ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 3 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 5.2.25.pdf

- 1 -

תאריך:29/1/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/3

שתתקיים 05/02/2025 - ז שבט תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 הפקעות – ,23/752 23/713 ו-23/113

11:30 דיון בנושא דרישה לבדיקת קרקעות מזהמות בעיר (ניר מרגלית)

12:00 דיון עקרוני בתבע 1186584 – יפו -175 מתחם הרכב הצפוני

(מתחם )J – אדריכל מוזמן להציג.

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1245828 רמת בית התנגדויות משה קול 19 - דורון קדמי ועדה מקומית

הכרם תוספת 2 יחידות

דיור , והרחבות

דירות קימות

2 1245778 מרכז תיקון החלטה מתחם קוקיא- קוקיא עזרא ועדה מחוזית העיר להתנגדויות מגורים, מסחר, ניסים

מלונאות ותחבורה

3 1259159 גבעת תיקון החלטה תוספת בניה ברחוב אביגיל צברי ועדה מקומית שאול להפקדה שרירא גאון 2

4 1344654 מקור הפקדה שינוי קו בנין עבור ועדה מקומית ברוך מרפסות ברח רש"י

75

5 1339969 נוה יעקב הפקדה הקמת מבנה חדש ניסנוב ועדה מחוזית מעל קומת מסחר

קיימת ברחוב אביר

יעקב 2

6 1364744 מרכז תיקון החלטה פיצול יח"ד ל-2 יצחק כץ ועדה מקומית העיר להפקדה והגבהת מדלפות גג

רעפים ברחוב יפו

,77ירושלים

7 1276641 בוכרים תיקון החלטה תוספת קומה לבית ועדה מקומית להפקדה הכנסת "דרכי דוד"

רח' תחכמוני 2

8 1083351 גאולה תיקון החלטה תוספת שטחי שירות ועדה מקומית להתנגדויות תת קרקעיים במתחם

שנלר

9 1075902 קרית התנגדויות גואטמלה 25-27-29 שערים ועדה מחוזית היובל מקבוצת בית

ירושלמי

- 2 -

10 1362938 מרכז הפקדה תוספת קומה רזידנס ועדה מקומית העיר להרחבת יח"ד ברחוב א.ב.נ.ר אבן

מאיר שחם 5 ישראל

11 886507 כל העיר התנגדויות ביתני מכירה של האגף לתכנון ועדה מחוזית מפעל הפיס בי-ם העיר עיריית

ירושלים

12 1397116 ראס אל הפקדה הקמת בניין חדש ג'מאל ועדה מחוזית עמוד בראס אל עמוד, חירבאוי

ירושלים

13 1293554 קטמון הפקדה תוספת קומות ויח"ד בן גמלא 14 ועדה מקומית הישנה ברחוב בן גמלא ,14 חברת אקו בן

ירושלים. גמלא 14

14 1385061 מחנה הפקדה תוספת גובה ושטחים איתן מזרחי ועדה מקומית יהודה ברחוב אגריפס 73

15 607465 רוממה תיקון החלטה הרחבת יח"ד, תוספת חיה ועדה מקומית להתנגדויות קומה ו- 2 יח"ד ברח מנדלוביץ

אהליאב .28

16 1367598 נוה יעקב הפקדה תוספת יח"ד, תוספת יוסף מלכה ועדה מקומית קומה ותוספות בניה

ברחוב אביר יעקב 32

17 1352947 רוממה הפקדה מגורים ומסחר, רועי אופן ועדה מחוזית אזור ירמיהו 72

תעשיה

18 1400910 בית הפקדה הגדלת זכויות הבנייה מחיסן אימאן ועדה מחוזית חנינה בשכונת בית חנינא עאדל

19 1370741 רמות הפקדה הרחבות דיור, משעול אריקה רחל ועדה מקומית ההדס 10 מזי

20 1380799 כרם הפקדה תוספת בנייה, קומות ברוך שלום ועדה מחוזית אברהם ויח"ד רחוב מלכי וייס

ישראל ,69 ירושלים

21 888347 מרכז התנגדויות תוספת בניה למבנה ועדה מחוזית העיר קיים, 68 יח"ד

ומסחר, יפו ,188

מרכז העיר, ירושלים

22 1172402 תלפיות התנגדויות בית בקאל יד חרוצים אלי בקאל ועדה מחוזית תעשיה

23 1373554 רמות הפקדה הרחבות דיור, נחמה מזרחי ועדה מקומית מסליאנסקי 26-32

רמות

24 1281468 בוכרים הפקדה שינוי יעוד ותוספת רשות ועדה מחוזית זכויות למתחם מקומית,

ברחובות הבוכרים 8 עיריית

ירושלים

25 1350511 רמת הפקדה תוספת קומות ברח' עמרם דהוקי ועדה מקומית שרת ברכה צפירה ,11

רמת שרת, ירושלים

26 1305804 ערב א- הפקדה נוף ציון ירושלים- ועדה מחוזית סואחרה תוספת יחידות דיור

ושטחים למגורים

- 3 -

27 1305739 גאולים - הפקדה מלון פארק המסילה - לפיתוח ועדה מחוזית בקעה מתחם התחמ"ש ירושלים

הרשות

28 1261510 גוננים הפקדה מתחם ציבורי בין בר- אגף תכנון ועדה מחוזית יוחאי לדב יוסף, עיר

הקטמונים

29 1345420 רחביה הפקדה בניין מגורים ברחוב אורן אראל ועדה מחוזית הפלמ"ח ,31 קטמון

הישנה, ירושלים

30 1352251 קרית הפקדה תוספת קומה יעקוב ועדה מקומית היובל והרחבות דירות אברמוב

העליונות ברחוב

בוליביה 4 - ירושלים

31 1410067 חומת הפקדה תוספת קומות חברה בע"מ ועדה מחוזית שמואל ושטחים מרכז מסחרי

הר חומה מגרש 409

32 1354752 מאה הפקדה תוספת קומות ויח"ד ועדה מחוזית שערים ברח חסד לאברהם 6

, ירושלים

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1245828

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ברזילי בועז

עורך התכנית: זרביב שרה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת משה קול 19 , רמת בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30338 226 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש למחוק בסעיף 4 התייחסות לנטיעת 3 עצים בחזית בתיאום עם אגף שפ"ע יש למחוק סעיף מס' 3 לעניין מרפסות בחזית צפון מזרחית. נספח בינוי מעודכן 24/07/2024

מתאריך 20/6/2024 מבטל את המרפסות הנ"ל ומוסיף מרפסות בקומה חדשה (מפלס )+18.9 בחזית הדרום מערבית בתאום מחלקת תכנון

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 15/05/2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבנייה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

15/05/2024

למרות שהתכנית חורגת מהמדיניות שהינה לפי תכנית מתאר 2000 של אזורים לא לציפוף ( שאינה מאפשרת להוסיף יחידות דיור ) , האזור של רמת בית הכרם מאופיין בבנייה רוויה וקיימים בו שטחי ציבור פתוחים ושטחי ציבור מספקים רבים כך שניתן לאשר את התכנית לתוספת יח"ד מינורית בכפוף לפתרון חניה בתחום במגרש.

• התכנית מציעה תוספת מקומות חנייה במפלס חניה קיים בתת"ק. חלק - 5 -

מהחניות מסומנות בתחום מיסעה או חוסמות חניות קיימות. יש להגיש נספח מסודר לאישור מחלקת תושי"ה. יש לקבל אישור קונסטרוקטור לחניות מחוץ לקו חניון קיים.

• התכנית מציעה מרפסת זיזיות בקומה החדשה (מפלס )18.9 בחזית הצפון מערבית לכיוון שצ"פ והשב"צ. יש לבטל מרפסת זו מכיוון שאינה אופיינת לחזית זו במבנה אין מרפסות הפונות לאותה החזית אשר נמצאות מעל מפלס הקרקע.

• יש לסמן בתשריט עצים קיימים ולסמנם לשימור ונטיעת 3 עצים בחזית בתיאום עם אגף שפ"ע

• יש להוסיף להוראות התכנית סעיפי סטייה ניכרת למספר יח"ד ומספר הקומות.

• יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה.

• חדר היציאה מגרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג יהיה בגובה של עד 2.20 מטר.

• העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

• כיוון שהתוכנית מקודמת בסמכות מקומית, יש להציג את תוספת השטחים בהתאם לסעיפי הסמכות המקומית בחוק התכנון והבניה. ככל ויש חריגה, יש לצמצם בתאום מחלקת תכנון העיר.

• התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

• שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

• בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית.

הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

- 6 -

הערות טכניות

יש לסמן בנספח הבינוי כל בינוי מוצע בקו אדום רציף היקפי, כולל מרפסת מוצעת בחזית הצפונית במפלס .18.9

יש לסמן את המרפסות הקיימות בחזית הדרום מערבית בקומה הרביעית והחמישית.

התכנית מסמנת חנייה במפלס תת קרקעי מחוץ לבניין ללא התייחסות להריסה הקיר הקיים ובניית קיר חדש.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת בהגדלת זכויות בניה ותוספת יח"ד על חלקה- 226 , גוש- 30338 , רח' משה קול 19 , רמת בית הכרם ירושלים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

• -2005/6 תכנית משנת ,1980 הקובעת את השטח לאזור מגורים .2 • 2005ב- תכנית משנת ,1996 הקובעת את השטח לאזור מגורים 2 מיוחד.

• 2005ה- תכנית משנת ,2003 שינוי הוראות ופיתוח לתוכנית 2005ב מתירה גמישות עד 1 מ' במפלסי כניסה, התרת גובה חניון מעל 2.2 מ' אם נדרש מסיבות תכנוניות, למגרשים קטנים מ1.3 ד' התרת בניית חניון בקו קדמי 0 לפחות 1מ מתחת לקרקע.

התכנית מציעה:

התוכנית מציעה תוספת קומות וזכויות הבניה מעל בניין שאושר בתכנית קודמת בהיקף של 4,976 מ"ר , סה"כ 30 יח"ד, מתוכן תוספת של 2 יח"ד למאושר ותוספת קומה, סה"כ 6 קומות מעל הכניסה הקובעת.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 11/10/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 10/12/2024 .

לתכנית הוגשו 6 התנגדויות:

עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

בעל עניין רמי שר שלום בעל דירה מס' 23 בבית משותף ברח' משה קול ,19 ירושלים

עיקרי התנגדות: התנגדות לא פורטה

- 7 -

1. מהות התנגדות צורת הרח"ד לדירתו של המתנגד, אשר ממוקמת מתחת לדירות המבוקשות

מכוח תכנית הנדונה.

התנגדות מספר 2 :

עו"ד שלומי היילזק ממשרד סילם-צ'רטוק -שואפי בשם 15 מתנגדים – בעלי דירות בבית המשותף משה קול ,19 ירושלים.

להלן המתנגדים:

חיים ולימור גבאי- דירה מס' 5

אורית סגל- דירה מס' 6

יונתן אונטלוגי- דירה מס' 7

יגאל ונעמי וייס- דירה מס' 9

מאיר ולאה פרנסה- דירה מס' 10

חנוך וליאוני ברש – דירה מס' 11

יונתן אונטלוגי- דירה מס' 12

דוד שמואל חיים- דירה מס' 13

לילי רובין- דירה מס' 14

שושנה לוי- דירה מס' 15

משה נפתלי- דירה מס' 16

אייבי לוין- דירה מס' 17

אמיר ולילך כהן- דירה מס' 19

מיכאל טאבי- דירה מס' 20

קרן קסטל- דירה מס' 22

עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות קניינית:

1. היעדר רוב קנייני לבנייה ואי עמידה בתנאי הסף - פגיעה בזכויות הבניה של בעלי הדירות. לטענת

מתנגדים למגישי התכנית אין את הרוב הנדרש לצורך הגשת התכנית, מניין המתנגדים מהווה %.58

2. תקנות בעל דירה אושרו אחרי רישום התקנון (ולא כללו הוראות מעבר ביחס לתקנון קיים).

3. לא צורף הטופס המחויב ע פ"י תקנות בעל דירה, אשר דורש חתימה פוזיטיבית של כלל בעלי

הדירות.

4. אין בתקנון כל הוראה המתירה למגישי התכנית לחתום בשם יתר בעלי הדירות.

5. קיימת סתירה בין הסכם השיתוף לתקנון, לעניין תוקפה של ההוראה הרלוונטית בהסכם השיתו.

6. ממילא צפוי להיעשות שימוש בשטחים משותפים, ועל כן נדרשת הסכמה רחבה.

7. סמכות- סעיף חוק התכנון והבניה עליה הסתמכה הוועדה - 62א(א) 14 – מאפשר תוספת זכויות

רק בכפוף להקצאת שטחים למסחר, וכן הקצאת יחידות דב"י. שני אלה לא מתקיימים בעניינו, ועל כן הסעיף אינו חל.

8. התכנית מגלמת פגיעה חמורה במתנגדים בזמן הבניה ולאחר מכן, לעניין: ראש, לכלולך, סכנות

בטיחותיות, הפגיעה במערכות וכיו"ב בזמן הבניה. כמו כן תהווה פגיעה חמורה וארוכת טווח בחיי המתנגדים.

- 8 -

9. התכנית מתאפיינת בהיעדר התאמה לסביבתה- שכונת רמת בית הכרם מתוכננת בקפידה ,תוך

הקפדה על תכנון אחיד ובינוי קוהרנטי. יצירת בניין אחד ויחיד בלבד בשכונה אשר יעלה לגובה גבוה יותר, תהווה סטייה מכוונת עורכי התכנית, ויצירת מבנה חריג וזר בנוף, אשר כמעט בוודאות יוביל אחריו לתכניות רבות דומות, אשר תשננה כליל את פני השכונה.

10. יש להימנע מקידום תכנון נקודתי, "טלאי על טלאי"- עקרון תכנוני ידוע הינו שיש להעדיף תכנון

מתארי וכללי לעומת תכנון נקודתי, אשר כל עניינו הוא לשרת אינטרס יזמי צר, איננו מגלם מבט כולל ל מרחב, ואשר יכול להתאשר רק בנסיבות מיוחדות.

11. התכנית המופקדת סותרת את תכנית מתאר 2000 המהווה מסמך מדיניות מחייב.

התנגדות מספר 3 :

זיוה בראשי ממשרד עו"ד קרמר-שפירא-שנידר בשם 11 מתנגדים- בעלי דירות בבית משותף מרח' משה קול ,17 ירושלים הפונה אל בניין ברחוב משה קול 17

חלקה ,225 גוש 30338

להלן המתנגדים:

אורי אביר – תת חלקה 10

זיוה בראשי – תת חלקה 5

חבר שלומית – תת חלקה 7

פינטוס אליאזר ומיכל – תת חלקה 8

לאל אהרטן ועליזה - תת חלקה 9

אביר אורה ואורי – תת חלקה 10

לימואי פנחס- תת חלקה 11

אלפסי עדנה – תת חלקות חלקה 13

אלקלעי איטה ואברהם- תת חלקה 15

כהן אביאל דליה- תת חלקה 16

משעלי איתי וליאת- תת חלקה 19

עיקרי ההתנגדויות:

חריגה ממסגרת תב"ע מאושרת ותכנית מתאר :2000

1. החלה על מרבית שטחי השכונת רמת בית הכרם. תב"ע מס' 2005/6 במ' באזור מאפשרת בינוי עד 5

קומות, בגובה עד 16 מ'מפני רצפת קומת הכניסה לעומת תב"ע חדשה אשר מבקשת שטח התוספת מעל 400 מ"ר מרבי, ותוספת יח"ד, סה"כ 28 יח"ד (כאשר מתוכן 4 יח"ד התבקשו בהקלה לפי בקשה מס'

)2011/109

2. תב"ע נוכחית תהווה תקדים לתבע"ות הבאות אשר ישנו את הפני השכונה וייווצר: מצוקת חניה ברחוב

משה קול גם כיום, הוספת מאות יח"ד, הגברת הצפיפות בשכונה והכבדה ניכרת על תשתיות השכונה.

3. הגבהת הבניינים בשכונה תביא להטלת צל רב יותר, חסימת אור שמש ופגיעה נופית בכל רחבי השכונה.

4. לטענת המתנגדים יש לצורך בקבלת חוות דעת של וועדה מחוזית ולא רק ועדה מקומית.

5. על פי תכנית מתאר מדובר באזור עירוני ללא ציפוף, אין לצופף את השכונה

6. היזמים לא יציגו שום נימוק מיוחד לתוספת בניה, מעבר לרצונם למקסם את רווחים. מדובר בשיקול שאין

בו די כדי לסתור את מסמך מדיניות.

פגיעה בדירות המתנגדים של הבניין הסמוך בכתובת משה קול :17

- 9 -

7. הבניין ברחוב משה קול 17 גובל בבניין משה קול 19 וישפע ישירות מתוספת הבניה המבוקשת לעניין

זכויות שמש, האחידות הנופית שבסביבת הבניין ברחוב משה קול ,17 ירידת ערכן של דירות פנטהאוז, חסימת נוף, פגיעה בפרטיות, הגדלת רמת רעש וצפיפות, פגיעה באיכות החיים בדירות הגן.

אי הצגת פתרון חניה בתחומי המגרש:

8. התכנית מציעה 44 מקומות מוצמדים ליח"ד ואינם עומדים לרשות היזמים לטובת צירופם ליחידות הדיור

החדשות שבכוונתם להקים.

9. לא הוצגה הסכמה של כלל בעלי הדירות להצעת מקומות חניה חדשים ברכוש המשותף.

10. לא הוצג פתרון חניה עבור דירות 26ו-25 אשר שטחם מעל 120מ' ומצרך 2 מקומות חניה ולא אחד.

חסרות עוד 3 חניות.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות הקניינית לעניין שיעור הסכמות וחתימות מגישי התכנית (מי רשאי

להגיש תכנית), הנושא ייבדק בשנית מול הלשכה משפטית.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין סמכות. התכנית נבדקה ונמצא כי ניתן לאשרה לפי סעיף 62 א (א) 13

ב' ולא סעיף .14

3. לקבל חלקית את התנגדות לעניין חריגה ממסגרת תב"ע מאושרת ותכנית מתאר -2000 החלטת

הועדה מה-15.05.2024 קבע: למרות שהתכנית חורגת מהמדיניות שהינה לפי תכנית מתאר 2000 של אזורים לא לציפוף (שאינה מאפשרת להוסיף יחידות דיור) , האזור של רמת בית הכרם מאופיין בבנייה רוויה וקיימים בו שטחי ציבור פתוחים ושטחי ציבור מספקים רבים כך שניתן לאשר את התכנית לתוספת יח"ד מינורית בכפוף לפתרון חניה בתחום במגרש. הוועדה סבורה כי מדובר בתוספת ראויה שניתן לאשר.

4. לדחות את התנגדות לעניין פתרון חניה בתחום המגרש עבור יח"ד חדשות. בהתאם לחוו"ד

מחלקת תושי"ה ע"פ מאזן חניה נראה כי הבניין נבנה עם חניות עודפות אשר ניתן לנצלן לטובת התוספת המבוקשת, בנוסף נראה כי אפשר להוסיף חניות במידת הצורך. בנוסף נקבע כי בעת מתן היתר תוגש תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות.

5. לדחות את התנגדות לעניין פגיעה חמורה במתנגדים בזמן הבניה ולאחר מכן: כל בניה חדשה

מהווה הפרעה מסוימת וסבירה לשכנים , במסגרת היתר הבניה תתקבל המלצת המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הקטנת מפגעים בהתאם לתקנות הרלוונטיות בנושא.

6. לדחות את התנגדות לעניין כי התב"ע נוכחית תהווה תקדים לתבע"ות אחרות אשר ישנו את פני

השכונה – למעט תב"ע נוכחית באזור קודמו ואושרו מספר תבעו"ת, אשר אישרו בינוי עד 8 קומות.

- 10 -

לדוגמה תב"ע מס' .)1108174 – כל תכנית נבחנת לגופו של עניין כאשר בכל מקרה להיקפים המוצעים בתכנית אין השפעה משמעותית על השכונה ואופיה.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין פגיעה בדירות המתנגדים של הבניין הסמוך בכתובת משה קול .17

הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית ראויה ומציעה תוספת מידתית מעל בניין הקיים, יחד עם זאת ככל שהמתנגדים סבורים שהם נפגעים מהתכנית , הם יכלו להגיש תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 97 לחוק תכנון והבניה.

8. לדחות את שאר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

ילנה קוסה 27.01.2025

- 11 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1245778

סוג דיון: תיקון החלטה להתנגדויות

מגיש התכנית: עזרא ניסים קוקיא

עורך התכנית: רכס אליעזר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 31/07/2023

כתובת יפו 48 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30050 1 כן

30050 2 כן

30050 3 כן

30050 4 כן

30050 5 כן

30050 6 כן

30050 8 כן

30050 73 כן

30050 72 כן

30050 71 לא

30050 7 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית עוסקת במגרש ברח יפו במרכז העיר, חלקה 1-8,72-73 בגוש 30050 התכנית החלה במקום הינה:

אזור מסחרי לפי תב"ע 14339 אשר הפנתה לתב"ע 2709ג. בתב"ע 14339 היה סעיף השמדה עצמית המחזיר את הזכויות לתכנית המתאר לירושלים, בשל התניה שכל עוד לא הוצא היתר התכנית פג תוקפה. זכויות הבנייה הנן לפי תכנית המתאר לירושלים.

בנוסף חלה תב"ע 178129 (תכנית לרק"ל "הקו הכחול") אשר קבעה את המתחם למגבלות בניה ופיתוח ורצועת מתע"נ תת-קרקעית.

זכויות הבנייה המאושרות: %150 בנייה, שהם כ- 10,250 מ"ר.

תאור מצב קיים:

קיימים מבנים נמוכים בני קומה אחת בבניה טורית בשימוש מסחרי, בצומת האיקסים בין רח' יפו - 12 -

לרח' קינג' ג'ורג'.

התכנית מציעה:

בניית 5 קומות מסד ומעל 2 מגדלים עבור מגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות בסמיכות לתחנת רכבת מרכז בתת הקרקע ובמפלס הרחוב.

התכנית מציעה 2 מגדלים בגובה של 35 ו 25 קומות .

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות לעניין גובה הבניה החריג ביחס למיקום

בעיר – על פי המדיניות שנקבע במסגרת מדיניות רק"ל הוחלט כי

מצומת יפו – המלך גורג ומזרחה לא יותרו מגדלים וגובה הבניינים

יהיה עד 10 קומות בהתאם למדיניות במרכז העיר, הוועדה

סבורה כי יש לצמצם את מספר הקומות בתכנית ל 10 קומות

בהתאם למדיניות.

במסגרת התיאום לפני הפקדת התכנית הוחלט על יצירת מעבר רחב 15/1/2025 ומשמעותי בין רחוב אג"ן לרחוב יפו כחלק מציר ציבורי משמעותי מבית אנה טיכו והשצ"פ מצפון לרחוב הרב אג"ן והרצון לחבר אותו לרחוב יפו.

אך התכנית שהופקדה מייצרת מעבר לא מזמין ולא פתוח אלא מקורה ברובו מרחוב יפו ובחלק גדול ממנו מקורה הן על ידי קומות המסד והן על ידי המגדל המזרחי.

להלן ציטוט מתוך החלטת הוועדה המחוזית :

"הוועדה קובעת כי המעבר המקורה המהווה המשך של גן אנה טיכו ממערב יורחב בהנחיית לשכת התכנון וכן יבוטל הבינוי מעליו באופן

שייווצר רחוב המהווה המשך של הגן מצפון, למעט חיבור מקומי של

קומות המסד להבטחת תפקוד מיטבי של השימושים בקומות אלו.

הוראות בעניין זה ייקבעו בתיאום עם לשכת התכנון."

- 13 -

על כן, יש לתקן את מסמכי התכנית ולייצר רחוב פתוח לחלוטין ברוחב של כ 18 מטר בדומה למפתח של השצ"פ מצפון. הבינוי לא יקרה את המעבר המוצע , ניתן יהיה לייצר חיבור אחד של גשר בגובה של 10 מטר לפחות מעל המעבר כדי לחבר בין שני הבניינים.

בהמשך לנ"ל, הבינוי יצומצם ויוסט מזרחה.

השטח יסומן בייעוד של שטח ציבורי פתוח ויירשם על שם העירייה , ויתאפשר חניון בתת הקרקע באמצעות רישום בשכבות.

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהמגדלים המוצעים מכוונים

לשוק יוקרתי, וייתכן כי חלקם ישמשו להשכרה קצרה כמו AIRBNB

דבר שעלול ליצור דירות רפאים שאינן תורמות לכלכלה המקומית.

דירות יוקרה אלו אינן נגישות למשפחות צעירות עקב מחירים

גבוהים ועלויות תחזוקה בלתי סבירות.

יצוין כי התכנית אינה קובעת מי יהיה קהל הייעד ואינה מייחדת את הדירות לסוג אוכלוסייה מסוים וכן מציעה הגדלה של היצע המגורים במרחב. ממוצע יח"ד מוצע בתכנית הינו עומד על 104 מ"ר עיקרי+ממ"ד – גודל סביר וראוי למרכז העיר.

על מנת להבטיח יצירת מגוון של גדלי דירות, כן יש לקבוע בהוראות התכנית כי לפחות %20 מיח"ד יהיו יח"ד קטנות של עד 55 מ"ר עיקרי וממ"ד. בכל מקרה החלטת הוועדה על 10 קומות עונה גם על התנגדות זו

2. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול הגישה לחלקה 71 חנות

"כלבוטק" שבתחום התכנית המשמש כמגרש חניה מדרום לרחוב

אג"ן, המשמש את המתנגד ככביש גישה לפריקה וטעינה

מדובר על מתחם שמשמש היום ברובו כחניה (בייעוד פרטי), הראוי בהחלט לפיתוח והעצמה מאחר ונמצא באזור משמעותי במרכז העיר, הממוקם בפינת צומת האיקסים החשובה בין רח' יפו לרח' קינג' ג'ורג', בצמידות לשני צירי רק"ל ולתחנת רכבת כבדה עתידית. יודגש כי מאז ומתמיד הגישה לחנות המתנגד לפריקה וטעינה התבצעה דרך מתחם פרטי זה שאינו בייעוד דרך.

לבסוף יצוין כי מגרש המתנגד מסומן להריסה בתכנית התקפה ובייעוד לדרך ובתכנית של הרכבת הכבדה שאושרה לאחרונה.

עד להריסת הבניין הפריקה והטעינה תהיה כמו כל המסחר לאורך - 14 -

רחוב יפו במסגרת הסדרי

התנועה של כל הרחוב.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר גישה לפריקה וטעינה לחנות של

המתנגד מאחר והמגרש שלו יושב על צומת סואנת ועל ציר רק"ל,

וההצעה לייצר חיבור בין רחוב האג"ן לחלקות 12-14 של המתנגד

יודגש כי התכנית דנן מוגשת על מתחם פרטי המיועד לבניה -

אזור מסחרי עפ"י התכנית התקפה, שאף פעם לא היה מיועד לדרך או לייעוד אחר המשרת את המתנגד היום כדרך גישה לפריקה וטעינה.

וכמו בשאר מקומות המסחר ברחוב יפו, ניתן יהיה למצוא פתרונות להסדרי תנועה לרבות פריקה וטעינה מול אגף תושייה.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר בהירות בשטחי הציבור

המופרשים לצרכי ציבור העלול לפגוע בזכויות הציבור ולהעדר מענה

לצרכי האוכלוסייה המקומית כולל חוסר התחשבות בשירותי

הבריאות

ניתן לראות בטבלה 5 בהוראות התכנית כי נקבע שטח של 1,090 מ"ר עיקרי ושירות לשימוש מבנים ומוסדות ציבור, ובסעיף 4.1.1 בהוראות נקבעו שימושים של תרבות וקהילה, חינוך, דת ובריאות.

בנוסף לזיקת ההנאה שנקבעה בין שני המגדלים שתישאר פתוחה ולשימוש הציבור.

לאור הצמצום של זכויות הבניה יש לקבל חוות דעת מעודכנת של המחלקה למדיניות תכנון ולהטמיע אותה במסמכי התכנית.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שמימוש התכנית תוביל לעומס

משמעותי על התשתיות התחבורתיות

מדובר על תכנית המציעה ניצול ראוי של השטח, וזאת בהמשך למדיניות המעודדת העצמה של הבינוי והשימושים לאורך צירי הרק"ל. התכנית נמצאת בסמיכות רבה לצומת האיקסים, למפגש של שני צירי רק"ל ובסמיכות לתחנת רכבת כבדה, הדבר אשר נותן מענה הולם לעומסים הצפויים בנוסף לפתרון החניה שהתכנית מציעה - 4 קומות תת קרקעיות לחניה.

ובכל מקרה ההיקפים של זכויות הבניה צומצמו בהתאם להחלטה.

- 15 -

6. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר פתרונות חניה לשימושים

המוצעים ואזורי פריקה וטעינה

התכנית מציעה 4 קומות תת קרקעיות לחניה לרבות אזורי פריקה וטעינה שניתן לראות אותם בנספח התנועה. הוראות חניה מתאימות נקבעו בסעיף 6.2 בהוראות התכנית.

כמו כן, נקבע בהוראות התכנית בסעיף 6.2 5 כי לפחות %70 מהחניות המיועדות למסחר ולמשרדים ישמשו כחניה הפתוחה לציבור בתשלום, היינו ללא אפשרות הצמדה..".

כן יש לקבוע בטבלה 5 בהוראות מס' קומות תת קרקעיות אשר ישמשו לחניה, בנוסף לסעיף פריקה וטעינה.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין אי בהירות לגבולות התכנית, ותחנת

הרכבת הכבדה

יודגש כי התכנית מוגשת על המתחם הפרטי שאינו כולל את ההפקעה לשטח התחנה של הרכבת הכבדה, ניתן לראות במסמכי התכנית כי שטח תחנת הרכבת הכבדה הינו מחוץ לקו הכחול של התכנית דנן.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר בהירות לשימושים המותרים

בתכנית ושהתכנית מתירה גמישות

מדובר על אזור המע"ר בכלל ורח' יפו בפרט שהם מהווים את חוט השדרה העירוני המרכזי של העיר, ובדומה לתכניות אחרות שאושרו ואלו שמקודמות לעירוב שימושים ולבינוי אינטנסיבי לאורכם, שימושים מעורבים והתרת גמישות בשימושים הינה מבורכת ורצויה בין אם שימושי תעסוקה, מסחר ובמיוחד מלונאות מאחר ומדובר על אזור השוכן בלב ליבה של העיר ההיסטורית, המהווה משיכה תיירותית ובמרחק הליכה לעיר העתיקה.

- 16 -

9. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר הימצאות חוו"ד מהנדס העיר,

ואי קיום דיון בוועדה המקומית

החוק קובע כי ככל שהוועדה המקומית לא דנה בתכנית שבסמכות הוועדה המחוזית תוך 60 יום מתאריך עמידתה בתנאי סף, ניתן יהיה לדון בה בדיון להפקדה בוועדה המחוזית.

10. להטמיע בתכנית את הערות מחלקת נכסים:

1. סעיף 4.1 ה' ()3 למחוק סעיף זה ולהחליפו:

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה

מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן

כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו

לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל

מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

3. יש להוסיף סעיף רישום ולתקן את סעיף ההפקעה

4. חלוקה ו /או רישום

5. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל

חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה

חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

6. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים

בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ

החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם

פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

7. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה

המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום

ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון

בשטח.

8. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה

מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן

כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

9. הפקעה

- 17 -

10. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים,

רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים

בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן

לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

11. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה

כדלקמן:

12. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין

ההפרשות המבונות.

13. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו

תנאי למתן טופס .4

11. לדחות את ייתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף

לתכנית.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ישי טלאור / סאוסן

אבו זרד-מיעארי, אבישי בר אושר, קיריל פקטה, ליעוז דוד, אליעזר ראוכברגר, אדיר שוורץ, מתן נחום.

החלטה:

1. הוועדה החליטה להפקיד את התכנית בתנאים ביום .04.03.2024 בין היתר

החליטה הוועדה כי תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת מסמכי התכנית המתוקנים וכן טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה ובהתאם לאישור היועץ השמאי של הוועדה.

30/09/2024

2. הוועדה תציין כי מאחר וכלל החלקות הכלולות בתחום התכנית הינן בבעלות

אחת, התכנית אינה נדרשת להיערך כתכנית איחוד וחלוקה. בהתאם לכך מחליטה הוועדה כי התכנית תערך כתכנית ללא איחוד וחלוקה.

3. בנוסף הוועדה קובעת כי יוקצה בתחום התכנית שטח תת קרקעי בהיקף של

כ-85 מ"ר עבור חדר שנאים לרכבת הקלה. מסמכי התכנית יעודכנו בהנחיית לשכת התכנון.

4. בנוסף, לוועדה הוצגו מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטת הוועדה

מיום .04.03.2024 בהתאם לכך הוועדה מורה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטתה מיום 04.03.2024 ובהתאם לאמור בהחלטה זו.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ליזה שיר, חיים כהן,

מתן נחום, ישי טלאור / עדי אילן, יוחנן ויצמן, קיריל פקטה, אבישי בר אושר, ענת ישראלי.

04/03/2024

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית המוצעת ושמיעת עמדת מהנדס העיר, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בכפוף למפורט להלן:

- 18 -

1. הוועדה מברכת על הגשת התכנית, המציעה ניצול ראוי של השטח הכלול בה,

בהמשך למדיניות התכנון של הוועדה המעודדת העצמה של הבינוי והשימושים לאורך צירי הרק"ל. הוועדה תציין כי רצועת המע"ר ורחוב יפו במרכזה, מהווים את חוט השדרה העירוני המרכזי של העיר, ובמהלך השנים האחרונות אושרו ומקודמות מספר תכניות לבינוי עירוני אינטנסיבי לאורכה. הוועדה התרשמה כי התכנית מציעה ניצול ראוי של השטח וגישור על פני הפרשי המפלס הטבעי בין רחוב הרב אג"ן לרחוב יפו, וזאת באמצעות בינוי ופיתוח המאפשרים מעבר חופשי להולכי רגל דרך המתחם, וחזיתות פעילות לאורך הרחובות הראשיים והמעברים המוצעים.

2. הוועדה תציין כי התכנית עוסקת במתחם ייחודי ומשמעותי בגודלו בלב

המע"ר הירושלמי, המצוי במיקום בעל איכויות והקשרים כלל עירוניים ואף בין-

עירוניים. המתחם ממוקם בפינת אחד הצמתים החשובות בעיר, "צומת האיקסים", בצמידות לשני צירי הרכבת הקלה (הקו האדום והקו הכחול) ולתחנת הרכבת הקלה הקיימת, ובצמידות לתחנה העתידית של המשך קו הרכבת הכבדה ירושלים-תל אביב, הממוקמת בתחום התכנית. בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי מדובר במתחם הראוי לפיתוח והעצמה משמעותיים.

3. עוד תציין הוועדה כי התכנית מציעה איכויות ניתוח ועיצוב אדריכלי גבוהות

שיש לעודדם, הן בהיבט הבינוי, החתך האדריכלי והקונסטרוקטיבי וכן איכות העיצוב והפיתוח. כן סבורה הוועדה כי התכנית מציעה השתלבות מיטבית במפלס הקרקע כלפי הרחובות הסובבים ומרחב עירוני ראוי, ובכך מסייעת לשיפור ההליכתיות והקישוריות במיקום חשוב ומשמעותי במרכז העיר.

4. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע בתכנית, הכולל מסד בגובה של חמש קומות,

המשתלב במערך של שבילים וחזיתות מסחריות, ומעליו בניה גבוהה. לאחר בחינת הבינוי המוצע ונצפות הבינוי מנקודות מבט שונות, הוועדה סבורה כי מדובר בהצעה תכנונית ראויה אשר משתלבת בקו הרקיע במקום, הולמת את מאפייני המגרש האורכי ומאפשרת יצירת קומות רציפות בשטח משמעותי לשימושי תעסוקה ומסחר, מאפיין המצוי בחסר באזור זה במע"ר, לצד אפשרות לשימוש בגג המסד כשטח פתוח בעל איכויות.

5. יצוין כי בפני הוועדה הוצגו חלופות בינוי שונות שנבחנו במהלך הכנת התכנית,

ובהן חלופה שהוגשה הכוללת שלושה מבנים גבוהים במפלס הרחוב וחלופה עדכנית הכוללת שני מבנים גבוהים. הוועדה סבורה כי החלופה הכוללת שני מבנים גבוהים ומסד כאמור, הינה עדיפה וזאת מאחר והיא מציעה ריכוז של הבינוי הגבוה בחלק המערבי של המגרש ומרחקים ראויים בין המבנים, ומאפשרת פתרון כניסה מיטבי לחניה. בהקשר זה יקבע דירוג בגובה המגדלים על ידי הנמכת המבנה המזרחי לגובה 20 קומות. זכויות הבניה יותאמו לבינוי המוצע כאמור בהנחית לשכת התכנון.

6. בהתייחס לתמהיל השימושים המוצע הוועדה קובעת זיקות הנאה במפלס

הקרקע בשיעור משמעותי, וכי על רקע המסד הנמוך בגובה של חמש קומות, הוועדה מקבלת את שיעור השימושים שאינם למגורים בתכנית העומד על כ-%30 מסך השטחים. כמו כן קובעת הוועדה כי יתווסף גם שימוש אפשרי למלונאות.

7. הוועדה קובעת כי המעבר המקורה המהווה המשך של גן אנה טיכו ממערב

יורחב בהנחיית לשכת התכנון וכן יבוטל הבינוי מעליו באופן שייווצר רחוב המהווה המשך של הגן מצפון, למעט חיבור מקומי של קומות המסד להבטחת תפקוד מיטבי של השימושים בקומות אלו. הוראות בעניין זה ייקבעו בתיאום עם לשכת התכנון.

8. תיקבע זיקת הנאה במעברים המוצעים בין רחוב יפו לרחוב אג"ן וכן בכל

השטחים המוצעים הפנויים מבינוי בקומת הקרקע בתיאום עם לשכת התכנון.

התוואי המדויק של המעבר יתואם עם לשכת התכנון.

9. כלפי כל דופן הפונה למרחב הציבורי (רחובות יפו, קינג ג'ורג'), לרבות

השטחים המסומנים בזיקת הנאה תוצע חזית מסחרית, שתסומן בתשריט התכנית בתיאום עם לשכת התכנון.

- 19 -

10. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי

הרחובות לרבות מפגש הרחובות יכללו אחד או יותר מבין השימושים הבאים:

מסחר וכניסות (מבואות) לשימושים האחרים המוצעים. מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב ייקבעו הוראות אלו בסטייה ניכרת. מפלסי קומות הקרקע יפותחו בהתאם למפלסי פיתוח הרחוב.

11. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו

בהנחיית לשכת התכנון. כן תיקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר קומות, קווי הבניין ומיקומם העקרוני של שטחי המסחר והתעסוקה.

12. יקבע בהוראות התכנית תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית בינוי, פיתוח

ועיצוב לכלל שטח התכנית. כן יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה דיון בתכנית הבינוי, הפיתוח והעיצוב בוועדה המחוזית, ואישורה. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית. עיצוב המסד יתואם עם לשכת התכנון תוך חיזוק מופע האבן כלפי הרחוב כתנאי להפקדת התכנית.

13. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות, ששטחן עד 55 מ"ר.

14. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין ומיקומם העקרוני של השימושים

המוצעים בנספח הבינוי.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוות הדעת של המחלקה למדינות תכנון

בעיריית ירושלים בנוגע להפרשות המבונות הנדרשות בתחום התכנית המתוקנת בהתאם להחלטה זו. חוות הדעת תתקבל בתוך 30 ימים ממועד הפנייה למחלקה.

ככל שלא תתקבל, ההפרשות יקבעו בתיאום עם יועצת הפרוגרמה של הוועדה.

מיקום ההפרשות המבונות יקבע בתיאום עם לשכת התכנון ולא יוצעו בקומת הקרקע.

16. הוועדה מאשרת את פתרון הגישה לחניון התת קרקעי מרחוב אג"ן וקובעת כי

נספח התנועה יהיה מחייב לעניין מיקום הכניסה למעט התאמות אשר ידרשו בשלב היתר הבניה.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו.

18. לאור העובדה כי המתחם מצוי במרכזו של מתחם המשורת על ידי תחבורה

ציבורית מיטבית הוועדה קובעת כי תקן החניה יהיה מופחת בתיאום עם יועץ התחבורה בהתאם לעקרונות לאורך צירי רק"ל. יקבע בהוראות התכנית כי ככל ותקן החניה התקף לעת הוצאת היתרי הבניה יקבע חניה מצומצם יותר האמור, יקבעו מקומות החניה בהתאם לתקן המצומצם.

19. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה ורכבת ישראל. תנאי להיתר

יהא תיאום עם צוות אב לתחבורה.

20. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בתיאום עם יועצת

הסביבה של לשכת התכנון.

21. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור המחלקה לאיכות

הסביבה בעיריית ירושלים לשם הבטחת צמצום המטרדים בזמן עבודות הבניה, זיהום אוויר ואוורור, ואישור שימושי המסחר בתחום התכנית.

אחר

22. מסמכי התכנית יעודכנו כך שיכללו התייחסות למבנה ההיסטורי הקיים בשטח

- 20 -

המיועד לתחנת רכבת בהתאם להוראות תת"ל .108

23. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית בתא שטח

1 יוקם בהינף אחד.

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה

זו לאישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו יוצגו בפני הוועדה בדיון נוסף כתנאי להפקדת התכנית.

25. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

26. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה חמש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפן של זכויות הבניה הסחירות. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מטעמים שיפורטו בפניה.

27. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

28. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

29. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ליזה שיר, יעקב

הלפרין, מתן נחום, קיריל פקטה, שקמה סיג, סאוסן אבו זרד-מיעארי.

החלטה:

12/02/2024

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית ושמיעת התייחסות נציגת מהנדס העיר, מחליטה הוועדה לשוב ולדון בתכנית וזאת לאחר קבלת חוו"ד מקצועית של מהנדס העיר. הוועדה קוראת להעביר התייחסות כזו עד לישיבתה הבאה של מליאת הוועדה המחוזית שתתקיים ביום .26.2.24 להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

לקבל את ההתנגדות לעניין גובה הבניה

- 21 -

בהתאם לסיכום שנערך בין מהנדס העיר ומתכנן המחוז לפני הדיון להפקדה, ובהתאם להחלטת הוועדה המחוזית בדיון להפקדה, יש לתקן את התכנית בהתאם לנקודות הבאות:

המבנה המערבי יכלול 20 קומות סה"כ – 5 קומות מסד ועוד 15 קומות למגדל, ולא 27 קומות כפי שהופקד.

להלן ציטוט מתוך החלטת הוועדה המחוזית להפקדה לעניין הנמכת המבנה המזרחי ל- 20 קומות:

"יצוין כי בפני הוועדה הוצגו חלופות בינוי שונות שנבחנו במהלך הכנת התכנית, ובהן חלופה שהוגשה הכוללת שלושה מבנים גבוהים במפלס הרחוב וחלופה עדכנית הכוללת שני מבנים גבוהים. הוועדה סבורה כי החלופה הכוללת שני מבנים גבוהים ומסד כאמור, הינה עדיפה וזאת מאחר והיא מציעה ריכוז של הבינוי הגבוה בחלק המערבי של המגרש ומרחקים ראויים בין המבנים, ומאפשרת פתרון כניסה מיטבי לחניה. בהקשר זה יקבע דירוג בגובה המגדלים על ידי הנמכת המבנה המזרחי לגובה 20 קומות. זכויות הבניה יותאמו לבינוי המוצע כאמור בהנחית לשכת התכנון."

יודגש כי גובה הבניין המזרחי הינו פועל יוצא של המדיניות לבנייה במרכז העיר שקובעת בנייה עד

10 קומות מצומת המלך ג'ורג' ומזרחה, והתקבלה החלטה לאפשר בנייה של עד 20 קומות לאור צמצום מספר הבניינים שהוצעו ל 2 וקביעת מעבר ציבורי רחב ופתוח בין רחוב יפו לרחוב הרב אג"ן והשצ"פ מצפון לו.

במסגרת התיאום הוחלט על יצירת מעבר רחב ומשמעותי בין רחוב אג"ן לרחוב יפו כחלק מציר ציבורי משמעותי מבית אנה טיכו והשצ"פ מצפון לרחוב הרב אג"ן והרצון לחבר אותו לרחוב יפו.

אך התכנית שהופקדה מייצרת מעבר לא מזמין ולא פתוח אלא מקורה ברובו מרחוב יפו ובחלק גדול ממנו מקורה הן על ידי קומות המסד והן על ידי המגדל המזרחי.

להלן ציטוט מתוך החלטת הוועדה המחוזית :

"הוועדה קובעת כי המעבר המקורה המהווה המשך של גן אנה טיכו ממערב יורחב בהנחיית לשכת התכנון וכן יבוטל הבינוי מעליו באופן שייווצר רחוב המהווה המשך של הגן מצפון, למעט חיבור מקומי של קומות המסד להבטחת תפקוד מיטבי של השימושים בקומות אלו. הוראות בעניין זה ייקבעו בתיאום עם לשכת התכנון."

על כן, יש לתקן את מסמכי התכנית ולייצר רחוב פתוח לחלוטין ברוחב של כ 18 מטר בדומה למפתח של השצ"פ מצפון. המסד והמגדל לא יקרו את המעבר המוצע , ניתן יהיה לייצר חיבור אחד של גשר בגובה של 10 מטר לפחות מעל המעבר כדי לחבר בין שני הבניינים.

- 22 -

בהמשך לנ"ל, המסד יצומצם והמגדל המזרחי יוסט מזרחה.

השטח יסומן בייעוד של שטח ציבורי פתוח ויירשם על שם העירייה , ויתאפשר חניון בתת הקרקע באמצעות רישום בשכבות.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין גובה הבניינים החורג מהמדיניות לאזור זה שטח חלקה המקורי היה גדול משמעותי ולאור העובדה שחלק משמעותי מהחלקה למעשה הופקע עבור הרכבת הכבדה ולאור ההמלצה להפקדה לייצר רחוב חדש במרכז הפרויקט שיחבר את מתחם אנה טיכו מצפון לרחוב יפו ( שיש לתקן בהתאם להמלצה זו ) – הוחלט כי ניתן לאפשר בניה גבוהה במגרש כפי שמוצע בתכנית שהופקדה והנמכת הבניין במזרחי ל 20 קומות סה"כ.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהמגדלים המוצעים מכוונים לשוק יוקרתי, וייתכן כי חלקם ישמשו להשכרה קצרה כמו airbnb דבר שעלול ליצור דירות רפאים שאינן תורמות לכלכלה המקומית. דירות יוקרה אלו אינן נגישות למשפחות צעירות עקב מחירים גבוהים ועלויות תחזוקה בלתי סבירות.

יצוין כי התכנית אינה קובעת מי יהיה קהל הייעד ואינה מייחדת את הדירות לסוג אוכלוסייה מסוים וכן מציעה הגדלה של היצע המגורים במרחב. ממוצע יח"ד מוצע בתכנית הינו עומד על 104 מ"ר עיקרי+ממ"ד – גודל סביר וראוי למרכז העיר.

על מנת להבטיח יצירת מגוון של גדלי דירות, כן יש לקבוע בהוראות התכנית כי לפחות %20 מיח"ד יהיו יח"ד קטנות של עד 55 מ"ר עיקרי וממ"ד.

לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול הגישה לחלקה 71 חנות "כלבוטק" שבתחום התכנית המשמש כמגרש חניה מדרום לרחוב אג"ן, המשמש את המתנגד ככביש גישה לפריקה וטעינה

מדובר על מתחם שמשמש היום ברובו כחניה (בייעוד פרטי), הראוי בהחלט לפיתוח והעצמה מאחר ונמצא באזור משמעותי במרכז העיר, הממוקם בפינת צומת האיקסים החשובה בין רח' יפו לרח' קינג' ג'ורג', בצמידות לשני צירי רק"ל ולתחנת רכבת כבדה עתידית. יודגש כי מאז ומתמיד הגישה לחנות המתנגד לפריקה וטעינה התבצעה דרך מתחם פרטי זה שאינו בייעוד דרך.

לבסוף יצוין כי מגרש המתנגד מסומן להריסה בתכנית התקפה ובייעוד לדרך ובתכנית של הרכבת הכבדה שאושרה לאחרונה.

עד להריסת הבניין הפריקה והטעינה תהיה כמו כל המסחר לאורך רחוב יפו במסגרת הסדרי

- 23 -

התנועה של כל הרחוב.

לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר גישה לפריקה וטעינה לחנות של המתנגד מאחר והמגרש שלו יושב על צומת סואנת ועל ציר רק"ל, וההצעה לייצר חיבור בין רחוב האג"ן לחלקות 12-14 של המתנגד

יודגש כי התכנית דנן מוגשת על מתחם פרטי המיועד לבניה - אזור מסחרי עפ"י התכנית התקפה, שאף פעם לא היה מיועד לדרך או לייעוד אחר המשרת את המתנגד היום כדרך גישה לפריקה וטעינה.

וכמו בשאר מקומות המסחר ברחוב יפו, ניתן יהיה למצוא פתרונות להסדרי תנועה לרבות פריקה וטעינה מול אגף תושייה.

לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר בהירות בשטחי הציבור המופרשים לצרכי ציבור העלול לפגוע בזכויות הציבור ולהעדר מענה לצרכי האוכלוסייה המקומית כולל חוסר התחשבות בשירותי הבריאות

ניתן לראות בטבלה 5 בהוראות התכנית כי נקבע שטח של 1,090 מ"ר עיקרי ושירות לשימוש מבנים ומוסדות ציבור, ובסעיף 4.1.1 בהוראות נקבעו שימושים של תרבות וקהילה, חינוך, דת ובריאות.

בנוסף לזיקת ההנאה שנקבעה בין שני המגדלים שתישאר פתוחה ולשימוש הציבור.

לדחות את ההתנגדות לעניין שמימוש התכנית תוביל לעומס משמעותי על התשתיות התחבורתיות

מדובר על תכנית המציעה ניצול ראוי של השטח, וזאת בהמשך למדיניות המעודדת העצמה של הבינוי והשימושים לאורך צירי הרק"ל. התכנית נמצאת בסמיכות רבה לצומת האיקסים, למפגש של שני צירי רק"ל ובסמיכות לתחנת רכבת כבדה, הדבר אשר נותן מענה הולם לעומסים הצפויים בנוסף לפתרון החניה שהתכנית מציעה - 4 קומות תת קרקעיות לחניה.

לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר פתרונות חניה לשימושים המוצעים ואזורי פריקה וטעינה

התכנית מציעה 4 קומות תת קרקעיות לחניה לרבות אזורי פריקה וטעינה שניתן - 24 -

לראות אותם בנספח התנועה. הוראות חניה מתאימות נקבעו בסעיף 6.2 בהוראות התכנית.

כמו כן, נקבע בהוראות התכנית בסעיף 6.2 5 כי לפחות %70 מהחניות המיועדות למסחר ולמשרדים ישמשו כחניה הפתוחה לציבור בתשלום, היינו ללא אפשרות הצמדה..".

כן יש לקבוע בטבלה 5 בהוראות מס' קומות תת קרקעיות אשר ישמשו לחניה, בנוסף לסעיף פריקה וטעינה.

לדחות את ההתנגדות לעניין אי בהירות לגבולות התכנית, ותחנת הרכבת הכבדה יודגש כי התכנית מוגשת על המתחם הפרטי שאינו כולל את ההפקעה לשטח התחנה של הרכבת הכבדה, ניתן לראות במסמכי התכנית כי שטח תחנת הרכבת הכבדה הינו מחוץ לקו הכחול של התכנית דנן.

לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר בהירות לשימושים המותרים בתכנית ושהתכנית מתירה גמישות

מדובר על אזור המע"ר בכלל ורח' יפו בפרט שהם מהווים את חוט השדרה העירוני המרכזי של העיר, ובדומה לתכניות אחרות שאושרו ואלו שמקודמות לעירוב שימושים ולבינוי אינטנסיבי לאורכם, שימושים מעורבים והתרת גמישות בשימושים הינה מבורכת ורצויה בין אם שימושי תעסוקה, מסחר ובמיוחד מלונאות מאחר ומדובר על אזור השוכן בלב ליבה של העיר ההיסטורית, המהווה משיכה תיירותית ובמרחק הליכה לעיר העתיקה.

לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר הימצאות חוו"ד מהנדס העיר, ואי קיום דיון בוועדה המקומית

החוק קובע כי ככל שהוועדה המקומית לא דנה בתכנית שבסמכות הוועדה המחוזית תוך 60 יום מתאריך עמידתה בתנאי סף, ניתן יהיה לדון בה בדיון להפקדה בוועדה המחוזית.

- 25 -

לדחות את ייתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

תיאור לתיקון החלטה להתנגדות

התכנית נדונה בועדה המקומית והוחלט לקבל חלקית את ההתנגדויות .

לבקשת מהנדס העיר התכנית חוזרת לדיון נוסף.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין גובה הבניה

• בהתאם לסיכום שנערך בין מהנדס העיר ומתכנן המחוז לפני הדיון להפקדה, ובהתאם להחלטת הוועדה המחוזית בדיון להפקדה, יש לתקן את התכנית בהתאם לנקודות הבאות:

המבנה המערבי יכלול 23 קומות סה"כ – 5 קומות מסד ועוד 18 קומות למגדל, ולא 27 קומות כפי שהופקד.

• במסגרת התיאום הוחלט על יצירת מעבר רחב ומשמעותי בין רחוב אג"ן לרחוב יפו כחלק מציר ציבורי משמעותי מבית אנה טיכו והשצ"פ מצפון לרחוב הרב אג"ן והרצון לחבר אותו לרחוב יפו.

אך התכנית שהופקדה מייצרת מעבר לא מזמין ולא פתוח אלא מקורה ברובו מרחוב יפו ובחלק גדול ממנו מקורה הן על ידי קומות המסד והן על ידי המגדל המזרחי.

להלן ציטוט מתוך החלטת הוועדה המחוזית :

"הוועדה קובעת כי המעבר המקורה המהווה המשך של גן אנה טיכו ממערב יורחב בהנחיית

לשכת התכנון וכן יבוטל הבינוי מעליו באופן שייווצר רחוב המהווה המשך של הגן מצפון, למעט

- 26 -

חיבור מקומי של קומות המסד להבטחת תפקוד מיטבי של השימושים בקומות אלו. הוראות

בעניין זה ייקבעו בתיאום עם לשכת התכנון."

על כן, יש לתקן את מסמכי התכנית ולייצר רחוב פתוח לחלוטין ברוחב של כ 18 מטר בדומה

למפתח של השצ"פ מצפון. המסד והמגדל לא יקרו את המעבר המוצע , ניתן יהיה לייצר חיבור

אחד של גשר בגובה של 10 מטר לפחות מעל המעבר כדי לחבר בין שני הבניינים.

בהמשך לנ"ל, המסד יצומצם והמגדל המזרחי יוסט מזרחה.

השטח יסומן בייעוד של שטח ציבורי פתוח ויירשם על שם העירייה , ויתאפשר חניון בתת

הקרקע באמצעות רישום בשכבות.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין גובה הבניינים החורג מהמדיניות לאזור זה

שטח חלקה המקורי היה גדול משמעותי ולאור העובדה שחלק משמעותי מהחלקה למעשה הופקע עבור הרכבת הכבדה ולאור ההמלצה להפקדה לייצר רחוב חדש במרכז הפרויקט שיחבר את מתחם אנה טיכו מצפון לרחוב יפו ( שיש לתקן בהתאם להמלצה זו ) – הוחלט כי ניתן לאפשר בניה גבוהה במגרש.

יש לציין כי במסגרת החלופות שקודמו היו גם חלופות של שלושה מגדלים נמוכים יותר שנפסלו במסגרת ההליך והחשיבה התכנונית ונבחרה חלופה של שני מגדלים בלבד מעל קומות מסד.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהמגדלים המוצעים מכוונים לשוק יוקרתי, וייתכן

כי חלקם ישמשו להשכרה קצרה כמו AIRBNB דבר שעלול ליצור דירות רפאים שאינן

תורמות לכלכלה המקומית. דירות יוקרה אלו אינן נגישות למשפחות צעירות עקב

מחירים גבוהים ועלויות תחזוקה בלתי סבירות.

יצוין כי התכנית אינה קובעת מי יהיה קהל הייעד ואינה מייחדת את הדירות לסוג אוכלוסייה מסוים וכן מציעה הגדלה של היצע המגורים במרחב. ממוצע יח"ד מוצע בתכנית הינו עומד על 104 מ"ר עיקרי+ממ"ד – גודל סביר וראוי למרכז העיר.

על מנת להבטיח יצירת מגוון של גדלי דירות, כן יש לקבוע בהוראות התכנית כי לפחות %20 מיח"ד יהיו יח"ד קטנות של עד 55 מ"ר עיקרי וממ"ד.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול הגישה לחלקה 71 חנות "כלבוטק" שבתחום

התכנית המשמש כמגרש חניה מדרום לרחוב אג"ן, המשמש את המתנגד ככביש גישה

לפריקה וטעינה

מדובר על מתחם שמשמש היום ברובו כחניה (בייעוד פרטי), הראוי בהחלט לפיתוח והעצמה מאחר ונמצא באזור משמעותי במרכז העיר, הממוקם בפינת צומת האיקסים החשובה בין רח' יפו לרח' קינג' ג'ורג', בצמידות לשני צירי רק"ל ולתחנת רכבת כבדה עתידית. יודגש כי מאז ומתמיד הגישה לחנות המתנגד לפריקה וטעינה התבצעה דרך מתחם פרטי זה שאינו בייעוד דרך.

לבסוף יצוין כי מגרש המתנגד מסומן להריסה בתכנית התקפה ובייעוד לדרך ובתכנית של הרכבת - 27 -

הכבדה שאושרה לאחרונה.

עד להריסת הבניין הפריקה והטעינה תהיה כמו כל המסחר לאורך רחוב יפו במסגרת הסדרי התנועה של כל הרחוב.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר גישה לפריקה וטעינה לחנות של המתנגד מאחר

והמגרש שלו יושב על צומת סואנת ועל ציר רק"ל, וההצעה לייצר חיבור בין רחוב האג"ן

לחלקות 12-14 של המתנגד

יודגש כי התכנית דנן מוגשת על מתחם פרטי המיועד לבניה - אזור מסחרי עפ"י התכנית התקפה, שאף פעם לא היה מיועד לדרך או לייעוד אחר המשרת את המתנגד היום כדרך גישה לפריקה וטעינה.

וכמו בשאר מקומות המסחר ברחוב יפו, ניתן יהיה למצוא פתרונות להסדרי תנועה לרבות פריקה וטעינה מול אגף תושייה.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר בהירות בשטחי הציבור המופרשים לצרכי ציבור

העלול לפגוע בזכויות הציבור ולהעדר מענה לצרכי האוכלוסייה המקומית כולל חוסר

התחשבות בשירותי הבריאות

ניתן לראות בטבלה 5 בהוראות התכנית כי נקבע שטח של 1,090 מ"ר עיקרי ושירות לשימוש מבנים ומוסדות ציבור, ובסעיף 4.1.1 בהוראות נקבעו שימושים של תרבות וקהילה, חינוך, דת ובריאות.

בנוסף לזיקת ההנאה שנקבעה בין שני המגדלים שתישאר פתוחה ולשימוש הציבור.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין שמימוש התכנית תוביל לעומס משמעותי על התשתיות

התחבורתיות

מדובר על תכנית המציעה ניצול ראוי של השטח, וזאת בהמשך למדיניות המעודדת העצמה של הבינוי והשימושים לאורך צירי הרק"ל. התכנית נמצאת בסמיכות רבה לצומת האיקסים, למפגש של שני צירי רק"ל ובסמיכות לתחנת רכבת כבדה, הדבר אשר נותן מענה הולם לעומסים הצפויים בנוסף לפתרון החניה שהתכנית מציעה - 4 קומות תת קרקעיות לחניה.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר פתרונות חניה לשימושים המוצעים ואזורי פריקה

וטעינה

- 28 -

התכנית מציעה 4 קומות תת קרקעיות לחניה לרבות אזורי פריקה וטעינה שניתן לראות אותם בנספח התנועה. הוראות חניה מתאימות נקבעו בסעיף 6.2 בהוראות התכנית.

כמו כן, נקבע בהוראות התכנית בסעיף 6.2 5 כי לפחות %70 מהחניות המיועדות למסחר ולמשרדים ישמשו כחניה הפתוחה לציבור בתשלום, היינו ללא אפשרות הצמדה..".

כן יש לקבוע בטבלה 5 בהוראות מס' קומות תת קרקעיות אשר ישמשו לחניה, בנוסף לסעיף פריקה וטעינה.

9. לדחות את ההתנגדות לעניין אי בהירות לגבולות התכנית, ותחנת הרכבת הכבדה

יודגש כי התכנית מוגשת על המתחם הפרטי שאינו כולל את ההפקעה לשטח התחנה של הרכבת הכבדה, ניתן לראות במסמכי התכנית כי שטח תחנת הרכבת הכבדה הינו מחוץ לקו הכחול של התכנית דנן.

10. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר בהירות לשימושים המותרים בתכנית ושהתכנית

מתירה גמישות

מדובר על אזור המע"ר בכלל ורח' יפו בפרט שהם מהווים את חוט השדרה העירוני המרכזי של העיר, ובדומה לתכניות אחרות שאושרו ואלו שמקודמות לעירוב שימושים ולבינוי אינטנסיבי לאורכם, שימושים מעורבים והתרת גמישות בשימושים הינה מבורכת ורצויה בין אם שימושי תעסוקה, מסחר ובמיוחד מלונאות מאחר ומדובר על אזור השוכן בלב ליבה של העיר ההיסטורית, המהווה משיכה תיירותית ובמרחק הליכה לעיר העתיקה.

12. לדחות את ההתנגדות לעניין חוסר הימצאות חוו"ד מהנדס העיר, ואי קיום דיון בוועדה המקומית

החוק קובע כי ככל שהוועדה המקומית לא דנה בתכנית שבסמכות הוועדה המחוזית תוך 60 יום מתאריך עמידתה בתנאי סף, ניתן יהיה לדון בה בדיון להפקדה בוועדה המחוזית.

13. לדחות את ייתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יום רביעי 29

ינואר 2025

- 29 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1259159

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: צברי אביגיל

עורך התכנית: שפירא יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 5/6/2024

כתובת שרירא גאון 2 , גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

127 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית להרחבות ותוספת יח"ד כדלהלן:

1. קביעת יעוד למגורים ג'

2. קביעת שטחי בניה על סך: 2,036.73 מ"ר מתוכם 950.66 מ"ר עיקרי ו-543 מ"ר שרות מעל הכניסה

הקובעת, ו-543.07 מ"ר מתחת

3. קביעת מספר קומות ל-6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-1 מתחת (תוספת )2

4. קביעת מספר יח"ד ל- 14 יח"ד (תוספת 3 יח"ד)

5. קביעת הוראות בינוי ופיתוח

6. קביעת שלביות ביצוע

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבנייה

07/08/2024

מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית ממוקמת בלב ההיסטורי של שכונת גבעת שאול בצמוד למבנה בית יתומים. במקום הוקם מבנה חדש של 4 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית.

המבנה הקיים הינו בתכסית גבוהה וקווי בניין קדמי ואחורי מצומצמים ביותר.

- 30 -

מצפון ישנם מבני שיכון הנמצאים בתהליך תמ"א ,38 ולנוכח התפתחות השכונה ניתן לאשר תוספת כפי שמוצעת 6 קומות לכיוון צפון ו-5 קומות לדרום. ללא חריגה מהקונטור של הבינוי הקיים.

יש לסמן בתשריט קו בניין לפי קונטור הבינוי הקיים והמוצע – קו בניין עילי כולל מרפסות.

התוכנית כמעט מכפילה את השטח העיקרי ומשלשת את שטחי השרות מעל הכניסה הקובעת מעבר למאושר בהיתר האחרון מס' 2015/0217.02 אך הדבר לא בא לידי ביטוי בתכנית הבינוי. יש להבהיר את חישוב השטחים לתקן את המסמכים בהתאם כולל בדיקת הסמכות של הוועדה המקומית לקידום התכנית.

יש לקבל חוו"ד תושי"ה לעניין תכנית החניה, מקומות החניה יהיו תת קרקעיים בלבד .

ככל ולא ניתן להוסיף חניה בהתאם לתקן יופחת מספר היח"ד.

יש לבטל את החניה העילית ולסמן במקום שתילת עץ בוגר מאחר וזהו השטח היחיד שלא מעל חניון.

לפי תוכנית המדידה וה- gis , בגבול המזרחי של החלקה החצר חורגת מגבול המגרש וחודרת לשטח בית היתומים ובנוסף קיים במקום בינוי שלא בהיתר. יש לסמן את כל החריגות להריסה, תנאי להיתר של כל מגיש בקשה להיתר יהיה ביצוע הריסה בפועל של עברות הבניה בדירה.

יש להשלים חוות דעת של צוות בקרת תכנון פיזי, תושי"ה ותברואה מאחר ולא מוצעת בניה באגפים ניתן למחוק את הסעיף לעניין זה בשלביות ביצוע ולקבוע בניה בהינף אחד בלבד

כיוון שהתוכנית מקודמת בסמכות מקומית, יש להציג את תוספת השטחים בהתאם לסעיפי הסמכות המקומית בחוק התכנון והבניה. ככל ויש חריגה, יש לצמצם בתאום מחלקת תכנון העיר.

בחזית צפונית מפלס קרקע אין חוסר התאמה לתוכנית- יש לתאם בין תוכניות התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

- 31 -

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית והחלטת הועדה הייתה להפקיד את התכנית בתנאים .

שני סעיפי החלטה סותרים אחד את השני לעניין המרפסות המוצעות

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יובהר כי במסגרת החלטת הוועדה להפקדה אושרו על ידי הוועדה המרפסות הזיזיות המוצעות

בתכנית.

2. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

- 32 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1344654

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: א.מ גורן בע"מ, גמא א.כ. השקעות בע"מ.

עורך התכנית: דבורצ'ק תומר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 24/12/2024

כתובת רש"י 75 , מקור ברוך

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות __7__ תשריט__5__ התכנית מציעה שינוי קווי בניין עיליים לתוספת מרפסות סוכה מקומה שניה ומעלה למבנה מגורים קיים.

ללא תוספת זכויות.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים - 581.16 100

סה"כ - 581.16 100

תיאור המצב הקיים

מבנה היסטורי פינתי בן 2 קומות בחלקו בעל גג שטוח ובקודקודו גג רעפים מוגבה, על פינת רחובות רש"י מצפון והטורים ממערב.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

30072ג- תכנית מתאר -62משנת -1959 אשר מייעדת את המגרש לאזור מגורים .3 -15487 תמ"א 38 הריסה ובניה -העוברה לרישוי .2022 53330 -משנת 2016 נגנזה.

היתרים:

-2007/0129.00 משנת -2008בניית מחסנים.

-2007/0129.01 משנת -2010שימוש חורג מהיתר.

-2022/0235.00 משנת -2024 תמ"א 38 הריסה ובניה.

עבירות בניה:

-2019/4056.00 אין גידור ושילוט באתר-.13.03.2019 -2020/5848.00 בניה ללא היתר-.12.07.2020

-2020/7234.00 בניה ללא היתר- .08.09.2020

- 33 -

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

המבנה הינו מבנה היסטורי בתחום עיר ההיסטורית.

נכלל ברשימת שימור מוצעת (מס' אתר .)91

שנת בניה 1926-1937 (מקור: אטלס ירושלים )1972

מבנה היסטורי דו קומתי בעל גג שטוח וגג רעפים קטן, נבנה בסגנון בינלאומי ואקלקטי ובו אלמנטים ופרטי אבן ומסגרות ייחודיים בסגנון אר-דקו, ביניהם כתובת אבן המציינת כי נבנה בשנת תרפ"ח ()1928 ע"י יעקב רחמים.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- איזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- מרקמית ע"פ חתך רחוב קיים ומאושר.

ג. תכנית שכונתית- מדיניות מע"ר צפון עד 5 קומות.

ד. תקן חנייה עירוני- נמוך 1:1 ע"פ 5166 ב'.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית, ואזור מגורים עירוני, תואם לתמ"מ 30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

תמ"א 18 תואם.

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1344654 – רח' רש"י ,75 מקור ברוך אגף רישוי

כללי - מדובר בתכנית לשינוי קו בנין עבור תוספת מרפסות סוכה מקומה שניה ומעלה ופיקוח - מחלקת

במבנה קיים.

המידע התכנוני

התכנית חלה על חלקה 83 בגוש ,30027 מדובר בגוש שומה.

- 34 -

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

יש לתקן בתקנון:

- בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

בדיקה מול מפת גוש:

- בגוש 30027 קיימת מפת גוש שומה המציגה את גבולות חלקה .83 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לתוואי גבולות החלקה שבמפת הגוש.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

חוו"ד שימור

תאריך

25.12.24

מספר תיק שימור

6596

נתונים כלליים

כתובת

רש"י ,75 מקור ברוך

שם המבקש

אגף תכנון העיר

- מחלקת

השימור מגישים: א.מ גורן בע"מ. גמא א.כ. השקעות בע"מ. עורכי בקשה: תומר דבורצ'ק

סיבת הפניה

תב"ע

מספר תכנית

101-1344654

סמכות

מקומית

איש קשר במח' שימור

אדר' יהונתן צחור

- 35 -

גוש

חלקה בשלמות

חלק מחלקה

30072

83

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה:

תוספת מרפסות סוכה בקומות חדשות במבנה היסטורי קיים לו נוספו קומות חדשות במסגרת היתר בניה לפי תמ"א 38 ושינוי קווי הבניין בהתאם.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: מקור

ברוך

שימור סטטוטורי

לא

רשימת שימור

נכלל ברשימת שימור מוצעת (מס' אתר )91

מבנה היסטורי

כן. שנת בניה 1926-1937 (מקור: אטלס ירושלים )1972 תיק תיעוד

תיעוד מקדים (שפירא אדריכלים. ספט' )2023

התייחסות למסמכי התכנית שעברה תנאי סף ביום: 24.12.24 מצב מוצע:

מוצעת תוספות מרפסות סוכה בקומות חדשות במבנה היסטורי קיים לו נוספו קומות חדשות במסגרת היתר בניה לפי תמ"א 38 ושינוי קווי הבניין בהתאם.

מצב קיים:

מבנה היסטורי דו קומתי וגג רעפים קטן שנבנה בסגנון בינלאומי ואקלקטי ובו אלמנטים ופרטי אבן ומסגרות ייחודיים בסגנון אר-דקו, ביניהם כתובת אבן המציינת כי נבנה בשנת תרפ"ח ()1928 ע"י יעקב רחמים.

הערכת משמעות האתר:

מבנה היסטורי קיים בעל חשיבות אדריכלית ואורבנית גבוהה, וחלק ממכלול בעל חשיבות היסטורית-תרבותית בתולדות ההתיישבות היהודית בירושלים.

- 36 -

תכנית מאושרת בתוקף: מתאר 62 ייעוד בתב"ע בתוקף: אזור מגורים 3

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:16.7.1959 תכנית מתאר 62 (30086ג)- אזור מגורים 3 היתרים:

:28.1.2008 היתר בניה 2007/0129.00 בניית מחסן/מחסנים :15.11.2010 היתר בניה 2007/0129.01 רישוי בניה- שימוש חורג מהירת 31.7.2024 היתר בניה 2022/0235.00 תמ"א 38 הריסה ובניה

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון (.)30034 מס' קומות: עד 5 קומות

תיקי תיאום תכנון:

לא בוצע תיאום תכנון מקדים בתיק זה. תיק שימור נפתח לאחר הפניה ממינהל התכנון חוו"ד מח' שימור

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

- שימור: למבנה ההיסטורי חשיבות גבוהה ויש לשמרו במלואו ולהקפיד כי האלמנטים הבנויים והפריטים האדריכליים (המתועדים בתיק התיעוד) ישמרו וישוקמו במסגרת פיתוח המבנה החדש גם במסגרת היתר הבניה הנוכחי למימוש תמ"א 38 וגם בהיתרי בניה עתידיים לתוספת המרפסות המבוקשות כעת.

- מרפסות: מוצעות מרפסות חדשות בקומות חדשות שאינן פוגעות באופן מהותי במבנה ההיסטורי ולפיכך אין מניעה לאשרן.

- תשריט: יש לסמן את המבנה ההיסטורי הקיים לשימור בהתאם לסימונו לשימור בנספח הבינוי.

- הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות להגנת המבנה ההיסטורי הקיים בזמן העבודות ולאחריהן.

- נספח הבינוי: נספח הבינוי חסר שרטוטים כראוי שיש להשלימם:

1. יש לסמן כל חלקי המבנים והאלמנטים ההיסטוריים לשימור (סגול) כפי שתואם מול

מח' השימור:

2. יש לסמן את גדרות האבן, מעקות והמדרגות שבחזית הצפונית לשימור (סגול).

3. יש לסמן את כל חלקי המבנה שנקבעו לשימור גם בתכנית קומה ראשונה. אין להציע

דיקוק קירות לשימור, למעט פתרונות קונסטרוקטיביים נקודתיים בתיאום עם מח'

שימור.

4. יש לסמן לשימור את כל חלקי המבנה שנקבעו בכל החתכים ובכל החזיתות.

5. מוצגת רק תכנית קומת מרתף בלבד- יש להציג כל קומות תת"ק שאושרו בהיתר הבניה.

יש להציג תכניות, שרטוטים ותכנון פנימי לקומות תת"ק אלו בדיוק כפי שאושרו בהיתר הבניה שאושר ללא חריגה/שינויים כפי שמוצע בחדר המדרגות היורד לקומות אלו

6. חסרים חתכי המבנה (שהוצגו בגרסה קודמת של נספח הבינוי) ויש להוסיפם כיאות

- תנאים להיתר: יוטמעו הנחיות ומפרט לשמירת והגנת אלמנטים לשימור במהלך העבודות שיוכנו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור בהיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו.

הגשת טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית.

- תנאים לטופס :4 אישור מח' שימור על ביצוע כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

אגף לשיפור פני

- 37 -

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר אין אין

כלכלת היישוב/ אין אין

הרשות:

השפעות חברתיות: אין אין

תשתיות ותחבורה: אין אין

סביבה ונוף: אין אין

אחר: אין אין

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. מרפסות: לא ניתן להציע מרפסות כמוצע בתוכנית, יש לתקן את המרפסות כמפורט דלהלן:

בחזיתות הצפונית והמערבית - המרפסות יהיו עוקבות לפי מרפסות היסטוריות בקומה הראשונה, לא יינתנו מרפסות קופצות. ניתן להציע פתרון של מרפסת דמה על מנת לאפשר מרפסות סוכה.

בחזית דרומית- נדרש להציע את המרפסות המוצעות בתוך "הנישה" הדרום מזרחית לא ניתן להציע מרפסות בודדות בחזיתות הפונות לרחוב.

חזית מזרחית- לא ניתן להציע מרפסות עקב קרבה של כ- 1 מ' בין בניינים סמוכים, נדרש לבטל.

2. שימור: למבנה ההיסטורי חשיבות גבוהה ויש לשמרו במלואו ולהקפיד כי האלמנטים הבנויים

והפריטים האדריכליים (המתועדים בתיק התיעוד) ישמרו וישוקמו במסגרת פיתוח המבנה החדש גם במסגרת היתר הבניה הנוכחי למימוש תמ"א 38 וגם בהיתרי בניה עתידיים לתוספת המרפסות המבוקשות כעת.

- 38 -

3. טבלה -5 לא הוצגה טבלה 5 כלל במסמכי התכנית-יש למלא את טבלה 5 בכפוף לתוכנית

המאושרת .15487

4. הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות להגנת המבנה ההיסטורי הקיים בזמן העבודות ולאחריהן.

5. בטבלה שבס' 1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

6. בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י

מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

7. הבניה תבוצע בהינף אחד.

8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש להניח הודעות בתיבות הדואר של

הבניינים. הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. בתחום התכנית ובחלקות המצרניות.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

תשריט:

10. יש לסמן את המבנה ההיסטורי הקיים לשימור בהתאם לסימונו לשימור בנספח הבינוי.

נספח הבינוי:

11. יש לתקן את הגרפיקה בנספח ע"פ נוהל מבא"ת.

12. יש להראות בגרפיקה המקובלת מרפסות מוצעת בכל התוכניות, חתכים, חזיתות.

13. יש להראות את כל התוכניות חתכים וחזיתות שאושרו בתמ"א כלל קומות מרתף.

14. יש להסיר סימון צהוב להריסה.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יהודה הלוי

- 39 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1339969

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: ניסנוב

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 16/12/2024

כתובת אביר יעקב 2 , נוה יעקב

גוש חלקה בשלמות

30649 73 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 7 תשריט 6

1. תוספת 8 קומות חדשות למגורים מעל קומת מסחר קיימת וכן תוספת שטח מסחר לקומת

המסחר הקיימת .

2. סה"כ 26 יח"ד חדשות..2.1

3. שינוי במערך יעודי הקרקע מאזור מגורים לאזור מגורים ומסחר.

4. קביעת הוראות בינוי לבניין חדש, וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

5. קביעת קווי בנין לבניה, כאמור.

6. קביעת שטחי בניה ל- 4200 מ"ר. מתוכם 2375 מ"ר שטחים עיקריים למגורים, 346 מ"ר שטחים

עיקריים למסחר ועוד 1474 שטחי שרות וחניה.

7. קביעת מספר יחידות הדיור בבנין ל-26 יחידות דיור.

8. קביעת מספר הקומות בבנין ל-8 קומות מעל קומת מסחר קיימת וקומת חניה מתוכננת.

9. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה, כאמור.

.10קביעת הוראות בגין הריסת בניה קלה הנמצאת בשטח המוצמד למגיש התוכנית על מנת לבקש זכויות בניה בשטח זה.

11. שינוי מיקום לחדר טרנפומציה למיקום חדש בתאום עם ח"ח.

12. שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 91 מ"ר עיקרי

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

- 40 -

מגורים ומסחר 26 819 100 4121 מרבי מעל לקרקע ועיקרי מתחת לקרקע- 503 אחוז

סה"כ 26 819 100

תיאור המצב הקיים

בשטח קיים בניין מסחרי הכולל קומה אחת וסככות רבות

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

התכנית המאושרת החלה בחלקה היא תכנית מספר 3822ב שאושרה בשנת 1991 וקבעה את המגרש בייעוד מסחרי – 1200 מ"ר בשתי קומות .

ב2015 הוגשה תכנת מספר 94037 שהוחלט להפקיד במקומית ובמחוזית שהציעה בניה בהיקף של 7 קומות והריסה של כל הבניין .

הוועדות החלטו להפקיד את התכנית בהתאם למדיניות בהיקף של 6 קומות ו 240 אחוז בניה מרביים.

החלטת המחוזית :

רקע:

1. התכנית עוסקת במגרש בשטח של 0.817 דונם. הממוקם ברח' אביר יעקב, בשכונת נווה יעקב.

2. התוכנית החלה בחלקה היא תוכנית 3822ב המייעדת את המגרש לאזור מגורים.

3. בתחום התכנית בניין מסחרי בן קומה אחת, המיועד להריסה.

4. התוכנית מציעה הקמת בניין חדש בן שתי קומות מסחריות ומעליהן עוד 5 קומות עבור מגורים סך קומות

,7 מעל שתי קומות עבור חניה תת קרקעית. סך יח"ד ,18 %290 מירבי.

5. עיריית ירושלים דנה בתוכנית ב-7/5/14 והחליטה להמליץ על הפקדתה בתנאים.

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית בהתייחס לקו הרכבת הקלה העתידי, נוכחה כי התוכנית אינה

סמוכה לציר הרק"ל ועל כן אין הצדקה לחריגה ממדיניותה שעל פי תכנית מתאר 2000 ומחליטה להפקיד את

התוכנית בכפוף לתנאים הבאים:

1. תותר הגדלת זכויות הבנייה בהתאם לעקרונות תכנית מתאר ,2000 עד %240 בנייה מירבי על קרקעי,

גובה בינוי עד 6 קומות בכל חתך, תכסית תת קרקעית לא תעלה על %,80 מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

2. ייעוד התוכנית יעודכן עבור מגורים ומסחר, מסמכי התוכנית יתוקנו בהתאם.

3. תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת חוו"ד המחלקה לאיכות סביבה וחברת חשמל לעניין תחנת

הטרנספורמציה הכלולה בתכנית וקרבתה למגורים ולמסחר.

4. תנאי להפקדת התכנית יהא תיאום עם מח' מדיניות התכנון של עיריית ירושלים בדבר הפרשת שטח

לצרכי ציבור.

- 41 -

5. יתוכנן מרחב מוגן לשתי קומות המסחר בקונטור הבניין ללא חריגה ממנו.

6. יערך תיאום החניה והגישה אליה לרבות נושא פריקה וטעינה עם יועץ התנועה של הוועדה.

7. תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום עיצוב החזיתות עם מח' תיכנון העיר.

8. תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום עם מח' הבאות בעיריית י-ם : נגישות, מח' למדיניות תכנון, שפ"ע,

כיבוי אש, תברואה.

9. הגשת תוכנית פיתוח הכוללת מפלסים וגישה למסחר בקומות המוצעות.

10. יוטמעו בהוראות התכנית סעיפי סטיה ניכרת לקווי בניין, גובה, מס' קומות ושלביות הביצוע.

11. היקף תכסית פנויה עבור מי נגר לא יפחת מ-%.20

12. תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

13. משלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בחלקה ובחלקות מצרניות.

14. יש להגיש כתב שיפוי לעיריית ירושלים מקרה של תביעת פיצויים נגדה.

היתרים:

ל"ר

עבירות בניה:

ל"ר רלוונטי כי מוצע בניין חדש

קיימות סככות רבו ת בחלקה שנראות כמו עברות בניה

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

ו. התייחסות לתבנית הבנייה: מגרש עד דונם 6 קומות ו 240 אחוז מרבי

ז. תכנית שכונתית: אין

ח. תקן חנייה עירוני: נמוך

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

- 42 -

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

יום חמישי ב' טבת תשפ"ה

02/01/2025

הערות המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא לתכנית 1339969 הקמת מבנה חדש מעל קומת מסחר ברחוב אביר יעקב 2

1. כללי

התוכנית מציעה הקמת מבנה חדש למגורים מעל קומת מסחר קיימת, תוספת שטח מסחרי חדש בקומת המסחר הקיימת ושינוי מקום לחדר טרנפומציה קיים באישור ח"ח.

המחלקה

התוספת מציעה 8 קומות חדשות ו 26 יח"ד חדשות.

לאיכות הסביבה

חוו"ד מתייחסת למונה תדפיס 7 להוראות התוכנית ומונה תדפיס6 לתשריט.

2. הערות המחלקה לתכנית:

3. הנחיות למסחר- כיום קיימת קומת מסחר פעילה, לא ידוע מה השימושים בה, היכן

ממוקמות מערכות המיזוג\אוורור ולאן נפלטים המזהמים. המחלקה מבקשת כי קומת המסחר הקיימת יחד עם ההרחבה תייצר תשתית הולמת למניעת מפגעים סביבתיים בהתאם להוראות המחלקה למתחמי מסחר בשילוב מגורים.

4. עבור שימושי המסחר החדשים והקיימים, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום

האוויר לגג הבניין.

5. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר

השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

6. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר ימוקמו על גג

- 43 -

המבנה. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

7. תנאים נוספים למתן היתר בנייה

8. תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום עם הרשות לאיכות הסביבה והגשת דו"ח אקוסטי

מפורט.

בברכה,

ניר מרגלית

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1339969 – רח' אביר יעקב ,2 נווה יעקב כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת 8 קומות חדשות למגורים מעל קומת מסחר קיימת וכן תוספת שטח מסחר בהיקף לקומת המסחר הקיימת סה"כ 26 יח"ד חדשות.

התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור מגורים כללי שנקבע בתכנית 3822ב לאזור מגורים ומסחר.

התכנית חלה על חלקה 73 בגוש ,30469 מדובר בגוש מוסדר וחלקה זו רשומה כבית משותף.

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

אגף רישוי

יש לתקן בתקנון:

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

- בטבלה שבס' 5 לתקנון יש לתקן את גודל המגרש ל819 וזאת בהתאם לשטח הרשום בנסח טאבו.

בדיקה מול תצ"ר:

- בחלקה 73 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 904/2005 הרשומה מתאריך .24.11.2008 - מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תכנון העיר

אל: אביגאל נחמיאס – מחלקת תכנון העיר

- המחלקה

- 44 -

למדיניות התכנון מאת: מר עופר אהרון – מנהל המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת המחלקה למדיניות התכנון לתכנית 1339969 – נווה יעקב

מונה תדפיס: הוראות ,7 תשריט 6

1. מיקום: רחוב אביר יעקב ,2 נווה יעקב

גוש: 30649 , חלקה: 73

שטח התכנית: 0.817 דונם

2. מצב סטטוטורי: 3822ב

- מצב מאושר: שטח התכנית (חלק ממגרש )21 נמצא בייעוד 'מגורים'. במגרש 21 כולו, מותר להקים 18 יח"ד ב-3 קומות ובשטחי בנייה מרביים של 1,800 מ"ר.

- מצב קיים: בשטח התכנית קיים מבנה מסחרי חד-קומתי. כלל זכויות הבנייה למגרש 21 כבר מומשו במגורים שנמצאים מדרום לתכנית הנוכחית.

3. תיאור התכנית: התכנית מבקשת לשנות את ייעוד הקרקע מ-'אזור מגורים' ל-'מגורים

ומסחר', ומציעה תוספת קומות מעל המבנה הקיים. הבניין המוצע כולל קומת חנייה מעל המסחר הקיים, ומעליה 8 קומות למגורים עם סה"כ 26 יח"ד. סה"כ שטחי הבנייה העיקריים למגורים הם 2,374 מ"ר, ועוד 345 מ"ר שטח עיקרי למסחר.

- תוספת של 26 יח"ד

- תוספת של 2,374 מ"ר שטח עיקרי למגורים

- קביעת מספר הקומות המרבי ל-8 קומות מעל הכניסה הקובעת

4. הערכת התכנית: שכונת נווה יעקב מונה כ- 26,000 תושבים והאוכלוסייה מתאפיינת

בשיעור גבוה של צעירים וכן באחוז גבוה של תושבים ממעמד סוציו-כלכלי נמוך. התוצאה הינה חוסר הלימה בין צרכי האוכלוסייה לבין מערך שטחי הציבור. המערכת הציבורית מתקשה כיום לתת מענה מספק של שירותי ציבור, הן בגלל מאפייני האוכלוסייה שמהם נגזר שיעור גבוה של צרכי ציבור, והן לאור העובדה כי שטחי הציבור הקיימים מוגבלים ומנוצלים בצורה לא מיטבית.

5. המלצת המחלקה למדיניות התכנון:

אנו מתנגדים לתכנית במתכונת הנוכחית בשל התכנון הלא מיטבי. התכנית מציעה תוספת קומות מעל המבנה המסחרי הקיים, כולל חניה בקומה השנייה ולא בתת הקרקע. התכנון המוצע אינו מאפשר הפרשה ציבורית נאותה ונגישה עם כניסה נפרדת .

לאחר התייעצות עם מחלקת תכנון העיר ולאור היקף הבינוי המוצע, אנו ממליצים על הפרשה מבונה בגודל 300 מ"ר לצרכי קהילה או רווחה, כגון מועדון לקשיש. שימוש זה בהתאם לצרכי השכונה ולאחר התייעצות עם המנהל הקהילתי. ההפרשה הציבורית צריכה להיות נגישה ובעלת כניסה נפרדת.

יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המחלקה לתכנון מבני ציבור ומול האגפים הרלוונטיים.

כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'.

נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

- 45 -

בכבוד רב,

עופר אהרון

מנהל המחלקה למדיניות התכנון

העתקים:

מר אמי ארבל, ממונה על תכנון העיר וסגן מנהל האגף לתכנון העיר גב' יעל בדיחי, מנהלת צוות אזורי, מחלקת תכנון העיר אדר' דניאל פרוינד, צוות אדריכל העיר

אדר' ענת קליינמן, ממונה על תכנון מבני ציבור, אגף מבני ציבור גב' עדנה דרנל, ממונה על הגיל השלישי, אגף חברה עו"ד אלעד גונן, הממונה על תועלות ציבוריות, אגף לפיתוח אסטרטגי עירוני ועסקי גב' ליאת בכור, ממונה על נגישות, מחלקת נגישות

כרגע יש מכולה זמנית עד לבניית מוטמן

אגף תברואה

יש לתכנן מוטמן נוסף ליד המוטמן המתוכנן

בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת לקביעת מיקום סופי תוכנית 1339969

מוצע הקמת מבנה צף מעל קומת מסחר קיימת לטובת מגורים ומסחר (חדש) ברח' אביר יעקוב ,2 נוה יעקוב

הערות לתוכנית בעקבות פגישה עם יועץ התנועה:

אגף תושייה -

-1 טבלת מאזן החניה צריכה להראות את המצב הקיים ומאושר מכוח איזה היתר ואת צוות בקרת המצב המוצע

תכנון תנועה

-2 מדידה לא עדכנית, לא מוצגים פחים מותמנים הקיימים במקום -3 לאור תצורת השטח ומגבלותיו אשר לא מאפשרים תוספת מלא של כלל התקן הנדרש הוחלט כי תקן החניה יהיה לפחות תקן 1:1 למגורים. וחניות לשימוש המסחר יוצגו בתקן של 1:50 ויוסדרו כחניות לא משויכות לאורך זכות הדרך בחזית המגרש -4 הוצגת פתרון של בניית החניון כמתקן "קרוסלה" עטוף לאורך המבנה המוצע ויותאם לרכב גבוהה (2מ')

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יחידות דיור חניה מעל לקרקע ואי הריסה של כל הבניין

כלכלת היישוב/

הרשות:

- 46 -

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית מציעה תוספת מאוד משמעותית של בניה על בניין מסחרי של קומה אחת ללא הריסת כל

הבניין באופן שאינו סביר תכנונית ויוצר אילוצים משמעותיים בתכנון, לרבות חניה מעל לקרקע בקומה שלמה ותכנון בעייתי.

2. יש לסמן את כל הבניין להריסה ולהציע תכנון של בניין חדש הכולל חניה תת קרקעית מסודרת

בתת הקרקע בלבד עם כניסה מרחוב אבי יעקב.

3. התכנית המאושרת קבעה זכויות בנייה של 1200 מ"ר מסחר בשתי קומות, התכנית החדשה לא

יכולה לצמצם את זכויות הבניה עבור מסחר ולכן יש להציע במסגרת התכנון היקפים דומים של מסחר ותעסוקה החסרים בשכונה.

4. התכנית מציעה חניה מעל קרקע הכוללת 18 מקומות חנייה בלבד עבור 26 יחידות דיור מוצעות-

קומת החנייה התת קרקעית צריכה לתת מענה מלא לחניה לכל יחידות הדיור המוצעות.( מסומנות עוד 6 חניות עיליות חצים בתחום החלקה וחלקם על המדרכה – גם הם באופן לא מקובל ולר ראוי תכנונית).

5. לאור התוספת המשמעותית של יחידות דיור ושינוי הייעוד המוצע ממסחר בלבד למגורים ובהתאם

לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש להציע הפרשה משמעותית לצורכי ציבור בתכנית וזאת לאור המחסור הגדול בצורכי ציבור הקיים בשכונה.

6. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש להציע הפרשה מבונה בגודל 300 מ"ר

לצרכי קהילה או רווחה, כגון מועדון לקשיש. שימוש זה בהתאם לצרכי השכונה ולאחר התייעצות עם המנהל הקהילתי. ההפרשה הציבורית צריכה להיות נגישה ובעלת כניסה נפרדת.

7. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המחלקה לתכנון מבני ציבור ומול האגפים

הרלוונטיים.

8. כל הבניין יסומן להריסה במסמכי התכנית , הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה

- 47 -

ניכרת.

9. בתחום החלק קיים בפועל מעבר ציבויר להולכי רגל- יש להסדיר מעבר זה בתכנית ולסמן אותו

בייעוד של שביל ציבורי.

10. השביל יפותח כחלק בלתי נפרד של היתר הבניה לבניין.

11. יתווסף לתכנית סעיף הפקעה סטנדרטי בתיאום עם מחלקת נכסים.

12. לאור גובה הבניין המוצע ובהתאם למקובל יש להרחיב את המדרכות סביב החלקה לרוחב של 3

מטרים לפחות בתיאום עם אגף תושיה.

13. לאחר הרחבת המדרכות ולאור העובדה שהקומות הראשונות יהיה מסחריות או ציבוריות אין

מניעה לאשר קוו בניין אפס.

14. עיצוב הבניין הכולל מסרות רבות ומרפסות עמוות אינו מקובל ויתואם בשלב היתר הבניה מול

מהנדס העיר.

15. קוו הבניין לכיוון חלקת המגורים הסמוכה יהיה 5 מטרים.

16. תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום עם הרשות לאיכות הסביבה והגשת דו"ח אקוסטי מפורט.

17. בהתאם לחוות הדעת של אגף תברואה: יש לתכנן מוטמן נוסף ליד המוטמן המתוכנן

בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת לקביעת מיקום סופי.

18. יבוטל סעיף .4.1.2ד לעניין כופר חניה – שלא קיים פה ולא מקובל.

19. יבוטל סעיף .4.1.2ו – שטחי השרות ייקבעו בהתאם לתקנות.

20. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

21. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית

ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

22. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

23. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

- 48 -

24. יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

25. תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

26. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות

מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

27. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה.

28. יש לבחון אפשרות לצמצם ככל הניתן את קו הבינוי התת קרקעי את מנת להשאיר קרקע פנויה

מתכסית אשר תאפשר חלחול נגר והתפתחות עצים בוגרים בתחום התכנית.

29. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד

לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

30. יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות

רצונו של אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות. כמו כן, תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל

31. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות:, חברת חשמל, שפ"ע מדרכות

וכבישים, שפ"ע עצים גננות.

32. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות שליחת דואר לכל בעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות מצרניות.

33. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

34. לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה

בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

35. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

- 49 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אלחרר עדן

- 50 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1364744

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: כץ יצחק

עורך התכנית: לדיזנסקי אנה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 5/12/2024

כתובת יפו 77 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

23 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

פיצול יח"ד ל- 2 (תוספת יח"ד אחת), והגבהת גג רעפים

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית הינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 (א) א' לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התוכנית בתנאים הבאים:

יודגש כי קודמה תכנית בשנה שעברה 2023 (נגנזה בסוף לבקשת היזם), אשר הציעה חריגה נוספת בתוספת הבניה מעבר לחריגה שאושרה במסגרת של התמ"א 38 שאושרה בשנת 2020 (על מנת לממש את התמ"א) ביחס לתכנית השכונתית.

המלצת מהנדס העיר הייתה לדחות אותה אך המלצת הוועדה המקומית הייתה כדלקמן:

08/01/2025

"התכנית תתוקן ותציע הרחבות דיור בלבד ולא תוספת יחידת דיור וזאת לא הגבהה של גג הרעפים ביחס לגובה שאושר בבקשה להיתר בניה על פי התמ"א- כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם."

על כן, יש לבטל את תוספת יח"ד המוצעת בתכנית דנן, את הגבהת הגג, ולצמצם את התכנית כך שתהיה תואמת להחלטת הוועדה המקומית שכבר דנה בתכנית בכלל ובנושא של מספר יח"ד וגובה הגג בפרט.

יש לתקן את הגבול המזרחי של החלקה ובהתאם את הקו הכחול שישב במדויק על קו הגבול שבין נק' g1 לנק' g5 מתצ"ר .484/2019

- 51 -

יש לתקן את הגבול הצפוני, מערבי ודרומי של החלקה ובהתאם את הקו הכחול בהתאם לגבולות החלקה מתצ"ר .252/1947

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך עדכני לאחר התיקונים אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת למח' מידע תכנוני.

התכנית תערך ע"י המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית והחלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים לאחר ההחלטה הועברו תמונות עדכניות של שני הבניינים שנבנו משי צידי הבניין ונראה כי התוספת המוצעת מתישרת אם הגובה שלהם כחפי הכיכר האחרוית ואי ן מניעה לאדר את התוספת.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

- 52 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

3. התכנית תאושר כפי שהוגשה .

4. יבוטלו סעיפים הבאים מהחלטת הוועדה ה קודמת:

• יודגש כי קודמה תכנית בשנה שעברה 2023 (נגנזה בסוף לבקשת היזם), אשר הציעה חריגה נוספת בתוספת הבניה מעבר לחריגה שאושרה במסגרת של התמ"א 38 שאושרה בשנת 2020 (על מנת לממש את התמ"א) ביחס לתכנית השכונתית.

• המלצת מהנדס העיר הייתה לדחות אותה אך המלצת הוועדה המקומית הייתה כדלקמן:

• "התכנית תתוקן ותציע הרחבות דיור בלבד ולא תוספת יחידת דיור וזאת לא הגבהה של גג הרעפים ביחס לגובה שאושר בבקשה להיתר בניה על פי התמ"א- כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם."

• על כן, יש לבטל את תוספת יח"ד המוצעת בתכנית דנן, את הגבהת הגג, ולצמצם את התכנית כך שתהיה תואמת להחלטת הוועדה המקומית שכבר דנה בתכנית בכלל ובנושא של מספר יח"ד וגובה הגג בפרט.

5. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

- 53 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1276641

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: בית מדרש גבוה להוראה ולדיינות "דרכי -דוד" ירושלים

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 5/5/2024

כתובת תחכמוני 2 , בוכרים

גוש חלקה בשלמות

11 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת קומה וגג רעפים מעל בניין קיים בן4 קומות:

1. קביעת סך שטחי בניה בתוכנית ל- 1381.2 מ"ר מתוכם – 1056.1 מ"ר עקרי ו- 624 שירות

(1073.2 מ"ר מירבי). %383 בנייה מירבי

2. תוספת של קומה וגג רעפים בשימוש מעל 4 קיימות (סה"כ 5 קומות וגג רעפים מעל 2 קומות

מרתף)

3. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

קביעת הוראות בינוי, הוראות הריסה, שלביות ביצוע ותנאים למתן היתר בנייה.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטה הוועדה להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

10/06/2024

התכנית מציעה תוספת קומה לבניין בן ארבע קומות ובכך חורגת ממדיניות המע'''ר באזור זה. עם זאת, היות ומדובר בבית כנסת, והיות ומדיניות המע''ר מאפשרת חריגה בקומה עבור מבני ציבור, חריגה זו מקובלת.

מיגון- נדרש לקבל אישור של הג"א עבור תוספת שטחים עקריים אשר נשענים על - 54 -

מקלט קיים תת"ק.

לתקן בהוראות התוכנית -2.2 מצב נכנס: 4 קומות וכן טבלה -5 לתקן ל- 5 קומות מוצע.

שימור-

גג רעפים חדש: יש להציג שרטוט הגג התואם לגג הקיים כיום. הגג יהיה בשיפוע

תקני לכל גובהו עד לשיאו ולא יותר חלק שטוח בראש הגג אלא אם תהיה דרישה של רשות מוסמכת מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג. אין מניעה להשתמש בחלל גג הרעפים כשטח עיקרי ובתנאי שלא יצריך הגבהת הגג או המבנה וכן שלא ימוקמו מערכות טכניות מעליו.

על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות, בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.

תנאי להפקדה יהיה השלמת חוו"ד של קונסטרוקטור לעניין הריסת חלקי מבנה ותוספת בניה .

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית החלטת הועדה הייתה להפקיד את התכנית בתנאים

אחד התנאים להפקדה היה השלמה של חווות דעת הג"א

האדריכל פנה וביקש להעביר את התנאי לתנאי להיתר ולא תנאי להפקדה.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

6. הסעיף בדבר קבלת חוות דעת של הג"א כתנאי להפקדה ישונה ויהיה תנאי להיתר בניה.

- 55 -

7. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

- 56 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1083351

סוג דיון: תיקון החלטה להתנגדויות

מגיש התכנית: אחוזת שנלר בע"מ

עורך התכנית: שוהט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 18/9/2022

כתובת מלכי ישראל 30 , גאולה

גוש חלקה בשלמות

31317 35 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התכנית המופקדת מציעה תוספת של שטחי שרות תת קרקעים עבור מחסנים ליחידות דיור שנוספו במסגרת הקלות וכן שטחי שרות עבור המסחר

התכנית מציעה תוספת של 1920 מ"ר שרות בתת הקרקע.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיפים 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדות מהנימוקים הבאים:

במעמד הדיון עלה נושא הזכות להגיש התנגדות על ידי עמותת גאולה והעובדה כי יפו את כוחו של הרב נתן קרמר , היועץ המשפטי בחן את הנושא והודיע לוועדה כי לעמותה עצמה את מעמד כעמותה רשומה שיככולה להגיש התנגדות וכי היא אינה יכולה למנות את הרב נתן קרמר כנציגה.

23/08/2023

לאור העובדה שבהתנגדות הכתובה נמצאים גם כמה מתנגדים המתגוררים בסמיכות לתכנית , הוועדה איפשרה להם לטעון את התנגדותם לגופו של עניין.

הרב הלר שהוא אחד מהמתנגדים המתגוררים בסמיכות והגיע לדיון סרב לבציג את התנגדותו ולכן עיקרי ההתנגדות הוקראו לוועדה.

הוועדה לאחר שהושמעו בפניה ההתנגדויות והוצגה המלצת מהנדס העיר התייחסה להתנגדויות לגופן.

לדחות את ההתנגדות לעניין שמועד ההגשה של התכנית היה ביום 18/9/2022 בהתאם לסעיף 109א סיון טיפול לתכנית צריך להיות בתוך שנה , אין סמכות לוועדה להמשיך את הטיפול בתכנית לאחר מועד זה ללא אישור של יו"ר הוועדה המחוזית-

- 57 -

חוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 109א (א) ()1 לחוק התכנון והבנייה כי יש לקבל החלטה לאשר לתכנית 12 חודשים מיום עמידה בתנאי סף ולכן ככול שהוועדה תקבל החלטה למתן תוקף בתאריך ,23/8/2023 ההחלטה תהיה בתחום המועדים שקבע החוק.

ציטוט הסעיף מהחוק: הוועדה המקומית תחליט לאשר תכנית שבסמכותה או

לאשרה בשינויים, לקבוע תנאים לאישורה או לדחותה, בתוך 12 חודשים ממועד הגשתה, ולעניין תכנית מצומצמת שחלות לגביה הוראות סעיף 86א – בתוך שמונה חודשים ממועד הגשתה; יושב ראש הוועדה המחוזית רשאי, לבקשת הוועדה המקומית, להאריך את התקופות האמורות, מטעמים מיוחדים שיירשמו.

לדחות את ההתנגדות לעניין שבתכנית ישנם שינויים שאינם בסמכות הוועדה המקומית לאשרם ושהוסתרו או הוצגו באופן מטעה בפרסומי הפקדת התכנית, והשינויים שכן בסמכות הוועדה המקומית אין הצדקה תכנונית- מטרת התכנית היחידה היא לאשר תוספת של שטח שרות תת קרקעים עבור מחסנים בלבד ורשום בצורה ברורה בתקנון התכנית כי יתר ההוראות של התכנית המאושרת לא שונו.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים אינם תוקפים את ההיתרים שניתנו שחלקן אינם תואמים תכניות תקפות, אלא טוענים כי השינויים בתכנית נועדו להכשיר מחדלים רבים שנעשו במסגרת היתרי הבניה ומונעת מהמתנגדים להגיש הליכים אזרחים בעניין ובכך התכנית פוגעת במתנגדים- היתרי הבניה אושרו ולא נתקפו בבתי מפשט ולכן הם מאושרים ולא ניתן לטעון כנד מה שאושר בהם ולכן בעניינים אלא אין שינויים במסגרת התכנית החדשה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שינויי ייעוד ממגורים 2 למגורים ג. וכי התכנית מכשירה בפועל שטחי מסחר שנולדו בחטא וזאת מכיוון שבתכנית מתאר 62 יש רשימת שימושים ספציפיים למסחר.- התכנית אינה משנה את התכנית המאושרת בנושאי מסחר ואינה קובעת מה השימושים המותרים במסחר , במסגרת היתרי בניה החליטה הוועדה כי ניתן לאפשר מסחר והבניינים נבנו בהתאם לכך.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שביטול מעברים ציבורים להולכי רגל רכבי שרות חירום ותשתיות והחלפתם בזיקת הנאה למעבר ברכב בלבד או זיקת הנאה למעבר רכב מבלי לציין עבור מי זיקות ההנאה וכי התכנית למעשה מבטלת זיקות מעבר שהמתנגדים הסתמכו עליהם- התכנית אינה משנה ואינה מבקשת לבטל זיקות הנאה מאושרות, יש לוודא זאת במסמכי התכנית .בנוסף יש להציג תכנית פיתוח מפורטת של כל המעברים המוצעים בזיקות ההנאה להולכי רגל לרבות מפלסים, יש להוסיף הוראה לגביי קביעת שלטי הכוונה ברורים למעברים אלו.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מבטלת דרישה של חומה קיימת להעתקה/ שימור שכן בתשריט לא מסומן כליל זכר לחומה והמסמכים לא ברורים בעניין זה-

התכנית קובעת מפורשות בסעיף .4.1.2א.4 כי התכנית אינה משנה/ מבטלת הוראות בנושא שימוש כפי שנקבעו בתכנית 2447ג.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מגדילה את היקפי השרות למחסנים מתחת לקרקע בזמן שעל פי תכנית המאושרת כלל אין שטחי מסחר מאושרים ולכן אין סמכות לכך- התכנית מציעה תוספת שטחי שרות למסחר וזאת בהתאם להיתרי הבניה שקבעו כי ניתן לאפשר מסחר בפרויקט בהתאם לתכנית המאושרת, כך שהתכנית המאושרת מתירה מסחר.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהבקשה הוגשה שלא כדין ולא כחוק כאשר לא רשום מה זהות המבקש, הסתתרות המבקש הלא ידוע מעלה חשד לעניין חוקיות הבקשה ו/או הסיבות האמיתיות העומדות מאחורי הגשת הבקשה שלב זה- התכנית הוגשה על ידי חברת שנלר בע"מ, לא ברורה הטענה לעניין חוקיות הבקשה או הסיבות האמיתיות שעומדות מאחוריה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית פוגעת בזכויותיהם של המתנגדים , באורח חייהם וייגרמו להם סבל רב בנוסף לסבל ולצער אשר ממנו סובלים מזה שנים רבות-

- 58 -

מדובר על מתחם גדול ומשמעותי שהבניה שלו מן הסתם לוותה בהפרעות לשכנים בתקופת הבניה , יחד עם זאת מדובר על שכונת מגורים ובניה שאושרה בוועדות התכנון, התכנית מציעה תוספת לא משמעותית של שטחי בניה בתת הקרקע בלבד שלא אמורה להוות הפרעה נוספת לדיירים השכנים. עם זאת לאור ההתנגדויות שעלו בדיון, יש לקבוע הוראה להקפדה יתרה לשמירה על נהלים בהתאם לתקנות בנושא מפגעים בזמן הבניה.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית המבוקשת פוגעת קשה במתנגדים בגלל הצורך בחפירה נוספת לצורך הבנייה התת קרקעית של המחסנים וכתוצאה מכך רעש נוראי של חפירות ואבק ולכלוך- החפירה המוצעת הנוספת אינה משמעותית ואינה אמורה להוות מטרד מתמשך, כאשר רוב הפרויקט כבר סיים את כל עבודות החפירה שלו והוא לקראת סיום.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהחפירות יכולות לגרום לפגיעה ביציבות של הבניינים ולערער את יציבותם- כל חפירה מוצעת מבוססת על בדיקה של קונסטרוקטור כשי להבטיח את הבניה המוצעת .

לדחות את ההתנגדות לעניין שהמחסנים למסחר ייגרמו לכניסת משאיות במשך כל שעות היממה לרעש וסבל למתנגדים- מדובר על פרויקט גדול ומשמעותי שכל הכניסות והיציאות שלו הם לכיוון רחוב מלכי ישראל ולא לכיוון הבניינים מצפון ולכן לא אומרה להיות הפרעה בנושא זה למתנגד .

לדחות את ההתנגדות לעניין שהיה על המבקש להכין נספח סביבתי המסדיר את מניעת המטרדים לעת ביצוע העבודות- מדובר בתכנית המציעה שטחים תת קרקעים בלבד בהיקף מצומצם ביחס לפרויקט ואין כל צורך בתכנית מסוג זה לכלול דוח סביבתי.

לדחות את ההתנגדות בעניין שתהיה ירידת עדך של דירתם אם התכנית תאושר-

התכנית כאמור מציעה תוספת תת קרקעית בלבד ולא מהווה כל פגיעה למתנגדים, התכנית מקובלת מבחינה תכנונית ואושרה על ידי הוועדה, כוול וירצו המתנגדים הם יכולים לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית .

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה ממליצים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית לא תוסיף שטחי מסחר מעבר לשטחים המאושרים הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

09/11/2022

כל הוראות השימור וההוראות לעניין זיקות הנאה ישמרו על פי התכנית המאושרת ולא ישונו.

קו הבניין הרגיל יסומן בהתאם למצב המאושר.

יש לסמן את זיקות ההנאה למעבר רכב וזכות מעבר לציבור בהתאם למצב המאושר.

התכנית דנן מתייחסת אך ורק לשטחי השירות בתת הקרקע, על כן ועל מנת לפשט את הדברים, טבלה 5 תכלול אך ורק את תוספת שטחי השירות בתת הקרקע. יש למחוק את כל שאר הערכים לרבות מס' יח"ד ולציין בפירוש שהשטחים העיקריים - 59 -

ושטחי השירות מעל הקרקע, והשטח העיקרי בתת הקרקע יהיו בהתאם למצב המאושר בתב"ע ובהיתרים קודמים.

בהמשך לנאמר לעיל, תתווסף הערה מתחת לטבלה 5 שתבהיר שהשטח המוצע בטבלה כשטח שירות בתת הקרקע כולל אך ורק התוספת החדשה המוצעת בתכנית וינומק סה"כ השטח הכולל את שטחי השירות בתת הקרקע מכח היתרים קודמים כולל הקלות.

התכנית מציעה חפירת שטח למחסנים בצד המערבי בתווך בין מפלס הכניסה המוגדר בנספח הבינוי כקומה -1 (מפלס )808.40 וקומה .-2 שטח שירות זה יוצג כקומה נפרדת ולא כחלק מקומת הכניסה (קומה -1 בנספח) על חשבון שטחי המגורים והמסחר. בנוסף, ייקבע בהוראות התכנית כי אין באישור תכנית זו ביטול שטח עיקרי למגורים, מסחר, שטח שירות לחניה, ו/או הנחיות שימור ביחס למצב המאושר.

בקומה -2 בצד הצפון מזרחי מבוקשת תוספת שטח שירות שכבר אושר בהיתר מס'

2018/0539.00 . יש לבטל את הסימון האדום. ככל שיש שינוי בתכנון לעומת המצב המאושר בהיתר, יש להציגו בהתאם.

בקןמה -1 מוצע שטחי שירות על חשבון חניה ושטח שכבר אושר כשירות בהיתר מס'

2018/0536.00 – שטח השירות המוצע על חשבון החניה יבוטל, כמו כן הסימון האדום בשטח השירות שכבר אושר.

באופן כללי יש לעשות התאמה בין נספח הבינוי של התכנית המוצעת להיתרים ולסמן את השינויים המבוקשים בהתאם (בפרט בתכנית קומה -1 צד מזרחי).

נראה כי השטחים המוצעים בקומה -1 בצד הצפוני כבר אושרו בהיתר מס'

2016/0621.03 ועל כן יבוטל הסימון האדום.

לקבוע יחס שינוי לתכנית התקפה.

יש להגיש נספח אוורור עבור השימושים התת-קרקעיים. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור של מח' איכות הסביבה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים בגוש .31317

התכנית תיערך ע"י המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 - 60 -

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור לתיקון החלטה להתנגדות

התכנית נדונה בועדה המקומית החלטת הועדה הייתה לתת תוקף לתכנית .

על החלטת הוועדה הוגש ערר לוועדת ערר.

במסגרת הדיונים לתיקון התכנית התברר כי זיקות ההנאה שמסומנות בתכנית על פי התכנית המאושרת שונו במסגרת היתרי הבנייה והם הקיימות בצורה שונה בפועל בשטח בהתאם להיתר הבניה.

לאור זאת ולאור הדינוים בהתנגדויות ובוועדת הער הוחלט על ידי היועצים המשפטים שלא ניתן לתת תוקף לתכנית ללא שינוי זיקות ההנאה על פי המצב הקיים בשטח.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים :

1. תוכנית מתחם שנלר, תכנית 101-1083351 אושרה למתן תוקף ביום על ידי הועדה

המקומית ביום .23.8.23

2. התכנית מוסיפה שטחי שירות תת קרקעיים למחסנים עבור יחידות דיור ומסחר קיימים.

3. לתכנית הוגשה התנגדות אחת בשם מספר מתנגדים. הוועדה המקומית דחתה את

ההתנגדות ברובה וכאמור אישרה את התכנית.

4. כנגד החלטת הוועדה המקומית הוגש ערר על ידי מי שהתנגדותם נדחתה. בין היתר העלו

העוררים טענה בהתנגדות ובערר לפיה התכנית משנה או מבטלת את מיקומם של מעברים ציבוריים להולכי רגל המאושרים בתכנית2447 ג.

5. יצויין בהקשר זה כי הוועדה המקומית קבלה חלקית את התנגדות העוררים בנושא זה