ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 4 · 101-0992032_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf

נקודות להתנגדות תוכנית 101-0992032 התחדשות עירונית

'

רח' אבשלום חביב - מתחם ד , ארמון הנציב, ירושלים.

קישור למסמכי התכנית.

1. רקע

התכנית המוצעת חלה במתחם בשטח של כ-7 דונם, בשכונת תלפיות מזרח ברחוב אבשלום חביב .2,4,6,8,10 במצב התכנוני המאושר רוב שטח המתחם מיועד למגורים וקיימים בו שני מבני שיכון בני שלוש קומות וחניה עילית. לצד הבניינים התכנית מציעה שינוי ייעוד למגורים ומוסדות ציבור, שצ"פ וכיכר עירונית וכוללת הקמת שני מגדלים בני 28 קומות (או 30 קומות אם היזם יממש את הזכויות המותנות בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח), ומבנה נוסף בגובה של עד 11 קומות מעל קומת מסד משותפת עם חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. סה"כ מוצעות בתכנית 312 יחידות דיור והפרשות מבונות לשלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. בנוסף, מוצע שטח ציבורי פתוח הפונה לרחוב אבשלום חביב וכיכר עירונית והרחבת דרך ברחוב עולי הגרדום.

זו התכנית השלישית המציעה הרס בניה מרקמית ונגישה של 3-4 קומות, ובניתם של מגדלי פינוי בינוי בשכונת ארמון הנציב, שהגיע לשלב ההתנגדויות. כל זאת, ללא תכנון מרחבי שכונתי, רובעי או עירוני כלל, ללא תכנית מתאר להתחדשות עירונית, ובהיקפי בניה המעלים שאלות רבות ונוקבות לגבי מידת ביסוסן התכנוני ואופן ביסוסן התכנוני. זאת ועוד, גם תכנית האב להתחדשות עירונית שנערכה לשכונה, על כל פגמיה וחסרונותיה, לא התקבלה על הוועדה המחוזית, וכפי שנראה, תכנית זו סותרת גם את מעט ההגבלות שנקבעו בתכנית האב לשכונה. במצב הקיים, אין אפילו ניתוח תכנוני כלשהו של ההשלכות הרחבות יותר של התכנית מבחינת תשתיות וצרכי ציבור ואין התייחסות למצב הרצוי ושל אופן התכנון הראוי להתחדשות עירונית בשכונה.

בהתנגדות זו נפרט את הליקויים החמורים הקיימים בתכנית המוצעת בפני עצמה, ואת החששות הכבדים העולים מקידומה, מקידומן של תכניות דומות ברחבי השכונה, ללא בסיס תכנוני שכונתי להתחדשות עירונית, בצורת תכנית מתאר להתחדשות עירונית או כלי תכנוני אחר. לפיכך, לא ברור כיצד נערך שיקול הדעת התכנוני-עירוני של הוועדה המחוזית בגיבוש תכנית כזו, ועל אילו נתונים או הנחות הוא מתבסס. כל זאת, ללא תכנון של תשתיות ההולמות את היקף הציפוף המוצע, ותכנון בחסר משמעותי של צרכי הציבור הנדרשים כדי לתת מענה הולם לתוספת התושבים המוצעת בתכנית. מניתוח התכנית עולה, כי המנגנון המניע והקובע את התכנית הוא שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם, וזאת, על חשבון הכדאיות התכנונית והחברתית של תכנית מפורטת, עליהן אמונה הוועדה מתוקף סמכותה בחוק.

אפשר להתייחס לאופן הפעילות של היזם אם יש טענות על החתמה פוגענית, הסתרת מידע, וכדומה.

2. היעדר תכנון מרחבי-שכונתי להתחדשות עירונית

בשכונת ארמון הנציב אין כיום תכנון מתארי/כוללני להתחדשות עירונית, זאת, למרות שמשנת 2009 מימן משרד הבינוי והשיכון שתי תכניות כאלו – אחת בשנת 2009 של האדריכלית נעמה מליס והשנייה של האדריכל דודי גלור בשנים 2016-2021 (תכנית האב). תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כ"תכנית מדיניות", כוללת התייחסות כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד. התכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של עד 22 קומות בלבד במתחם המדובר (מתחם ד'), מפורט להלן:

התכנית המוצעת סותרת את תכנית מתאר ,2000 שאמורה להוות בסיס למדיניות התכנון בירושלים.

תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כתכנית מדיניות, כוללת התייחסות כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד, בעוד התכנית שלפנינו קובעת בינוי בגובה של 27-30 קומות.

התכנית המוצעת סותרת את תמ"מ .1/30 לפי סעיף 4 לפרק 5.1 לתמ"מ ,1/30 על הוועדה המקומית להכין תכנית מדיניות לבניה גבוהה, ובתוך כך, להגדיר בניה גבוהה ביחס לאופיו של היישוב ומבנהו, לקבוע את המתחמים או האזורים שבהם תותר בניה גבוהה, ולהבטיח את קיום מערכת התשתית העירונית הנאותה.

לירושלים אין תכנית מדיניות כזו, מלבד המדיניות לבניה לאורך צירי הרק"ל, קל וחומר שאין תכנית כזו לשכונה. לפיכך, אין לטיפולוגיית הבניה המוצעת, ולציפוף המאסיבי שהיא מציעה, שום ביסוס תכנוני.

נוסף על כך, לא נערכו הבדיקות הנדרשות לפי התמ"מ לעניין ההשפעות האזוריות של התכנית, ויחסה לתכניות אחרות המקודמות במתחמים סמוכים. לעומסי התשתיות, נוסף הנזק הנופי שהתכנית תגרום, בשל המגדלים הגבוהים שבה, שלא רק יפגעו בנוף מכל חלקי השכונה, אלא גם מהעיר העתיקה ו"האגן הקדוש" דרום מזרחה.

עיריית ירושלים לא הכינה תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כפי שנקבע בסעיף (64ב) לחוק התכנון

והבניה התשכ"ה-,1965 לא למרחב השכונה, הרובע או העיר. לפיכך, אין כל בסיס תכנוני לדיון בתכנית נקודתית לפינוי בינוי בהיקפים המוצעים בתכנית המוצעת. כפי שיוצג להלן, להיעדר ההיתכנות התכנונית של התכנית, יש השלכות לעניין עומסי יתר על התשתיות בשכונה, בדגש על תשתיות תחבורה ותחב"צ, על מבני הציבור, על השטחים הציבוריים הפתוחים, כמו גם השפעה הרסנית על המרקם הבנוי ועל המרקם החברתי של השכונה.

נוסף על כך, התכנית סותרת את תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של עד 10 קומות בלבד במתחם של מה בן יוסף. לפיכך, לתכנית

המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי שהיא מוצעת.

היעדר תשתית תכנונית כלשהי להתחדשות עירוני בשכונה, אינה מפחיתה מסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר בה תכניות נקודתיות, שזו סמכותה המלאה, אך הדבר מצביע על כך שאין למעשה לוועדה כלים המאפשרים לה לבחון את התכנית בראייה מרחבית כוללת יותר ולהבטיח תכנון איכותי ומענה לכלל צרכי התכנית והשכונה, מתוך אחריות לכלל האינטרסים הציבוריים. במצב הנוכחי, הדבר לא נעשה, לא מבחינת תשתיות, צרכי ציבור ושטחים פתוחים, שטחי מסחר ותעסוקה ומידת ציפוף המגורים הראויה, לא כל שכן לעניין שיקולי צווויון, טופוגרפיה, סגנון תכנוני של השכונה, והלימה חברתית-כלכלית לציבור הגר בשכונה.

יודגש, כי נכון להיום, מקודמות בשכונה 8 תכניות פינוי בינוי בשלבי תכנון סטטוטורי, ובהם תוספת

מוצעת של יותר מ-4,500 דירות, %50 יותר ממספר הדירות התוספתיות שניתן לבנות בשכונה לפי תכנית

האב. לכך יש להוסיף 500 דירות על קרקע פנויה בשולי שוליה של השכונה, כלומר שנכון להיום

מתוכננות בשכונה 2,000 דירות עודפות ביחס ליכולת הנשיאה של השכונה.

זאת ועוד, מורפולוגית הבניה של תכנית זו כמו יתר תכניות פינוי בינוי בשכונה, היא מגדלים גבוהים

בלבד, ללא קשר למאפייני הרחוב, המתחם, הטופוגרפיה, האוכלוסייה, השכונה או כל שיקול תכנוני

עירוני או חברתי אחר. יודגש כי גבהי המגדלים בתכניות אלו גבוהה במידה רבה מהרף המקסימאלי

שנקבע בתכנית האב, וכי הם נוטים לצמוח לגובה ככל שההליך התכנוני מתקדם. כך למשל, כאשר תכנית

המוצעת הוגשה לוועדה המחוזית, נכללו בה שני מגדלים בני 23 קומות, ובניין בן 11 קומות. בגרסתה

שפורסמה להתנגדויות, המגדלים צמחו ל-28 ואף 30 קומות, וכפי שראינו בתכניות קודמות, לאחר

ההתנגדויות יתווספו עוד כמה קומות משיקולים זרים כאלו או אחרים.

לפיכך, לתכנית המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי

שהיא מוצעת, ודינה להידחות.

על רקע היעדר התכנון המרחבי להתחדשות עירונית בשכונה, כמו בעיר ירושלים כולה, יודגש כי אין כל תיאום בין תכנית זו לבין תכניות פינוי בינוי אחרות שמקודמות בהמשך הרחוב (ראו מפה), לא בהיבט של קישוריות ולא בהיבט של צפיפות, השפעות הדדיות של תכנון, מיקרו-אקלים ומעברים, ולא בהיבט של ציפוף, מענה לצרכי ציבור, פתרונות תחבורתיים ותשתיות תומכות.

לכך נוסף שיווק הקרקע הפנויה ממזרח לרחוב ברזני, קרקע שאמורה הייתה לשמש כקרקע משלימה להתחדשות עירונית בשכונה, אך שווקה בכל זאת מבלי לתמוך בהתחדשות עירונית, ובה מוצעת תוספת נוספת של 500 דירות.

אופן תכנון חסר אחריות זה מתקיים כיום בשכונות ירושלים השונות, וכבר כיום ניתן לראות את השפעותיו השליליות. כך למשל, בקריית יובל הדבר הגיע לשיא, וגורם כבר היום לבעיות תכנוניות, עירוניות וחברתיות עצומות, ותוך כך, כשלים תחבורתיים, חוסר בשטחים פתוחים ומוסדות ציבור, היעדר חיבוריות וקישוריות בין מתחמים, ציפוף מוגזם שיוצר קריסה תשתיתית, ועוד. כישלון זה בא לידי ביטוי בדוח צוות הבקרה ליובלים גנים מנובמבר ,2022 המתריע על הכשלים התכנוניים הרבים שנובעים מהיעדר תכנון מרחבי, התעלמות ממגבלות התשתיות, העמסת זכויות בניה מוגזמות במתחמים נקודתיים מתוך שיקולי כדאיות כלכלית ליזם, ודחיקת שיקולים תכנוניים קריטיים ועוד. לפיכך, על הוועדה המחוזית לתת דעתה כבר כעת להשלכות החמורות של אופן התנהלות תכנוני זה בטווח הקצר והארוך, ולשנות את אופן התכנון של תכניות פינוי בינוי, כך שיערכו כחלק מתכנון מרחבי הולם ופיתוח תשתיות וצרכי ציבור המתאימים להיקפי הציפוף המוצעים. כפי שהדבר נעשה כיום, מדובר בפגיעה אנושה במרקם הבנוי, במרקם החברתי ובאיכות החיים של התושבים בשכונה כיום ואלו שיצטרפו אליה בעתיד.

מצב תכנוני זה לא מאפשר לתכנן התחדשות עירונית ראויה ובת קיימא בראיה שכונתית ועירונית רחבה,

ומגביל את פעילות הוועדה המחוזית בקידום תכניות נקודתיות ונפרדות זו מזו, שעיקרן ציפוף מאסיבי במגדלים ללא התאמה של התשתיות הנחוצות, פתרונות התחבורה הנדרשים, וצרכי הציבור בשכונה.

לתכנית אולי יש התכנות כלכלית על פי תחשיבי השמאות, שהוא הגורם המרכזי המנחה את התכנון בתכניות מסוג זה למרבה הצער, אך אין לה היתכנות חברתית, תכנונית ועירונית, כפי שנפרט להלן.

3. מתאר התכנית ואופי הבינוי המוצע.

• התכנית קובעת בינוי של שלושה מגדלים, שניים מהם בגובה של עד 30 קומות, בעוד שלפי תכנית האב, במתחם זה יותר גובה של 22 קומות בלבד. מגדלים אלו חורגים באופן מהותי מאופי השכונה, מהטופוגרפיה ההררית שלה, וממאפייני האוכלוסייה בשכונה, ויוצרים נזק עירוני ונופי גם למבטים מחוץ לשכונה מכיוון האגן הקדוש. המגדלים, שגובהם צפוי להגיע לכ-100 מטר, נבנים כ-20 מטר מתחת לקו שיא הגובה של השלוחה (רכס ארמון הנציב- המצפטל), ולפיכך, המגדלים יבלטו כ-70-80 מטר מעל קן הרכס, ויגרמו בכך נזק נופי לכל קו הנוף של העיר העתיקה והעיר ההיסטורית.

• על פניו, לא ברור אילו שיקולים תכנוניים הובילו לקביעת גובה מגדלים זה, והאם נשקלו ההשלכות הנופיות והעירוניות של המגדלים, שיבלטו מעל ומעבר לרכס ארמון הנציב, ובכך ישנו את כל קו הרכס. תכנון מגדלי זה אינו מציע ציפוף מיטבי, ואף מיקר בצורה משמעותית את הבניה (בשיעור של כ-%,)20 ולפיכך מצריך תוספת זכויות בניה מיותרות רק כדי לממן בנית מגדלים שהיא יקרה בצורה משמעותית מבנית מבני מגורים עד 10 קומות. לפיכך, יש לצמצם את גובה המגדלים, ולשקול חלופה מרקמית, לאורך רחוב עולי הגרדום, עם התייחסות אדריכלית למגרש הפינתי בצומת בין הרחבות.

• גובה הבינוי נקבע באופן שרירותי, ולא לאור שיקולים תכנוניים ברורים או רשמיים.

השיקול היחיד לקביעת גובה ואופי הבינוי, כפי שעולה מניתוח מסמכי התכנית, הוא

שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם. שיקול זה הוא שיקול חוץ תכנוני, שעל אף שבסמכותה

של הוועדה להשתמש בו כחלק מהליך התכנון, ההתבססות עליו כשיקול יחיד לקביעת

היקף הציפוף וגובה הבינוי הוא שגוי, ולמעשה חוטא לתפקידה המרכזי של הוועדה

כרגולטור תכנון. על כן, יש לקבוע את גובה הבינוי לאור שיקולים תכנוניים ברורים, ולאור המגבלות שנקבעו בתכנית האב, כלומר, 22 קומות לכל היותר. לפיכך, על הוועדה

לדרוש חלופה לא מגדלית לתכנית,לצמצם את הציפוף המוצע בהתאם לשיקולים

תכנוניים, וככל שיש בתכנית מגדלים, עליה להציג את הבסיס התכנוני שלפיו נקבעה

מורפולוגית בניה זו, ושניתן מענה בכל המישורים לציפוף המוצע.

• התכנית ממוקמת במתחם פינתי, בין הרחובות אבשלום חביב ועולי הגרדום, ובהוראות התכנית נקבע כי תהיה חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. עם זאת, צורת הבניין אינה מתכתבת עם צורת הרחוב המתעקל, מסיבה לא ברורה, כך שהחזית לא באמת מלווה את הרחוב. בנוסף, התכנית לא מתאימה לצורת המתחם ולמיקומו הפינתי בין שני הרחובות.

• נוסף על כך, נוכח היקפי השטחים הגדולים שמוקצים למסחר ותעסוקה בתכניות פינוי ביני אחרות בסמוך, למשל במתחם המחתרות, לא ברור אם נערכה בדיקת כדאיות כלכלית בהקמת שטחי מסחר בהיקף של כ-2,450 מ"ר נוספים כפי שמוצע בתכנית. על כן,

יש לערוך בחינה כזו ולפיה לקבוע את היקף שטחי המסחר ההולם בתכנית.

• התכנית כוללת רחבת "כיכר עירונית" בפינת המגרש, לא ברור האם זה נצרך ומה השימוש בשטח כזה. כמו כן, מוצע כי יהיו בכיכר העירונית מערכות מכאניות לתנועת הולכי רגל, למרות שאין הפרש גבהים המצריך זאת בין רחוב עולי הגרדום לרחוב אבשלום רביב.

• האזור בו מתוכננת התכנית אינו נגיש לקו רכבת קלה או לתחבורה ציבורית מספקת.

• מוצע כי קומת המסד תהיה משותפת לשלושת הבניינים, כבניה מרקמית לכאורה לאורך הרחוב, אך מצד שני התכנית מתירה דירות גן בשטח עצום של 450 מ"ר, שמפרה לגמרי את עיקרון הבניה העירונית מרקמית (תוואי בינוי מלווה רחוב, קו בניין ,0 בלי גדרות, גינות או חציצות מיותרות). העדפתה של הוועדה המחוזית למגדלים, לא מאפשרת לה להציע שילוב של מגלדים אלו במבניה שהיא מרקמית במהותה.

• השטח הציבורי הפתוח נקבע מעל לחניה התת קרקעית, דבר שישפיע על סיכויהם של עצים לצמוח בו ולגדול. יש לספק תשתית ירוקה הולמת לשטח השצ"פ, באופן שיאפשר גידול ושיגשוג של עצים לאורך זמן.

4. תנועה וחניה

• בתכנית נקבע כי יוקצו %15 חניות נוספות לאורחים. יצוין כי זהו שיעור נמוך מאוד של חניות אורחים, דבר שיגרום מצוקת חניה בסביבות התכנית.

• ככל הנראה לא נקבעו בתחום התכנית חניות עיליות לאורך הרחוב מחוץ לשטחי המסחר המתוכננים, זאת, בנוסף לתכנון בחסר של חניות נוספות לציבור בחניות התת קרקעי, הדבר יגרום לחניה לא חוקית בפועל על הרחוב, ולהפרעה משמעותית לתנועה ברחוב

הראשי – רחוב עולי הגרדום. לפיכך, יש לתכנן מקומות חניה ציבוריים בהיקף הנדרש,

גם אם לפרקי זמן קצובים, על רחוב עולי הגרדום ובחניון התת-קרקע של הבניין.

• הוקצו 5 חניות חנה וסע לגני הילדים על רחוב אבשלום חביב, סמוך ליציאת החניה התת קרקעית העצומה של הבניין, בעוד מתוכננות במתחם 5 כיתות גן ומעון. לפיכך, יש להקצות חניות חנה וסע נוספות להורי הילדים של כיתות אלו, ולמצוא פתרון להפרדה בין רכבי ההורים המגיעים למסגרות החנוך במתחם לבין יציאת הדיירים מהחניה.

• התכנית מציעה חניון תת קרקעי של 6 קומות, ובו חניות לדיירי כל שלושת המגדלים, וכניסה אחת. אותה כניסה יחידה לחניון משרתת גם את שטחי המסחר ומוסדות הציבור שבבניינים. מצב זה צפוי ליצור עומסי תנועה משמעותיים בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בייחוד בשילוב רכבי ההורים של ילדי המעונות והגנים, שמיועדים לחנות סמוך ליציאה מהחניון המשותף. לסוגיה זו אין התייחסות בתכנית, לא ברור אם השלכותיה נבחנו, ואם כן, כיצד. סוגיה זו עלולה ליצור מפגע תחבורתי ממשי ויומיומי לדיירי המתחם ולבאי מוסדות הציבור ושטחי המסחר שנקבעו בבנייני המגורים. לפיכך, יש לבחון את הסוגיה

באופן מקצועי תוך התבססות על מודלים רלוונטיים ונתונים אמיתיים, בדומה לבה"ת.

• לא נערכה בה"ת לתכנית, מסיבות שאינן ברורות. יש לערוך בה"ת לתכנית, שתשקלל את

כל תוספות הדיור העומדות כיום על שולחן השרטוט של הוועדה.

5. מיקרו אקלים והשפעות סביבתיות

• לתכנית מצורף נספח סביבתי, המציע בחינה של משטר הרוחות וההצללה של הבינוי המוצע. בדיקת הרוחות נערכה לפי נתונים מתחנת ג'נרלי של המשרד להגנת הסביבה, תחנה שמרוחקת כ-6 ק"מ מפרויקט, כלומר, שנתוני הבדיקה אינם משקפים את משטרי הרוחות ועוצמתן בסביבות הפרויקט. תושבי השכונה מכירים את משבי הרוח החזקים, דבר שיחמיר עשרות מונים עם בניית המגדלים. לפיכך, יש לערוך מדידה בסביבות

הפרויקט של עוצמות הרוחות, ולערוך בחינה של השפעת הבינוי המוצע לאור נתונים

אקטואלים אלו.

• נוסף על כך, בשל עוצמת הרוחות בשוכנה, ופרט במיקום הפרויקט שיעבור את קו הרכס,

יש לבחון את השפעות הרוחות ועוצמתן גם לגובה הבניין ולא רק בגובה הרחוב.

• בתחומי התכנית יש עצים בוגרים רבים. לפי התכנית המוצעת, שלושה עצים בלבד "יועתקו" וכל היתר, יכרתו. מתכנני התכנית לא ראו לנכון לשמר אף לא עץ אחד בתחומי התכנית. יש לשקול מחדש את מדיניות אי השימור המוצעת, שכן עצים בוגרים אלו, ערכם רב גם בתחומי התכנית וגם לשכונה כולה, שמאופיינת בעצים רבים.

6. צרכי ציבור

• בתכנית מוצע הפרשה מבונה של שלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לתוספת הציפוף המוצעת לא מקבלים מענה בתחומי התכנית, ואין כל בדיקה או תכנון של מענה ברמה השכונתית. מראש, הערכת היקף צרכי הציבור נעשה לפי אמדנים נמוכים הנובעים מהוראות הרשות המקומית, לפיהן, לא מחשבים את כל צרכי הציבור הנדרשים, ומניחים משקי בית קטנים מאלו שחיים בעיר. נוסף על כך, בהגדרה, ציבור הגרים בדיוריות לא נכלל בתחשיבי הפרוגרמה.

כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לציפוף המוצג בתכנית, שהם רוב צרכי הציבור לתכנית,

אינם מקבלים מענה, ועתידים ליצור מחסור ועומס בלתי אפשרי על מוסדות הציבור

הקיימים בשכונה.

• נוסף על כך, צרכי הציבור הכלולים בתכנית ממומנים על חשבון התושבים: בניית מבני הציבור עצמם (בהפרשה מבונה) ממומנת מזכויות הבניה הנוספות המוקצות ליזם עבור בנייתם, על אף שזוהי מטלה עירונית שעל העירייה לממן מתקציבה. מימון בניית מבני

הציבור באמצעות זכויות הבניה, מעמיס ציפוף מיותר לפרויקט.

7. חברתי

• בעיות בפעילות היזם במתחם – אופן ההחתמה, תלונות שהוגשו על פעילותו וכדומה • התכנית תגרום לדחיקת התושבים החיים במתחם, שלא יוכלו לעמוד בעלויות התחזוקה של המגדלים, ותגרום לפגיעה מהותית באיכות החיים של כל תושבי השכונה בשל היעדר התכנון המרחבי ההולם, יצירת ציפוף מוגזם שיגרום לקריסת התשתיות בשכונה.

8. בטיחות כבאות והצלה

• אין כיום לרשות הכבאות וההצלה מענה לשריפות במגדלים רבי קומות, דבר שמשמעותו

היא סכנת חיים במקרה של שריפה במגדלים אלו. לפיכך, אין לכלול בינוי בגבהים כאלו

בשכונה או בכלל.1 בניית מגדלים כאלו, למעשה היא פיקוח נפש, ואין לתת לכך יד בשום אופן.

• בתגובה לטענה זו, הוועדה המחוזית התנערה מאחריות לנושא זה, בטענה כי הנושא לא מטופל בשלב התכנון המפורט, אלא בשלב רישוי הבניה, והוא באחריות רשות הכבאות.

טענה זו מתחמקת מכך שאין מענה בנושא כבאות והצלה למגדלים אלו, שהוועדה המחוזית היא הגוף שקובע אם יבנו מגדלים ובאיזה גובה, ומתחמקת מהתמודדות עם

הסוגיה בטענה פרוצדוראלית. לפיכך, על הוועדה לדון בנושא, ולשקול שיקולים אלו

בנוסף ליתר השיקולים התכנוניים הכרוכים בבניית מגדלים רבי קומות כאלו.

1 מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מערך כיבוי האש לאחר הקמת הרשות הארצית לכבאות והצלה בשנת ,2013 2017

רבקה רוטפרב, רחוב אבשלום חביב ,30 ארמון הנציב, תלפיות-מזרח, ירושלים

תאריך 20.11.2024

בדואל

iplan.gov.il@ShiraTa

12 עמודים כולל עמוד זה

לכבוד גב' שירה תלמי-באבאי

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה

מחוז ירושלים

ירושלים

ג.נ.,

הנדון: התנגדות לתוכנית 101-0992032 התחדשות עירונית רח' אבשלום חביב

- מתחם ד', ארמון הנציב, ירושלים.

אני מגישה התנגדותי לתוכנית הנ"ל כתושבת השכונה והרחוב (אבשלום חביב).

לצערי התוכנית הזו, כמו תוכניות נוספות המקודמות כעת בשכונה, פוגעת בכל מה שתכנון

ראוי אמור ליצור למען בני-אדם, למען קהילות, למען סביבה חברתית ופיזית שטוב לחיות

בה, שמעודדת התפתחות ושגשוג.

אם התוכנית הזו תאושר חלילה – היא תפגע קודם כל בתושבי השכונה שגרים בה כיום.

להלן פירוט הסיבות להתנגדותי

.1רקע

התכנית המוצעת חלה במתחם בשטח של כ-7 דונם, בשכונת תלפיות מזרח ברחוב

אבשלום חביב .2,4,6,8,10 במצב התכנוני המאושר רוב שטח המתחם מיועד למגורים

וקיימים בו שני מבני שיכון בני 4 עד 5 קומות וחניה עילית. לצד הבניינים התכנית מציעה

שינוי ייעוד למגורים ומוסדות ציבור, שצ"פ וכיכר עירונית וכוללת הקמת שני מגדלים

בני 28 קומות (או 30 קומות אם היזם יממש את הזכויות המותנות בהקמת קרן תחזוקה

ארוכת טווח), ומבנה נוסף בגובה של עד 11 קומות מעל קומת מסד משותפת עם חזית

מסחרית לרחוב עולי הגרדום. סה"כ מוצעות בתכנית 312 יחידות דיור והפרשות מבונות

לשלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. בנוסף, מוצע שטח ציבורי

פתוח הפונה לרחוב אבשלום חביב וכיכר עירונית והרחבת דרך ברחוב עולי הגרדום.

זו התכנית השלישית המציעה הרס בנייה מרקמית ונגישה של 3-5 קומות, ובנייתם של

מגדלי פינוי בינוי בשכונת ארמון הנציב, שהגיע לשלב ההתנגדויות. כל זאת, ללא תכנון

מרחבי שכונתי, רובעי או עירוני כלל, ללא תכנית מתאר להתחדשות עירונית, ובהיקפי

בניה המעלים שאלות רבות ונוקבות לגבי מידת ביסוסן התכנוני ואופן ביסוסן התכנוני.

זאת ועוד, גם תכנית האב להתחדשות עירונית שנערכה לשכונה, על כל פגמיה

וחסרונותיה, לא התקבלה וללא אושרה על ידי הוועדה המחוזית, וכפי שנראה, התכנית

הזו שבנדון סותרת גם את מעט ההגבלות שנקבעו בתכנית האב לשכונה. במצב הקיים,

אין אפילו ניתוח תכנוני כלשהו של ההשלכות הרחבות יותר של התכנית מבחינת תשתיות

וצרכי ציבור ואין התייחסות למצב הרצוי ושל אופן התכנון הראוי להתחדשות עירונית

בשכונה.

בהתנגדות זו נפרט את הליקויים החמורים הקיימים בתכנית המוצעת בפני עצמה, ואת

החששות הכבדים העולים מקידומה, מקידומן של תכניות דומות ברחבי השכונה, ללא

בסיס תכנוני שכונתי להתחדשות עירונית, בצורת תכנית מתאר להתחדשות עירונית או

כלי תכנוני אחר. לפיכך, לא ברור כיצד נערך שיקול הדעת התכנוני-עירוני של הוועדה

המחוזית בגיבוש תכנית כזו, ועל אילו נתונים או הנחות הוא מתבסס. כל זאת, ללא תכנון

של תשתיות ההולמות את היקף הציפוף המוצע, ותכנון בחסר משמעותי של צרכי הציבור

הנדרשים כדי לתת מענה הולם לתוספת התושבים המוצעת בתכנית. מניתוח התכנית

עולה, כי המנגנון המניע והקובע את התכנית הוא שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם, וזאת,

על חשבון הכדאיות התכנונית והחברתית של תכנית מפורטת, עליהן אמונה הוועדה

מתוקף סמכותה בחוק.

2. היעדר תכנון מרחבי-שכונתי להתחדשות עירונית

בשכונת ארמון הנציב אין כיום תכנון מתארי/כוללני להתחדשות עירונית, זאת, למרות

שמשנת 2009 מימן משרד הבינוי והשיכון שתי תכניות כאלו – אחת בשנת 2009 של

האדריכלית נעמה מליס והשנייה של האדריכל דודי גלור בשנים 2016-2021 (תכנית

האב). תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כ"תכנית מדיניות", כוללת התייחסות

כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד.

התכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא

התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את

כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות

התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן

לבנות מבנים בגובה של עד 22 קומות בלבד במתחם המדובר (מתחם ד'), מפורט להלן:

התכנית המוצעת סותרת את תכנית מתאר ,2000 שאמורה להוות בסיס למדיניות התכנון

בירושלים. תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כתכנית מדיניות, כוללת התייחסות

כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד,

בעוד התכנית שלפנינו קובעת בינוי בגובה של 27-30 קומות.

התכנית המוצעת סותרת את תמ"מ .1/30 לפי סעיף 4 לפרק 5.1 לתמ"מ ,1/30 על הוועדה

המקומית להכין תכנית מדיניות לבניה גבוהה, ובתוך כך, להגדיר בניה גבוהה ביחס

לאופיו של היישוב ומבנהו, לקבוע את המתחמים או האזורים שבהם תותר בניה גבוהה,

ולהבטיח את קיום מערכת התשתית העירונית הנאותה. לירושלים אין תכנית מדיניות

כזו, מלבד המדיניות לבניה לאורך צירי הרק"ל, קל וחומר שאין תכנית כזו לשכונה.

לפיכך, אין לטיפולוגיית הבניה המוצעת, ולציפוף המאסיבי שהיא מציעה, שום ביסוס

תכנוני. נוסף על כך, לא נערכו הבדיקות הנדרשות לפי התמ"מ לעניין ההשפעות האזוריות

של התכנית, ויחסה לתכניות אחרות המקודמות במתחמים סמוכים. לעומסי התשתיות,

נוסף הנזק הנופי שהתכנית תגרום, בשל המגדלים הגבוהים שבה, שלא רק יפגעו בנוף

מכל חלקי השכונה, אלא גם מהעיר העתיקה ו"האגן הקדוש" דרום מזרחה.

עיריית ירושלים לא הכינה תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כפי שנקבע בסעיף (64ב)

לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-,1965 לא למרחב השכונה, הרובע או העיר. לפיכך, אין

כל בסיס תכנוני לדיון בתכנית נקודתית לפינוי בינוי בהיקפים המוצעים בתכנית

המוצעת. כפי שיוצג להלן, להיעדר ההיתכנות התכנונית של התכנית, יש השלכות לעניין

עומסי יתר על התשתיות בשכונה, בדגש על תשתיות תחבורה ותחב"צ, על מבני הציבור,

על השטחים הציבוריים הפתוחים, כמו גם השפעה הרסנית על המרקם הבנוי ועל המרקם

החברתי של השכונה.

נוסף על כך, התכנית סותרת את תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה

על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת

התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית

(גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של

עד 13 (שלוש-עשרה) קומות בלבד במתחם ד. לפיכך, לתכנית המוצעת אין כל בסיס

תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי שהיא מוצעת.

היעדר תשתית תכנונית כלשהי להתחדשות עירוני בשכונה, אינה מפחיתה מסמכותה של

הוועדה המחוזית לאשר בה תכניות נקודתיות, שזו סמכותה המלאה, אך הדבר מצביע

על כך שאין למעשה לוועדה כלים המאפשרים לה לבחון את התכנית בראייה מרחבית

כוללת יותר ולהבטיח תכנון איכותי ומענה לכלל צרכי התכנית והשכונה, מתוך אחריות

לכלל האינטרסים הציבוריים. במצב הנוכחי, הדבר לא נעשה, לא מבחינת תשתיות, צרכי

ציבור ושטחים פתוחים, שטחי מסחר ותעסוקה ומידת ציפוף המגורים הראויה, לא כל

שכן לעניין שיקולי צביון, טופוגרפיה, סגנון תכנוני של השכונה, והלימה חברתית-כלכלית

לציבור הגר בשכונה.

יודגש, כי נכון להיום, מקודמות בשכונה 8 תכניות פינוי בינוי בשלבי תכנון סטטוטורי,

ובהם תוספת מוצעת של יותר מ-4,500 דירות, %50 יותר ממספר הדירות התוספתיות

שניתן לבנות בשכונה לפי תכנית האב. לכך יש להוסיף 500 דירות על קרקע פנויה בשולי

שוליה של השכונה, כלומר שנכון להיום מתוכננות בשכונה 2,000 דירות עודפות ביחס

ליכולת הנשיאה של השכונה.

זאת ועוד, מורפולוגיית הבנייה של תכנית זו כמו יתר תכניות פינוי בינוי בשכונה, היא

מגדלים גבוהים בלבד, ללא קשר למאפייני הרחוב, המתחם, הטופוגרפיה,

האוכלוסייה, השכונה או כל שיקול תכנוני עירוני או חברתי אחר. יודגש כי גבהי

המגדלים בתכניות אלו גבוהה במידה רבה מהרף המקסימאלי שנקבע בתכנית האב,

וכי הם נוטים לצמוח לגובה ככל שההליך התכנוני מתקדם. כך למשל, כאשר תכנית

המוצעת הוגשה לוועדה המחוזית, נכללו בה שני מגדלים בני 23 קומות, ובניין בן 11

קומות. בגרסתה שפורסמה להתנגדויות, המגדלים צמחו ל-28 ואף 30 קומות, וכפי

שראינו בתכניות קודמות, לאחר ההתנגדויות יתווספו עוד כמה קומות משיקולים זרים,

כאלו או אחרים

לפיכך, לתכנית המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או

חברתית לדיון בה כפי שהיא מוצעת, ודינה להידחות.

על רקע היעדר התכנון המרחבי להתחדשות עירונית בשכונה, כמו בעיר ירושלים כולה,

יודגש כי אין כל תיאום בין תכנית זו לבין תכניות פינוי בינוי אחרות שמקודמות בהמשך

הרחוב (ראו מפה), לא בהיבט של קישוריות ולא בהיבט של צפיפות, השפעות הדדיות של

תכנון, מיקרו-אקלים ומעברים, ולא בהיבט של ציפוף, מענה לצרכי ציבור, פתרונות

תחבורתיים ותשתיות תומכות.

לכך נוסף שיווק הקרקע הפנויה ממזרח לרחוב ברזני, קרקע שאמורה הייתה לשמש

כקרקע משלימה להתחדשות עירונית בשכונה, אך שווקה בכל זאת מבלי לתמוך

בהתחדשות עירונית, ובה מוצעת תוספת נוספת של 500 דירות.

אופן תכנון חסר אחריות זה מתקיים כיום בשכונות ירושלים השונות, וכבר כיום ניתן

לראות את השפעותיו השליליות. כך למשל, בקריית יובל הדבר הגיע לשיא, וגורם כבר

היום לבעיות תכנוניות, עירוניות וחברתיות עצומות, ותוך כך, כשלים תחבורתיים, חוסר

בשטחים פתוחים ומוסדות ציבור, היעדר חיבוריות וקישוריות בין מתחמים, ציפוף

מוגזם שיוצר קריסה תשתיתית, ועוד. כישלון זה בא לידי ביטוי בדוח צוות הבקרה

ליובלים גנים מנובמבר ,2022 המתריע על הכשלים התכנוניים הרבים שנובעים מהיעדר

תכנון מרחבי, התעלמות ממגבלות התשתיות, העמסת זכויות בניה מוגזמות במתחמים

נקודתיים מתוך שיקולי כדאיות כלכלית ליזם, ודחיקת שיקולים תכנוניים קריטיים

ועוד. לפיכך, על הוועדה המחוזית לתת דעתה כבר כעת להשלכות החמורות של אופן

התנהלות תכנוני זה בטווח הקצר והארוך, ולשנות את אופן התכנון של תכניות פינוי

בינוי, כך שיערכו כחלק מתכנון מרחבי הולם ופיתוח תשתיות וצרכי ציבור המתאימים

להיקפי הציפוף המוצעים. כפי שהדבר נעשה כיום, מדובר בפגיעה אנושה במרקם הבנוי,

במרקם החברתי ובאיכות החיים של התושבים בשכונה כיום ואלו שיצטרפו אליה

בעתיד.

מצב תכנוני זה לא מאפשר לתכנן התחדשות עירונית ראויה ובת קיימא בראיה שכונתית

ועירונית רחבה, ומגביל את פעילות הוועדה המחוזית בקידום תכניות נקודתיות ונפרדות

זו מזו, שעיקרן ציפוף מאסיבי במגדלים ללא התאמה של התשתיות הנחוצות, פתרונות

התחבורה הנדרשים, וצרכי הציבור בשכונה.

לתכנית אולי יש התכנות כלכלית על פי תחשיבי השמאות, שהוא הגורם המרכזי המנחה

את התכנון בתכניות מסוג זה למרבה הצער, אך אין לה היתכנות חברתית, תכנונית

ועירונית, כפי שנפרט להלן.

3. מתאר התכנית ואופי הבינוי המוצע.

• התכנית קובעת בינוי של שלושה מגדלים, שניים מהם בגובה של עד 30 קומות,

בעוד שלפי תכנית האב, במתחם זה יותר גובה של עד 13 קומות בלבד. מגדלים

אלו חורגים באופן מהותי מאופי השכונה, מהטופוגרפיה ההררית שלה,

וממאפייני האוכלוסייה בשכונה, ויוצרים נזק עירוני ונופי גם למבטים מחוץ

לשכונה מכיוון האגן הקדוש. המגדלים, שגובהם צפוי להגיע לכ-100 מטר, נבנים

כ-20 מטר מתחת לקו שיא הגובה של השלוחה (רכס ארמון הנציב- המצפתל),

ולפיכך, המגדלים יבלטו כ-70-80 מטר מעל קו הרכס, ויגרמו בכך נזק נופי לכל

קו הנוף של העיר העתיקה והעיר ההיסטורית.

• על פניו, לא ברור אילו שיקולים תכנוניים הובילו לקביעת גובה מגדלים זה, והאם

נשקלו ההשלכות הנופיות והעירוניות של המגדלים, שיבלטו מעל ומעבר לרכס

ארמון הנציב, ובכך ישנו את כל קו הרכס. תכנון מגדלי זה אינו מציע ציפוף

מיטבי, ואף מיקר בצורה משמעותית את הבניה (בשיעור של כ-%,)20 ולפיכך

מצריך תוספת זכויות בניה מיותרות רק כדי לממן בנית מגדלים שהיא יקרה

בצורה משמעותית מבנית מבני מגורים עד 10 קומות. לפיכך, יש לצמצם את גובה

המגדלים, ולשקול חלופה מרקמית, לאורך רחוב עולי הגרדום, עם התייחסות

אדריכלית למגרש הפינתי בצומת בין הרחבות.

• גובה הבינוי נקבע באופן שרירותי, ולא לאור שיקולים תכנוניים ברורים או

רשמיים. השיקול היחיד לקביעת גובה ואופי הבינוי, כפי שעולה מניתוח מסמכי

התכנית, הוא שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם. שיקול זה הוא שיקול חוץ תכנוני,

שעל אף שבסמכותה של הוועדה להשתמש בו כחלק מהליך התכנון, ההתבססות

עליו כשיקול יחיד לקביעת היקף הציפוף וגובה הבינוי הוא שגוי, ולמעשה חוטא

לתפקידה המרכזי של הוועדה כרגולטור תכנון. על כן, יש לקבוע את גובה הבינוי

לאור שיקולים תכנוניים ברורים, ולאור המגבלות שנקבעו בתכנית האב, כלומר,

13 קומות לכל היותר. לפיכך, על הוועדה לדרוש חלופה לא מגדלית

לתכנית,לצמצם את הציפוף המוצע בהתאם לשיקולים תכנוניים, וככל שיש

בתכנית מגדלים, עליה להציג את הבסיס התכנוני שלפיו נקבעה מורפולוגית

בנייה זו, ושניתן מענה בכל המישורים לציפוף המוצע.

• התכנית ממוקמת במתחם פינתי, בין הרחובות אבשלום חביב ועולי הגרדום,

ובהוראות התכנית נקבע כי תהיה חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. עם זאת,

צורת הבניין אינה מתכתבת עם צורת הרחוב המתעקל, מסיבה לא ברורה, כך

שהחזית לא באמת מלווה את הרחוב. בנוסף, התכנית לא מתאימה לצורת

המתחם ולמיקומו הפינתי בין שני הרחובות.

• נוסף על כך, נוכח היקפי השטחים הגדולים שמוקצים למסחר ותעסוקה בתכניות

פינוי ביני אחרות בסמוך, למשל במתחם המחתרות, לא ברור אם נערכה בדיקת

כדאיות כלכלית בהקמת שטחי מסחר בהיקף של כ-2,450 מ"ר נוספים כפי שמוצע

בתכנית. על כן, יש לערוך בחינה כזו ולפיה לקבוע את היקף שטחי המסחר

ההולם בתכנית.

• התכנית כוללת רחבת "כיכר עירונית" בפינת המגרש, לא ברור האם זה נצרך ומה

השימוש בשטח כזה. כמו כן, מוצע כי יהיו בכיכר העירונית מערכות מכאניות

לתנועת הולכי רגל, למרות שאין הפרש גבהים המצריך זאת בין רחוב עולי הגרדום

לרחוב אבשלום חביב.

• האזור בו מתוכננת התכנית אינו נגיש לקו רכבת קלה או לתחבורה ציבורית

מספקת.

• מוצע כי קומת המסד תהיה משותפת לשלושת הבניינים, כבנייה מרקמית

לכאורה לאורך הרחוב, אך מצד שני התכנית מתירה דירות גן בשטח עצום של

450 מ"ר, שמפרה לגמרי את עיקרון הבניה העירונית מרקמית (תוואי בינוי מלווה

רחוב, קו בניין ,0 בלי גדרות, גינות או חציצות מיותרות). העדפתה של הוועדה

המחוזית למגדלים, לא מאפשרת לה להציע שילוב של מגדלים אלו בבניה שהיא

מרקמית במהותה.

• השטח הציבורי הפתוח נקבע מעל לחניה התת קרקעית, דבר שישפיע על סיכויהם

של עצים לצמוח בו ולגדול. יש לספק תשתית ירוקה הולמת לשטח השצ"פ, באופן

שיאפשר גידול ושיגשוג של עצים לאורך זמן.

4. תנועה וחניה

• בתכנית נקבע כי יוקצו %15 חניות נוספות לאורחים. יצוין כי זהו שיעור נמוך

מאוד של חניות אורחים, דבר שיגרום מצוקת חניה בסביבות התכנית.

• ככל הנראה לא נקבעו בתחום התכנית חניות עיליות לאורך הרחוב מחוץ לשטחי

המסחר המתוכננים, זאת, בנוסף לתכנון בחסר של חניות נוספות לציבור בחניות

התת קרקעי, הדבר יגרום לחניה לא חוקית בפועל על הרחוב, ולהפרעה

משמעותית לתנועה ברחוב הראשי – רחוב עולי הגרדום. לפיכך, יש לתכנן

מקומות חניה ציבוריים בהיקף הנדרש, גם אם לפרקי זמן קצובים, על רחוב עולי

הגרדום ובחניון התת-קרקע של הבניין.

• הוקצו 5 חניות חנה וסע לגני הילדים על רחוב אבשלום חביב, סמוך ליציאת

החניה התת קרקעית העצומה של הבניין, בעוד מתוכננות במתחם 5 כיתות גן

ומעון. לפיכך, יש להקצות חניות חנה וסע נוספות להורי הילדים של כיתות אלו,

ולמצוא פתרון להפרדה בין רכבי ההורים המגיעים למסגרות החנוך במתחם לבין

יציאת הדיירים מהחניה.

• התכנית מציעה חניון תת קרקעי של 6 קומות, ובו חניות לדיירי כל שלושת

המגדלים, וכניסה אחת. אותה כניסה יחידה לחניון משרתת גם את שטחי המסחר

ומוסדות הציבור שבבניינים. מצב זה צפוי ליצור עומסי תנועה משמעותיים

בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בייחוד בשילוב רכבי ההורים של ילדי המעונות

והגנים, שמיועדים לחנות סמוך ליציאה מהחניון המשותף. לסוגיה זו אין

התייחסות בתכנית, לא ברור אם השלכותיה נבחנו, ואם כן, כיצד. סוגיה זו עלולה

ליצור מפגע תחבורתי ממשי ויומיומי לדיירי המתחם ולבאי מוסדות הציבור

ושטחי המסחר שנקבעו בבנייני המגורים. לפיכך, יש לבחון את הסוגיה באופן

מקצועי תוך התבססות על מודלים רלוונטיים ונתונים אמיתיים, בדומה לבה"ת.

• לא נערכה בה"ת לתכנית, מסיבות שאינן ברורות. יש לערוך בה"ת לתכנית,

שתשקלל את כל תוספות הדיור העומדות כיום על שולחן השרטוט של הוועדה.

5. מיקרו אקלים והשפעות סביבתיות

• לתכנית מצורף נספח סביבתי, המציע בחינה של משטר הרוחות וההצללה של

הבינוי המוצע. בדיקת הרוחות נערכה לפי נתונים מתחנת ג'נרלי של המשרד

להגנת הסביבה, תחנה שמרוחקת כ-6 ק"מ מהפרויקט ונמצאת באזור שונה,

בסביבה בנויה שונה. כלומר, נתוני הבדיקה אינם משקפים את משטרי הרוחות

ועוצמתן בסביבות הפרויקט. תושבי השכונה מכירים את משבי הרוח החזקים,

דבר שיחמיר עשרות מונים עם בניית המגדלים. לפיכך, חובה שהנתונים

המשמשים לבדיקה יהיו כאלה שנאספו בסביבות הפרויקט. אם אין בנמצא

נתונים קיימים כאלה, בידי גורם אחר, יש לבצע מדידות באתר המיועד במשך

כל עונות השנה, כדי לקבל מסד נתונים של המיקרו אקלים במתחם המיועד. –

המדידות הללו צריכות לכלול מלבד עוצמות הרוחות גם משך וכיוון שלהן. ועם

נתוני האמת האלה לערוך בחינה של השפעת הבינוי המוצע.

• נוסף על כך, בשל עוצמת הרוחות בשכונה, ובפרט במיקום הפרויקט שיעבור את

קו הרכס, יש, כמובן, לבחון את השפעות הרוחות ועוצמתן לא רק בגובה הרחוב

– השפעתן על הולכי הרגל ברחוב, בקומת המסחר, השוהים בשפ"פים, בחצרות

הגנים – אלא גם בגג הבניין..

• בתחומי התכנית יש עצים בוגרים רבים. לפי התכנית המוצעת, שלושה עצים בלבד

"יועתקו" וכל היתר, יכרתו. מתכנני התכנית לא ראו לנכון לשמר אף לא עץ אחד

בתחומי התכנית. יש לשקול מחדש את מדיניות אי השימור המוצעת, שכן עצים

בוגרים אלו, ערכם רב גם בתחומי התכנית וגם לשכונה כולה, שמאופיינת בעצים

רבים.

6. צרכי ציבור

• בתכנית מוצע הפרשה מבונה של שלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר

לבית כנסת. כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לתוספת הציפוף המוצעת לא מקבלים

מענה בתחומי התכנית, ואין כל בדיקה או תכנון של מענה ברמה השכונתית.

מראש, הערכת היקף צרכי הציבור נעשה לפי אמדנים נמוכים הנובעים מהוראות

הרשות המקומית, לפיהן, לא מחשבים את כל צרכי הציבור הנדרשים, ומניחים

משקי בית קטנים מאלו שחיים בעיר. נוסף על כך, בהגדרה, ציבור הגרים

בדיוריות לא נכלל בתחשיבי הפרוגרמה. כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לציפוף

המוצג בתכנית, שהם רוב צרכי הציבור לתכנית, אינם מקבלים מענה, ועתידים

ליצור מחסור ועומס בלתי אפשרי על מוסדות הציבור הקיימים בשכונה.

• נוסף על כך, צרכי הציבור הכלולים בתכנית ממומנים על חשבון התושבים: בניית

מבני הציבור עצמם (בהפרשה מבונה) ממומנת מזכויות הבניה הנוספות המוקצות

ליזם עבור בנייתם, על אף שזוהי מטלה עירונית שעל העירייה לממן מתקציבה.

מימון בניית מבני הציבור באמצעות זכויות הבניה, מעמיס ציפוף מיותר

לפרויקט.

7. חברתי

• ידוע לנו על בעיות בפעילות היזם במתחם – אופן ההחתמה, תלונות שהוגשו על

פעילותו וכדומה

• התכנית תגרום לדחיקת התושבים החיים במתחם, שלא יוכלו לעמוד בעלויות

התחזוקה של המגדלים, ותגרום לפגיעה מהותית באיכות החיים של כל תושבי

השכונה בשל היעדר התכנון המרחבי ההולם, יצירת ציפוף מוגזם שיגרום

לקריסת התשתיות בשכונה.

8. בטיחות כבאות והצלה

• אין כיום לרשות הכבאות וההצלה מענה לשריפות במגדלים רבי קומות, דבר

שמשמעותו היא סכנת חיים במקרה של שריפה במגדלים אלו. לפיכך, אין לכלול

בינוי בגבהים כאלו בשכונה או בכלל.1 בניית מגדלים כאלו, למעשה היא פיקוח

נפש, ואין לתת לכך יד בשום אופן.

• בתגובה לטענה זו, הוועדה המחוזית התנערה מאחריות לנושא זה, בטענה כי

הנושא לא מטופל בשלב התכנון המפורט, אלא בשלב רישוי הבניה, והוא באחריות

רשות הכבאות. טענה זו מתחמקת מכך שאין מענה בנושא כבאות והצלה

למגדלים אלו, שהוועדה המחוזית היא הגוף שקובע אם יבנו מגדלים ובאיזה

גובה, ומתחמקת מהתמודדות עם הסוגיה בטענה פרוצדוראלית. לפיכך, על

הוועדה לדון בנושא, ולשקול שיקולים אלו בנוסף ליתר השיקולים התכנוניים

הכרוכים בבניית מגדלים רבי קומות

מכל הסיבות המפורטות לעיל, אין לאשר את התכנית ויש לדחות אותה.

בכבוד רב,

רבקה רוטפרב

העתק: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים

1 מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מערך כיבוי האש לאחר הקמת הרשות הארצית לכבאות והצלה בשנת ,2013 2017

נקודות להתנגדות תוכנית 101-0992032 התחדשות עירונית

'

רח' אבשלום חביב - מתחם ד , ארמון הנציב, ירושלים.

קישור למסמכי התכנית.

1. רקע

התכנית המוצעת חלה במתחם בשטח של כ-7 דונם, בשכונת תלפיות מזרח ברחוב אבשלום חביב .2,4,6,8,10 במצב התכנוני המאושר רוב שטח המתחם מיועד למגורים וקיימים בו שני מבני שיכון בני שלוש קומות וחניה עילית. לצד הבניינים התכנית מציעה שינוי ייעוד למגורים ומוסדות ציבור, שצ"פ וכיכר עירונית וכוללת הקמת שני מגדלים בני 28 קומות (או 30 קומות אם היזם יממש את הזכויות המותנות בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח), ומבנה נוסף בגובה של עד 11 קומות מעל קומת מסד משותפת עם חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. סה"כ מוצעות בתכנית 312 יחידות דיור והפרשות מבונות לשלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. בנוסף, מוצע שטח ציבורי פתוח הפונה לרחוב אבשלום חביב וכיכר עירונית והרחבת דרך ברחוב עולי הגרדום.

זו התכנית השלישית המציעה הרס בניה מרקמית ונגישה של 3-4 קומות, ובניתם של מגדלי פינוי בינוי בשכונת ארמון הנציב, שהגיע לשלב ההתנגדויות. כל זאת, ללא תכנון מרחבי שכונתי, רובעי או עירוני כלל, ללא תכנית מתאר להתחדשות עירונית, ובהיקפי בניה המעלים שאלות רבות ונוקבות לגבי מידת ביסוסן התכנוני ואופן ביסוסן התכנוני. זאת ועוד, גם תכנית האב להתחדשות עירונית שנערכה לשכונה, על כל פגמיה וחסרונותיה, לא התקבלה על הוועדה המחוזית, וכפי שנראה, תכנית זו סותרת גם את מעט ההגבלות שנקבעו בתכנית האב לשכונה. במצב הקיים, אין אפילו ניתוח תכנוני כלשהו של ההשלכות הרחבות יותר של התכנית מבחינת תשתיות וצרכי ציבור ואין התייחסות למצב הרצוי ושל אופן התכנון הראוי להתחדשות עירונית בשכונה.

בהתנגדות זו נפרט את הליקויים החמורים הקיימים בתכנית המוצעת בפני עצמה, ואת החששות הכבדים העולים מקידומה, מקידומן של תכניות דומות ברחבי השכונה, ללא בסיס תכנוני שכונתי להתחדשות עירונית, בצורת תכנית מתאר להתחדשות עירונית או כלי תכנוני אחר. לפיכך, לא ברור כיצד נערך שיקול הדעת התכנוני-עירוני של הוועדה המחוזית בגיבוש תכנית כזו, ועל אילו נתונים או הנחות הוא מתבסס. כל זאת, ללא תכנון של תשתיות ההולמות את היקף הציפוף המוצע, ותכנון בחסר משמעותי של צרכי הציבור הנדרשים כדי לתת מענה הולם לתוספת התושבים המוצעת בתכנית. מניתוח התכנית עולה, כי המנגנון המניע והקובע את התכנית הוא שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם, וזאת, על חשבון הכדאיות התכנונית והחברתית של תכנית מפורטת, עליהן אמונה הוועדה מתוקף סמכותה בחוק.

אפשר להתייחס לאופן הפעילות של היזם אם יש טענות על החתמה פוגענית, הסתרת מידע, וכדומה.

2. היעדר תכנון מרחבי-שכונתי להתחדשות עירונית

בשכונת ארמון הנציב אין כיום תכנון מתארי/כוללני להתחדשות עירונית, זאת, למרות שמשנת 2009 מימן משרד הבינוי והשיכון שתי תכניות כאלו – אחת בשנת 2009 של האדריכלית נעמה מליס והשנייה של האדריכל דודי גלור בשנים 2016-2021 (תכנית האב). תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כ"תכנית מדיניות", כוללת התייחסות כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד. התכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של עד 22 קומות בלבד במתחם המדובר (מתחם ד'), מפורט להלן:

התכנית המוצעת סותרת את תכנית מתאר ,2000 שאמורה להוות בסיס למדיניות התכנון בירושלים.

תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כתכנית מדיניות, כוללת התייחסות כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד, בעוד התכנית שלפנינו קובעת בינוי בגובה של 27-30 קומות.

התכנית המוצעת סותרת את תמ"מ .1/30 לפי סעיף 4 לפרק 5.1 לתמ"מ ,1/30 על הוועדה המקומית להכין תכנית מדיניות לבניה גבוהה, ובתוך כך, להגדיר בניה גבוהה ביחס לאופיו של היישוב ומבנהו, לקבוע את המתחמים או האזורים שבהם תותר בניה גבוהה, ולהבטיח את קיום מערכת התשתית העירונית הנאותה.

לירושלים אין תכנית מדיניות כזו, מלבד המדיניות לבניה לאורך צירי הרק"ל, קל וחומר שאין תכנית כזו לשכונה. לפיכך, אין לטיפולוגיית הבניה המוצעת, ולציפוף המאסיבי שהיא מציעה, שום ביסוס תכנוני.

נוסף על כך, לא נערכו הבדיקות הנדרשות לפי התמ"מ לעניין ההשפעות האזוריות של התכנית, ויחסה לתכניות אחרות המקודמות במתחמים סמוכים. לעומסי התשתיות, נוסף הנזק הנופי שהתכנית תגרום, בשל המגדלים הגבוהים שבה, שלא רק יפגעו בנוף מכל חלקי השכונה, אלא גם מהעיר העתיקה ו"האגן הקדוש" דרום מזרחה.

עיריית ירושלים לא הכינה תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כפי שנקבע בסעיף (64ב) לחוק התכנון

והבניה התשכ"ה-,1965 לא למרחב השכונה, הרובע או העיר. לפיכך, אין כל בסיס תכנוני לדיון בתכנית נקודתית לפינוי בינוי בהיקפים המוצעים בתכנית המוצעת. כפי שיוצג להלן, להיעדר ההיתכנות התכנונית של התכנית, יש השלכות לעניין עומסי יתר על התשתיות בשכונה, בדגש על תשתיות תחבורה ותחב"צ, על מבני הציבור, על השטחים הציבוריים הפתוחים, כמו גם השפעה הרסנית על המרקם הבנוי ועל המרקם החברתי של השכונה.

נוסף על כך, התכנית סותרת את תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של עד 10 קומות בלבד במתחם של מה בן יוסף. לפיכך, לתכנית

המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי שהיא מוצעת.

היעדר תשתית תכנונית כלשהי להתחדשות עירוני בשכונה, אינה מפחיתה מסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר בה תכניות נקודתיות, שזו סמכותה המלאה, אך הדבר מצביע על כך שאין למעשה לוועדה כלים המאפשרים לה לבחון את התכנית בראייה מרחבית כוללת יותר ולהבטיח תכנון איכותי ומענה לכלל צרכי התכנית והשכונה, מתוך אחריות לכלל האינטרסים הציבוריים. במצב הנוכחי, הדבר לא נעשה, לא מבחינת תשתיות, צרכי ציבור ושטחים פתוחים, שטחי מסחר ותעסוקה ומידת ציפוף המגורים הראויה, לא כל שכן לעניין שיקולי צווויון, טופוגרפיה, סגנון תכנוני של השכונה, והלימה חברתית-כלכלית לציבור הגר בשכונה.

יודגש, כי נכון להיום, מקודמות בשכונה 8 תכניות פינוי בינוי בשלבי תכנון סטטוטורי, ובהם תוספת

מוצעת של יותר מ-4,500 דירות, %50 יותר ממספר הדירות התוספתיות שניתן לבנות בשכונה לפי תכנית

האב. לכך יש להוסיף 500 דירות על קרקע פנויה בשולי שוליה של השכונה, כלומר שנכון להיום

מתוכננות בשכונה 2,000 דירות עודפות ביחס ליכולת הנשיאה של השכונה.

זאת ועוד, מורפולוגית הבניה של תכנית זו כמו יתר תכניות פינוי בינוי בשכונה, היא מגדלים גבוהים

בלבד, ללא קשר למאפייני הרחוב, המתחם, הטופוגרפיה, האוכלוסייה, השכונה או כל שיקול תכנוני

עירוני או חברתי אחר. יודגש כי גבהי המגדלים בתכניות אלו גבוהה במידה רבה מהרף המקסימאלי

שנקבע בתכנית האב, וכי הם נוטים לצמוח לגובה ככל שההליך התכנוני מתקדם. כך למשל, כאשר תכנית

המוצעת הוגשה לוועדה המחוזית, נכללו בה שני מגדלים בני 23 קומות, ובניין בן 11 קומות. בגרסתה

שפורסמה להתנגדויות, המגדלים צמחו ל-28 ואף 30 קומות, וכפי שראינו בתכניות קודמות, לאחר

ההתנגדויות יתווספו עוד כמה קומות משיקולים זרים כאלו או אחרים.

לפיכך, לתכנית המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי

שהיא מוצעת, ודינה להידחות.

על רקע היעדר התכנון המרחבי להתחדשות עירונית בשכונה, כמו בעיר ירושלים כולה, יודגש כי אין כל תיאום בין תכנית זו לבין תכניות פינוי בינוי אחרות שמקודמות בהמשך הרחוב (ראו מפה), לא בהיבט של קישוריות ולא בהיבט של צפיפות, השפעות הדדיות של תכנון, מיקרו-אקלים ומעברים, ולא בהיבט של ציפוף, מענה לצרכי ציבור, פתרונות תחבורתיים ותשתיות תומכות.

לכך נוסף שיווק הקרקע הפנויה ממזרח לרחוב ברזני, קרקע שאמורה הייתה לשמש כקרקע משלימה להתחדשות עירונית בשכונה, אך שווקה בכל זאת מבלי לתמוך בהתחדשות עירונית, ובה מוצעת תוספת נוספת של 500 דירות.

אופן תכנון חסר אחריות זה מתקיים כיום בשכונות ירושלים השונות, וכבר כיום ניתן לראות את השפעותיו השליליות. כך למשל, בקריית יובל הדבר הגיע לשיא, וגורם כבר היום לבעיות תכנוניות, עירוניות וחברתיות עצומות, ותוך כך, כשלים תחבורתיים, חוסר בשטחים פתוחים ומוסדות ציבור, היעדר חיבוריות וקישוריות בין מתחמים, ציפוף מוגזם שיוצר קריסה תשתיתית, ועוד. כישלון זה בא לידי ביטוי בדוח צוות הבקרה ליובלים גנים מנובמבר ,2022 המתריע על הכשלים התכנוניים הרבים שנובעים מהיעדר תכנון מרחבי, התעלמות ממגבלות התשתיות, העמסת זכויות בניה מוגזמות במתחמים נקודתיים מתוך שיקולי כדאיות כלכלית ליזם, ודחיקת שיקולים תכנוניים קריטיים ועוד. לפיכך, על הוועדה המחוזית לתת דעתה כבר כעת להשלכות החמורות של אופן התנהלות תכנוני זה בטווח הקצר והארוך, ולשנות את אופן התכנון של תכניות פינוי בינוי, כך שיערכו כחלק מתכנון מרחבי הולם ופיתוח תשתיות וצרכי ציבור המתאימים להיקפי הציפוף המוצעים. כפי שהדבר נעשה כיום, מדובר בפגיעה אנושה במרקם הבנוי, במרקם החברתי ובאיכות החיים של התושבים בשכונה כיום ואלו שיצטרפו אליה בעתיד.

מצב תכנוני זה לא מאפשר לתכנן התחדשות עירונית ראויה ובת קיימא בראיה שכונתית ועירונית רחבה,

ומגביל את פעילות הוועדה המחוזית בקידום תכניות נקודתיות ונפרדות זו מזו, שעיקרן ציפוף מאסיבי במגדלים ללא התאמה של התשתיות הנחוצות, פתרונות התחבורה הנדרשים, וצרכי הציבור בשכונה.

לתכנית אולי יש התכנות כלכלית על פי תחשיבי השמאות, שהוא הגורם המרכזי המנחה את התכנון בתכניות מסוג זה למרבה הצער, אך אין לה היתכנות חברתית, תכנונית ועירונית, כפי שנפרט להלן.

3. מתאר התכנית ואופי הבינוי המוצע.

• התכנית קובעת בינוי של שלושה מגדלים, שניים מהם בגובה של עד 30 קומות, בעוד שלפי תכנית האב, במתחם זה יותר גובה של 22 קומות בלבד. מגדלים אלו חורגים באופן מהותי מאופי השכונה, מהטופוגרפיה ההררית שלה, וממאפייני האוכלוסייה בשכונה, ויוצרים נזק עירוני ונופי גם למבטים מחוץ לשכונה מכיוון האגן הקדוש. המגדלים, שגובהם צפוי להגיע לכ-100 מטר, נבנים כ-20 מטר מתחת לקו שיא הגובה של השלוחה (רכס ארמון הנציב- המצפטל), ולפיכך, המגדלים יבלטו כ-70-80 מטר מעל קן הרכס, ויגרמו בכך נזק נופי לכל קו הנוף של העיר העתיקה והעיר ההיסטורית.

• על פניו, לא ברור אילו שיקולים תכנוניים הובילו לקביעת גובה מגדלים זה, והאם נשקלו ההשלכות הנופיות והעירוניות של המגדלים, שיבלטו מעל ומעבר לרכס ארמון הנציב, ובכך ישנו את כל קו הרכס. תכנון מגדלי זה אינו מציע ציפוף מיטבי, ואף מיקר בצורה משמעותית את הבניה (בשיעור של כ-%,)20 ולפיכך מצריך תוספת זכויות בניה מיותרות רק כדי לממן בנית מגדלים שהיא יקרה בצורה משמעותית מבנית מבני מגורים עד 10 קומות. לפיכך, יש לצמצם את גובה המגדלים, ולשקול חלופה מרקמית, לאורך רחוב עולי הגרדום, עם התייחסות אדריכלית למגרש הפינתי בצומת בין הרחבות.

• גובה הבינוי נקבע באופן שרירותי, ולא לאור שיקולים תכנוניים ברורים או רשמיים.

השיקול היחיד לקביעת גובה ואופי הבינוי, כפי שעולה מניתוח מסמכי התכנית, הוא

שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם. שיקול זה הוא שיקול חוץ תכנוני, שעל אף שבסמכותה

של הוועדה להשתמש בו כחלק מהליך התכנון, ההתבססות עליו כשיקול יחיד לקביעת

היקף הציפוף וגובה הבינוי הוא שגוי, ולמעשה חוטא לתפקידה המרכזי של הוועדה

כרגולטור תכנון. על כן, יש לקבוע את גובה הבינוי לאור שיקולים תכנוניים ברורים, ולאור המגבלות שנקבעו בתכנית האב, כלומר, 22 קומות לכל היותר. לפיכך, על הוועדה

לדרוש חלופה לא מגדלית לתכנית,לצמצם את הציפוף המוצע בהתאם לשיקולים

תכנוניים, וככל שיש בתכנית מגדלים, עליה להציג את הבסיס התכנוני שלפיו נקבעה

מורפולוגית בניה זו, ושניתן מענה בכל המישורים לציפוף המוצע.

• התכנית ממוקמת במתחם פינתי, בין הרחובות אבשלום חביב ועולי הגרדום, ובהוראות התכנית נקבע כי תהיה חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. עם זאת, צורת הבניין אינה מתכתבת עם צורת הרחוב המתעקל, מסיבה לא ברורה, כך שהחזית לא באמת מלווה את הרחוב. בנוסף, התכנית לא מתאימה לצורת המתחם ולמיקומו הפינתי בין שני הרחובות.

• נוסף על כך, נוכח היקפי השטחים הגדולים שמוקצים למסחר ותעסוקה בתכניות פינוי ביני אחרות בסמוך, למשל במתחם המחתרות, לא ברור אם נערכה בדיקת כדאיות כלכלית בהקמת שטחי מסחר בהיקף של כ-2,450 מ"ר נוספים כפי שמוצע בתכנית. על כן,

יש לערוך בחינה כזו ולפיה לקבוע את היקף שטחי המסחר ההולם בתכנית.

• התכנית כוללת רחבת "כיכר עירונית" בפינת המגרש, לא ברור האם זה נצרך ומה השימוש בשטח כזה. כמו כן, מוצע כי יהיו בכיכר העירונית מערכות מכאניות לתנועת הולכי רגל, למרות שאין הפרש גבהים המצריך זאת בין רחוב עולי הגרדום לרחוב אבשלום רביב.

• האזור בו מתוכננת התכנית אינו נגיש לקו רכבת קלה או לתחבורה ציבורית מספקת.

• מוצע כי קומת המסד תהיה משותפת לשלושת הבניינים, כבניה מרקמית לכאורה לאורך הרחוב, אך מצד שני התכנית מתירה דירות גן בשטח עצום של 450 מ"ר, שמפרה לגמרי את עיקרון הבניה העירונית מרקמית (תוואי בינוי מלווה רחוב, קו בניין ,0 בלי גדרות, גינות או חציצות מיותרות). העדפתה של הוועדה המחוזית למגדלים, לא מאפשרת לה להציע שילוב של מגלדים אלו במבניה שהיא מרקמית במהותה.

• השטח הציבורי הפתוח נקבע מעל לחניה התת קרקעית, דבר שישפיע על סיכויהם של עצים לצמוח בו ולגדול. יש לספק תשתית ירוקה הולמת לשטח השצ"פ, באופן שיאפשר גידול ושיגשוג של עצים לאורך זמן.

4. תנועה וחניה

• בתכנית נקבע כי יוקצו %15 חניות נוספות לאורחים. יצוין כי זהו שיעור נמוך מאוד של חניות אורחים, דבר שיגרום מצוקת חניה בסביבות התכנית.

• ככל הנראה לא נקבעו בתחום התכנית חניות עיליות לאורך הרחוב מחוץ לשטחי המסחר המתוכננים, זאת, בנוסף לתכנון בחסר של חניות נוספות לציבור בחניות התת קרקעי, הדבר יגרום לחניה לא חוקית בפועל על הרחוב, ולהפרעה משמעותית לתנועה ברחוב

הראשי – רחוב עולי הגרדום. לפיכך, יש לתכנן מקומות חניה ציבוריים בהיקף הנדרש,

גם אם לפרקי זמן קצובים, על רחוב עולי הגרדום ובחניון התת-קרקע של הבניין.

• הוקצו 5 חניות חנה וסע לגני הילדים על רחוב אבשלום חביב, סמוך ליציאת החניה התת קרקעית העצומה של הבניין, בעוד מתוכננות במתחם 5 כיתות גן ומעון. לפיכך, יש להקצות חניות חנה וסע נוספות להורי הילדים של כיתות אלו, ולמצוא פתרון להפרדה בין רכבי ההורים המגיעים למסגרות החנוך במתחם לבין יציאת הדיירים מהחניה.

• התכנית מציעה חניון תת קרקעי של 6 קומות, ובו חניות לדיירי כל שלושת המגדלים, וכניסה אחת. אותה כניסה יחידה לחניון משרתת גם את שטחי המסחר ומוסדות הציבור שבבניינים. מצב זה צפוי ליצור עומסי תנועה משמעותיים בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בייחוד בשילוב רכבי ההורים של ילדי המעונות והגנים, שמיועדים לחנות סמוך ליציאה מהחניון המשותף. לסוגיה זו אין התייחסות בתכנית, לא ברור אם השלכותיה נבחנו, ואם כן, כיצד. סוגיה זו עלולה ליצור מפגע תחבורתי ממשי ויומיומי לדיירי המתחם ולבאי מוסדות הציבור ושטחי המסחר שנקבעו בבנייני המגורים. לפיכך, יש לבחון את הסוגיה

באופן מקצועי תוך התבססות על מודלים רלוונטיים ונתונים אמיתיים, בדומה לבה"ת.

• לא נערכה בה"ת לתכנית, מסיבות שאינן ברורות. יש לערוך בה"ת לתכנית, שתשקלל את

כל תוספות הדיור העומדות כיום על שולחן השרטוט של הוועדה.

5. מיקרו אקלים והשפעות סביבתיות

• לתכנית מצורף נספח סביבתי, המציע בחינה של משטר הרוחות וההצללה של הבינוי המוצע. בדיקת הרוחות נערכה לפי נתונים מתחנת ג'נרלי של המשרד להגנת הסביבה, תחנה שמרוחקת כ-6 ק"מ מפרויקט, כלומר, שנתוני הבדיקה אינם משקפים את משטרי הרוחות ועוצמתן בסביבות הפרויקט. תושבי השכונה מכירים את משבי הרוח החזקים, דבר שיחמיר עשרות מונים עם בניית המגדלים. לפיכך, יש לערוך מדידה בסביבות

הפרויקט של עוצמות הרוחות, ולערוך בחינה של השפעת הבינוי המוצע לאור נתונים

אקטואלים אלו.

• נוסף על כך, בשל עוצמת הרוחות בשוכנה, ופרט במיקום הפרויקט שיעבור את קו הרכס,

יש לבחון את השפעות הרוחות ועוצמתן גם לגובה הבניין ולא רק בגובה הרחוב.

• בתחומי התכנית יש עצים בוגרים רבים. לפי התכנית המוצעת, שלושה עצים בלבד "יועתקו" וכל היתר, יכרתו. מתכנני התכנית לא ראו לנכון לשמר אף לא עץ אחד בתחומי התכנית. יש לשקול מחדש את מדיניות אי השימור המוצעת, שכן עצים בוגרים אלו, ערכם רב גם בתחומי התכנית וגם לשכונה כולה, שמאופיינת בעצים רבים.

6. צרכי ציבור

• בתכנית מוצע הפרשה מבונה של שלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לתוספת הציפוף המוצעת לא מקבלים מענה בתחומי התכנית, ואין כל בדיקה או תכנון של מענה ברמה השכונתית. מראש, הערכת היקף צרכי הציבור נעשה לפי אמדנים נמוכים הנובעים מהוראות הרשות המקומית, לפיהן, לא מחשבים את כל צרכי הציבור הנדרשים, ומניחים משקי בית קטנים מאלו שחיים בעיר. נוסף על כך, בהגדרה, ציבור הגרים בדיוריות לא נכלל בתחשיבי הפרוגרמה.

כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לציפוף המוצג בתכנית, שהם רוב צרכי הציבור לתכנית,

אינם מקבלים מענה, ועתידים ליצור מחסור ועומס בלתי אפשרי על מוסדות הציבור

הקיימים בשכונה.

• נוסף על כך, צרכי הציבור הכלולים בתכנית ממומנים על חשבון התושבים: בניית מבני הציבור עצמם (בהפרשה מבונה) ממומנת מזכויות הבניה הנוספות המוקצות ליזם עבור בנייתם, על אף שזוהי מטלה עירונית שעל העירייה לממן מתקציבה. מימון בניית מבני

הציבור באמצעות זכויות הבניה, מעמיס ציפוף מיותר לפרויקט.

7. חברתי

• בעיות בפעילות היזם במתחם – אופן ההחתמה, תלונות שהוגשו על פעילותו וכדומה • התכנית תגרום לדחיקת התושבים החיים במתחם, שלא יוכלו לעמוד בעלויות התחזוקה של המגדלים, ותגרום לפגיעה מהותית באיכות החיים של כל תושבי השכונה בשל היעדר התכנון המרחבי ההולם, יצירת ציפוף מוגזם שיגרום לקריסת התשתיות בשכונה.

8. בטיחות כבאות והצלה

• אין כיום לרשות הכבאות וההצלה מענה לשריפות במגדלים רבי קומות, דבר שמשמעותו

היא סכנת חיים במקרה של שריפה במגדלים אלו. לפיכך, אין לכלול בינוי בגבהים כאלו

בשכונה או בכלל.1 בניית מגדלים כאלו, למעשה היא פיקוח נפש, ואין לתת לכך יד בשום אופן.

• בתגובה לטענה זו, הוועדה המחוזית התנערה מאחריות לנושא זה, בטענה כי הנושא לא מטופל בשלב התכנון המפורט, אלא בשלב רישוי הבניה, והוא באחריות רשות הכבאות.

טענה זו מתחמקת מכך שאין מענה בנושא כבאות והצלה למגדלים אלו, שהוועדה המחוזית היא הגוף שקובע אם יבנו מגדלים ובאיזה גובה, ומתחמקת מהתמודדות עם

הסוגיה בטענה פרוצדוראלית. לפיכך, על הוועדה לדון בנושא, ולשקול שיקולים אלו

בנוסף ליתר השיקולים התכנוניים הכרוכים בבניית מגדלים רבי קומות כאלו.

1 מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מערך כיבוי האש לאחר הקמת הרשות הארצית לכבאות והצלה בשנת ,2013 2017

נקודות להתנגדות תוכנית 101-0992032 התחדשות עירונית

'

רח' אבשלום חביב - מתחם ד , ארמון הנציב, ירושלים.

קישור למסמכי התכנית.

1. רקע

התכנית המוצעת חלה במתחם בשטח של כ-7 דונם, בשכונת תלפיות מזרח ברחוב אבשלום חביב .2,4,6,8,10 במצב התכנוני המאושר רוב שטח המתחם מיועד למגורים וקיימים בו שני מבני שיכון בני שלוש קומות וחניה עילית. לצד הבניינים התכנית מציעה שינוי ייעוד למגורים ומוסדות ציבור, שצ"פ וכיכר עירונית וכוללת הקמת שני מגדלים בני 28 קומות (או 30 קומות אם היזם יממש את הזכויות המותנות בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח), ומבנה נוסף בגובה של עד 11 קומות מעל קומת מסד משותפת עם חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. סה"כ מוצעות בתכנית 312 יחידות דיור והפרשות מבונות לשלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. בנוסף, מוצע שטח ציבורי פתוח הפונה לרחוב אבשלום חביב וכיכר עירונית והרחבת דרך ברחוב עולי הגרדום.

זו התכנית השלישית המציעה הרס בניה מרקמית ונגישה של 3-4 קומות, ובניתם של מגדלי פינוי בינוי בשכונת ארמון הנציב, שהגיע לשלב ההתנגדויות. כל זאת, ללא תכנון מרחבי שכונתי, רובעי או עירוני כלל, ללא תכנית מתאר להתחדשות עירונית, ובהיקפי בניה המעלים שאלות רבות ונוקבות לגבי מידת ביסוסן התכנוני ואופן ביסוסן התכנוני. זאת ועוד, גם תכנית האב להתחדשות עירונית שנערכה לשכונה, על כל פגמיה וחסרונותיה, לא התקבלה על הוועדה המחוזית, וכפי שנראה, תכנית זו סותרת גם את מעט ההגבלות שנקבעו בתכנית האב לשכונה. במצב הקיים, אין אפילו ניתוח תכנוני כלשהו של ההשלכות הרחבות יותר של התכנית מבחינת תשתיות וצרכי ציבור ואין התייחסות למצב הרצוי ושל אופן התכנון הראוי להתחדשות עירונית בשכונה.

בהתנגדות זו נפרט את הליקויים החמורים הקיימים בתכנית המוצעת בפני עצמה, ואת החששות הכבדים העולים מקידומה, מקידומן של תכניות דומות ברחבי השכונה, ללא בסיס תכנוני שכונתי להתחדשות עירונית, בצורת תכנית מתאר להתחדשות עירונית או כלי תכנוני אחר. לפיכך, לא ברור כיצד נערך שיקול הדעת התכנוני-עירוני של הוועדה המחוזית בגיבוש תכנית כזו, ועל אילו נתונים או הנחות הוא מתבסס. כל זאת, ללא תכנון של תשתיות ההולמות את היקף הציפוף המוצע, ותכנון בחסר משמעותי של צרכי הציבור הנדרשים כדי לתת מענה הולם לתוספת התושבים המוצעת בתכנית. מניתוח התכנית עולה, כי המנגנון המניע והקובע את התכנית הוא שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם, וזאת, על חשבון הכדאיות התכנונית והחברתית של תכנית מפורטת, עליהן אמונה הוועדה מתוקף סמכותה בחוק.

אפשר להתייחס לאופן הפעילות של היזם אם יש טענות על החתמה פוגענית, הסתרת מידע, וכדומה.

2. היעדר תכנון מרחבי-שכונתי להתחדשות עירונית

בשכונת ארמון הנציב אין כיום תכנון מתארי/כוללני להתחדשות עירונית, זאת, למרות שמשנת 2009 מימן משרד הבינוי והשיכון שתי תכניות כאלו – אחת בשנת 2009 של האדריכלית נעמה מליס והשנייה של האדריכל דודי גלור בשנים 2016-2021 (תכנית האב). תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כ"תכנית מדיניות", כוללת התייחסות כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד. התכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של עד 22 קומות בלבד במתחם המדובר (מתחם ד'), מפורט להלן:

התכנית המוצעת סותרת את תכנית מתאר ,2000 שאמורה להוות בסיס למדיניות התכנון בירושלים.

תכנית מתאר ,2000 שהתקבלה לכאורה כתכנית מדיניות, כוללת התייחסות כללית בלבד להתחדשות עירונית בשכונה ומדברת על בינוי בגובה של כ-8 קומות בלבד, בעוד התכנית שלפנינו קובעת בינוי בגובה של 27-30 קומות.

התכנית המוצעת סותרת את תמ"מ .1/30 לפי סעיף 4 לפרק 5.1 לתמ"מ ,1/30 על הוועדה המקומית להכין תכנית מדיניות לבניה גבוהה, ובתוך כך, להגדיר בניה גבוהה ביחס לאופיו של היישוב ומבנהו, לקבוע את המתחמים או האזורים שבהם תותר בניה גבוהה, ולהבטיח את קיום מערכת התשתית העירונית הנאותה.

לירושלים אין תכנית מדיניות כזו, מלבד המדיניות לבניה לאורך צירי הרק"ל, קל וחומר שאין תכנית כזו לשכונה. לפיכך, אין לטיפולוגיית הבניה המוצעת, ולציפוף המאסיבי שהיא מציעה, שום ביסוס תכנוני.

נוסף על כך, לא נערכו הבדיקות הנדרשות לפי התמ"מ לעניין ההשפעות האזוריות של התכנית, ויחסה לתכניות אחרות המקודמות במתחמים סמוכים. לעומסי התשתיות, נוסף הנזק הנופי שהתכנית תגרום, בשל המגדלים הגבוהים שבה, שלא רק יפגעו בנוף מכל חלקי השכונה, אלא גם מהעיר העתיקה ו"האגן הקדוש" דרום מזרחה.

עיריית ירושלים לא הכינה תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כפי שנקבע בסעיף (64ב) לחוק התכנון

והבניה התשכ"ה-,1965 לא למרחב השכונה, הרובע או העיר. לפיכך, אין כל בסיס תכנוני לדיון בתכנית נקודתית לפינוי בינוי בהיקפים המוצעים בתכנית המוצעת. כפי שיוצג להלן, להיעדר ההיתכנות התכנונית של התכנית, יש השלכות לעניין עומסי יתר על התשתיות בשכונה, בדגש על תשתיות תחבורה ותחב"צ, על מבני הציבור, על השטחים הציבוריים הפתוחים, כמו גם השפעה הרסנית על המרקם הבנוי ועל המרקם החברתי של השכונה.

נוסף על כך, התכנית סותרת את תכנית האב שנערכה לשכונה, ועל אף שזו לא התקבלה על ידי מוסדות התכנון הרשמיים, זו העבודה התכנונית היחידה שבחנה את כושר נשיאת התשתיות בשכונה וקבעה מגבלות בסיסיות לבינוי האפשרי בתכניות התחדשות עירונית (גובה הבינוי, וגבול של כ-3,000 יח"ד נוספות בשכונה), לפיה ניתן לבנות מבנים בגובה של עד 10 קומות בלבד במתחם של מה בן יוסף. לפיכך, לתכנית

המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי שהיא מוצעת.

היעדר תשתית תכנונית כלשהי להתחדשות עירוני בשכונה, אינה מפחיתה מסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר בה תכניות נקודתיות, שזו סמכותה המלאה, אך הדבר מצביע על כך שאין למעשה לוועדה כלים המאפשרים לה לבחון את התכנית בראייה מרחבית כוללת יותר ולהבטיח תכנון איכותי ומענה לכלל צרכי התכנית והשכונה, מתוך אחריות לכלל האינטרסים הציבוריים. במצב הנוכחי, הדבר לא נעשה, לא מבחינת תשתיות, צרכי ציבור ושטחים פתוחים, שטחי מסחר ותעסוקה ומידת ציפוף המגורים הראויה, לא כל שכן לעניין שיקולי צווויון, טופוגרפיה, סגנון תכנוני של השכונה, והלימה חברתית-כלכלית לציבור הגר בשכונה.

יודגש, כי נכון להיום, מקודמות בשכונה 8 תכניות פינוי בינוי בשלבי תכנון סטטוטורי, ובהם תוספת

מוצעת של יותר מ-4,500 דירות, %50 יותר ממספר הדירות התוספתיות שניתן לבנות בשכונה לפי תכנית

האב. לכך יש להוסיף 500 דירות על קרקע פנויה בשולי שוליה של השכונה, כלומר שנכון להיום

מתוכננות בשכונה 2,000 דירות עודפות ביחס ליכולת הנשיאה של השכונה.

זאת ועוד, מורפולוגית הבניה של תכנית זו כמו יתר תכניות פינוי בינוי בשכונה, היא מגדלים גבוהים

בלבד, ללא קשר למאפייני הרחוב, המתחם, הטופוגרפיה, האוכלוסייה, השכונה או כל שיקול תכנוני

עירוני או חברתי אחר. יודגש כי גבהי המגדלים בתכניות אלו גבוהה במידה רבה מהרף המקסימאלי

שנקבע בתכנית האב, וכי הם נוטים לצמוח לגובה ככל שההליך התכנוני מתקדם. כך למשל, כאשר תכנית

המוצעת הוגשה לוועדה המחוזית, נכללו בה שני מגדלים בני 23 קומות, ובניין בן 11 קומות. בגרסתה

שפורסמה להתנגדויות, המגדלים צמחו ל-28 ואף 30 קומות, וכפי שראינו בתכניות קודמות, לאחר

ההתנגדויות יתווספו עוד כמה קומות משיקולים זרים כאלו או אחרים.

לפיכך, לתכנית המוצעת אין כל בסיס תכנוני, ואין התכנות תכנונית, עירונית או חברתית לדיון בה כפי

שהיא מוצעת, ודינה להידחות.

על רקע היעדר התכנון המרחבי להתחדשות עירונית בשכונה, כמו בעיר ירושלים כולה, יודגש כי אין כל תיאום בין תכנית זו לבין תכניות פינוי בינוי אחרות שמקודמות בהמשך הרחוב (ראו מפה), לא בהיבט של קישוריות ולא בהיבט של צפיפות, השפעות הדדיות של תכנון, מיקרו-אקלים ומעברים, ולא בהיבט של ציפוף, מענה לצרכי ציבור, פתרונות תחבורתיים ותשתיות תומכות.

לכך נוסף שיווק הקרקע הפנויה ממזרח לרחוב ברזני, קרקע שאמורה הייתה לשמש כקרקע משלימה להתחדשות עירונית בשכונה, אך שווקה בכל זאת מבלי לתמוך בהתחדשות עירונית, ובה מוצעת תוספת נוספת של 500 דירות.

אופן תכנון חסר אחריות זה מתקיים כיום בשכונות ירושלים השונות, וכבר כיום ניתן לראות את השפעותיו השליליות. כך למשל, בקריית יובל הדבר הגיע לשיא, וגורם כבר היום לבעיות תכנוניות, עירוניות וחברתיות עצומות, ותוך כך, כשלים תחבורתיים, חוסר בשטחים פתוחים ומוסדות ציבור, היעדר חיבוריות וקישוריות בין מתחמים, ציפוף מוגזם שיוצר קריסה תשתיתית, ועוד. כישלון זה בא לידי ביטוי בדוח צוות הבקרה ליובלים גנים מנובמבר ,2022 המתריע על הכשלים התכנוניים הרבים שנובעים מהיעדר תכנון מרחבי, התעלמות ממגבלות התשתיות, העמסת זכויות בניה מוגזמות במתחמים נקודתיים מתוך שיקולי כדאיות כלכלית ליזם, ודחיקת שיקולים תכנוניים קריטיים ועוד. לפיכך, על הוועדה המחוזית לתת דעתה כבר כעת להשלכות החמורות של אופן התנהלות תכנוני זה בטווח הקצר והארוך, ולשנות את אופן התכנון של תכניות פינוי בינוי, כך שיערכו כחלק מתכנון מרחבי הולם ופיתוח תשתיות וצרכי ציבור המתאימים להיקפי הציפוף המוצעים. כפי שהדבר נעשה כיום, מדובר בפגיעה אנושה במרקם הבנוי, במרקם החברתי ובאיכות החיים של התושבים בשכונה כיום ואלו שיצטרפו אליה בעתיד.

מצב תכנוני זה לא מאפשר לתכנן התחדשות עירונית ראויה ובת קיימא בראיה שכונתית ועירונית רחבה,

ומגביל את פעילות הוועדה המחוזית בקידום תכניות נקודתיות ונפרדות זו מזו, שעיקרן ציפוף מאסיבי במגדלים ללא התאמה של התשתיות הנחוצות, פתרונות התחבורה הנדרשים, וצרכי הציבור בשכונה.

לתכנית אולי יש התכנות כלכלית על פי תחשיבי השמאות, שהוא הגורם המרכזי המנחה את התכנון בתכניות מסוג זה למרבה הצער, אך אין לה היתכנות חברתית, תכנונית ועירונית, כפי שנפרט להלן.

3. מתאר התכנית ואופי הבינוי המוצע.

• התכנית קובעת בינוי של שלושה מגדלים, שניים מהם בגובה של עד 30 קומות, בעוד שלפי תכנית האב, במתחם זה יותר גובה של 22 קומות בלבד. מגדלים אלו חורגים באופן מהותי מאופי השכונה, מהטופוגרפיה ההררית שלה, וממאפייני האוכלוסייה בשכונה, ויוצרים נזק עירוני ונופי גם למבטים מחוץ לשכונה מכיוון האגן הקדוש. המגדלים, שגובהם צפוי להגיע לכ-100 מטר, נבנים כ-20 מטר מתחת לקו שיא הגובה של השלוחה (רכס ארמון הנציב- המצפטל), ולפיכך, המגדלים יבלטו כ-70-80 מטר מעל קן הרכס, ויגרמו בכך נזק נופי לכל קו הנוף של העיר העתיקה והעיר ההיסטורית.

• על פניו, לא ברור אילו שיקולים תכנוניים הובילו לקביעת גובה מגדלים זה, והאם נשקלו ההשלכות הנופיות והעירוניות של המגדלים, שיבלטו מעל ומעבר לרכס ארמון הנציב, ובכך ישנו את כל קו הרכס. תכנון מגדלי זה אינו מציע ציפוף מיטבי, ואף מיקר בצורה משמעותית את הבניה (בשיעור של כ-%,)20 ולפיכך מצריך תוספת זכויות בניה מיותרות רק כדי לממן בנית מגדלים שהיא יקרה בצורה משמעותית מבנית מבני מגורים עד 10 קומות. לפיכך, יש לצמצם את גובה המגדלים, ולשקול חלופה מרקמית, לאורך רחוב עולי הגרדום, עם התייחסות אדריכלית למגרש הפינתי בצומת בין הרחבות.

• גובה הבינוי נקבע באופן שרירותי, ולא לאור שיקולים תכנוניים ברורים או רשמיים.

השיקול היחיד לקביעת גובה ואופי הבינוי, כפי שעולה מניתוח מסמכי התכנית, הוא

שיקול הכדאיות הכלכלית ליזם. שיקול זה הוא שיקול חוץ תכנוני, שעל אף שבסמכותה

של הוועדה להשתמש בו כחלק מהליך התכנון, ההתבססות עליו כשיקול יחיד לקביעת

היקף הציפוף וגובה הבינוי הוא שגוי, ולמעשה חוטא לתפקידה המרכזי של הוועדה

כרגולטור תכנון. על כן, יש לקבוע את גובה הבינוי לאור שיקולים תכנוניים ברורים, ולאור המגבלות שנקבעו בתכנית האב, כלומר, 22 קומות לכל היותר. לפיכך, על הוועדה

לדרוש חלופה לא מגדלית לתכנית,לצמצם את הציפוף המוצע בהתאם לשיקולים

תכנוניים, וככל שיש בתכנית מגדלים, עליה להציג את הבסיס התכנוני שלפיו נקבעה

מורפולוגית בניה זו, ושניתן מענה בכל המישורים לציפוף המוצע.

• התכנית ממוקמת במתחם פינתי, בין הרחובות אבשלום חביב ועולי הגרדום, ובהוראות התכנית נקבע כי תהיה חזית מסחרית לרחוב עולי הגרדום. עם זאת, צורת הבניין אינה מתכתבת עם צורת הרחוב המתעקל, מסיבה לא ברורה, כך שהחזית לא באמת מלווה את הרחוב. בנוסף, התכנית לא מתאימה לצורת המתחם ולמיקומו הפינתי בין שני הרחובות.

• נוסף על כך, נוכח היקפי השטחים הגדולים שמוקצים למסחר ותעסוקה בתכניות פינוי ביני אחרות בסמוך, למשל במתחם המחתרות, לא ברור אם נערכה בדיקת כדאיות כלכלית בהקמת שטחי מסחר בהיקף של כ-2,450 מ"ר נוספים כפי שמוצע בתכנית. על כן,

יש לערוך בחינה כזו ולפיה לקבוע את היקף שטחי המסחר ההולם בתכנית.

• התכנית כוללת רחבת "כיכר עירונית" בפינת המגרש, לא ברור האם זה נצרך ומה השימוש בשטח כזה. כמו כן, מוצע כי יהיו בכיכר העירונית מערכות מכאניות לתנועת הולכי רגל, למרות שאין הפרש גבהים המצריך זאת בין רחוב עולי הגרדום לרחוב אבשלום רביב.

• האזור בו מתוכננת התכנית אינו נגיש לקו רכבת קלה או לתחבורה ציבורית מספקת.

• מוצע כי קומת המסד תהיה משותפת לשלושת הבניינים, כבניה מרקמית לכאורה לאורך הרחוב, אך מצד שני התכנית מתירה דירות גן בשטח עצום של 450 מ"ר, שמפרה לגמרי את עיקרון הבניה העירונית מרקמית (תוואי בינוי מלווה רחוב, קו בניין ,0 בלי גדרות, גינות או חציצות מיותרות). העדפתה של הוועדה המחוזית למגדלים, לא מאפשרת לה להציע שילוב של מגלדים אלו במבניה שהיא מרקמית במהותה.

• השטח הציבורי הפתוח נקבע מעל לחניה התת קרקעית, דבר שישפיע על סיכויהם של עצים לצמוח בו ולגדול. יש לספק תשתית ירוקה הולמת לשטח השצ"פ, באופן שיאפשר גידול ושיגשוג של עצים לאורך זמן.

4. תנועה וחניה

• בתכנית נקבע כי יוקצו %15 חניות נוספות לאורחים. יצוין כי זהו שיעור נמוך מאוד של חניות אורחים, דבר שיגרום מצוקת חניה בסביבות התכנית.

• ככל הנראה לא נקבעו בתחום התכנית חניות עיליות לאורך הרחוב מחוץ לשטחי המסחר המתוכננים, זאת, בנוסף לתכנון בחסר של חניות נוספות לציבור בחניות התת קרקעי, הדבר יגרום לחניה לא חוקית בפועל על הרחוב, ולהפרעה משמעותית לתנועה ברחוב

הראשי – רחוב עולי הגרדום. לפיכך, יש לתכנן מקומות חניה ציבוריים בהיקף הנדרש,

גם אם לפרקי זמן קצובים, על רחוב עולי הגרדום ובחניון התת-קרקע של הבניין.

• הוקצו 5 חניות חנה וסע לגני הילדים על רחוב אבשלום חביב, סמוך ליציאת החניה התת קרקעית העצומה של הבניין, בעוד מתוכננות במתחם 5 כיתות גן ומעון. לפיכך, יש להקצות חניות חנה וסע נוספות להורי הילדים של כיתות אלו, ולמצוא פתרון להפרדה בין רכבי ההורים המגיעים למסגרות החנוך במתחם לבין יציאת הדיירים מהחניה.

• התכנית מציעה חניון תת קרקעי של 6 קומות, ובו חניות לדיירי כל שלושת המגדלים, וכניסה אחת. אותה כניסה יחידה לחניון משרתת גם את שטחי המסחר ומוסדות הציבור שבבניינים. מצב זה צפוי ליצור עומסי תנועה משמעותיים בשעות הבוקר ואחר הצהריים, בייחוד בשילוב רכבי ההורים של ילדי המעונות והגנים, שמיועדים לחנות סמוך ליציאה מהחניון המשותף. לסוגיה זו אין התייחסות בתכנית, לא ברור אם השלכותיה נבחנו, ואם כן, כיצד. סוגיה זו עלולה ליצור מפגע תחבורתי ממשי ויומיומי לדיירי המתחם ולבאי מוסדות הציבור ושטחי המסחר שנקבעו בבנייני המגורים. לפיכך, יש לבחון את הסוגיה

באופן מקצועי תוך התבססות על מודלים רלוונטיים ונתונים אמיתיים, בדומה לבה"ת.

• לא נערכה בה"ת לתכנית, מסיבות שאינן ברורות. יש לערוך בה"ת לתכנית, שתשקלל את

כל תוספות הדיור העומדות כיום על שולחן השרטוט של הוועדה.

5. מיקרו אקלים והשפעות סביבתיות

• לתכנית מצורף נספח סביבתי, המציע בחינה של משטר הרוחות וההצללה של הבינוי המוצע. בדיקת הרוחות נערכה לפי נתונים מתחנת ג'נרלי של המשרד להגנת הסביבה, תחנה שמרוחקת כ-6 ק"מ מפרויקט, כלומר, שנתוני הבדיקה אינם משקפים את משטרי הרוחות ועוצמתן בסביבות הפרויקט. תושבי השכונה מכירים את משבי הרוח החזקים, דבר שיחמיר עשרות מונים עם בניית המגדלים. לפיכך, יש לערוך מדידה בסביבות

הפרויקט של עוצמות הרוחות, ולערוך בחינה של השפעת הבינוי המוצע לאור נתונים

אקטואלים אלו.

• נוסף על כך, בשל עוצמת הרוחות בשוכנה, ופרט במיקום הפרויקט שיעבור את קו הרכס,

יש לבחון את השפעות הרוחות ועוצמתן גם לגובה הבניין ולא רק בגובה הרחוב.

• בתחומי התכנית יש עצים בוגרים רבים. לפי התכנית המוצעת, שלושה עצים בלבד "יועתקו" וכל היתר, יכרתו. מתכנני התכנית לא ראו לנכון לשמר אף לא עץ אחד בתחומי התכנית. יש לשקול מחדש את מדיניות אי השימור המוצעת, שכן עצים בוגרים אלו, ערכם רב גם בתחומי התכנית וגם לשכונה כולה, שמאופיינת בעצים רבים.

6. צרכי ציבור

• בתכנית מוצע הפרשה מבונה של שלוש כיתות מעון יום, שתי כיתות גן ו-300 מ"ר לבית כנסת. כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לתוספת הציפוף המוצעת לא מקבלים מענה בתחומי התכנית, ואין כל בדיקה או תכנון של מענה ברמה השכונתית. מראש, הערכת היקף צרכי הציבור נעשה לפי אמדנים נמוכים הנובעים מהוראות הרשות המקומית, לפיהן, לא מחשבים את כל צרכי הציבור הנדרשים, ומניחים משקי בית קטנים מאלו שחיים בעיר. נוסף על כך, בהגדרה, ציבור הגרים בדיוריות לא נכלל בתחשיבי הפרוגרמה.

כל יתר צרכי הציבור הנדרשים לציפוף המוצג בתכנית, שהם רוב צרכי הציבור לתכנית,

אינם מקבלים מענה, ועתידים ליצור מחסור ועומס בלתי אפשרי על מוסדות הציבור

הקיימים בשכונה.

• נוסף על כך, צרכי הציבור הכלולים בתכנית ממומנים על חשבון התושבים: בניית מבני הציבור עצמם (בהפרשה מבונה) ממומנת מזכויות הבניה הנוספות המוקצות ליזם עבור בנייתם, על אף שזוהי מטלה עירונית שעל העירייה לממן מתקציבה. מימון בניית מבני

הציבור באמצעות זכויות הבניה, מעמיס ציפוף מיותר לפרויקט.

7. חברתי

• בעיות בפעילות היזם במתחם – אופן ההחתמה, תלונות שהוגשו על פעילותו וכדומה • התכנית תגרום לדחיקת התושבים החיים במתחם, שלא יוכלו לעמוד בעלויות התחזוקה של המגדלים, ותגרום לפגיעה מהותית באיכות החיים של כל תושבי השכונה בשל היעדר התכנון המרחבי ההולם, יצירת ציפוף מוגזם שיגרום לקריסת התשתיות בשכונה.

8. בטיחות כבאות והצלה

• אין כיום לרשות הכבאות וההצלה מענה לשריפות במגדלים רבי קומות, דבר שמשמעותו

היא סכנת חיים במקרה של שריפה במגדלים אלו. לפיכך, אין לכלול בינוי בגבהים כאלו

בשכונה או בכלל.1 בניית מגדלים כאלו, למעשה היא פיקוח נפש, ואין לתת לכך יד בשום אופן.

• בתגובה לטענה זו, הוועדה המחוזית התנערה מאחריות לנושא זה, בטענה כי הנושא לא מטופל בשלב התכנון המפורט, אלא בשלב רישוי הבניה, והוא באחריות רשות הכבאות.

טענה זו מתחמקת מכך שאין מענה בנושא כבאות והצלה למגדלים אלו, שהוועדה המחוזית היא הגוף שקובע אם יבנו מגדלים ובאיזה גובה, ומתחמקת מהתמודדות עם

הסוגיה בטענה פרוצדוראלית. לפיכך, על הוועדה לדון בנושא, ולשקול שיקולים אלו

בנוסף ליתר השיקולים התכנוניים הכרוכים בבניית מגדלים רבי קומות כאלו.

1 מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מערך כיבוי האש לאחר הקמת הרשות הארצית לכבאות והצלה בשנת ,2013 2017

התנגדות מנהל קהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה לתכנית מס' 992032 אבשלום חביב

מתחם ד'

המתנגד:

החתום מטה, שמעון עזרא, חבר הנהלת המינהל הקהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה ויו"ר הוועדה הפיזית, יואב רוטשילד מנהל המינהל הקהילתי ויעל גרנביץ, המתכננת האורבנית של המינהל הקהילתי, מוסמכים לייצג את המינהל הקהילתי בהתנגדות זו.

מינהל קהילתי ע"ש שאלתיאל, שכתובתו רח' עולי הגרדום ,13 ירושלים, הינו עמותה רשומה. אחת ממטרות העמותה היא לפעול למען שיפור איכות החיים והרווחה של הקהילה בתלפיות מזרח וארנונה הצעירה. במסגרת מטרה זו, פועל המינהל הקהילתי באופן שוטף לשיפור רווחת תושבי השכונה, בין היתר, בכל הנוגע לסוגיות בתכנון עירוני. כנציגם של תושבי השכונה יש למינהל הקהילתי ענין רב בתכנית הנ"ל.

רקע:

בשטח התכנית נמצאים כיום 2 בניינים, וחניה חיצונית. התכנית מציעה פינוי של הבניינים ובינוי של 2 מבנים בגובה 28 קומות, ומבנה נוסף בגובה 11 קומות. כיום, קיים הפרש גובה של 11-12 מ'

בין שני הרחובות, והתכנית מציעה הנגשה של מעבר בין הרחובות, בתכנון משותף עם מתחם ח'

ומתחם ג' הגובלים בשטח התכנית. בחזית המבנים מתוכנן מסחר, והקצאה של שטח מבונה לגן ילדים ומעון בגב המבנה. מוצעת דופן ירוקה לכיוון רח' אבשלום חביב, שתתקשר למתחם הרכס הנמצא מעבר לכביש המעבר יהיה דרך שטח הכיכר העירונית.

המנהל הקהילתי מתנגד לתכנית ממספר סיבות :

בינוי ופיתוח :

במפגש שיתוף הציבור שהתקיים, דובר על יצירת מעבר עם הנגשה מכנית בשטח התכנית המקשר את רחוב עולי הגרדום לרחוב אבשלום חביב . אולם, התכנון אמור להיות משותף בין תכנית זו לתכניות המתחמים הסמוכים, שאף אחת מהן אינה מראה תכנון משותף, והמתחם השני עדיין לא הציג תכנון ולא ברור מתי הדבר יתממש. כרגע, נראה כי המעבר המוצע כולל מדרגות, כפי שניתן לראות בנספחי הפיתוח של התכנית ושל התכנית הסמוכה - מס' .1284660

אנו מבקשים לראות תכנון של מעבר מונגש המחבר בין רחוב עולי הגרדום לרחוב אבשלום חביב.

• כיום, קיים בתחום התכנית שטח המיועד לשביל. התכנית מציעה כיכר עירונית שאינה בייעוד ציבורי ותהיה כנראה באחריות התושבים, לתחזק ולתפעל. אנו מבקשים שלא תהיה פגיעה בגודל השטח הציבורי, וייעודי הקרקע בתכנית יאפשרו שטח ציבורי פתוח לפחות

באותו הגודל. כמו כן, אנו מבקשים שהכיכר תפותח על ידי היזם, אך אחזקתה, במיוחד

מכיוון שהיא משמשת למעבר ציבורי, תועבר לעיריית ירושלים.

הוראות התכנית מציעות %20 דירות עד 80 מ"ר. אנו מבקשים שדירות אלה יהיו קטנות יותר )60 מ"ר( ועם פחות חדרים, על מנת לאפשר מגוון פתרונות דיור בר השגה.

סביבה ונוף :

• התכנית מציעה בינוי של שני מגדלים בגובה 28 קומות, שעלולים ליצור פגיעה משמעותית במבטי הנוף ממרחב הרכס הסמוך. מבטי הנוף הינם נדבך משמעותי בתכנון השכונה, ואנו מבקשים לראות התייחסות לנושא זה. מצ"ב מיפוי מבטי הנוף מתוך העבודה שנעשתה בתכנית האב .לשכונה:

• מכל העצים הנמצאים במתחם, אף עץ לשימור אינו נמצא בשטח התכנית, וגם עצים הנמצאים בשטח השצ"פ מסומנים לכריתה. אנו מבקשים בחינה של הנושא על מנת להשאיר כמה שיותר עצים קיימים.

תנועה וחניה :

• החניות המוצעות להורדה והעלאה למבני הציבור נמצאות ברח' אבשלום חביב, אך הכניסה למבנים הינה מרחוב עולי הגרדום. אנו מבקשים שחניות ההורדה ימוקמו ברח' עולי הגרדום או , לחילופין, תוסדר כניסה למבני הציבור בסמוך לחניות ההורדה מכיוון אבשלום חביב.

• כאמור, בסמוך לתכנית על רחוב עולי הגרדום מקודמות עוד שתי תכניות פינוי בינוי. אנו מבקשים בחינה תנועתית שתראה את העומסים הצפויים ברחוב במצב העתידי, וכיצד תשתית הדרך יכולה לשאת את תוספת התושבים המשמעותית.

בברכה,

שמעון עזרא, חבר נהלת המינהל הקהילתי ויו"ר הוועדה הפיזית )חתום על ההתנגדות( יואב רוטשילד, מנהל המינהל הקהילתי

יעל גרנביץ, מתכננת אורבנית