ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 51 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 25/12/2017
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא התנגדויות.pdf · סדר יום שוטף רשימת תיקים.pdf · רשימת תיקים התנגדויות.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf · 20200273-03.pdf · 202180288-01.pdf · 20240049-00.pdf · 20250161-00.pdf · 20250251-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/12/2025 - כז כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/123

מספר בקשה 2017/0884.00

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

פרויקט מגורים "אלמסאר" למורים, בניין בן 8 ק'''''''' מעל 2

מהות בקשה

ק'''''''' שירות, 40 יח"ד.

שטח האתר 1958

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש גברת אלבאסל עפא עותמאן

עורך הבקשה אדריכל אבו חוסין אחמד

מתכנן השלד מהנדס סלאח נתשה

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

צאייג מקסימום , בית חנינה .

גוש חלקה בשלמות

30609 86 לא

30609 82 לא

30609 75 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

77453 תחילת תוקף 13/06/2015

תאור הבקשה

דיון נוסף לאחר החלטת וועדת ערר מיום 4.2.2025 ראה פירוט מטה.

בשכונת בית חנינה ברחוב 'צאייג מקסימום' לאורך כביש ,20 מבוקש בניין חדש לפרויקט מגורים "אלמסאר" בן 8 קומות ע"ק מעל 2 שירות ת"ת ובו 40 יח"ד.

בשטח לא קיימים מבנים, המגיש הינו תאגיד ללא מטרות רווח עבור עמותה המאגדת כ-40 מורים עבור דיור

- 2 -

נאות לעמותה.

בתאריך 1.8.2018 – התיק נדון ברשות רישוי בהחלטה לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים.

בתאריך 5.2.2020 – הוגשו התנגדויות קנייניות לבקשה.

בתאריך 4.8.2020 – הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה " לבטל את החלטת רשות רישוי" ולהתלות באופן זמני את ההחלטה מיום 1.8.2018 וזאת למשך 30 יום עד לבירור נושא הפיצויים בין הצדדים על סמך חוות דעת משפטית שניתנה בתיק.

בתאריך -12.5.2021 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לדחות את ההכרעה" בבקשה ל30 יון על מנת לאפשר לצדדים להגיע להסכמות ולהגישן לוועדה.

בתאריך -3.11.2021 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לדחות את ההכרעה"

לבדיקה מקצועית של הבעלות ע" י וועדת בעליות - בשל הצורך בבדיקה מעמיקה של בדיקת זיקת המבקשים לקרקע תוך 30 יום.

הבדיקה תעשה גם בשיתוף עו"ד אילנית מיכאל - יוע"ש לאור הסוגיות שעולו.

בתאריך -12.1.2022 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לדחות במתכונת המוצעת"

עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע.

תוקף החלטה 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת.

בתאריך -12.6.2022 הבקשה נדונה בוועדת ערר ונקבע כי: "לאחר שטענות הצדדים נשמעו בפני ועדת הערר ולנוכח הערות ועדת הערר כפי שפורטו לעיל במהלך הדיון הערר ימחק, בהסכמת העוררים ובהתאם להחלטה (המפורטת בא. אופטי של התיק).

בתאריך -17.7.2024 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לסגור את תיק הבניין"

לאור השיהוי הרב של המבקשים בטיפול בבקשה וזאת גם בהתייחס למועדים שנקבעו בהחלטת וועדת ערר , בנוסף לאמור המסמכים המשויכים לבקשה זו אינם רלוונטיים ואינם עדכניים שכן הם ברובם משנת 2018 וע"כ לא ניתן לקדם ולבחון את התיק על בסיסם.

כגון: תיק מידע לא בתוקף, תכנית מדידה לא מעודכנת, אישור מסמכי הוכחת הבעלויות.

כמו"כ יצוין כי נערכו שינויים מתוכנית ההגשה שהוגשה בפתיחת התיק כך שלמעשה מדובר בבקשה אחרת אשר נדרשת בבחינה מחודשת של הבקשה כולל המצאת מסמכים עדכניים ורלוונטיים.

בתאריך 4.2.2025 הבקשה נדונה בוועדת ערר בהחלטה " לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

הצדדים נשמעו באריכות בפני וועדת הערר בכתב ובעל פה.

לאחר שנשמעו הערות וועדת הערר, הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן.

- 3 -

המערכת תיפתח לצורך הגשת המבקשה המתוקנת עד לסוף שנת 2025 מבקשי ההיתר יגישו בתוך 60 ימים: תכנית מדידה עדכנית חתומה ע"י מודד, טופס 1 חתום ותכנית ערוכה במערכת. על מבקשי ההיתר לפעול לפרסום הקלות כנדרש בהתאם לדין.

על מבקשי ההיתר להשלים עד לחודש אוקטובר 2025 תנאי בקרה מרחבית בכלל זה, דרכים, איכות סביבה, אדריכל העיר, תברואה, שפ"ע והסדרי תנועה.

תנאי מקדמי לקיום דיון בפני הוועדה המקומית יהיה הצגת אישור מקדמי לבנייה ירוקה.

על מבקשי ההיתר להסדיר את כל האישורים ותנאי הבקרה המרחבית עד ליום 1.10.25על מנת שניתן יהיה לשבץ את התכנית לדיון בפני הוועדה המקומית.

בהקשר זה יובהר, כי הסכמות אלו ניתנו על ידי הוועדה המקומית במידה רבה לפנים משורת הדין, וועדת הערר לא מצאה כי נפל שום פגם בהתנהלות הוועדה המקומית או הצוות המקצועי מטענה

באשר לפסיקת הוצאות, מצאנו לנכון להיעתר לבקשת הוועדה המקומית. על העוררים לשאת בהוצאות הוועדה המקומית בגין הליך זה בסכום של 4,000 ₪ בצירוף מע"מ. מבקשי ההיתר יפעלו לתשלום ההוצאות בתוך 30 ימים ממועד החלטה זו. (ראה החלטה מלאה בארכיב באופטי).

להלן עדכון בעמידה בהחלטת וועדת ערר כאמור:

-בתאריך 27.3.25 התקבל תיק מידע מעודכן לבקשה

-בתאריך 6.4.25 התקבל טופס 1 חתום

-בתאריך 16.9.25 נקלטה תכנית ערוכה במערכת.

-בתאריך 8.4.25 – הבקשה יצאה לפרסום ההקלות הבאות:

.1הקלה מנספח בינוי בעניין העמדת הבניין

.2הקלה בעניין תוספת קומת שירות וחניה תת קרקעית תום מועד ההתנגדויות היה בתאריך : 13.5.25 – לא הוגשו התנגדויות נוספות לבקשה.

-עד ליום 1.10.25 התקבלו אישורי בקרה מרחבית מכל הגורמים הנדרשים בהתאם להחלטה -בתאריך 19.10.25 הוצג אישור מקדמי לבנייה ירוקה כנדרש לאור האמור הבקשה תובא לדיון חוזר בוועדת משנה לאישורה בכפוף לשינויים ובתנאים בתיאום עם בוחן רישוי .

- 4 -

נדרשים תיקונים ע"ג תכנית b

תב"ע שחלה:

- תב"ע שחלה במקום 77453 תכנית הופקדה: 30.09.14 ותחילת תוקפה 13.06.15 למגורים ג.

התוכנית כוללת תשריט – מחייב )גיליון מס' ,(1 הוראות התכנית- מחייב, ונספח – מחייב חלקית, לעניין: מס' קומות וגובה מרבי, מס' יח"ד מרבי.

במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין המנחים יגברו המסמכים המחייבים.

במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין עצמם תגברנה ההוראות על התשריטים.

- תכנית 77453 מבטלת את: תכנית המתאר ,62 ותכנית /7155א .

סעיף סטייה ניכרת:

- לפי הוראות התכנית סעיף )4.1.2יא(:

• כל חריגה במס' הקומות כמצוין בנספח הבינוי )נספח מס' ,(1 • חריגה בגובה הבניה המרבי כמצוין בנספח הבינוי )נספח מס' ,(1 • חריגה במס' יח"ד המרבי,

• קווי הבניין המפורטים בתשריט , וכל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין, • פיתוח השצ"פ בתא שטח ,101

כל ההוראות הינם מחייבים וכל סטייה מהם מהווה סטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה )סטייה ניכרת( התשס"ב .2002

לפי הוראות התכנית סעיף )4.1.2ד():(3" מיקום הכניסה והיציאה לחניון כמצוין בנספח בינוי הינו מחייב, כל שינוי

לכך מהווה סטייה ניכרת"

המוצע תואם למותר

שטחי בניה:

שטח עיקרי:

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 5387.63 מ"ר, מוצע: 4,873.60 מ"ר,

- 5 -

שטח שנותר: 514.03 מ"ר, כמותר.

שטח שרות:

- שטח מעל הכניסה הקובעת מותר: 782.80 מ"ר, מוצע:715.62מ"ר, נותרו:67.18מ"ר - שטח מתחת לכניסה הקובעת מותר: 3035.60 מ"ר, מוצע: 3035.55מ"ר תואם למותר

מס' יח"ד:

מותר: 40 יח"ד

מוצע: 40 יח"ד, כמותר

פרגולה:

- לפי תקנות תכנון ובניה )חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים( התשנ"ב-1992 סעיף )4י():(2" שטח המצללה - 50 מ"ר או על 1/4 משטח החצר, הגג, המרפסת או מרפסת הגג, הכל לפי הגדול

יותר.

מוצעת פרגולה בשטח של 35.00 מ"ר משטח החצר

הפרגולה המוצעת חורגת מקו בניין אחורי דרומי,

- לפי הוראות התכנית סעיף )4.1.2יא(),(4 קווי הבניין המפורטים בתשריט הינם מחייבים, וכל צמצום השטח שבין

גבול המגרש לבין קו הבניין, כל חריגה מהם מהווה סטייה ניכרת מתכנית.

לפי תקנות תכנון ובניה )בקשה להיתר, תנאיו ואגרות( התש"ל -1970 :(12)4.09 " מצללה הבולטת מעבר לקו הבניין עד %40 אל תוך המרווח ובלבד שהיא בנויה מחומרים קלים כגון עץ, מתכת או

פלסטיק"

- הפרגולה המוצעת מבוקשת ממתכת, העומק המותר :

4.00 * %40 = 1.60מ'.

- העומק המוצע: 1.80מ' – חורג מהמותר, יש לצמצם ל1.60מ'

מי נגר:

- 6 -

- לפי הוראות התכנית סעיף 6.2 סעיפים ,1 :2" יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל.

במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש.

השטחים

חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר )כגון: חצץ, וחלוקים(.

מי נגר עילי יופנו לשטח ציבורי פתוח )תא שטח ,(101 לצורך השקיה, החדרה והעשרת מי תהום..."

- יש להציג חישוב של %20 מהשטחים בפיתוח הם חדרי מים לפי הוראות התכנית.

פיתוח שטח:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 )ח():(2" הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש בק"מ ,1:100 לאישור מהנדס

הוועדה המקומית ו/או מי מטעמו. התכנית תכלול את האלמנטים שיידרשו."

- התקבל אישור מטעם אדריכל העיר – ראה אישורים שהתקבלו מטה.

- יש להציג פריסת גדרות

שצ"פ:

- לפי הוראות התכנית סעיף )4.2.2א():(2"פיתוח השטח יבוצע בתאום עם מה"ע ו/או מי מטעמו - ".לפי הוראות התכנית סעיף )4.1.2יא():(5"פיתוח השצ"פ בתא שטח 101 הינו מחייב וסטייה ממנו תחשב כסטיה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה )סטיה ניכרת מתכנית(, התשס"ב.2002 - "-לפי הוראות התכנית סעיף 7.1 שלבי ביצוע ) :(2" תנאי למתן היתר בניה – תיאום פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו - ."לפי הוראות התכנית סעיף )4.1.2ח():(4"תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום פיתוח השצ"פ עם האגף לשיפור פני העיר )שפ"ע( בעיריית ירושלים - ".בבקשה המוצעת מוצג שטח ציבורי פתוח בחלקו הדרומי של החלקה

- .תנאי למתן היתר בניה: אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו.

שביל:

- לפי הוראות התכנית סעיף 4.3.2 שביל סעיפים 1עד :4 בחלקו הדרומי של החלקה מוצג עפ"י תשריט שביל ציבורי להולכי רגל, רוחבו יהיה כפי שמצוין בתשריט התכנית, בנספח הבינוי רוחבו כ- 3.50מ', לא תותר כניסת כלי רכב לתחום השביל, ותנאי למתן היתר בניה יהא קבלת אישור ע"י אגף תושי"ה על תכנית מפורטת לפיתוח השביל.

- בבקשה המוצעת מוצג שביל ציבורי פתוח רוחבו כ-4.00מ'.

- יש להציג תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.

- 7 -

שטח למרפסות:

- במקום חלה תכנית 77453 שהופקדה 30.09.14 ותחילת תוקפה ,13.06.15 חוק תכנון ובניה למרפסות תקף עד לתאריך ינואר .2010 לפיכך חלה עליה תב"ע מס' 101-0253286 שהיא תקפה בין התאריכים .1.1.10-30.12.13

תכנית שהפקדתה היה לאחר 31.012.13 הכוללת נספח בינוי המציג מרפסות אך אינו מקצה שטחים ניתן לקבל תוספת של מרפסות שאינן מקורות ובלבד ששטח המרפסת בכללותה לא תעלה על 14.0 מ"ר ליח"ד, והממוצע של כלל המרפסות לא יגדל מ-12.0 מ"ר לכל יח"ד בבניין.

- בנספח בינוי מוצגות מרפסות אך בטבלה מס' 5 לא מוקצים שטחים למרפסות.

המרפסות המוצעות מחושבות כשטח עיקרי מוצע בתוך קווי הבניין המאושרים ובהתאם לשטחים המותרים התקבל אישור מטעם אדריכל העיר לתכנון, אין מניעה לאשר.

הריסה:

- לפי הוראות התכנית סעיף :6.7" הגדרות המסומנות בתשריט ובנספח הבינוי מיועדים להריסה - ".בבקשה המוצעת מסומנים הגדרות לפי תשריט, כנדרש .בנוסף מבוקשת הריסה בגדר בחלק המזרחי של החלקה עבור יצירת שער כניסה

- .תנאי ראשון לתחילת הבניה הריסה ופינוי כל המוצע בצבע צהוב להריסה. תנאי שירשם בהיתר שלבי ביצוע:

- לפי הוראות התכנית סעיף :7.1

1. הבניה תבוצע בהינף אחד – לא תותר בניה בשלבים.

2. תנאי להיתר בניה – תיאום פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו.

3. תנאי למתן ט' אכלוס – השלמת פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו.

אישורים שהתקבלו:

-חוות דעת איכות הסביבה – אושר מתאריך 30.9.25

ההרמוניקה שנבדקה היא ההרמוניקה שהוגשה לאיכות הסביבה בתאריך -29/09/2025כוללת את מרכיבי

- 8 -

האוורור וגנרטור בגג.

-אגף שפ"ע – בהתקבל אישור מתאריך 15.10.25

באישור אלה, אין עצים לפיהם נדרש הגשת סקר.

אושרו תכניות לשצ"פ

-אגף תברואה – בהתקבל אישור מתאריך 16.9.25

40יח"ד

יש לתכנן 6 פחים בנפח 1000 ליטר

-חוות דעת אדריכל העיר- אושר מתאריך 17.9.25

בתאריך 4.8.2020הבקשה נידונה בוועדה המקומית לאחר אישור אדריכל העיר מתאריך 30.12.2018 בתאריך 4.2.2025הבקשה נידונה בוועדת ערר מהסיבה שחל שינוי תכנוני במפלס הפיתוח של המגרש שיצר שינוי בחזית המבנה בחלקו המזרחי של המבנה.

בתאריך 15.9.2025 הבקשה הופנתה לבקרה מרחבית נוספת מאדריכל העיר.

אין התנגדות לתכנית- בכפוף לתנאים הבאים

תנאי להיתר בניה :

תכנון גדר /חומה קדמית למניעת נפילה כתוצאה מהבור שיווצר משינוי התכנון.

-חוות דעת מחלקת תנועה - אושר מתאריך 19.5.25

אין התנגדות לתכנית

מוצע 54 מק"ח עבור 40 יח""ד בהתאם לדרישת התקן

בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי

ההרמוניקה המאושרת של מחלקה תנועה אינה סרוקה במערכת, נדרש לקבל.

-חוות דעת מחלקת דרכים - אושר מתאריך 22.5.25

בכפוף לאישור צוות בקרת תכנון תנועה ועל סמך חוו"ד של מחלקת דרכים שניתנה ב14.05.2020

- 9 -

תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים -חוות דעת מחלקת מאור - אושר מתאריך 9.4.25

יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 09/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

מדובר בבקשה שנדונה פעמים רבות

ולאחר דיון בוועדת ערר מיום 4.2.2025 ועמידה בתנאים שהתקבלו

פורסמו ההקלות הנדרשות – לא הוגשו התנגדויות

- 10 -

על כן הבקשה מובאת לאישור הוועדה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית .b

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלות שפורסמו.

חוות דעת תכנונית 01/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

77453

תחילת תוקף:

13/06/2015

ייעוד הקרקע:

בשטח לא קיימים מבנים, המגיש הינו תאגיד ללא מטרות רווח עבור עמותה המאגדת כ-40 מורים עבור דיור נאות לעמותה.

בתאריך 1.8.2018 – התיק נדון ברשות רישוי בהחלטה לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים.

בתאריך 5.2.2020 – הוגשו התנגדויות קנייניות לבקשה.

- 11 -

בתאריך -3.11.2021 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לדחות את ההכרעה"

לבדיקה מקצועית של הבעלות ע" י וועדת בעליות - בשל הצורך בבדיקה מעמיקה של בדיקת זיקת המבקשים לקרקע תוך 30 יום.

הבדיקה תעשה גם בשיתוף עו"ד אילנית מיכאל - יוע"ש לאור הסוגיות שעולו.

בתאריך -12.1.2022 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לדחות במתכונת המוצעת"

עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע.

תוקף החלטה 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת.

בתאריך -12.6.2022 הבקשה נדונה בוועדת ערר ונקבע כי:

"לאחר שטענות הצדדים נשמעו בפני ועדת הערר ולנוכח הערות ועדת הערר כפי שפורטו לעיל במהלך הדיון הערר ימחק, בהסכמת העוררים ובהתאם להחלטה (המפורטת בא. אופטי של התיק).

בתאריך -17.7.2024 הבקשה עלתה לדיון בוועדת משנה בהחלטה "לסגור את תיק הבניין"

כגון: תיק מידע לא בתוקף, תכנית מדידה לא מעודכנת, אישור מסמכי הוכחת הבעלויות.

- 12 -

בתאריך 4.2.2025 הבקשה נדונה בוועדת ערר בהחלטה " לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

הצדדים נשמעו באריכות בפני וועדת הערר בכתב ובעל פה.

לאחר שנשמעו הערות וועדת הערר, הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן.

המערכת תיפתח לצורך הגשת המבקשה המתוקנת עד לסוף שנת 2025

מבקשי ההיתר יגישו בתוך 60 ימים: תכנית מדידה עדכנית חתומה ע"י מודד,

טופס 1 חתום ותכנית ערוכה במערכת. על מבקשי ההיתר לפעול לפרסום הקלות

כנדרש בהתאם לדין.

על מבקשי ההיתר להשלים עד לחודש אוקטובר 2025 תנאי בקרה מרחבית בכלל

זה, דרכים, איכות סביבה, אדריכל העיר, תברואה, שפ"ע והסדרי תנועה.

תנאי מקדמי לקיום דיון בפני הוועדה המקומית יהיה הצגת אישור מקדמי לבנייה

ירוקה.

על מבקשי ההיתר להסדיר את כל האישורים ותנאי הבקרה המרחבית עד ליום

1.10.25על מנת שניתן יהיה לשבץ את התכנית לדיון בפני הוועדה המקומית.

בהקשר זה יובהר, כי הסכמות אלו ניתנו על ידי הוועדה המקומית במידה רבה

לפנים משורת הדין, וועדת הערר לא מצאה כי נפל שום פגם בהתנהלות הוועדה

המקומית או הצוות המקצועי מטענה

באשר לפסיקת הוצאות, מצאנו לנכון להיעתר לבקשת הוועדה המקומית. על

העוררים לשאת בהוצאות הוועדה המקומית בגין הליך זה בסכום של 4,000 ₪

בצירוף מע"מ. מבקשי ההיתר יפעלו לתשלום ההוצאות בתוך 30 ימים ממועד

החלטה זו. (ראה החלטה מלאה בארכיב באופטי).

להלן עדכון בעמידה בהחלטת וועדת ערר כאמור:

-בתאריך 27.3.25 התקבל תיק מידע מעודכן לבקשה

-בתאריך 6.4.25 התקבל טופס 1 חתום

- 13 -

-בתאריך 16.9.25 נקלטה תכנית ערוכה במערכת.

-בתאריך 8.4.25 – הבקשה יצאה לפרסום ההקלות הבאות:

.1הקלה מנספח בינוי בעניין העמדת הבניין

-עד ליום 1.10.25 התקבלו אישורי בקרה מרחבית מכל הגורמים הנדרשים בהתאם להחלטה

-בתאריך 19.10.25 הוצג אישור מקדמי לבנייה ירוקה כנדרש לאור האמור הבקשה תובא לדיון חוזר בוועדת משנה לאישורה בכפוף לשינויים ובתנאים

בתיאום עם בוחן רישוי .

נדרשים תיקונים ע"ג תכנית b

השלמת פרסום 22/04/2025

לפי סעיף 149 הקלה מנספח בינוי בענין העמדת הבנין לחוק

הקלה בענין תוספת קומת שירות וחניה תת קרקעית

החלטת ועדת ערר 04/02/2025

: לאשר את הצדדים נשמעו באריכות בפני וועדת הערר בכת ובעל פה. לאחר שנשמעו הערות וועדת

הבקשה בכפוף

הערר, הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן.

לשינויים ובתנאים

המערכת תיפתח לצורך הגשת המבקשה המתוקנת עד לסוף שנת 2025

מבקשי ההיתר יגישו בתוך 60 ימים: תכנית מדידה עדכנית חתומה ע"י מודד,

טופס 1 חתום ותכנית ערוכה במערכת. על מבקשי ההיתר לפעול לפרסום הקלות

כנדרש בהתאם לדין.

על מבקשי ההיתר להשלים עד לחודש אוקטובר 2025 תנאי

- 14 -

בקרה מרחבית בכלל

זה, דרכים, איכות סביבה, אדריכל העיר, תברואה, שפ"ע והסדרי תנועה.

תנאי מקדמי לקיום דיון בפני הוועדה המקומית יהיה הצגת אישור מקדמי לבנייה

ירוקה.

על מבקשי ההיתר להסדיר את כל האישורים ותנאי הבקרה המרחבית עד ליום

1.10.25 על מנת שניתן יהיה לשבץ את התכנית לדיון בפני הוועדה המקומית.

בהקשר זה יובהר, כי הסכמות אלו ניתנו על ידי הוועדה המקומית במידה רבה

לפנים משורת הדין, וועדת הערר לא מצאה כי נפל שום פגם בהתנהלות הוועדה

המקומית או הצוות המקצועי מטענה

באשר לפסיקת הוצאות, מצאנו לנכון להיעתר לבקשת הוועדה המקומית. על

העוררים לשאת בהוצאות הוועדה המקומית בגין הליך זה בסכום של 4,000 ₪

בצירוף מע"מ. מבקשי ההיתר יפעלו לתשלום ההוצאות בתוך 30 ימים ממועד

החלטה זו.

ראה החלטה בארכיב באופטי

דיון בועדת משנה 17/07/2024

: לסגור את תיק הועדה מחליטה לסגור את תיק הבניין לאור השיהוי הרב של המבקשים בטיפול בבקשה וזאת גם בהתייחס למועדים שנקבעו הבנין

בהחלטת וועדת ערר , בנוסף לאמור המסמכים המשויכים לבקשה זו אינם רלוונטיים ואינם עדכניים שכן הם ברובם משנת 2018 וע"כ לא ניתן לקדם ולבחון את התיק על בסיסם.

כגון: תיק מידע לא בתוקף, תכנית מדידה לא מעודכנת, אישור מסמכי הוכחת הבעלויות.

חוות דעת תכנונית 09/07/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

77453

תחילת תוקף:

13/06/2015

ייעוד הקרקע:

- 15 -

מגורים ג

מדובר בבקשה לפרוייקט מגורים "אלמסאר" למורים - הקמת בנין בן 8 קומות מעל 2 קומות שירות – 40 יח"ד.

הבקשה מובאת לדיון בוועדה לשם סגירת התיק וזאת לאור השיהוי הרב וחוסר הטיפול של עורכי הבקשה בבקשה.

רקע לדיון:

ועדת הערר נתנה את החלטתה בבקשה זו ביום 12/06/2022 וקבעה :

"לאחר שטענות הצדדים נשמעו בפני ועדת הערר ולנוכח הערות ועדת הערר כפי שפורטו לעיל

במהלך הדיון הערר ימחק, בהסכמת העוררים, בהתאם

להחלטתנו להלן

1. העוררים באמצעות עו"ד ספדי יגישו לוועדת הבעלויות

מסמכים התומכים בזכויותיהם בחלקה 75 ובחלקה 82 וזאת בתוך שבעה ימים.

2. ועדת הבעלויות תתכנס לדון במסמכים אלה תוך 14 ימים

מיום קבלתם.

..3 . ועדת הבעלויות תיתן בהחלטתה העדכנית התייחסות לקביעתה הקודמת בעניין מושא הערר מיום 22.8.2016

4. . בנסיבות אלו, יתאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר

מתוקנת לאחר שתאושר זיקתם לקרקע לגבי הבעלויות כאשר הבינוי יוצג על חלקות 75 ו- 82 בלבד שתפורסם

הקלה מנספח הבינוי כפי שנקבע בתכנית התקפה .77453

5. . ככל והעוררים והמשיב 2 יגיעו להסכמות ביניהם בהתייחס

לבינוי בחלקה 86 , או הסכמות חוזיות אחרות, לא יהיה צורך בתיקון הבקשה להיתר. במסגרת הדיון

בפנינו, הובהר על ידי הדרג המקצועי כי הבינוי, כפי שמוצע, תואם את הוראות התכנית התקפה ולא תהיה מניעה לאשר את הבקשה בתנאים כפי שייקבעו על ידי

הוועדה המקומית בעת הוצאת ההיתר

6. נסיבות אלו הערר נמחק ולא יושתו הוצאות על מי

מהצדדים."

בהחלטתה קבעה וועדת הערר מועדים לענין הבעלויות (סעיפים 1 ו – .)2 המבקשים לא עמדו בלוחות הזמנים ופרק הזמן שחלף מהחלטת ועדת הערר ועד ליום הדיון בוועדת בעלויות ארך זמן רב.

- 16 -

לאחר בדיקה, העיכוב נבע מכך שהמבקשים לא עמדו בהמצאת מלא המסמכים הנדרשים לצורך דיון בוועדת הבעלויות ורק כשנה לאחר ההחלטת וועדת הערר ביום ,4/06/2023 התקבלה החלטת ועדת בעלויות.

עוד קבעה וועדת הערר בהחלטתה לגבי תיקון התכנית והחרגת ההבינוי המוצע בחלקה 86 (סעיפים 4 ו – ,)5 במידה ולא תתקבל הסכמת בעלי חלקה זו.

חלפה כחצי שנה נוספת מאז אישור הבקשה בועדת הבעלויות ורק ביום 24/12/2023 ביקשו המבקשים לפתוח את הבקשה לצורך תיקון התכנית בהתאם להחלטת ועדת הערר לשם גריעת חלקה 86 מהבקשה.

לאחרונה, ביום ,24/05/2024 שוב שיהוי של כחמישה חודשים, פנו המבקשים להחזיר את הבקשה המתוקנת אך הבקשה נסגרה אוטומטית ע"י המערכת.

המבקשים פנו למחלקה לפתיחת המערכת וזאת על מנת לאפשר להם העלאת התכנית המתוקנת.

לאור השיהוי הרב וחוסר הטיפול של עורכי הבקשה בבקשה, הבקשה מובאת לסגירה.

הכנת המלצה 09/07/2024

תכנונית : לסגור

את תיק הבנין

לאור השיהוי הרב יש לסגור את הבקשה.

החלטת ועדת ערר 12/06/2022

: לדחות לאחר שטענות הצדדים נשמעו בפני ועדת הערר ולנוכח הערות ועדת הערר כפי שפורטו לעיל

במתכונת המוצעת

במהלך הדיון הערר ימחק, בהסכמת העוררים, בהתאם

להחלטתנו להלן

1. העוררים באמצעות עו"ד ספדי יגישו לוועדת הבעלויות

מסמכים התומכים בזכויותיהם בחלקה 75 ובחלקה 82 וזאת בתוך שבעה ימים.

2. ועדת הבעלויות תתכנס לדון במסמכים אלה תוך 14 ימים

מיום קבלתם.

..3 . ועדת הבעלויות תיתן בהחלטתה העדכנית התייחסות לקביעתה הקודמת בעניין מושא הערר מיום 22.8.2016

4. . בנסיבות אלו, יתאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר

מתוקנת לאחר שתאושר זיקתם לקרקע לגבי הבעלויות כאשר

- 17 -

הבינוי יוצג על חלקות 75 ו- 82 בלבד שתפורסם

הקלה מנספח הבינוי כפי שנקבע בתכנית התקפה .77453

5. . ככל והעוררים והמשיב 2 יגיעו להסכמות ביניהם בהתייחס

לבינוי בחלקה 86 , או הסכמות חוזיות אחרות, לא יהיה צורך בתיקון הבקשה להיתר. במסגרת הדיון

הוועדה המקומית בעת הוצאת ההיתר

6. . בנסיבות אלו הערר נמחק ולא יושתו הוצאות על מי

מהצדדים.

דיון בועדת משנה 12/01/2022

: לדחות עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע.

במתכונת המוצעת

תוקף החלטה 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת ץ

בדיקת המלצה 04/01/2022

תכנונית : לדחות עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע.

במתכונת המוצעת

חוות דעת תכנונית 26/12/2021

בתאריך 03.11.2021 הוחלט בוועדת משנה כי יש להחזיר את הבקשה לדיון חוזר בוועדת בעלויות לבדיקת זיקת המבקשים יחד עם יועמ"ש לוועדה מקומית.

בתאריך 21.12.2021 התקיים דיון בוועדת בעליות אך עד למועד הדיון לא התקבל חומר מעו"ד ספדי בנושא.

לאור זאת הוחלט עם אופיר מאי, עו"ד מיכאלי, עו"ד נרגסי ואני פירו כי ההמלצה לוועדת המשנה היא לדחות את הבקשה במתכונת שהוגשה, עד להמצאת מסמכים המעידים על זיקת המבקשים לקרקע.

בנוסף, התקבלה התנגדות של בעלי חלקה 86 הכלולה בבקשה אשר אמורים היו לקבל עפ"י תב"ע 3457א' תמורה במגרש חדש במסגרת תכנית 7156 א', תוכנית זאת התבטלה ועל כן, חלקה 86 נותרה ללא פיצוי.

החלטת היועצ"מ עו"ד יניב טיאר מתאריך 28.06.2020 היא שלא לאפשר בניה על חלקה 86 ולהחריגה מההיתר.

דיון בועדת משנה 03/11/2021

: לדחות את לבדיקה מקצועית של הבעלות ע" י וועדת בעליות - בשל הצורך בבדיקה מעמיקה של בדיקת זיקת המבקשים לקרקע תוך 30 ההכרעה

יום .

הבדיקה תעשה גם בשיתוף עו"ד אילנית מיכאל - יוע"ש לאור הסוגיות שעולו .

הכנת המלצה 27/10/2021

תכנונית : מובא לקבלת החלטה

להכרעת הועדה

חוות דעת תכנונית 27/10/2021

בהמשך לדיון בוועדת משנה מיום 12/05/21 אשר בה הוחלט לדחות את ההכרעה וזאת על מנת לאפשר לצדדים להגיע

- 18 -

להסכמות ולהגישן לוועדה .

כמו כן נקבע -

הצדדים ישיבו עם עו"ד יניב טיאור , אמי ארבל ומח' הנכסים על מנת להגיע למתווה.

לאחר קבלת המתווה והסכמתו על ידי הצדדים הבקשה תובא לדיון פנימי

דיון בועדת משנה 12/05/2021

: לדחות את לאחר שהוועדה שמעה את הצדדים החליטה לדחות את ההכרעה בבקשה ל 30 יום על מנת לאפשר לצדדים להגיע ההכרעה

להסכמות ולהגישן לוועדה.

הצדדים ישיבו עם עו"ד יניב טיאור , אמי ארבל ומח' הנכסים על מנת להגיע למתווה.

לאחר קבלת המתווה והסכמתו על ידי הצדדים הבקשה תובא לדיון פנימי

בדיקת המלצה 07/04/2021

תכנונית : מובא .

להכרעת הועדה

חוות דעת תכנונית 04/04/2021

בעקבות החלטת וועדת הערר מיום 17.3.2021 לפיה:

.1נוכח נימוקי הבקשה , בפרט העובדה שעל הוועדה המקומית להכריע בהתנגדות שהוגשה בנסיבות המפורטות בסעיפים 3 ו- 3 להודעה . הדיון בבקשה יושב בחוזר

לשולחנה של הועדה המקומית .

2. הוועדה המקומית תדון בבקשה בהקדם האפשרי ולא יאוחר

משישים ימים ממועד קבלת החלטה זו .

3. בשלב זה המדובר בערר מוקדים והוא נמחק .

4. על החלטה חדשה של הוועדה המקומית קיימת זכות ערר

בהתאם לדין .

הבקשה מוחזרת לדיון בוועדה המקומית על מנת לקבל החלטה סופית.

החלטת ועדת ערר 17/03/2021

: להעביר לועדת .1נוכח נימוקי הבקשה , בפרט העובדה שעל הוועדה המקומית להכריע בהתנגדות שהוגשה בנסיבות המפורטות בסעיפים 3 ו- 3 המשנה

להודעה . הדיון בבקשה יושב בחוזר

לשולחנה של הועדה המקומית .

2. הוועדה המקומית תדון בבקשה בהקדם האפשרי ולא יאוחר

משישים ימים ממועד קבלת החלטה זה .

3. בשלב זה המדובר בערר מוקדים והוא נמחק .

4. על החלטה חדשה של הוועדה המקומית קיימת זכות ערר

בהתאם לדין .

- 19 -

ראה החלטת ועודת הערר בארכיב האופטי

דיון בועדת משנה 04/08/2020

: לבטל החלטת הוועדה החליטה להתלות באופן זמני את החלטת רשות הרישוי מיום 1.8.2018 וזאת למשך 30 יום .

רשות רישוי

לאחר שהוועדה בחנה את הנושא, הוועדה מחליטה על סמך חוות הדעת המשפטיות שניתנו בתיק, כי אין בסמכותה לדון בטענות הקנייניות.

על הצדדים לפנות לערכאות המוסמכות.

הוועדה מחליטה להתלות באופן זמני את החלטת הוועדה מיום 1.8.2018 וזאת עד לבירור נושא הפיצויים בין הצדדים.

לאחר שתוצג הסכמה בין הצדדים כאמור, הבקשה תובא לדיון נוסף בוועדה לקבלת החלטה.

בדיקת המלצה 27/07/2020

תכנונית : לבטל לאור הנסיבות המתוארות, הבקשה מובאת לביטול החלטה, וזאת עד להסדרת הנושאים הקנייניים והתכנוניים עם בעלי החלטת רשות

חלקה 86 שהינה חלק מהמגרש נשוא הבקשה להיתר.

רישוי

חוות דעת תכנונית 18/06/2020

מהות הבקשה המוצעת:

בתאריך: 01.08.18 אושרה ברשות הרישוי בקשה לפרויקט מגורים "אלמסאר" למורים, בניין בן 8 ק' מעל 2 ק' שירות, 40 יח"ד. הושלמו רוב התנאים למתן היתר.

בתאריך ,5.2.2020 התקבל מכתב התנגדות ע"י עו"ד

עמאד שוקרי, המייצג את יורשי המנוח שהיה הבעלים הרשום בגוש 30609 חלקה .86 (חלקה בתחום מגרש מספר 1 נשוא בקשה זו)

להלן תמצית ההתנגדות:

1. למתנגדים נודע במקרה כי הוגשה בקשה להיתר נשוא תיק

זה 17/884 מבלי שפורסמה עפ"י תקנה 36.3

2. למתנגדים יש זכויות בחלקה להיתר בניה נשוא בקשה זו,

הבקשה פוגעת בזכויותיהם הקנייניות והתכנוניות של המתנגדים.

3. הבקשה הוגשה מכוח תכנית 7155א' שכביכול ניידה את

שטחי המגרש שמבקשי ההיתר טוענים לבעלותו, תוך מתן הבטחה שבעלי חלקה 86 יקבלו מגרש תמורה במקום אחר. ואכן במסגרת תכנית 7156א' ניתנה תמורה במגרש 86א'. אך בדיעבד תכנית 7156א' נגנזה וכך המתנגדים לא קיבלו כל מגרש תמורת מגרשם/חלקתם.

4. מהסיבות האמורות - אישור הבקשה 17/884 אינו יכול

להתקיים בנסיבות אלה ללא הסכמת המתנגדים ולאור העובדה שהתכניות והמגרשים קשורים אחד בשני ולא ניתן לנתק בניהם.

5. אישור הבקשה יגרום לאי צדק ולקיפוח המתנגדים בצורה

בלתי הפיכה

לאור האמור מבקשים לקבל את ההתנגדות ולדחות את

הבקשה.

תגובת המחלקה:

בעת פתיחת התיק התקבל אישור וועדת בית חניה ללא

- 20 -

התייחסות לבעלות על חלקה ,86 התייעצנו משפטית עם עו"ד אירנה טויב בנוגע למשלוח הודעות לבעלי חלקה זו לפי תקנה 36

ולהלן חוות דעתה מיום: 21.8.2018 (ראה ארכיב אופטי)

"במסגרת תכנית 7155 א' בוצע איחוד וחלוקה (תכנוני) לחלקות שבתחום התוכנית לרבות חלקות ,75 ,82 ו86 בגוש ,30609 כאשר חלקות 75 ו-82 קבלו מגרשי תמורה ,2000 ,2001 ,2003 ,2004 ואילו חלקה 86 קיבלה מגרש תמורה .2006 על כן ככל שהבניה מבוקשת בתחום מגרשי התמורה של חלקות 75 ו/או ,82 אף אם בחלוקה לחלקות הבינוי הוא בתחום חלקה ,86 אין צורך באישורי בעלות עבור החלקה דנן"

בנוסף, עם קבלת ההתנגדות, בהתייעצות שקיימנו עם אופיר מאי, אמי ארבל ועו"ד יניב טיאר, סוכם כי לאור נסיבות המקרה נחזיר את הבקשה להיתר לדיון בוועדה המקומית.

(ראה בארכיב האופטי מכתב של אופיר לעו"ד עמאד שוקרי מיום .)24.2.2020

להלן חוות דעת משפטית מעו"ד יניב טיאר וע"ד מירב הירש מיום 29.6.2020 (ראה ארכיב אופטי):

" מאחר ותכנית 7156א נגנזה, ולא ניתן הפיצוי כפי שנקבע בתכנית 7155א, לא ניתן לממש את הוראות תכנית 77453 ביחס לחלקה .86

ההצעה של אמי לצמצום התוכנית כך שמגרש 86 יוחרג מהתוכנית, מקובלת עלינו.

אך עם זאת, יש לבחון האם הבניה המוצעת בצמוד למגרש 86 אינה פוגעת בבעלי המגרש. בזמן קידום תכנית 77453 בעלי מגרש 86 לא התנגדו לתכנית משום שהוצע להם מגרש חלופי שהיה מקובל עליהם.

יתכן שבמידה ולא היה מוצע המגרש החלופי הייתה להם התנגדות לבניה המוצעת בתכנית ,77453 ונקודה זו יש לבדוק.

אבקש לציין כי תכנית 7156א נגנזה בשנת 2014 כשנה לפני שאושרה תכנית .77453 אני מניחה שבעלי המגרש לא ידעו על גניזת תכנית 7156א שאחרת אם ידעו, היו מתנגדים לתכנית 77453 משום שלא ניתן להם פיצוי מלא על החלקה שנלקחה מהם"

"ההמלצה שלנו היא שלא לאפשר בניה על חלקה 86 הואיל ובעלי החלק,. לא קיבלו פיצוי כמור בתכנית לאחר שבוטלה".

לאור הנסיבות המתוארות, הבקשה מובאת לביטול החלטה, וזאת עד להסדרת הנושאים הקנייניים והתכנוניים עם בעלי חלקה 86 שהינה חלק מהמגרש נשוא הבקשה להיתר.

דיון ברשות הרישוי 01/08/2018

: לאשר את .1 אשור אדריכל עיר:

הבקשה בכפוף

- יש להטמיע את כל ההערות של אדריכל העיר בבקשה ולקבל לשינויים ובתנאים

אישור סופי של אדריכל העיר כתנאי לפני הפניה לגורמים.

2. שטחי בניה:

- יש להטמיע את ההערה להלן על שימוש השטחים כתנאי למתן היתר.

- 21 -

- הערה: ניתן להשתמש בשטח עיקרי על קרקעי שנותר 127.42 מ"ר לשטח שרות על קרקעי

שחורג: 59.83 מ"ר, ז"א: 127.42 – 59.83 = 67.59 מ"ר שטח על קרקעי עיקרי שנותר.

שטח למרפסות:

- יש להציג טבלת מאזן מרפסות העומדות בשטח של 12.0 מ"ר.

פרגולה:

- יש לצמצם את עומק הפרגולה עד 1.60מ'.

מי נגר:

- יש להציג חישוב של %20 מהשטחים בפיתוח הם חדרי מים לפי הוראות התכנית בסעיף .6.2

- ותנאי למתן היתר יש לקבל את אישור איכות הסביבה.

3. נושא עיצובי:

א. חזות הבניין:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

ב. פיתוח שטח:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

- יש להגיש פריסת גדרות.

ג. מרפסות:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור אדריכל העיר לנושא המרפסות.

- יש להשלים בכל המרפסות פתרון לשיפועים וניקוזים.

- יש להציג פרט מרפסת ומעקה בק"מ: .1:25

ד. תכנון גג:

- יש לקבל אישור אדריכל העיר.

ה. הריסה:

- תנאי ראשון לתחילת הבניה הריסה ופינוי כל המוצע בצבע צהוב להריסה. תנאי שירשם בהיתר.

- 22 -

ו. שצ"פ:

- תנאי למתן היתר בניה: אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו.

ז. שביל:

- יש להציג תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.

ח. תנאים כללים להיתר:

- תנאי למתן היתר בניה: תיאום עם רשות התעופה האזרחית בגין שדה תעופה עטרות.

- תנאי למתן היתר בניה: אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה.

4. חסרים גרפיים בהרמוניקה:

- יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית .b בדיקת המלצה 19/07/2018

תכנונית : לאשר .1 אשור אדריכל עיר:

את הבקשה

- יש להטמיע את כל ההערות של אדריכל העיר בבקשה ולקבל בכפוף לשינויים

אישור סופי של אדריכל העיר כתנאי לפני הפניה לגורמים.

ובתנאים

2. שטחי בניה:

- יש להטמיע את ההערה להלן על שימוש השטחים כתנאי למתן היתר.

- הערה: ניתן להשתמש בשטח עיקרי על קרקעי שנותר 127.42 מ"ר לשטח שרות על קרקעי

שחורג: 59.83 מ"ר, ז"א: 127.42 – 59.83 = 67.59 מ"ר שטח על קרקעי עיקרי שנותר.

שטח למרפסות:

- יש להציג טבלת מאזן מרפסות העומדות בשטח של 12.0 מ"ר.

פרגולה:

- יש לצמצם את עומק הפרגולה עד 1.60מ'.

מי נגר:

- יש להציג חישוב של %20 מהשטחים בפיתוח הם חדרי מים לפי הוראות התכנית בסעיף .6.2

- ותנאי למתן היתר יש לקבל את אישור איכות הסביבה.

3. נושא עיצובי:

- 23 -

א. חזות הבניין:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

ב. פיתוח שטח:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור סופי של אדריכל העיר.

- יש להגיש פריסת גדרות.

ג. מרפסות:

- תנאי ראשון טרם הפניה לגורמים יש לקבל אישור אדריכל העיר לנושא המרפסות.

- יש להשלים בכל המרפסות פתרון לשיפועים וניקוזים.

- יש להציג פרט מרפסת ומעקה בק"מ: .1:25

ד. תכנון גג:

- יש לקבל אישור אדריכל העיר.

ה. הריסה:

- תנאי ראשון לתחילת הבניה הריסה ופינוי כל המוצע בצבע צהוב להריסה. תנאי שירשם בהיתר.

ו. שצ"פ:

- תנאי למתן היתר בניה: אישור מחלקת שפ"ע, ואישור מה"ע או מי מטעמו.

ז. שביל:

- יש להציג תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.

ח. תנאים כללים להיתר:

- תנאי למתן היתר בניה: תיאום עם רשות התעופה האזרחית בגין שדה תעופה עטרות.

- תנאי למתן היתר בניה: אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה.

4. חסרים גרפיים בהרמוניקה:

- יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית .b חוות דעת תכנונית 16/07/2018

רקע לבקשה:

מדובר בפרויקט מגורים אלמסאר, הנמצא לאורך כביש 20

- 24 -

בשכונת בית חנינה.

התכנית במקום קובעת שינוי ייעוד מגורים, קובעת בינוי עבור בניין חדש, שטחי בניה, קווי בניין, וכו'.

בשטח לא קיימים מבנים. המגיש הינו תאגיד ללא מטרות רווח עבור עמותה המאגדת כ-40 מורים עבור דיור נאות לעמותה.

מהות הבקשה המוצעת:

בשכונת בית חנינה בגוש 30609 חלקה 10 ,תכנית 77453 תא שטח 1 לשטח המיועד למגורים ג'. קיים תצ"ר מס' 1164/2015

כשירה לרישום מתאריך: .29/11/2015

מבוקש בניית מבנה חדש לפרויקט מגורים "אלמסאר" למורים, בניין בן 8 ק' מעל 2 ק' שירות, סה"כ: 40 יח"ד.

- אין מניעה מלאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, נדרש להגיש אישור אדריכל העיר סופי להפניה לגורמים.

- ותיקונים גרפיים בתכנית הערות b .

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות כן

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה כן 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת כן 8 תנאי לתחילת עבודות: הצגת אישור בטיחות זמני ע"י המחלקה להסדרי תנועה. תוכנית כן ארגון אתר

9 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 10 אישור רשות העתיקות כן

11 אישור בזק או חברת תקשורת אחרת בעלת רישיון מאת שר התקשורת למתן שירותי כן טלפון

12 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 13 אישור חברת החשמל כן

14 סימון מבנה זמני למשך הבניה על גבי תכנית המגרש 15 תשלום אגרת בניה

16 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

17 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון כן

18 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה כן

19 הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף 20 תנאי לדיון בועדה ברור לגבי חלקה 86 כן

21 הצגת תכנית מפורטת לפיתוח השביל וקבלת אישור אגף תושי"ה.

22 אישור אגף תושי"ה והמחלקה לאיכות הסביבה לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 (ח)()12 כן

- 25 -

23 קבלת אישור רישום התצ"ר ממחלקת המידע.

24 אישור אד' העיר כתנאי ראשון טרם העברה לגורמים כן 25 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 26 מס רכוש ישראלי לפני שנת 2000 / מס רכוש ירדני 27 יש להטמיע את צובר הגז בהרמוניקה וכן את חדר החשמל עפ"י האישורים שהתקבלו 28 תכנון גדר /חומה קדמית למניעת נפילה כתוצאה מהבור שיווצר משינוי התכנון - אישור אדריכל העיר

29 תנאי להיתר בניה – תיאום פיתוח השצ"פ להנחת דעת מה"ע או מי מטעמו.(תנאי מהתקנון)

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מדובר בבקשה שנדונה פעמים רבות

ולאחר דיון בוועדת ערר מיום 4.2.2025 ועמידה בתנאים שהתקבלו פורסמו ההקלות הנדרשות – לא הוגשו התנגדויות

על כן הבקשה מובאת לאישור הוועדה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית .b

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלות שפורסמו.

- 26 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/12/2025 - כז כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/123

מספר בקשה 2023/0324.01

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, בנין ציבורי

מהות בקשה מבנה ל-3 בתי כנסת

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עמותת דעת אהרון יהודה לייב

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות שוהט אוריה

מתכנן השלד מהנדס כהאן יצחק

מספר מתנגדים 13

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

חכם שמעון אגסי 20 , הר נוף

גוש חלקה בשלמות

30255 80 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

0966ג תחילת תוקף 18/09/1980

3028 תחילת תוקף 30/06/1983

התקבלה תכנית

3028ג 29/01/1996

בינוי

התקבלה תכנית שטח לבניין

3028ג 29/01/1996 543 3368

בינוי ציבורי

תתל/2 תחילת תוקף 11/02/2014

תאור הבקשה

בשכונת הר נוף, במגרש ריק היושב בין רחובות אגסי מצפון וזרח ברנט מדרום, מבקשים הקמת מבנה ל-3 בתי כנסיות בן 7 קומות ע"ק, במגרש 543 עפ"י תב"ע 3028ג'.

לציין, כי בתאריך 04.07.2023 הופק היתר מס' 2023/324 לחפירה ודיפון במגרש מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 3028ג' אשר הופקדה בתאריך 06.12.1990 ואושרה בתאריך 02.09.1995

- 27 -

התכנית כוללת תקנון ותשריט

התכנית כפופה לתכנית מתאר ,62 ולתכנית- 3028

מקודמת תכנית חדשה שמספרה 1307933 בשלב "פרסום הפקדה בעיתונים".

התכנית הינה על השטח הריק של המגרש, מוסיפה שימושים ואינה נוגעת במבנה הקיים או גורעת מהאפשרות לממש את התב"ע התקפה.

פרסום

במסגרת הבקשה בוצע יידוע לציבור בדבר תוספת מבנה לבית כנסת- הוגשו 13 התנגדויות פרוט הבנייה המוצעת:

קומת קרקע- מפלס ה-0.00

בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית מערבית מכיוון רחוב זרח ברנט, אל מבואת כניסה, בחלקה האחד מוצע בית כנסת הכולל עזרת נשים, ממ"ק וחדרי שרות ובחלקה השני מוצעת חניה,

הכניסה לחניה מתוכננת מרח' זרח ברנט,

קומה א' מפלס +6.30

בקומה זו מוצע בית כנסת נוסף הכולל עזרת נשים ושטיבל , וכן, בקומה זו מתוכננת מרפסת גג

קומה ב'- מפלס +13.70

בקומה זו מוצע בית כנסת שלישי הכולל עזרת נשים, שטיבל, ממ"מ וחדרי שרות.

קומות ביניים 1-3

בין קומות הבית כנסת מוצעות קומות ביניים בהן מתוכננות המדרגות, מעליות ומבואה, יש להשלים הצגת תכנית מלאה לכלל המפלס ולהצפין כלל התכניות. חללים כלואים לא מותרים.

קומת גג:

מוצעת מרפסת גג עם יציאה מחדר המדרגות, מוצע שטח טכני בו מסומנים מעבים חניה:

מוצעת חניה בקומת הקרקע, מפלס ה-0.00 עם כניסה מרחוב זרח ברנט

- 28 -

התקבל אישור חניה מתאריך 25.11.2024 לפיו: " להחלטת וועדה מקומי ת , מוצע בית כנסת - ע"פ תקן נדרש 44 מק"ח מוצע 22 מק"ח ע"פ תקן 5166ב סעיף 14.6.3 רשאית וועדה מקומית לפטור עד ל %50 מדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת דרכי ם

סטיה נכרת: התכנית לא כוללת סעיף סטיה נכרת

מיקום/ קווי בניין:

התקבל תיק מידע מס' 2023/5955 עם סימון קווי בניין – הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין מס' קומות:

מותר: עפ"י סעיף ג.:3 "מס' הקומות המירבי בכל חתך של הבניין לא יעלה על 4 קומות ממפלס פני הקרקע הסופיים, עזרת נשים בביכנ"ס תחשב כקומה".

מוצע: 3 קומות+ 4 קומות ביניים- אין מניעה לאשר בכפוף לאמור בסעיף 27 שבתב"ע :3028 "מס' הקומות המקסימלי בכל בניין לא יעלה על המצוין בטבלאות, למעט נקודת חפיפה של חדר המדרגות שבה יהיה מותר לבנות שטח צמוד לחדר המדרגות ששטחו לא יעלה על כפליים משטח חדר המדרגות"-

שימושים:

עפ"י סעיף .9א.- השימושים המותרים במגרש 543 יהיו- 3 בתי כנסת ו-2 כתות גן ילדים מוצע- 3 בתי כנסיות במבנה- כמותר

שטחי בניה:

תב"ע 3028 ג' לא קובעת שטחי בניה, תכנית זו כפופה לתכנית מתאר 62 ועל כן ניתן לאשר זכויות בניה עפ"י פועל יוצא של קווי בניין ומס' קומות.

שטח עיקרי:

ע"ק-מוצע: 2879.70 מ"ר

שטחי שרות:

ע"ק- מוצע: 1348.77 מ"ר

נספח בינוי:

עפ"י סעיף .9ג.:1 "תנאי למתן היתרי בניה הוא אישור תכנית בינוי ופיתוח המתייחסת לכל שטח המגרש ולכל השימושים שעפ"י התכנית באישור הועדה המקומית והועדה המחוזית"- עפ"י החלטת מנהל האגף, מר יואל שבת הוחלט כי ניתן להכיר בתכנית 1307933 אשר נידונה בוועדה המקומית כתכנית בינוי לכל דבר ועניין, כתנאי להוצאת היתר יש לוודא כי תכנית זו, המקודמת, איננה נוגדת את הבקשה הנ"ל ואף כי לא מבטלה.

- 29 -

אישורים שהתקבלו

אגף למבני דת:

התקבל בתאריך: 26.03.2024

מבני ציבור: אין עניין למבני ציבור, חתמה ענת קליינמן ביום .6.2.2025

אדריכל העיר: סומן כלא נדרש בכפוף לאישור שלומי- לא צורף מייל.

חוות דעת מח' דרכים: התקבל אישור מחלקת דרכים בתאריך: 26.01.2025 לפיו: "התיק משוחרר לדיון

בוועדה בלבד

לא ברורה התנועה המוגש ת

האם יש שינויים בזכות הדר ך ? יש לבצע התאמה עם המדידה במידה ומוצע שינוי בזכות הדר ך , יש לבצע פירוקים בצהוב ולסמן גבולות עבודה ולצבוע שטחים כנדר ש"

מחלקת הסדרי תנועה:

התקבל אישור חניה מתאריך 25.11.2024 לפיו: " להחלטת וועדה מקומי ת, מוצע בית כנסת - ע"פ תקן נדרש 44 מק"ח מוצע 22 מק"ח ע"פ תקן 5166ב סעיף 14.6.3 רשאית וועדה מקומית לפטור עד ל %50 מדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת דרכי ם

מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור בתאריך: 06.02.2025

מח' איכות הסביבה

התקבל אישור בתאריך: 06.02.2025

מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 23.01.2025

בעלויות

החלקה בבעלות עיריית ירושלים, התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י מחלקת נכסי העיריה וע"י המבקשים "עמותת דעת אהרון"

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 10/12/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת האם לזמן את

התנגדותם המפורטת בחוו"ד.

המתנגדים

וכן, מובא להכרעת ועדה באם לפטור מקומות חניה בהתאם לסעיף 14.6.3 בתב"ע 5166ב' אשר מאפשר לועדה המקומית לאשר תקן חניה לבית כנסת ועד למחצית מהתקן,

- 30 -

במידה ותחליט הועדה שלא לזמן מתנגדים ולפטור מקו"ח אלו מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם למפורט בתיאור הבקשה.

יש לתקן הערות תכנית a לרבות הצפנת התכנית והצגת תכנית קומה מלאה- לכל מפלס.

אדריכל העיר: סומן כלא נדרש בכפוף לאישור שלומי- לא צורף

מייל.כתנאי להפצה לגורמים יש להציג אישור אדריכל העיר או סימוכין לפטור.

חוות דעת תכנונית 10/12/2025

חוות דעת תכנונית

בשכונת הר נוף, במגרש ריק היושב בין רחובות אגסי מצפון וזרח ברנט מדרום, מבקשים הקמת מבנה ל-3 בתי כנסיות בן 7 קומות ע"ק, במגרש 543 עפ"י תב"ע 3028ג'. על המגרש קיים מבנה ביכ"נס מאושר בהיתר שהופק בתאריך -02.07.2009 מס'

בקשה .1998/565.4 ללא שינוי

לציין, כי בתאריך 04.07.2023 הופק היתר מס' 2023/324 לחפירה ודיפון במגרש

מקודמת תכנית חדשה שמספרה 1307933 בשלב "פרסום

הפקדה בעיתונים".

במסגרת הבקשה בוצע יידוע לציבור בדבר תוספת מבנה לבית כנסת- הוגשו 13 התנגדויות,

ההתנגדויות ברובם מתייחסות לבניית ישיבה ואולם שמחות המתוכננות בתב"ע עתידית ולא במסגרת היתר זה,

התקבלו התנגדויות דיירי רחוב אגסי על הסתרת הנוף, אך גובה הבניה לא עולה עד למפלס רחוב אגסי

שאר ההתנגדויות מתייחסות לעומס תנועה ורעש בעקבות בניית הבית כנסת

- 31 -

הבקשה בכללותה תואמת להוראות התב"ע- מובא להכרעת ועדה באם לזמן מתנגדים לשמיעת התנגדותם.

יצוין כי קיים הפרש טופוגראפי בין רחוב אגסי ממזרח (הגבוה)

לרחוב ברנט (הנמוך) במערב- כ- 30 מ' הפרש אבסולוטי. הנושא לא מוצג בתכנית a יש להשלים.

וכן, מובא להכרעת הועדה באם לפטור מקומות חניה בהתאם לסעיף 14.6.3 בתב"ע 5166ב' אשר מאפשר לועדה המקומית לאשר תקן חניה לבית כנסת ועד למחצית מהתקן,

במידה ותחליט הועדה שלא לזמן מתנגדים ולפטור מקו"ח אלו מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם למפורט בתאור הבקשה,

וכן, תיקונים עפ"י ההערות שבהרמוניקה

השלמת פרסום 03/12/2024

לפי סעיף 149 יידוע הציבור בדבר תוספת מבנה לבתי כנסת לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

8 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

9 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

10 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 11 אישור משרד הבריאות

12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

13 תנאי להוצאת היתר יש לוודא כי תכנית 1307933 המקודמת איננה נוגדת את הבקשה הנ"ל ואף כי לא מבטלה

14 אישור סופי של מחלקת דרכים

15 תנאי למתן היתר בניה הוא אישור תכנית בינוי ופיתוח באישור הועדה המקומית והועדה

- 32 -

המחוזית- או אישור תכנית 1307933 בהתאם להנחיית מנהל האגף

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

מובא להכרעת הועדה באם לזמן מבקשים ומתנגדים לשמיעת התנגדותם המפורטת בחוו"ד.

וכן, מובא להכרעת ועדה באם לפטור מקומות חניה בהתאם לסעיף 14.6.3 בתב"ע 5166ב' אשר מאפשר לועדה המקומית לאשר תקן חניה לבית כנסת ועד למחצית מהתקן, במידה ותחליט הועדה שלא לזמן מתנגדים ולפטור מקו"ח אלו מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם למפורט בתיאור הבקשה.

יש לתקן הערות תכנית a לרבות הצפנת התכנית והצגת תכנית קומה מלאה- לכל מפלס.

אדריכל העיר: סומן כלא נדרש בכפוף לאישור שלומי- לא צורף מייל.כתנאי להפצה לגורמים יש

להציג אישור אדריכל העיר או סימוכין לפטור.

- 33 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/12/2025 - כז כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/123

מספר בקשה 1988/0520.13

מספר סידורי 8

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה תוספת מרפסת זיז

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש רוטנר שלום

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות קצנלנבוגן זאב

מתכנן השלד הנדסאי דוידוביץ יוסף

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 23

כתובת האתר

זכרון יעקב 7 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30234 58 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

5/03/03 תחילת תוקף 08/01/1981

6090 תחילת תוקף 25/11/2002

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 27/04/2025 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.10 עבור "הרחבת יח"ד, בניית ממ"ד מרפסת גג ומרפסות זיז" בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 14.71 מ"ר ושטחי שרות בסך של 13.86 מ"ר ו- 12.25 מ"ר למרפסות.

- בתאריך 23/04/2023 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.09 עבור "תוספת בניה/הרחבה לבנין קיים / תוספת בניה על הגג", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 65.31 מ"ר .

- בתאריך 25/06/2020 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.08 עבור "תוספת בניה ", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 16.01 מ"ר ושטחי שירות בסך של 13.05 מ"ר .

- 34 -

- בתאריך 15/07/2015 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.07 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 15.6 מ"ר ושטחי אחסנה בסך של 27.12 מ"ר ושטחי ממ"ד בסך של 13.4מ"ר.

- בתאריך 05/06/2014 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.06 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 91.35 מ"ר ושטחי אחסנה בסך של 20.57 מ"ר ושטחי ממ"ד בסך של 81 מ"ר.

- בתאריך 28/02/2010 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/971.03 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 68.77 מ"ר ושטחי שרות בסך של 10.64 מ"ר .

- בתאריך 04/11/2007 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.04 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 49.8 מ"ר ושטחי אחסנה בסך של 31.12 מ"ר .

- בתאריך 04/11/2007 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.01 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 112.34 מ"ר ושטחי אחסנה בסך של 19.54 מ"ר .

- בתאריך 10/11/2004 הינו להיתר בניה בת.ב. 1988/520.02 עבור "תוספת בניה בחזית דרומית לשם הרחבת הדירה הקיימת", בהיתר זה אושרו עפ"י נתוני המערכת שטח עיקרי בסך של 24.89 מ"ר.

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים המשמש למגורים בן 4 קומות מעל 3 קומות מרתף, סה"כ 7 קומות ברחוב

זכרון יעקב ,7 בשכונת רוממה גוש: 30234 , חלקה : .58 מצב מוצע:

קומה א', מפלס :+2.80

חזית מזרחית:

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה עבור יח"ד מס' 9 (משפחת רוטנר) מוצעת מרפסת זיז לא מקורה וכן פריצת 2 פתחים בקיר קיים.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמה הקלה להלן:

"חריגה בקווי הבניין לצורך תוספת מרפסת זיז"

תום מועד להגשת התנגדויות בתאריך .08/07/2025

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

- 35 -

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .58

הליך פרסומי בוצע בתיק עפ"י סעיף 149 לחוק, באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 27/11/2025

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת מאחר והמרפסת המוצעת הינה בודדת בחזית אחורית שהיא חזית נצפית לרחוב פנים מאירות, בנוסף הבקשה בכללה אינה עומדת במדיניות מהנדס עיר במס' פרמטרים וההרמוניקה שנבחנה כוללת הערות טכניות, שרטוט לקוי וגרפיות רבות.

לאחר תיקון הבקשה עפ"י מדיניות מהנדס העיר התיק יובא להכרעת הוועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה עבור "חריגה מקווי בנין לצורך תוספת מרפסת" גם לעניין תוספת מרפסת בשונה מנספח הבינוי".

מרפסות זיז:

על עורך הבקשה:

- להגיש תוכנית צל מתוקנת על פי ההנחיות.

- להטמיע ע"ג ההרמוניקה טבלה המראה כי סך שטחי

המרפסות אינו עולה על 14 מ"ר מקורות.

- להציע מרפסת נוספת או לחילופין מרפסת דמה בחזית המזרחית - אחורית.

- להרחיק את המרפסת המוצעת מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

- להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסת הזיז המוצעת חתום ע"י מתכנן השלד.

נספח בינוי:

לאחר המצאת צמד מרפסות או מרפסת דמה התיק יובא

- 36 -

להכרעת הוועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה על בינוי מחוץ לקו בניין גם לעניין זה.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.

חוות דעת תכנונית 25/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

6090

תחילת תוקף:

25/11/2002

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

התיק עלה לדיון בוועדת משנה ביום 19.11.2025 ובה הוחלט:

"להוריד מסדר יום לבדיקה מקצועית נוספת לבקשת ראש הצוות".

בקשת ראש הצוות הייתה מאחר ובהכנת התיק לדיון נמצא כי הייתה אי-הבנה בשלב הכנת ההמלצה ולכן לא היה טעם לדון בה ובבדיקה שנעשתה בין ר"צ למנהל האגף הוחלט כי נבקש להוריד מסדר יום לצורך תיקון החוות דעת התכנונית וההמלצה ולהביא תיק זה לדיון שלאחר מכן.

כעת, חוות דעת התכנונית וההמלצה תוקנו עפ"י הפירוט מטה:

- 37 -

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

6090 תחילת תוקף ,25/11/2002 אזור מגורים מיוחד.

תכנית מתאר 62'.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה אינה כוללת סעיף סטיה ניכרת.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 05/11/2024 ע"י המח' למידע תכנוני, בבחינה נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים כאשר מוצעת מרפסת זיז בחריגה מקו בניין.

לעניין מרפסת החורגת מקו בניין - ( ראה סעיף מרפסת זיז ).

שלביות ביצוע:

עפ"י הוראות התוכנית ,סעיף (9ח): "שלבי הביצוע בתוכנית זו יהיו בהינף אחד לכל כניסה ולא לבניין שלם.

התוספת בגג יהיו במנותק מהרחבות בחזית ויהיה בהינף אחד לפי כניסה".

המוצע בבקשה הינו תוספת מרפסת שאינה תואמת נספח בינוי על כן לא שייך בבקשה זו עניין שלביות ביצוע.

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה כוללת נספח בינוי מס' 1 לבניין הנידון הנספח הינו שותק דהיינו מחייב.

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה מציע מרפסת בשונה מנספח בינוי כאשר לא פורסמה הקלה בדבר בניה בשונה מנספח בינוי – לאחר המצאת צמד מרפסות או מרפסת דמה התיק יובא להכרעת הוועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה על בינוי מחוץ לקו בניין גם לעניין זה.

שטחי בניה:

- 38 -

מוצעת מרפסת זיז לדירה קיימת, אשר אינה נכללת במניין השטחים.

מרפסות זיז:

מותר לפי תקנות: תוכנית שקבעה קווי בניין ואינה מעוגנת

בסטייה ניכרת, חזית קדמית ואחורית מותר חריגה של 2 מ' או %40 מהמרווח-הקטן מבניהם בכפוף לפרסום הקלה.

מוצע בבקשה:

קומה ,1 מפלס :+2.80

חזית מזרחית:

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה עבור יח"ד מס' 9 (משפחת רוטנר)

בעומק של 2.00 מ', רוחב של 7.00 מ' ובשטח של 14.00 מ"ר המרפסת המוצעת הינה בשונה מנספח וחורגת מקוו בניין אחורי.

המרווח הינו: 6.60 מ'.

חישוב:

6.60 מ' * %40 =2.64 מ' > 2 מ'.

עומק המרפסת המוצעת: 2 מ'.

החריגה כאמור בכפוף לפרסום הקלה ופורסמה הקלה כנדרש, לעניין הקלה בדבר שינוי מנספח בינוי - (ראה סעיף נספח בינוי).

על פי מדיניות מהנדס עיר לעניין מרפסות לבניינים קיימים עד גובה 29 מ':

* "כל בקשה למרפסות תוגש בצירוף תכנית צל המציגה תכנון מרפסות לכל דיירי הבניין על גבי תוכניות חתכים וחזיתות וכן כל בקשה תוגש בצרוף טבלה המרכזת את חישוב שטחי

המרפסות מקורות ולא מקורות לכל יח"ד לרבות המרפסות המתוכננות בתוכנית הצל".

* "לא תאושר מרפסת בודדת בחזית קדמית יידרש מינימום צמד של 2 מרפסות עוקבות גם בדרך של תכנון מעטפת/קורת דמה באותה החזית אנכי או אופקי"

* המרפסות המתוכננות יורחקו מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

בבחינת הבקשה את המוצע נמצאו הליקויים הבאים:

* תוכנית הצל שהוגשה בבקשה זו אינה מוגשת כנדרש כאשר אינה מופיעה כלל בחזית כפי הנדרש עפ"י מדיניות מהנדס העיר.

* לא הוצגה טבלת שטחי מרפסות על גבי ההרמוניקה כפי הנדרש עפ"י מדיניות מהנדס העיר.

- 39 -

* המרפסת המוצעת הינה מרפסת בודדת בחזית אחורית כאשר חזית זו נצפית לכיוון מזרח, רחוב פנים מאירות .

* המרפסת המוצעת תוכננה ללא מרחק של 40 ס"מ מפינת הבניין כפי הנדרש עפ"י מדיניות מהנדס העיר.

* לא הוצג על גבי ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסת זיז כפי הנדרש עפ"י מדיניות מהנדס העיר.

על עורך הבקשה:

- להגיש תוכנית צל מתוקנת על פי ההנחיות.

- להטמיע ע"ג ההרמוניקה טבלה המראה כי סך שטחי

המרפסות אינו עולה על 14 מ"ר מקורות.

- להציע מרפסת נוספת או לחילופין מרפסת דמה בחזית המזרחית - אחורית.

- להרחיק את המרפסת המוצעת מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

- להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסת הזיז המוצעת חתום ע"י מתכנן השלד.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי בבקשה הנ"ל .

אישור שימור:

לא רלוונטי בבקשה הנ"ל.

נוהל בקרה הנדסית:

לא רלוונטי בבקשה הנ"ל .

חוות דעת אדריכלית:

המרפסת המוצעת הינה בודדת בחזית אחורית שהיא חזית נצפית לרחוב פנים מאירות, בנוסף הבקשה בכללה אינה עומדת במדיניות מהנדס עיר במס' פרמטרים וההרמוניקה שנבחנה כוללת הערות טכניות, שרטוט לקוי וגרפיות רבות.

לאחר תיקון הבקשה עפ"י מדיניות מהנדס העיר התיק יובא להכרעת הוועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה עבור "חריגה

- 40 -

מקווי בנין לצורך תוספת מרפסת" גם לעניין תוספת מרפסת בשונה מנספח הבינוי" - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

דיון בועדת משנה 19/11/2025

: להוריד מסדר הבקשה ירדה מסדר יום לבקשת ראש הצוות לבדיקה מקצועית נוספת

יום לבדיקה

מקצועית נוספת

הכנת המלצה 06/11/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה היות ומוצעת בבקשה מרפסת זיז בשונה מנספח הבינוי כאשר פורסמה הקלה על חריגה מקווי בנין לצורך תוספת מרפסת ולא פורסמה הקלה על בינוי בשונה מנספח.

באם הוועדה תכיר בהקלה שפורסמה המלצת האגף הינה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה כוללת נספח בינוי מס' 1 לבניין הנידון הנספח הינו שותק דהיינו מחייב.

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה מציע מרפסת בשונה מנספח בינוי כאשר לא פורסמה הקלה בדבר בניה בשונה מנספח בינוי – מובא להכרעת הוועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה על בינוי מחוץ לקו בניין גם לעניין זה.

מרפסות זיז:

על עורך הבקשה:

- להגיש תוכנית צל מתוקנת על פי ההנחיות.

- על עורך הבקשה להציע מרפסת נוספת או לחילופין קורת דמה בחזית המזרחית- אחורית.

- להרחיק את המרפסת המוצעת מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

-על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי

- 41 -

של מרפסת הזיז המוצעת חתום ע"י מתכנן השלד.

חוות דעת אדריכלית:

- על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

חוות דעת תכנונית 06/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

6090

תחילת תוקף:

25/11/2002

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

6090 תחילת תוקף ,25/11/2002 אזור מגורים מיוחד.

תכנית מתאר 62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה אינה כוללת סעיף סטיה ניכרת.

קווי בניין:

לעניין מרפסת החורגת מקו בניין - ( ראה סעיף מרפסת זיז ).

- 42 -

שלביות ביצוע:

עפ"י הוראות התוכנית ,סעיף (9ח): "שלבי הביצוע בתוכנית זו יהיו בהינף אחד לכל כניסה ולא לבניין שלם.

התוספת בגג יהיו במנותק מהרחבות בחזית ויהיה בהינף אחד לפי כניסה"

המוצע בבקשה הינו תוספת מרפסת שאינה תואמת נספח בינוי על כן לא שייך בבקשה זו עניין שלביות ביצוע.

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה כוללת נספח בינוי מס' 1 לבניין הנידון הנספח הינו שותק דהיינו מחייב.

שטחי בניה:

מוצעת מרפסת זיז לדירה קיימת, אשר אינה נכללת במניין השטחים.

מס' קומות:

מותר עפ"י הוראות התוכנית: מס' קומות מירבי יהא 7 קומות.

המוצע בבקשה הינו תוספת מרפסת זיז לקומה קיימת אין שינוי במספר הקומות בבקשה הנ"ל.

מס' יח"ד:

מותר עפ"י הוראות התוכנית: מס' יח"ד מירבי 21 .

מוצעת מרפסת זיז ליח"ד קיימת אין שינוי במספר הדירות.

גובה בניה:

מותר עפ"י תב"ע: גובה הבניין יהיה כמצוין בנספחים 1,2 ו-3

בהתאמה, מפלס הגג בנספח מס' 1 בגובה של +11.20 מ'.

קיים בבקשה: מפלס הגג בגובה של +11.20 מ'

- 43 -

המוצע בבקשה הינו תוספת מרפסת זיז לקומה קיימת אין שינוי בגובה הבניין.

מרפסות זיז:

מותר לפי תקנות: תוכנית שקבעה קווי בניין ואינה מעוגנת

בסטייה ניכרת, חזית קדמית ואחורית מותר חריגה של 2 מ' או %40 מהמרווח-הקטן מבניהם בכפוף לפרסום הקלה.

מוצע בבקשה:

קומה ,1 מפלס :+2.80

חזית מזרחית:

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה עבור יח"ד מס' 9 (משפחת רוטנר)

בעומק של 2.00 מ', רוחב של 7.00 מ' ובשטח של 14.00 מ"ר המרפסת המוצעת הינה בשונה מנספח וחורגת מקוו בניין אחורי.

המרווח הינו: 6.60 מ'.

חישוב:

6.60 מ' * %40 =2.64 מ' > 2 מ'.

עומק המרפסת המוצעת: 2 מ' - אין מניעה לאשר.

החריגה כאמור בכפוף לפרסום הקלה ופורסמה הקלה כנדרש, לעניין הקלה בדבר שינוי מנספח בינוי - (ראה סעיף נספח בינוי).

על פי מדיניות מהנדס עיר לעניין מרפסות לבניינים קיימים עד גובה 29 מ':

המרפסות מקורות ולא מקורות לכל יח"ד לרבות המרפסות המתוכננות בתוכנית הצל".

* המרפסות המתוכננות יורחקו מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

בבחינת הבקשה את המוצע נמצאו הליקויים הבאים:

* תוכנית הצל שהוגשה בבקשה זו אינה מוגשת כנדרש כמו כן לא הוצגה טבלת שטחי מרפסות על גבי ההרמוניקה.

* המרפסת הינה מרפסת בודדת בחזית אחורית.

- 44 -

* המרפסת המוצעת תוכננה ללא מרחק מפינת הבניין.

בנוסף לא הוצג על גבי ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסת זיז.

על עורך הבקשה:

- להגיש תוכנית צל מתוקנת על פי ההנחיות.

- על עורך הבקשה להציע מרפסת נוספת או לחילופין קורת דמה בחזית המזרחית- אחורית.

- להרחיק את המרפסת המוצעת מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

-על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסת הזיז המוצעת חתום ע"י מתכנן השלד.

נוהל בקרה הנדסית:

עפ"י הצהרת מהנדס לא נדרש חיזוק מבנים בבקשה הנ"ל.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי בבקשה הנ"ל .

אישור שימור:

לא רלוונטי בבקשה הנ"ל.

חוות דעת אדריכלית:

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה היות ומוצעת בבקשה מרפסת זיז בשונה מנספח הבינוי כאשר פורסמה הקלה על חריגה מקווי בנין לצורך תוספת מרפסת ולא פורסמה הקלה על בינוי בשונה מנספח וכן המרפסת המוצעת הינה מרפסת בודדת בחזית אחורית כאשר על פי מדיניות לא תאושר מרפסת בודדת בחזית קדמית, תוכנית הצל למרפסות לא הוצגה כראוי על גבי ההרמוניקה מבחינה רישוית ,טכנית ועיצובית וכן ישנן הערות שרטוטיות וגרפיות רבות - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

- 45 -

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

השלמת פרסום 17/06/2025

לפי סעיף 149 חריגה בקוי בנין

לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

6 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לדחות במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

מרפסות זיז:

על עורך הבקשה:

- להגיש תוכנית צל מתוקנת על פי ההנחיות.

- להטמיע ע"ג ההרמוניקה טבלה המראה כי סך שטחי המרפסות אינו עולה על 14 מ"ר מקורות.

- להציע מרפסת נוספת או לחילופין מרפסת דמה בחזית המזרחית - אחורית.

- להרחיק את המרפסת המוצעת מפינת הבניין לפחות ב-40 ס"מ.

- להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסת הזיז המוצעת חתום ע"י מתכנן השלד.

- 46 -

נספח בינוי:

לאחר המצאת צמד מרפסות או מרפסת דמה התיק יובא להכרעת הוועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה על בינוי מחוץ לקו בניין גם לעניין זה.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים -

בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.

- 47 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/12/2025 - כז כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/123

מספר בקשה 2001/0392.08

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת, ממ"ד

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה בקשה לתוספת בניה על הגג + חדר מחוזק

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש פלדמן חיה

עורך הבקשה אדריכל פלניק נפתלי

מתכנן השלד קפלן אליה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 24

כתובת האתר

עזרת תורה 29 , תל ארזה, עזרת תורה

גוש חלקה בשלמות

30240 137 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1138 תחילת תוקף 22/05/1977

12598 תחילת תוקף 22/03/2010

4162ב תחילת תוקף 24/03/2000

4162ד תחילת תוקף 16/09/2004

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 06/05/1982 בת.ב. 1982/0075.00 עבור "סגירת מרפסות" בהיתר זה אין שינוי בשטחים.

- בתאריך 22/07/2001 בת.ב. 2001/0392.00 עבור "תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים" בהיתר זה אושרו 564 מ''ר לשטחים עיקריים ו- 90.66 מ''ר לשטחי שירות.

- בתאריך 13/04/2004 בת.ב. 2001/0392.03 עבור "תוספת מרפסת" בהיתר זה אין שינוי בשטחים.

- בתאריך 04/09/2022 בת.ב. 2001/0392.07 עבור "תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים" בהיתר זה אושרו 45.5 מ''ר לשטחים עיקריים.

- 48 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה המשמש

למגורים ברחוב עזרת תורה 29 בשכונת עזרת תורה, גוש: 30240 , חלקה : 137 מצב מוצע:

קומה ג', מפלס :+9.30

יח"ד מס' 23 (משפ' פלדמן):

חזית צפונית: מוצע סגירת מרפסת להריסה.

כללי: הריסת חלק מהתקרה ובינוי מדרגות פנימיות לקומת הגג.

יח"ד מס' 22 (מלמוד):

חזית מזרחית: מוצע סגירת מרפסת להריסה.

חזית דרומית: מוצע סגירת מרפסת להריסה.

כללי: הריסת חלק מהתקרה ובינוי מדרגות פנימיות לקומת הגג.

קומה ד', מפלס :+12.40

יח"ד מס' 23 (משפ' פלדמן):

חזית צפונית: מוצע תוספת קומה כהרחבה ליח"ד הכולל ח. מחוזק ומרפסת גג לא מקורה בחזית המזרחית.

יח"ד מס' 22 (מלמוד):

חזית דרומית: מוצע תוספת קומה כהרחבה ליח"ד הכולל ח. מחוזק ומרפסת גג לא מקורה בחזית המזרחית.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

1. "הקלה בדבר ניוד שטח תוספת מהצד לגג".

2. "הקלה בדבר בניית ח. מחוזק על הגג".

3. "הקלה בדבר בניה בשונה מנספח בינוי והוראות התב"ע".

4. "הקלה מקו בניין".

תום מועד להגשת התנגדויות נכון ליום 29.07.2025 ולפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

- 49 -

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .137

בוצע פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות במעמד פתיחת התיק ולפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 01/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

האומנם הבקשה אינה עומדת בכל סעיפי מדיניות מ"ע לניוד זכויות פרט לשטחים החורגים מהמותר.

בבחינת ר"צ את המוצע וצילומי הבניין הקיים כולל הטופוגרפיה הקיימת, התכנון המוצע משתלב עם השפה האדריכלית

המקורית של הבניין ובטופוגרפיה הקיימת כך שתוספת הקומה החלקית נמצאת בחלק הגבוה של הבניין עם הרחוב ועומד במבחן שיקולים תכנונים, אדריכליים ושוויוניים.

שטחי בניה:

ש. עיקרי: בשיחה שהתקיימה עם עורכת הבקשה בה בוצע

חישוב שטחים במקביל, סוכם כי השטחים החורגים יצומצמו לכדי המותר על מנת שהבקשה תאושר – על עורך הבקשה לצמצמם את הבינוי המוצע בסך של 16.28 מ"ר (8.14 מ"ר לכל יח"ד).

ניוד זכויות:

מותר עפ"י מדיניות מהנדס עיר:

2. "במסגרת הבקשה וכחלק בלתי נפרד מהתכנית הראשונית

המוגשת עת פתיחת התיק, טרם משלוח הודעות ו/או ביצוע הליך פרסומי, יש להציג תכנית צל המביאה פתרון תכנוני של העברת זכויות באופן דומה ליתר הדירות שבקומה העליונה בבניין נשוא הבקשה וזאת אם הבקשה לא כללה ניוד זכויות של כל הדירות העליונות. ) למעט בבקשה הכוללת בנוסף לניוד הזכויות גם השלמת דירת גג, במסגרתה לא תתקבל תכנית צל ויש לכלול בבקשה ניוד זכויות של כלל הדירות העליונות כפי במובא בהמשך המסמך".

עורך הבקשה אינו מראה תכנית צל ל-2 יח"ד עליונות נוספות

- 50 -

בחלק המערבי מאחר ומימשו את הרחבת הבניה לצדדים כפי המותר בתב"ע.

4. "הבקשה תהיה חתומה על ידי 2/3 מכלל בעלי הזכויות

בחלקה, בכפוף להנחיות של צמצום פרסום וכן על ידי %100 בעלי הזכויות של הדירות העליונות בבניין".

עורך הבקשה המציא חתימות בסך של 2/3 מהחלקה כאשר אין בהם %100 מדירות הגג, יצוין כי 2 יח"ד עליונות נוספות בחלק המערבי מאחר ומימשו את הרחבת הבניה לצדדים כפי המותר בתב"ע.

7. "באחריות המבקש לוודא שניוד הזכויות אל גג המבנה לא

יהווה בדרך כלשהי פגיעה במתקנים משותפים, בגישה המשותפת אל הגג וככל שיידרש יש להטמיע על גבי הבקשה פתרונות תכנוניים חלופיים אשר יהיו מקובלים על כלל הדיירים".

עורך הבקשה אינו מציג גישה משותפת לגג ואף לא מראה את ניוד המתקנים – על עורך הבקשה לעמוד בסעיף זה במלואו לצורך אישור הבקשה.

מרפסות גג/זיז:

קומה ד', מפלס ,+12.40 חזית מזרחית:

על עורך הבקשה לחשב רק את מרפסות הגג המוצעות כנדרש ולהציג חישוב מתוקן ע''מ לוודא עמידה במותר.

הריסות / עבירות בניה:

על עורך הבקשה לסמן ע''ג ההרמוניקה את הבינויים שלא נמצאו לגביהם היתר בצהוב.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

חוות דעת תכנונית 01/12/2025

חוות דעת תכנונית

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

4162ד' תחילת תוקף 16.9.2004 אזור מגורים .2

- 51 -

4162ב' תחילת תוקף ,24.3.2000 אזור מגורים .2

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל לא קיים סעיף סטייה נכרת.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 27.04.2025 ע"י המח' למידע ולא נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים.

שלביות ביצוע:

מותר עפ''י התב''ע:

סעיף 9 (ד): "הבניה תבוצע בשלבים מהקרקע כלפי מעלה ללא דילוג על קומה".

מוצע בבקשה: ניוד זכויות מחזית הבניין אל הגג עבור דירות הגג

בשונה מהוראות התכנית וזאת מאחר ויח"ד לא מימשו את הבינוי המותר מכח התבע, לנדון פורסמה הקלה.

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי שותק דהיינו מחייב בקנ"מ 1:100 (נספח מס' )1

מותר עפ"י נספח:

קומה ג', מפלס :+9.30

חזית צפונית – הרחבה ליח"ד 22 (משפ' פלדמן) הכולל 2 מרפסות זיז והרחבת מרפסת זיז בחזית הדרומית.

חזית דרומית – הרחבה ליח"ד 23 (משפ' מלמוד) הכולל 2 מרפסות זיז והרחבת מרפסת זיז בחזית הדרומית.

- 52 -

מוצע בבקשה:

קומה ג', מפלס :+9.30

יח"ד מס' 23 (משפ' פלדמן):

כללי: הריסת חלק מהתקרה ובינוי מדרגות פנימיות לקומת הגג, בינוי זה הינו בשונה מנספח מאחר והתבע נותנת הרחבות לצד עבור דירה זו וכעת מוצע ניוד ההרחבה לקומת הגג, פורסמה הקלה בנדון.

יח"ד מס' 22 (מלמוד):

קומה ד', מפלס :+12.40

יח"ד מס' 23 (משפ' פלדמן):

חזית צפונית: מוצע תוספת קומה כהרחבה ליח"ד הכולל ח.

מחוזק ומרפסת גג לא מקורה בחזית המזרחית, בינוי זה הינו בשונה מנספח מאחר והתבע נותנת הרחבות לצד עבור דירה זו וכעת מוצע ניוד ההרחבה לקומת הגג, פורסמה הקלה בנדון.

יח"ד מס' 22 (מלמוד):

חזית דרומית: מוצע תוספת קומה כהרחבה ליח"ד הכולל ח.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

מותר בתב"ע: שטח עיקרי בסך של 1,092 מ"ר לתוספות.

בחישוב ידני שנעשה, שטח עיקרי מותר בסך של 43.40 מ"ר עבור כל יח"ד.

מוצע בבקשה: שטח עקרי בסך של 103.08 מ"ר כאשר 51.54

מ"ר לכל יח"ד.

חישוב:

51.54 (מוצע לכל יח"ד) – 43.40 (מותר) = 8.14 מ"ר החורגים לכל יח"ד.

בשיחה שהתקיימה עם עורכת הבקשה בה בוצע חישוב שטחים במקביל, סוכם כי השטחים החורגים יצומצמו לכדי המותר על

- 53 -

מנת שהבקשה תאושר – על עורך הבקשה לצמצמם את הבינוי המוצע בסך של 16.28 מ"ר (8.14 מ"ר לכל יח"ד).

ש. שירות:

מותר בתב"ע: שטח עיקרי בסך של 256 מ"ר לתוספות.

מוצע בבקשה: בסך של 22.82 כאשר 11.41 מ"ר לכל יח"ד עבור

ח. מחוזק מעבר לזכויות – (ראה סעיף ח. מחוזק).

מס' קומות:

קיים ומותר לפי תב"ע: סך של 6 קומות כאשר, 4 קומות מעל

הכניסה הקובעת ו – 2 קומות מתחת הכניסה.

מוצע בבקשה: תוספת קומה על גג קיים.

חישוב:

6 (קיים) + 1 (מוצע) = 7 .

תוספת הקומה אינה תואמת את הוראות התכנית ונספח הבינוי ואף אין סטיה ניכרת כלל, פורסמה הקלה בנדון ותוספת הקומה מותרת עפ"י תקנות סטיה ניכרת.

ניוד זכויות:

מותר עפ"י מדיניות מהנדס עיר:

1. "הזכות תינתן לבעלי דירות בקומה עליונה, שכן מדובר

בפתרון תכנוני שאינו רלוונטי לדירות בקומות התחתונות מכיוון שלהן אין גישה צמודה לגג המבנה".

מדובר ב-2 יח"ד עליונות – כנדרש.

2. "במסגרת הבקשה וכחלק בלתי נפרד מהתכנית הראשונית

עורך הבקשה אינו מראה תכנית צל ל-2 יח"ד עליונות נוספות בחלק המערבי מאחר ומימשו את הרחבת הבניה לצדדים כפי המותר בתב"ע.

3. "הבקשה טעונה פרסום הקלה בגין ניוד זכויות".

- 54 -

פורסמה הקלה בדבר ניוד זכויות – כנדרש.

4. "הבקשה תהיה חתומה על ידי 2/3 מכלל בעלי הזכויות

בחלקה, בכפוף להנחיות של צמצום פרסום וכן על ידי %100 בעלי הזכויות של הדירות העליונות בבניין".

5. "תירשם הערת אזהרה בדבר ניוד הזכויות".

- תנאי זה יהיה להוצאת היתר בניה.

6. "התכנית החלה על המבנה נשוא הבקשה לא תכלול

בהוראותיה סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע".

- התכנית החלה בחלקה אינה כוללת סעיף סטיה ניכרת כלל.

7. "באחריות המבקש לוודא שניוד הזכויות אל גג המבנה לא

חדר מחוזק:

מותר עפ"י תקנות: תוספת חדר מחוזק בשטח של 9 מ"ר נטו +

עובי קירות.

מוצע בבקשה: עבור יח''ד מס' 22 ומס' 23 תוספת 2 חדרים

מחוזקים מעבר לזכויות הבניה בשטח של 11.41 מ"ר כולל כאשר שטח בנטו בסך של 8.90 מ"ר.

מרפסות גג/זיז:

קומה ד', מפלס ,+12.40 חזית מזרחית:

עבור יח''ד 22 מוצעת מרפסת גג לא מקורה בעומק של 1.80 מ', ברוחב של 8.55 מ' ובשטח של 15.40 מ"ר.

עבור יח''ד 23 מוצעת מרפסת גג לא מקורה בעומק של 1.80 מ', ברוחב של 8.55 מ' ובשטח של 15.40 מ"ר.

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה מחשב את המרפסת המוצעת כמרפסת גג, כאשר חלק ממנה הינה מרפסת זיז – על

- 55 -

עורך הבקשה לחשב רק את מרפסות הגג המוצעות כנדרש ולהציג חישוב מתוקן ע''מ לוודא עמידה במותר.

הריסות / עבירות בניה:

בבחינת הבקשה נמצאו בינויים רבים שלא נמצא לגביהם היתר, בנוסף עורכת הבקשה מסמנת חלקית ע"ג ההרמוניקה, כך שהמוצע גובל במצג שווא – על עורך הבקשה לסמן ע''ג ההרמוניקה את הבינויים שלא נמצאו לגביהם היתר בצהוב.

אישור שימור:

לא נדרש.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי.

בקרה הנדסית:

עפ"י הצהרת מהנדס לא נדרש חיזוק מבנים בבקשה זו.

חוות דעת אדריכלית:

האומנם הבקשה אינה עומדת בכל סעיפי מדיניות מ"ע לניוד זכויות, אך בבחינת ר"צ את המוצע וצילומי הבניין הקיים כולל הטופוגרפיה הקיימת, התכנון המוצע משתלב עם השפה האדריכלית המקורית של הבניין

ובטופוגרפיה הקיימת כך שתוספת הקומה החלקית נמצאת בחלק הגבוה של הבניין עם הרחוב ועומד במבחן שיקולים תכנונים, אדריכליים ושוויוניים.

עורך הבקשה נדרש לצמצם את הבינוי המוצע לכדי המותר - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

השלמת פרסום 08/07/2025

- 56 -

לפי סעיף 149 הקלה בדבר ניוד שטח תוספת מהצד לגג לחוק

הקלה בדבר בניית ח. מחוזק על הגג

הקלה בדבר בניה בשונה מנספח בינוי והוראות התב"ע הקלה מקו בניין

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

האומנם הבקשה אינה עומדת בכל סעיפי מדיניות מ"ע לניוד זכויות פרט לשטחים החורגים מהמותר.

בבחינת ר"צ את המוצע וצילומי הבניין הקיים כולל הטופוגרפיה הקיימת, התכנון המוצע משתלב עם השפה האדריכלית המקורית של הבניין ובטופוגרפיה הקיימת כך שתוספת הקומה החלקית נמצאת בחלק הגבוה של הבניין עם הרחוב ועומד במבחן שיקולים תכנונים, אדריכליים ושוויוניים.

שטחי בניה:

ש. עיקרי: בשיחה שהתקיימה עם עורכת הבקשה בה בוצע חישוב שטחים במקביל, סוכם כי

השטחים החורגים יצומצמו לכדי המותר על מנת שהבקשה תאושר – על עורך הבקשה לצמצמם את הבינוי המוצע בסך של 16.28 מ"ר (8.14 מ"ר לכל יח"ד).

ניוד זכויות:

מותר עפ"י מדיניות מהנדס עיר:

2. "במסגרת הבקשה וכחלק בלתי נפרד מהתכנית הראשונית המוגשת עת פתיחת התיק, טרם

משלוח הודעות ו/או ביצוע הליך פרסומי, יש להציג תכנית צל המביאה פתרון תכנוני של העברת

- 57 -

זכויות באופן דומה ליתר הדירות שבקומה העליונה בבניין נשוא הבקשה וזאת אם הבקשה לא כללה ניוד זכויות של כל הדירות העליונות. ) למעט בבקשה הכוללת בנוסף לניוד הזכויות גם השלמת דירת גג, במסגרתה לא תתקבל תכנית צל ויש לכלול בבקשה ניוד זכויות של כלל הדירות העליונות כפי במובא בהמשך המסמך".

4. "הבקשה תהיה חתומה על ידי 2/3 מכלל בעלי הזכויות בחלקה, בכפוף להנחיות של צמצום

פרסום וכן על ידי %100 בעלי הזכויות של הדירות העליונות בבניין".

7. "באחריות המבקש לוודא שניוד הזכויות אל גג המבנה לא יהווה בדרך כלשהי פגיעה במתקנים

משותפים, בגישה המשותפת אל הגג וככל שיידרש יש להטמיע על גבי הבקשה פתרונות תכנוניים חלופיים אשר יהיו מקובלים על כלל הדיירים".

מרפסות גג/זיז:

קומה ד', מפלס ,+12.40 חזית מזרחית:

על עורך הבקשה לחשב רק את מרפסות הגג המוצעות כנדרש ולהציג חישוב מתוקן ע''מ לוודא עמידה במותר.

הריסות / עבירות בניה:

על עורך הבקשה לסמן ע''ג ההרמוניקה את הבינויים שלא נמצאו לגביהם היתר בצהוב.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

- 58 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/12/2025 - כז כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/123

מספר בקשה 2017/0395.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

תוספת 4 יח"ד חדשות והרחבת יח"ד קיימות, תוספת מעלית

מהות בקשה

חיצונית.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש נוף מודיעין השקעות בע"מ .

עורך הבקשה אדריכל פלינק נפתלי

מתכנן השלד אשכנזי מאיר

מספר מתנגדים 9

מספר שכנים שלא חתמו 5

כתובת האתר

נרקיס 10 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30043 63 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

184523 תחילת תוקף 17/10/2017

235911 תחילת תוקף 17/12/2016

תאור הבקשה

תיאור הבקשה:

נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:

עפ"י נתוני המערכת היתר אחרון שהופק לבניין זה בחלקה זו:

- בתאריך 1996/09/08 ב-ת.ב. 01.204/1994 עבור "תוספת מרפסת סוכה", בהיתר זה אושרו 4.35 מ"ר עבור שטחי מרפסות.

- בתאריך 1995/03/12 ב-ת.ב. 00.204/1994 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו 40.60 מ"ר למניין שטחים עיקריים, 8.52 מ"ר למניין שטחי שירות ו- 2.50 מ"ר עבור שטחי מרפסות.

- בתאריך 1968/05/07 ב-ת.ב. 00.406/1967 עבור "הרחבת דירה בקומת הגג", בהיתר זה אושרו 54.82 מ"ר למניין שטחים עיקריים.

- 59 -

מהות הבקשה:

מדובר במבנה בן 3 קומות ובו 8 יח"ד המשמש למגורים, הבקשה מוצעת ברחוב נרקיס ,10 בשכונת רחביה גוש: 30043 חלקה: .63

במסגרת הבקשה מוצעת התוספות הבאות:

קומת קרקע מפלס: 0.00

חזית צפונית:

מוצע הריסת בינוי קיים ובניית ממ"ד.

מוצע הריסת בינוי קיים ובניית מרפסת זיז מקורה.

חזית מזרחית:

הריסת גדר קיימת והרחבתה עד לגבול מגרש.

הנמכת ריצוף קיים בכניסה לבניין והקמת 2 מדרגות נוספות.

מוצע הריסת מרפסות זיז קיימות.

מוצע מעלית ע"ג חלון קיים ואטימתו.

חזית דרומית מזרחית:

מוצע הריסת מרפסת בחזית הבניין.

חזית מערבית:

מוצע הריסת מחסן קיים.

הרחבת פתח בחלון עבור יח"ד מס' .1

קומה א' מפלס: +3.68

חזית צפונית:

מוצע הריסת בינוי קיים ובניית ממ"ד.

מוצע הריסת בינוי קיים ובניית מרפסת זיז מקורה.

חזית מזרחית:

מוצע הריסת מרפסות זיז קיימות.

מוצע מעלית ע"ג חלון קיים ואטימתו.

- 60 -

קומה ב' מפלס: +7.33

חזית צפונית:

מוצע בניית ממ"ד ובניית מרפסת זיז מקורה.

חזית מזרחית:

מוצע הגבהת חדר המדרגות והוספת גרם נוסף לקומה החדשה.

מוצע הריסת בינוי בחדר מדרגות.

מוצע מעלית ע"ג חלון קיים ואטימתו.

מוצע הרחבה ליח"ד מס' 7 משירות לעיקרי.

קומה ג' מפלס: +10.56

מוצע תוספת קומה נוספת ובה 2 יח"ד חדשות (מס' ,9 )10 הכוללות חדר מדרגות משותף, ממ"ד בחזית הצפונית וחדר מחוזק, עם מרפסות זיז כאשר חלקם מקורות ופיר מעלית בחזית המזרחית.

קומה ד' מפלס: +13.74

מוצע תוספת קומה נוספת ובה 2 יח"ד חדשות (מס' ,11 )12 הכוללות חדר מדרגות משותף, ממ"ד בחזית הצפונית וחדר מחוזק, עם מרפסות זיז לא מקורות ופיר מעלית בחזית המזרחית.

קומת יציאה לגג מפלס: +16.85

מוצע הגבהת חדר המדרגות עם יציאה ישירה לגג.

במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:

1. " הקלה בקו בניין - עבור בניית מעלית חיצונית בחזית מזרחית של המבנה ".

תום מועד הגשת התנגדויות: 2018/01/09 ולפי נתוני המערכת לבקשה זו התקבלו 5 התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .63

הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו התקבלו 5 התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך