ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 3 · קובץ התנגדויות לתכנית 1245828.pdf

לכבוד: 5 בדצמבר 2024

הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

כיכר ספרא 1

ירושלים ו באמצעות המערכת המקוונת

ג.א.נ,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מס' 101-1245828

"משה קול 19 – תוספת 2 יחידות דיור, והרחבות דירות קימות"

בשם מרשיי, הבעלים של 15 מתוך 26 דירות בבית המשותף המצוי ברח' משה קול 19 בירושלים, הידוע כגוש: 30338 חלקה: 226 (להלן: "הבניין" או "המקרקעין" או "הנכס"), מוגשת בזאת התנגדות לתכנית אשר בנדון.

העתק רשימת המתנגדים (לרבות מספרי הדירות), מצורף ומסומן כ- נספח "1"

א. ההתנגדות בקליפת האגוז

1. לפנינו תכנית בה מבקשים יזמיה לכפות על שותפיהם לבית המשותף (הם המתנגדים) בניה עצימה,

כזאת אשר תיעשה ממש על גג ביתם, מעל ראשיהם - פשוטו כמשמעו. בניה שכזו כל תכליתה תהא לרפד את כיסי מגישי התכנית, תוך שימוש במתנגדים ובדירותיהם כלא יותר מאשר הבסיס הפיזי לשאיפותיהם הכלכליות, בסיס אשר לשיטת מגישי התכנית אמור לקבל על עצמו בהכנעה את הפגיעות הקשות הצפויות לו, ללא שיש כל יתרון בצידן.

2. כפי שיפורט להלן, עסקינן בתכנית שגויה מיסודה, פוגענית ביותר (בעיקר כלפי המתנגדים), בלתי

חוקית, סותרת עקרונות תכנון בסיסיים ואף את מדיניות הוועדה, ומעל הכל - כזאת שהוגשה

והופקדה בחוסר סמכות ובהיעדר תנאים קניינים מינימליים.

3. לפיכך - מוגשת התנגדות זו, במטרה למנוע את העוול החמור הצפוי למתנגדים (ולמעשה לכלל תושבי

השכונה), אם חלילה תאושר התכנית במחטף המתוכנן.

4. לשם הנוחות, להלן תמצית טיעוני ההתנגדות:

.4.1 למגישי התכנית אין את הרוב הנדרש לצורך הגשתה – עפ"י תקנות בעל דירה (כהגדרתן להלן), נדרשת הסכמת בעליהן של לפחות %60 מן הדירות לצורך הגשת התכנית דנא נוכח היותה כוללת תוספת יח"ד – מה שלא יכול לקרות בעניינו בהינתן כי מניין המתנגדים הינו %.58 1

.4.2 מגישי התכנית אינם יכולים להיבנות מתקנון הבית המשותף – אומנם תקנון הבית המשותף

כולל סעיף המתיר כביכול למגישי התכנית להגיש תכניות ללא אישור, ואולם היזמים אינם יכולים להיבנות מכך, שכן:

(א) תקנות בעל דירה אושרו אחרי רישום התקנון (ולא כללו הוראות מעבר ביחס לתקנון קיים);

(ב) לא צורף הטופס המחויב עפ"י תקנות בעל דירה, אשר דורש חתימה פוזיטיבית של כלל בעלי הדירות;

(ג) אין בתקנון כל הוראה המתירה למגישי התכנית לחתום בשם יתר בעלי הדירות;

(ד) קיימת סתירה בין הסכם השיתוף לתקנון, ללמדנו על קיומה של מחלוקת קניינית משמעותית לעניין תוקפה של ההוראה הרלוונטית בהסכם השיתוף;

(ה) כפי שנקבע בשורת פסקי דין - בהינתן המחלוקת הקניינית המובהקת, אין לדון בתכנית עד לפתירתה בערכאות הרלוונטיות;

(ו) ממילא צפוי להיעשות שימוש בשטחים משותפים, ועל כן נדרשת הסכמה רחבה.

.4.3 ספק אם לוועדה המקומית הסמכות להפקיד את התכנית דנא – סעיף חוק התכנון והבניה

עליה הסתמכה הוועדה - 62א(א)()14 – מאפשר תוספת זכויות רק בכפוף להקצאת שטחים למסחר, וכן הקצאת יחידות דב"י. שני אלה לא מתקיימים בעניינו, ועל כן הסעיף אינו חל.

.4.4 התכנית מגלמת פגיעה חמורה במתנגדים - אין כמעט צורך להכביר במילים. הפיכת בית המתנגדים לאתר בניה בו יבנו מעל ראשי המתנגדים שתי דירות חדשות, על כל הרעש, הלכלוך הסכנות הבטיחותיות, הכלים הכבדים, הפועלים, החסימות, הפגיעה במערכות וכיו"ב -

משמעותה פגיעה חמורה וארוכת טווח בחיי המתנגדים.

.4.5 התכנית מתאפיינת בהיעדר התאמה לסביבתה – שכונת רמת בית הכרם מתוכננת בקפידה, תוך הקפדה על תכנון אחיד ובינוי קוהרנטי. יצירת בניין אחד ויחיד בלבד בשכונה אשר יעלה לגובה גבוה יותר, תהווה סטייה מכוונת עורכי התכנית, ויצירת מבנה חריג וזר בנוף, אשר כמעט בוודאות יוביל אחריו לתכניות רבות דומות, אשר תשננה כליל את פני השכונה.

.4.6 יש להימנע מקידום תכנון נקודתי, "טלאי על טלאי" – עקרון תכנוני ידוע הינו שיש להעדיף תכנון מתארי וכללי לעומת תכנון נקודתי, אשר כל עניינו הוא לשרת אינטרס יזמי צר, איננו מגלם מבט כולל למרחב, ואשר יכול להתאשר רק בנסיבות מיוחדות (שאינן קיימות בענייננו).

.4.7 התכנית המופקדת סותרת את תכנית מתאר ,2000 המהווה מסמך מדיניות מחייב - מדובר

במדיניות אשר נקבע פעמים רבות שמעמדה איתן ומחייב, ובעניינו קובעת ברחל בתך הקטנה כי אין להוסיף צפיפות (קרי אין להוסיף יח"ד) במתחם שכונת רמת בית הכרם.

5. מכל הטעמים לעיל (אשר מיד יפורטו) וודאי נוכח הצטברותם – יש כאמור הצדקה לדחות את התכנית.

אך בטרם כל זאת – להלן הרקע הרלוונטי.

2

ב. רקע תכנוני ועובדתי

6. עניין לנו בבניין מגורים קיים, אשר הוקם לפני כעשור בלבד בשכונת רמת בית הכרם בירושלים, ואשר

כולל כיום 26 יח"ד הבנויות ב-5 קומות מעל הקרקע וכן 2 קומות מרתף:

העתק נסח מרוכז עדכני מרשם המקרקעין, מצורף ומסומן כ-נספח "2"

7. התכנית המפורטת החלה על המגרש, הינה תכנית במ//2005/6ב (פורסמה למתן תוקף ביום

)28.05.1996 (להלן: "תכנית 2005ב"), אשר מסמנת את המגרש (כמו את המגרשים הסמוכים) בייעוד "אזור מגורים 2 מיוחד":

8. בנוסף, חלה על המגרש תכנית מק//2005/6ה (פורסמה למתן תוקף ביום )08.05.2003 (להלן: "תכנית

2005ה"), אשר כללה הוראות לשינוי ייעודים ושינויי חלק מהוראות הבינוי לפי תכנית 2005ב לעיל (ואולם הותירה את המגרש דנא ללא שינוי מהותי).

3

9. במהלך שנת 2011 נחתם הסכם שיתוף בין מי שלימים יהפכו להיות בעלי הדירות בבניין, וזאת במטרה

להסדיר את יחסיהם לטובת הקמתו העצמית של פרויקט המגורים העתידי .

העתק הסכם השיתוף החתום משנת ,2011 מצורף ומסומן כ- נספח "3"

10. יצוין כי בשלב החתימה על ההסכם, למעשה כבר הוגשה לוועדה המקומית בקשת היתר בניה להקמת

הפרויקט, ע"י עו"ד בועז ברזילי, הוא מארגן הקבוצה, חבר בקבוצה, עוה"ד של הפרויקט, ומי שכיום הינו אחד מבין שני יזמי ומגישי התכנית דנן, בעלי שתי דירות הגג בפרויקט (להלן: "היזמים" או

"מגישי התכנית").

11. במהלך חודש נובמבר 2012 הופק היתר הבניה המקורי על פיו הוקם הבניין (תיק רישוי .)2011/0109.00

12. בשנת ,2015 לאחר שהושלמה הבניה והפרויקט אוכלס, דאג עו"ד ברזילי (בכובעו כעורך הדין של

הפרויקט) לרישום הבית המשותף, על בסיס תקנון בית משותף אשר אמור היה להיות תואם את הסכם השיתוף שנחתם שנים בודדות קודם לכן.

ייאמר כבר עתה, כי תקנון הבית המשותף לא תואם את הסכם השיתוף, ועל כך עוד יורחב בהמשך.

העתק תקנון הבית המשותף משנת ,2015 מצורף ומסומן כ- נספח "4"

13. במקביל לאמור, הוגשה ואושרה בקשה היתר מאת מגישי התכנית, להרחבת דירתם ב-%5 (תיק רישוי

.)2014/0886.00

14. והנה לאחרונה, הופתעו המתנגדים לגלות את דבר הפקדתה של התכנית מושא ההתנגדות, במסגרתה

מקדמים יזמיה הרחבה נוספת של דירותיהם, וכן תוספת של שתי יחידות מגורים חדשות אשר הקמתן מבוקשת על גג המבנה, אותו גג הצמוד לדירותיהם.

15. כפי שיפורט להלן, מדובר בתכנית פוגענית, בלתי סבירה, אשר חורגת מסביבתה, ואשר הוגשה על-ידי

יזמיה בהיעדר מעמד, והופקדה בחוסר סמכות.

16. דינה של התכנית הינה אפוא דחייה, ועל כן מוגשת התנגדות זו.

ג. טענות ההתנגדות

ג..1 למגישי התכנית אין את הרוב הנדרש לצורך הגשתה

17. כמפורט לעיל, הבית המשותף בו עסקינן כולל בסה"כ 26 יח"ד קיימות. המתנגדים הינם בעליהן של

15 יח"ד מתוך אותן ,26 דהיינו המתנגדים הם הבעלים של כ-%58 מן הדירות בבניין.

18. המשמעות היא, שליזמי התכנית יכולה להיות לכל היותר הסכמה של %42 מן היחידות.

4

19. כאן המקום לציין, כי מבין 11 הדירות הנותרת (אותן %42 מן הדירות) - 6 דירות הן בבעלות היזמים

או בני משפחתם (דירות מס' ,1 ,4 ,21 ,24 ,25 )26; 2 דירות נוספות הנן בבעלות משפחות בנדה אשר למיטב ידיעת המתנגדים מצויות בקשרי עבודה עם היזמים (דירות מס' 8 ו-)18; ו-2 הדירות הנותרות הינן בבעלות משפ' זימרן (דירות מס' )2-3 אשר למיטבה הידיעה נמנעות מלהביע עמדה לכאן או לכאן (ועל כן על פניו אין לחשבן במניין ההסכמות לתכנית).

20. תקנה (2א)()2 לתקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016

(להלן: "תקנות בעל דירה"), קובעת כי לצורך הגשת תכנית בבית משותף הכוללת תוספת דירה (כבענייננו), נדרשת הסכמת בעליהן של לפחות %60 מן הדירות בבית:

21. יצוין, כי תקנה (2ב) הקובעת סייג לכלל לעיל עת מדובר בתכנית המקודמת רק בתחום דירת מגישי

התכנית – איננה רלוונטית לענייננו, בהינתן שהיא מתייחסת רק לתכניות הכוללות בניה בתחום הדירה, הרחבת דירה או הריסת דירה; קרי הסייג הקבוע בתקנה זו אינו חל על תכניות הכוללות תוספת דירה חדשה (כבענייננו) –

22. יפים לעניין זה הדברים בערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה צפון) 1077/22 משה אלכסנדר ליטמנוביץ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יקנעם עילית (נבו ,)1.5.2023 בעמ' :31

"ראשית מבחינת לשון התקנות, סעיף (2ב) לתקנות קובע כי לא נדרשת הסכמת %60 מבעלי הזכויות, אך זאת מקום בו התכנית כוללת בנייה רק בתחום דירת מגיש התכנית או בשטח הצמוד לבעל הדירה, ובנוסף היא כוללת "רק אחד או יותר מאלה: בנייה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית, הרחבה של דירה כאמור, הריסה של דירה

כאמור או של חלק ממנה". לאמור, מעבר לכך שהתכנית צריכה להתייחס, אך ורק,

לתחום דירת מגיש התכנית או שטח הצמוד לדירתו, עליה לעמוד בתנאי נוסף, והוא

הקובע לענייננו- עליה לכלול אחד מאלמנטים אלה בלבד: בנייה, הרחבה, הריסה.

5

בסיפא לתקנה (2ב) לתקנות לא צוין במפורש גם "תוספת דירה", בעוד שבסעיף

(2א)()2 לתקנות מצוין במפורש בנוסף לאלמנטים אלה, גם "תוספת דירה"...

... לא בכדי, לא מצויין בסעיף (2ב) לתקנות במפורש גם "תוספת דירה". תוספת דירה

המגדילה את הצפיפות המותרת במקרקעין אינה מסוג השינויים בבית משותף,

שניתן להסתפק לגביו בחתימתו של מגיש התכנית בלבד, הגם אם היא נעשית בתחום

דירת מגיש התכנית ובדרך של פיצול יחידת דיור המדובר באירוע המחולל שינוי במצב

הסטטוטורי המאושר, ובפרט מקום בו עסקינן באזור המוגדר לבנייה צמודת קרקע,

כשם שבעניינו. על כן, בנסיבות אלו ערכו התקנות איזון בין רצונו של מגיש התכנית

לבצע שינויים בדירתו לבין יתר בעלי הזכויות בבית המשותף, כך כאשר מדובר בשינוי

בתחום דירתו או בשטח משותף הצמוד לדירתו והכולל רק בנייה, הריסה והרחבה של

דירתו אין צורך כתנאי סף בהסכמת %60 מבעלי הזכויות, אך כאשר המדובר בהגדלת

הצפיפות המאושרת, המהווה שינוי שעשוי להשפיע על אלמנטים נוספים בבית

משותף ואשר נוגעים ליתר בעלי הזכויות בבית המשותף, נדרשת הסכמתם של %60

מבעלי הזכויות".

23. בנוסף יצוין, כי על מנת למנוע מראש את עיסוקם של מוסדות התכנון בסיטואציות השנויות במחלוקת

קניינית - קבע מחוקק המשנה בתקנה (2ד) כי הסכמת בעל דירה חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, ויכולה להינתן רק באמצעות חתימה אקטיבית על הטופס המצורף לתקנות:

24. אלא שמעיון באתר הוועדה המקומית ובאתר מנהל התכנון, לא נראה כי בענייננו בכלל נדרשה הגשת

טופס 1 כמחויב עפ"י התקנות, וזו גם כנראה הסיבה בעטייה הצליחו מגישי התכנית לגרום להפקדה חרף היעדר ההסכמות הנדרשות עפ"י דין.

25. התמונה הינה ברורה והאריתמטיקה פשוטה – התקנות קובעות במפורש כי במקרה של התכנית בה

עסקינן, ישנה חובה בהצגת הסכמה פוזיטיבית של %60 מבעלי הדירות – מה שפשוט לא אפשרי

בענייננו בהינתן מניין המתנגדים (כאמור – בעליהן של %58 מן הדירות).

26. די בכך כדי להצדיק את דחיית התכנית על הסף.

ג..2 מגישי התכנית אינם יכולים להיבנות מתקנון הבית המשותף

27. יטענו הטוענים – התקנה לעיל אינה רלוונטית נוכח הוראותיו של תקנון הבית המשותף הקובעות,

בסעיף 8 לתקנון, כי שטחי הגג וזכויות הבניה העתידיות יוצמדו לדירות 25-26 וכי בעלי דירות אלה יוכלו לקדם שינוי תבע ללא הסכמת בעלי הדירות.

כך מתקנון הבית המשותף:

:

6

ובכן, על כך יש לומר מספר דברים:

28. ראשית, תקנון הבית המשותף אושר בנובמבר ,2015 קרי בטרם נכנסו לתוקפן תקנות בעל דירה לעיל

אשר הותקנו במאי 2016 ונכנסנו לתוקפן באוגוסט 2016 -

מובן מאליו, כי הוראות תקנון בית משותף אינן יכולות לגבור או לאיין את התקנות שהתקין מחוקק המשנה, לא כל שכן תקנות שאושרו לאחר מועד אישור התקנון, ושינו את המצב המשפטי.

ויודגש; לו היה חפץ מחוקק המשנה לסייג את תקנות בעל דירה ככל שקיים הסדר הסכמי אלטרנטיבי בין בעלי דירות במסגרת תקנון בית משותף, הוא היה יכול לעשות כן במפורש (כפי שנעשה למשל בחלק מן ההוראות הקיימות בחוק המקרקעין). אלא שהחרגה כאמור לא נעשתה.

כן יודגש, כי לו היה חפץ מחוקק המשנה לקבוע הוראות מעבר ביחס לתקנונים שאושרו קודם לתקנות, קרי קביעה כי תקנות בעל דירה אינן חלות על תקנונים מאושרים – גם את זאת הוא בנקל יכל לעשות.

אלא שהוראתהמעברהיחידה שנקבעההינה כי "תקנותאלהיחולועלתכניתלגביביתמשותףשתוגש ביוםפרסומןאולאחריו" (ולדוגמא – התכנית דנא).

אמור מעתה - תקנות בעל דירה הינן תקפות ומחייבות לכל דבר ועניין, לרבות בסיטואציה דנא.

29. שנית, כאמור, התקנות כוללות טופס אשר מגיש תכנית בבית משותף מחויב לצרף, ובו אמורות להיות

מוצגות חתימתם הפוזיטיבית של כלל בעלי הדירות המביעים הסכמתם לתכנון –

מדובר בדרישה מחייבת אשר אין כל אפשרות להתנות עליה או לוותר עליה.

ר' בעניין זה הדברים בעת"מ (מינהליים חי') 35261-09-22 אגס פיתוח בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - צפון חיפה (נבו )20.3.2023 (להלן: "עניין אגס פיתוח"), בפס' :40 ".40 לפי תקנה (2ד) לתקנות - "בעל דירה ייתן את הסכמתו לתכנית לפי תקנה זו רק על ידי חתימה על הסכמה שערוכה לפי טופס 1 שבתוספת" (ההדגשה לא במקור).

41. המחלוקת בשלב מסוים הייתה לגבי הנחיצות בטופס, ובנקודה זו הדין עם המשיבה

... שוכנעתי כי עמדתה לפיה ההסכמה יכולה להינתן אך ורק באמצעות חתימה על

הטופס הייעודי, הינה עמדה הסומכת על הלשון הברורה של התקנות, והינה עמדה

הגיונית נוכח תכליתן. שעה שמצוין במפורש שיש להגיש את הטופס כתנאי מקדמי

להגשת התכנית וקבלתה במשרדי המשיבה 1 לצורך המשך הטיפול, עמדת המשיבה ,1

הגם שנחזית להיות "טכנית" או "פורמלית", הינה עמדה שמבוססת על הוראות

התקנות, ובוודאי שלא בלתי-סבירה.

43. נוסף, אפנה לתקנה (2ו) לתקנות הקובעת כך: "היועץ המשפטי של מוסד התכנון,

במסגרת חוות דעתו לעניין בית משותף בהתאם לקבוע בסעיף 61א(ב)1 לחוק, רשאי להסתמך על טופס 1 ועל טופס 2 שבתוספת לתקנות אלה לעניין שיעור ההסכמה הנדרש לפי תקנות אלה, ורשאי הוא להסתייע בטפסים כאמור לענין עמידתה של התכנית בהוראות נוספות לפי תקנות אלה, ובכלל זה לענין העדרה של פגיעה". משמע, שמעבר לכך שתקנה (2ד) מורה שרק על ידי חתימה על הטופס הייעודי תיבדק ההסכמה, באה תקנה (2ו) ומוסיפה שהיועץ המשפטי של מוסד התכנון (המשיבה 1 בענייננו) רשאי להסתמך על הטפסים הנדרשים כאשר הוא בוחן את התכנית. כלומר הסתמכות על הטופס היא במסגרת מרחב הפעולה של היועץ המשפטי של מוסד התכנון ובסמכותו לבחון את קיומו של הטופס ולהסיק מכך את המסקנות לגבי ההסכמה שקיימת, או שלא קיימת, לתכנית."

7

בענייננו, למיטב בדיקת המתנגדים לא הוגש ולא נדרש טופס כאמור, ולמען האמת ממילא אין כל תוחלת מעשית בהשגת טופס זה בהינתן שנוכח מניין המתנגדים, מגישי התכנית יכולים להציג הסכמה של לכל היותר בעליהן של %42 מן הדירות, קרי הרבה פחות מ-%60 הנדרשים עפ"י התקנות.

30. שלישית, למען הסר ספק, אין בתקנון הבית המשותף סעיף המתיר למגישי התכנית לחתום בשם

דיירים אחרים –

סעיף 8 לתקנון הבית המשותף מנוסח כך שלכאורה אין צורך בהסכמת בעלי הזכויות, ואולם הוא בשום אופן לא מסמיך את מגישי התכנית לפעול בשם מישהו מהדיירים האחרים, ובוודאי שלא לחתום בשם על טופס זה או אחר (לרבות כמובן הטופס הנדרש לפי תקנות בעל דירה).

האמור עולה מלשונו הפשוטה של אותו סעיף, ופרשנותו הרגילה והסבירה. ודוק – הסמכת פלוני לחתום בשם אלמוני על מסמך כלשהו, אינה יכולה להיות משתמעת או נרמזת, אלא חייבת מן הסתם להיות מפורשת וחד משמעית – מה שכמובן לא מתקיים בשום פנים ואופן בענייננו.

31. רביעית, תקנון הבית המשותף סותר שלא כדין את הסכם השיתוף עליו הוא אמור להתבסס –

עפ"י הוראות הסכם השיתוף מיוני 2011 (הוא המסמך המכונן לפרויקט ולבית המשותף העתידי), ההצמדה של הגג ושל זכויות הבניה העתידיות לדירות 25-26 לא כללה כל אמירה על אודות היעדר

צורך בהסכמת יתר הדיירים לתכנון עתידי.

כך לדוגמא, מסע' 8.3 להסכם השיתוף:

בסעיף 16.2 להסכם השיתוף, נקבע ברחל בתך הקטנה כי רישומו העתידי של הבית המשותף ייעשה תוך הקפדה על ההצמדות המוגדרות בתקנון הבית המשותף (לרבות הצמדת הגג), ללא כל אמירה

בדבר היעדר צורך בהסכמה.

אם כבר נהפוך הוא, בסעיף 16.2.4 להסכם השיתוף נקבע במפורש כי בעלי זכויות ההצמדה חייבים להימנע מלגרום למטרד לשותפיהם האחרים (והרי קשה לחשוב על מטרד חמור יותר מבניית יחידות חדשות על גג הבניין ללא הסכמת יתר בעלי הדירות).

8

כך הסעיף:

בסעיף 16.3 נקבע כי עורך הדין של הפרויקט, שהוא גם "במקרה" יזם התכנית דנא, מחויב לרשום תקנון שישקף את הסכמות השותפים עפ"י הסכם השיתוף:

והנה חרף כל האמור, עו"ד ברזילי ניצל את תפקידו ואת אמון שותפיו, והגיש תקנון בית משותף הכולל "תוספת" חדשה בדמות אותה אמירה על היעדר צורך בהסכמה לצורך קידום תכנית או היתר בזכויות

בשטחי ההצמדה. זהו כמובן ניצול בוטה של תפקידו של עו"ד ברזילי, הטעיה של בעלי הדירות,

ומחטף חמור שכל תכליתו הינה להטיב עם עו"ד ברזילי ולאפשר לו לקדם את התכנית דנא תוך

פגיעה חמורה בשותפיו לבניין.

על כן, ספק רב אם סעיף 8 לתקנון הבית המשותף הינו בכלל סעיף תקף ומחייב.

32. חמישית, מדובר לכל הפחות במחלוקת קניינית אשר הוועדה המקומית אינה מוסמכת להכריע בה-

בין אם המחלוקת נסובה סביב עצם תוקפו של סעיף התקנון בדבר היעדר הצורך בהסכמה; ובין אם המחלוקת מתמקדת בשאלת יכולתם של יזמי התכנית לחתום בשם יתר בעלי הדירות – ברי כי מדובר במחלוקת קניינית מובהקת מן הסוג שהוועדה המקומית אינה מוסמכת ואינה מסוגלת להכריע בה.

9

בעניין זה, נשוב ונפנה לקביעות הנוכחות בעניין "אגס פיתוח" לעיל (פס' :)48

"סבורני כי השאלה הפרשנית "הצרה" הקשורה לתקנון שמחייבת הכרעה – והיא:

הסמכות של העותרות לחתום בשם שאר בעלי הדירות – הינה שאלה שמן הראוי

שתקבל מענה על ידי הגורם המוסמך, שאינו המשיבה .1 ויובהר. המשיבה 1 הינה

בעלת סמכויות לפרש את תקנון הבית המשותף בהיבטים מסוימים, וכמובן

שבהיבטים התכנוניים. קיימים פסקי דין רבים שעוסקים בסמכותה של המשיבה 1 לפרש תקנונים של בתים משותפים לצורך הכרעות תכנוניות.

49. עם זאת, אני סבורה כי השאלה הממוקדת, לגבי האפשרות שהתקנון מאפשר

לעותרות לחתום על התכנית בשם שאר בעלי הדירה, אינה שאלה שמן הראוי שהיועץ

המשפטי של המשיבה 1 יכריע בה. עמדתו לגבי ההבדל בין הגשת "תכנית" לבין הגשת "בקשה לקבלת היתר" בוודאי שנמצאת בתחום סמכותו (והעמדה עצמה נחזית להיות עמדה שאין להתערב בה מבחינה מקצועית תכנונית), אלא שהשאלה אינה רק מה ההבדל בין הגשת תכנית לבין הגשת בקשה להיתר בניה (שהיא שאלה תכנונית בעיקרה); אלא האם התקנון העניק לעותרות את האפשרות לחתום בשם אחרים על מסמכים מסוימים ולא על אחרים (וזו שאלה קניינית בעיקרה ונוגעות ליחסים בין דיירים בבתים משותפים)."

ובהמשך בפס' 51 (תוך התייחסות לסוגיות לעיל בעניין תחולת תקנות בעל דירה):

"לכן, למעשה, ככל שעסקינן בעתירה המופנית כלפי המשיבה 1 – יש להפריד בין

כמה שאלות. השאלה הראשונה היא האם נדרשת הסכמת בעלי הדירות כפי שמורות

הוראות התקנות לגבי התכנית – ולגבי שאלה זו עמדתי כעמדת המשיבה ,1 כלומר,

שהתשובה חיובית. השאלה השנייה היא אם חייבים לצרף טופס כפי שמוגדר

בתקנות לצורך הבעת ההסכמה – וגם כאן עמדתי כעמדת המשיבה ,1 והתשובה שוב

בחיוב. השאלה השלישית היא האם העותרות יכולות לחתום בשם שאר בעלי הדירות

על הטופס – ולגבי שאלה זו, המשיבה ,1 ובצדק, לא קבעה עמדה מחייבת, שכן לעניות

דעתי אין זאת בסמכותה."

ור' עוד מפסיקות בית המשפט העליון, אשר שב וקבע כי כאשר מוסדות תכנון נתקלים בקושי קנייני, שומה עליהם, למצער בנסיבות מסוימות, להשהות את ההליך עד להשלמת הבירור הקנייני בערכאות הרלוונטיות.

כך בבג"ץ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א (נבו )24.10.1990 (בפס' :)1

"הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש

זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין

מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: ביכולות

הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות

המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש."

עע"מ 795/19 קנרוב טליאט נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א (נבו )15.7.2020 (בפס' :)2

"המורכבות טומנת בחובה הגיון רב. מצד אחד, אל למוסדות התכנון להסיג גבול ולדון

בשאלות לא להם; אך מצד שני אל להם להתעלם מהמציאות. אם לכאורה יש קושי

קנייני, רשאים הם – ולעיתים נכון יהא – לעכב את ההליך כדי לתת לגורם המוסמך

להחליט בדבר."

ונפנה גם להחלטות הידועות בעע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (נבו, )9.1.2011; והדיון הנוסף שנעשה באותו עניין - דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הוועדה

המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (נבו, .)24.07.2011

10

33. שישית – ממילא מסתמנת כוונה לבצע שינויים גם בשטחים המשותפים שאינם מוצמדים לדירות

מגישי התכנית –

כל הדיון עד כה נעשה מתוך נקודת הנחה כי התכנית המוצעת מתייחסת אך ורק לשטחי דירות מגישי התכנית ולהצמדות שנעשות לדירות אלה.

אלא שספק רב מאוד שמדובר בהנחה נכונה, שהרי הקמת דירות חדשות מחייבת מן הסתם חיבור לפירי המעליות, לגרעיני המדרגות ולשטחים ולמערכות משותפות נוספות. בנוסף, סביר להניח שיהיה צורך לבצע חיזוקים בבניין כולו, לרבות בשטחים משותפים ואולי אף בשטחי דירות אחרות.

במצב דברים זה, וודאי ובוודאי שמתחייבת הסכמתם לא רק של %60 מבעלי הדירות, אלא אולי בשיעור גבוה יותר (כך שכל מי שדירתו או הצמדה שלה מושפעת – נדרשת הסכמתו הפוזיטיבית).

ר' בעניין זה הדברים ב ע"א 3095/20 אמיר הלפרין נ' אורה כהנא (נבו )15.12.2021

".10 נחזור ונדגיש שהדברים אמורים בנוגע לבנייה שתוגבל אך לשטח הגג

שמוצמד לדירתם של המערערים, שטח שאינו כולל את פיר המעלית. כמו כן, בהתאם

להצהרותיו של בא-כוחם של המערערים במסגרת הדיון שנערך בפנינו, מודגש כי ככל

שיידרשו חיזוקים של הבניין או כל תוספת בנייה אחרת, שאינה על שטח הגג

המוצמד לדירתם של המערערים, תידרש לכך הסכמתם של בעלי הדירות האחרים

בבניין, בהתאם לעקרונות היסוד הקבועים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969".

34. ולסיכום פרק זה- מובן לחלוטין כי אין בהוראות תקנון הבית המשותף בכדי לסייע למגישי התכנית,

אשר אינם אוחזים בהסכמות הדרושות עפ"י דין, ועל כן לא היו רשאים להגיש את התכנית מושא ההתנגדות.

ג..3 ספק אם לוועדה המקומית הסמכות להפקיד את התכנית דנא

35. עפ"י סע' 1.4 לתקנון התכנית, סמכותה של הוועדה המקומית להפקיד את התכנית נובעת משורת

סעיפים מחוק התכנון הבניה.

36. סעיף 62א(א)(4א) עוסק בגובה בניה ומספר קומות; סעיף 62א(א)()5 עוסק בשינוי הוראות בינוי

ועיצוב; וסעיף 62א(א)()8 עוסק בהגדלת מספר יחידות דיור.

11

37. נותרנו עם סעיף 62א(א)(,)14 העוסק בהגדלת שטח הבניה למגורים:

38. כעולה מניסוחו של הסעיף, תוספת שטחי המגורים אינה נעשית בחלל ריק ובאופן עצמאי, אלא שהיא

נעשית בכפוף לשני תנאים:

.38.1 הוספת שטחי מסחר בשיעור של יעלה על %50 משטח הבניה הקיים .38.2 קביעת הוראות לפי התוספת השישית לחוק – קרי סימון יחידות לדיור בהישג יד (דב"י).

39. מדובר באלמנטים שלא בא זכרם בתכנית דנן, שאינה כוללת שטחי מסחר ואינה כוללת יחידות דב"י.

40. מובן אפוא, כי מדובר בסעיף שפשוט איננו רלוונטי לתכנית דנא; וברי כי הוועדה המקומית לא היתה

רשאית להסתמך עליו לשם הפקדת תכנית זו הכוללת בין היתר תוספת שטחי בניה למגורים.

ג..4 התכנית מגלמת פגיעה חמורה במתנגדים

41. דומה כי כמעט ואין צורך להכביר במילים באשר לפגיעה הצפויה במתנגדים ככל שחלילה התכנית דנא

תאושר והזכויות מכוחה ימומשו.

42. מדובר בבית מגורים קיים ומאוכלס, אשר יהפוך בבת אחת ולמשך תקופת בניה ארוכה - לאתר בניה,

על כל המשתמע מכך.

43. פיגומים; פועלים; כלים הנדסיים כבדים; רעש מתמשך; לכלוך וזוהמה; רעידות; חסימת מעברים;

ניתוקי מים; ניתוקי חשמל; ניתוקי תקשורת; חומרי בניין פזורים בכל עבר; חשש מנפילות של

שברי מבנה; סכנות בטיחותיות (בעיקר לילדים ולמבוגרים) ועוד כהנא וכהנא מפגעים קשים אשר

מאפיינים אתרי בניה פעילים, ואשר יהיו מנת חלקם ארוכת הטווח של המתנגדים, ויפגעו קשות באיכות חייהם.

44. ויודגש; אין מדובר בעבודות שיפוץ ממוקדות בדירה זו או אחרת (כפי שאומנם נעשות מעת לעת גם

בבניין המתנגדים). עבודות שיפוץ פנימיות כאמור, או אפילו הרחבות של דירות קיימות, בהחלט עשויות להשפיע על השכנים ולהסב להם אי נוחות – ואולם קנה המידה הוא קטן בהרבה, ולרוב מצוי בתחום הסביר.

12

המקרה דנא אחר, וקנה המידה הוא שונה בתכלית. מדובר לא רק בשיפוץ או הרחבה של דירות היזמים, אלא בתוספת קומה שלמה, ובהקמתן של שתי יחידות דיור חדשות לגמרי (על כל הכרוך בכך בהיבטי תשתיות ובניה וכו') וכל זה אמור להיעשות פשוטו כמשמעו מעל הראש של המתנגדים, על גג המבנה, עם מנופים וכלים הנדסיים כבדים נוספים שיחנו למטה ומדי יום יערימו ציוד וחומרים לגג לטובת הבניה העצימה.

45. ובל נשכח כי בהינתן שמדובר בדירות חדשות, אזי מטבע הדברים יהיה צורך לחבר את אותן דירות

למערכת האינסטלציה הקיימת של הבניין, למערכת החשמל הקיימת, למעליות המשותפות,

לגרעיני המדרגות וליתר המערכות, התשתיות והשטחים המשותפים בבניין. האמור כמובן ישפיע

קשות על המתנגדים, שהרי חיבורים כאמור ישביתו בהכרח את אותן מערכות, ישפיעו על תפקודן, יסכנו את פעילותן לאורך זמן, וייתכן שאף יעמיסו עליהן מעבר ליכולתן.

46. השפעה ישירה נוספת על המתנגדים תתבטא בצורך להעתיק את כלל המתקנים הקיימים כיום על

הגג, אל קומת הגג החדשה, ומן הסתם העתקה כאמור תהא כרוכה בעבודות מורכבות, פגיעה

בתפקודם השוטף של אותם מתקנים, וסביר להניח כי גם נזקים בפועל לטווח הקצר והארוך. לא

יהיה זה מפתיע אם מגישי התכנית עוד יצפו שהמתנגדים בעצמם ישאו בעלויות העתקה זו, שהרי דומה שלציניות ולניצול אין באמת גבול.

47. לכך יש להוסיף כי שתי דירות חדשות, ובהן שתי משפחות חדשות, תגרומנה בהכרח להכבדה על

תשתיות הבניין אשר כלל לא ברור שהולמת את מצבן. יותר אשפה, ביוב, יותר צפיפות במעלית, יותר חניות, יותר מכל - הכל על חשבון הדיירים הקיימים, הם המתנגדים.

48. זאת ועוד; כלל לא ברור האם קונסטרוקציית המבנה הקיים תדע לשאת את תוספת הבניה

המאסיבית על הגג. בהינתן שמדובר בבניין אשר תוכנן מלכתחילה לשאת אך ורק את היקף הבניה הקיימת בו כיום, ובהינתן שלאחר בניית הבניין נוסף לו קירוי רחב ידיים במשקל של כ-5-6 טונות -

סביר מאוד להניח שיהיה צורך לחזק את יסודות המבנה ואת השלד, ייתכן שאף באופן מאסיבי ביותר, שאז עבודות הבניה יהיו חייבות להיעשות בכלל השטחים המשותפים במבנה, ואולי אפילו בדירות המגורים עצמן.

49. בהקשר זה ייאמר כי ידוע למתנגדים על עבודות נרחבות ובלתי חוקית שנעשות בחלק מן הדירות

בבניין, לרבות בקומות המחסנים (שם ייתכן שאף נעשו שינויים בקירות התומכים). ישנו חשש כבד כי עבודות אלה פגעו ביציבות המבנה, ועל כן תוספת בניה מאסיבית שכזאת תהווה סיכון אמיתי לכל דרי הבניין.

ר' מחוות דעת מהנדס העיר בעניין זה -

13

50. היבט נוסף אשר צפוי להשפיע על המתנגדים, הינו בכל הנוגע לשטחי החניה. חרף העובדה שהתכנית

מציעה תוספת שטח ויח"ד, היא אינה כוללת תוספת חניות, והמשמעות היא כלי רכב נוספים אשר

יוותרו ללא מענה, יעמיסו על המבנה וסביבתו, ויכבידו אף יותר את מצוקת החניה הקיימת ממילא ברחוב.

51. לסיום פרק זה צריך לומר - אכן, תוספת בניה ויחידות דיור על מבנים קיימים אינה בהכרח עניין

חריג. אלא מאי? תוספת שכזאת מתאשרת בדרך כלל עת עסקינן במבנים ותיקים הטעונים חיזוק, וכאשר כלל בעלי הדירות נהנים באופן זה או אחר מפירותיה של הבניה הנוספת. המקרה דנא כמובן שונה, שכן מדובר בבניין חדיש שאינו מצריך חיזוק, ובאינטרס צר של מגישי התכנית בלבד.

כלום ייתכן כי כלל דיירי הבניין יאלצו לספוג פגיעה קשה באיכות חייהם, עד כדי יכולת מוגבלת לגור בדירה בתקופת הבניה, וזאת רק בשל שאיפותיהם העסקיות של בעלי דירות הגג?!

52. פשיטא, כי רצונם של מגישי התכנית להתעשר אינו מהווה בשום פנים ואופן הצדקה מספקת לכפות

על המתנגדים (הם שותפיהם לבניין), כנגד רצונם, פגיעה כה קשה באיכות חייהם ובשווי דירותיהם.

53. זהו לפיכך טעם נוסף לדחיית התכנית.

ג..5 התכנית מתאפיינת בהיעדר התאמה לסביבתה

54. שכונת רמת בית הכרם הינה שכונה חדשה יחסית, פרברית באופייה, אשר תוכננה בקפידה ועפ"י אמות

מידה מודרניות.

55. התכנית המפורטת (2005ב) קבעה הוראות בינוי נוקשות, במה שנראה כשאיפה מובהקת לייצר קו נוף

אחיד וקוהרנטי, לפי טיפוסי הבינוי והייעודים השונים.

56. בכל הנוגע לייעוד "מגורים 2 מיוחד", קבעה תכנית 2005ב מגבלות ברורות לעניין מספר הקומות, גובה

הבניה וצפיפות הבניה, תוך הפניה מחייבת לנספחי הבינוי המאוד מפורטים שצורפו לה:

14

57. יצוין כי החלק הרלוונטי של נספח הבינוי לא אותר ע"י הח"מ, ואולם ראה חלק אחר (המתייחס

להמשכו של רח' קול) אשר אותר באתר הוועדה המקומית, ואשר מדגים נכוחה את ההקפדה על מקצב הבניה האחיד:

58. אף תכנית 2005ה המאוחרת יותר (אשר שינתה מעט הוראות בינוי וייעודים), הקפידה לשמר את

מקצבי הבניה האחידים (לפי טיפוסי הבניה השונים):

15

59. והנה גם בפועל, נבנתה השכונה ממש בהתאם להוראות התכנית הדווקניות, תוך הקפדה על טיפוסי

הבניה המדויקים, על הקוהרנטיות העיצובית, ועל קו הרקיע האחיד:

60. מובן, כי אישור התכנית דנא והתרת תוספת קומה ויח"ד, יהפוך את הבניין לחריג בולט בלב בשכונה,

יחטא באופן מובהק לאופייה של השכונה, ויהווה תכנון חריג שפוגם במקצב התכנוני ובקו האחיד המאפיין את שכונה.

61. לכל האמור יש להוסיף, כי מרגע שתאושר התכנית דנא, סביר להניח בסבירות גבוהה כי מיד תוגשנה

תכניות נקודתיות מקבילות לגבי כל אחד מן הבניינים בסביבה – באפקט הדומינו, שהרי אין כל הצדקה לאשר תוספת זכויות לפלוני ומבלי לאשרה לאלמוני, בהינתן אותן הנסיבות בדיוק.

ובעצם – אם מאשרים שתי יחידות נוספות, מדוע לא לאשר כבר ארבע יחידות או שש?

62. ודוק; ייתכן כי בשכונות וותיקות יותר בהן הבינוי ממילא בלתי אחיד לרוב, ויש גם שיקולי חיזוק

הנכנסים לתמונה – ישנה הצדקה מסוימת לאפשר גם תכנון נקודתי. אלא שבשכונה פרברית וחדשה דוגמת שכונת רמת בית הכרם, המתאפיינת בבניה אחידה וחדישה, אין שום הגיון בלאשר תכניות נקודתיות שונות ומשונות שתהפוכנה כל מבנה ליחיד במינו, עם מאפיינים פרטניים ויחודיים, היקף בינוי שונה וצפיפות אחרת.

16

63. וכך, כל התכנון השכונתי ישתנה לבלי היכר, ובהיעדר כל ראיה מרחבית, תוך ציפוף משמעותי ושינוי

פני השכונה באופן מוחלט. כל החשיבה התכנונית אשר על בסיסו תוכננה השכונה, תיהפך לחסרת חשיבות, שהרי כל בניין יתחיל לתכנן את עצמו באופן פרטני, לפי ראיה נקודתית וממוקדת, ובהתאם לאינטרס הכלכלי של מגישי התכניות.

64. "מדרון חלקלק" מעין זה, או לחלופין תכנון אקראי וספורדי שיתפשט בשכונה – הינם בדיוק הסיבה

בעטייה עקרון תכנוני ידוע ומושרש הינו הימנעות ככל הניתן מתכנון נקודתי/מגרשי, והעדפת תכנון בקנה מידה גדול יותר (לפי מתחמים או שכונות) המאפשר מבט כולל יותר על המרחב, התחשבות בשיקולים עירוניים או שכונתיים, ובחינת צרכים פרוגרמטיים בקנה מידה מהימן.

ג..5 יש להימנע מקידום תכנון נקודתי, "טלאי על טלאי"

65. התכנית מושא ההתנגדות מקודמת כתכנית נקודתית, אשר צפויה לחול על מגרש בודד, על חלקה

בודדת, וכל תכליתה הוא להוסיף שתי דירות אשר תעשיר את כיסיהם של מגישי התכנית.

66. בכל הכבוד, אין שום הצדקה לקדם ולאשר תכנון נקודתי מעין זה, אשר אין בו כל אלמנט של

הסתכלות תכנונית רחבה, ואשר איננו מבוסס על כל הצדקה עניינית.

67. עקרון תכנוני יסודי, ומושרש, הינו כי יש להעדיף תכנון מתארי וכולל, על פני התכנון הנקודתי.

68. ר' בעניין זה הדברים בעע"מ 8909/13 ישעיהו הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז

מרכז (נבו :)4.3.2015

".54 מכאן אל העיקר. דעת לנבון נקל, כי יש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למִ תווה

פיתוחו של מושב, על פני מלאכה של טלאי על טלאי, פרי אישורן של תכניות

נקודתיות הממוקדות בקידום עניינו של היחיד".

עוד ר', הדברים הנכוחים בעע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוזית - מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ (נבו )18.6.2008 (עמ' :)41

"בנסיבות המורכבות של הליכי התכנון בישראל ובהתחשב בצורך לקיים הליך תכנון

הרמוני, המבטא תפיסה תכנונית כוללת מעבר לתכנון נקודתי המתמקד בראייה צרה

וקונקרטית, מתחייבת ראיית על כוללת בכל הנוגע להיקף הבנייה ולשיעור אחוזי

הבנייה";

עוד ר' בעת"מ (מינהליים מרכז) 55996-12-14 יוסף יצחקי נ' הוועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (נבו ,)27.3.2016 כל התכנון הכולל כאינטרס מערכתי, לעומת התכנון הנקודתי כאינטרס יזמי גרידא:

"בעוד שהתכנון הכוללני אמור להגן על אינטרסים מערכתיים של כלל הציבור במרחב

התכנוני הרחב, הרי שהתכנון הפרטני נותן מענה לשאיפותיו של בעל זכויות מסוים,

המבקש למצות את זכויותיו ואת קניינו באמצעות הליכים תכנוניים קצרים, מהירים

ויעילים. על רקע מתח מובנה זה, רבים הפיתויים לקצר בהליכי התכנון ולדלג על שלב

התכנון הכוללני. אולם, ויתור על הליכי תכנון כוללניים הוא שטר ששוברו בצדו"

17