ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 2 · 101-0892588קובץ התנגדויות לתכנית_compressed.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/01/2022
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-1063965_קובץ התנגדויות_compressed.pdf · הפקעה 231377.pdf · סדר יום לוועדה לתאריך 22.01.2025.pdf · קובץ התגדויות לתכנית 1245778.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1021278_compressed.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1250927.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1291038.pdf · קובץ להתנגדויות 1178748.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 22.1.2025.pdf · פרוטוקול הפקעה 22.1.25.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע.pdf · פרוטוקול תמצית סיכום עיקרי דיון ועדת תבע מיום 22.1.25.pdf · תמלול הועדה 22.1.25.pdf

י"ז בחשון, תשפ"ה

18 בנובמבר, 2024

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

רח' שלומציון 1

ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-0892588 התחדשות עירונית, אפרסמון, המור, מבוא הדודאים, מבוא קטורה

בהתאם להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" ו/או "החוק"), הרינו מתכבדים להגיש בשמה של מרשתנו, אשדר חברה לבניה בע"מ ח.פ. 510609761 (להלן: "מרשתנו" ו/או

"המתנגדת"), התנגדות לתכנית 101-0892588 התחדשות עירונית, אפרסמון, המור, מבוא הדודאים, מבוא

קטורה (להלן: "התוכנית המופקדת" ו/או "התכנית הסמוכה"), והכול מן הנימוקים שיפורטו להלן.

התכנית המאושרת

1. המתנגדת הינה היזמת של תכנית מאושרת מס' 101-0403428 "בינוי פינוי מתחם אפרסמון בשכונת גילה" (להלן:

"התכנית המאושרת"), הסמוכה מצפון לתכנית המופקדת, אשר מטרתה בין היתר הריסה ובניה מחדש של 7 מבני מגורים ובהם 116 יח"ד ושני מבני ציבור קיימים ובמקומם הקמת 5 בנייני מגורים חדשים הכוללים שטחי מגורים, מבני ציבור ושטח למסחר ובינהם שטחים ציבוריים פתוחים לטובת הציבור הרחב.

2. למען הנוחות, ראה את תשריט מצב מוצע של התכנית המאושרת:

אנא ראה תא שטח -102 המגדל

הדרומי בתכנית המאושרת

עו"ד אור בטט טל': 03-7540088 פקס: 077-2282088 firon.co.il@orba

- 2 -

התכנית המופקדת

3. מטרתה של התכנית המופקדת, אשר שטחה הינו 18 דונם, הינה הריסת ארבעה מבני שיכון הכוללים 89 יח"ד

ובמקומם הקמת שלושה בניינים בני 10 קומות ושני מגדלים בני 35 קומות הכוללים 466 יח"ד הכוללים שטחי מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.

4. מעיון בתכנית המופקדת, עולה כי הבינוי המתוכנן במסגרת התכנית המופקדת, גורם הלכה למעשה לפגיעה

תכנונית ולירידת ערך הדירות המתוכננות בבניין מגורים הממוקם בתא שטח 102 בתכנית המאושרת (להלן:

"המגדל הדרומי בתכנית המאושרת"), שכן, במסגרת התכנית המופקדת, מתוכנן בתא שטח 2 בקו בניין אפס מגדל מגורים בן 35 קומות החוסם באופן מלא את הנוף מהמגדל הדרומי בתכנית המאושרת (להלן: "המגדל הגבוה בתכנית המופקדת"), ולכן פוגע משמעותית בדירות הרלוונטיות של המגדל הדרומי בתכנית המאושרת.

5. למען הנוחות, ראה את תשריט "מצב מוצע" של התכנית המופקדת:

תא שטח -3 הבניין הנמוך בן 10 קומות

תא שטח -2 המגדל הגבוה

הפתרון והחלופה המוצעת על ידי המתנגדת

6. על מנת למנוע את הפגיעה התכנונית המתוארת לעיל, הוועדה הנכבדה, מתבקשת להורות על הצרחה בין הבניין בן

10 קומות בתא שטח 3 בתכנית המופקדת (להלן: "הבניין הנמוך בתכנית המופקדת"), למגדל הגבוה בן 35 - 3 -

הקומות, כך שהמרחק בין המגדל הדרומי לבין המגדלים בתכנית המופקדת יהיה כ- 35 מ' וכמו כן, בין המגדל הדרומי בתכנית המאושרת לבין המגדל הגבוה בתכנית המופקדת במיקומו שלאחר ההצרחה, יתוכנן שצ"פ.

7. למען הנוחות, ראה את החלופה המוצעת על ידי המתנגדת:

8. לחלופה המוצעת מספר יתרונות תכנוניים:

.8.1 הסטת המגדל הגבוה בתכנית המופקדת, שמתוכנן נכון להיום, בקו בניין "0" לרחוב האפרסמון דרומה, מאפשרת הגדלת המרחב הציבורי של הכיכר העירונית ומאפשרת יצירת מדרכה רחבה בחזית המסחר.

.8.2 תכנון שצ"פ בין המגדל הדרומי בתכנית המאושרת למגדל הגבוה בתכנית המופקדת, ע"ח הקטנה בשטח זהה של השטח הציבורי הפתוח הפנימי, מגדיל את המרחב הציבורי הפתוח האפקטיבי ללא פגיעה באיכות השצ"פ הפנימי.

.8.3 ביטול חסימת הנוף הפתוח הנשקף ממגדל המגורים המזרחי בתכנית המופקדת לכיוון העיר העתיקה וסביבתה ושיפור בחשיפה לנוף ממגדל המגורים הדרומי בתוכנית המאושרת לכיוון דרום.

.8.4 החלופה המוצעת שומרת באופן מלא על היקף שטחי הציבור, כולל החלוקה בין שצ"פ לשב"צ ומיקום השטחים עבור מבנים ומוסדות ציבור.

9. נבהיר ונדגיש, אין בחלופה המוצעת, שינוי מהותי של העמדת הבניינים בתכנית המופקדת ולא יפגעו השטחים

הציבורים המתוכננים בתכנית המופקדת.

- 4 -

.10בהתאם לאמור לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה, לקבל את ההתנגדות דנן, במלואה ובהתאם לכך, להורות על תיקונה בהתאם לחלופות שהוצגו לעיל.

י"ז בחשון, תשפ"ה

18 בנובמבר, 2024

לכבוד,

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

רח' שלומציון 1

ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-0892588 התחדשות עירונית, אפרסמון, המור, מבוא הדודאים, מבוא קטורה

"המתנגדת"), התנגדות לתכנית 101-0892588 התחדשות עירונית, אפרסמון, המור, מבוא הדודאים, מבוא

קטורה (להלן: "התוכנית המופקדת" ו/או "התכנית הסמוכה"), והכול מן הנימוקים שיפורטו להלן.

התכנית המאושרת

1. המתנגדת הינה היזמת של תכנית מאושרת מס' 101-0403428 "בינוי פינוי מתחם אפרסמון בשכונת גילה" (להלן:

2. למען הנוחות, ראה את תשריט מצב מוצע של התכנית המאושרת:

אנא ראה תא שטח -102 המגדל

הדרומי בתכנית המאושרת

עו"ד אור בטט טל': 03-7540088 פקס: 077-2282088 firon.co.il@orba

- 2 -

התכנית המופקדת

3. מטרתה של התכנית המופקדת, אשר שטחה הינו 18 דונם, הינה הריסת ארבעה מבני שיכון הכוללים 89 יח"ד

4. מעיון בתכנית המופקדת, עולה כי הבינוי המתוכנן במסגרת התכנית המופקדת, גורם הלכה למעשה לפגיעה

תכנונית ולירידת ערך הדירות המתוכננות בבניין מגורים הממוקם בתא שטח 102 בתכנית המאושרת (להלן:

5. למען הנוחות, ראה את תשריט "מצב מוצע" של התכנית המופקדת:

תא שטח -3 הבניין הנמוך בן 10 קומות

תא שטח -2 המגדל הגבוה

הפתרון והחלופה המוצעת על ידי המתנגדת

6. על מנת למנוע את הפגיעה התכנונית המתוארת לעיל, הוועדה הנכבדה, מתבקשת להורות על הצרחה בין הבניין בן

10 קומות בתא שטח 3 בתכנית המופקדת (להלן: "הבניין הנמוך בתכנית המופקדת"), למגדל הגבוה בן 35 - 3 -

7. למען הנוחות, ראה את החלופה המוצעת על ידי המתנגדת:

8. לחלופה המוצעת מספר יתרונות תכנוניים:

9. נבהיר ונדגיש, אין בחלופה המוצעת, שינוי מהותי של העמדת הבניינים בתכנית המופקדת ולא יפגעו השטחים

הציבורים המתוכננים בתכנית המופקדת.

- 4 -

זאב הרטבי / M.jur

מירה בורנשטיין / B.A ,LL.B

דוד בסון / LL.B

חגי מידן / LL.M

עזרא קוקיא / LL.B

סימון טוסון / LL.B

אלעד סטופל / LL.B

אברהם בבג'נוב / B.A ,LL.B

דנה שטיר / LL.B

יהושע יצחקי / נוטריון ,LL.B

יוסי קליין / LL.B

צבי דורות / LL.M

יהודה שטרן / LL.B

הראל בן-דוד / LL.B

אסתי נצר / LL.M

דוד ישראלי / B.A ,LL.B

אלדר קורלנד / LL.B

אלעד מדר / LL.B

תאריך: י"ט חשון תשפ"ה

20 נובמבר 2024

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

ועדת המשנה להתנגדויות בדוא"ל iplan.gov.il@InbarGo רח' התקווה 4 באר שבע, ובאתר https://mavat.iplan.gov.il/SV1 א.ג.נ. שלום,

הנדון: התנגדות לתכנית מס' תוכנית 101-0892588

(התחדשות עירונית, אפרסמון, המור, מבוא הדודאים, מבוא קטורה)

בשם מרשתי, שירותי בריאות כללית אגודה רשומה מס' 589906114 ("המתנגדת" או "כללית"), בעלת

זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש 28407 חלקה 19 בשטח רשום של 1,626 מ"ר ובהם מרפאה המשתרעת על כ-3 קומות בשטח בנוי של כ-1,130 מ"ר ("מרפאת גילה"), מוגשת התנגדות לתכנית שבנדון, בהתאם להוראת ס' 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("החוק").

1. בפתח הדברים מבקשת כללית להבהיר, כי היא אינה מתנגדת עקרונית לתכנית התחדשות עירונית

בסביבה.

2. אדרבה, כללית מברכת על חידוש פני השכונה. חידוש, שיהא בכוחו להביא לשיפור מהותי בתנאי

המגורים והשירותים הציבוריים שיועמדו לרווחת תושבי הסביבה.

3. תכליתה של התנגדות זו היא תיקון טעות יסודית שיצאה תחת ידם של עורכי ושמאי התכנית, שלא

נתנו דעתם די הצורך על צרכיה של כללית.

4. למעשה, לא צרכיה של כללית הם שלא הובאו בחשבון, אלא צרכיהם הרפואיים של כ-6,700 מקרב

תושבי הסביבה, מבוטחיה של כללית, הנזקקים לשירותים הרפואיים המסופקים במרפאת גילה, תמידים כסדרם ומוספים כהלכתם.

5. להתנגדות זו מצ"ב כחלק בלתי נפרד ממנה חוות הדעת של שמאי המקרקעין, מר מוטי מערבי, ושל

האדריכלית, גב' נילי-רננה חר"ג.

א. המקרקעין, הבנוי בהם וזכויות המתנגדת

6. התנגדות זו עניינה במקרקעין הידועים כגוש 28407 חלקה 19 בשטח רשום של 1,626 מ"ר ובהם

מרפאה המשתרעת על כ-3 קומות בשטח בנוי של כ-1,130 מ"ר. המקרקעין רשומים ע"ש מדינת ישראל ומנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל.

7. כללית היא בעלת זכות חכירה במקרקעין בגינן אף רשומה לטובתה הערת אזהרה.

*** נסח טאבו מצ"ב כנספח 1

ב. צרכיה העתידיים של המתנגדת ומבוטחיה נוכח הגדלתה הצפויה של אוכלוסיית הסביבה עם אישור

התכנית

8. כאמור, המרפאה משרתת, כבר היום, כ-6,700 מטופלים: אנשים, נשים וטף.

9. נוכח הגידול הצפוי באוכלוסיית הסביבה עם חידוש פני השכונה, תידרש כללית להעמיד שירותים

רפואיים לכ-7,600 מבוטחים בשנת .2030 היקף המבוטחים יעלה עוד יותר ככל שתחלופנה השנים.

10. על כן, ככל שבכווונת הועדה הנכבדה להותיר את שטח המרפאה בתחום הקו הכחול של התכנית,

ולהביא בכך, להריסתה, תידרש הועדה הנכבדה לאשר בכל תכנית חדשה שתקודם מרפאה חלופית

בשטח שלא יפחת מ-2,500 מ"ר בנוי, הכוללת בית מרקחת, חניה על פי תקן, הבטחת נגישות אנושית ותחבורתית (לרבות לרכבי שירות, אמבולנסים, רכבי אספקה, מפרצי הורדה והעלאה וכיו"ב) כניסות ומעליות נפרדות, וכן מרחבים מוגנים על פי תקן.

11. יובהר, חפצה של כללית אינו בהגדלת זכויותיה או בעשיית רווח מהקצאת הזכויות המבוקשת.

12. ככל שהדבר תלוי בה – ניתן להחריג את מתחם המרפאה מתחומי הקו הכחול של התכנית, וכללית

תפעל בעת הצורך להרחבת המרפאה הקיימת בדרכים החוקיות העומדות לרשותה כבר כיום.

13. אולם, ככל שהועדה הנכבדה תותיר את המקרקעין בתחומי הקו הכחול של התכנית, מן הראוי לכלול

במסגרת התכנית גם הקצאת זכויות בהיקף מספק להבטחת מתן שירותים רפואיים בהיקפים הנדרשים נוכח הגידול הצפוי באוכלוסיית הסביבה ומבוטחי כללית.

ג. יש לכלול בתכנית תנאי שלביות להבטחת פעילות רציפה של כללית גם במהלך עבודות ההריסה והבנייה

14. במסגרת תשריט התכנית המופקדת מסומן מבנה המרפאה הקיים להריסה.

15. ברי, כי לא ניתן להרוס מרפאה פעילה המספקת שירותי רפואה נחוצים לאלפים מתושבי השכונה,

אלא אם קודם לכן, תוכשר מרפאה חלופית בקרבת מקום.

16. ודוק, מרפאת גילה איננה מרפאה שולית או צדדית. עסקינן במרפאה מרכזית המספקת שירותים

רפואיים רחבי היקף לאלפי מטופלים מדי יום, ובכלל זאת:

- רפואת משפחה

- רפואת נשים

- שירותי סיעוד

- שירותי תזונה קליניים למבוגרים

- שירותי תזונה קליניים לילדים

- בית מרקחת

- רפואת שיניים במסגרת "כללית סמייל"

- מכון פיזיותרפיה

- שירותי טיפת חלב

17. אישור התכנית במתכונתה המופקדת תעמיד את מבוטחי כללית, תושבי השכונה, בפני שוקת שבורה

לתקופת העבודות.

18. אשר על כן, מבוקש מהועדה הנכבדה לכלול בהוראות התכנית תנאי שלביות מחייבים לפיהם מבנה

המרפאה הבנוי במקרקעין לא ייהרס משך 15 שנים לכל הפחות, ובכל מקרה תנאי להריסתו יהא הקמתה ותחילת פעולתה של מרפאת קבע חלופית ע"י כללית במתחם התכנית.

19. על אחת כמה וכמה חשוב תנאי השלביות המבוקש, למקרה בו זכויות כללית תוקצינה במגרש מרובה-

בעלים ומעורב שימושים. במקרה זה, הליך מימוש הבנייה עשוי להימשך שנים ארוכות שסופן מי ישורנו, ואשר לא רק במתנגדת ההיתכנות למימושו.

20. הריסת מבנה המרפאה מבלי שתוקם ותחל לפעול מרפאה חלופית לפני שתיהרס הקיימת, תפגע

באורח אנוש ברציפות העמדת השירותים הרפואיים שמספקת כללית לתושבי השכונה והסביבה.

21. לא בכדי, קושי זה עולה גם מהתנגדויות נוספות שהוגשו לועדה הנכבדה בקשר עם התכנית.

22. כך למשל, ה"ה יעקב ואסנת בנון בסעיף 3 להתנגדותם מיום 12.11.2024 ציינו:

23. גם מר יעקב צבי שוב ציין בסעיף 6 להתנגדותו מיום :19.9.2024

24. עינינו הרואות, כי מתכונתה המופקדת של התכנית טומנת בחובה קשיים ניכרים ותביא להכבדה

ניכרת על שגרת חייהם של מבוטחי כללית תושבי הסביבה.

25. אין עוררין, כי תכלית התכנית היא להיטיב עם העיר, השכונה ותושביה. הטבה זו אל לה להתעלם גם

מצרכיהם הרפואיים של אלפים מתושבי השכונה הפוקדים את מרפאת גילה והיא להם מוקד רפואי חיוני.

ד. התכנית פוגעת במתנגדת בכך שלא תוכנן בה מגרש ייעודי לשימוש מותאם

26. כמפורט לעיל, זכויות המתנגדת ומבוטחיה, לא הובאו בחשבון בשלב הכנת התכנית.

27. משכך, לא תוכנן מגרש ייעודי ועצמאי עבורה לשם הקמת מרפאה חלופית במסגרת התכנית.

28. הועדה הנכבדה תתבקש להורות לעורכי התכנית ושמאיה לתקן את התכנית, כך שיתוכנן במסגרתה

מגרש ייעודי ועצמאי לשימושים סחירים, ובכללם מרפאה, שלא יופקע, אלא יוקצה למרפאת המתנגדת.

29. במקרה זה, מבוקש, כי המגרש שיוקצה יאפשר את הבינוי המבוקש ברישא נוכח ההגדלה הצפוייה

במספר מבוטחי כללית.

30. היה ועורכי התכנית יסברו כי יהא נכון לשלב את מרפאת כללית במגרש שנועד לעירוב שימושים

מרובה בעלים, כי אז מבוקש שתיכלל בתקנון התכנית הוראה מפורשת לפיה קומות המסד של המבנה העתידי תשמשנה כמרפאת שירותי בריאות כללית, ושטחם לא יפחת מן המבוקש לעיל.

31. לעניין האפשרות להקצאת זכויות המתנגדת במגרשים חלופיים תפנה כללית לאמור בחוות דעתה של

האדריכלית נילי-רננה חר"ג המצ"ב להתנגדות זו כחלק בלתי נפרד ממנה.

ה. לחילופין, וככל שאין באפשרות עורכי התכנית להקצות למתנגדת את הזכויות הנדרשות לה במגרש

חלופי, מבוקש להוציא את המקרקעין מתחומי הקו הכחול של התכנית

32. מעיון במסמכי התכנית עולה כי כדאיותה הכלכלית מבוססת על הקצאת "קרקע משלימה".

33. משכך, ככל שאין באפשרות עורכי התכנית להקצות למתנגדת זכויות מספקות עבור הקמת מרפאה

כמתואר לעיל במגרש פרטי המיועד לשימושים סחירים, בתחומי התכנית, כי אז תתבקש הועדה הנכבדה להחריג את המקרקעין מן התכנית ולהוציאם מהקו הכחול של התכנית.

ו. ככל שזכויות המתנגדת תוקצינה במגרש מרובה-בעלים ומעורב שימושים - מבוקש שמספר החניות

שתוקצינה לכללית לא יפחת מהוראות התקן

34. מטבע הדברים, מרפאה משרתת מטופלים ומהווה גם מוקד תעסוקה לעובדי כללית.

35. רופאים ורופאות, אחים ואחיות, עובדי משק ומשרד, טכנאים, ספקי שירותים ואנשי אספקה נדרשים

לשהות ברציפות או מעת לעת בשטחי המרפאה לשם תפעולה ותפקודה התקין.

36. הדבר מחייב הקצאה מספקת של מקומות חניה לשימושי המרפאה ומטופליה בהיקף שלא יפחת

מהוראות התקן המחייב.

ז. יש להוציא את חלקה 19 מתחום איחוד וחלוקה במתחם 1 ולכללו עם חלקה 18 במתחם איחוד וחלוקה

עצמאי

37. כמפורט בהרחבה בחוות דעתו של השמאי מערבי המצ"ב, הכללת חלקה 19 במתחם איחוד וחלוקה

מס' 1 מביא לגריעה מזכויות כללית, נוכח ערכי השווי השונים שנכללו במתחם .1

38. משכך, נדרשת הוצאת חלקה 19 מתחום מתחם איחוד וחלוקה 1 ולהכלילו במתחם נפרד ועצמאי

ביחד עם חלקה ,18 על מנת שלא לפגוע בזכויות כללית.

39. לחילופין, וכפי שצויין לעיל, יש להוציא את חלקה 19 כלל מתחום האיחוד והחלוקה.

ח. הקטנת שותפות ב"מושע" והקצאת מגרש עצמאי לכללית

40. כמפורט בהרחבה בחוות דעתו של השמאי מערבי המצ"ב, חלקה 19 הינה חלקה עצמאית הרשומה

בבעלות מלאה של מדינת ישראל המוחכרת במלואה לכללית.

41. בהתאם לתקן 15 היה על שמאי התכנית להביא להפחתת שותפויות במקרקעין.

42. על אחת כמה וכמה, עת עסקינן בבעלת זכויות בחלקה עצמאית שבמצב הנכס

43. דא עקא, שמאי התכנית הקצה בגין חלקה 19 זכויות במשותף בכל אחד ממגרשי התמורה הסחירים

ובכך פעל בניגוד לתקן וגרע מזכויותיה הפוטנציאליות של כללית בתכנית.

44. משכך, יש להקצות לכללית בגין זכויותיה במקרקעין מגרש תמורה נפרד ועצמאי בייעוד המאפשר

שימוש למרפאה, במתכונת ובהיקף הנדרש ע"י כללית, נוכח הרחבת סל השירותים הצפוי לאור הגדלת היקף האוכלוסייה בסביבה.

ט. הרחבת השימושים המותרים במגרשים הסחירים גם למרפאות

45. כמפורט בהרחבה בחוות דעתו של השמאי מערבי המצ"ב, יש להוסיף שימוש למרפאה בכל אחד מן

המגרשים הסחירים בהם הוקצו זכויות, ככל שזכויות כללית לא תרוכזנה במגרש אחד ויחיד.

י. הקטנת שותפות ב"מושע"

46. הדבר מחייב הקצאה מספקת של מקומות חניה לשימושי המרפאה ומטופליה בהיקף שלא יפחת

מהוראות התקן המחייב.

יא. סיכום

47. נוכח המפורט לעיל, מן הדין להורות על תיקון התכנית כמבוקש או על הוצאת המקרקעין מתחומי

הקו הכחול של התכנית ועריכתה מחדש, לפרסם מסמכים מתוקנים וליתן למתנגדת זכות להתייחס אליהם בהתאם להוראת ס' (106ב) לחוק.

48. להתנגדות מצ"ב:

- חוות דעתו של שמאי המקרקעין מוטי מערבי, כחלק בלתי נפרד מן ההתנגדות.

- חוות דעתה של האדריכלית נילי-רננה חר"ג, כחלק בלתי נפרד מן ההתנגדות.

- תצהירו של מר עידו לקס, ראש מערך הנכסים בשירותי בריאות כללית.

49. הועדה הנכבדה תתבקש לזמן את הח"מ ומומחי המתנגדת לדיון להצגת עמדת המתנגדת בפני חברי

הועדה הנכבדה.

בכבוד רב ובברכה,

צבי דורות, עו"ד

העתק: הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

תאריך 12/08/2024

ח' אב תשפ"ד

שעה: 13:29

נסח מס' 161633

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מפנקס השטרות

גוש שומה: 28047 חלקה: 19

תיאור הנכס

רשויות שטח במ"ר

עיריית ירושלים 1,626

גבולות

צפון בהתאם לתצ"ר 282/85

דרום "

מזרח "

מערב "

בעלויות

מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים

6239/1986/1 06/10/1986 חלוקה מדינת ישראל

החלק בנכס

בשלמות

הערות

מס' שטר תאריך מהות פעולה שם המוטב

8149/2001/1 21/06/2001 הערת אזהרה סעיף 126 שרותי בריאות כללית

החלק בנכס

בשלמות

הערות: בגין חוזה חכירה

על כל הבעלים

זיקות הנאה

מס' שטר תאריך מהות פעולה מהות הזיקה תיאור הזיקה

6239/1986/7 06/10/1986 זיקת הנאה חלקה נהנית זכות גישה ומעבר חופשי להולכי רגל ולכלי רכב ובזכות חניה

חופשית לכלי רכב

על פני גוש/ספר שיטה חלקה/דף

28047 גוש שומה 20

סוף נתונים

הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים, מהווה ראיה לכאורה לתוכנו

נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001

עמוד 1 מתוך 2

תאריך 12/08/2024

ח' אב תשפ"ד

שעה: 13:29

נסח מס' 161633

לשכת רישום מקרקעין: ירושלים

העתק רישום מפנקס השטרות

גוש שומה: 28047 חלקה: 19

שולמה אגרה בסך 17.00 ש"ח

עמוד 2 מתוך 2

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

מ-886

17 נובמבר 2024

חוות דעת

תכנית מופקדת 101-0892588

"התחדשות עירונית" אפרסמון, המור מבוא הדודאים, מבוא קטורה

גוש ,28047 חלקה 19

שכונת "גילה"

ירושלים

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

1. מטרת חוות הדעת

.1.1 התבקשתי על ידי עו"ד צביקה דורות ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' ב"כ קופת חולים כללית, בעלת זכות חכירה בגוש ,28407 חלקה 19 בשטח רשום של 1,626 מ"ר )להלן: "נשוא חוות הדעת"(, לחוות דעתי המקצועית בקשר לתכנית 101-0892588 , אשר הוחלט על ידי הוועדה המחוזית להפקידה בתאריך 11.9.2024 )להלן: "התכנית המופקדת"(.

.1.2 מטרת תכנית המופקדת, ביצוע התחדשות עירונית על ידי פינוי בינוי, בשטח קרקע של כ-18 דונם, המצוי במתחם הרחובות האפרסמון, המור, מבוא קטורה ומבוא הדואים, בשכונת גילה, במסגרתו ייהרסו, בין היתר, המבנים הקיימים ובמקומם ייבנו 3 בנייני בני 10 קומות ו-2 מגדלים רבי קומות, לטובת 466 דירות מגורים, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

.1.3 התכנית המופקדת, כוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה, על כלל שטח התכנית ומחלקת את מתחם התכנית ל-2 מתחמים לאיחוד וחלוקה, כדלהלן:

מתחם -1

מתחם -2

.1.4 הזכויות בנשוא חוות הדעת מצויות במתחם ,1 ונכללו בשלמותם, "מעל הקו", בטבלאות האיחוד והחלוקה.

2. תמצית חוות הדעת

.2.1 הנכס הנדון , מהווה חלקה עצמאית, ועליה בנוי מבנה בן 2 קומות וקומת מרתף חלקי, המשמש מזה עשרות שנים, כסניף קופת חולים "כללית", בשטח בנוי של כ-1,130 מ"ר, בהתאם להיתר בניה.

.2.2 התכנית המופקדת מסמנת את הבניה הקיימת להריסה, ובמקומו בתחום מגרש תכנוני מס' ,1 בייעוד מגורים, מסחר ותעסוקה, ייבנה בניין חדש, העתיד לכלול קומת קרקע מסחרית, 3 קומות לתעסוקה, קומה טכנית ומעל 31 קומות מגורים, לטובת 186 דירות.

השימושים המותרים במגרש מס' ,1 הינם עבור מגורים, מסחר ותעסוקה לרבות מרפאה.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.2.3 בהתאם לטבלת האיחוד והחלוקה, לבעלי הזכויות בנשוא חוות הדעת, הוקצו זכויות במושעא –

בבעלות משותפת, בכל אחד ממגרשי התמורה "הסחירים", כדלהלן:

.2.4 על פי הוראות התכנית המופקדת, מגרשים בייעוד מגורים מסחר ומוסדות ציבור ובייעוד מגורים ומוסדות ציבור, אינם כוללים שימוש עבור מרפאות.

להערכתי, יש לתקן את התכנית המופקדת, בהתאם לאמור כמפורט:

.2.5 סתירה בין הוראות התכנית לתשריט מצב מאושר

בהתאם להוראות התכנית חלקה 19 הנדונה מסווגת כמוסד ציבורי, ואילו על פי תשריט מצב מאושר, הייעוד הינו שפ"פ.

.2.6 אי עמידה בהוראות תקן מס' 15 – " פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית

איחוד וחלוקה

- "בתוכניות הכוללות רמות שווי שונות, יפעל השמאי להגדרתם של מתחמי איחוד וחלוקה

נפרדים בעלי ערכי קרקע דומים במצב נכנס".

חלקה 19 בייעוד מוסד ציבורי, נכללת במתחם איחוד וחלוקה מס' ,1 הכולל ייעודי קרקע כגון מגורים וחניה פרטית, אשר בעלי ערכי שווי שונים.

לפיכך, ולאור האמור לעיל, יש להוציא את חלקה 19 מתחום מתחם איחוד וחלוקה 1 לעיל,

ולהכלילו במתחם איחוד וחלוקה נוסף ונפרד ביחד עם חלקה ,18 במסגרתו יינתנו זכויות.

לחילופין,

באם טענה זו ללא תתקבל, יש להוציא כלל את חלקה 19 מתחום האיחוד והחלוקה.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

- הקטנת שותפות במקרקעין )מושעא"(

על פי הוראות התקן, "השמאי ישאף להפריד שותפויות במקרקעין, ולהקצות, ככל האפשר,

מגרשים לבעלות יחידה. לא יתאפשר הדבר יוקצו המגרשים לבעלים המשותפים ככל שניתן,

בהתאם לזהות השותפים בחלקותיהם הרשומות ערב האיחוד והחלוקה".

חלקה ,19 הינה חלקה עצמאית ונפרדת, הרשומה על שם מדינת ישראל, בשלמות עליה רשומה הערת אזהרה לטובת קופת חולים כללית בגין הסכם חכירה.

אשר על כן, יש להקצות לבעלי הזכויות בחלקה ,19 מגרש תמורה נפרד ועצמאי, בייעוד מבנה

ציבורי ו/או מוסד ציבורי / לשימוש מרפאות בלבד ללא עירוב שימושים ו/או בעלים נוספים.

.2.7 הרחבת שימושים במגרשי התמורה

יש צורך להוסיף שימוש למרפאות בכל אחד מהייעודים במגרשי התמורה "הסחירים".

.2.8 יש לקבוע תקופה להמשך השימוש הקיים בנכס

התכנית המופקדת מסמנת את כל הבניה הקיימת להריסה, בנכס הנדון.

הנכס הנדון מהווה מרפאה, יחידה בסביבה, המשרתת את אלפי הדיירים המתגוררים בשכונה

ובהתאם לכך, ועל מנת לשמור על עקרון הרציפות, יש לקבוע בהוראות התכנית, המשך שימוש

לתקופה של 15 שנים לפחות וכן לקבוע הוראה כי בכל מקרה, תנאי להריסת המרפאה יהיה

הכשרת והשמשת מרפאה חלופית בגמר מלא, עם נגישות וחניה, בשטח שלא יפחת מהשטח

הבנוי כיום ובמרחק שלא יעלה על רדיוס של 200-300 מ' מהמקום הנוכחי.

3. פרטי המקרקעין

.3.1 התכנית מצויה במתחם הרחובות אפרסמון, מבוא הדודאים והמור, בשכונת גילה בירושלים.

.3.2 התכנית המופקדת הינה בשטח של 18,360 מ"ר.

מתחם האיחוד והחלוקה הינו על כלל שטח התכנית, וכולל 2 מתחמי איחוד וחלוקה )כמצוין בנספח העקרונות לאיחוד וחלוקה, המהווה נספח לתכנית המופקדת(:

מתחם -1 בשטח קרקע של 18,242 מ"ר.

מתחם -2 בשטח קרקע של 125 מ"ר.

.3.3 נשוא חוות הדעת,

.3.3.1 חלקה ,19 בגוש 28047 בשטח רשום של 1,626 מ"ר.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.3.3.2 החלקה נכללת בשלמות בתחום מתחם 1 לאיחוד וחלוקה, הכולל כדלהלן:

.3.3.3 מבנה בן 2 קומות מעל קומת מרתף חלקי, המשמש מזה עשרות שנים, כסניף קופת חולים.

.3.3.4 הבעלות בחלקה ,19 רשומה על שם מדינת ישראל, בשלמות.

קופת חולים כללית, הינה החוכרת ולטובתה רשומה הערת אזהרה.

.3.3.5 הזכויות בחלקה 19 בהתאם למסמכי התכנית המופקדת, הינם כדלהלן,

4. תיאור הסביבה

.4.1 הנכס מצוי בפינה הדרום מזרחית של מפגש הרחובות המור ואפרסמון, בשכונת גילה בירושלים.

.4.2 שכונת גילה נוסדה בשנת ,1971 ומצויה בדרום העיר ירושלים.

השכונה מהווה את אחת משכונות הטבעת בעיר והינה השכונה הגבוהה ביותר בירושלים מבחינה טופוגרפית )כ-860 מ' מעל פני הים(.

.4.3 סביבת הנכס מאופיינת ברובה כאזור מגורים לצד מספר בתי ספר, בתי כנסת, טיפת חלב, ישיבות וגינות ציבוריות.

.4.4 מדרום ובצמוד לנכס, מבנה המשמש כישיבה תורנית "יד אושר" ובית כנסת.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.4.5 רחוב המור )בקטע בו מצוי הנכס(, הינו דו סיטרי בכיוון תנועה דרום צפון, המחבר בין הרחובות הרוזמרין ואפרסמון.

רחוב אפרסמון )בקטע בו מצוי הנכס(, הינו דו סיטרי בכיוון תנועה מזרח מערב. המשכו המערבי מהווה את רחוב ורדינון.

.4.6 בסביבה קיים פיתוח סביבתי מלא הכולל כבישים מדרכות ותאורת רחוב.

מפת סביבה כללית

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

5. פרטי הנכס

.5.1 כללי

.5.1.1 גוש ,28047 חלקה ,19 בשטח רשום של 1,626 מ"ר.

מגרש מס' ,970 על פי תרש"צ 5/28/1 בייעוד שטח למוסד ציבורי.

.5.1.2 תצלום אוויר – אתר הנדסי עירית ירושלים

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.5.1.3 חלקה ,19 הינה פינתית ובעלת חזית צפונית לרחוב אפרסמון וחזית מערבית לרחוב המור.

בסביבה הקרובה לנכס מספר חלקות בייעוד מבני ציבור.

.5.1.4 הטופוגרפיה בחלקה ובסביבה הקרובה מאופיינת בשיפוע ממערב למזרח ומדרום לצפון, היוצר הבדלי גובה ומפלסים הן בבניין הקיים בחלקה והן ביחס לרחובות הסמוכים.

.5.2 תיאור המבנה

.5.2.1 בחלקה מבנה עצמאי בן 2 קומות מעל מרתף חלקי, המשמש כמרפאה של קופת חולים כללית.

סך השטח הבנוי של המבנה, הינו כ-1,130 מ"ר, בהתאם להיתר בניה.

.5.2.2 המבנה הינו מבנייה וותיקה וברמת גמר הכוללת, בין היתר, שלד בטון מזוין, קירות בלוקים מחופים אבן ירושלמית וגג שטוח מבטון.

הגישה הראשית למבנה הינה מרחוב המור.

.5.2.3 המבנה כולל מעלית נוסעים וגרם מדרגות פנימי מבטון.

בכל קומה חדרי שירותים לגברים ונשים.

.5.2.4 רמת הגמר במבנה תואמת את המקובל במבנים דומים בשימוש למרפאות וכוללת, בין היתר, ריצוף גרניט פורצלן, קירות מטויחים וצבועים, תקרות אקוסטיות עם תאורה מובלעת, גלאי עשן, ספרינקלרים, מחיצות פנימיות, מיזוג אויר.

.5.2.5 ממזרח ובצמוד למבנה, מצויה רצועת קרקע, המשמשת כחניה פרטית, עבור בעלי הזכויות בחלקות ,19 23 ו-28 בגוש .28047

.5.2.6 מצבו הפיזי והתחזוקתי של המבנה טוב ביחס לגילו הוותיק.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

תמונות מדגמיות מהנכס,

.5.3 במצב המוצע בתכנית המופקדת, המבנה מסומן להריסה במלואו, ומיועד, בין היתר, בשימוש למגורים, מסחר ותעסוקה )מגרש מס' ,(1 לצד שצ"פ בחלק הצפוני ושביל להולכי רגל בחלק הדרומי.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

6. מצב תכנוני

על החלקה הנדונה חלות, בין היתר, תוכניות בניין עיר הרלוונטיות הבאות:

.6.1 מידע כללי – אתר הנדסי

.6.2 תכנית 1690 + 1690 א

תכנית 1690 פורסמה למתן תוקף בי.פ 2019 מיום .20.6.1974 תכנית 1690 א' פורסמה למתן תוקף ביום .26.12.1974 מטרת התכנית היא להשלים ולפרט חלק מתחום תכנית המתאר לאזור גילה ע"י:

א. התוויית רשת דרכים, רוחבן ושבילים להולכי רגל.

ב. קביעת הרווחים הקדמיים כמסומן בתשריט.

ג. קביעת שטחים לבנייני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.

ד. קביעת צפיפות הבניה, גובה הבניינים ותנאים לפיתוח השטח.

בהתאם לתשריט התכנית, נשוא חוות הדעת מהווה את מגרש מס' 13 , בשטח קרקע של 1,735

מ"ר ובייעוד כשטח פרטי ותשמש למרפאה.

על הוראות התכנית, תחול תכנית המתאר מס' .62

התכנית אינה קובעת הוראות בניה באזור זה.

להלן, קטע רלוונטי מתשריט התכנית,

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.6.3 תכנית מתאר מקומית 1905 לשכונת "גילה"

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ 2312 מיום .17.4.1977 מטרת התכנית,

בהתאם לתשריט התכנית, החלקה נשוא חוות הדעת, מהווה חלק ממתחם תכנון מס' 1 , מבנן ב', בייעוד למגורים ,1 בו תותר בניה למגורים בשיעור של עד %50 בבינוי עד 4 קומות. היקף הבניה למגורים תהיה עפ"י תכניות שיכון.

להלן, קטע רלוונטי מתשריט התכנית,

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.6.4 תרש"צ 5/28/1 - גילה

התכנית אושרה בוועדה תאום לשיכונים ציבורים ביום .15.1.1985 מטרת התכנית, קביעת תכנית ברת תוקף ל"שיכון ציבורי", לביצוע פעולות מדידה ורישום בפנקסי המקרקעין בהתאם לחוק.

בהתאם לתשריט התכנית, החלקה נשוא חוות הדעת, מהווה את מגרש תכנוני מס' 970 בייעוד

מוסד ציבורי.

התכנית אינה קובעת הוראות בניה.

להלן, קטע רלוונטי מתשריט התכנית,

בנוסף התכנית קובעת, בין היתר, כי מגרשי החניה במתחם )מגרשים ,IX X (, יהוו מגרשי חניה פרטיים בחלקות רישום נפרדות אשר יירשמו על שם בעלי הקרקע וישועבדו בזיקת הנאה חופשית ללא הגבלה ולצמיתות לכל השימושים הקשורים לגישה ולמעבר להולכי רגל ולכלי רכב ולחניית כלי רכב לטובת המגרשים הנהנים, ולצורך ביצוע השירותים העירוניים.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

7. תכנית מופקדת - 1010892588 – התחדשות עירונית , אפרסמון, המור, מבוא הדודאים מבוא קטורה

הערה: הוראות תדפיס מס' 55 מיום .28.8.2024

.7.1 התכנית פורסמה להפקדה ביום .20.9.2024

.7.2 תכנית בשטח רשום של 18,360 מ"ר, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה והכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, על כלל שטח התכנית.

התכנית חלה,

.7.3 דברי הסבר לתכנית,

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.7.4 מטרת התכנית ועיקרי הוראותיה

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.7.5 סעיף 3.2 לתכנית, טבלת שטחים

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.7.6 ייעודי קרקע ושימושים

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

סעיף ,5 טבלת זכויות בניה

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

להלן, תשריט התכנית,

מצב מאושר

מצב מוצע

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

נספח מתחמי איחוד וחלוקה,

הערה : כפי שצוין בנספח עקרונות האיחוד והחלוקה, הערה : נשוא חוות הדעת, מצוי במתחם איחוד מס' .1

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

8. תיק בניין - רישוי

בתיק הבניין הסרוק של הנכס, אותרו, בין היתר המסמכים הבאים:

.8.1 היתר 6761 מיום 14.8.1974

היתר זמני לשנה אחת, לטובת הקמת צריף וגדר זמניים.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

.8.2 היתר בניה מס' 23013

היתר ניתן להקמת בניין חדש בן 2 קומות מעל מרתף, בשטח בנוי של 1,130.1 מ"ר, עבור קופת חולים כללית, בשכונת גילה בירושלים.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

נספח להיתר,

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

9. מצב הזכויות

.9.1 העתק מפנקס הזכויות מיום 3.11.2024

.9.2 הוצג בפני חוזה חכירה, שנערך בין רמ"י, קק"ל, רשות הפיתוח )להלן: "המחכיר"(, לבין קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל )להלן: "החוכר"(, ביחס לנשוא חוות הדעת, למטרת מרפאה בלבד.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

10. בחינת הוראות ומסמכי התכנית המופקדת

.10.1 סתירה בהוראות התכנית

בסעיף 3.2 להוראות התכנית – טבלת שטחים מצב מאושר, מצוין כי ייעודי הקרקע המאושרים הינם:

החלקה נשוא חוות הדעת, הינה בייעוד מוסד ציבורי על פי תשר"צ .5/28/1 וסימוכין לכך, ניתן לראות בסעיף 6.7 – "סיכום מצב קיים", בנספח עקרונות האיחוד והחלוקה

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

אולם, על פי תשריט המצב המאושר, חלקה 19 מסומנת בייעוד שפ"פ.

מומלץ, לתקן את תשריט מצב מאושר בהתאם, ביחס לחלקה 19 הנדונה.

.10.2 תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין – "פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת

לתכנית איחוד וחלוקה

- הוראות לשמאי אשר משתתף בצוות התכנון של תכנית איחוד וחלוקה מחדש

התכנית המופקדת חולקה ל-2 מתחמי איחוד וחלוקה,

מתחם -1

מתחם -2

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

יחד עם זאת, מתחם איחוד וחלוקה מס' 1 בו נכללה חלקה 19 הנדונה, כולל מספר חלקות בשלמות, בעלי ייעודי קרקע שונים וערך שווי שונים, אשר נכללו "מעל הקו" כדלהלן:

חלקה שטח רשום/ נכלל במ"ר ייעוד

23 860 מגורים 3-4 קומות

24 1,738 מגורים 3-4 קומות

28 1,837 מגורים 3-4 קומות

30 783 מגורים 3-4 קומות

18 31 מתקנים הנדסיים

19 1,626 מוסד ציבורי

20 1,419 חניה פרטית

29 959 חניה פרטית

לפיכך, ולאור האמור לעיל, יש להוציא את חלקה 19 מתחום מתחם איחוד וחלוקה 1 לעיל,

ולהכלילו במתחם איחוד וחלוקה נוסף ונפרד ביחד עם חלקה ,18 במסגרתו יינתנו זכויות.

לחילופין,

באם טענה זו ללא תתקבל, יש להוציא כלל את חלקה 19 מתחום האיחוד והחלוקה.

- הוראות מקצועיות לביצוע ההקצאה

חלקה ,19 הינה חלקה עצמאית ונפרדת, אשר בבעלות מדינת ישראל, עליה רשומה הערת אזהרה

לטובת קופת חולים כללית, בגין חוזה חכירה.

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

בהתאם לסעיף ,9.4.6

בהתאם לטבלאות ההקצאה, לבעלי הזכויות בחלקה ,19 הוקצאו זכויות "משותפות" ביחד עם

כלל בעלי הזכויות בתחום האיחוד והחלוקה, על פי חלקם היחסי, בכל אחד ממגרשי התמורה

ה"סחירים".

אשר על כן, יש להקצות לבעלי הזכויות בחלקה ,19 מגרש תמורה נפרד ועצמאי, בייעוד מבנה

ציבורי ו/או מוסד ציבורי / לשימוש מרפאות בלבד ללא עירוב שימושים ו/או בעלים נוספים.

ולחילופין,

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

במידה ולא ניתן להקצות מגרש תמורה נפרד, אזי יש ל"רכז" את זכויות הבעלים ולא לפזרם

באופן יחסי בכל אחד ממגרשי התמורה.

הקצאת זכויות יחסיות לבעלים בתכנית בכל אחד ממגרשי התמורה, מחייב את חתימת והסכמת

כלל הבעלים להוצאת היתר בניה ולמעשה ייקשה על מימוש הזכויות בתכנית.

.10.3 הרחבת השימושים

יש צורך להוסיף , בכל אחד מייעודי הקרקע במגרשים הסחירים שימוש מותר למרפאות.

.10.4 יש לקבוע תקופה להמשך השימוש הקיים בנכס

התכנית המופקדת מסמנת את כל הבניה הקיימת בנכס הנדון, להריסה.

הנכס הנדון מהווה מרפאה, יחידה בסביבה, המשרתת את אלפי הדיירים המתגוררים בשכונה.

ולראיה יש לראות את האמור בהתנגדויות הנוספות שהוגשו לתכנית:

-התנגדות יעקב ואסנת נבון מרחוב מבוא הצרי ,3 שכונת גילה ירושלים:

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878

מוטי מערבי – כלכלן ושמאי מקרקעין

- התנגדות מר יעקב שוב מרחוב מבוא הדודאים ,3 ירושלים:

בהתאם לכך, ולאור חשיבות הימצאות מבנה המרפאה בשכונה בכלל ובמיקומה הספיצפי בפרט, ועל מנת לשמור על עקרון רציפות השימוש, יש לקבוע המשך שימוש לתקופה של 15 שנים לפחות,

וכן לקבוע הוראה בתכנית, כי תנאי להריסת המרפאה, הינו הכשרת והשמשת מרפאה חלופית

ברמת גמר מלא המותאם לשימוש זה, עם נגישות וחניה, ובמרחק שלא יעלה על רדיוס של -200

300 מ' מהמקום הנוכחי.

ובאתי על החתום,

מוטי מערבי

כלכלן ושמאי מקרקעין

רחוב הרבסט קרול ,6/1 תל אביב, דוא"ל : gmail.com@maaravimoti

טלפון : 052-2657744 פקס : 077-4448878