ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 3 · קובץ התנגדות 1172402.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-1075902_קובץ התנגדויות.pdf · הפקעה 23.1113 סוואחרה.pdf · הפקעה 23.713 עיסוויה.pdf · הפקעה 23.752 בית צפפה.pdf · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 5.2.25.pdf · קובץ התנגדויות 886507.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1245828.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה תבע 5.2.2025תמלול.pdf · פרוטוקול החלטות 05.02.2025.pdf · פרוטוקול הפקעות מיום 05.02.2025.pdf · פרוטוקול עיקרי דיון 05.02.2025.pdf
1
גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
19.9.2024
לכבוד
הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים
באמצעות יו"ר הועדה והממונה על המחוז
הגב' שירה תלמי באבאי, אדריכלית
בדוא"ל:iplan.gov.il@ShiraTa
ובאמצעות מזכיר/ת הועדה
הגב' ענבר גולשני, סגנית מתכננת המחוז לתפעול ובקרה
ומזכירת הועדה המחוזית לתו"ב ירושלים
בדוא"ל:iplan.gov.il@inbargo
גד ויסקינד
עורך דין
ג"נ,
Wiskind Gad
Advocate .LL.B הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1172402 בית בקאל יד חרוצים א"ת תלפיות (ביוזמת מר אלי
בקאל) ("התכנית")
דורית ויסקינד מוגשת בזה התנגדות לתכנית לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 ("חוק התכנון"),
עורכת דין
בשם יזם התכנית מר אלי בקאל ת"ז ,000074054 ("המתנגד"), בעל הזכויות בחלקה עליה חלה
Wiskind Dorit
התכנית המופקדת (חלקה 82 בגוש 30002 - "החלקה").
.LL.M .LL.B
Advocate
נימוקי ההתנגדות
1. התנגדות עצמית זו, עניינה בחוסר הכדאיות הכלכלית של מימוש התב"ע המופקדת, והיותה
נוגדת לחלוטין את מטרת עידוד והגדלת הבניה למגורים, לפי נושאי ההתנגדות שלהלן.
קריית התקשורת
2. נושאי ההתנגדות:
נווה אילן
בנין C כניסה ב'
קומה תחתונה 2.1 אי הכדאיות הכלכלית של התכנית המופקדת, כנימוק תכנוני מרכזי בענייננו בצירוף
ד"נ הרי יהודה -
9085000 עם סוגיית היקף ומיקום ההפקעה המבונה לצורכי ציבור.
טל': 02-5661141
פקס: 02-5610281 2.2 היות התכנית המופקדת נוגדת לחלוטין את מטרת עידוד והגדלת הבניה למגורים -
Communication ברמה המקומית וברמה הארצית.
Center
C Building אי הכדאיות הכלכלית של התכנית המופקדת, כנימוק תכנוני מרכזי בצירוף עם סוגיית היקף
B Entrance
Floor Lower ומיקום ההפקעות המבונות לצורכי ציבור:
Ilan Neve
9085000 - Israel .3 בהחלטת הועדה המחוזית ("הועדה") מיום ,4.6.2023 להפקיד את התכנית (המצ"ב כנספח 1
02-5661141 :Tel
- "החלטת ההפקדה"), הובהרו ונקבעו בסעיפים 14-1 הנתונים והתנאים הבאים:
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad 3.1 תכנית המציעה תוספת שימוש למגורים, לפי תכנית האב לתלפיות, מחייבת לפי תנאיה
law.co.il
של תכנית האב - כתכנית מנחה - הפקעה של %40 משטח המגרש לצורכי ציבור. (ס' 1 להחלטת ההפקדה).
3.2 היות ו"מדובר במגרש קטן שאין בו היתכנות להפקעה כאמור" - קרי, אין היתכנות
כלכלית ותכנונית שיופרשו לצורכי ציבור ("צ"צ") %40 משטחי הבניה "חלף הפרשה
בקרקע". (ס' 1 להחלטת ההפקדה).
3.3 לפיכך, ולנוכח דיונים מול לשכת התכנון ומהנדס העיר, בענין מתווה חלופי - אשר לא הוסכם על היזם - לפיו יש להתאים את היקף הבינוי ואת היקף ההפרשה לצורכי ציבור,
"לתנאים הייחודיים של המגרש הנדון" - ששטחו 1,152 מ"ר - "אשר אין היתכנות
לצירופו למגרשים גדולים סמוכים בשל ריבוי בעלויות" והיותו "מצוי בשולי אזור
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
2
2 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
תלפיות, וסמוך לבנייני מגורים קיימים", נקבע בהתאם כי יש לקבוע היקפי בינוי והפרשה ספציפיים לצ"צ, במגרש זה. (ס' 1 להחלטת ההפקדה).
3.4 על רקע זה נקבע בסעיפים 3-2 להחלטת ההפקדה, כדלקמן:
מצד אחד, המגרש מצוי לפי תכנית האב באזור עירוני מעורב ב', שבו אחוזי הבניה המירביים הם %670 ב-24 קומות - לפי טבלת נפחי הבניה בסעיף 5 של תכנית האב החדשה המעודכנת לתלפיות מיום 19.10.2021 ("תכנית האב 10-21"), המצ"ב כנספח 2
- ולפיכך "הפרשה של %40 משטח המגרש (ללא פיצוי - ג"ו), שקולים מבחינת היקף
גד ויסקינד הבניה ל-%400 משטח המגרש המלא טרם ההפקעה".
עורך דין
לפי התחשיב החשבוני, הפרשה של %40 משטח המגרש לצ"צ, שקולה להפחתה של
Wiskind Gad
Advocate .LL.B %40 מאחוזי הבניה משטח המגרש המלא (קרי, שטח המגרש המלא ללא צורך
דורית ויסקינד בהפקעה נוספת לצ"צ, לנוכח ההפקעה מאחוזי הבניה כנ"ל וכך יש להבין המילים:
עורכת דין
"משטח המגרש המלא טרם ההפקעה", לפי התחשיב החשבוני הנ"ל).
Wiskind Dorit
.LL.M .LL.B 3.5 לפיכך, בהמשך סעיף 3 להחלטת ההפקדה, נקבע:
Advocate
- בינוי בן 10 קומות לפי המלצת הועדה המקומית ובתכסית לקומה של %50 משטח
החלקה (576 מ"ר לקומה), הינו מקובל ולכן היקף זכויות הבניה יעמוד בהתאם על
%,500 כולל הקומה הציבורית (שבה נכללת גם מרפסת).
- דהיינו, הועדה מודה ומכירה בכך שהיות וההפקעה ללא פיצוי - ה-%40 מאחוזי
הבניה משטח המגרש המלא - כבר מוצתה בתחשיב החשבוני הנ"ל, הרי שכדי
קריית התקשורת
נווה אילן להוסיף הפקעה נוספת קרי, הקומה הציבורית, יש צורך בפיצוי בדרך של הוספת
בנין C כניסה ב'
אחוזי בניה.
קומה תחתונה
ד"נ הרי יהודה -
9085000 .4 אלא שבסעיפים 5-4 להחלטת ההפקדה, "נשכח" העקרון עקרון הפיצוי בגין הפקעה נוספת,
טל': 02-5661141
בהתייחס להפקעות נוספות של גן ילדים (בשטח 130 מ"ר) ושל שטח חצר בצמוד לגן הילדים
פקס: 02-5610281
(בשטח 175 מ"ר), המופקעים ללא כל פיצוי, קרי ללא תוספת כפיצוי של אחוזי בניה, כפי
Communication
Center שנעשה ביחס להפקעת הקומה הציבורית!
C Building
B Entrance .5 מכאן, שהגדלת אחוזי הבניה ל-%500 בלבד, אינה נכונה ואינה מספיקה, גם לפי דרך החישוב
Floor Lower
9085000 - Ilan Neve של הועדה!
Israel
02-5661141 :Tel .6 ואולם, דרך החישוב הנ"ל, כלל אינה נכונה גם מיסודה, מהסיבות הבאות:
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad :Email
6.1 הקביעה הבסיסית לפיה הפרשה של %40 משטח המגרש לצ"צ, שקולה להפחתה
law.co.il
של %40 מאחוזי הבניה משטח המגרש המלא, מבוססת על חישוב טכני אוטומטי
גרידא מראש שנעשה בחוסר סמכות:
הפחתה של %40 מסך כל אחוזי הבניה המותרים - %670 - מהווים הפחתה של %268 בניה, השקולים ל-3,087 מ"ר בינוי (לפי שטח מגרש 1,152 מ"ר). והפחתה של %40 משטח המגרש הינם 461 מ"ר, אשר בינוי בהם בהיקף של %670 מביא להיקף בניה כמעט זהה של 3,089 מ"ר.
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
3
3 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
6.2 אמרנו חישוב טכני אטוטמטי גרידא מראש ללא סמכות, שכן אין סמכות להפקיע
בשיעור מדוייק של %40 אוטומטית מראש, וניתן להפקיע אך ורק תוך קיום של שני
תנאים מצטברים:
1) הפקעה "לצרכי ציבור", כהגדרתם לענייננו בסעיף (188ב)()1 לחוק התכנון והבניה,
במסגרת רשימת מטרות ציבוריות סגורה הקבועה בסעיף זה ומטרה ציבורית
הדרושה במקום בפועל.
2) לפי היקף שטח מדוייק, הדרוש בפועל לצורך הגשמה וקיום המטרה הציבורית.
גד ויסקינד לפיכך, רק השטח הדרוש בפועל למטרה הציבורית, מכתיב את היקף ההפקעה עד
עורך דין
%40 ללא פיצוי, ואין סמכות להפקיע אוטומטית מראש %40 ללא פיצוי, למרות
Wiskind Gad
ההכרה בענייננו באי ההיתכנות של היקף הפקעה זה, ולערוך התחשבנות שרירותית
Advocate .LL.B
"בדיעבד" כדי לפצות על אי היתכנות הפקעה זו, כפי שעשתה הועדה.
דורית ויסקינד
עורכת דין
זאת, במיוחד על רקע העובדה שבענייננו, נקבע במפורש בתכנית האב 10-21 - כי
Wiskind Dorit
"ההפרשות המבונות לצורכי ציבור בתחום המגרשים המיועדים לבינוי ולפיתוח"
.LL.M .LL.B
Advocate ייקבעו "בהתאם לנספח הפרוגרמה של תכנית האב ובהתאם לחוות דעת עדכנית
מאת המחלקה למדיניות התכנון. שטחי ההפרשות המבונות יהיו בנוסף לזכויות
הבניה בתכנית האב". (סעיף 4.1.2ב'3 לתקנון תכנית האב .)10-21 6.3 על רקע זה, נקבע לפי הפרוגרמה בענייננו כאמור, שטחן המדוייק של ההפרשות
המבונות כהפקעות לצ"צ: )1 הקומה הציבורית (בשטח של קומה מבונה: 576 מ"ר.
2) גן הילדים בשטח של 130 מ"ר. )3 בנוסף נקבעה הפקעה לא מבונה, משטח המגרש,
קריית התקשורת
נווה אילן
עבור חצר לגן הילדים בשטח של 175 מ"ר. לפיכך, שטחים אלה בלבד, מהווים את
בנין C כניסה ב'
קומה תחתונה היקף ההפקעות לצורכי ציבור ולא אותם %40 מראש לפי החישוב המוטעה של
ד"נ הרי יהודה -
9085000 הועדה.
טל': 02-5661141
פקס: 02-5610281 6.4 מכאן מתפצלות דרכי חישוב אחוזי הבניה שמהם נגזר היקף הבניה בענייננו,
Communication כדלקמן:
Center
C Building הדרך הראשונה: לפי חישוב הועדה המקומית שכאמור אינו נכון לנוכח ההפקעה
B Entrance
Floor Lower השרירותית מראש, שאין לה היתכנות לפי הודאת הועדה, של %:40 בגין הפקעה של
9085000 - Ilan Neve
הקומה הציבורית בשטח של 576 מ"ר ניתן "פיצוי" בהיקף של %100 בניה. לפיכך
Israel
02-5661141 :Tel ה"פיצוי" בגין 130 מ"ר גן ילדים, הינו: 130:576 = %22.6 בניה. ואילו ביחס ל-175
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad :Email מ"ר שטח החצר, שאינם שטח מבונה, יש להפחית %40 - למרות אי ההיתכנות - ולפי
law.co.il
הנוסחה בסעיף 6.1 לעיל: 175 מ"ר קרקע לפי %670 בניה מהווים 1,117.5 מ"ר בינוי שמהם יש להפחית %40 ומגיעים לשטח של 703.5 מ"ר, שבגינו "הפיצוי" המגיע לפי
הנוסחה הנ"ל: 683.4:500 = %140.7 בניה. לפיכך, ה"פיצוי" הכולל לפי החישוב הלא
נכון של הועדה הוא: %22.6 + %140.7 = %153.3 המתווספים ל-%400 הבניה (לאחר
הפחתת ה-%40 מ-%670 בניה לפי תכנית האב) ומגיעים לאחוזי בניה כוללים במגרש בהיקף של %563.3 בניה המהווים היקף בהיקף בניה של 6,489"ר, שבגינם ניתן לבנות 11.26 קומות (לפי 576 מ"ר לקומה, מעל פני הקרקע).
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
4
4 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
6.5 מכאן שבמקום ללכת בדרך החוקית הנכונה של התייחסות לשטחים המדוייקים הנ"ל הדרושים לצורכי ציבור, ביצעה הועדה חישוב שרירותי של הפחתה רעיונית של %40 כנ"ל. זאת, למרות ההכרה באי ההיתכנות של היקף הפקעה זה וללא התייחסות לשטחי ההפקעה הדרושים בפועל, מצד אחד, והוספת פיצוי חלקי ביחס לקומה הציבורית בלבד, תוך אי התחשבות בהפקעה המבונה לצורכי גן הילדים ובהפקעה משטח החצר, מצד שני. והכל, בניגוד להוראות תכנית האב ותוך פגיעה בזכויות התכנוניות לפיה מבחינת היזם.
6.6 הדרך השניה: הישרה והנכונה, ללא הפקעה שרירותית אוטומטית מראש, שאין לה
גד ויסקינד
עורך דין
היתכנות ושכלל איננה נדרשת לנוכח נתוני ההפקעה המדוייקים כאמור, ובהתחשב
Wiskind Gad בזכויות הבניה במגרש ולצורכי הציבור המדוייקים הנ"ל, הינה כדלקמן:
Advocate .LL.B
- בתכנית האב נקבע כאמור במפורש כי שטחי ההפרשות המבונים יהיו בנוסף
דורית ויסקינד
עורכת דין לזכויות הבניה לפי תכנית האב. מכאן שלא זו בלבד שלא היה מקום להפחית
Wiskind Dorit מזכויות הבניה ומשטחי הבניה את ההפקעות המבונות כפי שעשתה הועדה, אלא
.LL.M .LL.B
שהיה צריך להוסיף שטחים אלה לשטחי הבניה לפי תכנית האב. קרי: %670 +
Advocate
שטח הקומה הציבורית + שטח גן הילדים והפחתה בהתייחס לשטח חצר גן
הילדים כדלקמן:
- %670 בניה ביחס למגרש ששטחו 1,152 מ"ר = 7,718.4 מ"ר + שטח הקומה הציבורית 576 מ"ר + שטח גן הילדים 130 מ"ר = 8,424.4 מ"ר.
- ביחס לחצר גן הילדים בשטח 175 מ"ר מהקרקע, כמחושב לעיל: 175 מ"ר קרקע
קריית התקשורת
נווה אילן
לפי %670 בניה מהווים 1,117.5 מ"ר בינוי שמהם יש להפחית %40 ומגיעים לשטח
בנין C כניסה ב'
קומה תחתונה של 670.5 מ"ר, שגם אותו יש להוסיף כאמור, באופן ששטח הבניה הכולל הינו
ד"נ הרי יהודה -
9085000 9,094.9 מ"ר, שבגינם ניתן לבנות 16 קומות מעל פני הקרקע (לפי 576 מ"ר לקומה).
טל': 02-5661141
פקס: 02-5610281 6.7 הדרך השלישית: כל מטרת היזם בהתנגדות זו היא להגיע להיקף בינוי שיאפשר Communication מימוש פרויקט רווחי לפי המקובל, ובתכנון המיטבי, כפי שיפורט בהמשך, לפיכך,
Center
ניתן להסתפק בהיקף הבניה הקבוע בתכנית האב - 7,718.4 מ"ר = %670 - ללא
C Building
B Entrance הפחתה או הוספה של שטחי ההפקעות הבנויים והסתפקות בהוספת מחצית השטח
Floor Lower
9085000 - Ilan Neve המגיע בגין הפקעת שטח החצר של 175 מ"ר לגן הילדים: 670.5 : 2 = 335.25 מ"ר,
Israel
באופן ששטח הבניה הכולל יהיה: 7,718.4 + 335.25 = 8,053 מ"ר, שבגינם ניתן
02-5661141 :Tel
02-5610281 :Fax
לבנות 14 קומות מעל פני הקרקע (לפי 576 מ"ר לקומה).
-wiskind@gad :Email
law.co.il
6.8 הדרך השלישית הנ"ל נתמכת באלה:
היקף ומיקום הקומה הציבורית המופקעת -
- הפקעת קומה שלמה בשטח 572 מ"ר לטובת הציבור לפי התכנית המופקדת, הינה
מעבר לשטח הנכון - 470 מ"ר בלבד - "לפי מפתח של 10 מ"ר בנוי לצורכי ציבור
לכל יח"ד שמוצעת בבנין והיות ובתוכנית שהופקדה יש רק 24 יח"ד ולכן היה
צריך לבנות לצורכי ציבור רק 240 מ"ר בלבד... גם אם נחשב תוספת %10 מכל
השטחים שמעניקה התב"ע כשטח עיקרי + שטח שירות עילי, לקומות
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
5
5 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
התעסוקה כ-2,304 מ"ר, ההפרשה הבנויה לעירייה צ"ל רק 240 מ"ר+ 230 מ"ר
ובסה"כ 470 מ"ר בלבד בכל הבנין". (ראו עמ' 27 למטה בשומת הכדאיות הכלכלית של השמאי אפרים בורנשטיין מטעם היזם, המצ"ב כנספח ,3 "השומה הכלכלית"). לפיכך הקצאת קומה שלמה בשטח של 570 מ"ר + מרפסות בקומה 2 שמעל הקומה המסחרית, מהווה פגיעה כלכלית מיותרת ביזם, אשר כדי
לצמצם ולהפחית אותה, יש למקם את הקומה הציבורית בקומה ה-3 (קומה 2
מעל קומת המסחר), במקום קומת התעסוקה הראשונה שתועבר לקומה אחת
מעל (לקומה ,4 קומה 3 מעל קומת הקרקע).
גד ויסקינד
עורך דין
גובה מבנה גן הילדים -
Wiskind Gad
- קומת הקרקע לפי התכנית המופקדת היא בגובה של 6 מ', שהינו גובה של שתי
Advocate .LL.B
קומות המכפיל את עלות בנייתו של גן הילדים, ללא שום הצדקה תכנונית. שכן,
דורית ויסקינד
עורכת דין הגובה המינימלי הנדרש לגן ילדים הוא 2.5 מ' לאחר התקנת תקרה אקוסטית,
Wiskind Dorit בהתאם לתקנה 2.03 (א) הקובעת הגבהים המינימליים של חלקי בנין, ובמסגרתה
.LL.M .LL.B
קובעת בס"ק ()4 ביחס ל"חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה
Advocate
מיוחד", כי גובהו המינימלי לא יפחת מ-2.5 מ' בלבד.
לפיכך, לטענת היזם, במסגרת הבינוי המיטבי והחישוב הנכון של עלות ושווי
הפקעת גן הילדים המבונה, אשר עצם מיקומו בקומת המסחר מהווה פגיעה
כלכלית, יש להקטין את גובה מבנה גן הילדים בקומת המסחר, לגובה של עד 3
מ' בלבד, והשארת ה-3מ' הנותרים בקומה זו למסחר. בכך תצומצם הפגיעה
קריית התקשורת
נווה אילן החמורה בקומת המסחר שבקומת הקרקע שלה 3 חזיתות: לרחוב יד חרוצים
בנין C כניסה ב'
ממזרח, לרחוב רבקה מצפון ולרחוב פנימי מצד דרום. (ראו עמ' 28 באמצע בשומה
קומה תחתונה
ד"נ הרי יהודה - הכלכלית). לכך נוסיף, כי ממגעים שניהל היזם בעל המגרש, עם מתווכים
9085000
טל': 02-5661141 וקבלנים, עולה כי הם לא מעוניינים להיכנס לעסקת קומבינציה אם הפגיעה
פקס: 02-5610281
בקומת המסחר ע"י הוספת גן הילדים בקומה זו, לא תצומצם כאמור.
Communication
Center - לחיזוק הנטען לעיל, בתכנית 101-157826 החלה, נקבע במפורש ביחס למיקום
C Building
שטחי ההפקעה המבונים, כי הם לא יהיו ב-2 הקומות הראשונות, למניעת פגיעה
B Entrance
Floor Lower
כלכלית במטרה שעניינה ייחוד קומת הקרקע המסחרית למסחר בלבד:
9085000 - Ilan Neve
Israel
02-5661141 :Tel
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad :Email
law.co.il
- עוד לחיזוק המטרה של ייעוד קומת הקרקע המסחרית, נפנה לסעיף ב' "גמישות בתמהיל השימושים", בהוראות תכנית אב לתלפיות 30.11.2020 ("תכנית אב
תלפיות 11-20", המצ"ב כנספח ,)4 לפיו השימוש בקומת הקרקע הראשונה בכל
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
6
6 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
שטח תכנית האב, יהיה למסחר, ולשימושים אחרים משרתי קהל, כגון: בנקים,
סניפי דואר, מרפאות וכדומה, תוך שמירה על חזית פעילה ככל האפשר.
- עוד ראו בענין זה, סעיף ג' בתכנית אב תלפיות ,11-20 הנושא כותרת: "גמישות
במיקום קומות מסחר", שתכליתו מתן קדימות והעדפת שימוש במסחר בכל
שטח תכנית האב, תוך איסור הפחתת שטחי המסחר הקיימים היום בכל מגרש.
בענייננו, כל השימוש במבנה הקיים הוא למסחר. קדימות ועדיפות זו למסחר,
מצויה גם בקביעה לפיה: "יותר שימוש מסחרי בקומות שיועדו בתכנית
לתעסוקה אם שטח קומות הקרקע לא ייתן מענה מספיק", כאשר העקרון
גד ויסקינד
עורך דין
המנחה הוא: "מסחר מלווה חזית" כלשון סעיף זה, קרי, בחזיתות קומת הקרקע
Wiskind Gad הקדימות והעדיפות היא למסחר, כחלק מהאמצעים לשיפור הכדאיות
Advocate .LL.B
הכלכלית.
דורית ויסקינד
עורכת דין - עוד בתמיכה בדרך השלישית הנ"ל, היזם והבעלים, הגיש בשנת 2020 תכנית
Wiskind Dorit מספר 101-0821819 שעברה את תנאי הסף. תכנית זו כללה בניה של 14 קומות
.LL.M .LL.B
מעל פני הקרקע, בשטח בניה בהיקף של 7,750 מ"ר מעל פני הקרקע, הכוללת,
Advocate
קומת מסחר קרקעית, 2 קומות תעסוקה ו-11 קומות מגורים ובהן 64 יח"ד.
אישור עמידת תכנית זו בתנאי הסף וטבלת זכויות הבניה על פיה, מצ"ב כנספח
5.1 ונספח ,5.2 בהתאמה. הועדה המליצה ליזם למשוך תכנית זו בנימוק לפיו
עדיף שיגיש תכנית חדשה בה יקבל יותר שטחי בניה לפי תכנית האב.
- בינוי בהיקף של 14 קומות עיליות בענייננו, משתלב עם הבינוי בסביבה הקרובה
קריית התקשורת
נווה אילן למגרש היזם.
בנין C כניסה ב'
קומה תחתונה - תמיכה משמעותית מהותית בדרך השלישית הנדונה, עניינה בחובת הצגת רווח
ד"נ הרי יהודה -
9085000 יזמי מינימלי כאינדיקציה לכדאיות הפרויקט, כלהלן.
טל': 02-5661141
פקס: 02-5610281 נימוק הכדאיות הכלכלית לרבות מיקום ההפקעות המבונות בתמיכה בדרך השלישית הנדונה
Communication וכשוללי היתכנות התכנית המופקדת
Center
C Building .7 נימוק הכדאיות הכלכלית מתבסס על הצורך במימון וליווי בנקאי לפרויקט (או מכל גורם
B Entrance
Floor Lower מממן אחר, לרבות מימון עצמי שבענייננו אינו ישים, להלן: "המימון הבנקאי"), אשר תנאי
9085000 - Ilan Neve
לקבלתו הינו הכנת דו"ח אפס המראה כי לפרויקט קיים רווח יזמי מינימלי המקובל אצל
Israel
02-5661141 :Tel הגורם המממן. שום בנק (או גורם מממן אחר), לא יסכים ללוות פרויקט, במיוחד בעסקת
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad :Email קומבינציה עם קבלן כבענייננו, שבה ניתנת תמורה בהיקף בינוי מובטח מראש לבעל הקרקע,
law.co.il
ולקיחת הקבלן על עצמו את כל הסיכון הכלכלי של הפרויקט.
8. הרווח היזמי המינימלי בירושלים עומד על %,16 לצורך מימון בנקאי, לפי תקן 21.1 של שמאי
המקרקעין (ראו עמוד 27 בשומה הכלכלית), ומהכתבות לדוגמא המצ"ב כנספחים 6.1 - ,6.3
לפיהן לצורך קבלת מימון בנקאי יש להציג רווח יזמי מינימלי הנע בין %16 ל- %.20 מדובר
ברווח יזמי בפרויקט שבו כל דירות המגורים נמכרות וללא דירות מגורים להשכרה.
9. מהשומה הכלכלית נספח 3 לעיל, עולה בבירור כי פרויקט לפי התכנית המופקדת המאפשרת
בניית 10 קומות מעל הקרקע הכוללות 4 קומות מגורים למכירה, בהתחשב בעלויות בנייתו
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
7
7 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
(רכישת הקרקע, עלויות הבניה, המימון והאחרות כמפורט בשומה הכלכלית), לעומת
התקבולים מפרויקט שכזה, הינו בלתי כדאי לחלוטין כלכלית, שכן הרווח היזמי במקרה כזה
הוא %0.25 בלבד! (ראו חלופה א' בעמ' 30 של השומה הכלכלית).
10. תוספת של 2 קומות מגורים למכירה (ובסה"כ 12 קומות מעל הקרקע), עדיין לא הופכת
הפרויקט לכלכלי ורחוקה מהרווח היזמי המינימלי הנע בין %16 ל- %.20 שכן, לפי חלופה ב'
בעמ' 32 של השומה הכלכלית, בינוי בהיקף של 12 קומות מניב רווח יזמי של %10.30 בלבד.
11. גם תוספת של 3 קומות מגורים למכירה (13 קומות מעל הקרקע), עדיין לא מגיעה לסף
גד ויסקינד המינימלי של %16 רווח יזמי. שכן לפי חלופה ג' בעמ' 32 של השומה הכלכלית, בינוי בהיקף
עורך דין
של 13 קומות מניב רווח יזמי של %13.86 בלבד.
Wiskind Gad
Advocate .LL.B .12 כעולה מהשומה הכלכלית בחלופה ד' (עמ' ,)33 רק תוספת של 4 קומות מגורים למכירה - לפי
דורית ויסקינד 6 יח"ד בקומה, בכל 8 קומות המגורים למכירה בפרויקט, במינון: 2 יח"ד של 2 חדרים, 2
עורכת דין
יח"ד של 3 חדרים ו-2 יח"ד של 4 חדרים - בבנין בן 14 קומות לפי הדרך השלישית, יאפשר
Wiskind Dorit
רווח יזמי של %16.7 העולה רק במקצת על הסף המינימלי כנ"ל, לקבלת ליווי ומימון בנקאי.
.LL.M .LL.B
Advocate השינויים המהירים לרעה במצב הכלכלי בישראל עד כה ולפי הצפי הנראה לעין, פוגעים בכדאיותם הכלכלית של פרויקטים מתוכננים. לכן, יש להיערך תכנונית בהתאם, לרבות כעולה מכתבה חדשה מיום ,12.9.2024 המצ"ב כנספח .7 לפי כתבה זאת, תתרחש לא פחות
מקטסטרופה "אם הרווח ליזמים לא יעלה לכיוון של %25". והתוצאה תיהיה ש"הפרויקטים
יעצרו". על רקע זה וכדי להגדיל את אחוז הרווח הקבלני מעל הסף המינימלי של %16.7 כדלעיל, ובכך לקיים כדאיות כלכלית סבירה יותר לפרויקט, יש להפוך 2 קומות התעסוקה
קריית התקשורת
נווה אילן העליונות ל-2 קומות מגורים. שינוי זה גם תואם את מדיניות לעודד ולהגדיל הבניה למגורים,
בנין C כניסה ב'
באמצעות הסבת שטחי תעסוקה למגורים, לפיה ניתן יהיה להסב שטח תעסוקה למגורים
קומה תחתונה
ד"נ הרי יהודה - בבניינים שטרם נבנו, בשיעור של עד %30 מהשטח הכולל של זכויות הבנייה שאושרו
9085000
טל': 02-5661141 במגרש, כלהלן בסעיף .14
פקס: 02-5610281
13. גם הפסיקה מכירה בנימוק של כדאיות כלכלית, כשיקול תכנוני מכריע באישור תכנית. (ע"א
Communication
Center 577/66 וולוכבינסקי ואח' נ' עופר ואח', פ"ד כא ()2 36 והפסיקה בעקבותיו).
C Building
B Entrance תמיכה נוספת לדרך השלישית הנ"ל עניינה בהיות התכנית המופקדת נוגדת את מטרת עידוד
Floor Lower
9085000 - Ilan Neve והגדלת הבניה למגורים - ברמה המקומית וברמה הארצית
Israel
02-5661141 :Tel .14 בהתאם למדיניות המדינה מסוף שנת ,2021 ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אישרה
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad :Email תכנית להסבת שטחי תעסוקה למגורים, לפיה ניתן יהיה להסב שטח תעסוקה למגורים בבניינים
law.co.il
שטרם נבנו, בשיעור של עד %30 מהשטח הכולל של זכויות הבנייה שאושרו במגרש. מדובר
בתכנית שהוסכמה גם על דעת השלטון המקומי. זאת לנוכח העובדה שאנחנו נמצאים בעיצומו של
משבר הדיור מהחריפים שידעה מדינת ישראל. החוק שהועבר היום בוועדת הפנים הוא בשורה
אדירה, שתספק בטווח זמן הנראה לעין אלפי יחידות דיור באיזורי ביקוש. מדובר בצעד חשוב
מאוד להגדלת היצע הדירות, לפי הצעת ההתאחדות, שהוצגה לממשלה כבר לפני כמה שנים. זהו
צעד שיגדיל את היצע הדירות באזורים שבהם התוכניות לשטחי משרדים לא יצאו לפועל, וזהו
נדבך נוסף בבלימת עליית מחירי הדירות בישראל.
()https://www.nadlancenter.co.il/article/4417 בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
8
8 גד ויסקינד משרד עורכי דין
Offices Law Wiskind Gad
15. לסיכום: לצורך קיום כדאיות לפרויקט והבטחת ביצועו, יש לשנות התכנית המופקדת
כדלקמן:
15.1 הוספת 4 קומות מגורים למכירה באופן שכל יחה"ד בפרויקט תיהיינה למכירה, במסגרת בנין בן 14 קומות בסה"כ, ובמינון כמפורט בסעיף 12 לעיל, של גודל הדירות למגורים בכל קומה בפרויקט.
15.2 הפיכת 2 קומות התעסוקה העליונות ל-2 קומות מגורים (במינון גודל דירות המגורים כדלעיל).
גד ויסקינד
עורך דין 15.3 שינוי מיקום הקומה הציבורית המופקעת, והעברתה לקומה 3 (קומה 2 מעל קומת
המסחר). זאת, במקום קומת התעסוקה הראשונה שתועבר לקומה אחת מעל (קומה
Wiskind Gad
Advocate .LL.B ,4 קומה 3 מעל קומת הקרקע).
דורית ויסקינד
15.4 הקטנת גובה מבנה גן הילדים בקומת התעסוקה, לגובה של עד 3 מ' בלבד, והשארת
עורכת דין
ה-3 מ' הנותרים כחלק מקומת המסחר.
Wiskind Dorit
.LL.M .LL.B
16. המתנגד שומר על הזכות להוסיף ולהרחיב טיעוניהם ולהוסיף כל מסמך הכרחי כתימוכין לכך,
Advocate
בשעת הדיון.
בכבוד רב,
קריית התקשורת
נווה אילן גד ויסקינד, עו"ד
בנין C כניסה ב'
קומה תחתונה
ד"נ הרי יהודה -
9085000
טל': 02-5661141
פקס: 02-5610281
Communication
Center
C Building
B Entrance
Floor Lower
9085000 - Ilan Neve
Israel
02-5661141 :Tel
02-5610281 :Fax
-wiskind@gad :Email
law.co.il
בקאל כתב התנגדות לתכנית 101-1172402 תלפיות.docx
9
נספח 1
10
11
12
13
14
S
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965
הוראות התכנית
תכנית אב/ ים רובע תלפיות המתחדש
תכנית אב לרובע מגורים, מסחר, תעסוקה ומלאכה בתלפיות
מחוז ירושלים
מרחב תכנון מקומי ירושלים
סוג התכנית תכנית אב
תאריך עדכון 19/10/2021
1
15
דברי הסבר לתכנית
תכנית האב הינה ביוזמת עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים ומטרתה לקדם פיתוחו של מרכז עירוני ראשי נוסף בדרום העיר ירושלים. התכנית מחליפה את תכנית האב הקודמת שהוכנה לאזור זה בשנת .2013
אזור תלפיות חווה בעשורים האחרונים שינוי מתמשך באופיו, אשר החל עם הנדידה החוצה של רוב שימושי התעשייה, לצד כניסתם של שימושים ופעילויות אחרים כמו מסחר, משרדים תרבות ופנאי.
במקביל, חל גידול בצרכי הפיתוח של העיר ובתוספת יחידות דיור נוכח מצוקת הקרקעות הזמינות למגורים בעיר. כל אלה הובילו לקידום פיתוחו של המרכז העירוני הראשי במטרה לספק מענה ארוך טווח ולענות על הצורך בתוספת שטחי מגורים, מסחר, תעסוקה, מלאכה, פנאי ושירותים ציבוריים.
תכנית האב קובעת מסגרת תכנונית לקידום תכניות מפורטות, כולל קביעת היקף זכויות הבניה של עד %850 ותמהיל שימושים למסחר, תעסוקה ומגורים.
התכנית כוללת מסגרת תכנונית כוללת לתוספת של כ-10,000 יח"ד, 1,160,000 מ"ר מסחר ותעסוקה, 80,000 מ"ר מלאכה ותעשייה.
עם זאת, לאור מורכבות האזור וההליכים הקשורים בתהליך ההתחדשות, הנחת העבודה היא כי היקף המימושים יהיה חלקי וימשך על פני שנים רבות.
כן יצוין כי זכויות הבינוי אינן מוקנות, ומותנות בעמידה בתקנים סביבתיים ואחרים, באספקת מענים ציבוריים הכרחיים ובהסדרה או הסרה של מטרדים סביבתיים ככל וישנם. ועל כן קיימת האפשרות כי לא ניתן יהיה לקדם תכניות מפורטות במגרשים מסוימים.
2
16
1. זיהוי וסיווג התכנית
1.1 שם התכנית תכנית אב רובע תלפיות המתחדש
1.2 שטח התכנית כ- 860 דונם
1.3 מקום התכנית
תלפיות מערב )לשעבר אזור התעשייה תלפיות(
1.3.1 נתונים כלליים מרחב תכנון מקומי ירושלים
קואורדינאטה X 219500-221000
קואורדינאטה Y 629750-628000
1.3.2 תיאור מקום בין רחוב דרך בית לחם במזרח, שכ' מקור חיים במערב, רחוב ברעם בדרום, רחוב רבקה ורחוב בן דב בצפון.
1.3.3 רשויות מקומיות בתכנית והתייחסות לתחום הרשות, נפה
ירושלים – חלק מתחום הרשות
נפה- ירושלים
1.3.4 כתובות שבהן חלה התכנית
שכונה : תלפיות מערב )לשעבר אזור התעשייה תלפיות(
1.3.5 גושים וחלקות בתכנית
על-פי הגבולות המסומנים בתשריט בקו הכחול.
3
17
1.4 מסמכי התכנית
סוג המסמך תחולה קנה מידה מספר תאריך עריכה עורך המסמך תיאור המסמך נכלל
עמודים/ בהוראות
גיליון התכנית
הוראות התכנית מנחה 20 25/04/2021 י. מולכו אדריכלים בע"מ חוברת הוראות כן תשריט מצב מוצע מנחה 1:2000 1 25/04/2021 י. מולכו אדריכלים בע"מ תשריט יעודי קרקע לא תשריט רקע רקע 1:2000 1 25/04/2021 י. מולכו אדריכלים בע"מ תשריט יעודי קרקע לא חלופה עקרונית
נספח מס' 1 מנחה 24 25/04/2021 י. מולכו אדריכלים בע"מ לא מתחמי התכנית
נספח מס' 2 מנחה 26 25/04/2021 אביב ניהול הנדסה ומערכות מידע לא פרוגרמה לצרכי ציבור בע"מ
נספח מס' 3 מנחה 1 25/04/2021 רע"מ לא
תנועה הנדסת כבישים ותנועה
נספח מס' 4 רקע 147 25/04/2021 'סביבות' יעוץ סביבתי לא היבטים סביבתיים
כל מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד ממנה, משלימים זה את זה ויקראו כמקשה אחת. במקרה של סתירה בין המסמכים ובין עצמם יגבור הסימון
בתשריט המצב המוצע, במקרה של סתירה בין המסמכים ובין ההוראות יגברו ההוראות על יתר המסמכים.
4
18
1.5 בעלי עניין/ בעלי זכויות בקרקע /עורך התכנית ובעלי מקצוע
1.5.1 מגיש התכנית
מקצוע/ סוג שם מספר שם תאגיד ישוב רחוב בית טלפון פקס דוא"ל
תואר רשיון
ציבורי הרשות לפיתוח ירושלים ירושלים ככר ספרא 2 ציבורי עיריית ירושלים ירושלים ככר ספרא 1 03-5631300
1.5.2 יזם
סוג שם מספר שם תאגיד ישוב רחוב בית טלפון פקס דוא"ל
רישיון
ציבורי הרשות לפיתוח ירושלים ירושלים ככר ספרא 2 ציבורי עיריית ירושלים ירושלים ככר ספרא 1
5
19
1.5.3 עורך התכנית ובעלי מקצוע
מקצוע/ תואר סוג שם מספר שם תאגיד ישוב רחוב בית טלפון פקס דוא"ל
רשיון
אדריכל ומתכנן עורך ראשי י. מולכו אדריכלים 13571 י. מולכו אדריכלים בע"מ ירושלים רבקה 11 -02 -02 molho.co.il@molho ערים בע"מ 6711616 6711822
מהנדסי תנועה יועץ תנועה ר.ע.מ. הנדסת 54214 ר.ע.מ. הנדסת אור -03 -03 rameng.net@kinneret וכבישים ותחבורה כבישים ותנועה כבישים ותנועה יהודה 6344411 6341313 תכנון נוף אדריכלי נוף מוריה אדריכלים מוריה אדריכלים תל אביב -03 ma.co.il -studio@adi סטודיו מא סטודיו מא 5664006
פרוגרמה יועץ אביב ניהול הנדסה אביב ניהול הנדסה ראש -073 avivamcg.com@Chen.naor למוסדות ציבור פרוגרמות ומערכות מידע בע"מ ומערכות מידע בע"מ העין 2590209 למבני ציבור
כלכלה אורבנית יועץ כלכלי רן חקלאי רן חקלאי ירושלים -02 haklai.co.il@ran כלכלה אורבנית בע"מ כלכלה אורבנית בע"מ 6513223 איכות הסביבה יועצי איכות 'סביבות' יעוץ סביבתי 'סביבות' יעוץ סביבתי ירושלים -02 svivot.co.il@mail הסביבה 5612574
שיתוף ציבור יועצי שיתוף דנה גזי, ייטב בוסירה ירושלים -052 dy-cp.com@dana ציבור 8813553
שמאות שמאי יניב אסולין סם רובל ירושלים -02 gmail.com@asolinyaniv כלכלה ושמאות 6517664
מקרקעין בע"מ
מדידות מודד יוסי קראוס פוטוקאד בע"מ ירושלים -02 פוטוקאד 5400430
6
20
2. מטרת התכנית ועיקרי הוראותיה
2.1 מטרת התכנית
קביעת מדיניות תכנונית להתחדשות ויצירת רובע מעורב שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה ומלאכה
2.2 עיקרי הוראות התכנית
א. קביעת ייעודי הקרקע והשימושים בשטח התכנית.
ב. קביעת הוראות בדבר הפרשות לצרכי ציבור במסגרת שילוב מגורים.
ג. קביעת תבנית הבניה וזכויות הבניה.
ד. קביעת מספר ותמהיל יחידות הדיור
ה. קביעת פרוגרמה למבני הציבור ולמוסדות החינוך ושימושים ציבוריים אחרים
ו. קביעת הוראות בנושא דרכים וחניה.
ז. קביעת הוראות בנושא המרחב הציבורי הפתוח.
ח. קביעת הוראות סביבתיות.
ט. קביעת שלביות פיתוח.
3. טבלת שטחים
לא רלוונטי
7
21
4. ייעודי קרקע ושימושים
4.1 אזור עירוני מעורב א' ב' ג' ד'
4.1.1 שימושים
מסחר, תעסוקה, מגורים, מבני ציבור ושצ"פים
4.1.2 הוראות
א. כללי .1 לא תתאפשר תוספת שימוש למגורים במגרשים בהם אושרה תכנית מפורטת או בקשה
להיתר לאחר תאריך 08.02.21 )מועד פרסום החלטת הוועדה המחוזית בעניינה של תכנית האב( שאינה מאפשרת מימוש עקרונות תכנית אב זו.
2. תכנית מפורטת הכוללת שימוש למגורים תכלול שטח שלא יפחת מ-4 דונם )שאינו בייעוד
ציבורי מאושר(. במקרים חריגים תתאפשר הגשת תכנית בשטח של לפחות 2.5 דונם בכפוף לשיקול דעת מוסד התכנון ובכפוף להבטחת המענה הציבורי נדרש.
3. בכל תכנית מפורטת תיקבע הוראת פקיעת תוקף בדבר פרק הזמן למימוש התכנית בהתאם
למאפייני המתחם, ויקבע כי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה של התכנית.
ב. הפרשות .1 ייעודי הקרקע הציבוריים ייקבעו בהתאם למסומן בתשריט תכנית האב, בהתאם לחוות דעת
לצרכי עדכנית מאת המחלקה למדיניות התכנון ומהנדס העיר, ובהתאם לשיקול דעת הוועדה ציבור המחוזית בעת קידום התכנית המפורטת ובהתייחס למימוש הכולל של תכנית האב.
2. יובהר כי מעמדו של תשריט הרקע של תכנית האב הינו "מסמך רקע" וכי בסמכות הוועדה
לקבוע שינוי במיקום וייעוד ההפרשות הציבוריות במסגרת התכניות המפורטות.
3. בנוסף להפרשת הקרקע לצרכי ציבור, ייקבעו הפרשות מבונות לצרכי ציבור בתחום המגרשים
המיועדים לבינוי ולפיתוח, בהתאם לנספח הפרוגרמה של תכנית האב ובהתאם לחוות דעת עדכנית מאת המחלקה למדיניות התכנון. שטחי ההפרשות המבונות יהיו בנוסף לזכויות הבנייה בתכנית האב.
4. בתכניות המפורטות תקבע שלביות ביצוע אשר תבטיח את השלמת שטחי המסחר
והתעסוקה, ואת ביצוע השטחים הציבוריים הפתוחים והבנויים, בתיאום עם המחלקה למדיניות תכנון ועם לשכת התכנון, כתנאי למימוש המגורים.
ג. תוספת במסגרת תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת ניתן להוסיף שימושי מגורים
שימושי למגרשים המסומנים בייעוד עירוני מעורב, באחת מהדרכים הבאות:
מגורים .1 הריסה מלאה של הבינוי הקיים, והפרשה של %40 משטחי המגרשים הפרטיים לצרכי ציבור.
2. במגרשים המסומנים בתשריט בנקודה אדומה תתאפשר הוספת שימוש מגורים ללא הריסת
המבנה הקיים, תוך הפרשה מבונה משמעותית לצרכי ציבור, כדוגמת בית ספר. היקף שטחי הבנייה למגורים לא יעלה על ההיקף המתאפשר במתווה הכולל הריסה מלאה והפרשה של %40 בקרקע. היקף השטחים למסחר ותעסוקה יקבע בהתאם לשיקול דעת הוועדה תוך התייחסות להיקף הבינוי הקיים. תבנית הבנייה תהיה בהתאם להנחיות תכנית האב, תוך מתן גמישות לשיקול דעת הועדה בהתייחס לבינוי הקיים והבטחת ממשק ראוי כלפי המרחב הציבורי בשטח התכנית וסביבתה. הועדה תשקול את האפשרות לקבוע גם הפרשה בקרקע במגרשים אלו, ככל שהדבר מתאפשר בהתחשב בבינוי הקיים.
3. במקרים חריגים הועדה תשקול תוספת שימוש למגורים תוך הריסה חלקית של הבינוי הקיים
או הפרשה בקרקע שתפחת מ-%,40 וזאת משיקולי איכות הבינוי הקיים במתחם, המתווה המוצע לתוספת מגורים, הבטחת התייחסות תכנונית ראויה כלפי המרחב הציבורי, טיפול אדריכלי בבינוי הקיים כולל שימור ושיפוץ ראוי, חיזוק המבנה הקיים והתאמתו לתקנים עדכניים, עמידה בתקן החניה הנדרש, והבטחת המענה הפרוגרמתי המלא לצרכי ציבור. בכל מקרה, היקף שטחי הבנייה למגורים לא יעלה על ההיקף המתאפשר במתווה הכולל הריסה 8
22
מלאה והפרשה של %40 בקרקע. תבנית הבנייה תהיה בהתאם להנחיות תכנית האב, תוך מתן גמישות לשיקול דעת הועדה בהתייחס לבינוי הקיים והבטחת ממשק ראוי כלפי המרחב הציבורי בשטח התכנית וסביבתה.
ד. שטחי .1 שטחי הבניה בכל אזור יהיו בהתאם למצוין בטבלה .5 יובהר כי אחוזי הבניה מתייחסים לגודל
הבניה המגרש לאחר הפקעה מלאה של %.40
המרביים .2 באזור עירוני מעורב א' ועירוני מעורב ב' תשקול הוועדה גמישות בקביעת תמהיל השימושים בין מסחר לבין תעסוקה, וכן תוספת של עד %200 בניה לשימוש מגורים )בנוסף לקבוע בטבלה ,(5 ללא חריגה מתבנית הבניה ומספר הקומות שנקבעו בתכנית האב לאזור, ובהתאם לחוות דעת שמאית אשר תוגש לוועדה ותיבדק על ידי מוסדות התכנון.
3. בתכנית מפורטת אשר תכלול שטח של מעל 25 דונם תתאפשר תוספת מגורים בהיקף גדול
מהמצוין בסעיפים הנ"ל, בהתאם לשיקול דעת הוועדה ובכפוף לתבנית הבנייה של האזור, תוך הבטחת המענה הפרוגרמתי המלא לצרכי ציבור.
4. במגרשים בהם תקודם תכנית ללא תוספת מגורים, שטחי הבניה המרביים יהיו כפי שנקבע
בתכנית אב תלפיות ,2013 למסחר ותעסוקה בלבד. בתכנית כזו ייבחן היקף השטחים הדרושים לצרכי ציבור בהתאם לחוות דעת המחלקה למדיניות תכנון, בנוסף לזכויות הבניה.
5. יובהר כי זכויות הבניה למסחר ותעסוקה הן מחייבות, והן תנאי למימוש זכויות למגורים. תנאי
לאכלוס המגורים יהיה מתן טופס אכלוס ל%100 משטחי המסחר והתעסוקה.
9
23
ה. תבנית .1 באזור עירוני מעורב א' עד 30 קומות - מסד למסחר ותעסוקה בגובה 6 קומות ומעליו מגדלי
הבניה מגורים. תכסית המסד תהיה עד %60 משטח המגרש לאחר הפרשה.
וקווי בניין .2 באזור עירוני מעורב ב' עד 24 קומות - מסד למסחר ותעסוקה בגובה 5 קומות ומעליו מבני מגורים. תכסית המסד תהיה עד %60 משטח המגרש לאחר הפרשה.
3. באזור עירוני מעורב ג' עד 14 קומות - מסד למסחר ותעסוקה בגובה 2 קומות ומעליו מבני
מגורים. תכסית המסד תהיה עד %60 משטח המגרש לאחר הפרשה.
4. באזור עירוני מעורב ד' עד 8 קומות. קומת הקרקע תכלול חזית מסחרית.
5. חזית מבני המגורים לכיוון הרחוב מעל המסד תיסוג לפחות 4 מ' מחזית המסד.
6. קו הבניין בחזיתות קדמיות כלפי הרחוב יהיה .0 יתר קווי הבניין ייקבעו בתכנית מפורטת.
7. בחזיתות הקדמיות ברחובות: פייר קניג, יד חרוצים, דרך בית לחם )דופן מערבית(, האומן,
רבקה )דופן דרומית(, דרך משה ברעם )דופן צפונית( ורחוב התנופה תקבע הרחבת דרך כך שתובטח במדרכה רצועת הליכה ברוחב שלא יפחת מ-3.5 מטר. רוחב זה אינו כולל רצועות גינון ושבילי אופניים.
8. כן תבחן בחזית כלפי פייר קניג יצירת תחום בזיקת הנאה לאורך הרחוב בהתאם לקו הבניין
בתכניות סמוכות.
9. בחזיתות הקדמיות ברחובות: הסדנה, פועלי צדק, התעשייה וחרשי הברזל תקבע הרחבת
דרך כך שתובטח במדרכה רצועת הליכה ברוחב שלא יפחת מ-2.5 מטר. רוחב זה אינו כולל רצועות גינון ושבילי אופניים.
10. מבני המסד ייצמדו לקווי הבניין בלפחות %60 מאורך כל חזית לרחוב.
11. השימושים במסד יהיו מסחר מחייב במפלס הקרקע בחזית הפונה אל הרחוב, כולל שימושי
תעסוקה המקבלים קהל כגון בנקים, מרפאות וכדומה, ותעסוקה בשאר שטחי המסד.
12. שטחים עבור מבנים ומוסדות ציבור ישולבו בקומות המסד, תוך מתן עדיפות לקומת הקרקע
בהתאם לסוג השימוש המוצע.
13. שטח קומה טיפוסית של מבני המגורים יבחן בתכנית מפורטת
14. מפלס הכניסה למבנים יהיה במפלס הרחוב הסמוך, תותר גמישות של עד 50 ס"מ.
15. מיקום השימושים בקומת הקרקע והתכנון המפורט שלהם ייבחן גם על רקע שיעור החזיתות
האטומות המופנות כלפי מרחבים ציבוריים מתוך שאיפה להמעיט ככל הניתן בקיום חזיתות מסוג זה.
16. גגות המסדים יהיו גגות פעילים ככל הניתן ושטחם יתחלק בין המגורים לבין מבני הציבור,
בהתאם לשימושים וכפי שייקבע בתכניות המפורטות. תותר בניית מבני חדרי מדרגות ומעליות. מתקנים טכניים יוקמו על גגות המגדלים. ככל הניתן, מפלס גגות המסד, יתוכנן, אף אם בחלקו, באופן רציף לשטחים הפתוחים במגרש, או ברצף לשטחים הציבוריים הפתוחים שיופקעו משטחי המגרשים. בגגות המסד יתוכננו פתרונות לבתי גידול לעצים וצמחיה, תוך שימוש בפתרונות של גגות ירוקים או גגות חומים. לגגות יהיה תפקיד נוסף למתן את אפקט 'אי החום העירוני'. בשל כך, %30-40 משטח הגג יהיה מכוסה בצמחייה. מומלץ שהגגות יכללו שימושים וטכנולוגיות "ירוקות" נוספות.
17. שטח קומה טיפוסית של מגדל מגורים ייבחן בתכנית מפורטת בהתאם לשיקולים של
האפשרות למימוש זכויות הבניה, מספר יח"ד בכל קומה, הקצאת שטחים משותפים לדיירים בכל קומה וכו' ומשיקול של המופע האדריכלי המתקבל.
18. המרחק המינימלי בין מגדלי מגורים יהיה 10 מ'.
19. בתכנית מפורטת תבחן הבלטה של קומות המסד או גגון בהתאם לבחינת הצללות, על מנת
ליצור מרחב מוצל ונוח למעבר ושהייה.
20. ככל ותוצע ארקדה תיקבענה הוראות מפורטות למניעת סגירתה, וייקבע כי מאפייני הבינוי
יתואמו עם אדריכל העיר לעת היתר הבניה.
10
24
ו. גובה .1 גובה הקומות יקבע בהתאם להנחיות המרחביות מאת עיריית ירושלים.
הבניה .2 לצורך הבטחת נראות ראויה של כותרת מבני המגורים )מפלסי הגג( ייקבעו הוראות להבטחת נראות זו. מעל מפלס הגג העליון יבנה מעקה בנוי לצורך הסתרת מערכות טכניות.
3. יותר שילוב קומה טכנית בגוף המבנה לצורך הבטחת תפקודו היעיל והסתרה של המתקנים
הטכניים ככל הניתן.
4. יקבע כי תנאי להיתר הבניה יהיה הגשת תכנית סידור מתקנים טכניים על הגג וחזיתות כותרת
הגג לאישור אדריכל העיר.
ז. מספר .1 מספר יחידות הדיור בתכנית יקבע על ידי חלוקת שטחי הבניה המרביים למגורים ב- 113 מ"ר
יחידות .2 תמהיל הדירות בתכנית ייקבע בהתאם לטבלה הבאה ולסעיפי הגמישות שלאחריה:
הדיור
ותמהיל גודל דירה במ"ר תמהל
קטגוריה
יחידות )"פלדלת"( באחוזים
הדיור דירות דירה קטנה מאוד 25-55 %15
קטנות דירה קטנה 56-75 %30
דירה בינונית 76-105 %30-35
דירה גדולה מעל 105 %20-25
3. בכל תכנית ייקבע תמהיל בהתאם לאופיו הרצוי ושיקול דעת הוועדה, אך יכלול לכל הפחות %30
דירות קטנות )עד 75 מ"ר פלדלת( ולא יותר מ-%60 דירות קטנות.
4. התמהיל ישולב בכל בנייני המגורים בתכנית )לא כולל דיור מיוחד(.
5. כל תכנית תיבחן על רקע המימוש המצטבר של תכניות אחרות שאושרו בסביבה וקביעת
התמהיל תעשה לנוכח התמהיל הרצוי ברמת המתחם הגיאוגרפי. יש להימנע ממצב שבו יותר משני פרויקטים סמוכים בזמן ובמרחב יכללו תמהיל מוטה לכיוון מסוים.
6. למען הסר ספק, ממ"ד יחשב במניין שטחי הדירות לעניין קביעת התמהיל. ממ"ק לא יחשב.
ח. חניה .1 קומות החניה יהיו תת קרקעיות. במגרשים משופעים תותר הבלטה חלקית של קומת החניה
העליונה מעל פני הקרקע, כל עוד לא תופנה חזית החנייה לרחובות הראשיים.
2. תתאפשר הסבת או קביעת שטחי בניה בקומת החניה העליונה עבור שימושים תומכי יוממות
בתחבורה פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת מעבר לאחוזי הבנייה המירביים ולפי שיקול הוועדה. תיבחן האפשרות לקביעת אמצעים להסעת אופניים במסוע מהחניון אל מפלס הרחוב, ובמסועים בשטחים הציבוריים ובשטח זיקות ההנאה.
3. לחניוני האופניים תוסדר נגישות שאינה באמצעות רמפת כניסת הרכבים למרתפי החניה.
ט. מיקום מתקנים טכניים, אצירת אשפה ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע. אם יוכח כי אין אפשרות
תשתיות לכך הם ימוקמו בחזיתות צדדיות בלבד
י. שימור בתשריט מסומנים אזורים בהם קיימים בניינים היסטוריים. הערך השימורי של המבנים והמתווה
התכנוני לגביהם ייבחן בתכנית מפורטת על בסיס הגשת תיק תיעוד מקדים או מלא בהתאם לדרישת מוסד התכנון.
4.2 אזור לפינוי בינוי
באזור לפינוי בינוי ייקבעו היקף הבינוי וההפרשה הציבורית בתכנית מפורטת. אופי ושימושי קומת הקרקע והחזיתות הפונות לרחובות הראשיים יעקוב ככל הניתן אחרי תבנית הבניה של תכנית האב.
4.3 אזור מגרש מגורים קיים ) ללא תוספת זכויות(
באזורים אלה היקף הבינוי יהיה בהתאם לתכניות מאושרות.
11
25
4.4 אזור למלאכה ותעסוקה
4.4.1 שימושים
מלאכה, תעסוקה ומסחר
4.4.2 הוראות
א כללי .1 שטחה של תכנית מפורטת המוצעת בשטח המיועד למלאכה ותעסוקה יהיה 5 דונם לפחות, וזאת על מנת לאפשר תכנון בראיה כוללת.
ב הפרשות .2 בתכנית מפורטת ייבחן נושא הפרשות קרקעיות או מבונות. איזור זה יוכל לספק מענה עבור .2 לצרכי חלק מהשירותים הנדרשים למתחם כולו, בעיקר שירותים כלל עירוניים בנושא תפעול, ניהול ציבור וחירום. זכויות הבניה לצרכי ציבור ייתווספו לזכויות אזור זה.
ג בינוי .3 שטחי הבניה יהיו בהתאם למצוין בטבלה 5
4. מסדי הבניינים יהיו בני 3 קומות ומעליהם 7 קומות לתעסוקה.
5. גובה קומות המסד והתעסוקה יקבע בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית ירושלים.
הגבהים אלה אינם כוללים מעקות, מבני חדרי מדרגות, מעליות ומתקנים טכניים או מיזוג אויר המותקנים על הגגות.
6. תכסית הבינוי בכל אחד מהמגרשים תהיה %70 משטח החלקה נטו. תכסית זו היא התכסית
המרבית עבור מבני המסד.
7. קווי הבניין ייקבעו בתכניות המפורטות
4.5 אזור למסחר ותעסוקה
4.5.1 שימושים
מסחר ותעסוקה
4.5.2 הוראות
א. הפרשות .1 בתכנית מפורטת ייבחן נושא ההפרשות המבונות. זכויות הבניה לצרכי ציבור ייתווספו לזכויות
לצרכי אזור זה.
ציבור
ב. בינוי .2 מבני המסחר והתעסוקה יהיו בני 10 קומות
3. שטחי המסחר ימוקמו בקומת הקרקע בחזיתות הרחובות. שטחי התעסוקה ישולבו בבניה
מעליהם.
4. גובה קומות המסד והתעסוקה יקבע בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית ירושלים.
הגבהים אלה אינם כוללים מעקות, מבני חדרי מדרגות, מעליות ומתקנים מכניים או מיזוג אויר המותקנים על הגגות.
5. התכסית תהיה %60 משטח החלקה נטו
6. קווי הבניין ייקבעו בתכנית מפורטת
4.6 אזור לתכנון בעתיד
4.6.4 שימושים והיקף בניה
יקבע בתכנית מפורטת
12
26
4.7 מבנים ומוסדות ציבור
4.7.1 שימושים
כמפורט בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה
4.7.2 הוראות
א. היקף .1 היקף הבינוי במגרשים חדשים למוסדות ציבור יקבע בתכנית מפורטת בהתאם לנספח הפרוגרמה
ותבנית של תכנית האב ובהתאם לחוות דעת עדכנית מאת המחלקה למדיניות התכנון.
בניה .2 כל תכנית מפורטת תציג התייחסות לצרכי הציבור הנדרשים ובין היתר:
.2.1תיאור המענה הפרוגרמתי המסופק בפרויקט ביחס לחלקו היחסי במתחם הגיאוגרפי, בהתאם להנחיות בנספח הפרוגרמה הנלווה לתכנית זו.
.2.2הצגת המענה במלואו כחלק מהתכנון הפיזי, לרבות תכניות קומה, חתכים וכדומה .2.3אופן השתלבות השימושים לצרכי ציבור מבחינת כניסות, גישה, חניה, שטחי חוץ נדרשים וממשק עם השימושים האחרים במבנים בהם משולבים ובמרחב הציבורי הסמוך.
3. כל תכנית מפורטת הכוללת שטח ביעוד מבנים ומוסדות ציבור עבור מוסד חינוך תכלול התייחסות
להיבטי בטיחות בדרכים באזור התכנית.
13
27
4.8 דרך מאושרת / דרך מוצעת
4.8.1 שימושים
דרך כמשמעותה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה ,1965 לרבות כל המבנים והמתקנים המהווים חלק מהדרך, ו/או הדרושים לצורכי הקמתה ו/או תפעולה ו/או תחזוקתה לרבות: מסעות, מדרכות, קווי רכבת קלה, תחנות אוטובוס, שטחי גינון, עצים, ריהוט רחוב, תאורה, תשתיות, חניות עיליות, חניות תת קרקעיות ומתקנים הנדסיים. הרחבות הדרכים המוצעות בתכנית וכן ביטול דרכים ייבחן לעת קידום התכנית המפורטת בתיאום עם אגף תושי"ה ולשכת התכנון המחוזית.
4.8.2 הוראות
1. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות יקבע בתכנית האב כי בכל
תכנית מפורטת יקבע יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל"
וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך צירים ראשיים אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.
שדרות .2 התכנית מציעה שדרות עירוניות מרכזיות המהוות ציר מקשר מזרח-מערב, ויוצרות חיבורים עירוניים לתחנות הרק"ל בתחום התכנית והשכונות הסובבות.
3. השדרות תאופיינה כגן לינארי "ירוק" המהווה מרחב ציבורי איכותי למעבר רגלי, שוטטות ושהייה.
4. השדרות יכללו תאורה, נטיעות וגינון, רכיבי הצללה, שבילי אופניים, שבילי הליכה, מוקדי עניין,
אזורי ישיבה, פינות משחק וכושר ויאפשרו פעילויות פנאי ונופש מגוונות.
5. השדרות יכללו נטיעות של שורות עצים בדגש על עצי צל או עצים רחבי נוף. נטיעות עצים יקיימו
יחס של כ-%35%-40 חופת עצים מהשטח הכולל במופע העץ בבגרותו.
6. רוחב השדרות יבחן במסגרת התכניות המפורטות ועל רקע הצרכים הפרוגרמתיים הכלליים
בתכנית האב. להלן יובא אפיון מומלץ לשדרות ורוחב דרך מומלץ.
שדרת .7 שדרת רבקה מהווה ציר מקשר בין פארק המסילה ממערב, תחנת רק"ל עתידית ודרך חברון רבקה ממזרח. בנוסף, תוסדר גישה לפארק ליפשיץ מצפון.
8. הדופן הצפונית של השדרה תאופיין במגורים כאשר החזית הדרומית שלה תהיה מסחרית.
9. לאורך השדרה יתוכנו רצועות פיתוח אינטנסיביות שבתוכם ממוקמים מבנים היסטוריים בהם
התוכנית מציעה לעשות שימוש קהילתי-תרבותי מחודש.
.10מומלץ כי רוחב השדרה יעמוד על לפחות 18.5 מ' ויכלול:.
.11רוחב שביל אופניים דו-סטרי לאורך השדרה: 3.0 מ'.
.12רוחב אזורי ישיבה וגינון לאורך השדרה: 13.0 מ'.
.13רוחב שביל מרוצף לאורך השדרה ובזיקה דופן מסחרית דרומית: מינ' 4.0 מ'.
שדרת .14שדרת רוחב הסדנא במרכז הרובע, מקשרת בין שדרות עין צורים ותחנת הרק''ל העתידית על הסדנא דרך חברון ממזרח, ואל רחוב האומן ואזור המלאכה ממערב. חיבור לשד' עין צורים במזרח מתחבר לגשר מעל דרך חברון, ודרך תכנית .101-0351411 .15במפגש בין הסדנא לפייר קניג הפיתוח של קרן הרחוב של מתחם 9 תשים דגש על יצירת המשכיות השדרה.
.16מומלץ כי רוחב השדרה יעמוד על לפחות 10.0 מ' ויכלול אזורי פעילות וישיבה לאורך השדרה ברוחב כ-8.0 מ'.
רחוב האומן .17שדרת רוחב בדרום הרובע המקשרת בין פארק המסילה ממערב לשכונת ארנונה ותחנת רק''ל עתידית על דרך חברון ממזרח. מהקצה הדרומי של השדרה תוסדר מעבר לשכונת בית צפאפא על ידי מעבר הולכי רגל העובר את דרך משה ברעם.
.18השדרה תאופיין כשדרה מרכזית באמצע זכות הדרך.
.19מומלץ כי רוחב השדרה יעמוד על לפחות 11.0 מ' ויכלול:
.20רוחב אזורי פעילות וישיבה לאורך השדרה: כ-8.0 מ'.
.21רוחב שביל אופניים דו-סטרי לאורך השדרה: 3.0 מ'
14
28
4.9 מרחב ציבורי פתוח
א. כללי שטחים לשימוש כלל הציבור הכוללים: שצ"פ, כיכרות, גינות, מעברים וגגות מסד
שצ"פים .1 במסגרת תכנית מפורטת תינתן התייחסות לאופי פיתוח השצ"פים והדפנות העירוניות המקיפות אותם בדגש על שילוב של שימושים מעורבים ושימושים לצורכי ציבור בקומת הקרקע, ועל נגישות לדרכים ורחובות ראשיים. לא תותר הפניית קירות אטומים לשטחים ציבוריים.
2. גנים שכונתיים אשר יאפשרו פעילות של דיירי המקום, תוך פיתוח שימושים תומכי
קהילה, ושיוך למגורים הסמוכים, מפאת מיקומם הפנימי בין ובתוך הבלוק העירוני.
3. הגן השכונתי יהיה מוקד מקומי במבנן בו הוא מתוכנן, ותתאפשר גישה ממנו למבני
המגורים הסובבים אותו.
4. הגנים יכללו מרחבים פתוחים עם אזור מרוצף, פינות ירוקות רחבות, מתקני משחק
ושעשועים, אזורי ספורט וכושר, וכן גינות כלבים.
5. הגנים יתוכננו בפריסה רחבה, כך שבכל בלוק יתוכנן לפחות מרחב פתוח אחד. בגודל של
1-4 דונם ורוחב: מינ' 10.0 מ'.
כיכרות .6 שטחים ציבוריים פתוחים הפונים לרחוב ראשי, וגובלים במבנה תרבות, מבנה ציבור, מבנה תעסוקה ומסחר. הכיכרות תאפשרנה התכנסות ציבורית ומגוון התרחשויות אורבניות.
7. גודלה של כיכר יהיה בשאיפה לפחות 1.5 דונם ורוחבה יהיה לפחות 30.0 מ'.
8. בשטח הכיכר יותר שימוש מסחרי וכן תותר הוצאת כסאות ושולחנות, לרבות פרגודים
עונתיים, לשטח הכיכר כ- 3.0-4.0 מ' מחזית המבנה. תחום הצבת הכסאות והשולחנות יתוכנן באופן המשכי למפלס הכיכר, ללא גידור, הגבהות ו/או חיץ קבוע )למעט סגירה עונתית(.
9. בכיכר עירונית יותר בינוי ארעי זמני עבור אירועים עירוניים זמניים )כגון שוק עירוני, יריד,
תערוכה, התכנסויות וכו. תכנית מפורטת תקבע הוראות לשימושים זמניים.
מעברים .10שטחים פתוחים אשר יאופיינו כשבילים ומשעולים שיקשרו בין רחובות וכן בין רחובות לגנים שכונתיים. בנוסף, התוכנית מציעה מעברים מקורים דרך שטחים פרטיים עם זיקה ציבורית, דרך לובי מבני המגורים ו/או מבני התעסוקה, תוך יצירת קשר וזיקה בין פנים המבנים למפלס הרחוב.
.11המעברים יחברו בין שטחי התכנית לתחנות הרק''ל העתידיות והשכונות ושצ''פים הסובבים.
.12בכדי לעודד הליכתיות בכל בלוק יתוכנן מעבר הולכי רגל, כך שכל 150מ' לפחות תתאפשר חציית הבלוק.
13. רוחב מעבר מינימלי: 5.0 מ'.
14. מעברים בהם יקבע כי יש צורך במתקן מכני לצורך סיוע להולכי רגל להתגברות על פער
גבהים, יהיו ברוחב מינימלי של 6 מ'.
15
29
הנחיות .15בכל מתחם יתוכננו סוגי מרחבים שונים.
פיתוח .16מהגנים הציבוריים והכיכרות, תתאפשר גישה אל כניסות השימושים הציבוריים והמגורים כלליות בבניינים הסמוכים. מבני ציבור הסמוכים לגינה או כיכר יתוכנן כך שהכניסות הראשיות פונות לשצ"פ.
.17שטחי השצ"פ, מוסדות הציבור, דרך/טיפול נופי והרחובות הסמוכים יתוכננו ברציפות הליכתית על ידי המשכיות של צירי ההליכה, הצמחייה, המפלסיות, החומרים, הריצוף, התאורה והאופי התכנוני הכללי
.18תכנון הגנים והכיכרות יכלול פתרונות לבתי גידול לעצים, לרבות במצבים של נטיעה על תקרות חניון תת"ק. הפתרונות יכללו נפח ועומק בית גידול איכותי התואם את סוג העץ, פתרונות איוורור ופתרונות השקיה.
.19הגינות והכיכרות יפותחו כגנים בכיסוי עצים נרחב ובכיסוי צמחי משמעותי, בהיקף של כ-
%35%-40 מגודל תא השטח. או בהתאם להמלצת מהנדס העיר.
.20יש להגביל את גובה קירות התמך בשטח התוכנית ל- 2 מ' בלבד עם חובת דירוג קירות גבוהים יותר.
.21נטיעות חדשות יתבצעו בעצים בריאים בגובה 8 מ' לפחות, על פי סטנדרט משרד החקלאות.
.22נטיעת עצים במדרכות ורחבות ושטחים מרוצפים תתבצע תוך מתן פתרון מלא לבית הגידול התת קרקעי לשורשי העץ שיבטיח נפח מינימלי אפקטיבי של 7 מ"ק ובעומק של 1.2 .מ'.
.23נטיעות מעל שימושים בתת הקרקע ) חניונים , שטחי אחסון , מקלטים , מרתפים ( יבוצעו בבית גידול שעומקו 1.5 מ'. ככל הניתן יהיו בתי הגידול נמוכים ממפלס הקרקע מדסביבם וינקזו מי נגר. יש לשאוף לבתי גידול רציפים, ללא מחיצות ולאפשר היכן שניתן הרחבת בית הגידול מחוץ לגבולות המגרש או תחום המדרכה. בית הגידול ייבנה כך שמלוא עומקו ישולב בגג המרתף והחלק העליון של האלמנט התוחם לעץ, יהיה במישור מפלס הקרקע לאחר פיתוח. הניקוז יהיה חלק אינטגרלי של בית הגידול .24תכנית הפיתוח תצמצם שימוש בגדרות ככל הניתן בגנים, כיכרות, מעברים ומוסדות ציבור .25ניהול נגר המים בבלוק, יתוכנן כך, שמים ייקלטו, ויושהו בשטחים אלו. מתקנים להשהיית וניהול נגר יתוכננו כמתקנים נופיים, כגון: בריכות אגן ירוקות, נחלולים, טרסות וכיו"ב. מפלסי השצ"פ יתוכננו כך שיתאפשר ניהול הנגר כמפורט לעיל.
.26מתקנים טכניים לסוגיהם השונים לא יופנו או ימוקמו בשטח ציבורי פתוח או בשטחי מעבר ציבוריים. יש לקבוע כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת"ק ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות.
.27שטחים ציבוריים פתוחים לרבות שדרות ושטחי מעבר ציבורי לא ישמשו לחניית אופניים או אופנועי דיירים .
.28מגרשים פרטיים יחויבו בנטיעות עצים על פי הנחיות מרחביות.
16
30
5. טבלת זכויות והוראות בניה
תכסית
ייעוד שימוש אחוזי בניה מירביים קומות קווי בניין
מסד
סה"כ למסחר לתעסוקה למגורים מסד מגדל סה"כ
מגורים, מסחר, ותעסוקה
אזור עירוני מעורב א' %850 %60 %300 %490 %60 6 24 30 ושימושים ציבוריים
מגורים, מסחר, ותעסוקה
אזור עירוני מעורב ב' %670 %60 %240 %370 %60 5 19 24 ושימושים ציבוריים
מגורים, מסחר, ותעסוקה
אזור עירוני מעורב ג' %550 %50 %50 %450 %60 2 12 14 ושימושים ציבוריים
מגורים ושימושים ציבוריים עם
אזור עירוני מעורב ד' %320 %60 8
חזית מסחרית ייקבע בתכנית
מפורטת
מגורים, מסחר, ותעסוקה
אזור לפינוי בינוי ייקבע בתכנית מפורטת
ושימושים ציבוריים
למסחר %290
אזור למלאכה ומלאכה
מלאכה ותעסוקה %500 %70 10
ותעסוקה
%210
אזור למסחר
מסחר ותעסוקה %500 %100 %400 %60 10
ותעסוקה
אזור לבנייני ציבור בנייני ציבור %300
1. אחוזי בניה מירביים- לאחר הפרשת %40 משטח המגרש. לא כולל שטחי חניות, מערכות טכניות ומחסנים תת קרקעיים.
2. לא יותר ניוד שטחים משטחים שאינם למגורים לשטחי מגורים. בתכניות המפורטות תיקבע סטייה ניכרת בגין הוראה זו.
3. בתכנית מפורטת ניתן יהיה להציע שימושי מלונאות/דיור מוגן/מעונות סטודנטים כחלופה לשימושי תעסוקה תוך הבטחת מענה פרוגרמתי לצרכי ציבור.
4. הפרשות מבונות לצרכי ציבור יהיו בנוסף לזכויות הבניה בהתאם לטבלה.
17
31
6. הוראות נוספות
6.1 תחבורה
הנחיות .1 תכנית מפורטת בתחום תכנית האב תידרש להכנת בדיקה תחבורתית בהתאם להיקפה והיקף להגשת השינוי המוצע בה, לרבות קביעת שלביות ביצוע ככל שיידרש בהתאם למסקנות הבדיקה.
תכניות .2 במסגרת הבדיקה התחבורתית, יינתנו פתרונות להסדרי תנועה בכניסה למגרשים, לרבות עמדות הבידוק, כך שההפרעה למשתמשי הדרך הציבורית תהיה קטנה ככל הניתן.
3. תכנית מפורטת תכלול נספח תנועה אשר יכלול, בין השאר:
.3.1עקרונות תכנון התנועה במתחם, כניסות יציאות והתייחסות לחיבור בין יציאת משאיות למדרכות כולל משולשי ראות,
.3.2צירי הליכה ושבילי אופניים, בדגש על רציפות השבילים במתחם עצמו ובהקשר למתחמים הסובבים וקביעת הצורך במתקנים מכניים )כגון דרגנוע(.
.3.3התייחסות לתחנות הרכבת הקלה תחנות אוטובוסים הקיימות והעתידיות.
.3.4מפרצי העלאה והורדה עבור מבני ציבור על פי הדרוש, כולל הרחבות זכות דרך עבור המפרצים הנ"ל.
.3.5התייחסות לאפשרות למתן שיפועי דרכים חדשות על מנת לעודד הליכתיות. על כן יש לצרף לכל תכנית הכוללת דרכים חדשות גם נספח דרכים.
.3.6נספח התנועה של תכנית הכוללת חלק מכביש מוצע חדש או חלק מהרחבת כביש קיים יציג את המצב התנועתי כאשר רק חלק מהכביש המוצע מפותח )ללא החלק שנמצא בגבולות מגרש שכן( וכן את המצב התנועתי הסופי בו כל הכביש מפותח.
4. חיבורים בין מגרשים לדרכים, לרבות חיבור חניונים וכניסות ויציאות לרכב תפעולי, ימוקמו תוך
התייחסות לממשק עם משתמשי הדרך ברחוב-הולכי רגל, שבילי אופניים.
5. לא יותר חיבור תנועתי למגרשים דרך רחובות פייר קניג, הפרסה, התנופה.
חניה (1 תקן חניה בתחום תכנית האב יהיה על פי התקן עיריית ירושלים התקף לעת היתר הבניה או בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית.
(2 חניה תפעולית תתבצע בתחום המגרשים בלבד. במתחמים גדולים הכוללים תוספת דרכים ציבוריות במתחם, החנייה התפעולית תמוקם בקרבת הכניסה למתחם, ללא אפשרות גישה לתוך הדרכים המקומיות. בשאר המגרשים יש לשאוף לחנייה תפעולית תת קרקעית.
(3 לא תותר הקמת חניונים ציבוריים נוספים בשטחים ציבוריים מעבר לחניון בדרום רחוב פייר קניג.
שלביות תוספת הבינוי שמציעה התוכנית דורשת ביצוע מיזמים תנועתיים מתוכננים שיאפשרו את עיבוי הבינוי והפיכת המתחם לאזור מוטה תחבורה ציבורית והליכתיות, והפחתת שימוש ברכב הפרטי.
לשם כך, יש להתאים ולהתנות את תוספות הבנייה בביצוע היוזמות התחבורתיות ובהדרגתיות.
לפיכך יש להתנות בתכניות מפורטות את נפחי הבינוי למימוש בהתקדמות ביצוע היוזמות התחבורתיות.
תוכנית זו מציעה ארבעה שלבי מימוש עיקריים בכפוף לסעיף 6.1.1 )כל שלב ניתן לפרק לתתי שלבים על פי התקדמות(:
א- טווח מיידי- בניית 1700 יח"ד, לאחר ביצוע היוזמות הבאות: הפרדה מפלסית דרך חברון-אשר וינר, פתיחת צומת פייר קניג-משה ברעם.
-2 טווח בינוני א' – בינוי 3500 יח"ד לאחר פתיחת שני קווי רק"ל: קו כחול )בדרך חברון( וקו תכלת או סגול )ברח' בן זכאי או ברחוב עמק רפאים(
-3 טווח בינוני ב' -בינוי 5000 יח"ד עם השלמת שלושת קווי הרק"ל.
-4 טווח ארוך-בינוי כל יחידות הדיור המוצעות בתכנית- לאחר ביצוע לפחות אחת היוזמות הבאות:
קו מטרו, הארכת כביש 16 מצומת פת לאשר וינר, תחנת קו רכבת כבדה, ביצוע כביש .34 18
32
6.2 סביבה
הגדרות .1 מסחר :1 עסקים שלדעת המחלקה לאיכות סביבה משתלבים בהגדרתם בסביבתם מבחינת השפעתם על הסביבה, או עסקים אשר עומדים בהנחיות המחלקה לאיכות סביבה ומתוקף כך משתלבים ואינם מוגדרים כעסקים מטרדיים.
2. מסחר 2 )עסק מטרדי(: מוסכים, מכוני שטיפת רכב, בתי דפוס, נגריות, מפעלים, אולמות
אירועים, מגרשים למכירת חומרי בניין, כל עסק אחר אשר הוגדר ככזה ע"י המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים
3. שימושים מטרדיים: שימושים אשר אינם עומדים בתקנים סביבתיים כאשר הם סמוכים
לשימושים רגישים כדוגמת מגורים או מבני ציבור.
4. מבנים רגישים: מגורים, מלונאות, תעסוקה, מבני ציבור ומבני חינוך וכן כל שימוש אשר
יוגדר ככזה ע"י המחלקה לאיכות סביבה.
5. גוף מרכז: גוף עירוני אשר יתכלל את הליך מימוש תכנית האב ויסייע ליזמים ובעלי עניין
בקידום מטרות תכנית האב.
בחינה להלן סדר פעולות עוקב מומלץ לבחינת מגבלות סביבתיות בטרם הגשת תכנית:
סביבתית .1 פניה לגוף המרכז ולמחלקה לרישוי עסקים בעיריית ירושלים לקבלת מידע על שימושים ראשונית מטרדיים בסביבת התכנית, סטטוס הרישוי ומיפוי השימושים כאמור )כגון תחנות דלק, בטרם הגשת אולמות אירועים, מוסכים, בתי מלאכה וכוי"ב(.
תכנית .2 פניה אל עסקים מטרדיים כאמור לשם בחינת האפשרות לביצוע פעולות מיגון מוסכמות לצמצום המטרדים בהתאם לתקנות או לפינוי מוסכם של השימושים המטרדיים.
3. ביצוע סקר היסטורי 1 phase לאישור המשרד להגנת הסביבה.
4. תיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה להצגת מסקנות מיפוי העסקים והסקר ההיסטורי
וקבלת הנחיות להכנת חוות דעת סביבתית.
5. הגשת סקר היסטורי ותכנית דיגום קרקע מאושרת על ידי המשרד להגנת הסביבה.
6. מומלץ להיעזר בתרשים זרימה ליזם לקידום תכנית שבנספח הסביבתי )פרק ה, חלק ד',
עמ' (113
19
33
6.2 סביבה
כללי .7 תנאי להגשת תכנית יהא ביצוע סקר סיכונים בהתאם לדרישות המחלקה לאיכות הסביבה אשר יכלול בנוסף למיפוי מטרדים סביבתיים, סקר מחזיקי חומ"ס ברדיוס שיקבע על ידי המחלקה, מגבול מגרש ובהתאם ל"חוק החומ"ס, התשנ"ג 1993" וע"פ חוזר מנכ"ל "מדיניות מרחקי הפרדה במקורות סיכון נייחים, מהדורה מעודכנת מאי 2020".
8. ערכי הסף הסביבתיים המפורטים בהוראות יהיו על בסיס הרגולציה העדכנית בעת קידום
התכנית המפורטת
9. תנאי להפקדת תכנית מפורטת בתחום תכנית האב יהא קבלת חוות דעת המחלקה לאיכות
סביבה בעיריית ירושלים על בסיס מסמכים סביבתיים בהתאם לדרישתה.
10. בייעודי אזור עירוני מעורב א'-ד', אזור לפינוי בינוי, אזור למסחר ותעסוקה ואזור לבנייני
ציבור לא תופקד תכנית הכוללת את השימושים הבאים: עסקים המאחסנים חומרים מסוכנים לרבות פסולת מסוכנת כהגדרתם בחוק חומרים מסוכנים וכפי המפורט בנספחים א'
ו- ' ב' של חוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה "מדיניות מרחקי הפרדה במקורות סיכון נייחים מהדורה מעודכנת, מאי 2020 " ו/או הכוללים ייעודים הגורמים כל מפגע ומטרד סביבתי ע"פ החוק וע"פ תקנות המשרד להגנ"ס וע"פ תקנות עיריית ירושלים על עדכונם מעת לעת.
.11בייעוד מלאכה ותעסוקה תותר הפקדת תכנית עם עסקים המאחסנים חומ"ס ו/או עסקים בעלי אופי מטרדי, בכפוף להנחיות המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.
.12תכנית מפורטת הכוללת הקמת מעבדות ומרפאות, תכלול בהוראותיה חיוב הגשת מסמך פרשה טכנית, ע"פ דרישות המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים.
.13לא ייבנו שימושים רגישים במרחק הנמוך מ 50 מ' מגבול מגרש אשר קיימים בו עסקים מסוג "מסחר 2".
.14לא ייבנו שימושים רגישים, אף במרחק הגבוה מ 50 מ' מגבול מגרש אשר קיימים בו סיכונים סביבתיים, אם לדעת עורך חוות הדעת הסביבתית, או לדעת המחלקה לאיכות סביבה, השימושים הרגישים מושפעים מעסקים מסוג "מסחר 2" והם מהווים עבורם מטרד סביבתי.
.15יהיה ניתן לצמצם מרחקים באמצעות פינוי העסקים והסרת המגבלות הסביבתיות מהם, או באמצעות פעולות מיגון לשם צמצום מטרדים סביבתיים, אשר יאושרו ע"י המחלקה לאיכות הסביבה, ואשר יעוגנו ברשיון העסק.
.16ניתן לצמצם את המרחק הנדרש ממוסכים עד ל 30 מטרים בכפוף ל: המוסך אינו מהווה מוסך מסוג פחחות וצבע, נעשו פעולות להפחתת מטרדי רעש וזיהום אוויר כגון מדחסים מושתקים, וחלונות בעלי מיגון אקוסטי בהתאם להנחיית חוו"ד סביבתית ובאישור המחלקה לאיכות סביבה, ולא קיים קו ראייה בין חזית המוסך וחלונותיו למבנה רגיש.
.17בתי דפוס יכול להחשב כעסק מסוג "מסחר 1" ככל ונמצא במסגרת סקר שימושים כי הוא אינו עושה שימוש במיכון היוצר מטרדי רעש ולא מחזיק חומ"ס.
גוף מרכז .18הגוף ירכז מידע אודות עסקים הפועלים בתחום התכנית באופן שיירשם בו כל רשיון עסק חדש, מיקום עסק חדש, גודלו, מאפייניו ושימושיו.
.19הגוף ירכז את המידע אודות סקרי השימושים שבוצעו באופן שיאפשר מיפוי דיגיטלי וימנע צורך בחפיפה בסקרים בעלי תוקף.
.20הגוף ישמש כגוף מתווך בין הצדדים במסגרת פעולות פינוי ומיגון לעסקים מטרדיים פסולת .21מערכת פניאומטית : במידה ותחליט העירייה על הקמת תשתית פניאומטית, תדרש כל תכנית מפורטת להצגת מיקומים ופתרונות הנדסיים הדרושים להשתלבות במערכת הפניאומטית האזורית, לאישור מחלקת הנדסה בעיריית ירושלים.
20
34
גז טבעי .22תכניות מפורטות אשר יקודמו מכוח תכנית האב יחוייבו בבדיקה אל מול מחלקת תכנון בעיריית ירושלים בנושא שילוב מתקני גז טבעי.
גינון בר .23ריסוס בכימיקלים )קוטלי עשבים(: לא יבוצע ריסוס בכל חומר כימי לשם דילול עשבייה או לכל קיימא צורך אחר, אלא באישור המחלקה לאיכות סביבה, ולאחר שהוגשה לזו האחרונה תכנית ריסוס.
בנייה ירוקה .23
• כל בניית מבנה ציבורי וכל בנייה מעל 6 קומות תחוייבנה בעמידה בתנאי בנייה ירוקה ע"פ הנחיות המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים לעניין בנייה ירוקה.
• שבילי אופניים יתוכננו במידת האפשר כחלק מכל תכנון עתידי.
• חניות לאופניים יתוכננו במרחב הציבורי ובסמוך לכל מבנה מתוכנן.
• תכניות מפורטות יכללו הוראות להתקנת שקעי טעינה לרכבים חשמליים בחניונים, ע"פ הנחיות עיריית ירושלים.
• מגדלים יחוייבו בנספח מיקרו אקלים, ע"פ הנחיות עיריית ירושלים תחנות דלק .24 תנאי להפקדת תכנית יהיה קבלת חוות דעת המחלקה לאיכות הסביבה ביחס למגבלות הנובעות מקיום תחנות דלק בסביבת התכנית בהתאם להוראות תמא 18 ולכל דין.
הנחיות שימושים מעורבים למגורים, מסחר ותעסוקה וצרכי ציבור :
כלליות לאזור .25שימושי המסחר יופרדו אנכית מהמגורים באמצעות שימושי תעסוקה, למעט בייעוד עירוני מעורב עירוני מעורב ד'.
.26חניונים תפעוליים יהיו תת קרקעיים בלבד והם ישמשו לשימושים תומכים בפעילות המבנה, כגון הצבת מתקני קדם טיפול בשפכים, ומיקום חדרי אשפה ומחזור.
.27תכנון האשפה עבור שימושי המסחר והתעסוקה יבוצע באופן שלא יהווה מטרד לדיירי המגורים ויתופעל באופן שוטף באמצעות חברת ניהול.
.28לא יותר שימוש באמצעי כריזה לאזורי התעסוקה והמסחר .
29. במסגרת תכנון מפורט, בכל מבנה מסחר ותעסוקה יתוכנן פיר לשחרור עשן / ריחות
מחדרי אוכל/ מזנונים .
30. מבנים בעלי שימושים מעורבים ובהם שימושי מגורים, יוגדרו ע"פ תקנות הרעש כמבנים
מסוג "מבנה ג ".
31. למניעת מטרדי רעש וזיהום רעש, חניות של עובדים/לקוחות יהיו תת קרקעיים או
מופרדים מפלסית וויזואלית מחניוני המגורים ובכל מקרה לא יגרמו למטרדי רעש וזיהום אוויר לשימושי המגורים.
32. לא יוצבו מערכות על הגג המשותף באופן שיהוו מטרד רעש או יצמצמו את האפשרות
לשימוש בגג לשימושים ציבוריים/ קולטי שמש ולאנרגיה סולארית עבור המגורים.
21
35
7. ביצוע התכנית
7.1 שלביות ביצוע
שלב התניה
התניות מבני ציבור מימוש הבניה במקביל לקידום הקמת מבני הציבור הדרושים, בהתבסס על המצויין בנספח הפרוגרמה, ובכפוף לאישור המחלקה למדיניות תכנון בעיריית ירושלים
התניות שטחים מימוש הבניה במקביל לקידום הקמת שצ"פים, בהתבסס על המצויין בנספח הפרוגרמה, ובכפוף לאישור המחלקה למדיניות תכנון בעיריית
ציבוריים פתוחים
ירושלים
התניות תחבורה מימוש הבניה במקביל לקידום הקמת מיזמי תחבורה, בהתבסס על המצויין בסעיפי התחבורה בהוראות אלו
וכבישים
התניות סביבתיות כמופיע בפרק סביבה בהוראות אלו
7.2 מימוש התכנית
1. מימוש התכנית )קרי הקמת מבנים על בסיס אישור תכניות מפורטות( בהיקף של עד %50
מוערך עד שנת 2040
2. לאחר כ-5 שנים מיום פרסום החלטת הוועדה המחוזית ),(08.02.21 ולאחר מכן בהתאם
לדרישות מוסד התכנון, יתקיים דיון עדכון ובקרה בנוגע לתכנית, לבחינת מכלול הנתונים המתייחסים לתכניות שאושרו במהלך התקופה וההיבטים השונים המתייחסים למימוש בתכנית, בהם היבטי תנועה, צרכי ציבור ושלד ציבורי.
22
36
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
בדיקת כדאיות כללית
לתב"ע בהפקדה מס' 101-1172402
מגרש ביעוד מסחר תעסוקה ומגורים
גוש 30002 חלקה 82
רחוב יד חרוצים 4 / רבקה
אזור התעשייה תלפיות
ירושלים
16 בספטמבר 2024
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
37
- 2 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
תוכן עניינים
1. מטרת חוות הדעת ......................................................................................................... 3
2. נתוני זיהוי .................................................................................................................... 3
3. תאריך ביקור ................................................................................................................ 3
4. המועד הקובע................................................................................................................ 3
5. תיאור הנכס והסביבה.................................................................................................... 3
6. נתוני תכנון.................................................................................................................... 9
6.1 תכנית 974 ..................................................................................................................... 9 6.2 תכנית מס' 1718 .......................................................................................................... 10 6.3 תכנית מס' 2604 .......................................................................................................... 11 6.4 תכנית מס' 3770 .......................................................................................................... 12 6.5 תכנית מס' 209593 )הרכבת הקלה הקו הירוק( .............................................................. 12 6.6 תכנית מתאר תלפיות החדשה ....................................................................................... 14 6.7 תכנית מס' .......................................................................................................157826 16 6.8 תכנית בהפקדה מס' 101-1172402 ................................................................................ 20
7. המצב המשפטי............................................................................................................ 28
8. עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה ............................................................................ 28
9. השומה ....................................................................................................................... 29
10. הצהרה:...................................................................................................................... 34
נספח א' – נסח רישום........................................................................................................... 35
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
38
- 3 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
1. מטרת חוות הדעת
נתבקשתי על ידי מר אליהו בקאל )להלן: "המזמין"(, לערוך חישוב כדאיות כלכלית למימוש זכויות הבניה עפ"י תב"ע מס' 101-1172402 שהופקדה בתאריך .11.7.2024
2. נתוני זיהוי
גוש : 30002
חלקה : 82
שטח החלקה הרשום: 1,152 מ"ר
מגרש מס': תא שטח 1 עפ"י תב"ע 157826
כתובת : יד חרוצים ,4 פינת רבקה א' התעשייה תלפיות, ירושלים
מהות הנכס: מגרש ביעוד למסחר ותעסוקה ומגורים עליו בנוי מבנה בן
2 קומות בשימוש מסחרי
הזכויות המוערכות: בעלות פרטית
3. תאריך ביקור
הביקור במתחם הקרקע ובסביבתו הקרובה נערך בתאריך 1.3.2024 ובמועדים נוספים ע"י החתום מטה בלוויית מר אלי בקאל בעלי הנכס.
4. המועד הקובע
תאריך הביקור בנכס נשוא חוות הדעת מהווה את המועד הקובע לשומה.
5. תיאור הנכס והסביבה
הנכס נשוא חוות הדעת מהווה מגרש ביעוד למסחר ותעסוקה ומגורים הממוקם בקרן הרחובות יד חרוצים וסם שפיגל באזור התעשייה תלפיות בעיר ירושלים.
העיר ירושלים בירת מדינת ישראל בה ממוקמים מוסדות הממשל ואתרי התיירות ההיסטוריים והחשובים בעולם, אוכלוסייתה מונה למעלה מ 800,000 נפש, העיר נמצאת בצמיחה תרבותית ומסחרית מתמדת, דבר זה יוצר ביקושים גבוהים למגורים בכל שכונות העיר הוותיקות והחדשות שנבנו במשך השנים. במהלך השנים יזמה עיריית ירושלים תכנית מתאר 2000 הנמצאת בהליכי אישור מתקדמים שמטרתה העיקרית להרחיב את אזורי המגורים, המסחר והתעסוקה הן בהקמת שכונות חדשות והן בתוספת זכויות בניה לחלקות
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
39
- 4 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
עליהם בנויים מבניים ישנים, על מנת למתן את הביקושים הגבוהים לדירות מגורים בעיר ירושלים, בנוסף יוזמת העירייה תכניות מתאר חדשות לשכונות הוותיקות ולאזורי התעשייה בניהן תכנית אב לתלפיות שאושרה עקרונית על ידי הועדה המחוזית.
אזור התעשייה תלפיות הממוקם בחלקה הדרומי של העיר משתרע על כ 1,200 דונם.
גבולותיו: מדרום רחוב משה ברעם, ממערב פסי הרכבת הישנים )כביש מתוכנן מס' ,(34 מצפון רחוב רבקה וממזרח דרך חברון.
בעבר שימש אזור התעשייה תלפיות למפעלי תעשייה מסורתיים אולם ברבות השנים החל משנות ה - 80 ואילך שינוי מגמה והחלה חדירה של שימושים מסחריים והתמעטות של שטחי התעשייה המסורתיים, כיום ניתן למצוא בעיקר תעשייה זעירה, בתי מלאכה ומוסכי רכב הכוללים אולמות תצוגה למכירת כלי רכב, גם מרבית שטחם של המבניים שהינם ביעוד לתעשייה משמשים בפועל לחנויות מסחר תוך מתן קבלת אישור לשימוש חורג מעיריית ירושלים לשימוש מסחרי המתחדש כל כמה שנים, קיימות גם תכניות נקודתיות שאושרו באזור הנדון בחלקות שונות לשינוי יעוד מתעשייה למסחר כדוגמת החלקה נשואת הערכת זו.
בשנת 2013 אושרה תכנית אב לאזור תלפיות שמטרתה העיקרית הפיכת מרכזו של אזור התעשייה לאזור מסחר ותעסוקה ובשוליו לאזור מגורים, הרחבת כבישים והפיכת רחוב פייר קניג לרחוב ראשי בו תעבור רכבת הקלה העתידית )הקו הירוק( שיחבר את אזור תלפיות למרכז העיר.
האזור מאופיין כיום בשימושי קרקע מעורבים הכוללים חנויות מסחר בקומות התחתונות וקומות משרדים בקומות העליונות ומבני תעשייה, בשנים האחרונות עקב מצוקת שטחי משרדים במרכז העיר ישנם ביקושים ערים לשטחי משרדים באזור התעשייה תלפיות עקב התפתחות צירי תנועה ראשיים כדוגמת שדרות מנחם בגין המובילים לאזור התעשייה.
רחוב יד חרוצים בו ממוקם המגרש הנדון העובר במקביל לרחוב פייר קניג, הינו רחוב דו סטרי המהווה ציר תנועה מרכזי בו קיימת פעילות מסחרית ענפה הכוללת חנויות רבות, מרכזי מסחר ומבני תעשייה ואולמות תצוגה לממכר כלי רכב, רחוב יד חרוצים מחבר את רחוב רבקה מצפון לרחוב התעשייה ולרחוב האומן בדרום ממנו היציאה לדרך ברעם המהווה עורק תחבורה מרכזי ממנו הגישה לציר שדרות מנחם בגין.
בעת הביקור בנכס ובסביבתו נמצא כי בחלקו המזרחי של רחוב יד חרוצים נבנה פרויקט בית יאיר המשלב מסחר בקומות התחתונות ומגורים בקומות העליונות, כפי שנמסר לי גם בחלקות הסמכות לפרויקט בית יאיר בחלקו המזרחי של רחוב יד חרוצים מקודמות תכניות לשינוי יעוד מתעשייה ליעוד מסחר ומגורים, כמו כן, ברחוב רבקה הסמוך לנכס הנדון מבוצעות בימים אלו עבודות לתוספת בניה במסגרת תמ"א 38 במסגרת יתווספו קומות
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
40
- 5 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
נוספות ויחודשו חזית הבניינים הוותיקים ולמעשה רואים כי האזור נמצא בהליך צמיחה והתפתחות חדשה בהתאם לתכנית המתאר לתלפיות.
בסביבתו הקרובה של הנכס קיימים אתרים ומבני ציבור ידועים שביניהם, משרד הרווחה, מטה המשטרה הארצי, המשרד להגנת הסביבה, בנין קרן ירושלים, משרד התחבורה והרישוי, בית היצרנים, קניון האחים ישראל קניון הדר , בתי ספר, חנויות מסחר ועוד'.
סביב מתחם הקרקע הנדון קיים פיתוח מלא, הכולל כבישים סלולים אספלט ומדרכות וקיימות תשתיות של קווי תאורה, ביוב, ניקוז, צמחיה ועוד.
חלקה 82 בגוש ,30002 נשואת הערכה זו, צורתה אינה רגולרית דמוי טרפז ולה כיום שתי חזיתות, חזית אחת לרחוב יד חרוצים וחזית נוספת לרחוב סם שפיגל )בעתיד לאחר הפקעת
חלקות מס' 69 – 72 לדרך ולמעבר לרכבת הקלה ושטח פתוח תיווצר לחלקה חזית שלישית
לרחוב רבקה(, טופוגרפית פני השטח בעלת שיפוע יורד ממזרח למערב, הפרשי הגובה מהווים יתרון ליצירת קומת חניה ללא ביצוע בחפירה מלאה, שטחה הרשום של החלקה הינו 1,152 מ"ר, אורך חזית החלקה הפונה לרחוב יד חרוצים הינו כ – 36 מ'. ועומקה כ 31 מ' בהתאמה.
גבולות החלקה: החלקה גובלת ממזרח ברחוב יד חרוצים, ממערב בחלקה מס' 46 עליה בנוי
מבנה תעשייה בן 4 קומות, מדרום ברחוב סם שפיגל שמעברו בנויים מבנה תעשייה ובניין משרדים, מצפון גובלת החלקה בחלקות מס' 70,71 עליהם בנוי מבנה מגורים בן קומה אחת המיועד להריסה, היות ושטח החלקות הופקע לטובת הרחבת רחוב רבקה, )לאחר ביצוע ההפקעה בפועל החלקה הנדונה מס' 82 גבולה הצפוני של החלקה יהיה שטח פתוח שמעברו רחוב רבקה בו תעבור הרכבת הקלה(.
על החלקה בנוי מבנה בן 2 קומות, קומת קרקע עליונה וקומת קרקע תחתונה )מחסן(, לכל קומה רחבת חצר תפעולית המשמשת את העסק הפועל בה, המבנה בנוי מסד בטון ומחופה באבן וגגו גג שטוח.
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
41
- 6 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
מפת סביבת הנכס
חלקה 82
תקריב צילום של חלקה 82
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
42
- 7 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
מפת גוש חלקה מאתר המפות הממשלתי ותשריט תכנית אב תלפיות החדשה
תצלום חזית המגרש מרחוב יד חרוצים
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
43
- 8 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
מבט אל המגרש מרחוב סם שפיגל
להלן תיאור הנכס נשוא חוות הדעת:
בעת הביקור בנכס נמצא כי על החלקה הנדונה מבנה בן 2 קומות, קומה אחת במפלס רחוב יד חרוצים וקומה תחתונה שהגישה אליה מרחוב סם שפיגל.
תאור הפרויקט המתכונן:
על המגרש חלה תכנית בנין עיר מס' 157826 שלפיה ניתן לבנות מבנה ביעוד מסחר ותעסוקה בן 12 קומות הכולל 2 קומות אחסנה תת קרקעיות, 2 קומות חניה תת קרקעית, 2 קומות מסחר ו 6 קומות נוספות לתעסוקה ומשרדים, בקומה שניה יש צורך בעת הבניה להפריש 200 מ"ר בנוי לטובת עיריית ירושלים, זכויות הבניה יפורטו להלן בפרק המצב התכנוני.
פוטנציאל השבחה נוסף למתחם הקרקע:
ניתן לקדם תכנית לשינוי יעוד קומות התעסוקה למגורים כמו בבית יאיר מעברו השני של הרחוב. כמו כן במגרש מול בבעלות קרן ירושלים מקדמים גם תב"ע למסחר ומגורים.
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
44
- 9 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
6. נתוני תכנון
מבירור שערכתי במשרדי הועדה המקומית במחלקת ההנדסה ומידע תכנוני ירושלים עולה כי על החלקה נשואת חוות הדעת חלות תכניות בניין עיר כמפורט להלן:
6.1 תכנית 974
תכנית מס' 974 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1031 ביום .29.8.1963 תכנית זו הינה תכנית מפורטת לאזור התעשייה תלפיות, בהתאם להוראות התכנית מסווגת החלקה הנדונה כאזור תעשייה. ומסמנת את בית המגורים הישן להריסה במידה וירצו לבנות בניין חדש לתעשייה.
מטרת התכנית:
התווית דרכים חדשות, הקצאת שטחים למבני ציבור, לשטח ציבורי פתוח, וחלוקת השטח עבור בנייני תעשייה.
על תכנית זו תחולנה כל ההוראות הכלולות בתכנית המתאר המקומית של ירושלים וזאת בנוסף להוראות תכנית זו.
תכנית המתאר לירושלים – מתאר ,62 אשר פורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך 16.7.1959
בהתאם להוראות ותשריט התכנית, החלקות המסומנת כאזור תעשייה.
זכויות הבניה הינם %56 לקומה משטח המגרש, ניתן לבנות 4 קומות עד לגובה מבנה של 15 מ', סה"כ ניתן לבנות %224 ב 4 קומות, מרחק מאמצע הדרך 7.5 מ'. קווי בנין צידים 3 או ,0 אחורי 4-5 מ'.
הוראות התכנית לאזור תעשייה והשימושים המותרים
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
45
- 10 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
תשריט תכנית 974
6.2 תכנית מס' 1718
תכנית מס' 1718 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2071 ביום .8.12.1974 תכנית זו הינה תכנית מפורטת לאזור התעשייה תלפיות, בהתאם להוראות התכנית מסווגת החלקה הנדונה כאזור תעשייה.
מטרת התכנית:
התווית מערכת דרכים מערכת דרכים ציבוריות, הרחבת דרכים מאושרות וביטול דרכים מאושרות, יעוד שטחים פתוחים ציבוריים, ייעוד שטחים להקמת בניני צבור.
שינוי תכנית מתאר ירושלים מס' 62 בחלק מהחלקות מאזור מגורים 5 לאזור מגורים .1
בתכנית זו ניתן לראות כי חלק מהחלקה הנדונה בחזית יד חרוצים מיועד לדרך, כמו כן ניתן לראות כי חלקות 71 ו 72 הגובלות מצפון לחלקה 82 מיועדות להפקעה לדרך חדשה והרחבת רחוב רבקה.
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
46
- 11 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
להלן תשריט תב"ע 1718
6.3 תכנית מס' 2604
תכנית מס' 2604 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2831 ביום .1.7.1982 תכנית זו הינה תכנית מפורטת לאזור התעשייה תלפיות, בהתאם להוראות התכנית מסווגת החלקה הנדונה כאזור תעשייה.
מטרת התכנית:
איחוד וחלוקה מחדש, במסגרת תכנית זו בוטל מגרש מס' 2 ונוצרו 2 מגרשים חדשים מגרש מס' 2 החדש מהווה את חלקה מס' 82 כיום.
להלן תשריט התב"ע
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
47
- 12 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
6.4 תכנית מס' 3770
תכנית מס' 3770 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4767 ביום .15.6.1999 תכנית זו הינה תכנית לשכונת בקעה הגובלת מצפון לאזור התעשייה תלפיות, ניתן לראות בתשריט התכנית כי חלקות 72ו 71 מיועדות לדרך חדשה ושטח ציבורי פתוח.
לאחר ביצוע ההפקעה בפועל תיווצר חזית שלישית לחלקה הנדונה לכיוון רחוב רבקה.
תשריט תכנית 3770
6.5 תכנית מס' 209593 )הרכבת הקלה הקו הירוק(
תכנית מס' 209593 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7423 ביום .28.1.2017 תכנית זו הינה תכנית התוויה, סלילה והקמת של תוואי לרכבת קלה בירושלים - הקו הירוק – כחלק מרשת קווי מתע"ן )מערכת תחבורה עתירת נוסעים(.
עיקרי הוראות התכנית
1. קביעת הוראות לרצועת מתע"ן שבה ניתן יהיה להקים מסילות לרכבת קלה,
לרבות מתקנים ותשתיות הדרושים להפעלתה, וכן כל עבודה נוספת נדרשת לשם הקמת, הפעלת ותחזוקת המתע"ן.
2. קביעת מיקום להקמת תחנות לרכבת קלה )"מסופי מתע"ן" בתכנית זו(.
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
48
- 13 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
3. קביעת שטחים למתקנים הנדסיים המיועדים לחדרים טכניים, הדרושים לתפעול
הרכבת הקלה.
4. קביעת הוראות ותנאים לבינוי ופיתוח שיאפשרו, לפי העניין, מתן היתרי בניה,
הרשאות או הודעה לתחילת עבודות להקמת המסילות, התחנות וכל המתקנים הנדרשים להקמה ולתפעול הרכבת הקלה.
5. קביעת הוראות לצמצום ומניעת מפגעים סביבתיים בעת התכנון המפורט לביצוע
לרבות בשלב הקמת המתע"ן ומתקניה.
6. קביעת הוראות שיאפשרו גמישות לשינויים בתנוחת המסילה ומתקניה ובמיקום
תחנות.
7. קביעת הוראות לשטחי התארגנות הדרושים לעת ביצוע התכנית ופינויים עם תום
העבודות להקמת מתקני הרכבת הקלה.
8. הרחבת דרכים כמסומן בתשריט.
9. קביעת הוראות להקמת גשרים, מנהרות, מעברים משוקעים להפרדה מפלסית.
10. הוראות להקמת חניונים ומרכז תחבורה.
11. הוראות לעניין הפקעתן של קרקעות לצרכי ציבור.
12. הוראות בעניין הריסת מבנים.
תשריט מצב מוצע של התכנית באזור הנכס הנדון
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
49
- 14 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
6.6 תכנית מתאר תלפיות החדשה
תכנית מתאר תלפיות אשר אושרה ע"י הועדה המחוזית אולם טרם פורסמה למתן תוקף, מדיניות מחלקת התכנון והרישוי בעיריית ירושלים הינה כי אישורי התכניות הנקודתיות החדשות שמאושרות באזור תלפיות הינן בהתאם לתכנית זו.
מטרות התכנית וסקירה כללית
להלן קטע מתשריט מצב מוצע של התכנית
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
50
- 15 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
הגדרת השימושים לתעסוקה ומסחר במתחם התכנית
החלקה נשואת הערכה זו מצוינת בתכנית כמתחם G1
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
51
- 16 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
6.7 תכנית מס' 157826
תכנית מס' 157826 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7250 ביום .17.4.2016 תכנית זו הינה תכנית מפורטת נקודתית שיזמו בעלי החלקה, בהתאם להוראות התכנית מסווגת החלקה הנדונה כאזור מסחר ותעסוקה.
מטרת התכנית:
שינוי הייעוד מתעשייה למסחר משולב עם תעסוקה, הריסת בניין קיים והקמת בניין בן 7 קומות מעל קומת הקרקע ו-4 קומות לחניון תת קרקעי.
הקמת מבנה חדש, כולל חניון, והריסת מבנה קיים.
הוראות התכנית
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
52
- 17 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
53
- 18 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
54
- 19 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
תשריט התכנית
סיכום מצב תכנוני
עפ"י התב"ע החדשה מס' 157826 עולה כי ניתן לבנות מבנה בן 12 קומות הכולל:
2 קומות אחסנה תת קרקעיות במפלסים -14.25 ו -11.25 בשטח ממוצע של כ – 900 מ"ר לקומה לא כולל שטח מדרגות ומעליות.
2 קומות חניה תת קרקעית במפלסים -6.57 ו -3.55 בהם 34 מקומות חניה.
קומת קרקע מסחרית במפלס +0.00 גובה הקומה 6 מ' )ניתן לבקש לבנות גלריה חלקית במסגרת אחוזי הבניה הכוללים ( בשטח כ – 400 מ"ר לא כולל מבואת כניסה, חדרי מדרגות ומעליות.
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
55
- 20 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
קומה מסחר/ תעסוקה במפלס +6.00 גובה הקומה 5 מ' )ניתן לבקש לבנות גלריה חלקית במסגרת אחוזי הבניה הכוללים ( בשטח כ – 437 מ"ר עיקרי + כ – 58 מ"ר שרות.
קומת משרדים/תעסוקה במפלס +11 גובה הקומה 3.5 מ', בקומה זו יש להפריש שטח של 200 מ"ר לטובת עריית ירושלים שירשם על שם העיריה שטח הקומה הכללי הינו כ- 560 מ"ר לקומה + 58 מ"ר שטח שרות.
5 קומות נוספות של משרדים/תעסוקה במפלסים +14.50 +18.00 +21.50 ,+25.00 גובה הקומה 3.5 מ' ,שטח כל קומה כ - 560 מ"ר עיקרי + כ – 58 מ"ר שרות.
מסיכום שטחי הבניה נמצא כי 560 מ"ר עיקרי * 6 קומות = 3,360 מ"ר + 837 שטחי מסחר בקומת הקרקע ובקומה ראשונה הינם 4,197 מ"ר, עפ"י טבלת הזכויות עולה כי שטח עיקרי מותר הינו 4,398 מ"ר, כך שעדין נותר שטח עיקרי של כ 192 מ"ר.
6.8 תכנית בהפקדה מס' 101-1172402
הוצג לעיוני תכנית מס' 101-1172402 שהופקדה בתאריך .11.7.2024
מטרת התכנית: הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש.
עיקרי הוראות התכנית:
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
56
- 21 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
57
- 22 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
58
- 23 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
להלן תשריט הקומות מנספח הבינוי:
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
59
- 24 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
תשריט קומת הקרקע בה ניתן לראות כי לא נותר שטח מסחר משמעותי היות וחלק מהקומה
מופרשת לגן ילדים וכן מעברי ציבורים המהווים גישה למעליות והמדרגות לקומת התעסוקה
הציבורית לקומות התעסוקה ולקומות המגורים. לכן יש להקטין את גובה מבנה גן הילדים בקומת
המסחר לגובה של 3 מ' והשראת יתרת הגובה בקומה זו למסחר, ובכך לצמצם הפגיעה החמורה
בקומת המסחר שבקומת הקרקע שלה 3 חזיתות: לרחוב יד חרוצים ממזרח, לרחוב רבקה מצפון
ולרחוב פנימי מצד דרום.
רחוב יהודה הנשיא ,21 מודיעין עילית, ישראל
טלפון: 08-9743698 נייד: 052-3828442
דוא"ל: gmail.com@efrim388 :E-Mail
60
- 25 –
בס"ד
אפרים בורנשטיין
שמאות מקרקעין וניהול נכסים
_______________________________________________
קומה ציבורית מעל לקומת המסחר + שטחי מרפסות גג פוגעת בשווי המסחר מדוע
הקומה הציבורית לא יכולה להיות בקומה 2 או 3 מעל קומת הקרקע?
קומות תעסוקה קומה 2 עד 5 סה"כ 4 קומות