ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 46 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 25/09/2016
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא התנגדויות.pdf · סדר יום שוטף רשימת תיקים.pdf · רשימת תיקים התנגדויות.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf · 19810553-10.pdf · 20020560-06.pdf · 20180587-02.pdf · 20200534-00.pdf · 20220486-00.pdf · 20240225-00.pdf · 20240345-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/09/2025 - כג אלול תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/49

מספר בקשה 2023/0250.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי בית מלון, תעשייה ומסחר, בית מלון, משרדים, מסחר

חיזוק הבניין ותוספת שטחים וקומות לבניין קיים - תוספת

מהות בקשה למבנה קיים, והכשרתו לשימוש מסחר ומלון. כולל שיפור

נגישות, בטיחות אש, מיגון ועוד. עפ"י תב"ע 101-0776021

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש פרימייר טריידינג בע"מ בנימין רוזנגרטן מו"ח

עורך הבקשה אדריכל קטורזה יצחק

מתכנן השלד מר חסידים הרצל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

המלך ג'ורג' 17 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30049 60 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

776021 תחילת תוקף 24/03/2021

תאור הבקשה

במרכז העיר רח' המלך ג'ורג' ,17 קיים בניין למסחר בקומת הקרקע ומעליו 6 קומות הארחה ומלונאות.

במסגרת הבקשה הנוכחית,

מוצעים תוספות וחיזוקים למבנה הקיים לשימור בצמוד לציר הרכבת הקלה, הגדלת מספר הקומות ל-10 קומות, תוספת שטחים עבור לובי ומעלית, חדרים מחוזקים קומתיים והגדלת מספר חדרי הארחה ל-40 חדרים.

התבע כוללת שינוי ייעוד השטח מ"מסחר" ל" עירוני מעורב" הכולל" מגורים, מסחר ,תעסוקה ומלונאות.

- 2 -

המבנה הקיים מאושר בהיתרים בתיקים ,79/101.00 79/101.4 פרסום

לא בוצע פרסום במסגרת הבקשה.

הבניין גובל בקירות משותפים עם חלקות הצמודות

אך מאחר והבקשה תואמת תכנית אין צורך ביידוע נוסף לחלקות הגובלות מעבר לפרסום שנעשה במעמד התב"ע.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 776021 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 3.11.2020 ותחילת תוקפה מיום 24.3.2021

מסמכי התכנית כוללים תשריט מחייב ונספח בינוי מחייב חלקית לעניינים הבאים:

סימוני שימור, חזית מסחרית , מס' קומות וגובה.

סטייה ניכרת

ההוראות הבאות הינן מחייבות וכל סטייה מהן תהווה סטיה ניכרת :

חזית מסחרית בקומת הקרקע מסומנת בתכנית בקו סגול, ויותר בה שימוש לייעוד מסחרי בלבד, למעט כניסה לשימושים אחרים .

סומן כנדרש

ככל שיוצעו יח"ד גדולות מ-65 מ"ר, יוגבל סך השטחים באופן בו סך השטחים למגורים לא יעלה על מחצית משטחי הבניין .

מוצעות יחידות קטנות מ65 מ"ר.

גובה הבינוי המוצע וקווי הבניין כפי שמופיעים בנספח הבינוי הינם מחייבים.

גובה הבינוי המוצע תואם למותר

קווי הבניין המסומנים בצבע אדום הינם עבור תת הקרקע בלבד.

פירוט הבקשה:

- 3 -

מפלס -3.05

מוצעת קומה ללא שימוש עבור מאגר מים תת קרקעי, בור מעלית וחדר משאבות ללא גישה.

קומת כניסה מפלס +0.00 +800.63

קיימת קומת מסחר בגובה 5.68מ' וכניסה למלון בצידה המערבי.

במסגרת הבקשה מוצעים חיזוקים למבנה הקיים, שימור החזית הקדמית לרח' המלך ג'ורג'

הריסת מרפסות בחלקו הצפוני של המבנה ובמקומן מוצעת מעלית העולה עד למפלס הגג.

קומת ביניים מפלס +3.04

קיימת קומה לשימוש המלון הכוללת חדרי משק בית ושירות בחזית דרומית מוצעת תוספת למבנה הקיים המשמשת כ-לובי כניסה למלון הכניסה ע"י גרם מדרגות חיצוני מברזל בקומת הקרקע מכיוון חזית אחורית.

קומה 1 עד קומה 4

קיימות קומות הכוללות 5 חדרי מלון בכל קומה

במסגרת הבקשה מוצע לביטול חדר מחוזק קיים ובמקומו מוצעת תוספת שטח עבור ח.מחוזק בצד המזרחי של המבנה.

קומות 5 , 6

קיימות קומות בנסיגה לכיוון חזית קדמית הכוללות 5 חדרי מלון בכל קומה במסגרת הבקשה מוצעת הריסת הקומות ובניה מחדש בהוראת מהנדס ותוספת בנייה להשלמת הנסיגה כולל מרפסות זיז בהתאם לחזית הקיימת.

הבקשה כוללת חיזוק ושינוי המרחבים הקומתיים הקיימים.

קומה 7

מוצעת קומה חדשה הכוללת 5 חדרי מלון, ממ"ק ומרפסות זיז בהתאם לחזית הקיימת.

- 4 -

הגישה אל הקומות החדשות הינה ע"י 2 פירי המעלית וגרעין המדרגות הקיים.

קומות 8,9

מוצעות קומות חדשות הכוללות 5 חדרי מלון דו קומתיות ומרפסות זיז בכל קומה בהתאם לחזית הקיימת.

קומת גג מפלס +35.36

מוצעת קומת שירות חלקית הכוללת חדר מנועים ומערכות, חדר גנרטור הגישה אל הקומה ע"י פיר המעלית וגרם המדרגות.

ביתר הקומה, מוצע גג שטוח ללא שימוש.

שטחי בנייה

שטח עיקרי ע"ק מותר – 1,800 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק קיים- 1,041.76 מ"ר שטח עיקרי ע"ק מוצע – 532.16 מ"ר סה"כ: 1,573.92 מ"ר נותרו: 226.08 מ"ר

ינויד לשטחי שירות ומרפסות (ראה מטה)– נותרו – 119.33 מ"ר שטח שירות ע"ק מותר – 80.00 מ"ר

שטח שירות ע"ק קיים –17.91 מ"ר שטח שירות ע"ק מוצע – 156.88 מ"ר סה"כ 174.79 מ"ר חורג בכ- 94.79 מ"ר

יילקח משטח עיקרי

יש להציג הסבר מתחת לטבלת השטחים כאמור עבור שימוש בשטחים עיקריים לטובת שיטחי שירות ומרפסות ולציין את יתרת השטחים.

בהתאם להערות הטבלה:

בטבלה אינם נכללים שטחי מרפסות

חלוקת השטחים לעיקרי ושירות על פי הטבלה נתון לשינוי: ניתן להמיר שטחים עיקריים לשטחי שירות.

הכל בהתאם לשימוש מבוקש בהיתר שיוגש.

בכל מקרה אין לעבור את מספר הקומות ואת השטח המירבי שנקבע: 1,880 מ"ר.

שטחי מרפסות

- 5 -

בקומות 7,8,9 מוצעות מרפסות זיז ברוחב של 1.86מ' בהתאם למרפסות הקיימות בחזית אך בשונה מנספח הבינוי המותיר מרפסות ברוחב 1.46מ'

נספח הבינוי מחייב חלקית כאמור לעיל, עיצוב החזיתות הוא מנחה בלבד ויתואם מול מהנדס העיר או מי מטעמו לעת מתן היתר הבנייה.

בתאריך 19.5.25 התקבל אישור מטעם אדריכל העיר ראה פירוט מטה סעיף "אדריכל העיר" .

התקבל אישור מטעם מחלקת שימור מתאריך 29.1.25 ראה פירוט מטה סעיף "שימור" .

המרפסות המוצעות תואמות לרוחב המרפסות בחזית הקיימת על כן אין מניעה לאשר את המרפסות וזאת לאור אישור אדריכל העיר ומחלקת השימור.

להלן שטחי המרפסות המותרים בהתאם לנספח חישובי השטחים:

שטח מרפסות קיים: 22.32 מ"ר שטח מרפסות מותר לתוספת: 27.79 מ"ר

שטח מרפסות מוצע – 34.28 מ"ר

חורג מהמותר בכ- 11.96 מ"ר

יילקח מיתרת שטחים עיקריים

גובה המבנה

גובה מותר- 39.00מ' מעל הכניסה הקובעת

גובה מצע- 39.00מ'

תואם למותר

קומות

מותר – 10 קומות

מוצע – 10 קומות

תואם למותר

חיזוק מבנים לפי הוראות ת"י 413

היתר לתוספות בניה למבנה קיים אשר נבנה שלא בהתאם לתקן ישראלי תיי ,413 יותנה בחיזוק המבנה כולו

- 6 -

ביחד עם התוספת, בפני רעידות אדמה, על פי דרישות תייי ,413 ומילוי אחר התנאים הבאים:

הגשת חוו"ד המתבססת על אבחון על-פי תקן ישראל תייי 2413 (הנחיות לעריכת עמידות מבנים קיימים ברעידות אדמה ולחיזוקם( בדבר הצורך בחיזוק המבנה הקיים בפני רעידות אדמה).

על בקשה להיתר כאמור יחולו הוראות נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מכוח תמייא 38 )נספח אי לחוזר מנכייל משרד הפנים ייעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על פי תמייא 38 ואמצעים נוספים מיום 23 ביוני .(2008 היתר לשינוי יעוד או שימוש במבנים קיימים, יותנה בהתאמת השימוש המוצע במבנה לדרישות העמידות לכוחות סיסמיים כפי שנקבע בתקן ישראלי ת"י 413 בהתאם לייעודו החדש של מבנה .

בתאריך 25.11.24 התקבל אישור מטעם משרד ירון-שמעוני-שחם מהנדסים ויועצים בע"מ כי הבניין הקיים יחוזק ועקרונות התכנון המוצע תואמים את דרישות ת"י 413 על חלקיו ואין מניעה מלקדם את התיק במחלקת הרישוי בכפוף לחוו"ד המלאה ובתנאי הבא:

-יש לפנות את דיירי הבניין טרם תחילת העבודות במבנה ועד לאחר השלמת הבינוי ,קבלת טופס 4 ותעודות גמר.

שימור

בהתאם לסעיף (4.1.2ב)

הבניין הינו בניין לשימור וחלות עליו ההוראות הבאות:

א. לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של הבניין למעט התחברות לצורך תוספת בניה כמפורט להלן,

ולא תותר פגיעה באופיו האדריכלי לרבות סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים.

ב. תוספת בניה לבניין לשימור תעשה מתוך לקיחה בחשבון של אופי הבניין ואפשרות ההתחברות אליו, גודל

החלקה ומקום הבניין הקיים בה וההתייחסות לחלקות שכנות.

ג. חזית לשימור מסומנת בתשריט ובנספח הבינוי בצבע חום ולא תותר להריסה.

ד. יותרו שינויים והריסות בפנים המבנה.

- 7 -

ה. במידה והקירות החיצונים של בנין לשימור נמצאים בחריגה מקווי הבניין המותרים באזור ותוספת

הבניה כוללת תוספת קומות, תותר בנייתן ההמשכית באותה מידה של חריגה.

ו. קו הבניין של תוספת בניה בחזית הבניין יהיה בהתאם לקו הבניין של הבניין הקיים.

המוצע תואם למותר

הבקשה אושרה ע"י מחלקת שימור בתאריך 29.1.25 בתנאים הבאים:

יש להשלים את תיק התיעוד

יש לסמן לשימור רק את חזית 3 הקומות הראשונות (מסחר פלוס 2 קומות מגורים)

יש לשקם את החזית לרחוב המלך גורג' שנפרצה באופן שהרס את הקומה המסחרית ההיסטורית. יש לתאם עיצוב ופרטים עם מחלקת שימור.

יש לשקם את הפתחים שהורחבו בשתי קומות המגורים הראשונות ובהתאמה את החלונות בקומות מעליהם.

חיזוק חיצוני בחזית האחורית- קיימת חזית מקורית בת 3 קומות מחופה באבן איכותית בעיבוד טובזה.

מעליה קיימות 4 קומות מאוחרות. יש לבחון שיטת חיזוק פנימית או לפרק את אבן הטובזה ולהחזירה לאחר החיזוק בהתאם למדיניות מהנדס העיר לשימוש חוזר באבן.

יש להנמיך למינימום את גובה חדר המדרגות.

תנאים לקבלת היתר הבניה:

-יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

- במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

-יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

-יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור.

-יש לקבל אישור לתיק תיעוד ממחלקת השימור.

-יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס לאישור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאם לחו"ד ההנדסית המאושרת.

תנאים שיירשמו בהיתר:

-יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

- 8 -

-הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר וההנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור. הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

-היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

-היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

- תנאי לתחילת עבודות בניה – הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

-תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה- אישור מחלקת השימור לאכן המוצעת להרכבה.

-לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.

-לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

-לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

-הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום על מחלקת השימור.

-במידה וימצא בור מים או כל אלנמט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית ירושלים.

-תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

תנאי לקבלת טופס: 2

-יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לקבלת תעודת גמר ושחרור ערבות בנקאית:

-אישור מחלקת השימור בכתב

-ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

שלביות ביצוע

בהתאם לסעיף 7.1 בהוראות התכנית

הבניה תבוצע בהינף אחד

המוצע תואם למותר

שירותי כבאות

- 9 -

תוואי צנרת גז, במידה וזו חורגת משטח המגרש לכל מבנה ומבנה, יש לציין את מיקום צובר הגז ומיקום מטווה הצנרת .

יידרש אישור מהנדס האחראי על פיתוח התשתיות המעיד כי תוואי צנרת הגז נבדקה ונמצאה עונה לתקנות ואינה מסכנת את תהליך הבניה .

יידרש אישור מהנדס התחבורה של הרשות המקומית כי דרכי הגישה למבנים שיבנו בתכנית הכוללת רדיוסי סיבוב תוכננו בהתאם לתקנות התכנון והבניה .

דרכי גישה למבנים הקיימים ולמבנים שייבנו בהמשך לאותו כביש או תוואי דרך, צריכים להיות ברוחב של 4 מי לפחות ורדיוס סיבוב של1 מי לפחות כדי להבטיח כניסה של רכב כיבוי עם מנוף גבהים .

יידרש אישור אדריכל מסכם הכולל חתימות יועצים .

על קו הצנרת העירונית, בצמתים שבין הרחובות ובמרחק של עד 100 מ' אחד מהשני, יותקנו ברזי כיבוי בעלי זקף בקוטר 4יי עם שתי יציאות ."3 הברזים יותקנו כנדרש בתקן ישראלי תייי .448 אין בתכנית זו לפטור מהגשת תכניות מפורטות לצורך קביעת סידורי כבאות לבניין עצמו ומהווים חלק בלתי נפרד מהתנאים להיתר בניה .

כדי לספק כמויות מומלץ שקוטר הקו העירוני יהיה מינימום ."6 יש להבטיח שבזמן ביצוע תשתיות המים במקום, אספקת המים למבנים תהיה כדלקמן: אזור משולב, מסחר ותעשייה -2400 ל " ד בלחץ 1.5 באר .

צריכת המים המפורטת לעיל, הינה לצורכי כיבוי בלבד ותהיה בנוסף לצריכה השוטפת בתשתית המים העירונית .

יידרש אישור מתכנן מערכת אספקת המים, כי המערכת תוכננה לספק את כמויות המים והלחצים בהתאם לייעוד המקום וכי פריסת ברזי הכיבוי נעשתה בהתאם למסמך התנאים מטעם הרשות הארצית לכבאות והצלה .

תנאי להיתר בניה יהיה תאום הבקשה עם רשות הכבאות וחברת הגיחון.

אישורים שהתקבלו

-המחלקה לאיכות הסביבה – התקבל אישור מתאריך 29.6.25 הבקשה מאושרת ע"י איכות סביבה ,לא יותר שימוש בחומרים מסוכנים בשטח המלון .

אגף שפ"ע – התקבל אישור מתאריך 10.12.24

בגבול הפרויקט קיימת תשתית תאורה עירונית, במידה והיא מפריעה למהלך הבניה יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

אגף תברואה – התקבל אישור בתאריך 6.1.25

תוספת 16 חדרים מלון

- 10 -

מאושר להיתר בשלב טופס 4

יש לשלם את החלק היחסי .

אישור אדריכל העיר – התקבל בתאריך 19.5.25

תנאים להוצאת היתר בניה

-אישור סופי יהא בהתאם להערות שלהלן:

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

-טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')

תנאים לאיכלוס/טופס 4

-תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה -אישור שפ"ע/אדריכל העיר להחזרת כל המרחב הציבורי בהיקף הפרויקט לקדמותו עם השינויים המפורטים בהיתר.

הערות תכנוניות

.1להסיר סימון קיר גרפיטי וציין – גמר טיח .

.2עמודת חלונות (ימנית) – מדובר בחלון לחדר מגורים. יש לפרט את הפתיחה\חלוקה לפרופילים\מעקה.

.3שחרור עשן בקיר האלכסוני. יש להציע "גריל" אופקי לכל אורך החזית (המקום חלון נקודתי). גם אם הוא בחלקו רק דמה .

אישור מחלקת תנועה – התקבל מתאריך 30.12.24

אין התנגדות לתכנית.

עבור תוספת חדרים למלון קיים בתחום המע"ר לא נדרש תקן חניה כאמור בסעיף 8.2.1 שבתקן חניה 5166ב.

אישור מחלקת דרכים – התקבל אישור בתאריך 26.12.24 אין נגיעה בזכות הדר ואין התנגדות להיתר.

בכפוף לאישור מחלקת הסדרי תנועה .

- 11 -

אישור מחלקת שימור – התקבל בתאריך 29.1.25 בתנאים – ראה פירוט בסעיף "שימור" לעיל

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 13/07/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

- 12 -

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות ע"ג תכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 13/07/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

776021

תחילת תוקף:

24/03/2021

ייעוד הקרקע:

עירוני מעורב

במרכז העיר רח' המלך ג'ורג' ,17 קיים בניין למסחר בקומת הקרקע ומעליו 6 קומות בבי מלון.

במסגרת הבקשה הנוכחית,

מוצעים תוספות וחיזוק למבנה הקיים לשימור בצמוד לציר הרכבת הקלה,

- 13 -

הגדלת מספר הקומות ל-10 קומות

ושינוי ייעוד השטח מ"מסחר" ל" עירוני מעורב" הכולל"

מגורים, מסחר ,תעסוקה ומלונאות.

המבנה הקיים מאושר בהיתרים בתיקים ,79/101.00 79/101.4 בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

נדרשים תיקונים גרפיים ע"ג תכנית a בתיאום עם בוחן רישוי

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 6 תשלום אגרת בניה

7 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

8 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

9 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

10 אישור שירותי הכבאות

11 אישור משרד הבריאות כן

12 יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

13 במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.

14 יש לקבל את אישור מחלקת השימור עבור כל תנאיי הקבלת היתר בהתאם חוות דעת שניתנה

15 אישור סופי מטעם אד' העיר בהתאם לחוו"ד שהתקבלה 16 אישור משרד התיירות

- 14 -

17 אישור מטעם בית המודל

18 אישור צוות אב לתחבורה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות ע"ג תכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 15 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/09/2025 - כג אלול תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/49

מספר בקשה 2024/0559.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי, בנית מחסן/מחסנים,

סוג בקשה תחנת שנאים, בניית קיר תומך/מגן, עבודות הריסה, פיתוח

שטח ציבורי פתוח

שימוש עיקרי בנין ציבורי, בנין ציבורי

מהות בקשה הקמת מבנה ציבורי חדש עבור ישיבה.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש בית לפליטות מעון ומחסה ליתומות ופליטות

עורך הבקשה אדריכל קטורזה יצחק

מתכנן השלד אריה שגיא

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

הרב זלמן סורוצקין 55 , הקריות החסידיות

גוש חלקה בשלמות

30298 31 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1144 תחילת תוקף 23/01/1975

1761 תחילת תוקף 25/09/1973 137 שטח פרטי פתוח 21150

תאור הבקשה

ברחוב סורוצקין, במתחם פנוי מבינוי בקצה הצפוני של השכונה, מבקשים בניית בניין ישיבה חדש בן 3 קומות מעל 8 קומת ת"ק.

הבניה מבוקשת עפ"י תב"ע 1761 במגרש 137 המיועד לשפ"פ.

תיק החפירה מס' 2024/559.1 מובא לאישור ועדה.

מסמכי התכנית:

- 16 -

במקום חלה תב"ע מס' 1761 אשר הופקדה ביום 03.05.1973 ואושרה ביום 25.09.1973 התכנית כפופה לתכנית 1144

פרסום

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-"בנייה בשונה מהוראות תוכנית ,1761 לעניין מיקום המבנים, מספר הקומות התת"ק, וניוד השטחים בהתאמה בתוך קווי הבניין המאושרים"

-"בניה בשונה ממספר המבנים שבהוראות תכנית .1761"

תום מועד להגשת התנגדויות: -04.03.2025 לא הוגשו התנגדויות.

פרוט הבנייה המוצעת:

קומת חניון -8

מוצעת קומת חניון אחת, הגישה לקומה ע"י מעלית רכב ממפלס קומת הקרקע.

קומות -7 - -1

קומות אלו מוצעות בנויות סביב פטיו במפלס -7

בקומות אלו מתוכננים אולמות, ספריה, היכל תורה, חדר כושר ומשחקים וחדרי שיעורים.

קומת קרקע

בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית דרומית, אל מבואת כניסה, בנוסף, מוצעים חדר שיעורים ומשרדים.

קומה 1

בקומה זו מוצע חדר האוכל, מטבח ושירותים.

קומה 2

בקומה זו מוצע בית כנסת עם 980 מקומות ישיבה.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדרי המדרגות

- 17 -

חניה

לא התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לתוכנית- תנאי להעברה לגורמים- אישור מחלקת הסדרי תנועה סטיה נכרת:

התוכנית לא כוללת סעיף סטיה נכרת

מיקום/ קווי בניין- סטיה נכרת

התקבל תיק מידע מס' 2024/5993 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע 1761 הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר

מס' קומות:

עפ"י תשריט התב"ע - המבנה יושב בין בניין c ל-d , מותר 1 או 4 קומות, מבקשים- 3 קומות ע"ק מעל 8 קומות ת"ק (מתוכן אחת עבור חניה)- פורסמה הקלה לתוספת קומות ת"ק-

מס' הקומות יקבע בהתאם לתכנית בינוי.

שטחי בניה:

שטח עיקרי:

מותר (לכל הבניינים בחלקה): 16,000 מ"ר

נוצלו: 6261.17 מ"ר

נותרו לניצול: 9738.83 מ"ר

מוצע: 9650.58 מ"ר (ע"ק+ת"ק)

פורסמה הקלה לעניין ניוד שטחים עיקריים על קרקעיים לתת הקרקע.

בנוסף, מוצעים שטחי שרות:

ממ"מ, מבואות וחדרי מדרגות, חניה- עפ"י תקן.

- 18 -

שימושים:

בסעיף .9ו מצוין כי: "מגרש מספר 137 ישמש להקמת בית ספר מיוחד ובתי מגורים לתלמידים,

ובסעיף ח': "במגרש מס' 137 יוקם בניין מרכזי שישמש לבית ספר, בניין נוסף ובסמוך לאולם ספורט, בניין

נפרד שישמש חדר אוכל מטבח ומנהלה וכן 6 בניינים שישמשו לחדרי מגורים לתלמידים".

סעיף 9 ו',ח' בהוראות התב"ע מגדיר את השימוש במגרש לבית ספר מיוחד ובית מגורים לתלמידים ומבוקשת- ישיבה.

בנושא זה תידרש עמדת עו"ד אילנית מיכאלי במעמד הדיון.

אישורים שהתקבלו

אדריכל העיר:

לא נדרש. לבדוק מול אדריכל העיר למה

מבני ציבור:

אין עניין למבני ציבור, מדובר על שטח פרטי

חוות דעת מח' דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים בתאריך: . 25.05.2025 לדיון בלבד, יידרש אישור סופי כתנאי לקבלת היתר .

מחלקת הסדרי תנועה:

טרם התקבל- יידרש כתנאי להפצה לגורמים

מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור בתאריך: 17.08.2025 נרשמו תנאים לקבלת היתר

מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: .24.03.2025

בעלויות

- 19 -

התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקש "בית לפליטות מעון ומחסה ליתומות ופליטות" , יידרש אישור רמ"י, בעלי הזכות בנכס, כתנאי לקבלת היתר.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/09/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כבפורט בכפוף לשינויים

בתאור הבקשה.

ובתנאים

לעניין השימוש במבנה- עפ"י סעיף .9ו',ח' שבתב"ע מותר השימוש לבית ספר ומגורים לתלמידים ומבוקשת ישיבה-

תידרש עמדת עו"ד אילנית מיכאלי לנושא זה.

למעט עניין זה- אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן תוכניות עפ"י הערות שבתכנית a

חוות דעת תכנונית 09/09/2025

חוות דעת תכנונית

ברחוב סורוצקין, במתחם פנוי מבינוי בקצה הצפוני של השכונה, מבקשים בניית בניין ישיבה חדש בן 3 קומות מעל 8 קומת ת"ק.

הבניה מבוקשת עפ"י תב"ע 1761 במגרש 137 המיועד לשפ"פ.

תיק החפירה מס' 2024/559.1 מובא לאישור ועדה.

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-"בניה בשונה ממספר המבנים שבהוראות תכנית .1761"

תום מועד להגשת התנגדויות: -04.03.2025 לא הוגשו

התנגדויות.

- 20 -

תנאי להיתר בניה - הכנת תכנית בינוי ובהתאם יאושרו מס'

הקומות.

לעניין השימוש במבנה- עפ"י סעיף .9ו',ח' שבתב"ע מותר השימוש לבית ספר ומגורים לתלמידים ומבוקשת ישיבה-

תידרש עמדת עו"ד אילנית מיכאלי לנושא זה.

למעט עניין זה- אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים השלמת פרסום 11/02/2025

לפי סעיף 149 בנייה בשונה מהוראות תוכנית ,1761 לעניין מיקום המבנים, מספר הקומות התת"ק, וניוד השטחים בהתאמה בתוך קווי לחוק

הבניין המאושרים.

בניה בשונה ממספר המבנים שבהוראות תכנית .1761

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

16 הכנת תוכנית בינוי בהתאם לדרישות התב"ע

17 אישור סופי של מחלקת שפ"ע

18 חתימת רמ"י על תוכניות סופיות

19 אישור סופי של מחלקת דרכים

20 תנאי להעברה לגורמים- אישור מחלקת הסדרי תנועה 21 תנאי להעברה לגורמים- אישור מחלקת איכות הסביבה 22 אישור אדריכל העיר לתוכנית

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 21 -

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כבפורט בתאור הבקשה.

לעניין השימוש במבנה- עפ"י סעיף .9ו',ח' שבתב"ע מותר השימוש לבית ספר ומגורים לתלמידים ומבוקשת ישיבה- תידרש עמדת עו"ד אילנית מיכאלי לנושא זה.

למעט עניין זה- אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן תוכניות עפ"י הערות שבתכנית a

- 22 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/09/2025 - כג אלול תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/49

מספר בקשה 2024/0417.00

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה מכוח סעיף 13 לתמ"א 38 כולל תוספת יח"ד

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

הריסת ובנית בנין בן 5 קומות 15 יח"ד. חיזוק במסגרת ניצול

מהות בקשה זכויות מאושרות לפי הוראות סעיף 13 לתמ"א ,38 לפי

הוראות תכנית .10038

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש שלינגר סטבן גוסטין

עורך הבקשה מהנדס שוהט אוריה

מתכנן השלד מהנדס קוזלובסקי דב

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

האמרכלים 10 , זכרון משה

גוש חלקה בשלמות

30068 181 כן

30068 180 כן

30068 44 כן

30068 43 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1131259 תחילת תוקף 15/07/2023

תאור הבקשה

בשכונת זכרון משה ברחוב האמרכלים ,10 מבוקשת הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש בן 5 קומות ע"ק מעל קומת מחסנים ובו 15 יח"ד ולפי הוראות סעיף 13 לתמ"א 38 והוראות תכנית .10038 הבניין כולל חזית צפונית המיועדת לשימור.

מסמכי התב"ע :

- 23 -

במקום חלה תב"ע ,1131259 הופקדה בתאריך 16.5.23 ואושרה בתאריך 30.6.23

התכנית כוללת: הוראות ותשריט מחייבים, נספח בינוי ופיתוח מחייב חלקית.

הוראות התכנית כוללות סעיפי סטייה ניכרת ( ראה פירוט מטה).

פרסום

בתאריך 10.11.24 הבקשה יצאה לפרסום לפי סעיף 149 להקלות הבאות:

הריסת מבנה בן 2 קומות והקמת בניין בן 5 קומות ל 15 יח"ד לפי תמ"א 38ותכנית 10038 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

הקלה לתוספת קומה 5 מעל 4 קומות מאושרות בשונה מנספח הבינוי הקלה לבניה בשונה מנספח בינוי לצורך עמידה בתקנים ובדרישות המחלקות השונות.

תום מועד התנגדויות: 10.12.24 - לא הוגשו התנגדויות לבקשה.

פירוט המוצע בבקשה

קומת מרתף -1

מוצעת קומת מרתף הכוללת 15 מחסנים, מאגר מים, חדר משאבות ההגעה אל הקומה ע"י גרעין המעלית המדרגות והמעלית המשותפים מקומת הכניסה.

קומת כניסה מפלס +0.00

כניסה לבניין דרך חזית דרומית, רח' האמרכלים ללובי משותף ו3 יח"ד הכוללות ממ"דים.

ל2 הדירות בחזית הקדמית מוצעות גינות וחצרות אנגליים לאוורר קומת המחסנים.

חדר אשפה ממוקם על גבול החלקה הדרומי

מוצעים 4 ממ"דים עבור 3 יח"ד, יש לחשב ממ"ד 1 כשטח עיקרי.

קומות 1,2

מוצעות 4 יח"ד בכל קומה הכוללות ממ"ד ומרפסת זיז לסוכה.

- 24 -

קומות 3,4

מוצעות 2 יח"ד בכל קומה הכוללות ממ"ד ומרפסות זיז לסוכה.

קומת גג

מוצע חלל גג רעפים וגג בגובה סופי של .+18.40

בהתאם לסעיף (4.1.2ד)

-בגג יוצבו קולטים לדודי שמש כשהם צמודים לגג המשופע והדודים יותקנו בתוך חלל הגג -תתאפשר פתיחת חלונות בגג לצורך אוורור הקומה העליונה -יש למקם בתכניות ובחתכים קולטים לדודי שמש כאמור ולהראות אוורור לחלל גג הרעפים.

-יש להוסיף תקרה מעל הקומה החמישית על מנת ליצור חלל גג רעפים המאפשר הצבת קולטי שמש ומתקנים הטכניים

בהתאם לנספח הבינוי והוראות התכנית.

סעיף סטייה ניכרת (4.1ט):

מספר הקומות המרבי כמצוין בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטייה ממנו תחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה .

מספר הקומות המוצע תואם למותר

יש להסיר את ההקלה שפורסמה לתוספת קומה לאור שינוי התכנית והתאמתה למותר.

קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה .

מבוקש חדר אשפה במרווח בגובה של 1.73מ' המהווה סטייה ניכרת בהתאם לסעיף 4.09 בנייה מותרת במרווח, תותר בבניית מתקן אשפה במרווח בגובה של עד 1.50מ', יש להנמיך את קירות חדר האשפה כאמור.

בחזית דרומית קדמית, בקומת הקרקע מוצעות חצרות אנגליים ללא פתחים בקומת המרתף ברוחב של 1.90מ' המהווה סטייה ניכרת במרווח.

בהתאם לתקנות בנייה במרווחים ניתן לאשר במרווח חצר אנגלית ברוחב ובגובה עד 1.50מ'.

- 25 -

יש להיצמד לחוות דעת מח' שימור ולהסיר את החצרות האנגליים.

יש לסמן פתרון אוורור אחר לקומת המחסנים.

מפלס 0.00

מפלס +0.00 לפי נספח – +795.29

התכנית אינה כוללת גובה אבסולוטי של מפלס +0.00 נדרש לשלים.

מס' יח"ד

מותר- 15 יח"ד

מוצע- 15 יח"ד

תואם למותר

מחסנים

מוצעים 15 מחסנים כמספר יח"ד כנדרש.

יש לציין את שיטת האוורר בקומת המחסנים.

בחזית דרומית מוצעים 2 חצרות אנגליים אך לא מוצעים פתחים בקירות עבור החלונות יש להוסיף.

שטחי בנייה

בהתאם לטבלת זכויות הבניה סעיף :5

שטח עיקרי ע"ק מותר- 1,110 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע - 1,057.51 מ"ר נותרו 52.49 מ"ר ( 17.4מ"ר יילקחו לטובת חריגה בשטחי מרפסות-

ראה מטה)

שטח שירות ע"ק מותר- 330 מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע- 317.04 מ"ר

עומד במותר

- 26 -

הוראות התכנית אינן כוללות שטח עיקרי ת"ק

שטח שירות ת"ק מותר- 283 מ"ר

שטח שירות ת"ק מוצע- 280.35 מ"ר

עומד במותר

- חישוב השטחים בהיתר הבנייה יבוא במניין השטחים רק חלק הקיר שעוביו עד 0.25 מטר, החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר אך נמוך מ-0.5 מטר לא יבוא במניין השטח המותר לבנייה. החלק שעוביו עולה על 0.5 מטר יחושב כשטח שרות .

- תותר הסבה של שטחים עיקריים לשטחי שירות וכן להיפך .

- יותר ניוד של שטחים מעל הקרקע לתת הקרקע וכן להיפך .

מרפסות זיז

שטח המרפסות הינו בנוסף לשטח העיקרי המותר לבנייה.

שטח מרפסות מותר- 90 מ"ר

שטח מרפסות מוצע- 107.41 מ"ר חורג בכ- 17.41 מ"ר יש לחשב את שטחי המרפסות כשטח עיקרי בהתאם להוראות התכנית עד 90.00מ"ר חריגה של 17.41מ"ר תחושב כשטח עיקרי למגורים מתוך יתרת השטחים המפורטת לעיל.

מספר קומות

מותר – 5 קומות ע"ק + קומת גג רעפים וקומה 1 ת"ת המוצע תואם למותר

גובה מעל הכניסה הקובעת

גובה מותר – 18.40מ'

מעל גובה זה תותר בליטה של מערכות, מזגנים, דוד"ש וכו'.

- 27 -

גובה מוצע – 18.40מ'

תואם למותר

שיטת דיפון וביסוס

מוצעים כלונסאות דיפון וברגיי סלע לאורך כל קווי החפירה ללא עוגנים חודרים לחלקות הגובלות.

יש להוסיף פרט חתך לשיטת הדיפון המוצעת ע"ג ההרמוניקה שימור חזית קיימת

המבנה המבוקש אינו נכלל ברשימת השימור אך נמצא בתוך מתחם לשימוש (זכרון משה)

התקבל אישור בתנאים מטעם מח' שימור מתאריך 30.12.24 חוות דעת המלאה מופיעה בא.אופטי.

להלן תמצית חוות הדעת והתנאים נדרשים:

הוראות השימוש מתכנית 2874 ישמרו ויוטמעו בהוראות התכנית.

יינטעו 3 עצים בחזית רחוב האמרכלים

והחזיתות לרח' יוחנן הסנדלר יתוכננו בהתאמה לחלוקה הקיימת.

תנאי לקבלת היתר יהא -אישור סופי מטעם מח' השימור בהתאם לחוות דעת שהתקבלה -יש לצרף לפרויקט אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות -יש להגיש תכנית פיתוח מפורטת למיקום מוצע מערכות לאישור מח' השימור תנאים שיירשמו בהיתר

- הבניה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור, הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

- היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

- תנאי לתחילת עבודות בניה – הצגת אישור מחלקת השימור על נספח פרטים.

- תנאי לתחילת עבודות בניה – הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

- תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה – אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.

- לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

- 28 -

- לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.

- לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.

- הבינוי יבוצע עפ"י הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

- במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בעיריית ירושלים.

- תוספת ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

-ההריסה תבוצע בהתאם להנחיות הרישוי כתנאי לתחילת עבודות להוצאת היתר - תנאי לקבלת טופס :2

יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל.

- תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית: אישור מחלקת השימור בכתב.

- תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית: ניקוי חזיתות עפ"י הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.

דיור להשכרה

בהתאם לסעיף 4.1.2 (ג) בהוראות התכנית

%50 מיחידות הדיור המוצעות ישמשו עבור דיור להשכרה.

יש לסמן ע"ג התכנית את מספר היחידות המיועדות להשכרה ותרשם על כך הערת אזהרה בהתאם

שלבי ביצוע

בהתאם לסעיף 7.1 בהוראות התכנית:

-בנית קומות המגורים תבוצע בהניף אחד.

-בנית קומת המרתף מותנית בבדיקת היתכנות של מהנדס וביצועה בהתאם ללא תלות ביתר הבניה.

התכנית המוצעת תואמת למותר

- 29 -

בתאריך 12.6.25 הוגש נוהל בקרה הנדסית ותצהיר מהנדס על כך שהבניין הקיים נדרש בחיזוקים בהתאם לת"י 413

מוצעת הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש,

בתאריך 10.6.25 התקבל אישור על כך שעקרונות התכנון תואמים את דרישות ת"י 413 ואין מניעה לקדם את הבקשה בכפוף להתניות בהיתר המפורטות בחוות דעת מטעם משרד שחם שמעוני.

פריסת גדרות

ע"ב הציג פריסת גדרות בגובה עד 1.10מ' בהתאם למותר.

יש לשנות את גובה חדר האשפה במרווח עד 1.50מ' בהתאם לתקנות בנייה במרווחים.

חדר אשפה

מבוקש חדר אשפה במרווח בגובה של 1.73מ' המהווה סטייה ניכרת עפ"י הוראות התכנית והתקנות.

בהתאם לסעיף 4.09 בנייה מותרת במרווח, תותר בבניית מתקן אשפה במרווח בגובה של עד 1.50מ'.

יש להנמיך את קירות חדר האשפה כאמור לעיל עד לגובה 1.50מ'.

בהתאם לחוות דעת מטעם אד' העיר- יש לסובב את פתח חדר האשפה ב90 מעלות.

צובר גז

התקבל תצהיר מטעם בעל ההיתר, חתום ע"י עו"ד המפרט כי מאחר והמבנה המבוקש גובל בקו 0 עם גבול המגרש בשלוש חזיתות לא ניתן לעוד בתקנים הנדרשים להתקנת צובר גז ועל כך שהבעלים מתחייב ליידע את רוכשי הדירות באמור.

בהתאם לתקנות התכנון והבניה סעיף 20.03 (ב) מערכת אספקת גז בבניין מגורים:

בבניין מגורים שבו 6 יחידות דיוק או יותר תותקן מערכת לאספקת גז מרכזית.

ככל ומבקשים פטור מהתקנת מערכת גז לבניין מגורים המבקשים צריכים להמציא טעמים מיוחדים לכך והוועדה רשאית לפטור.

על כן הבקשה תובא להחלטת הוועדה באם לפטור את הבניין מהתקנת צבור גז ניהול מי נגר

ייוותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הפנוי מבינוי, במגמה לאפשר קליטת

- 30 -

כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדרי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ וחלוקים).

ע"ב הציג שטח חלחול של 48.90מ"ר התואמים ל%15 הנדרשים.

חניה

בהתאם לסעיף (4.1ח):

התכנית פוטרת מהתקנת מקומות חניה.

בתאריך 11.11.24 התקבל אישור מח' תנועה לפיו

אין התנגדות לתכנית מוצע 15 יח"ד ע"פ תב"ע 1131259 אין צורך בהתקנת מק"ח עבור המוצע.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת איכות הסביבה – התקבל אישור מתאריך 12.1.25 חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה. (טופס )2 מחלקת דרכים – אושר מתאריך 28.11.24

משוחרר לדיון בוועדה בלבד.

להיתר הריסה ודיפון - יש להעביר אלינו אישורי יועץ קרקע ומהנדס לכך שאין חשש לפגיעה ביציבות זכות הדרך ובתשתיות הסמוכות לחפירה.

מבחינת הבינוי אין נגיעה בזכות הדרך ואין לנו התנגדות כל זמן שהתנועה לא משתנית ובכפוף לאישור הסדרי תנועה.

מחלקת שימור – התקבל אישור מתאריך 30.12.24

ראה פירוט לעיל.

אגף שפ"ע – התקבל אישור מתאריך 6.2.25

אגף תברואה – התקבל אישור מתאריך 15.1.25

- 31 -

חוות דעת אדריכל העיר – התקבל אישור בתאריך 30.6.25 תנאים להוצאת היתר בניה

אישור אדריכל העיר לתוכניות פיתוח נופי ועיצוב אדריכלי בהתאם להערות התכנוניות שלהלן:

הערות תכנוניות

מפגש עם הקרקע

1.1יש לסובב את חדר האשפה ב 90 מעלות כמצויין בהנחיות המרחביות .

1.2לתוכנית תוכננו חצרות אנגליות. לא ברור מדוע נדרשות שכן ניתן לאוורור את קומת המחסנים גם עם פיר פנימי למשל. יש לבחון ביטולן .

פרטי חזית

2.2לציין פרד הפרדה בין מרפסות

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים .

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות,

- 32 -

כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר המחלקה להסדרי תנועה – התקבל אישור מתאריך 11.11.24 אין התנגדות לתכנית מוצע 15 יח"ד ע"פ תב"ע 1131259 אין צורך בהתקנת מק"ח עבור המוצע מחלקת המאור באגף שפ"ע – התקבל אישור מתאריך 11.11.24 בגבול הפרוייקט קיימים עמודי תאורה, במידה והם מפריעים למהלך העבודות יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.

חוות דסעת עמידה בתנאי סף לקבלת זכויות לפי תמ"א 38 – התקבל אישור מתאריך 22.6.25 הבקשה יצאה ליידוע לפי תמ"א 38ותכנית 10038 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה כנדרש.

- 33 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/09/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

בהתאם לתקנות התכנון והבניה סעיף 20.03 (ב) מערכת אספקת גז בבניין מגורים:

בבניין מגורים שבו 6 יחידות דיוק או יותר תותקן מערכת לאספקת גז מרכזית.

ככל ומבקשים פטור מהתקנת מערכת גז לבניין מגורים המבקשים צריכים להמציא טעמים מיוחדים לכך והוועדה רשאית לפטור.

בתאריך 9.9.25 התקבל תצהיר מטעם בעל ההיתר, חתום ע"י עו"ד לבקשת פטור מהתקנת מערכת גז

היות והבניין המבוקש גובל בקו 0 עם גבול המגרש בשלוש חזיתות, לא ניתן לעמוד בתקנים הנדרשים להתקנת צובר גז וכי הבעלים מתחייב ליידע את רוכשי הדירות באמור.

על כן הבקשה תובא להחלטת הוועדה באם לפטור את הבניין המוצע מהתקנת צבור גז

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 34 -

חוות דעת תכנונית 09/09/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1131259

תחילת תוקף:

15/07/2023

ייעוד הקרקע:

בשכונת זכרון משה ברחוב האמרכלים ,10 מבוקשת הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש בן 5 קומות ע"ק מעל קומת מחסנים ובו 15 יח"ד ולפי הוראות סעיף 13 לתמ"א 38 והוראות תכנית .10038

הבניין כולל חזית צפונית המיועדת לשימור.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה פרט ל:

הנמכת גובה חדר האשפה עד לגובה 1.50מ',

סיבוב הפתח ב90 מעלות בהתאם

ביטול החצרות האנגליים המוצעים במרווח בהתאם לחוות דעת מח' השימור, חוות דעת אדריכל העיר ובניגוד לתקנות התכנון והבנייה -בנייה מותרת במרווח.

-יש לסמן ע"ג התכנית את מספר היחידות המיועדות להשכרה –

כ%50 בהתאם להוראות התכנית

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לתכנית a ותיאור הבקשה

- 35 -

בתאום עם בוחן רישוי

השלמת פרסום 19/11/2024

לפי סעיף 149 הריסת מבנה בן 2 קומות והקמת בניין בן 5 קומות ל 15 יח"ד לפי תמ"א 38ותכנית 10038 לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

לחוק

הקלה לתוספת קומה 5 מעל 4 קומות מאושרות בשונה מנספח הבינוי

הקלה לבניה בשונה מנספח בינוי לצורך עמידה בתקנים ובדרישות המחלקות השונות.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 6 תשלום אגרת בניה

7 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

8 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

9 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

10 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

11 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

- 36 -

14 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 15 אישור מח' מידע על רישום התצ"ר

16 רישום הערת אזהרה בגין %50 יח"ד להשכרה

17 אישור אדריכל העיר לתוכניות פיתוח נופי ועיצוב אדריכלי בהתאם להערות התכנוניות 18 אישור סופי מטעם מח' דרכים בהתאם לחוות דעת שהתקבלה 19 אישור סופי מטעם מח' השימור בהתאם לחוות דעת שהתקבלה 20 תנאי לקבלת תעודת גמר - אישור מחלקת השימור בכתב

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

בהתאם לתקנות התכנון והבניה סעיף 20.03 (ב) מערכת אספקת גז בבניין מגורים:

בבניין מגורים שבו 6 יחידות דיוק או יותר תותקן מערכת לאספקת גז מרכזית.

ככל ומבקשים פטור מהתקנת מערכת גז לבניין מגורים המבקשים צריכים להמציא טעמים מיוחדים לכך והוועדה רשאית לפטור.

בתאריך 9.9.25 התקבל תצהיר מטעם בעל ההיתר, חתום ע"י עו"ד לבקשת פטור מהתקנת מערכת גז

על כן הבקשה תובא להחלטת הוועדה באם לפטור את הבניין המוצע מהתקנת צבור גז המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

- 37 -

- 38 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/09/2025 - כג אלול תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/49

מספר בקשה 2024/0206.01

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

מגורים, מגורים, מסחר, שטח ציבורי פתוח, בנין ציבורי, גן

שימוש עיקרי

ילדים, בית תפילה

היתר בניה לשני מגדלים 220 יח"ד, מבני ציבור, מסחר, 5.3

מהות בקשה

קומות מרתף לחניה וחדרים טכנים. פיתוח ושצ"פ

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מהנדס שיכון ובינוי נדל"ן אבי בוניאל

עורך הבקשה אדריכל יונגמן פללר רחל

מתכנן השלד מהנדס כהאן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך חברון , תלפיות דרך חברון

137,139,141

גוש חלקה בשלמות

30187 63 לא

30116 82 לא

30116 80 לא

30116 81 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1721 תחילת תוקף 25/11/1976

1721א תחילת תוקף 12/01/1986

178129 תחילת תוקף 01/09/2018

2012 תחילת תוקף 31/03/1977

608125 תחילת תוקף 28/01/2023

608125 תחילת תוקף 28/01/2023 100 מגורים ד 1256 608125 תחילת תוקף 28/01/2023 101 מגורים ד 932 608125 תחילת תוקף 28/01/2023 400 מגורים ד 890

תאור הבקשה

- 39 -

במגרש היושב בין רחובות שלום יהודה ודרך חברון מבקשים היתר לבניית שני מגדלי מגורים בני 29 קומות ע"ק מעל 4 קומות חניון ת"ק.

בבניין משולבים שטחי מסחר ומבני ציבור וכוללים סה"כ 220 יח"ד.

הבניה מבוקשת עפ"י תב"ע .608125

בתאריך 04.12.2024 הופק היתר בניה עבור חפירה, דיפון ורצפה ראשונה מסמכי התכנית:

במקום חלה תב"ע מס' 608125 אשר הופקדה בתאריך: 13.09.2021 ואושרה בתאריך 17.05.2022 התב"ע כוללת תקנון, תשריט ונספחים

נספח הבינוי מחייב לעניין הקצאת שטחים למבני ציבור מבונים פרסום

במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:

" הגדלת שטח מרפסת דירתית מעל 12 מ"ר ללא חריגה מסך זכויות שטחי המרפסות המותר"-

תום מועד להגשת התנגדויות: -21.01.2025 לא הוגשו התנגדויות.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות חניון -1 --4

מוצעות 4 קומות חניון ת"ק הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים.

הכניסה לחניון מוצעת מחזית מזרחית, מרחוב שלום יהודה.

קומת קרקע מפלס: 0.00

בחזית מערבית, לכיוון רחוב דרך חברון מוצעים שטחי מסחר במפלס המדרכה הסמוכה, בחלקו האחורי של הקומה מוצעים שטחי אחסנה וחדרים טכניים, קומה :1

בקומה זו מוצעת הכניסות לבניינים מחזית מזרחית, מכיוון רחוב שלום יהודה, בבניין הדרומי מתוכנן בית כנסת.

- 40 -

קומות 2-29

בבניין הצפוני בקומה 2 מתוכננים 3 גני ילדים עם חצר, שאר הקומות בשני הבניינים מוצעים למגורים, סה"כ 220 יח"ד קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות,

חניה:

סעיף 6.3 קובע הוראות לעניין חניה כדלהלן:

.1מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן החניה החל במקום לעת הוצאת ההיתר.

2 .תותר הוספת קומות חניה מעבר למופיע בנספח הבינוי ובנספח התנועה והכל באישור מהנדס העיר ולעת היתר בניה ובלבד שמספר מקומות החניה במרתפי החניה לא יעלה על הדרוש בתקן .3 .שטחי החניה עבור השימושים שאינם למגורים יופרדו משטחי החניה למגורים.

4. ניתן להתקין מעליות/מכפילי חניה בהתאם לתקן הישראלי בלבד.

5. טעינה חשמלית לכלי רכב בפרויקט תתאפשר בהתאם לתקן החניה שיידרש בשלב היתר הבניה

6. .החניה תתוכנן ותבוצע בתת הקרקע במלואה.

7. לא תותר כניסה לחניון מכיוון דרך חברון

8. .לא יותרו מפרצי הורדה ואיסוף בדרך חברון

9. .תובטח גישה לחניית האופניים גם שלא באמצעות רמפת הכניסה לחניון. במקרה של גישה במעלית, יש

לחייב התקנת מעלית בגודל המאפשר הסעת אופניים כאשר שני הגלגלים על רצפת המעלית.

מוצעות 4 קומות חניון ת"ק במלואן הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים.

הכניסה לחניון מוצעת מחזית מזרחית, מרחוב שלום יהודה.

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 10.07.2025לפיו: " אישור התכנית מותנה בכפוף לאישור הוועדה המחוזית. עבור 220 יח"ד חדשות ושטחים ציבוריים: גנ"י ומסחר דרוש 404 מ"ח עפ"י תקן חניה גבוה ועל פי התב"ע החלה על החלקה. מבוקש תקן כפי מדיניות בינוי לאורך רק"ל כלומר 1:1 עבור 160 יח"ד גדולות מ-95 לאישור הוועדה המחוזית בכפוף לסעיף 6.2 שבתקן 5166ב סה"כ מוצע לאחר הפחתה על פי מדיניות רק"ל 244 מוצע 244 מ"ח+ 7 חניות נכים בחניון תת"ק וכן מוצע 4 מ"ח להעלאה והורדה עבור גנ"י ו- 2 חניות תפעוליות. תנאי להיתר- -אישור מחוזית למספר החניות המוצע - אישור הסדרי תנועה ע"י מחלקת תושי"ה(ירדן עוזרי) תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית"

התוכנית המאושרת הנמצאת בארכיב אינה תקינה, יש לוודא כי תוכנית החניה תואמת לתוכנית מאושרת ע"י מחלקת הסדרי תנועה.

סטייה ניכרת

- 41 -

סעיף 6.14 קובע הוראות סטיה נכרת לעניין-

- קווי הבניין

- מס' הקומות

- חזית מסחרית (למעט כניסות ומבואות כניסה)

- לא יותר ניוד שטחי מסחר ו/או שטחים ציבוריים לשטחי מגורים - לא תתאפשר הקמת דירות גן ו/או חצרות פרטיות במפלס הקרקע כלפי מרחבים ציבוריים ,דרך חברון, שדרות עין צורים, רחוב שלום יהודה והרחבה הציבורית המוצעת להלן פרוט לנושאים הנ"ל:

מיקום – קווי בניין- סטיה נכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2023/6456 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע 608125 קו הבניין סומן באדום, קו הבניין העילי סומן בירוק.

מוצעות מרפסות מעבר לקווי הבניין בהתאם למותר עפ"י סעיף .4.1.2א.:16 " תותר הבלטה של עד 3 מטרים מקו הבניין העילי, לכיוון רחוב שלום יהודה ודרך חברון בלבד".

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין – כמותר, למעט חריגה קלה בקומת הכניסה שבמגדל הדרומי אותה יש לצמצם.

מס' קומות – סטיה נכרת:

מגרשים ,100 -101

מותר: 31 קומות (קומת מסד במפלס דרך חברון + קומת כניסה (לובי) ושירות במפלס רחוב שלום יהודה + 28 קומות + קומה טכנית בתכסית חלקית)

מוצע: 31 קומות בהתאם למפורט לעיל- כמותר.

מגרש :400

מותר: קומת מסד אחת במפלס דרך חברון

מוצע: קומת מסד אחת במפלס דרך חברון- כמותר

קומות ת"ק- מותר- 3 קומות ת"ק בתכסית מלאה

- 42 -

מוצע: 4 קומות ת"ק- אין מניעה לאשר בכפוף לסעיף :.6.3.2 " תותר הוספת קומות חניה מעבר למופיע בנספח הבינוי ובנספח התנועה והכל באישור מהנדס העיר ולעת היתר בניה ובלבד שמספר מקומות החניה במרתפי החניה לא יעלה על הדרוש בתקן"

גובה בניין:

מותר: 108 מ' (מעל מפלס המדרכה הנמוך ביותר בתחום התכנית בדרך חברון)

מוצע: 107.94 מ'- כמותר

מסחר/ חזית מסחרית- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2א.: " היקף שטחי המסחר לא יפחת מהכתוב בטבלה 5"

" שימושי המגורים והמסחר ימוקמו במרחק שלא יפחת מ-5 מ' מתחנת המיישרים של הרכבת הקלה בטיילת עין צורים, מדרום לתכנית"- מוצע כנדרש

" תובטח הפרדה בין הכניסות למבואות כניסה למגורים לבין מבואות כניסה לשטחים הציבוריים המבונים והמסחר- מוצע כנדרש

סעיף :.6.2.2 " רצפת השימושים המסחריים והכניסה אליהם יהיו במפלס המדרכה הסמוכה".

ובסעיף 6.14 הקובע הוראת סטיה נכרת לגבי חזית מסחרית:" סימון החזית המסחרית בתשריט (למעט כניסות למבואות כניסה) כלפי דרך חברון הינם מחייבים".

מוצעים שטחי מסחר עם כניסות חיצוניות מרחוב דרך חברון בהתאם לחזית מסחרית מסומנת (למעט כניסות לבניינים) בשטח של 970 מ"ר עיקרי- כמותר עפ"י טבלה .5 יש להציג חלוקת שטחים עפ"י מגרשים ולוודא עמידה בשטחים הנקבעו בטבלה .5 לא תתאפשר הקמת דירות גן ו/או חצרות פרטיות במפלס הקרקע כלפי מרחבים ציבוריים ,דרך חברון, שדרות עין צורים, רחוב שלום יהודה והרחבה הציבורית המוצעת- סטיה נכרת:

לא מוצעות חצרות פרטיות בבקשה

מס' יח"ד:

מותר: במגרש -100 108 יח"ד , במגרש -101 112 יח"ד.

מוצע: מגרש -100 104 יח"ד , במגרש -101 116 יח"ד עפ"י הערה ב' לטבלה -5 ניתן יהיה לנייד זכויות ויחידות דיור בהיקף של עד %20 בין תאי שטח 100 ו101 -

אין מניעה לאשר

- 43 -

עפ"י סעיף .4.1.2א: " לפחות %20 ממספר יחידות הדיור יהיו יחידות דיור קטנות. (כהגדרתן בסעיף )1.9"-

עפ"י סעיף -1.9 (יח"ד בשטח של עד 80 מ"ר כולל ממ"ד)

יש להציג תמהיל יח"ד המוכיח עמידה בסעיף זה.

מבני ציבור:

סעיף .4.1.2א. :.14

"בתא שטח ,100 בקומת מפלס שלום יהודה ובקומה מעל, יוקצו שטחים ציבוריים מבונים עבור שני גני ילדים בשטח שלא יפחת מ-130 מ"ר לכיתה וחצר בשטח של 175 מ"ר כל אחד .בתא שטח 101 בקומת מפלס שלום יהודה יוקצו שטחים ציבוריים מבונים עבור בית כנסת בשטח שלא יפחת מ- 250 מ"ר

15. .תותר גמישות נקודתית לצורך התאמת המיקום הסופי של שטחי הציבור המבונים לעת הוצאת היתר

הבניה.

במגרש 100 מוצע שטח ל-3 גני ילדים ומבואה בקומה של מפלס שלום יהודה . שטחם של 2 גני הילדים מעל 130 מ"ר לגן וחצר בשטח של מעל 175 מ"ר , הגן השלישי מוצע בשטח של 56 מ"ר סה"כ- יש לתכנן בהתאם לדרישות התב"ע

ובמגרש 101 מוצע בית כנסת בקומת מפלס שלום יהודה בשטח של- 245.07 מ"ר- נדרש לתכנן בשטח שלא יפחת מ-250 מ"ר

התקבל אישור אגף מבני ציבור לדיון בלבד לפיו: " תנאי הפניה לגורמים יהיה תיקון בשטחים והצגת חניות ונספח תנועה חתום. תנאי להיתר יהיה תאום תכנון פנים סופי"

שטחי בניה:

בהערות לטבלה -5 מצוין כי :

" ניתן יהיה לנייד %10 לכל היותר בין שטחי השירות לשטחים העיקריים ולהיפך . "

ניתן יהיה לנייד זכויות ויחידות דיור בהיקף של עד %20 בין תאי שטח 100 ו -100 ל א יותר ניוד שטחי מסחר או שטחים ציבוריים לטובת מגורים, סטייה מהוראה זו תחשב כסט י יה ניכרת .

יותר ניוד של עד %20 בשטחי השירות בין השימושים עפ"י הצהרת עורך בקשה:

- 44 -

מגרש :100

מגורים-

עיקרי ע"ק- מותר: 10859 מ"ר מוצע: 10858.9 מ"ר- כמותר

שרות ע"ק- מותר: 6186 מ"ר מוצע: -5204.58 נותרו: 981.42 מ"ר- 462.19 מ"ר יילקחו לטובת שטחי שרות

למסחר ולמבני ציבור, יוותרו 518.811 מ"ר

מסחר-

עיקרי ע"ק- מותר: 370 מ"ר מוצע: 376.96 מ"ר- חריגה של- 6.97 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 90 מ"ר מוצע: 328.31 מ"ר- חריגה של- 238.31 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחי שרות

למגורים בהתאם לסעיף המאפשר ניוד של %20 בין השימושים השונים מבני ציבור-

עיקרי ע"ק- מותר: 310 מ"ר מוצע: 287.20 מ"ר- נותרו: 22.80 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 0 מ"ר מוצע: 223.88 מ"ר- חריגה של 223.88 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחי שרות למגורים

בהתאם לסעיף המאפשר ניוד של %20 בין השימושים השונים שרות ת"ק (לכל השימושים):

מותר: 4342 מ"ר מוצע:

מגרש :101

מגורים-

עיקרי ע"ק- מותר: 11258 מ"ר מוצע: 11050.2 מ"ר- נותרו: 207.8 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 5750 מ"ר מוצע: 5338.65 נותרו: 411.35 מ"ר

מסחר-

עיקרי ע"ק- מותר: 300 מ"ר מוצע: 187.97 מ"ר נותרו: 112.03 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 60 מ"ר מוצע: 17 מ"ר נותרו: 43 מ"ר

מבני ציבור-

עיקרי ע"ק- מותר: 250 מ"ר מוצע:. 252.64 מ"ר- חריגה של -2.64 מ"ר- יש לצמצם

שרות ת"ק (לכל השימושים):

מותר: 3222 מ"ר מוצע:

- 45 -

מגרש :400

מגורים-

שרות ע"ק- מותר: 500 מ"ר מוצע: 36.02 מ"ר- נותרו: 463.98 מ"ר-118 מ"ר יילקחו לטבת שטחי שרות

למסחר, יוותרו 345.98 מ"ר

מסחר-

עיקרי ע"ק- מותר: 300 מ"ר מוצע: 405.07 מ"ר -חריגה של 105.07 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 90 מ"ר מוצע: 211.14 מ"ר- חריגה של- 121.14 מ"ר- 118 מ"ר יילקחו מיתרת שטחי

שרות למגורים בהתאם ל בהתאם לסעיף המאפשר ניוד של %20 בין השימושים השונים, עדיין קיימת חריגה של 3.14 מ"ר.

שרות ת"ק (לכל השימושים):

מותר: 2670 מ"ר מוצע:

מגרש :300

שרות ת"ק (לכל השימושים):

מותר: 711 מ"ר מוצע:

מגרש :201

שרות ת"ק (לכל השימושים):

מותר: 1287 מ"ר מוצע:

-יש להציג חישוב שטחי שרות ת"ק לכל תא שטח ולוודא עמידה בשטחים מותרים.

-שטחי מסחר חורגים- יש להסדיר את עניין השטחים בהתאם למותר לכל מגרש ובהתאם לסעיף .4.1.2א.: "

היקף שטחי המסחר לא יפחת מהכתוב בטבלה 5"

מפלס הכניסה הקובעת:

עפ"י סעיף: 6.2.1 "מפלס הכניסה הקובעת יקבע לפי מפלס הממשק הנמוך ביותר למדרכה בדרך חברון או

בהפרש של 50 ס"מ, לכל היותר, ממנה.

- 46 -

מפלס ה0.00 מוצע- 765.20

מפלס הממשק הנמוך ביותר למדרכה בדרך חברון- -764.80 בתחום ההפרש המותר הוראות בינוי נוספות:

סעיף .4.1.2א: "רווח בין בנייני בין שני המגדלים לא יפחת מ-15 מ.'"- מוצע מרחק של 24 מ' בין המגדלים.

סעיף .4.1.2א.:9 " בשטח שבין החזית הקדמית של הבנין (הפונה לדרך חברון) לבין קו המגרש הקדמי יתאפשר מעבר לציבור בכל עת. שטח זה ופיתוחו יהיה באחריות בעל/י הקרקע ו/או בא כוחם".- מוצע כנדרש

אשפה:

סעיף .4.1.2א.:12" מתקנים טכניים ותשתיות, לרבות אצירת אשפה, ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע. אם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב"

חדר אשפה ודחסניות מוצעות מעל הקרקע בחזיתות צידיות, כנדרש מחסנים:

מוצעים מחסנים עבור 32 יח"ד שבבניין בקומות החניון הת"ק- יש למספר מחסנים.

ככלל, יש לתכנן מחסנים כמס' יח"ד ככל הניתן

מרפסות:

סעיף .4.1.2א.16 קובע הוראות לעניין מרפסות, לפיו:

א. תותר הקמת מרפסות בהיקף של עד 12 מ"ר לכל יח"ד, לא יותר ניוד של שטחי מרפסות לטובת כל שימוש

אחר.

ב. תותר הבלטה של עד 3 מטרים מקו הבניין העילי, לכיוון רחוב שלום יהודה ודרך חברון בלבד.

ג. כל המרפסות בבניין יוקמו בהינף אחד.

ד. תיאסר סגירת השטחים המיועדים למרפסות בתוכנית זו בכל צורה שהיא.

מוצעות מרפסות מקורות ושאינן מקורות לכל ח"ד שבמגדלים, פורסמה הקלה לעניין חריגה מ-12 מ"ר למרפסת ליח"ד

מרפסות בין 3 קירות יחושבו במניין שטחים עיקריים למגורים

- 47 -

שטחי מרפסות (עפ"י טבלה )5 :

מגרש -100 1296 מ"ר מוצע: 1280.52 מ"ר- כמותר

מגרש -101 1344 מ"ר מוצע: 1405.20 מ"ר- חריגה של 61.2 מ"ר- יש לצמצם או לחשב במניין שטחי מגורים עודפים

שלביות הביצוע:

עפ"י סעיף: .7.1

"הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים"- הבקשה עומדת בדרישה, מבקשים לממש את כל זכויות הבניה עפ"י תב"ע.

תנאי להיתר- הגשת תכנית פיתוח לשצ"פ העילי בתחום התכנית ופיתוח השביל המוצע לרבות האמצעי המכני להנגשתו על פי עקרונות שבנספח הבינוי- הבקשה כוללת פיתוח השצ"פ תנאי לאיכלוס מבני המגורים- השלמת פיתוח השצ"פ העילי בתחום התכנית והשלמת פיתוח השביל המוצע לרבות האמצעי המכני להנגשתו

מימוש התכנית:

פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 5 שנים מיום פרסומה למתן תוקף, לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון

התכנית אושרה בתאריך: -17.05.2022 עד לתאריך: .17.05.2027

אישורים:

אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך: 24.02.2025

נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר.

מבני ציבור:

התקבל אישור אגף מבני ציבור בתאריך: 14.08.2025 לפיו: "תנאי הפניה לגורמים יהיה תיקון בשטחים והצגת חניות ונספח תנועה חתום. תנאי להיתר יהיה תאום תכנון פנים סופי"

הסדרי תנועה:

- 48 -

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 10.07.2025 לפיו: " אישור התכנית מותנה בכפוף לאישור הוועדה המחוזית. עבור 220 יח"ד חדשות ושטחים ציבוריים: גנ"י ומסחר דרוש 404 מ"ח עפ"י תקן חניה גבוה ועל פי התב"ע החלה על החלקה. מבוקש תקן כפי מדיניות בינוי לאורך רק"ל כלומר 1:1 עבור 160 יח"ד גדולות מ-95 לאישור הוועדה המחוזית בכפוף לסעיף 6.2 שבתקן 5166ב סה"כ מוצע לאחר הפחתה על פי מדיניות רק"ל 244 מוצע 244 מ"ח+ 7 חניות נכים בחניון תת"ק וכן מוצע 4 מ"ח להעלאה והורדה עבור גנ"י ו- 2 חניות תפעוליות. תנאי להיתר- -אישור מחוזית למספר החניות המוצע - אישור הסדרי תנועה ע"י מחלקת תושי"ה(ירדן עוזרי) תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

איכות הסביבה:

טרם התקבל- יידרש כתנאי להעברה לגורמים

אגף תברואה:

התקבל אישור אגף תברואה בתאריך: 17.07.2025 נרשם תנאי לקבלת טופס 4 אגף שפ"ע:

התקבל אישור אגף שפע בתאריך: ,31.07.2025 נרשמו תנאים לקבלת היתר מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים בתאריך: 25.08.2025 .

בעלויות

התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקש "שיכון ובינוי נדל"ן אבי בוניאל" , וכן ע"י מיופה כוחם של בעלי הזכות בנכס.

התקבלה חתימת נכסי העיריה לפתיחת התיק בלבד, תידרש חתימה סופית כתנאי להיתר.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 10/09/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובהתאם להערות שבתוכנית .a

- 49 -

חוות דעת תכנונית 10/09/2025

חוות דעת תכנונית

בבניין משולבים שטחי מסחר ומבני ציבור וכוללים סה"כ 220 יח"ד.

הבניה מבוקשת עפ"י תב"ע .608125

בתאריך 04.12.2024 הופק היתר בניה עבור חפירה, דיפון ורצפה ראשונה

במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:

"הגדלת שטח מרפסת דירתית מעל 12 מ"ר ללא חריגה מסך זכויות שטחי המרפסות המותר"-

תום מועד להגשת התנגדויות: -21.01.2025 לא הוגשו

התנגדויות.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ולנספחיה, למעט ההקלה שפורסמה, אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים.

בנוסף, יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

השלמת פרסום 31/12/2024

לפי סעיף 149 הגדלת שטח מרפסת דירתית מעל 12 מ"ר ללא חריגה מסך זכויות שטחי המרפסות המותר

לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת

- 50 -

8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות

16 תנא למתן היתר בניה- רישום התצ"ר

17 תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה

18 אישור מחוזית למספר החניות המוצע

19 - אישור הסדרי תנועה ע"י מחלקת תושי"ה(ירדן עוזרי)

20 תנאי הפניה לגורמים יהיה תיקון בשטחים והצגת חניות ונספח תנועה חתום (אישור מבני ציבור )

21 אישור סופי של אגף מבני ציבור

22 תאום עם לשכת הרווחה בנוגע לסיוע לקשישים בתהליכי הפינוי והמעבר 23 אישור אגף שפ"ע סופי על השצ"פ

24 אישור סופי של אדריכל העיר

25 אישור אגף דרכים על הגשת תכנון פיזי

26 תנאי להעברכה לגורמים- אישור מחלקת איכות הסביבה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובהתאם להערות שבתוכנית .a

- 51 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/09/2025 - כג אלול תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/49

מספר בקשה 2024/0183.01

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

חפירה, דיפון ויציקת רצפה ראשונה עבור 7 בנינים בני 4

מהות בקשה קומות וחלל גג רעפים, 57 יח"ד, מעל 2 קומות חניון תת

קרקעי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ

עורך הבקשה אדריכל אוסטרובסקי אלכסנדר

מתכנן השלד מהנדס בנואליד אלי

מספר מתנגדים 40

מספר שכנים שלא חתמו 115

כתובת האתר

עמירם סיון 0 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30337 241 כן

30337 236 כן

30337 242 כן

30337 237 כן

30337 240 כן

30337 243 כן

30337 239 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

2005ב תחילת תוקף 01/05/1996

2005ב תחילת תוקף 01/05/1996 187 אזור מגורים 2 726

תאור הבקשה

ברחוב עמירם סיון שבשכונת בית הכרם מבקשים היתר לחפירה ודיפון ויציקת רצפה ראשונה עבור בניית 7

- 52 -

בנייני מגורים חדשים בני 4 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק, סה"כ 57 יח"ד.

הבניה מוצעת במגרשים 186,187 190-194 שבתב"עות 2005 ב' ו-2005ה'

היתר לבניינים מבוקש בתיק מס' 24/183 אשר נמצא בהליך פרסום לעניין מפלסי הכניסה הקובעת מסמכי התכנית:

במקום חלה תב"ע מס' 2005ב' אשר הופקדה ביום 30.04.1994 ואושרה ביום .01.05.1996 ותב"ע מס' 2005 ה' אשר הופקדה ביום: 04.02.2001 ואושרה ביום: 23.05.2003 התכניות כוללות תשריט, תקנון ונספחים

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

בוצע משלוח הודעות לפי תקנה 36 לחלקות גובלות על החדרת העוגנים לשטחם- התקבלו 40 התנגדויות, בעקבות קבלת ההתנגדויות השתנתה שיטת הדיפון והוסרו העוגנים החודרים לחלקות פרטיות.

עומק החפירה:

תב"ע 2005ב' כפופה לתכנית מתאר, מוצעת חפירה של 2 קומות חניון בהתאם למוצע בתיק 24/183 כנדרש עפ"י תקן חניה.

מיקום/ קווי בניין- סטיה נכרת

התקבל תיק מידע מס' 2023/6459 עם סימון קווי בניין בהתאם לתב"ע 2005ב'

עפ"י סעיף ג.: 3 "תותר חריגה מעבר לקווי הבניין לחניון בכפוף לסעיף 17 להלן,

ובסעיף -17 "קווי הבניין לחניון יהיו- קו בניין קדמי ואחורי- 4 מ', קו בניין צדדי- 0 מ'"-

החפירה מוצעת בתחום המגרשים אך מעבר לקווי הבניין האחורי הת"ק במגרשים -190-192 יש לצמצם בהתאם למותר

- 53 -

הריסה

מוצעות גדרות להריסה בתחום המגרשים

רצפה ראשונה

מוצעת רצפה ראשונה בבקשה, וכן מוצגת תוכנית יסודות.

נפח החפירה

נפח חפירה מוצע- 33,000 מ"ק

דיפון וכלונסאות

במסגרת הבקשה מוצעים עוגנים החודרים לחלקות שצ"פ ודרך בלבד. תידרש חתימת נכסי העיריה תידרש חתימת נכסי העיריה על כתב התחייבות לגבי עוגנים פרטים

בבקשה מוצגים פרטי דיפון לכלונסאות.

עצים לשימור/ עקירה

קיימים עצים לעקירה והעתקה במתחם - התקבל אישור מחלקת שפ"ע לבקשה.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור בתאריך: 20.02.2025 , אושר לדיון בלבד, נרשמו תאים לקבלת היתר

- 54 -

חוות דעת מח' איכות הסביבה

בתאריך 17.06.2025 התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה אישור מח' שפ"ע

בתאריך: 05.03.2025 התקבל אישור מחלקת שפ"ע, נרשמו תנאים ל קבלת היתר בעלויות

התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקש "קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ" , החלקות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, תדרש חתימת רמ"י כתנאי לקבלת היתר

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/09/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת האם לזמן את

התנגדותם.

המתנגדים

באם יוחלט שלא לזמן מתנגדים- מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים.

חוות דעת תכנונית 04/09/2025

חוות דעת תכנונית

ברחוב עמירם סיון שבשכונת בית הכרם מבקשים היתר לחפירה ודיפון ויציקת רצפה ראשונה עבור בניית 7 בנייני מגורים חדשים בני 4 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק, סה"כ 57 יח"ד.

הבניה מוצעת במגרשים 186,187 190-194 שבתב"עות 2005 ב' ו-

2005ה'

היתר לבניינים מבוקש בתיק מס' 24/183 אשר נמצא בהליך פרסום לעניין מפלסי הכניסה הקובעת

- 55 -

בוצע משלוח הודעות לפי תקנה 36 לחלקות גובלות על החדרת העוגנים לשטחם- התקבלו 40 התנגדויות.

ההתנגדויות מתייחסות להחדרת העוגנים וחשש מפני פגיעה בתשתיות וחוזק המבנה.

בנוסף, הוגשו התנגדויות המתייחסות לתיק הבינוי, המתנגדים חוששים מעומס על תשתיות, הסתרת אור ואוויר, פגיעה בפרטיות בעקבות הקירבה בין המבנים, ועוד...

בעקבות קבלת ההתנגדויות השתנתה שיטת הדיפון והוסרו העוגנים החודרים לחלקות פרטיות.

על כן, מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת ההתנגדויות,

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ולנספחיה, אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור סופי של מחלקת שפ"ע

9 מילוי תנאים שנרשמו ע"י מחלקת דרכים

10 חתימת רמ"י על תוכניות סופיות

11 אישור סופי של אדריכל העיר

12 תידרש חתימת נכסי העיריה על כתב התחייבות לגבי העוגנים

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

מובא להכרעת ועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת התנגדותם.

באם יוחלט שלא לזמן מתנגדים- מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים.

- 56 -

- 57 -

סדר יום לועדה מתאריך - 16/09/2025 - כג אלול תשפ"ה

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/49

מספר בקשה 2023/0483.00

מספר סידורי 14

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה בניין חדש בן 6 קומות סה"כ 15 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קיואן כאזם

עורך הבקשה אדריכל אבו גנאם מוחמד

מתכנן השלד הנדי שריף

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אל ראביא 300 , בית צפפה

גוש חלקה בשלמות

30285 22 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

768119 תחילת תוקף 27/05/2023

תאור הבקשה

בשכונת בית חנינא, במגרש 1 עפ"י תב"ע 768119 מבקשים בניית בניין מגורים חדש בן 7 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק , סה"כ 15 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' 768119 אשר הופקדה ביום 14.09.2020 ותחילת תוקפה מיום 04.05.2023 התוכנית כוללת נספח בינוי מחייב לעניין גובה בניה ומספר קומות.

- 58 -

פרסום:

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות- הוגשה התנגדות אחת פירוט הבניה המוצעת:

קומות חניה 2—-1

מוצעות 2 קומות חניון הכוללות מקו"ח וחדרים טכניים.

הכניסה לחניון מתוכננת מחזית צפונית, ע"י רמפה, מכביש קיים אל קומה .-1 קומות קרקע, מפלס 0.00

במפלס זה מתוכננת הכניסה לבניין מחזית צפונית אל לובי וכן, מוצעות 2 דירות אשר אחת מיועדת לרווחה קומות א'-ו'

בקומות אלו מוצעות 3 יח"ד בקומה למעט בקומה ו' בה מוצעת יח"ד .1 בכל יח"ד מתוכנן ממ"ד ומרפסת

קומת גג:

מוצע גג בטון עם גישה מחדר המדרגות, מוצגים קולטים בגג.

סה"כ: 15 יח"ד בבניין.

חניה:

מוצעות 2 קומות חניון הכוללות מקו"ח וחדרים טכניים.

הכניסה לחניון מתוכננת מחזית צפונית, ע"י רמפה, מכביש קיים אל קומה .-1

התקבל אישור חניה מתאריך: 03.11.2024 לפיו: " אין התנגדות לתכנית מוצע 15 מ"ח עבור 14 יח"ד חדשות

ו-2 מ"ח עבור 65 מ"ר מועדון שכונתי סה"כ מוצע 17 מ"ח ליח"ד ומועדון שכונתי בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור יועץ התנועה".

תוכנית מאושרת לא תואמת לתוכנית החניה שבבקשה -יש להתאים, ולקבל אישור עבור 15 יח"ד סטיה נכרת:

- 59 -

סעיף .4.1.2ב קובע הוראות סטייה ניכרת לעניין:

- מס' קומות

- קווי בניין

- שטחי ציבור

להלן התייחסות לסעיפי סטיה נכרת:

מיקום/קווי בניין- סטיה נכרת:

התקבל תיק מידע מס' 2023/6040 הכולל סימון קווי בניין עפ"י תב"ע 768119 קו הבניין סומן באדום, וקו הבניין הת"ק בכחול- הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר: 6 קומות מעל 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת

מוצע: 7 קומות מעל 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת- יש להתאים את התכנון כך שבכל חתך ממס'

הקומות לא יעלה על 6 קומות ותבוטל החפיפה בקומה העליונה.

מבני ציבור- סטיה נכרת:

סעיף .4.1.2י קובע הוראות לעניין שטחי הציבור כדלהלן:

השטח המסומן בנספח הבינוי בצבע חום בקומת קרקע במפלס 0.00 של המבנה ששטחו בהיקף שך 65 מ"ר, מיועד לשימוש קהילה ורווחה

שטח זה מיועד להפקעה ויחול עליו הוראות סעיף 6.2 להלן (הפקעה לצורכי ציבור)

השימוש הציבורי בשטח מחייב סטיה משימוש זה תהא סטיה נכרת מוצעת דירת רווחה במיקום התואם למסומן בנספח הבינוי, התקבל אישור מחלקת מבני ציבור לתוכנית

מפלס ה-: 0.00

עפ"י נספח בינוי- 0.00= 737.35

- 60 -

מוצע: 0.00= 737.35

מס' יח"ד:

מותר: 15 יח"ד

מוצע: 15 יח"ד- כמותר

שטחי בניה:

מגורים:

שטח עיקרי:

עיקרי ע"ק -מותר: 1127 מ"ר מוצע: 986.35 מ"ר- נותרו: 140.65 מ"ר שטחי שרות-

שרות ע"ק -מותר: 361 מ"ר מוצע: 281.82 מ"ר נותרו: 79.18 מ"ר שרות ת"ק -מותר: 1000 מ"ר מוצע: 859.37 מ"ר נותרו: 140.63 מ"ר מבני ציבור:

שטח עיקרי:

עיקרי ע"ק -מותר: 75 מ"ר (כולל 10 מ"ר עבור מרפסות)

מוצע: 74.97 מ"ר- כמותר

מרפסות:

מוצעות מרפסות מקורות אחת ע"י השנייה בשטח כולל של 148 מ"ר-

עפ"י טבלה 5 מותר 150 מ"ר שטח למרפסות- כמותר

מחסנים:

לא מוצעים מחסנים בבקשה

נותרו שטחי שרות ת"ק, ככל, יש לתכנן מחסנים כמס' יח"ד ככל הניתן