ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 21 · סדר יום חלק א' - שוטף

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 24/11/2006
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום חלק ב' - התנגדויות · רשימת תיקים בסדר יום חלק א' -שוטף · רשימת תיקים בסדר יום חלק ב' - התנגדויות · פרוטוקול החלטות 6.11.2024.pdf · ‏‏‏‏ שוטף חלק ב 06.11.2024.pdf · 6.11.2024 שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק א.1‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏ 6.11.2024.pdf · תמלול 2011-1093.1 2011-1095.1 2011-1096.1 2012-0147.1 2012-0149.1 2012-0027.1 2012-01.pdf · תמלול 20230126.00.pdf · תמלול 20230387.00.pdf · ‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏תמלול 1983-0343.01 .pdf · תמלול‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏ 2024-0273.00.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/11/2024 - ה חשוון תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/21

מספר בקשה 2011/0989.01

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, שינוי שימוש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר

מהות בקשה הקמת מבנה מגורים עבור 20 יח"ד וקומת מסחר

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עי" יפוי כח לעו"ד זלמן בלאק בעלים

עורך הבקשה אדריכל גלר דינה

מתכנן השלד קוזולובסקי דב

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

רש"י 42 , גאולה

גוש חלקה בשלמות

30069 159 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

30069ג תחילת תוקף 16/07/1959

אזור מגורים 3

5590 תחילת תוקף 24/08/2001 159 496

מיוחד

תאור הבקשה

במגרש פינתי הממוקם בין רחובות רש"י ותחכמוני שבשכונת גאולה, במגרש 159 עפ"י תב"ע 5590 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 6 קומות מעל 5 קומות חניון ת"ק וקומת מסחר, סה"כ מוצעות 20 יח"ד.

לציין, במקביל הופק היתר חפירה בבקשה מס' 2023/594 .

מסמכי התב"ע:

- 2 -

במקום חלה תב"ע מס' 5590 אשר הופקדה בתאריך: 20.10.98 ואושרה בתאריך 24.08.2001 התב"ע כוללת תקנון, תשריט ונספח

התוכנית כפופה לתכנית מתאר .62

פירסום:

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-הקלה במספר הקומות 2 מעל 4 המותרים סה"כ 6 קומות -הקלה בגובה הבניין 8.22 מטר מעל 17.08 מטר המותר סה"כ 25.30 מטר -הקלה בקו בניין צידי/אחורי - מזרחי תת קרקעי %30 קיר אטום -הקלה בקו בניין צידי/אחורי- מזרחי עילי %10 עם פתחים -הקלה בקו בניין צידי/אחרי- מזרחי עילי %30 בלי פתחים -הקלה להבלטת מרפסות בחזית מערבית מעל דרך בעומק 1.00 מטר -הקלה בקו בניין צידי/אחורי למרפסות -1.53 מטר

-הקלה מנספח בינוי -לבינוי שונה מנספח הבינוי

תום מועד להגשת התנגדויות: -26.12.2023 לא הוגשו התנגדויות

פרוט הבקשה המוצעת:

קומות חניון- -4 --1

מוצעות 4 קומות חניה ת"ק בהם מוצעות חניות וחדר מדרגות הכניסה לחניון מחזית דרומית, מרחוב רש"י ע"י מעלית רכב .

קומת מחסנים – מפלס -3.20

מוצעת קומת מחסנים הכוללת 20 מחסנים וחדר טכני, הגישה לקומה דרך מדרגות פנימיות.

- 3 -

קומת קרקע- מפלס: 0.00

בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית מזרחית, מרח' תחכמוני אל לובי כניסה עם חדר מדרגות ומעלית

וכן, מוצעים שטחי מסחר עם כניסות חיצוניות.

קומות א-ו

בקומות א'-ה' מוצעות 4 יח"ד בקומה כאשר לכל יח"ד מוצע ממ"ד ומרפסת.

בקומה ו' מוצעות עליות גג לדירות שבקומה ה'

קומת גג:

מוצע גג רעפים בו מוצגים קולטים.

סה"כ מוצעות 02 יח"ד בבניין

סטייה ניכרת:

התוכנית לא כוללת סעיף סטיה נכרת

קווי בניין:

התקבל תיק מידע מס' 23/6150 הכולל סימון קווי בניין עפ"י תב"ע 5990 ועפ"י תכנית מתאר .62 סומנה חזית מסחרית בסגול.

מוצעות חריגות בקווי בניין כדלהלן:

בחזית מזרחית – צידית-

בקומות הת"ק- חריגה בקיר שאין בו פתחים המשאירה מרחק של 2.7 מ' מגבול מגרש.

בקומות הע"ק- חריגה בקיר שאין בו פתחים המשאירה מרחק של 2.7 מ' מגבול מגרש.

ובקיר עם פתחים- חריגה של %10 מקווי הבניין ומשאירה 2.7מ' מגבול מגרש.

- 4 -

בחזית מערבית- קדמית- מוצעת מרפסות החורגות ב-1 מ' מקווי הבניין ומגבול המגרש ומעל דרך-

פורסמו הקלות מתאימות- אין מניעה לאשר

בנוסף , בחזית מזרחית, צידית מוצעות מרפסות בעומק של 1 מ' ובחריגה של 1.5 מ' מגבול מגרש ב-3 קומות ראשונות

עפ"י תיק קווי הבניין שהתקבל סומנו קווי הבניין בחזית צידית-מזרחית במרחק של 00.5 מ' מגבול החלקה. ועפ"י תכנית מתאר 62 במרחק של 3 מ' מגבול החלקה, קווי הבניין שעפ"י המתאר מתייחסים ל3 קומות ראשונות (קיימות) וקווי הבניין שעפ"י התבע לקומות 4,5 (החדשות)- הבניה מוצעת בהתאם לקווי הבניין המסומנים- אין מניעה לאשר

מס' יח"ד:

מותר: 20 יח"ד

מוצע: 20 יח"ד -כמותר

מס' קומות:

מותר: 3 קומות+ קומה מובלעת בגג-סה"כ 4 קומות ע"ק מוצע: 5 קומות + קומה מובלעת בגג- סה"כ- 6 קומות ע"ק

פורסמה ההקלה הבאה: "הקלה במס' קומות 2 מעל 4 המותרים, סה"כ 6 קומות"-אין מניעה לאשר

גובה בניין:

מותר: 17.08 מ'

מוצע: 25.30 מ'-

פורסמה ההקלה הבאה: "הקלה בגובה הבניין 8.22 מ' מעל 17.08 מ' המותר, סה"כ 25.30 מ'"

חניה:

מוצעות 4 קומות חניה ת"ק בהם מוצעות חניות וחדר מדרגות הכניסה לחניון מחזית דרומית, מרחוב רש"י ע"י מעלית רכב .

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לבקשה לפיו: "אין התנגדות לתכנית, מוצע 20 מקו"ח עבור 20 יח"ד בהתאם לדרישות התקן, בכפוף לאישור מחלקת דרכים".

שטחי בניה:

- 5 -

שטחים עיקריים:

שטח עיקרי- ע"ק- מותר: 1359.45 מ"ר מוצע: 1402.49 מ"ר- חריגה של 18.54 מ"ר- יש לצמצם

למותר

שטחי שרות-

מותר עפ"י תב"ע: 24 מ"ר

בנוסף, לאחר התייעצות וברור, עם ממונה המחלקה, מר יואל שבת, הוחלט כי ניתן לאפשר שטחי שרות ככל הנדרש עבור המעברים וחדרי המדרגות המוצעים ב 3 הקומות הקיימות (עפ"י תב"ע) ו-4 מ"ר לממ"ד עבור 11 יח"ד קיימות וזאת מאחר ולא נלקחו בחשבון בתב"ע.

שטחי שרות ע"ק מוצעים:

מבואות וחדרי מדרגות ב-3 קומות ראשונות: 165.9 מ"ר (מותר עפ"י הסיכום)

ממ"דים: 44 מ"ר (מותר בהתאם לסיכום)

ממ"ק: 50.67 מ"ר

מבקשים %5 נגישות דהיינו 69.17 מ"ר-

סה"כ מוצעים 50.67 מ"ר שטחי שרות ע"ק מהשטח הקיים בתב"ע-

מותר- 24 מ"ר+ 69 מ"ר (%5 נגישות)=119.17 מ"ר- נותרו- 68.5 מ"ר – מהם משתמשים למחסנים (ראה בהמשך)

בקומות הת"ק מוצעים שטחי שרות לחניה, אחסנה וחדרי מדרגות שטחי חניה- אין מניעה לאשר בכפוף להתאמת הבקשה לתוכנית שואשרה ע"י מחלקת הסדרי תנועה שטחי מחסנים - מותר : %8 מהשטח העיקרי, דהיינו: 112 מ"ר מוצע: 138.17 מ"ר -חריגה של 26.17 מ"ר- יש להתאים למותר- (מבקשים להשתמש בשטחי שרות ע"ק עודפים-אין מניעה לאשר בכפוף לסעיף 10 בתקנות חישובי שטחים)

מפלס ה .0 00

עפ"י נספח בינוי: 0.00=803.12

מוצע: -803.00 חריגה של 0.12 מ'- אין מניעה לאשר גגות:

- 6 -

עפ"י סעיף )9ט )בהוראות התוכנית: "שטח חלל גג הרעפים שגובהו מעל 3.5 מ' ישמש למתקנים משותפים לכל דיירי הבניין בלבד ותירשם הערת אזהרה בספר המקרקעין ע"י בעלי הקרקע ועל חשבונם כתנאי למתן היתר"- מוצע חלל למערכות טכניות כנדרש, תירשם הערה בטאבו חזית מסחרית:

עפ"י סעיף -10 "החזית המסומנת בקו סגול היא חזית מסחרית וחלות על שטח זה ההוראות שנקבעו בתכנית המתאר לגבי חזית מסחרית"- מוצע שטח מסחר במיקום המסומן כחזית מסחרית- לכיוון רח'

רש"י ותחכמוני- כנדרש

שימור:

התקבל אישור שימור בתאריך: -26.3.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר,

החזית המיועדת לשימור לא תואמת לחזית בתוכנית שאושרה ע"י מחלקת שימור - יש להתאים או לחילופין לקבל אישור מחלקת שימור חדש.

מרפסות:

מוצעות מרפסות זיז לכל יח"ד המקורות אחת ע"י השניה, יש להציג תמהיל מרפסות המוכיח כי שטח מרפסת לדירה לא עולה על 14 מ"ר וממוצע של 12 מ"ר למרפסת בבניין.

מחסנים:

מוצעים 20 מחסנים עבור 20 יח"ד בקומה -1 הת"ק- גובה קומת מחסנים לא יעלה על 2.20 מ'

שלביות הביצוע:

עפ"י סעיף .9ז: "הבניה תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים"- עומדים בדרישה מימוש התוכנית:

עפ"י סעיף: .7.2 "זמן משוער למימוש התכנית- עד 15 שנים מיום אישורה".

זמן אישור התוכנית הינו: ,07.01.2023 פקיעת תוקף בתאריך: 07.01.2038

אישורים שהתקבלו:

- 7 -

אשור אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר לתוכנית בתאריך ,12.03.2024 נרשמו תנאים שיירשמו בהיתר.

מחלקת הסדרי תנועה:

בתאריך 18.0 2 .202 4 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לבקשה לפיו: "אין התנגדות לתכנית, מוצע 20 מקו"ח עבור 20 יח"ד בהתאם לדרישות התקן, בכפוף לאישור מחלקת דרכים".

אישור מחלקת דרכים:

בתאריך 25.02.2024 התקבל אישור מחלקת דרכים לפיו: " אין התנגדות לתיק בכפוף לאישור צוות בקרת תכנון תנועה ובתנאי קבלת היתר חפירה , תיק מס' 2023/594 .

תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים, ביצוע א.ע.ר והתאמת כניסה לכביש קיים, רחוב רש "י." .

אישור איכות סביבה:

התקבל אישור איכות הסביבה בתאריך: 04.03.2024

אשור מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 15.02.2024

יש להתאים תוכניות לדרישות מחלקת תברואה

אישור מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 15.02.2024 ונרשמו תנאים לקבלת היתר מחלקת שימור:

התקבל אישור שימור בתאריך: -26.3.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר,

- 8 -

בעלויות:

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י יפוי כח הבעלים- עו"ד זלמן בלאק

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 27/10/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים הבאים ובתנאים כמפורט ובתנאים בתאור הבקשה

יש לתקן תכניות עפ"י ההערות שבתכנית .a

חוות דעת תכנונית 27/10/2024

חוות דעת תכנונית

במגרש פינתי הממוקם בין רחובות רש"י ותחכמוני שבשכונת גאולה, במגרש 159 עפ"י תב"ע 5590

מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 6 קומות מעל 5 קומות חניון ת"ק וקומת מסחר, סה"כ מוצעות 20 יח"ד.

לציין, במקביל הופק היתר חפירה בבקשה מס' 2023/594 .

במסגרת הבקשה פורסמו הקלות לעניין בניה מעבר לקו בניין, גובה בנייה, מס' קומות ובניה בשונה מנספח בינוי- לא הוגשו התנגדויות.

למעט ההקלות שפורסמו הבקשה בכללותה תואמת את

הוראות התוכנית

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

השלמת פרסום 05/12/2023

- 9 -

לפי סעיף 149 הקלה במספר הקומות 2 מעל 4 המותרים סה"כ 6 קומות לחוק

הקלה בגובה הבניין 8.22 מטר מעל 17.08 מטר המותר סה"כ 25.30 מטר

הקלה בקו בניין צידי/אחורי - מזרחי תת קרקעי %30 קיר אטום

הקלה בקו בניין צידי/אחורי- מזרחי עילי %10 עם פתחים הקלה בקו בניין צידי/אחרי- מזרחי עילי %30 בלי פתחים הקלה להבלטת מרפסות בחזית מערבית מעל דרך בעומק 1.00 מטר

הקלה בקו בניין צידי/אחורי למרפסות -1.53 מטר

הקלה מנספח בינוי -לבינוי שונה מנספח הבינוי

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413

5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה

9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 אישור משרד הבריאות

14 אישור חדר הטרפו כולל אישור איכות סביבה

15 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

16 הגשת טופס אדריכל שימור מלווה וערבות בנקאית 17 השלמת פרטי שימור ומפרט הנחיות לשימור

18 .1 הגשת ערבות בנקאית על סך 20,305 ש"ח בעבור שימור העצים ופיצוי נופי (שימור -

17,305 ש"ח, פיצוי נופי - 3,000 ש"ח)

19 .2 תשלום היטל כספי על סך 8,869 ש"ח

20 יש לתקן את מהות הבקשה ולציין מסחר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 10 -

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים הבאים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה יש לתקן תכניות עפ"י ההערות שבתכנית .a

- 11 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/11/2024 - ה חשוון תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/21

מספר בקשה 2023/0497.00

מספר סידורי 14

נתונים כלליים

בנית מחסן/מחסנים, עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין

חדש, חפירה ומילוי, בניית קיר תומך/מגן, תוספת יח"ד

סוג בקשה

באמצעות תוספת בניה, תמ"א 38 הריסה ובניה, התקנת

מעלית פנימית

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

הריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים חדש 19 יח"ד מכח

מהות בקשה

תבע 1091438 וזאת בהתאם לסעיף 13 להוראות תמ"א 38

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה הוריקן קנאי הגליל 14 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל חיימן ישראל

מתכנן השלד ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קנאי הגליל 14 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30172 177 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1091438 תחילת תוקף 08/07/2023

30172ג תחילת תוקף 16/07/1959

4565א תחילת תוקף 29/11/1996

תאור הבקשה

דיון שני- לאחר דיון ברשות רישוי ראה חוו"ד והמלצה הבקשה מובאת לדיון בוועדה המקומית להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38 בשכונת גוננים, רחוב קנאי הגליל 14 עפ"י תב"ע 1091438 , מבקשים הריסת בניין קיים ובניית מבנה

- 12 -

מגורים בן 7 קומות ע"ג 3 קומות תת"ק, סה"כ 19 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 1091438 אשר הופקדה בתאריך 26.03.2023 , ואושרה בתאריך .18.06.2023

התב"ע מכילה: תקנון, תשריט ונספח.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: מס' קומות וקווי בניין.

נספח בינוי מחייב לעניין מס' קומות וקווי בניין.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה -2-3-1

מוצעת קומות חניון ואחסנה תת"ק

קומת כניסה תחתונה

בקומה מוצע ה הגישה לחניון דרום מערבית למגרש בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

בקומה מוצע חלל למבני ציבור המיועד לדירה לבעלי מוגבלויות ו- 2 יח"ד.

קומת כניסה

בקומה מוצעת הכניסה לבניין מחזית מזרחית, בהתאם למוצע בנספח הבינוי ו- 3 יח"ד.

קומה 1-4

מוצעות 3 יח"ד בקומה

- 13 -

קומה 5

מוצעות 2 יח"ד בקומה

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

קומת גג

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

סה"כ = 19 יח"ד מוצעות

סטייה ניכרת

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ו' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין

מס' קומות

מיקום/ קווי בנין- סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' " מס' הקומות וקווי הבנין המפורטים בנספח הבינוי הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים פרט לחדר אשפה המוצע במרווח אשר לגביו יש להנמיך בהתאם לתקנות בניה במרווחים עד לגובה 1.5 מ'. מוצע חדר אשפה עד לגובה 1.44 מ' ומעליו מעקה קל המגיע לגובה 2.14 מ'

בקומה 2 מוצעות גבליות עיצוביות הבולטות מקו הבניין עד 75 ס"מ- כמותר.

מספר קומות- סטייה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' " מס' הקומות וקווי הבנין המפורטים בנספח הבינוי הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

- 14 -

ע"פ טבלה 5 מותר- כמסומן בנספח הבינוי,

ע"פ נספח הבינוי מותר- 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת מוצע כמותר.

מגורים לצרכי ציבור- סטייה ניכרת

סעיף 4.1.1 מגדיר שימושים מותרים במגרש "מגורים לצרכי ציבור, כמסומן בנספח הבינוי בצבע כתום עבור דירה לבעלי מוגבלויות בגודל כ 85מ"ר. שטח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2 להלן. "

סעיף 4.1.2 א' 4 " השטח המסומן בנספח הבינוי באות ,a בצבע כתום, המצוי בקומת קרקע תחתונה של הבניין והיקפו כ 85 מ"ר,יותר שימוש לדירה עבור בעלי מוגבלויות בלבד. שטח זה מיועד להפקע ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2 להלן.הוראה זו מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהווה סטייה ניכרת."

מוצעת דירה לבעלי מוגבלויות בקומת קרקע תחתונה בשטח 83 מ"ר בהתאם למוצע בנספח הבינוי, התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע.

מחסנים

סעיף 4.1.2 א' 2 "תותר בניית מחסנים כמספר יח"ד במבנה, בשטח של עד 15 מ "ר לכל יח"ד ובתנאי ששטחי המחסנים יהיו תת -קרקעיים וללא חלונות"

מוצעים 19 מחסנים בקומות התת"ק, יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מחסן לא עולה על 15 מ"ר.

הוצג

מפלס הכניסה

סעיף 4.1.2 ב' 2 "מפלס הכניסה של הבניין יהיה בגובה שלא יעלה על 1.0 מ' ממפלס המדרכה הסמוך"

מפלס ה0.00 מוצע ,+708.20 מפלס המדרכה הסמוך לכניסה מוצע +708.04 הפרש של 16 ס"מ-

במסגרת המותר.

מפלס הכניסה המוצע בנספח הבינוי +708.41 , הפרש של 21 ס"מ, נספח הבינוי מנחה לעניין מפלס הכניסה והמפלס המוצע הינו במסגרת הגמישות המותרת.

גובה הבניין

ע"פ טבלה 5 גובה מותר: 25 מ' מעל הכניסה הקובעת מוצע: 21.60 מ' במסגרת המותר.

- 15 -

סעיף 4.1.2 ב' 6 " מפלס חדר המדרגות לא יעלה מעבר למפלס מעקה הגג." מוצע חדר מדרגות פתוח לשמיים עד למפלס הגג.

גג

סעיף 4.1.2 ד'

.1גג ההמבנה יהיה שטוח.

.2הצבת מתקנים טכניים לרבות מיזוכ אויר וכד' תעשה בצורה מסודרת ואחידה.

.5יותר להגביה את מעקה הגג על מנת להסתיר מתקנים טכניים.

מוצע גג שטוח עם מתקנים טכניים, התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע , מוצע מעקה גג בגובה 1.6 מ' להסתרת מערכות.

הריסה

סעיף 4.1.2 ה' " המבנה והגדרות המסומנים בתשריט בצבע צהוב מיועדים להריסה."

הבינוי הקיים מוצע להריסה בהתאם למוצע בתשריט.

שטחי הבניה

מגורים עיקרי ע"ק מותר: 1450 מ"ר מוצע: 1442.2 מ"ר נותרו: 7.8 מ"ר

מגורים שרות ע"ק מותר: 440 מ"ר ע"ק מוצע: 341.21 מ"ר נותרו: 98.79 מ"ר

מגורים שרות ת"ק מותר: 1650 מ"ר מוצע: 1502.33 נותרו: 147.67 מ"ר

התכנית לא מציעה שטחי בניה למרפסות, בסיכום מול עורך הבקשה המרפסות יוסרו מבקשה זו ובתיאום מול מח' תכנון מקודמת תב"ע לתוספת מרפסות, יש לאשר את הבינוי ללא המרפסות מול אד'

העיר. המרפסות הוסרו מהבקשה

במסגרת תיקון טעות סופר מול הוועדה המחוזית הוחלט לאשר 12 מ"ר למרפסת- סה"כ 19 יח"ד *12 = 228 מ"ר

מוצע 175 מ"ר- מרפסות- במסגרת המותר.

- 16 -

הערה 2 לטבלה "ב. דירה לבעלי מוגבלויות בשטח של כ 85 מ"ר, מתוך סך השטחים."

הערה ג' לטבלה ג. יותר ניוד שטחים עיקריים לשטחי שירות מעל הכניסה הקובעת."

שטחי הבניה מוצעים כמותר

מספר יחידות דיור

ע"פ טבלה 5 מותר 19 יח"ד מוצע כמותר

מרפסות- ראה פירוט בסעיף שטחי בניה.

מוצעות מרפסות זיז לדירות אשר לא ניתן לאשרם כיוון שהתכנית אינה מציגה זכויות בניה עבור מרפסות.

על כן, יש להסיר את המרפסות מהבקשה בשלב זה, כולל את הקורות המקיפות אותן ולהציג תכנון צל למרפסות עתידיות (בקו מרוסק). יש להוסיף כיתוב בתכנית הצל "מרפסות עתידיות שיוגשו לאחר קידום תכנית שתייצר זכויות בניה"

עוד יצויין כי ישנם מרפסות זיז המוצעות בין 3 קירות אשר יש לחשבם בשטח עיקרי.

ניהול מי נגר

סעיף 6.1 " יוותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית כולה," יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1 " הבניה תבוצע בהינף אחד."

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים" הוריקן קנאי הגליל 14"

- 17 -

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' תנועה בתנאים מתאריך 11.2.2024 "אין התנגדות לתכנית.

עבור 19 יח"ד מוצע 26 מ"ח עפ"י התקן.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית."

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים לדיון בלבד מתאריך 6.3.2024 תנאי להיתר בניה

.1הגשת כתב התחייבות עבור עוגנים זמניים

.2הגשת ערבות בנקאית לתקופה של שנה עבור הקמת עוגנים על סך 100,000 ₪ .3הגשת אישורי מהנדס קונסט' ויועץ קרקע לכך שאין חשש לפגיעה בתשתיות סמוכות וליציבות הכביש והקרקע .

תנאי לטופס -4

בניית גדרות בגבולות חלקה חוקית

אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע מתאריך 27.12.2023

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 22.1.2024

אישור תברואה

- 18 -

התקבל אישור תברואה מתאריך 10.1.2024

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 14.04.2024

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 27/10/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38 .

ובנוסף, מומלץ לאשר המרפסות בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית

חוות דעת תכנונית 27/10/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4565א

תחילת תוקף:

29/11/1996

ייעוד הקרקע:

הבקשה נדונה ברשות רישוי בתאריך 19.5.2024 והוחלט לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים,

בתקנון התכנית לא הוקצו שטחים למרפסות זיז, ומשכך ע"ב נתבקש להסיר מרפסות זיז מהבקשה ולהציג תכנית צל עתידית על סמך תב"ע לתוספת שטחי מרפסות זיז שקודמה במחוזית,

במסגרת החלטה בוועדה מחוזית מיום 07.07.2024 נקבע

- 19 -

כי ניתן להוסיף שטח למרפסות זיז במסגרת טעות סופר בסך 12 מ"ר לכל יח"ד,

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים.

הבקשה מובאת לדיון בוועדה לקבלת החלטה לאישור

הוספת מרפסות בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית, וכן להכרעה להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38

דיון ברשות הרישוי 19/05/2024

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

חדר אשפה המוצע במרווח יש להנמיך בהתאם לתקנות

בניה במרווחים עד לגובה 1.5 מ'.

יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מחסן לא עולה על 15 מ"ר.

מרפסות יש להסיר מהבקשה ולהציג תכנית צל של

המרפסות העתידיות ולהוסיף כיתוב – מרפסות עתידיות שיוגשו לאחר קידות תכנית שתייצר זכויות בניה

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף מי נגר .

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

הכנת המלצה 12/05/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתנאים

חדר אשפה המוצע במרווח יש להנמיך בהתאם לתקנות

בניה במרווחים עד לגובה 1.5 מ'.

יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מחסן לא עולה על 15

- 20 -

מ"ר.

מרפסות יש להסיר מהבקשה ולהציג תכנית צל של

המרפסות העתידיות ולהוסיף כיתוב – מרפסות עתידיות שיוגשו לאחר קידות תכנית שתייצר זכויות בניה

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף מי נגר .

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 12/05/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4565א

תחילת תוקף:

29/11/1996

ייעוד הקרקע:

מדובר בבקשה להריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים בן 7 קומות ע"ג 3 קומות תת"ק סה"כ 19 יח"ד ושטח למבני ציבור למגורים לבעלי מוגבלויות, בשכונת גוננים, רחוב קנאי הגליל 14 עפ"י תב"ע .1091438

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה פרט לחריגת ח. אשפה וחריגה בשטחי מרפסות שיש לבטלן

מהבקשה עד לקידום תכנית שתייצר זכוייות עבורן. יש להציג תכנון צל למרפסות עתידיות (בקו מרוסק) ולהוסיף כיתוב בתכנית הצל "מרפסות עתידיות שיוגשו לאחר קידום תכנית שתייצר זכויות בניה"

אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 21 -

הכנת נוסח פרסום 15/10/2023

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

10 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 11 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 דירה למוגבלים תאושר על ידי אגף מבני ציבור בתאום עם אגף רווחה כתנאי להיתר בניה.

15 יש לתאם תכנון פנים מול אגף מבני ציבור ולחתום על כתב התחייבות מול מחלקת נכסים כתנאים להיתר

16 תשלום היטל כספי על סך 16,030.94 ₪ (מח' שפ"ע)

17 יש לעמוד בכל תנאי מח' דרכים

18 אישור סופי אד' העיר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

להכיר בסעיף 13 לתמ"א 38 .

ובנוסף, מומלץ לאשר המרפסות בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית

- 22 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/11/2024 - ה חשוון תשפ"ה

סוג דיון דיון נוסף בועדה לאור חוות דעת

משפטית

מספר ועדה 2024/21

מספר בקשה 2023/0103.00

מספר סידורי 15

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

מהות בקשה בניין מגורים, מסחר ומשרדים בן 10 קומות, סה"כ 45 יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה ללאסתתמאר וללעקאר בע"מ אל יאבוס יון

עורך הבקשה אדריכל אבו גנאם מחמד

מתכנן השלד סלאח נתשה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך שועפאט , שועפט .

גוש חלקה בשלמות

30559 10 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3000ב תחילת תוקף 18/07/1991

3456א תחילת תוקף 02/08/1999

726851 תחילת תוקף 03/10/2020

8593 תחילת תוקף 30/01/2004

תאור הבקשה

בשכונת שועפאט, על תוואי הרכבת הקלה בין רחובות דרך שועפאט ואום אל עמד מבקשים היתר עבור בנין מגורים בן 10 קומות מעל 7 קומות ת"ק, הבניין משלב 2.5 קומות מסחר, 2 קומות משרדים ו-6 מגורים, סה"כ 45 יח"ד,

בקשה לחפירה הוגשה בתיק 23/103.1 ונדונה בר"ר בתאריך 02.05.24

- 23 -

מסמכי התב"ע :

תב"ע 726851 הופקדה בתאריך 15.07.2020 ואושרה בתאריך 03.10.2020 התכנית כוללת תשריט תקנון ונספחים

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2ג': קווי הבניין, מס' הקומות, קומת הקרקע תשמש מסחר ותעסוקה, ניוד זכויות ושלביות הביצוע

פרסום

בפתיחת הבקשה פורסמה הקלה לתוספת קומות מתחת לכניסה הקובעת לעמידה בתקן החניה ובהתאם לתקנות.

עד תום מועד להגשת התנגדויות לא הוגשו התנגדויות.

פירוט המוצע בבקשה

קומת כניסה: בקומה זו מוצעת קומת מסחר מלאה. הכניסה אל הקומה היא מכוון "דרך שועפת" על

ציר הרכבת הקלה.

מזרחית לקומה מוצע ובתוך קווי הבניין מוצע חדר אשפה דרומית לקומה מוצעת רמפת ירידה לחניה מכוון רחוב פנימי אום אל עמד מדרום וממערב מוצע שצ"פ בהתאם לתשריט התב"ע הכולל מדשאות.

קומה :1 מוצעת קומת מסחר מלאה

קומה 2 ו-3 : מוצעת קומת משרדים מלאה

קומה 4 עד 7 החל מקומה זו מוצע קומת מגורים, סה"כ 8 יח"ד בקומה עם מרפסות. הפתרון המיגוני המוצע הוא ע"י 2 ממ"קים.

קומה :8 מוצעות 8 יח"ד, מתוכן, 3 מיח"ד מהוות דירות דופלקס לקומה הבאה.

קומה 9 : מוצעות 5 יח"ד בקומה וכן 3 יח"ד כהמשך לדופלקס.

גג: מוצע גג בטון שטוח מחדר המדרגות. ע"ג הגג מוצעים חדרים טכניים – יידרש לבטל.

קומה -1 : מוצעת קומת מסחר ומחסנים וכן המשך הירידה לחניה קומה -1 : מוצעת קומת מסחר ומחסנים וכן המשך הירידה לחניה

- 24 -

קומה -2 עד קומה :-6 מוצעות קומות חניה מלאות.

סטייה ניכרת

סעיף .4.1.2ג' קובע הוראות סטיה ניכרת:

להלן פירוט לנושאים :

קווי בניין – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(א): " קוי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת"

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים. יש לסמן קווי בניין בתיאום בוחן הרישוי מוצעת חריגה של 0.55 מ' מתחום קווי הבניין עבר מסתור כביסה: מותר על פי תקנות בניה במרווחים מסתור כביסה סטיה של עד 0.75 מ' מקווי הבניין.

מס' הקומות – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(ב): "מס' הקומות המירבי בתכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטיה ניכרת"

מוצעות : 10 קומות ע"ק + קומת שירות בגג. מעל 6 קומות ת"ק מותר: 10 קומות מעל 5 קומות ת"ק.

פורסמה הקלה ל תוספת קומות מתחת לכניסה הקובעת לעמידה בתקן החניה ובהתאם לתקנות.

נספח הבינוי מציג 3 קומות מסחר : בקומה -1 , בקומה א' וכן במפלס קומת הקרקע בתכנית הפיתוח.

בהתאם לכך הקומה הנוספת המוצעת היא עבור חניה והינה אפשרית.

שימוש קומת הקרקע – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(ג): "קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה הוראה לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים וכל סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת. – מוצע כמותר.

שלביות הביצוע – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(ה): "שלביות ביצוע בסעיף 7.1 הינו מחייב וכל סטיה מהוראות אלו תיחשב סטיה ניכרת."

סעיף 7.1 קובע כי :

הבניה תבוצע בהינף אחד – לא תותר בניה בשלבים – ייקבע כתנאי בהיתר.

תנאי להיתר יהיה אישור תכנון השטח הציבורי מול מהנדס העיר או מי מטעמו

- 25 -

תנאי להיתר איכלוס יהיה גמר פיתוח השטח הציבורי בפועל גובה המבנה

מוצע: +32.08 = 834.08 מותר: 37.29 בהערה 3 לטבלה : מעל גובה זה יותר חדר מכונות וחדר

יציאה לגג. גובה סופי: +36.20=838.20

יידרש לבטל את הקומה הטכנית.

מפלס ה-0.00

מוצע: 802.02 נספח הבינוי מציג גובה: +801.60 הפרש של 0.42 גובה קומת הקרקע/מסחר משתנה בהתאם לטופוגרפיה הקיימת. סעיף .4.1.2א'4 : "מפלס הכניסה למבנה יקבע בהתאם למפלס הדרך הסמוכה על מנת להבטיח נגישות לשימושים הציבוריים המיועדים בו. "

מס' יח"ד ותמהיל

מוצע: 45 יח"ד מותר: 45 יח"ד

הערה 2 לטבלה: " %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ''ר. "

מוצעות 8 יח"ד העומדות בהוראה זו יש להוכיח כי מתוכננת עוד יח"ד העומדת בהוראה.

שטחי בניה

סטיה ניכרת: סעיף .4.1.2ג'(ד): "לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות,

לשטחי מגורים וכל סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת."

סעיף .4.1.2א':2 " תותר המרת עד %25 משימושי המגורים בתכנית לשימושי מסחר/תעסוקה."

עיקרי ע"ק

מגורים מוצע+מרפסות: 5264.37 מ"ר מותר: 5850 מ"ר נותרו: 585.63 מ"ר (ילקח לטובת שטח שירות למגורים)

מסחר מוצע: 1664.44 מ"ר מותר: 2050 מ"ר נותרו: 385.56 מ"ר (ילקח 118.38 מ"ר לחריגה

בשירות עבור מסחר)

משרדים מוצע: 1826.44 מ"ר מותר: 2050 מ"ר נותרו: 223.56 מ"ר (ילקח 7 מ"ר לחריגה בשירות

משרדים ת"ק)

- 26 -

עיקרי ת"ק

מסחר מוצע: 227.97 מ"ר מותר: 1025 מ"ר נותרו: 797.03 מ"ר

שירות ע"ק

מגורים מוצע: 921.73 מ"ר מותר: 450 מ"ר חריגה: 471.73 מ"ר (ילקח משטח עיקרי למגורים)

משרדים מוצע: 157 מ"ר מותר: 150 מ"ר חריגה: 7 מ"ר – יילקח ממשרדים עיקרי ע"ק נותר

מסחר מוצע: 203.61 מ"ר מותר: 225 מ"ר נותרו: 21.39 מ"ר

שירות ת"ק כללי מוצע: 6478.76 מ"ר מותר: 6800 מ"ר

מרפסות מחושבות בשטח עיקרי – אין הוראה בטבלה 5 לעניין מרפסות.

פירים – לא במרכז הקומה אלא בצמוד לחדרי המדרגות ולחללים המשותפים.

זיקת הנאה

סעיף .4.1.2ח' קובע הוראות לעניין זיקת הנאה:

"א.השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי הינו ללא מגבלה כלשהי. להבטחת האמור לעיל תרשם הערה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי למתן היתר בניה בשטח.

ב.שטח זה יפותח כמעבר להולכי רגל על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בהתאם להנחיות העיריה ובפיקוחה וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח."

מוצגת זיקת הנאה, עם מדרגות גישה, יש לבחון אפשרות לפתרון נגישות למעבר הולכי רגל לאזור זה מסחר

סעיף .4.1.2ט' קובע הוראות לעניין מסחר:

1. שימושים מסחריים בקומת הקרקע יהיה מחייב ובזיקה רציפה לרחוב. – מוצע כמותר

2. תכנון פרטי החזית המסחרית, לרבות שילוט, יהיו בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית

- 27 -

. ירושלים ולהוראות חוק העזר לירושלים שילוט התש"מ 1980

3. גובה קומת מסחר יהיה בהתאם להוראות המרחביות של עיריית ירושלים. – יידרש לתאם מול

אדריכל העיר

4. השימושים בקומה זו יהיו בכפוף לאישור מח' לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. – יידרש לתאם מול

איכות הסביבה.

5. פתרון הבינוי יחייב הפרדה לכניסת הולכי רגל בין המסחר לשימושים השונים במבנה. – בתוך לובי

הכניסה למבנה מוצעים אזורים נפרדים לכניסה למגורים.

6. יינקטו אמצעים למניעת מטרדים הדדים בין שימושי המסחר והמגורים בנושאי רעש, ריחות,

איכות אויר, פסולת ומיחזור.

7. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה. ניתן יהיה לקבוע מיקום

אחר בתיאום מראש ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה ובהתאם להנחיותיה שצ"פ

סעיף 4.2.2ב' הוראות מיוחדות : "1 בשטח המסומן בתשריט בהוראות מיוחדות, יותר באופן זמני מעבר ציבורי לכלי רכב בתוואי הדרך הקיימת וזאת עד לסלילת הדרך המאושרת מס' 101 צפון מערב."

-2 עם גמר סלילת הדרך , יבוטל מעבר לכלי הרכב והשטח ישמש לכיכר עירונית. – יירשם כתנאי בהיתר.

ניהול מי נגר

סעיף 6.3 קובע כי "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל..." – יש להציג תכסית שטח חלחול מי נגר

מימוש התכנית

סעיף 7.2 א': " תוקף זכויות הבניה המוקנות בתכנית הוא למשך 7 שנים מיום כניסתה של התכניות לתוקף". – התב"ע נכנסה לתוקף ב – 03.10.2020

מחסנים

מוצעים מחסנים עבור מסחר בלבד.

- 28 -

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה

התקבל אישור מתאריך 02.05.2024

מי נגר – שפיכה חופשית מחוץ לגבולות המגרש אסורה .

מעבים – תכנון מעבים יהיה במסתור או על הגג בלבד .

אקוסטיקה וקרינה

שנאים –תוכנן חדר שנאים של חברת חשמל בקומה -.2 הוצג אישור של חברת החשמל מיום 14/02/2023 שתחנת השנאים תבנה על פי היתר הקמה והפעלה לסוג מס'''' 103 של המשרד להגנת הסביבה.

הוצג אישור של המשרד להגנת הסביבה לבניית תחנת השנאים.

בחללים/חדרים/מחסנים הנמצאים בצמוד לתחנת השנאים ומתחתיה לא יעשה שימוש של קבע לרבות שימוש זמני של בני אדם.

.2אקוסטיקה –מצורף דוח אקוסטי הכולל נספח גנרטור מאת "acoustics eba"מתאריך 27/07/2023 מאושר ע"י אלכס גרצמן במחלקה .

המסמך אושר על ידי אלכס גרצמן 31/3/2024

בוחן איכות הסביבה

- 29 -

מעבים -מצורפת תכנית מיזוג המציגה כי תכנון מעבים למסחר ומשרדים יתוכנן במפלס הגג +.32.08 עבור המגורים תכנון המעבים ימוקם במסתור לכל גובה המבנה.

גנרטור –מצורפת תכנית מיקום גנרטור בגג והתחייבות חתומה ע''''י יזם לשעת חירום בלבד.

מסחר –מצורפת תכנית מסחר המציגה מיקום מפריד שומן בקומת הקרקע+ פירי מנדוף עד לגג המבנה.

מי נגר –מצורפת תכנית מי נגר, תוכננו פתרונות לוויסות בתחום המגרש כגון מאגרי השהיה ושטחי גינון, עודפים ינוקזו למערכת ניקוז עירונית בלבד.

אוורור חניון –מצורפת תכנית אוורור ,מאושרת ע"י ניר מרגלית במחלקה.

אוורור כל קומות החניון נפלט לגובה גג המבנה.

שפ"ע

התקבל אישור מתאריך 12.05.2024 :

תנאי להיתר- אישור תוכניות סופיות מול המחלקה

תברואה

45 יחידות דיור ומסחר

3 מוטמנים ומכבש קרטונים

מכתב התחייבות

בשלב קבלת טופס 4 תשלום עבור המוטמן והמכבש קרטונים אדריכל העיר

התקבל מתאריך 27.05.2024

תנאים: תנאי ליציקת תקרת חניון עליונה יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתוכנית פיתוח ועיצוב הבניין

הערות תכנוניות

.נפח הבניה

- 30 -

1.1

.יש לתכנן את חדר האשפה כחלק ממסת המבנה ולא כפי התכנון המוצע כעת 1.2

.להציג תכנון רחב יותר של חדר הטרפו - פתח חדר הטרפו הפונה אל הרחוב אינו מקובל יש להצחע פתח איו ורו עילי.

.מפגש עם הקרקע

2.1

.להציג הקשר סביבתי רחב יותר- כ 10 מטר מגבול תכנית. בתכנית הפיתוח ובחתכים /חזיתות.

2.2

.מיקום גמל המים אינו מקובל.

2.3

.יש להציג פיתוח מפורט של המדרכה- גבהים ,מפ לסים, נטיעות עצים.

2.4

.יש להציע יותר עצים חדשים -נטיעת עץ לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי.

.פרטי חזית

3.1

.קירות התמך לא יעלו על גובה 3 מטר לכל היותר.

.גג המבנה

4.1יש למקם את כל דודי השמש בגג העליון ולא כפ י שמ וצע כעת- יש לתכנן מעקה גג המסתיר את דודי השמש

- 31 -

.חומרי גמר

5.1

.אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי )בעלת גוונים/עורקים וכד'(, בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

5.2

.זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

27/05/2024

י"ט אייר תשפ" ד

חוות דעת אדריכל העיר לבקשה להיתר בניה

5.3

.מעבר אורtl ( (- מינימום %50 , רפלקטיביות ) -) rleמקסימום %20 , מעבר אנרגיה/חום -) te ( מקסימום %25

5.4

.גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר )על בסיס אפור(, בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים

5.5

.אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד )לא מבריק(. צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים.

יידרש אישור סופי של מח' אדריכל העיר

חניה

- 32 -

התקבל אישור מתאריך 11.06.2023

אין התנגדות לתכנית

מוצע 105 מ"ח עבור 45 יח"ד חדשות, 2,050 מ"ר עבור מסחר 2,050 מ"ר עבור משרדים + 4 מ"ח לרכב תפעולי

בכפוף לאישור מחלקת דרכים

תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור

יועץ התנועה - אינג' סעד אל לטיף

בתאל11/06/2023

דרכים

התקבל מתאריך 03.07.2023

תיק שוחרר על סמך תכנית מאושרת ע"י צוות בקרת תכנון תנועה ובכפוף לתכנית תנועה ( מדרכה )בצד רחוב אום אל עמד שתאושר ע"י מחלקת תנועה ( ירדן עוזרי ) ובתאום עם אגף שפ"ע ,מחלקת גננות. תנאי להוצאת היתר בניה הינו קידום תיק חפירה מסי .2023/103.01תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים, ביצוע חיבור בכניסה לחניה לפי דרישות מחלקת תנועה .

מחלקת המאור באגף שפ"ע

התקבל מתאריך 29.05.2023 : "יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור."

- 33 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 29/10/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

תיקונים בהתאם למפורט בתיאור הבקשה ובתאום עם

בוחנת הרישוי.

תנאי למתן היתר - הצגת אישור מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או אישור מס רכוש ירדני.

חוות דעת תכנונית 29/10/2024

- 34 -

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8593

תחילת תוקף:

30/01/2004

ייעוד הקרקע:

בתאריך 1.7.24 התיק נדון בוועדת משנה בהחלטה: "להוריד מסדר היום לבדיקת בעלויות"

לאחר ישיבה בנושא עקרוני עם עו"ד חיים נרגסי הוחלט כי יש לקיים פגישה נרחבת מול פקיד ההסדר ועו"ד נויה גבע.

בתאריך 6.8.24 התקיימה הישיבה כאמור, בנושא "מס רכוש בבדיקת זיקה למקרקעין לא מוסדרים במזרח העיר" לפיה הוחלט, כי באשר לתיקים הקיימים שנפתחו ועברו בדיקת בעלויות וטרם נדונו בוועדה, כדי למנוע עיכוב למבקשי הבקשות תוך שקילת כל האיזונים ויצירת החלטה מנהלית מידתית וסבירה – ניתן יהיה להביאם לדיון בוועדה המקומית ויתווסף תנאי להוצאת היתר –

אישור מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או אישור מס רכוש ירדני.

על כן ההמלצה עומדת בעינה והתיק יובא לדיון בוועדה לאישור הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, ובתוספת התנאי למתן ההיתר -

הצגת אישור מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או אישור מס רכוש ירדני.

- 35 -

דיון בועדת משנה 01/07/2024

: להוריד מסדר לאחר ישיבה בנושא עקרוני עם עו"ד חיים נרגסי הוחלט כי היום לבדיקת יש לקיים פגישה נרחבת מול פקיד ההסדר ועו"ד נויה גבע .

בעלויות

הכנת המלצה 17/06/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתנאים

חוות דעת תכנונית 17/06/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8593

תחילת תוקף:

30/01/2004

ייעוד הקרקע:

בתאריך 02.05.24

הבקשה כוללת הקלה לתוספת קומה ת"ק.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית, יידרש להעלות את שטחי הבניה הסופיים בתיאום עם בוחן הרישוי וכן תיקון בהתאם לתיאור הבקשה

- 36 -

השלמת פרסום 02/05/2023

לפי סעיף 149 תוספת קומות מתחת לכניסה הקובעת לעמידה בתקן החניה לחוק ובהתאם לתקנות.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות

6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור מחלקת הנכסים לפיתוח השצ"פ בתחום הדרך 16 תנאי להיתר יהיה אישור תכנון השטח הציבורי מול מהנדס העיר או מי מטעמו 17 חוו"ד המחלקה למדיניות תכנון

18 אישור סופי של שפ"ע

19 יידרש אישור סופי של מח' אדריכל העיר

20 תנאי להוצאת היתר בניה הינו קידום תיק חפירה 21 יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור

22 תנאי להוצאת היתר מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או אישור מס רכוש ירדני 23 אישור מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או אישור מס רכוש ירדני 24 תצהיר עו"ד המפרט את שרשור הבעלויות בתוספת כלל המסמכים התומכים בכך מתורגמים נוטריונית לעברית

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 37 -

תיקונים בהתאם למפורט בתיאור הבקשה ובתאום עם בוחנת הרישוי.

תנאי למתן היתר - הצגת אישור מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או אישור מס רכוש ירדני.

- 38 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/11/2024 - ה חשוון תשפ"ה

סוג דיון דיון נוסף בועדה בהתאם להחלטת

ועדת ערר

מספר ועדה 2024/21

מספר בקשה 2022/0119.00

מספר סידורי 16

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, משרדים

פרויקט מגורים, מסחר ושטח ציבורי בן 18 קומות, סה''כ 60

מהות בקשה

יח''ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות ועדת בעלויות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר אבראהים עדנאן

עורך הבקשה יונס חאזם

מתכנן השלד מורן גל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

דרך בית חנינא 120 , בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30615 20 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3457א תחילת תוקף 18/04/1996

623967 תחילת תוקף 29/02/2020

762708 תחילת תוקף 12/02/2022

8000 תחילת תוקף 13/04/2004

תאור הבקשה

דיון נוסף – לאחר הליך מול וועדת הערר וחתימת הסכם פשרה בין הצדדים בין רחובות דרך בית חנינא לשיירת העטרות במגרש מס' 1 על פי תב"ע 623967 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 15 קומות ע"ק מעל קומות מסד – 3 קומות מסד ממזרח ו-5 קומות מסד ממערב

- 39 -

סה"כ 18 קומות מעל הקרקע ומעל 6 קומות מרתף עבור חניה. המבנה משלב מסחר, משרדים ושטח ציבורי בקומות המסד, החל מקומה 3 יתר הקומות עבור מגורים, סה"כ 60 יח"ד.

מסמכי התב"ע :

תב"ע 623967 הופקדה בתאריך 24.12.2019 ותחילת תוקף 29.02.2020 התכנית כוללת תשריט תקנון ונספחים

סעיף סטייה ניכרת .4.3.2ה': מס' הקומות , קווי הבניין, שימושים, שלביות הביצוע, הוראות לעניין מפלס המסחר בקומת הקרקע על פי סעיף ,4.4.1 ניוד שטחים משימושים שאינם למגורים – למגורים, פיתוח השטחים הציבוריים.

פרסום

בוצע משלוח הודעות לפי תקנה .36

ניוד שטחים ממגורים למסחר -

תוספת שטחים תת קרקעיים - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן תוספת קומות תת קרקעיות - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן שינוי מנספח הבינוי -

לא התקבלו התנגדויות

בתאריך 16.11.2023 פורסמה הקלה נוספת :

ניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).

תוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).

תוספת קומות תת קרקעיות (שינוי מס' קומות מ -6קומות ל -7קומות מתחת לכניסה הקובעת לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן).

שינוי מנספח הבינוי (שינוי בעיצוב האדריכלי, שינוי בחלוקה הפנימית, תכנון אדריכלי מפורט לעומת נספח בינוי סכמתי).

ניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע).

-לא התקבלו התנגדויות

- 40 -

פירוט המוצע בבקשה

קומת קרקע: קומה זו מוצעת במלואה עבור מסחר, מוצעות חנויות למסחר המקיפות את החזית, כמו

כן מוצע מסחר פנימי בתוך הקומה, הכניסה למגורים מוצעת מצפון קומה :1 מוצעת קומת משרדים מלאה, בחזית הקדמית הדרומית מוצע מסחר למסעדה קומה :2 מוצעת קומת משרדים מלאה, בחזית הקדמית הדרומית מוצע מסחר למסעדה קומות :3-17 מוצעת קומה למגורים – מוצעות 4 יח"ד בקומה

קומת גג: מוצעת יציאה לגג בטון שטוח מחדר המדרגות. באזור זה מוצע חדר טכני ומאגר מים יש

לבטל את חישוב השטחים ממאגר המים

קומה :-1 מוצע שטח ציבורי מערבית לקומה עבור חדרי חוגים. דרומית מזרחית לקומה מוצע חלל כפול לקומה שמתחת. מצפון מוצעת רמפת כניסה לחניה, מוצעות חניות לפריקה תפעולית קומה :-2 מערבית לקומה מוצע שטח מסחר ומשרדים. במרכז הקומה מוצעים חללים טכניים, מוצע חדר אשפה למסחר ולמגורים ע"י דחסניות אשפה. דרומית לקומה מוצע אזור חניות לאופניים.

קומה -3 עד :-7 מוצעות 5 קומות חניה ת"ק עבור מגורים, מסחר משרדים מסעדה וספריה סטייה ניכרת

סעיף .4.3.2ה' קובע הוראות סטייה ניכרת לנושאים הבאים :

מס' הקומות

קווי בניין

סטייה מהשימושים המפורטים בסעיף ( 4.4.1 ) תחשב כטיה ניכרת שלביות הביצוע

מפלס המסחר בקומת הקרקע יהיה נשוק למפלס המדרכה לא יותר ניוד שטחי בניה משימושים שאינם למגורים לשטחים למגורים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת.

. פיתוח השטחים הציבוריים כתנאי לטופס איכלוס מחייבים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת.

להלן פירוט לגבי הנושאים המפורטים:

- 41 -

מס' הקומות – סטיה ניכרת

סעיף .4.3.2ה':1 "מספר הקומות המירבי הינו מחייב וכל סטייה ממנו תיחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבנייה "

מותר: 18 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת מוצע: 18 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 7 קומות מתחת לכניסה הקובעת - התפרסמה הקלה לתוספת קומות תת קרקעיות (שינוי מס' קומות מ -6קומות ל -7קומות מתחת לכניסה הקובעת לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן).

קווי בניין – סטייה ניכרת

סעיף .4.3.2ה':2 "קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, שינוי קו הבניין ייחשב כסטייה ניכרת. בהתאם לתקנות התכנון והבניה"

המוצע מתוכנן בתחום קווי הבניין המותרים פרט לחריגה מדרום אותה יידרש לבטל יש להציג אישור מח' דרכים לכניסה לחניה

שימושים – סטיה ניכרת

סעיף .4.3.2ה':3 "סטייה מהשימושים המפורטים בסעיף ( 4.4.1 ) תחשב כסטייה ניכרת"

סעיף 4.3.1 קובע הוראות לעניין שימושים :

קומה -1 ו -2 : מסחר, תעסוקה ומשרדים שטח לצורכי ציבור עבור תרבות וחברה.

מוצע כמותר, פרט לשטח מסחר בקומה -2 שש להתאימו להיקף המסחר במדויק כמו כן, יידרש להוסיף שימוש עבור תעסוקה ומשרדים בהתאם להוראת הסעיף

קומת הקרקע: שפונה לדרך בית חנינא וכביש 21 תשמש למסחר בלבד וכניסה למגורים .

מוצע מסחר, מוצעת כניסה למגורים

קומה +1 ו- +2 : מסחר , תעסוקה ומשרדים. – מוצע כמותר קומה +3 עד קומה +17 : מגורים - מוצע כמותר

שלביות הביצוע– סטייה ניכרת

סעיף .4.3.2ה':4 "שלבי הביצוע כמפורט בסעיף 7.1 מחייבים, סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת."

- 42 -

סעיף 7.1 קובע הוראות לעניין שלביות הביצוע :

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת הנאה והכיכר העירונית בתחום התכנית.

תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום השטח הציבורי המבונה עם המחלקה למבני ציבור

תנאי לתחילת ביצוע: שבועיים לפני תחילת ביצוע התכנית תשלח הודעה לצה"ל.

תנאי לטופס אכלוס: .1 סיום ביצוע השטחים לצורכי ציבור בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

2. ביצוע בפועל של כל המדרכות, זיקת ההנאה, דרכי גישה לבניין, ותשתיות הגובלים בשטח התכנית.

מפלס המסחר – סטייה ניכרת

סעיף .4.3.2ה':5 "מפלס המסחר בקומת הקרקע יהיה נשוק למפלס המדרכה"

מוצע כמותר פרט לאזור הצפוני-מערבי הפנימי, יתוקן בתיאום בוחן הרישוי סעיף 4.1.2ב':2 "מפלס הככר יהא במפלס המדרכה/ מפלס המסחר בקומת הקרקע, לא תותר הגבהה של מפלס המסחר מעל מפלס המדרכה, סטייה מהוראה זו תחשב כסטייה נכרת."

שטחי בניה –

סעיף סטיה ניכרת .4.3.2ה':6 "לא יותר ניוד שטחי בניה משימושים שאינם למגורים לשטחים למגורים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת."

פורסמו ההקלות הבאות:

ניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).

תוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).

ניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע).

שטחי הממ"ד בכל הקומות חושבו בשטח עיקרי – יידרש לתקן מותר:

- 43 -

מגורים: עיקרי ע"ק: 8340 מ"ר שירות ע"ק: 744.7 מ"ר שירות ת"ק: 124.09 מ"ר

מבנים ומוסדות ציבור: עיקרי ת"ק: 500 מ"ר שירות ת"ק: 65 מ"ר

מסחר ותעסוקה: עיקרי ע"ק: 2980.7 מ"ר עיקרי ת"ק: 269.59 מ"ר. שירות ע"ק: 288.6 מ"ר. שירות

ת"ק: 21 מ"ר.

חניון : שירות ת"ק: 7200 מ"ר

מוצע עיקרי

מגורים :

מוצע ע"ק: 8340 מ"ר מותר: 8340 מ"ר

מסחר ותעסוקה :

מסחר ע"ק מוצע: 1259.24 מ"ר תעסוקה ע"ק מוצע: 1784.43 מ"ר סה"כ: 3043.67 מ"ר

מותר: 2980.7 מ"ר – חריגה: 62.97 מ"ר - התפרסמה הקלה לניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע). יילקח משטח מסחר ת"ק נותר

מסחר ת"ק: 120.60 מ"ר תעסוקה ת"ק: 80.32 מ"ר סה"כ: 200.92 מ"ר נותרו: 269.59 מ"ר (יילקח

62.97 מ"ר לע"ק)

בנייני ציבור:

מוצע ת"ק: 500 מ"ר מותר ת"ק: 500 מ"ר

מוצע שירות

מגורים החל מקומה 3 :

מוצע ע"ק: 454.52 מ"ר + 223.52 מ"ר (מסד עם גישה למגורים) = 678 מ"ר מותר: 744 מ"ר

נותרו: 66 מ"ר (ינויד עבור מגורים ת"ק ראה הקלה להלן:)

מוצע ת"ק: 178.17 מ"ר מותר: 124.09 מ"ר – חריגה: 54.08 מ"ר

פורסמה הקלה לניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).

מסחר ותעסוקה :

מוצע ע"ק: 281.17 מ"ר מותר: 288.6 מ"ר

- 44 -

מוצע ת"ק: 21 מ"ר מותר: 21 מ"ר

בנייני ציבור:

מוצע: 25.78 מ"ר מותר: 65 מ"ר

ת"ק :

מוצע שטח חניון: 7488.32 מ"ר מותר: 7200 מ"ר – חריגה של 288.32 מ"ר

פורסמה הקלה לתוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).- ההקלה מתייתרת, כמו"כ, ראה סעיף להלן:

סעיף .4.3.2ג':1 מספר מקומות החנייה יקבע בהתאם לתקן החנייה החל במקום לעת אישור הבקשה להיתר.

פיתוח השטחים הציבוריים - סטיה ניכרת

סעיף .4.3.2ה'7 : "פיתוח השטחים הציבוריים כתנאי לטופס אכלוס מחייבים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת."

יירשם כתנאי בהיתר

זיקת הנאה ומפלס הכיכר

סעיף .4.1.2ב':1 " הככר תפותח ותעוצב כהמשך לזיקת ההנאה בתא שטח מספר ,1 וישולבו בה עצים, ספסלי ישיבה, מערכת תאורה, מערכת השקייה, הכל לפי דרישת האגף לשיפור פני העיר בעיריית

ירושלים." – יש לציין את זיקת ההנאה על גבי הבקשה.

סעיף .4.1.2ב':2 "מפלס הככר יהא במפלס המדרכה/ מפלס המסחר בקומת הקרקע, לא תותר הגבה של מפלס המסחר מעל מפלס המדרכה, סטייה מהוראה זו תחשב כסטייה נכרת."

סעיף .4.1.2ב'3 : "הככר תתוכנן כך שתשמש כרחבת כניסה לבניין בתא שטח מספר 1"

סעיף .4.1.2ב'4 : "הככר תתחבר לשטח עם זיקת הנאה לציבור בחלק הפונה לדרך בית חנינא וכביש מספר 21 מדרום."

יידרש לסמן את הכיכר בהתאם להוראות הנ"ל – יידרש לקבל אישור דרכים ואישור אדריכל העיר לכיכר.

סעיף 4.3.2י"ג קובע הוראות לעניין זיקת הנאה:

- 45 -

סעיף 1 מפרט את השימושים המותרים. – יידרש לסמן בהתאם עם בוחן הרישוי הוראות בינוי

סעיף 4.3.2ב' קובע הוראות בינוי :

1. "מסד הבניין יבנה ב -3 קומות בחזית הפונה לדרך ראמאללה וב -5 קומות בחזית הפונה לרח' אל-

מאמון ממערב." – מוצע כמותר

2. "קומת הקרקע אשר פונה לדרך ראמאללה תשמש למסחר בלבד." – מוצע כמותר

3. "השטח המירבי עבור תכסית קומת המגדל לא יעלה על 600 מ"ר. – מוצע במסגרת המותר

4. "השימושים בקומות הקרקע יהיו מסחריים בלבד, לא תותר הקמת יחידות דיור בקומות אלו." –

מוצע כמותר

5. "בחזית הבניין הראשית תפותח כיכר עירונית רחבה ופתוחה." - יידרש להציג את הכיכר ולקבל

אישור מח' דרכים על הכיכר

6. "מפלס קומת המסחר יהיה נושק למפלס המדרכה, לא תותר הגבה של מפלס קומת המסחר מעל

מפלס המדרכה סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה נכרת."

חניה

הכניסה לחניה תואמת את הכניסה המוצגת בנספח הבינוי סעיף .4.3.2ג':2 "בקומות החניה, תהיה הפרדה בין חנייה למסחר ומשרדים לבין החניה למגורים"

מוצע בהתאם חניות למגורים, מסחר, משרדים, מסעדה וספריה התקבל אישור חניה מתאריך 03.01.2023 :

אין התנגדות לתוכנית

מוצע מבנה חדש בעל עירוב שימושים על ציר רק"ל

מוצע 80 מקומות חניה לטובת 60 יח"ד חדשות, 73 מרומות חניה לטובת מסחר, משרדים, מסעדנות וספריה סה"כ 153 מקומות חניה

- 46 -

בנוסף מתוכנינים 5 מקומות חניה לרכב תפעולי 3 משאיות+2 טנדרים בכפוף לאישור מחלקת דרכים

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרורו

מבנה ציבור

סעיף .4.3.2ח' קובע הוראות פרוגרמה לשטחי ציבור:

1. השטח המסומן בנספח הבנוי בצבע חום והיקיפו לא יקטן מ -500 מ"ר מיועד לשימושים עבור

צרכי חברה ותרבות. – מוצע כמותר במפלס -1 שטח למבני ציבור שהיקפו עומד על 500 מ"ר

2. תכנון השטח הנ"ל יהא בתיאום עם האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים. – התקבל אישור מבני

ציבור מתאריך 03.01.2024 : " מאושר לדיון. תנאי להפניה לגורמים יהיה אישור מבני ציבור לתכנית עדכנית במקוונת + הערות שנשלחו במייל"

3. שטח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף ( 6.7 ) להלן (הפקעות לצרכי ציבור) השימוש

הציבורי בשטח מחייב וכל סטיה משימוש זה תהא סטיה ניכרת. – השטח הינו להפקעה, תירשם הערת אזהרה בהתאם

מס' יח"ד

מותר: 65 יח"ד מוצע: 60 יח"ד – במסגרת המותר

0.00

מותר לפי נספח הבינוי: 783.90 מוצע: 783.88

גובה

מותר: 66.62=+850.52 (גובה מעקה הגג) בהערה ()3 מתחת לטבלה: מעל גובה זה יותר מעקה תקני, חדרים טכנים ומאגר מים עד לגובה 69.50 מ.'

מוצע: +65.16=849.04 (גובה מדרך הגג)

גובה מעקה הגג עומד על 3 מ' – יידרש לצמצם את גובה המעקה בין 1.1-1.3 מ' ובתיאום עם בוחן הרישוי

- 47 -

סעיף 6.1 : "יותר שינוי של עד 1 מטר מהגובה המצויין בנספח הבינוי."

על פי סעיף 6.5 הקובע מגבלות בניה לגובה נקבע כי : " על תחום התכנית חלות הגבלות בניה בגין קיומו של שדה התעופה עטרות. הגובה המירבי המותר לבניה מעל פני הים, לרבות מעקות בטיחות, חדרי יציאה לגג, דודים וקולטי שמש, מנופים ועגורנים בזמן הבניה וכו' הינו +811 מ' ואין לחרוג ממנו"

אישור שדות התעופה:

התקבל אישור שדות התעופה מתאריך :07.04.2022 "לרשות התעופה האזרחית אין התנגדות לאישור הקמת המבנים בהתאם לתכנית שצורפה למכתב שבסימוכין לאחר בדיקת התאמתה להגבלות הבניה בגין בטיחות הטיסה הנובעות מקיום נתיבי טיסה. זאת בתנאים" (סרוק בארכיב האופטי)

שלביות הביצוע

סעיף 7.1 קובע שלביות ביצוע

תנאי למתן היתר בניה יהיה:

1. הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת ההנאה והכיכר העירונית בתחום

התכנית.

2. תיאום השטח הציבורי המבונה עם המחלקה למבני ציבור – התיאום נעשה ויידרש לחזור אליהם

כתנאי לקבלת היתר

תנאי לתחילת ביצוע:

שבועיים לפני תחילת ביצוע התכנית תשלח הודעה לצה"ל.

תנאי לטופס אכלוס :

1. סיום ביצוע השטחים לצורכי ציבור בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

2. ביצוע בפועל של כל המדרכות, זיקת ההנאה, דרכי גישה לבניין, ותשתיות הגובלים בשטח התכנית.

מחסנים

לא מתוכננים מחסנים

צובר גז

יידרש לסמן מיקום

- 48 -

אישורים שהתקבלו

חניה

התקבל אישור ראה פירוט מעלה

איכות הסביבה

התקבל אישור מתאריך 16.05.2023

שפ"ע

התקבל אישור מתאריך 27.10.2022 :

"הוגשה התחייבות לשימור העצים.

הוגשה התחייבות לפיצוי נופי (בערך של 3,985 ₪. )"

תברואה

התקבל אישור מתאריך 31.08.2022 : " בניין של 5 קומות 2 דחסנית 8 קו"ב + מכבש קרטונים"

לא מדובר במבנה של 5 קומות ויידרש לקבל הבהרה.

מוצע חדר אשפה למחסר ומגורים ע"י פיר/שוט אשפה

אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לבקשה מתאריך 30.03.2023 לא מפורטת חוות דעת – ויידרש לפרטה כתנאי ראשון טרם העברה לגורמים דרכים

התקבל אישור דרכים מתאריך: 30.03.2023

בהמשך לדיון אגפי עבור תיק 2022/119 מ27.03.23 הוחלט לקדם תיק במסגרת טופס .11 יש לאשר תכנית מדרכה ע"י מחלקת תנועה אסתי איטח ) לפי גבולות שסימנו בצהוב ע"ג התוכנית מטה( מדרכה החדשה לא כולל תחום החל ב "הנחיות מיוחדות" )

על סמך תכנית תנועה מאושרת נא לקדם אומדן/כתב כמויות תקציבי לעבודות ביצוע/סלילת המדרכה.

לאחר השלמת כל החומר הנדרש טופס 11 יועבר לחתימת המנהל האגף.

חתימת טופס 11 הינו תנאי להוצאת היתר בניה .

- 49 -

תיק שוחרר לדיון בלבד.

מאור באגף שפ"ע

התקבל אישור מאור מתאריך 23.10.2023 : " יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים בתחום הפרוייקט במחלקת המאור."

מבני ציבור

התקבל אישור מתאריך 03.01.2024 : " מאושר לדיון. תנאי להפניה לגורמים יהיה אישור מבני ציבור לתכנית עדכנית במקוונת + הערות שנשלחו במייל"

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 30/10/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

בהתאם להליך מול וועדת ערר שבסופו נחתם הסכם פשרה בין הצדדים בתאריך 10.10.24

הוסכם כי יחודש הטיפול בבקשת ההיתר, כאשר תנאי למתן היתר בנייה יהיה אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

מומלץ לאשור את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים,

כמפורט בתיאור הבקשה ובתיאום עם בוחנת הרישוי.

יתווסף תנאי למתן היתר – אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים

חוות דעת תכנונית 30/10/2024

חוות דעת תכנונית

- 50 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

תחילת תוקף:

ייעוד הקרקע:

623967

29/02/2020

בתאריך 16.1.24 הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה "לדחות את ההכרעה"

לבדיקת עו"ד נויה גבע לעניין הזכויות הקנייניות.

לאחר קבלת חוות דעתה של עו"ד נויה גבע מתאריך

27.02.2024

נקבע כי: "עולה כי, נעשתה פניה מטעם משרדה אל לשכת

הסדר המקרקעין ולא חל כל שינוי בפרטי הרישום, בנוסף נעשתה פניה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים בכדי להבין אם הנכס נפקד, והתשובה שהתקבלה כי הנכס נפקד המוקנה לבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים, כל עוד לא יוכח אחרת.

וכי אין בחומר שהוגש כל אסמכתא שהאלמנה פאטמה מכרה את זכויותיה, וכן, גם צו הירושה של כמאל, בתו של הבעל המקורי, ניתן בחוסר סמכות ובניגוד לדין מהסיבות שפורטו בחוות הדעת.

לאור האמור לעיל, ולאחר עיון בחוות הדעת של עו"ד נויה גבע ובהתאם לבדיקתה ולנספחים שצורפו, ניתן ללמוד כי למגיש הבקשה ישנו קושי רב בכדי להוכיח את זכויותיו בנכס, ונכון לעכשיו הנכס נחשב כנפקד המוקנה לבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים כל עוד לא הוכח אחרת."

- 51 -

בתאריך 7.5.24 הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה

"לדחות במתכונת המוצעת"

ל90 יום לצורך קבלת אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

במידה ותוך 90 יום לא יוגש אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים בקשה זו תיסגר ללא צורך בדיון נוסף.

הבקשה שבנדון נסגרה בחלוף 90 יום וזאת בהתאם

להחלטה כאמור,

במקביל, התנהל הליך מול וועדת ערר שבסופו נחתם הסכם פשרה בין הצדדים בתאריך 10.10.24

הוסכם כי יחודש הטיפול בבקשת ההיתר והיא תשובץ לדיון בוועדה בהקדם האפשרי,

כאשר תנאי לקבלת היתר בנייה יהיה אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

לאור זאת, הבקשה מובאת לדיון לאישורה בכפוף לשינויים ובתנאים, בהתאם למפורט בתיאור הבקשה, ובתוספת

התנאי כאמור.

דיון בועדת משנה 07/05/2024

: לדחות לדחות במתכונת ל- 90 יום לצורך קבלת אישור האפוטרופוס במתכונת המוצעת לנכסי נפקדים.

במידה ותוך 90 יום לא יוגש אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים בקשה זו תיסגר ללא צורך בדיון נוסף .

בדיקת המלצה 18/04/2024

תכנונית : לדחות

את הבקשה

המלצת המחלקה תהיה לדחות את הבקשה עד להסדרת

נושא הבעלויות

- 52 -

חוות דעת תכנונית 21/03/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8000

תחילת תוקף:

13/04/2004

ייעוד הקרקע:

בתאריך 16.01.2024 הבקשה נדונה בוועדה והוחלט לדחות את ההכרעה לצורך בדיקת עו"ד נויה גבע לעניין הזכויות במגרש.

לאחר קבלת חוות דעתה של עו"ד נויה גבע מתאריך

27.02.2024 הועברה חוות הדעת ללשכה המשפטית בה

נקבע כי: " עולה כי, נעשתה פניה מטעם משרדה אל לשכת

- 53 -

דיון בועדת משנה 16/01/2024

: לדחות את הבקשה תועבר לבדיקת עו"ד נויה גבע לעניין הזכויות ולאחר ההכרעה קבלת דעתה הבקשה תובא לדיון

חוות דעת תכנונית 11/01/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8000

תחילת תוקף:

13/04/2004

ייעוד הקרקע:

מדובר בבקשה בין רחובות דרך בית חנינא לשיירת העטרות במגרש מס' 1 על פי תב"ע 623967 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 15 קומות ע"ק מעל קומות מסד – 3 קומות מסד ממזרח ו-5 קומות מסד ממערב סה"כ 18 קומות מעל

הקרקע ומעל 6 קומות מרתף עבור חניה. המבנה משלב מסחר, משרדים ושטח ציבורי בקומות המסד, החל מקומה 3 יתר הקומות עבור מגורים, סה"כ 60 יח"ד.

לבקשה פורסמו הקלות לניוד שטחי בניה לתוספת קומה ת"ק ועוד

- 54 -

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים ובכפוף לתיקון הבקשה בהתאם לתיאור הבקשה.

הכנת המלצה 11/01/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתנאים

השלמת פרסום 28/11/2023

לפי סעיף 149 -1 ניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע לחוק (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).

-2 תוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם

עמידה בתקן חניה).

-3 תוספת קומות תת קרקעיות (שינוי מס' קומות מ -6קומות ל -7קומות מתחת לכניסה הקובעת לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן).

-4 שינוי מנספח הבינוי (שינוי בעיצוב האדריכלי, שינוי בחלוקה הפנימית, תכנון אדריכלי מפורט לעומת נספח בינוי סכמתי).

-5 ניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע).

הכנת נוסח פרסום 13/02/2022

ניוד שטחים ממגורים למסחר -

תוספת שטחים תת קרקעיים - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן

תוספת קומות תת קרקעיות - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן

שינוי מנספח הבינוי -

- 55 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

15 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 16 תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת הנאה והכיכר העירונית בתחום התכנית.

17 תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום השטח הציבורי המבונה עם המחלקה למבני ציבור 18 תנאי ראשון טרם העברה לגורמים מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה 19 המבנה והגדות המסומנים בסימון הריסה הינם מיועדים להריסה, ויהרסו כתנאי להוצאת היתר בניה או חפירה ראשון בתחום התכנית.

20 אישור סופי של מבני ציבור

21 תיאום תכנית אב לתחבורה בהתאם לסעיף .4.3.2י"ב14 בתב"ע 22 תנאי למתן היתר בניה יהיה שליחת הודעה למעהב"ט למייל: idf.gov.il@air21 בהתאם לסעיף .4.3.2י"ב14 בתב"ע

23 אישור סופי של אדריכל העיר

24 תנאי להוצאת היתרי בניה הינו אישור רשות התעופה האזרחית.

25 הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת ההנאה והכיכר העירונית בתחום התכנית.

26 אישור סופי של מח' דרכים

27 אישור סופי של מחלקת המאור

28 אישור סופי של מחלקת תברואה

29 קבלת אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

30 אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בהתאם להליך מול וועדת ערר שבסופו נחתם הסכם פשרה בין הצדדים בתאריך 10.10.24 הוסכם כי יחודש הטיפול בבקשת ההיתר, כאשר תנאי למתן היתר בנייה יהיה אישור

- 56 -

האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

מומלץ לאשור את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, כמפורט בתיאור הבקשה ובתיאום עם בוחנת הרישוי.

יתווסף תנאי למתן היתר – אישור האפוטרופוס לנכסי נפקדים

- 57 -

סדר יום לועדה מתאריך - 06/11/2024 - ה חשוון תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/21

מספר בקשה 2024/0144.01

מספר סידורי 17

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

מהות בקשה היתר בניה עבור 78 יח'' דיור ומסחר.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש משכן אליהו חברה לבניה והשקעות

עורך הבקשה אדריכל בכר שכטר רויטל

מתכנן השלד מהנדס ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

תלמה 1 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30340 51 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1108174 תחילת תוקף 23/12/2023

2005ה תחילת תוקף 23/05/2003

תאור הבקשה

בקשה לבינוי מוצע עבור מגורים עבור 80 יח"ד מתוכם 2 יח"ד עבור רווחה (כ-146 מ"ר עיקרי + 24 מ"ר שטחי שירות), המבנה בן 8 קומות על קרקעיות וכן 6 קומות חניון.

קיים היתר חפירה בבקשה מספר -2024/144.01 הופק היתר בתאריך .06/08/2024 כתובת: תלמה 1 פינת משה קול – שכונת בית הכרם תיק רישוי: 2024/0144 בקשה לבינוי תואמת לתב"ע ,1108174 התכנית מחליפה את תכנית במ 2005/6 ב.

התכנית אושרה בסמכות מחוזית בתאריך 20.09.23 והופקדה בתאריך .18.12.23

- 58 -

התכנית משנה בינוי במגרש ריק ברחוב תלמה 1 פינת רחוב משה קול, סמוך לכביש 16 ולמתחם עמק ציון.

התכנית מציעה תוספת זכויות בניה, תוספת יחידות דיור ותוספת שימוש מסחרי בכפלי הקרקע לכיוון עמק ציון, בהתאם למדיניות התכנונית לניצול משאב הקרקע.

סה"כ 80 יח"ד + 2 יח"ד עבור רווחה.

מסמכי תב"ע:

עפ"י תכנית 1108174 תוקף מיום 27.3.23 הוראות בניה תשריט מחייב.

נספח מס' 1 , 2 : בינוי ופיתוח מנחה למעט גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי, קווי בנין מירביים, סטיו, זיקת -הנאה ושימושים שהם מחייבים.

סטייה ניכרת (סעיף 4.2 . ג') :

סטייה ניכרת למס' הקומות, גובה בניינים, קווי בניין, אחוזי בניה מעבר ל 7840 מ"ר יהווה סטייה ניכרת.

מההוראות:

1. גובה הבניה המירבי כמצוין בטבלה 5 ובנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה

ניכרת.

עפ"י טבלה 5 גובה מותר: 27 מ' סעיף קטן 4 (4לא כולל מדרגות וחדר מעליות (שיוקמו בכל מבנה)

ומעקה להסתרת מערכות). מוצע 27.54 /28.64 מ' + לחדר יציאה לגג, רצפה של גג הינו /25.79 28.74 מ'- מוצע כמתאפשר

2. קוי הבנין המפורטים בתשריט הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין

יחשב כסטיה ניכרת. פרט לבליטות נקודתיות לפי סעיף 4.1.2 .ח.- יש להתאים מרפסות חורגות מקווי הבנין

3. מספר הקומות כמצוין בטבלה 5 הנו מירבי וכל הגדלה תחשב כסטיה ניכרת.- מוצע כמתאפשר

4. הגדלת אחוזי הבניה לדירות מגורים מעבר ל 7840 מ"ר תחשב כסטיה ניכרת, יתרת השטחים

ישמשו לדירות להשכרה לטווח ארוך ולדירות רווחה.

עוד מצוין בסעיף קטן 6 בטבלה 5 כי : ) דירות רווחה יהיו מעבר לזכויות המגורים והדיור להשכרה לטווח ארוך.

תאור הבקשה:

מוצעים 2 מבנים משולבים מגורים ומסחר. השימושים המותרים הינם: מגורים ושימושים נלווים: חניה, מחסנים, בריכות שחיה פרטיות, שטחי שירות נלווים, חלל

- 59 -

דיירים משותף, חדרים טכניים.

ב. שימושים מסחריים הכוללים: חנויות קטנות, סדנאות וגלריות, בנק, סניף דואר, משרדים,

מזנונים, בתי קפה, מכוני כושר ויופי, קליניקות, שרותי רווחה ופנאי וכיוצ"ב. לא יותר שימוש שמחייב בניית מנדפים.

כמו"כ 2 דירות רווחה בשטח כולל של כ 150 מ"ר וכן מתאפשר דירות להשכרה לתקופה של 20 שנים.

הוראות התכנית:

סעיף .4.1 להוראות התכנית:

הבינוי יורכב משני אגפים ומעל ה, המרחק המינימילי בין הבניינים יהיה 6 מ'. - מוצע כמתאפשר- יש להציג ע"ג התכנית a .

ל פחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר כולל ממ"ד. - יש להציג תמהיל דירות ולהציג עמידה בתנאי זה.

מ ופע הבינוי כלפי רחוב משה קול יהיה עד 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, עם נסיגה מחייבת בקומה העליונה של 2 מטר בחזית הפונה לרחוב משה קול . - יש להציג עמידה בתנאי זה.

מ ופע הבינוי כלפי רחוב בייט- כיוון דרום מזרח: 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת + 2 קומות מגורים וקומת מסחר מתחת למפלס הכניסה הקובעת. סה"כ 3 קומות מתחת מפלס הכניסה. - יש להציג עמידה בתנאי זה.

תת אפשר תוספת בינוי נוספת עבור מסחר בכפלי הקרקע הגובלים בשצ"פ לכיוון דרום מערב, מעבר לשטחי הבניה שמיועדים למגורים. ובהתאם לטבלה 5 .

ת כנון וביצוע השצ"פ הגובל עם המגרש בדרום מערב, והשביל ברצועה המזרחית הגובלים בתחום התכנית, יבוצע על ידי היזם ועל חשבונו.

מ על רצועת השצ"פ הדרומית, הגובל עם רחוב בייט, יש לשמור על חיץ מגונן בהתאם לחוות דעת מחלקת איכות הסביבה.

הוראות פיתוח:

1. מפלס הכניסה הקובעת יהיה בהתאם לנספח הבינוי.

תותר חריגה של עד 0.5 מ' מהמפלס בנספח הבינוי, ובלבד שתישמר נגישות לכניסת הבניין.

2. תותר הצבת פילרים, צוברי גז, נישות לפחי אשפה ואלמנטים טכניים אחרים כחלק מפיתוח

סביבת הבניין ובהתאם להנחיות המרחביות של ירושלים.

מוצע כמתאפשר

- 60 -

3. הגדרות כלפי רחובות משה קול ותלמה יהיו בנויות כ -20 ס"מ מגובה החצר הפנימית + מעקה

בטיחות תקני. מופע הגדר הבנויה מכיוון רחוב משה קול עד 1.20 מ'.

מוצע כמתאפשר

4. קיר הפיתוח מכיוון שביל הולכי הרגל יהיה בגובה מקסימלי של 2 מ', ברוח המוצג בנספח

הבינוי- יש להתאים למתאפשר

מרפסות:

א. תותר בניית מרפסות מקורות בשטח ממוצע של 12 מ"ר לדירה. שטחי המרפסות יהיו בהתאם

לעמודת שטחי מרפסות בטבלה -5 יש להציג עמידה בתנאי זה.

ב. תיאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבנין. ייקבע כי כל

המרפסות יוקמו בהינף אחד.

ג. על אף האמור בכל מקום אחר בהוראות התכנית או נספחיה תותר בליטת מרפסות נקודתיות

או פינות בניין עד לקו בניין 2.7 מ', בהתאם לנספח הבינוי המנחה.

מוצע כמתאפשר

פרגולות:

תותר בניית פרגולה אשר אינה נכללת בשטחי הבניה. בקומת הקרקע תותר הבלטת פרגולות עד %40 מקו בניין. ביתר הקומות לא תבלוט הפרגולה מעבר לקו המרפסת. עיצובן יהיה חלק אינטגראלי מאדריכלות הבניין.

10. קולטים לדודי השמש יתוכננו כחלק אינטגרלי מתכנון מעקה הגג ו/או הנפחים של הבניין

בכללותו.

מחסנים:

לכל יח"ד יהיה מחסן דירתי בשטח של 4-12 מ"ר. המחסנים יתוכננו בקומת הקרקע או מתחת למפלס הכניסה הקובעת. - יש להציג עמידה בתנאי זה.

חניות האופניים יתאפשרו רק במחסנים ששטחם 6 מ"ר ומעלה. שאר חניות האופניים יתוכננו בקומות החניון או הקרקע.

מוצע כמתאפשר