ראש העיר
ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Israel`; Sivan Shachor
.JPG){kind=link}
תל אביב - יפו · תל אביב והערים הסובבות · דצמבר 2025 – מאי 2026
תל אביב - יפו נעה נגד המגמה: העסקאות עלו בעוד שרוב ערי תל אביב והערים הסובבות ירדו
3,946 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. השינוי לא היה אחיד בעיר. המחיר החציוני עמד על 57,779 ₪ למ״ר.
המהדורה הקודמת של תל אביב - יפו ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 222%, מול ירידה של 14% בחציון בתל אביב והערים הסובבות, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +112% בהמושבה האמריקאית–גרמנית (17 עסקאות) ל-58% בשיכון ל' (15 עסקאות). ירידה של 100% באפקה היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 0 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
איסוף הנתונים בתל אביב - יפו החל ב-2025-10, ולכן ההשוואה כאן היא של 4 החודשים האחרונים (פברואר 2026 – מאי 2026) מול 4 שקדמו להם.
אילו שכונות עלו ואילו ירדו מול יוני – נובמבר 2025
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
מתוך 31 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 19 ירדו ו-12 עלו. שכונת למד שקטה יחסית לעצמה: 2% מעסקאות העיר בדצמבר 2025 – מאי 2026 מול 5% בממוצע ההיסטורי שלה.
המחיר החציוני למ״ר בתל אביב - יפו: 57,779 ₪
המחיר החציוני למ״ר בתל אביב - יפו עמד על 57,779 ₪. אין חצי שנה קודמת מלאה להשוות אליה, ולכן לא מוצג כאן שיעור שינוי.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 194 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 84,609 ₪ למ״ר מול 57,195 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
רוב התוספת בעסקאות בתל אביב - יפו מגיעה משכונות בבנייה
52% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 194 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 4.9% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה1,82046%
- שכונות בבנייה2,05452%
- יוקרה בשכונה ותיקה722%
בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא +217% לעומת +309% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 84,609 ₪, מול 57,195 ₪ בשאר השוק.
תל אביב - יפו זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי תל אביב והערים הסובבות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן תל אביב - יפו יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
תל אביב - יפו מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: רמת גן רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אור יהודה את השלילי ביותר ותל אביב - יפו נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק תל אביב - יפו עלה ב-222%, מול -14% בחציון של תל אביב והערים הסובבות. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על +309%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר תל אביב - יפו במקום ה-1 מתוך 14 בתל אביב והערים הסובבות.
26,142 יחידות דיור בתל אביב - יפו נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-35% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 16 תכניות אז, 10 עכשיו. 26,142 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 70% מהן בתכנית אחת - דרום גלילות. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
ראש העיר בישיבות
רון חולדאי לוקח את רשות הדיבור כמחצית מהקצב שאפיין אותו קודם
ההשוואה מכסה את הפרוטוקולים מנובמבר 2016 ואילך - כל מה שנאסף כאן - וייתכן שהוא מכהן זמן רב יותר. שתי השורות שלהלן משוות את השנה האחרונה לכל התקופה: כמה ישיבות מועצה נכח בהן, וכמה מהדיבור בחדר היה שלו כשהיה שם.
רון חולדאי - השנה מול כל התקופה - הטבלה המלאה בנספח »
נוכחות וקצב דיבור, השנה מול כל התקופה
הנוכחות דומה לממוצע התקופה וקצב הדיבור בישיבות שנכח בהן ירד ב-58%. חלקו מכלל הדיבור בחדר עבר מ-10% ל-5%. אורך התור כמעט לא זז, כלומר מדובר בפחות פעמים שהוא לוקח את רשות הדיבור ולא בדברים קצרים יותר. נוכחות ודיבור הם מדדים לפעילות בחדר, לא להשפעה על ההחלטות. 9 ישיבות שרשימת הנוכחות שלהן לא נקראה יצאו מהמניין ולא נספרו כהיעדרות.
סביבה
בקשות כריתת עצים
2.2% מהעצים לא אושרו לכריתה בתל אביב - יפו - מקום 71 מתוך 242 ארצית
מתוך 1,254 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 28 לא נכרתו (2.2%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות282%
- נכרתו או אושרו לכריתה1,22698%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- 52% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בתל אביב - יפו במקום ה-1 מתוך 14 בתל אביב והערים הסובבות.
- 26,142 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 70% מהן בתכנית אחת.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בתל אביב - יפו כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 1,711 | 55,504 ₪ | — | התמונה בתל אביב - יפו משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על תל אביב - יפו
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות תל אביב והערים הסובבות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.