ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 4 · סדר יום לוועדה 20.02.2025.pdf

- 1 -

תאריך:13/2/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/4

שתתקיים 20/02/2025 - כב שבט תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

תצ"ר 1094721 בית צפאפא

הפקעה 23/1373

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:30 1131739 העיר התנגדויות תוספת מגורי ראמזי סידאווי ועדה מקומית העתיקה נזירים במתחם

כנסית הקבר,

העיר העתיקה,

2 1213339 קרית התנגדויות דהומי 6 איציק ברוך ועדה מחוזית מנחם

3 1041466 רוממה התנגדויות תוספת בניה הודעתם לבניך- ועדה מחוזית ברחוב פתח משכן שלמה

תקווה 14 ירושלי

4 1273150 מרכז התנגדויות תוספת קומות ב.ה.ה.ת נדל"ן ועדה מחוזית העיר לבניין למגורים, בע"מ

מסחר ותיירות

ברחוב שמואל

הנגיד .1

5 766154 גילה התנגדויות חניון אוטובוסים מוריה - חברה ועדה מחוזית ורמפה דרומית לפיתוח ירושלים

לגילה, חיבור

לכביש 60

6 992032 תלפיות התנגדויות התחדשות בע"מ אזורים ועדה מחוזית מזרח עירונית רח

אבשלום חביב -

מתחם ד

7 1370881 קטמון הפקדה בנין מגורים חדש מעלה כובשי ועדה מחוזית הישנה ברח' כובשי קטמון

קטמון, ירושלים

8 1385061 מחנה הפקדה תוספת גובה איתן מזרחי ועדה מקומית יהודה ושטחים ברחוב

אגריפס 73

9 1361286 אזור הפקדה כנפי נשרים 27 ישראל קליין ועדה מחוזית תעשיה

גבעת

שאול

- 2 -

10 993907 תלפיות הפקדה פינוי בינוי מימד מתחמי ועדה מחוזית מזרח ברחובות אלקחי דיור

דרזנר ורזיאל ,

ארמון הנציב

11 1244664 רוממה הפקדה הרחבות ותוספת משה ועדה מחוזית יח"ד, מענה רוטנשטייך

שמחה 38

12 1070911 מרכז הפקדה התחדשות א.ב.נ.ר אבן ועדה מחוזית העיר עירונית במתחם ישראל רזידנס

חסבון, ירושלים

13 1328285 פסגת הפקדה תוספת שטחים אליהו בר חיים ועדה מקומית זאב וקומה חדשה

ברחוב הגדוד

החמישי ,20-26

14 1233790 רמת הפקדה פינוי בינוי- ששת חברת קפיטל ועדה מחוזית אשכול הימים ,2 ירושלים גולד

15 1381409 רוממה הפקדה שינוי קווי בניין, אינוסטמנט ועדה מקומית תורה מציון ,3-11

16 1335249 גבעת הפקדה הרחבת דיור מרדכי פישמן ועדה מחוזית המבתר ותוספת קומות

ברח' רמת הגולן

,19 ירושלים

17 1236736 תלפיות הפקדה ירושלים תלפיות אבוטס ועדה מחוזית מגרש 607 איחוד

וחלוקה ותוספת

זכויות בניה

18 1159920 אום טובא הפקדה נופי רחל- שכונת חברת נופי רחל ועדה מחוזית מגורים, ירושלים

19 1339696 מרכז הפקדה הגדלת זכויות תלמוד תורה ועדה מחוזית העיר בניה ברחוב יפו יעבץ

75 מרכז העיר

20 1291525 תלפיות הפקדה התחדשות עמוס דאבוש ועדה מחוזית עירונית-דרך

חברון/עין

גדי/שלום יהודה

21 1316918 גאולים - הפקדה התחדשות יפי דויטש ועדה מחוזית בקעה עירונית רח'

ציפורה 9,11 ורח'

רבקה 12

22 496ב צור באהר תכנית בינוי תוספת קומה אוריאל ועדה מקומית לבית ספר לבנות מנח"י אלבז

בצור באהר

23 495ב צור באהר תכנית בינוי תכנית בינוי צור מוסא דבש ועדה מקומית באהר

24 1081652 שמואל הצטרפות פינוי בינוי חוצות ירושלים ועדה מחוזית הנביא הועדה

המקומית

בשלב

הפקדה

- 3 -

25 1305820 מקור הצטרפות קביעת הוראות ירושלים ועדה מחוזית ברוך הועדה בינוי למבני ציבור,

המקומית מקור ברוך,

בשלב ירושלים.

הפקדה

26 1229111 מעלות הצטרפות מעלות דפנה ליברמן יצחק ועדה מחוזית דפנה הועדה התחדשות

המקומית עירונית ברחוב

בשלב קרל נטר

הפקדה

27 1313998 שייך הצטרפות תוספת 2 קומות ראמי אבו עסב ועדה מחוזית גראח הועדה מעל בניין קיים

המקומית בשכונת שייח

בשלב גארח ירושלים

הפקדה

28 1305812 קרית הצטרפות קביעת הוראות מנח"ח ועדה מחוזית משה הועדה בינוי למבני ציבור,

המקומית קריית משה ,

בשלב ירושלים.

הפקדה

29 1156850 הר נוף הצטרפות הסדרת זכויות רשות מקומית ועדה מחוזית הועדה למגרש 16 באמצעות

המקומית במתחם חינוך אבן חברת מוריה

בשלב דנן מוריה

הפקדה

30 1320548 מקור תיקון החלטה תוספת קומה, דוד סמין ועדה מקומית ברוך להפקדה יח"ד ותוספות

בניה בכל הקומות

,קב ונקי 3

31 1313196 רמת תיקון החלטה פיצול יח"ד ברחוב בצלאל ישעיה ועדה מקומית שלמה להפקדה גולדקנופף ,20 וועקסלשטיין

רמת שלמה,

32 1281468 בוכרים תיקון החלטה שינוי יעוד ותוספת רשות מקומית, ועדה מחוזית להפקדה זכויות למתחם עיריית ירושלים

ברחובות הבוכרים

8 ירושלים

33 1298678 גבעת תיקון החלטה תוספות בניה רח' יגאל יוסף וויס ועדה מקומית מרדכי להפקדה הלר 20 ג.מרדכי

ירושלים

34 1308808 גבעת תיקון החלטה הרחבת יחידת לאון ברנרד ועדה מקומית המבתר להפקדה דיור ברח מדבר איזיקוביץ

סיני ,10 גבעת

המבתר

35 1337161 גבעת תיקון החלטה תוספת שטחי מנשה מור ועדה מקומית המטוס להפקדה בניה ויחידות דיור

במגרש ,38 גבעת

המטוס ירושלים

36 1037209 אבו תור - מתן תוקף תוספת שימושים מקומית רשות ועדה מקומית גבעת לתכנית וזכויות בניה

חנניה למבני ציבור

- 4 -

במגרש G100

באבו תור,

ירושלים

- 5 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1131739

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סידאווי ראמזי

עורך התכנית: סולר גיורא

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת העיר העתיקה חצר פנימית בתוך מתחם כנסיית הקבר בעיר העתיקה בירושלים

גוש חלקה בשלמות

31367 4999 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית הינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 (א) א' לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התוכנית בתנאים הבאים:

בהתאם לחוו"ד מח' שימור, ההריסה המוצעת מתייחסת לבנייה מאוחרת שאינה בעלת ערך לשימור, והבנייה החדשה המוצעת איננה יוצרת פגיעה ויזואלית או אסטטית למתחם עצמו וכן איננה נצפית מחוץ למתחם. על כן ניתן לקדם את הבקשה בתנאים הבאים:

יש להשלים את הגג על קונטור הבינוי הקיים בקומה שמתחת במלואו. (מתאפשר 13/12/2023 מכוח סעיף (18א) (62א) בחוק התכנון והבנייה).

יש לקבוע בהוראות התכנית עמידה בכל ההוראות המהווים סטייה ניכרת בהתאם

להוראות התב"ע החלה במקום: לא תותר הריסתם של המבנים לשימור. לא תותר

כל פגיעה באופיים וסגנונם המקורי ו/או באלמנטים המקוריים שבהם. לא תותר פגיעה באופיים האדריכלי ופרטי הבניין הקיימים במבנים לשימור לרבות סוגי האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים." סעיפים אלו ייקבעו בסטייה ניכרת.

יש לקבוע כי תיק התיעוד ונספח הפרטים יאושרו ע"י מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו.

יש להעתיק את הוראות השימור החלים במסגרת התב"ע שבתוקף.

יש לקבל כתנאי להיתר אישור מח' שימור למיקום מוצע למערכות ע"ג תכנית פיתוח מפורטת.

יש למנות אדריכל שימור מלווה, המופיע ברשימת אדריכלי השימור. הליווי האדריכלי ייעשה בהתאם להנחיות ולטופס הייעודי באתר מח' שימור.

- 6 -

יש להטמיע בבקשת ההיתר חוו"ד של מהנדס שימור (המופיע ברשימה באתר מח'

השימור) המאושרת ע"י מח' שימור. יש לעדכן ולסמן בתכנון המוצע את האלמנטים ההנדסיים בהתאם לחוו"ד הנדסית זו.

יש למנות משמר המופיע ברשימת משמרי המורשת הבנויה, שינחה ויפקח על ביצוען של התכניות ומפרטי השימור בהתאם להנחיות מח' השימור.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום תצ"ר 442/2022 כאשר הגוש יוסדר, במידה ועד הגשת הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

תנאי להפקדת התוכנית יהיה השלמת חוו"ד: רשות העתיקות התכנית תערך ע"י המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות .

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של כל בעלי העניין הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש בדופן הצפונית של מתחם כנסיית הקבר ברובע הנוצרי בעיר העתיקה.

התכנית החלה במקום הינה:

תכנית עמ/9 משנת 1977 קבעה ייעוד של מוסדות, התכנית קבעה ש-" יורשו בשטחים אלו בניינים הכרוכים במוסדות לרבות מגורים ושירותים עבור סטודנטים וסגלי המוסדות, הכל כפי שייקבע בתכנית מפורטת באישורן של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית.

- 7 -

בשטח המוסדות בתחומי העיר העתיקה שבתוך החומות יותרו מגורים."

תאור מצב קיים:

המבנה הקיים הינו מבנה טורי בן קומה אחת שנבנה בין השנים 1948-1967 וכולל חדרים וחדרי שירות התכנית מציעה:

תוספת קומה על גבי מבנה קיים לצורך הקמת מעונות נזירים במתחם כנסיית הקבר התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 13/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 12/11/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

אדריכלית צפי שלף ת.ז. 024345050 בשם המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל.

עיקרי ההתנגדויות:

המישור הערכי- מסמכי התכנית חסרים מידע מהותי ואינם מפרטים כיצד יישמרו ערכי המורשת ההיסטוריים, האדריכליים, התרבותיים והרוחניים של המתחם. התכנית פוגעת באינטרס הציבורי בכך שאינה מבטיחה הגנה מספקת על נכסי המורשת, ויצירת תקדים מסוג זה עלולה להוביל לאישור תכניות פגומות בעתיד. בנוסף, היעדר הנחיות ברורות לשימור מסכן את הקהילות הדתיות והערכים התרבותיים המקומיים והעולמיים, תוך חריגה מעקרונות התכנון והשימור המקובלים.

המישור המהותי - התנגדותנו אינה נוגעת לשיפור רווחת הנזירים, אלא לחוסרים בתכנון המוצע. מסמכי התכנית אינם שלמים, ואינם מתאימים למדיניות התכנון והשימור העירונית. בנוסף, התכנית כוללת תוספת בנייה בעלת עצימות גבוהה הפוגעת במרקם השימור, תוך הצגת תמונת מצב חלקית שאינה משקפת נאמנה את האתר והקשרו.

פירוט הטענות:

מסמכי התכנית חסרים מידע מהותי ואינם מספקים תשתית עובדתית ראויה לקבלת החלטות תכנוניות. לא הוצגה תשתית עדכנית וברורה להיבטי השימור.

החלטת הוועדה המקומית התקבלה על בסיס מידע חלקי שאינו משקף את התמונה המלאה, ולכן אינה עומדת באמות המידה התכנוניות והשימוריות.

מסמכי התכנית אינם כוללים הנחיות שימור ברורות ואינם מפרטים על ערכי המבנים, שכבות התקופות וההנחיות להשלמת הנתונים החסרים.

- 8 -

האתר מוכרז כאתר מורשת עולמית של אונסק”ו ודורש הקפדה יתרה על שימורו בהתאם לסטנדרטים בינלאומיים.

התכנית אינה עומדת בהנחיות תב”ע עמ/,9 אינה מציגה תכנית שימור ראויה ואינה מתייחסת כראוי להקשר האדריכלי של כנסיית הקבר.

נספח הבינוי חסר פרטים חיוניים ואינו עומד בסטנדרטים המקובלים של נספח שימור ואינו יכול לשמש כנספח שימור.

לא הוצגו הנחיות שימור מקצועיות כפי שנדרש עבור מונומנט בקנה מידה עולמי, והיעדרן פוגע בהגנה על ערכי המורשת של האתר.

בשל חשיבותו הבינלאומית, כל תכנית מחייבת התייחסות להשלכות העירוניות והתרבותיות, אך התכנית הנוכחית אינה עושה זאת. יש להבטיח תיעוד מלא של הממצאים ההיסטוריים, הנחיות ברורות לשימור, והתאמה של הבינוי החדש למבנים הקיימים, כדי למנוע פגיעה בצביון האתר.

מסמכי התכנית פוגעים בערכי המורשת והתרבות, כפי שמציין מסמך איקומוס ישראל, מאחר שלא הושלם תיעוד מקיף של חשיבות האתר והיבטיו ההיסטוריים, התרבותיים והארכיאולוגיים. ההנחות שעליהן מבוססת התכנית חסרות, שכן לא נערך מיפוי מסודר של מרכיבי המורשת, לא נוסחו הנחיות שימור ברורות, ולא הוגשה תכנית שימור מפורטת. בנוסף, התכנית כוללת הריסה ובנייה חדשה בעצימות גבוהה, הפוגעת באופיו ההיסטורי של האתר. יש להציג הממצאים והתגליות שייחשפו/נחשפו בחפירות הבדיקה, לחייב פרסום ממצאי החפירה ואת דו"ח ממצאי רע"ת כנדרש.

התכנית כוללת הריסה ובינוי מאסיבי בתוך מרקם היסטורי ומונומנטים משמעותיים ובהם כנסיות, מבני קמרונות, בורות מים, ואלמנטים נוספים. היא אינה כוללת מסמכים מחייבים להגנה על האתר ומרכיביו ואינה מציגה נתוני תיעוד עדכניים.

התכנית דוחה את מרבית דרישות התיעוד והשימור לשלב מאוחר יותר (שלב היתר הבנייה), מה שהופך אותה ללא מהימנה כבסיס תכנוני. לא הוטמעו הנחיות שימור מחייבות בהתאם להחלטות הוועדה המקומית, והמסמכים מכילים סתירות מהותיות, כולל פערים בין שטחי הבינוי החדשים המדווחים.

הבינוי המוצע ישפיע באופן בלתי הפיך על דמותו ההיסטורית של המתחם. למרות שהתכנית מציינת שהמבנה החדש “אינו פוגע” במבנים קדומים, היא אינה מספקת מידע על אופני החיבור בין הבינוי החדש לקיים, על שיטת הבנייה מעל מבנה היסטורי, או על השפעתה על מרכיבים ארכיטקטוניים ודתיים חשובים.

כמו כן, תיאור המיקום מטעה—הבינוי אינו “מצפון לכנסייה” אלא בתוך כנסיית הקבר עצמה. אין הצגה ברורה של חזות הבינוי, חתכים, גבהים או השפעתו על נראות האתר.

התכנית ציינה כי היא משנה הוראות מסויימות בתכנית עמ/9 ויתר ההוראות ממשיכות לחול. בהחלטת הוועדה המקומית מיום 13.12.23 נקבע כי יש להעתיק את הוראות השימור החלות בתב"ע שבתוקף, קרי להטמיען בהוראות התכנית המוצעת. הדבר לא בוצע.

המסמכים ערוכים על רקע של מדידה ישנה משנת 11/2016 ועדכון משנת -4/2022 הדבר אינו עומד בהנחיות המחייבות בעת הגשת תכנית ואישורה. לא ניתן להבין האם מאז העדכון בוצעו עבודות כלשהן באתר, אם כן מהן.

- 9 -

אמנם התכנית מציינת כי "נבנה מבנה מגורים בתקופת השלטון הירדני", אך אינה מציגה את הנתונים אודות רכיבי המבנה הקיים על תקופותיו ואינה מסמנת את האלמנטים הבנויים, תיארוך שלהם ופרטים בדבר ערכי השימור שבהם.

אמנם התכנית מציינת כי היא "מציעה להרוס את גג המבנה הירדני, לבצע בו שינויים ולהוסיף מעליו קומה על פי קונטור המבנה הקיים", אולם אינה מסמנת את המבנה, אינה מציגה את הגג, אינה מבהירה באמצעים תכנוניים וגראפיים מקובלים (תכנית, חתך, פרטים, חומרים, מידות, גבהים, מפלסים) במה מדובר.

אמנם התכנית מציינת כי "כלל הפרויקט יושב בתוך החצר הפנימית ולא עולה על גובה הקירות הבנויים סביבו כך שאין לו ניצפות חיצונית כלל", אולם אינה מציגה בשום דרך מהי 'ניצפות חיצונית'? מדוע לא מובאים חתכים נהירים? מדוע אין נספח ניצפות לתכנית זו?

התכנית אינה מציינת כי מטרתה היא הכשרת עבירת בנייה שבוצעה ללא היתר, כאשר נראה שחלק גדול מהבינוי החדש כבר קיים. קיימים תיק פיקוח וצו הריסה לעבודות שבוצעו ללא כל פיקוח או הגנה שימורית.

בנוסף, קיים סכסוך מתמשך משנת 1997 סביב הבנייה במתחם, שהגיע לדרגים מדיניים בכירים, כולל בית המלוכה הירדני, הוותיקן, ממשלת ישראל, הרשות הפלסטינית, הוואקף וראשי העדות הנוצריות. יש לוודא שהתכנית אינה מפרה את הסטטוס קוו במקום, תוך הצגת נתונים מדויקים על הבינוי, כולל גובה המעקה, חומרים, מפלסים ומיקום חדרי השירותים.

בהתחשב בכך, יש להציג תמונה מלאה של המצב הקיים ושל הבינוי המוצע, תוך התייחסות לערכים ההיסטוריים, הרוחניים והאדריכליים של האתר

יש לתקן השגגות ולהשלים החוסרים במסמכי תכנית 1131739 כפי שהוגשה. אלו אינם מכבדים את האתר ואינם ראויים לו.

התנגדות מספר :2

הוועד המנהל של איקומוס ישראל – המועצה הישראלית של איקומוס

עיקרי ההתנגדויות:

המבנה המדובר כחלק מהכרזת העיר העתיקה וחומותיה, הוכרז ע"י אונסק"ו כאתר עולם בשנת 1981 ובשנת 1982 כאתר מורשת עולמי בסיכון. מדובר באתר המצוי בתחום "שטח שיקום ושימור" בתכנית עמ\9 שמהותה הינה "שמירה קפדנית על אופיו המיוחד" של האתר, ו- "שמירה על האתרים המסורתיים המשמשים נכסי קדושה והווי ליהדות ולדתות אחרות"

איקומוס רואה בדאגה את אופן קידום התכנית על האתר שהוכר כאתר מורשת עולם. התכנית כפי שהוגשה, אינה עומדת בקרטריונים התיעודיים והתכנוניים הנדרשים באתר לשימור הן על ידי מנהל התכנון הישראלי והן על ידי גופי השימור הבינלואמיים.

אנו דורשים כי תפעלו באופן מידי להשלמת מסמכי התיעוד באופן מפורט הכולל את הערכת חשיבות האתר - 10 -

בהיותו חלק ממתחם בעל חשיבות עולמית מן המדרגה הראשונה והתייחסות הנדסית שימורית כבסיס להכנת תכנית הכוללת נספח בינוי ושימור כנדרש וכמתחייב מכח התכנית והנהלים ולטובת הציבור הרחב.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתוכנית הינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 (א) א' לחוק התכנון והבניה,

ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שמסמכי התכנית חסרים מידע ותיעוד ואינם מפרטים כיצד

יישמרו ערכי המורשת ההיסטוריים

יודגש כי התשתית העובדתית לבחינת הבקשה אינה חלקית ואינה "חורגת מאמות המידה התכנוניות והשימוריות המקובלות" כפי שנטען בהתנגדות, התשתית הוצגה ופורטה בתיק התיעוד שנערך ע"י אדר' גיורא סולר, ובהחלט ניתן להסיק, על בסיס תיק התיעוד כי הבינוי המוצע ישפיע באופן מינורי על מתחם הכנסייה כולה.

בנוסף יצוין כי בהחלטת וועדת שימור שהדגישה את חשיבות תיק התיעוד קבעה כי תיק התיעוד ונספח הפרטים יאושרו ע"י מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית פוגעת באינטרס הציבורי

מדובר על בניית קומה אחת בשטח קטן מעל קומה קיימת מאוחרת, ושאינה נצפית משום כיוון מאחר ואינה עולה בגובה על החומות המקיפות את המתחם. התכנית אינה פוגעת כלל ועיקר ב"אינטרס הציבורי", זאת מאחר והשפעתה על שימור המתחם ו"רוח המקום" הינה זניחה ומועטה: היא איננה נצפית, ועל כן איננה פוגעת בכל אינטרס ציבורי חזותי, והיא איננה באה "על חשבון" שימור המקור או על חשבון פגיעה פיסית בשרידים בנויים, ועל כן היא איננה מעמידה בספק את יכולת ההגנה על נכסי המורשת.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית מסכנת את קהילותיה הדתית ואת העדות השונות

יצוין כי התכנית נעדרת השפעה, בשל מיקומה, על העדות האחרות, והשפעתה על הקהילה המוסלמית המחזיקה את הנכס שמצפון הינה זניחה, מאחר ומדובר על בינוי שאינו בולט מעבר לקיר/גדר המפרידה בין שני הנכסים.

קביעת המתנגדת כי: "לא ניתן לקדם תכנית העומדת בסתירה לעקרונות התכנון, השימור

ואמנות השימור" כלל אינה מנומקת ומוצגת כקביעה בעלמא.

- 11 -

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שההריסה ותוספת הבינוי הינה בנפח בעל עצימות גבוהה

ביותר, ולעניין השלכות ההריסות בקומה הקיימת, ובהשלכות הבנייה החדשה על המתחם

ועל תבנית דמותה ההיסטורית של כנסיית הקבר

כפי שכבר נזכר לעיל מדובר על שינויים פנימיים בקומה מאוחרת קיימת, ותוספת של קומה אחת בשטח קטן, הנמוכה מגובה החומות שמקיפות אותה וממוקמת בחצר פנימית שאינה נצפית משום חזית חיצונית או מרחב ציבורי אחר, ועל כן בשל מיקומה ובשל נוכחותה האדריכלית המינורית, אינה צפויה לשנות את תבנית המתחם.

הטענות המתייחסות להריסות, נוגעות רובן ככולן לקירות פנימיים בקומה מאוחרת שנבנתה בשטח דנן, בשנות ה 60' של המאה ה 20' שנבדקה ע"י מח' שימור ונמצאה היא כשלעצמה אינה בעלת ערך לשימור.

יצוין כי התכנית עלתה לדיון בוועדת השימור העירונית, הועלו כל הטענות על ידי המועצה לשימור אתרים שחוזרים על עצמם בהתנגדות והוחלט לאחר דיון להפקיד את התכנית בתנאים.

לעניין הצורך ב"שלום בית" בוודאי שהינו חשוב, אך אין הוא רלוונטי כלל בבואנו לבחון תכנית בכלים האדריכליים, התכנוניים, הערכיים והשימורים.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שלא קיים פרק הנחיות לשימור במסמכי התכנית

הנחיות הנוגעות לשימור נקבעו בהחלטת וועדת שימור כתנאים לאישור התכנית, ונדרש כי ייכללו בבקשת ההיתר. עובדה זו אינה עומדת בסתירה לבחינה העקרונית של עצם הבקשה לתוספת בנייה, בחינה שהתקיימה בכובד ראש ועל סמך תיק התיעוד שהוכן.

בנוסף, ניתן לראות כי סעיפי שימור מתאימים נקבעו בהוראות התכנית המופקדת בסעיפים 4.1.2 ב וסעיפים קטנים ט. ,2-7 10 לדגמה מניעה בפגיעה באופיו, סגנונו ופרטי הבניין הקיימים של המבנה הקיים וכלל המבנים הסובבים את המבנה בתכנית המופקדת, כמו כן נקבעו תנאים למתן היתר בניה כגון תאום התכנון המפורט עם מחלקת שימור, מינוי אדריכל שימור מלווה שיאושר ע"י מחלקת שימור ושינחה ויפקח בהתאם להנחיות השימור, ומינוי מהנדס שימור.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין שבהחלטת הוועדה המקומית נקבע כי יש להעתיק את הוראות

השימור החלות בתב"ע שבתוקף, קרי להטמיען בהוראות התכנית המוצעת והדבר לא בוצע.

תכנית עמ/9 קבעה כי "כל בניה חדשה או תוספת בניה או הריסה בשטח "שקום ושמור" תעשה תוך שמירה קפדנית על האופי המיוחד שלו. כל פעולה בשטח זה תעשה אך ורק עפ"י תכניות שימור ושיקום מפורטות. וכי לא תותר כל בניה באזור זה אלא על פי תכנית מפורטת המצביעה על הבינוי המפורט ואופן פיתוח האזור, חזיתות וחתכים כללים, הכל בהתאם לדרישה." – ואכן כך, הוגשה תכנית מפורטת המציגה את השינויי והבינוי החדש המבוקש ונדונה בוועדה מקומית (ובוועדת שימור) ואושרה בתנאים. כמו כן ניתן לראות שסעיפים מתאימים נקבעו בהוראות התכנית המופקדת בסעיפים 4.1.2 ב וסעיפים קטנים ט. ,2-7 10 המבטיחים עמידה בדרישות הנ"ל.

- 12 -

7. לדחות את ההתנגדות לעניין שהמדידה ישנה והדבר אינו עומד בהנחיות המחייבות בעת

הגשת תכנית ואישורה

כבר במסגרת בדיקת תנאי הסף לתכנית, הוגשה הצהרה חתומה ע"י המודד לעדכניות המדידה (מתאריך )14/6/2023 ונדונה בוועדה בתאריך 13/12/2023 ז"א שעברה פחות משנה.

8. לקבל את ההתנגדות לעניין שהתכנית אינה מציינת הכשרת עבירת בנייה

יש לסמן את הבינוי הקיים בפועל המוצג כמוצע, להכשרה בנספח הבינוי ולעדכן את מסמכי התכנית.

9. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 13 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1213339

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סגל יחיאל

עורך התכנית: פרוס קרלוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 02/11/2023

כתובת , קרית מנחם רחוב דהומי 6

גוש חלקה בשלמות

30435 44 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן כתריאל, אליעזר

ראוכברגר.

החלטה:

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 08/01/2024 הוצגו לוועדה מסמכי התכנית המתוקנים

בהתאם להחלטה כאמור.

2. הוועדה תציין כי במסגרת החלטתה קבעה הוועדה כי בחזית הצפון-מערבית, במרווח

שבין קו הבניין המוצע לגבול התכנית, יקבע שטח בייעוד שביל שרוחבו יהיה 2 מטרים 01/10/2024 לפחות, שיאפשר חיבור עתידי לשצ"פ המאושר בתכנית .101-0496463 הוועדה תציין כי במסגרת התיאום שנעשה לעניין השביל עם לשכת התכנון עלה כי הפרשי הגובה המשמעותיים בין התכניות אינו מאפשר מעבר איכותי ביניהן. על כן מחליטה הוועדה על ביטול סעיף 2 בהחלטתה.

3. כמו כן נקבע בהחלטה כי התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה. הוועדה תציין כי

מאחר והתכנית כוללת חלקה אחת בלבד ולאחר היוועצות עם היועץ השמאי לוועדה, אין צורך בעריכת התכנית כתכנית הכוללת איחוד וחלוקה. על כן מחליטה הוועדה כי התכנית תערך כתכנית ללא איחוד וחלוקה.

4. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטתה מיום 08/01/2024 והחלטה

זו.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, יצחק רביץ, חיים כהן,

ישראל

קלרמן, ענת ישראלי, שרון אופנר, אליעזר ראוכברגר.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

08/01/2024 התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת

יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה מקבלת את הבינוי המוצע הכולל מבנה רב קומות לצד אגף מרקמי. הוועדה

סבורה כי

מיקום המבנה הגבוה בפינת הרחובות ומיקום האגף המרקמי בסמוך למתחם המצרני, - 14 -

תואמים את ההקשר העירוני, הכולל בניה גבוהה במתחמי התחדשות עירונית סמוכים, ושל המתחם וכן את עקרונות התכנון כפי שנקבעו בתכנית האב. היקף הבינוי ומספר הקומות במגדל יתואם עם לשכת התכנון, בהתייחס לכושר הנשיאה של המתחם וההקשר העירוני שלו

כפי שפורט לעיל, ובהתייחס להיקף הנדרש לישימות התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדל המוצע בתכנית.

2. בחזית הצפון-מערבית, במרווח שבין קו הבניין המוצע לגבול התכנית, יקבע שטח בייעוד

שביל

שרוחבו יהיה 2 מטרים לפחות, שיאפשר חיבור עתידי לשצ"פ המאושר בתכנית .-101 0496463

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון.

3. ייקבעו קווי בניין נפרדים למסד ולמגדל בהנחיית לשכת התכנון.

4. תבחן האפשרות לייעול השטחים במפלס קומת הקרקע של האגף המרקמי לצורך טיוב

רציפות החזית מסחרית, בתיאום עם לשכת התכנון.

5. מסמכי התכנית יכללו הוראות לתכנון בתלת מימד, על מנת לאפשר חניון תת קרקעי

מתחת

לשטחים הציבוריים. גבולות תאי השטח יקבעו בתיאום עם לשכת התכנון. מסמכי התכנית יערכו בהתאם להנחיות לשכת התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה.

6. ייקבעו במסמכי התכנית סימונים והוראות לשילוב אמצעים מכניים לתנועת הולכי רגל

בשטחים המיועדים לצרכי ציבור, לשם חיבור בין המפלסים השונים. מסמכי התכנית יתוקנו

בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור

קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

תנועה, צרכי ציבור וסביבה

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה והטמעת

הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה וקביעת זכות דרך להבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות, קביעת זיקת הנאה אשר תאפשר את שביל האופניים המוצע בדופן הרחוב ותיאום מיקום הדחסנית המוצעת בהתייחס לפיתוח העתידי של השצ"פ.

9. השטחים בהם מוצג בנספח הבינוי פיתוח של מדרכה יקבעו בייעוד דרך.

10. שיפוע רמפת הכניסה לחניה לא יחרוג מתחום המגרש הסחיר. זאת על מנת להבטיח את

ההליכתיות והמרחב הציבורי במקום.

11. במסגרת התיאום עם יועץ התחבורה, תיבחן האפשרות לאחד את שתי הכניסות

המוצעות

- 15 -

לכלי רכב על מנת להגדיל את הדופן הפעילה כלפי הרחובות.

12. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות תכנון בעיריית ירושלים והוועדה המקומית,

התכנית

תציע הפרשה מבונה עבור שני גני ילדים בשטח 260 מ"ר וחצר צמודה בשטח 350 מ"ר וכן שטח עבור צרכי קהילה בשטח כולל של 300 מ"ר. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה. השטחים הציבוריים המוצעים ישולבו במסד המוצע כפי שהוצג בדיון.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון, לרבות בנוגע

לצורך

בעדכון המסמכים הסביבתיים בהתאם לשינויים לפי החלטה זו, והטמעת הערותיה במסמכי

התכנית.

אחר

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית, בהתאם

לשינויים

בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים לרבות השפעת הצללת המבנה בהתאם להחלטה זו יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

15. תנאי להפקדה יהא תיאום עם התכנית המקודמת בסמוך להתחדשות המבנה ברחוב

דהומי 4

והמרכז המסחרי.

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים טכניים

והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית

לשכת התכנון.

17. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת

כי

תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

18. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות לבעלי

הזכויות

בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה,

- 16 -

אך

היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

20. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף

(86ד)

לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית מציעה פינוי בינוי של מבנה אחד ברחוב דהומיי 4 בחלקה .44 המגרש נמצא בסמיכות לתוכנית קרית חינוך של בי"ס גואטמלה המקודם בידי עירייה וכוללת את שטחי מבני ציבור והשצ"פים ממערב. בנוסף חלקה זו היינה חלק מתוכנית פינוי בינוי רחבה המקודמת ע"י המינהלת להתחדשות עירונית שמספרה 1009158 תוך מבט כולל על המרחב השכונתי מבחינת הליכתיות מיקום מבני ציבור, פתרון חניה, יחס הבינוי לרחוב דהומיי. אין מניעה לקידום תוכנית נפרדת במגרש אך יש לכלול בתכנון את כל העקרונות התכנוניים המנחים של התוכנית הגדולה ליצירת רקמה עירונית מתחמית מתוכננת מראש.

הבינוי המוצע חורג מאוד לסביבה וביחס לתוכניות המאושרות באזור. התוכנית מציעה מבנה מסד בקו בניין 0 לאורך רחוב דהומיי בגובה של כ- 31 מ' הכולל 7 קומות מגורים מעל קומת מסחר בגובה 9 מ', סה"כ כ 10 קומות, ומגדל בפינה הדרומית של התוכנית בגובה 29 קומות מעל קומת מסד בגובה של כ- 123 מי מעל לרחוב, לא כולל קומה טכנית על הגג. יש להנמיך את גובה הבינוי של קומת המסד בדומה לתכנית המתחמית באופן הבא:

יש להרחיב את תכסית קומות המסד לצורך ייעול השימוש בכל המגרש ומתן מענה לשטחי לצורכי ציבור המוצעים על פי פרוגראמה. בתיאום עם מחלקת התכנון ובתיאום עם המסד המתוכנן בתכנית הצמודה .

מספר הקומות במסד יהיו מקסימום 6 קומות ולא כפי שמוצע.

13/12/2023

בקומת הקרקע של האגף המערבי ימוקמו ההפרשות המבונות, בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון, עבור גני ילדים ולמוסד ציבורי הפונים לכיוון צפון באופן שיוכלו להשתלב בתוכנית של קריית חינוך המקודמת בסמוך.

יש להנמיך גובה קומה מסחרית (המסומנת בתוכנית בגובה 9 מ') בהתאם להנחיות מרחביות.

יש להמשיך את הבינוי לאורך רח' דהומיי עד גבול מגרש צידי בקו 0 כך שתיווצר קומת מסד רציפה בגובה 6 קומות לאורך הרחוב ולהתחבר לקומת מסד של דהומיי 6 בעתיד.

התוכנית מציעה מגדל עם שטח תכסית קטן של כ-4 דירות בשטח 100 מ"ר בקומה. קומה טיפוסית מחולקת ל-5 דירות באופן הבא: 3 דירות בשטח 104 מ"ר דירה בשטח 70 מ"ר ודירה בשטח 45 מ"ר. יש להגדיל את תכסית ל-6 דירות בקומה ולהנמיך את מס' הקומות בהתאם.

התוכנית לא מציינת בהוראות התוכנית גובה מקסימלי של הבינוי ומס' קומות מירבי, יש להוסיף נתונים אלו לטבלה 5 בהתאם לבינוי מתוקן. בנוסף יש להוסיף מפלסים בנספח בינוי.

בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות התכנון יש להפריש 2 כתות גן בגודל של 130 מ"ר כל אחד עם חצר צמודה בגודל של 175 מ"ר כל אחד, וכן הפרשה ציבורית בגודל 300 מ"ר עבור צרכי חברה תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה תיאום התכנון המפורט עם המחלקה לתכנון מבני ציבור ואגף מבני דת. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים.

יש לתכנן את הגישה לשטחים הציבורים מהשצ"פ ממזרח, ומרח' דהומיי. יש לסמן מעבר זה כזיקת הנאה/שביל.

- 17 -

על השטחים הציבורים להיות במקומות מיטביים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות מלאה ועם כניסה נפרדת. תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור ואגף מבני דת כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור.

יש לקבוע קו בניין 3 מ' בחזית צפון מערבית על מנת לאפשר גינון אינטנסיבי , שמירה על עצים בוגרים ערכיים ומעבר לשטחים הציבוריים המופרשים. וקו בניין 0 בשאר חזיתות.

יקבע בהוראות התכנית כי המגדל יהיה במרחק של לפחות 15 מ' מהמגדל המתוכנן התכנית מציעה שתי מבואות גדולות עם 4 גרעינים ללא צורך ובאופן התופס חלק ניכר מהחזית הקדמית שאמורה להיות פעילה. יש לבטל את הלובי המזרחי של המסד ולהגדיל את שטחי המסחר.- יש לתכנן חדר מדרגות אחד לקומות המסד.

התכנית מציעה מרפסות החורגות מגבול התכנית כלפי קרית החינוך. יש לבטלן, ולקבוע כי קווי הבניין יהיו מירביים ויכללו מרפסות. יש למחוק סעיף 4.1 ד סעיף קטן 4 בדבר הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין.

יש להגדיל את הרוחב האפקטיבי של המדרכה ברחוב דהומיי לאורך כל המגרש ל-3.5 מ'

מינימום ולסמן בזכות דרך. יש לתאם עם צוות תכנית אב לתחבורה את רוחב הדרך שכן מתוכנן בה גם שביל אופניים. מפרץ הורדה והעלאה למוסדות ציבור יהיה חלק מהפתרון של קריית החינוך העתידית.

יש לתכנן חיבור עתידי של קומות החניה של התכנית המתחמית.

יש לקבוע כי 20 אחוז מיחידות דיור יהיו בגדול של עד 55 מ"ר על פי הנחיות מנהל התכנון , ככול ובעקבות כך יוגדלו מספר יחידות הדיור , הדבר מקובל בכפוף לבדיקת התקן השמאי.

קו בניין תת"ק התוכנית מציעה קו בניין 0 לכל החלקה. יש להרחיק קו בניין תת"ק מינימום 3 מ' בחזית הצפון המערבית לשמור שטח זה ישמש כשטח לחלחול טבעי תוך שמירה על עצים בוגרים וערכיים הקיימים בשולי המגרש, כך שניתן יהיה לשמרם, תוך צמצום וייעול שטח החניון. יש לסמן את העצים סימוני מבא"ת בתשריט ונספחי הבינוי.

לא ברור מדוע נדרש 4500 מ"ר שרות ת"ק עבור מסחר. יש לצמצם בהתאם לתקן.

יש לקבוע סטיה ניכרת למס' יח"ד ולקוי בניין ולמחוק סעיף ז' בהוראות לטבלה 5 בדבר תוספת %10 יח"ד ללא שינוי בשטחים.

התוכנית המוצעת מסמנת חדר אשפה עילי בקו 0 בחזית מערבית עם דחסנית וכניסה למשאית אשפה מרח' דהומיי. כביש זה מתבטל במסגרת התוכנית הסמוכה- תוכנית לקריית חינוך בי"ס גואטמלה המקודמת בימים אלה ע"י עיריית ירושלים ושטח זה מיועד לשצ"פ.

יקבע כי פתרון התברואה ינתן בקומת החניה העליונה.

למחוק סעיף 4.1.2 א סעיף קטן 9 בדבר הקמת מתקנים טכניים מחוץ לגבול מגרש יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

סקר העצים לא מסמן את עצים בגבול הצפון המערבי של התוכנית במקום ישנם עצי ברוש גדולים, יש לעדכן סקר עצים ולסמן עצים גדולים וערכיים לשימור.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות

מרפסות זיז מעל הדרך יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ', בשטח המגרש ניתן יהיה להציע עד עומק של 2 מטרים..

לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לשטחים ציבוריים, יקבע לעניין זה סעיף סטיה נכרת.

- 18 -

יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם מרחבים ציבוריים.

יש לתאם עם המחלקה לאיכות הסביבה אמצעים למיתון ההשפעות הסביבתיות.

יש לערוך בחינה מיקרו אקלימית לרוחות ודוח אקוסטי לבחינת מפגעי רעש מהכביש למגורים ומבני ציבור.

יש להגיש דו"ח הידרולוגי מלא ומפורט כתנאי להפקדת התכנית.

המבנה יעמוד בתקן בנייה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות יש לקבל חוות דעת למניעת מטרדים מהמסחר. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה, החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית במסגרת רישום בית משותף

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה, לתקן סעיף 7.2 בהוראות בהתאם.

השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת הגיחון, אגף תברואה, חח"י, רשות העתיקות, המחלקה לאיכות הסביבה, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא, מינהלת להתחדשות עירונית.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה ל- 10 שנים לפחות לדיירים הקיימים ולהכניס לחישוב תקן להוסיף זכויות בניה לצורך תחזוקה לטווח ארוך בהיקף שייבדק יל ידי היועץ השמאי של הוועדה..

- 19 -

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 הערות טכניות

לתקן קבצי מדידה בהתאם לחוו"ד מח' מידע תכנוני

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר __ תבננה 2 כיתות גן. כל אחת תהא בהיקף 130מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה175 מ"ר. בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ 300 מ"ר אשר ישמש עבור מבנה ציבור בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון

מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לבית כנסת.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים.

במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ___________ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

- 20 -

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית מציעה פינוי בינוי – הריסת מבנה מגורים והקמת מבנה הכולל מבנה מסד של 8 קומות עם מגדל של 29 קומות מעליו.

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 למגורים ד'

2. קביעת שטחי בניה לסך 53,721 מ"ר. מתוכם

למגורים 18,080 מ"ר עיקרי ו-8,970 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת. 22,600 מ"ר שרות מתחת.

מגורים מותנה 884 מ"ר עיקרי ו- 405 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת למסחר 390 מ"ר עיקרי ו-72 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו-4500 מ"ר שרות מתחת.

למבנים ומוסדות ציבור 560 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת ו-2260 מ"ר מתחת.

3. הגדלת מס' יח"ד מ- 56 יח"ד ל -195 יח"ד . תוספת של 139 יח"ד. מכפיל 3.48 . 10 יח"ד נוספות עבור

מגורים מותנה סה"כ 205 יח"ד

4. שטח ממוצע ליחידת דיור (עיקרי בלבד) - 102 מ"ר. (אחרי הפחתה של %20 יח"ד עד 55 מ"ר)

5. התוכנית קובעת מס' קומות ל39 ומותירה תוספת 3 קומות נוספות סה"כ 42 קומות ללא קביעת גובה

אבסולוטי של הבינוי במסמכי התוכנית.

6. התוכנית קובעת קו בניין למסד ולמגדל אך אינה מפרטת גובה המסד בהוראות מציגה בינוי מסד בגובה

8 של עם קומת קרקע בגובה של 3 קומות.

7. קביעת שימושים.

8. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

9. קביעת שלביות ביצוע

התוכנית הופקדה בתאריך 15/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/01/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : ממנהל קהילתי "גנים"

עיקרי ההתנגדויות:

1. גובה הבינוי ומספר קומות חורג ביחס לסביבה ולתוכניות מאושרות באזור.

2. סמיכות המגדל לקריית חינוך תגרום להצללה למקום ברוב שעות היום

3. מבקשים להוסיף הפרשה נוספת של 300 מ"ר עבור בית כנסת

4. התוכנית מציעה כניסת שירות ודחסנית עם גישה לכביש גישה לקריית החינוך, כביש זה

מתבטל בתוכנית המקודמת במקום

- 21 -

5. מיקום גן הילדים והחצר של הגן מתחת לפני הקרקע כשרק חלק מהחצר פתוח לשמים.

מציעים להעביר את הגן לחזית הדרומית

6. יש לייצר מעבר בין תוכנית קריית חינוך המצרנית לתוכנית זו ולשפר קישוריות בין רחוב

דהומי לשצ"פ המוצע בתוכנית המצרנית

7. פריקה וטעינה למסחר יהיו בתת קרקע בלבד לא יותרו עמדות טעינה ופריקה במפלס הרחוב

8. דוח הצללות בנספח סביבתי מכיל חריגות רבות בהקשר שעות הצללה . הדוח לא כולל

פרויקטים נוספים המקודמים בסמוך לקריית חינוך – קולומביה ,1-5 דהומי 4

9. התנגדות לסעיפים ב'-ג' בהוראות לטבלה 5 לעניין תוספת שטחים למרפסות לא מקורות ללא

צורך בהגשת תוכנית נוספת. סעיף זה מגדיל רווח יזמי וצריך להיות מחושב בתחשיב כלכלי

10. התנגדות לסעיף ז' בהוראות לטבלה 5 לעניין תוספת יח"ד עד %10

11. מכפיל גבוה מהממוצע ומיקום לא מיטבי לשטחים ציבוריים

התנגדות מספר 2 : התנגדות עצמית

עיקרי ההתנגדויות:

1. לאחר מדידה בפועל של דירות התמורה וקביעת גודלם הסופי ולאור החלטת וועדה ש-%20

מיח"ד יהיו עד 55 מ"ר גודל יח"ד ממוצע גדל ל 125 מ"ר כדי לשמור על היתכנות הפרויקט להוסיף כ- 25 יח"ד נוספות או הגדלת גמישות לתוספת יח"ד ל- %20 , ללא שינוי נפחי בינוי מוצעים

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית בהתאם למפורט:

במבנה הסמוך – דהומי 4 מקודמת תוכנית פינוי בינוי של אותו יזם ואותו עורך תוכנית מס'

1399658

על מנת לקבל תכנון מיטבי יש להציע תכנון כולל לשני המבנים תוך ייעול התכנון ושיפור המרחב מסביב. שיפור קישוריות, הפרשת קרקע לציבור בצורה המשכית , הרחבת רחוב דהומי, בחינת מערך חניה וחצר תפעולית למסחר ותעסוקה המוצע בשתי התוכניות .

1. לדחות את ההתנגדות כי המכפיל גבוה מהממוצע– התכנית מציעה הריסה של בניין הכולל 56

יחידות דיור ומציע הקמת בניין הכולל 195 יחידות דיור, מדובר על מכפיל של 3.48 שהוא מכפיל סביר ומקובל בשכונה.

2. לקבל חלקית את ההתנגדויות לעניין אי התאמה של התכנית לתכנית האב יובלים גנים שבה

מסומן הבניין ככתום וחריגה משמעותית מגובה הבנייה של כתומים ללא תרומה משמעותית לציבור - - התוכנית המופקדת חורגת באופן משמעותי מתוכנית אב יובלים גנים המסמנת במקום מתחם "כתום" לפינוי בינוי מרקמי עד 12 קומות בהמשך נקבע כי ניתן לחרוג בגובה - 22 -

קומות תוך "שיפור משמעותי של המרחב". התוכנית המופקדת נמצאת על רחוב מרכזי בשכונה וגובלת בתוכנית מס' 1234459 לקריית חינוך גואטמלה. התוכנית אינה מתייחסת לסביבתה ואינה תורמת ומשפרת את המרחב בו היא נמצאת. על מנת לקבל תכנון מיטבי יש להציע תכנון כולל לתכנית המופקדת יחד עם התכנית המקודמת על ידי אותו יזם לבניין שצמוד אליו תוך ייעול התכנון ושיפור המרחב מסביב. שיפור קישוריות, הפרשת קרקע לציבור בצורה המשכית , הרחבת רחוב דהומי, בחינת מערך חניה וחצר תפעולית למסחר ותעסוקה המוצע בשתי התוכניות.

א. יש להציע שיפור של המרחב הציבורי על פי העקרונות הבאים:יש לקבוע הפרשת קרקע בחלק

הצפון של התוכנית מעבר לבינוי של המסד כך שיוכל להתחבר לתוכנית המצרנית של קריית חינוך ולייצר הרחבה של השטח הציבורי במפלסים הנכונים ולא כפי שמוצע בתכנית.

ב. הפרשות ציבוריות מבונות ימוקמו בצורה מיטבית מעל הקרקע לפי טופוגרפיה קיימת

במפלס מלווה והמשכי לתוכנית של קריית חינוך ולא כפי שמוצע גן ילדים במפלס תחתון עם חצר שפונה לקיר תמך וברובה מקורה.

ג. יש להציע תכנון דומה גם בתכנית הסמוכה.

ד. יש להרחיב את זכות הדרך של רחוב דהומי ב- 2.5 מ' לפי המלצת פרויקטור לכדי יצירת

רוחב רחוב מינימלי של 17.5 מ' לאורך הרחוב שהוא רחוב מרכזי ומשמעותי בשכונה.ולא קיימות בו מדרכות ראויות – יש לייצר מדרכה כפי שמקובל בתכניות כאלה של 3.5 מטר.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית מציעה כניסת שירות ודחסנית עם גישה לכביש גישה

לקריית החינוך, כביש זה מתבטל בתוכנית המקודמת במקום. יש לבטל שטחי שרות המוצעים מעל הקרקע בחזיתות מערבית וצפון מערבית כולל כניסה לדחסנית בחזית מערבית.ולבחון את הכניסה דרך הכניסה לחניה , במקביל תיבחן התכנית המקודמת לקריית חינוך המסמנת במקום שצ"פ תוך הסתה של כביש גישה קיים מערבה.

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת. יש לבטל סעיף 4.1.2 א' סעיף קטן 6 המתיר הקמת מתקנים טכניים וחדר טרפו מחוץ לגבול מגרש וסעיף 4.1.2 ד' סעיף קטן 7 המתיר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי בניין

3. לקבל חלקית את ההתנגדות כי סמיכות המגדל לקריית חינוך תגרום להצללה במקום ברוב שעות

היום. – גובה הבניין נקבע בהתאם לתקן השמאי והבחינות הכלכליות שיאפשרו את הקמת הפרויקט שמציע התחדשות עירונית לבניין גדול בשכונה שראוי לפינוי בינוי , בנוסף בשלב היתר הבניה תערך בחינת הצללה לתכנון המפורט .

הוועדה בחנה את הטענה לפיה בהתאם לנספח הסביבה ישנן חריגות של הצללה. הוועדה תציין כי התכנית כוללת נספח סביבתי, הכולל בדיקות הצללה, שנבדק ע"י יועצת הסביבה של הוועדה.

הוועדה שקלה את החריגה האמורה, במסגרת מכלול השיקולים התכנוניים, והיא סבורה כי מאחר שמדובר בסביבה עירונית בנויה ולאור תהליכי הציפוף העירוניים, ונוכח החשיבות במימוש תכניות להתחדשות עירונית, ניתן לאפשר חריגה כאמור.

יחד עם זאת התוכנית המופקדת מאפשרת גמישות ותוספת 3 קומות נוספות ( סעיף 3 בהערות לטבלה )5 וזאת בנוסף ל 3 קומות מגורים מותנה סה"כ 45 קומות כולל קומת מסחר גבוהה.

התוכנית אינה קובעת גובה לבינוי בטבלה 5 ואינה מסמנת גבהים אבסולוטיים בנספחי בינוי - 23 -

ולמעשה לא קובעת את את גובה הבניין, יש לתקן את גובה קומת מסחר עפ"י הנחיות מרחביות וגובה קומת מגורים עד 3.5 מ' וזאת לאור מספר הקומות הגבוה המוצע, בנוסף . יש לסמן גבהים בנספח בינוי. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי מפלס הכניסה הקובעת יהיה מלווה רחוב יש לבטל סעיף 3 בהערות לטבלה 5 לעניין תוספת קומות.

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שמבקשים להוסיף הפרשה נוספת של 300 מ"ר עבור בית כנסת-

ההפרשות המוצעות לצורכי ציבור הם בהתאם לפרורגראמה שנדרשה על ידי המחלקה למדיניות תכנון.

5. לקבל את ההתנגדות לעניין סעיף ז' בהוראות לטבלה 5 לעניין תוספת יח"ד עד %10 - התכנית

צריכה לשקף את כל יחידות הדיור המבוקשות וזאת בהתאם לתקן השמאי של התכנית ולכן יש לבטל את הסעיף גמישות המוצע ולקבוע את כל יחידות הדיור המבוקשות ובהתאם את הפרוגראמה הנדרשת.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות העצמית כי לאחר מדידה בפועל של דירות התמורה וקביעת גודלם

הסופי ולאור החלטת וועדה ש-%20 מיח"ד יהיו עד 55 מ"ר גודל יח"ד ממוצע גדל ל 125 מ"ר כדי לשמור על היתכנות הפרויקט להוסיף כ- 25 יח"ד נוספות או הגדלת גמישות לתוספת יח"ד ל-

%20 , ללא שינוי נפחי בינוי מוצעים. התכנית מבוססת על דוח שמאי , תקן ,21 ניתן לקבל את ההתנגדות לעניין גודל מממוצע של יחידות דיור שהוא גבוה לאור ההחלטה על 20 אחוז דירות קטנות, ניתן להקטין את השטח הממוצע של יתר יחידות הדיור כמקובל לכ 100 מ"ר- ואז לבחון את ההשפעה על התקן השמאי ולתקן בהתאם את זכויות הבניה ואת מספר יחידות הדיור המוצעים , ככול ויוחלט על תוספת משמעותית של יחידות דיור יש לקבל פרוגראמה עדכנית לשטחי הציבור הנדרשים מהתכנית.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות לסעיפים ב'-ג' בהוראות לטבלה 5 לעניין תוספת שטחים למרפסות

לא מקורות ללא צורך בהגשת תוכנית נוספת. סעיף זה מגדיל רווח יזמי וצריך להיות מחושב בתחשיב כלכלי- מרפסות מקורות הם שטחי בניה לכל דבר ועניין ולכן הם צריכות להיות מחושבות במסגרת שטחי הבניה בדוח הכלכלי.

לעניין תוספת מרפסות מבחינה תכנונית - התוכנית קובעת קו בניין 0 לרחוב דהומי ולחזית מערבית לכיוון שצ"פ מוצע בתוכנית קריית חינוך הסמוכה, לא יותרו מרפסות מעל שטחים ציבוריים ומעל זכות דרך, יש לקבוע כי קו בניין יכלול את כל הבינוי כולל מרפסות אלה ולבטל סעיף 4.1.2 ד' סעיף קטן 5 לעניין חריגת מרפסות מעבר לקו בניין. יש לקבוע כי המרפסות במגדל יתוכננו באופן אחיד. יש לקבוע תנאי להיתר יהיה תיאום התוכנית כולל תוכנית פיתוח וחזיתות המבנה עם מהנדס העיר.

8. התוכנית מסמנת חזית מסחרית לאורך רחוב דהומי. בפועל התוכנית מציע שטחי מסחר בסך

390 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת, לפי תוכנית הבינוי שטחים אלו מתפרסים לאורך של כמחצית חזית. כמו כן בטבלה 5 מצוין שטחי שרות למסחר בסך 4,500 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת ( פי 11.5 משטח עיקרי) יחס זה לא מובן יש לצמצם שטח זה, לצמצם שטחי חפירה, לעדכן בדיקה שמאית ולצמצם נפחי בניה בהתאם

- 24 -

9. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית.

- 25 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1041466

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הודעתם לבניך-משכן שלמה ירושלים

עורך התכנית: בלזם שמואל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14/08/2022

כתובת פתח תקוה 14 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30236 130 כן

30236 125 לא

30236 162 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

29/05/2024 הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית לצורך מילוי התנאים להפקדה בהתאם להחלטת הועדה המחוזית, לצורך הסדרת גישה מהדרך הסטטוטורית הסמוכה עבור כלי רכב והולכי רגל, לאפשר פיתוח השצ"פ כהמשכי לשצ"פ ממזרח ופיתוח חניה ציבורית בשטח שמתחת לשצ"פ.

החלטה

1. לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגת הוועדה המקומית וכן לאחר סיור

שקיימו נציגי הוועדה במקום, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בהתאם לתנאים הבאים:

1. הוועדה התרשמה כי כל החללים המסומנים לאטימה בהיתר הבנייה אכן נאטמו.

נוכח האמור, יסומנו השטחים בהתאם בנספח הבינוי כשטחים "לאטימה עד מתן היתר בנייה".

2. הוועדה רואה את החשיבות שבהסדרת גישה מהדרך הסטטוטורית הסמוכה עבור

18/02/2024 כלי רכב והולכי רגל כאחד, ולפיכך מקבלת חלקית את המלצת הוועדה המקומית לעניין השצ"פ בחזית התכנית וקובעת כי:

א. השצ"פ הכלול בתחום התכנית יפותח כהמשכי לשצ"פ ממזרח ומפלסו יקבע

בהתאם למפלס רחבת בית הכנסת הסמוך בתיאום עם לשכת התכנון. הוועדה סבורה כי בהתחשב בהפרשי המפלסים בין מפלס השצ"פ ברחבה כאמור, לבין מפלס הדרך הסמוכה, ניתן להציע תכנון המציע ניצול מיטבי של המשאב הציבורי בהתאם להחלטה זו.

ב. קצה השצ"פ הבולט לכיוון מערב יפותח כגישה להולכי רגל לשצ"פ ממפלס

הדרך הסמוכה.

- 26 -

ג. תנאי להפקדת התכנית יהיה צירוף עיריית ירושלים כמגישה.

ד. יקבע בהוראות התכנית כי השטח שמתחת לשצ"פ יפותח כחנייה ציבורית

הפתוחה לציבור. תיקון מסמכי התכנית וקביעת הוראות לעניין זה תתבצענה בתיאום עם לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

3. ייקבע שלביות ביצוע בהינף אחד לתוספת הבינוי המוצעת וכי לא תותר בנייה

בשלבים. כמו כן ייקבע כי תנאי לאכלוס תוספת הקומות המוצעות בתכנית יהיה גמר פיתוח והפעלת החניון הציבורי והשצ"פ שמעליו.

4. לתוספת הקומות המוצעת ייקבע קו בניין בנסיגה של 3 מ' מקונטור המבנה

הקיים בחזית המערבית.

5. ייקבע בהוראות התכנית סטייה ניכרת לעניין קווי בניין ומספר קומות ושלביות

הביצוע.

6. בשל כך שמדובר במוסד המציע בין היתר חדר אוכל ומטבח ייקבע בהוראות

התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם משרד הבריאות והמחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

7. עריכת התכנית ותיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

9. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

10. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

11. החלטה זו תהא בטלה מתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית על-

פי סעיף 86ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה

04/02/2024

ירד מסדר היום.

החלטה

30/07/2023

לשוב ולדון בתכנית לאחר קיום סיור בשטח.

החלטה

02/07/2023

לבקשת מגיש התכנית, התכנית ירדה מסדר היום ותשובץ לוועדה הבאה.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגת הוועדה המקומית מחליטה הוועדה לשוב ולדון בתכנית לאחר ביצוע ההשלמות הבאות:

27/11/2022

1. בדיקת התכנות חנייה בתחום השצ"פ המפריד בין תחום התכנית לבין הדרך

הסטטוטורית.

2. הצגת חישוב שטחים המפרט את שטחי הבנייה הקיימים בהיתר ואת היקף

עבירות הבנייה הקיים בתחום התכנית והצעה של מגיש התכנית לריפוי היקף עבירות הבנייה בהתאם למדיניות הוועדה.

03/10/2022

- 27 -

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

על מנת ליצור גישה לרכב מרחוב פתח תקווה ולייצר חצר לתלמידי המוסד, יש לצרף את החלק המצרני מחלקה 125 ולסמן אותו בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, ללא קווי בניין. שארית שטח השצ"פ שנותר כלוא, ייועד לדרך. יש לתאם את היקף תוספת השטח עם מחלקת תכנון העיר.

שינוי זה יפתור גם את העובדה שהמגרש לא מצוי על כביש סטטוטורי וגם ייתן מענה מסוים לחצר למוסד.

בהתאם לחוו"ד של המחלקה למדיניות התכנון, בנוסף לחצר בחזית הדרומית יש להציג חצר נוספת על גג המבנה המוצע, ככל הניתן

שטחי חצרות נוספים חסרים נוספים יוצגו בחללי שהייה, בתוך המבנה עצמו תנאי לפתיחת תיק היתר בנייה יהא תיאום עם המחלקה למבני ציבור.

קו הבניין בחזית מזרחית לא יפחת מ- 3 מטרים לכל גובה המבנה, פרט לשתי הקומות התחתונות אשר בתת הקרקע בחלק הדרומי של הבנין.

קו הבניין התת קרקעי יסומן היכן שהקומות התחתונות בתת הקרקע בלבד, בדומה לחזית המזרחית.

השימושים יקבעו עבור בית ספר/ מבנה חינוך, ללא פירוט מעבר לכך לאור העובדה שמדובר בבניין קיים עם גישה בעייתית יש לפטור את התכנית מהתקנת. מקומות חניה לא תותר בליטה של קומות תת"ק מעל מפלס דרך או מפלס פיתוח גובל.

לא תותר הקמת קירות תמך מעל 3 מ'

לא תותר הקמת גדרות אטומות מעל גובה 1.2 מ'.

מפלס הפיתוח והכניסה יהיה באותו מפלס של השצ"פ והדרך.

יש לתקן את שלביות הביצוע ולקבוע כי הבניה תבוצע בהינף אחד לכל המבנה, וכי לא תותר בניה בשלבים.

מפלס הכניסה הקובעת ייקבע כמפלס הכניסה מרחוב פתח תקווה 795=,0.00 יש לעדכן בהתאם את טבלה 5 בהוראות התכנית

בהתאם לחוו"ד של מחלקת נגישות, יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

יש להטמיע את הערות המחלקה לאיכות הסביבה כדלקמן:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכנן פיר אוורור לתיעול פליטות מהמטבח המתוכנן לגג המבנה, הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יוקצה מיקום למערכת הפרדת שומנים.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים - 28 -

כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד של רשות הכבאות, אגף מבני ציבור, אגף תברואה, חח"י, מחלקת מידע תכנוני, שפ"ע גננות, תושי"ה, שפ"ע כבישים ומדרכות תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום החלקה בעדיפות לשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש ובתאום עם אגף שפ"ע.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים, ולכל בעלי העניין בתכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

החלטה

לבקשת מגיש התכנית, התכנית ירדה מסדר היום ותשובץ לוועדה הבאה.

החלטה

לשוב ולדון בתכנית לאחר קיום סיור בשטח.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה תוספת קומות על בניין קיים הכולל עברות בניה – סה"כ 7 קומות עבור בית ספר.

חניה ציבורית ומעל שצ"פ בחלק הצפוני של התכנית.

שטחי הבניה המוצעים הם כ 3900 מ"ר

- 29 -

התוכנית הופקדה בתאריך 29/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 28/01/2025 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : אדריכל שמואל בלזם – אדריכל התכנית

עיקרי ההתנגדויות:

1. בסעיף 5 להחלטת הוועדה המחוזית נקבע קו בניין מערבי לקומות 3 עד 5 בנסיגה של שלושה מטרים

מקונטור הבניין הקיים ללא נימוק.

2. הבניין הקיים הוא כ 3.5 מטרים מגבול החלקה ואין צורך להציע נסיגה נוספת של 3 מטרים נוספים

הדבר מהווה פגיעה בחזות הבניין.

3. אם ההנחיה נובעת מהבניין הסמוך שנבנה בקוו אפס בחריגה הרי שאין סיבה בגלל שהבניין הסמוך

נבנה בחריגה להחיל חריגה נוספת על התכנית .

התנגדות מספר 2 : עשרות חתימות של תושבי השכונה

עיקרי ההתנגדויות:

1. בימים אלו מקודמת תוכנית חדשה שהולכת לקחת שטח ירוק של התושבים שהי' גינה ושביל נגישות

ולהפוך אותו לשטח חום בשימוש לחניה ושירותים למוסד 'משכן שלמה' ואולי גם בעתיד יוכל להפוך לעוד פונקציות עבור המוסד.

2. כידוע שכונת רוממה סובלת מחוסר עצום בשטחים ירוקים והפרשות ציבוריות ולא נלקחים בחשבון צרכי

התושבים.

3. השטחים הקיימים לא מספיקים, כך שלקחת את מעט השטחים והמעברים הקיימים זה גזלה של ממש

4. התושבים ברוממה פועלים רבות לקידום פתרונות לצרכי הציבור בשכונה.

5. השכונה סובלת כיום ממצב קשה וחסר תקדים של מחסור בהיצע קרקעות למטרות אלו.

6. עם המשך פיתוח מרחב השכונה ובפרט באזור התעשייה רוממה צפוי מחסור זה להתעצם ולגבור באופן

קיצוני ובלתי סביר.

7. את הנתונים הנ"ל התושבים זועקים כבר שנים בכל פורום אפשרי והדבר קיבל התייחסות וגיבוי מכל

הגורמים המקצועיים בעירייה.

8. עפ"י מתווה ראשות העיר לפתרון הבעיה, אמור כל פרוייקט להכיל פונקציות מוניציפאליות הפוטרות לעצמו

את צרכיו חוץ מזה שעליו לשאת בחסרונות עבר במעגל ההשפעה שלו, ולא להפך

9. התושבים לא אמורים לשאת על גבם חוסר תכנון וחוסר ראיה של כל המכלול, ומוסיפים חטא על פשע

ולוקחים ממעט השטחים הציבוריים עבור פתרונות מופרכים - 30 -

10. בחיידר המסורה בתחילת הרחוב רצו לגזול מאיתנו שטח של גינה והפסידו בגלל שכל התושבים התאגדו

נגד והבינו את חומרת המעשים .

11. גם במקרה זה מתאגדים התושבים להתנגדות לקידום התוכנית וגזילת שטח ירוק מהתושבים ונתינתו

למוסד.

12. מבקשים שלא לגעת בשטחים הציבורים ולפתח אותם לטובת התושבים והציבור בשכונה שהמחסור הוא

מאוד גדול.

התנגדות מספר 3 : הרב נתן קרמר וירושלים שקופה

עיקרי ההתנגדויות:

1. כמו כן חלק גדול ממה שהתכנית מציעה לאשר אינו בסמכות הוועדה, ועלולים לפגוע קשות בציבור,

דבר אשר מבלי לגרוע מן האמור מהווה "דבר מה נוסף" לכשעצמו, כך שאישור התכנית עם השינויים המוצעים בתכנית, יהווה פגם מהותי וממילא פגיעה חמורה בשלטון החוק ובציבור, דבר אשר מקנה לעמותה זכות עמידה כ"מתנגדת ציבורית" לתכנית.

2. עניינם של המתנגדים אחרים בפרטי התכנון שבתכנית, הינו בשל נכס אשר בבעלותם ו/או אשר בה

הם מתגוררים, ממוקם בתחום המוניציפלי של ירושלים או גובל לתחום התכנית או באותה שכונה בה ממוקם שטח התכנית. הכול בהתאם לכתובת המצוינת ליד הח"מ.

3. החוו"ד של האגף נכסי עירייה לתכנית קובעת כי "העיריה הנה הבעלים בגוש/ חלקה 30236/130

מחלוקה, בשלמות, שטח החלקה 940 מ"ר. העמותה חתמה על כתב התחייבות בגין נכס .7637

4. במידה ותאושר התכנית, יהא על העמותה להגיש בקשה בהתאם לנוהל הקצאות.". אך את

העגלה לפני הסוסים לא ניתן לרתום, דהיינו לא ניתן לקדם תכנית ע"ש העתיד, כל זמן שהקצאה לא מאושרת, כי יתכן שלא תאושר בכלל.

5. מה גם, שלפי חוזה החכירה בין העירייה לבין העמותה ובין היתר סעיף )9ח( לחוזה האמורה, נדרשת

הקצאה, על כל המשתמע מכך לתוספות ושינוים. מה גם כי כל החוזה כבר הופרה, שהעמותה אינה עומדת בתנאי החוזה, זאת לנוכח בין היתר העבירות הבניה, חריגה משטחים שאושררה לה, עברה כבר למעלה מ-3 שנים שלא סיימה לפתח את המתחם וכו'.

6. מכאן כי העמותה הפרטית )והודעתם לבניך- ירושלים משכן שלמה ירושלים( אינה עולה להגדרה של

"בעל עניין בקרקע" להגיש התכנית וממילא לא הייתה כל סמכות להגיש התכנית, בהתאם לקבוע בסעיף 61א)ב( לחוק.

7. הצטרפות של הוועדה המקומית לתכנית, נוגדת סעיף 3ג' להחלטת הוועדה להפקדה מתאריך

18.2.2024 שבו נקבע שהעירייה תצורף, הוועדה המקומית והעירייה הן שני גופים נפרדים.

8. מכל מקום, ההצטרפות הוועדה המקומית הינה אך ורק לגבי השצ"פ כמצוין בהחלטתה מתאריך

,27.5.2024 כפי שניתן לראות בסגמנט מטה.

- 31 -

9. העיר" ולא "הוועדה המקומית" ובטח לא באמצעות ועדת המשנה שלה. ברי כי המחוקק לא התכוון

לאפשר ניצול לרעה את סעיף )18ו( לחוק למקרים כאלו.

10. אישור התכנית יהווה "מצווה הבא בעבירה" ו"הסגת גבול" בראי משפט העברי

היות כי מדובר באישור בקשה עבור מוסד חינוכי חרדי על מקרקעין ציבוריים שלא נועד לשם כך ושלא קבל אישורים המתאימים לפי ההלכות הרלוונטיות של הקצאת שטחים ציבוריים לגורם פרטי לתוספות המוצעות בתכנית, ובטח יהיה גורמים כאלו ואחרים שיעלו טענות הרגשיות של פגיעה בדת ופגיעה בלימוד התורה של הילדים של המוסד החינוכי וכדומה, לכן ראינו לנכון ולחשוב לצטט מה שנאמר בעניין שונה אך דומה במאפיינים שלו ע"י כב' השופט ישראל פת בת"א )שלום רח'( -65691 06-17 עיריית לוד נ' עמותת נזר אהרון ע"ש חכם אהרון אורפלי זצ"ל )נבו ,(26.12.2021 וזאת כמצוטט להלן:

11. סמכות הוועדה לטפל בתכנית, פקעה תוקף, לפי סעיף 109א)ב( לחוק

אין סמכות לוועדה בשל סעיף 109א)ב( לחוק. לעניין זה, יש השלכות רבות כמפורט בספר דיני תכנון ובניה מאת המלומדים דנה וזינגר בעניין )פורסם בנבו( ובין היתר בשל שינויים במצב התכנוני באזור אחר תקופה כה ארוכה, כך שאילו היו מגישים את התכנית בתקופה של היום, הרי היה מגישים אותה עם שינויים בהתחשב לשינויים האמורים.

12. העדר מסד נתונים לשימושים ונפחי הבניה שנקבעו בתכנית

13. סעיף 4.1.1 להוראות התכנית קובע מבין השימושים "שירותים נילווים לצורך תפעול המוסד", אך

הניסוח מעורפל, באופן שלא ניתן לדעת מה נכלל בשירותים נלווים הללו, וממילא מאיין את האפשרות להגיש התנגדות מלאה ועניינית לשימוש האמור. מנספח הבינוי הלא מחייב עולה כי מדובר בפנימייה, אך הדבר לא מחייב כאמור.

14. מכל מקום, השימושים וכן נפחי הבניה שנקבעו בתכנית אינם מבוססים על מסד נתונים ונקבעו בחלל

ריק תכנוני, שכן אין תכנית מתאר מקומית עירוני או שכונתי לשטחי חום בירושלים וכן אין מסמכי מדיניות ביחס לבניה ולשימושים בשטחי חום, בהעדר תכנית מתארי סטטוטורית למצער לייעודי קרקע של מגורים, לירוק ולחום, אין דרך לדעת ההיצע והביקוש הנדרש עבור השימושים לצרכי ציבור, גם לא אין אפילו מסמכי מדיניות לשטחי ציבור ולמגורים העומדים באמות המידה שנקבעו בחוו"ד קמיניץ )חוות דעת בנושא מסמכי מדיניות במוסדות התכנון ממשנה ליועץ המשפטי לממשלה )אזרחי(מתאריך (19.10.2021 בפרט. כמו כן אין דרך לפזר את השימושים הציבוריים וההיקפי הבניה באופן שהמשאב הציבורי המוגבל ינוצל באופן מטיבי, ויעיל ובהתאם העולה לעקרון "הצדק החלוקתי"

ולעקרון "השוויון". כן השימושים שנקבעו בתכנית אינם עולים עם הפרוגרמה הכי עדכני של השכונה משנת ,2021 שלפיה יש מספיק בתי ספר בשכונה ויש שימושים אחרים החסרים הרבה יותר כגון בתי כנסת, אשר מחסור שלה עולה לכ.-52

15. כמו כן ממענה מתאריך 12.6.2023 לבקשה לקבלת מידע ממאגרי מידע העירוניים ביחס להיצע

- 32 -

וההיקף של שטחים חומים וירוקים, ע"פ חוק חופש המידע לעיריית ירושלים עולה תמונה עגומה,

16. הרי מן כל האמור עולה שאין כל דרך לעיריית ירושלים וממילא גם לא למוסדות התכנון לדעת ההיצע

של שטחים חומים וירוקים, וממילא אין להם כל דרך לגזור "תכניות מפורטת" הכוללת שימושים והיקפי שטחים, על בסיס תשתית עובדתית ראויה ונאותה.

17. מה גם שחינוך בירושלים הינו "על שכונתי".

18. מכל האמור עולה, כי לא היה ולא יכולה להיות שלוועדה הונחה את התשתית העובדתית הראויה

והנאותה על מנת לאשר את הפקדת התכנית ולכן אין הצדקה לאשר את התכנית בטרם שיש את התשתית העובדתית, במסמכי המפורסמים לתכנית אין כל אזכור על בסיס איזה נתונים החליטה הוועדה לקבוע השימושים וההיקפי הבנייה בתכנית.

19. זאת ועוד, מדובר בשטח בבעלות העירונית ואשר ממסמכי התכנית עולה כי השתי קומות העליונות

המוצעות בתכנית כתוספת נועדות עבור פנימייה, ז"א מדובר בבית ספר עבור תלמידים מחוץ לאזור, בו בעת שיש בשכונה מחסור חמור בשטחי ציבור שלא ניתן למקם אותם מחוץ לשכונה, כמו בתי כנסת כאמור, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אמונים לנהל ולקבוע את הייעודים והשימושים בשטחים ציבורים, אך חייבים לבצע זאת באופן אחראי ועל בסיס מסד נתונים עדכני ותשתית עובדתי נאותה, דבר שלא נעשה בעניינו כאמור.

20. כמו כן תאריך עריכה של הנספח הבינוי הינו ,13.6.2024 אך בנספח עצמו לא מצוין יום אלא חודש

ושנה, כך שהדבר מאיין את האפשרות להגיש התנגדות מלאה ועניינית כי הרי לא ניתן לדעת ממנו האם מדובר במסמך המאושר להפקדה או לא.

21. ממסמכי התכנית עולה כי התכנית מציעה להוסיף היקף שטחים בסך של 2,846 מ"ר, אך אינה

מציעה בתכנית פתרון חניה הנדרש עבור תוספת שטחים אלו וקובעת באופן מפורש בסעיף )4.1.2א( להוראותיה כי "פתרון החניה יקבע בהתאם לתקן החניה התקף לעת מתן היתר בניה", זאת למרות כי התכנית כפופה לתקן חניה העירוני )תכנית מס' 5166ב' בשל סעיף 1.6 להוראות ותכנית מס' 5166 בשל שהתכנית שותקת לגביה(, משמעות הדברים הינה כי מדובר במתן פטור תכנית מחניה, אך אין סמכות לוועדה לפטור תכניות מחניה, שכן תקנה )2ב( לתקנות התכנון והבניה )התקנת מקומות חניה(, תשמ"ג-1983 אינה חלה במרחב התכנוני ירושלים בשטחים הכפופים לתקן המקומי, זאת לפי תקנה 7 )דין הוראות בתכניות קיימות( לתקנות התכנון והבנייה )התקנת מקומות חניה( )תיקון(, התשע"ו – 2016 הקובעת כי "תקנות אלה אינן באות לגרוע מהוראות בתכניות שהן בתוקף ביום תחילתן של תקנות אלה.".

22. כן אין סמכות לוועדה לא מכוח תקן מקומי ולא מכוח תקן ארצי לדחות את פתרון החניה לשלב הרישוי,

שכן לפי תקנים האמורים, הפחתת מקומות חניה או פתרונות אחרות כמו חפיפה או קרן חניה כפופים לשיקול דעת של הוועדה המקומית במסגרת רישוי ועל בסיס שיקולים העכשוויים של שלב הרישוי וכן שלפי תקן ארצי )תקנה )2ב(( ההפחתה חייבת להיות בתכנית דווקא, מדובר בהוראה שאינה - 33 -

סותרת את תכניות החניה של ירושלים, כך שהיא חלה על ירושלים מכל מקום.

23. .גם ההיגיון והשכל הישר אומר כי בשלב התכנון חייב להיות היתכנות מלאה לתקן חניה מלאה, הלא

אחרת התכנית חותרת תחת כל תכליתו ומטרתו של דיני תכנון ובניה ובין היתר סעיף )61ב( הקובע כי מבין מטרות תכנית מיתאר מקומית הן "הבטחת תנאים נאותים מבחינת הבריאות, התברואה,

24. כן כאמור לעיל, היות שאין היתר בניה בתוקף והיות שאין תעודת גמר וטופס אכלוס ואין אפשרות

לקבלם בהעדר הכשרת החריגות באמצאות אישור התכנית, הרי אין מנוס אלא לחשב את כל השטחים המותרים במתחם בחישוב החנייה, לרבות השטחים הקיימים ולא רק התוספת.

25. הוראות החניון הציבורי שנקבע בתכנית אינה עומדת בתקנה )2ג( לחלק א' לתקנה 1 לתוספת

לתקנות התכנון והבניה )התקנת מקומות חניה(, תשמ"ג-1983 )להלן – חלק א'( הקובעת כי "מוסד תכנון לא תאשר תכנית כאמור המתייחסת לבניית מקומות חניה בחניון ציבורי, אלא אם כן שוכנעה כי הוקמה קרן למימון חניון ציבורי האמור.". תקנה זו חלה על מרחב התכנוני בירושלים, הואיל כי זו אינה סותרת את התקן המקומי )תכנית 5166 ו-5166ב'(, אך מסעיף 6.4 להוראות התכנית, אינו משכנע כי הוקמה קרן למימון החניון האמור, מה גם שמבדיקה הפרטנית שבצענו במסמכי העירייה הנמצאים במאגרים פומביים, אינה עולה שהוקמה קרן למימון החניון שבנדון.

הקמת קרן כזה אמור להימצא במאגרים פומביים של העירייה.

26. כן אין בתחום המגרש )כנדרש לפי תקן ארצי ומקומי( לבניין הציבורי מספר מקומית חניה הנדרשים

לפי פרט 8.110 לתקנות בקשה להיתר תנאיו ואגרות, כפי שנקבע בתקנה 8 לחלק א' הקובעת כי "מקומות החניה הנגישים הנדרשים לפי פרטים 8.110 ו-8.271 בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה )בקשה להיתר תנאיו ואגרות(, התש"ל,-1970 יהיו נוסף על סך כל מקומות החניה הנדרשים בתוספת זו, ויחושבו על פי מקומות החניה הנדרשים ביישוב בלא מתע"ן.".

27. העדר פתרונות חניה מחריפים את העומס תחבורתי בשכונה, ומחסור בחניות הציבוריות, לרבות

ברחוב תכלת מרדכי, זאת כאשר גם ככה החניות הציבוריות באזור תפוסה עד אפס מקום. ראו עמדת אגף תושי"ה של העירייה, משנת ,2019 המצ"ב ומסומן כנספח הת/ ,4 ביחס לתפוסת החניות הציבוריות ברחוב פתח תקווה, זאת לפני הקמת פרויקט תמ"א 38/1 שהוסיף עשרות דירות יקרות ללא מקומות חניה ובהסתמך על החניות הציבוריות.

28. אין חצרות בהיקף הנדרש עבור תלמידי בית הספר, לפי התקנים הרלוונטיים )בגודל של 5 מ"ר עבור

כל תלמיד(. העדר חצרות בהתאם לנדרש, יגרום שינסו לנכס את השצ"פ הגובל באופן כזו או אחרת, כפי שנסו ועשו בבתי ספר אחרים בעיר ובשכונה, דבר אשר מחריף את המחסור בשצ"פים בשכונה.

29. עבירות בניה, חוטא נשכר מתן פרס לעבריינים

30. קיימת בשטח עבירות בניה לפחות בהיקף של 1,604 מ"ר, חלקם אפילו לא מסומנים להריסה או

לאטימה, כן קיים שימוש אסור בבניין במצב הנוכחי, למרות שאין לבניין תעודת גמר וטופס אכלוס ואף לא היתר בניה בתוקף, כי ההיתר כבר פג תוקף והבניה הופסקה מעל שנה, ממילא אישור - 34 -

התכנית יכשיר את עבירות ויאפשר את המשך הבניה ועוד את התוספות המוצעות בתכנית. הרי ברי כי במקרה זו אישור התכנית יהווה פרס לעבריין בניה וייצר מצב של החוטא נשכר, במיוחד כאשר מדובר בשטח ציבורי ועבירות בוצעו ע"י הגורם שקיבל ההקצאה ובניגוד לתנאי החוזה, על כל המשתמע מכך, לא יתכן כי הוועדה המקומית תתמוך בתכנית כזו בדרך כלשהי ובוודאי לא בהצטרפות כמגישת התכנית.

31. מה גם שמסמכי התכנית אינם עומדים בסעיף 2 להחלטת הוועדה להפקדה שבו קבע הוועדה כי

"הוועדה התרשמה כי כל החללים המסומנים לאטימה בהיתר הבנייה אכן נאטמו. נוכח האמור, יסומנו השטחים בהתאם בנספח הבינוי כשטחים "לאטימה עד מתן היתר בנייה"",. כי למעשה מכל הנספחים של השטחים עולה שלא כל השטחים הקיימים ללא בהתאם להיתר אטומים או מסומנים להריסה, מה גם שאטימת שטחים דומה לעצימת עיניים ואין בזה כלום חוץ מפיקציה ואחוזת

32. עיניים!

33. מדובר בבניה המאלצת את התכנון ואינה עומדת במבחן "המגרש הריק", במיוחד, הן לנוכח ההעדר

פתרונות חניה והן לנוכח העדר פתרונות לחצרות לתלמידי בית הספר הנובעים מהבנייה המסיבית שאינה תואמת למגרש הקטן. כבר ממסמכי הקצאה עולה, כי כבר בשעתו נאמרו על ידי הגורמים הרלוונטיים, כי מדובר במגרש קטן מידי עבור בית ספר בגודל שתכננו כבר בתקופה דאז, קל וחומר שהיא אינה תואמת לגודלה לאחר התוספות המבוקשות בתכנית, כך שאין לאשר את התכנית, לו בשל נימוק זה.

34. העדר פרסום בהתאם להוראות הדין

35. ראו טיעונים בעניין פגמים כללים בפרסום תכניות במחוז ירושלים המפורטים בפרק ט' לכתב

התנגדות שהוגשו על ידי עמותת "ירושלים שקופה" ועל ידי הרב נתן קרמר ואח' לתכנית מס' -101 089793 )שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית ,5351 רחוב שרי ישראל, ירושלים( )פורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון(. בתכנית דנן ישנם אותם פגמים והטיעונים בעניין נטענים כמיצוי הליכים.

36. בטרם נקיטת הליכים בערכאות הרלוונטיות. יוער כי טיעונים לגבי פגמים בפרסום, אינם מסוג

הטיעונים הנדרשים להעלותם במסגרת ההתנגדות המוגשת לפי סעיף 100 לחוק, כי הם לא חלק מפרטי התכנון שבתכנית, וממילא זכות העמידה לטיעונים הללו, אינה אמורה מוגבלת, אך רק לגורמים הזכאים לזכות העמידה לפי סעיף 100 לחוק. אך פגמים בפרסום מסבירים מדוע אין הרבה מתנגדים נוספים לתכנית.

37. מכל המקבץ עולה כי אין סמכות לוועדה לאשר את התכנית ולמצער אישור התכנית לא תהיה חוקית

מחמת שאישורה תחרוג מסבירות ההחלטה באופן קיצוני.

38. לאור האמור, מתבקשת מהוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות במלואה ולדחות את התכנית

במלואה וכמבוקש ברישא.

39. יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את ההתנגדות במלואה ולדחות את התכנית במלואה.

- 35 -

40. חשוב להזכיר בפני חברי הוועדה את מה שנקבע לגבי מתן אישור או היתר שלא כדין בסעיף 251

לחוק )לפי תיקון מס' 116 לחוק משנת תשע"ז,(-2017 כפי שמצוטט להלן:

".251 העושה אחד מאלה, דינו – מאסר שלוש שנים:

41. הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדים לדיון פרונטלי בהתנגדות, ולאפשר להם

להשמעת מלוא נימוק התנגדותם מאת המתנגדים ו/או מאת נציגיהם ו/או מאת ב"כ מטעמה.

42. המתנגדים מתנגדים מראש לדיונים בהיוודעות חזותית, ועומדים על כך שכל דיון בתכנית

יתקיים באופן פרונטלי בלבד.

43. המתנגדים מייפים בזאת את כוחם של הנציגים מטעם העמותה )לרבות הרב נתן קרמר, ת.ז.

,(3339924 להציג את התנגדויותיהם ואת טענותיהם בעניין התכנית בפני כל הגורמים הרלוונטיים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שבסעיף 5 להחלטת הוועדה המחוזית נקבע קו בניין מערבי

לקומות 3 עד 5 בנסיגה של שלושה מטרים מקונטור הבניין הקיים ללא נימוק.

הבניין הקיים הוא כ 3.5 מטרים מגבול החלקה ואין צורך להציע נסיגה נוספת של 3 מטרים נוספים הדבר מהווה פגיעה בחזות הבניין.

אם ההנחיה נובעת מהבניין הסמוך שנבנה בקוו אפס בחריגה הרי שאין סיבה בגלל שהבניין הסמוך נבנה בחריגה להחיל חריגה נוספת על התכנית – קווי הבניין המוצעים בתכנית לוקחים בחשבון את הבניינים שמסביב לחלקה ומתוך מטרה לשמור על קווי בניין סבירים בין הבניינים הקיימים בסביבת התכנית.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שבימים אלו מקודמת תוכנית חדשה שהולכת לקחת שטח ירוק של

התושבים שהי' גינה ושביל נגישות ולהפוך אותו לשטח חום בשימוש לחניה ושירותים למוסד 'משכן שלמה' ואולי גם בעתיד יוכל להפוך לעוד פונקציות עבור המוסד- התכנית אינה מציעה שינוי ייעוד משטח ציבורי לשטח פרטי, התכנית מציעה בשטח הציבורי הקמת חניון ציבורי ומעליו פיתוח של שטח ציבורי פתוח ולכן לא מוצעת בתכנית גריעה של שטחים ציבורים.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שמבקשים שלא לגעת בשטחים הציבורים ולפתח אותם

לטובת התושבים והציבור בשכונה שהמחסור הוא מאוד גדול- התועלת הציבורית בתכנית שמוסיפה מספר קטן של חניות ציבוריות אינו מצדיק את שינוי המוצע בשטח הציבורי הפתוח - 36 -

המאושר- יש לשנות את מסמכי התכנית באופן שהחניה המוצעת תבוטל ויוצע פיתוח של השטח הציבורי הפתוח על רחוב פתח תקווה.

תנאי להיתר בניה של הבניין יהיה הגשת תכניות לפיתוח של השטח הציבורי הפתוח יכלול מעבר לבניין הציבורי המוצע בתכנית, תנאי לטופס 4 יהיה השלמת הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שכמו כן חלק גדול ממה שהתכנית מציעה לאשר אינו בסמכות

הוועדה, ועלולים לפגוע קשות בציבור, דבר אשר מבלי לגרוע מן האמור מהווה "דבר מה נוסף"

לכשעצמו, כך שאישור התכנית עם השינויים המוצעים בתכנית, יהווה פגם מהותי וממילא פגיעה חמורה בשלטון החוק ובציבור, דבר אשר מקנה לעמותה זכות עמידה כ"מתנגדת ציבורית" לתכנית.- אין קשר בין מהות ההתנגדות לבין זכות עמידה על פי החוק לצורך הגשת התנגדות, לגופו של עניין אין כל מניעה חוקית או בעיה בסמכות הוועדה לאשר תכנית גם אם היא כוללת עברות בנייה, וועדות התכנון בוחנות את התכנית לגופו של עניין ובהתאמה למדיניות ובהתאם מקבלות החלטות בנוגע לתכנית, חובה על הוועדה כפי שגם קרה במקרה זה לשקול את עברות הבניה הקיימות כאחד השיקולים לקידום התכנית והוועדה החליטה בעניין זה כי יש לאטום את עברות הבניה עד להוצאת היתר בניה מכוח התכנית.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין כי החוו"ד של האגף נכסי עירייה לתכנית קובעת כי "העיריה הנה

הבעלים בגוש/ חלקה 30236/130 מחלוקה, בשלמות, שטח החלקה 940 מ"ר. העמותה חתמה על כתב התחייבות בגין נכס .7637 במידה ותאושר התכנית, יהא על העמותה להגיש בקשה בהתאם לנוהל הקצאות.". אך את העגלה לפני הסוסים לא ניתן לרתום, דהיינו לא ניתן לקדם תכנית ע"ש העתיד, כל זמן שהקצאה לא מאושרת, כי יתכן שלא תאושר בכלל.

מה גם, שלפי חוזה החכירה בין העירייה לבין העמותה ובין היתר סעיף )9ח( לחוזה האמורה, נדרשת הקצאה, על כל המשתמע מכך לתוספות ושינוים. מה גם כי כל החוזה כבר הופרה, שהעמותה אינה עומדת בתנאי החוזה, זאת לנוכח בין היתר העבירות הבניה, חריגה משטחים שאושררה לה, עברה כבר למעלה מ-3 שנים שלא סיימה לפתח את המתחם וכו'.

מכאן כי העמותה הפרטית )והודעתם לבניך- ירושלים משכן שלמה ירושלים( אינה עולה להגדרה של "בעל עניין בקרקע" להגיש התכנית וממילא לא הייתה כל סמכות להגיש התכנית, בהתאם לקבוע בסעיף 61א)ב( לחוק.- התכנית מצעה הגדלה של זכויות בנייה במגרש חום בשכונה שחסרה מאוד בצורכי ציבור באופן שמנצל בצורה מיטבית את המגרש כפי שמקובל בכל רחבי העיר , הוועדה המקומית החליטה להצטרף ולהיות מגישת התכנית הכוללת שטחים ציבורים בבעלותה ואין לה התנגדות כי העמותה תהיה יוזמת התכנית.

הוועדה וההחלטות אנן מחליפות את הצורך בהקצאה מסודרת של השטחים הנוספים בהתאם - 37 -

לחוק ולנהלי העירייה.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין כי הצטרפות של הוועדה המקומית לתכנית, נוגדת סעיף 3ג'

להחלטת הוועדה להפקדה מתאריך 18.2.2024 שבו נקבע שהעירייה תצורף, הוועדה המקומית והעירייה הן שני גופים נפרדים.

מכל מקום, ההצטרפות הוועדה המקומית הינה אך ורק לגבי השצ"פ כמצוין בהחלטתה מתאריך ,27.5.2024 כפי שניתן לראות בסגמנט מטה- בהחלטת הוועדה מתאריך 29/5/2024 קבוע במפורש כי הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת תכנית ולא עיריית ירושלים, יובהר כי ככול ותתקבל ההתנגדות לעניין המענד של העמותה לצורך הגשת התכנית אזי הוועדה המקומית מחליטה להצטרף להגשת כל התכנית .

7. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שסמכות הוועדה לטפל בתכנית, פקעה תוקף, לפי סעיף

109א)ב( לחוק אין סמכות לוועדה בשל סעיף 109א)ב( לחוק. לעניין זה, יש השלכות רבות כמפורט בספר דיני תכנון ובניה מאת המלומדים דנה וזינגר בעניין )פורסם בנבו( ובין היתר בשל שינויים במצב התכנוני באזור אחר תקופה כה ארוכה, כך שאילו היו מגישים את התכנית בתקופה של היום, הרי היה מגישים אותה עם שינויים בהתחשב לשינויים האמורים- יש לקבל חוות דעת משפטית של היועצת המשפטית של הוועדה לעניין זה.

8. לדחות את ההתנגדות בענייין העדר מסד נתונים לשימושים ונפחי הבניה שנקבעו בתכנית

סעיף 4.1.1 להוראות התכנית קובע מבין השימושים "שירותים נילווים לצורך תפעול המוסד", אך הניסוח מעורפל, באופן שלא ניתן לדעת מה נכלל בשירותים נלווים הללו, וממילא מאיין את האפשרות להגיש התנגדות מלאה ועניינית לשימוש האמור. מנספח הבינוי הלא מחייב עולה כי מדובר בפנימייה, אך הדבר לא מחייב כאמור.

מכל מקום, השימושים וכן נפחי הבניה שנקבעו בתכנית אינם מבוססים על מסד נתונים ונקבעו בחלל ריק תכנוני, שכן אין תכנית מתאר מקומית עירוני או שכונתי לשטחי חום בירושלים וכן אין מסמכי מדיניות ביחס לבניה ולשימושים בשטחי חום, בהעדר תכנית מתארי סטטוטורית למצער לייעודי קרקע של מגורים, לירוק ולחום, אין דרך לדעת ההיצע והביקוש הנדרש עבור השימושים לצרכי ציבור, גם לא אין אפילו מסמכי מדיניות לשטחי ציבור ולמגורים העומדים באמות המידה שנקבעו בחוו"ד קמיניץ )חוות דעת בנושא מסמכי מדיניות במוסדות התכנון ממשנה ליועץ המשפטי לממשלה )אזרחי(מתאריך (19.10.2021 בפרט. כמו כן אין דרך לפזר את השימושים הציבוריים וההיקפי הבניה באופן שהמשאב הציבורי המוגבל ינוצל באופן מטיבי, ויעיל ובהתאם העולה לעקרון "הצדק החלוקתי" ולעקרון "השוויון". כן השימושים שנקבעו בתכנית אינם עולים עם הפרוגרמה הכי עדכני של השכונה- מדובר על תכנית נקודתית קטנה המציעה הסדרה ותוספת קומות על בניין ציבורי בשכונה החסרה מאוד בשטחים לצורכי ציבור , הוועדות בחנו את - 38 -

התכנית והוועדה המחוזית אף סיירה בשטח התכנית וקיבלה החלטה על הפקדת, לא נראה כי היו חסרים נתונים להבנת התכנית כפי שעולה בהתנגדות, לגבי הטענה לשימושים נלווים למוסד שגורמים לחוסר הבנת התכנית , מדובר על בעיף סטנדרטי ומקובל שאין לו כל השפעה על מהות התכנית.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שממסמכי התכנית עולה כי התכנית מציעה להוסיף היקף

שטחים בסך של 2,846 מ"ר, אך אינה מציעה בתכנית פתרון חניה הנדרש עבור תוספת שטחים אלו וקובעת באופן מפורש בסעיף )4.1.2א(להוראותיה כי "פתרון החניה יקבע בהתאם לתקן החניה התקף לעת מתן היתר בניה", זאת למרות כי התכנית כפופה לתקן חניה העירוני )תכנית מס' 5166ב' בשל סעיף 1.6 להוראות ותכנית מס' 5166 בשל שהתכנית שותקת לגביה(, משמעות הדברים הינה כי מדובר במתן פטור תכנית מחניה, אך אין סמכות לוועדה לפטור תכניות מחניה, שכן תקנה )2ב( לתקנות התכנון והבניה )התקנת מקומות חניה(, תשמ"ג-1983 אינה חלה במרחב התכנוני ירושלים בשטחים הכפופים לתקן המקומי, זאת לפי תקנה 7 )דין הוראות בתכניות קיימות( לתקנות התכנון והבנייה )התקנת מקומות חניה( )תיקון(, התשע"ו –

2016 הקובעת כי "תקנות אלה אינן באות לגרוע מהוראות בתכניות שהן בתוקף ביום תחילתן של תקנות אלה.".- על פי תקנון התכנית רשום כי תקן החניה יהיה בהתאם לתכנית 5166ב וזאת למרות שאין נגישות לחלקה ומדובר על בניין קיים , יש לתקן את המסמכים בהתאם להחלטת הוועדה המקומית להפקדה ולתת פטור מחניה לתכנית המציעה שימושים ציבורים בשכונה.

10. לקבל את ההתנגדות לעניין כן אין סמכות לוועדה לא מכוח תקן מקומי ולא מכוח תקן ארצי

לדחות את פתרון החניה לשלב הרישוי, שכן לפי תקנים האמורים, הפחתת מקומות חניה או פתרונות אחרות כמו חפיפה או קרן חניה כפופים לשיקול דעת של הוועדה המקומית במסגרת רישוי ועל בסיס שיקולים העכשוויים של שלב הרישוי וכן שלפי תקן ארצי )תקנה )2ב(( ההפחתה חייבת להיות בתכנית דווקא, מדובר בהוראה שאינה סותרת את תכניות החניה של ירושלים, כך שהיא חלה על ירושלים מכל מקום.

.גם ההיגיון והשכל הישר אומר כי בשלב התכנון חייב להיות היתכנות מלאה לתקן חניה מלאה, הלאאחרת התכנית חותרת תחת כל תכליתו ומטרתו של דיני תכנון ובניה ובין היתר סעיף )61ב( הקובע כי מבין מטרות תכנית מיתאר מקומית הן "הבטחת תנאים נאותים מבחינת הבריאות, התברואה, כן כאמור לעיל, היות שאין היתר בניה בתוקף והיות שאין תעודת גמר וטופס אכלוס ואין אפשרות לקבלם בהעדר הכשרת החריגות באמצאות אישור התכנית, הרי אין מנוס אלא לחשב את כל השטחים המותרים במתחם בחישוב החנייה, לרבות השטחים הקיימים ולא רק התוספת- כאמור יש לקבוע בצורה מפורשת בהחלטות הוועדה כי יינתן פטור חניה.

- 39 -

11. לדחות את ההתנגדות לעניין כי העדר פתרונות חניה מחריפים את העומס תחבורתי בשכונה,

ומחסור בחניות הציבוריות, לרבות ברחוב תכלת מרדכי, זאת כאשר גם ככה החניות הציבוריות באזור תפוסה עד אפס מקום. ראו עמדת אגף תושי"ה של העירייה, משנת ,2019 המצ"ב ומסומן כנספח הת/ ,4 ביחס לתפוסת החניות הציבוריות ברחוב פתח תקווה, זאת לפני הקמת פרויקט תמ"א 38/1 שהוסיף עשרות דירות יקרות ללא מקומות חניה ובהסתמך על החניות הציבוריות-

מדובר על בניין קיים בפועל שאינו מצוי על דרך ציבורית ומשמש לצורכי ציבור בשכונה חרדית החסרה מאוד בצורכי ציבור ולכן ניתן לאשר את התכנית לתוספת שימושים ציבורים גם ללא פתרון חניה, יש להסדיר במסגרת היתרי הבניה מפרצי העלאה והורדה מסודרים למימוש המוסד.

12. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שאין חצרות בהיקף הנדרש עבור תלמידי בית הספר, לפי

התקנים הרלוונטיים )בגודל של 5 מ"ר עבור כל תלמיד(. העדר חצרות בהתאם לנדרש, יגרום שינסו לנכס את השצ"פ הגובל באופן כזו או אחרת, כפי שנסו ועשו בבתי ספר אחרים בעיר ובשכונה, דבר אשר מחריף את המחסור בשצ"פים בשכונה- התקנים של חצרות לבתי ספר משתנים ומתעדכנים כל הזמן ולכן הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה, בכל מקרה יש להוסיף שימוש בגג הבניין עבור חצרות בהתאם להחלטת הוועדה המקומית , לעניין השצ"פ מדובר בשטח ציבורי פתוח שיפותח ככזה בשלביות הביצוע ולא ישמש כחצר לבניין הציבורי.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין העדר פרסום בהתאם להוראות הדין

ראו טיעונים בעניין פגמים כללים בפרסום תכניות במחוז ירושלים המפורטים בפרק ט' לכתב התנגדות שהוגשו על ידי עמותת "ירושלים שקופה" ועל ידי הרב נתן קרמר ואח' לתכנית מס'

-101 089793 )שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית ,5351 רחוב שרי ישראל, ירושלים( )פורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון(. בתכנית דנן ישנם אותם פגמים והטיעונים בעניין נטענים כמיצוי הליכים- יש לבדוק את הנושא על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית.

14. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 40 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1273150

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בע"מ ב.ה.ה.ת נדל"ן

עורך התכנית: יצחק קטורזה משרד נישה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/11/2023

כתובת שמואל הנגיד 1 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30043 117 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה מאמצת את החלטת הוועדה המקומית ומחליטה להפקיד את התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. השימושים בשלוש קומות הקרקע הקיימות יהיו מסחר ומשרדים, ובקומות

מעליהן מגורים.

2. יש לסמן את המדרכה הקיימת בפועל לרח' שמואל הנגיד בייעוד דרך ולקבוע

סעיפי הפקעה בהתאם.

3. יש לבטל את הבניה הזיזית המוצעת כלפי הרחובות, קו הבניין יסומן בהתאם

למצב המאושר והקיים. ניתן להוסיף מרפסות זיז מעבר לגבולות המגרש.

4. קו בניין עילי למרפסות יותר רק בחזית אחורית שפונה לחצר ויהיה בעומק של

עד 1.5 מ'. יש לסמן בנפרד על גבי התשריט.

21/01/2024

5. ייקבעו סעיפי סטייה ניכרת לעניין השימושים ומיקומם, קווי הבניין לטובת

שמירה על החצר ואופי המרקם, מספר קומות.

6. יש לקבוע כי לא יותר ניוד שטחים משטחי שאינם מגורים לשימוש מגורים,

הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

7. יש לקבוע את תמהיל הדירות בתוכנית באופן הבא: %40 מיחידות הדיור יהיו

עד 60 מ"ר, %40 נוספים מיחידות הדיור יהיו עד 90 מ"ר ו-%20 מיחידות הדיור יהיו ללא מגבלת גודל.

8. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש להציע הפרשה מבונה

בסך של 115-120 מ"ר עבור 1-3 דירות רווחה . ההפרשה תהייה רציפה ולא מפוצלת.

9. תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לתכנית לפיה פרק הזמן למימוש התכנית

יהיה שנתיים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

- 41 -

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

11. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

13. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה

07/01/2024

לשוב ולדון בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לסמן את המדרכה הקיימת בפועל לרח' שמואל הנגיד בייעוד דרך ולקבוע סעיפי הפקעה בהוראות התכנית בתאום עם מח' נכסים.

יש לבטל את הבניה הזיזית המוצעת כלפי הרחובות, קו הבניין יסומן בהתאם למצב המאושר והקיים. ניתן להוסיף מרפסות זיז מעבר לגבולות המגרש.

קו בניין עילי למרפסות יותר רק בחזית אחורית שפונה לחצר ויהיה בעומק של עד 1.5 מ'. יש לסמן בנפרד על גבי התשריט.

לקבוע סעיף סטייה ניכרת לקווי הבניין לטובת שמירה על החצר ואופי המרקם ההיסטורי/עירוני

27/12/2023

ייקבע בהוראות התכנית חובה לקומת הקרקע מסחרית מלבד לובי לשימושים האחרים. הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תיחשב סטיה ניכרת.

יש לפרט את השימושים המוצעים בטבלה 5 בהוראות (תיירות, מסחר ומגורים), ולקבוע הפרדה בין השימושים השונים.

יש לקבוע מפורשות בתקנון התכנית את השימוש לתעסוקה / משרדים/ מסחר הקיימים ב 4 קומות הראשונות.

יש לקבוע כי לא יותר ניוד שטחים משטחי שאינם מגורים לשימוש מגורים, הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

יש לקבוע את תמהיל הדירות בתוכנית באופן הבא: %40 מיחידות הדיור יהיו עד 60 מ"ר, %40 נוספים מיחידות הדיור יהיו עד 90 מ"ר ו-%20 מיחידות הדיור יהיו ללא מגבלת גודל.

- 42 -

הפרשה לצרכי ציבור

בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון יש להציע הפרשה מבונה בסך של 115-120 מ"ר עבור 1-3 דירות רווחה . למען הסר ספק כל ההפרשה תהייה רציפה ולא מפוצלת. יש לעדכן את ההפרשה בנספח הבינוי.

יש להוסיף בשימושים דירה לשימוש עירוני, כגון דירת רווחה ומשרדים עירוניים.

תנאי להיתר בניה יהיה תאום מיקום השטח הציבורי ואופיו.

תנאי להפקדת התכנית והיתר בניה יהיה אישור אגף נכסים.

תנאי להיתר בניה יהיה תאום עם המחלקה למדיניות תכנון.

תנאי לטופס 4 יהיה ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור כללי

יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגטלית ע"י מודד מוסמך ונסח טאבו עדכני, לאישור מח' מידע תכנוני.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לעיצוב האדריכלי.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל לקבוע בהוראות התכנית סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".-

השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: נכסים, שימור, איכות הסביבה, כבאות, תברואה, חשמל ותושייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של בעלי הזכויות בשטח התכנית ובחלקות המצרניות, חלקות ,31 ,34 ,37 ,38 39 בגוש 30043 בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

- 43 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' שמואל הנגיד פינת רחוב בארי, מרכז העיר, חלקה 117 גוש .30043 התכנית החלה במקום הינה:

תכנית מס' 2165 משנת 1976 קבעה אזור מסחרי, הריסת מבנה קיים והקמת חדש בן 6 קומות.

קו בניין אחורי 5 בחלק המזרחי ו- 2.5 מ' בחלק המערבי, 2.8 מ' לרח' שמואל הנגיד, ואפס לרח' בארי מתאר 62 משנת -1959 אזור מסחרי, %150 ב3 קומות.

תאור מצב קיים:

מבנה פינתי בן 6 קומות המשמש למשרדים

התכנית מציעה:

שינוי ייעוד למגורים, מסחר ותיירות, תוספת ארבע קומות למבנה המשמש למסחר בקומת הקרקע ולמשרדים בשאר הקומות 10 סה"כ, ותוספת 48 יח"ד למגורים.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 22/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 21/01/2025 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

דר' אריאל ששון ת.ז. 000998443

1. עיקריהתנגדות:

.1המתנגד הינו בעל מרפאה הרשום כחלקה 117/9 בגוש 30043

2. המתנגד טוען שהמבנה היום משמש כבניין מרפאות ועסקים הנלווים למרפאות וכי אין כיום דירות

מגורים בבניין.

3. התכנית מוצעת מבקשת לגרוע שתי קומות משימושן הנוכחי ובמקום לייעד אותן למגורים ולהוסיף

עוד 4 קומות למגורים – הדבר אשר יגרום לשינוי קיצוני באופי הבניין.

- 44 -

4. המתנגד טוען כי היקף השנוי המבוקש ידחוק את הרופאים והשימושים הרפואיים החוצה מהבניין

ויגרום נזק בלתי הפיך לאזור שמשוועה לקבלת שירותים רפואיים הואיל ואנשים רבים שעובדים באזור מרכז העיר יכולים לקבל שירותים אלה תוך היעדרות קצרה מעבודתם בשל קירבת המקום של המרפאות.

5. בנוסף או לחילופין כדי לשמור על אופיו ותיפקדו של הבניין כמרכז רפואי אין לשנות את הייעוד של

שתי הקומות הקיימות ובכדי לחזק את המרכז הרפואי רצוי כי לפחות קומה אחת מהקומות החדשות תיועד לשימוש מסחרי / רפואי כדי לחזק את המרכז הרפואי.

התנגדות מספר 2 :

מר יוסף פינטו ע"י עו"ד יעל אזולאי קורקין, הנמנה על המתנגדים.

עיקרי ההתנגדות:

1. המתנגדים הינם בעלי זכויות בשטחי משרדים ב- 11 חלקות משנה בבניין, וההתנגדות הינה נגד

סעיף 6.6 ()1 שהינו סעיף סטייה ניכרת והקובע כדלקמן:

"בקומת הקרקע ועד קומה ג' יהיה שימוש למסחר מרפאות ומשרדים, ובקומות מעליהן יהיה שימוש למגורים ומלונאות, לא יותר ניוד שטחים משטחים שאינם מגורים לשימוש מגורים. שינוי מהוראה זו יחשב סטיה ניכרת".

משמע, המתנגדים שאינם נמנים על מגישי התכנית אך הם בעלי זכויות בבניין – בקומה א' עד קומה ג' – נפגעים מהתכנית בשל הקביעה כי השימוש בקומות אלה יהיה למסחר מרפאות ומשרדים בלבד ונשללת מהם האפשרות לשימוש בנכסים שבבעלותם למגורים.

מדובר בתכנית המשנה לרעה את מצבם התכנוני וכן הקנייני של המתנגדים ללא שניתנה הסכמתם לכך, בפגיעה חמורה בזכות הקניין ובאפליה העולה כדי חוסר סבירות קיצונית.

2. מטעם מגישי התכנית הוגשה במקביל לקידום התכנית המופקדת, בקשה להיתר לשימוש חורג

למגורים – מס' 2024/72.00 שעניינה שימוש חורג מהיתר בניה ממסחר לשימוש מגורים עבור 15 יח"ד . מטעמם של בעלי זכויות בבניין (ובכללם המתנגדים לתכנית המופקדת) הוגשה התנגדות לבקשה להיתר.

לאחר מכן הוגשה מטעמם של בעלי הזכויות ב – 8 תתי חלקות בבניין שבבעלות המתנגדים הנוכחיים בקשה להיתר שגם עניינה שימוש חורג ממסחר למגורים (מס' )2024/0072.01 - 45 -

הוועדה אישרה השימוש החורג למגישי התכנית ולתקופת 7 שנים.

3. המתנגדים טוענים כי לו תאושר התכנית המופקדת על פי נוסח הוראותיה כיום, יימנע מהמתנגדים

ובפרט חלקות המשנה שלגביהן הוגשה כבר בקשה לשימוש חורג – לבצע שימוש בנכסים שבבעלותם למגורים.

דהיינו, בהנחה שתאושר הבקשה לשימוש חורג שהוגשה ע"י המתנגדים כפי שאושרה למגישי התכנית – לא ניתן יהיה להאריך את השימוש הנ"ל שכן השימוש המבוקש למגורים יהא מנוגד לתכנית המופקדת (ככל ותאושר).

דהיינו שימוש למגורים שכיום ניתן לאשר למתנגדים בכפוף לשימוש חורג (כפי שאושר בפועל למגישי התכנית) – לא יתאפשר במידה והתכנית תאושר!

4. מדובר בשינוי המחייב את הסכמתם של בעלי הזכויות וכן מדובר באפליה בלתי מוצדקת בין מגישי

התכנית לבין יתר בעלי הזכויות בחלקה, שאינה סבירה באורח קיצוני.. כך בעוד שמגישי התכנית "זכו" לשינוי ייעוד למגורים בתכנית המופקדת ולא ידרשו לבקש פעם נוספת להאריך את ההיתר לשימוש חורג, המתנגדים יהיו מנועים כליל מלקבל שימוש למגורים.

5. בנסיבות אלה אין למנוע מהמתנגדים את השימוש למגורים ויש לקבוע בהוראות התכנית ייעוד

למגורים גם עבור הנכסים שבבעלות המתנגדים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין ששינוי השימוש למגורים יגרום לשינוי קיצוני באופי

הבניין שמשמש היום לתעסוקה

מדובר על בניין המצוי במרכז העיר ומקובל בבניינים כאלה להציע עירוב שימושים, ניתן לקבוע בתקנון התכנית כי יותר שימוש בקומות המוצעות כמגורים גם שימוש למשרדים שהוא ראוי ומקובל במרכז העיר.

יצוין כמו כן שהתכנית קובעת ייעוד של מגורים, מסחר ותיירות, ובהוראות התכנית בסעיף שימושים קובעת כי יותר משרדים. טבלה 5 מציגה שטחים לפי שימוש "מגורים ותיירות", ומסחר אך ללא התייחסות לשימוש משרדים. בנוסף, התכניות בנספח הבינוי הינם דלילים ביותר ואינם מציגים את השטחים הנ"ל. יש לתקן ולהציג את כלל השטחים בהתאם לשימושים. – יש להציג בטבלה בנפרד שטחי בניה למסחר בקומת הקרקע, שטחי - 46 -

תעסוקה ושטחי מגורים בנפרד.

יותר להסב כאמור שטח מגורים לתעסוקה אך לא להיפך.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין ביטול עירוב שימושים בבניין בשלושת הקומות

הראשונים והסבתם למגורים

התכנית המופקדת מבוססת על מדיניות עירונית לעידוד עירוב שימושים, במיוחד באזור המע”ר ובקרבה רבה לציר הרק”ל העתידי ברחוב המלך ג’ורג’. אזור זה מהווה חוט שדרה עירוני מרכזי, בדומה לתכניות מאושרות נוספות בסביבה, המבוססות על בינוי אינטנסיבי ועירוב שימושים כגון מסחר, ותעסוקה.

המדיניות במרכז העיר היא לחייב מסחר בקומת הקרקע, מעבר לכך ככל ומוצע שימוש למגורים בלבד המדיניות היא לאפשר בניה עד 8קומות וככל ומציעים שימושם מעורבים ניתן להציע 10 קומות.

היות ועל פי התכנית המאושרת ייעוד הקרקע הוא מסחרי המאפשר מגורים מעל קומת המסחר, ייקבע בהוראות התכנית כי הבניין יכלול 10 קומות – קומת מסחר, 2 קומות תעסוקה ו 7 קומות מגורים – מיקום השימושים של קומות המגורים והתעסוקה לא ייקבע ויהיה נתון להסכמות בין בעלי הבניין .

3. לדחות את שאר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית

- 47 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 766154

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מוריה - חברה לפיתוח ירושלים

עורך התכנית: רכס אליעזר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14/02/2022

כתובת שדרות מנחם בגין , גילה התכנית ממוקמת לאורך כביש 60 במקטע שמתחיל ממזרח

לתחנת הדלק ובחיבור צפונה לרח' אונטרמן ועד לחיבור ברח' האנפה ממערב, חניון

האוטובוסים מתוכן במקטע זה מדרום ,צמוד דופן לכביש 60

גוש חלקה בשלמות

30985 16 לא

30985 13 לא

30988 13 לא

30991 11 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, שקמה סיג, מתן

נחום, דורון לביא, אליעזר ראוכברגר, יוחנן וייצמן, יעקב הלפרין, דנית שקד, עופר ברקוביץ.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון בדבר עידוד השימוש בתחבורה הציבורית, אשר מטרתה הקמת תשתית להפעלת והרחבת מערך התחבורה הציבורית באמצעות אוטובוסים בעיר ירושלים.

הוועדה סבורה כי המיקום שנבחר להקמת חניון האוטובוסים, המתאפיין במידות גדולות, כולל יתרונות משמעותיים, וזאת בשל מיקומו בפאתי המרקם העירוני של ירושלים ובשל הקרבה לעורקי תנועה ראשיים, כביש 60 וכביש בגין. בנוסף, הוועדה התרשמה כי התכנון המוצע מנצל את מאפייני השטח על מנת להצניע את הבינוי עד כמה שניתן ולרכך את מופע החניון כלפי סביבתו. הוועדה תציין עוד כי התכנון המוצע כולל את הרכיבים הנדרשים להפעלת מערך האוטובוסים, לרבות תחנת 05/09/2022

תדלוק עצמי, מוסך, חדרי נהגים, משרדים וחניה לעובדים.

הוועדה התרשמה כי הדרכים המוצעות בתכנית, היוצרות שתי גישות חדשות לשכונת גילה, חשובות להתפתחות שכונת גילה, בהתאם למגמות הפיתוח ולתכניות מאושרות לשכונה, ויסייעו בהפחתת העומס התחבורתי בכניסות וביציאות מהשכונה. יצוין כי הדרכים המוצעות מחברות את השכונה לכביש ,60 שהינו עורק תנועה רחב המתאים לעומסי התנועה הצפויים (לאחר פתיחת מנהרות כביש .)60 יחד עם זאת, כאמור בהמשך החלטה זו, נדרשת בדיקת השלכות החיבורים המוצעים על הרחובות הפנימיים בשכונה, שאליהם מוצע החיבור.

לעניין תחנת הדלק המוצעת לצריכה עצמית, הוועדה בחנה את השימוש המוצע ואת ההיבטים הנובעים ממנו, והיא סבורה כי יש צורך בהקמת תחנת הדלק לשימוש עצמי לטובת האוטובוסים המשמשים לתחבורה ציבורית. הוועדה סבורה כי הקמת תחנת דלק שתשרת למעלה מ-300 אוטובוסים היא חיונית להפעלה יעילה של מערך התחבורה הציבורית באזור. הוועדה שוכנעה כי תחנת הדלק משתלבת בתכנון המוצע לחניון אוטובוסים וכי בהתאם למסמך ההידרולוגי שצורף לתכנית, היא אינה צפויה לייצר פגיעה סביבתית ונופית משמעותית מעבר להקמת החניון עצמו.

מעבר לכך, מאחר שמדובר בתחנה לצריכה עצמית עבור האוטובוסים, לא צפויה - 48 -

להיות לה כל השפעה תחבורתית ובטיחותית.

בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. התכנית ממוקמת באזור בעל חשיבות גבוהה להחדרת מי נגר בהתאם

להוראות תמ"א ,1 ובהתאם לכך, כוללת הנחיות פרטניות להשהיה וחלחול מי נגר.

תנאי להפקדת התכנית יהיה צירוף מסמך המציג את הפתרונות המוצעים בתוך תחום התכנית או על בסיס פתרונות קיימים, בהתאם להמלצות הנספח הסביבתי של התכנית. מסמך זה יתואם עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון ועם המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים ויצורף למסמכי התכנית במעמד "נספח מנחה".

תנאי להפקדת התכנית יהיה העברת התכנית לחוות דעת רשות המים לעניין החדרת נגר עילי למי תהום וקביעת הוראות בתכנית לעניין זה.

2. בהתאם לתכנית המאושרת ,3944 קו הבניין לכביש 60 (כביש המנהרות) הוא

100 מ' מציר הדרך. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור המועצה הארצית לשינוי קווי הבניין ולחיבורים לדרך ארצית בהתאם למוצע בתכנית.

3. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה,

לרבות בנוגע להצגת הסדרי תנועה המאפשרים כניסה ויציאה של אוטובוסים לחניון גם אל ומכיוון דרום (מכיוון גוש עציון), ובנוגע להגשת בדיקה תחבורתית של החיבור המוצע על רחוב אחלמה וסביבתו.

4. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם חברת נתיבי ישראל וקבלת

התייחסותם לתכנית.

5. תחנת דלק:

א. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת התייחסות של משרד הבריאות לתכנית.

ב. יש לקבוע במסמכי התכנית תא שטח מצומצם (או סימון אחר) אשר בתחומו

תותר הקמת תחנת דלק.

ג. יקבע בהוראות התכנית כי השימוש לתחנת דלק במסגרת התכנית יהיה

בהתאם להגדרת 'תחנת תדלוק לצריכה עצמית' בהתאם לתמ"א 18 (על תיקוניה).

ד. יקבע בתכנית כי תנאי בהליך הוצאת היתר בניה לתחנת הדלק יהיה קבלת

התייחסות נציבות המים, משרד הבריאות והמשרד הגנת הסביבה.

ה. יקבע בתכנית כי הגישה לתחנת הדלק תהיה דרך חניון האוטובוסים בלבד.

6. הוועדה שקלה את ההשפעה הנופית של התכנית על סביבתה בהתייחס

למיקומה בכניסה הדרומית לעיר ירושלים. הוועדה סבורה כי התכנית אינה צפויה להשפיע באופן מהותי על הנוף הנשקף לנוסעים בכביש ,60 זאת בשל ניצול הטופוגרפיה הטבעית להקמת החניון באופן שהמבנה המוצע משוקע במדרון שלאורך כביש .60 עוד מציינת הוועדה כי החניון מוצע באזור בו עוברת תשתית תחבורתית ארצית (כביש )60 וגדר המערכת. דרכי הגישה המוצעות בתכנית גם הן משוקעות בחלקן באופן המצמצם את הנצפות שלהן. בנוסף, דרכים אלה מוצעות בתווך שבין כביש 60 לבין שכונת גילה, באזור שרובו מאושר כבר כיום לפיתוח. על כן התכנית אינה צפויה לייצר שינוי מהותי מבחינה חזותית. מעבר לכך, התכנית כוללת הוראות לשיקום נופי בהתאם ליחידות הנוף הטבעי שבסביבת התכנית.

בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת האפשרות להצמדת הבינוי המוצע בתכנית צפונה, לכיוון כביש ,60 באופן שיצמצם עוד יותר את מופע הבינוי המוצע.

7. יקבע בהוראות התכנית כי הבינוי של החניון ישלב אלמנטים של צמחיה הן על

גג החניון, הן בחזיתות והן על גג או קירוי תחנת הדלק. תנאי בהליך רישוי יהיה תיאום חומרי החזיתות לרבות חיפוי, בתי גידול וצמחיה עם אדריכל העיר, מחלקת שפ"ע והמחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

- 49 -

8. בשל מיקום התכנית, יובהר בהוראותיה כי כל העבודות שיבוצעו מכוחה,

לרבות אתרי התארגנות וקירות תמך, לא יחרגו דרומה מעבר לגבול התכנית. כן יקבע בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת מהתכנית.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה צמצום יעוד הקרקע לדרך ו/או טיפול נופי,

וקביעת יעוד לשטח פתוח באזורים בהם קיימת וודאות כי השטח לא ישמש לדרך.

התיקון ייעשה בהנחיית לשכת התכנון.

10. התכנית מציעה מעבר אקולוגי לאורך דרך הגישה המערבית לשכונת גילה.

המעבר האקולוגי מסומן בתשריט בסימון "הנחיות מיוחדות", ונקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לבצע קירוי כדי לאפשר מעבר אקולוגי. תנאי להפקדת התכנית יהיה הרחבת הסימון כך שישיק לגבול התכנית מצפון ומדרום, בתיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון והמחלקה לאיכות הסביבה בירושלים. בהמשך לאמור, יקבע בהוראות התכנית כי העבודות מכוח התכנית ילוו על ידי אקולוג, אשר יפקח על העבודות בשטח, ויותנו באישור אקולוג עיריית ירושלים ונציג רשות הטבע והגנים. בנוסף, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום שלבי ביצוע התכנית עם האקולוג המלווה, אקולוג עיריית ירושלים ונציג רשות הטבע והגנים, על מנת להבטיח תפקוד מעבר אקולוגי במהלך כל שלבי העבודות לביצוע התכנית, וקביעת מעבר אקולוגי קבוע בתום העבודות.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת בדיקות לעניין מניעת מפגעי רעש ואוויר

מהדרכים המוצעות בתכנית בתיאום עם היועצת הסביבתית של הוועדה והמחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. כמו כן יש לבצע בדיקות סביבתיות בהתאם לתיקון הנדרש בסעיף ,3 הסדרי תנועה לכיוון דרום (גוש עציון).

12. על מנת להבטיח את האפשרות למעבר לשימוש באוטובוסים חשמליים בלבד,

יקבע בהוראות התכנית כי התכנון המפורט של החניון יכלול את האפשרות לטעינה חשמלית של %100 מהאוטובוסים, לרבות עמדות טעינה וחיבור למקור חשמל מתאים. תיקבע בתכנית שלביות אשר תבטיח מעבר לאוטובוסים חשמליים.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה

בעיריית ירושלים ועם היועצת הסביבתית של לשכת התכנון, והטמעת הערותיהם במסמכי התכנית, בתיאום עם לשכת התכנון.

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם רשות הטבע והגנים, משרד הביטחון

ורשות העתיקות, והטמעת הערות הגופים במסמכי התכנית.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

16. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות/מגרשים ברחוב אחלמה וברחוב האנפה וכן הודעות לאורך כביש 60 ובתחנת הדלק הקיימת. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

17. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

10/04/2022 להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים:

כלפי הוואדי והשטחים הפתוחים מדרום לחניון האוטובוסים מוצע מופע בינוי של 4 קומות, יש להציע טיפול נופי כך שמופע הבינוי כלפי הוואדי ימותן. יש לקבוע כי - 50 -

הבינוי ופיתוח של החניון תשלב אלמנטים ירוקים, בחירת חומרים של החזית לרבות חיפוי יהיו בהתאם לעקרונות הנ"ל, כתנאי להיתר בניה לתאום ואישור אדריכל העיר, שפ"ע והמחלקה לאיכות הסביבה.

נדרשת בחינה השפעות הבינוי של החניון ביחס לשטחים הפתוחים בתיאום עם מח'

תכנון ומח' איכות הסביבה. יש לקבוע הנחיות מפורטות בהוראות התכנית לתכנון קו המגע בין חניון האוטובוסים לבין השטח הפתוח מדרום, לשם צמצום הפגיעה והשפעות השוליים על השטח הטבעי, וביניהן בין היתר ההנחיות לבינוי מתוך תחום התכנית, הנחיות תאורה למניעת זיהום אור, הנחיות לתשתיות של ניקוז וביוב וכו'

איכות הסביבה:

יש להשלים את התיאום מול מח' איכות הסביבה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

מעבר אקולוגי:

המעבר האקולוגי לבעלי חיים בתחום התכנית הוא המעבר היחיד המקשר בין השטח הפתוח שממזרח לכביש 60 לכיוון המורדות הדרום מערביים של שכונת גילה.

מעבר זה צר במיוחד ומהווה צוואר בקבוק למעבר בעלי חיים בין השטחים הפתוחים ממזרח וממערב. יש למצות את צמצום הפגיעה ולמקסם את רוחב המעבר ככל הניתן בתיאום עם מחלקת איכות הסביבה.

במהלך העבודות יש להשאיר מפתח קבוע ולקבוע שלביות ביצוע להקמת הכביש והגשר בהתאם להנחיות האקולוג מלווה התכנית, כך שלאורך כל שלבי ההקמה יוותר מעבר עבור בע"ח וצבאים בפרט. יש לבחון בקפידה האם קיימת היתכנות למעבר צבאים בשטח הצר ע"י הסרה או פתיחת הגידור הקיים. יש להטמיע בהוראות התכנית הנחייה עקרונית כי לאורך כל תקופת העבודות ישמר מעבר בע"ח, זאת בליווי ופיקוח צמוד של אקולוג. תנאי להיתר בניה יהיה פירוט הנחיות לשלבי הביצוע כך שהמעברים ימשיכו לתפקד לאורך כל שלבי העבודות ובסיומן ויאפשרו את המשך מעבר בעלי החיים בשטח זה. פירוט שלבי הביצוע יהיה חלק בלתי נפרד ממסמכי ההיתר.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון יהיה ליווי ופיקוח צמוד של אקולוג. זהו שטח בעל רגישות אקולוגית גבוהה, בייחוד לאור המעבר האקולוגי הצר והמאוים ועל כן כל שלב בתכנית, לרבות כל כניסה לשטח הפתוח ו/או עבודות בסמוך למעברים האקולוגיים מחייבת נוכחות אקולוג ופיקוח בשטח.

התייחסות למסמך הסביבתי: בחינת חלופות ועדכון המסמך הסביבתי בהתאם

לתכנון העדכני-

יש להשלים בחינת חלופות המציגה את התכנון העדכני כתנאי להפקדה. יש להתייחס בבחינת החלופות לרוחב המעבר האקולוגי הנשאר בין גבול התכנית וקצה הבינוי המתוכנן באזור חניון האוטובוסים לגדר המערכת.

יש לעדכן את המסמך הסביבתי בהתאם לחלופה הנבחרת בכל מקום בו הדבר נדרש כתנאי להפקדה.

השלמות מבוקשות כתנאי לדיון בוועדה המחוזית:

עדכון כלל מסמכי התכנית בהתאם לתכנית הבינוי האחרונה הכוללת יציאה של דרך המילוט לכיוון מזרח.

הצגת נספח ניהול נגר עילי לאישור המחלקה.

בהתאם לבחינת ולמסקנות המסמך הסביבתי, ייקבע בהוראות התכנית החובה - 51 -

בביצוע הקירות האקוסטיים ותנאי למתן היתר בנייה יהיה הגשת חוות דעת אקוסטית מפורטת המציגה את מיקום הקירות וגובהם ביחס לשימושי וייעודי הקרקע המאושרים לבדיקה ולאישור המחלקה לאיכות הסביבה. מסקנות המחלקה יוטמעו במסמכי הבקשה להיתר הבנייה.

השלמות לסקר הטבע

יש להשלים במסמך הסקר ולקבוע בהוראות התכנית הנחיות מפורטות לגישור המתוכנן מעל המעבר האקולוגי הצר הקיים, וביניהן:

כלל פעולות התכנון המפורט להיתר ולאורך כל שלבי הביצוע של שטח המעבר האקולוגי יערכו בליווי ובפיקוח אקולוג התכנית ובתיאום ובאישור אקולוג עיריית ירושלים – המחלקה לאיכות הסביבה ורשות הטבע והגנים.

במהלך העבודות אין לכוון תאורה לכיוון שטח זה.

במסגרת העבודות יוסר הגידור המפריע למעבר בע"ח באזור זה. כמו כן, ייבנה גידור להגנה על המעבר האקולוגי מכניסת בני אדם ורכבים. מיקום הגידור ומפרטו יוחלטו בהתייעצות עם אקולוג.

לאורך כל תקופת העבודות יישמר מעבר בעלי חיים, בליווי ופיקוח צמוד של אקולוג.

מפתח עמודי הגשר באזור המעבר האקולוגי יהיה רחב ככל הניתן. מיקום עמודי הגשר באזור המעבר יקבעו על פי תכנית בשיתוף עם אקולוג ותיאום מול האקולוג העירוני ויאפשרו את תפקוד המסדרון האקולוגי.

גובה הגשר צריך להיות מעל 12 מטרים על מנת לאפשר מעבר לבעלי חיים.

בתום ביצוע התכנית יש לשקם את הצומח באזור המעבר האקולוגי, וכן לשתול צמחייה מקומית על פי תכנית של אדר' נוף בשיתוף אקולוג.

יש לעדכן את פרק הרעש כולל בחינה מפורטת של שתי החלופות למיגון אקוסטי ובחינת רעש מצרפי לקולטים רגישים בתיאום עם מח' איכות הסביבה.

לאור ממצאי הבחינה בנושא הרעש שמתקבל מהמוסך, אין לתכנן חלק מהמוסך המוצע בתכנית כמוסך פתוח, כפי שמסומן בנספח הנופי של התכנית. יש לתכנן את המוסך כולו כמוסך סגור בלבד ולקבוע על כך בהוראות התכנית. יש לוודא כי כלל ההנחיות לתכנון מבנה המוסך מהיבטים אקוסטיים למניעת רעש הוטמעו בהוראות התכנית כתנאי להפקדה. יש לקבוע בהוראות התכנית כי במסגרת התכנון המפורט של מבנה המוסך יילקח בחשבון הרעש המצרפי בקולטים רגישים מכלל מקורות הרעש בתכנית – רעש מתחבורה ומכלל הפעילויות בחניון המתוכנן.

רעש מצרפי – המסמך הסביבתי אינו בוחן את הרעש המצרפי לקולטים מכלל מקורות הרעש בסביבת התכנית – מערכת הכבישים והרמפות ורעש מפעילות החניון, כולל המוסך ומתקן השטיפה. יש להשלים כתנאי להפקדה.

איכות אוויר - יש לערוך חיזוי חוזר של ריכוזי המזהמים בהתאם למקדמי הפליטה העדכניים של המשרד להג"ס מינואר 2022 כתנאי להפקדת התכנית.

טיפול במי נגר

יש לעדכן במסמכי התכנית את כלל ההערות וההנחיות אשר ניתנו בהתייחסות המשרד להגנת הסביבה בתאריך 13/2/2022 לדו"ח הידרולוגי-סביבתי, אשר הוכן עבור תחנת התדלוק על ידי חברת הידרומודול בדצמבר .2021 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תשטיפים ממתקן השטיפה ומהמוסך המתוכנן יאספו ויטופלו גם הם במערכת טיפול מקדים טרם הזרמתם לביוב. תימנע הזרמתם לשטח הפתוח ו/או לתת הקרקע.

- 52 -

נספח ניקוז וניהול הנגר- יש להציג את נספח הניקוז וניהול הנגר העדכני למח' איכות הסיבבה כתנאי לדיון בוועדה המחוזית.

בנספח הניקוז הוספו מתקנים לשבירת אנרגיה במוצאי הניקוז של הכבישים המתוכננים ובמוצא מעבירי המים, לשם צמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים הצמודים לתכנית. לצורך ביצוע המתקנים, נבקש להרחיב את תחום התכנית כך שתכלול את השטח הנדרש למתקנים אלו.

בתכנון המתקנים יש להעדיף פתרונות מבוססי טבע למיתון הזרימות והשהיית המים לצורך החדרתם לתת הקרקע.

מתקנים לניהול נגר יתוכננו בשטחי שצ"פ בלבד ולא בשטחים המסומנים כ"דרך/טיפול נופי".

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית לניהול נגר עילי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה. התכנית תציג את נפח הנגר לניהול בתחום התכנית, אשר ייקבע בהתאם למדיניות ניהול הנגר העירוני של מינהל התכנון הארצי, ואת האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית. עודפים יופנו למוצאי הניקוז והערוצים הטבעיים הסמוכים לתכנית, בשילוב עם פתרונות מבוססי טבע למיתון הזרימות, מניעת סחף קרקע והשהיית המים לצורך החדרתם לתת הקרקע. פתרונות הניקוז יכללו אמצעים להרחקת פסולת, מוצקים מרחפים ומזהמים טרם הזרמת המים לשטח הטבעי.

ביוב: יש לעדכן את נספח הביוב בהתאם לתכנית הבינוי העדכנית. נספח הבינוי יוגדר כנספח מנחה, מיקום תחנת הסניקה יקבע באופן סופי בשלב היתר הבנייה בתיאום ובאישור מח' איכות הסביבה.

תשריט מצב מוצע:

בנספח הפיתוח מופיעה רצועת חיץ מצידי הכביש כרצועה ירוקה. בפועל, בתשריט מצב מוצע מסומן זברה בייעוד לשיקום נופי/דרך. היכן שקיימת וודאות בנוגע לייעוד הקרקע, יש לסמן ייעוד לדרך או לטיפול נופי/שצ"פ ולא גם וגם. בכביש 22 בכללותו יש לצמצם את הייעוד שסביב הכביש לדרך ו/או טיפול נופי ולסמן את קו המגע בין הכביש לשטחים הפתוחים כשטח ירוק לטיפול נופי בלבד. מדרום לחניון יש שטח הנועד לשיקום, יש לסמן אותו בייעוד ירוק לשיקום נופי וכן הלאה.

יש לסמן בתשריט מצב מוצע, בתיאום עם המח' לאיכות הסביבה, את מיקום

המעברים האקולוגים המתוכננים: א. גשר מעל המעבר הקיים כיום בין כביש 60

מצפון וגדר המערכת מדרום. ב. מדרום לגשר המוצע - מעבר בין גדר המערכת ממערב וכביש הכניסה לחניון ממזרח. ג. מעבר מוצע בכביש 22 מעט צפון מערבית למנהרת כביש .60

חזות ושיקום: יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג הבינוי יהיה ירוק ו/או גג חי וכן

היכן שקיימים קירות בחזיתות החניון הם יוסתרו באמצעות צמחייה מטפסת.

הוראות התכנית לא מספיק מפורטות ליצירת קירות ירוקים בחזית שפונה לוואדי.

יש לעדכן את ההוראות וכן את התכנון בנספח הנופי כתנאי להפקדה.

לפי הנחיות המשרד להג"ס שניתנו בתאריך ,13/2/22 יש לקרות את תחנת הדלק. יש לקבוע כי קירוי התחנה יהיה גג ירוק לשיפור הנצפות לעבר החניון ומתן פיצוי טבעי.

יש לעדכן בהתאם לכך את הוראות התכנית, הקובעות כי התחנה תקורה בקירוי קל (סעיף 4.1.2 ה').

מרכז אנרגיה: יש לאפשר בהוראות התכנית מרכז לייצור אנרגיה אשר יעשה שימוש

בגז טבעי בלבד.

אוטובוסים חשמליים: יש לקבוע בהוראות התכנית כי תוכן תשתית לטעינה

חשמלית ל%100 מהאוטובוסים.

אקולוגיה:

- 53 -

יש להטמיע בהוראות התכנית את כלל ההמלצות וההנחיות המפורטות בסקר הטבע פרק ה'.

יש להציג בפני המח' לאיכות הסביבה תכניות וחתכים של גבול התכנית באזור החניון הכוללים את קירות התמך (ריכוך ודירוג במידת הצורך), את מתקני השהיית הנגר, את צינור הביוב וכו' בהתאם לתכנון העדכני של החניון כתנאי להפקדה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי אין לחרוג מהקו הכחול המאושר במהלך העבודות ואין לאשר זליגת עודפי עפר, פסולת וכדומה אל עבר השטח הטבעי הסמוך.

תכנית התאורה של הכביש והחניון תכלול אמצעים לצמצום זיהום אור, תאורת full ,cutoff בהתאם להנחיות רשות הטבע והגנים. אזור המעבר האקולוגי הקיים וכן המעבר המוצע יתוכננו כך שלא יהיו מוארים כלל. תכנית התאורה והדמיות יוגשו לאישור מחלקת קיימות בעיריית ירושלים כתנאי למתן היתר בניה.

תנאי להיתר בניה יהיה ביצוע סקר גיאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה ו/או שימור. טרם תחילת העבודות, יש לוודא העתקת צמחים ייחודים, בדגש על מינים מוגנים ונדירים, לטובת עבודות השיקום.

שיקום סביבת הכביש והאזורים המופרים יעשה בהתאם לאופי בתי הגידול הקיימים כיום בשטח, בהתאם לממצאי סקר הטבע העירוני. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תכנית ועבודות השיקום יעשו בליווי ופיקוח צמוד של אקולוג. תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון יהיה הגשת תכנית השיקום בתום העבודות לאישור מחלקת קיימות, לרבות שימוש במיני צומח מקומי ושילוב גיאופיטים שהועתקו טרם תחילת העבודות באתר.

יש להטמיע בהוראות התכנית את המלצות הסקר הנוגעות להדברת מינים פולשים במהלך ולאחר סיום העבודות, כמצוין בפרק ה' במסמך הסקר ובהתאם להנחיות רט"ג.

יש להימנע מפריצת דרכים חדשות לשטח התכנית, מלבד מעבר באזורים מופרים ובאישור האקולוג המלווה. זאת בכדי למזער את הפגיעה בשטח הטבעי.

תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון יהיה הצגת מיקום אזורי ההתארגנות ומחנות קבלן לאישור מחלקת קיימות.

יש להטמיע בהוראות התכנית כי לא תותר הבאת כלבים למתחמי מחנות הקבלן ושטח העבודות.

תנאי להפקדת התכנית הינו הצגת נספח ביוב ואישורו על ידי המחלקה לאיכות הסביבה.

תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום וקבלת אישור תושי"ה. כמו כן, תנאי להיתר בניה יהא הגשה ואישור תכניות הסדרי תנועה מפורטות ע"י צוות בקרת תכנון תנועה.

תנאי לטופס 4 הוא תעודת גמר של פרויקט חניון אוטובוסים ורמפות חיבור לשכונת גילה, והשלמת ביצוע קטע של רחוב דוגה בין רחוב אחלמה לבין רחוב דוגה הקיים.

בעת הגשת בקשה להיתר בניה יש להגיש לצוות בקרת תכנון פיזי תכנון כבישים מפורט כולל התחברויות עם מערכת הכבישים הקיימות , וכולל תכנון קונסטרוקציה עבור הקירות והגשר וכו' וכולל תכנון ניקוז מאושר, ומבנה כבישים בהתאם לדווח יועץ קרקע ומבנה.

כללי:

על פי חוו"ד אגף נכסים יש לבחון אם ניתן להוציא מגבולות התכנית את גוש/ חלקה 28110/24 ביעוד מגורים (בבעלות פרטית של בית משותף).

- 54 -

תנאי למתן היתר הבניה יהא תיאום עם אגף התברואה.

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור חיבור של כל התשתיות החדשות עם תשתיות עירוניות ע"י המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות.

יש לסמן בתשריט עצים לעקירה, שימור והעתקה בתחום התכנית בתיאום עם אגף שפ"ע.

תנאי להיתר בניה יהא הכנת תצ"ר כשרה לרישום והתחייבות לרישום התצ"ר ככל והקרקע תוסדר בעתיד.

יש להשלים חוות דעת מחלקות אדריכל העיר, מתכנן אזורי/שכונתי, אדריכל העיר, הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא, חברת חשמל לישראל, רשות העתיקות - אריכאולוג מרחב י-ם, תוכנית אב לתחבורה ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תנאי לטופס 4 אכלוס לתוספת הקומות החדשות יהיה נטיעה של (לדוגמא) שלושה עצים בוגרים בתחום החלקה בשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בהוראות התכנית, יש לציין שנספח התנועה הוא מנחה בלבד.

יש לבחון את היקפי הבניה בהוראות התכנית מול התשריט ונספח הבינוי. יש לתקן ולעדכן את המסמכים כך שהיקפי הבניה הרשומים בסעיפי ,2.2 ,3.2 ו-5 יהיו תואמים אחד לשני ומתואמים לתכנון המוצע בתשריט ובנספח בינוי .

12/09/2021

- 55 -

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית לצורך קידום התכנית של חניון אוטובוסים

תיאור חדש להתנגדויות

תיאור הבקשה:

מטרת התכנית הינה עבור הקמת חניון אוטובוסים כמענה אזורי וכן הקמת רמפות כניסה ויציאה לשכונה, מדובר בצורך ציבורי.

התכנית ממוקמת לאורך כביש 60 במקטע שמתחיל ממזרח לתחנת הדלק ובחיבור צפונה לרח' אונטרמן ועד לחיבור ברח' האנפה ממערב, חניון האוטובוסים מתוכן במקטע זה מדרום ,צמוד דופן לכביש .60

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעודי קרקע וקביעת תנאי בנייה לבניית חניון אוטובוסים, שינויים תנועתיים וחיבור לרמפות

כניסה ויציאה לשכונת גילה. שינוי במערך יעודי הקרקע כמפורט להלן:

מאזור מגורים 2 לדרך משטח ציבורי פתוח לדרך ולדרך ו/או טיפול נופי מדרך מאושרת לדרך ו/או טיפול נופי מאזור מגורים 5 מיוחד לדרך ו/או טיפול נופי.

2. קביעת שטחי בניה לחניון אוטובוסים ל-42,000 מ"ר.

3. קביעת אזורים למעברים עיליים.

4. קביעת אזורים ל"חפירה וכיסוי" (cover&.)cut

5. קביעת הוראות בגין דרך מאושרת, דרך מוצעת, דרך ו/או טיפול נופי.

6. קביעת הוראות בגין עצים לשימור, העתקה ועקירה.

קביעת הוראות לשיקום נופי.

התוכנית הופקדה בתאריך 11/10/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 10/12/2024 .

לתוכנית הוגשו 14 התנגדויות:

התנגדות מספר :1

צבי שילוני – בעל דירה האזור "שכונת אחוזה" שבדרום מזרח גילה רבתי.

ראש ועד התושבים - מייצג את כלל תושבי שכונת אחוזה

- 56 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. באזור קיים פרויקט חנה וסע שבתהליך בנייה ועוד מספר פרויקטים בינוי ומוסדות חינוך של

התחדשות עירונית אשר יוסיפו עומס תנועתי רב, יש לשכלל את כל הפרויקטים בהיבט אחד ולשקול את העומס שיווצר מכך.

2. הרחובות בשכונת אחוזה צרים ותוכננו לפי למעלה מ-40 שנה, ואינם מתאימים לתכנון התכנית נשוא

ההתנגדות.

3. רחוב פלוצקי רחוב צר וחניות משני הצדדים, מעבר 2 רכבים בו זמנית על הכביש אינו מתאפשר. בדומה

לכך המצב הינו גם ברחוב אלטרשולר ורחוב דוגה.

4. המגרש החום ברחוב דוגה משמש לחנייה, ומתוכנן בו בנייה של גני ילדים בנוסף לבית כנסת, יסיר את

החניות ויווצר עומס נוסף בחניות.

5. בנוסף, הגנים העתידיים ייגרמו לעומס נוסף על הרחוב בנוסף לתכנית נשוא ההתנגדות.

6. רחוב דוגה דורש מעגל תנועה מאחר ולא יהיה ניתן לפרסס בשטח החום, אך מצד שני מעגל תנועה

ימעיט ויפגע בחניות שכבר כיום אינם מצויות.

7. לכשתיבנה רמפת האחלמה-אלטרשולר, היא תנקז אליה את רוב תנועת כלי הרכב המבקשים להגיע אל

דרום שכונת גילה רבתי ממזרח (מכביש ,60 ממחסום בית לחם, מהר חומה ומדרך חברון), ואת רוב תנועת כלי הרכב המבקשים לצאת מדרום שכונת גילה רבתי לכיוון מזרח דבר זה יוסיף מספר רמזורים וזמן המתנה ארוך ובנוסף לזמן העצירה הרגיל תהיה בהם גם זכות קדימה לרכבת הקלה.

8. להערכתנו, ברמפת כביש ההחלמה- לאלטשולר יעברו כ 2,000 כלי רכב ויותר בממוצע ביממה בכל כיוון

(כ-4,000 נסיעות ביום!) ובהם גם מיניבוסים, אוטובוסים ומשאיות! כל אלה יתווספו על התנועה הקיימת כבר כיום ברח דוגה, ועל זאת שתיווסף עם הפעלת אשכול הגנים בשטח החום, וכל הנהגים האלה ייאלצו לתמרן במרווח הצר שבין המכוניות החונות משני דצי הרחוב, שכבר כיום בקושי מאפשר מעבר רכב בכיוון אחד! רוב התוספת הזאת תעבור בשעות העומס, שבהן מבקשים גם תושבי "שכונת אחוזה" לצאת ממנה או לחזור אליה במכוניותיהם!

9. רמפה שאקי- כביש 60 הינה מבורכת מאוד, שכן היא יכולה לנקז את כל התחבורה מדרום גילה רבתי

ישירות לכביש ,60 וכך בכיוון ההפוך: מכביש 60 ישירות את דורם גילה רבתי. בכך היא גם תקל מאוד את עומס התנועה ברחוב דוגה וב"צומת המקולל" הרוזמרין- דוגה. צריך רק לוודא שיש חיבור אליה של הכביש המנקז את מזרח תכנית דמ"ג ואת פרויקט מבואות גילה, כך שהתנועה המוטורית אליהם לא תעבור דרך רחוב דוגה ו"הצומת המקולל" הרוזמרין- דוגה.

10. כמו כן, מאחר שרמפה זו מתוכננת להיבנות פחות מ100 מטר דרומה מבנייני מתחם "האחוזה"

(שלושת הבניינים של רח אלטשולר), נחוץ לבנות מעליה חיפוי שימנע מתושביו מפגעי עשן, ריח ורעש (שהם גם מפגעי בריאות!)

11. קיימים מספר תכניות בשלבים מסוימים שיוסיפו אלפי יח"ד בנוסף לדיוריות המתוכננות, ויוצרו

עומסים עצומים.

12. לבטל לחלוטין את הרמפה אחלמה-אלטשולר, כדי למנוע את חסימת רח' דוגה וצומת הרוזמרין-דוגה

באלפי נסיעות מדרום-גילה רבתי, ואליה.

13. להפחית באורח משמועתי את מספר הקומות ומספר הדירות בפרויקט מבואות-גילה.

14. לכפות על היזמים להפריש כספים לקרן-התחזוקה של מבואות-גילה ל"דיוריות"

15. למנוע לגמרי את האפשרות לחלק דירות בפרויקט מבואות-גילה ל"דיוריות"

- 57 -

16. לוודא שכל הכניסות והיציאות ברכב מוטורי לפרויקט מבואות-גילה ולמזרח תכנית דמ"ג יהיו אך ורק

דרך הכביש הפנימי המתוכנן במזרח תכנית דמ"ג ודרך הרמפה שאקי- כביש 60 והמחלף המתוכנן להיבנות מעל כביש .60 זה גם יחסוך את הקמת מעגל-התנועה בצומת דוגה-פולוצקי ויציל את 'פארק יניב'.

17. לוודא שבניית הרמפה שאקי-כביש 60 והמחלף מעל כביש 60 תושלם לפני תחילת אכלוס פרויקט

מבואות-גילה.

18. להרחיק מזרחה את תוואי הכביש הפנימי המתוכנן למזרח תכנית דמ"ג ולהצמיד אותו לתוואי כביש

.60

19. להפוך את רחוב פולוצקי לחד – סטרי מצומת דוגה-פולוצקי לכיוון הכיכר ורח' ברמן, כדי למנוי כניסת

כלי-רכב דרכו לרחוב דוגה. דיירי פולוצקי יוכלו להגיע אליו מדרום, דרך רחוב ברמן עד הכיכר, ומשם ברחוב העוקף ממערב את בנייני פולוצקי ודוגה ומתחבר לדרום רח' דוגה.

20. למנוע חיבור לרח' דוגה של הכביש הממשיך את רח' פולוצקי אל גוש מוסדות-החינוך שמצפון

ל'אחוזת-יניב'.

21. למנוע כל חיבור של כביש נוסף לכביש עוקף פולוצקי ודרום דוגה.

22. להוציא לגמרי מתוכנית דרום -מזרח גילה את תפקודי התיירות והתעשייה

התנגדות מספר :2

גד יוליוס - המתנגד הינו בעל עניין עפ"י טענתו בתחום התכנית.

הבעלים החוקיים ב -1000/5099 חלקים בקרקע שאינה מוסדרת הרשומה בפנקס השטרות בספר

ירושלים מס' 1015 דף 5977 (להלן יכונו:"המקרקעין" או "החלקה")

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה בלתי מדתית בקניינו של המתנגד אף שטענות לירידת ערך לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה,

תשכ"ה -1965 מקומן בתביעה ולא בפני הוועדה הנכבדה. נמצא לנכון להעלותן אף כאן, שכן אין מדובר בפעם הראשונה בה ניטלות פיסות מהחלקה, ללא הליך נאות כנדרש בדין; וחמור מזאת, ללא פיצוי המתנגד כלל ועיקר. לפיכך יטען המתנגד שיש להורות על קידום תכנית שתצמצם ואף תמנע את ביתורה של הקרקע למספר חלקים ואף להתלותה עד לתשלום פיצוי בגין הנטילה הקודמת.

2. טענות לפגיעה בנוף כאמור, החלקה ממוקמת בשיפוליה הדרומיים של שכונת גילה בירושלים, עם נוף

מרהיב לבית לחם וסביבתה. המדובר באזור בעל טופוגרפיה משתנה, התכנית המוצעת יוצרת חיבור חדש מהמנהרה הקיימת, באמצעות גשר, מנהרה ודרך טיפוסית. אולם אין במסמכי התכנית התייחסות של יעוץ נוף לפגיעה במקרקעי המתנגד. לפיכך יטען המתנגד שהבינוי המוצע יוביל לפגיעה בנוף ועל אף זאת, לא נעשה ניסיון לנקוט בצעדים אשר יאזנו בין דרישות התכנית לרווחת בעלי המקרקעין. לרבות באמצעות סימולציות שממחישות את היעדר הפגיעה בנוף. עוד חשוב להדגיש, שבשונה מתכנון עירוני, המקרקעין אינם ממוקמים בסביבה עירונית דינמית, ולכן קיימת למתנגד זכות מוקנית לשימור הנוף הנשקף מחלקתו.

3. טענות בדבר תוספת רעש מאחר שמדובר בתכנית לחניון אוטובוסים ורמפה דרומית לגילה שתתחבר

לכביש 60 . ברי שכמות הרעש באזור תתגבר באופן משמעותי. הן על -ידי אוטובוסים והן על -ידי כלי רכב שיבקשו לעשות שימוש בבינוי המוצע. אלא שבניגוד להוראות סע' . 6.3.4 לתכנית המוצעת לא נעשה סקר אקוסטי ולא נבחנו השלכות הרעש על האזור. אמנם סע' 6.3.4 הנ"ל מתייחס להיתרי בנייה, אולם המתנגד יטען שאישור התכנית כהווייתה, עשוי להוביל לאישור בדיעבד של סביבה רועשת, ולו - 58 -

אך מן הטעם שכבר קיימת תכנית תקפה. אמנם בדין הישראלי קיימות הוראות הנוגעות לצמצום מטרדי רעש, דוגמת תקנות למניעת מפגעים )מניעת רעש(, התשנ"ג -1992 ותקנות למניעת מפגעים )רעש בלתי סביר מציוד בניה( התשל"ט- 1979 אלא שבעניינו אין מדובר בפיתוח אורבני ומטרת התכנית היא להפוך שטחי טבע בתולי לדרך וחניית אוטובוסים. לפיכך המתנגד יטען כי טרם אישור התכנית, יש לבחון את השפעת תוספת הרעש בשלב זה; וכי לא יהיה זה צודק וראוי להמתין עם בדיקות אלה לשלב הנפקת ההיתר.

4. עמוסי תנועה וזיהום אוויר.

התנגדות מספר 3 :

מוריס קאשפיאן בשם –

עו"ד שגיא תירוש ממשרד קרמר, שפירא, שניידר ושות

עיקרי ההתנגדויות:

1. עם כל ההבנה של הצורך בהגברת השימוש בתחבורה ציבורית, הרי שחניון מעין זה, על כל מתקניו-

כחניון אוטובוסים מרכזי של דרום ירושלים, עלול ליצור מטרדים אין ספור לתושבי הרחובות הסמוכים ולפרויקט המגורים שיוזם המתנגד.

2. מטרדים ומפגעי זיהום אויר של תחנת תדלוק לאוטובוסים, תנועת מכליות יומיומית במתחם למילוי

מכלים ת ת-קרקעיים ועיליים, עשן המיתמר מתנועת אוטובוסים ושאר כלי רכב.

3. גודש ועומסי תנועה של תנועת אוטובוסים וכלי רכב, אל החניון – בתוכו וביציאה ממנו.

4. התכנית אינה מציעה פתרונות חיוניים והכרחיים של קירוי מלא של החניון – קירוי שעשוי לספק ולו

רק באופן חלקי, פתרון במידה מה למטרדי רעש וזיהום אויר, להבדיל מקירוי קל למטרות הצללה בלבד ;

5. לחלופין ומבלי לגרוע מההכרח שבקירוי החניון: אין ולא ניתן פירוט של מבנים או קירות בקצה

החניון, המיועדים למנוע מטרדי רעש לתושבי הרחוב הסמוך – רח' שלמה דוגה ורחובות סמוכים נוספים (קירות בדומה לאלו שנדרשו בתכנית כביש בגין בפאתי שכונת רמת בית הכרם לדוגמא.

6. התכנית אינה מאמצת דרישות הכרחיות מתוך תמ"א 18 בכל הנוגע להקמת תחנת תדלוק, בדגש על

דרישות הנוגעות למניעת זיהום אויר ושאר מטרדים. יתרה מזו אין בדיקה של מרחק בקו אויר אל קצות בתי מגורים כנדרש.

7. התכנית הלכה למעשה, מתעלמת מקרבה יתרה של מתחם החניון המיועד, אל בתי מגורים השוכנים

אף הם לאורך כביש 60 ולא מספקת ביטוי הולם למשמעויות הרבות הנובעות מכך, מעבר לאלו המפורטות לעיל

8. התכנית מציעה שני חיבורים – מזרחי ומערבי של שכונת גילה עם כביש 60 , הסבירות של חיבור הצד

המערבי והצד המזרחי מקשה אחת, במרוצת השנים הקרובות, היא נמוכה ביותר, מבוקש להורות כי כל עוד לא יבוצעו בפועל שני החיבורים, הן המערבי והן המזרחי של שכונת גילה עם כביש 60 , לא תאושר התכנית להקמת חניון האוטובוסים במתכונת המוצעת ע"פ התכנית, אחרת עומסים וגודש תנועה, יהפכו לתופעה קבועה סביב בתי המגורים .

- 59 -

התנגדות מספר 4 :

מנהל קהילתי גילה

יונתן כהן – יו"ר ועדה פיזית

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מציעה שני חיבורים בין שכונת גילה לכביש -60 חיבור מזרחי וחיבור מערבי. החיבור המערבי

מתחבר לשטחים שאינם מבונים כיום- שטח עליו מתוכננת שכונת מורדות דרום גילה- .13261 בימים אלו מתבצע תכנון מחדש של שטחים אלו ולצערנו בעקבות כך ההתכנות שהחיבור הנ"ל ימומש בשנים הקרובות נמוכה. בעקבות כל הנ"ל אנו מבקשים כי שלביות הביצוע של התכנית תקבע כי מתן אישור לפתיחת חניון האוטובוסים (טופס )4 יותנה בביצוע החיבור המזרחי לשכונת גילה.

2. אנו מבקשים לתלות את שני החלקים אחד בשני כדי להבטיח את הקישוריות לשכונה במקביל

לתהליכי ההתחדשות והעיבוי.

התנגדות מספר 5 :

אריאל משה – תושב השכונה

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנית 2952 א-ב, לחיבור רחוב דוגה עם רחוב השיש אושרה בשנות ה-,90 אך מאז הדברים השתנו

והתחבורה גדלה ורחוב דוגה היה רחוב שקט יחסית למצב כיום, כמו"כ רחוב אלטשולר לא היה מתוכנן ותכנית דום גילה לא הייתה על הפרק וכן תכנית מבואות גילה. על כן אין להסתמך על תכניות אלו לצורך הקמת חניון האוטובוסים.

2. כמו"כ, תכנית הנ"ל מוסיפים אלפי רכבים שאמורים לעבור דרך הכביש המחבר את רחובות השיש

ודוגה.

3. רחוב דוגה עם צפיפות גבוה מאחר וחונים רכבים משני צדדיו ונשאר מעבר כמעט חד-סטרי.

4. התושבים מבקשים לבטל את חיבור הרחובות דוגה והשיש.

התנגדות מספר 6 :

ציון עמית

המתנגד הינו בעל עניין עפ"י טענתו בתחום התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. התוכנית לא פורסמה בשטח התוכנית ובניגוד להוראות חוק התכנון והבניה. לא פורסם ולו שלט אחד.

2. המתנגדת רכשה כ18 דונם מהבעלים של הקרקע על פי הסכם מיום 10.06.91 וזאת בתוך שטח התכנית

להפקעה על פי ת.צ.ר. 198-1992 ומאושר על אישור המודד המחוזי. יצויין כי בעבר, החברה קיבלה פיצויים בגין ירידת ערך בשנת 2004 לערך. במסגרת ת.ב.ע. -3944 כביש המנהרות. גוש פיסקלי 30754 נודע למנהל החברה מר ציון עמית. על פרסום התוכנית להתנגדות דנן. תכנית אשר במידה שתאושר, תגרום להפקעת חלק מזכויות החברה במקרקעין נושא התכנית.

3. התכנית דנן ממש חוצה את המקרקעין של המתנגדת. ממש לשניים וכאשר יתרת החלק שלא יופקע,

הוא כמעט חסר ערך ולא ניתן לניצול בגלל צורתה של החלקה – בלתי רגולרית.

- 60 -

4. ועוד, ישנה תכנית נוספת עתידית אשר עמדה בתנאי סף ת.ב.ע 101-1284223 דרום גילה, תכנית אשר

מקודמת ע"י רשות מקרקעי ישראל ושאר במסגרתה ובמסגרת איחוד וחלוקה יופקע מחלקה של המתנגדת כדונם אחד נוסף לטובת שטח ירוק.

5. בנוסף לכך, משרד הביטחון, בנה על חלקה של המתנגדת בשנת 2002 מתקן צבאי ומעולם לא בוצעה

ת.ב.ע למתקן בטחוני זה המשמש את הצבא למשימות אבטחה של הגדר. בעקבות תביעה לפיצויים אשר הוגשה למשרד הביטחון, ע"י רונן בכורי מנהל עמותת מצפה רחל, הטוען לחזקה בחלק מהשטח במסגרת זו. בנוסף, מתוכננת וועדת ולמ"ב למתקנים בטחוניים ובמסגרתה מתוכננת על ידו הפקעה של עוד 3 דונם ובהם יהיו תשלומי שכירות קבועים ממשרד הביטחון ללא הפקעה. איש לא פנה אל המתנגדת גם בעניין זה האמור לעיל והוא נודע למתנגדת רק בעקיפין ועל ידי מנגדים אחרים.

6. אנו דורשים, לחלופין, שייעשה ייעוד נלווה למקרקעין של המתנגדת ולהעתיק את זכויות הבניה בחלק

מפורטת לכל המתחם על פי ת.ב. 1905 תכנית מתר גילה.

התנגדות מספר 7 :

מרדכי קוגל

המתנגד הינו בעל עניין עפ"י טענתו בתחום התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. הפקעה משטח בבעלות המתנגד - התוכנית הכביש המתוכנן שיורד מהשכונה לכיוון כביש 60 מתוכנן

על מגרש השייך לי, וחוצה אותו ל 2 יצויין כי המגרש במקור היה 10,145 מ"ר וכבר הפקיעו ממנו בשנת 93 , כ 1.7 דונם לטובת סלילת כביש 60 ולאחר מכן בשנת 2022 עוד כ- דונם לצורך הרחבת כביש .60 תוואי הכביש מתוכנן במקום שהחיבור לכביש 60 הינו בהפרשי גובה אדירים, כאשר צפונית למגרש קיימת דרך המחברת את השכונה לכביש 60 ובהפרשי גובה מתאימים, ועל כן לא ברור מדוע נבחר התוואי על המגרש השייך לי, כאשר סמוך ישנה דרך קיימת כאשר השיפוע מהשכונה לכביש 60 הינו בהפרשי גובה הרבה יותר מתאימים, כאמור.

2. בנוסף, ישנה תכנית מתארית המקודמת ע"י רמ"י מס' 101-1284223 ומתוכננים בה דרכים לרבות דרך

היורדת מהשכונה לכיוון כביש 60 (ללא חיבור לכביש 60 ), אך בנקל ניתן להתחבר לאותה הדרך המתוכננת בתכנית הנ"ל ולייצר בה את החיבור לכביש 60 , יש פה כפל כבישים מיותר אשר פוגע בזכויותיי פגיעה אנושה, כאשר כבר הופקעו ממני כ 3.7 דונם בהפקעות הקודמות כאמור.

התנגדות מספר 8 :

עו"ד יהושוע ננר עבור לילי נבואיה

המתנגד הינו בעל עניין עפ"י טענתו בתחום התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. טענת הפקעת שטח באופן בלתי חוקי.

2. הנכס של מרשתיי (כפר ביר עונה 112 בחלקה 999 הנמצא בשטחה העירוני של ירושלים) נמצא ממש

מתחת לרמפה המתוכננת לבניה כ 200 מטר ממש מעל חלקת מרשותי. כך שבנייתה מעל חלקתן של מרשותיי תגרום להן נזק חמור לפגיעה באיכות חייהן, מפגעי רעש וזיהום אוויר כתוצאה מעשרות אלפי המכוניות המתוכננות לעבור שם מדי יום, הגבלות בבנייה במקום של בניין רב קומות בחלקתן של מרשותיי וכן לנזקים כספיים ניכרים לרבות ירידת ערך חלקתן.