ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · MBC3 Fan 2022
ירושלים · ירושלים והסביבה · יולי 2025 – דצמבר 2025
עסקאות הדירות בירושלים עלו ב-4% — אבל הפער בין השכונות גדול בהרבה
3,218 עסקאות דירות דווחו בין יולי לדצמבר 2025. עלייה של 4% מול חצי השנה שקדם. המחיר החציוני עמד על 35,859 ₪ למ״ר.
בשוק הוותיק נרשמה בעיר עלייה של 2%, מול ירידה של 11% בחציון בירושלים והסביבה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +110% בפסגת זאב מערב (88 עסקאות) ל-55% בגבעת המטוס (68 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת חצי השנה הקודמת. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
| שכונה | חצי השנה | הקודמת | שינוי |
|---|---|---|---|
| אזור תעשיה עטרות · בבנייה | 51 | 8 | — |
| פסגת זאב מערב | 88 | 42 | +110% |
| קרית היובל | 241 | 119 | +103% |
| קרית בעלז | 22 | 11 | +100% |
| רמת בית הכרם | 47 | 25 | +88% |
| הולילנד | 125 | 67 | +87% |
| רחביה | 37 | 20 | +85% |
| סנהדריה מורחבת | 18 | 10 | +80% |
| בית ישראל | 23 | 13 | +77% |
| הגבעה הצרפתית | 35 | 20 | +75% |
| אבו בסל (שערי ירושלים) | 103 | 59 | +75% |
| גבעות ארנונה | 33 | 19 | +74% |
| בקעה | 29 | 17 | +71% |
| רמת אשכול | 80 | 48 | +67% |
| המושבה הגרמנית | 25 | 16 | +56% |
| מלחה | 31 | 20 | +55% |
| תל ארזה | 31 | 20 | +55% |
| סנהדריה | 17 | 11 | +55% |
| תלפיות | 96 | 63 | +52% |
| מאה שערים | 24 | 16 | +50% |
| גבעת המבתר | 47 | 32 | +47% |
| פסגת זאב מזרח | 29 | 20 | +45% |
| קריית מטרסדורף | 14 | 10 | +40% |
| מעלות דפנה | 55 | 40 | +38% |
| פסגת זאב מרכז | 81 | 61 | +33% |
| מורשה | 14 | 11 | +27% |
| פסגת זאב צפון | 65 | 54 | +20% |
| קרית אונסדורף | 12 | 10 | +20% |
| עיר גנים | 122 | 103 | +18% |
| כרם אברהם | 33 | 28 | +18% |
| הר נוף | 42 | 38 | +11% |
| טלביה | 29 | 27 | +7% |
| שרפאת | 37 | 37 | +0% |
| קרית משה | 119 | 126 | -6% |
| נחלת שבעה | 42 | 45 | -7% |
| קטמונים (גוננים) | 89 | 96 | -7% |
| גבעת שאול | 57 | 62 | -8% |
| רמת שלמה | 39 | 44 | -11% |
| יפה נוף | 17 | 20 | -15% |
| בית וגן | 27 | 32 | -16% |
| קרית שמואל | 26 | 31 | -16% |
| רמת דניה | 33 | 40 | -18% |
| חומת שמואל | 63 | 77 | -18% |
| רמות | 44 | 54 | -19% |
| נחלאות | 42 | 53 | -21% |
| מקור חיים | 49 | 64 | -23% |
| מחנה אלנבי | 26 | 35 | -26% |
| גילה | 59 | 80 | -26% |
| מקור ברוך | 15 | 21 | -29% |
| רוממה | 52 | 73 | -29% |
| נוה יעקב | 45 | 64 | -30% |
| סן סימון | 14 | 20 | -30% |
| בית הכרם | 16 | 23 | -30% |
| גבעת מרדכי | 22 | 32 | -31% |
| זכרון משה | 13 | 19 | -32% |
| ארנונה | 60 | 88 | -32% |
| קרית מנחם | 34 | 50 | -32% |
| תלפיות מזרח | 27 | 40 | -32% |
| בית חנינא | 12 | 18 | -33% |
| קרית הממשלה | 8 | 12 | -33% |
| קרית קמניץ | 19 | 29 | -34% |
| מגרש הרוסים | 9 | 14 | -36% |
| קטמון הישנה | 25 | 39 | -36% |
| רסקו (גבעת הוורדים) | 7 | 11 | -36% |
| רמות ב' | 17 | 27 | -37% |
| צמרת הבירה | 8 | 13 | -38% |
| רמות א' | 65 | 107 | -39% |
| גאולה | 15 | 26 | -42% |
| שערי חסד | 16 | 28 | -43% |
| המושבה היוונית | 19 | 34 | -44% |
| ניות | 6 | 11 | -45% |
| מחנה ישראל | 8 | 15 | -47% |
| גבעת משואה | 21 | 41 | -49% |
| כפר שלמא - הכפר השוודי | 4 | 8 | -50% |
| הבוכרים | 8 | 16 | -50% |
| גבעת המטוס | 68 | 151 | -55% |
| ואדי ג'וז · בבנייה | 1 | 7 | — |
| עין כרם | 4 | 4 | — |
| מחנה פליטים שועפט | 3 | 6 | — |
| קרית צאנז | 7 | 6 | — |
| נוף ציון | 6 | 5 | — |
| גבעת חנניה | 6 | 7 | — |
| פסגת זאב | 14 | 4 | — |
| הרובע היהודי | 7 | 5 | — |
| שועפט | 6 | 5 | — |
| بيت صفافا | 6 | 7 | — |
רוב התוספת נרשמה דווקא בקרית היובל: 122 עסקאות יותר מהחצי הקודם, 165% מכלל השינוי בעיר. מתוך 67 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 35 ירדו ו-32 עלו.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בירושלים עמד על 35,859 ₪, ללא שינוי מול 35,841 ₪ בחצי השנה הקודמת.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 87 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 63,592 ₪ למ״ר מול 35,676 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
87 עסקאות יוקרה בירושלים, 2.7% מהשוק
87 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 2.7% מהשוק.
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 3,161 | 3,066 | +95 | +3% |
| שכונות בבנייה | 57 | 15 | +42 | +280% |
| סך הכול | 3,218 | 3,081 | +137 | +4% |
| מקטע | חצי השנה | הקודמת | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| כל השאר | 3,131 | 3,030 | +101 | +3% |
| נכסי יוקרה · מעל 10,000,000 ₪ | 87 | 51 | +36 | +71% |
| סך הכול | 3,218 | 3,081 | +137 | +4% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (יולי 2025 – דצמבר 2025), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מהחצי הזה הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה3,07596%
- שכונות בבנייה572%
- יוקרה בשכונה ותיקה863%
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 63,592 ₪, מול 35,676 ₪ בשאר השוק.
ירושלים זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן ירושלים יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בית שמש | 1,057 | 1,210 | -13% | -12% | 24,069 | +5% |
| מבשרת ציון | 92 | 103 | -11% | -11% | 28,176 | +1% |
| ירושלים | 3,075 | 3,015 | +2% | +4% | 35,833 | 0% |
| אבו גוש | 26 | 21 | +24% | +24% | 24,211 | -7% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: בית שמש רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, אבו גוש את השלילי ביותר וירושלים נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק ירושלים עלה ב-2%, מול -11% בחציון של ירושלים והסביבה. במחיר החציוני למ״ר ירושלים במקום ה-1 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
15,305 יחידות דיור בירושלים נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 104 | 138 | -34 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 86 | 122 | -36 |
| מעל עשרה דונם | 26 | 31 | -5 |
| סך הכול | 216 | 291 | -75 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| שכונת מגורים עטרות - ירושלים · 101-0764936 | 4,000 | 1,263 | קיום תנאי סף | פברואר 2020 |
| התחדשות עירונית מתחם י"ט ארמון הנציב · 101-1360486 | 2,213 | 47 | החלטה בדיון | דצמבר 2024 |
| דרום מזרח גילה, ירושלים · 101-1284223 | 1,900 | 196 | החלטה בדיון | אפריל 2024 |
| עמק ציון ברובע החדשנות י-ם · 101-1447929 | 1,651 | 194 | קיום תנאי סף | ינואר 2026 |
| ירושלים - קרית הממשלה ע"ש מנחם בגין · 101-1181593 | 1,500 | 121 | החלטה בדיון | אוקטובר 2024 |
| מתחם וורט ירושלים · 101-1214840 | 1,400 | 26 | קיום תנאי סף | מרץ 2025 |
| תלפיות SKY · 101-1388404 | 1,366 | 29 | קיום תנאי סף | אוקטובר 2025 |
| שינוי יעוד בחי אל-עקבה בית חנינה ירושלים · 101-1136035 | 1,275 | 107 | קיום תנאי סף | יולי 2024 |
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-26% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 122 תכניות אז, 86 עכשיו. 15,305 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת - שכונת מגורים עטרות - ירושלים. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
6.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בירושלים - מקום 50 מתוך 230 ארצית
מתוך 5,630 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 379 לא נכרתו (6.7%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה351%
- נדחו על ידי פקיד היערות3446%
- נכרתו או אושרו לכריתה5,25193%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 4 | 402 רישיונות ביישוב | 2 מתוך 230 | מוביל ארצית |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 344 | 6.1% מהעצים | 50 מתוך 230 | בינוני |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-4%, מול -11% בחציון בירושלים והסביבה.
- הפער בין השכונות (164 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 2% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בירושלים במקום ה-1 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
- 15,305 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת.
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול חצי השנה שקדמה לה, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם החצי הקודם החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2025-12-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-08-20 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן חצי השנה המסוכמת כאן אינה מסתיימת היום.
זו מהדורת ארכיון. היא מסכמת את חצי השנה שהסתיים ב־2025-12 ומחושבת מעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד. סעיפי הוועדות והמכרזים אינם מופיעים בה: הם משקפים מצב עדכני, ואין נתון שאומר מה הכילו אז.
עודכן: 2025-12-31.
עוד על ירושלים
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · כל המהדורות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.