ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
בית שמש · ירושלים והסביבה · ינואר 2025 – יוני 2025
עסקאות הדירות בבית שמש ירדו ב-7% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,222 עסקאות דירות דווחו בין ינואר ליוני 2025. ירידה של 7% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 22,897 ₪ למ״ר.
הקצב דומה לזה שנרשם בירושלים והסביבה כולו, שם נע החציון ב-10%, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +111% ברמת משה - בית שמש הוותיקה (114 עסקאות) ל-56% ב'רמת בית שמש ה (38 עסקאות). ירידה של 56% בנופי אביב היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 7 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| נוה שמיר · בבנייה | 181 | 56 | — |
| רמת משה - בית שמש הוותיקה | 114 | 54 | +111% |
| המשקפיים | 28 | 14 | +100% |
| שפע חיים | 22 | 15 | +47% |
| חזון עובדיה | 24 | 19 | +26% |
| רמת בית שמש א | 59 | 47 | +26% |
| רמת בית שמש ב | 34 | 29 | +17% |
| איילת השחר | 88 | 79 | +11% |
| קרית אריה שיינפלד | 26 | 24 | +8% |
| רמת בית שמש ג | 19 | 18 | +6% |
| קריית אבי עזרי | 39 | 37 | +5% |
| קנה בושם | 23 | 22 | +5% |
| רמת עזרא | 53 | 51 | +4% |
| גבעת שרת | 16 | 17 | -6% |
| נתיבות ישראל | 109 | 126 | -13% |
| נווה שמיר · בבנייה | 8 | 10 | — |
| רמת נריה | 17 | 22 | -23% |
| המע"ר | 12 | 19 | -37% |
| 'רמת בית שמש ד | 11 | 18 | -39% |
| דובב מישרים | 55 | 96 | -43% |
| 2/רמת בית שמש ה | 4 | 8 | -50% |
| רמת אברהם | 192 | 386 | -50% |
| 'רמת בית שמש ה | 38 | 86 | -56% |
| נופי אביב | 7 | 16 | -56% |
| דרכי שמואל · בבנייה | 0 | 10 | — |
| פסגות השבע | 3 | 5 | — |
| הרובע | 4 | 3 | — |
| בית ומנוחה | 7 | 6 | — |
| מ3 | 2 | 4 | — |
| יפה נוף | 1 | 7 | — |
| קיבוץ תמוז | 6 | 1 | — |
| נחלה ומנוחה | 8 | 2 | — |
| רמת בית שמש ב' | 10 | 7 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא ברמת אברהם: 194 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 91% מכלל השינוי בעיר. מתוך 20 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 8 ירדו ו-12 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בבית שמש עמד על 22,897 ₪, ירידה של 1% מול 23,186 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בבית שמש
16% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 3 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.2% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 1,032 | 1,240 | -208 | -17% |
| שכונות בבנייה | 190 | 78 | +112 | +144% |
| סך הכול | 1,222 | 1,318 | -96 | -7% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,219 | 1,308 | -89 | -7% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 3 | 10 | -7 | -70% |
| סך הכול | 1,222 | 1,318 | -96 | -7% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (ינואר 2025 – יוני 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה1,02984%
- שכונות בבנייה19016%
- יוקרה בשכונה ותיקה30%
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 12,885 ₪, מול 22,898 ₪ בשאר השוק.
בית שמש מול שאר ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בית שמש יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ירושלים | 3,023 | 4,316 | -30% | -30% | 35,743 | +11% |
| אבו גוש | 21 | 23 | -9% | -9% | 26,139 | +5% |
| בית שמש | 1,029 | 1,230 | -16% | -7% | 23,450 | +2% |
| מבשרת ציון | 103 | 115 | -10% | -10% | 27,780 | -1% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: ירושלים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מבשרת ציון את השלילי ביותר ובית שמש נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק בית שמש ירד ב-16%, מול -10% בחציון של ירושלים והסביבה. במחיר החציוני למ״ר בית שמש במקום ה-4 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
12,043 יחידות דיור בבית שמש נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 8 | 7 | +1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 20 | 29 | -9 |
| מעל עשרה דונם | 15 | 11 | +4 |
| סך הכול | 43 | 47 | -4 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| הרחבת דיור, תוספת קומות ויח"ד ברח' בן עזאי 1-9 ועקביא בן מהללאל 2-8. · 102-1344233 | 3,100 | 7 | קיום תנאי סף | נובמבר 2024 |
| שכונה ו 1 · 102-1156306 | 2,474 | 636 | רישום התנגדויות לפי 106ב' | דצמבר 2023 |
| בית שמש מע"ר צפוני - חלק מזרחי · 102-1135268 | 2,086 | 1,286 | קיום תנאי סף | אוגוסט 2025 |
| רמת בית שמש - שכונה ה'2 · 102-0909267 | 1,625 | 1,061 | פרסום הבקשה | אוקטובר 2021 |
| אינפילים רובע ד' - בית שמש · 102-1239128 | 1,141 | 136 | קיום תנאי סף | פברואר 2025 |
| התחדשות עירונית במתחם בן אליעזר, בית שמש · 102-1357672 | 680 | 14 | קיום תנאי סף | פברואר 2026 |
| מגרשים 6,7,15 - מע"ר בית שמש · 102-0951459 | 475 | 12 | קיום תנאי סף | פברואר 2022 |
| התחדשות עירונית - מתחם אהבת ישראל בית שמש · 102-1214774 | 462 | 22 | החלטה בדיון | אוגוסט 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-9% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 29 תכניות אז, 20 עכשיו. 12,043 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת - הרחבת דיור, תוספת קומות ויח"ד ברח' בן עזאי 1-9 ועקביא בן מהללאל 2-8.. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
בקשות כריתת עצים בבית שמש
מתוך 621 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 0 לא נכרתו (0.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 14 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 0 | 0.0% מהעצים | — | עגום |
שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-7%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- הפער בין השכונות (167 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 16% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבית שמש במקום ה-4 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
- 12,043 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-06-30 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-06 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-06-30.
עוד על בית שמש
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.