התיאום מול תושי"ה ולתקן את הערות המופיעות בחוות הדעת ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד: מבנ"צ, רשות עתיקות, מידע (חוו"ד עדכנית), תושי"ה (חוו"ד עדכנית).

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות שליחת דואר רשום להנהלת בתי הספר בשטח התכנית - 23 -

ושליחת הודעות בדואר במגרשים המצרניים.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

יש לקבוע הוראות בינוי בסעיף 4.2.2 בנוגע לייעוד הקרקע דרך וטיפול נופי.

נספח תנועה:

יש לציין בסימון ומלל מפרצי הורדה והעלאה בחזית מערבית (בשדרות חיים הזז).

מידע:

התכנית הוגדרה כתכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמה, ע"פ התקנות על תכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמה על טבלת ההקצאה להיות חתומה ע"י כל הבעלים.

חלקות 171 ו173 רשומות כבית משותף לכן החלוקה בהסכמה אינה ברת ביצוע, בשל כך יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ללא הסכמת הבעלים.

או לחילופין, יש לבדוק עם אגף נכסים אילו תאי שטח מופקעים, במקרה זה יש לרשום בסעיף הפקעה אילו תאי שטח יופקעו והתכנית תוגדר כתכנית לאיחוד וחלוקה בחלק מתחום התכנית.

יש להפריד בין הוראות רישום של איחוד וחלוקה לבין הפקעה בתאי השטח היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים.

יש לתקן/הוסיף לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- 24 -

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או חולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.

במידה והתכנית תכלול גם שטחים להפקעה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו". – במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת איזון והקצאה הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

07/12/2022

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית על מנת לייעל את השימוש במגרש ולהוסיף בו זכויות בניה .

הוועדה בחנה את בקשת המתנגדים לקבלת ארכה להגשת התנגדויות לתכנית.

הוועדה מחליטה להאריך את משך התקופה להגשת התנגדויות לתכנית ב-10 ימים נוספים.

- 25 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה תוספת זכויות עבור הרחבת בתי ספר אוולינה דה רוטשילד ופולה בן גוריון. וכן פתרון חנייה תת"ק.

עיקרי והוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח לשטח ומבנים ומוסדות ציבור לחינוך לייעוד דרך ו/או טיפול נופי

ומבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת שטחי הבנייה ל- %240 בנייה עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-%100 בנייה לשטחי שירות

מתחת לכניסה הקובעת.

3. קביעת 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו 5 מתחת לכניסה קובעת.

4. קביעת הוראות בדבר שימושים המותרים במגרשים, לרבות בית ספר יסודי, בית כנסת, גן ילדים

ומועדון קהילתי

5. הסדרת גבולות החלקה ביחס לשצ"פ הגובל בה.

6. הסדרת גישה לרכב לתחום המגרש וקביעת הוראות בדבר חניה.

7. קביעת קווי בנין והוראות בינוי.

8. קביעת הוראות בדבר זיקת הנאה למעבר הולכי רגל.

בתחום התכנית קיימים 2 בתי ספר. בית ספר פולה בן גוריון מצפון ובי"ס אווילנה דה רוטשילד מדרום. (מבנים מדורגים בני 2-3 קומות) ושצ"פ.

המתחם בין הרחובות, הרצוג מדרום, שדרות חיים הזז ממערב, מטודלה מצפון ובן לברט ממזרח.

מדרום למתחם (לא בגבולות התכנית) שצ"פ מפותח ואזור עם חורש טבעי.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

תכנית מתאר 9988 לשכונת רחביה אשר ייעדה את החלקה למבנים ומוסדות ציבור. תכנית המתאר קבעה שימושים ותנאים למתן היתר בנייה בין היתר הוצאת היתר בנייה לבנייה חדשה או לתוספת ע"י תכנית מפורטת.

תכנית 1521 משנת 1970 אשר ייעדה את החלקה לשטח לבנין ציבורי. התכנית קבעה 2 תאי שטח לטובת 2 בתי ספר. בינוי עד 2 קומות בהתאם לטופוגרפיה.

התכנית הינה בסמכות מחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 30/05/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 29/07/2025 .

לתוכנית הוגשו 15 התנגדויות סה"כ:

התנגדות מספר 1 :

בשם דיירי הרחובות הסמוכים לתכנית

הכוללים את רחוב התיבונים ,9,11,20 ובן לברט .8

עיקרי ההתנגדויות:

1. חוסר פירוט על אלו צרכי ציבור מקודמת התכנית, היקפי הבינוי.

2. לא קיים סקר עצים ואין אפשרות להבין מה יעלה בגורל העצים הגבוהים שסמוכים

להתיבונים .20

3. פגיעה בתכנית רחביה ,9988 ובכך ייפגע אופי הבנייה בשכונה.

4. היקפי הבנייה יהיו כפולים מהקיים היום.

- 26 -

5. מטרד הרעש שכבר קיים כיום מהמגרשים עלול להכפיל את עצמו.

6. חריגה בגובה הבינוי העלול לחסום אור אוויר ונוף מבנייני המגורים, ופגיעה בערך

הדירות.

7. המתנגדים סבורים שהבנייה צריכה להתבצע בגוש הסמוך לשד' חיים הזז מאחר והוא

הנמוך טופוגרפית ורחוק ממבני המגורים.

8. היעדר פרוגרמה למבני הציבור הנדרשים.

9. חריגה מתכנית האב.

10. דרישה שהתכנית תכלול סעיף להחזיר מעבר ציבורי מרחוב בן לברט לשד' הזז.

11. נספח התנועה הינו רק מנחה, ואין בהירות בקשר למס' החניות ולמי ישתייכו החניות.

12. לקבוע כי ככל ויוקם חניון, הוא ישמש גם את תושבי השכונה ולא רק את הבתי ספר.

13. יש להתנות את הרחבת הבי"ס בהרחבת המדרכות מסביבו אשר הינם צרות מאוד ולא

בטוחות.

14. יש להתנות את התכנית בכך שלא ייפגע האתר טבע העירוני עמק המצלבה.

התנגדות מספר 2 :

בשם חלק מדיירי בניין בנימין מטודלה 29 -בית רוזנבאום

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא קיימת התייחסות למבנה שלנו אשר הינו לשימור מחמיר, והבנייה תחסום את החזית

הדרום מערבית אשר הינה לשימור. כמו"כ, קווי הבניין מתקרבים לבית הנ"ל ללא הצדקה.

2. חוסר פירוט בתכנית בנושאים כגון סקר עצים, היקפי וזכויות הבנייה המוצעת, ושילובם

בסביבה.

3. לא ברור מהיכן נגזרו זכויות הבנייה לתכנית וכן לא הוצגה פרוגרמה לצרכי ציבור המראה

צורך בתוספת מבנים לצרכי ציבור בתכנית.

התנגדות מספר :3

אדר' רונית לומברוזו

בשם המינהל קהילתי

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא קיים נספח בינוי, ובכך לא מוצג לציבור פרטי התכנית הכולל גבהים, מיקומים, נפחי

בנייה וכדומה.

2. התכנית מציעה להסב שצ"פ למבנים ומוסדות ציבור, ללא התייעצות על כך עם תושבי

השכונה.

3. גובה הבינוי מוגדר ל-6 קומות אך ללא הוראות מפורטות.

4. אין התייחסות בתכנית למטרדי רעש מהכיתות אל עבר השכונה.

5. התכנית מציעה גישה עם רכב בלבד לבי"ס ללא התייחסות לשבילי הליכה ואופניים

בטוחים.

- 27 -

6. לא מוזכר הוראה להעתקת התלמידים בשלב הבנייה.

7. אין קביעת הוראות בנוגע לגישה לציבור, שבילים , מפרצי העלאה והורדה.

8. מחיקת כל הוראות מדיניות רחביה .9988

9. התכנית מבהירה בהוראות על שימוש הציבור לאחר שעות הפעילות. יש לחדד הוראות

אלו עם הוראות מפורטות יותר. בנוסף על כך, נדרש להוסיף להוראות לחבר שביל להולכי הרגל בין 2 הרחובות ולסמנו כזיקת הנאה.

10. הכניסה לחניון חוצה מעבר הולכי רגל ואינה מתייחסת לרצף ההליכה והנהיגה על

אופניים.

התנגדות מספר :4

אדר' צפי שלף

בשם המועצה לשימור אתרי מורשת ישראל

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא קיים נספח בינוי בכדי להבין את גובה הבניין וכן המרחקים מהבניינים הסמוכים.

2. אין הוראות מפורטות בכדי למנוע פגיעה בבית רוזנבאום.

3. קביעת קו בניין מרוחק מהבית לשימור של לפחות 10 מ'.

התנגדות מספר :5

חברת "קרקעות ירושלים"

מיוצגים ע"י עו"ד אגמון טורצקי

עיקרי ההתנגדויות:

1. הפקעת שטח שבבעלות החברה.

2. פגיעה בזכות הקניין

3. החברה מקדמת תכנון כוללני, אשר תכנית דנן עלולה לפוגע בקידומה כתכנית

כוללנית ולא פרטנית.

4. הרחבת בית הספר המוצעת נעשית שלא בהתאם לפרוגרמה

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התוכנית למתן תוקף מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא הוגש נספח בינוי, דבר המקשה על הבנת

נפחי הבנייה וגובה הבנייה בהרחבות המוצעות: תוכנית זו הינה תוכנית הקובעת מסגרת נפחית לבינוי אשר פרטי וגובה הבינוי ייקבעו לעת שלב הרישוי בהתייחס לצרכים המתפתחים עם התפתחות השכונה . יחד עם זאת, יש לציין כי בטבלה 5 שבהוראות התכנית מצויין גובה הבינוי וקווי הבנייה אשר יוצרים מעטפת מוגדרת וגמישה לתכנון עתידני. יש - 28 -

לציין כי לאור המחסור הקרקע לצורכי ציבור ברחבי העיר, עיריית ירושלים מקדמת עשרות תכניות בכל רחבי העיר להעצמת זכויות בניה במגרשים לצורכי ציבור על מנת לתת מענה לצרכים העתידים כולל אפשרות להריסה של בתי ספר קיימים ובניה חדשה ומודרנית .

יחד עם זאת יש לצמצם את מספר הקומות המוצע בתקנון ולקבוע כי הבניין המוצע יהיה

עד 4 קומות בכל חתך.

2. לקבל חלקית את ההתנגדויות בעניין יצירת מעבר להולכי רגל המחבר את רחוב בן לברט

לשד' חיים הזז: יש להוסיף ולקבוע הוראות תקנוניות בתכנית בדבר מעבר להולכי רגל בין

הרחובות.-

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית מפקיעה שטחים אשר הינם בבעלות

חברה "קרקעות ירושלים": מדובר על שטח למבני ציבור ושצ"פ אשר התכנית דנן מציעה לייעל את שטחים אלו לטובת כיתות לימוד וצרכי ציבור לטובת השכונה. יש לציין כי הוראות התכנית כוללת סעיפים בנוגע להפקעות, נושא ההפקעות ייבחן במועד הרלוונטי במידת הצורך.

4. לדחות את התנגדויות בעניין הטענה כי התכנית מייחסת "החלפה" לתכנית 9988

"רחביה": מדובר על תכנית חדשה אשר מקודמת בשטח המגרש אשר קובעת זכויות בנייה והוראות בינוי ועל כן ובהתאם להנחיות מנהל התכנון נדרש לקבוע יחס של החלפה לתכנית ,.9988 יש לציין כי תכנית 9988 לא קבעה זכויות בניה במגרשים לצורכי ציבור.

5. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא נעשה שיתוף ציבור עם תושבי השכונה בנוגע

לתכנית: במסגרת תהליך התכנון נעשה שיתוף ציבור. בנוסף לכך, התכנית פורסמה להפקדה וניתן לציבור הזדמנות להגיש התנגדות לתכנית.

6. לדחות את ההתנגדויות בעניין הטענה כי גובה הקומות עלול להצל על הבניינים הסמוכים

לתכנית, וכן בירידת ערך הדירות: התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית, תוך שמירה על מרווחי בניה, מענה לצורכי ציבור ותנועה.

7. לדחות את ההתנגדויות שהתכנית תיצור פגיעה במרקם החיים הקיים כיום בשכונה, שקט

ופסטורליות: התכנית מאפשרת הגדלת נפחי הבנייה במגרש למבני הציבור כל זאת תוך מתן פתרון חנייה וזאת לצורך הגדלת היצע שירותי הציבור בשכונה לרבות מבני החינוך. מדובר על מבני חינוך קיימים אשר נדרשים להגדלה כך שהתכנית אינה צפויה לפגוע במרקם חיים בשכונה, אלא להפך היא תגדיל את שירותי הציבור בשכונה לרווחת התושבים. בנוסף, הוראות התכנית כוללות התייחסות להיבטי איכות סביבה ולאישורים שיידרשו בהליך הרישוי, לרבות עריכת סקרים אקוסטיים ואחרים.

8. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי אין התייחסות למפרצי העלאה והורדה לבתי הספר:

תכנון התנועה והחניה, וממשקיו עם הרחובות הגובלים ובמרחק סביר מתחום התכנית, נעשה באופן מיטבי בתיאום עם אגף תושי"ה, ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית. הנושא ייקבע בשלב הרישוי בתיאום עם אגף תושי"ה.

9. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית תיפגע באתר ההיסטורי – בית רוזנבאום:

המבנה המיועד לשימור נמצא מחוץ לגבולות התכנית. יחד עם זאת וכאמור לעיל יש לצמצם את גובה הבינוי ל-4 קומות בכל חתך מעל הכניסה הקובעת.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא הוטמעו הוראות בנוגע לשמירת אתר הטבע

העירוני "עמק המצלבה": שד' חיים הזז חוצץ בין האתר טבע העירוני לבין תחום התכנית, על - 29 -

כן התכנית אינה מהווה מטרד או פגיעה באתר הנ"ל.

11. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי התכנית תיפגע בעצים מתחום התכנית ומחוצה לה:

במסמכי התכנית קיימים הוראות מפורשות בנוגע לעצים בתחום התכנית. יחד עם זאת, נושא העצים ייבחן בשלב הרישוי בתאום עם אגף שפ"ע במטרה לשמור ככל הניתן על עצים קיימים וכן לנטוע עצים בוגרים בשטח התכנית.

12. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא ניתן מענה פרוגרמתי לתכנית: נערך תיאום מול

מח' מדיניות תכנון בכל הנוגע לנושא הפרוגרמתי וכי התכנית נותנת מענה בהתאם כאמור., כפי שצויין התכנית מציעה שטחי בנייה מרביים כפי שמקובל בעיר במגרשים לצורכי ציבור במטרה לנצל בצורה מיטבית את המגרש בראיה לטווח רחוק.

13. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה לשנות מיקום טרמינל האשפה מרח' בן לברט לשד'

חיים הזז: המיקום ייקבע בשלב היתר הבנייה בתיאום מול אגף תברואה.

14. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי חפירת החניון התת"ק תעמיד בסיכון את המבנים

בחלקה: החפירה והבנייה תיעשה תוך אישור של מהנדס קונסטרוקציה בשלב היתר הבניה.

15. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי קיים חוסר בשלביות הביצוע ולהסדרי תנועה

בתקופת הבנייה וכן בקשר למיקום הכיתות והתלמידים במהלך העבודות: שלביות איננה

רלבנטית בתכנון "נפחי". שלבי הביצוע ייקבעו לעת תכנון מפורט בשלבי הרישוי.

16. לדחות את ההתנגדות לעניין שהחברה מקדמת תכנון כוללני, אשר תכנית דנן עלולה לפוגע

בקידומה כתכנית כוללנית ולא פרטנית: התכנית המוצעת היא על חטיבת קרקע גדולה המיועדת לצורכי ציבור וממוקמת בפינת הרחובות ואין אפשרות לתכנון כולל מעבר לכך ואין אפשרות לבינוי אחר בשטח זה עבור שימושים אחרם.

17. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסף שלום אזנקוט מוביל תכנון 18/09/2025

אזורי

- 30 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1225895

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אברהם גוטסמן

עורך התכנית: קימל אשכולות מיכל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/07/2024

כתובת פארן 4 , רמת אשכול

גוש חלקה בשלמות

30246 57 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית , לאור החלטת ועדה מיום 13/11/2024 להגדיל את הקו הכחול של התכנית כך שיכלול חלקות 47 וחלק מחלקה 27/11/2024

50 בגוש 30246 וישנה יעוד החלקות משטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח לשטח למבני ציבור.

מדובר בתכנית משמעותית בשכונת רמת אשכול אשר מציעה הריסת מבנה קיים והקמת 3 מבנים ו181 יח"ד במסגרתה הוחלט להסדיר שטחים ציבוריים.

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה להתחדשות עירונית ומציעה מתווה ראוי להתחדשות הכוללת את חידוש הבינוי והמרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה סבורה כי הבינוי המוצע, תואם את מגמות התכנון במקום, תוך ניצול

מיטבי של משאב הקרקע העירוני, לצד הבטחת ישימות תכניות להתחדשות עירונית במקום.

17/11/2024 .2 החלק המערבי המסומן בנספח בינוי כריצוף ונטיעות יקבע בתשריט עם זיקת הנאה יקבע תחום פיתוח הכולל חלק מחלקה 60 ותוצע כניסה רחבה ומזמינה לכיוון הוואדי הכוללת מדרגות נטיעות מקומות ישיבה.

3. רוחב המדרכה בחזיתות הפונות לרחוב לא יפחת מ-3.5 מ', לרבות באמצעות

הרחבת זכות הדרך בתחום התכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

4. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 יקבע בהוראות התכנית כי %20

מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

בהמשך לאמור, ועל מנת לאזן את תמהיל יח"ד, תתווספנה עד %10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או מספר הקומות המוצע בתכנית. מסמכי התכנית - 31 -

יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

5. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, והחזית המסחרית. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחי מסחר, תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו ולהערותיו.

7. בהתאם להמלצה של ועדה מקומית יש להציע שטחים מבונים בהיקף של 400

מ''ר עבור שלוחת מתנ"ס במקום ההפרשות שהוצעו לגני ילדים ומענות יום.

8. הקו הכחול של התכנית יורחב ויכלול חלקה 47 וחלק מחלקה 50בגוש 30246

וישנה את היעוד משצ''פ וושפ''פ לשטח מבני ציבור.

9. יקבע תנאי למתן היתר הסדרה של שלוחת מתנ"ס בשטח של כ300 מטר

בחלקה 47 וחלק מחלקה 50 בגוש 30246 בתאום עם אגף מבני ציבור ומהנדס העיר.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו

וכן עריכת תיקונים טכניים ועדכונה בהתאם לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון. לרבות בהיבטים המפורטים להלן:

.10.1 יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של השטחים הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

.10.2 להבטחת חזית עירונית פעילה יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, לתעסוקה, למבנים ולמוסדות ציבור וכן למבואות בלבד. כן יקבע כי לא יתאפשר שימוש למגורים בקומת הקרקע, לרבות דירות גן, וכן כי לא תותר הצמדה של שטחים בקרקע לדירות בחזיתות אלה.

.10.3 יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, לרבות מרפסות לא מקורות, בהנחיית לשכת התכנון.

.10.4 יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון בתחום התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים כתחום פיתוח וכן למדרכות הכלולות והסמוכות לתכנית, לרבות נטיעת עצים בוגרים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

.10.5 יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

.10.6 יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר לשטחי המגורים יהיה תעודת גמר לשטחים שאינם למגורים.

.10.7 תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

.10.8 יקבע בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל גג החניון בהתאם להנחיות אגף שפ"ע כתנאי בהליך הרישוי.

.10.9 יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו בתוך הבניין. תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

- 32 -

.10.10 תיקבע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בשטחים הפנויים מבינוי בתחום התכנית, בהיקף של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר מגרש פנוי מבינוי על-

קרקעי. בנוסף, תיקבע בתכנית חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע בתכנית לעקירה.

.10.11 מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

.10.12 יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

11. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

13. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות

בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הוועדה המקומית מחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

ההפרשה לצורכי ציבור בתכנית תהיה בהיקף של 400 מ"ר עבור שלוחת מתנס במקום ההפרשות שהוצעו לגני ילדים ומעונות יום.

הקו הכחול של התכנית יורחב ויכלול את חלקה 47 וחלק מחלקה 50 בגוש 30246 וישנה את ייעוד החלקות מייעוד של שטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח לשטח 13/11/2024

בנייני ציבור.

התכנית תקבע כי תנאי למתן היתר בניה לתכנית תהיה הסדרה של שלוחת מתנס בשטח של כ 300 מ"ר בחלקה זו בתיאום עם אגף מבני ציבור ומהנדס העיר.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

- 33 -

13/10/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

29/09/2024

** התוכנית ירדה מסדר היום.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה רואה חשיבות רבה בטיפול בדיירים במסגרת ההליך של התכנית ורואה חשיבות בהשלמת התהליך ובעבודה מסודרת בהתאם לנהלים וההנחיות בעניין זה -

יש להשלים את העבודה החברתית מול מנהל קהילה ולעמוד בדרישות האגף כתנאי להפקדה.

גבול התכנית – לתכנית הוגשו שתי גרסאות לעניין הקו הכחול ממערב: הגרסה הראשונה כללה חלק משצ"פ בחלקה .60 הגרסה השנייה אשר עמדה בתנאי סף צמצמה את הקו הכחול והסירה את השצ"פ. מסמכי התכנית לא תוקנו במלואם בהתאם לחלופה שעמדה בתנאי סף, יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם.

בנספח הבינוי להסיר את הפיתוח המוצע בתחום השצ"פ, לעדכן חתכים (כניסה לחניה שונתה), לעדכן את ההדמיות.

קווי בניין - בתשריט מצב המוצע קיימת אי בהירות בסימון מרחק קווי הבניין. יש לציין מרחק של קווי בניין עד גבול החלקה, 3 מ' לכל הפחות לכל החזיתות למעט 11/09/2024

החזית הקדמית.

יש לקבוע רוחב מדרכה של 3 מ' כלפי הרחוב , ניתן להציע קו בניין אפס עבור הבינוי כלפי החזית הקדמית מעבר למדרכה כאמור .

בתשריט מצב המוצע יש לציין קו בניין תת קרקעי.

עצים – התכנית מציעה עקירת רוב העצים בחלקה , העצים בעלי ערכיות בינונית ומעלה, כריתה מאסיבית של עצים תפגע משמעותית בסביבה.

יש לבחון צמצום של הבינוי בחניון התת קרקעי ממערב על מנת למנוע כריתת עצים בצד זה. בנוסף, שינוי זה ישאיר שטח חלחול שנדרש וכרגע לא קיים בשטח התוכנית.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות \ גגות בנויים \ הגינות הקומתיות, יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים. תנאי להפקדה יהיה הצגת הנ"ל בחתכים אופיניים בבינוי ועיגון הנחייה זו בהוראות התוכנית.

מסחר

התכנית מציעה שטחי מסחר בהיקף גדול של כ - 4,061 מ"ר %96 מירביים. מאחר - 34 -

והתכנית נמצאת על ציר מרכזי פעיל ובקרבה למרכז מסחרי קיים. אין מניעה לאשר היקפי מסחר מוצעים.

מאחר וכל קומת הקרקע הינה בשימוש למסחר אין צורך בסימון של חזית מסחרית , ניתן להסירה.

גובה הקומה המסחרית יהיה בהתאם להנחיות המרחביות.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה ופיתוח בר קיימה בעיריית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

הפרשה מבונה

התכנית מציעה שטחים ציבוריים מבונים לא איכותיים בקומת המרתף. השטחים קבורים מתחת לקרקע ללא פתחי אוורור וללא חזיתות לרחוב, מיקום השטחים המבונים אינו מקובל. יש להציע שטחים מבונים אפקטיביים בקומת הקרקע עם כניסה נפרדת, עצמאית ונגישה מהרחוב ובתיאום עם אגף מבני ציבור.

שימוש השטחים המבונים יהיה כדלקמן:

2 כיתות גני ילדים - כל כיתה 130 מ"ר בנוי ו-175 מ"ר חצר צמודה.

מעון יום בן 3 כיתות בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות.

גני הילדים יהיו עד כמה שניתן במפנה דרומי. החצרות של גני הילדים לא יופנו אל רמפת החניה.

יש להציג במסמכי התכנית את ההפרשות המבונות ושטחן כולל שטחי חצרות.

ניתן להציע שימוש בגג המסחר עבור חצרות של כיתות מעון / גן .

ככול ויסתבר שלא ניתן לתת מענה לחצרות בתכנית יתואם שימוש אחר עם הוועדה המקומית בהיקפים דומים בשימושים שלא מצריכים חצר.

יש לתקן הערה 3 לסעיף 5 בהוראות התכנית, באופן כזה שלא תתאפשר תוספת של יחידות דיור. כל יחידה מבוקשת אמורה לקבל התייחסות לעניין הפרוגרמה.

ההפרשות לצרכי ציבור ייחודו לעיריית ירושלים ויירשמו ע"ש הרשות במסגרת רישום הבית המשותף.

חניון

הקמת חניון תת"ק בתכסית כמעט %100 אינה מקובלת, יש להציע %20 משטח המגרש כקרקע טבעית פנויה מבינוי המאפשרת חלחול.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

בריכה/ מקווה – התכנית מציעה בריכה ומקווה בקומת המרתף התחתונה של הבניין. עקב מיקומו המוצע של המקווה יש לקבוע בהוראות התכנית כי ספיקת האוויר הצח לחלל המקווה תעשה בהתאם לתקן ישראלי 6210 - אוורור ואיכות - 35 -

אוויר נאותה בתוך בניינים שאינם למגורים.

פתח כניסת האוויר הצח יהיה בגובה מינימלי של 4 מ' מעל מפלס הרחוב ותהיה מרוחקת ממקורות זיהום ופתחי פליטה. מיקום הפתח יתואם ויאושר מול הרשות לאיכות הסביבה בשלב היתר הבניה.

תשתיות

כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר.

תנאי להפקדת ההתוכנית יהיה הוכחת התכנון למיקום חדר שנאים בתת הקרקע לאישור חח"י.

תנאי להפקדת התוכנית יהיה תיאום ואישור לפתרון עקרוני לנושאי תברואה (פינוי אשפה) באישור מח' תברואה ואדריכל העיר בתת הקרקע.

יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

הסדרי תנועה – יש לקבל חוו"ד מעודכנת של הסדרי תנועה עבור החלופה המתוקנת עם כניסה לחניה ממזרח.

מעבר הולכי הרגל במרכז רמפה לא מקובל- יש לבחון חלופות נספות.

המבנה לא יושב על ציר רק"ל ולכן יש לחשב את דרישת החניה לפי תקן חניה גבוהה.

יש להוסיף תרשים סביבה והתמצאות לנספח התנועה.

יש לסמן את החניות המוצאות ע"פ שימושים.

איכות הסביבה

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה .b הממוצע ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה.

הערות טכניות

- 36 -

בתיאור התכנית יש להוסיף את מס' היחידות הקיים ואת המספר המוצע.

חתכים - להרחיב חתכים עוד 10 מ' לכל הכיוונים, לתקן את החתכים להצגת החיבור לסביבה – לא ברור כלל.

גובה הקומות יהיה על פי ההנחיות המרחביות – עד 3.5 מ' מרצפה לרצפה.

סעיף 1.6 תוכנית 5166ב' צריכה להיות בכפיפות ולא החלפה.

לא מופיע בתקנון כל התייחסות לחניות או לדרך. יש להוסיף התייחסויות אלה.

על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה. לעניין זה יש להסיר סעיף 4.1.2 א 16 מהתקנון. הבניה תהיה על פי מדריך אדריכל העיר.

אין למקם תאורה בחזיתות המבנים אלא בתיאום אדריכל העיר.

יש להסיר את סעיף .4.1.2א. 17 – כל שטחי המחסנים יהיו בתת הקרקע במלואם.

יש לקבוע בתכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהיה קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

גורמים לחוות דעת - יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: כיבוי אש, מבני ציבור, אגף תברואה, חב' חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע תחזוקה וגננות.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

התכנית ירדה מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מיעה הריסה של בניין קיים

ובנייה של שני בניינים הכוללים 181 יחידות דיור בשני בניינים בגובה של 11 קומות .

התכנית מציעה כ 4000 מ"ר מסחר

התכנית מציעה גם הסדרה של מגרש ממערב ומציעה שינויי ייעוד משטח ציבורי פתוח לשטח לבנייני ציבור.

- 37 -

התוכנית הופקדה בתאריך וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : עו"ד גלס בשם שרגא גריידניגר- דייר בבניין

עיקרי ההתנגדויות:

1. יזם התכנית כפי שנרשם במסמכי התכנית היא ייחברת קפיטל גולד התחדשות א.א. בע"מ

מדובר בחברה שהוקמה בשנים האחרונות, וקיים סימן שאלה גדול ביחס ליכולתה הכלכלית

לקדם את התכנית ולהוציאה אל הפועל .

2. לעמדת המתנגד כאשר מדובר בתכנית שנועדה לאפשר התחדשות עירונית יש לבחון את

יכולות היזם ליישמה שכן אחרת מוסד התכנון יכול לאשר תכנית, שלא ניתן יהיה ליישמה.

3. לא נמצא כי בוצעה בדיקה שמאית - כלכלית אמיתית ביחס להתכנות הכלכלית והתמורות

הנדרשות בפרוייקט זה, וככל שיש כזו היא אינה מפורסמת באתר הועדה המחוזית או באתר

הועדה המקומית באופן שניתן לבחון אותה ולהתייחס אליה ובכך נפל פגם בהליך קידומה

של התכנית.

4. בנושא של היכולת הכלכלית יש לזכור כי בהחלטת הועדה המחוזית על הפקדת התכנית מיום

5. 17.11.2024 נקבע כך:

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם

צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות

פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

6. היזם לא מציג יכולת .10 לא ברור האם הוגש כתב שיפוי ומצד מי, שכן כפי שהוסבר לעיל,

7. כלכלית מוכחת ובוודאי לא כזו שמראה את יכולתו לשלם פיצוי, ובמקרה שכזה היתה חובה

8. על הועדה לבחון את היכולת הכלכלית של היזם ולוודאי כי הוא בעל יכולת שכזו אחרת מי

9. שידרש לשאת בפיצוי תהיה הועדה המקומית - כלומר הציבור בכללותו.

10. מבחינת התכנית, נספח הבינוי והמצגת שהוכנה על ידי היזם, עולה כי פתרון המיגון המוצע

בתכנית הוא במרחבים מוגנים קומתיים ( ממייק ) וזאת ככל הנראה בשטח המינימלי הנדרש

- 38 -

11. בחינת שטחי השירות העל קרקעיים המוצעים בתכנית מלמד אף הוא כי פתרון המיגון המוצע

הוא באמצעות ממייקים, שכן אין שטחי שירות מספקים לצורך הקמת ממיידים (וספק בכלל

אם שטחי השירות המוצעים מספקים גם לצורך מתן מענה באמצעות ממייקים).

12. לעמדת המתנגד אין מקום לאשר פתרון מיגון באמצעות ממייק, אלא יש לקבוע כי פתרונות

המיגון לדירות המגורים יהיה בממיידים ולתקן את שטחי הבניה המוצעים בהתאם

באמצעות הגדלת שטחי השירות האפשריים.

13. המתנגד מבין כי היזם מעדיף את הפתרון הקל והזול יותר, אולם דבר זה לא אמור להיות

שיקול, שכן יש להעדיף את פתרון המיגון התכנוני הטוב והנכון יותר עבור בעלי הדירות, שהם

אלו שיגורו במקום והוא באמצעות ממייד - שמהווה פתרון מיגון בתוך הדירה, שמאפשר

גישה מהירה בעת אזעקה לבעלי הדירה עצמה ופתרון זה לא יצריך לצאת הדירה בעת אזעקה

למקום אחר, ולחלוק עם יתר בעלי הדירות בבניין את השטח המרחב המוגן, שבד"כ משמש

לאחסנה - פתרון לא נכון ובודאי כאשר מדובר באוכלוסיה חרדית.

14. אם נקח לדוגמא את בניין C המוצע, בתשריט הנייל, נראה כי מי שיגור ב 9 הדירות שבקומה

כלומר כ 50 אנשים מינימום יצטרכו להצטופף יחד ולעשות שימוש משותף בממייק בשטח

של 33 מייר, דוגמא זו מראה מדוע מדובר בפתרון לא נכון, ויש לזכור כי במלחמה האחרונה

היו מקרים רבים שאנשים העדיפו שלא להגיע למרחבים מוגנים משותפים רק כדי להימנע

ממצב של שימוש משותף באותם מרחבים.

15. התכנון החיצוני של המבנים כפי שעולה מנספח הבינוי ומהמצגת הוא של קירות מסך גדולים,

פתרון שאינו נכון ואינו בטיחותי, כפי שניתן היה לראות במלחמה האחרונה מול איראן.

16. התכנית מציעה עירוב שימושים בתוך המבנים, יש ליצר הפרדה בדרכי הגישה בין שטחי

המגורים ולשטחי המסחר והמוסדות.

17. התכנית קובעת בסעיף 6.1 שלכל אחד משלושת הבניינים תהיה מערכת תנועה עצמאית

שנפרדת מערכת התנועה של שימושים ציבוריים מסחריים. תכנית הבינוי שהיא אומנם

מנחה, אינה מראה מערכת עצמאית ונראה כי מדובר במערכת זהה, כך שכל השימושים -

מגורים, מסחר והשטחים הציבוריים יעשו שימוש בדרכים, חניונים, חדרי מדרגות ומעליות

משותפים.

18. למותר לציין כי כאשר מדובר במבנה שיש בו עירוב שימושים יש צורך לבצע הפרדה בין מי

שיעשה את השימושים השונים ובפרט כאשר מדובר באוכלוסייה חרדית.

19. בסעיף 4 להוראות התכנית נקבע כי:

20. יותרו שטחים משותפים בתת קרקע לטובת המגורים : לרבות מקווה, חדר ישיבות, מועדון

דיירים, חדר כושר וכו'.

21. בנספח הבינוי לא מופיעים שטחים אלו. ניתן היה לטעון כי אין לכך משמעות שכן נספח

- 39 -

הבינוי הוא מנחה, אולם חלק מנספח הבינוי הוא מחייב וזאת בכל הנוגע להיקף ומיקום

שטחי המסחר,

22. מאחר ובקומה התת קרקעית בנספח הבינוי – במיקום שמיועד כאמור גם לשטחים ציבורים

לבעלי הדירות - נרשם אך ורק מסחר והסעדה, יש לבצע את התיקון הנדרש.

23. בסעיף 4.1 )יג( להוראות התכנית נקבע כך:

24. תנאים למתן היתרי בניה

25. הסדרה של שלוחת מתנייס בשטח של כ 300 - מ' בחלקה 47 וחלק מחלקה05 בגוש03 בתאום

עם אגף מבני ציבור ומהנדס העיר.

26. הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים כתחום פיתוח וכן למדרכות הכלולות והסמוכות

לתכנית, לרבות נטיעת עצים בוגרים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

27. המתנגד מניח שהשטח המדובר הוא תא שטח 3 שבתשריט )מוצע לכתוב את תא השטח

בטבלת הזכויות( אך לא ברור מהי הכוונה בייהסדרהיי האם הכנת תכנית, קבלת היתר, בנייה,

הוספת בניה, שיפוץ?

מוצע שהדבר יובהר במסגרת הוראות התכנית לשם מניעת מחלוקות בעתיד.

28. כמו כן לתקן את טבלה 5 ביחס ליעוד זה – לכתוב בטבלה כי השימוש הוא מבני ציבור ולא

מסילה או/או טיפול נופי )בפרט כאשר יש הוראה שהוראות הטבלה גוברות על הוראות

אחרות בתכנית וכן לכתוב כי קווי הבניין של שטח זה הם כמסומן בתשריט.

29. לאור הפגמים הפרוצדורליים והמהותיים המפורטים אין לאשר את התכנית המופקדת .

התנגדות מספר 2 :עו"ד שרון אבני בשם עמותת יקר מרדכי ירושלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. בשם מרשתי, עמותת יקר מרדכי ירושלים )להלן: "העמותה"(, ובהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה ,

תשכ"ה – ,1965 מוגשת בזאת התנגדות לתכנית שפרטיה בנדון .

2. בפתח הדברים יובהר כי העמותה לא מתנגדת לתכנית בכל הנוגע למתוכנן במגרש פארן ,4 והתנגדותה

נוגעת רק למגרש שברח' פארן 8 שכלול בשטח התכנית.

3. במגרש זה, שהוקצה לה כדין על ידי עיריית ירושלים לפני מספר שנים, נבנה בימים אלה מכח היתר בניה

בית כנסת של העמותה. הגם שבית הכנסת נמצא בשלבי בנייה מתקדמים ביותר ונבנה מכח היתר שניתן כדת וכדין, מסמכי התכנית מתעלמים מקיומו ומהיתר הבניה שלו, לא משקפים את הבינוי הקיים בשטח או את היתר הבניה שניתן, גורעים מזכויות הבניה שניתנו לבית הכנסת ומאפשרים הוספת בינוי ושימושים שלא יכולים להשתלב במגרש

- 40 -

4. העמותה באה בדברים עם מגיש התכנית וכן עם עיריית ירושלים בתקווה לייתר את ההתנגדות ולהבטיח

שמסמכי התכנית – שהופקדו על בסיס תשתית עובדתית חסרה ועם מצגים לקויים – יתוקנו בהסכמה ,אך נכון לעת כתיבת שורות אלה טרם התגבשו הסכמות סופיות.

5. משכך ונוכח לוחות הזמנים הצפופים לא היה מנוס מהגשת ההתנגדות .

6. הועדה הנכבדה מתבקשת להורות על הטמעת התיקונים המבוקשים להלן במסמכי התכנית כתנאי

לאישורה. כן מתבקשת הועדה לקבוע שתנאי למתן תוקף לתכנית הוא העברת מסמכי התכנית לעיון העמותה וקבלת אישורה הכתוב שהתיקונים בוצעו כהלכה ובאופן שמשקף נכונה את המצב התכנוני , את הקיים בשטח ו את מלוא זכויותיה .כן מבוקש להזמין את הח"מ לכל דיון שיתקיים בקשר עם התכנית שבנדון .

7. ואלה נימוקי ההתנגדות .

8. התכנית שבנדון עוסקת בעיקרה בהתחדשות עירונית ברח' פארן ,4 גוש 30246 חלקה .57 התכנית

עוסקת גם בשינוי יעוד של חלקה 47 הסמוכה )שכתובתה פארן ,(8 ובקביעת זכויות בניה והוראות בינוי בחלקה זו.

9. חלקה 47 הוקצתה לעמותה לפני מספר שנים במסגרת הליך הקצאה כדין לצורך בנייה והפעלה של בית

כנסת. יצוין שהעמותה מסייעת לעולים חדשים שהתיישבו בשכונת רמות אשכול וליהודים שחיים בתפוצות ושוקלים עליה לארץ ישראל. בית הכנסת נבנה בשיתוף של תושבי השכונה הותיקים והחדשים ,ונועד לשרת את כלל תושבי השכונה

10. לאחר אישור ההקצאה ניתן לעמותה אישור להציב במגרש מבנים ניידים -מנ"דים בהם תוכל להשתמש

כבית כנסת עד להוצאת היתר בניה למבנה הקבע ולהשלמת הבניה שלו.

11. בחודש מרץ 2023 ניתן לעמותה היתר בניה לבניית בית הכנסת )תיק ,(2014/506.02 ונכון לעת כתיבת

שורות אלה בנייתו נמצאת בשלבים מתקדמים מאוד – בניית השלד הושלמה וכן חיפוי אבן בחלק מהחזיתות, עבודות פנים מבוצעות במלוא המרץ.

12. מאחר והבנייה טרם הושלמה, המנ"דים עדיין בשימוש פעיל של מתפללי בית הכנסת ,שכיאה לבית כנסת

מרכזי בשכונה מקיים כ-20 מניינים ביום ומשרת מאות מתפללים

13. על חלקה 47 חלות תכנית 1442א משנת 1971 ותכנית 1825 משנת .1973 תכניות אלה קבעו את יעוד

הקרקע של חלקה 47 וסביבתה דאז כשפ"פ ולאחר מכן כשצ"פ, תוך שהתירו לבנות בו מבני ציבור שונים .

מסיבה זו, מופיעה חלקה 47 בתשריט המצב המאושר כשצ"פ שעליו מבנה, וכן הערת 'שטח בעבודה '

המלמדת על קיומו של אתר בנייה בחלקה - אתר הבניה של בית הכנסת של העמותה.

14. בשל ייחודיות המקרה ולמען הסדר הטוב הוחלט שהתכנית תסדיר את ייעוד הקרקע בחלקה 47 ותשנה

אותו לשטח למבני ציבור, דבר שהעמותה אינה מתנגדת לו כמובן.

15. העובדה שעיריית ירושלים הקצתה את המגרש כדין לטובת העמותה ולבניית בית כנסת שכונתי ,והעובדה

שניתן היתר בניה כדין לבית הכנסת, מגדירות למעשה את השימוש במגרש כמגרש לבית כנסת בלבד.

תמוהה אפוא החלטת מוסדות התכנון להפקיד את התכנית בניגוד למצב זה, ובהתעלם מקיומו.

16. התכנית הופקדה כשהיא מייעדת את חלקה 47 לשורה של שימושים ציבוריים )חינוך דת תרבות קהילה

ורווחה( ולא לבית כנסת, ואף מבלי שבית הכנסת הוזכר כקיים - 41 -

17. התכנית מקצה זכויות בניה בהיקף קטן מאוד לטובת שימושים ציבוריים אלה כ-400 מ"ר בלבד וסך הכל,

שלא מכסות את זכויות הבניה שנקבעו בהיתר של בית הכנסת ומהוות ניצול לא מיטבי של הקרקע גם אם היה מדובר במגרש ריק.

18. התכנית מתעלמת לחלוטין מכך שגם בהיתר, גם ברמה החוזית וגם לפי הקיים בשטח, מגרש זה יועד על

ידי העירייה לבית כנסת, שבנוי בפועל ובתכסית משמעותית, ושעל פניו לא ניתן להוסיף לצדו שימושים נוספים שאינם שימושי דת בלי לפגוע בבית הכנסת וקהילת המתפללים/;

19. העמותה תבקש להדגיש שהיתר הבניה ועצם הבניה המתבצעת בשטח לא מתועדים בהוראות התכנית,

ואין הוראות בינוי או זכויות בניה או למצער הוראת מעבר כלשהיא שמכירות בהם .

20. גם המנ"דים שמוצבים במגרש לא מוזכרים כלל חרף הצבתם כדין במגרש וחרף העובדה שהם משרתים

מאות מתושבי השכונה על בסיס יומיומי.

21. עוד תדגיש העמותה שבטבלת זכויות הבניה שבסעיף 5 לתקנון הוקצו זכויות בניה לשימוש שכלל לא קיים

ביעוד מבנים ומוסדות ציבור -מסילה ו/או טיפול נופי , ובהיקף קטן מאוד בהתחשב בשטח החלקה כ-2 דונם ובכל השימושים שמוסדות התכנון רצו לבצע במגרש

22. גם אם נניח שמדובר בטעות סופר בשימוש שצוין, והכוונה הייתה לכלל זכויות הבניה שיוקצו לייעוד זה,

ממילא זכויות אלה לא ממצות אפילו את הזכויות שמופיעות בהיתר הבניה של בית הכנסת ,המגיעות לכ-600 מ"ר.

23. לכל הפחות היה על עורכי התכנית לציין את זכויות הבניה שכבר אושרו בהיתר לבית הכנסת ולהבהיר

שזכויות אלה קיימות ובשימוש, ושלא ניתן יהיה להשתמש בהן אלא לטובת בית הכנסת .

24. מבלי לגרוע מהאמור, יוער שהתכנית קובעת שימושים מגוונים לשטח למבני ציבור, וקובעת שכל הוראות

הבינוי בשטח זה יתואמו מול אגף מבנה ציבור בעירייה.

25. העמותה תטען שלא ניתן להשאיר לשלב הרישוי והתיאום המקצועי עניינים מהותיים כמו שימוש או תמהיל

שימושים שייקבע במגרש, היקף זכויות הבניה שיאושר בו, גובה והעמדה של מבנים וכיו"ב .אלא שמהוראות התכנית נראה שנותרה גמישות רבה מדי לשלב הרישוי ולתיאום המקצועי, דבר שאינו ראוי במקרה דנן בשל הנסיבות המתוארות לעיל, ואף סותר את המגמות בחקיקה, בפסיקה ובהחלטות של ועדות הערר, לפיהן תכנון מפורט של שטח המיועד למבני ציבור צריך להיעשות בתכנית, שתבטיח שיתוף ציבור לצד ניצול נכון ומיטבי של המקרקעין, ולא בהליך רישוי.

26. יתרה מכך, הותרת גמישות גדולה כל כך לשלב הרישוי תוך התעלמות מקיומו של בית הכנסת במגרש ,

פותחת פתח להעמסת שימושים ובינוי על מגרש עירוני שהוקצה כדין לטובת בית כנסת ושימוש של מבנה דת, שאינם מתאימים "ל חיות" במגרש לצד בית כנסת, ממספר סיבות.

27. ראשית, נוכח התכסית של בית הכנסת, שהשלד שלו כבר בנוי ועומד ותופס את רוב פניו של המגרש ;

שנית מעצם העובדה שלא ניתן לשלב לצד בית כנסת כל שימוש ציבורי שהוא.

28. יש לקחת בחשבון את טיב פעילותו של בית כנסת, אופיו ורגישויות הקשורות בעצם היותו בית תפילה, וכן

העובדה שהוא מאוכלס במתפללים לאורך כל שעות היום והערב, .24/7 במקרה דנן מדובר בבית כנסת שכונתי שמשרת מאות מתפללים מדי יום, ושהיתר הבניה שניתן לו מכסה אך בקושי את הצרכים הקיימים.

אדרבא, העמותה תטען שאם כבר נקבעות זכויות בניה בתכנון מפורט עדכני לחלקה 47 יש להגדיל אותן - 42 -

תוך שלוקחים בחשבון את צרכיו העתידיים של בית הכנסת כבית כנסת שכונתי מרכזי, ולתכנן את המגרש בהתאם לצרכים אלה לפני העמסת שימושים אחרים שזרים לבית כנסת.

29. שלישית, חלק מההוראות שנקבעו בתכנית ביחס למבני ציבור אינן מתאימות פיזית למבנה בית הכנסת ,

שכבר קיים. כך למשל ההוראה ביחס לשימוש ועיצוב גגות המבנה, שלא מתאימה לגג שנבנה כבר מכח היתר הבניה.

30. אם הייתה נעשית בדיקה מעמיקה של היתרים קיימים לצד בנייה קיימת בשטח לפני שניתנה החלטת

ההפקדה, ולמצער לפני שמסמכי התכנית הופקדו, היו מבינים שיש להתחשב בקיים שאושר ונבנה זה מקרוב לפני שקובעים הוראות שאינן מתאימות לו.

31. מעבר לפגמים התכנוניים והפגיעה הקשה בזכויות העמותה ובבית הכנסת, העמותה מבקשת להצביע על

מספר פגמים בהליך התכנון שהם תולדה של התעלמות מההיתר ומהמבנה הקיים בשטח.

32. הצגת מידע שגוי וחסר, במסמכי התכנית כמתואר לעיל וככל הנראה גם בפני הועדה בטרם הוחלט על

הפקדת התכנית: מבדיקת תמליל דיון ההפקדה בו הוחלט על הרחבת הקו הכחול והכללת חלקה 47 )מיום

,(17.11.24 עולה שבדיון לא הזכירו כלל את בית הכנסת או ההיתר שלו או ההקצאה שאושרה במגרש, ולא דנו כלל בהשלכות של הכללת חלקה 47 בתכנית על בית הכנסת. הדבר מוביל למסקנה שהועדה לא הייתה מודעת לקיומו של בית כנסת בטרם החליטה על הרחבת הקו הכחול ועל היעוד והשימושים שייעשו בחלקה ,47 ולמעשה, שבהחלטתה נפל פגם של תשתית עובדתית חסרה ולקויה .פגם זה חלחל גם למסמכי התכנית, שכפי שהוסבר לעיל הופקדו תוך התעלמות מהמנ"דים הפעילים שקיימים בשטח ומשלד בית הכנסת שמופיע במפות המדידה, ושנמצא בבניה מתקדמת מאוד )שלד שלם ומחופה, ומבוצעות כעת בעיקר עבודות פנים(. המשמעות היא שציבור התושבים כמו גם חברי הועדה המחוזית וגופים שזכאים להגיש התנגדויות לא מודעים לקיומו של בית כנסת במגרש ,והחלטתם אם להתנגד ומה לטעון תתקבל בהכרח על סמך תשתית עובדתית לקויה וחסרה .

33. פגם זה בהליך התכנון אינו עניין של מה בכך, ולא מן הנמנע שהוא לבדו מצדיק הפקדה מחודשת של

התכנית לאחר שתתוקן ולאחר שיבוצעו בה כל ההתאמות הנדרשות כדי לוודא שקיומו של בית הכנסת, היתר הבניה שלו ומלוא זכויות העמותה באים לידי ביטוי.

34. אי צירופה של עיריית ירושלים כמגישה - על אף ההחלטה להכניס את חלקה 47 לתחום התכנית ,עיריית

ירושלים שהיא בעלת החלקה לא צורפה כמגישה. כך גם לא ניתנה הסכמה של אגף נכסים לתכנית לאחר שהורחב הקו הכחול.

35. מאחר והוכח כי ישנה פגיעה בחלקה ,47 ולא רק הטבת מצב, מן הראוי היה לצרף את העירייה ולכל

הפחות לקבל הסכמת אגף נכסים לתכנית אחרי שהוחלט על הרחבת הקו הכחול .הדבר לא נעשה, ומהווה אף הוא פגם במסמכי התכנית, שכן בעלת הקרקע לא הביעה עמדתה ביחס לתכנון המוצע ולשימושים שמוצעים בו. לו הייתה מתבצעת פנייה עדכנית לאגף נכסים ברי כי היה מוסר מידע על ההקצאה שניתנה לעמותה לטובת בית כנסת ועל היתר הבניה שממומש בימים אלה.

36. דיון ההפקדה התקיים בועדת משנה נקודתית ולא בפני ועדת משנה להתחדשות עירונית ,הגם שמדובר

בתכנית פינוי בינוי .

37. לסיכום ,העמותה תדגיש פעם נוספת שאינה מתנגדת למהלך הפינוי-בינוי שמוצע בחלקה 57 פארן ,4

ומברכת על ההתחדשות העירונית המקודמת בשכונה .

- 43 -

38. לצד זאת, במסמכי התכנית וככל הנראה גם בהחלטת ההפקדה נפלו פגמים מהותיים שתוצאתם היא

פגיעה קשה מאוד בזכויות העמותה ובבית הכנסת, שמשרת כבר היום מאות מתושבי השכונה כרגע במבנים זמניים אך במהרה בימינו גם במבנה הקבע שבנייתו הולכת ונשלמת .

39. העמותה מבקשת להורות על תיקון כל מסמכי והוראות התכנית באופן שיבטא את קיומו של בית הכנסת ,

את היתר הבניה שלו והשטח שכבר ניתן לו, באופן שימנע קונפליקטים תכנוניים ויבטיח את השימוש במגרש לבית הכנסת, על כל המשתמע מכך .

40. העמותה שומרת על זכותה להוסיף על הטענות המנויות לעיל ו/או להרחיבן, בין בכתב ובין בעל פה.

התנגדות מספר 3 :עמרם שייברגר ו9 אחרים תושבי רחוב פארן וששת הימים

עיקרי ההתנגדויות:

1. רחוב פארן הוא רחוב צר הכולל נתיב אחד בלבד, תוספת של 4000 מ"ר מסחר בתכנית תשתק

לחלוטין את התנעה ברחוב ותגרום לנו פגיעה קשה באיכות החיים.

2. שכונת רמת שרת נבנתה בצורה מרווחת עם גינות היקפיות סביב הבניינים ואילו בתכנית המוצעת

ישנה צפיפות גבוהה מאוד בין הבניינים והצמדה לגבולות המגרש.

3. גובה הבניינים אנו תואם את הסביבה וזו פגיעה סביבתית חמורה שתשפיע על כל המרחב שלנו.

4. התכנית מציעה 181 יחידות דיור במקום כ 70 יחידות דיור קטנות – אם תאושר התכנית תיווצר

צפיפות גבוה של רכבים ואנשים בתוך תא שטח קטן מאוד.

5. מבקשים שלא ליצור תקדים מסוכן לתכניות נוספות של פינוי בינוי בשכונה שכבר ידוע שמתקדמות

ומבקשים שלא לאפשר יותר מהכפלה של יחידות הדיור הקיימות.

6. היות ושטח הכניסה הוא מול הגכניסה למרכז המסחרי וכבר כיום יש קושי ביציאה לרחוב פארן ולכן

אין לאפשר כניסה לחניה מרחוב פארן אלא מהצד האחורי .

7. אין לאפשר כניסה של משאיות בתקופת העבודה מרחוב פארן למגרש.

8. אנו מתנגדים לכל סיפוח של שטח ציבורי לכל מטרה- זהו משאב ששייך לכלל הציבור ויז צורך לבצע

דבר כזה בשקיפות ובשיתוף של נציגי ציבור שבאזור ,במיוחד שמדובר על מקווה טהרה שיש בו צורך

בהצנעת הכניסה והיציאה מהמקום.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שיזם התכנית כפי שנרשם במסמכי התכנית היא ייחברת קפיטל

- 44 -

גולד התחדשות א.א. בע"מ

מדובר בחברה שהוקמה בשנים האחרונות, וקיים סימן שאלה גדול ביחס ליכולתה הכלכלית לקדם את התכנית ולהוציאה אל הפועל – הוועדה לא בוחנת את היכולות של היזם לבצע פינוי בינוי , מדובר על יזם שעשה הסכם עם דיירי הבניין לעשות פינוי בינוי וחובה על דיירי הבניין לבחון בצורה מסודרת את ההתקשות עם היזם ואת היכולות שלו.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שלא נמצא כי בוצעה בדיקה שמאית - כלכלית אמיתית ביחס

להתכנות הכלכלית והתמורות הנדרשות בפרוייקט זה, וככל שיש כזו היא אינה מפורסמת באתר הועדה המחוזית או באתר הועדה המקומית באופן שניתן לבחון אותה ולהתייחס אליה ובכך נפל פגם בהליך קידומה של התכנית- התכנית מציעה התחדשות עירונית לבניין קיים ומציעה בינוי התואם למדיניות של השכונה , במקרה זה אין חובה של הוועדה לבחון בדיקה שמאית או כלכלית , מגיש התכנית צריך לעשות את הבחינה עבורו ועובר הדיירים שהתקשרו מולו בפרוייקט.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שהיזם לא מציג יכולת לא ברור האם הוגש כתב שיפוי ומצד מי, שכן

כפי שהוסבר לעיל, כלכלית מוכחת ובוודאי לא כזו שמראה את יכולתו לשלם פיצוי, ובמקרה שכזה היתה חובה על הועדה לבחון את היכולת הכלכלית של היזם ולוודאי כי הוא בעל יכולת שכזו אחרת מי שידרש לשאת בפיצוי תהיה הועדה המקומית - כלומר הציבור בכללותו.- כפי שמקובל בכל תכנית המוגשת על ידי יזם פרטי, יזם התכנית חותם על כתב שיפוי סטנדרטי כמקובל.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שמבחינת התכנית, נספח הבינוי והמצגת שהוכנה על ידי

היזם, עולה כי פתרון המיגון המוצע בתכנית הוא במרחבים מוגנים קומתיים ( ממייק ) וזאת ככל הנראה בשטח המינימלי הנדרש בחינת שטחי השירות העל קרקעיים המוצעים בתכנית מלמד אף הוא כי פתרון המיגון המוצע הוא באמצעות ממייקים, שכן אין שטחי שירות מספקים לצורך הקמת ממיידים (וספק בכלל אם שטחי השירות המוצעים מספקים גם לצורך מתן מענה באמצעות ממייקים).

לעמדת המתנגד אין מקום לאשר פתרון מיגון באמצעות ממייק, אלא יש לקבוע כי פתרונות המיגון לדירות המגורים יהיה בממיידים ולתקן את שטחי הבניה המוצעים בהתאם באמצעות הגדלת שטחי השירות האפשריים.

המתנגד מבין כי היזם מעדיף את הפתרון הקל והזול יותר, אולם דבר זה לא אמור להיות שיקול, שכן יש להעדיף את פתרון המיגון התכנוני הטוב והנכון יותר עבור בעלי הדירות, שהם אלו שיגורו במקום והוא באמצעות ממייד - שמהווה פתרון מיגון בתוך הדירה, שמאפשר גישה מהירה בעת אזעקה לבעלי הדירה עצמה ופתרון זה לא יצריך לצאת הדירה בעת אזעקה למקום אחר, ולחלוק עם יתר בעלי הדירות בבניין את השטח המרחב המוגן, שבד"כ משמש לאחסנה - פתרון לא נכון ובודאי כאשר מדובר באוכלוסיה חרדית- תקנון התכנית לא קובע - 45 -

מפורשות כי פתרון המיגון יהיה ממקים ואין מניעה שבשלב התכנון המפורט ככול ויוחלט על ידי הדיירים והיזם כי הפתרון יהיה ממדים.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנון החיצוני של המבנים כפי שעולה מנספח הבינוי ומהמצגת

הוא של קירות מסך גדולים, פתרון שאינו נכון ואינו בטיחותי, כפי שניתן היה לראות במלחמה האחרונה מול איראן- העיצוב המופיע בנספח הבינוי אינו מחייב והעיצוב וחומרי הבנייה ייקבעו בשלב היתר הבניה בתיאום עם מהנדס העיר.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהתכנית מציעה עירוב שימושים בתוך המבנים, יש ליצר

הפרדה בדרכי הגישה בין שטחי המגורים ולשטחי המסחר והמוסדות.

התכנית קובעת בסעיף 6.1 שלכל אחד משלושת הבניינים תהיה מערכת תנועה עצמאית שנפרדת מערכת התנועה של שימושים ציבוריים מסחריים. תכנית הבינוי שהיא אומנם מנחה, אינה מראה מערכת עצמאית ונראה כי מדובר במערכת זהה, כך שכל השימושים -

מגורים, מסחר והשטחים הציבוריים יעשו שימוש בדרכים, חניונים, חדרי מדרגות ומעליות משותפים.

למותר לציין כי כאשר מדובר במבנה שיש בו עירוב שימושים יש צורך לבצע הפרדה בין מי שיעשה את השימושים השונים ובפרט כאשר מדובר באוכלוסייה חרדית- התכנית מציעה עירוב שימושים כפי שמקובל בבניה חדשה בעיר וזאת לאור המחסור בקרקע , נספח הבינוי הוא נספח בינוי מנחה ואינו מחייב ובשלב התכנון המפורט יש לבחון מערכות תנועה נפרדים בין המגורים לבין יתר השימושים.

7. לקבל את ההתנגדות בעניין שבסעיף 4 להוראות התכנית נקבע כי:

יותרו שטחים משותפים בתת קרקע לטובת המגורים : לרבות מקווה, חדר ישיבות, מועדון דיירים, חדר כושר וכו'.

בנספח הבינוי לא מופיעים שטחים אלו. ניתן היה לטעון כי אין לכך משמעות שכן נספח הבינוי הוא מנחה, אולם חלק מנספח הבינוי הוא מחייב וזאת בכל הנוגע להיקף ומיקום שטחי המסחר, מאחר ובקומה התת קרקעית בנספח הבינוי – במיקום שמיועד כאמור גם לשטחים ציבורים לבעלי הדירות - נרשם אך ורק מסחר והסעדה, יש לבצע את התיקון הנדרש.- יש להציג במסגרת נספח הבינוי מיקום אפשרי לשטחים המשותפים של הדיירים.

8. בסעיף 4.1 יג להוראות התכנית נקבע כך:

תנאים למתן היתרי בניה הסדרה של שלוחת מתנייס בשטח של כ 300 - מ' בחלקה 47 וחלק מחלקה05 בגוש03 בתאום עם אגף מבני ציבור ומהנדס העיר.

הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים כתחום פיתוח וכן למדרכות הכלולות והסמוכות לתכנית, לרבות נטיעת עצים בוגרים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

- 46 -

המתנגד מניח שהשטח המדובר הוא תא שטח 3 שבתשריט )מוצע לכתוב את תא השטח בטבלת הזכויות( אך לא ברור מהי הכוונה ב ייהסדרהיי האם הכנת תכנית, קבלת היתר, בנייה, הוספת בניה, שיפוץ?

מוצע שהדבר יובהר במסגרת הוראות התכנית לשם מניעת מחלוקות בעתיד.

כמו כן לתקן את טבלה 5 ביחס ליעוד זה – לכתוב בטבלה כי השימוש הוא מבני ציבור ולא מסילה או/או טיפול נופי )בפרט כאשר יש הוראה שהוראות הטבלה גוברות על הוראות אחרות בתכנית וכן לכתוב כי קווי הבניין של שטח זה הם כמסומן בתשריט.- יש לתקן במסמכי התכנית ולקבוע שטחי בנייה ברורים בתא שטח שלוש כשטח לבנייני ציבור ולרשום בהתאם בסעיף 5 – בנייני ציבור ולא מסילה ו/ או טיפול נופי.

כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית להפקדה יש לקבוע בשלביות הביצוע : תנאי למתן היתר

בניה לתכנית תהיה הסדרה של שלוחת מתנס בשטח של כ 300 מ"ר בחלקה זו בתיאום עם אגף

מבני ציבור ומהנדס העיר.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שמבקשים שהועדה הנכבדה מתבקשת להורות על הטמעת

התיקונים המבוקשים להלן במסמכי התכנית כתנאי לאישורה. כן מתבקשת הועדה לקבוע שתנאי למתן תוקף לתכנית הוא העברת מסמכי התכנית לעיון העמותה וקבלת אישורה הכתוב שהתיקונים בוצעו כהלכה ובאופן שמשקף נכונה את המצב התכנוני , את הקיים בשטח ו את מלוא זכויותיה. כן מבוקש להזמין את הח"מ לכל דיון שיתקיים בקשר עם התכנית שבנדון. – מדובר על מגרש לצורכי ציבור בבעלות עיריית ירושלים והעירייה רשאית לקדם תכנון על החלקה ולהוסיף בו שטחי בניה ושימושים נוספים מעבר לבית הכנסת שנבנה בחלקה.

10. לקבל את ההתנגדות בעניין שהתכנית מקצה זכויות בניה בהיקף קטן מאוד לטובת שימושים

ציבוריים אלה כ-400 מ"ר בלבד וסך הכל, שלא מכסות את זכויות הבניה שנקבעו בהיתר של בית הכנסת ומהוות ניצול לא מיטבי של הקרקע גם אם היה מדובר במגרש ריק- יש לתקן את התכנית ולהגדיל את שטחי הבניה בתא שטח 3 ולהוסיף בו את שטחי הבניה של בית הכנסת בנוסף לשטחי הבניה שהתכנית מוסיפה ויצויין בשימושים באופן מפורש שימוש של בית כנסת.

11. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהתכנית מתעלמת לחלוטין מכך שגם בהיתר, גם ברמה

החוזית וגם לפי הקיים בשטח, מגרש זה יועד על ידי העירייה לבית כנסת, שבנוי בפועל ובתכסית משמעותית, ושעל פניו לא ניתן להוסיף לצדו שימושים נוספים שאינם שימושי דת בלי לפגוע בבית הכנסת וקהילת המתפללים – יש להציג במסגרת התכנית את היתר הבניה של בית הכנסת ולהציג בחלק המזרחי של המגרש את תוספת זכויות הבניה המוצעות בתכנית .

12. לדחות את ההתנגדות בעניין שהעמותה תטען שלא ניתן להשאיר לשלב הרישוי והתיאום

המקצועי עניינים מהותיים כמו שימוש או תמהיל שימושים שייקבע במגרש, היקף זכויות הבניה - 47 -

שיאושר בו, גובה והעמדה של מבנים וכיו"ב. אלא שמהוראות התכנית נראה שנותרה גמישות רבה מדי לשלב הרישוי ולתיאום המקצועי, דבר שאינו ראוי במקרה דנן בשל הנסיבות המתוארות לעיל, ואף סותר את המגמות בחקיקה, בפסיקה ובהחלטות של ועדות הערר, לפיהן תכנון מפורט של שטח המיועד למבני ציבור צריך להיעשות בתכנית, שתבטיח שיתוף ציבור לצד ניצול נכון ומיטבי של המקרקעין, ולא בהליך רישוי – בבנייה במגרשים ציבורים מקובל לאפשר שימושים רבים וזאת לצורך שמירה על גמישות מיריבת לשלב היתר הבניה בהתאם לצרכים שיהיו באותה עת.

13. לדחות את ההתנגדות בעניין שיש לקחת בחשבון את טיב פעילותו של בית כנסת, אופיו ורגישויות

הקשורות בעצם היותו בית תפילה, וכן העובדה שהוא מאוכלס במתפללים לאורך כל שעות היום והערב, .24/7 במקרה דנן מדובר בבית כנסת שכונתי שמשרת מאות מתפללים מדי יום, ושהיתר הבניה שניתן לו מכסה אך בקושי את הצרכים הקיימים. אדרבא, העמותה תטען שאם כבר נקבעות זכויות בניה בתכנון מפורט עדכני לחלקה 47 יש להגדיל אותן תוך שלוקחים בחשבון את צרכיו העתידיים של בית הכנסת כבית כנסת שכונתי מרכזי, ולתכנן את המגרש בהתאם לצרכים אלה לפני העמסת שימושים אחרים שזרים לבית כנסת- שימוש של בית כנסת הוא אינו שימוש רגיש ומקובל בהחלט לשלב אותו עם שימושים ציבורים נוספים כפי שנעשה בעשרות תכניות המקודמות בעיר.

14. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שחלק מההוראות שנקבעו בתכנית ביחס למבני ציבור אינן

מתאימות פיזית למבנה בית הכנסת, שכבר קיים. כך למשל ההוראה ביחס לשימוש ועיצוב גגות המבנה, שלא מתאימה לגג שנבנה כבר מכח היתר הבניה- יש להוסיף בתקנון התכנית כי בית הכנסת נבנה בהתאם להיתר בניה ולא יחולו עליו הוראות העיצוב של התכנית .

15. לדחות את ההתנגדות בעניין שהצגת מידע שגוי וחסר, במסמכי התכנית כמתואר לעיל וככל

הנראה גם בפני הועדה בטרם הוחלט על הפקדת התכנית: מבדיקת תמליל דיון ההפקדה בו הוחלט על הרחבת הקו הכחול והכללת חלקה 47 )מיום ,(17.11.24 עולה שבדיון לא הזכירו כלל את בית הכנסת או ההיתר שלו או ההקצאה שאושרה במגרש, ולא דנו כלל בהשלכות של הכללת חלקה 47 בתכנית על בית הכנסת. הדבר מוביל למסקנה שהועדה לא הייתה מודעת לקיומו של בית כנסת בטרם החליטה על הרחבת הקו הכחול ועל היעוד והשימושים שייעשו בחלקה ,47 ולמעשה, שבהחלטתה נפל פגם של תשתית עובדתית חסרה ולקויה. פגם זה חלחל גם למסמכי התכנית, שכפי שהוסבר לעיל הופקדו תוך התעלמות מהמנ"דים הפעילים שקיימים בשטח ומשלד בית הכנסת שמופיע במפות המדידה, ושנמצא בבניה מתקדמת מאוד )שלד שלם ומחופה, ומבוצעות כעת בעיקר עבודות פנים(. המשמעות היא שציבור התושבים כמו גם חברי הועדה המחוזית וגופים שזכאים להגיש התנגדויות לא מודעים לקיומו של בית כנסת במגרש, והחלטתם - 48 -

אם להתנגד ומה לטעון תתקבל בהכרח על סמך תשתית עובדתית לקויה וחסרה.

פגם זה בהליך התכנון אינו עניין של מה בכך, ולא מן הנמנע שהוא לבדו מצדיק הפקדה מחודשת של התכנית לאחר שתתוקן ולאחר שיבוצעו בה כל ההתאמות הנדרשות כדי לוודא שקיומו של בית הכנסת, היתר הבניה שלו ומלוא זכויות העמותה באים לידי ביטוי- גם אם לא ידעו חברי הוועדה המחוזית כי קיים היתר בניה בחלקה זו, אין מדובר על פגם מהותי המצריך הפקדה מחודשה וזאת מכיוון שכאמור התכנית תתוקן ותציג את מבנה בית הכנסת שקודם בהיתר הבניה ולצידו את הבניין החדשה , בניה של מספר בניינים ושימוישם במגרש ציבורי היא אינה דבר יוצא דופן אלא מקובל לחלוטין בכל בנייה ציבורית לצורך ניצול מיטבי של המגרש הציבורי.

16. לדחות את ההתנגדות לעניין אי צירופה של עיריית ירושלים כמגישה - על אף ההחלטה להכניס

את חלקה 47 לתחום התכנית, עיריית ירושלים שהיא בעלת החלקה לא צורפה כמגישה. כך גם לא ניתנה הסכמה של אגף נכסים לתכנית לאחר שהורחב הקו הכחול- הוועדה המקומית קיבלה

החלטה בתאריך 27/11/2024 : "הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית , לאור

החלטת ועדה מיום 13/11/2024 להגדיל את הקו הכחול של התכנית כך שיכלול חלקות 47

וחלק מחלקה 50 בגוש 30246 וישנה יעוד החלקות משטח ציבורי פתוח ושטח פרטי פתוח

לשטח למבני ציבור."

17. לדחות את ההתנגדות בעניין שרחוב פארן הוא רחוב צר הכולל נתיב אחד בלבד, תוספת של 4000

מ"ר מסחר בתכנית תשתק לחלוטין את התנעה ברחוב ותגרום לנו פגיעה קשה באיכות החיים-

מדובר על שכונה שעברה בשנים האחרונות תהליך מואץ של בניה חדשה רובה במסגרת תמ"א 38 וחלקה באמצעות תכניות פינוי בינוי, המשמעות היא תוספת משמעותית של יחידות דיור בשכונה ויש צורך בשכונה שעוברת תהליך כזה גם להוסיף מסחר משמעותי ואיכותי לעניין רחוב פארן – מדובר על רחוב ראשי בשכונה ברוחב של כ 19 מטר ולא על רחוב צר, בנוסף המתחם מצוי בקרבה גדולה לשדרות לוי אשכול וגם לציר בל לב שהוא רחוב ראשי בעיר הכולל תחבורה ציבורית ורכבת קלה.

18. לדחות את ההתנגדות בעניין ששכונת רמת שרת נבנתה בצורה מרווחת עם גינות היקפיות סביב

הבניינים ואילו בתכנית המוצעת ישנה צפיפות גבוהה מאוד בין הבניינים והצמדה לגבולות המגרש.- מדובר על תכנית לפינוי בינוי שבאופן טבעי מציעה צפיפות גבוהה משמעותית מהבנייה הקיימת בשכונה , גם הבניינים הישנים וגם הבניינים שביצעו תמ"א 38/1 , אך יחד עם זאת לצד הצפיפות מוצעות בתכנית יתרנות רבים על פני תמ"א 38/1 הכוללים בניה חדשה, שטחי מסחר משמעותיים ומסחר בהיקף משמעותי.

19. לדחות את ההתנגדות בעניין שגובה הבניינים אינו תואם את הסביבה וזו פגיעה סביבתית חמורה

שתשפיע על כל המרחב שלנו- מדובר בבניה חדשה של 12 קומות שהיא אינה בניה הנחשבת - 49 -

גבוהה בתכניות להתחדשות עירונית בעיר .

20. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מציעה 181 יחידות דיור במקום כ 70 יחידות דיור קטנות –

אם תאושר התכנית תיווצר צפיפות גבוה של רכבים ואנשים בתוך תא שטח קטן מאוד- ראשית יצוין כי המכפיל המוצע בתכנית הוא יחסית נמוך לתכניות פינוי בינוי וגם הצפיפות יחידות דיור לדונם נטו בתכנית העומד על כ 42 הוא נמוך יחסית לתכניות פינוי בינוי .

21. לדחות את ההתנגדות בעניין שמבקשים שלא ליצור תקדים מסוכן לתכניות נוספות של פינוי בינוי

בשכונה שכבר ידוע שמתקדמות ומבקשים שלא לאפשר יותר מהכפלה של יחידות הדיור הקיימות- מעבר לעובדה כי התכנית לא מציעה צפיפות גבוהה יחסית לתכניות פינוי בינוי , כל תכנית אם וגש בעתיד תיבחן לגופו של עניין .

22. לדחות את ההתנגדות לעניין שהיות ושטח הכניסה הוא מול הכניסה למרכז המסחרי וכבר כיום יש

קושי ביציאה לרחוב פארן ולכן אין לאפשר כניסה לחניה מרחוב פארן אלא מהצד האחורי – מכיוון שלא קיים כביש בחלק האחורי של החלקה ,לא ניתן לייצר גישה אלא מרחוב פארם שכאמור הוא הרחוב הראשי ואין מניעה להיכנס ממנו למגרש.

23. לדחות את ההתנגדות לעניין שאין לאפשר כניסה של משאיות בתקופת העבודה מרחוב פארן

למגרש- מכיוון שלא קיים כביש בחלק האחורי של החלקה ,לא ניתן לייצר גישה אלא מרחוב פארם שכאמור הוא הרחוב הראשי ואין מניעה להיכנס ממנו למגרש.

24. לדחות את ההתנגדות לעניין שאנו מתנגדים לכל סיפוח של שטח ציבורי לכל מטרה- זהו משאב

ששייך לכלל הציבור ויש צורך לבצע דבר כזה בשקיפות ובשיתוף של נציגי ציבור שבאזור ,במיוחד שמדובר על מקווה טהרה שיש בו צורך בהצנעת הכניסה והיציאה מהמקום- התכנית אינה מציעה שימוש פרטי בשטח ציבורי ולכן ההתנגדות בעניין זה לא ברורה.

25. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בהתאם לתיקונים

המוצעים בהחלטה זו.

- 50 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1268812

סוג דיון: הארכת מועד להתנגדויות

מגיש התכנית: ביטון דניאל

עורך התכנית: קטורזה סטפן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21/3/2024

כתובת הרב דוד צבי אריה שניאורסון - הרצד"א 75 , רמות

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30728 4 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת בניה ותוספת ממ"ד להרחבת יח"ד קיימות ברח' שנאורסון ,75 ירושלים.

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה ותוספת ממ"ד לשם הרחבות יח"ד קיימות, בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת בינוי לתוספת קומה לשם הרחבת יח"ד בקומה שמתחתיה.

3. הגדלת מספר הקומות מחמש קומות לשש קומות.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח וקביעתם ל – 4,661 מ"ר כוללים, מתוכם 3,698 מ"ר שטחי בניה עיקריים ו

– 963 מ"ר שטחי שירות, מעל הכניסה הקובעת.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

9. קביעת הוראות איחוד וחלוקה בלי הסכמת כל הבעלים.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

02/04/2025

סעיף 3 לעניין הערות טכניות להוראות התכנית בהחלטה מתאריך 29.5.24 מבוטל –

"סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית .2167 יש לציין יחס החלפה."

- 51 -

במקומו יבוא-

סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית 2167ב. יש לציין יחס החלפה."

סעיף אחרון לעניין הערות טכניות לחישוב שטחים בטבלה בנספח הבינוי בהחלטה מתאריך 29.5.24 מבוטל –

"חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום 2167 ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף ,14 והשלמה מכוח סעיף

12. יש לתקן את הסעיפים בחוק בהוראות התכנית בסעיף .1.4"

במקומו יבוא –

חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום לתכנית 2167ב, ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף 62 אא לחוק בתיאום עם מחלקת התכנון.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 29.5.2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצעת הרחבה ותוספת ממ"ד בצורה מסודרת ודומה לבינוי 29/05/2024 המאושר, לכל יח"ד בבניין. בדירות הקיימות בקומה העליונה מוצעת הרחבה בתוספת קומה חדשה וחדר מחוזק. התכנון המוצע מקובל תכנונית.

יש לסמן את קו הבניין על גבי התשריט ובנספח הבינוי בהתאם לקונטור המבנה הקיים ותוספת הבניה המוצעת בתכנית זו.

יש לתקן את שלבי הביצוע המוצעים בסעיף 7.1 בהוראות התכנית באופן הבא - יש לתקן את שלב 1 המתייחס לתוספת הבניה בחזיתות המבנה. בבניין הקיים ישנם שלושה אגפים מרכזיים – מזרחי, מרכזי ומערבי. כאשר בכל אגף ישנה כניסה מחדר מדרגות משותף / גרם מדרגות משותף או אזור כניסה קרוב (לדירות במפלס הקרקע). יש לסמן על גבי נספח הבינוי את שלושת האגפים – א', ב', ג'. תוספת הבניה בחזיתות תיבנה בהינף אחד בכל אגף, באופן שכל שתי יחידות דיור באגף -

הצמודות לחדר מדרגות משותף, מדרגות משותפות או כניסה קרובה, תיבנינה בהינף - 52 -

אחד.

יש להוסיף סעיף המתייחס לתוספת הקומה על הגג - תוספת הקומה תהיה ללא תלות ביתר תוספות הבניה בבניין ובאופן ששתי יח"ד מחוברות בגרם המדרגות המשותף בבניין יבנו בהינף אחד.

בהיתר הבניה המקורי של הבניין מאושרות 28 יח"ד. בתכנית המוצעת מצוין כי מאושרות 27 יח"ד בבניין ואין תוספת או הפחתה של יח"ד במסגרת התכנית. יש לציין את מספר הדירה בתכניות הקומות בנספח הבינוי. יש להבהיר את מספר יח"ד המאושר ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם, בתיאום מחלקת התכנון.

בהיתר הבניה של הבניין מאושרים 16 מחסנים בקומת הקרקע באגף המערבי.

מאחר והתכנית מציעה ממ"ד או חדר מחוזק לכל יח"ד בבניין, מצוין בהוראות התכנית כי ניתן יהיה להסב שטח המקלט הקיים למחסנים עבור יח"ד נוספות, כאשר תושלם הקמת הממ"דים לכל יח"ד בבניין. יש לציין זאת גם במלל על גבי התכנית.

יש להציג תכנית קומת קרקע על רקע תכנית מדידה ולסמן את כל הבינוי הקיים בלי היתר להריסה בקו צהוב. יש להציג אלמנטים להריסה גם בתשריט מצב מוצע.

יש לתקן את נספח הבינוי כמקובל ובאופן הבא: בינוי קיים יוצג באפור כקיר מלא, בינוי קיים להכשרה יתוחם בקו אדום מקוטע, בינוי חדש לרבות מרפסות יתוחם בקו אדום רצוף, בינוי קיים המוצע להריסה יתוחם בקו צהוב מקוטע. יש לציין ע"ג התכנית שטח מרפסות מאושרות שמבוקש להסב למגורים ולתחם בקו אדום רצוף.

אם מדובר במרפסת שנסגרה ומבוקש להכשירה, יש לתחם בקו אדום מקוטע. יש לציין על גבי התכנית בינוי מאושר בהיתרי בניה. גבול התכנית יוצג בכחול. לא יסומנו אלמנטים בצבעים נוספים. יש לתקן את המקרא בהתאם.

יש להציג בנספח הבינוי מרפסת מאושרת בהיתר בניה באגף המזרחי של הבניין במפלס .+5.60

יש לוודא התאמה מושלמת בין תכניות, חתכים וחזיתות.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תצ"ר.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות ממוחשבות.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי - 53 -

ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית

דברי ההסבר – יש לתקן את הרקע התכנוני המאושר ולציין מספרי היתרי הבניה המאושרים.

סעיף 1.4 – לתקן לפי סעיף בחוק בהתאם לסעיפים הרלוונטיים. איחוד וחלוקה –

יש לתקן – ללא איחוד וחלוקה.

סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית .2167 יש לציין יחס החלפה.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. יש לתקן בנספח הבינוי – מחייב חלקית. מחייב לעניין קווי בניין, מספר קומות וגובה המבנה. אינו מחייב לעניין השטחים. חישוב השטחים הנו נספח נלווה למסמכי התכנית.

סעיף 3.2 – יש להתאים בין שטח התכנית המופיע בסעיף זה ובטבלה 5 זכויות והוראות בניה. יש פער גדול בשטח התכנית.

סעיף 4.1.2ב – תת סעיף .3 מחסנים – יש לתקן כי תותר הקמת מחסנים בהתאם לתקנות התוב"ב, בשיעור של עד %8 משטח יח"ד ועד 20 מ"ר ליח"ד. יש להשמיט כל הממ"דים המוצעים ולהשאיר – ניתן יהיה להסב שטח מקלטים קיימים למחסנים ובתנאי שבוצעו בפועל ממ"דים לכל יח"ד הקיימות בבניין.

סעיף 4.1.2ג חניה – יש להשמיט את הסעיף. התכנית אינה מציעה תוספת של יח"ד.

החניה בהתאם למאושר.

סעיף 5 – טבלת זכויות והוראות בניה – יש להבהיר מספר יח"ד המאושר ולתקן בהתאם. ראו לעיל.

סעיף 6.3 מקרקעין – איחוד וחלוקה – יש להשמיט את הסעיף.

סעיף 6.4 הוראות אחרות - עתיקות – יש להשמיט את הסעיף. מדובר בתוספת בניה לבניין קיים.

סעיף 7.1 שלבי ביצוע – יש לתקן כמפורט לעיל.

תשריט מצב מוצע

יש לסמן את קו הבניין המוצע בתכנית על גבי התשריט כמפורט לעיל.

יש לסמן אלמנטים המוצעים להריסה בקו צהוב.

נספח בינוי

ראו הערות לעניין הצגת התכניות, חתכים וחזיתות, מיספור יח"ד וכו' המפורט לעיל.

יש לסמן בחץ על גבי התכניות את הכניסות אל הבניין.

יש לסמן את כל המוצע לבינוי / הכשרה / הריסה בכל התכניות, חתכים וחזיתות.

- 54 -

ראו לדוגמה מרפסת מוצעת במפלס .+8.40

חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום 2167 ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף ,14 והשלמה מכוח סעיף

12. יש לתקן את הסעיפים בחוק בהוראות התכנית בסעיף .1.4

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית הופקדה

וההפקדה מסתיימת בתאריך 16/9/2025

התקבלה בקשה להארכת מועד להגשת התנגדויות

על ידי עו"ד יעקב בן צבי מהנימוקים הבאים:

" אני מייצג בעלי זכויות ברח' שניאורסון בירושלים אודה לאישורך/לארכה להגשת התנגדויות לתכנית עד יום 30.9.25 בחלק מפרסומים ברחוב הופיע כמועד אחרון "תוך חודשיים מיום 18.7.25" ואילו הפרסום ברשומות היה ביום 30.7.25 ולכן סברנו שניתן להגיש לפחות עד יום 30.9.25 בכל אופן אודה לאישורך/לארכה להגשת התנגדויות עד יום ,30.9.25 גם על רקע עומס עבודה ותקופת החגים שלפנינו"

בהתאם לסמכות הוועדה מומלץ להאריך א המועד להגשת התנגדויות עד לתאריך 16/10/2025 בהתאם לאפשרות הקיימת בחוק.

המלצת מהנדס העיר

לאשר ארכה להגשת התנגדויות

הוועדה מחליטה להאריך את תקופת ההפקדה עד לתאריך 16/10/2025 - 55 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1261478

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פאי סיאם בע"מ

עורך התכנית: פייגין יואל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 28/07/2024

כתובת הנביאים , שכונת החבשים מתחם אורט, על רח הנביאים בשכונת החבשים

גוש חלקה בשלמות

30061 93 כן

30061 91 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית ביום .19/01/2025 בסעיף 7 בהחלטת

הוועדה צויין כי "תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה לעניין תקן החניה ובהתייחס לאפשרות לשימוש החניון התת"ק עבור שימושים נוספים למתחמים סמוכים וזאת בהתייחס לאילוצי פתרונות החניה בתחום המע"ר".

2. בהתאם לאמור ובהתייחס למאפייניו הייחודיים של המתחם נבחנה אפשרות

לאפשר חניה בתחום התכנית עבור חלקות אחרות במע"ר בייעוד ובשימוש מלונאות, ואשר מצויות בבעלות מגיש התכנית.

3. הוועדה סבורה כי בהתייחס לחשיבות השימוש למלונאות ובהתייחס להזדמנות

18/05/2025

התכנונית שישנה במתחם וכן בבעלות האחודה, ניתן לאפשר בשטח התכנית חניה עבור המלונות הסמוכים, כאמור.

4. בהתאם לאמור הוועדה קובעת כי יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולכלול

את גו"ח: 30049/90 בן יהודה ,4 30052/164,5,6 (אריסטובלוס וחבצלת) אשר

בבעלות מגיש התכנית ובכפוף להוכחת הזיקה לקרקע וזאת עבור מתן פתרונות חניה עבור חלקות אלו בתחום התכנית שבענייננו וקביעת תקן חניה גבוה מהקיים עבור מלונאות בלבד, בהתאם בתיאום יועץ התחבורה של הוועדה וכן לשכת התכנון.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום.

יתר סעיפי ההחלטה מיום 19.01.2025 עומדים בעינם.

לאחר בחינת מסמכי התכנית העדכניים שהוצגו ושמיעת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הוועדה תציין כי התכנית שבענייננו ממוקמת בחלק מרכזי של רחוב הנביאים

הכולל לאורכו מתחמים בעלי ערכים שימוריים, היסטוריים ותרבותיים. כאשר המתחם שבענייננו כלול בתכנית מס' 2097 הכוללת רשימת מבנים בעלי ערכים ייחודים המיועדים לשימור מחמיר. עם זאת, הוועדה תבהיר כי מדובר בשטח נרחב 19/01/2025 ביעוד מוסד בהיקף של כ-10 ד' המייצר הזדמנות תכנונית לתוספת שימושים ציבוריים ייחודיים בהיקף משמעותי הנדרשים בעיר וזאת תוך שימור המבנה באופן מלא. כך שהוועדה סבורה כי ניתן לאפשר את היקפי הבינוי המוצעים בתכנית ובכפוף לתיקונים הבאים באופן פריסת הבינוי וזאת בהתייחס להיבטים השימוריים בשטח התכנית:

2. על מנת לחשוף את המבנה ההיסטורי, "בית הכומר", כלפי רחוב הנביאים

והמרחב הציבורי, הוועדה קובעת כי הבינוי המוצע כלפי רחוב הנביאים יבוטל והשטח יסומן כשטח עם זיקת הנאה לציבור, תוואי השטח לזיקת הנאה יהיה - 56 -

בתיאום לשכת התכנון. תותר תוספת שימוש מסחרי, כפי המוצג, בתחום שטח זה וזאת תוך שימור ושימוש בבור המים הקיים כלפי רחוב הנביאים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום לשכת התכנון.

3. תצורת הבינוי תהיה סביב חצר פנימית ובמרחק שלא ייפחת מ- 8 מ' מהחזית

הצפונית של המבנה לשימור. גובה הבינוי בחלק הצפוני של המגרש יהיה עד 8/9 קומות וזאת תוך יצירת נסיגות בהיקף הבינוי כפי המוצג במהלך הדיון, כאמור. קווי הבניין יהיו 5 מ' כלפי המגרשים השכנים, יותר קו בניין 0 כלפי רחוב שאול אדלר.

הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב סטייה ניכרת. שטחי הבנייה מעל הקרקע יגזרו בהתאם לתוואי הבינוי, קווי הבניין ומספר הקומות כפי שפורטו.

4. תוואי הבינוי התת"ק לא יכלול את תחום המבנה לשימור – בית הכומר ובור

המים. כן ייקבע בהוראות התכנית עומק אדמה גננית של 1.5 מ' לשתילת עצים בוגרים בתחום זיקת ההנאה.

5. מפלסי המתחם יהיו רציפים למפלסי הפיתוח המקוריים של המבנה הקיים

לשימור וכן רציפים למפלסי הכיכר הקדמית לכיוון רחוב הנביאים המסומנת בזיקת הנאה.

6. יש להסיר מגבול התכנית את תחום הדרך המאושרת בסמטת שאול אדלר.

תשריט מצב מאושר יעודכן בהתאם.

7. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה לעניין תקן

החניה ובהתייחס לאפשרות לשימוש החניון התת"ק עבור שימושים נוספים למתחמים סמוכים וזאת בהתייחס לאילוצי פתרונות החניה בתחום המע"ר.

8. יש לעדכן את השימושים המוצעים בתכנית ולקבוע שימושים בהתאם

להסכמים הקבועים למתחם (עבור בתי ספר, מכללות).

9. יוטמעו במסמכי התכנית הערות מחלקת שימור בתיאום לשכת התכנון וכן

יועצת השימור של הוועדה, לרבות הוראות לעניין שימור חלקי פנים, פרטי בניין חיצוניים ופנימיים ופיתוח השטח.

10. יקבעו בהוראות התכנית סעיפי סטייה ניכרת לעניין: גובה הבינוי, מס'

הקומות, קווי הבניין, נסיגות, שימור, שימושים.

11. תיקונים טכניים בתאום לשכת התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבנייה.

13. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

29/12/2024

הוועדה מחליטה לשוב ולדון.

11/12/2024

למליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

המגרש דנן ממוקם בחלק המרכזי של רחוב הנביאים, במקטע גדוש במונומנטים - 57 -

כגון ארמון הקיסרית האתיופית, אשר צמוד למגרש ממזרח, בניין לב רם אל מול בית החולים האיטלקי וכו'.

למגרש דנן ישנה היסטוריה מפוארת בעלת משמעות של מורשת בנויה הן לירושלים והן לכלל הארץ. החל ממחנה הקיסר הגרמני וילהלם השני שהשתכן במקום בשנת ,1898 והיווה מקום המפגש של הקיסר עם משלחת הקונגרס הציוני בראשות תיאודור הרצל ב־2 בנובמבר ,1898 כולל בניין מונומנטאלי שמהווה פאר אדריכלות משנת 1903 (בית הכמורה וביס' לבנים של הקהילה הפרוטסטנטית בירושלים) אשר לימים נהייה מקום מושבו של המושל הבריטי ועד להפיכתו לבית ספר ort אשר מתפאר במורשת משמעותית לכשעצמו.

לאור כל הנ''ל, המגרש, המונומנט שבו, המבטים אליו מרחוב הנביאים והחצרות שבו שהינם בעלי ערך שימורי רב, יש לקבוע את העקרונות הבאים:

המתחם הדרומי-

יש לשמור על מבט ישיר ורחב מרחוב הנביאים לכיוון המונומנט של מבנה בית ספר אורט/בית הכומר וחצר רחבה, על כן הבינוי המוצע על רחוב הנביאים יבוטל והשטח יפותח ויגונן בתיאום עם עיריית ירושלים ויסומן כשטח עם זיקת הנאה לציבור ללא מגבלה.

ההצעה ליצירת חצר מונמכת במרכז החצר אינה מקובלת ויש לבטל אותה – יש להציע בשטחים אלה פיתוח שטח במפלס הקיים של הבניין לשימור וכמרחב מפותח אחד ביחד עם הכיכר הקדמית לכיוון רחוב הנביאים שבמרכזה הבניין לשימור והסיפור ההיסטורי.

נספח הבינוי שהוגש ועמד בתנאי סף יהיה הבסיס לקביעת הבניינים המוצעים ( 4 בניינים סביב חצר ) ובהתאם ייקבעו קווי הבניין , לא מקובל קוו בניין היקפי כפי שמוצע בתשריט.

אין לחפור מתחת לחצר הקדמית שמול החזית הדרומית של בית הכומר, הבניין לשימור ובור המים. יש לעדכן את מסמכי התכנית בהתאם. החפירה תמוקם במתחם המשנה המזרחי והצפוני בלבד.

יש לשמור ולפתח את החצר הקדמית, לסמן את העצים, הגדרות והשערים לשימור.

המתחם הצפוני והמזרחי-

יש להחזיר את ייעוד הרחבת הדרך בפינה הצפון מערבית על סמטת שאול אדלר בהתאם למצב המאושר ולהוציא אותו מהקו הכחול. או לחילופין יש לקבל אישור של אגף תושייה לרוחב הנדרש של סימטת אדלר ושמירה על רציפות הכביש, יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

ארבעת המבנים המוצעים בחלק הצפוני של המגרש ישמרו על קו בניין של 3 מ'

בדופן המערבית לכיוון רח' שאול אדלר, בצד הצפוני, המזרחי והדרומי הפונים למגרשים שכנים יישמר קו בניין של 5 מ' מגבול החלקה.

מספר הקומות יצומצם ל- 8/9 קומות כפי שמוצע בבניינים הדרומים בכל הבניינים - 58 -

לרבות הצפוניים , 8 קומות לחזית החיצונית ו 9 לחזית הפנימית תוך יצירת נסיגות בבינוי כפי שמוצע בנספח הבינוי. הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב סטיה ניכרת.

שטחי הבנייה מעל הקרקע יהיו פועל יוצא של הנחיות הבינוי, קווי הבניין ומספר הקומות על פי החלטה זו.

יש להעביר את הכניסה לחניה לחלק הצפוני והכניסה תהיה דרך רח' שאול אדלר כפי שהוצג בתכנית המתוקנת – מיקום הכניסה יהיה מחייב ולא תותר שינוי שלו למיקום אחר, הנחיה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

יש לצמצם ככל הניתן את שטחי החניה התת קרקעית על מנת להותיר אדמה גננית לנטיעת עצים. במקומות החפורים יש להותיר עומק אדמה של לפחות 1.5מ'.

תקן החניה יהיה עפ"י התקן מופחת של מרכז העיר שמתבססת על תחבורה ציבורית ורכבת קלה- בתיאום עם מחלקת התכנון – 50 אחוז פחות מהתקן – כ 300 מקומות חניה מקסימום..

יש להציע פתרונות מיגון בבינוי המוצע.

התייחסות מפורטת לשימור:

שימור בור המים - אין לחפור באזור בור המים. יש להראות את שימור בור המים גם בחתכים ולסמן גבהים. יש לתעדו ולבחון שימוש בו (בתנאי שלא ייפגע). יתכן ויש בורות מים נוספים במתחם שלא סומנו במפות. יש להוסיף סעיף לתקנון בדבר שימור בורות מים במידה וימצאו ויוחלט ע"י מחלקת שימור שהם ראויים לשימור.

שימור החצר והעצים –יש לשמור על מפלסים מקוריים של החצר מסביב לבית הכומר ועל כל העצים בתחום זה. התחום ייקבע לפי הגדר ההיסטורית הפנימית שסביב בית הכומר. תחום זה יהיה ללא חפירה כלל.

אין לסמן את הגדרות להריסה. יש לסמן את כל הגדרות והשערים ההיסטוריים לשימור.

יש לסמן את כל הנ"ל במסמכי התכנית ולהוסיף הוראות שימור, חתכים, חזיתות לשימור ומפלסים.

שימור בית הכומר בשלמותו - שימור המבנים והאלמנטים במתחם יהיה לשימור מחמיר. יש להוסיף בהוראות שימור הוראות לשימור פנים המבנה לרבות תקרות, חדרי מדרגות, ריצופים, גגות, רעפים, מדרגות חיצוניות ומרפסות, שימור מפלסים מקוריים חיצוניים ופנימיים, פרטי בניין חיצוניים ופנימיים – גרמי מדרגות, מרפסות, פרטי אבן, כתובות וסמלים, נגרות, פרזול, ועוד.- תנאי לטופס 4 של הבניין הראשון יהיה השלמת חיזוק של הבניין לשימור בתיאום עם מחלקת שימור יש להוסיף חתכים וחזיתות ולסמן בהם את כל מרכיבי הבניין לשימור בסגול. יש לסמן מפלסים.

כאמור אין לחפור מתחת לבניין לשימור וגם לא בצמוד לקירות המבנה או בסביבתו.

נציין שמחוץ לקיר הבניין קיימים אלמנטים לשימור מחמיר כגון גרמי מדרגות, ארקדות ועוד שיהרסו בשל החפירה המבוקשת.

אין לחזק את המבנה בבטון. יש לבחון חיזוקים מסורתיים כגון עוגנים ובתאום מול מח' שימור.

- 59 -

יש להוסיף סעיפי הגנה על המבנה בשלב העבודות – עטיפת המבנה ומערכת ניטור.

נגישות – לא הוצע פתרון. אם נדרש, יש למצוא פתרון שלא יפגע במבנה או במראהו.

תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת חוו"ד הנדסית שימורית לכל המתחם.

תיק תיעוד – דל ואינו מספק. יש להשלים לתיק תיעוד מלא כתנאי להפקדה בהתאם להנחיות מחלקת שימור.

על אף שחלק מהבניינים המאוחרים שבמתחם אורט הם בעלי ערך אדריכלי, ברור למדי שתב"ע 2097 כללה אותם רק כי הם כלולים בחלקה של בית הכומר. לפיכך אין התנגדות להריסתם אך יש לתעד אותם בתיעוד צילומי.

קו בניין לחפירה – יש להוציא את המבנה לשימור והחצר שסביבו מתחום החפירה.

יש להרחיק מגבולות המגרש מכיוון שסביב כל המתחם קיימים מבנים לשימור בחלקות אחרות שייפגעו מהחפירה המבוקשת בגבול החלקה.

תשתיות – לא ימוקמו ע"ג גדרות ושערים היסטוריים ולא ע"ג הבניין לשימור.

התשתיות ימוקמו בתחום הבנייה החדשה בלבד.

תנאי למתן היתר בניה יהיה שיקום המבנה והמתחם יתוכננו ע"י אדריכל שימור.

לביצוע העבודה יש לצרף קבלן ומשמר מוסמך בעלי ניסיון בשימור בפועל.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תיק תיעוד מלא לאישור מחלקת השימור תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת חוו"ד מהנדס שימור ולכלול חוו"ד מפורטת לחיזוק המבנה בהתאם לנדרש.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת כתב התחייבות וערבות למחלקת שימור.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת יש להגיש נספח פרטים ע"י אדריכל שימור.

תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום מול מח' איכות הסביבה תנאי להיתר ראשון יהיה אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי ופיתוח מפורטת לכל שטח התוכנית.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

יתוסף סעיף בהוראות התכנית כדלהלן- תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

יש לקבוע כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע עם מינימום מופע על קרקעי ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על הגג.

תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוות דעת: כבאות, מבני ציבור, תברואה, חשמל, עתיקות, שפ"ע גננות, מדיניות תכנון, ותושייה.

- 60 -

לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות המצרניות: גוש 30061 חלקות ,92 ,94 ,81,79 ,80 ,27 ,28 ,29 ,70 ,1 ,2 ,3 4 .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית חלה במתחם אורט ברח' הנביאים שבשכונת החבשים. שטח התכנית הינו כ- 9 דונם.

במצב התכנוני המאושר המתחם מיועד לשטח למוסד וקיימים בו 4 מבני שיכון מבנים להריסה ומבנה לשימור התכנית מציעה להקים פרויקט לשטח מוסד בהתאם לשימושים המותרים ביעוד זה בשטח של כ - 50,000 מ"ר בניה עילי ועוד 8400 מ"ר מרפסות מקורות ושימור המבנה הקיים בשטח התכנית.

בנוסף התכנית מציעה 15000 מ"ר עיקרי בתת הקרקע ועוד 50000 מ"ר שרות מתחת לקרקע.

התכנית המופקדת מציעה בניין אחד סביב חצר פנימית .

השימושים המוצעים בתכנית הם בתי ספר, מוסדות לימוד, מוסדות השכלה גבוהה, מכללות וכל השימושים הנלווים כגון קפיטריה,

מסעדה, חנות לצורכי לימוד, מרכז ספורט, אודיטוריום וכדומה.

שטחי שירות נלווים לשימוש באי המוסד, מבואות, חדרי אשפה, מאגר מים, מחסנים, חניות, חדרים למתקנים טכניים ויתר שטחי השירות הנדרשים עפ"י החוק והתקנות שהותקנו מכוח.

מתחת למפלס הכניסה הקובעת יותרו שימושים נלווים כגון חניה, אודיטוריום/חדרי הרצאות, מרכז ספורט וכו'.

בחזית של רחוב הנביאים מוצע שימור של בור מים ומעליו בניין מסחרי הכולל 300 מ"ר בשתי קומות.

התכנית מאפשר חריגה של מרפסות עד קוו בניין של 2 מטרים מגבול החלקה.