ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 2 · 101-1063965_קובץ התנגדויות_compressed.pdf

ירושלים, 22 נובמבר 2024

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז ירושלים

מרח' שלומציון המלכה 1

ירושלים

הנידון: כתב התנגדות לתכנית מס' 101-1063965

(התחדשות עירונית רח' אהליאב 4-14 ורח' ירמיהו 74-76 ירושלים)

בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן – החוק) ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (סדרי נוהל בהתנגדויות לתכנית סמכויות חוקר וסדרי עבודתו), תשמ"ט-1989 (להלן – התקנות) מתכבדים הח"מ, (להלן – המתנגדים) להגיש את התנגדותם (להלן – ההתנגדות)1 לתכנית שבנדון (להלן – התכנית)

לוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז ירושלים (להלן – הוועדה), מן הטעמים והנימוקים המפורטים להלן.

ההתנגדות תשתמש גם כמצוי הליכים בטרם נקיטת הליכים בערכאות הרלוונטיות מול הרשויות הרלוונטיות בעניין התכנית.

א. מענם של המתנגדים

1. מענם של המתנגדים לצורך התנגדות זו הינם, כמצוין מטה ליד שמותיהם ו/או בתצהיר המצ"ב (כל

הכתובות הם בעיר ירושלים, למעט איפה שצוין עיר אחרת). המתנגדים עומדים על אי קבלת תכתובות, כולל (אך לא למעט) החלטות וזימונים לדיוני הוועדה באמצעות דוא"ל, אלא באמצעות דואר רגיל או רשום, הכול לפי הקבוע בהוראות הדין לגבי שליחה/המצאה בדואר, ביחס לנסיבות כל עניין ועניין.

ירושלים שקופה אינה מייצגת את המתנגדים אחרים, ואינה אחראית להעביר תכתובת המיועדת למתנגדים הללו, כולל, אך לא למעט, החלטות, זימונים לדיונים וכיוצ"ב, וזאת, גם במידה שהתנגדותם הועברה לוועדה ע"י ירושלים שקופה.

ואלו הם הטעמים והנימוקים להתנגדות:

ב. עניינם של המתנגדים בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר שהתכנית נוגעת בהם ואיך

התכנית עלולה לפגוע בהם

2. עניינן של ירושלים שקופה – שקיפות במנהל הציבורי בירושלים (ע"ר), הינן כי העמותות פועלות

בשמם ולמענם של התושבים המקומיים שהצטרפו להתנגדות זו ובשם עשרות תושבים מקומיים 1 כל ההדגשות בציטוטים במסמך זה אינן במקור, אלא אם כן נאמר במפורש אחרת.

עמוד 1 מתוך 4

ירושלים שקופה - שקיפות במנהל הציבורי בירושלים (ע"ר) 580619179

נוספים, אשר הם חברים בעמותות הללו, ואשר להם ישנה השפעה ממשית של התכנית, על מנת להביא בפני הוועדה מידע נוסף, שנובע מההיכרות של התושבים המקומיים המכירים את השטח ואת האזור של התכנית, ובכך להביא לתוצאה תכנונית מיטבית המאזנת גם את צרכי התושבים והכול בהתאם לנקבע בפס' 44 לתגובה המקדמית שהוגשה מטעם הוועדה בעת"מ 1818-04-23 כפי שמצוטט להלן:

"בהקשר זה יוער כי לעיתים הוועדה המחוזית שומעת התנגדויות מטעם גופים שונים, אשר

מהווים התאגדות או נועדו לתת מענה לתושבים מקומיים המושפעים מהתכנית ואשר

מעוניינים להתנגד לתכנית. על אף שלא מדובר בגופים 3 ציבוריים לפי סעיף ,)3(100 וחרף

הספק בשאלת המעמד, שמיעת ההתנגדויות במקרים ייחודיים אלה נובעת מההשפעה

הממשית של התכנית על התושבים המקומיים אשר בשמם או למענם פועל הגוף המתנגד,

וזאת בשונה מעניינה של העותרת. גישה מרחיבה זו נועדה להביא בפני מוסד התכנון מידע

נוסף, שנובע מההיכרות של התושבים המקומיים את השטח, וכך להביא לתוצאה תכנונית

מיטבית המאזנת גם את צרכי התושבים."

3. יתר המתנגדים מתגוררים ו/או שיש בבעלותם דירה ו/או נכס בסמיכות תחום התכנית ובתוך הרדיוס

הקבוע במדרכים הרלוונטיים (מנהל התכנון משרד השיכון) לסמיכות שטחים ציבוריים (פתוחים ובנויים)

לדירה שבבעלותם. מיקום כתובת המדויקות של דירתם/נכס של המתנגדים מצוינים ליד חתימתם מטה ו/או בתצהיר המצ"ב. המתנגדים עלולים להיפגע מתכנית בשל שאין בשכונה הכושר נשיאה להעמסה על השטחים הציבוריים (פתוחים ובנויים) ועל התשתיות העירוניות שהתכנית תייצר.

4. המתנגדים מהווים גם "מתנגדים ציבוריים", היות שפרטי התכנון שבתכנית פוגעים בציבור ובשלטון

החוק כמפורט בהתנגדות.

5. ההתנגדות זו מאמצת בדרך של הפניה את הנימוקים אשר אינם סותרים לכתב התנגדות זה שהועלו בכתבי

ההתנגדויות שהוגשו ע"י עו"ד עודד בריק ומנהל קהילתי רוממה (ע"ר) המצ"ב כנספח להתנגדות זו ובהתאם מסתמכת על התצהירים שצורפו אליהן, והכול לפי סעיף 103א(ב) לחוק.

ג. סיכום ואחרית דבר

6. לאור כל המקבץ בהתנגדות זו, מבקשים המתנגדים מהוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות במלואה

וכמבוקש ברישא.

7. יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את ההתנגדות במלואה.

8. הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדים לדיון פרונטלי בהתנגדות, ולאפשר להם להשמעת

מלוא נימוק ההתנגדותם ממתנגדים ו/או מנציגיהם ו/או מב"כ מטעמה.

9. המתנגדים מתנגדים מראש לדיונים בהיוודעות חזותית, ועומדים על כך שכל דיון בתכנית יתקיים

באופן פרונטלי בלבד.

עמוד 2 מתוך 4

ירושלים שקופה - שקיפות במנהל הציבורי בירושלים (ע"ר) 580619179

10. המתנגדים מייפים בזאת את כוחם של הנציגים מטעם העמותה (לרבות הרב נתן קרמר, ת.ז.

,)3339924 להציג את התנגדותיהם ואת טענותיהם בעניין התכנית בפני כל הגורמים הרלוונטיים.

11. ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו ושיצורפו בעתיד.

12. לתמיכת האמור בכתב התנגדות זו, מצורף תצהיר של הרב נתן קרמר, המאמתים את העובדות שעליהן

מסתמכים המתנגדים, למתנגדים הח"מ שעבורם לא צורף תצהיר כאמור, מסתמכים על סעיף 103א(ב)

לחוק.

13. כן מצטרפת להתנגדות זו במלואה גב' קילא פלור המתגוררת ברחוב תכלת מרדכי ,8 ירושלים.

14. זכות המתנגדים נשמרים בכך להוסיף טיעונים להתנגדותיהם ו/או להשלים נימוקים לרבות הגשת

והצגת חוו"ד מקצועית וכמו"כ לפרט ולנמק טיעוני התנגדותיהם לעת הדיונים (במיוחד לנוכח הפגמים החמורים שנפלו בפרסום התכנית, אשר במידה שלא פורטו במסגרת ההתנגדות, כמצוי הליכים בפני הוועדה,2 יפורטו בנפרד), הן בקשר להתנגדות והן בקשר לכל עניין וזכות אחרת הנוגעים לחלקות הנדונה, לרבות אפליה וכנגד כל אדם ו/או גוף הן באופן מוסדי והן באופן אישי.

בכבוד רב,

הרב נתן קרמר, מרחוב תכלת מרדכי ,8/23 ירושלים

ירושלים שקופה – שקיפות במנהל הציבורי בירושלים (ע"ר), מרחוב תכלת מרדכי ,8/23 ירושלים

אצל הרב נתן קרמר, מרחוב תכלת מרדכי ,8/23 ירושלים

העתק:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה - ירושלים

מככר ספרא 1

ירושלים

2 טיעונים לגבי פגמים בפרסום, אינם מסוג הטיעונים הנדרשים להעלותם במסגרת ההתנגדות שהמוגשת לפי סעיף 100 לחוק.

עמוד 3 מתוך 4

ירושלים שקופה - שקיפות במנהל הציבורי בירושלים (ע"ר) 580619179

עמוד 4 מתוך 4

ירושלים שקופה - שקיפות במנהל הציבורי בירושלים (ע"ר) 580619179

בס"ד

17 בנובמבר, 2024

ט"ז בחשוון, תשפ"ה

לכבוד,

ירדן מזרחי מיכל כהן, רלי חיים

מזכירת הוועדה המחוזית מזכירת הוועדה המקומית

הוועדה המחוזית לתו"ב ירושלים הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים בדוא"ל: iplan.gov.il@yardenmi ;jerusalem.muni.il@comichal jerusalem.muni.il@chracheli

שלום רב,

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1063965 – התחדשות עירונית אהליאב-ירמיהו

1. בהמשך להפקדתה, הרינו להגיש התנגדות זו לתכנית שבנדון.

2. להלן עיקרי טענותינו והסתייגויותינו שעלו מתושבי השכונה. חלק משמעותי מהאמירות הנ"ל הוצגו גם במהלך

ההצגות שבוצעו לחברי הנהלת והוועדה הפיזית של המינהל הקהילתי, במהלך מפגש שיתוף הציבור בשלב העמידה בתנאי הסף ובמסגרת תהליך הדיונים להפקדה.

3. לצערנו התכנית, כפי שהופקדה, עדיין אינה נותנת מענה מספק לתושבי השכונה ומייצרת מטרדים ומפגעים

כדלקמן:

4. פגיעה בצביון השכונה

א. נושא שמירת האופי וצביון השכונה, כשכונה חרדית, המהווה חלק משכונות הצפון הינו הנושא העיקרי

מבחינת תושבי השכונה.

ב. דבר זה מוצא ביטויו במסגרת ההתנגדות לגובה הבניינים ולאופי השימושים המוצעים בתכנית (מסחר

ותעסוקה).

ג. התנגדות רבנים רבים בציבור החרדי לבניה גבוהה ואף בהקשר הספציפי של תכנית זו מצורפים בנספח א'.

כפי שניתן לראות ביניהם גם רבני השכונה העיקריים והמשמעותיים.

ד. ההיבטים העיקריים הקשורים לאי התאמה לצביון השכונה מפורטים בהמשך.

- 1 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

5. חריגה מתכנית האב רוממה ומדיניות התכנון לאזור

א. לפי תכנית מתאר ,2000 נספח הבינוי מגדיר את השטח כ"אזור למגורים לפי תכנית כוללת".

היקפי בניה ובניה לגובה

ב. תכנית האב לאזור התעשיה רוממה שאושרה ב- 11.7.2006 (להלן: ההחלטה) והמהווה מסמך המדיניות

שהוא בבחינת תכנית כוללת ובהיעדר תכנית כוללת אחרת, נועדה לשנות את אזור התעשיה הקיים לשכונת מגורים לציבורי החרדי:

ג. תכנית האב קבעה כי בשטחים שמצפון לרח' ירמיהו ובגודל מגרש של מעל 5 דונם יתאפשרו %300 בניה

מירביים, בינוי בגובה של עד 9 קומות ועד 24 יח"ד לדונם (סע' ג'4 להחלטה).

ד. לפי התכנית, אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו לאחר הפקעה (סע' ג'4 הערה 4 להחלטה).

ה. עוד קבעה התכנית עקרון של דירוג מספר הקומות מרחוב ירמיהו צפונה ושבמגרשים משופעים מספר

הקומות ייקבע לפי החלק הגבוה של המגרש ודירוג ככל הניתן לכיוון החלק הנמוך (סע' ג'4 הערה 3 להחלטה).

עוצמות בניה

ו. הטבלה להלן מציגה את היקפי הבינוי המוצעים במגרשים המיועדים לבינוי בשטח התכנית:

תא שטח בניין שטח סך עיקרי שירות % בניה הערה

מגרש (כולל מתחת (מעל כניסה נטו

לכניסה קובעת, לא קובעת, לא כולל

כולל הפרשה הפרשה מבונה)

מבונה)

1 A+S 1,717 13,970 1,670 %911

2 B+C 3,055 16,150 2,450 %609

3 D 1,119 9,400 2,300 %1046

2 ,1 A,B,C,E 4,772 5,400 %113 מתוך סך שטח

המגרשים 1+2

5 F (ציבור) 3,598 10,400 1,120 %320

ז. התכנית מציעה מגרשים לשימושים משולבים בהיקף בנוי נטו של %,911 %609 ו- %1046 (לא כולל כ-

%113 נוספים של שטחים עיקריים סחירים מתוך סך שטח מגרשי 1+2 שנועדו לשמש לפתרונות החניה ל"איחוד הצלה" ואשר ניתנים לניוד גם לשטח מגרש 4A – קרי מתחת לשצ"פ).

ח. מעבר לכך שמדובר בהיקף שטחים החורג משמעותית מתכנית האב, היקף השטחים אף חורג באופן

קיצוני מהיקפי הבינוי הנהוגים בשכונה ובסמוך לפרויקט.

- 2 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

ט. הטבלה להלן מציגה את היקפי הבינוי המוצעים ביחס לכלל שטח התכנית:

תא שטח בניין שטח כלל הזכויות כלל הזכויות % בניה הערה

מגרש עיקרי שירות ברוטו-

(כולל מתחת (מעל כניסה ברוטו

לכניסה הקובעת, קובעת, לא

לא כולל הפרשה כולל הפרשה

מבונה) מבונה)

סה"כ שטח התכנית 12,171 56,920 7,540 %530

1 A+S 1,717 13,970 1,670

2 B+C 3,055 16,150 2,450

3 D 1,119 9,400 2,300

4 E 2,227 1,600

2 ,1 A,B,C,E 5,400

5 )ציבור( F 3,598 10,400 1,120

9 ,6-8 דרכים 455 חישוב מתוך

שטח ייעודים

י. גם ביחס לכלל שטח התכנית מדובר בהיקף בינוי ברוטו-ברוטו העומד על %530 החורג משמעותית

מהמקובל!

מספר קומות

יא. נספח הבינוי המנחה של תכנית האב מציג גובה בינוי של 8+1 קומות לאורך רחוב אהליאב.

יב. התכנית מציעה מספר בניינים גבוהים:

• A – 20 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת (לא כולל קומה טכנית וקומת יציאה לגג)

• B – 14 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת

• C – 14 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת

• D – 14 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת

יג. בהתאם להנחיית הרבנים שבנספח א' ובכדי לשמור על אופי וצביון השכונה – הרינו לבקש שלא לחרוג

מתכנית האב רוממה ולהגביל את הבינוי עד 10 קומות ממפלס הכניסה הקובעת למגורים.

- 3 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

שלד מרחב ציבורי

הטמעת שלד המרחב הציבורי להולכי רגל מתכנית האב בתכנית יד. תכנית האב מציעה חיבור מסוים של שטחים פתוחים המייצרים רצף הליכתי בשכונה אשר נועד גם לייצר מרחב מקביל של שטחים פתוחים לשימוש הציבור תוך הפרדתם מתנועת רכב מוטורי – דבר משמעותי במסגרת התייחסות למרכיבי האוכלוסיה במרחב המונה ילדים רבים.

טו. רצ"ב מתוך תכנית האב עם סימון הרצף האמור:

בכחול באדום רצף חיבורים שמוצעים בתכנית בהתאם לתכנית האב

בכחול כהה – חיבורים שניתן לקדם באמצעות שילוב סימון זיקת הנאה למעבר בשטחים למבנים ומוסדות ציבור

בתכלת – חיבור מוצע לשילוב במסגרת התכנית בחינה

- 4 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

טז. רצ"ב ע"ג ייעודי הקרקע של התכנית עם סימון הרצף האמור:

בצהוב – רצף מעברים מוצע דרך שטחים למבני ציבור באמצעות זיקת הנאה

חשוב לציין כי המעברים הנ"ל נשענים במרביתם גם על מעברים קיימים בפועל ואשר מעוגנים בחלקם

גם בזיקות הנאה לציבור

יז. החיבורים המסומנים לעיל בכחול כהה/צהוב מחברים את המרחב בעיקר לאתרים ולנקודות הבאות:

• ירמיהו – ציר מתע"ן ובצמוד לריכוז התחנות הקיים • טיילת נחל רוממה (המקודמת) וחיבור למרחב ליפתא והפארק המטרופוליני • תחנת אוטובוס על רחוב וייצמן בכניסה לעיר – תחנה בינעירונית ופרברית מאוד משמעותית בעבור תושבי השכונה

יח. לסיכום, מבוקשת הטמעת המעברים המוצעים בתכנית האב באמצעות סימון זיקות הנאה דרך השטח

למבני ציבור

- 5 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

שיפור החיבור המוצע צפון-דרום

יט. התכנית המוצעת מייצרת את המעבר צפון-דרום. עם זאת, החיבור והרצף המוצע, נשענים על חיבור נקודתי במדרגות ומעלית כאשר השצ"פ המוצע נמצא במפלס של 2 קומות ובאופן מנותק מרחוב אהליאב.

כ. רצ"ב סימון המעבר המדובר (והמעברים שאוזכרו בסע' יא') ע"ג נספח ההדמיות והחזית מנספח הבינוי:

בריבוע אדום חזית שצ"פ ורצף מעברים מנותקים מהרחוב

באדום ובצהוב רצף המעברים המוצעים/מבוקשים

- 6 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

כא. טובות המלצות הוועדה המקומית לעניין מיום 15.3.2023 בעניין:

• יש לשפר את מפלס השצ"פ המרכזי כך שיהיה ככל הניתן במפלס הרחוב ולא במפלס העליון כדי לשפר את הנגישו אליו.

כב. מבוקש להטמיע בתכנית הוראות פיתוח אשר ייצרו קשר ויזואלי ואף יצירת חיבור שאינו מוטורי, ככל

הניתן, בין רצף המעברים והרחוב אל השצ"פ העליון. אפשרויות לעשות זאת כוללות:

• שילוב רמפה שתאפשר גם פתרונות לבעלי מוגבלויות, תוך אפשרות ויתור על המעלית

הציבורית שעלות התחזוקה שלה גבוהה ומתן האפשרות לשימוש במרחב גם בשבתות

ומועדי ישראל

• שילוב המעבר הציבורי (ומאפייני הנגישות הויזואלית והפונקציונאלית) במסגרת חלק

מהפיתוח של שטחי המסחר המוצעים

• שילוב טראסות גינון שייצרו מופע ירוק בחלק מהחזית כלפי רחוב אהליאב

• הצמדת מתקני המשחק כלפי הרחוב כך שהם וההצללה סביבם יהיו נצפים מהרחוב

- 7 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

התנגדות לשימושי מסחר ותעסוקה

כג. תכנית האב רוממה קבעה כי ציר ירמיהו בלבד ישמש כציר מסחרי. בכדי למנוע חדירתו לאזורי המגורים.

בנוסף התירה התכנית הקמת מסחר נקודתי מוגבל לשימוש דיירי המבנים הסמוכים (סע' יב להחלטה).

כד. התכנית מציעה:

• כ- 4,100 מ"ר עיקרי למסחר ותעסוקה, בתוספת שתתאפשר בבניין לשימור העומדת על כ- +220 מ"ר נוספים למסחר. סה"כ כ- 4300 מ"ר למסחר.

כה. מדובר בהיקף מסחר משמעותי ביותר המוצע בפורמט של "מיני-קניון" בתוך השכונה ואשר צפויים להביא לעומסים כבדים ומבקרים ממחוץ לשכונה ובניגוד לעקרונות תכנית האב. העומסים התנועתיים כוללים הן העמסת רכבים והן תנועה רגלית רבה.

כו. המסחר המוצע איננו מוצג כמסחר מלווה רחוב המייצר דופן רחוב פעילה אלא כ"מיני קניון".

• לא סומנו כניסות ויציאות שונות לאורך החזית המסחרית ואף העקרון התכנוני שהוגדר בהוראה 6.2ב()1 "תותר גמישות.... ובלבד תוצא חזית מסחרית פעילה כלפי הרחוב)"

איננה הוראה ברורה ומחייב דיה.

• יצויין כי מסחר מלווה רחוב בתחום שכונת מגורים הוא נושא רגיש הטומן בחובו גם הפרעות ומטרדים רבים שיש להסדירם.

• ההוראות הנוספות בסע' 6.2ב המתייחסות לממשק המסחר/רחוב – אינן מפורטות ומחייבות באופן מספק כך שהחזית תהיה רצופה "ככל הניתן" ו"מפלסי הכניסה לחנויות בחזית המסחרית יהי תואמים ככל הניתן למפלס פני המדרכה הצמודים לכניסה".

לצערנו קיימים מקרים רבים בשכונה, בעיקר בפרויקט תנובה בפינת שמגר/ירמיהו אך גם בפרויקט בפינה הנגדית בצומת וגם לאורך רחוב ירמיהו עצמו (למשל בפינת תובל או בפרויקט "גני גאולה") שבהם אי הקפדה על התכנון המפורט ייצרה מרחבים ציבוריים ירודים, שאינם נגישים ואינם תורמים למרחב הרחוב.

כז. בהתאם להנחיית הרבנים שבנספח א' ובכדי לשמור על אופי וצביון השכונה הרינו להתנגד לשילוב מסחר

ותעסוקה בהיקפים המוצעים ובניגוד לעקרונות תכנית האב.

כח. על אף ההתנגדות הנחרצת, באם יוחלט בכל זאת בעניין שילוב מסחר בתכנית:

• נדרש להבטיח מפלסי הפיתוח ויצירת חזית פעילה, נגישה ורציפה:

1. רציפות ונגישות בעבור בעלי מוגבלויות מקצה לקצה עם אפשרות גישה למדרכה

לפחות כל 50 מ'.

2. ריבוי כניסות ויציאות מהשטחים המסחריים לאורך החזית (מוצעת קביעת

מינימום של לפחות כל 15 מ')

3. לטובת הבטחת רוחב מעבר מינמאלי ראוי לאורך הרחוב (כ- 3.5 מ' לפחות מתוך 4

מ' מתוכננים בזכות הדרך) – איסור העמדת סחורה, מתקנים בחזית וסגירות חורף וכיוצ"ב.

4. חשוב לציין כי בציבור החרדי לא נהוג לעשות שימוש פנאי במרחב הציבורי ועל כן

אין לאפשר פתרונות של עסקי מזון והסעדה (כדוגמת בתי קפה) הכוללים אפשרות לישיבה במרחב הרחוב.

• נדרש לתת על כך את ההנחיות הסביבתיות הראויות להבטחת איכות החיים בשכונה

כדוגמת תנאים לרבות –

1. פתרונות לאצירת וטיפול בפסולת בתחום הבניה

2. הטמעת פתרונות סביבתיים הנדרשים לעסקי מזון (ארובות וטיפול בשמנים

וריחות)

3. הבטחת אפשרות יציאה מהחניון המסחרי ישירות למפלס הרחוב

4. איסור הפעלת מערכות שמע במרחב החיצוני

- 8 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

6. צרכי ציבור

א. התכנית מציעה:

• 380 יח"ד (280 יח"ד רגילות, 100 יח"ד דיור מיוחד להשכרה וניהול משותפים במשך 20 שנה) + אפשרות לעד %20 דיוריות קרי 76 יח"ד נוספות. סה"כ כ- 456 יח"ד מסוגים

שונים.

ב. כידוע, מצוקת הדיור במרחב השכונה מתאפיינת בדיור לא מוסדר רב לרבות בשטחי חניונים ומחסנים.

שטחי הדיוריות ישמשו מניסיוננו כיחידות דיור קטנות להשכרה לכל דבר ועניין.

ג. הפרוגרמה שהוכנה לתכנית הוכנה בנובמבר 2022 והתייחסה לגודל משק בית של 5 נפשות/מ"ב וגודל

שנתון של %.3 הפרוגרמה מתייחסת לתכנית של כ- 400 יח"ד ועורכת ניתוח לבחינת הצרכים הנוספים הנדרשים לתוספת 256 יח"ד ביחס ל- 144 יח"ד מאושרות במתחם אורן. במתחם אורן הוקצו 700 מ"ר (עיקרי) לטובת גנ"י ומעונות יום (כ- 3 כיתות מעון ו- 2 כיתות גנ"י).

ד. לטובת חישוב הצרכים הציבוריים העולים מהתכנית, בוצעו 2 פרוגרמות צרכים בהתאם לעקרונות שקבע

עורך הפרוגרמה לתכנית המוצעת (5 נפש/מ"ב, %3 שנתון – הערכה מקילה ביחס להנחיות המח' למדיניות תכנון):

• פרוגרמה המתייחסת לצרכים הנדרשים לפי 380 יח"ד (ללא התייחסות לדיוריות)

• פרוגרמה המתייחסת לצרכים הנדרשים לפי 456 יח"ד (מימוש מלא של הדיוריות)

ה. הטבלה להלן מציגה את הצרכים העולים מהפרוגרמה של התכנית, לצד הצרכים שאושרו בתכנית מתחם

אורן המאושרת (אשר נכללת בתחום התכנית המוצעת) לצד הפרוגרמות שנערכו על-ידי המינה"ק והמתייחסות לכלל הצרכים במתחם. הטבלה מציגה גם את הפערים בין היקף המענים לצרכי ציבור בהתאם למוצע בתכנית המופקדת לבין הצרכים שהיא מייצרת:

- 9 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

- 10 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302745 / מייל. gmail.com@kehilatit.romema

בס"ד

ו. כפי שניתן לראות בטבלה לעיל – קיימים חוסרים גדולים במענה לצרכי הציבור גם באם לוקחים בחשבון

מענה מלא לבתי ספר יסודיים בשטח המיועד לצרכי ציבור.

ז. גם אם ניתן לתת מענה לכיתות יסודי בשב"צ המוצע במתחם, בהתאם למפורט בפרוגרמה מטעם עורך

התכנית, תוך לקיחה בחשבון כי המגרש למבני ציבור גדל לכ- 3.6 דונם ועדיין קיימים פערים משמעותיים ביותר במענים לצרכי הציבור:

• הערכת עורך הפרוגרמה היא בחסר היות והחישוב נערך בעבור התוספת של יח"ד המוצעות בתכנית בלבד ולא לסך הכולל של היח"ד. בנוסף, לא נשמר בתכנית גם המענה המאושר ל- 144 היח"ד המאושרת, קרי 700 מ"ר בהפרשה מבונה מאושרת).

• זאת ועוד, גם אם לוקחים בחשבון כי כי יינתן מענה לכיתות יסודי בתחום השב"צ המוצע (2.7 דונם) לפי גודל שטח מבני הציבור בתכנית הקודמת על מגרש של 2.7 דונם לפי בי"ס בנים של 11 כיתות, 4 כיתות נוספות ובי"ס בנות משולבים עם מתחם אחר? (לפי עמוד 7 בפרוגרמה) או לכיתות בי"ס יסודי+2 בי"כ בהיקף של 600 מ"ר בנוי (לפי עמוד 8

לפרוגרמה) – עדיין נשארים בפער גדול:

1. 4-5 כיתות מעון יום

2. 1-2 כיתות גנ"י

3. 5-6 כיתות על-יסודי בנים

4. 4-5 כיתות על-יסודי בנות

5. 2-3 כיתות חנ"מ (בכל הגילאים)

6. כ- 520-730 מ"ר לבתי כנסת

7. מקווה בן 5-7 בורות טבילה

8. ופער של בין 2.3 ל- 3.2 דונם שצ"פ

9. יצוין גם כי ההפרש בין הצרכים בכיתות היסודי הנדרשות לפי הפרוגרמה העוסקת

בתוספת לבין פרוגרמות המינה"ק עומדות על תוספת של בין 6 כיתות יסודי ל- 9 כיתות יסודי.

• היעדר בדיקת הפוטנציאל של השטח לתת מענים, תוך התחשבות בשטחי חצר נדרשים

למוסדות חינוך, הצורך ביצירת כניסות נפרדות והקושי בבינוי מבני ציבור בקומות –

זועקת לשמיים!

ח. חוו"ד מהנדס העיר מה- 22.5.2023 מתייחסת לצורך של:

• 6 כיתות מעון יום (2 אשכולות ובהם הפרשת שטח בנוי 440 מ"ר + 350 מ"ר חצרות)

• 8 כיתות גנ"י (128 מ"ר + 175 מ"ר חצר לכל כיתה)

• מתוך הנ"ל 3 כיתות מעון + 6 כיתות גנ"י יינתנו בתחום המגרשים הסחירים למגורים.

• 2 בי"כ בשטח 500 מ"ר כ"א.

ט. חוו"ד המחלקה למדיניות התכנון מה- 1.1.2023 אף מפרטת את ההיבטים הבאים:

• חישוב לפי גודל מ"ב גדול יותר 5.5 נפש/מ"ב

• בשטח המגרש למבני ומוסדות ציבור %240 ב- 6 קומות ודרישה להצגת היתכנות לבית ספר יסודי בנות 16 כיתות ובי"ס יסודי בנים 11 כיתות.

• חוסר של 2.550 מ"ר שצ"פ

י. המלצת הוועדה המקומית להפקדה מיום 15.3.2023 כללה בין השאר את ההמלצות הבאות:

• עדכון הפרוגרמה כפועל יוצא מהשינויים בתכנית (בהמלצה דובר על הפחתת מספר

הקומות בעוד ובמסגרת ההחלטה של הוועדה המחוזית להפקדה הוחלט על צמצום ושינוי פריסת ומספר המבנים)

• יצוין כי 700 מ"ר עיקרי עבור הפרשות בנויות לגנ"י ומעונות יום נדרשו מכוח תכנית

67876 וישוקללו במסגרת הדרישה הפרוגרמטית.

• אשכולות מעונות היום ובתי הכנסת ימוקמו בתחום השטח החום המיועד למבנים

ומוסדות ציבור. יתר הפרוגרמה, גנ"י, תמוקם במיקום מיטבי בקומות הקרקע

כהפרשות בנויות בתחום המגרשים הסחירים למגורים.

• כתנאי להפקדה יוצג תכנון עקרוני לכל השימושים הנדרשים בשטח המיועד למבנים

ומוסדות ציבור לאישור אגף מבני ציבור.

- 11 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

• מעונות היום ובתי הכנסת יבוצעו כתנאי לטופס 4 של בניין המגורים הראשון.

יא. כרקע חשוב,

• תכנית האב לאזור התעשייה אמורה היתה לתת מענה בהתאם לדיונים שהתקיים

בעניינה בוועדה המחוזית ל- %50 בלבד מצרכי הציבור הנדרשים לאוכלוסייה הצפויה

בה!

• התכנית הצליחה מעל למצופה והצליחה לממש הרבה מעבר להיקף יח"ד שהיה צפוי בה למימוש, כאשר טרם מוצו מכלול השטחים.

• במקביל התכנית לא הצליחה במימוש מוצלח של המענים לצרכי ציבור – הקמת מבני

הציבור והשטחים הציבוריים הפתוחים שתוכננו בה.

• המענה להשלמת הצרכים הציבוריים, אמור היה להינתן במסגרת השטחים של "נחל

רוממה" מתחם אשר שווק זה מכבר על-ידי רמ"י ואשר נמצא בתהליך תכנוני ראשוני

ואנו צופים כי גם הוא לא יתרום באופן משמעותי למענה לצרכים השכונתיים הקיימים

והמחריפים.

• בקרוב צפוי אכלוס של מאות ואלפי יח"ד בשכונה הנמצאים כיום בבניה כאשר ישנן תב"עות נוספות והיתרים הנמצאים בהליכי קידום ואנו צופים שהיעדר הפתרונות הציבוריים יצוף באופן שיהיה קשה להתעלם ממנו.

יב. לצערנו, אנו נתקלים במקרים שונים בהם למרות שאושרו שימושים שמיועדים לצרכי תושבי השכונה, שטחים אלו נגזלים מתושבי השכונה לטובת שימושים כלל עירוניים – אם באמצעות מערך ההקצאות והקצאה לגורמי חוץ, אם באמצעות הקמת מבנים כלל עירוניים (למשל פרויקט "משגב לקשיש" ברחוב תובל שבו לא ניתנים שירותים לתושבי השכונה ואף טרם נבנו בו הפתרונות לתושבי השכונה – קומה לצרכי ציבור לתושבי השכונה ובי"כ).

יג. בנוסף, לצערנו אנו נתקלים במצבים רבים ברוממה בהם אף למרות תנאים מפורשים בתב"ע בעניין ביצוע – שטחים לתועלת הציבור (מעברים ציבוריים, מבני ציבור) אינם מתממשים בפועל והדירות מתאכלסות.

תנאים שכאלו לפחות מייצרים מנוף לחץ על העירייה לקידום הפרויקטים (על-אף שלעיתים קרובות אנו נתקלים ב"פטור") מהמימוש בהתאם לאמור לעיל.

יד. אנו מבקשים כי:

• יינתנו פתרונות ציבוריים מספקים בהתאם לעדכון הפרוגרמה

• תוצג בדיקת היתכנות כמבוקש על-ידי המח' למדיניות התכנון כתנאי למתן תוקף

• שבדיקת ההיתכנות תיבדק ותאושר על-ידי המח' למדיניות התכנון, המח' למבני ציבור

ולשכת התכנון המחוזית כך שתתן את המענה הנדרש לצרכים הציבוריים כתנאי למתן

תוקף

• קביעת שלביות ביצוע לשטח למבני הציבור כתנאי לאכלוס

• קביעת הוראה לפיה כל מבני הציבור יהיו בעבור תושבי השכונה

• תבוטל הגדרת השימוש בשצ"פ לשבילי גישה ורחבות חירום בעבור רכב כיבוי – בכדי

לאפשר ניצול מקסימאלי של השצ"פ והיות והם אינם נדרשים/סומנו בתכנית פתרונות אפשריים אחרים. כמו-כן, גישה לשצ"פ לרכבים מבטלת את השימושיות של השצ"פ הגובל בתכנית מדרום למתן מענה למשחק ילדים. השצ"פ הסמוך כבר תוכנן והפרויקט נמצא בביצוע.

- 12 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

בס"ד

7. תנועה וחניה

א. כבר כיום, בדומה למרבית השטחים הסמוכים לכניסה לעיר, המרחב הציבורי נמצא בעומסים כבדים וכולל

חניה על מדרכות וריבוי של רכבים המגיעים לאזור ממחוצה לו.

ב. השטח הסמוך לתכנית כולל חניה של רכבים רבים של ארגון "איחוד הצלה" אשר לא ניתן עבורו פתרון

במסגרת התב"ע שקודמה למתחם ובניגוד לצרכים שהוצגו בהקשר אליה.

ג. מסמכי התכנית אינם כוללים בדיקת השפעה תחבורתית (בה"ת).

ד. לפי הנוהל להגשת תכנית של לשכת התכנון המחוזית בתכניות של מעל 100 יח"ד תוגש בה"ת לפי דרישה.

ה. לצערנו בה"ת אינו מהווה את אחד ממסמכי התכנית על אף שהיא מציעה היקפים גדולים של שימושים

בצפיפות גבוהה כאשר חלק משמעותי מהם מייצר תנועה עוברת המגיעה למתחם ממחוץ למרחב השכונה (המסחר, החניון הגדול של עד 100 מקומות חניה לטובת "איחוד הצלה" שמייצר תנועה עוברת נוספת שאינה קשורה באופן ישיר לשכונה ואף מוסדות שעשויים לשמש כמוסדות כלל עירוניים ולא כמוסדות שכונתיים).

ו. תכנית התנועה כוללת מפרץ חניה אחד באורך של 12 מ' בסמוך למבנה הציבור המוצע. התכנית אינה כוללת

פתרונות העלאה והורדת נוסעים בסמוך למבני הציבור ברחוב הרקמה.

ז. תקן החניה מבוסס תקן באזור עתיר תח"צ ועל אף זאת נדרשים כ- 768 חניות לרכב פרטי (כולל רכבים

בעבור "איחוד הצלה") ו- 7 חניות תפעוליות. המענה בתכנית חסר ביחס לחניות תפעוליות (למסחר – 2 חניות) וכן לאופניים ואופנועים. בנוסף, לכך היקף הרכבים המדובר הינו משמעותי ביותר ביחס לפרויקטים אחרים למגורים בשל השימושים הנוספים ובשל ההכבדה הנוגעת ל"איחוד הצלה" שמשמעותה לבדה תוספת של כ- 100 רכבים לפחות הנכנסים ויוצאים מהרחוב בשעות העומס.

ח. מבוקשת השלמת בה"ת אשר תציג את הפתרונות הנדרשים כתנאי לאישור התכנית.

ט. מבוקש כי במסגרת הבה"ת תערך התייחסות נפרדת הנוגעת להיקף הנרחב המוצע של פתרונות ל"איחוד

הצלה" המצוין בתכנית.

י. מבוקש כי ייבדקו ההיקף והפתרונות להעלאה/הורדת נוסעים ברחובות הסמוכים למבני ציבור והוראות

נדרשות יעוגנו במסמכי התכנית.

יא. מבוקש כי תיכלל הוראה לפיה מבני הציבור ישמשו את תושבי השכונה.

8. הערות טכניות כללי

א. טבלה 5 מתייחסת לבניין E – מבנה מסחר מתחת לשצ"פ (לא מסומן בבירור בתשריט או בנספחי הבינוי)

ב. כניסות עקרוניות לשטח המסחרי לאורך רחוב אהליאב לא מסומנות בנספח הבינוי

9. לסיכום, אנו מודים על הארכת המועד להגשת ההתנגדויות בהתייחס לחגים ולמורכבות של התכנית הנדונה

ומקווים שחברי הוועדה ישקלו את הדברים בשים לב ולאור הפערים הגדולים ביחס לצרכי תושבי השכונה

השונים ואחריותם במתן מענים של תכנון ראוי שמייצר שלד ציבורי ופתרונות לצרכי הציבור הנמצאים כידוע

בחוסר רב באזור התעשייה רוממה, חוסרים

בברכה,

חנוך קסטנר דוד הייקושלר

יו"ר הנהלה יו"ר הועדה הפיזית

מינהל קהילתי רוממה מינהל קהילתי רוממה

העתקים:

שירה תלמי, יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים

דן קינן, מתכנן הוועדה המחוזית ירושלים

אליעזר ראוכברגר, ס. ומ"מ רה"ע ויו"ר הוועדה המקומית לתו"ב יואל אבן, מהנדס העיר

רועי לביא, מנהל אגף תכנון

עדי פרי, מתכננת רובע אלונים

עופר אהרון – מנהל המח' למדיניות התכנון

הנהלה, מינה"ק רוממה

חברי הוועדה הפיזית, מינה"ק רוממה

מרגלית אייכן, מנהלת מינה"ק רוממה

- 13 -

מינהל קהילתי ע"ש גרוס רוממה / כתובת. רח' זיכרון יעקב 5 ירושלים / טל. 02-5302703 / פקס. 02-5376830 /

אגף אורבני: טל. 02-5302708 / מייל. gmail.com@urban.romema

אגף קהילתי: טל. 02-5302722 / מייל. gmail.com@kehilati.romema

לכבוד 20 נובמבר, 2024

הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים תיקנו: מג-1-3 ועדת משנה להתנגדויות

ע"י גב' ענבר גולשני ומר גואל חי בר יצחק

באמצעות דוא"ל

שלום רב,

הנדון: התנגדות )עצמית( לתכנית ,101-1063965 רח' אהליאב ירושלים בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – ,1965 מוגשת בזאת התנגדות )עצמית( לתכנית שבנדון על ידי אחת ממגישות התכנית, חברת מגדלי האגס בע"מ )להלן: "החברה"(.

החברה היא בעלת הזכויות בחלקה 17 גוש 30235 שבתוך תחום התכנית. בחלקה זו מוצע מתחם איחוד וחלוקה 02 שכולל במצב המוצע שני תאי שטח חדשים: תא שטח 8 לטובת דרך, ותא שטח 3 שיישאר בידי החברה, ומיועד ל"דיור מיוחד ומסחר". בתא שטח 3 עתיד להיבנות בניין בן 14 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, שבו 100 יח"ד להשכרה ארוכת טווח וכן שטחי מסחר, תעסוקה ו-2 כיתות גן.

החברה מברכת על התכנית שבנדון ומבקשת כי הועדה הנכבדה תאשר אותה לתוקף בכפוף להטמעת התיקונים המבוקשים בהתנגדות עצמית זו, כמפורט להלן. כן מבוקש כי הועדה הנכבדה תזמין את הח"מ לכל דיון שיתקיים בקשר לתכנית שבנדון.

ואלה התיקונים המבוקשים בהוראות התכנית:

א. קיצור תקופת ההשכרה

1. בסעיף .4.2.2א.1 לתקנון התכנית נקבעה ההוראה הבאה:

2. היעוד של השכרה ארוכת טווח הוכר כצורך ציבורי חשוב ובעל ערך, בפרט בעיר כמו ירושלים,

שבשל אופיה, גודלה ומורכבותה, כמו גם ערכי הקרקעות והדירות בה, ראוי שתציע מגוון פתרונות דיור לתושביה. החברה שמחה לקחת חלק בגיוון והגדלת היצע המגורים בירושלים, וגאה לבנות דירות להשכרה באזור מבוקש כמו שכונת רוממה. לצד זאת, עקב תמורות ושינויים בזירה הכלכלית, ונוכח העלאת הריביות במשק, לחברה התברר שישנו קושי כלכלי בכל הנוגע למשך תקופת ההשכרה, וככל שזו תעלה על 10 שנים ספק אם יימצא גורם פיננסי שילווה את פרויקט הבניה ויתמוך בו.

3. החברה שכרה שירותיו של משרד שמאים מוביל בתחום ויועצים כלכליים, על מנת שיבחנו את הסוגיה

לעומק. מבדיקתם התברר שבהתחשב בעלויות הבניה הצפויות, לרבות עלויות מימון הליווי הבנקאי )על רקע מצב האינפלציה, שיעורי הריבית הגבוהים וכיו"ב(, לצד ההכנסות הצפויות מההשכרה ולצד הפגיעה בשווי מ"ר לדיור להשכרה לעומת דיור רגיל, הפרויקט יהיה הפסדי ולא כלכלי.

נתונים אלה משפיעים על שיקוליהם של בנקים וגופים פיננסיים אחרים, שלא ששים )לשון המעטה( ללוות פרויקט בניה שכולל דיור להשכרה ככל שתקופת ההשכרה בו עולה על 10 שנים. זאת בעיקר נוכח שחיקת ערך הדירות )עד כדי איון ערך למ"ר מבונה להשכרה לעומת ערכו הגבוה של מ"ר מבונה למגורים רגילים בשוק חופשי, שנסחר ללא הגבלות(, והעובדה שסכומי ההשכרה לא מגלמים או מכסים את הסיכון שהגוף המלווה לוקח על עצמו בהחלטה ללוות את הפרויקט. בנקים וגופים פיננסיים לרוב מתנים את הסכמתם לליווי הפרויקט ברווח יזמי שיעלה על %,18 מה שלא מאפיין פרויקטים של דיור להשכרה, שבהם הרווח נמוך משמעותית.

4. במאמר מוסגר יצוין כי עמדה זו של בנקים וגופים פיננסיים מוכרת למשרד הח"מ גם מפרויקטים אחרים

לבנייה חדשה שמשרדנו מלווה, שכוללים דיור להשכרה ארוכת טווח. כך גם מוכּרים נתונים שפרסמו חברות ציבוריות שונות במהלך שנת ,2023 המעידים על הפסדים שלהן בפרויקטים שכוללים דיור להשכרה.

5. כן יצוין שגם הרשויות המקומיות הפנימו את המשמעויות הנ"ל, מתוך הבנה שהכנסת המוצר של דיור

להשכרה לשוק המגורים עוזרת להתגבר על משבר הדיור, ומבטיחה שבתום תקופת ההשכרה יעמדו לרשות הציבור דירות למכירה/ השכרה בשוק חופשי ללא מגבלה, ועם ערך. רשות מקומית מעדיפה לקבל את המוצר הזה לפרק זמן קצר יותר, שמשחרר לשוק במועד מוקדם יותר את הדירות הנסחרות ללא מגבלות בשוק חופשי, מאשר לא לקבל אותו כלל כתוצאה מהיעדר מימון לבניה ומהפסדים ליזם. לאחרונה נראתה בהחלטות של ועדות מקומיות הבעת תמיכה בקיצור תקופת ההשכרה, לרבות הועדה בירושלים.

6. כאמור, החברה שמחה לקחת חלק בבנייה והעצמה של שוק הדיור להשכרה בירושלים, אך ברור

שאם לא יימצא גורם מממן לפרויקט, השקעתה בתכנית תרד לטמיון, והבינוי בתא שטח 3 כולו )על שטחי המסחר, התעסוקה וגני הילדים הכלולים בו( לא יוכל לצאת לפועל. כך גם לא ייכנסו לשוק בהמשך הדרך 100 יחידות דיור שישמשו למכירה בשוק חופשי בתום תקופת ההשכרה. מובן שגם הפגיעה בציבור במצב כזה גדולה בהרבה ממצב שבו תקופת ההשכרה מתקצרת ב-10 שנים.

7. החברה תטען כי השיקול הכלכלי במקרה דנן הוא שיקול בעל משקל מכריע בכל הנוגע לקידומו של

הפרויקט, וזאת מבלי לגרוע מכך ששיקול כלכלי והיתכנות מימושה של התכנית מבחינה כלכלית נחשבים ממילא כשיקולים לגיטימיים שמוסד תכנון צריך לשקול בבואו להכריע בגורלם של תכנית או פרויקט בניה )ר' בעניין זה למשל ערר 100/17 קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים )פורסם בנבו, ,(06.06.2017 החלטה בה נקבע בין היתר ששיקולים כלכליים הנוגעים לרווחיות והיתכנות כלכלית של פרויקט הם שיקולים לגיטימיים שמוסד התכנון רשאי לשקול בבואו להכריע בבקשה(.

8. משכך, מבוקש כי הועדה הנכבדה תאות לקצר את תקופת ההשכרה, כך שלא תעבור טווח של 10 שנים.

2

9. לחלופין, מבוקש שהועדה תורה על הקטנת מספר היחידות להשכרה לטווח ארוך, באופן שחלק מהדירות

בבניין יהיו דירות מגורים רגילות שניתנות למכירה מיומן הראשון בלי מגבלת השכירות ארוכת הטווח, ובכך ניתן יהיה לסייע במימון הפרויקט.

ב. ביטול התלות בין מתחמי האיחוד והחלוקה בשל הרישוי

10. התכנית שבנדון הוגשה על ידי החברה יחד עם חברת אזורים. התכנית כוללת שני מתחמי איחוד וחלוקה,

כשכל אחת ממגישות התכנית אחראיות לפיתוחו ובנייתו של מתחם איחוד וחלוקה אחר:

- מתחם איחוד וחלוקה 01 באחריות אזורים, וכולל את תאי שטח 1,2 שמיועדים למגורים, מסחר ומבנ"צ ונשארים בידיים פרטיות, וכן את תאי השטח 4,5,7,9 שמועברים לרשות המקומית ומיועדים לשצ"פ, דרכים ומבנ"צ.

- מתחם איחוד וחלוקה 02 באחריות חברת מגדלי האגס, וכולל את תא שטח 3 שיישאר בבעלותה וכן תא שטח 8 המיועד לדרך שיועבר לרשות המקומית.

11. במקור, שתי החברות התכוונו לקדם תכניות נפרדות כל אחת בשטחים שלה, אך החליטו לאחד כוחות

לצורך קידום התכנית באופן הוליסטי וכולל על פוליגון אחד גדול, ולייצר תכנון שרואה את כל השטח, מתחשב במכלול נתונים ואילוצים, ונותן תרומה ציבורית גדולה יותר בדמות שצ"פים, מבני ציבור, חניון תת קרקעי שנותן מענה גם לשירות ציבורי סמוך )איחוד הצלה( ושיפור מערך הדרכים באזור.

12. על אף התכנון המשותף, הנחת העבודה של שתי החברות הייתה שהליכי הרישוי ומימוש התכנית יקודמו

בנפרד וללא תלות של יזם אחד במשנהו. זו הייתה גם הנחת העבודה מול לשכת התכנון המחוזית לאורך כל תיאום התכנון והכנת התכנית להפקדה, ומדובר בעניין שאינו במחלוקת.

13. בהתאמה להנחת עבודה זו, בתקנון התכנית נכללו הוראות שנועדו להבטיח קידומו של כל מתחם איחוד

וחלוקה כעצמאי ובלתי-תלוי, וכדי שכל חברה תוכל להוציא לפועל את התכנית במתחם שלה, בקצב שלה, ובלי קשר לשיקולים ואילוצים של רעותה.

14. חרף כל המאמצים להבטיח שאין בתכנית מגבלות שקושרות את שני המתחמים זה לזה או מייצרות תלות

ביניהם, נותרו בתקנון מספר הוראות שמתייחסות למהלכים משותפים גם בשלב הרישוי. ההוראות יפורטו להלן, ומבוקש כי הועדה הנכבדה תורה על תיקונן באופן שכל מתחם יוכל להתקדם בנפרד, ושלא יהיה חיוב למגישות התכנית להמשיך לעבוד יחד באופן שמתלה אותן זו בזו גם בשלב הרישוי.

15. הטעם בכך הוא פרקטי בעיקרו: מתחם 01 של אזורים הוא מתחם גדול מבחינת שטח, היקפי בינוי

ופעולות שנדרשות לביצוע בשלב הרישוי. הוא כולל שצ"פ )שלא קיים במקרה של מתחם ,(02 ריבוי בעלויות, מצריך תיאומים ממושכים ומורכבים יותר עם גורמים בעיריית ירושלים או משרדי ממשלה, ומטבע הדברים ייקח יותר זמן לקדם בו את הליכי הרישוי מאשר במקרה של מתחם ,02 של חברת מגדלי האגס, מרשתנו.

3

16. מתחם ,02 לעומת זאת, הוא מתחם קטן שכולל מגרש בודד המיועד כולו ליעוד אחד )למעט הפרשת שטח

לטובת דרך(. החברה יכולה לצאת לדרך עם הליך הרישוי מיד לאחר מתן תוקף לתכנית, ואין זה נכון או ראוי לחייב אותה להמתין לשעת כושר שבה אזורים תחל לפעול, או להתנות את היתר הבניה שלה בתנאים שאמורים לחול על כל שטח התכנית וספק אם נוגעים אליה.

17. כך למשל אין עניין להחיל על מתחם 02 תנאי שמחייב הגשת תכנית פיתוח לכל השצ"פים בשטח התכנית,

כשבמתחם 02 אין שצ"פ. כך גם בנוגע לתנאי שמחייב את מגיש ההיתר הראשון להכין נספח לניהול מי נגר לכל שטח התכנית; אם החברה תצא לדרך לפני אזורים, יהיה עליה להכין נספח על כל שטח התכנית כאשר למגרש שלה-עצמה אין תרומה לנושא ניהול הנגר. לחלופין, להמתין עד שאזורים יכינו ויאשרו נספח כאמור, באופן שמעכב את הביצוע שלה ומונע ממנה להתקדם באופן עצמאי ובלתי תלוי.

18. להלן יפורטו כל ההוראות שלעמדת החברה מכבידות על הליך הרישוי ויוצרות דה-פקטו תלות בין שתי

החברות בשלב הרישוי. הועדה הנכבדה מתבקשת להורות על שינוי כל ההוראות באופן שיחולו על כל מתחם בנפרד, ולא על כלל שטח התכנית:

א. סעיף 4.4 שצ"פ והוראות לפיתוח השצ"פ – מבוקש לציין שהסעיף כולו חל על מתחם 01 בלבד.

ב. סעיף 6.6 ניהול מי נגר – מבוקש לציין שהסעיף כולו חל על מתחם 01 בלבד.

ג. סעיף 6.7 תנאים בהליך הרישוי :

1. סעיף 6.7.1 )פיתוח שצ"פ( – במקום 'תנאי בהליך רישוי להיתר בניה ראשון בתחום התכנית'

מבוקש לכתוב 'תנאי בהליך רישוי להיתר בניה ראשון במתחם איחוד וחלוקה 01'. כמו כן

מבוקש למחוק את המילים: "ככל שהוגשה תכנית זו ע"י מתחם איחוד וחלוקה 01 כחלק

מהיתר ראשון למתחם" ולהשאיר את הסיפא על כנה.

2. סעיף 6.7.4 )משרד הביטחון ורת"א( – אחרי המילים 'תנאי בהליך הרישוי' מבוקש להוסיף

'בכל מתחם איחוד וחלוקה בפני עצמו'

3. סעיף 6.7.7 )סקר שימושים( - אחרי המילים 'תנאי בהליך הרישוי' מבוקש להוסיף 'בכל

מתחם איחוד וחלוקה בפני עצמו'

4. סעיף 6.7.11 )ניהול מי נגר( - אחרי המילים 'תנאי בהליך הרישוי' מבוקש להוסיף 'בכל

מתחם איחוד וחלוקה בפני עצמו'. כמו כן יש למחוק את הסיפא של הסעיף, מהמילים "ככל הנדרש.." ועד הסוף. במקומן מבוקש לכתוב 'במתחם איחוד וחלוקה 01 תהיה העדפה למתן פתרונות לניהול הנגר בשצ"פ'.

5. סעיף 6.7.17 )סקר גז( - אחרי המילים 'תנאי בהליך הרישוי' מבוקש להוסיף 'בכל מתחם

איחוד וחלוקה בפני עצמו'

6. סעיף 6.7.18 )אישור רשות המים( – אחרי המילים 'תנאי בהליך הרישוי' מבוקש להוסיף

'במתחם איחוד וחלוקה 01'

4

ד. סעיף 7.1 שלביות ביצוע – התניה מס' :3 מבוקש למחוק את המילים "בכפוף להוראות התכנית..."

ועד הסוף.

ג. הוספת הערה לטבלה בעניין חישוב שטחים

19. בהליכי רישוי שונים שנוהלו על ידי עורך התכנית מטעם החברה עלה כי המחלקה לרישוי בניה בעיריית

ירושלים מחילה כללים ופרשנויות לגבי חישובי שטחים שלא בהכרח עולים בקנה אחד עם תקנות התכנון והבניה )חישובי שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים(, תשנ"ב – ,1992 ובד"כ מחמירים יותר מהתקנות.

הנושא הנפוץ ביותר נוגע לחישוב עובי קירות חיצוניים, שבירושלים נהגו לגביו בשיטות חישוב שונות בשל הצורך בחיפוי אבן ירושלמית, שהוסיף לעובי הקיר.

20. תקנה )4ז( לתקנות חישוב שטחים מסדירה מצבים בהם יש צורך לעבות את הקיר מעבר ל-25 ס"מ

אך לא יותר מ-50 ס"מ, וחרף זאת בהליכי רישוי רבים נדרש ע"י העירייה לחשב את עובי האבן כשטח נוסף.

21. על מנת להסיר ספקות בהליך הרישוי ולמנוע מחלוקות עם גורמי הרישוי באשר לאופן החישוב,

החברה תבקש להוסיף הערה לטבלה המופיעה בסעיף 5 לתקנון, ולציין בהערה: "שטחי הבנייה יחושבו בהתאם לתקנות התכנון והבניה )חישובי שטחים ואחוזי בניה בתכנית והיתרים(, תשנ"ב – 1992".

לסיום יצוין שבשל לוחות הזמנים הצפופים שעד המועד האחרון להגשת התנגדויות, לא עלה בידי החברה לקבל חוות דעת שמאית מפורטת בתמיכה לאמור לעיל, והיא שומרת על זכותה להשלים ולהגיש מסמך זה בהמשך, ככל הניתן עוד בטרם הדיון, ולכל המאוחר במעמד הדיון עצמו.

אשר על כן, מבוקש כי הועדה הנכבדה תורה על הטמעת התיקונים המבוקשים בהתנגדות עצמית זו, ותזמין את הח"מ לכל דיון שיתקיים בעניינה של התכנית שבנדון.

בהתאם לסעיף 103א)א( לחוק, מצורף תצהיר מטעם החברה בתמיכה לעובדות המנויות לעיל.

בכבוד רב,

שרון אבני, עו"ד

העתק:

הועדה המקומית לתכנון ובניה – תב"ע – ע"י גב' מיכל כהן, באמצעות דוא"ל 5