ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 23 · סדר יום חלק א' - שוטף

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 24/12/2004
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום חלק ב' -התנגדויות · רשימת תיקים בסדר יום חלק א' - שוטף · רשימת תיקים בסדר יום חלק ב' - התנגדויות · פרוטוקול החלטות 4.12.2024.pdf · 1981-0399.03.pdf · 2001-0105.01 .pdf · 2005-0004.08 .pdf · 2005-0145.07 .pdf · 2022-0137.00 .pdf · 2022-0527.00 .pdf · 2024-0273.00 .pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 4.12.2024 שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב וועדת משנה לתכנון ובנייה 4.12.2024.pdf · שוטף חלק ג וועדת משנה לתכנון ובנייה 4.12.2024.pdf · שוטף חלק ד וועדת משנה לתכנון ובנייה 4.12.2024.pdf · שוטף חלק ה וועדת משנה לתכנון ובנייה 4.12.2024.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 04/12/2024 - ג כסלו תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/23

מספר בקשה 2024/0195.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, בנין ציבורי

הקמת בניין בן 3 קומות הכולל בית כנסת, 3 כיתות מעון יום

מהות בקשה

ו2 כיתות גני ילדים + קומת גג מעל ל2 קומות מרתף

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש באמצעות ריט אזורים האגף למבני ציבור

עורך הבקשה אדריכל יונגמן פללר רחל

מתכנן השלד י. דוד מהנדסים בע"מ שגיא

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אליהו גולומב 200 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 153 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1093ב תחילת תוקף 03/12/1964

1449 תחילת תוקף 03/05/1971

1449א תחילת תוקף 13/07/1988

252379 תחילת תוקף 08/08/2020

תאור הבקשה

הקמת בניין בן 3 קומות הכולל בית כנסת, 3 כיתות מעון יום ו2 כיתות גני ילדים + קומת גג מעל ל2 קומות מרתף- מבני הציבור עבור פרויקט פינוי בינוי פת

- 2 -

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק היתר בתאריך .12.12.23 קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01 קיימת בקשה להקמת 2 בניינים בתא שטח 2 – עבור 72 יח"ד בקשה מספר 2023/107.02 פירוט התב"ע:

תוספת יח"ד, שטחי מסחר, מבנה לצרכי ציבור ושטח ציבורי פתוח בצומת פת2.2.1 שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים ,3 אזור מסחרי, דרך פרטית ושצ"פ למגורים ומסחר, מגורים ומוסדות ציבור, מגורים ד', דרך מוצעת ושצ"פ 2.2.2 קביעת הוראות בינוי ושימושים עבור בניית 8 בניינים בהתאם לנספח הבינוי.

2.2.3 קביעת זכויות בנייה.

מוצע:

כ-2000 מ"ר מבני ציבור

כ-1,500 מ"ר מסחר

עיקרי התכנית:

1 שינוי יעוד הקרקע מאזור מסחרי ודרך מאושרת למגורים ומסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, דרך מאושרת, דרך מוצעת ושצ"פ.

.2קביעת הוראות בינוי ושימושים עבור בניית 5 בניינים בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת זכויות בנייה 58578.85 מ"ר מתוכם 27326.96 מ"ר עיקרי ו-29398.13 מ"ר שירות ובנוסף

3558.95 מ"ר שטח עיקרי למרפסות.

4. קביעת מספר הקומות המותרים לבנייה בהתאם לנספח הבינוי.

5. הגדלת מס' יח"ד מ-61 ל-.259

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה.

התכנית הינה חלק מהחוליה הראשונה המניעה את התהליך של תכנית בינוי פינוי בינוי המתהווה בשכונת קטמונים ח-ט.

נספחי תב"ע:

הוראות התכנית ותשריט, חלוקה ורישום, שמירה על עצים בוגרים- מחייב, נספח אדריכלות מחייב

- 3 -

חלקית, תנועה, ביוב ואיכות הסביבה- מנחה.

בסעיף .4.1.2.1 הוראות התכנית מצוין לגבי

תא שטח: 1

תותר הקמת 2 בניינים רבי קומות למגורים ומסחר בני 30 קומות על קרקרעיות ו- 5 קומות תת"ק.

קומת קרקע- תבוצע ארקדה מקורה בשטח זיקת הנאה למעבר להולכי רגל בתוך תחום השטח בהתאם לנספח הבינוי. בקומה זו ומעליה יותר שימוש למסחר ותעסוקה וכן לובי לכניסה למגורים.

בתת"ק יותרו 5 קומות חניון ושטחי שירות עבור מחסנים וטכני.

מפלס הגג העליון- יהיה כמסומן בנספח הבינוי

השימושים המותרים בקומת קרקע ובמפלס הרחוב בכל מבני המגורים לאורך רחוב פת וגולמב, לרבות פינת הרחוב יהיו מסחרי או תעסוקה.

בתא שטח 1 יותר תחנת שנאים.

הכניסות למבני המגורים יהיו מכיוון הרחבה המצוינת בנספח הבינוי

תא שטח: 2

תותר הקמת 2 בניינים למגורים ומסחר בני 9 קומות על קרקע + 5 תת"ק. בקומת הקרקע- תבוצע ארקדה במפלס הרחוב- מקורה עבור זיקת הנאה להולכי רגל.

קומת הקרקע ומפלס הרחוב יותרו לשימוש מסחר או תעסוקה וכן לובי למגורים.

המרחק בין הבניינים לא יקטן מ 8 מ' למבנים נפרדים ותינתן אפשרות לחיבור בין המבנים בקומה שמעל הקרקע.

בקומות מתחת לקרקע יותר הקמת חניון בן 5 קומות כולל שטחי מחסנים וטכני.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

תב"ע שאושרה בשנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 טרם הופקדה מטרת התכנית:

שינוי הוראות בינוי לעניין הבלטת מרפסות. ב. שינוי מיקום זיקת הנאה למעבר רגלי. ג. התרת בניה בין בניינים מאושרים של שטח ציבורי.

התב"ע כוללות הוראות בינוי לעניין המרפסות:

- 4 -

לעניין זיקת הנאה מצוין כי יותר ביטול קטע שטח מאושר בתכנית 252379 ובמקומו יקבע שטח זהה במיקום מוצע עפ"י נספח הבינוי לתכנית.

עוד מצוין כי מלבד הוראות אלו, כל שאר ההוראות נותרות בעינה ובהתאם לתכנית .252379 בשכונת קטמונים בפינת רחובות גולומב - פת, בהמשך לבקשה להריסה חפירה וביסוס במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי וניצול משאב בקרקע. עבור בניה עתידית להקמת 4 מגדלים המשלב ים בינוי למגורים, מסחר ותעסוקה ובניין למבני ציבור על פי תב"ע 252379 בתא י שטח 1-3 סה"כ 344 יח"ד.

מסמכי התכנית: במקום חלה תכנית 252379 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 9.4.2018 ותחילת

תוקפה הינו מיום 30.06.24

מימוש משוער כ 7 שנים.

סטיה ניכרת לעניינים הבאים: מספר קומות מירבי מעל הקרקע, %20 מהדירות בבנין תהנה דירות

קטנות ששטחן אינו עולה על 80 מ"ר תמהיל מחייב, במפלס הקרקע לכל אורך יעקב פת יהיו שימושי המסחר ו/או תעסוקה.

במקום חלה תכנית 1219609 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום ותחילת תוקפה הינו מיום 27.12.23

עיקרי התכנית ומטרותיה -שינוי הוראות הבינוי המאושרות בתכנית תקפה מס' ,252379 להלן:

1. שינוי קווי בנין עבור מסחר בחלקה .152

2. הבלטת מרפסות מעבר לקו בנין וגבול מגרש.

3. שינוי בתחום זיקת הנאה להולכי רגל.

מגורים, מסחר ותעסוקה - כמאושר 4,220.97

שטח ריק מבינוי. כיום השטח משמש כשטח תפעול לטובת הרכבת הקלה.

התב"ע מתייחסת לשינוי במרפסות הכולל נספח בינוי וכן התייחסות לזיקת הנאה:

סעיף ב להוראות התכנית:

יותר ביטול קטע שטח בתכנית 252379 המוגדר כזיקת הנאה למעבר רגלי.

במקומו יקבע שטח זיקה זהה לשטח שבוטל בתחום נשוא התכנית.

- 5 -

(מיקום השטח המוצע המסומן בתכנית פיתוח של נספח בינוי נספח )1 השטח המסומן בתשריט בקווים מקבילילם אכלכסוניים בצבע אדום כשטח זיקת הנאה למעבר להולכי רגל הינו ללא מגבלה כלשהיא.

להבטחת האמור תרשם הערה בספרי המקרקעין ע"י מגישי הבקשה וכתנאי למתן היתר בניה בשטח.

שטח זה יפותח כמעבר רגלי ברחוב המצוי בתשריט המסדיר הרחבת מדרכה לאורך רחוב פת ובצומת גולומב.

השטח המסמן בתשריט בקווים שתי וערב בצבע אדום הינו זכות מעבר לרכב וחלות עליו ההוראות שהקבעו בסעייף 6.8 בהוראות תכנית .252379

התב"ע ללא סעיף סטיה ניכרת וכלל ההוראות החלות בתכנית הקודמת חלות עליה.

פרסום

ב ניית הפרויקט בשני שלבים ולא בהינף אחד - כלכליות הפרוייקט נ יוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע - ניצול הזכויות ס טייה מנספח בינוי לא מחייב - ניצול הזכויות ושיפור התכנון שינוי בסל השימושים הציבוריים -

הממומש במסגרת התכנית - שימוש בחלק מהשטחים המיועדים ללשכת רווחה / שלוחת מתנ"ס / אולם רב תכליתי ומעונות סטודנטים עבור מעונות יום / כיתות גן / בית כנסת . שיפור תכנון ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות .

לנושא ההקלות התקבלה התייחסות משפטית מתויקת בארכיב עיקרי החוו"ד מתייחסת ל 3 נושאים:

האם מותר לפצל את בינוי הפרויקטל-2 שלבים- סעיף שכשלעצמו דורש פרסום הקלה.

ניוד שטחים הניוד מהמפלס שמתחת מפלס הכניסה הקובעת אל מעל מפלס הכניסה הקובעת אינו מהוה סטיה ניכרת .

לעניין יעוד שימוש מתוך סל השימושים הציבוריים – בעת מימוש שלב ב' של הפרויקט - שימוש למעונות סטודנטים בלבד, ללא מימוש של השימושים הציבוריים ללשכת רווחה, שלוחת מתנ"ס ואולם רב תכליתי.

פירוט המוצע בבקשה:

מדובר בתא שטח 3 עבור בנין מבני ציבור בן 3 קומות מעל 2 קומות תת"ק עבור ביכנ"ס, 3 כיתות מעון יום ו- כיתות גני ילדים. מוצע גרעין עם מעליות ומעלית אלונקה.

סעיף .4.2.2א- הוראות בינוי לתא שטח :3

- 6 -

תותר הקמה של בניין בן 7 קומות על קרקעיות, קומה תת קרקעית בחלקה לשימושים עיקריים וחניה ו-

4 קומות תת"ק לחניה טכני ומחסנים.

שטחי הבניה המותרים ומס' יח"ד בהתאם לטבלה .5 קווי הבנין בהתאם לתשריט.

השימושים המותרים: גני ילדים, לשכת רווחה, מעונות יום, בית כנסת, שלוחת מתנ"ס, אולם רב

תכליתי, ומעונות סטודנטים. תותר גמישות למיקום וצירופי השימושים בבנין.

פורסמה הקלה כנדרש וכן התקבלה התייחסות מבני ציבור ואדריכל העיר לנושא וכן מתוקית חוו"ד משפטית.

חניה

מוצע חניון משותף- חלקו בבקשה זו- יש להציג תכנית מלאה של החניון עם הקשר וחיבור – במסגרת קו בנין.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניה.

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה ובו מצוין כי: לטובת כלל השימושים מוצע 441 חניות לרכב פרטי לפי חלוקת טבלת מאזן החניה ו2 חניות תפעוליות התוכנית תואמת תב"ע נקודתית 252379 בכפוף לאישור המחלקה.

בתב"ע מצוין בסעיף חניה:

תותר תוספת שטחים/קומות לחניה דרישת תקן התקף בעת הוצאת היתר בניה מיקום פתחי פליטת האיוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה בקומות החניה תהיה הפרדה בין חניה למסחר לבין חניה למגורים- יש להציג עמידה ברמפת הכניסה לחניון יבנו אלמנטים אקוסטים אפקטיביים על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים למבנים המתוכננים.

לא תתאפשר גישה לחניה מרחוב גולומב אלא לאחר השלמת ביצוע הפרדת המפלסית בצומת גולומב/פת.

הכניסה לכל החניה הציבורית ולכל תוספת החניה בשטח תתאפשר לכל הציבור ותוכל להיות בתשלום.

לא תותר הסדרת חניה פרטית במספר העולה על תקן החניה ובהתאם לנספח התנועה המאושר.

רמפת הגישה לחניה המשמשת את השטח הסחיר יהיו בתחום המגרשים המסחריים.

יש להציג עמידה בתנאים אלו לעניין החניון החלקי המוצג בבקשה.

כמתאפשר

- 7 -

מיקום / קווי בניין

על פי תשריט התב"ע וכן על פי תיק מיד, קוו בניין עילי וקוו בניין תת קרקעי.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק וכן החזית האחורית של קומת הכניסה - מבוקשות עד קווי

הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

טבלה 5 לעניין זכויות בניה:תא שטח 3עיקרי

סה"כ עיקרי: 3105 מ"ר- מוצע 822 מ"ר יתרה 2283 מ"ר.

מעון יום 3 כיתות- עיקרי מותר 410 מ"ר

שירות מותר 30מ"ר

2 כיתות גן- עיקרי מותר 236 מ"ר

שירות מותר 20 מ"ר

בית כנסת- עיקרי מותר 240 מ"ר

שירות מותר 10 מ"ר

לשכת רווחה- עיקרי מותר 440 מ"ר

שירות מותר 10 מ"ר

שלוחת מתנ"ס- עיקרי מותר 490 מ"ר

שירות מותר 10 מ"ר

אולם רב תכליתי ומעונות סטודנטיםעיקרי מעל: 829 מ"ר

שירות מעל: 230 מ"ר

עיקרי מתחת: 460 מ"ר

שירות מתחת: 4710 מ"ר

- 8 -

סה"כ מוצע:

עיקרי מעל: 543 מ"ר

עיקרי מתחת: 279 מ"ר

סה"כ עיקרי: 822 מ"ר

סה"כ שטחי שירות 1384 מ"ר

מוצע כמתאפשר אין מניעה לאשר.

יש להוסיף טבלת שטחים וייחוס- תמהיל דירות/חלוקת זכויות עבור החלקות במגרש- תא שטח .1,2,3 גובה מותר + מס' קומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 7 קומות מעל קומת מסחר (סעיף קטן )6 + 4 קומות תת"ק.

מרפסות מותרות 100 מ"ר. גובה 27.55 מ'

מוצע כמתאפשר

מרפסות

מוצעות בהתאם לנספח הבינוי. מרפסות מותרות 100 מ"ר. מוצע כמתאפשר מי נגר

נדרשים לחלחול של %-20 פורסמה הקלה להקטין ל%.15 אין מניעה לאשר בכפוף לאישור איכות הסביבה. פורסמה הקלה- אין מניעה לאשר

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 – שלביות ביצוע:

- 9 -

שלביות:

תנאי להיתר מבנה מגורים ראשון: בכפוף למתן היתר לגני הילדים ומעון היום.

קבלת היתר בניה- אישור תכנית פיתוח ואישורה ע"ח מהנדס העיר. הפיתוח המוצע יכלול גם את שטח זיקת ההנאה ואת השטחים הצמודים לתא השטח למבני ציבור באופן שיהיה חלק אינטגראלי מהשצ"פ.

קבלת טופס איכלוס- ביצוע בפועל של תכנית הפיתוח שאושרה בשלב .1 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון- יהיה מתן איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

עוד מצוין בסעיף: 6.6 תנאי למתן איכלוס יהיה השלמת ביצוע המתאור בסעיף 6.12 סעיפים 2\=.3

תנאי למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון יהיה מתן היתר איכלוסלגני הילדים ומעון היום.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית כ-7 שנה מיום אישורה"

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 252379-101 אשר הופקדה מיום .20.3.6 עצים לשימור

תשריט התב"ע מציג עצים לשימור. יש להקפיד ולהתאים הבקשה לסקר העצים המחייב בתב"ע.

התכנון מוצג על גבי נספח הנוף המאושר.

יזם/מגיש הבקשה : ריט אזורים הפיליווינג בע"מ

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל בתאריך 20.07.24 בפירוט: תוכנית הסדרי תנועה משולב לתיקים 2023/0107.01 2023/0107.02 2024/0195.00 אין התנגדות לתוכנית בהמשך לאישור שניתן ב 18/8/2024מוצע בניה של 3 מגדלים לשימושים הבאים: 280 יח"ד חדשות, 52 יח"ד של מעונות סטודנטים, 500מר' מסחר, 500 מר' תעסוקה, 3 כיתות מעון יום, 2 כיתות גן ובית כנסת לטובת כלל השימושים מוצע 431 חניות לרכב פרטי לפי חלוקת טבלת מאזן החניה ו2 חניות תפעוליות

- 10 -

התוכנית תואמת תב"ע נקודתית 252379 בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס -4 אישור ועדת רשות תמרור

שפ"ע: התקבל אישור בתאריך 20.08.24 ובפירוט נכתב: סקר העצים אושר בתיק החפירה 2023/107 הוגשה ערבות בנקאית לשימור להעתקה ולנטיעה על סך 439,927 ₪ שולם היטל כספי על סך 24,870 ₪

תנאי להיתר -אישור תוכניות סופיות לשצ"פ

איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך_07.11.24_: חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה. (טופס )2מאושר בכפוף להיתרים 2023/0107.01 ו- 2023/0107.02 - תנאים להיתר ותנאים לטופס 4

תברואה -התקבל אישור בתאריך :05.24.21 תיק -2023/0107.02 מגרש מס' ,2 שני בניינים מרקמיים c,d . כוללים: מס' קומות – קרקע++8גג' מס' יח"ד – 35 יח"ד בכל בניין, סה"כ 70 יח"ד'

שטח עיקרי מסחר – 350 מ"ר שטח עיקרי הסעדה – 110 מ"ר שטח עיקרי תעסוקה – 850 מ"ר שיטת פינוי:

בניני מגורים – חדר אשפה עם עגלות בכל בניין, חברת ניהול משנעת עגלות להיפוך אל הדחסנים במגדלים. תעסוקה ומסחר – חדר אשפה עם עגלות, חברת ניהול משנעת עגלות להיפוך אל דחסן מסחר הסעדה ותעסוקה.

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך :1.8.24

תנאים שייקבעו להיתר הבניה

הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם לסיכומים.

תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה.

אישור שפ"ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים.

מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

בהיתר זה כלולות הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והן מהוות חלק אינטגרלי מהיתר הבניה. ניתן לבחון שינויים נקודתיים (החלפת חומרי גמר וכד') בתיאום ובאישור אדריכל העיר לפני ביצוע בפועל.

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע

- 11 -

בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד'.

חומרי גמר:

אבן

חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה.

יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

9.2 זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25

גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשמתמשים בכל קומה.

9.3 אלומיניום/פרזול

א. גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים.

ב. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע.

ג. יש להציג פרטים עקרוניים.

ד. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית (או מעקות בנויים בגג).

תאורה ושילוט

יש להציג בצורה ברורה היבטי תאורה ושילוט בכל תנוחות התכניות, החתכים והחזיתות.

תנאי לתחילת עבודות

10. אישור תכנית 101-1219609 שטרם הופקדה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר חריגה של

קונסטרוקציית המרפסות לזכות הדרך, בחריגה מגבול החלקה בחזית הצפון מזרחית, וכן את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

11. אישור אדר' העיר לעיצוב החזיתות.

12. אישור אדר' העיר לתכנית פיתוח מפורטת לרבות פתרונות לתשתיות.

13. אישור פקיד היערות או מי מטעמו לנטיעות ולשימור העצים.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

- 12 -

השלמת כל שטח הפיתוח שכלול בהיתר לשביעות רצון שפ"ע ו/או אדריכל העיר תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה יש לוודא התאמות לחו"ד אדריכל העיר זו לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

אישור זה אינו מהווה אישור הסופי להיתר.

יש לשוב ולבחון את התכניות לאחר מילוי התנאים להיתר כנ"ל.אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל אישור בתאריך .01.12.23

אישור מבני ציבור- התקבל אישור בתאריך .24.07.24 תנאי הפנייה לגורמים- השלמת שטחים לפי טבלה 5 וסימון חניות עבור מבני ציבור. תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון פנים מול מבני ציבור וחתימה על הסכם פיתוח

אישור דרכים- התקבל אישור בתאריך 09.09.24 בפירוט: אין מניעה לקידום את התק לדיון בוועדה בלבד על סמך תכנון פיזי שקודם ע''י חברת רעם . תכנית סרוקה בארכיב אופטי מתאריך 09.09.2024 תנאי להיתר בניה - אישור תכנית תנועה באגף תכנון פיזי מאושר סופי על סמך ולפי גבולות תכנית תנועה מאושרת קבלת החלטת האגף בנושא בניצוע דרך הגישה.

אישור מאור שפ"ע- התקבל בתאריך .18.08.24 התוכניות נחתמו. יש להעלות את הסריקה של התוכניות החתומות לתיק.

בעלויות: חברת אזורים + ט.ל.ש.ג פרויקים בע"מ.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 21/11/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים אין מניעה לאשר הקמת 2 בנייני מגורים להשכרה ב- 8 ובתנאים קומות מעל קומת מסחר ו- 6 קומות חניון בכפוף לשינויים ובתנאים.

לאישור הועדה הקלות ושימוש השטחים עבור מעונות בלבד-

ללא מימוש של השימושים הציבוריים ללשכת רווחה, שלוחת מתנ"ס ואולם רב תכליתי. בכפוף לתיקון תכנית a

חוות דעת תכנונית 21/11/2024

חוות דעת תכנונית

- 13 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

252379

תחילת תוקף:

08/08/2020

ייעוד הקרקע:

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק

היתר בתאריך .12.12.23

קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01

קיימת בקשה להקמת 2 בניינים בתא שטח -2 עבור 70 יח"ד בקשה 2023/107.02

פורסמו הקלות:

בניית הפרויקט בשני שלבים ולא בהינף אחד - כלכליות הפרוייקט

נ יוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע - ניצול הזכויות ס טייה מנספח בינוי לא מחייב - ניצול הזכויות ושיפור התכנון שינוי בסל השימושים הציבוריים - הממומש במסגרת

התכנית - שימוש בחלק מהשטחים המיועדים ללשכת רווחה / שלוחת מתנ"ס / אולם רב תכליתי ומעונות סטודנטים עבור מעונות יום / כיתות גן / בית כנסת . שיפור תכנון ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות.

אין מניעה לאשר הבקשה בכפוף לאישור הועדה המקומית לענין הקלות. יש להציג חלוקת שטחים מותאמת מוצע

- 14 -

ומתאפשר בהתאם לכלל המגרש וחלוקת השימושים.

התקבל אישור מבני ציבור

השלמת פרסום 11/08/2024

לפי סעיף 149 בניית הפרויקט בשני שלבים ולא בהינף אחד - כלכליות לחוק הפרוייקט

ניוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע - ניצול הזכויות סטייה מנספח בינוי לא מחייב - ניצול הזכויות ושיפור התכנון שינוי בסל השימושים הציבוריים - הממומש במסגרת

התכנית - שימוש בחלק מהשטחים המיועדים ללשכת רווחה / שלוחת מתנ"ס / אולם רב תכליתי ומעונות סטודנטים עבור מעונות יום / כיתות גן / בית כנסת . שיפור תכנון

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר הקמת 2 בנייני מגורים להשכרה ב- 8 קומות מעל קומת מסחר ו- 6 קומות חניון בכפוף לשינויים ובתנאים.

לאישור הועדה הקלות ושימוש השטחים עבור מעונות בלבד- ללא מימוש של השימושים הציבוריים ללשכת רווחה, שלוחת מתנ"ס ואולם רב תכליתי. בכפוף לתיקון תכנית a

- 15 -

סדר יום לועדה מתאריך - 04/12/2024 - ג כסלו תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/23

מספר בקשה 2023/0122.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בית מלון, בית מלון, חניון ציבורי, מסחר

הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש עבור בית מלון בן 5

מהות בקשה

קומות משולב מסחר

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש שקיראת עלי

עורך הבקשה אדריכל עליאן באסם

מתכנן השלד נתשה סאלח

מספר מתנגדים 4

מספר שכנים שלא חתמו 3

כתובת האתר

א זהרה , מרכז העיר רחוב א זהרה

גוש חלקה בשלמות

30056 33 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

68577 תחילת תוקף 24/04/2021

976480 תחילת תוקף 17/05/2022

תאור הבקשה

בקשה להריסת בניין קיים והקמת בניין חדש עבור בית מלון בן 5 קומות משולב מסחר עבור 78 חדרי

מלון- כתובת: א זהרה שכונת מרכז העיר- תיק רישוי: 2023/122

פירוט המוצע בבקשה:

בחלקה קיימים 3 בניינים בני 3 קומות שנבנו בשנת 1954 לפי היתר ירדני. חלק מהבניה (שפונה לרח'

אזהרא) ומשמש היום כמסחר- מסומן להריסה, כמו"כ קיימות סככות ללא היתר המיועדות להריסה.

בחלקה מוצע הקמת בניין חדש בין 5 קומות על קרקעיות + 5 תת"ק וכן תוספת קומה על הבנין הקיים

- 16 -

בצד המערבי. השימושים המוצעים בתכנית הינם מסחר, תעסוקה ומלונאות וכן חניון תת"ק. בנוסף לבינוי החדש תכנית זו מפרישה משטחה עבור דרך מוצעת (בתיאום עם מערכת כבישים תכנית מע'

מזרח )13500 ומפרישה שטח עם זיקת הנאה לציבור.

למגרש קיימים 2 תב"עות מסמכי התכנית:

תכנית 68577 א- הוראות בינוי למלון זהרה: הופקדה : 15.01.2020

מסמכי התכנית: הוראות+ תשריט מחייב, נספח אדריכלות מחייב לענין קווי בנין, מס' קומות וגובה

בניה, תנועה מנחה.

הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש במקומו בן 5 קומות ממפלס רח' א-זהרה ו-5 קומות תת קרקעיות ותוספת קומה מעל בניין הקיים בצד המערבי אשר ישמש למסחר, מלונאות, תעסוקה, משרדים וחניון תת קרקעי.

תכנית 101-0976480 שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתב"ע 68577 א-זהרה-

התכנית תואמת לתב"ע -687731 מגרש משולב תעסוקה, מסחר ומלונאות. תכנית זו מבטלת את קומת המלונאות בבנין הקיים.

התכנית אינה משנה את המצב המאושר למגרש- ניתן שימוש משולב תעסוקה, מסחר ומלונאות.

תכנית זו באה לקבוע צורת בינוי חדשה בתא שטח 1 תוך שינוי זיקת הנאה. תכנית זו מבטלת את קומת המלונאות בבנין הקיים.

מובהר בהוראות התכנית לעניין שימושים:

סעיף .4.1.1

בהתאם למאושר בתככנית 68577 למעט ביטול קומה 3 בבנין הקיים למלונאות בהתאם למפורט:

בנין חדש:

תת"ק

-2-5 חניון

מינוס 1 חניה ואולם רב שימושי

קומת קרקע+ מסחר ומלונאות (לובי מלון בלבד)

קומה 1-4 מיועדת למלון (אירוח, הלנה והסעדה)

- 17 -

בנין קיים:

קומת קרקע: מסחר ופנאי (בית קולנוע ותיאטרון)

קומה 1-2 משרדים ותעסוקה

בכל הקומות יותרו אחסנה ומתקנים טכניים הדרושים לתפקודו השוטף של בית המלון.

חניה

1. מקומות החניה הנדרשים ע"פ התקן יבוצעו בתחום תא שטח מס' 1 בלבד.

2. החניה תהיה על פי התקן התקף בעת מתן היתרי בניה אך לא פחות מהמוצע במסמכי התכנית.

3. תנאי למתן היתר בניה יהיה - הגשת תכנון מפורט של החניון לרבות תכנון הרמפות, מערך

החניה, מערך הפריקה והטעינה, הסדרי הכניסה והיציאה אליו וממנו לאישור מהנדס הוועדה המקומית, או מי מטעמו.

הריסות ופינויים: הבנין/הגדר/המבנה/המדרגות המסומנים בצבע צהוב מיועדים להריסה ויהרסו כתנאי

לקבלת היתר בניה ראשון בתחום התכנית ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם.

עיצוב אדריכלי:

מעקה, סוג אבן, חלונות- יהיה אחיד לכל המבנה ויקבע עפ"י היתר בניה ראשון שינתן.

הבניה באבן נסורה, חלקה ללא סיתות.

מודגש בזאת כי גובה הגדרות סביב תא שטח 1 לא יעלה על 1.2 מ' כלפי הרחוב והחלקות הסמוכות ביחס למפלסי קק"ט.

מסחר

החזיתות הבנין המסומנות בקו סגול בתשריט הן חזיתות מסחריות וחלות עליהן ההוראות הבאות: .1 השימושים שיותרו יהיו בזיקת לתיירות/מלונאות. .2 השימושים שיותרו יהיו בכפוף לאישור איכות הסביבה..3 מסעדות אשר יוקמו יתוכננו עם מיקום מפורט עבור תוספת פילטרים ומנדפים למערכת. .4 לא יבצעו שילוט על קירות חיצוניים אלא בהתאם להוראות עזר חוק בינעירוני.

עוד מצוין בתנאים מיוחדים:

סעיף 6.10.5 : " לא יותר ניוד או שינוי זכוית בניה שנקבעו למלונות והמרתן לשימושים אחרים וכי לא יותר ניוד של שטחי המלונאות לקומות אחרות או לאגפים אחרים בבנין.

סעיף :6.10.6 "להיתר בניה ראשון (לא כולל חפירה) בשטח התכנית יהיה בהכללת המלון באופן שמלוא זכויות הבניה למלון ימוצו"

סעיף 6.10.16 התכנית מציעה חניון ציהורי לצורך מתן פתרון חניה למגרשים הסמוכים בהתאם להוראות תכנית מער"ר מזרח.

- 18 -

כמו"כ מצוין לעניין מי נגר:

יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך המגרש הכולל במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן למי נגר וחילחולם לתת קרקע בתחומי המגרש.

מצוין בתב"ע כי תותר חלופה לחלחול טבעי.

רישום זיקת הנאה:

השטח המסומן בתשריט כזיקת הנאה – עבור הציבור ללא מגבלה כלשהיא. תירשם על כך הערת אזהרה וכן פיתוח שטח זיקת ההנאה ואחזקתו תהא באחריות מגיש התכנית.

מימוש התכנית:

תקופה של 10 שנים מיום אישורה מיום 09.04.21 ועד .09.04.2031 מודגש בזאת כי ככל ותבוטל תכנית 68577 בהתאם למפורט בסעיף .7.2 במקום חלה תכנית בסמכות מקומית 101-0976480 אשר הופקדה מיום 14.07.2020 ותחילת תוקפה הינו מיום .09.04.2021

סטיה ניכרת:

גובה בנין מירבי ומספר קומות בהתאם למצוין בנספח ,1 קוי בנין, סטיה מהוראות הסעיף המורה על הריסת הבינוי המסומן במסמכי התכנית להריסה, גריעה מהזכויות שהוקצו למלונות לשימושים אחרים, השימוש בקומות מעל המסחר יהיו למלון, שינוי השימושים בקומה 1-4 רק לשימוש זה.

פירוט המוצע בבקשה:

תת קרקעי:

מוצע 5 מפלסי חניה תת"ק- כמתאפשר

מפלסים: ,-19 ,-15.80 ,-12.60 ,-9.00 -3.50 כמתאפשר מוצעות חלוקת חניות לפי שימושים: מסחר, משרדים, אולם שמחות, בית קולנוע, מלון, חניה ציבורית, תפעולית ונכים.

מעל הקרקע- מוצע 5 קומות עבור חדרי המלון, אולם שמחות ויחידות מסחריות. השימושים מותרים למתאפשר.

מעל הקרקע מוצע 5 קומות עבור חדרי המלון + גג משותף לא מקורה.

מספר יח"ד/ תמהיל דירות: מוצעים 78 חדרי מלון + 6 יחידות מסחריות.

חניה-

החניון המוצע מאושר הסדרי תנועה וכן חיבור לדרכים. סה"כ מוצע 1555 מקומות חניה פרטיות-

- 19 -

בחלוקה כמות מקומות חניה: מלון- 13 מק"ח, מסחר- ,5 משרדים- ,3 אולם שמחות- ,28 בית קולנוע-

,15 חניון ציבורי- .91

סטיה ניכרת:

רישום זיקת הנאה:

גובה הבניה

גובה מקסימאלי הינו 22.9 מ' סעיף קטן 2 לטבלה 5 מצוין: מעל גובה זה יותר מעקה תיקני עד לגובה 24.9 מ'.

מיקום / קווי בניין

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים למעט סטיות קטנות שיתוקנו ע"י

עורך הבקשה במסגרת תכנית מתוקנת אחרי דיון.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

מס' הקומות-

עפ"י טבלה 5 מותרת 5 קומות מעל הקרקע ו- 5 קומות מעל הקרקע- מוצע כמתאפשר אין מניעה לאשר.

שלבי ביצוע:

ביצוע בניה- הבניה בכל תחום התכנית תבוצע בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים.

תעודת גמר עבודה: סיום פיתוח שטח זיקת ההנאה לשביעות רצון מהנדס העיר ואו מי טעמו.

מרפסות:

מוצעות מרפסות מקורות במסגרת קוי הבנין ובהתאם לנספח הבינוי- אין מניעה לאשר.

אחסנה

מוצעים מחסנים בתת"ק- אין מניעה לאשר

שטחי בניה :

#x200fמסחר#x200f# x200f#x200f עיקרי מעל 790.96 מוצע: 248.61

- 20 -

שירות מעל 80.05 מוצע: 503.12

#x200fתעסוקה#x200f# x200f#x200fעיקרי מעל 868.73 מלונאותעיקרי מעל 6259.23 מוצע: 4874.69

שירות מעל 31.092 מוצע: 8732.15

עיקרי מתחת 1711.11 מוצע: 476.74

שירות מתחת -10016.04 בהתאם לתקן חניה עדכני- חניה מוצע 7493.16 מ"ר סה"כ עיקרי מוצע 5123.3 מ"ר

סה"כ שירות מוצע 9235.27 מ"ר

מוצע כמתאפשר שימוש בשטח עיקרי עבור שירות. אין מניעה לאשר

מי נגר: יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך המגרש הכולל במגמה לאפשר קליטת כמות

גדולה ככל הניתן למי נגר וחילחולם לתת קרקע בתחומי המגרש. התקבל אישור איכות הסביבה וכן בור חלחול- סה"כ %11 חילחול. אין מניעה לאשר לא פורסמו הקלות מצוין בתב"ע פיתרון מלאכותי.

מסחר תעסוקה ותיירות:

מצוין בהנחיות מסחר תעסוקה ותיירות: .1 מס' קומות מירבי 5 מעל מפלס רחוב א זהרה ו- 5 תת"ק,

2. הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת, .3 לא יותר ניוד או שינוי זכויות הבינוי שנקבעו

למלונאות לשימושים אחרים ולא יותר ניוד של שטח מלונאות לקומות אחרות או אגפים אחרים. גריעה של זכויות ממלונאות לשימושים אחרים תהווה סטיה ניכרת..4 ניתן יהיה להמיר שטחים של שימושים אחרים למלונאות. .5 המלון יבנה בהתאם לתקנים הפיזיים של משרד התיירות, תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור התאמה לתקנים פיזיים. .5 הכניסה למלון תהיה נפרדת מהכניסה למסחר .6 האכסון המלונאי יהיה בבעלות גורם אחד. .7 מס' חדרי מלון לא יקטן מ 50 חדרים, מובהר כי אין הגבלה למספר חדרים מקסימאלי בכפוף לתקני משרד התיירות.

הבקשה המוצעת בהתאם לשימושים המותרים- אין מניעה לאשר מימוש התכנית:

תוקף זכויות הבניה המוקנות למשך 7 שנים מיום כניסת התכניות לתקוף.

במידה ותוך 7 שנים לא יאושר היתר בתחום התכנית, יפקעו זכויות הבניה המוקנות בתכנית בדין.

במידה ויופקע תוקף זכויות המוקנות, יהיו זכויות הבניה בתחום התכנית ובתהאם למצב המאושר טרם אישורה של תכנית זו.

- 21 -

יובהר כי היתר חפירה אינו מהווה היתר בניה לצורף סעיף זה.

מוצע כנדרש אין מניעה לאשר

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים שקיראת עלי

התנגדויות:

התקבלו 4 בהתנגדויות לבקשה- לעניין בעלויות. יש להמציא אישורים והתייחסות להוכחת עמידה כנדרש בהוראות החוק.

התקבלה התייחסות המחלקה המשפטית מיום 18.11.24 כדלקמן:

"הבקשה תואמת תב"ע.

ההתנגדויות הקניניות שהוגשו במסגרת התב"ע נדחו.

ניתן לקיים דיון פנימי מבלי לזמן את המתנגדים לשמיעה חוזרת של אותן טענות קנייניות.

לכן מציעה לשבץ את הבקשה לדיון פנימי."

אישורים שהתקבלו:

חוות דעת מח' איכות הסביבה: התקבל בתאריך 10.09.24 בפירוט:

תנאים לטופס 4

מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישור יועץ מיזוג אוויר של הפרויקט שכל המלצות המחלקה על מערכות אוורור חניון תת קרקעי בוצעו בפועל

מהצרה לדלק תקנית ג.ארובה – יציאה על גג הבניין בגובה לא פחות מ-1 מ אישור יועץ אקוסטי שהמלצותיו בחו"ד בוצעו בפועל ביצוע מדידות קרינה שמוכיחות עמידה בדרישות התקנות תנאים מיוחדים

הצגת אישור יועץ חשמל שהגנרטור בפרויקט הוא בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות.

- 22 -

מיקום פתח אגזוז גנרטור בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות.

הצגת אישור יועץ איוורור לביצוע בהתאם לתכנון שאושר ע"י הרשות ולעמידה בתקן .6210 מיקום פתחי אוויר צח בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות.

אישור מח' שפ"ע: התקבל בתאריך :23.09.24 ממחלקת אחזקה נמסר: ככל ותכניות הפיתוח אושרו ע"י אדריכל העיר, אין לנו התנגדות לאישור הנ"ל בכפוף להעברת %15 מהריצופים ושאר האלמנטים המבוצעים בפרויקט בשטח המדרכה / כביש לאחר תום הבניה.

אישור מחלקת תברואה: התקבל בתאריך 09.09.24 ובפירוט: מלון 80 חדרים יש לתכנן דחסנית 10 קו"ב ומכבש קרטונים

אישור מחלקת הסדרי תנועה: התקבל בתאריך 04.03.24 ובפירוט אין התנגדות לדיון בוועדה בלבד.

עבור בית מלון ושטחי מסחר דרוש 64 מ"ח עפ"י תקן המע"ר.

מוצע 155 מ"ח + 3 מ"ח פריקה וטעינה בחניון התת"ק מתוכם 91 מ"ח ציבוריות על פי תב"ע 68577 סעיף חניה. כמו כן מוצע מפרץ הורדת תיירים בזכות הדרך.

תנאי מוקדם להיתר בניה: הגשת תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י אגף תושי"ה לתכנון הכביש.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

אישור מחלקת אדריכל העיר: התקבל בתאריך 14.03.24 בפירוט:

אשר את הבקשה לדיון בכפוף לתנאים הבאים:

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תנאי לתחילת עבודות יהיה אישור סופי של אדריכל העיר ושפ"ע לנספח עיצוב אדריכלי ופיתוח.

תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר להרמוניקה סופית ומתואמת לעניין העיצוב האדריכלי , החזיתות, התוכנית ותוכנית הפיתוח .

אישור זה לא כולל תיאום לעניין החזיתות, הופעת החזיתות ייבחנו ויתואמו עם אדריכל העיר.

ע ל עורך הבקשה להשלים את המסמכים החסרים כדלקמן:

פריסת גדרות מלאה, כולל מיקומי גדרות קלות סביב למגרש תיאור הגדרות הגובלים במבנה התיאטרון הסמוך.

חזית מערבית

יש להטמיע בהרמוניקה הדמיות מלפחות 3 כיוונים הכוללים את הסביבה המיידית.

סכמה לניהול מי נגר

תוכנית פיתוח מפורטת בקנה מידה 1:100 כולל מיקומי עצים לשימור, ושתילות חדשות, מפלסי ריצוף אבני עלייה לרכב, מיקום תשתיות קיימות וחדשות, מיקום צמחייה קיימת ושתילות ונטיעות חדשות, כל רכיבי התנועה לרבות אבני שפה בולרדים, שילוב לבאי המלון כניסת אורחים (off )drop על פי נספח

- 23 -

התנועה וכיוצא באלה.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

תיאום נטיעת עצים בוגרים/שימור עצים קיימים בשטח התוכנית בשטח המגרש בתיאום של אגף שפ"ע ואדריכל העיר .

עיצוב גדרות, מיקום מערכות טכניות, כמות ומיקום נטיעות בשטחים פרטים וכד' ובכפוף להערות שניתנו כדלקמן

תנאים לאכלוס/טופס 4

הערות תכנוניות: בינוי:

חזית אחידה ובעלת נפח בינוי אחיד ללא קפיצות ושינויים מרובים בסוגי האבן ובסוגי הפתחים והגמרים ובדומה לאופן שהוצגה בנספח הבינוי המנחה שבתב"ע התקפה עשויה להיות חזית מתאימה יותר ואופיינית לסביבה.

על המתכנן להציג חלופה בה אופן פתחי החזית שומר על אחיזות ויזואלית וקצב דומה ושווה.

על המתכנן להציג חזית בה האזור המחופה אבן בא לידי ביטוי באופן רציף יותר באזור המסד של

הרחוב התחתון. לדוגמה: ניתן לבחון מחדש מיקום חלונות מלבניים עבור חדרים זוגיים בחזית דרומית,

וישור באמצעו "סינר" לזיגוג אולם חדר ארוחת הבוקר.

החזית המסחרית במעבר הפנימי מורכבת ממה שנראה כדלתות שירות, יש להציג אזור זה מזוגג שלא יהפוך את המעבר למן חצר משק משנית בפועל.

מפגש עם הקרקע/פיתוח

יש להתייחס לחיבור מערכות עירוניות והשקתן לרחוב (פינוי אשפה, חח"י, תקשורת, מים , גז וכו') , יש לתכנן את המערכות באופן שהעמדתן לא פונה ישירות לרחוב, יש לשלב את המערכות בפריסות הגדר הפנימיות והחיצוניות או באופן הופעתם ברחבה הראשית המתוכננת.

יש לתכנן יותר גינון ברחבה, יש לתכנון אדנית בנויה בגובה ישיבה או לחילופין ערוגה בנויה למילוי אדמת שתילה בחזיתות המבנה.

יש להציג אלמנטים המתייחסים לפיתוח ובשפת רחוב מתואמת עם צוות אדריכל העיר, לצורך כך טוב יהיה לצרף תוכנית מאושרת על ידי אדריכל העיר לעניין הפיתוח.

יש לציין אחוזי שיפוע גם על המדרגות המשופעות ועל אופן הטמעתם בריצוף.

יש לציין מעקות קלים וגבהי מעקות היכן שהתקן דורש זאת ממניעים בטיחותיים.

בתוכנית המודברת משולב מקום עבור תחנת שנאים וחדרים טכניים בקומה ()-1 שככל הנראה יזדקקו לאיורור טבעי או מאולץ, פתחי ירידת ציוד , דרכי גישה וכיוצא באלה. יש לתכנן ולתאם את מיקום רפפות האיוורור הללו ואת האלמנטים השונים ולא להשאירם ללא תכנון מתואם יחד עם הצרכים ההנדסיים שעלולים להתגלות בעת אישור היתר הבנייה, כמו כן על המתכנן להציג אישור חברת החשמל המזרחית לצרכי החשמל במגרש ותיאום מפורט של המבנה הנדון.

יש לסמן את העצים על גבי מפלס הקרקע ובתוכנית העמדה יש לציין את אופן שילובם על גבי מצע

- 24 -

הפיתוח (ערוגת גינון, משטח לא מרוצף, גריעה בריצוף וכו')

כלוב הגז שנמצא משיק לשביל סטטורי לא ברור גרפית, לא נמצאו מערכות חיבור כמו מים וחשמל ונישות טכניות פרט לגז, יש לתכנן אלמנטים אלו או לציין בתגובה היכן נמצאים על גבי התוכנית והחזיתות המתכוננות.

הוראות כלליות לעניין הפיתוח:

ע"פ ההנחיות המרחביות חובה להציע נטיעות חדשות בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנויים מבינוי בתחום המגרש גם בחצרות פרטיות, עדיפות כלפי רחוב. יש להציג סכמה המחשבת שטח זה (דהיינו כל השטח החשוף לשמים בתחום המגרש הפרטי, לא כולל שטחי ארקדה/פסאז' וכד').

יש להציג היקף נטיעות חדשות בהתאם להנחיה זאת ולחישוב שיוצג.

הכניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב באבן השפה ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם להנחיות המרחביות ומדריך תכנון רחובות.

פרטי חזית

יש לציין חומרי גמר וסוג סיתות אבן ע"ג שרטוט חזיתות המבנה והגדרות בחלקה.

יש לציין גווני חומרי גמר, מסגרות מוצעת וכיוצא באלה.

האבן האפורה המצוייה בחזית ההדמיה לא ברורה, יש לעבד את ההדמיה או לחילופין לשנות לאבן מתאימה יותר.

ראה הערה לעניין חלונות מלבניים בסעיף 1 בינוי

ראה הערה לעניין חזית מזוגגת לכיוון רחבת כניסה בסעיף 1 בינוי גג המבנה

הוראות כלליות

יש לפרט מתקנים טכניים מוצעים, ואופן הסתרתם באמצעות מעקה אינטגרלי או אחר בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות

חומרים:

הוראות כלליות:

קירותיהם החיצוניים ועמודיהם של הבניינים יצופו אבן טבעית מרובעת מסותת בעיבוד תלטיש, מסמסם או טובזה, בנויה בשורות אופקיות. כיחול המשקים בין האבנים יהיה בהיר מגוון האבן או בגוון האבן.

אבני הכרכוב (קופינג) של מרפסות, גגות ומעקות בנויים יהיו מאבן טבעית מסותתת בעובי 5 ס"מ לכל הפחות.

יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים, מקטע חזית מוגדלת טיפוסית.

זכוכית

- 25 -

הוראות כלליות:

יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן:

מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25

הוראות כלליות:

גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע.

יש להציג פרטים עקרוניים.

הערות טכניות/גרפיות/אחרות

הצגת חתך ד-ד כחתך שבור לא ברורה.

חזית משיקה לשביל סטוטרי לא ברורה, יש להציג חתך רלוונטי או חזית צמודה למיקום יציאת מערכות כמו כלוב בלוני גז וכיוצא באלה

יש לסדר את ההגשה כך ששרטוטי החזיתות יהיו מוצפנות ומיושרות בהתאם לתוכנית, כך למשל החזית הדרומית ותוכנית מפלס הכניסה נראות לא תואמות וללא השלכת קווים ישירה על האלמנטים בחזית.

הערות למח' רישוי

תוכנית זו מתבססת על מימוש תב"ע המהווה תיקון לתב"ע ותיקה יותר, תשומת הלב לעניין הסעיפים שמתקנים ולא מחליפים את הקבוע בתב"ע הוותיקה.

חוות דעת מח' דרכים: התקבל בתאריך 27.05.24 בפירוט:

אין מניעה לקידום את התיק לדיון בוועדה בלבד בכפוף לאישור צוות בקרת תנועה האישור הינו על סמך תכנון מוקדם סרוק בארכיב אופטי של התיק מתאריך 27.05.2024 תנאי להיתר בניה -

קבלת אישור האגף הסופי בנושא ביצוע דרך הגישה

קבלת תכנון פיזי תואם לתכנית תנועה מאושרת

- 26 -

תנאי לטופס 4 -

בניית גדרות בגבולות חלקה חוקית

אישור מחלקת מאור שפ"ע- התקבל בתאריך 21.01.24 ובפירוט: יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 21/11/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

האם לזמן את בהתאם להחלטת הועדה לענין התנגדויות, אין מניעה לאשר המתנגדים הריסת מבנה והקמת בנין חדש עבור מלון זהרה ושילוב מסחר ותעסוקה, הבקשה תואמת תב"ע בכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית a .

חוות דעת תכנונית 21/11/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

976480

תחילת תוקף:

17/05/2022

ייעוד הקרקע:

בקשה להריסת בניין קיים והקמת בניין חדש עבור בית מלון בן 5 קומות מעל 5 קומות ת"ק משולב מסחר עבור 78 חדרי

מלון- כתובת: א זהרה שכונת מרכז העיר- תיק רישוי:

2023/122

בחלקה מוצע הקמת בניין חדש בין 5 קומות על קרקעיות + 5 תת"ק וכן תוספת קומה על הבנין הקיים בצד המערבי.

השימושים המוצעים בתכנית הינם מסחר, תעסוקה ומלונאות וכן חניון תת"ק. בנוסף לבינוי החדש תכנית זו מפרישה משטחה עבור דרך מוצעת (בתיאום עם מערכת כבישים

תכנית מע' מזרח )13500 ומפרישה שטח עם זיקת הנאה לציבור- שביל הולכי רגל וכן שדרת מסחר על רחוב זהרה.

- 27 -

רישום זיקת הנאה- יש להשלים כנדרש ולסמן ע"ג הבקשה וכן להציג חישוב נפח החפירה ופרטים להשלמת חפירה לאחר הריסה.

התקבלו 4 בהתנגדויות לבקשה- לעניין בעלויות. יש להמציא אישורים והתייחסות להוכחת עמידה כנדרש בהוראות החוק.

התייחסות היעוץ המשפטי כדלקמן:

הבקשה תואמת תב"ע.

ההתנגדויות הקניניות שהוגשו במסגרת התב"ע נדחו.

ניתן לקיים דיון פנימי מבלי לזמן את המתנגדים לשמיעה חוזרת של אותן טענות קנייניות.

לכן מציעה לשבץ את הבקשה לדיון פנימי.

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה באם לזמן את המתנגדים היות והבקשה תואמת תכנית וההתנגדויות הינן קנייניות.

הכנת נוסח פרסום 06/03/2023

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות כן

6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו

- 28 -

15 תנאים איכות הסביבה: הצגת אישור יועץ חשמל שהגנרטור בפרויקט הוא בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות. מיקום פתח אגזוז גנרטור בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות.

16 אישור סופי אדריכל העיר- לאחר תיקוני הערות הגורמים והטמעת הערות החוו"ד 17 דרכים: קבלת אישור האגף הסופי בנושא ביצוע דרך הגישה קבלת תכנון פיזי תואם לתכנית תנועה מאושרת

18 הסדרי תנועה: תנאי מוקדם להיתר בניה: הגשת תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י אגף תושי"ה לתכנון הכביש.

19 הבנין/הגדר/המבנה/המדרגות המסומנים בצבע צהוב מיועדים להריסה ויהרסו כתנאי לקבלת היתר בניה ראשון בתחום התכנית ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם.

20 יוותרו לפחות %25 שטחים חדירי מים מתוך המגרש הכולל במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן למי נגר וחילחולם לתת קרקע בתחומי המגרש.

21 השטח המסומן בתשריט כזיקת הנאה – עבור הציבור ללא מגבלה כלשהיא. תירשם על כך הערת אזהרה וכן פיתוח שטח זיקת ההנאה ואחזקתו תהא באחריות מגיש התכנית.

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

בהתאם להחלטת הועדה לענין התנגדויות, אין מניעה לאשר הריסת מבנה והקמת בנין חדש עבור מלון זהרה ושילוב מסחר ותעסוקה, הבקשה תואמת תב"ע בכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית a .

- 29 -

סדר יום לועדה מתאריך - 04/12/2024 - ג כסלו תשפ"ה

סוג דיון דיון בוועדת משנה לשמיעת התנגדויות

מספר ועדה 2024/23

מספר בקשה 2023/0107.02

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים + מסחר, משרדים

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות

מהות בקשה מגורים (35 יח"ד)+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6

קומות מרתף משותפות. סה"כ 70 יח"ד בשני הבנינים.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה ריט אזורים הפ ליוינג בעמ לב ויינברג

עורך הבקשה אדריכל יונגמן פללר רחל

מתכנן השלד י. דוד מהנדסים בע"מ שגיא

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אליהו גולומב 200 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30169 151 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1361 תחילת תוקף 11/04/1968

1361א תחילת תוקף 20/08/1981

1449 תחילת תוקף 03/05/1971

1449א תחילת תוקף 13/07/1988

252379 תחילת תוקף 08/08/2020

תאור הבקשה

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבניינים בני 8 קומות מגורים (35 יח"ד)+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 70 יח"ד בשני הבניינים.

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק היתר בתאריך .12.12.23

- 30 -

קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01 פירוט התב"ע:

2.2.3 קביעת זכויות בנייה.

מוצע:

כ-2000 מ"ר מבני ציבור

כ-1,500 מ"ר מסחר

עיקרי התכנית:

.2קביעת הוראות בינוי ושימושים עבור בניית 5 בניינים בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת זכויות בנייה 58578.85 מ"ר מתוכם 27326.96 מ"ר עיקרי ו-29398.13 מ"ר שירות ובנוסף

3558.95 מ"ר שטח עיקרי למרפסות.

4. קביעת מספר הקומות המותרים לבנייה בהתאם לנספח הבינוי.

5. הגדלת מס' יח"ד מ-61 ל-.259

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה.

התכנית הינה חלק מהחוליה הראשונה המניעה את התהליך של תכנית בינוי פינוי בינוי המתהווה בשכונת קטמונים ח-ט.

נספחי תב"ע:

הוראות התכנית ותשריט, חלוקה ורישום, שמירה על עצים בוגרים- מחייב, נספח אדריכלות מחייב חלקית, תנועה, ביוב ואיכות הסביבה- מנחה.

בסעיף .4.1.2.1 הוראות התכנית מצוין לגבי

תא שטח: 1

תותר הקמת 2 בניינים רבי קומות למגורים ומסחר בני 30 קומות על קרקרעיות ו- 5 קומות תת"ק.

קומת קרקע- תבוצע ארקדה מקורה בשטח זיקת הנאה למעבר להולכי רגל בתוך תחום השטח

- 31 -

בהתאם לנספח הבינוי. בקומה זו ומעליה יותר שימוש למסחר ותעסוקה וכן לובי לכניסה למגורים.

בתת"ק יותרו 5 קומות חניון ושטחי שירות עבור מחסנים וטכני.

מפלס הגג העליון- יהיה כמסומן בנספח הבינוי

בתא שטח 1 יותר תחנת שנאים.

הכניסות למבני המגורים יהיו מכיוון הרחבה המצוינת בנספח הבינוי

תא שטח: 2

קומת הקרקע ומפלס הרחוב יותרו לשימוש מסחר או תעסוקה וכן לובי למגורים.

המרחק בין הבניינים לא יקטן מ 8 מ' למבנים נפרדים ותינתן אפשרות לחיבור בין המבנים בקומה שמעל הקרקע.

בקומות מתחת לקרקע יותר הקמת חניון בן 5 קומות כולל שטחי מחסנים וטכני.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

תב"ע משנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה להפקדה טרם קיבלה מתן תוקף מטרת התכנית:

שינוי הוראות בינוי לעניין: א. הבלטת מרפסות. ב. שינוי מיקום זיקת הנאה למעבר רגלי. ג. התרת בניה

בין בניינים מאושרים של שטח ציבורי.

התב"ע כוללות הוראות בינוי לעניין המרפסות:

סעיף .4.1.2א. .1 תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו בנין וגבול תאי שטח 1 ו- 2 בשיעור של עד 2 מטר. .2 הפיתרון העיצובי של המרפסות יהיה טעון אישור מהנדס העיר או מי מטעמו. .3 תותר בניית שטח מסחרי בקומת הקרקע תחתון (מפלס )-4.90 בהתאם למפורט בנספח הבינוי מס' .1 לעניין זיקת הנאה מצוין כי יותר ביטול קטע שטח מאושר בתכנית 252379 ובמקומו יקבע שטח זהה במיקום מוצע עפ"י נספח הבינוי לתכנית.

עוד מצוין כי מלבד הוראות אלו, כל שאר ההוראות נותרות בעינה ובהתאם לתכנית .252379

סטיה ניכרת לעניינים הבאים: מספר קומות מירבי מעל הקרקע, %20 מהדירות בבנין תהנה דירות

- 32 -

קטנות ששטחן אינו עולה על 80 מ"ר תמהיל מחייב, במפלס הקרקע לכל אורך יעקב פת יהיו שימושי המסחר ו/או תעסוקה.

פרסום

הקלה לתוספת יח"ד (שבס) בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

תוספת קומת מרתף.

הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע (%.)15 ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות .

פירוט המוצע בבקשה:

מדובר בתא שטח 2 המיועד להקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות מגורים (35 יח"ד כ"א)+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 27 יח"ד בשני הבנינים. פורסמה הקלה להגדלת כמות יח"ד מכח שב"ס. כמו"כ מימוש יח"ד ניתן גם למגדלים כחלק מהחלקה נשוא התכנית.

6 קומות חניון + 2 קומות מסחר ומעל קומות המגורים. מוצע גרעין עם מעליות ומעלית אלונקה.

יש להוסיף תמהיל דירות כולל שיוך מחסן וחניה. יש להציג שימוש חללים ולהציג עמידה בשימושים המותרים בתב"ע.

חניה

מוצע חניון משותף- חלקו בבקשה זו- יש להציג תכנית מלאה של החניון עם הקשר וחיבור – במסגרת קו בנין.

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניה.

- 33 -

ברמפת הכניסה לחניון יבנו אלמנטים אקוסטים אפקטיביים על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים למבנים המתוכננים.

לא תתאפשר גישה לחניה מרחוב גולומב אלא לאחר השלמת ביצוע הפרדת המפלסית בצומת גולומב/פת.

הכניסה לכל החניה הציבורית ולכל תוספת החניה בשטח תתאפשר לכל הציבור ותוכל להיות בתשלום.

לא תותר הסדרת חניה פרטית במספר העולה על תקן החניה ובהתאם לנספח התנועה המאושר.

רמפת הגישה לחניה המשמשת את השטח הסחיר יהיו בתחום המגרשים המסחריים.

יש להציג עמידה בתנאים אלו לעניין החניון החלקי המוצג בבקשה.

אין מניעה לאשר

מיקום / קווי בניין

על פי תשריט התב"ע וכן על פי תיק מיד, קוו בניין עילי וקוו בניין תת קרקעי.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק וכן החזית האחורית של קומת הכניסה - מבוקשות עד קווי

הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

טבלה 5 לעניין זכויות בניה:תא שטח -2 עבור מגורים מותר מגורים:

עיקרי מותר מעל: 5760 מ"ר

שטח שירות מעל: 1280 מ"ר.

שטח שירות מתחת: 6472 מ"ר.

מרפסות: 768 מ"ר

מותר מסחר ותעסוקה:

עיקרי מותר מעל: 1046 מ"ר

- 34 -

שטח שירות מעל מוצע: 299 מ"ר.

שטח עיקרי מתחת מוצע: 509 מ"ר.

סעיף קטן -7 יותרו שטחים בקומות גלריה שטחים אלה במניין שטחי המסחר.

סעיף קטן 8 – את שטחי הארקדה יהא ניתן לצרף לשטח מסחר באישור מהנדס העיר.

סעיף קטן 9 – בקומת פריקה וטעינה. יותר להמיר שטחים אלו אל מעל לקרקע.

מוצע:

עיקרי:

עיקרי מגורים מעל ה: 0.00 5758.83 מ"ר- מוצע כמתאפשר

עיקרי מסחר/תעסוקה 474.32+847.10=

קיימת חריגת שטח עיקרי מעל עבור מסחר תעסוקה:

מרפסות מוצע: 655 מ"ר- מוצע כמתאפשר

שירות:

מוצע 11,716.66 מ"ר מתוכם 8873.53 מ"ר עבור חניה-

מתחת ל0.00 10174.35 מ"ר

מעל ה0.00 1542.31 מ"ר

בהתאם לסעיף קטן ג: החניון יתוכנן בהתאם לתקן החניה הרלוונטי בעת הוצאת ההיתר. מוצע

כמתאפשר

מובא להכרעת הועדה בכפוף להקלות שפורסמו.

יש להציג עמידה כוללת שטחי החלקות הכלולות בתכנית.

יש להציג תמהיל שטחים כולל עבור כלל שטחי התכנית ולהציג עמידה בחלוקת השטחים המוצעים.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 8 קומות מעל קומת מסחר (סעיף קטן )6 + 5 קומות תת"ק.

- 35 -

פורסמה הקלה לתוספת קומת חניון- סה"כ 6 קומות עבור עמידה בתקן חניה. אין מניעה לאשר מרפסות

מוצעות בהתאם לנספח הבינוי

מס' יח"ד

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית לתא שטח 2 : 64 יח"ד פורסמה הקלה לשימוש בתקנת שב"ס ולהוסיף %,20 מוצע 72 יח"ד. (מותר 76 יח"ד) בתא שטח -1 מוצעות 280 יח"ד מותרות לאחר הגדלת %20 278 יח"ד. סה"כ מתאפשר לשימוש כולל לחלקה של %20 ע"ג 286 יח"ד המותרות עפ"י הוראות התב"ע.

בהתאם לתכנית המאושרת, תא שטח 1 ותא שטח 2 הינם למגורים. פורסמו הקלות לעניין מימוש הגדלת יח"ד ב %20 בהתאם לסעיף .9ב לתקנות סטיה ניכרת. כמתאפשר בכפוף להקלות שהתפרסמו לעניין הגדלת יח"ד.

אחסנה

מוצעים מחסנים במפלסי החניון כמתאפשר סביב כל גרעין מגדל- יש לשייך את המחסנים ואת גודלם לדירות המוצעות ולהציג במסגרת טבלת תמהיל הדירות.

מי נגר

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

שילוט וסימון

בתא שטח 1 נדרש סימון המבנים לסימון לילה בכל פינות המבנה. בקומות הביניים יותקנו תאורות.

- 36 -

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 – שלביות ביצוע:

שלביות:

תנאי להיתר מבנה מגורים ראשון: בכפוף למתן היתר לגני הילדים ומעון היום.

עוד מצוין בסעיף: 6.6 תנאי למתן איכלוס יהיה השלמת ביצוע המתואר בסעיף 6.12 סעיפים .2.3 תנאי

למתן היתר איכלוס לבנין מגורים ראשון יהיה מתן היתר איכלוס לגני הילדים ומעון היום.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית כ-7 שנה מיום אישורה"

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 252379-101 אשר הופקדה מיום .20.3.6 עצים לשימור

תשריט התב"ע מציג עצים לשימור. יש להקפיד ולהתאים הבקשה לסקר העצים המחייב בתב"ע.

התכנון מוצג על גבי נספח הנוף המאושר.

יזם/מגיש הבקשה : אזורים בע"מ

אישורים שהתקבלו

- 37 -

תנאי להיתר -אישור תוכניות סופיות לשצ"פ

איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך_07.11.24_: חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה. (טופס )2

שטח עיקרי מסחר – 350 מ"ר שטח עיקרי הסעדה – 110 מ"ר שטח עיקרי תעסוקה – 850 מ"ר שיטת פינוי:

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך :1.8.24

תנאים שייקבעו להיתר הבניה

הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם לסיכומים.

תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה.

אישור שפ"ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים.

מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

- 38 -

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד'.

חומרי גמר:

אבן

יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

9.2 זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25

9.3 אלומיניום/פרזול

א. גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים.

ב. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע.

ג. יש להציג פרטים עקרוניים.

ד. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית (או מעקות בנויים בגג).

תאורה ושילוט

יש להציג בצורה ברורה היבטי תאורה ושילוט בכל תנוחות התכניות, החתכים והחזיתות.

תנאי לתחילת עבודות

10. אישור תכנית 101-1219609 שטרם הופקדה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר חריגה של

קונסטרוקציית המרפסות לזכות הדרך, בחריגה מגבול החלקה בחזית הצפון מזרחית, וכן את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה.

11. אישור אדר' העיר לעיצוב החזיתות.

12. אישור אדר' העיר לתכנית פיתוח מפורטת לרבות פתרונות לתשתיות.

- 39 -

13. אישור פקיד היערות או מי מטעמו לנטיעות ולשימור העצים.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור זה אינו מהווה אישור הסופי להיתר.

יש לשוב ולבחון את התכניות לאחר מילוי התנאים להיתר כנ"ל.אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל אישור בתאריך .01.12.23

אישור מאור שפ"ע- התקבל בתאריך .18.08.24 התוכניות נחתמו. יש להעלות את הסריקה של התוכניות החתומות לתיק.

בעלויות: חברת אזורים + ט.ל.ש.ג פרויקים בע"מ.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 21/11/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

לאחר שמיעת ההתנגדויות בבקשה ,2023/107.01 והכרעת הועדה לפרסום ההקלות עבור הקמת 2 בנייני מגורים להשכרה ב- 8 קומות מעל קומת מסחר ו- 6 קומות חניון בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 40 -

חוות דעת תכנונית 21/11/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

252379

תחילת תוקף:

08/08/2020

ייעוד הקרקע:

הקמת 2 בניני מגורים דירות להשכרה. הבנינים בני 8 קומות מגורים (35 יח"ד כ"א)+קומת מסחר ותעסוקה +גג טכני מעל 6 קומות מרתף משותפות. סה"כ 72 יח"ד בשני הבנינים.

רקע לבקשות קודמות

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -107.00/2023 הופק

היתר בתאריך .12.12.23

קיימת בקשה להקמת 2 מגדלים בתא שטח 1 – עבור 280 יח"ד בקשה מספר 2023/107.01

יש להציג עמידה בהוראות התכנית לענין:

מרחק בין בניינים 8 מ'.

הכניסות למבנים יהיו מכיוון השצ"פ המצוין בנספח הבינוי.

הכניסות לשטחי המסחר יהיו מכיוון הרחובות גולומב ויעקב פת ובמפלס המדרכה הסמוכה.

יש להשלים תמהיל דירות כולל חלוקת שטחים בין תא השטח לעיקרי מגורים גם בחניון ובשטחי השירות.

- 41 -

פורסמו הקלות:

תוספת יח"ד (שבס) בשיעור של %10 באופן שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

ת וספת קומת מרתף.

ה קטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע (%.)15 ההקלות לא מהוות סטיה ניכרת לא התקבלו התנגדויות, ההקלות כוללות התייחסות לתוספת יח"ד בכלל המגרש.

מובא להכרעת הועדה לענין ניוד שטחי מסחר.

תב"ע משנת 2024 הינה 101-1219609 ב -27.12.2023 אושרה להפקדה, עם קבלת מתן תוקף

לעדכן קוי הבנין וזיקת הנאה הוטמעו ויקודמו לאישור הגורמים במסגרת תנאים לקבלת היתר הבניה

השלמת פרסום 18/03/2024

לפי סעיף 149 .1 הקלה לתוספת יח"ד (שבס) בשיעור של %10 באופן לחוק שיתקבלו 70 יח"ד במקום 64 יח"ד המותרות בתכניות החלות במקום.

2. תוספת קומת מרתף.

3. הקטנת השטח הפנוי הנדרש לחילחול עפ"י התב"ע

(%.)15

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה

- 42 -

6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות

16 שפ"ע- תנאי להיתר -אישור תוכניות סופיות לשצ"פ 17 אדריכל העיר- הפקדת תכנית 101-1219609 שטרם אושרה, מתוקפה ניתן יהיה לאשר את השינוי המבוקש בזיקת ההנאה. סיום תיאום החזיתות ותכנית הפיתוח מול צוות אדריכל העיר, בהתאם לסיכומים. תיאום מול צתא"ל לעניין ממשק עם הרכבת הקלה.

אישור שפ"ע לתכנון השצ"פ לרבות נטיעות עצים בוגרים. מתן היתר בנייה לגני הילדים ומעון היום.

18 הסדרי תנועה- תנאי לטופס -4 אישור ועדת רשות תמרור 19 יש להציג חישוב ולהפיד שטח דירות להשכרה לעניין חישוב אגרות- וכתנאי להפצת גורמים

20 רישום דירות להשכרה ברשם הבתים המשותפים כנדרש.

21 קבלת תיק מידע מעודכן הכולל הפקדת תב"ע ועדכון קוי בנין וזיקת הנאה 22 להצגה בעמידה כוללת שטחי החלקות הכלולות בתכנית. יש להציג תמהיל שטחים כולל עבור כלל שטחי התכנית ולהציג עמידה בחלוקת השטחים המוצעים.

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

- 43 -

סדר יום לועדה מתאריך - 04/12/2024 - ג כסלו תשפ"ה

סוג דיון דיון נוסף בועדה לבקשת היו"ר

מספר ועדה 2024/23

מספר בקשה 2023/0497.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

בנית מחסן/מחסנים, עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין

סוג בקשה חדש, חפירה ומילוי, בניית קיר תומך/מגן, תוספת יח"ד

באמצעות תוספת בניה, התקנת מעלית פנימית

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

בניין מגורים חדש 19 יח"ד מכח תבע 1091438 וזאת

מהות בקשה

בהתאם לסעיף 13 להוראות תמ"א 38

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה הוריקן קנאי הגליל 14 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל חיימן ישראל

מתכנן השלד ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קנאי הגליל 14 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30172 177 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1091438 תחילת תוקף 08/07/2023

תאור הבקשה

בשכונת גוננים, רחוב קנאי הגליל 14 עפ"י תב"ע 1091438 , מבקשים הריסת בניין קיים ובניית מבנה מגורים בן 7

קומות ע"ג 3 קומות תת"ק, סה"כ 19 יח"ד.

מסמכי התכנית :

- 44 -

במקום חלה תכנית 1091438 אשר הופקדה בתאריך 26.03.2023 , ואושרה בתאריך .18.06.2023

התב"ע מכילה: תקנון, תשריט ונספח.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: מס' קומות וקווי בניין.

נספח בינוי מחייב לעניין מס' קומות וקווי בניין.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה -2-3-1

מוצעת קומות חניון ואחסנה תת"ק

קומת כניסה תחתונה

בקומה מוצע ה הגישה לחניון דרום מערבית למגרש בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

בקומה מוצע חלל למבני ציבור המיועד לדירה לבעלי מוגבלויות ו- 2 יח"ד.

קומת כניסה

בקומה מוצעת הכניסה לבניין מחזית מזרחית, בהתאם למוצע בנספח הבינוי ו- 3 יח"ד.

קומה 1-4

מוצעות 3 יח"ד בקומה

קומה 5

מוצעות 2 יח"ד בקומה

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

- 45 -

קומת גג

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

סה"כ = 19 יח"ד מוצעות

סטייה ניכרת

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ו' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין

מס' קומות

מיקום / קווי בנין- סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' " מס' הקומות וקווי הבנין המפורטים בנספח הבינוי הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים פרט לחדר אשפה המוצע במרווח אשר לגביו יש להנמיך בהתאם לתקנות בניה במרווחים עד לגובה 1.5 מ'.

מוצע חדר אשפה עד לגובה 1.44 מ' ומעליו מעקה קל המגיע לגובה 2.14 מ'

בקומה 2 מוצעות גבליות עיצוביות הבולטות מקו הבניין עד 75 ס"מ- כמותר.

מספר קומות - סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' " מס' הקומות וקווי הבניין המפורטים בנספח הבינוי הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

ע"פ טבלה 5 מותר - כמסומן בנספח הבינוי,

ע"פ נספח הבינוי מותר- 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת מוצע כמותר .

מגורים לצרכי ציבור- סטייה ניכרת

- 46 -

סעיף 4.1.1 מגדיר שימושים מותרים במגרש " מגורים לצרכי ציבור, כמסומן בנספח הבינוי בצבע כתום עבור דירה

לבעלי מוגבלויות בגודל כ 85מ"ר. שטח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2 להלן. "

סעיף 4.1.2 א' 4 " השטח המסומן בנספח הבינוי באות ,a בצבע כתום, המצוי בקומת קרקע תחתונה של הבניין והיקפו כ

85 מ"ר ,יותר שימוש לדירה עבור בעלי מוגבלויות בלבד. שטח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2

להלן.הוראה זו מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהווה סטייה ניכרת."

מוצעת דירה לבעלי מוגבלויות בקומת קרקע תחתונה בשטח 83 מ"ר בהתאם למוצע בנספח הבינוי, התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע.

יש לשנות את חישוב שטח הדירה לשטח בנייני ציבור מוצע מחסנים

סעיף 4.1.2 א' 2 "תותר בניית מחסנים כמספר יח"ד במבנה, בשטח של עד 15 מ "ר לכל יח"ד ובתנאי ששטחי המחסנים

יהיו תת -קרקעיים וללא חלונות"

מוצעים 19 מחסנים בקומות התת"ק עד 15 מ"ר – כמותר.

מפלס הכניסה

סעיף 4.1.2 ב' 2 " מפלס הכניסה של הבניין יהיה בגובה שלא יעלה על 1.0 מ' ממפלס המדרכה הסמוך"

מפלס ה0.00 מוצע ,+708.20 מפלס המדרכה הסמוך לכניסה מוצע +708.04 הפרש של 16 ס"מ-

במסגרת המותר .

מפלס הכניסה המוצע בנספח הבינוי +708.41 , הפרש של 21 ס"מ, נספח הבינוי מנחה לעניין מפלס הכניסה והמפלס

המוצע הינו במסגרת הגמישות המותרת.

גובה הבניין

ע"פ טבלה 5 גובה מותר: 25 מ' מעל הכניסה הקובעת מוצע: 00.21 מ' במסגרת המותר .

- 47 -

סעיף 4.1.2 ב' 6 " מפלס חדר המדרגות לא יעלה מעבר למפלס מעקה הגג ."

מוצע חדר מדרגות פתוח לשמיים עד למפלס הגג.

גג

סעיף 4.1.2 ד'

.1גג המבנה יהיה שטוח .

.2הצבת מתקנים טכניים לרבות מיזוג אויר וכד' תעשה בצורה מסודרת ואחידה .

.5יותר להגביה את מעקה הגג על מנת להסתיר מתקנים טכניים.

מוצע גג שטוח עם מתקנים טכניים, התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע , מוצע מעקה גג בגובה 1.6 מ' להסתרת מערכות -כנדרש.

הריסה

סעיף 4.1.2 ה' " המבנה והגדרות המסומנים בתשריט בצבע צהוב מיועדים להריסה ."

הבינוי הקיים מוצע להריסה בהתאם למוצע בתשריט.

שטחי הבניה

מגורים עיקרי ע"ק מותר: 1450 מ"ר מוצע: 436.801 מ"ר נותרו: 13.20 מ"ר

מגורים שרות ע"ק מותר: 440 מ"ר ע"ק מוצע: 412 מ"ר נותרו: 28.00 מ"ר

מגורים שרות ת"ק מותר: 1650 מ"ר מוצע: 1441.89 נותרו: 208.11מ"ר

ביום 7.7.24 התקבלה החלטת וועדה מחוזית לפיה,

נפלה טעות סופר במסמכי התכנית כאשר סעיף 5 להוראות התכנית לא כלל את שטחי המרפסות בעמודה נפרדת הנקראת "מרפסות בנוסף לשטח העיקרי " .

וטבלה 5 תוקנה בהתאם ובאופן שהשטחים המרביים המותרים לב?יה יעמדו עד %280 ב?יה ולא יותר.

וב?וסף לשטחים המרביים נקבעו שטחים עיקריים למרפסות בהיקף 12 מ"ר עבור כל יחידת דיור.

- 48 -

שטח מרפסות מותר: 228 מ"ר סה"כ שטח מוצע:165.80 מ"ר – עומד במותר

עפ"י סעיף 4.1.2 (א) (:)5

תותר הקמת מרפסות בהתאם למפורט להלן:

א. שטח המרפסת המקורה לכל יח"ד יהיה עד 12 מ"ר שטח עיקרי.

ב. כל המרפסות יוקמו בהינף אחד

.ג. לא יותר ניוד שטח מרפסות לשטחים אחרים בבניין .ד. שטחי המרפסות אינם נתונים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" במידה ומרפסות מוצעות לסגירה, לא ניתן להשתמש בשטחים אלה לשם כך

.ה. בכל המרפסות הלא מקורות תותר פרגולה ובלבד שעיצובן יהיה אחיד בכל הבניין התכנית המוצעת עומדת בכל הסעיפים למעט סעיף א' –

יש לצמצם את המרפסות המוצעות עד 12 מ"ר כאמור.

יש להוסיף לחישובי השטחים העיקריים את מפתחי היציאה למרפסות בהן לא ניתן לבצע הורדה בעובי הקירות.

הערה 2 לטבלה "ב. דירה לבעלי מוגבלויות בשטח של כ 85 מ"ר, מתוך סך השטחים ."

הערה ג' לטבלה ג. יותר ניוד שטחים עיקריים לשטחי שירות מעל הכניסה הקובעת."

שטחי הבניה מוצעים כמותר

מרפסות בקומת הקרקע העליונה

מרפסת לדירה מס' 4

בחזית צפון מערבית מבוקשת לדירה 4 מרפסת קונזולית החורגות מקווי הבניין בכ-4.00מ' ומהווה

- 49 -

סטייה ניכרת בהתאם להוראות התכנית ובהתאם לתקנות התכנון והבניה-תקנות בניה במרווחים.

המרפסת מקרה את שטח הגינון בקומה מתחתיה ללא חישוב השטח המקורה במניין שטחי הבנייה העיקריים המוצעים.

נספח הבינוי מותיר מרפסת תלויה עד לגבול החלקה המזרחי, אך מאחר והנ"ל מהווה סטייה ניכרת כאמור לא ניתן לאשר את המרפסת במרווח.

מרפסת לדירה מס' 5

בחזית צפון מזרחית מבוקשת מרפסת מרוצפת וגינון לדירה מס' 5 אשר בחלקה פיתוח שטח בגובה הקרקע ובחלקה קונזולית המהווה קירוי עילי מעל כבש החניה התת קרקעית מפלס .+0.00 בהתאם לחוות דעת משפטית -בעניין אפשרות קירוי ופיתוח כבש חניה מיום 25.10.23 ככל ומדובר בבניית קירוי עילי מעל כבש החנייה התת קרקעי באותו גובה של מפלס -0.00 הרי שאין למעשה משמעות למגבלות הנ"ל שבתקנות סטיה ניכרת באשר לבניה במרווחים, מאחר והגג המקרה את כבש החניה הינו למעשה בגובה פני הקרקע. במקרה כזה לא מדובר בגג או בבינוי הבולט מעל פני הקרקע, אלא בהמשך רציף של מפלס הרצפה הקיים במגרש. כמו כן, גם מכוח תקנות הבניה במרווחים ניתן לאשר קירוי כבש החניה.

ובאשר לשאלה האם ניתן לפתח את הגג הכבש התת קרקעי –

אין מניעה לפיתוח הגג באמצעים שונים כגון גינון וכו'. וזאת כמובן בכפוף להוראות התכנית החלה ובהתאם למדיניות הוועדה המקומית.

על כן אין מניעה לאשר את המרפסת המבוקשת לדירה 5 בתנאי הבא:

יש להעביר חתך אורך המוכיח כי הוזזת מיקום קיר התמך בחזית המזרחית כפי שמוצע בבקשה מתאפשר מבחינת הגבהים הקיימים בקומה מתחת באיזור הכניסה לחניון.

מספר יחידות דיור

ע"פ טבלה 5 מותר 19 יח"ד מוצע כמותר

ניהול מי נגר

סעיף 6.1 " יוותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית כולה,"

- 50 -

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף

שלביות ביצוע

סעיף 7.1 " הבניה תבוצע בהינף אחד."

מדובר בבניין חדש על כן המוצע עונה לדרישה.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים" הוריקן קנאי הגליל 14".

אישורים שהתקבלו:

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' תנועה בתנאים מתאריך 11.2.2024 "אין התנגדות לתכנית.

עבור 19 יח"ד מוצע 26 מ"ח עפ"י התקן.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית."

מאחר והתכנית המאושרת ע"י מחלקת תנועה אינה תואמת לתכנית המוצעת במפלס -3 קומת המחסנים,

יש לקבל את אישור מחלקת תנועה לתכנית המעודכנת.

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים לדיון בלבד מתאריך 6.3.2024 תנאי להיתר בניה

.1הגשת כתב התחייבות עבור עוגנים זמניים

.2הגשת ערבות בנקאית לתקופה של שנה עבור הקמת עוגנים על סך 100,000 ₪

- 51 -

.3הגשת אישורי מהנדס קונסט' ויועץ קרקע לכך שאין חשש לפגיעה בתשתיות סמוכות וליציבות הכביש והקרקע .

תנאי לטופס -4

בניית גדרות בגבולות חלקה חוקית

אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע מתאריך 27.12.2023

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 22.1.2024

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 10.1.2024

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתאריך 24.11.24

להלן חוו"ד לאישורו בתנאים:

התיק הורד מסדר היום לבקשת יו"ר הוועדה בבקשה לתוספת מרפסות סוכה .

אין התנגדות לשינויים במרפסות בקומות העליונות .

באשר לחצרות\מרפסות במפלס קנאי הגליל - באחריות צוות הרישוי לבחון את האפשרות להקמת שטחים.

- 52 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 26/11/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

הבקשה מובאת לדיון בוועדה המקומית להכרעת הוועדה להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38 ולאישור הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים להלן:

צמצום המרפסות המוצעת עד ל12.00 מ"ר המותרים

בהתאם להוראות התכנית.

- 53 -

יש להוסיף לחישובי השטחים העיקריים את מפתחי היציאה למרפסות בהן לא ניתן לבצע הורדה בעובי הקירות.

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים פרט

לחדר אשפה המוצע במרווח אשר לגביו יש

להנמיך בהתאם לתקנות בניה במרווחים עד לגובה

1.5 מ '.

יש לשנות את חישוב השטח המוגדר לצרכי ציבור לשטח חום ברובוט השטחים.

יש להסיר מהבקשה את המרפסת התלויה המוצעת לדירה 4 המהווה סטייה ניכרת בהתאם להוראות התכנית ובהתאם לתקנות בנייה במרווחים.

יש להעביר חתך אורך המוכיח כי הזזת מיקום קיר התמך בחזית המזרחית כפי שמוצע בבקשה מתאפשר מבחינת

הגבהים הקיימים בקומה מתחת באיזור הכניסה לחניון ראה תכנית b

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף 6.1

לניהול מי נגר לפחות %.15

יש לקבל את אישור מחלקת תנועה לתכנית המעודכנת

באשר לשינויים המוצעים בקומה -3 .

- 54 -

חוות דעת תכנונית 26/11/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1091438

תחילת תוקף:

08/07/2023

ייעוד הקרקע:

בתאריך 19.5.26 הבקשה נדונה ברשות רישוי ואושרה בכפוף לשינויים ובתנאים

בין התיקונים התבקשה ע"ב להסיר את המרפסות מהבקשה מאחר והוראות התכנית אינם כללו את שטחי המרפסות בנוסף לזכויות הבנייה המותרות.

ביום 7.7.24 התקבלה החלטת וועדה מחוזית לפיה,

נפלה טעות סופר במסמכי התכנית כאשר סעיף 5 להוראות התכנית לא כלל את שטחי המרפסות בעמודה נפרדת

הנקראת "מרפסות בנוסף לשטח העיקרי " .

וטבלה 5 תוקנה בהתאם ובאופן שהשטחים המרביים

המותרים לב?יה יעמדו עד %280 ב?יה

ולא יותר.

וב?וסף לשטחים המרביים נקבעו שטחים עיקריים למרפסות בהיקף 12 מ"ר עבור כל יחידת דיור.

בתאריך 3.11.24 הבקשה ירדה מסדר היום לבקשת יו"ר הוועדה

להצגת מרפסות סוכה בבניין

- 55 -

הבקשה הוצגה ליו"ר הוועדה וכעת הוגשה תכנית מתוקנת הכוללת מרפסות סוכה

לרוב דיירי הבניין.

הבקשה מובאת לדיון בוועדה המקומית להכרעת הוועדה להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38 ולאישור הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים להלן:

צמצום המרפסות המוצעת עד ל12.00 מ"ר המותרים

בהתאם להוראות התכנית.

יש להוסיף לחישובי השטחים העיקריים את מפתחי היציאה למרפסות בהן לא ניתן לבצע הורדה בעובי הקירות.

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים פרט

לחדר אשפה המוצע במרווח אשר לגביו יש

להנמיך בהתאם לתקנות בניה במרווחים עד לגובה

1.5 מ '.

יש לשנות את חישוב השטח המוגדר לצרכי ציבור לשטח חום ברובוט השטחים.

יש להעביר חתך אורך המוכיח כי הוזזת מיקום קיר התמך בחזית המזרחית כפי שמוצע בבקשה מתאפשר מבחינת

הגבהים הקיימים בקומה מתחת באיזור הכניסה לחניון ראה תכנית b

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף 6.1

לניהול מי נגר לפחות %.15

- 56 -

יש לקבל את אישור מחלקת תנועה לתכנית המעודכנת

באשר לשינויים המוצעים בקומה -3 .

דיון ברשות הרישוי 19/05/2024

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

חדר אשפה המוצע במרווח יש להנמיך בהתאם לתקנות

בניה במרווחים עד לגובה 1.5 מ'.

יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מחסן לא עולה על 15 מ"ר.

מרפסות יש להסיר מהבקשה ולהציג תכנית צל של

המרפסות העתידיות ולהוסיף כיתוב – מרפסות עתידיות שיוגשו לאחר קידות תכנית שתייצר זכויות בניה

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף מי נגר .

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

הכנת המלצה 12/05/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתנאים

חדר אשפה המוצע במרווח יש להנמיך בהתאם לתקנות

בניה במרווחים עד לגובה 1.5 מ'.

יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מחסן לא עולה על 15 מ"ר.

מרפסות יש להסיר מהבקשה ולהציג תכנית צל של

המרפסות העתידיות ולהוסיף כיתוב – מרפסות עתידיות

- 57 -

שיוגשו לאחר קידות תכנית שתייצר זכויות בניה

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף מי נגר .

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 12/05/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4565א

תחילת תוקף:

29/11/1996

ייעוד הקרקע:

מדובר בבקשה להריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים בן 7 קומות ע"ג 3 קומות תת"ק סה"כ 19 יח"ד ושטח למבני ציבור למגורים לבעלי מוגבלויות, בשכונת גוננים, רחוב קנאי הגליל 14 עפ"י תב"ע .1091438

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה פרט לחריגת ח. אשפה וחריגה בשטחי מרפסות שיש לבטלן

מהבקשה עד לקידום תכנית שתייצר זכוייות עבורן. יש להציג תכנון צל למרפסות עתידיות (בקו מרוסק) ולהוסיף כיתוב בתכנית הצל "מרפסות עתידיות שיוגשו לאחר קידום תכנית שתייצר זכויות בניה"

אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

הכנת נוסח פרסום 15/10/2023

- 58 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

10 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 11 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 דירה למוגבלים תאושר על ידי אגף מבני ציבור בתאום עם אגף רווחה כתנאי להיתר בניה.

15 יש לתאם תכנון פנים מול אגף מבני ציבור ולחתום על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים כתנאים להיתר

16 תשלום היטל כספי על סך 16,030.94 ₪ (מח' שפ"ע)

17 יש לעמוד בכל תנאי מח' דרכים ולקבל את אישורם הסופי 18 אישור סופי אד' העיר

19 תנאי לקבלת תעודת גמר - אישור רשות תמרור

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

הבקשה מובאת לדיון בוועדה המקומית להכרעת הוועדה להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38 ולאישור הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים להלן:

צמצום המרפסות המוצעת עד ל12.00 מ"ר המותרים בהתאם להוראות התכנית.

יש להוסיף לחישובי השטחים העיקריים את מפתחי היציאה למרפסות בהן לא ניתן לבצע הורדה בעובי הקירות.

- 59 -

יש לשנות את חישוב השטח המוגדר לצרכי ציבור לשטח חום ברובוט השטחים.

יש להעביר חתך אורך המוכיח כי הזזת מיקום קיר התמך בחזית המזרחית כפי שמוצע בבקשה מתאפשר מבחינת הגבהים הקיימים בקומה מתחת באיזור הכניסה לחניון ראה תכנית b

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף 6.1 לניהול מי נגר לפחות %.15 יש לקבל את אישור מחלקת תנועה לתכנית המעודכנת באשר לשינויים המוצעים בקומה -3 .

- 60 -

סדר יום לועדה מתאריך - 04/12/2024 - ג כסלו תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/23

מספר בקשה 2022/0357.03

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, משרדים

מבנה חדש עבור הביטוח הלאומי הכולל שטחי משרדים,

מהות בקשה

מסחר וחניון תת קרקעי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מנהל הדיור הממשלתי מנהל הדיור הממשלתי

עורך הבקשה אדריכל איפרגן מרגלית

מתכנן השלד ש. בן אברהם כהן משה

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שד חיים ויצמן 13 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30863 105 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

מבנים ומוסדות

1139666 הופקדה 19/01/2024 1 6445

ציבור

2680ג תחילת תוקף 10/09/2004

30863ג תחילת תוקף 16/07/1959

מבנים ומוסדות

621722 תחילת תוקף 14/10/2021 1 5584

ציבור

תאור הבקשה

במתחם ה"ביטוח לאומי" הנמצא ברח' שד' חיים וייצמן במגרש 1 עפ"י תב"ע 1139666 מבקשים הקמת בניין חדש עבור הביטוח הלאומי בן 33 קומות ע"ק מעל 7 קומות ת"ק הכולל שטחי מסחר, משרדים וחניון ת"ק,

לציין כי הופקו היתרים מס' 22/357 ו-22/357.2 עבור הריסת המבנים, חפירה ודיפון.