ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 9 · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 7.5.2025.pdf

- 1 -

תאריך:30/4/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/9

שתתקיים 07/05/2025 - ט אייר תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 הפקעות:

1. -23/1375 רקל קו כחול, הרחבות והשלמות בדרך חברון (2 קבצים כיון שמדובר בהפקעה

גדולה מכוח 2 תוכניות).

2. 23/1369 – רקל קו סגול מערבי – קרית יובל ומלחה

3. 23/1371 – רקל קו סגול מזרחי – גוננים

4. -23/1167 דרך בין רחובות עכרמה בן אבי ג'הל לכרם אנג'אץ, שועפט

5. -23/1379 השלמת דרך ברחובות- ענתות, אל אסמעי ומשה דיין, שועפט

10:00 תצ"ר 12574

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1274026 רוממה התנגדויות הפיכת שטח מחסן אברהם ויגלר ועדה מקומית ליח"ד חדשה- יוסף

זיו 7

2 1310713 מרכז הפקדה מגדל מרום - ועדה מקומית

העיר תוספת קומת

גלריה למסעדה

3 1015908 גבעת הצטרפות מנווה האקדמיה האקדמיה ללשון ועדה מחוזית רם הועדה ללשון העברית העברית

המקומית

בשלב הפקדה

4 1256924 עיר התנגדויות הנורית 1 - אלי פרקל ועדה מחוזית גנים ב התחדשות עירונית

5 1244276 עיר התנגדויות התחדשות עירונית ועדה מחוזית גנים ברחוב הנורית -

מתחם 5

6 1282235 קרית התנגדויות הריסת בניין קיים מצלוואי את ועדה מחוזית היובל והקמת בניין חדש מזרחי יזמות

ברחוב שמריהו לוין ובנייה בע"מ

,9 ירושלים.

7 1152297 קרית התנגדויות אנילביץ' 46 - עידן כהן, עו"ד ועדה מחוזית היובל מגורים + חזית

מסחרית

8 1410612 רמות הפקדה המשורר אצ"ג 6 שאול בשארי ועדה מקומית - 2 -

9 1358837 רמת התנגדויות מעבר תת קרקעי עיריית ירושלים ועדה מחוזית בית להולכי רגל לבית

הכרם חולים שערי צדק,

רח' בייט, ירושלים

10 1247485 גוננים התנגדויות הריסה ובניית שני הטנא ביהודה ועדה מחוזית מבני מגורים ברח' הנשיא הטנא

יהודה הנשיא 16 ביהודה הנשיא

11 1277706 נוה תיקון החלטה תכנית לקביעת מאיר בק ועדה מקומית יעקב להפקדה זכויות בנייה

בחלקה 31 בגוש

30645

12 1312669 ואדי גוז הפקדה תוספת בניה על לוטפי זעתרה ועדה מחוזית בנין קיים בואדי גוז

13 1363290 רחביה הפקדה שינוי קווי בנין תומר כהן ועדה מחוזית ותוספות ברח' עזה

29 בירושלים.

14 1435577 בית הפקדה תוספת בניה מעל מחמד דאוד ועדה מחוזית צפפה בניין קיים לאפי

15 1420348 בית הפקדה הגדלת זכויות מוסטפה סלימאן ועדה מחוזית חנינה הבנייה ומספר

הקומות

16 1353069 ארנונה הפקדה עין גדי 4 ירושלים אשר בלאס ועדה מחוזית 17 1231729 רמת תיקון החלטה התחדשות עירונית ועדה מחוזית שרת להפקדה קדיש לוז 3-13

18 1377407 קרית הצטרפות התחדשות עירונית אברהם ברגר ועדה מחוזית היובל הועדה ברחובות שטרן

המקומית ובוליביה, ירושלים

בשלב הפקדה

19 574707 רמות תיקון החלטה הרחבת יחידות דיון צדוק אליעזר ועדה מקומית להפקדה ברחוב ההעברה

20 1230200 פסגת תיקון החלטה הרחבות דיור יפה לוי ועדה מקומית זאב להפקדה ותוספת בניה רח'

דרום רחמילביץ 142

21 1202985 ואדי גוז התנגדויות שינוי ייעוד למגורים אחמד שעראווי ועדה מחוזית ג', ואדי אלג'וז

22 1277839 בוכרים תיקון החלטה תוספת שטחים ועדה מקומית להפקדה בקומת המרתף

בפינת רח' תלמודי

5 ורח' ישא ברכה

23 1267723 ואדי גוז הפקדה הקמת בניין חדש עמראן אבו ועדה מחוזית למגורים סנינה

24 1280031 רמת תיקון החלטה ימימה -24 הרחבת קרול סימון ועדה מקומית דניה להפקדה דיור

25 1227214 מקור הפקדה נבון 6 מאיר אמסלם ועדה מקומית ברוך

26 1155449 אום הפקדה הקמת מבני מגורים מוחמד סבאח ועדה מחוזית טובא ומסחר ושינוי תוואי

כביש

27 1374503 גילה הפקדה מבוא הדודאים 5 ועדה מקומית - 3 -

גילה

28 1235852 רמת הפקדה הרחבות דיור ברח ישראל ברוך ועדה מקומית אשכול מבוא לבנה 2 סאלאוויצ'יק

29 1440197 בוכרים הפקדה תוספת קומה ישראל לודמיר ועדה מחוזית והרחבות דיור רח'

ישא ברכה 21

ירושלים

30 1387208 רמות הפקדה הרחבת יחידות יוסף גרינפלד ועדה מקומית דיור קיימות ברחוב

הרב רובין ,41

31 1405646 זכרון הפקדה תוספות בניה לבנין מאיר שיינין ועדה מחוזית משה קיים רח משה חגיז

17-19 ירושלים

32 1411107 מרכז הפקדה מלון אבן ישראל- יוסף לוי ועדה מחוזית העיר הארכת תוקף

לתכנית

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1274026

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ויגלר אברהם

עורך התכנית: קטרוזה יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 28.03.2025

כתובת זיו יוסף 7 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30080 216 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת להסב שטח מאושר למחסנים בקומת עמודים לשטח עיקרי עבור יח"ד חדשה בגודל של 50 מ"ר ללא פתרון מיגון - יש להציג בתחום השטח החדש המוסב למגורים פתרון לממ"ד בתיאום עם מחלקת התכנון.

יש לבטל את החלונות המוצעים ללובי הבניין.

29/05/2024

גובה הקומה על פי התכנית המאושרת וגם על פי התכנית החדשה הוא 2.2 מטר בלבד, גובה שאינו תיקני לדירת מגורים, יש להציע במסגרת התכנית הנמכה של הרצפה כך שניתן יהיה לעמוד בתקנות בנושא זה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת הפתרון לנושא אוורור יחידת הדיור לאישור הרשות לאיכות הסביבה.

תנאי להיתר בניה יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה לנושא אוורור יחידת הדיור.

יש להסיר הערות לטבלה 5 המתייחסות לתוספת שטחים למיגון. כלל השטחים המוצעים יוצגו במסמכי התכנית ובטבלה .5

יש להטמיע במסמכי התכנית את הבקשה להיתר מספר 1992/0521.04 ולסמן כ"היתר בתהליך".

- 5 -

כתנאי להפקדה, יש לקבל הסכמה מפורשת של בעלי השטח המוצע להסבה בקומת המחסנים עבור תוספת יח"ד המוצעת ככול ומדובר בשטח משותף, יש להציג הסכמות של 60 אחוז מהבעלים בהתאם לתקנות.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

סעיף 1.6 – יש לקבוע יחס כפיפות לתכנית ,651497 כיוון שטרם מומשה הבניה מכוחה.

סעיף 1.7 יש להשלים נתונים.

סעיף 4.1.2א – יש לבטל סעיף .3 לא יותרו הבלטות של קרניזים, ארקדים, אדני חלונות ומסגרות פתחים מעבר לקווי הבניין.

סעיף 7.2 – יש להגדיר זמן משוער למימוש התכנית 10 שנים.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת יח"ד אחת ללא תוספת קומות, לבניין ברחוב יוסף זיו כדלקמן.

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי לתוספת בניה כמפורט להלן:

א. קביעת הוראות לתוספת יח"ד אחת , ללא תוספת קומות, כך שסך יח"ד בבניין יהיה 8 יח"ד

ב. תוספת שטחים בהיקף של 50 מ"ר עבור יח"ד חדשה כך שטחי הבנייה הכוללים במגרש יהיו

- 6 -

1,712מ"ר.

ג. קביעת קווי בניין חדשים .

ד. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

ה. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

התכנית הינה בסמכות מקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 31/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 01/04/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

יצחק ולאה וולך, עלי הכהן ,10 בניין גובל בשטח התכנית בחזית האחורית (מערבית).

עיקרי ההתנגדויות:

-1 התכנית המופקדת אינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א)13במהסיבות הבאות: התכנית המופקדת אינה מבקשת להגדיל שטח אלא לשנות יעוד שטח המוגדר כמחסן ולהופכו למגורים.

שנית, לא חלפו 5 שנים מיום תחילתה של תכנית שחלה במגרש בסמכות הועדה המחוזית. התכנית הקודמת התקפה החלה על המקום, הינה תכנית מס' ,101-0651497 כמצוין בדברי ההסבר עצמם ובסעיף 1.6 (יחס בין התכנית לתכניות מאושרות קודמות).

תכנית זו פורסמה למתן תוקף בעיתון המאוחר ביותר ביום 29.7.2022 וברשומות ביום .24.7.2022 דהיינו: לא חלפו 5 שנים, אלא פחות מ-3 שנים מיום שתכנית זו קיבלה תוקף.

אשר על כן, התנאים הנדרשים על מנת שתכנית תהיה בסמכות הוועדה המקומית אינם מתקיימים, ולכן תכנית זו אינה בסמכות הוועדה המקומית. רק מטעם זה, יש לבטל את החלטת הפקדה.

-2 התכנית המופקדת הינה תוספות בניה, והגדלת הצפיפות ללא נימוק תכנוני כלשהו, עד שתכנון הבניין המקורי כבר אבד בבליל הבניה שנוספה לו.

-3 שינוי היעוד מתייחס למספר מחסנים בקומת הקרקע, אשר היו אמורים לשרת את דיירי הבניין.

- 7 -

-4 כעת מבקשים לקחת מספר מחסנים ולהופכם לדירה. אין למתנגדים ידיעה האם התקבלו הסכמות בעלי הרכוש המשותף לתכנית זו, כפי שנרשם בהחלטה. יצוין כי על פי ס' 2 לתקנות התכנון והבנייה בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-,2016 יש אומנם לקבל הסכמה של %60 מבעלי הדירות בבית המשותף, אך זאת ובלבד ואין בתכנית פגיעה.

-5 אין המדובר כאן ב"סתם" הגדלת דירה, אלא בגזילת מחסנים המיועדים לשימוש כל דיירי הבניין ומניעת השימוש בהם ובד בבד הגדלת הצפיפות. זו לדעתנו מהווה פגיעה. וזאת, בנוסף לכך שאחוזי הבנייה הינם נכס משותף ולשימוש בהם יש לקבל הסכמת כל בעלי הזכויות בבית המשותף (ראן והשוו עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אלעזר בע"מ, פורסם בנבו - .)9.1.2011 -6 שטח דירה של 50 מ"ר, כפי שמוצע כאן, במיוחד עבור האוכלוסייה המתגוררת במקום אינו מעשי ואינו מתאים. במקרים כאלה, בדיוק כפי שאירע בדירה הצמודה, יחלו להיבנות תוספות בניה ללא היתר, שמאלצים, כך נראה, את מוסדות התכנון לאשר אותן.

-7 יצוין, כי מסומן חלון גדול ()1.00-3.77 לכיוון בניין מרשנו, אשר נחזה לראות ליציאה לחצר, כאשר יש בכך כדי לפגוע בפרטיות של בית מרשנו, בנוסף, ניסיון החיים ובפרט בבניין זה, מלמד כי עתידה חצר זו להסגר ולהפוך לשטיח בשימוש עיקרי בקו בניין ,0 בדיוק כפי שקרא בדירה הצמודה.

-8 בנוסף, משום-מה ולא ברור על שום-מה, פרוטוקול הדיון והחלטת הוועדה המקומית להפקיד את התכנית, לא מפורסמים באתר מיהל התכנון, ואילו באתר הוועדה המקומית, מפורסמת רק החלטה, לא מפורסם הפרוטוקול ולא מפורסמת הקלטת הדיון, בניגוד לסעיף 48ד. לחוק.

-9 בנוסף, היה צורך לתקן מספר נושאים טרם ההפקדה. כך למשל, היה צריך לסמן הנמכת הרצפה מ- 2.20 מ' ל-2.5 מ', בהתאם לס' 2.03 לתקנות התכנון והבניה תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון"). יצוין בהקשר זה כי גם גובה של 2.50 מ' הינו גם כך נמוך מאוד, בוודאי שאסור לחרוג ממנו.

יודגש, כי הגובה של 2.50 צריך להיות גובה הנטו לאחר התקנת מערכות אוורור.

-10 הוועדה מופנית לכך כי הגובה הרשום בחתך C-C הינו 2.8 וכלל אינו תואם למצב הקיים כפי שהדבר בהערות הוועדה, כאשר בפועל יש גובה של -2.23 בלבד.

-11 הדרישה להנמיך את הרצפה, למעשה לחפור בבניין לעומק של 0.30 מ' (או 0.5 מ' לא ברור) נעשתה בלי כל חו"ד מהנדס קונסטרוקטור המאשרת כי חפירה מעין זו לא תסכן את יציבות הבניין ואת יסודותיו ואף אין ברשימת עורכי התכנית מהנדס כאמור. נשאלת גם השאלה כיצד תבוצע חפירה זו בהינתן שהבניה כבר קיימת ותחומה מכל צדדיה בבניה - 8 -

אחרת. לא נראה שחפירה מעין זו יכולה להתבצע מבחינה מעשית והיא סומנה רק על מנת לצאת ידי חובה.

-12 יודגש, כי נראה כי החפירה עתידה להתבצע באזור בו קיים עמוד יסוד המסומן בתכנית הבינוי, דבר שלא ניתן לביצוע. נציין כי לדעתנו, במקרה זה, היה צורך להתנות את הפקדת התכנית בדרישה בשלב ראשון להוציא היתר לחפירה, לוודא ביצוע החפירה בפיקוח מהדס קונסטרוקטור ואישור מודד כי גובה הדירה תואם להחלטה, ורק בשלב השני להוציא את ההיתר לדירה.

-13 בנוסף, נקל לראות כי תכנון הדירה לוקה מאוד. בחדר השינה הממוקם בממ"ד, תוכנן חלון המתאוורר אל חניה, שירותים מתאווררים אל חניה (!) ולכל יתר הדירה אין אוורור מבחוץ.

בנוסף לכל הכשלים הללו, בדירה לא סומן מטבח, לא מתוכננת מקלחת או אמבטיה, אין מקום למכונת כביסה ולתליית כביסה, אין פתרון למזגנים ואין פתרון לחניה. היכן אם כן, יינתנו כל הפתרונות לחוסרים הללו?? מחוץ לדירה??

-14 לא זו אף זו, הנמכת הרצפה תגרום לכך שאת הביוב והניקוז של הדירה יש לסלק באמצעות משאבה, היות ולא ניתן לסלקם באמצעות גרביטציה. לגמרי לא סביר כי תותקן משאבה לדירה של 50 מייר, כך שאם לא תותקן, יהיו סתימות כל העת שיהוו מפגע של ריח ומפגע תברואתי חמור ואף אם תותקן, איש לא מבטיח כי היא תתוחזק ותישמר במצב תקין, כך ששוב עלולים להיגרם מפגעים רבים אשר יגרמו לפגיעה ובכל המגרשים הגובלים.

-15 התכנון נראה בפיקציה תכנונית וראוי היה לתת את הדעת, מעבר לפגיעה בבניין ובסביבה, גם לאיכות החיים של מי שיתגורר בדירה זו.

-16 בהחלטת הוועדה יש תנאים נוספים, למשל: אישור הרשות לאיכות הסביבה לפתרון האוורור של הדירה, אך אין באתר מסמך המתאר את הפתרון ואת האישור.

-17 החלטת הוועדה מתייחסת למדיניות כלשהי, אך לא מפורט מהי והעיקר, לא מפורטת ההצדקה התכנונית לאשר תכנון גרוע והגדלת הצפיפות במקרה זה.

-18 בתקנון התכנית המופקדת נרשמו סעיפים רבים בקשר עם פיתוח למשל, אך לא נראה שהם רלוונטיים לתכנית, ככל הנראה סעיפים גנריים שלא הותאמו לתכנית.

-19 זאת ועוד, כי למרות שהוספה דירה, אין תוספת של חניה נוספת, זאת על אף ובבניין הוספה כבר דירה רק לאחרונה וגם היא ללא חניה נוספת.

- 9 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 לקבל חלקית את ההתנגדות שהתכנית לא בסמכות ועדה מקומית מכוח סעיף 62א(א)13ב', כי לא חלפו 5 שנים ממועד אישור התכנית הקודמת. בנוסף, התכנית מבקשת לשנות יעוד שטח המוגדר כמחסן ולהופכו למגורים. לכן יש לבטל את החלטת ההפקדה לתכנית - התכנית אינה מבקשת שינוי יעוד אלא, הסבה של שטח שירות קיים למחסנים בבניין מגורים לשימוש למגורים. יעוד הקרקע נשאר יעוד מגורים. היות וטרם חלפו חמש שנים ממועד אישור תכנית 651497 החלה במקום, שאושרה בשנת ,2022 התכנית תקודם בהתאם לסעיף ,16 המאפשר בבניין שאינו טעון חיזוק, תוספת של %25 משטח המגרש או 750 מ"ר, הקטן בינהם.

-2 לדחות את ההתנגדות שהתכנית המופקדת הינה תוספות בניה, טלאי על טלאי, והגדלת הצפיפות ללא נימוק תכנוני. ושלא מפורטת ההצדקה התכנונית לאשר תכנון גרוע והגדלת הצפיפות - התכנית מציעה שינוי נקודתי ללא השפעה חיצונית על מראה הבניין . מקובל לאפשר תוספות בניה בבניינים קיימים על מנת להתמודד עם השינויים וגידול האוכלוסיה בעיר לאורך השנים.

-3 לדחות את ההתנגדות לעניין הסבת המחסנים שאמורים לשמש את כל דיירי הבניין והפיכתם לדירה. ואין למתנגדים ידיעה אם התקבלו הסכמות בעלי הרכוש בבית המשותף – הסכמת הבעלים בחלקה נבדקה על ידי הלשכה המשפטית בתהליך תנאי סף ועריכת התכנית להפקדה, ונמצא כי ניתנו הסכמות בהתאם לנדרש בחוק. עם זאת, ניתן לבחון הסבת שטח המקלט הקיים למחסן משותף לשימוש הדיירים,אחרי שכל הממ"דים המאושרים בתכנית 651497 ייבנו. יש להוסיף הוראה בתקנון ולציין בנספח הבינוי, בתיאום מחלקת התכנון.

-4 לדחות את ההתנגדות ששטח דירה של 50 מ"ר, במיוחד עבור האוכלוסייה המתגוררת במקום אינו מעשי ואינו מתאים. מצב שיוביל לתוספות בניה ללא היתר – דירות קטנות הן צורך ממשי ונדרש גם עבור האוכלוסייה המתגוררת במקום, בין היתר עבור זוגות צעירים, אנשים מבוגרים ויחידים. במידה ותהיינה בעתיד תוספות בניה בלי היתר, יש להזמין את המחלקה לפיקוח על הבניה.

-5 לדחות את ההתנגדות שסומן חלון גדול לכיוון בניין המתנגדים, אשר פונה לחצר הבניין, - 10 -

שעשוי לפגוע בפרטיות בית המתנגדים ויהיה היזק ראייה. בנוסף, עתידה חצר זו להסגר ולהפוך לשטח בשימוש עיקרי בקו בניין ,0 כפי שקרה בדירה הצמודה - קו הבניין והמרחק של החלון המוצע מגבול החלקה הצמוד לחלקת המתנגדים מעל 4 מ'. מרחק המקובל בין מגרשים מגורים. לא צפוי היזק ראיה מהחלון לכיוון מגרש המתנגדים, החלון נותן אוורור לדירת המגורים ואין מניעה מלאשר אותו. לא ניתן להרחיב את הדירה המוצעת בחזית המערבית עד לגבול המגרש, כפי שקיים ומאושר בקומת הקרקע, כיוון שהרחבה זו תחסום לחלוטין את האוורור והאור בדירה 7 המאושרת בתכנית .651497 -6 לדחות את ההתנגדות שפרוטוקול הדיון והחלטת הוועדה המקומית להפקיד את התכנית, לא מפורסמים באתר מינהל התכנון, ואילו באתר הוועדה המקומית, מפורסמת רק החלטה, לא מפורסם הפרוטוקול ולא מפורסמת הקלטת הדיון, בניגוד לסעיף 48ד לחוק –

מדובר בתכנית בסמכות הועדה המקומית. פרוטוקול הדיון, החלטת הועדה והקלטת הדיון פורסמו כנדרש ונמצאים באתר העירייה תחת - ועדת משנה תכנון ובניה תב"ע.

-7 לדחות את ההתנגדות בעניין גובה הדירה המתוכנן מרצפה לתקרה וכי הגובה המצוין בחתך C-C 2.80 מ' אינו תואם את המצב הקיים 2.23 מ' - התכנית מציעה הנמכת הרצפה הקיימת, כך שגובה נטו בין רצפה לתקרה יהיה 2.80 מ' כפי שמוצג בחתך B-B , C-C – זהו גובה תקני ומקובל.

-8 לקבל חלקית את ההתנגדות שהחפירה כדי להנמיך את הרצפה תסכן את יציבות הבניין ויסודותיו, ולא תתאפשר כי קיים עמוד יסוד – יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור מהנדס בניין כי הנמכת הרצפה אינה פוגעת ביציבות הבניין ויסודותיו. ביצוע החפירה יהיה בפיקוח מהנדס בניין.

-9 לדחות את ההתנגדות לכך שצריך היה להתנות את הפקדת התכנית בדרישה להוציא היתר חפירה, לוודא ביצוע החפירה בפיקוח מהנדס ואישור מודד כי גובה הדירה תואם להחלטה, ורק בשלב השני להוציא את ההיתר לדירה – אין בהפקדת התכנית אישור לחפירה ותוספת יח"ד המוצעת בתכנית. לאחר אישור התכנית המוצעת יש לאשר היתר בניה. היתר הבניה יותנה באישור מהנדס, כפי שמצוין לעיל.

-10 לדחות את ההתנגדות לעניין תכנון הדירה הלוקה מבחינת אוורור, חדר השינה ממוקם בממ"ד, חלונות מתאווררים לחניה, ואין אוורור חיצוני. לא סומן מטבח, מקלחת או אמבטיה, ואין מקום למכונת כביסה ולתליית כביסה. אין פתרון למזגנים ולחניה. יש חשש שיינתן מענה לחוסרים מחוץ לדירה בנוסף, אין באתר מסמך אישור לפתרון האוויר –

התכנית קובעת מסגרת תכנונית להקמת יח"ד קטנה בשטח שמוסב ממחסן. התכנון הפנימי של הדירה אינו מחייב ועשוי להשתנות. תנאי להיתר בניה הוא קבלת אישור - 11 -

הרשות לאיכות הסביבה לנושא האוורור ליח"ד המוצעת. בשלב ההפקדה ניתן אישור הרשות לאיכות הסביבה לפתרונות האוורור שתוכננו על ידי יועץ האוורור. תצהיר יועץ האוורור הינו חלק ממסמכי התכנית.

-11 לקבל חלקית את ההתנגדות שהנמכת הרצפה תגרום לכך שהביוב והניקוז של הדירה יסולקו באמצעות משאבה, היות ולא ניתן לסלקם באמצעות גרביטציה. שאם לא תותקן, יהיו סתימות כל העת שיהוו מפגע של ריח ומפגע תברואתי ועלולים להיגרם מפגעים רבים אשר יפגעו במגרשים הגובלים - יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי לקבלת היתר יהיה קבלת אישור יועץ אינסטלציה לחיבור הניקוז והביוב למערכות העירונית כנדרש.

-12 לדחות את ההתנגדות שתכנון נראה בפיקציה תכנונית וראוי היה לתת את הדעת, מעבר לפגיעה בבניין ובסביבה, גם לאיכות החיים של מי שיתגורר בדירה זו וכי התכנון משליך ומכביד על התשתיות ומהווה כשל חזותי ותשתיתי חמור -התכנית נבחנה ונבדקה מבחינה תכנונית ואושרה להפקדה. התכנית נותנת מענה למחסור קיים ביח"ד קטנות ברחבי העיר. אין בתוספת יח"ד אחת לבניין קיים משום להכביד על התשתיות. תוספת יח"ד המוצעת היא בתחום הבינוי הקיים ואינה נצפית מהרחוב, ולכן אין בה כדי לפגוע במראה הבניין מבחינה חזותית.

-13 לדחות את ההתנגדות לעניין תקנון התכנית המופקדת בו נרשמו סעיפים רבים בקשר עם פיתוח למשל, שאינם רלוונטיים לתכנית - בהוראות התכנית מפורטים תנאים להיתר בניה בהתאם למקובל, על מנת להבטיח איכות תכנון ובניה בשלב ההיתר.

-14 לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת יח"ד בלי תוספת של חניה, זאת על אף ובבניין הוספה כבר דירה רק לאחרונה וגם היא ללא חניה נוספת - מכיוון שזה אזור של תקן חניה נמוך, נדרשת תוספת חניה רק עבור תוספת של 3 יח"ד חדשות. בתכנית זו, אין צורך על פי תקן החניה בחניה נוספת.

-15 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור 28.05.2025

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1310713

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: יפו פרופרטי אקוויטיס אינק

עורך התכנית: הוק דורון

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 23.4.2025

כתובת יפו 6 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30107 290 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 11 תשריט 7 .

התכנית מציעה תוספת קומת גלריה עבור מגדל מרום ללא תוספת שטחים כדלהלן:

1. הגדלת מס' הקומות מ-40 ל-.41

2. הגבהת גובה בינוי מירבי מ-169 מ' ל-175 מטר.

3. שינוי הוראות התכנית להתרת שימושי מסחר מהקומה העליונה ל-2 הקומות העליונות.

4. תוספת גובה למעקה הגג כאמור, לשם הסתרת מערכות טכניות.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

עירוני מעורב 3,655.34 100

סה"כ

תיאור המצב הקיים

המבנה בתהליך בניה, ע''פ היתר 2022/0169.00 משנת 2023

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

-621722 תכנית הכניסה לעיר: קבעה גובה בינוי ל-40 קומות על קומת מסד לשימושי מסחר ותעסוקה, מלונאות, תקבות ומבני ציבור ודיור תומך תעסוקה.

היתרים:

-2022/0169.00 היתר לבניית מגדל מרום, הופק בשנת .2023 עבירות בניה:

לא רלוונטי

- 13 -

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

לא רלוונטי

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- מע"ר – איזור מעורב שימושים

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- מרכז מטרופוליני, איזור מסחרי

ג. תכנית שכונתית- תכנית הכניסה לעיר מס' 621722 מגדלים עד 40 קומות על קומת מסד

ד. תקן חנייה עירוני- נמוך

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם.

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם.

תמ"א 1 תואם.

תמ"א 18 תואם.

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1310713 – מגדל מרום, כניסה לעיר כללי - מדובר בתכנית המבקשת שינוי בינוי, ללא תוספת שטח. תוספת קומת גלריה ( 41 )

עבור קומת המגדל העליונה והגבהת מעקה גג בנוי הממשיך את חזית הבניין לגובה של 10 אגף רישוי מ' על מנת לאפשר הסתרת מערכות .

ופיקוח - מחלקת

התכנית חלה על חלקה 290 בגוש ,30107 מדובר בגוש מוסדר.

המידע התכנוני

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- 14 -

- חלקה 290 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 2544/2016 הרשומה מתאריך .14.07.2022 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה, הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקתו.

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תואמת תכנית הכניסה לעיר אין

כלכלת היישוב/ אין אין

הרשות:

השפעות חברתיות: אין אין

תשתיות ותחבורה: אין אין

סביבה ונוף: אין אין

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. היות ותוספת הקומה המוצעת הינה עבור שימוש סמי-ציבורי מסחרי כגון מסעדה ותואמת את

עקרונית התכנית לכניסה לעיר, התכנון המוצע נמצא הולם ותואם.

2. לא יותר שינוי בעיצוב המבנה, תנאי להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר או מי מטעמו.

3. בהוראות התכנית ייקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה הבינוי.

4. שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

5. בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

6. תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית

ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיית מנהל בית המודל.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות - 15 -

התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יוסי פרץ בודק תכניות תב"ע 28.4.2025

- 16 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1015908

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: האקדמיה ללשון העברית

עורך התכנית: כסיף אהוד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת דרך רופין , גבעת רם גבעת רם

גוש חלקה בשלמות

30135 210 לא

30135 211 לא

30135 117 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

החלפה בין ייעודי קרקע ציבוריים (שטח למוסד ושצ"פ), קביעת שימושים וזכויות בנייה לצורך הקמת מנווה האקדמיה ללשון העברית בקרית הלאום בירושלים בהתאם להחלטת ממשלת ישראל.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

15/05/2022

י"ד/אייר/תשפ"ב

הערות המחלקה לתכנית 1015908 מנווה האקדמיה ללשון העברית

1. כללי

2. התכנית מבקשת לשנות חלק מייעוד הקרקע ולהוסיף שטחים ביעוד למבנים ומוסדות

ציבור במקום שטח ציבורי פתוח.

המחלקה

3. התכנית מבקשת להקים מבנה עבור האקדמיה ללשון העברית.

לאיכות הסביבה .4 התכנית חלה ברובה בשטח ירוק המיועד לשצ"פ, החלקה הצפון מערבי של התכנית יושב על שטח חום. תכנית מתאר 2000 תואמת את ייעודי הקרקע הקיימים.

5. התכנית חלה באתר טבע עירוני: חורשת מוזיאון המדע

6. סקר טבע עירוני מעודכן הוגש בחודש אפריל .2022 סקר הטבע נערך ע"י לשם שפר

איכות סביבה בע"מ

7. ההערות בנושאי אקולוגיה נכתבו על ידי גב' יערה ישראלי, יועצת אקולוגית לוועדה.

8. לתכנית הוגש נספח ניקוז וניהול מי נגר מאפריל 2022

9. התנגדות המחלקה לתכנית

10. המחלקה מתנגדת לתכנית שלוקחת שטח ירוק- שטח שהוא חלק מציר ירוק של שד'

רופין, עמק המצלבה וגן סאקר ומציעה בו בינוי עבור מוסד שאין במהותו זיקה לסביבה - 17 -

הירוקה ולחורשה ושקוטע רצף ירוק קיים.

11. המוסד במיקומו המוצע גורם לכריתת 65 עצים בוגרים המהווה כרבע מהעצים בתחום

התכנית. הכריתה המוצעת נעשית שלא לצורך ומציבה בינוי זר למקום ולשטח החורשה המשופע בעצים.

12. כמו כן, מוסד האקדמיה כיום יושב בקמפוס האוניברסיטה בגבעת רם ולא קיימת

סיבה מספקת להעתיק אותו מהאוניברסיטה שיושבת על ייעוד חום ובשטחי בינוי.

13. במידה והתכנית תתקדם, מצורפות הערות המחלקה לתכנית.

14. רקע אקולוגי

15. על פי ממצאי הסקר האקולוגי וסקרים קודמים, שטח התכנית המוצעת מתאפיין

בחורשה נטועה של אורן ירושלים וברוש מצוי עם מקבצי שיחים, מחשופי סלעי אם בשילוב מיני צומח מקומיים לרבות ריכוזי גיאופיטים, שיחים ועצים פזורים, בתה עשבונית ים תיכונית ועוד. כמו כן, אותר אזור מופר הכולל, בין השאר, התבססות מינים פולשים ורודראליים.

16. אתר הטבע חורשת מוזיאון המדע מהווה חלק מציר ירוק במרכז העיר הכולל משרעת

רחבה של אתרי טבע מגוונים, החל מאתרים המפותחים ומתוחזקים כשצ"פ אינטנסיבי, כדוגמת גן סאקר, ועד אתרי טבע עירוניים המשמרים ומטפחים מערכות אקולוגיות טבעיות כדוגמת עמק המצלבה ועמק הצבאים. קיימת חשיבות רבה ביותר לשמירה על הקישוריות בין אתרי הטבע השונים הן מבחינת אקולוגיה עירונית ושירותי המערכת האקולוגית לרווחת הציבור והן כמרחב פתוח להעלאת המודעות והחיבור בין הציבור לבין ערכי טבע, תרבות ומורשת האופייניים לעיר.

17. בחלקו הצפוני של האתר ישנם מחשופי סלעי אם ותכסית צומח טבעית ברמת

השתמרות גבוהה. מופע טבעי של תצורת מסלע מסוג זה הפך לאורך השנים לנדיר ברמת העירונית, זאת בשל היקפי הפיתוח, לרבות פיתוח נופי, במרחב העירוני.

18. בתחום אתר הטבע העירוני תועדו מספר מיני צומח נדירים וייחודיים וכן תועד בעבר

קינון של ינשופי עצים ובזי עצים.

19. בהתבסס על ממצאי ומסקנות סקר הטבע, ניכר כי ההפרות השונות לרבות עבודות

תשתית ופיתוח הגורמות להסרת תכסית הצמחייה הטבעית, קיטוע והשפעות שוליים וכן פעולות ממשק ואחזקה כגון גינון, גיזום, ריסוס וכדומה במרחב התכנית גרמו, ככל הנראה להרחקת ו/או צמצום פעילות בע"ח בשטח אתר הטבע.

20. ניתוח תוצאות הסקר טבע ופירוט הקונפליקטים בין התכנית המוצעת לבין מיפוי ערכי

הטבע

21. התכנית המוצעת מבקשת לקדם בינוי על שטח פתוח באתר הטבע חורשת מוזיאון

המדע ובכך מצמצמת את שטחו, זאת בנוסף ללחצי פיתוח וגריעת שטחים פתוחים נוספים במרחב התכנית הגורמים לצמצום השטחים הפתוחים האפקטיביים ופגיעה בתפקוד המערכת האקולוגית.

22. חלק נרחב משטח התכנית המוצעת מוגדר כשטח פתוח עפ"י תכנית מתאר 2000 וייעודי

קרקע (שצ"פ). השטח המוגדר בייעוד ירוק, המהווה רצועה רחבה לאורך דרך רופין, הוצע גם במסגרת סקר הטבע הנוכחי כרצועת חיץ. זאת בכדי לשמר את הקישוריות בין אתרי הטבע העירוני ובכך לשמר את תרומתם הן למערכת האקולוגית והן לרווחת הציבור. כמו כן, לשמירה על שטחים פתוחים מסוג זה, בלב המרחב הבנוי, יש חשיבות קריטית כחלק מהערכות, ויסות והתמודדות עם שינויים האקלים.

23. מתוך ממצאי הסקר ומיפוי הרגישות האקולוגית עולה כי שטח התכנית מוגדר ברובו

ברגישות אקולוגית בינונית, בחלקו המערבי ברגישות נמוכה. חלקו הצפוני של אתר הטבע, הנמצא מחוץ לגבול התכנית המוצעת, מוגדר ברגישות אקולוגית גבוהה בשל מחשופי סלעי אם בשילוב בתה ים תיכונית ברמת השתמרות גבוהה.

24. אתר טבע חורשת מוזיאון המדע, יחד עם אתרי טבע עירוניים נוספים כגון עמק

המצלבה, התחנה לחקר ציפורי ירושלים, גן סאקר, הגן הבוטני ופארק עמק הצבאים, יוצרים ציר ירוק חשוב ביותר בלב המרחב הבנוי. האתר מהווה חוליה מקשרת בין השטחים הפתוחים ממזרח לבין אתרים בהמשך אגן נחל רחביה ומשמר רצועה ירוקה לאורך כביש רופין היוצר קיטוע משמעותי ברצף השטחים הפתוחים. כל צמצום או פגיעה בשטח פתוח לאורך ציר זה, אשר נתון למגוון רב מאד של הפרעות והשפעות שוליים, עלולה להשפיע באופן מהותי על המשך תפקודו האקולוגי וכן על מגוון שירותי המערכת האקולוגית אותם הוא מספק למרחב הציבורי. שטחים הפתוחים לקהל בלב העיר הבנויה, כגון שטח התכנית המוצעת, מהווים הזדמנות ליצירת חיבור משמעותי בין הציבור לבין ערכי הטבע והתרבות בעיר.

25. כפי שרשום בסקר הטבע "ביצוע התכנית צפוי להביא לצמצום של הרצועה הירוקה

- 18 -

לאורך דרך רופין. רצועה זו בעלת חשיבות גבוהה בשימור הקישוריות בין שטחים פתוחים שנותרו במרחב התכנית ובעיקר עמק המצלבה והגן הבוטני וגבעת רם". על אף שהתכנית מציעה לשמר קישוריות של תצורת יער גבוה במרחב (מקבצי עצים), בפועל אופן מנח התכנית המוצעת, לרוחב אתר הטבע בכיוון מזרח מערב, יוצר קיטוע של הרצף הפתוח במרחב.

26. הידרולוגיה

27. הנספח נערך בהתאם להנחיות תמ"א 1 על פי דרישת העירייה

28. הנספח במצע חלוקה ל3 אגני ניקוז- 2 אגנים בתוך שטח התכנית ועוד אגן נוסף הכולל

שטחים פתוחים מחוץ לתכנית.

29. אגן ניקוז 1 נמצא בחלק הדרומי של התכנית והנספח מציע פתרון בשצ"פ לבריכות נוי

שישמשו לאיגום, השהייה וחלחול. לא ניתן לקבל פתרון זה המעביר את האחריות לטיפול בנגר לידי העירייה- אגף שפ"ע שלא מאשר השהייה בשצ"פ.

30. אגן ניקוז 2 נמצא בחלק הצפוני והמערבי של התכנית בשטח המתכנן לבינוי. הנספח

מציע צמ"גים שיופנו לקידוחי חלחול בשטחים הפתוחים, המערכת לתיעול עודפי נגר תתחבר למערכת הניקוז העירוני. יש לתאם עם אגף שפ"ע את מיקומי הצמ"גים והקידוחים.

31. אגן ניקוז 3 נמצא ממערב לתכנית. הנספח מציע לקלוט את עודפי הנגר בדופן המערבית

של התכנית ולהסדיר שם תוואי ניקוז. אך תשריט המצב מוצע מציג בינוי וקו בניין עד קצה התכנית. יש לשנות את התשריט בהתאם לנספח הניקוז.

32. המלצות לשינויים בתכנית

33. המחלקה מבקשת לשנות את פריסת הבינוי המוצעת של המבנה המרכזי לרוחב אתר

הטבע, בכיוון מזרח מערב, אשר קוטע את הרצף הירוק הסמוך לדרך רופין. רצף זה הוגדר בייעוד ירוק בתכנית מתאר 2000 וכן הומלץ במסגרת סקר הטבע כאזור חיץ ולא כאזור מוטה פיתוח. כמו כן, מוצע לבחון הזזה גם של הבינוי המוצע בחלקו הדרומי של השטח המהווה חלק חשוב בשמירת הרצף בין אתרי הטבע חורשת מוזיאון המדע ועמק המצלבה.

זאת לאור חשיבות השמירה על קישוריות השטחים הפתוחים במרחב התכנית.

34. המחלקה מבקשת לבטל את האכסדרה המוצעת במסגרת התכנית. ביצוע פיתוח

אינטנסיבי מסוג זה סותר את הגדרות אזור החיץ שהומלץ בסקר ואשר מטרתו למתן את השפעות הפיתוח ולהימנע ככל הניתן מפגיעה במופע הטבעי / טבעי למחצה.

35. המחלקה מבקשת להצמיד את הבינוי לכיוון מערב. הותרת שארית שצ"פ בתא שטח

404 על אף צורתו הצרה והשיפועים שלו, לא מייעלת את פריסת הבינוי בשטח.

36. המחלקה מבקשת להסיג את הבינוי מהדופן המערבית ולהותיר שטח בייעוד ירוק עבור

תוואי ניקוז חלופי לתכנית במקום תוואי הניקוז הקיים שמתוכנן מעליו בינוי.

37. הערות המחלקה להוראות התכנית

38. תנאי עבור שימושי המסעדה בתכנית, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי

המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

39. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניונים יהיו מעל גגות המבנים.

40. המחלקה מבקשת להטמיע את פתרונות הניקוז בהוראות התכנית.

41. המחלקה מבקשת להטמיע בהוראות התכנית את כלל ההמלצות וההנחיות המפורטות

במסמך סקר הטבע העירוני, עמודים ,35-41 לרבות שמירה על קישוריות, מניעת התנגשות ציפורים בקירות זכוכית, הנחיות לשלב העבודות ועוד.

42. המחלקה מבקשת להטמיע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון

יהיה ליווי ופיקוח צמוד של אקולוג בשטח העבודות.

43. אני ממליצה להטמיע את ההמלצות המפורטות בסעיף 4.1 במסמך סקר הטבע עמודים

34-35 לרבות פיתוח קירות וגגות חיים בעלי מורכבות מבנית, שמירה מירבית על עצים בוגרים, פתרונות לניהול נגר מיטבי באזור האכסדרה.

44. גבול התכנית

45. גבול שטח העבודות לא יחרוג מהקו הכחול של התכנית.

46. אין להשליך פסולת או עודפי עפר מעבר לגדר ו/או תחום העבודות.

- 19 -

47. תנאים להיתר בנייה

48. העסקת אקולוג לליווי ולפיקוח בשטח העבודות.

49. אישור מיקום אתר ההתארגנות/מחנה קבלן על ידי מחלקת הקיימות של עיריית

ירושלים.

50. אישור תכנית התאורה על ידי מחלקת הקיימות של עיריית ירושלים.

51. אישור דגם ומיקום תשתיות איסוף האשפה על ידי מחלקת הקיימות של עיריית

ירושלים.

52. אישור סקר עצים בוגרים על ידי פקיד היערות בעיריית ירושלים.

53. קבלת היתר לפגיעה בערכי טבע מוגנים על ידי רשות הטבע והגנים.

54. אין לאשר עבודות בשעות הלילה.

55. תשתיות איסוף האשפה יהיו מסוג פחים חסיני נבירה לבעלי-חיים.

56. מזעור הפגיעה במינים רגישים ותכנית שיקום.

57. התכנית המפורטת תופקד לאחר ביצוע סקר גיאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה

ו/או שימור. טרם תחילת העבודות, יש לוודא העתקת צמחים ייחודים, בדגש על מינים מוגנים ונדירים, לטובת עבודות השיקום.

58. יש להגיש לאישור מחלקת קיימות תכנית קירות חיים וגגות חיים (מומלץ גג

חום/אקסטנסיבי) וכן את תכנית השיקום בתום העבודות, לרבות שימוש במיני צומח מקומי ושילוב גיאופיטים שהועתקו טרם תחילת העבודות באתר.

59. יש לתאם עם רשות הטבע והגנים העתקת גאופיטים וצמחים אחרים ואיסוף זרעים של

מינים רגישים. תנאי לחפירה ראשונה יהיה אישור רשות הטבע והגנים על תיאום ו/או סיום עבודות ההעתקה ואיסוף הזרעים במידת הצורך.

60. רשימת הצמחייה ותוכנית השיקום יתואמו עם אקולוג אשר ילווה את התכנון והביצוע.

מומלץ כי הצמחייה לשתילה תילקח ממשתלות המתמחות בצמחי האזור.

61. ייעשה שימוש בבולדרים ובגושי סלע גדולים שנמצאים בתחומי שטח העבודה על מנת

לשחזר את הנוף הטבעי.

62. ייעשה שימוש באדמת חישוף, מעומק של עד 20 ס"מ. האדמה תילקח מהשטח המיועד

לפיתוח מהמקומות המרוחקים לפחות 10 מ' מפרטים של מינים פולשים.

63. תכנית ועבודות השיקום יעשו בליווי ופיקוח צמוד של אקולוג.

64. טיפול במינים פולשים ומתפרצים

65. אין לזרוע או לשתול צמחים ממינים הידועים כפולשים ומתפרצים.

66. אין להשתמש בקרקע אשר מקורה ממקום הקרוב לפרטים של מינים פולשים (עד 10

מ') כקרקע לחיפוי. יש לקבור אותה בעומק העולה של 2 מ' או לפנותה למתקן המוסמך לטפל בקרקע מאולחת בזרעים של מינים פולשים.

67. יש לבער פרטים ממינים פולשים אשר יתגלו בתוך או בסמוך לתחום התכנית בטרם

יספיקו לייצר זרעים. שיטת הטיפול תיבחר בהתאם למין הצמח פי ההמלצות המקובלות של רשות הטבע והגנים.

68. יש לבצע ניטור של מינים פולשים בשטח התוכנית אחת ל-3 חודשים במשך תקופה של

עד 3 שנים מתום העבודה. צמחים פולשים שיימצאו ייעקרו ו/או יודברו בהקדם.

69. ניהול מי נגר – יש להגיש את תכנית הטיפול במי נגר לאישור מחלקת קיימות בעיריית

ירושלים. יש לתכנן אלמנטים לטיפול והשהיית נגר.

70. בחירת העצים לשתילה, שתילתם ותחזוקתם ייעשו על-פי ההנחיות המקובלות של

משרד החקלאות ובתיאום עם אקולוג מלווה התכנית. מומלץ להשתמש בעצים מקומיים המאפיינים את השטח הטבעי.

71. תאורה

72. לא תותר תאורה אל עבר השטחים הפתוחים.

73. במידה שיש צורך בתאורה בקצה השטח בינוי, היא תכוון לשטחים הבנויים, תוך

צמצום מרבי של זליגת אור כלפי השטח הפתוח.

74. ייעשה שימוש בגופי תאורה עם פיזור אור מוגבל ()full-cutoff ובנורות led או נתרן

בלחץ גבוה בגוון "חם" בספקטרום של עד 3,000 .k

75. זווית הפנס תהיה ב-90 מעלות לעמוד התאורה בכדי למנוע זליגת אור לעבר השמים.

76. תכנית התאורה והדמיות יוגשו לאישור מחלקת קיימות בעיריית ירושלים.

77. היקף ועוצמת התאורה יהיו על-פי המינימום הנדרש משיקולים בטיחותיים.

78. סיכום

79. המחלקה מבקשת להימנע מאישור התכנית המוצעת ולשקול חלופות בינוי שאינן

- 20 -

פוגעות בתחום השטח הפתוח הירוק.

אגף מבני ציבור-

התכנון ראוי ומבורך. מקובל ומאושר ע"י המחלקה לתכנון מבני ציבור המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

מונה תדפיס הוראות 6 מונה תדפיס תשריט 5

מבדיקת בעלויות בתחום התכנית עולה:

גוש/ חלקה 30135/117 מגרש ביעוד שצ"פ14 מתב"ע ,4031 בבעלות עיריה, מכח חלוקה, בשלמות, שטח החלקה 3,032.00 מ"ר.

אגף נכסי עיריה גוש/ חלקה 30135/210 מגרש 4 ביעוד שצ"פ מתב"ע ,3905 בבעלות העיריה מכח חלוקה, בשלמות. שטח החלקה 12,091 מ"ר.

גוש/ חלקה 30135/211 מגרש 3 ביעוד מוסד בבעלות המדינה, מכח חלוקה. בשלמות שטח החלקה 10,078 מ"ר.

לגבי גוש/ חלקה 30135/210 מגרש -4 בהתאם לתבחיני משרד הפנים העיריה אינה יכולה להקצות קרקע לאקדמיה. לפיכך העמדת מבנה לאקדמיה במגרש זה דורשת שינוי יעוד והעברת הזכויות למדינה. דבר שידרוש קבלת תמורה מהמדינה.

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

עיריית ירושלים 07/03/2022

מינהל התכנון

המחלקה למידע תכנוני - מיפוי ומדידות

אל: אמנון ארבל - סגן מנהל אגף התכנון

מאת: בוחנת תכנית בניין עיר

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני הנדון: הערות לתכנית: 1015908

שכונה: גבעת רם

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום .7.3.2022 בברכה

עדנה עמדי

אגף תכנון העיר

27.3.22

- המחלקה

- 21 -

למדיניות התכנון אל: אדר' מריא יונס עקרא – תכנון העיר

מאת: אדר' מיכל כרמלי כהן – מתכננת ערים

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מס' ,1015908 מנווה האקדמיה ללשון העברית

התכנית התבקשה בחוו"ד המחלקה למדיניות התכנון.

מונה התשריט ,5 מונה תדפיס הוראות התכנית .5

טרום תנאי סף

1. מיקום: התכנית המפורטת המוצעת ממוקמת בשכונת קרית הלאום ברחוב דרך רופין.

גוש: חלק מ- ,30135 חלקות: חלק מ,117 .210-211 שטח התכנית 12.9 דונם.

2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות:3905 ו4031 יעוד

מבנ"צ מוזיאונים ושצ"פ.

3. מדיניות: העצמת ציר המוזיאונים, בימים אלו מקודמת תכנית הנחיות לכל המרחב

הציבורי באזור זה.

4. תיאור התכנית: התכנית מקודמת על ידי האקדמיה ללשון העברית (בהחלטת ממשלה).

התכנית משנה את מיקום יעודי הקרקע שצ"פ ,מבנ"צ דרך ומסדירה איחוד וחלוקה לייעודי הקרקע, שימושים וזכויות בנייה לצורך הקמת מנווה האקדמיה ללשון העברית

בקרית הלאום. השטח כולל: מוזיאון ושטחי תצוגה, שטחי עיון ומחקר, תרבות וחינוך,

מינהל ותפעול, אחסון, כיתות, אולמות, אודיטוריום, קפטריה, בית קפה, מסעדה, חנות ספרים ומזכירות, בית תפילה, חנייה ושטחי תפעול, גג פעיל ומשרדים. גובה המקסימלי של המבנים לא יעלה על 791 מ מעל פני הים וגובה המבנה יהיה עד 15 מטר. תותר חניה תת קרקעית עד גבול התכנית והכל בהתאם לקוי הבניין. הכניסה לחניה תהיה מרחוב שמואל סטפן ויז. תהיה גישה חופשית לציבור הרחב לכל שטחי הפיתוח סביב המבנה (זיקת הנאה).

מתוכננים שני מבנים, מבנה מרכזי בן 4 קומות מעל הכניסה הקובעת והשני בן קומה 1 מעל הכניסה הקובעת. כ-10,750 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ישמשו כשטח עיקרי ו-4,200 מ"ר כשטח שרות. מתחת לכניסה הקובעת מתוכננים 7,100 מ"ר של שטח שירות.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון :

התכנית מקודמת בהוראת ממשלה. אזור התכנון הינו אזור תעסוקה מובהק. לאור נתוני התכנית ומיקומה, וכן אזור זה משמש למשרדי ממשלה רבים, אוניברסיטה, תעסוקה רב מועסקים, בנוסף כציר מוזיאונים של המדינה וקרבתו לאזורי מגורים קיימים( מרכז העיר,בית הכרם, רסקו, ניות, קרית הלאום) באזור מתוכננים אזורי מגורים בסמיכות לציר זה ועל ציר זה כגון תכנית מתחם קוסל ומתחמי מגורים באוניברסיטה, אנו סבורים שלאור המחסור הפרוגרמטי בצרכי חינוך באזור לגיל הרך, מיקום זה הינו פוטנציאל למענה עבור צורך זה עבור עובדי האזור והשכונות הסמוכות.

בתכנון המוצע מוצעות כיתות לימוד ושטח שצ"פ גדול.

לכן יש להקצות בתכנית שטח שיתאים לגן ילדים בגודל 130 מ"ר בנוי כולל שטח לחצר 175 מ"ר. יש לעגן בהוראות בינוי הנחיות בינוי אלו וכן להוסיף בשימושי התכנית שימושי כיתות חינוך כגון כיתות וגן ילדים.

גן הילדים איננו חלק מההפרשות המבונות אינו מועבר לרשות המקומית אך מופעל על ידי האקדמיה ללשון עברית.

יש לוודא עם אדריכל העיר כי מיושמות הנחיות למרחב הציבורי בתכנית.

ב ב ר כ ה,

- 22 -

מיכל כרמלי כהן

28/02/22 כ"ז אדר א תשפ"ב

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 1015908

מנווה האקדמיה ללשון עברית, קרית הלאום ירושלים התוכנית תואמה מול מהנדס העיר ואדריכל העיר לאורך תקופה ארוכה בהרבה פגישות, והיא מקובלת וראויה. ממליצים לקדם אותה בכפוף לתיקונים הבאים:

1. בשל חשיבות התוכנית ומורכבותה האדריכלית, יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי

לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה/חפירה/פיתוח ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:200 לכל שטח התוכנית (כולל הקשר תכנוני מעבר לגבולות התב"ע). התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי (כולל פרטים טיפוסיים) ועקרונות עיצוב לפיתוח, מיקום כניסות למבנים + לחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק אדמה לנטיעות עצים וכו'. (יצויין שמסמכי התוכנית מוצגים בקנ"מ 1:500 אך לא מפורטים מספיק לצורך זה). תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

2. בתיאום מול צתא"ל, תושי"ה ושפ"ע- יש לבחון גבול פיתוח נדרש בשלב ההקמה ו/או

במקביל אליו, כאשר מה שכלול בתחום הקו הכחול חובה שיפותח במסגרת הקמת הפרוייקט, ויש לבחון בנוסף היתכנות/צורך/אפשרות לשדרוג הצירים העירוניים המובילים למתחם במסגרת הקמת הפרוייקט.

3. המתווה האדריכלי המוצע (בעקבות זכייה בתחרות האדריכלים) הוא ייחודי ולא

סטנדרטי. בשל כך- מומלץ לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן לטובת "תרגום" הרעיונות האדריכליים לתכנון המפורט בשלב היתר הבניה באופן המיטבי. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד (מומלץ לאחד הנספחים לכדי נספח אחד) למעט אדריכל העיר הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה מקסימלי, קווי בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים. ההצעה האדריכלית כוללת מבנה מאוד מורכב אדריכלית ופרוגראמתית ויש לשמור על גמישות גבוהה ככל הניתן לשלב התכנון המפורט.

4. מוצע לפשט טבלת זכויות הבניה (טבלה ,)5 לא לקבוע שתי שורות (מבנה ראשי וסימבול)

אלא שורה אחת, ולבחון אפשרות להרבה יותר אחוזי בניה פוטנציאליים (כרגע מוצעים רק כ%320 מירביים), כולל זכויות (וקומות) לבינוי תת קרקעי לשטחי שירות, שטחי חניה ושטחים עיקריים שיכולים להיות תת קרקעיים (כדוג' אולמות וכד' שלא צריכים תאורה טבעית).

5. מצויינת בתקנון (.4.1.1א') מגבלת גובה אבסולוטי, אך היא לא מופיעה בכלל

בחתכים/חזיתות בנספחי הבינוי. יש להציג מגבלת זו ולבחון ולדייק אותה לגמישות מקסימלית.

6. בעניין סגירת חורף (סעיף 4.1.1ד') יש להוסיף שתיאסר הקמת סגירות חורף שלא

במסגרת היתר בניה בתחום המגרש החום לבינוי שבתוכנית זו, ושתותר הקמת סגירות חורף גם בתחום זיקת ההנאה. יש להסיר ההנחיה שהסגירה תהיה בהתאם לנספח הבינוי ולשמור על גמישות בנידון (אולי להגביל גודל במ"ר לסגירה שכזאת בתחום זיקת ההנאה)

7. הבינוי לכיוון המרחב הציבורי יכלול דופן עירונית פעילה במפלסי הקרקע ככל האפשר.

במסגרת התכנון המפורט יש לעשות מאמצים לצמצום מופע של שטחי שירות בחזיתות ו/או מופע של גדרות לכיוון המרחב הציבורי.

8. על הבינוי "לתפור" את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן

מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ'

וגדרות לגובה של 1.2 מ'.

9. יש לקבוע חובה כי בתחום השצ"פ יהיה עומק אדמה של לפחות 1.5 מ' לטובת בתי גידול

לעצים בוגרים איכותיים ויש למקסם תכנון צמחיה. יש לבחון היתכנות למיקום רחבות רכב חרום ברחובות ההיקפיים ולא בשצ"פ.

10. יש לאפשר בהוראות התכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק ולאפשר

פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. יש לקבוע כי נטיעת עצים על גגות המבנה מצריכה עומק אדמה של לפחות 1 מ'. יש לאפשר בחלק משטח הגג הקמת מערכות וכו'. יש לקבוע כי רצוי להצניע מערכות המבנה בתוך מסת הבינוי ו/או בתת הקרקע ככל הניתן, ולמעט בהצבת מתקנים על הגגות ככל האפשר.

- 23 -

11. כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה),

פריקה וטעינה וכו'. כל שטחי החניות ושטחי השירות (מחסנים וכד') יהיו תת קרקעיים במלואם.

12. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע בלבד.

הערות טכניות:

13. מומלץ לבטל את כל התוכניות הקודמות בתחום התוכנית לטובת פשטות הליכי

הרישוי.

14. חסרה טבלת "מצב מאושר" בסעיף 3.2

15. בסעיף 4.1.1ג' נאמר שעיצוב המבנה יותאם לאופי המבנים בסביבה מבחינת חומרי

גמר. זוהי אמירה לא בהכרח נכונה. מוצע להסיר הסעיף הזה ולאפשר גמישות גדולה יותר בעיצוב האדריכלי בשלב היתרי הבניה (המבנים בסביבה הם מוזיאון ישראל, הספריה הלאומית ומבני משרדי הממשלה הישנים. לא בטוח שאלה הרפרנסים העיצוביים היחידים המתאימים לבניין דנן)

16. יש לשקול מה ייעוד הקרקע המתאים לשטחים הפתוחים המוצעים בייעוד שצ"פ (אולי

ייעוד כיכר עירונית/דרך משולבת עדיף).

17. רצוי לקבוע קו בניין כללי 0 לכל הכיוונים.

18. רצוי להרחיב רשימת השימושים בסעיף 4.1.1 עם הגדרת "מסחר משלים ותומך למנווה

האקדמיה כדוג' קפיטריה, חנות ספרים ומזכרות וכד'" כללית יותר מהפירוט הספציפי המוצע.

19. יש להוסיף חתכים עירוניים בקנ"מ מוקטן שיציגו הקשר סביבתי רחב יותר (הספריה

הלאומית מצפון וכד') להצגת השתלבות נפחי הבינוי המוצעים בהקשר הרחב של קרית הלאום.

ינאי אפלבוים

אדריכל מרחב ציבורי

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים:

(נספח תנועה מעודכן מתאריך )03/07/22

אגף תושייה -

1. תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכניות הסדרי תנועה מפורטות סביב המגרש עפ''י

צוות בקרת הגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה

תכנון תנועה .2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש . תקן חניה מופחת בשל קירבת המגרש לאזור עתיר תח''צ מקובל

3. נספח תנועה הוא מנחה בלבד

4. יש לעגן בתקנון התכנית את אפשרות סלילת המדרכה ושביל אופניים בתוך שצ''פ

(יועץ תנועה- אמאב)

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

- 24 -

התכנית עוסקת בשטח של 12.895 דונם, בגוש 30135 , חלק מחלקות 117,210 ו-211 השטח הינו בייעוד שטח למוסד ושצ"פ .

התכנית מציעה הסדרת ייעודי קרקע (שצ''פ ושטח חום) וקביעת השימושים וזכויות הבניה לצורך הקמת מנווה האקדמיה ללשון העברית בהתאם להחלטת הממשלה, (נובמבר )2012 על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה של התכנית לאור חשיבות קידומה ועל מנת לאפשר את חילופי הקרקע המוצעים לצורך קידום התכנית

לאחר השלמת התיאומים התכנית תובא לדיון להפקדה בוועדה המקומית.

- 25 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1256924

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פרקל אלי

עורך התכנית: אילון ענת

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 01/01/2024

כתובת הנורית 1 , עיר גנים ב

גוש חלקה בשלמות

30439 42 לא

30439 17 לא

30439 19 לא

30439 16 לא

30439 43 לא

30439 15 לא

30439 18 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,30/01/24 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. כמו כן, הוצג היקף יח"ד הנדרש לישימות הכלכלית של התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח.

2. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה

23/12/2024

והאיזון.

3. בנוסף הוצגו בפני הוועדה השינויים שנשקלו בתכנון למיקום הפרשות מבונות,

היבטי התחבורה ותקן החניה והסביבה.

4. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום

30/01/24 ולהחלטה זו.

החברים שנכחו: דן קינן- יו"ר, אבי בן צור, חיים כהן, ענת ישראלי, ליזה שיר,

אליעזר ראוכברגר.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה 30/01/2024 המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי ופיתוח

1. הוועדה רואה חשיבות בקידום התכנית, המציעה התחדשות עירונית עבור

- 26 -

אחד מהמתחמים "האדומים" הגדולים והמשמעותיים שסומנו בתכנית האב לשכונה. הוועדה תציין כי המתחמים שסומנו בתכנית האב בצבע אדום, לרבות המתחם שכלול בתכנית שבענייננו, כוללים מבנים במצב פיסי ירוד ונדרשים להתחדשות עירונית מעמיקה ודחופה.

2. הוועדה בחנה את חלופת הבינוי המוצעת, הכוללת שני מבנים בגובה של עד 40

קומות. הוועדה התרשמה כי מדובר בבינוי התואם את החלטות הוועדה לעניין אופי הבינוי במתחמים האדומים, ותואם את כושר הנשיאה של המתחם. בנוסף, הוועדה סבורה כי ככלל, ובכפוף לתיקונים שיפורטו להלן, התכנית מציעה טיוב של התכנון המאושר בתכנית תמל/,2020 באמצעות פריסה ראויה של הבינוי כלפי הרחוב ויצירת חללים מסחריים וציבוריים במפלס הקרקע כלפי רחוב הנורית.

3. היקף הבינוי ומספר הקומות יתואם עם לשכת התכנון בהתייחס לכושר

הנשיאה של המתחם וההיקף הנדרש לישימותה הכלכלית של התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח בהיקף אשר יקבע בהתאם למסמך הרשות להתחדשות עירונית, עבור המגדלים המוצעים בתכנית. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו לוועדה טרם הפקדת התכנית.

4. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי

הרחובות לרבות מפגש הרחובות יכללו אחד או יותר מבין השימושים הבאים:

מסחר, תעסוקה כניסות למבני המגורים והפרשות מבונות לצרכי ציבור בלבד. כן יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצמדה של שטחים בקרקע לדירות בחזיתות אלה. בנוסף, ועל מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב ייקבעו הוראות אלו בסטייה ניכרת. מפלסי קומות הקרקע יפותחו בהתאם למפלסי פיתוח הרחוב.

5. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו

בהנחיית לשכת התכנון.

6. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר הבניה יהיה תיאום תכנית נטיעות עם

אגף שפ"ע.

7. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, תוך בחינת האפשרות להבלטת מרפסות

מעבר לקווי הבניין בקומות המסד, ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

8. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות, אשר %10 מתוכן תהיינה יחידות ששטחן עד 55 מ"ר ו-%10 מתוכן תהיינה יחידות ששטחן עד 80 מ"ר.

9. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר קומות, קווי הבניין ומיקומם העקרוני

של שטחי המסחר.

תנועה

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה והבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות להפחתת תקן החנייה, בתיאום

עם יועץ התחבורה של הוועדה, או מציאת פתרונות חנייה חלופיים ברמה המתחמית (בשילוב עם התכניות האחרות המקודמות במתחם).

צרכי ציבור

12. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון והוועדה המקומית, התכנית

תציע הפרשה מבונה עבור שלוש כיתות מעון המאושרות בתכנית תמל/2020 וכן שני - 27 -

גני ילדים בשטח 260 מ"ר וחצר צמודה בשטח 175 מ"ר לכל גן. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה.

סביבה

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בהתאם לשינויים

בהחלטה זו, לרבות הדמיות של הבינוי המוצע, ואישור יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

14. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור המחלקה לאיכות

הסביבה בעיריית ירושלים לשם הבטחת צמצום המטרדים בזמן עבודות הבניה, זיהום אוויר ואוורור, ואישור שימושי המסחר בתחום התכנית.

אחר

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות הדעת של אגף רווחה וקהילה בעיריית

ירושלים.

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה

זו לאישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

17. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם

בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה, בהנחיית לשכת התכנון.

19. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

ובהתאם להחלטת הוועדה בדיון עדכון ובקרה של תכנית האב, ייקבע בהוראות התכנית כי תוקף התכנית יהא ל-7 שנים מיום אישורה. ככל שלא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש בתוך פרק זמן זה, התכנית תבוטל והמצב התכנוני המאושר יחזור להיות כפי שהיה לפני אישור התכנית.

20. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

21. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

22. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

24/01/2024

יש להגיש תקן שמאי לבדיקת הועדה מחוזית לבחינת המכפיל והתוספת המוצעת במקום מגרשי ההשלמה, ככל הנדרש יצומצם הבינוי בהתאם. , התמורות לדיירים - 28 -

לא יעלו על 25 מ"ר לדירה כפי שמקובל בירושלים ( במסגרת המצגת הוצג כי התמורות הם 30 מ"ר).

בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש להציע בנוסף ל 3 כיתות מעון המאושרות בתכנית שטח עבור שני גני ילדים ( 130 מ"ר בנוי ו 175 מטר חצר לכל גן ).

הפרשות מבונות ייחודו לרשות המקומית ויירשמו ע"ש הרשות המקומית המסגרת רישום הבית המשותף

יש להראות חיבור התוכנית במפלס 782 למצב הקיים בדגש על גישה לשטחים הציבוריים במפלס זה ממזרח וממערב.

התוכנית המוצעת מסמנת שטחים נרחבים למחסנים למגורים בקומת המסד יש לצמצם שטחים אלו (ניתן להציע תוספת מחסנים בתת"ק) , להגדיל את השטחים העיקריים ולצמצם נפחי בניה בהתאם.

גובה קומת מגורים וקומות מסחר יהיו עפ"י הנחיות מרחביות יש למחוק סעיפים 4.1.2 ב' סעיפים קטנים 4-6

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי המפלס הקובע יהיה ברח' הנורית.

התוכנית מסמנת בתשריט 2 קווי בניין עיליים ללא פירוט – יש לקבוע קן בניין עילי למסד וקו בניין עילי למגדלים כשקו בניין למגדלים יהיה 5 מ' לרח' הנורית ו 5 מ'

לכיוון צפון מזרח.

קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות המרפסות. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקוי הבניין ולגבול התכנית יש למחוק סעיף .4.1.2ה. 5 התכנית תקבע פיתוח גג קומת מסד ובניה מרקמית כחצרות משותפות יש לתקן התחלה של סעיף 4.1.2 ב סעיף קטן 7 : יש להקים חצרות משותפות לא יותרו גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. יש להסיר סעיף .4.1ב()8 מהתקנון. לא יוצעו גם דירות גם כלפי גגות קומות המסד. השימוש בגגות יהיה ציבורי בלבד.

יש לקבוע זיקת הנאה למעבר מרחוב הנורית להפרשות ציבורית בנויות במפלס מעל.

יש להטמיע סעיף הפקעה בתיאום עם אגף נכסים כמפורט בהערות הטכניות.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

יש לקבוע סטיה ניכרת למספר יח"ד וקווי בנין

יש לסמן בתשריט את כל המבנים, המשתתפים בפינוי בינוי שהתוכנית מציעה, להריסה גם אם חלקם מחוץ לקו הכחול של התוכנית.

דירוג הקרקע יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות של עצים בוגרים.

לא יותר ניוד זכויות פרט מעיקרי לשרות מתחת לקרקע. לתקן הערות ו'-ח'

בהוראות לטבלה 5

שטחי מרפסות יהיו לפי חוק תכנון והבניה יש למחוק הערה 4 להערות לטבלה 5 - 29 -

גובה קומת מסחר תהיה בהתאם להנחיות מרחביות. יש למחוק הערה 5 להערות לטבלה 5

יש להקטין קו בניין תת קרקעי לכיוון שצ"פ על מנת לשמור על עצים קיימים בגבול התוכנית ולאפשר שתילה של עצים חדשים.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, , התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

יש לקבל חוות דעת למניעת מטרדים מהמסחר. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה, החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

שלביות ביצוע תתוקן כך שתתאפשר בניה בשלבים, באופן שכל בניין יוקם בהינף אחד במלואו לרבות פתרונות חניה, פריקה וטעינה ומענה לצורכי הציבור הנדרשים במסגרת התכנית. תנאי להיתר ראשון תכנון הרחבת והסדרה של רחוב הנורית.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים

יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן: הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף

תחת היתרי בניה כדלקמן: א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין

ההפרשות המבונות. ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו - 30 -

תנאי למתן טופס .4

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

תברואה- פינוי האשפה יתבצע באמצעות מערכת פנאומטית- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס קהילתיות- להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום על שמאי הוועדה המחוזית.

יש להשלים חוות דעת של הגורמים הבאים: המחלקה לאיכות הסביבה, הרשות הארצית לכבאות והצלה, , חח"י, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע,

התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום על שמאי הוועדה המחוזית.

יש לקבוע מימון ל 10 שנים לפחות לוועד הבית לדיירים קיימים.

תנאי להפקדה עריכת כנס עדכון לדיירים בתיאום עם מנהל קהילה.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים ועולים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית לדוח החברתי.

תנאי לטופס אכלוס יהיה מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

תנאי לטופס אכלוס יהיה פיתוח שצ"פ הגובל בתוכנית יש לקבוע תמהיל יחידות דיור של 20 אחוז דירת עד 55 מ"ר בהתאם להנחיות מנהל התכנון ולתקן בהתאם את סה"כ יחידות הדיור בהתאם.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

- 31 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

יש לסמן מרחקים לקוי בניין בתשריט המוצע

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר __ תבננה 2 כיתות גן. כל אחת תהא בהיקף 130 מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה 175 מ"ר. בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: מעון, גן הילדים, החצר מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ___________ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה - 32 -

תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר קידום תכנית חדשה שתוביל למימוש התכנית.

יש לבחון לקראת הדיון להפקדה פרוגראמה משותפת שמציגה את המענה 27/12/2023

הפרוגרמטי לכל המתחמים של הנורית יחד.

תיאור חדש להתנגדויות

תכנית להתחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי ברחוב הנורית, בשכונת עיר גנים, ירושלים, בתחום מתחם 1 מתוך תמ"ל/ ,2020 ומשתרעת על שטח של כ- 5.7 דונם.

התכנית כוללת פינוי של 2 מבני מגורים קיימים (רח' הנורית 1 ורח' הנורית )3 הכוללים 112 יח"ד קיימות, והקמת שני מגדלים בני 36 ק' מעל מסד בן 4 קומות כל אחד.

השימושים המותרים כוללים קומות למגורים ושטחים לרווחת הדיירים מעל לקומת מסחר, ושטחים מבונים לצורכי ציבור.

הבינוי במוצע כולל הקמת 442 יח"ד חדשות במתחם (426 יח"ד + 16 לטובת קרן תחזוקה).

התוכנית קובעת %20 מיחידות הדיור המוצעות תהיינה יח"ד קטנות. %10 מכלל יחה"ד המוצעות תהיינה בשטח עד 55 מ"ר ו %10 מכלל יחה"ד המוצעות בשטח עד 80 מ"ר.

סה"כ יח"ד קיימות: 112

סה"כ יח"ד מוצעות: 442

התכנית מאפשרת הקת דיוריות ב 30 אחוז מהדירות.

התכנית כוללת שטח ציבורי פתוח בהתאם לתכנית הכללית התכנית כוללת הפרשות בנויות לצורכי ציבור עבור 3 כיתות מעון יום ו 2 כיתות גני ילדים התכנית כוללת מסחר בהיקף של 1145 מ"ר עיקרי

- 33 -

התוכנית הופקדה בתאריך 10/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 11/03/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדות אחת :

התנגדות מספר 1 : מנהל קהילתי גנים

עיקרי ההתנגדויות:

1. סנכרון עם תכנית אב יובלים גנים והתאמת התכנית לשלד הציבורי המתהווה.

2. התכנית המוצעת לא מסונכרנת עם תכנית אב יובלים גנים ובעצם לא מתחשבת בשום

פרמטר שמוגדר בתכנית המאושרת. בתאריך 18.3.2024 התקיים דיון בוועדה המחוזית

בהקשר להמלצות הפרויקטור השכונתי מטעם עיריית ירושלים. בדיון הוצגו תוצרים

והמלצות שאמורים לעדכן את תכנית האב למרחב יובלים גנים. ההמלצות היו אמורות

להיכנס לתוקף בתחילת מאי, אומנם הדבר לא נעשה ולמעשה כלל ההמלצות לא משולבות

בתכנית המוצעת ולא מתייחסות אליה בשום אופן.

3. אנו דורשים מהוועדה לא להמשיך בתהליך אישור התוכנית עד לסוף תהליך עדכון תכנית האב וקבלת

ההמלצות הפרויקטור, כאשר מגישי התכנית יתאימו את התכנית להמלצות הדרשות מבחינת ההפרשות

הציבוריות, חתכי רחוב קוסטה ריקה ועוד.

4. בתאריך 13.7.2021 הוועדה המחוזית החליטה במסגרת עדכון תכנית אב יובלים-גנים

לקדם את מיפוי השלד הציבורי של מרחב יובלים-גנים ובניית פרוגרמה עתידית לתכנונו.

5. זאת תהווה הנחיה לתכניות הבינוי בשכונות יובלים-גנים ותסייע לייצר מרחב ציבורי

מקיים ויעיל שיספק את הצרכים של כלל התושבים בהינתן הצפיפות הצפויה. כל תב"ע

באשר היא תחויב לעמוד בהנחיות הפרוגרמה הזו ולהתייחס אליה בהוראות התכנית שלה.

6. מיפוי הפרוגרמה עדיין בהתהוות אך לוקח בחשבון את התכניות המקודמות במרחב כגון

התכנית הנ"ל. במסגרת החלטה זו הוקצבו 8 חודשים לעבודה על השלד הציבורי אך היא

עודנה בהתהוות וטרם אושרה. בנוסף, על פי סעיף 46 בהחלטה, תוגבל תוספת יחידות

הדיור שניתן יהיה לאשר בתכניות מפורטות להיקף של עד 2,000 יח"ד בלבד. בדיון בוועדה

המחוזית בסוף שנת 2022 הוצג כי בקרית מנחם באופן נקודתי, יחד עם כל הציפוף העתידי,

קיים מחסור משמעותי של כיתות לימוד של מעונות, גני ילדים ובתי ספר קרובים ונגישים

בטווח הארוך. עם כל תוספת יחידות הדיור באזור לא נמצאו בתכניות הקיימות פתרונות

לחוסרים אלו. על פי ההחלטה, עם תכנון של כל 1,000 יח"ד באזור, יש לעצור את התקדמות

התכניות ולוודא שיש מענה פרוגרמתי ציבורי לכלל תוספת האוכלוסייה במרחב לפני

- 34 -

שממשיכים בתכנון. לפי החישוב הכללי, יחד עם התכנית הנוכחית, האזור יעבור מכסת

אכלוס 2868 וטרם נמצא מענה ציבורי לתכניות. יש לעצור את התקדמות התכניות הזאת

עד ליצירת בחינה מחודשת של המרחב והמלצות לתכנון נכון של השלד הציבורי.

7. בנוסף, המינהל הקהילתי מבקש להתייחס בהוראות התכנית לתכנית אב יובלים גנים ולציין

במפורש כי תנאי להוצאת היתרי הבנייה יהיה התאמה להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי

השלד הציבורי בתכנית האב החדשה כאשר היא תוצג במלואה ותאושר. אין לקדם את

התכנית ולהוציא היתר בניה עד לאישור הסופי וסיום עבודת המיפוי ומציאת הפתרונות

לצרכי הציבור.

8. על פי החלטת הוועדה על כל 1000 יח' דיור ממרץ 2024 יש להגיש היתרים ל18 כיתות יסודי,

כיתות מעון יום, 9 כיתות גן, תחנה לבריאות המשפחה, שלושה עד ארבע בתי כנסת

(,800מ"ר) . בהתחשב לכך שהמספר יחד עם תכניות המתחמים ),(1,2,4,5,6 הגיעו ל2870 יש

להציג, יש להציג כי הוגשו היתרי בניה לכ- 52 כיתות יסודי, 25 כיתות גן, 3 תחנות בריאות

ו12 בתי כנסת רק באזור עיר גנים )לא כולל קריית מנחם(.

9. קרקע משלימה בתכנית רכס לבן:

10. מתחמי הנוריות אושרו כתכנית תמ"ל 2020 על סמך קרקע משלימה בתכנית רכס לבן. מס'

תכנית .101-0387449 לאחר שהתכנית נגנזה, חולקה תכנית תמ"ל 2020 למתחמים, ונוספו לה

מאות יחידות דיור, בשל ביטול הקרקע המשלימה עליה הסתמכה התכנית.

11. גם במתחם 1 המדובר נוספו יחידות דיור רבות על מספר היחדות שאושרו. כיום יש תכנית מקודמת

על ידי עיריית ירושלים של תוספת 6000 יח' דיור ברכס לבן, תכנית שדומה מאוד לתכנית רכס לבן

המקורית. אנו מבקשים לגרוע את התוספת של יחידות הדיור ולהחזיר לתכנית המוצעת ברכס

לבן את יחידות הדיור שנוספו במתחמי הנורית ולספק קרקע משלימה בתכנית רכס לבן

המקודמת היום.

12. תנאי לאישור התכנית תהיה הצגה ברורה של המתחם הירוק עבור המרחב הציבורי של

מתחמי הנורית. כרגע לא הוצגה שום תכנית לפיתוח השטח הציבורי, המעברים והשצפי"ם.

13. כלל המתחמים ברחוב הנורית לא יכולים לאשר לפני הצגה ברורה של תכנית השצ"פ

המרכז, המעברים וחיבוריות השכונתית.

14. התכנית מבטלת מעבר ציבורי שקיים היום בין בניינים הנורית 1 לנורית .3 מעבר זה חיוני

לרשת ההלכתית וקישוריות המפלסים. מבקשים ליצור מעבר באמצע התכנית שיאפשר את

שמירת הקישוריות באופן מיטבי.

15. התכנית מציע גגות כדירות גן מעל קומת המסד, המינהל הקהילתי דורש כי, גגות המבנה

יהיו גגות ירוקים לטובת הציבור וישמשו לצורכי קהילה.

16. החניות המוצע בתכנית פולש לשטחו של השצ"פ הציבורי ומעמיד את החניות באופן שפוגע

- 35 -

בשטחו, כמו כן פוגע באפקטיביות של חצר המעונות.

17. ניתן לראות כי שטח המעון נמצא מעל חניית המשאיות ולא קיימת הפרשה של חצר לפי

תקן ההקצאות למבני ציבור.

18. ניתן לראות שקצה החניון יוצר מפלס לא אחיד עם מפלס השצ"פ.

19. ניתן לראות כי החניון פולש למרחב השצ"פ ויוצר שצ"פ לא איכותי בשטח הירוק הציבורי.

20. התכנית לא מספקת מפרץ העלאה והורדה עבור מוסדות הציבור במפלס רחוב הנורית,

הורדת הילדים למוסדות הציבור מתבצעת רק מקומת החניון -1 , דבר שלא יאפשר להורים

שלא מהמתחם לפזר בנוחות את ילדיהם.

21. הדו"ח הסביבתי המתייחס לתכנית, אינו משקף את המצב המוצע מבחינת רוחות ושעות

צל בגלל שהוא מתייחס לקווים הכחולים של המתחם הספציפי. הדו"ח חייב לכלול בחשבון

את כלל הפרויקטים בששת המתחמים על מנת להציג ממצעים אובייקטיביים ולהראות

את הפגיעה הנוצרת מהבינוי המסיבי של מגדלי הנורית והשפעתן על מבני הציבור, כיתות

הגן, השטחים הפתוחים וכו'. נבקש כי תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה תסקיר מרכזי

לרוחות והצללות של כלל מתחמי הנורית שיציג בברור את ההשפעות הסביבתיות.

22. מיקום חניית משאיות תפעוליות יוצר קיר בסמוך לשצ"פ וגוזל למעון היום את החצר המופרשת .

23. סקר עצים – מתוך 50 עצים בעלי ערכיות גבוה בשטח הפרויקט יוצאים לכריתה %78

אחוזים, מבקשים להפחית את הכמות הזאת בפתרונות העתקה או שימור לפחות ל %50

אחוז.

24. לא יותר ניוד שטחים מעיקרי לשירות.

25. יוקם מקום ייעודי לפריקה וטעינה בשטחי בחניון של הפרויקט ) יש לאסור פריקה וטעינה

של חנויות המסחר ברחוב הנורית(.

26. תוספת יחידות דיור על מה שיאושר בוועדה הנ"ל בעתיד, תחשב כסטייה ניכרת.

27. יש לעגן בהוראות התכנית הנחיות ליזמים לסיוע לתושבים בתחזוקת המגדל בטווח הארוך

כגון סיוע בהקמת קרן חיסכון ומודלים שונים לשימורה )דוגמה מתכנית פל"א נדל"ן-

28. שכירות במספר דירות המספקת חלק משמעותי מהכסף הנדרש לקרן חיסכון זו(. כמו כן,

יש לשלב בהוראות התכנית הנחיות למתן סיוע ברמת העבודה הקהילתית לחיזוק ולטיפוח

נציגויות חזקות ומגובשות במגדל .

- 36 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל את ההתנגדויות ולא לתת תוקף

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המוצעת לא מסונכרנת עם תכנית אב יובלים גנים

ובעצם לא מתחשבת בשום פרמטר שמוגדר בתכנית המאושרת. בתאריך 18.3.2024 התקיים דיון בוועדה המחוזית בהקשר להמלצות הפרויקטור השכונתי מטעם עיריית ירושלים.

בדיון הוצגו תוצרים

והמלצות שאמורים לעדכן את תכנית האב למרחב יובלים גנים. ההמלצות היו אמורות להיכנס לתוקף בתחילת מאי, אומנם הדבר לא נעשה ולמעשה כלל ההמלצות לא משולבות בתכנית המוצעת ולא מתייחסות אליה בשום אופן- מדובר בתכנית המציעה התחדשות עירונית על בסיס תכנית מאושרת במתחם שהוגדר כמתחם אדום בתכנית האב וזאת לאור העובדה שהתכנית המאושרת התבססה על קרקע משלימה שלא מומשה ולכן יש חשיבות בקידום תכנית זו שתאפר את ההתחדשות במתחם אדום בשכונה ללא שינויים משמעותיים ביחס לתכנית המאושרת.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שאנו דורשים מהוועדה לא להמשיך בתהליך אישור התוכנית

עד לסוף תהליך עדכון תכנית האב וקבלת ההמלצות הפרויקטור, כאשר מגישי התכנית יתאימו את התכנית להמלצות הדרשות מבחינת ההפרשות הציבוריות, חתכי רחוב קוסטה ריקה ועוד- מכיוון שמדובר על מתחם אדום בתכנית האב שהוגדר כמתחם שיש חשיבות רבה לקידומה, אין כל הצדקה לעצור את התכנית ולחכות עד לסיום של כל העבודה הנעשת על יובלים גנים , שתמשיך להיעשות במקביל.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שבנוסף, המינהל הקהילתי מבקש להתייחס בהוראות התכנית

לתכנית אב יובלים גנים ולציין במפורש כי תנאי להוצאת היתרי הבנייה יהיה התאמה להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתכנית האב החדשה כאשר היא תוצג במלואה ותאושר.

אין לקדם את התכנית ולהוציא היתר בניה עד לאישור הסופי וסיום עבודת המיפוי ומציאת הפתרונות

לצרכי הציבור- מדובר על תכנית מאושרת שקבעה את שלבי הביצוע הנדרשים לביצוע התכנית ברמה מפורת שהיא מעבר לבחינה של המיפוי הכללי של השכונה.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות שעל פי החלטת הוועדה על כל 1000 יח' דיור ממרץ 2024 יש

להגיש היתרים ל18 כיתות יסודי,

- 37 -

כיתות מעון יום, 9 כיתות גן, תחנה לבריאות המשפחה, שלושה עד ארבע בתי כנסת (,800מ"ר) . בהתחשב לכך שהמספר יחד עם תכניות המתחמים ),(1,2,4,5,6 הגיעו ל2870 יש

להציג, יש להציג כי הוגשו היתרי בניה לכ- 52 כיתות יסודי, 25 כיתות גן, 3 תחנות בריאות ו12 בתי כנסת רק באזור עיר גנים )לא כולל קריית מנחם)- ההחלטות בדבר עדכון ותבקרה של תכנית האב חל גם על תכנית זו.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שגם במתחם 1 המדובר נוספו יחידות דיור רבות על מספר

היחדות שאושרו. כיום יש תכנית מקודמת על ידי עיריית ירושלים של תוספת 6000 יח' דיור ברכס לבן, תכנית שדומה מאוד לתכנית רכס לבן המקורית. אנו מבקשים לגרוע את התוספת של יחידות הדיור ולהחזיר לתכנית המוצעת ברכסלבן את יחידות הדיור שנוספו במתחמי הנורית ולספק קרקע משלימה בתכנית רכס לבן המקודמת היום - המשמעות של ביטול תוספת יחידות הדיור המוצעת בתכנית היא למעשה דחייה של התכנית, קרקע משלימה לא רלוונטית ולכן קודמה התכנית לתוספת של יחידות דיור בתכנית המופקדת.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שתנאי לאישור התכנית תהיה הצגה ברורה של המתחם

הירוק עבור המרחב הציבורי של מתחמי הנורית. כרגע לא הוצגה שום תכנית לפיתוח השטח הציבורי, המעברים והשצפי"ם.- התכנית אינה משנה או מבטלת את כל ההערות הקודמות ושלביות הביצוע הקבועה בתכנית המאושרת.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מבטלת מעבר ציבורי שקיים היום בין בניינים

הנורית 1 לנורית .3 מעבר זה חיוני לרשת ההלכתית וקישוריות המפלסים. מבקשים ליצור מעבר באמצע התכנית שיאפשר את שמירת הקישוריות באופן מיטבי- התכנית כוללת עברים משני צידי הפרוייקט ואין חובה לייצר מעבר ציבורי נוסף באמצע הפרויקט בין שני הבניינים שנראה שיהווה בעיה מבחנית החצרות של השטחים לצורכי ציבור .

8. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית מציע גגות כדירות גן מעל קומת המסד, המינהל הקהילתי

דורש כי, גגות המבנה יהיו גגות ירוקים לטובת הציבור וישמשו לצורכי קהילה- אין מניעה שבמפלסים של הדירות הקיימות יינתנו גינות פרטיות כמקובל , לא ניתן להציע שטחים ציבורים בחזית של דירות המגורים.

9. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין שהחניות המוצעות בתכנית פולשים לשטחו של השצ"פ

הציבורי ומעמיד את החניות באופן שפוגע בשטחו, כמו כן פוגע באפקטיביות של חצר המעונות-

יש לעשות מאמץ שכל החניות ייקבעו בתת הקרקע בלבד ולא מעל כפי שמוצג.

10. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין שהתכנית לא מספקת מפרץ העלאה והורדה עבור מוסדות

הציבור במפלס רחוב הנורית, הורדת הילדים למוסדות הציבור מתבצעת רק מקומת החניון -1 , - 38 -

דבר שלא יאפשר להורים שלא מהמתחם לפזר בנוחות את ילדיהם – יש להציע מפרצי העלאה והורדה עבור שטחי הציבור בתיאום עם אגף תושיה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהדו"ח הסביבתי המתייחס לתכנית, אינו משקף את המצב המוצע מבחינת רוחות ושעות צל בגלל שהוא מתייחס לקווים הכחולים של המתחם הספציפי.

הדו"ח חייב לכלול בחשבון את כלל הפרויקטים בששת המתחמים על מנת להציג ממצעים אובייקטיביים ולהראות את הפגיעה הנוצרת מהבינוי המסיבי של מגדלי הנורית והשפעתן על מבני הציבור, כיתות

הגן, השטחים הפתוחים וכו'. נבקש כי תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה תסקיר מרכזי לרוחות והצללות של כלל מתחמי הנורית שיציג בברור את ההשפעות הסביבתיות.- הוועדה סבורה כי לאור החשיבות של פינוי בינוי במתחם אדום בשכונה יש לקדם את התכנית גם עם היא גורמת להצללה, לעניין נושא הרוחות הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה וייתנו מענים לנושא זה בתכנון המפורט.

11. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין יוקם מקום ייעודי לפריקה וטעינה בשטחי בחניון של הפרויקט

( יש לאסור פריקה וטעינה של חנויות המסחר ברחוב הנורית)- נושא הסדרי התנועה הסופיים ייקבעו בשלב היתרי הבניה.

12. לקבל את ההתנגדות בעניין שתוספת יחידות דיור על מה שיאושר בוועדה הנ"ל בעתיד, תחשב

כסטייה ניכרת- יש להוסיף סעיף בהתאם להוראות התכנית.

13. לדחות את ההתנגדות לעניין שיש לעגן בהוראות התכנית הנחיות ליזמים לסיוע לתושבים

בתחזוקת המגדל בטווח הארוך כגון סיוע בהקמת קרן חיסכון ומודלים שונים לשימורה – התכנית כוללת סעיף בעניין תחזוקה לטווח ארוך כמקובל.

14. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 39 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1244276

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: 17/12/2023

עורך התכנית: ברא"ז קיקה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 17/12/2023

כתובת הנורית 21 , עיר גנים

גוש חלקה בשלמות

30439 8 כן

30439 53 כן

30439 2 לא

30439 3 לא

30439 45 לא

30439 55 לא

30439 59 לא

30439 83 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,19.02.2024 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. כמו כן, הוצג היקף יח"ד הנדרש לישימות הכלכלית של התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח.

13/01/2025

2. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה

והאיזון.

3. כמו כן, הוצגו לוועדה מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטתה מיום

.19.02.2024 הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום 19.02.2024 ולהחלטה זו.

31/12/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, יצחק

רביץ.

החלטה:

09/04/2024 .1 הוועדה תציין כי היא דנה בתכנית ביום 19.02.2024 והחליטה על הפקדתה בתנאים. בין היתר החליטה הוועדה על שיפור הממשק בין מתחם 5 למתחם 2 (תכנית ,)1250439 לרבות על קביעת שטח ציבורי פתוח בין המתחמים, וזאת על מנת לייצר מעבר נגיש ללא מדרגות מרחוב הנורית לרחוב החלמית. בהמשך לאמור, לוועדה הוצג פיתוח חדש לאזור השצ"פ בין המתחמים, הכולל שינוי במפלסי הפיתוח וטיוב החיבורים המונגשים בין הרחובות. הוועדה מברכת על שיפור פיתוח הממשק בין מתחם 5 למתחם 2 המייצר בין היתר נגישות בין רחוב הנורית לרחוב קוסטה ריקה ומחליטה על אימוצו.

- 40 -

2. כמו כן, מחליטה הוועדה כי על מנת לאפשר תמהיל יח"ד מגוון יקבע בהוראות

התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות, אשר %10 מתוכן תהיינה יחידות ששטחן עד 55 מ"ר ו-%10 מתוכן תהיינה יחידות ששטחן עד 80 מ"ר.

3. יתר סעיפי החלטת הוועדה מיום 19.02.2024 יוותרו בעינם.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, יצחק

רביץ.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את תכנית האב ואשר מציעה התחדשות למבני מגורים המסומנים "אדומים" בתכנית האב הנדרשים להתחדשות מעמיקה, ומציעה תוספת יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה רואה חשיבות בקידום התכנית, המציעה התחדשות עירונית עבור

אחד מהמתחמים "האדומים" הגדולים והמשמעותיים שסומנו בתכנית האב לשכונה. הוועדה תציין כי המתחמים שסומנו בתכנית האב בצבע אדום, לרבות המתחם שכלול בתכנית שבענייננו, כוללים מבנים במצב פיסי ירוד ונדרשים להתחדשות עירונית מעמיקה.

2. הוועדה בחנה את חלופת הבינוי המוצעת, הכוללת שני מבנים בגובה של כ-40

קומות. הוועדה התרשמה כי מדובר בבינוי התואם את החלטות הוועדה לעניין אופי הבינוי במתחמים האדומים, ותואם את כושר הנשיאה של המתחם. בנוסף, הוועדה סבורה כי ככלל, ובכפוף לתיקונים שיפורטו להלן, התכנית מציעה טיוב של התכנון המאושר בתמ"ל/,2020 באמצעות פריסה ראויה של הבינוי כלפי הרחובות, יצירת חללים מסחריים וציבוריים במפלסי הקרקע כלפי רחוב הנורית ורחוב קוסטה 19/02/2024

ריקה, הקצאת שטחים ציבוריים והשלמה של הדרך עליה החליטה הוועדה במסגרת החלטת ההפקדה של תכנית 101-1230291 המצרנית.

3. היקף הבינוי ומספר הקומות יתואם עם לשכת התכנון בהתייחס לכושר

הנשיאה של המתחם וההיקף הנדרש לישימותה הכלכלית של התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח בהיקף אשר יקבע בהתאם למסמך הרשות להתחדשות עירונית, עבור המגדלים המוצעים בתכנית. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו לוועדה טרם הפקדת התכנית.

4. הוועדה תציין כי הבינוי המאושר במתחם נשוא התכנית, הותנה בתמ"ל/,2020

בפיתוח וחיזוק השלד הציבורי לרבות הרחבת דרכים, הריסת מבני המגורים הקיימים ופיתוח שצ"פ ושבילים חדשים. על כן מחליטה הוועדה כי תחום התכנית יכלול את כלל השטחים שסומנו בתמ"ל/2020 כמתחם ,5 וכי תקבע בתיאום עם לשכת התכנון שלביות ביצוע שתבטיח את ההריסות ומימוש השלד הציבורי יחד עם הבינוי המוצע. סעיפים מתאימים יקבעו בהוראות התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

5. הוועדה תציין כי חלק מהדרך הקיימת בפועל, שבמסגרת החלטת ההפקדה של

תכנית 101-1230291 (מתחם )6 מיום 30.01.2024 הוחלט כי תעוגן סטטוטורית, כלולה בתחום התכנית דנן. בהתאם לכך הוועדה מחליטה כי תחום הדרך כאמור הממוקם בחלקה הצפון-מזרחי של תחום התכנית יקבע בייעוד דרך בהנחיית לשכת התכנון. כן יקבעו הוראות לפיתוחה והתאמתה למפלסי הפיתוח בתכנית -101 .1230291

6. הוועדה מקבלת את הבינוי שהוצג בדיון כלפי רחוב קוסטה ריקה, יחד עם

זאת תיקבענה הוראות לטיפול בחזית הגלויה של החניון ותיבחן האפשרות לקביעת - 41 -

שטחים לשימושים עיקריים בחזית זו. כלפי רחוב קוסטה ריקה וכן כלפי הדרך החדשה בהתאם להחלטות הוועדה, תוצע חזית מסחרית רציפה ככל הניתן. מפלסי שטחי המסחר, שטחי התעסוקה והשטחים הציבוריים יקבעו בתיאום עם לשכת התכנון תוך הותרת גמישות לנוכח הטופוגרפיה הקיימת ברחוב.

7. השטחים הפנויים מבינוי כלפי רחוב הנורית ורחוב קוסטה ריקה לרבות

השטחים בין המבנים במפלס רחוב הנורית, יקבעו בייעוד שצ"פ. על מנת לאפשר שטחים ציבוריים מעל שטחי החנייה והמסחר, התכנית תיערך כתכנית הכוללת הוראות תלת-מימד בהנחיית לשכת התכנון.

8. תחום התכנית יורחב כך שיכלול את השביל הקיים מצפון-מערב לתחום

התכנית. שביל זה יבוטל ובמקומו תוצע הרחבה של שטח השצ"פ בהתאם להחלטה זו ושטח השצ"פ עליו החליטה הוועדה במסגרת תכנית 101-1260439 בהנחיית לשכת התכנון וכן מעלית ציבורית שתתרום לנגישות בין הרחובות הנורית וקוסטה ריקה.

פיתוח השביל המזרחי, יקבע בתיאום עם לשכת התכנון.

9. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו

בהנחיית לשכת התכנון.

10. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

11. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

12. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי הבניין ומיקומם העקרוני של שטחי

המסחר והשטחים הציבוריים.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה והבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות. בנוסף ייעשה תיאום לעניין קביעת חתך זכות הדרך של רח' קוסטה ריקה והנורית וכן התייחסות ביחס לצמצום לכניסה אחת בלבד לחניון, בתיאום יועץ התחבורה של הוועדה.

14. תנאי בהליך הרישוי להיתר בניה ראשון יהיה אישור הוועדה המקומית לתכנית

בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 לכל שטח התכנית אשר תכלול בין השאר הוראות והנחיות מפורטות עבור המעברים ושטחי השצ"פ.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות להפחתת תקן החנייה, בתיאום

עם יועץ התחבורה של הוועדה, או מציאת פתרונות חנייה חלופיים ברמה המתחמית (בשילוב עם התכניות האחרות המקודמות במתחם).

16. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון והוועדה המקומית, התכנית

תציע הפרשה מבונה בשטח של 441 מ"ר עבור מעון יום וחצרות בשטח 305 מ"ר, שלושה גני ילדים בשטח 130 מ"ר וחצר בשטח 175 מ"ר כל אחד ו-400 מ"ר עבור בית כנסת. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון

והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

אחר

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית,

בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

- 42 -

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

20. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת החלטת הוותמ"ל בעניין קידום התכנית,

בהתאם להוראות סעיף 27 לחוק לקידום מתחמים מועדפים.

22. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

23. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את עקרונות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

24. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

היקפי הבניה-

התוכנית מציעה תוספת 284 יח"ד ל 302 יח"ד מאושרות בתמ"ל ,2020 מדובר על 37 יח"ד מעבר ליח"ד שנקבעו לתוספת במגרשי השלמה בתקן שמאי שהוגש בתכנית המאושרת. יש להגיש תקן שמאי לבדיקת הועדה מחוזית לבחינת המכפיל והתוספת המוצעת במקום מגרשי ההשלמה, ככל הנדרש יצומצם הבינוי בהתאם.

24/01/2024

בהערה לטבלה 5 נקבע כי לכל יח"ד יוצע ממ"ד בשטח ממוצע של 12 מ"ר, וכי ככל ויוצע פתרון מיגון של ממ"ק, יתרת השטחים שאינה נדרשת להקמת הממ"ק תתאפשר לניוד לשטח עיקרי. לאור העובדה כי הממ"ד כחדר בדירה או ממ"ק ושטח עיקרי הינם חלק מהתמורה המחושבת ומהחישוב השמאי להיקף השטחים בפרויקט, לא ניתן לאפשר את שתי החלופות. יש לאפשר ממ"ד בלבד.

גבולות המגרש ותכנון-

יש להציע את הרחבת רחוב הנורית כך שיוצע רוחב אחיד להרחבה שכבר אושרה, דבר שיאפשר רצף במדרכות ומקומות חניה נוספים על הרחוב. כל זאת ללא עקירת עצים לשימור.

יש לבחון מול אגף תושי"ה את הצורך בהרחבת רחוב קוסטה ריקה, כך שתשמר מדרכה של לפחות 3.5 מ'.

- 43 -

יש לגרוע את תא שטח 301 מהתכנית שכן הינו משתנה למגורים בתכנית מתחם -2 .1260439

יש לכלול את מלוא השביל הצפוני בשטח התכנית, תנאי להיתר יהיה תכנונו בתאום מהנדס העיר או מי מטעמו, תנאי לטופס 4 יהיה הקמתו בפועל. (לאור העובדה כי השביל עובר גם במתחם 5 וגם במתחם /2ב- יש לכלול את השביל בשתי התכניות ע"מ להבטיח את הקמתו לצד הקמת מבני המגורים)

יש לאפשר בשבילים, הדרומי והצפוני, הנגשה מכנית.

בהתאם לתכנית המאושרת, בשטח הסחיר יש לקבוע חובת הקמת מעבר ציבורי המגשר בין רחוב הנורית לקוסטה ריקה באמצעים מכניים. לעת ההקמה תירשם לגביו בספרי המקרקעין "זיקת הנאה" לציבור.

לצורך ניצול מיטבי של שטח התכנון תוצע העמדה שונה של המבנים: הבניין הדרומי יוסט דרומה, יוצע סיבוב הבניין הצפוני כך שאורך המבנה ישב לכיוון צפון-דרום, ויורחק מגבול המגרש הצפון מערבי ומהמגדל המתוכנן ממערב במתחם ,2 כך יווצר מרחק טוב יותר בין הבניינים המוצעים בתכנית ומחוצה לה.

בין הרחובות קיים הפרש טופוגרפי משמעותי של מעל 20 מ', התכנון המוצע מציג רמפת חניה בין שני המבנים, אשר תיצור חזית אטומה כלפיי רחוב קוסטה ריקה. על מנת לגשר על פערי הטופוגרפיה יש להציע מבנה מסד בין שני המגדלים. מבנה המסד ידורג וימוקמו בו השימושים הציבוריים הנדרשים לחצרות וכן שימושי התעסוקה ושימושים עבור רוווחת הדיירים. כלפיי רחוב הנורית יוצע על גג מבנה המסד שטח פתוח רציף עם רחוב הנורית, אליו יופנו החזיתות הסחירות.

לצורך הקמת מבנה המסד והשמשתו לשימושים עיקריים, תוך תכנון חניון אפקטיבי בדופן הדרום מערבית של המגרש, יש לבחון את הסטת הבינוי כולו לכיוון רחוב קוסטה ריקה.

מפלסי הקומות המופנים כלפיי קוסטה ריקה והנורית יתוכננו ברצף המשכי למפלסי הרחובות, ללא כל חיץ, כגון מדרגות.

גג המסד יתוכנן כגג ירוק שיאפשר נטיעת עצים בוגרים.

תוצע חזית מסחרית רציפה כלפיי רחוב קוסטה ריקה.

יש לקבוע קו בניין של 10 מ' מגבול המגרש הצפוני (לכיוון השביל) ע"מ להבטיח מרחק ראוי ממגדל המגורים המתוכנן מצפון.

יש להציע את דירוג הקרקע בין המבנים לגבול המגרש הצפוני והדרומי. תכנון דירוג הקרקע יעשה בתכנון עם מפלסי השבילים ובממשק מיטבי איתם. ובאופן שיאפשר נטיעות של עצים בוגרים ופיתוח. ככל ומתוכננת חניה בשטחים אלו, לא יופנו פתחים לכיוון רחוב קוסטה ריקה.

דירוג הקירות יעשה בגובה של עד 1.5 מ'.

לא תותר הפנייה של קירות אטומים של שטחי שרות ותפעול כלפיי הרחובות, כגון חניית המשאיות המוצעת בחלק הדרומי של מפלס רחוב קוסטה ריקה.

נספח הבינוי של התכנית שהוגשה לתנאי סף הינו דל ולא קריא. אמנם נספח הבינוי הינו מנחה אך יחד עם זאת צריך להציג באופן נהיר את כל עקרונות התכנון הנ"ל, בחתכי רוחב ואורך, הצגת חזיתות הבניינים מכל כיווני האוויר, הצגת כל מפלסי הקומות מרחוב קוסטה ריקה ועד למפלס רחוב הנורית, ממשקים עם השבילים מדרום וצפון, ציון מפלסים, חץ צפון, סימון קרקע טבעית הן בחתכים/ חזיתות והן - 44 -

בתכניות, חתכים חזיתות ותכניות שיכללו קומפילציה של המתחמים האחרים המקודמים אף הם בתכניות.

גובה קומת מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו.

שטחי ציבור-

בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון, התכנית תציע הפרשה מבונה עבור מעון יום בגודל 441 מ"ר וחצרות רציפות בשטח 305 מ"ר. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת.

הפרשה מבונה עבור שלוש כיתות גני ילדים. כל כיתה בגודל 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 175 מ"ר לכל כיתה. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת.

הפרשה מבונה בגודל של כ- 400 מ"ר עבור בית כנסת.

על השטחים הציבוריים להיות במקומות מייטבים בקומות שמעל פני הקרקע, עם איוורור ואור טבעי, בנגישות מלאה ובעלי כניסה נפרדת.

יש להציג את דרכי הגישה לכל השטחים הציבוריים ואת מפרץ העלאה והורדה המתוכנן.

תנאי להפקדה יהיה אישור אגף מבני ציבור לתכנון המוצע.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי חצר גני הילדים הממוקמת על גג קומה תתוכנן עם אדמה בעומק 50 ס"מ לפחות.

תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון ומיקום סופי של השטח הציבורי ואופי הבינוי בהתאם לעקרונות המוצגים בנספח הבינוי, בגמישות, ובתאום אגף מבני ציבור ולשביעות רצונם.

השטחים הציבורים ירשמו ע"ש עיריית ירושלים במסגרת הוראות איחוד וחלוקה, בתאם אגף נכסים (לרבות שטחי שרות וחניה נדרשת לפי תקן לשטחים הציבוריים).

איכות סביבה-

תנאי להפקדת התכנית הגשת סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה מהגגות ומחזיתות המגדלים והגשת נספח ניהול נגר.

רוחות- על פי המתודולוגיה המוצגת, נראה כי למודל לא הוכנסו כלל המגדלים המתוכננים במסגרת תמ"ל/.2020 יש לערוך את הבחינה מחדש ולקחת בחשבון את כלל השינויים והעלייה לגובה המתרחשים בסביבת התכנית. המסמך לא בחן את חצרות גני הילדים ואת הגג המרקמי על גבי קומת המסחר, יש להשלים את הבחינה ולהגיש למחלקה לאיכות הסביבה לבדיקה ואישור.

על פי המסמך נמצאו חריגות קלות ברוחות ה'לא נוחות' ועל כן יש לתכנן אמצעים למיתון הרוח.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים בתכניות יחויבו בעמידה של 4-5 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

- 45 -

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או אכסון מלונאי חדש יהיה .b ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

בהתאם לממצאי סקר האנרגיה, יש לקבוע בהוראות התכנית הנחיות עבור מימוש ייצור אנרגיה בשיעור של %x ובהתאם להחיות המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה לאיכות הסביבה.

האמצעים למיתון הרוח, יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין או לקומה הטכנית הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

יקבע בהוראות התכנית, כי על מנת למנוע מטרדי רעש, ריחות וכו', המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית הדרישה להקצות בחניון המוצע בתכנית, שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, מערכות אלקטרומכניות, אצירת אשפה, מחזור וכו' ולקבוע כך בהוראות התכנית. המחלקה לא מקבלת את ההוראה בסעיף 6.1 סיף 5 כי החניות למסחר יהיו ברחוב.

יקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה או בקומה הטכנית.

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא ואגף שפ"ע.

- 46 -

תנועה וחניה-

תותר כניסה אחת בלבד עם רכב למגרש מהחלק הצפון מערבי.

לתקן סעיף 6.1 -2 חניה לכל השימושים תהיה תת קרקעית בלבד, ותקבע על כך סטיה נכרת.

לאור היקפי המסחר המוצעים, פריקה וטעינה ותפעול למסחר לא יתאפשרו ברחוב אלא בחניה התת קרקעית בלבד, יש לתקן את סעיף 6.1 .5 יש להציג %10 חניית אורחים בחניון התת קרקעי.

התכנית תציג שטח עבור חניית אופניים עפ"י התקן הארצי, יש לקבוע בתכנית כי תותר הסבת שטחי שירות בקומת החניה העליונה עבור מתקנים תומכי יוממות פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת בנוסף לאחוזי הבניה המירביים, ותתאפשר הסעת אופניים במסוע מהחניון התת קרקעי לרחוב.

קיימות הערות רבות של אגף תושי"ה לנספח התנועה כמפורט בהערות להמלצה זו, יש לתקן להעביר לתאום נוסף עם אגף תושי"ה כתנאי להפקדה.

יש להציג פתרון לחניה תפעולית למסחר , פתרון פינוי אשפה למתחם בתחום החניה התת קרקעית.

נגישות-

ייקבע בהוראות התוכנית כי, התכנון בשטח הציבורי הפתוח יכלול דרכי גישה וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בשילוב ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור, החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתוח או בשטחו, בשיפוע מתון.

מודגש בזאת כי, בהתאם לתקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות למקום ציבורי שאינו בניין), תשע"ד-,2013 סעיף :2 התקנת עמדת חניה נגישה כאמור, תהא בגן ציבורי ששטחו ארבעה דונמים לפחות.

ייקבע בהוראות התוכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר וגני הילדים, בתחום שטח הבניינים המוצעים.

ייקבע בהוראות התוכנית כי, תנאי למתן היתר בנייה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התוכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול.

תנאי להיתר יהיה תאום מיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הציבורי (מסחר/מבני ציבור) ומיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הפרטי (מגורים) בחניון התת-קרקעי/העילי המוצע, עם מחלקת נגישות.

בשלב התכנון המפורט להיתר, יש להציע פתרון להבחנה בין הכניסה אל האזור הציבורי (מסחר/מבנה ציבור) לבין הכניסה אל האזור הפרטי (מגורים), יש להציע פתרון להבחנה בין הכניסה לכלי רכב ובין הכניסה להולכי הרגל.

יש להציע פתרון למדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב - 47 -

גבוה אל המדרכה.

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

כללי:

שלביות ביצוע תתוקן כך שתתאפשר בניה בשלבים, באופן שכל בניין יוקם בהינף אחד במלואו לרבות פתרונות חניה, פריקה וטעינה ומענה לצורכי הציבור הנדרשים במסגרת התכנית. תנאי להיתר ראשון תכנון הרחבת והסדרה של רחוב הנורית, תכנון השביל הצפוני / הדרומי (תלוי איזה בניין יוקם ראשון) וכל השטחים הבנויים הנדרשים לצורכי ציבור והשצ"פ מדרום, לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנאי לאיכלוס יהא הקמתם בפועל לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

לתקן סעיף א+ב בהערות בטבלה -5 ל- %20 יח"ד עד 55 מ"ר עיקרי + ממ"ד.

לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים

יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן: הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה –

1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן: א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות. ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא מספר קומות

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

- 48 -

ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

תברואה- פינוי האשפה יתבצע באמצעות מערכת פנאומטית- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס קהילתיות- להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום על שמאי הוועדה המחוזית.

יש לקבוע מימון ל 10 שנים לפחות לוועד הבית לדיירים קיימים.

תנאי להפקדה עריכת כנס עדכון לדיירים בתיאום עם מנהל קהילה.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים ועולים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית.

השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות כבאות, אגף מבני ציבור, חח"י, רשות העתיקות, חברת גיחון, המחלקה לעבודה קהילתית והטמעת הנחיותיהם בכל מסמכי התכנית.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 49 -

.1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

חוו"ד אגף תושיה:

אין התאמה בין סימון הקו הכחול בנספח התנועה לסימון הקו הכחול בתשריט מצב מוצע .

יש להציג תכנון מלא עבור כל קומות החניון , למספר את כל מקומות החניה יש לסמן קו כחול בשטח מלא (לא חלקי) בכל השטח בכל קומות החניה .

יציאה אחת לרח' קוסטה ריקה אינה מספיקה בנפחי מקומות חניה מתוכננים , יש לחשוב על פתרון שיתן מענה למס' מקומות החניה .

יש לצרף מקרא לנספח התנועה .

יש להציג הפרדה פיזית בין מקומות החניה שמיועדים למגורים למקומות החניה שמיועדים לשימושים מסחר , מבני ציבור.

מומלץ לבחור צבע אחר עבור מקומות החניה לכל שימוש .

אין התאמה בין שטחי הבנוי שמוצגים בתקנון התוכנית , לבין השטחים שצויינו בטבלת מאזן החניה ובנספח התנועה .יש להתאים את המספרים בכל הנספחים בהנחיות יש חשיבות להגבלת גודל חניון כך שמסלול הנסיעה של הנהג מקצה חניון ועד נקודת היציאה לא יעלה על כ- 600 מ' .

תכנון 10 קומות חניה בשטחים חלקיים בקומות מאריך את מסלול הנסיעה של הנהג ומקשה על תפקוד החניון . יש לתכנן קומות חניה בשטחים מלאים ובכך ניתן יהיה לצמצם את מס' הקומות ולצמצם את אורך מסלול הנהג בתוך החניון .

לא מקובל כי חניות תפעוליות יהיו לאורך הדרך ויש להכניס אותן לתת הקרקע יש להראות את קו זכות הדרך משני צידי הרכוב קוסטה ריקה והנורית ולהראות את התיכנון המקודם ברחובות

לא ניתן לספח חניות ציבוריות לאורך הרחוב לטובת המתחם הערות לתקנון:

בסעיף 1.6 יש להוסיף את תוכנית 5166ב' ב"כפיפות"

בסעיף 1.7.2 נספח התנועה אינו רקע אלה "מנחה"

בסעיף 6.1.2 תת סעיף 5 לא מקובל!! כל החניות התפעוליות צריכות להיות בתת הקרקע

- 50 -

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר קידום תכנית חדשה

למתחם שיוכל להביא למימושו לאור ביטול קרקע משלימה על פי התכנית המאושרת

הצטרפות הוועדה אינה באה להחליף את ההסכמות הנדרשות להגשת תכנית על פי 13/12/2023 התקנות

התכנית ירדה מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

תכנית להתחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי ברחוב הנורית, ירושלים, בתחום מתחם 5 מתוך תמ"ל./2020 תכנית זו באה לתקן את המתווה המוצע בתמ"ל/2020 שהתבסס על קרקע משלימה ויחידות השלמה בתכנית "רכס לבן" ומטרת תכנית זו לאפשר מימוש המתחם ללא קרקע משלימה.

שטח התכנית 7.23 דונם.

התכנית כוללת פינוי של 5 מבני מגורים קיימים והקמה של 2 מבני מגורים חדשים בני 40 קומות מעל קומת הכניסה וכוללים שטחי מסחר' שטחי ציבור מבונים ושטח ציבורי פתוח.

סה"כ יח"ד קיימות: 144

סה"כ יח"ד מוצעות: 566

התכנית כוללת הפרשות לצורכי ציבור עבור 3 כיתות גן 3 מעונות יום ובית כנסת – שטח של 2100 מ"ר סה"כ.

התכנית כוללת מסחר בהיקף של 2100 מ"ר.

- 51 -

התוכנית הופקדה בתאריך 07/02/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 08/04/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מנהל קהילתי

1. סנכרון עם תכנית אב יובלים גנים והתאמת התכנית לשלד הציבורי המתהווה.

2. התכנית המוצעת לא מסונכרנת עם תכנית אב יובלים גנים ובעצם לא מתחשבת בשום

פרמטר שמוגדר בתכנית המאושרת. בתאריך 18.3.2024 התקיים דיון בוועדה המחוזית בהקשר להמלצות הפרויקטור השכונתי מטעם עיריית ירושלים. בדיון הוצגו תוצרים והמלצות שאמורים לעדכן את תכנית האב למרחב יובלים גנים. ההמלצות היו אמורות להיכנס לתוקף בתחילת מאי, אומנם הדבר לא נעשה ולמעשה כלל ההמלצות לא משולבות בתכנית המוצעת ולא מתייחסות אליה בשום אופן.

3. אנו דורשים מהוועדה לא להמשיך בתהליך אישור התוכנית עד לסוף תהליך עדכון תכנית האב וקבלת

ההמלצות הפרויקטור, כאשר מגישי התכנית יתאימו את התכנית להמלצות הדרשות מבחינת ההפרשות הציבוריות, חתכי רחוב קוסטה ריקה ועוד.

4. בתאריך 13.7.2021 הוועדה המחוזית החליטה במסגרת עדכון תכנית אב יובלים-גנים

לקדם את מיפוי השלד הציבורי של מרחב יובלים-גנים ובניית פרוגרמה עתידית לתכנונו.

5. זאת תהווה הנחיה לתכניות הבינוי בשכונות יובלים-גנים ותסייע לייצר מרחב ציבורי

מקיים ויעיל שיספק את הצרכים של כלל התושבים בהינתן הצפיפות הצפויה. כל תב"ע באשר היא תחויב לעמוד בהנחיות הפרוגרמה הזו ולהתייחס אליה בהוראות התכנית שלה.

6. מיפוי הפרוגרמה עדיין בהתהוות אך לוקח בחשבון את התכניות המקודמות במרחב כגון

התכנית הנ"ל. במסגרת החלטה זו הוקצבו 8 חודשים לעבודה על השלד הציבורי אך היא עודנה בהתהוות וטרם אושרה. בנוסף, על פי סעיף 46 בהחלטה, תוגבל תוספת יחידות הדיור שניתן יהיה לאשר בתכניות מפורטות להיקף של עד 2,000 יח"ד בלבד. בדיון בוועדה המחוזית בסוף שנת 2022 הוצג כי בקרית מנחם באופן נקודתי, יחד עם כל הציפוף העתידי, קיים מחסור משמעותי של כיתות לימוד של מעונות, גני ילדים ובתי ספר קרובים ונגישים בטווח הארוך. עם כל תוספת יחידות הדיור באזור לא נמצאו בתכניות הקיימות פתרונות לחוסרים אלו. על פי ההחלטה, עם תכנון של כל 1,000 יח"ד באזור, יש לעצור את התקדמות התכניות ולוודא שיש מענה פרוגרמתי ציבורי לכלל תוספת האוכלוסייה במרחב לפני שממשיכים בתכנון. לפי החישוב הכללי, יחד עם התכנית הנוכחית, האזור יעבור מכסת אכלוס 2868 וטרם נמצא מענה ציבורי לתכניות. יש לעצור את התקדמות התכניות הזאת - 52 -

עד ליצירת בחינה מחודשת של המרחב והמלצות לתכנון נכון של השלד הציבורי.

7. בנוסף, המינהל הקהילתי מבקש להתייחס בהוראות התכנית לתכנית אב יובלים גנים ולציין

במפורש כי תנאי להוצאת היתרי הבנייה יהיה התאמה להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתכנית האב החדשה כאשר היא תוצג במלואה ותאושר. אין לקדם את התכנית ולהוציא היתר בניה עד לאישור הסופי וסיום עבודת המיפוי ומציאת הפתרונות לצרכי הציבור.

8. על פי החלטת הוועדה על כל 1000 יח' דיור ממרץ 2024 יש להגיש היתרים ל18 כיתות יסודי,

כיתות מעון יום, 9 כיתות גן, תחנה לבריאות המשפחה, שלושה עד ארבע בתי כנסת (,800מ"ר) . בהתחשב לכך שהמספר יחד עם תכניות המתחמים ),(1,2,4,5,6 הגיעו ל2870 יש להציג, יש להציג כי הוגשו היתרי בניה לכ- 52 כיתות יסודי, 25 כיתות גן, 3 תחנות בריאות ו12 בתי כנסת רק באזור עיר גנים )לא כולל קריית מנחם(.

9. קרקע משלימה בתכנית רכס לבן:

10. מתחמי הנוריות אושרו כתכנית תמ"ל 2020 על סמך קרקע משלימה בתכנית רכס לבן. מס'

תכנית .101-0387449 לאחר שהתכנית נגנזה, חולקה תכנית תמ"ל 2020 למתחמים, ונוספו לה מאות יחידות דיור, בשל ביטול הקרקע המשלימה עליה הסתמכה התכנית

11. במהלך שיתוף ציבור הוצגה התכנית והועברו העברות אך התכנית שהופקדה לא תואמת לסיכומים

ולהערות שהתקבלו ולכן יש לערוך שיתוף ציבור חדש בנוגע לתכנית.

12. התכנית כוללת לכאורה הגדלה משמעותית של שצפים בתכנית אך בפועל מדובר במצג שווא , לא

מדובר בשצפים אפקטיבים ולכן יש להציע שינוי בתכנית ולהציע שינוי במיקום המגדלים ויצירת שצ"פ אורכי אפקטיבי על רחוב קוסטה ריקה .

13. מבני הציבור מוצעים בקומות עליונות ולא בקומות הקרקע ולכם המיקום שלהם אינו אפקטיבי וצריך

להיות במיקום המיטבי.

14. מיקום הכיסה לחניה הוא באמצע הפרויקט ויש להסיט אותו לכניסה של הפרוייקט מדרום כדי להקטין

את כמות הכניסות וההפרעה למרחב הציבורי.

15. פריקה וטעינה תבוצע רק בתת הקרקע ולא על הרחובות .

16. חניות מבני הציבור ימוקמו בקומה העליונה של החניון .

17. יש להציע מפרצי העלאה והורדה למבני הציבור בורה מסודרת.

18. יש לייצור הנגשה טובה למבני הציבור.

19. התכנית מציעה 2100 מ"ר מסחר ברחוב בקצה השכונה , יש לאפשר גמישות בשטחים אלה ולאפשר

בהם גם תעסוקה.

20. הדו"ח הסביבתי המתייחס לתכנית, אינו משקף את המצב המוצע מבחינת רוחות ושעות

צל בגלל שהוא מתייחס לקווים הכחולים של המתחם הספציפי. הדו"ח חייב לכלול בחשבון - 53 -

את כלל הפרויקטים בששת המתחמים על מנת להציג ממצעים אובייקטיביים ולהראות את הפגיעה הנוצרת מהבינוי המסיבי של מגדלי הנורית והשפעתן על מבני הציבור, כיתות הגן, השטחים הפתוחים וכו'. נבקש כי תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה תסקיר מרכזי לרוחות והצללות של כלל מתחמי הנורית שיציג בברור את ההשפעות הסביבתיות.

21. יש לעגן בהוראות התכנית הנחיות ליזמים לסיוע לתושבים בתחזוקת המגדל בטווח הארוך

כגון סיוע בהקמת קרן חיסכון ומודלים שונים לשימורה.

22. תהמיל הדירות מאפשר דירות קטנות שאינן נלקחות בחשבון במסגרת הפרוגראמה.

23. לא תותר העברת זכויות בניה מעל המפלס אל מתחת למפלס הכניסה לקרקע.

24. לא תותר הקמת קומות טכניות נוספות מכיוון שמדובר על הבניין הגבוה ביותר בשכונה.

התנגדות מספר 2 - התנגדות עצמית

עיקרי ההתנגדות:

1. טבלה 5 להוראות התכנית כיום מגדירה שטחי נפרדים עבור שטחים עיקריים ושטחי שירות.

בהתאם להנחיות מינהל התכנון לחישוב שטחי ברוטו לתכנית מחודש ינואר ,2025 נבקש להגדיר את השטחים בתכנית ללא חלוקה לשטח עיקרי ושטח שירות

2. על פי הנחיות יועץ התנועה של הוועדה המחוזית, נדרשו עורכי התכנית להוסיף כניסה ויציאה

מהחנייה לפרויקט. הפרויקט גובל במתחם 6 ברחוב הנורית. כיום בתחום התכנית קיימת דרך גישה למבנים הקיימים כיום במתחם 6 ברחוב הנורית. דרך זו מוגדרת בתכנית בייעוד שצ"פ, תא שטח .210 ככל ודרך זו ממשיכה לשמש את המבנים הקיימים במתחם ,6 לא ניתן לייצר את הכניסה והיציאה הנוספת מהחנייה. לשם כך נבקש כי מספר הכניסות והיציאות מהחניון ומיקומן ייקבע לעת מתן הוצאת היתר בנייה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

14. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המוצעת לא מסונכרנת עם תכנית אב יובלים גנים

ובעצם לא מתחשבת בשום פרמטר שמוגדר בתכנית המאושרת. בתאריך 18.3.2024 התקיים - 54 -

דיון בוועדה המחוזית בהקשר להמלצות הפרויקטור השכונתי מטעם עיריית ירושלים. בדיון הוצגו תוצרים והמלצות שאמורים לעדכן את תכנית האב למרחב יובלים גנים. ההמלצות היו אמורות להיכנס לתוקף בתחילת מאי, אומנם הדבר לא נעשה ולמעשה כלל ההמלצות לא משולבות בתכנית המוצעת ולא מתייחסות אליה בשום אופן- מדובר בתכנית המציעה התחדשות עירונית על בסיס תכנית מאושרת במתחם שהוגדר כמתחם אדום בתכנית האב וזאת לאור העובדה שהתכנית המאושרת התבססה על קרקע משלימה שלא מומשה ולכן יש חשיבות בקידום תכנית זו שתאפר את ההתחדשות במתחם אדום בשכונה ללא שינויים משמעותיים ביחס לתכנית המאושרת.

15. לדחות את ההתנגדות בעניין שאנו דורשים מהוועדה לא להמשיך בתהליך אישור התוכנית

עד לסוף תהליך עדכון תכנית האב וקבלת ההמלצות הפרויקטור, כאשר מגישי התכנית יתאימו את התכנית להמלצות הדרשות מבחינת ההפרשות הציבוריות, חתכי רחוב קוסטה ריקה ועוד- מכיוון שמדובר על מתחם אדום בתכנית האב שהוגדר כמתחם שיש חשיבות רבה לקידומה, אין כל הצדקה לעצור את התכנית ולחכות עד לסיום של כל העבודה הנעשת על יובלים גנים , שתמשיך להיעשות במקביל.

16. לדחות את ההתנגדות בעניין שבנוסף, המינהל הקהילתי מבקש להתייחס בהוראות התכנית

לתכנית אב יובלים גנים ולציין במפורש כי תנאי להוצאת היתרי הבנייה יהיה התאמה להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתכנית האב החדשה כאשר היא תוצג במלואה ותאושר.

אין לקדם את התכנית ולהוציא היתר בניה עד לאישור הסופי וסיום עבודת המיפוי ומציאת הפתרונות לצרכי הציבור- מדובר על תכנית מאושרת שקבעה את שלבי הביצוע הנדרשים לביצוע התכנית ברמה מפורת שהיא מעבר לבחינה של המיפוי הכללי של השכונה.

17. לקבל חלקית את ההתנגדות שעל פי החלטת הוועדה על כל 1000 יח' דיור ממרץ 2024 יש

להגיש היתרים ל18 כיתות יסודי, כיתות מעון יום, 9 כיתות גן, תחנה לבריאות המשפחה, שלושה עד ארבע בתי כנסת (,800מ"ר) . בהתחשב לכך שהמספר יחד עם תכניות המתחמים ),(1,2,4,5,6 הגיעו ל2870 יש להציג, יש להציג כי הוגשו היתרי בניה לכ- 52 כיתות יסודי, 25 כיתות גן, 3 תחנות בריאות ו12 בתי כנסת רק באזור עיר גנים )לא כולל קריית מנחם)-

ההחלטות בדבר עדכון ותבקרה של תכנית האב חל גם על תכנית זו.

18. לדחות את ההתנגדות לעניין שגם במתחם 1 המדובר נוספו יחידות דיור רבות על מספר

היחדות שאושרו. כיום יש תכנית מקודמת על ידי עיריית ירושלים של תוספת 6000 יח' דיור ברכס לבן, תכנית שדומה מאוד לתכנית רכס לבן המקורית. אנו מבקשים לגרוע את התוספת של יחידות הדיור ולהחזיר לתכנית המוצעת ברכסלבן את יחידות הדיור שנוספו במתחמי הנורית ולספק קרקע משלימה בתכנית רכס לבן המקודמת היום - המשמעות של ביטול - 55 -

תוספת יחידות הדיור המוצעת בתכנית היא למעשה דחייה של התכנית, קרקע משלימה לא רלוונטית ולכן קודמה התכנית לתוספת של יחידות דיור בתכנית המופקדת.

19. לדחות את ההתנגדות לעניין שבמהלך שיתוף ציבור הוצגה התכנית והועברו העברות אך

התכנית שהופקדה לא תואמת לסיכומים ולהערות שהתקבלו ולכן יש לערוך שיתוף ציבור חדש בנוגע לתכנית- שיתוף ציבור לא בהכרח גורם לשינוי התכנית ובסופו של דבר ההחלטות הם של מוסדות התכנית אך יחד עם זאת חלק מהנושאים מקבלים מענה במסגרת קבלת ההתנגדויות בהמשך ההחלטה..

20. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהתכנית כוללת לכאורה הגדלה משמעותית של שצפים

בתכנית אך בפועל מדובר במצג שווא , לא מדובר בשצפים אפקטיבים ולכן יש להציע שינוי בתכנית ולהציע שינוי במיקום המגדלים ויצירת שצ"פ אורכי אפקטיבי על רחוב קוסטה ריקה – התכנית מציעה 2 בניינים של 40 קומות ואוסף של שצפים פזורים שנראה שניתן להציע תכנון טוב יותר של השטחים הציבורים ללא פגיעה במספר יחידות הדיור על ידי שינוי ההעמדה של הבניינים כמפורט להלן:

א. הסטה וסיבוב של הבניין הצפוני בדומב לבניין הדרומי.

ב. הצמדת הבניינים לרחוב הנורית והרחקתם ככול הניתן מרחוב קוסטה ריקה.

ג. ניצול הפרשי הטופוגרפיה בין רחובות ליצירת קומות ציבוריות , מסחר ומגורים באמצעות

בינוי מדורג וחניה בדופן האחורית.

ד. מיקום מיטבי של שטחי הציבור על רחוב קוסטה ריקה ככול הניתן ולא בקומות גבוהות

יותר.

ה. ייצירת שטח אפקטיבי וגדול ככול הניתן על רחוב קוסטה ריקה במפלס הרחוב.

ו. שינויים אלה אינם משפיעים על שכים ואינו מצריך פרסום על פי 106ב.

21. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שמבני הציבור מוצעים בקומות עליונות ולא בקומות

הקרקע ולכם המיקום שלהם אינו אפקטיבי וצריך להיות במיקום המיטבי- ראה החלטה קודמת בעניין המיקום, בכל מקרה יש לקבוע כי שטחי הציבור יהיו במיקום המיטבי ויתואמו בשלב היתר הבניה מול אגף מבני ציבור.

22. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין מיקום הכניסה לחניה הוא באמצע הפרויקט ויש להסיט

אותו לכניסה של הפרוייקט מדרום כדי להקטין את כמות הכניסות וההפרעה למרחב הציבורי- יש לבחון את הנושא וככול הניתן לצמצם כניסות לחניות או להשתמש בכניסות משותפות.

23. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין פריקה וטעינה תבוצע רק בתת הקרקע ולא על הרחובות –

- 56 -

פריקה וטעינה ימוקמו בתת הקרקע ויותאמו בשלב היתר הבניה במסגתר בחינת הסדרי התנועה.

24. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שחניות מבני הציבור ימוקמו בקומה העליונה של החניון-

הנושא יתואם בשלב היתרי הבניה .

25. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שיש להציע מפרצי העלאה והורדה למבני הציבור בצורה מסודרת.

-יש להציע מפרצי העלאה והורדה למבני הציבור.

26. לקבל את ההתנגדות בעניין שיש לייצור הנגשה טובה למבני הציבור- הנושא מוסדר בתקנות

התכנון והבנייה וייעשה בשלב ההיתר.

27. לקבל את ההתנגדות בעניין שהתכנית מציעה 2100 מ"ר מסחר ברחוב בקצה השכונה , יש

לאפשר גמישות בשטחים אלה ולאפשר בהם גם תעסוקה- יש לאפשר שימוש תעסוקה בשטחי המסחר.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהדו"ח הסביבתי המתייחס לתכנית, אינו משקף את המצב המוצע מבחינת רוחות ושעות צל בגלל שהוא מתייחס לקווים הכחולים של המתחם הספציפי.

הדו"ח חייב לכלול בחשבון את כלל הפרויקטים בששת המתחמים על מנת להציג ממצעים אובייקטיביים ולהראות את הפגיעה הנוצרת מהבינוי המסיבי של מגדלי הנורית והשפעתן על מבני הציבור, כיתות הגן, השטחים הפתוחים וכו'. נבקש כי תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה תסקיר מרכזי לרוחות והצללות של כלל מתחמי הנורית שיציג בברור את ההשפעות הסביבתיות- הוועדה סבורה כי לאור החשיבות של פינוי בינוי במתחם אדום בשכונה יש לקדם את התכנית גם עם היא גורמת להצללה, לעניין נושא הרוחות הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה וייתנו מענים לנושא זה בתכנון המפורט.

28. לקבל את ההתנגדות בעניין שיש לעגן בהוראות התכנית הנחיות ליזמים לסיוע לתושבים

בתחזוקת המגדל בטווח הארוך כגון סיוע בהקמת קרן חיסכון ומודלים שונים לשימורה.- התכנית כוללת סעיף בעניין תחזוקה לטווח ארוך כמקובל.

29. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שלא תותר הקמת קומות טכניות נוספות מכיוון שמדובר על

הבניין הגבוה ביותר בשכונה- בניינים מצריכים קומות טכניות , הנושא יתאם מול מהנדס העיר בהתאם לצרכים הטכניים בשלב היתר הבניה למינימום הנדרש.

30. לקבל את ההתנגדות בעניין שטבלה 5 להוראות התכנית כיום מגדירה שטחי נפרדים עבור שטחים

עיקריים ושטחי שירות. בהתאם להנחיות מינהל התכנון לחישוב שטחי ברוטו לתכנית מחודש ינואר ,2025 נבקש להגדיר את השטחים בתכנית ללא חלוקה לשטח עיקרי ושטח שירות- אין מניעה לרשום את כל השטחים כשטחים עיקרים בהתאם להנחיות לשכת התכנון על פי החלוקה לשימושים השונים.

31. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שעל פי הנחיות יועץ התנועה של הוועדה המחוזית, נדרשו

- 57 -

עורכי התכנית להוסיף כניסה ויציאה מהחנייה לפרויקט. הפרויקט גובל במתחם 6 ברחוב הנורית.

כיום בתחום התכנית קיימת דרך גישה למבנים הקיימים כיום במתחם 6 ברחוב הנורית. דרך זו מוגדרת בתכנית בייעוד שצ"פ, תא שטח .210 ככל ודרך זו ממשיכה לשמש את המבנים הקיימים במתחם ,6 לא ניתן לייצר את הכניסה והיציאה הנוספת מהחנייה. לשם כך נבקש כי מספר הכניסות והיציאות מהחניון ומיקומן ייקבע לעת מתן הוצאת היתר בנייה- יש לשנות את מיקום הכניסה לחניה בחלק הדרום במשותף עם המתחם מדרום לא במרכז התכנית, בכל מקרה המיקום הסופי יתואם בשלב היתר הבניה.

32. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

.33

- 58 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1282235

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בע"מ מצלוואי את מזרחי יזמות ובנייה

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 01/01/2024

כתובת לוין שמריהו 56 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 19 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית כדלקמן:

1. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך הרכבת הקלה מספר הקומות יקבע ל- 10 קומות

ממפלס רחוב הנטקה.

2. בהתאם למדיניות הוועדה, יקבע תמהיל שימושים הכולל %50 למגורים בלבד יתר

השטחים ישמשו לתעסוקה, מסחר וצרכי ציבור.

3. קו בניין אחורי יקבע ל-5 מטרים.

4. הוועדה סבורה כי יש להציע מעבר להולכי רגל בתחום התכנית. על כן מחליטה

הוועדה כי הכניסה לחניה תקבע בדופן המזרחית של המגרש וכי הדופן המערבית בין הדופן יקבע מעבר בייעוד שביל, לשם כך ישקל הצורך בהוראות לרישום תלת מימד בתיאום עם לשכת התכנון.

5. קו הבניין הקדמי הפונה לרחוב הנטקה יצומצם לתחום המגרש בלבד.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה בתיאום עם היועצת הפרוגרמתית של הוועדה.

7. מיקום ההפרשה הציבורית תקבע בתיאום עם לשכת התכנון.

17/03/2024

8. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר וכניסות לשימושי

התעסוקה והמגורים ותקבע כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

9. 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 55 מ"ר.

10. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה. יקבעו זיקות הנאה למעבר

רכב עבור החלקות המצרניות והסמוכות בתיאום עם לשכת התכנון.

11. יש להציג באופן ברור חיבור והמשכיות של המרחב הציבורי אל החזיתות הפעילות

ולהציג מדרכה ברוחב מינימלי של 3.5 מ'.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך רישוי

יהיה תיאום נוסף.

13. יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה

אישור מחלקת תברואה.

14. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין, מיקומם

העקרוני של שטחי המסחר ומספר קומות.

- 59 -

15. יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת שפע

כתנאי להיתר בניה.

16. שלביות הביצוע – בהינף אחד.

17. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.

18. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

התוכנית הופקדה בתאריך 07/02/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 08/04/2025 .

תיאור חדש להתנגדויות

תוכנית להריסת מבנה קיים של 3 קומות מרחוב שמריהו לוין והקמת מבנה של 13 קומות כלפי רחוב שמריהו לוין ו-10 קומות כלפי רח' הנטקה מעל חניון תת"ק.

השימושים המותרים כוללים מגורים, מסחר, משרדים ותעסוקה הבינוי כולל 32 יח"ד חדשות

שטחי בניה- 3,132 מ"ר- 124 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור, 1,566 מ"ר למגורים, 1,367 מ"ר לתעסוקה ו- 75 מ"ר מסחר

(מסחר + תעסוקה מהווים %48 מסך הזכויות הסחירות)

שטח המגרש- 546 מ"ר.

התכנית מקודמת על פי מדיניות נפחית לאורך רק"ל.

התכנית מקודמת בסכמות מחוזית.

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מאת תושבי השכונה המיוצגים ע"י משרד עו"ד מלחם- גיטליץ

עיקרי ההתנגדויות:

1. שינוי דרמטי לצפיפות גבוהה שאינה מתאימה לאופי הפסטורלי של רח' שמריהו לוין והשכונה.

בנייה של מבנה בן 13 קומות על חצי דונם – בלתי פרופורציונלית לסביבה ולשטח המגרש.

2. התכנית אינה תואמת את תכנית המתאר ותכנית האב "יובלים- גנים" ולא את המלצת מהנדס

העיר והוועדה המקומית לעניין קידום תוכניות מתחמיות בציר הנטקה.

3. התוכנית המופקדת לא תואמת המלצות להפקדה של הוועדה המחוזית

4. התכנית תגרום לעומסי תנועה חריפים ברחוב שמריהו לוין הצר, תפגע במדרכות ותכביד על מעבר

כלי רכב והולכי רגל.

5. הפרשה ציבורית מבונה מצומצמת

6. אין תכנון של מעברים מספקים בין רחוב הנטקה לרחוב שמריהו לוין – בניגוד למדיניות הבינוי

בציר הרכבת הקלה.

7. אין בתכנית הקצאה מספקת לשטחי ציבור פתוחים או מרחבים ירוקים, למרות הציפוף

האינטנסיבי.

8. צפוי להיגרם נזק משמעותי לערך הדירות של התושבים, וכן פגיעה בזכויות הקניין ובאיכות

החיים

- 60 -

התנגדות מספר :2 מאת מנהל קהילתי

עיקרי ההתנגדויות:

1. חוסר התאמה לתכנית אב יובלים-גנים המגרש קטן מדי (0.5 דונם) ולא עומד בדרישה של 4 דונם

לקידום תכניות על ציר הנטקה.

2. קידום תכניות נקודתיות בעייתי קידום תכניות קטנות פוגע באפשרות להתחדשות עירונית

אמיתית ותכנון כולל.

3. ניגוד להמלצות גורמי התכנון בעירייה מהנדס העיר המליץ שלא לאשר תכניות נקודתיות שלא

מאפשרות מענה כולל.

4. פגיעה בכושר הנשיאה של השכונה תוספת יחידות דיור משמעותית צפויה להכביד מאוד על רשת

התחבורה, התשתיות והשטחים הציבוריים.

5. חוסר עמידה במדיניות הרק"ל הבינוי לא עומד בקווי הבניין שנקבעו, והתמהיל אינו כולל מספיק

שטחי תעסוקה ומסחר (פחות מ-%.)50

6. פגיעה בשירות הרכבת הקלה תוספת מסיבית של יחידות דיור תפגע באיכות השירות בקו האדום.

בעיות בתכנון חניה ותנועה מספר מקומות החניה לא מספיק, אין הפרדה בין שימושים, ויש בעיות בפתרונות חניה מכניים.

7. בעיות בשטח הציבורי אין הקצאת שטח פתוח ראוי, אין רציפות מדרכות, ואין מענה מספק

להולכי רגל.

8. ליקויים במבני ציבור מבנה הציבור המוצע קטן, לא איכותי, ולא נותן מענה אמיתי לצרכי

השכונה.

9. ריבוי אתרי בניה ומטרדים עודף פרויקטים בשכונה יגרום להכבדה משמעותית על המרחב

הציבורי והתחבורה.

10. פגיעה כללית באיכות החיים עלייה בצפיפות ללא תכנון ראוי תפגע באיכות חיי התושבים

הוותיקים והחדשים כאחד.

התנגדות מספר :3 התנגדות עצמית בידי משרד עו"ד יצחק לומברוזו ושות'

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתנגדים לתמהיל %50 תעסוקה ו-%50 מגורים ומבקשים לקבוע %100 מגורים.

המלצת מהנדס העיר

לקבל התנגדויות ולדחות את התכנית למתן תוקף

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. התכנית ממוקמת בשכונת קריית יובל שעוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית

בהיקפים משמעותיים מאוד בכל קנה מידה.

2. ההתחדשות מבוססת על סימון השכונה בתכנית המתאר החדשה של ירושלים כשכונה המיועדת להתחדשות

עירונית ועל תכנית האב שקודמה ואושרה בשכונה בשנת ,2015 ובשנים האחרונות עוברת עדכונים כחלק מהליך של עדכון ובקרה שוטף ודינמי אשר מוביל מהנדס העיר, שמטרתו הבטחה כי לתהליכי ההתחדשות העירונית ניתן המענה הנדרש למכלול ההיבטים הציבוריים במרחב, וכי ההתחדשות תקודם בבד עם ההתחדשות הנדרשת של השלד הציבורי