ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
בית שמש · ירושלים והסביבה · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בבית שמש ירדו ב-12% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
1,075 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. ירידה של 12% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 24,075 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 13%, מול עלייה של 2% בחציון בירושלים והסביבה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +100% ברמת בית שמש ב (68 עסקאות) ל-61% בהמשקפיים (11 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| רמת בית שמש ב | 68 | 34 | +100% |
| המע"ר | 19 | 12 | +58% |
| נחלה ומנוחה | 12 | 8 | +50% |
| קנה בושם | 33 | 23 | +43% |
| רמת בית שמש ב' | 13 | 10 | +30% |
| איילת השחר | 110 | 88 | +25% |
| דובב מישרים | 61 | 55 | +11% |
| 'רמת בית שמש ד | 12 | 11 | +9% |
| חזון עובדיה | 25 | 24 | +4% |
| קרית אריה שיינפלד | 27 | 26 | +4% |
| שפע חיים | 22 | 22 | +0% |
| נווה שמיר · בבנייה | 8 | 8 | — |
| רמת אברהם | 161 | 192 | -16% |
| נתיבות ישראל | 87 | 109 | -20% |
| 'רמת בית שמש ה | 28 | 38 | -26% |
| רמת בית שמש ג | 14 | 19 | -26% |
| רמת בית שמש א | 40 | 59 | -32% |
| רמת עזרא | 35 | 53 | -34% |
| רמת נריה | 11 | 17 | -35% |
| רמת משה - בית שמש הוותיקה | 68 | 114 | -40% |
| קריית אבי עזרי | 21 | 39 | -46% |
| גבעת שרת | 8 | 16 | -50% |
| נוה שמיר | 89 | 181 | -51% |
| המשקפיים | 11 | 28 | -61% |
| הרובע | 41 | 4 | — |
| קיבוץ תמוז | 1 | 6 | — |
| נופי אביב | 14 | 7 | — |
| 2/רמת בית שמש ה | 3 | 4 | — |
| בית ומנוחה | 6 | 7 | — |
| מ3 | 9 | 2 | — |
| יפה נוף | 5 | 1 | — |
| פסגות השבע | 8 | 3 | — |
רוב הירידה נרשמה דווקא בנוה שמיר: 92 עסקאות פחות מהחצי הקודם, 45% מכלל השינוי בעיר. מתוך 22 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 11 ירדו ו-11 עלו. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בבית שמש עמד על 24,075 ₪, עלייה של 5% מול 22,897 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 6 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 17,006 ₪ למ״ר מול 24,083 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בחצי השנה. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
שוק היוקרה בבית שמש ושאר השוק נעים בכיוונים הפוכים
6 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.6% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 1,063 | 1,213 | -150 | -12% |
| שכונות בבנייה | 12 | 9 | +3 | +33% |
| סך הכול | 1,075 | 1,222 | -147 | -12% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 1,069 | 1,219 | -150 | -12% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 6 | 3 | +3 | +100% |
| סך הכול | 1,075 | 1,222 | -147 | -12% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2025 – דצמבר 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה1,05798%
- שכונות בבנייה121%
- יוקרה בשכונה ותיקה61%
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 17,006 ₪, מול 24,083 ₪ בשאר השוק.
בית שמש זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן בית שמש יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בית שמש | 1,057 | 1,210 | -13% | -12% | 24,069 | +5% |
| מבשרת ציון | 92 | 103 | -11% | -11% | 28,176 | +1% |
| ירושלים | 3,075 | 3,015 | +2% | +4% | 35,833 | 0% |
| אבו גוש | 26 | 21 | +24% | +24% | 24,211 | -7% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: בית שמש רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אבו גוש את השלילי ביותר ובית שמש נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק בית שמש ירד ב-13%, מול +2% בחציון של ירושלים והסביבה. במחיר החציוני למ״ר בית שמש במקום ה-4 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
12,043 יחידות דיור בבית שמש נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 8 | 7 | +1 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 20 | 29 | -9 |
| מעל עשרה דונם | 15 | 11 | +4 |
| סך הכול | 43 | 47 | -4 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| הרחבת דיור, תוספת קומות ויח"ד ברח' בן עזאי 1-9 ועקביא בן מהללאל 2-8. · 102-1344233 | 3,100 | 7 | קיום תנאי סף | נובמבר 2024 |
| שכונה ו 1 · 102-1156306 | 2,474 | 636 | רישום התנגדויות לפי 106ב' | דצמבר 2023 |
| בית שמש מע"ר צפוני - חלק מזרחי · 102-1135268 | 2,086 | 1,286 | קיום תנאי סף | אוגוסט 2025 |
| רמת בית שמש - שכונה ה'2 · 102-0909267 | 1,625 | 1,061 | פרסום הבקשה | אוקטובר 2021 |
| אינפילים רובע ד' - בית שמש · 102-1239128 | 1,141 | 136 | קיום תנאי סף | פברואר 2025 |
| התחדשות עירונית במתחם בן אליעזר, בית שמש · 102-1357672 | 680 | 14 | קיום תנאי סף | פברואר 2026 |
| מגרשים 6,7,15 - מע"ר בית שמש · 102-0951459 | 475 | 12 | קיום תנאי סף | פברואר 2022 |
| התחדשות עירונית - מתחם אהבת ישראל בית שמש · 102-1214774 | 462 | 22 | החלטה בדיון | אוגוסט 2025 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-9% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 29 תכניות אז, 20 עכשיו. 12,043 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת - הרחבת דיור, תוספת קומות ויח"ד ברח' בן עזאי 1-9 ועקביא בן מהללאל 2-8.. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
בקשות כריתת עצים בבית שמש
מתוך 621 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 0 לא נכרתו (0.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 14 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 0 | 0.0% מהעצים | — | עגום |
שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-12%, מול +2% בחציון בירושלים והסביבה.
- הפער בין השכונות (161 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בבית שמש במקום ה-4 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
- 12,043 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על בית שמש
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.