ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
מגדל העמק · העמקים · דצמבר 2025 – מאי 2026
מגדל העמק נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי העמקים ירדו
220 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. עלייה של 3% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 14,351 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של מגדל העמק ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 3%, מול ירידה של 18% בחציון בעמקים, וכמות העסקאות והמחיר למ״ר לא נעו יחד.
נדל״ן
המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר במגדל העמק עמד על 14,351 ₪, ירידה של 1% מול 14,569 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר במגדל העמק נע מ-8,216 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-14,351 ₪ ברבעון 2026-Q1, +75%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
מגדל העמק זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי העמקים
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן מגדל העמק יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| עפולה | 547 | 603 | -9% | -1% | 13,107 | +3% |
| בית שאן | 50 | 61 | -18% | -8% | 9,715 | 0% |
| רמת ישי | 23 | 31 | -26% | -26% | 20,437 | -1% |
| מגדל העמק | 220 | 213 | +3% | +3% | 14,351 | -1% |
| יקנעם עילית | 103 | 140 | -26% | -26% | 18,775 | -10% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: עפולה רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, יקנעם עילית את השלילי ביותר ומגדל העמק נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק מגדל העמק עלה ב-3%, מול -18% בחציון של העמקים. במחיר החציוני למ״ר מגדל העמק במקום ה-3 מתוך 5 בעמקים.
קצב ההגשות לתכנון במגדל העמק עלה ב-60%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 2 | 0 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 4 | 3 | +1 |
| מעל עשרה דונם | 2 | 2 | +0 |
| סך הכול | 8 | 5 | +3 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| התחדשות עירונית במגדל העמק - קדש ראשונים · 221-1301811 | 580 | 28 | קיום תנאי סף | מאי 2026 |
| מגדל העמק-פינוי בינוי ברחוב השקמה והתדהר · 221-1150911 | 557 | 35 | קיום תנאי סף | מאי 2026 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-60% מול השנה שקדמה. 1,137 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 51% מהן בתכנית אחת - התחדשות עירונית במגדל העמק - קדש ראשונים. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
1.4% מהעצים לא אושרו לכריתה במגדל העמק - מקום 86 מתוך 242 ארצית
מתוך 74 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 15 לא נכרתו (20.3%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה1419%
- נדחו על ידי פקיד היערות11%
- נכרתו או אושרו לכריתה5980%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 1 | 7 רישיונות ביישוב | 7 מתוך 242 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 1 | 1.4% מהעצים | 86 מתוך 242 | חלש |
רוב העצים שניצלו ניצלו בזכות השגות שהגיש הציבור ולא בזכות דחיית הבקשה מלכתחילה. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-3%, מול -18% בחציון בעמקים.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק במגדל העמק במקום ה-3 מתוך 5 בעמקים.
- 1,137 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 51% מהן בתכנית אחת.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות במגדל העמק כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 211 | 14,543 ₪ | +14% | 211 עסקאות דווחו במגדל העמק ביולי – דצמבר 2025 |
| יוני 2025 | 202 | 12,748 ₪ | +6% | שוק הדירות במגדל העמק נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2024 | 285 | 12,014 ₪ | +21% | שוק הדירות במגדל העמק נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2024 | 451 | 9,926 ₪ | -12% | עסקאות הדירות במגדל העמק עלו ב-89% בינואר – יוני 2024 מול יולי – דצמבר 2023 |
| דצמבר 2023 | 238 | 11,300 ₪ | +20% | שוק הדירות במגדל העמק נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2023 | 267 | 9,444 ₪ | +16% | שוק הדירות במגדל העמק נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2022 | 469 | 8,139 ₪ | -9% | מגדל העמק נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי העמקים ירדו |
| יוני 2022 | 458 | 8,909 ₪ | +15% | 458 עסקאות דווחו במגדל העמק בינואר – יוני 2022 |
| דצמבר 2021 | 428 | 7,777 ₪ | — | 428 עסקאות דווחו במגדל העמק ביולי – דצמבר 2021 |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על מגדל העמק
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות העמקים · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.