ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 9 · קובץ התנגדות 1282235 חלק ב.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 7.5.2025.pdf · קובץ התנגדויות 1202985.pdf · קובץ התנגדויות 1358837.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1247485.pdf · קובץ התנגדות 1152297.pdf · קובץ התנגדות 1256924.pdf · קובץ התנגדות 1274026.pdf · קןבץ התנגדות 1244276.pdf · תצר 12574.pdf · פרוטוקול קובץ דיון והחלטה תצר 12574.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מיום 7.5.2025.pdf · פרוטוקול תמצית עיקרי דיון ועדת תבע מיום 7.5.25.pdf · קובץ החלטות הפקעות 7.5.2025.pdf · תמלול הועדה 7.5.2025.pdf
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________ ר' שרית דנה ושלום זינגר, דיני תכנון ובניה, בעמ' ,615-622 וכן הפסיקה אשר צוטטה שם.
65. בעניין זה נפנה גם לדבריו של כב' השופט אלון בפסק דינו בעניין עע"מ ,05/9156 משה גרידינגר
ואח' נ מריום ושון ראפ ואח' (פורסם בנבו), וזאת בהתייחס לטענה שהועלתה שם על ידי הוועדה
המחוזית, כי "קיים קושי ממשי להחיל את הוראות מסמך המדיניות באופן רטרואקטיבי על
תכנית המצויה בשלבים סטטוטוריים כה מתקדמים, דוגמת התכנית דנן". השופט דחה את
הטענות, ואישר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי שביטל את החלטת הועדה המחוזית, וקבע בין היתר:
"בהערת אגב נציין, כי גם לו היה נקבע במפורש במסמך המדיניות כי הוא אינו חל על התכנית
המוצעת, לא היה די בכך כדי לסייע למערערים. זאת מכיוון שבקביעת ההנחיה המינהלית יש
להתחשב בשיקולים ענייניים בלבד, וקביעה המחריגה תכנית ספציפית מתחולת מסמך
המדיניות ללא הנמקה תכנונית וענינית היתה מהווה אינדיקציה להתחשבות בשיקולים זרים
בעת עריכת מסמך המדיניות (ראו והשוו: בג"ץ 71/178 קקון נ' המפקח על התעבורה, פ"ד
כו()1 141 ()1971; בג"ץ 93/6300 מכון להכשרת טוענות רבניות נ' השר לענייני דתות, פ"ד
מח()4 ,441 454-455 (.))1994 "
(ר' סע' 14 לפסק הדין)
66. נוסיף כי מוסד תכנון אשר משתמש בסמכותו הקבועה בחוק לשלילת זכויות מוקנות של בעלי
זכויות מכח תכניות מאושרות, בין אם בעצם סמכותו לשנות את הדין על ידי שינויי תכנון ובין אם בשלבים מוקדמים יותר, לדוגמא מכח סע' 77-78 לחוק התכנון והבניה, ובין אם בנסיבות עמ' 13
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________ אחרות, אינו יכול לעצום את עיניו, משינויי מדיניות ראויים אשר הוחלט עליהם בועדה המחוזית עצמה, בעת דיון בתכנית במתן תוקף.
67. על כן, בענייננו, יש לדחות את התכנית כליל, ולשלוח את היזמים לתכנון מחדש על מגרש
ששטחו לא יפחת מ- 4 דונם.
הכשלים בתכנית המוצעת
העדר הפקעה ציבורית לשטח פתוח
68. המתנגדים יטענו כי התכנון הנקודתי המוצע, ובו אין הפקעה משמעותית בקרקע לטובת
הציבור משטח החלקה, על אף היקפי הבינוי המשמעותיים בתחום התכנית, מחייב לכשעצמו את דחיית התכנית.
69. יתרה מכך, המדובר בכשל אשר צפוי להיות מועתק לכל המגרשים בהם מקודם תכנון בסביבת
התכנית, מה שמעצים את הנזק לציבור.
70. ההפרשה המבונה המצומצמת בשטח הבניין, אינה מפצה על הצפיפות הצפויה בבינוי המתוכנן
בכל אחד מהמגרשים ברצועה הצפון-מערבית של רח' הנטקה.
הפגיעה האנושה ברח' שמריהו לוין כתוצאה מתכנון החניה והכניסה לחניה
71. כפי שצויין לעיל, תכנון החניה אשר מוצע בתכנית, אינו מבטיח, למעשה, לשרת ככניסה לחניה
לכל החלקות המצרניות, וכך בפועל, צפויות כניסות לכל אחד ואחד מהמגרשים הגובלים בתכנית, מרח' שמריהו לוין, תוך ביטול כל משמעות לשטחי המדרכות בחזית הצפונית למגרשים אלה, ואת זיקות ההנאה להולכי הרגל.
72. כמו כן, וכפי שצויין לעיל, על אף החלטת ההפקדה וכן הוראות התכנית, בפועל, לא נקבעו זיקות
הנאה למעבר רכב עבור החלקות המצרניות והסמוכות ממזרח לשטח התכנית, ואילו סימון זיקת ההנאה למעבר רכב בחזית המערבית בשטח התכנית, אינו מבטיח כל מעבר עתידי לחלקות מצרניות וסמוכות, וכך, תכנון החניונים יהיה, בפועל, נקודתי לכל חלקה וחלקה על אף כוונת הועדה בהחלטת ההפקדה.
73. יתרה מכך, המתנגדים לא מצאו כל דיון ענייני וממצה בקשיים הנובעים מתכנון מאות יחידות
בבניינים בין הנטקה לשמריהו לוין, כאשר הכניסה לחניה של בניינים אלה מתוכננת מרח'
שמריהו לוין.
74. רח' שמריהו לוין הנו רחוב שכונתי ברוחב של כ- 12 מ', כולל מדרכות ושטחי חניה, והוא
מתקשה כבר היום לתת מענה לצרכי התושבים, בין אם לצורך חנייה ומעבר של כלי רכב פרטיים של תושבי המקום, ובין אם לצורך מעבר אוטובוסים, משאיות ורכבי חירום. במצב עמ' 14
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________ הקיים היום, לחלק גדול מהבתים באזור אין חניות בשטחי המגרשים, והתושבים חונים בתחום הדרך.
75. מצוקת התנועה והחניה ברח' שמריהו לוין, וזאת בהינתן הציפוף המסיבי המתוכנן ברחוב,
מחייב בחינה מקדימה לאפשרות תכנון כולל לשטחי החניה בכל הרצועה הצפון מערבית, באופן אשר מייתר ככל הניתן את הצורך במעבר כלי רכב ברח' שמריהו לוין לטובת הפרויקטים החדשים, על ידי תכנון משותף לנקודות הכניסה והיציאה לחניונים תת-קרקעיים, באופן שאינו מכביד על הרחוב הקיים. דיון כאמור כלל לא נערך.
76. המתנגדים עוד יוסיפו כי תכנון החניה המוצע, להבנתם, אינו תואם את תקני החניה כפי
שנקבעו בתכנית 5166ב.
77. המתנגדים שומרים על זכותם לצרף חוות דעת תנועתית, וכן להשלים את טענותיהם בהיבט
זה.
העדר מעברים להולכי רגל
78. אחד הנימוקים להתעקשות הועדה המחוזית על החלת מדיניות הרק"ל במגרשים בציר
הנטקה-הנרייטה סולד, הנו היתרונות הטמונים לדעתה במדיניות הרק"ל, ובכלל זה יצירת מעברים "המגדילים את נגישות תושבי השכונה לציר הרק"ל ותחנות הרכבת עצמן". (ר'
החלטת הועדה המחוזית לעניין עדכון תכנית האב, מ- .)12/2022
79. האמור גם מתיישב עם מדיניות הרק"ל מ- ,2019 ובה צויין כי: "בכל תכנית תשאף הוועדה
לשלב מעברים להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונה בהתחשב במיקומו של המגרש
ובאופן העמדת הבינוי...". ההנגשה כאמור הנה על דרך הפקעה או איחוד וחלוקה או קביעת זיקות הנאה בתחום המגרש.
80. נדמה כי הועדה, גם בהחלטת ההפקדה של התכנית מושא התנגדות זו, התכוונה ליצירת
מעבר/ים כאמור.
81. אין גם מחלוקת כי באופן כללי, אין מענה אמיתי למעברים ראויים ונגישים מתוך השכונה לציר
הנטקה.
82. ואולם, בפועל, התכנית אינה מציעה שום מעבר בין הנטקה לשמריהו לוין בתוך שטח התכנית,
אינה מציעה הפקעת שטח כאמור ואף לא זיקת הנאה לטובת מעבר הציבור.
83. יוצא כי התכנית מציגה חזית אחורית לכיוון שמריהו לוין, ומנציחה את הניתוק שלו מציר
הרק"ל, בניגוד מוחלט להצהרות מוסדות התכנון.
84. עוד יצוין כי זכות המעבר להולכי רגל אשר סומנה בחזית הצפונית, ככל הנראה לשם הרחבת
המדרכה, אינה יכולה לספק הטבה משמעותית לציבור, במיוחד כאשר היא נקטעת על ידי הכניסה/יציאה מהחניה.
עמ' 15
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
פגיעה קשה במתנגדים, שינוי מהותי לאופי הסביבה ופגיעה אנושה בערך נכסיהם
85. המתנגדים יטענו כי התכנית המוצעת, אינה מתאימה לאופי הסביבה במקום, ואינה מתחשבת
בכך שהיא מונחתת באזור פסטורלי ושקט, שאינו בנוי לקבל את הצפיפות ושינוי האופי המוצע בתכנית, כאשר ההתעלמות מכך שהבינוי המוצע אינו פונה רק להנטקה אלא גם לרח' שמריהו לוין, על הקשיים שלו, גורמת לפגיעה קשה ביותר בדיירי הרחוב.
86. המתנגדים יטענו כי התכנית כרוכה בפגיעה קניינית קשה ביותר בערך נכסיהם ובאיכות חייהם,
וזאת מכל אחד מהטעמים המפורטים להלן:
- השינוי המוחלט באופי הסביבה וצביון השכונה בכלל ורח' שמריהו לוין בפרט, - היקף הבינוי המוצע בתכנית (כ- %,)900 ומספר יח"ד שאינו פרופורציונלי לסביבה או לשטח המגרש (32 יח"ד בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר במגרש של כחצי דונם), - ההצללה הצפויה לחלק מבתי המתנגדים,
- מטרדי התנועה הצפויים מתוספת הבינוי המוצעת בתכנית, עת הכניסה לפרויקט תהיה מרח' שמריהו לוין, רחוב צר, שכבר היום, כאמור לעיל, סובל מקשיי תנועה וחניה;
- המטרדים בעת הבניה.
87. התכנית המוצעת מטיבה עם בעלי המקרקעין בתחומה, אך הפגיעה שלה במתנגדים ובציבור
בכלל, עולה לאין ערוך על התרומה שלה, וגם מטעמים אלה, מן הדין לדחותה.
88. המתנגדים שומרים על כל זכויותיהם לתביעת פיצוי בהתאם לדין, ככל וחלילה, התכנית לא
תידחה.
סמכות ועדת המשנה הנקודתית
89. המתנגדים יבקשו לציין כי לא הצליחו לאתר את כתב המינוי לועדת המשנה אשר דנה בהפקדת
התכנית. אין בהגשת התנגדות זו, כדי לפגוע בכל טענה אשר תהיה למתנגדים לאחר עיון בכתב המינוי כאמור.
לסיכום
מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית המוצעת בכללותה,
ולהורות ליזמי התכנית לפעול להגשת תכנית כוללת בשטח שלא יפחת מ- 4 דונם ככל ורצונם בהחלת
מדיניות הרק"ל על שטח התכנית.
המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את הזכות
לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת תנועתית ו/או חוות דעת שמאית
ו/או חוות דעת תכנונית.
מודגש כי התנגדות זו אינה ממצה את טענות המתנגדים, ובכלל זה אינה ממצה את טענותיהם בהיבט הקנייני והנזיקי וכל טענותיהם שמורות להם.
עמ' 16