ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 40 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 25/07/2002
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום התנגדויות.PDF · רשימת תיקים שוטף.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf · 19670300-04.pdf · 20020293-06.pdf · 20110231-05.pdf · 20140123-07.pdf · 20220344-00.pdf · 20230481-00.pdf · 20240075-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf · שוטף חלק ו.pdf · שוטף חלק ז.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 02/07/2025 - ו תמוז תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/45

מספר בקשה 2022/0593.00

מספר סידורי 8

נתונים כלליים

סוג בקשה תמ"א 38 הריסה ובניה

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

הריסת מבנה המיועד למגורים והקמתו מחדש לפי הוראות

מהות בקשה סעיף 14 א' לתמ"א 38 ולפי הוראות תכנית .10038 סה"כ

48 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

חב'''''''' משכנות אביטל בע"מ חב'''''''' משכנות אביטל

המבקש

בע"מ

עורך הבקשה אדריכל רכס אלי

מתכנן השלד מהנדס בורושנסקי אנטולי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אביטל 5 , מקור חיים

גוש חלקה בשלמות

30130 43 כן

30130 42 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

545806 תחילת תוקף 27/04/2019

תאור הבקשה

איחוד חלקה 42+43 לחלקה מס' 1 עבור הקמת פרויקט המגורים המוצע- קיים מבנה, סככות וגדרות להריסה עבור מבנה מגורים בן 8 קומות מעל 0.00 + 4 תת"ק, הינה מימוש תב"ע 545806 נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 545806 אשר הופקדה מיום 09.01.19 ותחילת תוקפה הינו מיום .7.4.19 הוראות התכנית+ תשריט- מחייב, בינוי+ נספח תנועה+ סקר עצים- מנחה.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: גובה הבניה המירבי, קוי בנין, מספר הקומות, שינוי השימוש בשטח המיועד למגורי אנשים עם מוגבלויות.

- 2 -

פרסום

אין הקלה- לא בוצע פרסום.

פירוט המוצע בבקשה:

הריסת מבנה קיים כולל סככות וגדרות להריסה עבור מבנה מגורים בן 8 קומות מעל 0.00 + 4 תת"ק הריסה

יש לבצע הריסה של גדרות ובינוי קיים ב2 החלקות לטובת הקמת הפרויקט.

הנדרש להריסה תואם להוראות התב"ע והנספחים.

הוראות התב"ע בסעיף .4.1ג:

הבניין / חלק המבנה/ הגדר/ המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדים להרי סה תנאי לתחילת עבודות הבנייה להקמת מבנה המגורים נשוא התכנית יהיה הריסת הבינוי המסומן להריסה, ע"י מבקש ההיתר .

כמו"כ יש להציג חפירה ועוגנים.

תת קרקעי:

מוצעות 4 קומות חניון תת"ק זהות הכוללות רמפה, גרעין מדרגות ו-2 מעליות נוסעים עבור 77 מקומות חניה וכן 26 מחסנים.

במפלס מינוס 2 מוצע חדר טרפו וחלל טכני כולל מדרגות.

מפלסי החניון תואמים לנספח הבינוי המנחה.

קומת קרקע- 0.00 724.4 תואם לנספח במדויק.

המפלס בחלקו המזרחי- מתחת לפי הקרקע וכולל מערך מחסנים ומועדון דיירים. יש לציין ע"ג התכנית ולחשב את השטח כנדרש כולל החצר האנגלית מעבר ל1.5 מ'.

בחלקה המערבי המפלס כולל 4 יח"ד. יחידה צפון-מערבית מיודעת לבעלי מוגבלויות בהתאם להוראות התכנית. כל יח"ד עם ממ"ד וגינה- יש להשלים את חישובי השטחים ולהציג כנדרש יציאה, מפלסים, גבהים, גדרות לבהירות התכנון פיתוח השטח.

קומה -1 גבהים תואמים למתאפשר בנספח הבינוי המנחה

- 3 -

6 יח"ד – כולל ממ"ד ומרפסות. קיים גרעין מדרגות הכולל 2 מעליות נוסעים.

המפלס מתחלק ל2 בהתאמה- מזרח ומערב. הצד המזרחי כולל גינון ומשטחי יציאה מוצמדים.

קומה -2-5 גבהים תואמים למתאפשר בנספח הבינוי המנחה 6 יח"ד – כולל ממ"ד ומרפסות. קיים גרעין מדרגות הכולל 2 מעליות נוסעים.

קומה -6 גבהים תואמים למתאפשר בנספח הבינוי המנחה 6 יח"ד – כולל ממ"ד ומרפסות. קיים גרעין מדרגות הכולל 2 מעליות נוסעים- מרפסות משתנות ממפלסים תחתונים.

קומה -7 גבהים תואמים למתאפשר בנספח הבינוי המנחה 6 יח"ד – כולל ממ"ד ומרפסות. קיים גרעין מדרגות הכולל 2 מעליות נוסעים- מרפסות משתנות ממפלסים תחתונים.

קומה -8 קומת גג חלקית –

מוצעות 2 יח"ד בחלקו המזרחי של המפלס וכולל מרפסת מקורה בפרגולה.

מפלס הגג תואם לנספח- מוצע עבור מערכות וחדר יציאה לגג.

תכנית גגות-

מפלס 31.5 תואם נספח- עבור מערכות הטכניות

סה"כ 48 יח"ד ב- 8 קומות מעל 4 קומות תת"ק.

תמהיל דירות:

עפ"י סעיף .4.1.2א..3 מצוין כי: %25 מסךך יח"ד יהיו בגודל שאינו עולה על 95 מ"ר מירבי יש להציג תמהיל דירות ועמידה בהוראות התכנית.

- 4 -

חניה

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה.

החניה המוצעת ב4 מפלסים תת"ק תואמים לנספח התנועה. כמו"כ מצוין בתחתית טבלה 5 כי:

תותר תוספת שטחים וקומות תת קרקעיות לחניון (ולחללים טכניים ומחסנים) או הקטנת השטחים ומספר הקומות התת קרקעיות, ככל שיידרש לפי התקן התקף לעת מתן היתר בניה.

סטייה ניכרת

סעיף .4.2ה' קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

גובה הבניה המירבי

קווי בנין

מספר הקומות

שינוי השימוש בשטח המיועד למגורי אנשים עם מוגבלויות.

גובה הבניה- סטיה ניכרת

הוראות התכנית בטבלה 5 מציינות גובה מקסימאי מעל הכניסה הקובעת היו 34.5 מ' וכן מצוין בהערה 1

בתחתית הטבלה כי: לא כלול מעקה גג תקני.

בנספח הבינוי המנחה מצוין מפלס +33.00

הבקשה המוצעת מציגה תיאום- גג חדר היציאה הינה +34.5 ובנוסף מעקה 50 ס"מ.

הבקשה תואמת למותר

מיקום / קווי בניין

בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין "קוי הבנין הינם בהתאם למפורט בתשריט ובנספח הבינוי הבניה המוצעת בתוך תחומי קוי הבנין- מוצע כמתאפשר."

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

מס' הקומות

- 5 -

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

וכן מצוין בהערה מספר 2 - מספר קומות המגורים בכל חתך.

סה"כ מספר הקומות מוצע כמתאפשר.

שינוי השימוש בשטח המיועד למגורי אנשים עם מוגבלויות

בהתאם להוראות התכנית סעיף: 4.1.1.2

שטח לצרכי ציבור עבור מעון למגורי אנשים עם מוגבלויות בהיקף של 116 מ"ר כמסומן בנספח הבינוי בצבע סגול במפלס הכניסה ,על שטח זה יחול סעיף הפקעה .9.6 השטח מתוכנן ומחושב כנדרש.

הריסות הבינוי וקירות התמך

יש להציג תכנית לסימון ההריסות והחפירה כולל אופן הדיפון, בהתאם לסעיף .4.1.2ג:

הבניין / חלק המבנה/ הגדר/ המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדים להריסה תנאי לתחילת עבודות הבנייה להקמת מבנה המגורים נשוא התכנית יהיה הריסת הבינוי המסומן להריסה, ע"י מבקש ההית ר.

נוסף כתנאי בהיתר- שלב ראשון לביצוע.

שלביות

סעיף 7.1.1

מתן היתר בניה - הגשת תכנית פיתוח לשצ"פ ולדרך הכלולים בתכנית מתן היתר איכלוס- פיתוח בפועל של השצ"פ והדרך

הפרויקט נשוא התכנית ייבנה בהינף אחד- הבעלים יהיה רשאי לפצל את הבקשה להיתר לשני שלבים, בשלב א' - להריסת הבניין הקיים, פינוי פסולת וגידור, ובשלב ב' - להקמת הבניין נשוא התכנית.

הבקשה מוצעת בהינף אחד כנדרש.

- 6 -

מרפסות

מבוקשות מרפסות זיז בתחום קווי הבניין המותרים. הבקשה תואמת תב"ע.

בהתאם להוראות התכנית סעיף .4.1.2

שטחי מרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה 5 מוצגות בנוסף לשטחים עיקריים 576 מ"ר 12 מ"ר לכל יח"ד.

שטח המרפסות המוצעות הינן: 540.17 מ"ר- מוצע כמתאפשר

מספר יח"ד

47 יח"ד מותרות+ 1 יח"ד למגורי אנשים עם מוגבלויות.

מוצעות 48 יח"ד- כמתאפשר.

אחסנה

מוצעים מחסנים במפלסים תת"ק- המחסנים משוייכים.

עפ"י הוראות התכנית סעיף .4.1.2א.:7 לכל יח"ד יהיה מחסן דירתי בגודל שאינו קטן מ 6 מ"ר. הגישה למחסן זה תאפשר גישה נוחה לאופניים.

יש להציג עמידה בהוראות התכנית.

שטחי בניה :

עיקרי:

השטח העיקרי המותר מעל ה -0.00 הינו 3666 + 104 לדירת השילוב מוגבלויות= 3770 מ"ר מוצע- -3729.25 כמתאפשר- יתרה 40.75 מ"ר

השטח העיקרי המותר מתחת ה -0.00 הינו 80 מ"ר

מוצע- -76.97 כמתאפשר

השטח השירות המותר מעל ה -0.00 הינו 958 מ"ר + 12 לדירת השילוב מוגבלויות= 970 מ"ר מוצע-1084.6 מ"ר- חורג ב- 114.6 מ"ר- שימוש מיתרת שטח עיקרי לטובת שירות+ 80 מ"ר שירות השטח השירות המותר מתחת ה -0.00 הינו 4650 מ"ר

מוצע כמתאפשר

- 7 -

שטח ציבורי פתוח

סעיף .4.2ח:

מיקום שטח לצרכי ציבור עבור מעון למגורי אנשים עם מוגבלויות בהיקף של 116 מ"ר כמסומן בנספח הבינוי בצבע סגול במפלס הכניסה

בעלות העירייה בשטחים אלה תיוחד לרשות המקומית בשטח שסומן בנספח הבינוי במסגרת רישום הבית המשותף.

השטח המוצע תואם לנדרש

יש להציג אישור מורשה נגישות לתכנון הדירה המוצעת ועמידה בתקנות.

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".

יש להציג חישוב כנדרש.

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

הפקעות לצרכי ציבור

השטחים המיועדים לצרכי ציבור , יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965 ובכפוף לכל דין.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 15 שנים מיום אישורה"

תכנית 101-0545806 אושרה ב 09.01.19 ותוקפה יפה עד לתאריך 09.01.34 עצים לשימור

קיים סקר עצים מאושר. הוצג כנדרש ע"ג ת.פיתוח השטח.

- 8 -

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל אישור בתאריך 13.09.23

אין התנגדות לתכנית.

עבור 48 יח"ד דרוש 75 מ"ח.

מוצע 77 מ"ח מיתוכם 2 נכים.

תכנית הסדרי תנועה חתומה מצורפת וסרוקה בארכיב.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

יועץ תנועה- משה אלבוחר

איכות הסביבה-

התקבל אישור בתאריך 09.08.23

שפ"ע- התקבל אישור בתאריך: 27.09.23

תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית על סך 48,977 ש"ח בעבור שימור העצים.

.2תשלום היטל כספי על סך 23,114 ש"ח (אין נטיעה של עצים בפועל בפרויקט)

תברואה -התקבל אישור בתאריך :04.07.23

יש לתכנן 6 פחים בנפח 1000 ליטר

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך 31.08.23 – בוצעו תיקונים ויושלם כתנאי לאחר דיון לאשר את הבקשה לדיון בוועדה בכפוף לתנאים הבאים :

תנאים להוצאת היתר בניה (בבדיקה מול מחלקת רישוי)

אישור תכנית פיתוח של השטח הציבורי הפתוח ממזרח לחלקה והמדרכות/דרך הקיימים המוצעים בתחום התכנית.

אישור תכנון השטח הבנוי המיועד למגורי אנשים עם מוגבלויות מול אגף למבני ציבור ומנהל קהילה בעיריית ירושלים.

הגשת סקר ונספח מעודכן

- 9 -

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאי להשלמת יציקת רצפת קומת מרתף תחתונה (מפלס )-12.00 יהא אישור אדריכל העיר לתכנון מפורט וסופי של עיצוב אדריכלי ונופי (פיתוח שטח), כולל: פרטים אדריכליים ונופיים, חומרי גמר ועוד, והכל בהתאם להנחיות העיצוביות של התוכנית ובהתאם להנחיות אדריכל העיר וההערות להלן.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

פיתוח בפועל של השצ"פ והדרך

יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה

אישור שפ"ע ואדריכל העיר להחזרת כל המרחב הציבורי בהיקף הפרויקט לקדמותו עם השינויים המפורטים בהיתר.

הערות תכנוניות

נפח הבניה

יש לבחון חלופה המראה פחות שבירות בבינוי. חזיתות צד פחות מדורגות פרטי חזית

במרפסות זיז יש לבחון חלופה למעקות סורגים ולא זכוכית .

בחזית מזרחית מעל מרפסות בקומה אחרונה יש להציע פרגולה בדומה לפרגולה בחזית מערבית .

חומרי גמר-בחזיתו מוצע חיפוי אבן לבנה, הנ"ל נוגד את הנחיות מרחביות, אינו מקובל. ראה/י הנחיות מטה לעניין חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה .

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים.

אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק).

גג המבנה

יש להציג גמר חזית חמישית. בכפוף להנחיות מרחביות גמר גג יהיה בגוונים בהירים .

יש לבחון העברת מיקום מפוח לגג טכני במפלס +28.00 , לשם הורדת קומה טכנית במפלס 31.50 .+ פיתוח

על תוכנית הפיתוח להיות מפורטת כנדרש כדלהלן: תוכנית קומת קרקע + פיתוח וכן מקטעי חתכים וחזיתות של המפלסים הקרובים לקרקע- יוצגו כולם בקנ"מ 1:100 תוכנית פיתוח צבעונית חובה שתופיע בכל בקשה להיתר בניה וכחלק מסט התוכניות שבגוף הבקשה להיתר

- 10 -

(גרמושקה). התוכנית תוצג במפלסים בהתאם לטופוגרפיה במשולב עם תוכניות מפלסי הקומות הרלוונטיים, דהיינו- כל מפלס במבנה המשיק לפני הקרקע יכיל את תוכנית הפיתוח במפלס הרלוונטי .

יש לסמן כל שינוי מוצע בתחום המרחב הציבורי- ביטול/שינוי של מתקני תשתית קיימים (עמודי חשמל/תאורה וכד')

ע"פ ההנחיות המרחביות חובה להציע נטיעות חדשות בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 100 מ"ר פנויים מבינוי בתחום המגרש, עדיפות כלפי רחוב. יש להציג סכמה המחשבת שטח זה (דהיינו כל השטח החשוף לשמים בתחום המגרש הפרטי, לא כולל שטחי ארקדה/פסאז' וכד'). יש להציג היקף נטיעות חדשות בהתאם להנחיה זאת ולחישוב שיוצג.

הכניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב באבן השפה ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודונים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם להנחיות המרחביות ומדריך תכנון רחובות .

בחזית מערבית מוצע פיתוח אשר מהווה מכשול לכניסה/יציאה לשטח מגורים עבור בעלי צרכים מיוחדים.

יש להציג חלופה תכנונית אשר מאפשרת כניסה ללא מכשולים.

בגינה מפלס 724.30 מעל כניסה לחניה יש להציע מעקה סורגים בהתאם למעקה אשר תוכנן בגינה שמאחוריה.

מעל תקרת המחסנים הפונים לחזית צפונית יש להעמיק את הקרקע גננית ככל הניתן, על חשבון הורדת גובה מחסנים ל2.20 מ' לשם נטיעת עצים בוגרים(נטו-תקרה ריצפה)

בחזית צפונית מוצע גובה מחסנים כ,2.5 יש להקטין את הגובה מחסן ל2.20 מ' נטו, מעל התקת מחסן.

יש לעמוד בהוראות תב"ע סעיף 4.1 (ו) ולהציע שביל ציבורי/מעבר בצד הדרומי של המגרש נגיש לכל האורך כולל אזורים הכוללים עצים לשימור.

יש להציג פריסת גדרת ולוודא כי גובה גדרות לא עולה על 1.2 מ' מפני הרחוב/ קרקע .

מערכות טכניות/תשתיות

יש להציג חתכים מקומיים של חד' טרפו, בכפוף להנחיות מרחביות אין להפנות פתחי אוורור לרחוב, יש להציע מיקום פתחי אוורור בהתאם להנחיה זו.

בחזית קדמית מוצע חדר אשפה אשר בולט מקווי בניין. לא מקובל תכנונית. בכפוף להנחיות מרחביות יש להציע חדר אשפה בתוך קונטור המבנה .

יש לעמוד בהנחיות מרחביות ולהציע מיקום לארון כיבוי אש מוצנע יותר ולא בחזית הקדמית.

יש להסיט רחבת כבוי אש צפונה ולמקמה מול כניסה לחניה בכפוף לאישור הג"א. רחבות כבאות לא יסומנו על הקרקע אלא יכלול שילוט מינימלי בשטח .

הערות טכניות/גרפיות/אחרות

בהרמוניקה יש לשייך את ההדמיות לכיוונים/מבטים המוצגים בהם.

בחתכים וחזיתות יש לתקן גובה מחסנים בהתאם לתכניות, 2.20 מ' נטו.

בקומת קרקע- מחסנים מוצע שטח עיקרי, יש לבהיר האם משמש עבור מועדון דיירים כפי שצוין בנספח בינוי תב"ע מאושרת.

יש להציג מספור עצים בהתאם לנספח הבינוי תב"ע וסקר עצים בחזית חמישית יש לציין כיוון ואחוז שיפוע לניקוז.

- 11 -

יש לציין מיקום עצים חדשים במגרש וכן להציג חישוב שטח המגרש הפנוי לנטיעת עצים ביחס למס' העצים המוצע.

פרטי גדרות וקירות תמך יתוכננו לפי מדריך לעיצוב קירות אבן של אדריכל העיר.

יש להבהיר למה נדרשים 2 פירים להכנסת אוויר חניון.

בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר לרחוב הסמוך וכד')

בהרמוניקה מוצגות הדמיות פעמיים, יש להבהיר מה הדמיות מעודכנות, במידה ומדובר בכפילות יש להסיר סט הדמיות.

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל אישור מחלקת דרכים- התקבל אישור מעודכן מיום 15.10.23 משוחרר לדיון בועדה בלבד.

תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית וכתב התחייבות לעוגנים.

.2בנוסף, יש לפעול לפי הנחיות מחלקת הסדרי תנועה ולקבל את אישורם 3יש להנפיק אישור של קונסטרוקטור ויועץ קרקע לכך שאין סכנת קריסת קרקע ואין חשש לפגיעה בתשתיות לאורך המגרש.

תנאים לטופס 4–

1. לפי התב"ע 545806 - תנאי לתחילת עבודות הבנייה להקמת מבנה המגורים יהיה הריסת הבינוי המסומן

להריסה, ע"י מבקש ההיתר, פינוי זכות הדרך ובניית קירות בגבולות חלקה חוקיים.

.2יש לשחזר מצב פיתוח סמוך לחלקה לקדמותו.

.3ביצוע חיבור לכביש בכניסה לחניה כולל א.ע.ר/ א.ש.מ. ומדרכה קיימים לפי תכנית תנועה מאושרת.

ביצוע כל דרישות מחלקת הסדרי תנועה ובכפוף לאישורה.

- 12 -

התקבל אישור בתאריך: 19.03.23

הבקשה נדחית.

בנוסף, יש לפעול לפי הנחיות מחלקת הסדרי תנועה ולקבל את אישורם.

תנאי לקבלת היתר – בגבולות המגרש יש חפירה של קומות חדשות .

יש להנפיק אישור של קונסטרוקטור ויועץ קרקע לכך שאין סכנת קריסת קרקע ואין חשש לפגיעה בתשתיות לאורך המגרש.

תנאים לטופס 4–

1. לפי התב"ע 545806 - תנאי לתחילת עבודות הבנייה להקמת מבנה המגורים יהיה הריסת הבינוי המסומן

להריסה, ע"י מבקש ההיתר, פינוי זכות הדרך ובניית קירות בגבולות חלקה חוקיים.

.2יש לשחזר מצב פיתוח סמוך לחלקה לקדמותו.

.3ביצוע חיבור לכביש בכניסה לחניה כולל א.ע.ר/ א.ש.מ. ומדרכה קיימים לפי תכנית תנועה מאושרת.

ביצוע כל דרישות מחלקת הסדרי תנועה ובכפוף לאישורה.

אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל בתאריך 26.6.23 יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

אישור עתיקות- התקבל אישור בתאריך -26.04.21 קיימת תכנית מפורטת ומסמכים בארכיב האופטי.

אישור חשמל- התקבל מתאריך -09.05.22 נדרש חדר טרפו, קיימת תכנית מאושרת מטעם חח"י.

אישור גז- לא מוצג בבקשה להיתר

אישור שימור- לא קיים שימור במגרש.

בעלויות: משכנות אביטל בע"מ

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/06/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

לאשר שימוש בסעיף 13 לעניין תקנות תמ"א- בוצע יידוע הציבור

חוות דעת תכנונית 10/06/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

545806

- 13 -

תחילת תוקף:

27/04/2019

ייעוד הקרקע:

הבקשה מובאת לדיון עבור אישור לשנות מסלול וסוג בקשה והמלצה שיתאים לסעיף 13 לתמ"א :38 התיק הועבר לבחינה עמידה בתנאי הוראות תמ"א 38 לרבות בחינת תנאי הסף ויתר התנאים, ע"מ להשלים את הטיפול בבקשת המבקשים בהיתר הבניה לזכאותם לחסות תחת הוראות תמ"א 38 על כל המשתמע מכך, נתבקשנו להשיב על השאלות שלהלן הנמצאות

בסמכויותיך:

1. לבניין ברחוב אביטל 7 ( גו"ח 30130/43 ) אושרה ביום

27.04.2019 תכנית מס' 545806 להריסת הבניין והקמת מבנה מגורים חדש.

הבניין אינו ברשימת השימור וכאמור הותרה הריסתו בתכנית.

אך בחזית הבניין הוצב שלט של המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל בציון כי המבנה אכלס בשנות ה-30 מחלקת הילדים של סנטוריום לחולי שחפת, סנטוריות שהתפרש על מבנים אחרים בשכונה לשהבנתנו כבר אינם עומדים, הבקשה נדונה לגביו בקשה בתיק רישוי 2022/0593.00 להריסה ובנייה לפי תמ"א .38 סעיף 14ו לתמ"א 38 אוסר הריסה ובנייה של "מבנה בעל ערך היסטורי".

סעיף 6.5.4 לתכנית 10038 קובע כי מהנדס העיר או וועדת השימור הם אלו שייקבעו כי מדובר ב"מבנה בעל ערך היסטורי". התקבלה עמדת מהנדס העיר להריסה בניה.

פורסמו ידיעה לציבור כנדרש.

איחוד חלקה 42+43 לחלקה מס' 1 עבור הקמת פרויקט המגורים המוצע- קיים מבנה, סככות וגדרות להריסה עבור מבנה מגורים בן 8 קומות מעל 0.00 + 4 תת"ק, הינה מימוש תב"ע 545806

הריסת מבנה קיים כולל סככות וגדרות להריסה עבור מבנה מגורים בן 8 קומות מעל 0.00 + 4 תת"ק

יש לבצע הריסה של גדרות ובינוי קיים ב2 החלקות לטובת הקמת הפרויקט וכן יש להציג תכנית לסימון ההריסות, חפירה ועוגנים.

הנדרש להריסה תואם להוראות התב"ע והנספחים.

יש לבדוק את חישובי השטחים ולהשלים חישוב חצר אנגלית ויח"ד 8 בקומה 1

- 14 -

לגבי דירה מונגשת במפלס - יש להציג אישור מורשה נגישות לתכנון הדירה המוצעת ועמידה בתקנות.

יש להציג עמידה בהוראות התכנית.

דיון ברשות הרישוי 19/11/2023

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לשינויים ובתנאים

הכנת המלצה 12/11/2023

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לשינויים

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 12/11/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

545806

תחילת תוקף:

27/04/2019

ייעוד הקרקע:

הריסת מבנה קיים כולל סככות וגדרות להריסה עבור מבנה מגורים בן 8 קומות מעל 0.00 + 4 תת"ק

- 15 -

הנדרש להריסה תואם להוראות התב"ע והנספחים.

יש לבדוק את חישובי השטחים ולהשלים יח"ד 8 בקומה 1 לגבי דירה מונגשת במפלס - יש להציג אישור מורשה נגישות לתכנון הדירה המוצעת ועמידה בתקנות.

יש להציג עמידה בהוראות התכנית.

הכנת נוסח פרסום 18/12/2022

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 עבור מעון למגורי אנשים עם מוגבלויות בהיקף של 116 מ"ר כמסומן בנספח הבינוי בצבע סגול במפלס הכניסה ,על שטח זה יחול סעיף הפקעה .9.6 13 .1 הגשת ערבות בנקאית על סך 48,977 ש"ח בעבור שימור העצים. .2 תשלום היטל כספי על סך 23,114 ש"ח (אין נטיעה של עצים בפועל בפרויקט)

14 יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

15 אישור מחלקת דרכים-משוחרר לדיון בועדה בלבד. תנאים להיתר: .1 הגשת ערבות בנקאית וכתב התחייבות לעוגנים. .2 בנוסף, יש לפעול לפי הנחיות מחלקת הסדרי תנועה ולקבל את אישורם 3יש להנפיק אישור של קונסטרוקטור ויועץ קרקע לכך שאין סכנת קריסת קרקע ואין חשש לפגיעה בתשתיות לאורך המגרש.

16 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך

- 16 -

בקשה כאמור בתקנה 52

17 בהתאם לחוו"ד מהנדס העיר- יש לקבל אישור מחלקת שימור 18 כתב שיפוי בנוסח שנקבע ע"י הועדה המקומית

19 הסכמת מהנדס העיר להגשת בקשה במסגרת תמ"א 38 למבנה שלא יצא לו היתר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

לאשר שימוש בסעיף 13 לעניין תקנות תמ"א- בוצע יידוע הציבור

- 17 -

סדר יום לועדה מתאריך - 02/07/2025 - ו תמוז תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/45

מספר בקשה 2023/0369.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי,

סוג בקשה

בניית גדר, תמ"א 38 הריסה ובניה

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, בנין ציבורי

הריסת מבנה המיועד למגורים והקמתו מחדש לפי הוראות

מהות בקשה

סעיף 14 א' לתמ"א 38 ולפי הוראות תכנית .10038

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש לביא בטשרניחובסקי 32 בע"מ חגי

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בעז

מתכנן השלד נסים שלמה

מספר מתנגדים 5

מספר שכנים שלא חתמו 33

כתובת האתר

ש. טשרניחובסקי 32 , גבעת הורדים

גוש חלקה בשלמות

30121 17 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1165 תחילת תוקף 13/05/1965

1165א תחילת תוקף 31/12/1970

30121ג תחילת תוקף 16/07/1959

870865 תחילת תוקף 22/02/2025

870865 תחילת תוקף 22/02/2025 2 מגורים ד 849

תאור הבקשה

דיון חוזר לאחר פירסום

ברחוב טשרניחובסקי שבשכונת רסקו במגרש 2 עפ"י תב"ע 870865 מבקשים הריסת מבנה קיים ובניית בניין חדש בן 9 קומות מעל 3 קומות חניון ת"ק, הכולל 34 יח"ד ושטח למבני ציבור מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' 870865 אשר הופקדה בתאריך 02.09.2022 ותחילת תוקפה בתאריך 24.11.2022 התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים נספח הבינוי מחייב לעניין גובה בניין, מס' קומות ומיקום השטח

- 18 -

הציבורי

פרסום

במסגרת הבקשה בוצע יידוע הציבור בדבר הריסת מבנה קיים בן 3 והקמת מבנה חדש בעל 7 קומות מרחוב טשרנחובסקי, 34 יח"ד לפי תמ"א 38 ותכנית -10038 חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה- תום מועד להגשת התנגדויות- 15.12.2024

– וכן, בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 לחלקות צמודות על החדרת עוגנים לשטחם- התקבלו 2 התנגדויות

בתאריך 05.05.2025 בוצע פירסום נוסף לעניין חדר השנאים בו פורסמה ההקלה הבאה:

" הקלה מתוכנית 4114 סעיף .7א. בדבר מיקום חדר הטרפו בתחום הדרך ללא שמירת מרחק של 2.70 מ'

מגבול המגרש השכן ובגובה של מעל 3.70 מ.'"-

תום מועד להגשת התנגדויות- -06.06.2025 הוגשו 2 התנגדויות פירוט הבניה המוצעת:

חניון קומות -3 -:-5

מוצעות 3 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הגישה לקומה מגרם מדרגות פנימי ומעליות

כניסה לחניון: הכניסה לחניון מתוכננת מחזית מזרחית מכיוון רח' טשרניחובסקי אל מעלית רכב שבקומת

הקרקע.

קומות -2 - -1

קומות אלו מוצעים קבורים בחלקם המזרחי שם מוצע חדר שנאים ושטח למבני ציבור עבור מרכז קהילתי לקשיש.

בחלקו המערבי של הקומות מוצעות 3 יח"ד בכל קומה.

קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מרחוב טשרניחובסקי אל לובי ראשי הכולל חדר מדרגות משותף עם מעלית ו-2 יח"ד.

בקומה זו אף מוצעת הכניסה למרכז קהילתי לקשיש.

קומות :1-6

בקומות אלו מוצעות 4 יח"ד בקומה כאשר לכל דירה מתוכן ממ"ד ומרפסת סה"כ : 34 יח"ד בבניין.

- 19 -

קומת גג:

מוצעת יציאה מחדר המדרגות לגג בטון שטוח בו מוצגים קולטי שמש וגנרטור.

חניון / אישור מח' חניה:

סעיף .4.1.2ב קובע הוראות לעניין חניה:

1. מקומות החניה יהיו עפ"י תקן חניה לעת מתן קבלת היתר בנייה

2. ניתן להתקין מעליות/ מכפיל חניה

מוצעות 3 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הגישה לקומה מגרם מדרגות פנימי ומעליות

כניסה לחניון: הכניסה לחניון מתוכננת מחזית מזרחית מכיוון רח' טשרניחובסקי אל מעלית רכב שבקומת

הקרקע

התקבל אישור חניה מתאריך 04.03.2024 לפיו: "אין התנגדות לתוכנית, עבור 34 יח"ד ומרכז יום לקשיש דרוש 47 מ"ח עפ"י התקן, מוצע 51 מ"ח מתוכם 4 מ"ח עבור אורחים ו-2 חניות נכים מוצע מפרץ הורדה בזכות הדרך עבור מרכז קשיש, תנאי להיתר בניה- הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן אוטומטי בת"י, תנאי לתופס -4 אישור רשות תמרור"

סטייה ניכרת

סעיף .4.1.2ה קובע הוראות סטייה ניכרת לעניין:

1. קווי בניין

2. גובה בניה

3. מס' קומות

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

1. קווי בניין- סטיה ניכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2023/5510 בו סומנו קווי בניין כאשר קו הבניין סומן באדום, קו הבניין הת"ק סומן בכחול וקו הבניין העילי סומן בירוק

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין

למעט קלונסאות בקומות המרתף וחדר שנאים החורג למגרש -1 יש לצמצם

- 20 -

2. גובה מבנים- סטיה נכרת:

מותר: 22 מ'

מוצע: 22 מ'- כמותר

3. מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר- 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 מתחת

מוצע: 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 מתחת- כמותר מס' יח"ד:

מותר: 34 יח"ד

מוצע: 34 יח"ד- כמותר

עפ"י סעיף: 4.1.2.5 "%20 מסך כל יח"ד החדשות יהיו בגודל שלא יעלה על 75 מ"ר עיקרי וממ"ד"- יש להציג

תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה

מפלסי הפיתוח:

עפ"י סעיף .4.1.2ג "מפלס הכניסה למבנה יהיה בהתאם למפלס המדרכה הסמוכה, תותר גמישות של 50 ס"מ".

מפלס המדרכה הסמוכה הינו- 753.47

מפלס הכניסה הינו- -753.80 במסגרת המותר

שטחי בניה

מגורים:

עיקרי ע"ק- מותר: 2308 מ"ר מוצע: 2138.66 מ"ר- נותרו: 169.34 מ"ר

עיקרי ת"ק- מותר: 500 מ"ר מוצע: 476.06 מ"ר- נותרו: 23.94 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 665מ"ר מוצע: 637.01 מ"ר- נותרו: 27.99 מ"ר

שרות ת"ק- מותר: 2725 מ"ר מוצע: 2587.54 מ"ר- נותרו: 137.46 מ"ר

- 21 -

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי ע"ק- מותר: 160 מ"ר מוצע: 160.19 מ"ר- כמותר

מרפסות:

מותר: 204 מ"ר מוצע: 294.92 מ"ר- חריגה של 90 מ"ר- יש לצמצם מבני ציבור

עפ"י סעיף .4.1.2ד.: "

1. מיקום ההפרשה הציבורית המבונה יסומן בנספח הבינוי בצבע חום, הפונה לחזית רחוב

טשרניחובסקי .

2. השטח המסומן בצבע חום בקומת הקרקע ובקומה -1 יהיה בהיקף שלא יפחת מ -150 מ"ר עבור

קהילה ורווחה כגון: בית קפה קהילתי, מרכז פעילות שכונתי (הכוללת מבואה 9.5 מ"ר ומחסן

(11.6 מ"ר

בשטחים אלו יותר שימוש ציבורי בלבד. שטח זה מיועד להפקעה ע"י הרשות המקומית .3

4. שטחי הציבור בתחום התכנית ירשמו לבעלות הרשות המקומית כאשר הם פנויים מכל גדר

ואבן וימסרו עד רמת הגמר .

. החלל המרכזי יכלול מטבחון ותא שירותים לפי שביעות רצון אגף מבני ציבור 5 . שטח זה יתוכנן ויאושר ע"י מחלקת מבני ציבור ויתואם לשביעת רצונם 6

7. יש לבצע תאום מול מחלקת נכסים. -"

בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע חום מוצע מרכז קהילתי לקשיש בשטח של כ150 מ"ר התקבל אישור עקרוני מאגף מבני ציבור לתוכנית לדיון בוועדה, יש לחתום על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים כתנאי להיתר.

מרפסות

בסעיף .4.1.2ז. מציין הוראות לעניין מרפסות כדלהלן:

.1שטחי המרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה 5

2. תותר בניית מרפסות, כולל זו מעל זו או בהסטה הצידה עבור מרפסות סוכה, זיזיות או שקועות בנפח

המבנה, וזאת במסגרת כוללנית ואחידה לבניין

3. תאסר המרת שטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבניין

- 22 -

4. שטחי המרפסות אינן ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" במידה ומרפסת מוצעת לסגירה, לא

יותר שימוש בשטחים אלו לשם כך"

מוצעות מרפסות מקורות בשטח של מעל 204 מ"ר- יש לצמצם למותר מחסנים:

מוצעים 33 מחסנים בקומות המרתף עבור 34 יח"ד- ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד ככל הניתן.

גובה מחסן לא יעלה על 2.20 מ'- אושרו מחסנים ע"ק ע"י ר"צ-( מייל מתוייק בארכיב)

הוראות פיתוח שונות:

סעיף .4.1.2 ג. קובע הוראות לעניין פיתוח השטח כדלהלן:

1. לא יותר גידור כלפי רחוב טשרניחובסקי וכן סגירת חורף לאורך המדרכה

2. גובה גדרות הפונות לחלקות המצרניות לא יעלו על 3-4 שורות אבן ומעליהן גינון

3. גובה גג החניון יאפשר נטיעת 3 עצים לפחות מעליו, ככל שיידרש יונמך מפלס החניון באופן מלא או

נקודתי ע"מ לאפשר נטיעת עצים אלו

.4התחום בין קו הבניין הקדמי ובין קו המגרש יהווה הרחבה של הדרך ויפותח כחלק בלתי נפרד מהדרכה לאורך המגרש.- מוצע כנדרש, התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 : "התכנית תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים"- בבקשה זו מבקשים לממש את כל הזכויות בתב"ע.

בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י "לביא בטרשרניחובסקי 32 בע"מ" המבקשים ומיפה כוח בעלי הנכס.

אישורים שהתקבלו:

אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 15.02.2024

אגף מבני ציבור:

- 23 -

התקבל אישור אגף מבני ציבור בתאריך: 24.01.2024 לפיו: מאושר לדיון, יש לחתום על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים כתנאי להיתר

מחלקת הסדרי תנועה:

התקבל אישור חניה מתאריך 12.03.2024 לפיו: " אין התנגדות לתוכנית, עבור 34 יח"ד ומרכז יום לקשיש דרוש 47 מ"ח עפ"י התקן, מוצע 51 מ"ח מתוכם 4 מ"ח עבור אורחים ו-2 חניות נכים מוצע מפרץ הורדה בזכות הדרך עבור מרכז קשיש, תנאי להיתר בניה- הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן אוטומטי בת"י, תנאי לתופס -4 אישור רשות תמרור"

איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: ,09.07.2024 נרשמו תנאים בהיתר מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 01.08.2024

מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 07.09.2023

מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 23.10.2023

מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה,

אישורה של התוכנית ביום- -24.11.2022 עד לתאריך: 24.11.2032

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/06/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים

האם לזמן את

המתנגדים

במידה ויוחלט שלא לזמן מומלץ לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

חוות דעת תכנונית 11/06/2025

- 24 -

חוות דעת תכנונית

בתאריך 15.01.2025 הובא התיק להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים היות והוסרו העוגנים והשתנתה שיטת הדיפון,

לאחר שהועדה בחנה את הבקשה ואת ההתנגדויות החליטה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, מבלי לזמן את הצדדים.

כעת, מובא התיק לדיון חוזר לאחר פרסום נוסף בו פורסמה ההקלה הבאה:

"הקלה מתוכנית 4114 סעיף .7א. בדבר מיקום חדר הטרפו בתחום הדרך ללא שמירת מרחק של 2.70 מ' מגבול המגרש השכן ובגובה של מעל 3.70 מ.'"

תום מועד להגשת התנגדויות: -06.06.2025 הוגשו 2 התנגדויות.

המתנגדים טוענים כי הקרבה לחדר השנאים עלולה לפגוע בבריאותם ולהורדת ערך הדירה

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים

במידה ויוחלט שלא לזמן מומלץ לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

השלמת פרסום 13/05/2025

לפי סעיף 149 הקלה מתוכנית 4114 סעיף .7א. בדבר מיקום חדר הטרפו בתחום הדרך ללא שמירת מרחק של 2.70 מ' מגבול המגרש לחוק

השכן ובגובה של מעל 3.70 מ'.

דיון בועדת משנה 15/01/2025

: לאשר את לאחר שהועדה בחנה את הבקשה ואת ההתנגדויות מחליטה לדון בבקשה על סמך ההתנגדויות הכתובות מבלי לזמן את הבקשה בכפוף

הצדדים .

לשינויים ובתנאים

ההתנגדויות הוקראו בפני הוועדה.

לאחר שהועדה בחנה את טענות הצדדים, הוועדה מקבלת את טענת המתנגדים לעניין העוגנים ודוחה את יתר הטענות.

הוועדה מאשרת את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לעניין העוגנים -

העוגנים הוסרו מהבקשה והוצג בה פתרון דיפון ללא חדירת עוגנים.

לטענות נגד הבינוי ולטענות לעומס על התשתיות –

הבקשה תואמת תכנית והמקום לדון בטענות אלה היה במסגרת ההתנגדויות לת"בע. הבקשה אושרה ע"י כלל הגורמים בשלב

- 25 -

הבקרה המרחבית .

הוועדה קובעת כי הבקשה על פי סעיף 14 א' לתמ"א 38 ולפי הוראות תכנית .10038

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a וכן בהתאם לאמור בתיאור הבקשה, בתאום עם בוחנת הרישוי.

חוות דעת תכנונית 08/01/2025

חוות דעת תכנונית

ברחוב טשרניחובסקי שבשכונת רסקו במגרש 2 עפ"י תב"ע 870865 מבקשים הריסת מבנה קיים ובניית בניין חדש בן 9 קומות מעל 3 קומות חניון ת"ק, הכולל 34 יח"ד ושטח למבני ציבור

– וכן, בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 לחלקות צמודות על החדרת עוגנים לשטחם- התקבלו 2 התנגדויות

ההתנגדויות מתייחסות להחדרת העוגנים, עומס תשתיות, פגיעה בפרטיות, עקירת עצים במגרש המתנגנים ועוד....

לאחר קבלת ההתנגדויות על העוגנים השתנתה שיטת הדיפון והוסרו העוגנים החודרים לחלקה 18 (שמעוני )3 מהבקשה, לעניין עקירת העצים- לא מוצעת עקירה בחלקה גובלת, לעניין עומס תשתיות, פגיעה ופרטיות וכדו'- הבקשה תואמת תב"ע ואושרה ע"י כלל הגורמים בשלב הבקרה המרחבית בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה, אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתאור הבקשה הכנת המלצה 08/01/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת ועדה באם להכיר בקשה זו בהתאם לקבוע בסעיף 13 לתמ"א ,38

מבחינתנו, מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים במפורט בתאור הבקשה,

- 26 -

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a

יש להציג עוגנים זמניים בתוכנית

הכנת נוסח פרסום 13/11/2024

יידוע הציבור

הריסת מבנה קיים בן 3 והקמת מבנה חדש בעל 7 קומות מרחוב טשרנחובסקי, 34 יח"ד לפי תמ"א 38 ותכנית -10038 חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 6 אישור משרד הבריאות

7 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 8 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 9 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 תת חלקה 6 בבעלות רמ"י באם יוחלט שיהא צורך באישור רמ"י יש לקבל חתימה 14 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

15 באם ישנם תתי חלקות או חלקות בבעלות רמ"י יש לקבל אישור רמ"י 16 %100 חתימות

17 הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן אוטומטי בת"י 18 יש לחתום על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים כתנאי להיתר 19 .1 הגשת ערבות בנקאית על סך 29,661 ש"ח בעבורשימור העצים. .2 תשלום היטל כספי על סך 13,657 ש"ח

20 כתב שיפוי בנוסח שנקבע ע"י הועדה המקומית

21 הסכמת מהנדס העיר להגשת בקשה במסגרת תמ"א 38 למבנה שלא יצא לו היתר 22 אישור גז ...

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים

במידה ויוחלט שלא לזמן מומלץ לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

- 27 -

- 28 -

סדר יום לועדה מתאריך - 02/07/2025 - ו תמוז תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/45

מספר בקשה 2023/0320.01

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה עבודות הריסה, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, משרדים, מסחר, בנין ציבורי

הריסת מבנה המיועד למגורים ועבודות חפירה, כלונסאות

מהות בקשה ועוגנים. לפי תב"ע 0702662 ובמסגרת זכויות מאושרות לפי

הוראות סעיף 13 ו-14 לתמ"א 38 ותכנית .10038

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש שותפות מוגבלת טרא מרים החשמונאית 8

עורך הבקשה אדריכל אללו נסים

מתכנן השלד מהנדס אכברט יובל

מספר מתנגדים 8

מספר שכנים שלא חתמו 44

כתובת האתר

דרך חברון 48 , גאולים - בקעה

גוש חלקה בשלמות

30013 97 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

702662 תחילת תוקף 03/10/2022

תאור הבקשה

ברחוב דרך חברון פינת רחובות מרים החשמונאית וגדליה, מבקשים היתר להריסת מבנים קיימים למעט מבנה המיועד לשימור, חפירה, דיפון וביסוס עבור בניית 2 מבני מגורים חדשים הכוללים 56 יח"ד, במגרש 1 עפ"י תב"ע .702662

הבינוי מבוקש במסגרת היתר 23/320 הנמצא בשלבי פתיחת התיק, מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 702662 אשר הופקדה בתאריך 09.02.2020 ואושרה בתאריך 03.10.2022

- 29 -

התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים

נספח הבינוי מחייב לעניין סימון מבנה לשימור

התכנית כוללת סעיף סטיה נכרת לעניין: קווי בניין, מרחק בין בניינים, הוראות שימור, הריסה, חדר שנאים בת"ק בלבד, מיקום שטח למסחר.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

בוצע משלוח הודעות על החדרת עוגנים לחלקות גובלות- התקבלו 8 התנגדויות עומק החפירה

מותר: ע"פ טבלה 5 מותר 5 קומות ת"ק

על פי נספח הבינוי העומק המותר עבור הקומות הת"ק הינו: +742.00 המהווה את קומה .-5 מוצע מפלס חפירה בעומק של +742

מוצע העמקת חפירות באזור פירי המדרגות- כמותר

מיקום/ קווי בניין- סטיה נכרת

התקבל תיק מידע מס' 2022/6940 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע 702662 החפירה מוצעת בתחום הקווי הבניין הת"ק – כמותר

עפ"י סעיף .4.2.2א.:13 " לא תותר חדירה לתחומי תכנית הרק"ל בכל אלמנט אדריכלי ו/או הנדסי בתת הקרקע או מעל הקרקע"- מוצעים עוגנים החודרים לתחום הרק"ל- התקבל אישור תצא"ל לבקשה.

יש לסמן בתוכניות ובחתכים את תחום תכנית הרק"ל.

- 30 -

הוראות שימור:

סעיף .4.2.2ב קובע הוראות לעניין שימור כאשר חריגה מהן מהווה סטייה נכרת, התקבל אישור מחלקת שימור לבקשה, תנאי לקבלת היתר- אישור סופי של המחלקה.

הריסה

במגרש קיימים מבנים וגדרות המוצעים להריסה למעט המבנה לשימור, כמוצג בתשריט התב"ע.

רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה

נפח החפירה

לא מוצג נפח חפירה- יש להשלים

דיפון וכלונסאות

במסגרת הבקשה מוצעים עוגנים החודרים לחלקות דרך בלבד תנאי להיתר בניה- אישור מחלקת נכסי העיריה לעניין העוגנים בתוכנית המקורית הוצגו עוגנים החודרים לחלקות פרטיות, לאחר קבלת ההתנגדויות השתנתה שיטת הדיפון בחזית צפונית, והוסרו העוגנים החודרים לחלקות 2 ו-5 שבגוש 30013 פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון לכלונסאות.

- 31 -

עצים לשימור/ עקירה

קיימים עצים לעקירה ושימור במתחם - התקבל אישור מחלקת שפ"ע לבקשה.

אישורים שהתקבלו

אישור תצא"ל:

התקבל אישור בתאריך: 11.05.2025

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור בתאריך: 30.12.2024 , אושר לדיון בלבד, נרשמו תאים לקבלת היתר

חוות דעת מח' איכות הסביבה

בתאריך 08.05.2025 התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה אישור מח' שפ"ע

בתאריך: 15.02.2025 התקבל אישור מחלקת שפ"ע, נרשמו תנאים להיתר אישור מחלקת שימור:

התקבל אישור מחלקת שימור בתאריך: 10.06.2025

בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים "טרא מרים החשמונאית" וע"י עו"ד רם כהן מיפה כוחם של בעלי הזכות בנכס

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/06/2025

תכנונית : מובא

- 32 -

להכרעת הועדה

האם לזמן את מובא להכרעת ועדה באם לזמן מתנגדים לשמיעת התנגדותם כאשר ההתנגדויות המתייחסות להחדרת העוגנים לא רלוונטיות המתנגדים

היות והשתנתה שיטת הדיפון והוסרו העוגנים מחלקות המתנגדים (חלקות 2 ו-5 בגוש )30013

שאר ההתנגדויות הן לעניין זיהום אויר וניהול מי נגר אשר נבחן ואושר ע"י מחלקת איכות הסביבה,

וכן, התקבלה התנגדות לעניין מס' קומות החורגות מהמותר-

ההתנגדות לא רלוונטית להיתר החפירה ועניין זה ייבחן בתיק הבינוי.

במידה ויוחלט שלא לזמן את המתנגדים, מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה.

חוות דעת תכנונית 12/06/2025

חוות דעת תכנונית

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

בוצע משלוח הודעות על החדרת עוגנים לחלקות גובלות-

התקבלו 8 התנגדויות.

פרוט ההתנגדויות-

ההתנגדות מתייחסת להחדרת העוגנים, חשש מפני פגיעה באיכות האויר, רעש ופגיעה בקרקע בשל מי נגר וכן, הוגשה התנגדות על מס' הקומות המבוקשות בתיק הבינוי.

התייחסות המחלקה להתנגדויות-

לעניין העוגנים- לאחר קבלת ההתנגדות השתנתה שיטת הדיפון והוסרו העוגנים מחלקת המתנגדים,

לעניין פגיעה באיכות האויר ופגיעה בקרקע בשל מי נגר- הבקשה נבחנה ואושרה ע"י מחלקת איכות הסביבה,

- 33 -

לעניין מס' קומות מבוקש- ל"ר להיתר החפירה, ייבחן בתיק הבינוי.

על כן, מובא להכרעת ועדה באם לזמן מתנגדים לשמיעת התנגדותם

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ולנספחיה, אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור משרד הבריאות

9 אישור מחלקת מידע בדבר רישום התצ"ר

10 אישור סופי של מחלקת שימור

11 אישור מחלקת נכסי העיריה לעניין העוגנים

12 הצגת היתר המשרד להגנת הסביבה לביצוע עבודות פירוק ופינוי אסבסט.

13 אישור סופי של מחלקת שפ"ע

14 אישור סופי של מחלקת דרכים

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מתנגדים לשמיעת התנגדותם כאשר ההתנגדויות המתייחסות להחדרת העוגנים לא רלוונטיות היות והשתנתה שיטת הדיפון והוסרו העוגנים מחלקות המתנגדים (חלקות 2 ו-5 בגוש )30013

שאר ההתנגדויות הן לעניין זיהום אויר וניהול מי נגר אשר נבחן ואושר ע"י מחלקת איכות הסביבה,

וכן, התקבלה התנגדות לעניין מס' קומות החורגות מהמותר- ההתנגדות לא רלוונטית להיתר החפירה ועניין זה ייבחן בתיק הבינוי.

במידה ויוחלט שלא לזמן את המתנגדים, מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 34 -

כמפורט בתאור הבקשה.

- 35 -

סדר יום לועדה מתאריך - 02/07/2025 - ו תמוז תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/45

מספר בקשה 2022/0553.00

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים + מסחר

הקמת בנין חדש למגורים בן 72 יח"ד, חזית מסחרית,

מהות בקשה

משרדים, שטחים ציבוריים וחניון תת קרקעי.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה אביסרור משה ובניו בע"מ

עורך הבקשה אדריכל רוזנפלד מנדי

מתכנן השלד מהנדס שפר דן

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

מסילת ישרים 18 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30844 6 לא

30844 3 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

63933 תחילת תוקף 31/03/2015

תאור הבקשה

-2022/553 מוצע פרויקט מסילת ישרים בית מזי"א- עבור הקמת מבנה בעירוב שימושים וחניון תת קרקעי הבקשה היא להקמת 2 בנייני מגורים מעל קומות מסד ובו שימושים מעורבים.

המסד כולל: 2 קומת מסחר, קומות מבני ציבור ומסחר, 2 קומות משרדים ומעליו מבוקשים 2 בנייני מגורים

בני 5 קומות - סה"כ 9 קומות מעל רחוב אליעש ו – 8 קומות מעל ה 00.0 מרחוב ההסתדרות , מעל 6 קומות ת"ק. סה"כ 72 יח"ד.

- 36 -

המגרש שוכן בין רחוב מרדכי עליאש לרחוב מסילת ישרים דרומית למלון בוטיק אגריפס.

הבניין החדש מבוקש בשטח מגרש מס' 2 עפ"י תכנית .63933 במגרש מס' 1 ממוקם מבנה לשימור – בית מזי"א.

בקשות קודמות:

הופק היתר הריסה וחפירה בבקשה מספר -2022/553.1 יש להציג אישור להשלמת פירוקים והריסות מהמצב בשטח וכן לצרף תמונות לתיוק בבקשה כתנאי לקבלת היתר הבניה.

נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית 63933 תחילת תוקפה היה מיום .11.03.2015

התב"ע מכילה: תקנון ותשריט- מסמכים מחייבים ונספחי בינוי- מחייבים חלקית.

נספח התנועה מתאר את 6 קומות החניון התת"ק והסדרי התנועה לשני תאי השטח של התכנית. הנספח מחייב לעניין טבלת מאזן החניה, מיקום הכניסה והיציאה והחניה התפעולית של תא שטח .01

סטייה ניכרת סעיף: 6.6

גובה בניה מירבי, מספר קומות, קווי בנין, רצף המפלסים בין המדרכות לזיקת הנאה, שטחי הבניה העיקריים, מקומות החניה ומאזן החניה, כניסה ויציאה לחניון, 40 יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר ושאר היח"ד לא יקטנו מ 75 מ"ר- ולא יעלו על 100 מ"ר, ניוד שטחים מתחת ל 0.00 למעליו, סטיה מהוראות המבנה לשימור על תא שט .01 פרסום:

בתאריך 27.12.2023 פורסמו הקלות הבאות:

1. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 ג1 ומנספח הבינוי בדבר ביטול נסיגות בקומות העליונות.- התקבל

אישור אדריכל העיר

2. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 א2 בדבר שינוי מיקום מעביי המזגנים למסחר ומשרדים, מעל

הקרקע ובנוסף על גג הבניין.- באישור אדריכל העיר

3. הקלה מהוראות התכנית סעיף 2.2.8 בדבר התאמת מפלס הכניסה לקומה הציבורית, 0.00=810.90

בהתאם לנספח הבינוי, במקום 812.30 בהוראות התכנית.- מקובל בהתאם לפיתוח השטח המאושר ברחוב.

תום מועד להגשת התנגדויות היה בתאריך 23.1.24 - לא התקבלו התנגדויות.

פירוט המוצע בבקשה:

- 37 -

מוצע כניסה תחתונה לחניון סהכ 6 מפלסים- הכניסה מרחוב אליאש. מפלס -4.79 גובה אבסולוטי 806 מ'

סה"כ 6 מפלסי חניה : -23.14 שהם 787.76 מ', 20.06 שהם 790.84 מ', -17 שהם 793.9 מ', -13.94 שהם 796.96 מ', -10.88 שהם 800.02 מ', -7.82 שהם 803.08 מ' - כמותר מפלס -4.25 הינו מפלס הכניסה לחניון וכן חזית מסחרית לרחוב אליאש- יש להציג תמהיל שטחים ועמידה בדרישות התב"ע. כמותר

מפלס כניסה -0.00 מוצע בחלקו כחזית מסחרית לרחוב מסילת ישרים וחלקו מבנה ציבור.

מפלס 3.57 שהינם 814.47 מ'- מפלס משרדים.

מפלס 6.97 שהינם 817.87 מ'- מפלס משרדים

מפלסים 3-7 הינם עבור מגורים כ- 16 יח"ד בכל מפלס כולל מרפסות.

כמותר

יש להציג תמהיל עמידה בגדלי יח"ד וחלוקת שטחים לענין מבנה ציבור ושטח משרדים/מגורים.

מוצעים שני בניינים a ו - b עבור 72 יח"ד משולב עם שדרת מסחר, משרדים ומבנה ציבור - תואם לתב"ע.

בקשות קודמות

הופק היתר החפירה בתאריך 06.11.2023 בבקשה מספר .2022/533.1 להלן התייחסות לסעיפי סטיה נכרת:

בשטח מגרש מספר 01 קיים תאטרון מזי"א - עפ"י היתר 2006/223 וגם .2006/223.1 סעיף שימור .4.1.1.2ג:

1. לא תותר הריסת בנין השימור.

2. לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של הבנין למעט הקמת תוספת הבניה המוצעת בתכנית זו. ולא יותרו

פגיעה ושינוי באופיו האדריכלי ופרטי הבנין הקיימים – לא מבוקשת תוספת בניה לבניין השימור במסגרת בקשה זו. לבדוק האם זה נוגד את הנחיית שלביות הביצוע בתב"ע קוי בנין:

- 38 -

הבקשה המוצעת במסגרת תחום המותר של קווי הבנין התת"ק, מוצעת חניה ציבורית מתחת לרחוב מסילת ישרים – במסגרת קווי הבניין הת"ק שנקבעו וכן חניה מתחת לרחוב אליעש וגבולות המגרש.

הבינוי העילי - מוצע במסגרת קו הבניין העילי המותר הקמת חדר שנאים בתא

סעיף .4.3.2ד:

בתחום תא שטח מס 2 יתוכנן ויוקם חדר שנאים עבור 2 שנאים. חדר השנאים יהיה תת"ק עם גישה ישירה מתוך החניון התת"ק.

מוצע במסגרת המותר

תא שטח ,02 טבלת מאזן החניה בנספח התנועה, מיקום הכניסה והיציאה מהחניון.

האם תואם למותר? להוסיף התייחסות

עפ"י סעיף -6 הליכים סטוטוריים:

בתא שטח 2 יינתן 2 שלבים:

היתר חפירה- הכולל את הדרכים התומכות למגרש- ולאחר השלמת כל היתר החפירה לשביעות רצון אגף תוש"יה, ולאחר שננקטו כל האמצעים להבטחת שלמות הדרכים הגובלות בשטח התכנית- ללא הפסקת תנועת הולכי רגל, יינתן היתר בניה לבינוי בתא שטח .2 הוצגה תכנית מדידה מעודכנת למצב בשטח להתקדמות העבודה.

זיקת הנאה-

עפ"י סעיף י – קיים שטח המוצע לזיקת הנאה - לפרט - במסומן וכנדרש לרשמו במסגרת תקנה ,27 שטח זה יפותח כהמשך רציף למדרכות ברחובות מסילת ישרים ואליעד- וכחלק בלתי נפרד.

מוצג בבקשה כנדרש.

סטייה ניכרת סעיף: 6.6

גובה בניה מירבי, מספר קומות, קווי בנין, רצף המפלסים בין המדרכות לזיקת הנאה, שטחי הבניה העיקריים ומקומות החניה,

40 יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר, ושאר היח"ד לא יקטנו מ 75 מ"ר- ולא יעלו על 100 מ"ר, ניוד שטחים מתחת ל 0.00 למעליו, סטיה מהוראות המבנה לשימור על תא שטח 01 .

- 39 -

הוצג תמהיל דירות המציג עמידה בהוראות התכנית לרבות פילוח הגודל יח"ד- אין מניעה לאשר.

הנחיות מיוחדות

יוקצה, יתוכנן ויבנה- שטח לשירותים ציבוריים בהתאם לנספח .1 שטחי הבניה המירביים לשימושים ציבוריים- לא יפחתו מ- 735 מ"ר וכן יבוצעו מקומות חניה הנדרשים בתקן.

השטחים הציבוריים- ייבנו עד לרמת גמר- ע"ח מגיש הבקשה להיתר וכחלק מתנאי לקבלת תעודת גמר.

תכנון השטח הציבוריי והקמתו- בתיאום ובפיקוח האגף למבני ציבור.

עם השלמת הבינוי- השטחים יועברו לבעלות עיריית ירושלים- ללא תמורה.

מצוין כי עלות התכנון והבינוי לשטח הציבורי לא יופחת מעלות היטל ההשבחה.

מס' יח"ד מירבי הינו 72 יח"ד- מתוכם 40 בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר. שאר היחידות לא יקטנו מ 75 מ"ר ולא יעלו על 100 מ"ר. בכל מקרה שטחי הבניה עבור מגורים לא יעלו על %50 משטחי הבניה העיקריים- לא כולל החניון.

יש להציג עמידה בתנאים אלו במסגרת הבקשה – הוצג תמהיל דירות והצגת עמידה בגודל דירות ומספר יח"ד.

ניהול מי נגר-

יש להציג עמידה בחלול מי נגר בסך %25 משטח המגרש- התקבל אישור איכות הסביבה הכולל פיתרון ניקוז.

מיקום / קווי בניין

סעיף 4.1.2א')י"ב(2 בתב"ע 14295 קובעת סטייה ניכרת לעניין קווי בניין: "קווי הבניין המפורטים בתשריט ובנספח מס' 1 הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לקוו הבניין ייחשב סטייה ניכרת".

סעיף .6.1ד')(3 בתב"ע :979336 "יותרו קווי בניין מירביים תת קרקעיים אפס לצורך הקמת חניה תת קרקעית

ובתנאי שקומת החניה כאמור תהא מתחת למפלס הקרקע הסופי של תאי השטח המצרניים".

שלביות

הבניה תבוצע בהינף אחד.

תנאי למתן היתר בניה ראשון- הגשת תכנית פיתוח הכוללת המדרכות בתחום הדרך וזיקת הנאה שסמוכות לה.

- 40 -

תנאים לתעודת גמר עבודה- -1 ביצוע בועל של המדרכות בתחום הדרך וזיקות ההנאה הסמוכות לה- קבלת אישור שפ"ע ומהנדס העיר. -2 מסירת השטח לידי עירית ירושלים נקי מכל חפץ להנחת דעת מחלקת מבנדס העיר ומבנה ציבור בעירית ירושלים.

התנאים הוטמעו במערכת הרישוי.

מס' הקומות

הגובה המותר הינו 25.8 מ'. הגובה המותר עבור מבנים ומסודות ציבור הינו 9.94 מ'

סה"כ מותרים

עבור מבנים ומוסדות ציבור: 2 קומות מעל הכניסה הקובעת, 1 מתחת לכניסה הקובעת.

עבור מגורים ומסחר מותרות: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת- כמוצע

מתחת לכניסה הקובעת-6 קומות- מוצע כמתאפשר.

סה"כ מספר הקומות מוצע כמותר.

מספר יח"ד

עפ"י הוראות התב"ע טבלה -5 מותרות 72 יח"ד- כמתאפשר.

הוצג תמהיל דירות ועמידה בגודל דירות וחלוקת השטחים בין מבנה ציבור, משרדים, גדלי דירות.

מוצע כמתאפשר- הוצגו עמידה בתנאים אלו:

אין מניעה לאשר

מרפסות

המרפסות המוצעות תואמות לנספח הבינוי ואין מניעה לאשרן. לנספח הבינוי.

- 41 -

אחסנה

מוצעים מחסנים ממוספרים לצורכי הדירות- תואם לשטחים המותרים.

שטחי בניה :

מפורט על פי בדיקה ועדכון ע"ג הבקשה

בנין a

25 יח"ד בין 75 מ"ר ל 100 מ"ר

בנין b

7 יח"ד בין 75 מ"ר ל 100 מ"ר

כנדרש

40 יח"ד עד 45 מ"ר

עיקרי מוצע: 4577.92 מותר: 5665 מ"ר

שירות מוצע: 1413.04 מותר: 400 מ"ר

נותר יתרה 74.04 מ"ר מירבי

צורפה טבל המציגה פירוט שטחים של יתר השימושים: מסחר, משרדים ומבנה ציבור – תואם למותר יש להטמיעה בדף הראשון בהרמוניקה

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %52 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".- לא מוצג חישוב ועל פניו לא עומד בדרישה לא פורסמה הקלה- התקבל אישור איכות הסביבה- כמתאפשר.

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

- 42 -

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 8 שנים מיום אישורה"

אושרה בתאריך -03.02.2015 עד לתאריך -03.02.2023 זמן משוער אין מניעה.

עצים לשימור

לא קיימים עצים במגרש עפ"י ת. המדידה – יש להציג סקר עצים מאושר ע"י שפ"ע לעצים בסביבת המגרשים.

הפקעות

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות.

זיקת הנאה

עפ"י סעיף .6.15 בשטח זה תהייה זיקת הנאה למעבר לרכב ע"פ המסמון בתשריט- מסומן כנדרש בעלויות:

אביסרור משה ובניו בע"מ.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל אישור בתאריך :05.12.2024

אין התנגדות לדיון בוועדה בלבד. עבור מגורים, משרדים, מסחר, ומתנ"ס דרוש 105 מ"ח. על פי התב"ע 63933סעיף חניה 4.3 ה, יש להציע עוד 100 מ"ח ציבוריים וכן להקצות עבור התיאטרון 25 מ"ח. סה"כ דרוש 230 מ"ח עפ"י התקן. מוצע 230 מ"ח בתגבול התכנית. (מיתוכם 72 מ"ח עבור מגורים) בנוסף מוצע הורדת נוסעים ברחוב אליעש ורחבת פריקה כמאושר בתב"ע סעיף חניה .

תנאי להיתר בניה: - הגשת תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י אגף תושי"ה. תנאי לטופס -4 אישור רשות

תמרור לתכנית.

איכות הסביבה- אושר בתאריך 23.03.25

שפ"ע- התקבל אישור בתאריך -01.12.2024 תנאים להיתר - .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 34,888 ש"ח בעבור העתקת העצים ופיצוי נופי (העתקה - 20,888 ש"ח פיצוי נופי - 14,000 ש"ח) .2 תשלום היטל כספי בסך 49,017 ש"ח

- 43 -

תברואה -התקבל אישור בתאריך :01.11.24 דחסנית 8 קוב מכבש קרטונים. מכתב התחייבות לטיפול בדחסנית

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך :06.04.25

לאשר את הבקשה לדיון בבקשה להיתר בניה בכפוף לתנאים הבאים:

התכנון והעיצוב בכללותו מקובל, ויש שיתוף פעולה מקצועי מיטבי בין מערכת התכנון העירונית וצוות התכנון של הפרוייקט, אך עם זאת- יש תיקונים והשלמות נדרשים ע"פ הוראות התב"ע כדלהלן:

תנאים להוצאת היתר בניה

יש לסיים תיאום ולקבל אישור צוות אדריכל העיר לעניין עיצוב החזיתות וחומרי גמר בחזיתות.

הצגת פרטי בנייה לרבות פרטי חזית, קטע חזית מוגדל, פרטי פיתוח ושתילה, פרטי אוורור, פרטי כניסה מונגשת למסחר ולמרחבי המגורים והציבורי.

עיצוב המדרכה בצורה רציפה ללא הנמכה, עם אבן עליה לרכב מהכביש למדרכה.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

בהיתר זה כלולים הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והוא מהווה חלק אינטגרלי מהיתר הבניה. ניתן לבחון שינויים נקודתיים (החלפת חומרי גמר וכד') בתיאום ובאישור אדריכל העיר לפני ביצוע בפועל

ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ( )mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות )פתחים, מעקות וכו'( טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא( mockup ) שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד'

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ עם הנחיות מיוחדות, לרבות פיתוח הפארק עד לקו ההשקה עם תכנית הרכבת הקלה, לאישור שפ"ע הערות לבדיקה על ידי הרישוי

- 44 -

ע"ג תא שטח מס' 2 יש לרשום הערת אזהרה לזיקת הנאה לציבור בשטח התכנית כמסומן בתשריט תב"ע מאושרת

הערות תכנוניות לנספח עיצוב אדריכלי ופיתוח

יש לעמוד בכל הנחיות "מדריך אדריכל העיר לעריכת היתרי בניה" ולהשלים חוסרים בהתאמה יש להשלים תיאום תכנון הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בין היתר כמפורט להלן יש לציין את חומרי הגמר של חזית חמישית. חומרי גמר יהיו בהתאם להנחיות מרחביות.

יש לצרף פרטי חיפוי דק.

ע"ג תכניות יש לציין מבנה ולאלמנטים נוספים כגון גדרות וכו' להריסה.

ע"ג תכנית פיתוח יש לציין מפלסי פיתוח לרבות מפלסי כניסה לחניה ומפלסי כניסה למבנה, וכו'.

יש להציג פרטי פיתוח וחומרי גמר לפיתוח: אבן עליה לרכב מרחוב עליאש, אבני שפה, ריצוף, פרטי ניקוז, ריהוט רחוב וכו'.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשמתמשים בכל קומה אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית (או מעקות בנויים בגג)

יש להציג בחתכים מערכות על הגג ולוודא כי מעקות הגג מסתירות את המערכות. יש להגביה מעקה הגג על מנת לטשטש הפרש הגובה בין המעקה לבין ה"קוביה" המרכזית של המערכות יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

- 45 -

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת לדיון ע"י אדריכל העיר אישור מחלקת דרכים- התקבל בתאריך :01.10.24

אין מניעה לשחרר את התיק לדיון בועדה בלבד.

במקביל, אודה לקידום חוו"ד מול הסדרי תנועה – גילי שעיו.

עבור קבלת היתר סופי ממחלקת דרכים יש להגיש את הבא:

א. נדרש להגיש סט תכנון פיזי למחלקת דרכים שמסתמך על תכנית תנועה סופית חתומה ומאושרת באגף

תושי"ה .

ב. האם יש עבודות ניקוז? האם גיחון אישרו? יש להראות שינויים של אלמנטי הניקוז על הכביש.

ג. יש להעביר דו"ח יועץ מבנה תכן הכביש ופרטי מבנה הכביש חתומים ע"י אותו יועץ.

ד. תכנית תנועה סופית מאושרת.

ה. הנחיות לתכנון הפיזי (רלוונטי באדריכלות נוף):

.1רקע מדידה עדכני.

.2ציון קו זכות הדרך כולל ציון בטקסט.

.3ציון פירוקים בצהוב.

.4סימון שטחי אספלט מדרכה וגינון רלוונטיים בהם נכנסים לעבודות ביצוע. כולל אספלט מבנה מלא. רק מה שלביצוע – צבעוני! השאר במונוכרום.

.5סימון צירים כל 10 מ' עם סימון גבהים לאורכם על המדרכה והכביש.

.6סימון קווי גובה בכביש.

.7סימון שכבות תכנון במקרא.

.8סימון קירות מתוכננים אם ישנם. מעל 1.5 מ' יש להגיש תוכניות קונסטרוקציה.

.9חתכים לאורך ולרוחב בזכות הדרך.

את הנ"ל יש להציג בתכנית הפיתוח, אין צורך בסימוני תנועה/ בלוקי ריהוט של פיתוח נופי ועוד. גינון מינימלי של עצים ניתן להשאיר.

.10הקבצי תכנון יועברו בפורמט dwfx

.11מהו אורך הכביש? מעלה 500 מטר – נדרש להעביר לבקרה לדודו אנגלרד.

- 46 -

תנאים לטופס: 4

.1בניית גדרות בגבולות החלקה החוקיים .

.2יש לשחזר מצב פיתוח סמוך לחלקה לקדמות ולהתחבר בגבולות למצב קיים במפלסים .

העבודות יבוצעו בכפוף לאישור מחלקת הסדרי תנועה ובהתאם להנחיות ביצוע של מחלקת דרכים.

אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל בתאריך -11.11.24 מתחם עבודת הפיתוח ע"י חברת ערים, יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/06/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר את הבקשה הקמת פרויקט משולב מבני בכפוף לשינויים

ציבור, משרדים ומגורים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתנאים

ובתכנית .a

חוות דעת תכנונית 25/06/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

63933

תחילת תוקף:

31/03/2015

ייעוד הקרקע:

חוות דעת תכנונית:

מוצע בניין מורכב עבור 72 יח"ד ב6 קומות תת"ק, 2 קומות מסחר, 2 קומות משרדים ו-5 קומות מגורים- סה"כ 8 קומות מעל ה .0.00

הופק היתר הריסה וחפירה- יש להציג אישור להשלמת פירוקים והריסות מהמצב בשטח וכן לצרף תמונות לתיוק בבקשה. זהו

- 47 -

תנאי לקבלת היתר הבניה.

פורסמו הקלות:

1. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 ג1 ומנספח הבינוי בדבר

ביטול נסיגות בקומות העליונות.- התקבל אישור אדריכל העיר

2. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 א2 בדבר שינוי מיקום

מעביי המזגנים למסחר ומשרדים, מעל הקרקע ובנוסף על גג הבניין.- באישור אדריכל העיר

3. הקלה מהוראות התכנית סעיף 2.2.8 בדבר התאמת מפלס

הכניסה לקומה הציבורית, 0.00=810.90 בהתאם לנספח הבינוי, במקום 812.30 בהוראות התכנית.- מקובל בהתאם לפיתוח השטח המאושר ברחוב.

לא התקבלו התנגדויות- אין מניעה לאשר את ההקלות.

עפ"י סעיף י– קיים שטח המוצע לזיקת הנאה- במסומן וכנדרש לרשמו במסגרת תקנה ,27 שטח זה יפותח כהמשך רציף למדרכות ברחובות מסילת ישרים ואליעד- וכחלק בלתי נפרד.

מוצג בבקשה כנדרש.

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %52 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".- לא מוצג חישוב ועל פניו לא עומד בדרישה לא פורסמה הקלה- התקבל אישור איכות הסביבה-

כמתאפשר.

השלמת פרסום 02/01/2024

לפי סעיף 149 .1הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 ג1 ומנספח הבינוי בדבר ביטול נסיגות בקומות העליונות.

לחוק

2. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.3.2 א2 בדבר שינוי מיקום

מעביי המזגנים למסחר ומשרדים, מעל הקרקע ובנוסף על גג הבניין.

3. הקלה מהוראות התכנית סעיף 2.2.8 בדבר התאמת מפלס

הכניסה לקומה הציבורית, 0.00=810.90 בהתאם לנספח הבינוי, במקום 812.30 בהוראות התכנית.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור משרד הבריאות

4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת

- 48 -

6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה

9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 יש לעדכן בהרמוניקה את מספר יחידות הדיור המבוקשות, במהות הבקשה.

14 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

15 שפ"ע- תנאים להיתר - .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 34,888 ש"ח בעבור העתקת העצים ופיצוי נופי (העתקה - 20,888 ש"ח פיצוי נופי - 14,000 ש"ח) .2 תשלום היטל כספי בסך 49,017 ש"ח

16 אדריכל העיר: יש לסיים תיאום ולקבל אישור צוות אדריכל העיר לעניין עיצוב החזיתות וחומרי גמר בחזיתות. הצגת פרטי בנייה לרבות פרטי חזית, קטע חזית מוגדל, פרטי פיתוח ושתילה, פרטי אוורור, פרטי כניסה מונגשת למסחר ולמרחבי המגורים והציבורי.

עיצוב המדרכה בצורה רציפה ללא הנמכה, עם אבן עליה לרכב מהכביש למדרכה.

17 הסדרי תנועה- הגשת תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י אגף תושי"ה 18 דרכים- עבור קבלת היתר סופי ממחלקת דרכים יש להגיש את הבא: א. נדרש להגיש סט תכנון פיזי למחלקת דרכים שמסתמך על תכנית תנועה סופית חתומה ומאושרת באגף תושי"ה. את הנ"ל יש להציג בתכנית הפיתוח, אין צורך בסימוני תנועה/ בלוקי ריהוט של פיתוח נופי ועוד. גינון מינימלי של עצים ניתן להשאיר.

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה הקמת פרויקט משולב מבני ציבור, משרדים ומגורים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית .a

- 49 -

סדר יום לועדה מתאריך - 02/07/2025 - ו תמוז תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/45

מספר בקשה 2023/0320.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי, תמ"א 38 הריסה ובניה

שימוש עיקרי מגורים, בנין ציבורי, מגורים, מסחר, משרדים

הקמת שני מבנים מחדש, כלונסאות ועוגנים. לפי תב"ע

מהות בקשה 0702662 ובמסגרת זכויות מאושרות לפי הוראות סעיף 13 ו-

14 לתמ"א 38 ותכנית .10038

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש שותפות מוגבלת טרא מרים החשמונאית 8

עורך הבקשה אדריכל אללו נסים

מתכנן השלד מהנדס בנואליד אלי

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך חברון 48 , גאולים - בקעה

גוש חלקה בשלמות

30013 97 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

178129 תחילת תוקף 01/09/2018

702662 תחילת תוקף 03/10/2022

תאור הבקשה

בשכונת בקעה, ברחוב דרך חברון, מבקשים הקמת שני בנייני מגורים חדשים בני 8 קומות מעל 6 קומות ת"ק.

בבניינים משולבים שטחי מסחר, משרדים ושטח למבני ציבור, סה"כ 78 יח"ד, על פי תב"ע 702662 ובמסגרת זכויות מאושרות לפי הוראות סעיף 13 ו-14 לתמ"א 38 ותכנית .10038

- 50 -

הבקשה כוללת חפירה, כלונסאות ועוגנים.

במקביל מבוקשת הריסה, חפירה ודיפון וחיזוק מבנה לשימור בתיק מס' 23/320.1 המובא לדיון הועדה ביחד עם הבקשה לבינוי זו.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע 702662 אשר הופקדה ביום 0212.621.0 ואושרה ביום ,2202.10.30 התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

נספח הבינוי מחייב לעניין סימון מבנה לשימור

פרסום

במסגרת הבקשה בוצע יידוע לציבור בדבר- -

"חיזוק מבנה לשימור קיים, הריסת מבנים ובניית 2 מבנים חדשים בני 11-10 קומות ו-78 יח"ד לפי תב"ע 702662 לפי הוראות סעיף 13 14 לתמ"א 38 ולפי הוראות תכנית 10038

תום מועד להגשת התנגדויות: -05.11.2024 הוגשו 2 התנגדויות

פירוט הבניה המוצעת:

קומות חניון: -1--5

מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי המשותף ל-2 הבניינים, הכוללות מקו"ח, מחסנים, חדרי מדרגות וחדרים טכניים,

כניסה לחניון: מוצעת כניסה לחניון מרחוב מרים החשמונאית צפונית למגרש ויציאה מרחוב גדליה, דרומית

למגרש.

בבקשה 3 בניינים: בניין לשימור על רחוב דרך חברון, בניין a צפוני ובניין b דרומי.

קומה -1

במפלס זה, מוצעת הכניסה לבניין b מרוב גדליה אל לובי ראשי וכן מוצעת יח"ד אחת בקומה, בחזית מזרחית לכיוון דרך חברון מוצע שטח מסחר עם כניסות חיצוניות.

בבניין a מוצעת יח"ד אחת בקומה וממ"ק,

ובבניין לשימור מוצע שטחי משרדים.

- 51 -

בנוסף, מוצע שטח מסחר בין הבניינים עם כניסה מרחוב מרים החשמונאית המקורה ע"י בניין .a קומת כניסה- מפלס 0.00

במפלס זה , מרחוב דרך חברון מוצעת הכניסות לבניין לשימור בו מוצע שטח לשימוש ציבורי ולבניין a בו מוצעת יח"ד וממ"ק בקומה.

קומות :2-9

בקומות אלו בבניינים a וb מוצעות יח"ד כאשר בבניין b מוצע ממ"ד לכל דירה ובבניין a מוצע ממ"ק בכל קומה.

סה"כ : 78 יח"ד ב-2 הבניינים

קומת גג:

בבניין לשימור מוצע גג רעפים ולבניינים a ו-b מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות.

חניון / אישור מח' חניה:

סעיף .4.2.2ח קובע הוראות לעניין חניה:

1. החניה תוכשר בתוך המגרש בלבד ותוצע בת"ק במלואה

2. הכניסה לחניון תהיה מרחוב מרים החשמונאית והיציאה מרחוב גדליה.

3. לא תותר כניסת רכב לתחום התכנית מרחוב דרך חברון

4. נספחי הבינוי והתנועה הנם מנחים בלבד לנושא החניה

וכן הוראות לעניין תקן חניה הנבדק ע"י מחלקת הסדרי תנועה מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי המשותף ל-2 הבניינים, הכוללות מקו"ח, מחסנים, חדרי מדרגות וחדרים טכניים,

הכניסה לחניון מוצעת מרחוב מרים החשמונאית צפונית למגרש ויציאה מרחוב גדליה, דרומית למגרש.

התקבל אישור חניה מתאריך 10.10.2024 לפיו: " אין התנגדות לתכנית מוצע 79 מק"ח עבור מגורים, מסחר, משרדים ושימוש ציבורי נדרש ע"פ תב"ע ,702662 78 מק"ח ,מוצע 79 מק"ח בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי"

- 52 -

סטייה ניכרת

סעיף .4.2.2ה קובע הוראות סטייה ניכרת לעניין:

1. קווי בניין

2. מס' קומות

3. מרחק בין בניינים

4. הוראות שימור

5. הוראות הריסה

6. חדר שנאים יוקם בת"ק בלבד

7. מיקום שטחי המסחר

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

1. קווי בניין- סטיה ניכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2022/6940 בו סומנו קווי בניין עפ"י תב"ע ,702662 קו הבניין סומן באדום, קו הבניין הת"ק בכחול וקן הבניין העילי- למרפסות בלבד סומן בירוק הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין - כנדרש

2. מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר- 10 קומות ע"ק ו-6 קומות ת"ק

מוצע: 10 קומות ע"ק ו-6 קומות ת"ק - כמותר

גובה בניה:

עפ"י טבלה -5 גובה בניה מותר- עפ"י המסומן בנספח הבינוי ובסעיף .4.2.2ו- סעיף גמישות המציין כי- תותר סטיה של 1.5 מ' מגובה המבנים המופיעים בנספח הבינוי בניין -a מותר: 796.55

מוצע: -798.04 חריגה של 1.49 מ'- במסגרת המותר

בניין -b מותר: 793.80

- 53 -

מוצע: -795.19 חריגה של 1.39 מ'- במסגרת המותר

3. מרחק בין בניינים- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.2.2ה: "המרחק המזערי בין שני המבנים יהיה 7 מ' לפחות כל צמצום במרחק זה יחשב כסטייה נכרת, חיבור בין הבניינים יותר רק בקומה שמתחת למפלס רחוב דרך חברון כמופיע בנספח הבינוי"-מוצע מרחק של 6.90 מ' – יש להתאים למותר

4. הוראות שימור- סטיה נכרת:

סעיף .4.2.2ב. קובע הוראות לעניין שימור

הבקשה נבחנה ע"י מחלקת שימור ואושרה בתנאים,

נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר

שטח למסחר בקומה המפולשת:

בסעיפים .4.2.2ב.13 -11 מפורטות הוראות לעניין השטח למסחר שבין הבניינים שבקומה :-1 .11שתי הקומות התחתונות (קומה -1 וקומה )1 של המבנה הצפוני החדש (מבנה )a יצרו חלל מפולש, בגובה שתי קומות, ובמרחק של 8.5 מ' ממישור החזית העיקרית של הבניין לשימור (ללא כולל 2 הבליטות המערביות הבולטות ממישור זה) כך שחזית הבניין לשימור תהווה דופן פנימית של החלל. בהתאם לקו הבניין שסומן וכמופיע בנספח הבינוי- מוצע כנדרש.

12. חלל מפולש זה ייועד לשימוש מסחר/תעסוקה בלבד ותותר בו בניית גלריה מחומרים קלים ובתנאי

שטחה לא יעלה על %50 משטח החלל המפולש.- השטח מיועד למסחר ולא מוצעת קומת גלריה

13. יתרת השטח בקומה -1 ובקומה 1 יכול שיקבע בשימוש למסחר/ תעסוקה ו/או למגורים"

5. הוראות לעניין הריסה- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף: .6.3 "חלק המבנה/ החומה/ הגדר המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב בשטח הדרך

המיועדים להריסה ולפינוי ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם"-

הגדרות והמדרגות שבתחום הדרך לא מיועדים להריסה- יש להציג בהתאם,

6. חדר שנאים בת"ק בלבד- סטיה נכרת:

מוצע חדר שנאים בקומת החניון- כנדרש

7. מיקום שטחי המסחר- סטיה נכרת:

- 54 -

עפ"י סעיף .4.2.2ה.:7 "מיקום שטחי המסחר בחזית דרך חברון במבנה הדרומי (בניין )b ומיקום שטחי המסחר/ תעסוקה בחלל המפולש בחזית רח' מרים החשמונאית של המבנה החדש הצפוני (מבנה )a מחייבים.

לא יותר ניוד של שטחי מסחר או שטחים ציבוריים לשטחי מגורים, סטיה מהוראות אלו תיחשב כסטייה נכרת"-מוצעים שטחי מסחר בבניין b לכיוון דרך חברון ובשטח המפולש שבין הבניינים לשימור ובניין .a בהתאם לנספח הבנוי- כנדרש

מפלס הכניסה הקובעת:

עפ"י סעיף .4.2.2א: " מפלס הכניסה הקובעת לבניינים הנו כמצוין בנספח הבינוי:

עפ"י נספח בינוי-

בניין a (צפוני)

מפלס :0.00 762.00 מוצע: -762.00 כמותר

בניין b (דרומי)

מפלס :0.00 760.55 מוצע: -760.55 כמותר

סעיף .4.2.2א.:5 "מפלסם של שטחי המסחר יותאמו, ככל הניתן, למפלס המדרכה הגובלת. תנאי להוצאת היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה, במידה וישנו, בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום שטח המגרש או החנות"- שטחי המסחר בחזית הפונה לרחוב דרך חברון תואמים למפלס המדרכה הסמוכה,

בחזית הפונה לרחוב מרים החשמונאית מוצעת התחברות של מדרגות ורמפה לכניסה לשטחי המסחר.

מס' יח"ד:

מותר: 91 יח"ד

מוצע: 78 יח"ד – כמותר

עפ"י סעיף .4.2.2א.6" שטחן של %20 מכלל יח"ד בשטח התכנית לא יעלה על 80 .מ"ר (שטח עיקרי +ממ"ד)"- יש להציג תמהיל יח"ד המוכיח עמידה בדרישות הסעיף עוגנים:

מוצעים עוגנים החודרים לחלקות פרטיות ולחלקות דרך

עפ"י סעיף: 4.2.2.13 "לא תותר חדירה לתחומי תכנית הרק"ל בכל אלמנט אדריכלי ו/או הנדסי בת"ק או

מעל הקרקע"- התקבלו התנגדויות של בעלי החלקות הגובלות להחדרת העוגנים, בתחום הרק"ל- התקבל אישור תצא"ל לבקשה לפיו- "העוגנים המוצגים כפי שהוצגו לנו אינם חודרים מתחת לרצועת המסילה".

- 55 -

גגות:

עפ"י סעיף: 4.2.2 "מעל מפלס תקרת הדירה העליונה במבנים החדשים יותר לבנות מעקה בגובה של עד 1.4

מ'. לא תותר בניית מבנה יציאה לגג"

-"תתאפשר גישה חופשית לגגות המבנים למתקנים המשותפים בהם"- מוצע כנדרש, הגישה לגג מתוכננת מחדר המדרגות המשותף, גובה מעקה הגג הינו 0.90 מ' ומעליו מעקה קל מבני ציבור:

עפ"י סעיף .4.2.2י:

.1הקומה העליונה של המבנה לשימור שהינה שטח בנוי בהיקף של כ-300 מ"ר ברוטו, תוקצה לשימוש ציבורי.

2. שטח בנוי זה יימסר לרשות המקומית כבנוי ברמת מעטפת בלבד.

3. שטח ציבורי זה יונגש ותתוכנן לו כניסה נפרדת מן הכניסה לבנייני המגורים

4. לשטח ציבורי זה יוקצו מקומות חניה על פי סעיף חניה 4.2.2 (ח)

5. בעלות העירייה בשטח זה תיוחד לרשות המקומית בשטח שסומן בנספח הבינוי במסגרת רישום הבית

המשותף .

.6ייקבע כי תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר יעוד השטח הציבורי המבונה לפי תכנית זו בהתאם למסומן בנספח הבינוי, ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח ע"ש העירייה.

מוצע שטח למבני ציבור בקומה העליונה של המבנה לשימור עם כניסה נפרדת מהכניסה למגורים, בהיקף של כ-300 מ"ר

התקבל אישור מחלקת מבני ציבור לתוכנית- לפיו- " תנאי העברה לגורמים תאום תכנון פנים מול מבני ציבור וסימון מקומות חנייה בהרמוניקה. תנאי להיתר חתימה על הסכם פיתוח מול חגי רגב"- תנאי להעברה לגרמים- אישור מחלקת מבני ציבור לתכנון הפנים הוראות בינוי למבנה הדרומי (:)b

" בחזית לדרך חברון יבנה המבנה הדרומי בקו בניין אפס. חזית זו, במפלס המדרכה של רחוב דרך חברון, תהיה חזית מסחרית. לא תותר הפניית דירות גן לחזית זו. בשאר החזיתות, הצדית והאחורית, של קומה זו תותר בניית יחידות מגורים ודירות גן, הכל בהתאם לנספח הבינוי"- מוצע כנדרש הוראות בינוי למבנה הדרומי (:)a

עפ"י סעיף .4.2.2א.:16

"א. המבנה הצפוני (בניין) a ייבנה בקו בניין אפס כלפי רחוב מרים החשמונאית וכן כלפי החזית הדרומית של המבנה לשימור הניצב בקו בניין אפס כלפי דרך חברון. החזית המערבית של המבנה לשימור תשולב במבנה החדש כמופיע בנספח הבינוי ולפי ההוראות שלהלן"

ב. שתי הקומות התחתונות (קומה (-)1 וקומה )1 של המבנה הצפוני החדש (מבנה) a יצרו חלל מפולש, בגובה

שתי קומות, ובמרחק של 8.5 מ' ממישור החזית העיקרית של הבניין לשימור (לא כולל שתי הבליטות המערביות הבולטות ממישור זה) כך שחזית הבניין לשימור תהווה דופן פנימית של החלל. הכל בהתאם לקו

- 56 -

הבניין שסומן ומופיע בנספח הבינוי-.מוצעים שטחי מסחר בחלל המפולש שבין המבנים במרחק של 8.5 ממישור החזית של הבניין לשימור- כנדרש

ג. חלל מפולש זה ייועד לשימוש מסחר/תעסוקה בלבד ותותר בו בניית גלריה מחומרים קלים ובתנאי

ששטחה לא יעלה על %50 משטח החלל המפולש .שטח זה מוצע למסחר

ד. יתרת השטח בקומה (-)1 ובקומה 1 יכול שיקבע בשימוש למסחר/תעסוקה ו/או למגורים

ה. יובטח מרווח של 100 ס"מ בית תחתית קומה 2 ובין המפלס העליון של כרכוב המבנה לשימור זאת לצורך

ניתוק בין המבנה החדש לבין המבנה לשימור ולצורך החדרת אור לחלל המפולש .מרווח זה ייסגר בחומרים שקופים ויותר איטום וחיבור עם גג המבנה לשימור- מוצע כמותר

ו. הכניסה למבואת הכניסה של מבנה מגורים a תתוכנן מכיוון דרך חברון- מוצע כנדרש

ז. בחזית הדרומית של המבנה לשימור תשמר חצר פתוחה במפלס הנמוך מדרך חברון (קומה -)1 .בחצר זו

יינטע עץ – מוצע כנדרש

ט. לא יותר מיקום חלונות מרחבים מוגנים בחזיתות הפונות לרחוב דרך חברון ולרחוב מרים החשמונאית

וכן לא יותר מיקום מרחב מוגן מעל תחום השטח המסחרי ממערב למבנה לשימור המסומן בנספח הבינוי-

מוצע כנדרש

י. בקומת הקרקע של המבנה לשימור יותר שימוש למגורים, למסחר ו/או לתעסוקה. הקומה העליונה של

המבנה לשימור תיועד לשימוש ציבורי- מוצעים שטחי מסחר בקומת הקרקע, כמותר שטחי בניה:

מגורים:

עיקרי ע"ק- מותר: 6500 מ"ר מוצע: 6455.25 מ"ר- נותרו: 44.75 מ"ר

עיקרי ת"ק- מותר: 180 מ"ר מוצע: 83.40 מ"ר- נותרו: 96.6 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 2400 מ"ר מוצע: 2068.60 מ"ר- נתרו: 331.40 מ"ר

שרות ת"ק- מותר: 8500 מ"ר מוצע: 6312.50 מ"ר- נותרו: 2187.5 מ"ר

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי ע"ק- מותר: 300 מ"ר מוצע: 276.85 מ"ר נותרו: 23.15 מ"ר

מסחר:

עיקרי ע"ק- מותר: 150 מ"ר מוצע: 140.75 מ"ר נותרו: 9.25 מ"ר

עיקרי ת"ק- מותר: 280 מ"ר מוצע: 267.13 מ"ר נותרו: 12.87 מ"ר

מגורים מסחר ותעסוקה (בקומה התחתונה של המבנה לשימור)

עיקרי ת"ק- מותר: 280 מ"ר מוצע: 276.85 מ"ר- נותרו: 23.15 מ"ר

מרפסות:

מותר: 910 מ"ר

מוצע: 698.92 מ"ר- כמותר

- 57 -

זיקת הנאה:

סעיף .4.2.2כ. קובע הוראות לזיקת ההנאה:

"השטח המסומן בתשריט בקווים אלכסוניים בצבע ירקרק הנו שטח עם זיקת הנאה לציבור. שטח זה, ובמפלס הרחוב בלבד, יישאר פתוח לציבור ללא מגבלה כלשהי, יפותח ע"י מגישי הבקשה להיתר כך שישמש כאזור תמרון לרכבים ברחוב גדליה".

השטח המסומן לזיקת ההנאה מתוכנן כנדרש ובמיקום המורה בנספח הבינוי מרפסות

מוצעות מרפסות מקורות בשטח של 698.92 מ"ר כאשר עפ"י תב"ע מותר- 910 מ"ר.

מוצעות מרפסות מקורות בין 3 קירות- יש לחשבן במניין שטחים עיקריים מחסנים:

מוצעים 78 מחסנים עבור 78 יח"ד בקומות החניון הת"ק בגובה של 2.2 מ'

הוראות פיתוח שונות:

עפ"י סעיף .4.2.2ט " גובה גדרות, שאינן מוגדרות כגדרות לשימור, סביב החלקה לא יעלה על 1.2מ' כלפי הרחוב וכלפי חלקות סמוכות ביחס למפלס הקרקע הטבעית"- יש להציג מפלסי גדרות ולוודא עמידה בדרישות הסעיף.

שלביות ביצוע

התב"ע לא כוללת סעיף שלביות ביצוע

בעלויות:

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י "שותפות מוגבלת ו-טרא מרים החשמונאית 8" המבקשים, וכן, ע"י יופי כח של הבעלים. בנוסף, התקבלה חתימת נכסי העירייה לפתיחת תיק בלבד, תנאי לקבלת היתר- אישור סופי

- 58 -

אישורים שהתקבלו:

אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,21.01.2025 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר אגף מבני ציבור:

התקבל אישור מבני ציבור בתאריך: 15.01.2025 לפיו: " תנאי העברה לגורמים תאום תכנון פנים מול מבני ציבור וסימון מקומות חנייה בהרמוניקה. תנאי להיתר חתימה על הסכם פיתוח מול חגי רגב מחלקת הסדרי תנועה:

איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: ,23.06.2025 מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 27.10.2024

מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: ,29.10.2024 מאושר לדיון בלבד. תנאי להיתר- אישור סופי של האגף

מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 10.10.2024

מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית הינו 6 שנים מיום אישורה,

אישורה של התוכנית ביום- 2202.10.30 עד ל-30.10.2028

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/06/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

- 59 -

האם לזמן את מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת התנגדותם,

המתנגדים

וכן מובא להכרעת באם להכיר את הבקשה עפ"י סעיף 13 לתמ"א 38 ולפי הוראות .10038

חוות דעת תכנונית 25/06/2025

חוות דעת תכנונית

בשכונת בקעה, ברחוב דרך חברון, מבקשים הריסת מבנה קיים, חיזוק מבנה לשימור והקמת שני בנייני מגורים חדשים בני 8 קומות מעל 6 קומות ת"ק.

בבניינים משולבים שטחי מסחר, משרדים ושטח למבני ציבור, סה"כ 78 יח"ד,

על פי תב"ע 702662 ובמסגרת זכויות מאושרות לפי הוראות סעיף 13 ו-14 לתמ"א 38 ותכנית .10038

הבקשה כוללת חפירה, כלונסאות ועוגנים.

במקביל מבוקשת הריסה, חפירה ודיפון בלבד בתיק מס'

23/320.1 המובא לאישור הועדה

פרסום

במסגרת הבקשה בוצע יידוע לציבור בדבר- -

תום מועד להגשת התנגדויות: -05.11.2024 הוגשו 2 התנגדויות

התנגדות אחת מתייחסת לחדירת עוגנים אשר הוסרו מחלקת המתנגדים

והתנגדות נוספת הוגשה ע"י 25 דיירי רחוב גדליהו המתנגדים לגובה הבניה, עומס יתר על התנועה, תמרון, גישת רכב הצלה ושירות וכן, מחסור בשטחי חנייה לדיירי רחוב גדליהו הנוכחיים בעקבות הבניה.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ולנספחיה

מבחינתנו אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a

השלמת פרסום 15/10/2024

לפי סעיף 149 יידוע הציבור -

לחוק

- 60 -

חיזוק מבנה לשימור קיים, הריסת מבנים ובניית 2 מבנים חדשים בני 11-10 קומות ו-78 יח"ד לפי תב"ע 0702662 לפי הוראות סעיף 13 14 לתמ"א 38 ולפי הוראות תכנית 10038

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 6 אישור משרד הבריאות

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 כתב שיפוי בנוסח שנקבע ע"י הועדה המקומית

14 הסכמת מהנדס העיר להגשת בקשה במסגרת תמ"א 38 למבנה שלא יצא לו היתר 15 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

16 אישור מחלקת מידע בדבר רישום התצ"ר

17 אישור סופי של מחלקת שימור

18 אישור סופי של מחלקת שפ"ע

19 אישור סופי של אגף תברואה

20 אישור סופי של אדריכל העיר

21 אישור מחלקת דרכים להתחברות למצב קיים

22 תנאי להעברה לגורמים- תאום תכנון הפנים מול מבני ציבור 23 חתימה על הסכם פיתוח מול חגי רגב

24 אישור מחלקת נכסי העיריה

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת התנגדותם, וכן מובא להכרעת באם להכיר את הבקשה עפ"י סעיף 13 לתמ"א 38 ולפי הוראות .10038