ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 43 · קובץ התנגדות 1246248.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/02/2004
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 1246248-20260204.pdf · בקשה להארכת מועד ההתנגדות לתכנית 1299031.pdf · הפקעות 23.1394, 23.1065.pdf · הצעת החלטה תביעת פיצויים עבור תכנית 71951.pdf · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 4.2.26.pdf · קובץ התנגדויות 1312867.pdf · קובץ התנגדות 1233725.pdf · קובץ התנגדות 1276005.pdf · קובץ התנגדות 1307255.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה תביעת פיצויים 4.2.26.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות הפקעות 4.2.26.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מתאריך 4.2.26.pdf · פרוטוקול קוובץ תמצית עיקרי דיון ועדת תבע 4.2.26.pdf · תמלול הועדה 4.2.26.pdf

רפאל בן עוליאל

יום שני, 17 בנובמבר 2025

מסמך התנגדות להתחדשות עירונית שדרות הרצל 98-100 מספר תכנית 101-1246248

שם המתנגדים | נציגות הדיירים שדרות הרצל 96

עיקרי ההתנגדות והדרישות

אנו מתנגדים לתכנית במתכונתה הנוכחית ומבקשים לקבלה חלקית/מלאה מנימוקים אלו, או לחלופין להורות על שינויים מהותיים

בתכנית טרם אישורה.

1 .פגיעה בזכויות קנייניות, חסימת אור, אוויר ונוף התכנית מציעה בנייה של 4 בניינים חדשים בגובה של עד 40 מטר )כ-12-14 קומות( ותוספת של כ-72 יחידות דיור חדשות .

בנייה זו, בסמיכות כה גדולה לבניין המגורים הקיים והנמוך שלנו, מהווה פגיעה מהותית ובלתי מידתית באיכות חיינו וכן ירידת ערך מובהקת לנכסנו.

* פגיעה באור ואוויר )הצללה(: גובה הבניינים המתוכננים והמרחק המצומצם שלהם מקו הבניין שלנו יובילו להצללה קשה ומתמשכת על דירותינו, הגינה ושטחי החוץ, בעיקר בחודשי החורף .

הדבר יפגע באיכות החיים, ויכפה על הדיירים שימוש מוגבר בחשמל לתאורה וחימום.

דרישה: יש לחייב את יזמי התכנית להגיש דוח הצללה מקצועי המבוצע על ידי מודד מוסמך, ולקבוע הפחתה בגובה המבנים או הסטה של קווי הבניין במטרה לשמור על מרווח מינימלי מחייב שיבטיח כניסת אור טבעי ואוויר.

פגיעה בפרטיות: המרחק הקטן בין הבניינים יוביל לפגיעה חמורה בפרטיות הדיירים שלנו.

פגיעה בנוף ובחזיתות: חסימת הנוף הפתוח )אם קיים( מהווה פגיעה מהותית שיש לתת עליה את

הדעת.

2 .עומס על תשתיות ציבוריות – דגש על ביוב וניקוז התכנית מוסיפה עשרות יחידות דיור חדשות, מה שיוצר עומס עצום על תשתיות הביוב והניקוז המיושנות הקיימות באזור.

בעיות ביוב קיימות: ]יש לציין כאן האם קיימות בעיות ביוב קודמות בבניין שלנו או ברחוב.]

רפאל בן עוליאל

סכנת הצפות וסתימות: תוספת הדירות תכפיל את הזרמת הביוב למערכת הציבורית ותגדיל באופן

משמעותי את הסיכון לסתימות, הצפות ופגיעה תברואתית בשכונה כולה וברכושנו.

דרישה: יש להתנות את מתן היתר הבנייה בכך שטרם הבנייה, יבוצע על ידי היזם/הרשות המקומית שדרוג מקיף של תשתיות הביוב והניקוז הרלוונטיות, ויוצגו אישורים מפורטים מגורמי התשתית )תאגיד מים וביוב( המעידים על כדאיות הנדסית של התשתית החדשה לעמוד בעומס הנוסף.

3 .עומס תחבורתי, חניה ונגישות

תוספת של עשרות רבות של יחידות דיור תביא בהכרח לגידול משמעותי בתנועה הרכובה והרגלית.

מצוקת חניה: חרף תכנון חניון תת-קרקעי, יש לוודא עמידה מלאה בתקני חניה מחמירים לכל יחידות

הדיור החדשות, כדי למנוע גלישת חניה לרחובות הסמוכים והצרה נוספת שלהם.

עומס תנועה: יש לדרוש דוח תחבורה מקיף המנתח את ההשפעה על צמתים מרכזיים באזור, ולקבוע

תנאים לביצוע הסדרי תנועה חדשים שיקלו על התושבים הקיימים והחדשים.

כולל פתרון פרטני המאפשר גישה לחנייה תת קרקעית לבניין 96 הנמצא על ציר הרק"ל מול תחנת כיכר דניה .

נגישות במהלך הבנייה: יש לקבוע תנאים מחמירים להבטחת גישה מלאה ובטוחה לבניין שלנו 96

במהלך כל תקופת הבנייה )תנועת כלי רכב, מעבר הולכי רגל.)

5 .דרישה למינוי שמאי מייעץ

נוכח הפגיעה האפשרית בערך נכסנו ובאיכות חיינו, אנו דורשים למנות שמאי מקרקעין מייעץ מטעם הוועדה, שיבחן את הפגיעה הצפויה בנכסים הגובלים ויתייחס לשאלת גובה הבנייה וקווי הבניין ביחס לשמירה על ערך הנכס של המתנגדים.

סיכום ובקשה

נוכח הפגיעות הקשות והבלתי מידתיות הצפויות לנו, ובמטרה להבטיח תכנון מיטיב ומאוזן:

אנו מבקשים לקבל את התנגדותנו ולהורות על שינוי תנאי התכנית כך שיכללו הפחתה בגובה המבנים, הסטת קווי בניין, קביעת פתרונות ביוב וניקוז מחייבים ושדרוג תשתיות, וכל שינוי אחר הנדרש להבטחת זכויותינו הקנייניות ואיכות חיינו.

בכבוד רב,

נציגות שדרות הרצל 96

רפאל בן אוליאל )ת״ז (015519127

בשם חברי הנציגות: עזרא מזרחי ,ששי עזו, שבתאי אטיאס

04.12.25

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1 (בניין ג'נרלי)

ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1246248 "התחדשות עירונית שדרות הרצל 100-98"

1. מוגשת בזאת התנגדות לתכנית שבכותרת, מכוח זכות עמידה עצמאית המוקנית לח"מ בדין, כ"מעוניינת

בקרקע", וכמי שעלולה להיפגע באופן ישיר, ממשי ובלתי הפיך מביצוע התכנית שבנדון, תוך פגיעה בזכויות הקניין השייכות לי בעקיפין כבעלת מניות יחידה בחברת אילת רוזנצוויג – משרד עו"ד ונוטריון שהנה הבעלים של יחידת מסחר בבניין שברחוב הרצל 98 הידועה כגוש ,30150 חלקה 230 תת חלקה 2 (להלן:

"יחידת המסחר").

פגיעה בזכויות קנייניות

2. התנגדות זו מתייחסת למגוון פגמים שנפלו בתכנית, ובמיוחד לפגם קנייני לפיו שטח החצר אשר מוצמד

ליחידת המסחר, נעלם מן התכנית שבנדון, ולמעשה מופקע מבעלותי, תוך פגיעה בוטה בזכות הקניין של

חברת איילת רוזנצוויג משרד עו"ד שהנה חברה בבעלותי, ובעלת יחידת המסחר.

3. פנייה ליזם בדבר הפגיעה הצפויה בזכויות הקנייניות של יחידת המסחר נענתה בזלזול ובביטול, בטענה כי

אלו היו דרישות רשויות התכנון ו"אין מה לעשות" בעניין, השטחים הצמודים ליחידה המסחרית – שטחי החצר בפרט - יופקעו. בהקשר זה לא למותר לציין כי היזם מעולם לא פנה אלי מבעוד מועד והביא לידיעתי את דבר הפגיעה הצפויה, ממילא לא הציע כל פיצוי הולם להפרת ההסכם מולי, הנובעת בין השאר מהפקעת שטח שבבעלותי אגב קידום התכנית שבנדון, בניגוד להסכמתי.

4. בכך הופכת התכנית, הלכה למעשה, מכלי תכנוני לגיטימי למכשיר דורסני לפגיעה קניינית, תוך רמיסת

זכויותיי כבעלת יחידת המסחר.

5. בכל הנוגע למנגנון האיחוד וחלוקה, מדובר במצב עניינים בו השימוש שעושה התכנית בפרק ג' סימן ז'

לחוק (איחוד וחלוקה) הוא שימוש מלאכותי וחסר תום לב. אין מדובר בצורך תכנוני אמיתי לאיחוד המגרשים, אלא ב"כסות תכנונית" שנועדה לעקוף את דיני הקניין ולהכשיר את גזל זכויות הבנייה של יחידת המסחר, בצד הפקעת שטחים ממנה. הניסיון "להשלים" את הפער הקנייני באמצעות מנגנון איחוד וחלוקה כפוי הוא בדיוק ה"מסלול העוקף" מפניו הזהירה הפסיקה, ויש לראות בו שימוש לרעה בהליכי תכנון.

6. בכך נגזלות זכויות הבניה של יחידת המסחר בצד זכויות קנייניות המהוות חלק ממשי של יחידת המסחר,

אשר תוך תכנון מעוול של איחוד וחלוקה מותיר את יחידת המסחר ללא תשלומי איזון ראויים בגין זכויות הבנייה והשטחים הנגזלים ממנה.

7. בהתאם להלכה הפסוקה עת"מ (חיפה) 59770-02-25 בעניין אוסישקין 2 קריית מוצקין, נקבע כי אין לאשר

תכנית המנצלת את זכויותיהם של שותפים למקרקעין ללא הסכמתם, או בהיעדר הכרעה שיפוטית המקנה למגיש התכנית זכות שכזו. בית המשפט הבהיר כי מוסדות התכנון אינם הפורום להכרעה בסכסוכים קנייניים, וכי תכנית הנעדרת "בשלות קניינית" דינה להידחות.

8. מתן תוקף לתכנית במתכונתה הנוכחית משמעו שינוי מפת הזכויות ברכוש המשותף לטובת היזם תו פגיעה

קניינית חמורה בבעלת יחידת המסחר, פעולה החורגת ממתחם הסבירות ומהסמכויות שהוקנו למוסדות התכנון.

פגמים בטבלאות האיחוד והחלוקה והטיה שמאית

9. התכנית מבוססת על טבלאות איחוד וחלוקה שנערכו על ידי שמאי מטעם היזם, מר גיל יזרעאלי.

.10מעיון בחוות הדעת השמאית (נספח )6 עולה כי מדובר במנגנון הקצאה היוצר "שוויוניות מדומה":

א. השמאי מצהיר כי ההקצאה מאוזנת ואין צורך בתשלומי איזון, למרות שונות גבוהה בין עשרות דירות,

בתי עסק ומרפאה ציבורית. התוצאה החריגה של אפס תשלומי איזון במתחם כזה מלמדת כי הטבלה כוונה לתוצאה ולא שיקפה שוויי שוק פרטניים.

ב. חוות הדעת השמאית מתעלמת לחלוטין מביטול והפקעה של שטחי ההצמדות מיחידת המסחר, תוך

התעלמות מהפגיעה הפוטנציאלית והממשית בשוויה של יחידת המסחר.

.11בנסיבות אלה, השימוש בטבלאות האיחוד והחלוקה שבנספח ,6 כבסיס לכפיית שותפות קניינית בין דיירים פרטיים, גוף מוסדי ויזם המצוי בקשיים, אינו עומד במבחן הסבירות ואינו יכול לשמש תשתית בלעדית להכרעה תכנונית הפוגעת בזכויות יסוד של בעלי זכויות במתחם.

שינוי השליטה שלא כדין בחברה היזמית

12. ההתקשרות בין בעלי הזכויות במתחם לבין היזם מבוססת על הסכם פינוי בינוי משנת ,2021 במסגרת

פרויקט התחדשות עירונית קלאסי, חברת פרויקט ייעודית, חברת אם וחברה אחות ערבה המשמשת "חגורת ביטחון" פיננסית.

.13לאחר חתימת ההסכם, נקלעה החברה הערבה "איחוד יסודות בניה בע"מ" להליכי חדלות פירעון, הוצא נגדה צו לפתיחת הליכים ומונו לה נאמנים (צו פתיחת ההליכים ניתן ביום 17.01.2024 בתיק חדל"ת -41658 .)01-24 בפועל מדובר במצב עניינים לפיו חגורת הביטחון של בעלי הזכויות בפרויקט קרסה, ומסד הבטוחות שהובטח התאיין.

14. ערב חדל פירעון אינו מספק בטוחה אפקטיבית, והערבות שהוצגה לבעלי הזכויות הפכה לערבות שאינה

ניתנת למימוש ממשי. שינוי מהותי זה במצבה של החברה הערבה לא תוקן כלפי בעלי הזכויות, לא הוצעה בטוחה חלופית, לא עודכנו כתבי הערבות ולא הוצג מערך בטוחות חדש, מותאם למציאות התאגידית והפיננסית העדכנית.

15. בד בבד, חל שינוי שליטה מהותי בחברת הפרויקט ובקבוצת החברות מבעל השליטה הקודם, מר דני אלה,

לבעל השליטה הנוכחי, מר יחיאל קאהן וכל זאת ללא עדכון בעלי הזכויות בבניינים, ללא קבלת הסכמתם וללא תיקון ההסכמים, חרף הוראות ההסכם המגבילות העברת זכויות ושינוי שליטה. (סעיף 31 להסכם 2

ההתקשרות של הדיירים עם היזם אוסר במפורש על העברת זכויות או חובות של היזם לצד שלישי, למעט העברת עד %49 מהמניות וגם זאת בכפוף לידוע הדיירים מראש)

16. זהות היזם וזהות הקבוצה העומדת מאחוריו אינן פרט טכני. בעסקאות התחדשות עירונית, בעלי הזכויות

מפקידים את קניינם בידי אותו יזם לאורך שנים. החלפת בעל שליטה, בצירוף חדלות פירעון של החברה הערבה, מערערים מן היסוד את בסיס האמון וההסתמכות.

.17נציגות הדיירים פנתה ליזם ולבעל השליטה מר יחיאל קאהן בדרישה להצגת ערבות אישית או מערך בטוחות חלופי מעודכן. עד למועד הגשת התנגדות זו לא ניתנה ערבות אישית, לא גובש מערך בטוחות חדש, ולא הוצגה התחייבות אפקטיבית המאזנת את הסיכון האדיר המוטל על כתפי הדיירים.

18. בנסיבות אלה, אף אם הוועדה תבחר שלא להכריע במחלוקות החוזיות לגופן, אין לראות בתכנית בשלה

מבחינה יזמית ובטוחה. פרויקט המבוסס על חברת פרויקט "רזה", ערב חדל פירעון, שינוי שליטה שנעשה תוך הפרת הסכם והעדר בטוחות חלופיות הוא פרויקט עתיר סיכון עבור הדיירים.

הסעדים המבוקשים

לאור כל המפורט לעיל הכשלים הקנייניים, היזמיים, השמאים והתכנונים, בצד פערי כוחות בין הדיירים לבין מנגנון יזמי חזק מתבקשת הוועדה הנכבדה כדלקמן:

א. לקבוע כי התכנית נעדרת בשלות קניינית וכי אישורה במתכונתה הנוכחית חורג מסמכות הוועדה

ב. להורות על דחיית התכנית על הסף מחמת שימוש בלתי תקין במנגנון איחוד וחלוקה, ללא הסכמת כלל

בעלי הזכויות או הכרעה שיפוטית מוסמכת.

ג. לחילופין, להורות על עיכוב המשך קידום התכנית עד אשר:

• יוסדר המצב הקנייני, לרבות קבלת הסכמת כלל בעלי הזכויות או הכרעה שיפוטית מתאימה;

• יוסדר המצב היזמי והבטוחות, לרבות הצגת מערך ערבויות מעודכן, בר מימוש, וכן הבהרת זהות בעל השליטה ומבנה הקבוצה.

• יתוקנו הפגמים בתכנון

ד. לחלופי חילופין, ובהינתן מצבור הכשלים הקנייניים, היזמיים והתכנוניים, מתבקשת הוועדה לשקול

החזרת התכנית לוועדה המקומית לצורך עריכתה מחדש, בחינת חלופות תכנוניות ושיפור מנגנוני ההגנה על זכויות בעלי היחידות ועל האינטרס הציבורי.

בכבוד רב,

אילת רוזנצוויג, טל' ,054-5798697 rosenzlaw.co.il@ayelet 3

04.12.25

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1 (בניין ג'נרלי)

ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1246248 "התחדשות עירונית שדרות הרצל 100-98"

1. מוגשת בזאת התנגדות לתכנית שבכותרת, מכוח זכות עמידה עצמאית המוקנית לח"מ בדין, כ"מעוניינת

"יחידת המסחר").

פגיעה בזכויות קנייניות

2. התנגדות זו מתייחסת למגוון פגמים שנפלו בתכנית, ובמיוחד לפגם קנייני לפיו שטח החצר אשר מוצמד

ליחידת המסחר, נעלם מן התכנית שבנדון, ולמעשה מופקע מבעלותי, תוך פגיעה בוטה בזכות הקניין של

חברת איילת רוזנצוויג משרד עו"ד שהנה חברה בבעלותי, ובעלת יחידת המסחר.

3. פנייה ליזם בדבר הפגיעה הצפויה בזכויות הקנייניות של יחידת המסחר נענתה בזלזול ובביטול, בטענה כי

4. בכך הופכת התכנית, הלכה למעשה, מכלי תכנוני לגיטימי למכשיר דורסני לפגיעה קניינית, תוך רמיסת

זכויותיי כבעלת יחידת המסחר.

5. בכל הנוגע למנגנון האיחוד וחלוקה, מדובר במצב עניינים בו השימוש שעושה התכנית בפרק ג' סימן ז'

6. בכך נגזלות זכויות הבניה של יחידת המסחר בצד זכויות קנייניות המהוות חלק ממשי של יחידת המסחר,

7. בהתאם להלכה הפסוקה עת"מ (חיפה) 59770-02-25 בעניין אוסישקין 2 קריית מוצקין, נקבע כי אין לאשר

8. מתן תוקף לתכנית במתכונתה הנוכחית משמעו שינוי מפת הזכויות ברכוש המשותף לטובת היזם תו פגיעה

קניינית חמורה בבעלת יחידת המסחר, פעולה החורגת ממתחם הסבירות ומהסמכויות שהוקנו למוסדות התכנון.

פגמים בטבלאות האיחוד והחלוקה והטיה שמאית

9. התכנית מבוססת על טבלאות איחוד וחלוקה שנערכו על ידי שמאי מטעם היזם, מר גיל יזרעאלי.

.10מעיון בחוות הדעת השמאית (נספח )6 עולה כי מדובר במנגנון הקצאה היוצר "שוויוניות מדומה":

א. השמאי מצהיר כי ההקצאה מאוזנת ואין צורך בתשלומי איזון, למרות שונות גבוהה בין עשרות דירות,

ב. חוות הדעת השמאית מתעלמת לחלוטין מביטול והפקעה של שטחי ההצמדות מיחידת המסחר, תוך

התעלמות מהפגיעה הפוטנציאלית והממשית בשוויה של יחידת המסחר.

שינוי השליטה שלא כדין בחברה היזמית

12. ההתקשרות בין בעלי הזכויות במתחם לבין היזם מבוססת על הסכם פינוי בינוי משנת ,2021 במסגרת

פרויקט התחדשות עירונית קלאסי, חברת פרויקט ייעודית, חברת אם וחברה אחות ערבה המשמשת "חגורת ביטחון" פיננסית.

14. ערב חדל פירעון אינו מספק בטוחה אפקטיבית, והערבות שהוצגה לבעלי הזכויות הפכה לערבות שאינה

15. בד בבד, חל שינוי שליטה מהותי בחברת הפרויקט ובקבוצת החברות מבעל השליטה הקודם, מר דני אלה,

16. זהות היזם וזהות הקבוצה העומדת מאחוריו אינן פרט טכני. בעסקאות התחדשות עירונית, בעלי הזכויות

18. בנסיבות אלה, אף אם הוועדה תבחר שלא להכריע במחלוקות החוזיות לגופן, אין לראות בתכנית בשלה

הסעדים המבוקשים

א. לקבוע כי התכנית נעדרת בשלות קניינית וכי אישורה במתכונתה הנוכחית חורג מסמכות הוועדה

ב. להורות על דחיית התכנית על הסף מחמת שימוש בלתי תקין במנגנון איחוד וחלוקה, ללא הסכמת כלל

בעלי הזכויות או הכרעה שיפוטית מוסמכת.

ג. לחילופין, להורות על עיכוב המשך קידום התכנית עד אשר:

• יוסדר המצב הקנייני, לרבות קבלת הסכמת כלל בעלי הזכויות או הכרעה שיפוטית מתאימה;

• יוסדר המצב היזמי והבטוחות, לרבות הצגת מערך ערבויות מעודכן, בר מימוש, וכן הבהרת זהות בעל השליטה ומבנה הקבוצה.

• יתוקנו הפגמים בתכנון

ד. לחלופי חילופין, ובהינתן מצבור הכשלים הקנייניים, היזמיים והתכנוניים, מתבקשת הוועדה לשקול

בכבוד רב,

אילת רוזנצוויג, טל' ,054-5798697 rosenzlaw.co.il@ayelet 3

התנגדות מטעם מינהל קהילתי בית הכרם לתוכנית מס' 101-1246248

התחדשות עירונית שדרות הרצל 98-100

בצדן המערבי של שדרות הרצל, מקודמות בימים אלה תכניות נקודתיות רבות, כל אחת באופן בלתי תלוי, כך שכמות התושבים בשכונה תגדל בצורה משמעותית באופן שלטענת המינהל הקהילתי לא תואם את התשתיות הקיימות. בפרט, עומס על תשתיות התחבורה, מבני הציבור והשטחים הירוקים.

אני\אנחנו מבקש\ים דורש\דורשים הכנת תכנית מתחמית מתכללת להתחדשות

עירונית למתחם כולו, ועד אז להקפיא את קידום התכניות הנקודתיות. תכנית זו

צריכה לכלול גם מתן מענה שכונתי למבני ציבור ולשטחים ציבוריים פתוחים (מפורט

בהמשך)

תכנית הרצל 98-100 נמצאת במפגש רחוב הארזים, ציר תנועה חשוב שמנקז חלק משמעותי מהתנועה בשכונת יפה נוף, עם שדרות הרצל. מדובר גם בתנועה רגלית וגם תוספת מכוניות. לכן לתוספת הבינוי ותוספת התושבים יש השפעה על מקטע רחוב זה שצריכה להילקח בחשבון בתכנון:

- מבחינה תנועתית, חלק נכבד מתוספת התושבים בתכניות המקודמות בימים אלו (תכניות הארזים, הארזים ,15-19 הארזים ,6 מתחם חח"י רחל המשוררת, ועוד)

תיתרגם לתוספת רכבים על רחוב הארזים, ותעמיס עליו בקטע הצר שלו – במקום בו נמצאת התכנית בה אנו דנים. התכנית מציעה כניסה אחת לחניה עבור תכנית הארזים

4 ותכנית הרצל 98-100 יחד. לאור ההעמסה על הכביש, האם ניתן לייצר כניסה

ויציאה לחנייה כה גדולה סמוך וקרוב כל כך לצומת הרצל/הארזים? נתיב הכניסה

לחניה מרח' הארזים ממזרח הוא נתיב יחיד, כניסה לחניה יכולה ליצור פקקים. לכך דרושה חוות דעת והחלטה מנומקת בעניין התחבורה. בנוסף, בתכנון הכניסה והיציאה מהחניה צריך לזכור שזו מדרכה חשובה להולכי רגל – שוב, במיוחד לאור תוספת התושבים לרחוב הארזים וההליכה שלהם לתחנת הרק"ל בכיכר דניה.

- סוגיה תנועתית נוספת הנובעת מההעמסה של ריבוי התכניות ממערב לציר הרצל ותוספת התושבים היא חציית הרכבת הקלה. האם יש תכנון כולל מותאם למפגשי תרצה, התומר והארזים עם ציר הרצל? כל הבינוי המואץ ומדיניות הוועדה המחוזית מתבססים על קיום רכבת קלה, אך כדי שהרכבת הקלה תפעל נכון צריך לתת לה עדיפות ברמזורים. יש צורך במסמך תחבורתי כולל שמראה את התנועה בכל הרחובות בעתיד. אולי הפיכת הרחובות לחד סטריים תאפשר הכפלת נתיב כניסה או יציאה מציר הרצל. תוספת הבינוי תשפיע גם על תנועה ברחוב בית הכרם והרמזור עם הרצל, כרחוב היחיד המאפשר כיום כניסה ממערב אל רחוב הארזים.

זאב הרטבי / M.jur

מירה בורנשטיין / B.A ,LL.B

דוד בסון / LL.B

חגי מידן / LL.M

עזרא קוקיא / LL.B

סימון טוסון / LL.B

אלעד סטופל / LL.B

דנה שטיר / LL.B

יהושע יצחקי / נוטריון ,LL.B

יוסי קליין / LL.B

צבי דורות / LL.M

הראל בן-דוד / LL.B

אסתר נצר / LL.M

דוד ישראלי / B.A ,LL.B

אלדר קורלנד / LL.B

יוסף שנברגר /LL.M

גל אמרגי / LL.B

תאריך: י"ב כסלו תשפ"ו

02 דצמבר 2025

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

ועדת המשנה להתנגדויות

א.ג.נ. שלום,

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1246248

(התחדשות עירונית – שד' הרצל )98-100

1. מרשתי, שירותי בריאות כללית אגודה רשומה מס' 589906114 היא התאגיד המפעיל והמוסמך לפעול

בשם קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים העברים בישראל ("המתנגדת" או "כללית"), הרשומה כבעלת הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 30150 חלקה 230 חלקת משנה .1

*** נסח טאבו מצ"ב כנספח 1

2. במקרקעין פועלת מימים ימימה מרפאה ראשונית המשתרעת על 3 קומות וקומת מרתף ("מרפאת בית

הכרם") המשרתת כ-8,500 מטופלים (במעוגל); גם בשמם ולמענם מוגשת בזאת התנגדות לתכנית שבנדון, בהתאם להוראת ס' 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("החוק").

3. בפתח הדברים מבקשת כללית להבהיר, כי היא אינה מתנגדת עקרונית לתכנית התחדשות עירונית

במקרקעין.

4. אדרבה, כללית מברכת על חידוש פני הסביבה. חידוש, שיהא בכוחו להביא לשיפור מהותי בתנאי

המגורים והשירותים הציבוריים שיועמדו לרווחת תושבי הסביבה ומטופליה.

5. תכליתה של התנגדות זו היא חידוד היבטים שונים שלהם משמעות לעניין זכויותיה של כללית, ואשר

לא ניתן להם מענה מספק במסמכיה המופקדים של התכנית.

6. למעשה, כללית אינה מבטאת בהתנגדות זו עניין אישי-פרטי. כללית, כבעלת הזכויות במקרקעין,

משמשת גרון ל-8,500 ממבוטחיה (במעוגל) - שמרפאת בית הכרם היא להם מרפאת האם, תמידים כסדרם ומוספים כהלכתם.

א. המקרקעין, הבנוי בהם וזכויות המתנגדת

7. כמפורט במסמכי הבית המשותף, מרפאת בית הכרם משתרעת על שלוש קומות המבנה שברח'

הארזים 2 בירושלים ומרתפו.

8. וזאת לדעת, שטחה הרשום של המרפאה (324 מ"ר) אינו ממצה את מלוא שטחיה, באשר שטחה בפועל

גדול בהרבה, משני טעמים עובדתיים:

8.1 האחד – על פי המפורט בנסח הטאבו ומסמכי הבית המשותף לחלקת המשנה צמודים שטחים

ניכרים נוספים מן המקרקעין, ובכללם שטחים מבונים:

8.1.1 קומת המרתף. קומת המרתף משמשת כחלק אינטגרלי ממרפאת בית הכרם ומשרתת אותה במלואה. על פי מדידה גרפית מתוך תשריט היתר הבנייה בו ידובר להלן (נספח )3 שטחה הכולל של קומת המרתף הוא לפחות 40 מ"ר.

8.1.2 חצר פתוחה בשטח של 274 מ"ר.

8.1.3 גג המסומן ב2 בתשריט הבית המשותף. על פי המתואר בתשריט הבית המשותף –

שטחו של הגג הוא 112 מ"ר (מסיבה שאינה ידועה לכללית, שטחו לא נרשם בצו רישום הבית המשותף, אף שדבר הצמדתו לחלקת המשנה מפורש בנסח הטאבו ובצו הרישום):

*** מסמכי הבית המשותף מצ"ב כנספח 2

8.2 השני – במרוצת השנים, המתנגדת הרחיבה את מרפאת בית הכרם בתחומי החצר הצמודה למרפאת בית הכרם, על פי היתר בנייה שניתן לה כדין.

8.2.1 בהתאם להיתר הבנייה, נוסף אגף עורפי בצפון מערב המבנה (בשלוש קומות מרפאת בית הכרם) וכן מבנה צדדי למעלית.

8.2.2 המדובר בהיתר מס' 23818 שניתן בפברואר 1984 ("היתר ההרחבה").

8.2.3 על פי המתואר בהיתר ההרחבה, השטח שהתווסף על פיו הוא 109 מ"ר:

8.2.4 בנוסף, התווספו שטחי עזר (מעליות, חדרי הסקה, מקלטים) בשטח כולל של כ-41 מ"ר:

8.2.5 על פי המתואר בהיתר ההרחבה, שטח הגג של אגף ההרחבה הוא כ-37.72 מ"ר ושטח הגג של המעלית הוא 4.1 מ"ר:

*** היתר ההרחבה מצ"ב כנספח 3

9. אף שמסמכי הבית המשותף לא תוקנו בהתאם להיתר ההרחבה, ולא ניתן לשטחים שנבנו ביטוי

במרשם - אין עוררין על חוקיות ההרחבה וזכויות כללית בשטחי ההרחבה (שנבנו בפועל בתוך החצר הצמודה לחלקת המשנה). חרף זאת, מעיון בדברי ההסבר לטבלת ההקצאה והאיזון ניכר כי דבר קיומו של היתר ההרחבה אינו מוכר לשמאי התכנית ולא ניתן לו ביטוי כלשהו.

10. עינינו הרואות, כי שטחי מרפאת בית הכרם הנוכחית הם כדלקמן:

אגף שטח בנוי / פתוח שטח אקוו'

3 קומות המרפאה - אגף מקורי 324 מ"ר בנוי 351 מ"ר (שטח קומת הקרקע – 108 מ"ר לפי מקדם 1.25 – 135 מ"ר, יתר הקומות בשטח של 216 מ"ר לפי מקדם )1

קומת מרתף - אגף מקורי 40 מ"ר בנוי 40 מ"ר (חלק אינטגרלי מן המרפאה – לפי מקדם )1 אגף הרחבה 109 מ"ר בנוי 118 מ"ר (שטח הרחבה בק. קרקע – 38.8 מ"ר לפי מקדם 1.25 –

45.5 מ"ר, יתר הקומות – 72.66 מ"ר לפי מקדם )1

גג אגף מקורי 112 מ"ר פתוח 13.5 מ"ר (לפי מקדם )0.12 גג אגף הרחבה והמעלית 41.82 מ"ר פתוח 5 מ"ר (לפי מקדם )0.12 שטחי עזר שנוספו בהיתר ההרחבה 41 מ"ר בנוי 27.06 מ"ר (לפי מקדם )0.66 חצר צמודה 232.18 פתוח 46.5 מ"ר (לפי מקדם )0.2

סה"כ שטח אקוו' 601 מ"ר

11. לאור האמור, סך שטחיה האקווי' של מרפאת בית הכרם מסתכמים ב-601 מ"ר.

ב. שטח המרפאה שיש להקצות לכללית במסגרת התכנית המופקדת ותיקונים דרושים בטבלת האיזון

וההקצאה

12. כאמור, המרפאה משרתת, כבר היום, כ-8,500 אנשים, נשים וטף.

13. כעולה מסעיף 5 להמלצת מהנדס העיר, לשכונת בית הכרם צפויות להתווסף 2,000 יח"ד בשנים

הקרובות.

14. תוספת זו, הצדיקה – לשיטת פרנסי העיר – הקצאת 500 מ"ר בנוי עבור צורכי חברה, קהילה, תרבות

ופנאי בתחומי התכנית המופקדת:

15. הגדלת צורכי הקהילה בשירותי תרבות, פנאי וחברה היא אך ביטוי להגדלה שתידרש גם בתחום

השירותים הרפואיים. שירותים שכללית אמונה עליהם כלפי מבוטחיה הנוכחיים והעתידיים כאחד.

16. לאור זאת, ובהתאם להיקף זכויותיה של כללית במרפאת בית הכרם הנוכחית – תתבקש הועדה

הנכבדה להורות על תיקון מסמכי התכנית כך שייקבע בהם במפורש, כי:

16.1 תמורת זכויות כללית במקרקעין – תוקצינה לה זכויות להקמת מרפאה ברמת גמר מלא

בשטח שלא יפחת מ-900 מ"ר הכוללת בית מרקחת (ששטחו לא יפחת מ-90 מ"ר).

16.2 בנספח הבינוי יסומן בצורה מחייבת שטח המרפאה שיהווה את הקצאת הזכויות ב"מצב

המוצע" לכללית.

17. יובהר, חפצה של כללית אינו בהגדלת זכויותיה או בעשיית רווח מהקצאת הזכויות המבוקשת, אלא

אך שמירת זכויותיה וזכויות מבוטחיה.

18. בהקשר זה יצוין כי בטבלת ההקצאות והאיזון הובאו בחשבון זכויות כללית במצב הנכנס לפי שטחה

הרשום של חלקת המשנה – תוך התעלמות מכלל השטחים המרכיבים יחדיו את סל זכויותיה של כללית במקרקעין.

19. כמפורט ברישא, שטחה האקוו' הכולל של מרפאת בית הכרם הוא 601 מ"ר.

20. בהתאם, יש להורות לשמאי התכנית לעדכן את טבלת ההקצאה והאיזון כך שתוענקנה לכללית

זכויות ב"מצב היוצא" בהיקף המשקף נכונה את היקף זכויותיה במקרקעין ב"מצב הנכנס" בהתאם

לנתוני המרשם והיתר ההרחבה.

ג. יש לכלול בתכנית הוראות מחייבות בדבר הקצאת מקומות חניה למרפאה בהתאם לתקן

21. רופאים ורופאות, אחים ואחיות, עובדי משק ומשרד, טכנאים, ספקי שירותים ואנשי אספקה נדרשים

לשהות ברציפות או מעת לעת בשטחי המרפאה לשם תפעולה ותפקודה התקין.

22. הדבר מחייב הקצאה מספקת של מקומות חניה לשימושי המרפאה ומטופליה בהיקף שלא יפחת

מהוראות התקן המחייב (שנכון להיום מורה על הקצאת 1 מקום חניה ל-40 מ"ר מרפאה).

23. אשר על כן, מבוקש לכלול בתקנון התכנית הוראה המחייבת הקצאת 23 מקומות חניה למרפאה

העתידית שתוקם.

ד. יש לכלול בתכנית תנאי שלביות להבטחת פעילות רציפה של מרפאת בית הכרם גם במהלך עבודות

ההריסה והבנייה ובגמר הפרויקט

24. במסגרת תשריט התכנית המופקדת מסומן מבנה המרפאה הקיים להריסה.

25. ברי, כי לא ניתן להרוס מרפאה פעילה המספקת שירותי רפואה נחוצים ל-8500 מתושבי השכונה, אלא

אם קודם לכן, תוכשר מרפאה חלופית בקרבת מקום.

26. ודוק, מרפאת בית הכרם איננה מרפאה שולית או צדדית. עסקינן במרפאה מרכזית המספקת

שירותים רפואיים נחוצים, ובכלל זאת בתחומים ייחודיים:

26.1 רפואת משפחה

26.2 ייעוץ בריאות הנפש

26.3 ייעוץ מקצועי נוירולוגי

26.4 רפואת עור

26.5 שירותי תזונה קליניים למבוגרים

26.6 שירותי תזונה קליניים לילדים

26.7 בית מרקחת

26.8 שירותי טיפת חלב

26.9 אימון חוסן

27. אישור התכנית במתכונתה המופקדת עלול להעמיד את 8,500 מבוטחי כללית, תושבי השכונה, בפני

שוקת שבורה לתקופת העבודות. הריסת מבנה מרפאת בית הכרם מבלי שתוקם ותחל לפעול מרפאה חלופית לפני הריסת הקיימת, תפגע באורח אנוש ברציפות העמדת השירותים הרפואיים שמספקת כללית לתושבי השכונה והסביבה.

28. אשר על כן, מבוקש מהועדה הנכבדה לכלול בהוראות התכנית תנאי שלביות מחייבים לפיהם:

28.1 תנאי למתן היתר להריסת המבנה בו ממוקמת מרפאת בית הכרם יהא העתקתה בפועל של

מרפאת בית הכרם לאתר חלופי שיימסר לחזקת כללית ותופעל בו מרפאה לתקופת העבודות

("המרפאה הזמנית") - במסגרת זו, יש לעדכן את מסמכי התכנית כך שתכללנה בה 6

ההוראות דלהלן בנוגע למרפאה הזמנית :

28.1.1 מיקום המרפאה הזמנית – המרפאה הזמנית תמוקם בסמיכות, ככל הניתן, למרפאת בית הכרם הקיימת.

28.1.2 הסדרה סטטוטורית – יינתנו מלוא ההיתרים הדרושים להפעלת המרפאה הזמנית ובית מרקחת בה מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.

28.1.3 הסדרת מרחב מוגן תקני למרפאה הזמנית – בהתאם להוראת סעיף 282 לתקנות ההתגוננות האזרחית – על המרפאה הזמנית לכלול מרחב מוגן תקני כנדרש בחוק, כחלק מן התנאים להפעלת מרפאה בה.

28.1.4 שטח – שטח המרפאה הזמנית לא יפחת משטחה הקיים של מרפאת בית הכרם.

28.1.5 הבטחת רציפות תפעולית – על מבקש ההיתר יהא להציג לועדה המקומית, כתנאי למתן היתר להריסת מרפאת בית הכרם, הסכם שכירות תקף שתוכנו מאושר ע"י כללית המבטיח את הפעלת המרפאה הזמנית החל ממועד פינוי מרפאת בית הכרם ועד למועד אכלוס המרפאה החלופית שתוקצה לכללית בפרויקט.

28.1.6 נגישות – המרפאה הזמנית תהא מונגשת וייערכו בה מלוא הסדרי הנגישות הדרושים על פי דין להפעלת מרפאה.

29. אין עוררין, כי תכלית התכנית היא להיטיב עם העיר, השכונה ותושביה. הטבה זו אל לה להתעלם גם

מצרכיהם הרפואיים של כ-8,500 מקרב תושבי השכונה הפוקדים את מרפאת בית הכרם והיא להם מוקד רפואי חיוני ויום-יומי.

ה. יש לתקן את התכנית כך שייקבע בה כי תנאי למתן טופס 4 / תעודת גמר / אישור אכלוס למרפאה

החדשה שתוקם מכח התכנית יינתן רק לאחר שתסתיימנה מלוא עבודות הבנייה במתחם

30. על פי האמור בסעיף .6.2.1 (סעיפי משנה 3 ו-)4 לתקנונה המופקד של התכנית, עורכי התכנית מבקשים

לפצל את מתן טופסי 4 לפרויקט שיוקם בשני שלבים:

30.1 האחד - בגמר הקמת קומות המרתפים, מסד ובכללם גם קומת המרפאה.

30.2 השני - בגמר הקמת מגדל המגורים.

31. המשמעות היא כי על פי נוסח התקנון המופקד - יכול ויופק טופס 4 לקומת המרפאה, בעוד שהעבודות

להקמת מגדל המגורים תוספנה להתבצע בשטח והמרפאה תידרש להתחיל לפעול בלב אתר בנייה.

32. מרפאה משרתת מבוגרים וילדים, חולים ונתמכים; ומשמשת גם כמקום עבודתם של אנשי הסגל

הרפואי והמנהלי.

33. ככזו, אין מרפאה יכולה לפעול כדבעי בלב אתר בנייה פעיל, תחת רעש מנופים, הלמות פטישים

ונוכחות קבלנים ופועלים.

34. משכך, מבוקש לתקן את מסמכי התכנית כך שייקבע בסעיף 6.4.1 באופן מפורש כי טופס 4 למרפאה

החדשה שתוקם לא יינתן אלא בד בבד עם מתן טופס 4 ליחידות מגדל המגורים ולא השלמת מלוא

העבודות בפרויקט.

35. במילים פשוטות – מבוקש שתיכלל בתקנון התכנית הוראה לפיה לא ניתן יהא לאכלס את המרפאה

לפני השלמת מלוא עבודות הבנייה בפרויקט.

ו. יש לתקן את הוראת סעיף .4.1.1 סעיף משנה 3 לתקנון המופקד – כך שיתווסף שימוש לבית מרקחת

36. כמפורט לעיל, במרפאת בית הכרם פועל, גם כיום, בית מרקחת כחלק ממכלול השירותים הרפואיים

המסופקים למבוטחי כללית במרפאה.

37. בית מרקחת כנ"ל יוסיף ויפעל גם במרפאה העתידית שתוקם מכח התכנית המופקדת, לכשתאושר.

38. משכך, מבוקש תיקון הוראת סעיף .4.1.1 סעיף משנה 3 כך שלצד מרפאות יתווסף גם שימוש לבית

מרקחת.

ז. יש לתקן את הוראות הטבלה שבסעיף 5 לתקנון המופקד – כך שיתווסף שימוש למרפאות ובית מרקחת

לצד "תעסוקה"

39. בסעיף 5 לתקנון המופקד נכללה טבלת זכויות והוראות בנייה, שבסופה נקבע כי האמור בה יגבור

על הוראות כלליות אחרות.

40. משכך, ולמניעת ספקות ותקלות – מבוקש לתקן את נוסח הטבלה – כך שלצד "תעסוקה" בייעוד

"מגורים ד" יופיעו גם הייעודים – "מרפאה ובית מרקחת".

ח. יש לתקן את הוראת סעיף 6.3.4 לתקנון המופקד ולמנוע את הפקעת שטחי המרפאה העתידית – שכן

מקרקעי כללית הם בבעלות פרטית ויש להבטיח כי כך יוסיפו להיות גם בתום הפרויקט

41. בסעיף 6.3.4 נקבע, כי "מקרקעין המיועדים לצרכי ציבור עפ"י סעיף (188ב) לחוק התכנון והבניה,

התשכ"ה-,1965 יופקעו על ידי הועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית".

42. אף שאין עוררין כי כללית היא בעלת זכויות הבעלות במרפאת בית הכרם, הותרת סעיף זה על כנו

בנוסחו הנ"ל עלולה להתפרש כמכשירה את הפקעת הזכויות בשטח המיועד למרפאה על פי נספח הבינוי.

43. על כן, מבוקש לתקן את סעיף 6.3.4 לתקנונה המופקד של התכנית ולהורות כי האמור בסעיפי משנה

1 ו-2 בסעיף הנ"ל לא יחולו על השטח המיועד למרפאה על פי התכנית.

ט. יש לערוך מחדש את נספח הבינוי ולעדכן את תקנון התכנית בהתאם – באופן שיאפשר גמישות תכנונית

במרחב המרפאה המתוכננת

44. בנספח הבינוי מצויינים שישה "מגדלי ממ"ד" בשטח המיועד לתעסוקה / מרפאה, כדלקמן:

45. מגדלי הממ"ד מפוזרים בכל קצוות השטח המיועד לשמש כמרפאה עתידית. פיזורם במרחבי הקומה

יערים קשיים ניכרים על תכנונה הפנימי של המרפאה.

46. משכך מבוקש, כי הועדה הנכבדה תורה על שינוי במתווה תכנון הממ"דים במגדל המגורים, כדלקמן:

46.1 תיכלל הוראה בתקנון התכנית, לפיה לא תותר הקמת ממ"דים בדירות מגדל המגורים; וכי במקומם יתוכננו ממ"קים, ובהתאם - מגדל ממ"ק אחד בלבד בשיפולי מגדל המגורים, ובאופן שמיקומו לא יערים קשיים תכנוניים על הנצלת קומות המסד בכלל, והמרפאה בפרט.

44.1 לחילופין, וככל שתסבור הועדה הנכבדה להותיר את האפשרות להקמת ממ"דים במגדל המגורים – כי אז מבוקש לכלול בתקנון התכנית הוראה לפיה מיקומם של מגדלי הממ"דים המתוארים בנספח הבינוי לא יהיה מחייב; וכי תיוותר גמישות תכנונית לעת הגשת הבקשה להיתר ודיון הועדה המקומית בה לשינוי מיקומם ו/או הפחתת השפעתם על קומת המרפאה.

י. יש להוסיף בתקנון התכנית הוראה לפיה יתוכנן מרחב מוגן תקני בהיקף שלא יפחת מן הדרוש בדין כחלק

בלתי נפרד מן המרפאה

47. בהינתן שעסקינן במרפאה – מורה תקנה 282 לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית

מקלטים), תש"ן-1990 שורת תנאים בדבר אופי המיגון הדרוש לשם הפעלתה כדין, וכדלקמן:

" מיגון למרפאה

.282 (א) במרפאה ייבנה מרחב מוגן ייעודי במוסד בריאות; חישוב השטח הנדרש של מרחב מוגן ייעודי לפי סעיף זה, בלא שטח חדרי מכונות, חדרי סינון ואוורור, חדרי מיזוג אוויר וחדרי שירותים, יהיה לפי %6 משטח עיקרי של המרפאה ושטחו המזערי לא יפחת מ-30 מטרים רבועים.

(ב) מרחב מוגן ייעודי במוסד בריאות למרפאה ייבנה כיחידה אחת לכלל מחלקות המרפאה, במפלס תת-קרקעי או במפלס אחר שתאשר רשות מוסמכת, והוא יתוכנן כך שיאפשר טיפול אישי וטיפול רפואי לכלל באי המרפאה בשעת חירום.

(ג) נוסף על מרחב מוגן כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), בכל קומה במרפאה ייבנה מרחב מוגן מוסדי לפי חלק ג'.1 "

48. בהתאם, תתבקש הועדה הנכבדה להורות על תיקון תקנון התכנית, כך שתיכלל בה הוראה להקמת

מרחב מוגן בהיקפים האמורים, וזאת בנוסף לשטח העיקרי למרפאה.

יא. לא הובאו בחשבון עלויות ריאליות להקמת 2 מרפאות הנחוצות למימוש הפרוייקט (מרפאה זמנית

לתקופת העבודות ומרפאת קבע עתידית), לא הוצגה חוות דעת כלכלית-שמאית הערוכה לפי תקן 21;

והאומדנים שננקטו בדברי ההסבר לטבלת ההקצאה והאיזון מלמדים על קושי ממשי ליישם את התכנית

במתכונת בה הופקדה

49. אין עוררין כי עסקינן בתכנית מופקדת שתכליתה היא מימוש פרויקט מסוג "פינוי ובינוי".

50. כאמור ברישא, אין הכללית קובלת על קידומו של הפרויקט. אדרבה, כללית מברכת על הכוונה

שביסוד ההליך, ובלבד שזכויותיה וזכויות אלפי מטופליה תשמרנה כדבעי.

51. דא עקא, יזם, שמאי ועורך התכנית לא הביאו בחשבון את מכלול הנתונים שיש להביאם בחשבון עת

עסקינן במוסד רפואי – שהקמתו, הכשרתו והפעלתו כפופים לתקנים מחייבים מחמירים.

52. זה לא מכבר נדרש בית המשפט העליון לדון במעמדו וטיבו של תקן שמאי מס' 21 שנועד להתוות

כללים בדבר עריכת שומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה כלכלית-שמאית לתכנית פינוי בינוי.

53. וכך סיכם כב' השופט כשר ב-בגץ 21/8958 המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' כנסת ישראל

(,23.3.2025 פורסם ב"נבו") את הזיקה הישירה שבין "רווחיות היזם" לבין מידת הצלחתו של פרויקט להתחדשות עירונית, כפי שהיא אמורה להשתקף בחוות דעת הערוכה לפי תקן :21 " המפתח הכלכלי לפרויקט פינוי בינוי טמון בתוספת שטחי הבנייה הקבועה בתכניות שרשויות התכנון מתבקשות לאשר. היזם, ככלל, אינו מקבל כל תשלום מבעלי הדירות, ונדרש לשאת בכל הוצאות הפרויקט – החל מעלויות הריסת הבניין הקיים (או הבניינים הקיימים), דרך עלויות הקמת הבניין החדש (או הבניינים החדשים), וכלה בהוצאות בעלי הדירות, כגון שכר דירה בתקופת הביניים, עלויות מעבר הדירה, ואף היטלי ההשבחה, ככל שחלים. נקודת המוצא הכלכלית היא, כי כדי שהיזם ייטול על עצמו הוצאות אלו, עליו לכסות הוצאות אלו ולהישאר עם רווח יזמי מספק.

לצד זאת, כדי שבעלי הדירות יסכימו לעסקת פינוי בינוי, עליהם לקבל תמורה הכוללת, בדרך כלל, דירה הגדולה מהדירה שבבעלותם.

וזאת עיקר: הן הרווח היזמי והן התמורה לבעלי הדירות, שמימוש הפרויקט תלוי

בהם, מתקבלים מ"עוגת הרווח" הכוללת, שמקורה בתוספת שטחי הבנייה, הקבועה בתכנית המאושרת על ידי מוסדות התכנון. על כן, תוספת שטחי הבנייה היא הקטר המניע את רכבת מימוש תכניות פינוי בינוי. בלעדי תוספת שטחי הבנייה, ליזם ולבעלי הדירות אין אינטרס כלכלי בפרויקט, ורכבת ההתחדשות העירונית לא תצא לדרכה.

זאת ועוד, מטבע הדברים, ככל שתוספת שטחי הבנייה גדולה יותר, כך "עוגת הרווח" הכוללת, גדולה יותר, וממילא, גדלה נכונותו של היזם להעניק לבעלי הדירות שטחי תמורה משמעותיים יותר, שכן עדיין ייוותרו בידיו שטחי בנייה המכסים את הוצאותיו ומאפשרים לו רווח יזמי מספק (וגדלה יכולתם של בעלי הדירות לדרוש תמורה גבוהה יותר, שכן יודעים הם שהיזם יכול לעמוד בה ואם ימאן, יימצא יזם אחר שיסכים).

מנגד, ככל שתוספת שטחי הבנייה קטנה יותר, כך קטנה נכונותו של היזם להעניק לבעלי הדירות שטחי תמורה משמעותיים, שכן עליו להותיר בידיו די שטחים שמימושם יכסה את הוצאותיו וכן יותיר בידיו רווח מספק. כך, עד למצב בו מיעוט השטחים הנוספים הקבועים בתכנית הופכים אותה לבלתי כלכלית.

אם כן, החלטת מוסדות התכנון בדבר היקף תוספת שטחי הבנייה המאושרים, היא המפתח הכלכלי העומד ביסוד הוצאת תכניות פינוי בינוי לפועל.

תקן 21.1 (וליתר דיוק – פרק א' של תקן ,)21.1 מביא לכך שבפני רשות התכנון תונח חוות דעת שמאית שבה יחושב הרווח היזמי הצפוי בהקשרה של תכנית מסוימת לפרויקט פינוי-בינוי, בין היתר כתלות בתמורות שייתן היזם לבעלי הדירות, וזאת לפי מספר חלופות (או "מדרגות")... "

54. ללמדנו כי חשיבותה של חוו"ד כלכלית-שמאית הערוכה על פי תקן 21 איננה מבוטלת.

55. ואולם, מעיון במסמכי התכנית המופקדת, נראה שבמסגרת הכנת התכנית המופקדת לא נערך,

ולמצער – לא הוצג שנערך מסמך זה.

56. משכך, אין ביד המעיין בתכנית כלים אפקטיביים לבחינת התמורות המוצעות לבעלי הזכויות בתכנית,

ובין כה וכה גם אין ביד המעיין בתכנית אומדן רלוונטי על פיו חושבו הזכויות המוקצות בתכנית.

57. אך למעלה מכך, נראה כי לא הובאו בפני לשכת התכנון והועדה הנכבדה מלוא השיקולים

הרלוונטיים בנוגע להקצאת היקף הזכויות הדרושות לצורך מימון הקמתן של מרפאה זמנית

(לתקופת העבודות) ומרפאה קבועה (בתום הפרויקט).

58. מעיון בדברי ההסבר לטבלת ההקצאה והאיזון ניכר, כי לא הובאו בחשבון עלויות ריאליות להקמת

מרפאה. כללית, כגורם האמון על אספקת שירותי בריאות לציבור מחוייבת לאמות מידה נוקשות הנוגעות לבינוי מרפאותיה.

59. בהתאם לאמות המידה המחייבות את כללית ומפרט הבינוי המאפיין את מרפאותיה – עלות בניית

מרפאה ברמת גמר היא כ-12,500 ₪ למ"ר ואילו עלות בניית בית מרקחת היא כ-14,000 ₪ למ"ר.

60. מעיון בטבלת ההקצאה והאיזון של התכנית המופקדת, כמו גם בדברי ההסבר לה, נראה כי שמאי

התכנית לא הביא בחשבון עלויות בינוי, או לפחות לא ציינן – ובוודאי שלא הובאו בחשבון עלויות רלוונטיות לבינוי מרפאה.

61. דהיינו – תחשיבי יזם התכנית ושמאיה אינם מביאים בחשבון את העלויות הריאליות הכרוכות

בהקמת מרפאה חדשה – כדי כך – שאי הבאת הנתונים הנכונים והריאליים בחשבון עלולה לפגום

קשות בכדאיותו של הפרויקט – ולהביא לאי-מימוש התכנית.

62. ייאמר כבר עתה, כללית לא תתקשר בהסכם לביצוע עסקת פינוי בינוי במסגרתה לא תוענקנה לה

תמורות ראויות בהיקפים יחסיים שלא יפחתו מן התמורות היחסיות שתוענקנה ליתר בעלי הזכויות בפרויקט.

63. ואולם, אם מחמת עלויותיה הגבוהות של הקמת מרפאה – שלא הובאו בחשבון בתחשיביו הכלכליים

של יזם התכנית – לא יסכים היזם להקנות לכללית מרפאה בשטח שלא יפחת מ-900 מ"ר (הכוללת בית מרקחת בשטח שלא יפחת מ-90 מ"ר) וברמת גמר מלא – כי אז, התכנית המופקדת תהא תלויה על בלימה ולא תקודם לביצוע.

64. ודוק, לא רק את עלות המרפאה העתידית היה על עורך, שמאי ויזם התכנית להביא בחשבון – אלא גם

את עלות הכשרתה של המרפאה הזמנית. הכשרתה אורכת זמן ודורשת משאבים כספיים ניכרים.

65. אין מדובר אך בעלויות שכירות, אלא בעלויות הכשרה משמעותיות.

66. כאמור מעלה, אחד מעקרונות היסוד של הסכמת כללית לשתף פעולה עם פרויקט להתחדשות עירונית

הוא שתתאפשר רציפות תפעולית של מרפאת בית הכרם.

67. רציפות זו מחייבת שכירת מרפאה זמנית, הכשרתה והעמדתה לכללית פרק זמן מספק לפני פינוי

המרפאה הנוכחית, כמו גם הקמתה של מרפאת קבע עתידית, כמובן.

68. משלא נערכה חוות דעת לפי תקן 21; משלא הובאו בחשבון העלויות הגלומות בהקמת שתי

המרפאות הנחוצות לשם הרציפות התפעולית (מרפאה זמנית ומרפאת קבע עתידית); ומשלא נערך

שיג ושיח עם נציגי כללית בשלב עריכת התכנית וגיבושה בנוגע לרמת הגמר הנחוצה על פי

המפרטים המחייבים את כללית – הרי שקיים יסוד סביר לחשוש, שמא תימצא התכנית כבלתי

כדאית מבחינה כלכלית – ואם כך יהא – לשם מה הופקדה? לשם מה לדון בה? ולשם מה לאשרה

במתכונת זו?

69. נוכח זאת, תתבקש הועדה הנכבדה להורות לעורכי ושמאי התכנית להציג חוו"ד כלכלית-שמאית

המביאה בחשבון את מלוא עלויות הקמת שתי המרפאות הנחוצות למימוש הפרויקט (מרפאה זמנית

ומרפאה קבועה); ובהתאם – לשקול עריכת שינויים בתכנית, אם וככל שיהא צורך בדבר, על מנת

שזו תהא כדאית למימוש מבחינה כלכלית.

יב. סיכום

70. נוכח המפורט לעיל, מן הדין להורות על שינויים במסמכי התכנית בהיבטים המפורטים להלן:

70.1 קביעת שטח מסויים למרפאה – תיכלל במסמכי התכנית הוראה לפיה תוקצינה לכללית זכויות להקמת מרפאה בנויה ברמת גמר מלא בשטח שלא יפחת מ-900 מ"ר הכוללת בית מרקחת (ששטחו לא יפחת מ-90 מ"ר). בנוסף, בנספח הבינוי יסומן בצורה מחייבת שטח המרפאה שיהווה את הקצאת הזכויות ב"מצב המוצע" לכללית.

70.2 הבטחת רציפות תפעולית – יש לכלול בתקנון התכנית תנאי לפיו מתן היתר להריסת מבנה מרפאת בית הכרם מותנה בהעתקתה בפועל של מרפאת בית הכרם למרפאה זמנית ש:

()1 תהא סמוכה ככל הניתן למרפאה הקיימת; ()2 שטחה יהא לא פחות משטח המרפאה הקיימת; ()3 לשימוש בה כמרפאה יינתן היתר כדין; ()4 תובטח שכירות ארוכת טווח עד לקבלת מרפאת הקבע העתידית; ()5 יוכשר בה מרחב מוגן תקני כנדרש בדין להפעלת מרפאה; ()6 תעמוד בדרישות הנגישות על פי דין.

70.3 טופס 4 למרפאה - יש לתקן את מסמכי התכנית כך שייקבע בסעיף 6.4.1 באופן מפורש כי טופס 4 למרפאה החדשה שתוקם לא יינתן אלא בד בבד עם מתן טופס 4 ליחידות מגדל המגורים ולאחר השלמת מלוא העבודות בפרויקט.

70.4 שימוש לבית מרקחת - יש לתקן את הוראת סעיף .4.1.1 סעיף משנה 3 לתקנון המופקד –

כך שיתווסף שימוש לבית מרקחת.

70.5 שימוש למרפאות ובית מרקחת בטבלת זכויות הבנייה - יש לתקן את הוראות הטבלה

שבסעיף 5 לתקנון המופקד – כך שיתווסף שימוש למרפאות ובית מרקחת לצד "תעסוקה".

70.6 ביטול האפשרות להפקעת המרפאה – יש לתקן את סעיף 6.3.4 לתקנונה המופקד של התכנית ולהורות כי האמור בסעיפי משנה 1 ו-2 בסעיף הנ"ל לא יחולו על השטח המיועד למרפאה על פי התכנית.

70.7 מגדלי ממ"דים במגדל המגורים - יש לשנות את מתווה תכנון הממ"דים במגדל המגורים בין אם בדרך של ביטול מגדלי הממ"דים והקמת ממ"קים בלבד, ובין אם בדרך של הותרת גמישות תכנונית למיקום מגדלי הממ"דים לעת עריכת הבקשה להיתר בנייה, על מנת שתישמר גמישות תכנונית בשטחי המרפאה.

70.8 מרחב מוגן תקני למרפאה - הוספת הוראה בתקנון התכנית לפיה יתוכנן מרחב מוגן תקני בהיקף שלא יפחת מן הדרוש בדין כחלק בלתי נפרד מן המרפאה.

70.9 תחשיב זכויות עדכני - עריכת – ולמצער, הצגת - חוו"ד כלכלית-שמאית המביאה בחשבון את מלוא עלויות הקמת שתי המרפאות הנחוצות למימוש הפרויקט (זמנית וקבועה);

ובהתאם – לשקול עריכת שינויים בתכנית, אם וככל שיהא צורך בדבר, על מנת שזו תהא כדאית למימוש מבחינה כלכלית ולא תאושר ותיהפך ל-"אות מתה".

71. להתנגדות מצ"ב תצהירו של מר עידו לקס, ראש מערך הנכסים בכללית.

72. הועדה הנכבדה תתבקש לזמן את הח"מ לדיון להצגת עמדת המתנגדת בפני חבריה.

בכבוד רב ובברכה,

צבי דורות, עו"ד

תאריך 30/11/2025

י' כסלו תשפ"ו

שעה: 10:52

נסח מס' 866163

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מפנקס בתים משותפים

גוש: 30150 חלקה: 230 תת חלקה: 1

הנכס נוצר ע"י שטר: 26939/2015 מיום: 05/11/2015 סוג שטר: פרצלציה לא רצונית

תיאור הנכס

תיאור דירה תיאור קומה שטח במ"ר החלק ברכוש המשותף

מרפאה ראשונה + שניה 324 324/999

הצמדות

סימון בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר

ב' מקלט, חדר הסקה, 40

הערות: בית השימוש והכניסה אליהם

ב1 חלק הקרקע 274

ב2 שטח הגג

בעלויות

מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים

3293/1966 30/11/1966 מכר ללא תמורה קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים

העברים בישראל

החלק בנכס

בשלמות

הרכוש המשותף

הנכס נוצר ע"י שטר: 26939/2015 מיום: 05/11/2015 סוג שטר: פרצלציה לא רצונית

רשויות שטח במ"ר

עיריית ירושלים 955

תקנון תת חלקות מס' מקורי

מצוי 18 18

שטר יוצר תיק יוצר

536/1961 41/61

תיקים / שטרות לנכס

תיק/שטר סוג תיק/שטר

26939/2015/45 פרצלציה לא רצונית

עמוד 1 מתוך 2

תאריך 30/11/2025

י' כסלו תשפ"ו

שעה: 10:52

נסח מס' 866163

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מפנקס בתים משותפים

גוש: 30150 חלקה: 230 תת חלקה: 1

הערות רשם המקרקעין

תוקן עפ"י שטר 6564/90

בצו רישום הבית המשותף קיימת הפניה לתקנון מצוי או תקנון מוסכם . יש לעיין בתיק הפעולה.

המספרים הישנים של החלקה

30150/126

הערות

מס' שטר תאריך מהות פעולה שם המוטב

45079/2025/1 24/10/2025 הערה על הפקדת תכנית הועדה המחוזית לתכנון סעיף 123 לחוק התכנון ובניה מחוז ירושלים

והבנייה

הערות: תכנית מתאר מקומית מס' 101-1246248 שפורסמה בילקוט פרסומים 13876 התשפו, עמוד 184 מיום 16/10/2025

קישור לתוכנית

סוף נתונים

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

עמוד 2 מתוך 2

יום שני, 17 בנובמבר 2025

א.ג.נ.

הנדון: התנגדות להתחדשות עירונית שדרות הרצל 98-100 מצ״ב מכתב התנגדות מפורט. נכתב ומוגש ע״י הנציגות שנבחרה על ידי בעלי הבית בדרות הרצל 96 ירושלים.

בברכה

נציגות שד׳ הרצל 96