ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 35 · סדר יום מלא ועדת משנה שוטף 29.04.2025.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: דף כותרת סדר יום שוטף וועדת משנה בעלויות יור 29.4.2025.pdf · סדר יום מלא התנגדויות 29.04.2025.pdf · סדר יום מתוקן 29.04.2025 התנגדויות.pdf · רשימת תיקים התנגדויות 29.04.2025.pdf · פוטוקול החלטה.pdf · 19710766-03.pdf · 19970433-05.pdf · 20010583-05.pdf · 20230148-00.pdf · 20230515-01.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf · שוטף חלק ד.pdf
- 1 -
סדר יום לועדה מתאריך - 29/04/2025 - א אייר תשפ"ה
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2025/41
מספר בקשה 2022/0309.00
מספר סידורי 6
נתונים כלליים
עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, תוספת בניה מכוח
סוג בקשה
סעיף 13 לתמ"א 38 כולל תוספת יח"ד
שימוש עיקרי מגורים
הריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים חדש, ע"פ תמ"א 38
מהות בקשה
וסעיף 13 ברח'' עוזיאל ,50 ירושלים
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש חברה עוזיאל 50 תמ"א 38 בע"מ .
עורך הבקשה אדריכל בלצקי דוד
מתכנן השלד מורסיאנו אליהו
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא
0
חתמו
כתובת האתר
הרב עוזיאל 50 , בית וגן
גוש חלקה בשלמות
30166 322 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
1042 תחילת תוקף 20/09/1979
629295 נגנזה 12/11/2020
888701 תחילת תוקף 01/01/2022
888701 תחילת תוקף 01/01/2022
תאור הבקשה
ברחוב הרב עוזיאל שבבית וגן, מבקשים הריסת בניין קיים בן 3 קומות והקמת בניין חדש למגורים בן 9 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק, סה"כ 26 יח"ד, עפ"י תב"ע .888701 נספחי תב"ע:
במקום חלה תכנית מס' 888701 אשר הופקדה ביום 09.09.2021 ותחילת תוקפה ביום 13.12.2021
- 2 -
התב"ע כוללת: תקנון, תשריט ונספח בינוי מחייב לעניין גובה בניה, מס' קומות, קווי בניין והריסה.
פרסום הקלות
במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות
פרוט הבקשה:
קומות חניון -3 -1
מוצעות 2 קומות חניון ת"ק במלואן הכוללות מקו"ח, מחסנים, חדר מדרגות ומעלית, הכניסה לחניון מוצעת מחזית מזרחית, מכיוון רח' הרב עוזיאל
קומת כניסה- מפלס: 0.00
במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מחזית צפונית דרך שביל מכיוון הרחוב אל לובי כניסה, בנוסף, מוצעות 4 יח"ד בקומה כאשר אחת מהן מיועדת לדירת רווחה ומיועדת להפקעה בחלקו המערבי הקבור של הקומה מוצעים מחסנים.
קומה א'
בחלקו המערבי של הקומה, הקבור, מוצעים מחסנים ובשאר הקומה מוצעים 3 יח"ד קומות ב'-ח'- מגורים:
בקומה ב' מוצעות 4 יח"ד
בקומות ג'-ו' מוצעות 3 יח"ד
בקומה ז'- 2 יח"ד
ובקומה ח'- יח"ד אחת.
קומת גג:
מוצעת יציאה מחדר המדרגות לגג טכני.
סה"כ מוצעות 26 יח"ד
סטייה ניכרת
- 3 -
סעיף .4.1.2ג' קובע סטיה ניכרת לעניינים הבאים:
1. קווי בניין
2. גובה הבניה
3. שלבי הביצוע
4. החצרות הפונות לרח' תיהנה משותפות
5. שטח בקומת הקרקע המיועד להפקעה
להלן פרוט לנושאים הנ"ל:
1. מיקום- קווי בניין- סטיה נכרת:
התקבל תיק מידע מס' 6943/1202 הכולל מפת מדידה עם סימון קווי בניין, קו הבניין סומן באדום קו הבניין הת"ק סומן בירוק וקו הבניין העילי סומן בכחול.
הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר
2. גובה הבנייה - סטיה ניכרת
מותר: +28.35
מוצע: +28.35 -כמותר
עפ"י הערה 1 לטבלה :5 "מעבר לגובה זה תותר בניית מעקה תקני וחדר יציאה לגג שלא מעבר למפלס המעקה".
מס' קומות:
מותר: 7 קומות מעל 4 קומות ת"ק
מוצע: 9 קומות מעל 2 קומות ת"ק- מוצעת חריגה של 2 קומות מעל המותר
3. שלביות הביצוע- סטיה נכרת:
עפ"י סעיף .7.1 תנאי להיתר בניה- הבניה תבוצע בהינף אחד"- עומדים בדרישה תנאי לטופס איכלוס- השלמת בניית השטחים הציבוריים המבונים ברמת המעטפת"
- 4 -
4. חצרות משותפות- סטיה נכרת:
עפ"י סעיף .4.1.2ה.: " החצרות הפונות לרחוב תהיינה משותפות. תיאסר הצמדה של חצר בחזית הפונה לרחוב. כל סטיה מכך תחשב כסטיה ניכרת "-
מתוכננת דלת מיח"ד לחצר זו- יש לבטלה. התכנון השתנה- מוצע כמותר שטח זה יירשם בטאבו
5. שטח המיועד להפקעה- סטיה נכרת:
עפ"י סעיף .4.1.2ה.: " בשטח המסומן בנספח הבינוי באות א' בצבע כחול המצוי בקומת הקרקע של הבניין והיקפו כ 80 מ''ר, יותר שימוש לשטחי ציבור עבור דירת רווחה בלבד. שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6 להלן. הוראה זו הינה מחייבת וכל סטיה משימוש זה תהא סטיה ניכרת "
ובסעיף .4.1.2א.:3 " תכנון השטח הציבורי והקמתו יהיו בתיאום ובפיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלי ם ולשביעות רצונם ".
מוצעת דירה בקומת קרקע המיועדת לשימוש שטחי ציבור, השטח יירשם בהערת אזהרה כהפרשה מבונה התקבל אישור מחלקת מבני ציבור לדיון בלבד, נדרשו תיקונים- תנאי להעברה לגורמים- אישור סופי של מחלקת מבני ציבור- התקבל אישור סופי.
שטחי בניה:
עיקרי: (כולל שטחי מרפסות מקורות)
ע"ק מותר: 1894 מ"ר ע"ק מוצע: 1846.52 מ"ר נותרו: 47.48 מ"ר 1788.21 מ"ר נותרו: 105.79 מ"ר(אחרי
קיזוז משטחי שרות נותרו- 39.5 מ"ר)- מוצע- 1874.21 מ"ר נותרו: 19.79 מ"ר שירות:
ע"ק מותר: 587.11 מ"ר ע"ק מוצע: 721.74 מ"ר חריגה של: 134.63 מ"ר 653.4 מ"ר- חריגה של 66.29
מ"ר- יילקחו משטחים עיקריים נותרים סה"כ שטחים עיקרים ע"ק נותרים 39.5 מ"ר מוצע 589.85 מ"ר-
חריגה של 2.74 מ"ר (יילקחו מיתרת שטחים עיקריים)
ת"ק מותר: 1563.58 מ"ר ת"ק מוצע: 1382.08 מ"ר נותרו: 181.5 מ"ר 1535.23 מ"ר נותרו: 28.35 מ"ר
עפ"י התב"ע חושבו שטחי המחסנים והמעברים אליהם שבקומת הכניסה ובקומה א' כשטחים ת"ק ומכך נובעת החריגה בשטחים.
- 5 -
מס' יח"ד:
מותר: 27 יח"ד
מוצע: 26 יח"ד- במסגרת המותר.
מפלס ה-0.00
מותר עפ"י נספח בינוי: +809.90
מוצע: -+810.00 כמותר
חניה
סעיף .4.1.2ב.קובע הוראות לעניין חנייה כדלהלן:
2. החניה תהיה על פי התקן התקף בעת מתן היתרי בניה אך לא פחות מהמוצע במסמכי התכנית.
1. יותקן לפחות מקום חניה ציבורית אחת בחזית המגרש
בתאריך: 17.07.2023 התקבל אישור חניה לפיו: "אין התנגדות לתכנית עבור 26 יח"ד חדשות במסגרת תמ"א 38-2 דרוש 28 מ"ח עפ"י התקן מוצע 26 מ"ח בגבול החלקה חסר 2 מ"ח קיים קרן חנייה באיזור:
חניון שערי צדק תנאי להיתר בנייה: - מימון לקרן חנייה עבור 2 מ"ח חסרים לחניון שערי צדק. - הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקני חנייה אוטמטיים בת"י. תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית תכנית החניה המופיעה בבקשה לא תואמת לתכנית חניה מאושרת וכן, לא מוצעת חניה בחזית המגרש בהתאם לדרישות הסעיף- יש להתאים ולקבל אישור חניה חדש.
מרפסות:
מוצעות מרפסות זיז מקורות ושאינן מקורות בהתאם לנספח הבינוי.
מוצעות מרפסות בין 3 קירות -יש לחשבן במניין שטחים עיקריים מחסנים:
מוצעים 26 מחסנים ת"ק עבור 26 יח"ד,
במחסנים הצמודים ליח"ד יש ליצור הפרדה עם קיר בטון וכן, לתכנן במפלסים שונים.
גגות:
- 6 -
עפ"י סעיף ..4.1.2ט: "בגגות שטחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה"- לא מוצגים קולטים על הגג-יש להשלים. הושלם
קירות:
מוצעים קירות תמך בחזית צפונית בגובה של מעל 3 מ'- יש לתכנן כך שלא יחרוג מגובה זה.- תוקן כמותר הריסה:
עפ"י סעיף .4.1.2ד:" המבנים, חריגות הבניה, הגדרות, המדרגות המסומנים בתשריט בצהוב להריסה, יהרסו כתנאי להוצאת היתר בניה, ע"י בעלי הזכויות בחלק המבנה המיועד להריסה "- יירשם כתנאי להוצאת היתר.
שלביות הביצוע-
עפ"י סעיף: 7.1 "הבנייה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים"- עומדים בדרישה
אישורים:
אדריכל העיר
התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך: ,20.06.2023 נרשמו תנאים בהיתר הסדרי תנועה:
התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: ,17.07.2023 תוכנית החניה לא תואמת תוכנית חניה מאושרת- יש להתאים- הותאם
איכות הסביבה:
התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: 28.05.2023 מחלקת שפ"ע:
התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 17.07.2023
מחלקת תברואה:
- 7 -
התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך 17.07.2023
מחלקת דרכים:
התקבל אישור מחלקת דרכים בתאריך: ,02.10.2023 נרשמו תנאים לקבלת טופס .4 מבני ציבור:
התקבל אישור מחלקת מבני ציבור בתאריך: 14.08.2023 בעלויות
התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקשים- "עוזיאל 50 תמ"א 38 בע"מ" וכן ע"י אלי תוסיה כהן מיופה כח הבעלים.
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 21/04/2025
תכנונית : לאשר
את הבקשה
להיתר בניה מומלץ לאשר בקשה זו בהתאם לקבוע בסעיף 13 לעניין תמ"א 38
בתנאים
חוות דעת תכנונית 02/04/2025
חוות דעת תכנונית
בתאריך 12.10.2023 נידון התיק בוועדה והוחלט לאשרו בכפוף לשינויים ובתנאים,
כעת מובא התיק לדיון בשנית ע"מ להכיר בבקשה זו בהתאם לקבוע בסעיף 13 לתמ"א .38
דיון ברשות הרישוי 12/10/2023
: לאשר את
הבקשה בכפוף
לשינויים ובתנאים בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ולנספח הבינוי למעט חריגות הנובעות מטעות סופר בתב"ע לעניין מפלס הכניסה הקובעת.
בהתייעצות של מנהל אגף רישוי- מר יואל שבת מול האדריכל דן קינן-מתכן מחוז ירושלים, הובהר כי קיימת טעות סופר בתב"ע ויש לתקן את מפלס הכניסה הקובעת, טעות זו תתוקן ותובא לדיון בוועדה מחוזית שתתקיים בתאריך: 15.10.2023 לפיכך,
- 8 -
המלצתנו לאשר את הבקשה כאשר תנאי להפצה לגורמים יהיה אישור הועדה המחוזית לתיקון הטעות.
לאחר מכן יש לתקן תוכניות עפ"י הערות בתכנית a ובתיאום עם בוחנת הרישוי.
הכנת המלצה 27/09/2023
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ולנספח הבינוי למעט חריגות הנובעות מטעות סופר בתב"ע לעניין מפלס ובתנאים
הכניסה הקובעת.
בהתייעצות של מנהל אגף רישוי- מר יואל שבת מול האדריכל דן קינן-מתכן מחוז ירושלים, הובהר כי קיימת טעות סופר בתב"ע ויש לתקן את מפלס הכניסה הקובעת, טעות זו תתוקן ותובא לדיון בוועדה מחוזית שתתקיים בתאריך: 15.10.2023 לפיכך, המלצתנו לאשר את הבקשה כאשר תנאי להפצה לגורמים יהיה אישור הועדה המחוזית לתיקון הטעות.
לאחר מכן יש לתקן תוכניות עפ"י הערות בתכנית a ובתיאום עם בוחנת הרישוי.
חוות דעת תכנונית 27/09/2023
חוות דעת תכנונית
ברחוב הרב עוזיאל שבבית וגן, מבקשים הריסת בניין קיים בן 3 קומות והקמת בניין חדש למגורים בן 9 קומות מעל 2 קומות חניון ת"ק, סה"כ 26 יח"ד, עפ"י תב"ע .888701
במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית למעט חריגות הנובעות מטעות סופר בתב"ע לעניין מפלס הכניסה הקובעת.
התיקון יעשה בסמכות הועדה מחוזית ויהווה כתנאי להפצה לגורמים.
יש לתקן תכניות בהתאם להערות שבתכנית a ולמפורט בתאור הבקשה.
הכנת נוסח פרסום 23/05/2022
- 9 -
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין כן 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א כן
4 אישור שירותי הכבאות כן
5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה כן 6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת כן 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח כן 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות כן 9 תשלום אגרת בניה
10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים
11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו כן 14 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52
15 אישור חדר הטרפו כולל אישור איכות הסביבה
16 הקיר בין המחסנים לבין יח"ד יהיה מבטון
17 הדירה המיועדת להפקעה תירשם בהערת אזהרה כנדרש 18 הריסת המסומן בצהוב
19 תנאי להעברה לגורמים- אישור סופי של מחלקת מבני ציבור לאחר תיקונים נדרשים כן 20 תנאי להפצה לגורמים- אישור הועדה המחוזית לתיקון טעות הסופר בתב"ע כן 21 סימון החניה הציבורית בתוכניות הסופיות עפ"י בקשת מחלקת מבני ציבור כן 22 אישור מחלקת תברואה לשינוי בתכנון חדרי האשפה 23 אישור סופי אדריכל העיר
24 תנאי להיתר בנייה: - מימון לקרן חנייה עבור 2 מ"ח חסרים לחניון שערי צדק.
25 אישור סופי הסדרי תנועה
26 אישור סופי מחלקת מאור כן
27 אישור מח' נכסים
28 אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה
29 הטמעת תכנית החיזוק שאושרה בהרמוניקה.
המלצת האגף
לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים
מומלץ לאשר בקשה זו בהתאם לקבוע בסעיף 13 לעניין תמ"א 38
- 10 -
- 11 -
סדר יום לועדה מתאריך - 29/04/2025 - א אייר תשפ"ה
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2025/41
מספר בקשה 2014/0561.02
מספר סידורי 7
נתונים כלליים
סוג בקשה תוכנית שינויים, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים
שימוש עיקרי מגורים, מגורים
תכנית שינויים להיתר בתיק 14/561.00 תוספת 3 קומות
מהות בקשה ע"ק, 55 יח"ד חדשות ל75 הקיימות ומקווה טהרה כהפרשה
מבונה.
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש חברה שומרי אמונים בע"מ ברכה ראטה
עורך הבקשה אדריכל וייסבאום מטיאס
מתכנן השלד מהנדס גוטמן יעקב
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא
0
חתמו
כתובת האתר
שומרי אמונים , מאה שערים מתחם שומרי
אמונים
גוש חלקה בשלמות
30088 289 כן
30088 277 כן
30088 290 כן
30088 271 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
573030 תחילת תוקף 20/06/2020
573030 תחילת תוקף 20/06/2020
573030 תחילת תוקף 20/06/2020
573030 תחילת תוקף 20/06/2020
תאור הבקשה
בשכונת בית ישראל ברחוב שומרי אמונים הופקו ההיתרים הבאים במתחם:
- 12 -
בתאריך 27.6.16 הופק היתר בניה בתיק מס' 14/561.1 עבור חפירה ודיפון עבור שלושת המבנים במתחם.
בתאריך 2.9.21 הופק היתר בניה בתיק מס' 14/561.00 עבור 2 בנייני מגורים ו75 יח"ד על פי תב"ע 5331א.
בתאריך 16.1.22 הופק היתר בניה בתיק מס' 14/563.00 לבניין נוסף הכולל 40 יח"ד לדיור מוגן.
כעת, במסגרת הבקשה הנוכחית מבקשים שינויים ותוספות לתיק מס' 14/561.00 מכוח תב"ע חדשה מס'
573030 הכוללים:
תוספת 3 קומות ע"ק, תוספת שטחים ו- 55 יח"ד חדשות, תכנון מקווה טהרה כהפרשה מבונה במפלס -1 .
במקביל, אושרה בקשה לשינויים ותוספות במבנה הדיור המוגן בתיק מס' 14/563.1 בר"ר מיום 12.2.24 ונמצאת כעת בשלב בקרת תכן והשלמת תנאים לקבלת ההיתר.
מסמכי התכנית:
תב"ע 573030 הופקדה בתאריך 08.10.2019 ותחילת תוקף בתאריך 20.06.20 התכנית כוללת תשריט תקנון ונספחים.
סעיף סטייה ניכרת 6.10
" תנאי למתן היתר לבית כנסת יהיה מתן היתר למקווה טהרה לנשים. סטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת "תכנית זו מחליפה את תכנית מתאר 62 וכן את תכנית 5331א.
הבקשה הנוכחית כוללת תכנון מקווה טהרה לנשים כנדרש.
פרסום
בתאריך 23.2.2025 הבקשה יצאה לפרסום הקלה לפי סעיף 149 לחוק "הקלה מהוראות התכנית ונספח הבינוי לבניית מקווה טהרה בלבד, ללא בית כנסת. בשונה מהוראות התכנית - דרישת מחלקת מבני דת שלא יהיה בית כנסת בפרויקט".
תום מועד התנגדויות היה ביום .18.3.2025
לא הוגשו התנגדויות לבקשה.
פירוט הבקשה:
מגרש 1 חלקה: 271
בבניין ישנם 4 גרעיני מעליות ומדרגות העוברים ממפלס המרתף התחתון ועד קומה .7
- 13 -
קומת מרתף -3
מוצעת תוספת קומת מרתף עבור מחסנים, חניות, מאגרי מים, חדר משאבות וחדר מונים .
קומת מרתף -2
מוצעים שינויים בקומת מרתף קיימת ביניהם תוספת שטח עבור חניה, שינויים במיקום וחלוקת המחסנים והחניות המאושרות.
יש להוסיף סימון קירות קיימים להריסה בכל הקומות קומת מרתף -1
מאושרת קומה חלקית ובה 5 יח"ד, חניות ומחסנים
כעת מבוקש תכנון חדש לדירות הקיימות תוספת שטחים עיקריים, שטחי אחסנה (ביניהם שטחים ע"ק בכניסות למבנים)
תוספת שטח עבור מקווה טהרה כהפרשה מבונה הכולל: חדרי טבילה, חדרי המתנה, חדרי כביסה, וממ"ד.
יש למספר את כל המחסנים והחניות המוצעות
לא ניתן לבקש שטחי אחסנה ע"ק יש לשנות את חישוב השטחים לשטחי שירות לכלל הדיירים.
קומות המרתף כוללות זיקות הנאה לטובת הולכי רגל וכלי רכב למעבר בין המגרשים.
קומת קרקע – מפלס +0.00 ()765.35
ישנן 4 כניסות לכל המבנה.
יש להוסיף גבהים אבסולוטיים ע"ג תכנית הפיתוח ובכניסות למבנים להבנת התכנית קיימות 8 דירות גן,
במסגרת הבקשה מוצעת תוספת שטחים לדירות המאושרות ושינויים בתכנון המרפסות.
יש להוסיף למניין השטחים העיקריים את שטחי סף היציאה למרפסות.
- 14 -
קומות 1 עד 4
מאושרות 9 יח"ד בכל קומה
במסגרת הבקשה מוצעים שינויים פנימיים ושינויים בתכנון המרפסות יש להוסיף את קווי הבניין המאושרים למרפסות בכל הקומות יש להראות את סימון הריסת המרפסות המאושרות בהיתר קודם.
קומות 5 עד 6
מוצעות קומות מגורים חדשות הכוללות 9 יח"ד בכל קומה ומרפסות זיז .
יש לציין גובה קיר מפריד בין מרפסות 180=h
קומה 7
מוצעות 4 דירות פנטהאוז עם מרפסות גג לכל יח"ד.
קומת גג
מוצע גג בטון שטוח עם תכנון קולטי שמש,
ההגעה אל קומות הגג הינה ע"י גרם המדרגות המשותף.
סה"כ מוצעות 3 קומות ו-71 יח"ד
מותר – 70 יח"ד
חורג ביח"ד 1 מהמותר בתב"ע- נא לצמצם
מגרש 2 חלקה: 290
בבניין ישנם 2 כניסות ו2 גרעיני מעליות ומדרגות העוברים ממפלס המרתף התחתון ועד קומות הגג.
קומת מרתף -3
מוצעת תוספת קומת מרתף עבור חניות, מחסנים וחדרי חשמל.
קומת מרתף -2
- 15 -
קיימת קומת מרתף למחסנים, חניות וחדרי שירות ביניהם חדרי אשפה ודחסניות, חדרי מחזור מוצעים שינויים בתכנון הקומה כולל הריסת שטחים קיימים ותוספת שטחים חדשים.
יש לשנות את חישובי השטחים המיועדים לשירות או אחסנה בהתאם לשימוש ולהראות את כל השטחים להריסה בצבע צהוב
קומת מרתף -1
קיימת קומת חניה ומחסנים, ממזרח קיימות 3 יח"ד, רוב הקומה מהווה חלל כפול לקומה מתחת. מוצעים שינויים בתכנון פנים הדירות ותכנון המחסנים.
קומות החניה הת"ק משותפות למגרשים ,1 2 ו-3
הכניסה המוצעת לחניה היא צפונית מערבית למגרש 3 והמעבר אל קומות החניה השונות הוא משותף.
קומת קרקע – מפלס )765.20(+0.00
בקומה זו מאושרות 8 יח"ד בקומה, במסגרת הבקשה הנוכחית מוצעים שינויים פנימיים בלבד.
קומות 1 עד 3
בקומה זו מאושרות 9 יח"ד בכל קומה,
במסגרת הבקשה הנוכחית מוצעים שינויים פנימיים לדירות ותוספת מרפסות.
קומה 4
באזור הדרומי של הבניין, מאושרת קומה חלקית ובה 2 יח"ד ומרפסות גג.
באזור הצפוני, מאושר גג בטון שטוח.
במסגרת הבקשה הנוכחית, מוצעת השלמת הקומה ותוספת 7 יח"ד ל2 הקיימות בהתאם לתכנון המאושר בקומות התחתונות.
קומה 5
מוצעת תוספת קומה ובה יח"ד 1 ו- 8 דירות דופלקס בהמשך לקומה מעל ומרפסות לדירות.
- 16 -
קומה 6
מוצעת יח"ד 1 חדשה ושאר הקומה המשך ליח"ד בקומה 5 ומרפסות.
קומה 7
באגף הצפוני מוצעת יח"ד 1 ומרפסות גג
ובאגף הדרומי מוצעות 2 יח"ד ומרפסות גג.
קומת גג
מוצע גג בטון שטוח לכל גרעין, עם מערכות טכניות ויציאה לגג ע"י גרם המדרגות המשותף.
יש למספר את כל יח"ד באופן ברור ועקבי
יש לדייק באופן חישובי השטחים הקיימים והמוצעים בהתאם להיתר המקורי.
סה"כ מוצעות 3 קומות ו-60 יח"ד, בהתאם למותר.
יש לעדכן את תיאור הבקשה ע"ג ההרמוניקה: תכנית שינויים להיתר בתיק 14/561.00 תוספת 3 קומות ע"ק, 55 יח"ד חדשות ל75 הקיימות ומקווה טהרה כהפרשה מבונה.
מס' יחידות דיור
מגרש 1
מותר: 70 יח"ד
מוצע + קיים: 71 יח"ד - חורג, נא לצמצם יח"ד 1
מגרש 2
מותר: 60 יח"ד
מוצע + קיים: 60 יח"ד, עומד במותר.
שטחי בנייה
שטחי הבניה הקיימים והמוצעים מוצגים מחדש כשטח מוצע,
- 17 -
על מנת לבצע חישוב אגרות לתיק השינויים נדרש קיזוז השטח בהתאם להיתר קודם.
יש להציג את השטח המאושר כשטח קיים ואת השטח המוצע במסגרת השטחים המוצעים או להציג טבלת הסבר כפי שהוגשה בתיקים המקבילים במתחם.
מגרש 1
מותר: עיקרי ע"ק: 6643.94 מ"ר
מוצע: 6,505.03 מ"ר – נותרו: 138.91 מ"ר
מותר: עיקרי ת"ק: 438.94 מ"ר
מוצע: 409.61 מ"ר – נותרו: 29.33 מ"ר
מותר: שירות ע"ק: 1616.91 מ"ר
מוצע: 1,637.91 מ"ר חורג ב- 21.00 מ"ר
מותר: שירות ת"ק: 6042.11 מ"ר
מוצע: 5,798.35 מ"ר – נותרו: 243.76 מ"ר
עיקרי מבנים ומוסדות ציבור
מותר: 350 מ"ר
מוצע: 341 מ"ר נותרו: 9 מ"ר
מגרש 2
מותר: עיקרי ע"ק: 5541.07מ"ר
מוצע: 5,535.83 מ"ר נותרו: 5.24 מ"ר
מותר עיקרי ת"ק: 243.75מ"ר
מוצע: 234.00 מ"ר נותרו: 9.75 מ"ר
- 18 -
מותר שירות ע"ק: 1428.84מ"ר
מוצע: 1,316.57 מ"ר נותרו: 112.27 מ"ר
מותר שירות ת"ק: 3351.62מ"ר
מוצע: 3,462.89 מ"ר חורג ב- 111.27 מ"ר
מרפסות
שטחי המרפסות יהיו בנוסף לשטח העיקרי המותר.
בהתאם להערה ()2 בטבלה :5 שטחי המרפסות כוללות את המרפסות המקורות בלבד. מרפסות לא מקורות לא יבואו במניין השטחים כלל.
מגרש 1
שטח מותר למרפסות מקורות: 786 מ"ר
מוצע: 499.91 מ"ר נותרו: 286.09 מ"ר
מרפסות לא מקורות: מוצע: 244.01 מ"ר
מגרש 2
שטח מותר למרפסות מקורות: 884.58 מ"ר
מוצע: 646.41 מ"ר נותרו: 238.17 מ"ר
מרפסות לא מקורות מוצע: 245.92 מ"ר
יש לשנות את חישוב שטחי המרפסות המקורות ל"שטח עיקרי למרפסות"
כפי שחושבו בנספח השטחים המאושר בתב"ע.
גובה המבנים
- 19 -
מגרשים 1,2
גובה סופי מותר: 32.90מ'
גובה מוצע: +30.15
עומד במותר
גגות
תישמר גישה לכלל הדיירים אל המערכות הטכניות שעל גג הבניין תותר הצבת מערכות טכניות על הגג כגון איוורור, מיזוג, מערכות סולריות וקולטים פוטווולטאים.
הפתרון האדירכלי למערכות הגג יהיה באישור מהנדס העיר תותר בניית מבנה למדרגות ו/או מערכות טכניות לגג יותרו יציאות פרטיות לגג כמסומן בנספח הבינוי
הגגות המוצעים עומדים בדרישות כאמור.
מפלס ה-0.00
מגרש 1
מותר: +765.20
מוצע: +765.35 במסגרת המותר
מגרש 2
מותר: +765.20
מוצע: +765.20 תואם למותר
חניה
קומות החניה הת"ק משותפות למגרשים ,1 2 ו-3
הכניסה המוצעת לחניה היא צפונית מערבית למגרש 3 והמעבר אל קומות החניה השונות הוא משותף.
סעיף .4.4.2ג': "זיקת הנאה" סימון מהתשריט: זיקת הנאה למעבר ברכב
1. "תותר מעבר רכב בכל המפלסים התת קרקעיים לצורך מעבר בין מגרשים."
- 20 -
2. "להבטחת המעבר תרשם הערה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם,כתנאי למתן
היתר בניה בשטח."
תנאי להיתר בניה יהיה -רישום הערת אזהרה על מעבר רכב בכל המפלסים התת קרקעיים לצורך מעבר בין בניינים בהתאם למסומן בתשריט.
מס' הקומות
בהתאם לטבלה: 5
מותר: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לכניסה הקובעת.
מוצע: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לכניסה הקובעת- כמותר קווי בניין
על פי תשריט התב"ע וכן על פי תיק קווי בניין 2020/6286 קווי הבניין אינם מוצגים בכל הקומות באופן ברור, יש לסמן את קווי הבניין התחתיים, העיליים וקווי הבניין למרפסות באופן ברור בהתאם לתיק המידע שהתקבל התיאום עם בוחן רישוי
שלביות ביצוע
6.7.10 "תנאי למתן היתר בנייה מכוח התכנית יהיה גמר פיתוח השצ"פ בחלקה מס' 291 בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה, תוך עמידה בכל התקנים הנדרשים ובפרט בנושא הבטיחות." –
יירשם כתנאי לקבלת היתר.
6.7.11 "תנאי למתן היתר לבית כנסת יהיה מתן היתר להקמת מקווה טהרה לנשים." –
בתאריך 20.1.25 התקבל אישור מנהל האגף לפיו:
"ניתן להתבסס על חוות הדעת שהתקבל ע"י סטפני שילו בנושא – מצ"ב לא.האופטי ולאשר מקווה ללא בית כנסת בהתאם לצרכים שנקבעו ע"י אגף מבנה דת .
כמו כן מאחר ומדובר בתכנית שאפשרה בית כנסת ומקווה במקום אין כל צורך באישור מבנה ציבור אלא רק את אישור מבנה דת וזאת בכפוף לפרסום הקלה לסטייה מנספח הבינוי כפי שפורסמה."
בהקשר זה, התקבל אישור אגף מבנה דת- בתאריך 13.1.25 מטעם יצחק הניאו לפיו:
- 21 -
"אישור מבני דת נדרש בבקשה שיש בה מקווה טהרה.
היות וחוץ ממקווה טהרה - מבני דת, אין בה מבני ציבור אחר, די באישור מבני דת ואין צורך באישור מבני ציבור.
כמו"כ התקבלה חוו"ד משפטית שבפרסום הקלה ניתן לעשות מקווה טהרה ללא בית כנסת במסגרת ההפרשה."
פורסמה הקלה מהוראות התכנית ונספח הבינוי לבניית מקווה טהרה בלבד, ללא בית כנסת. בשונה מהוראות התכנית - דרישת מחלקת מבני דת שלא יהיה בית כנסת בפרויקט.
לא הוגשו התנגדויות.
6.12 "תנאי למתן היתר איכלוס למגרש ראשון הינו חתימת הסכם עם חברה מנהלת לניהול שוטף של המבנים והחניונים."
סעיף 7.2 : " הבנייה תבוצע בהינף אחד.
ככל שלא יינתן היתר בנייה מתוקף התכנית בתוך פרק זמן של 4 שנים מיום מתן התוקף, תוקף התכנית יפקע, והמצב התכנוני המאושר יחזור להיות כפי שהיה טרם אישור תכנית זו."
תחילת תוקף התכנית בתאריך 20.06.2020 ותוקפה יהיה יפה עד 20.06.2024 בעניין זה, בתאריך 3.11.24 התקבלה חו"ד משפטית ע"י שילו סטפני לפיה:
”מאחר והתכנית החדשה החליפה בשנת 2020 את התכנית הקודמת ומאחר שבמקרקעין ניתנו היתרי בניה בשנת 2021 ובשנת 2022 דהיינו לאחר אישור התכנית החדשה – יש לראות את ההיתרים כהיתרים שניתנו מכוחה של התכנית החדשה, למימוש חלקי של התכנית החדשה.
בהתאם, התכנית החדשה היא תכנית שממשיכה ועומדת בתוקף על פי הוראות סעיף 7.2 הנ"ל ואין כל מניעה להמשיך בהליכי מימושה.”
חוות הדעת המלאה מתויקת בא. אופטי של הבקשה.
מי נגר
סעיף 6.7.6 : "תנאי למתן היתר בנייה יהא הצגת תכנית הנדסית לאיסוף מי נגר"
נדרש להציג כאמור
רישום הערת אזהרה וזיקת הנאה
סעיף 6.13 קובע הוראות לעניין זיקת הנאה: "תותר זיקת הנאה למעבר כלי רכב לדיירי המתחם ולאנשים המורשים בתחום המסומן בתשריט."
- 22 -
בעת מתן היתר בנייה תותר שינוי תוואי זיקת הנאה באישור מהנדס העיר.
יש לסמן באופן ברור את זיקת ההנאה כאמור בקווים אלכסוניים בצבע שחור וזיקת ההנאה בצבע אדום בהתאם לתיק קווי הבניין המאושר.
סעיף 6.7.9 : " תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר יעוד שטח בתחום בניין המגורים בתא שטח 1 לצרכי ציבור ובדבר קיומה של הוראת הפקעה המאפשרת להפקיע שטח מבונה במפלס -3.30 של הבניין (כמפורט בנספח הבינוי) לצרכי ציבור, מחסנים
בקומות המרתף בשני המגרשים, מוצעים מחסנים לשימוש הדיירים.
יש להשתדל לתכנן מחסנים כמספר יח"ד
יש למספר את יח"ד והמחסנים המוצעים בכל הקומות בסדר רץ ובאופן ברור.
במבנה 1 במפלס -1 בשטח שהיה מיועד ליח"ד, מוצע שטח אחסנה של 91.59 מ"ר המחושב בחלקו כשטח מערכות טכניות .
לא ניתן להציע מחסן בגודל המוצע,
יש לשנות את תכנון החלל בהתאם למותר בתכנית ובתיאום עם בוחן הרישוי.
מקווה טהרה – הפקעה לצרכי ציבור
בהתאם להוראות הבינוי בסעיף (4.1.2א)(:)5
בתא שטח 1 במפלס -3.30 יהיו 350 מ"ר עבור שימושים מקווה טהרה לנשים ובית כנסת, אשר ימוקמו בהתאם למסומן בנספח הבינוי המחייב לעניין הוראה זו.
השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לדין ויחולו עליהם סעיף הפקעה .6.9
במפלס -3.45 מוצע מקווה טהרה בשטח של 341 מ"ר + ממ"ק בשטח של 13.69מ"ר – עומד בשטח המותר.
התקבל אישור אגף מבנה דת – ראה אישורים מטה.
הנחיות מיוחדות
השטח המסומן בקווים אלכסוניים הוא שטח עם הנחיות מיוחדות וחלים עליו ההוראות הבאות:
- 23 -
בעת מתן היתר בניה ייבחן אגף תושי"ה ואגף שפ"ע הסבת מעל התנועה מהכניסה לחניה לתא שטח 3 והלאה לשטח פתוח מגונן לרווחת הציבור וכלל הדיירים וכי יתאפשר מעבר לרכב חירום בלבד.
-התקבלו אישורים מאגף תושי"ה ואף שפ"ע במערכת – ראה פירוט מטה התנאים הרלוונטיים נוספו למערכת.
מתקנים הנדסיים
ע"ג חלקה ,290 מגרש 2 , מפלס -9.90 מוצעים חדרי חשמל ראשיים לשימוש הבניינים.
התקבל אישור מטעם חברת חשמל במעמד פתיחת התיק.
ותנאי לקבלת היתר יהא – אישורם הסופי בהתאם לחוות דעת שהתקבלה.
צובר גז
במפלס +0.00 בחזית דרומית בגבול מגרש מס' 1 ממוקם צובר גז ע"ג שטח חניה.
התקבל אישור מטעם יועץ גז במעמד פתיחת התיק.
אישורים שהתקבלו
איכות הסביבה- התקבל אישור מיום 26.11.23
שפ"ע – התקבל אישור בתאריך 22.6.23
אין עצים במגרש .
יש להגיש תוכניוט מפורטות למעבערים ציבורים .
לתיק הקודם 2014/561.00 קיים הסכם פיתוח .
תברואה- התקבל אישור בתאריך 7.11.23
210יחידות דיור
יש לתכנן 2 דחסניות בנפח 10 קוב
אדריכל העיר – התקבל אישור בתאריך 16.11.23
- 24 -
מאושר לדיון בוועדה - יש לסיים תיאום חזיתות מול אדריכל העיר לפני הוצאת היתר הבקשה הנדונה הוגשה כתוספות ושינויים להיתר 116336 אשר יצא ב-02.09.2021 לבקשה .2014-0561.00 הבקשה הנדונה כוללת מספר רב של שינויים כלפי ההיתר הנ"ל, אשר חלקם מהותיים.
הערות לרישוי:
התאמה לתכנית 573030 ולנספחי הבינוי, חישוב השטחים והחניה בנושאים המחייבים כגון :
סימון זיקות הנאה בהתאם לתשריט.
סימון מפורט בתכניות של המקווה ובית הכנסת, כולל סימוני הפקעה בהתאם לדרישות התכנית.
מספר הקומות המותר במרתף: 3 בהתאם לטבלה 5 בתכנית.
אופן חישוב שטחי המרפסות: בהתאם לנספח 4 המחייב לעניין זה.
שינוי מספר מקומות החניה במרתפים ואישור מערך התנועה המבוקש לשינוי.
בקומות המרתף חללים ללא יעוד מוגדר.
תנאים להוצאת היתר בניה
יש לקבל אישור אדריכל העיר לחזיתות הבניין בהתאם לתכנית, נספח הבינוי וההיתר הקיים שכלפיו מבוקשים השינויים, לרבות פרטי חלונות ופתחים.
אישור אדריכל העיר למפלסי פיתוח, לרבות גובה גדרות במפלס הקרקע.
אישור אדריכל העיר לשינוי מערך המרפסות המבוקש.
אישור תושי"ה לשינוי מערך התנועה והחנייה המבוקש.
תנאים שייקבעו בהיתר הבניה
טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')
טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי החוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת ריצופים, ריהוט וכד'
ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות הדיור המוגן מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות והתאמה למפלסי הרחובות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע .
תנאים לאיכלוס/טופס 4
אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח
- 25 -
הערות תכנוניות לעיצוב אדריכלי ופיתוח
עיצוב אדריכלי
הקטנת מספר הפתחים המעוגלים וצמצום המופע שלהם בהתאם למה שסוכם בפגישות.
יש לפרט חזית חמישית (תכנית גגות מפורטת) ולהציג חומרי גמר, מיקום מערכות טכניות , שיפועי הניקוז, גבהים של מעקות, פני איטום ופני בטון וכו .'
לא ברור התכנון של מערכת פינוי האשפה. יש לקבל אישור התברואה. כל מערכת התברואה תהיה תת קרקעית במלואה.
יש להציע "טיפול"/עיצוב אדריכלי מיטבי לכל החלונות/פתחים בכל חזיתות המבנים בהתאמה לנספח הבינוי ולהיתר כלפיו מבוקשים השינויים, באופן שלא יהיה מופע של מגוון חלונות בפרופורציות שונות.
עדכון ההדמיות לפירוט חומרי הגמר והפתחים כפי שסוכם בחזיתות – לצורך אישור של המבוקש.
יש לפרט את השימושים של כל החללים המבוקשים, לרבות בקומת הקרקע והמרתפים.
חומרי גמר
אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה .יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.
זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-
מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשמתמשים בכל קומה אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים. כל המעקות יהיו ממתכת ולא מזכוכית (או מעקות בנויים בגג)
פיתוח
יש להחזיר את גובה הגדרות במפלס הקרקע למאושר בהיתר, בהתאם להנחיות המרחביות, לגדרות אבן בגובה של עד 70 ס"מ ולהסיר את כל גדרות הפרזול המגביהים את הגדרות לגובה של 2.0 מ' – לרבות בחזיתות מזרחית וצפונית.
להקטין את הפרשי המפלסים בפיתוח השטח ובקירות התמך המוצגות בחזית צובר הגז – לא ניתן לאשר את הפרש הגבהים המבוקש של מעל 3.70 מ.'
תוכנית פיתוח צבעונית חובה שתופיע בכל בקשה להיתר בניה וכחלק מסט התוכניות שבגוף הבקשה להיתר (גרמושקה). התוכנית תוצג במפלסים בהתאם לטופוגרפיה במשולב עם תוכניות מפלסי הקומות הרלוונטיים, דהיינו- כל מפלס במבנה המשיק לפני הקרקע יכיל את תוכנית הפיתוח במפלס הרלוונטי. במקרה של ריבוי מפלסי פיתוח (כמו כאן)- ניתן ורצוי להוסיף תוכנית פיתוח שתהווה קומפילציה של כל המפלסים.
- 26 -
התוכנית תפורט עד 10 מ' מעבר לגבול החלקה/בקשה (הצגת תכנון ו/או מצב קיים באפור ללא צביעה מעבר לקו הכחול), כולל: בניינים, דרכים, תשתיות, עצים, אבן שפה, עמודי חשמל/תאורה וכו'. ככל שמוצעים/מבוקשים שינויים בתחום שמעבר לקו הכחול (העתקת עמוד תאורה לדוג')- יש לציין זאת במפורש.
כניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב ושמירת מפלס מדרכה רציף עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודונים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם למדריכי אדריכל העיר בנידון.
צומח
יש להציג תכנית שתילה על גבי תכנית פיתוח מפורטת וכן תכנית עומקי שתילה – לבדיקת אדריכל העיר ולאישור שפ"ע.
תשתיות
יש להציג את כל מתקני התשתית הנדרשים- ברזי מים ראשיים, ברזי כבאות, ארון חשמל ראשי וכד' ולוודא כי אינם פונים כלפי רחוב ומשולבים במסת המבנים או בקירות פיתוח בקירות.
יש להציג חתך מקומי מוגדל בכל התשתיות במישור הקרקע- צובר גז, פירי אוורור וכו.'
גדרות
יש להציג פריסת גדרות/קירות תמך מלאה +פרטים טיפוסיים, לצורך בדיקת ההשפעה של המבוקש על פריסת הגדרות שאושרה בהיתר.
היכן שלא נדרשים מעקות/גדרות אין להתקין כאלה, ויש לעשות מאמצים בתכנון לצמצם הצורך בגדרות ככל האפשר.
חיפוי הגדרות/קירות תמך יהיה דומה ככל הניתן לאופי הגדרות בסביבה, ולא אותו חומר חיפוי של הבניין.
רצוי "למחזר" אבני חיפוי גדרות קיימים ו/או להשתמש באבנים שייחצבו בשטח לטובת חיפוי גדרות הפיתוח.
הערות טכניות
בחתכים וחזיתות יש להראות את ההקשר העירוני רחב יותר לפחות עד למבנים סמוכים מוצעים או קיימים.
יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.
הבקשה מאושרת לדיון בוועדה -יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים לפני הוצאת היתר בניה.
אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל
- 27 -
אגף מבנה דת- התקבל אישור בתאריך 13.1.25 מטעם יצחק הניאו לפיו:
אישור מבני דת נדרש בבקשה שיש בה מקווה טהרה.
היות וחוץ ממקווה טהרה - מבני דת, אין בה מבני ציבור אחר, די באישור מבני דת ואין צורך באישור מבני ציבור.
כמו"כ התקבלה חוו"ד משפטית שבפרסום הקלה ניתן לעשות מקווה טהרה ללא בית כנסת במסגרת ההפרשה.
תנאים לקבלת היתר:
.1הסכם פיתוח חתום עם אגף הנכסים ומבני דת על מטלת היזם – מקווה טהרה (יעל דרייפוס).
.2חתימה נוספת של אגף מבני דת על הגרמושקה הסופית להיתר.
מידע קודם
מתאריך
- 28 -
הכנת המלצה 21/04/2025
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים
ובתנאים
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה-
בתאום עם בוחן הרישוי.
חוות דעת תכנונית 21/04/2025
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
573030
תחילת תוקף:
20/06/2020
ייעוד הקרקע:
- 29 -
בשכונת בית ישראל ברחוב שומרי אמונים מבקשים שינויים ותוספות לתיק מס' 14/561.00 מכוח תב"ע חדשה מס' 573030 הכוללים:
תוספת 3 קומות ע"ק, תוספת שטחים ו- 55 יח"ד חדשות, תכנון מקווה טהרה כהפרשה מבונה במפלס -1 .
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה
נדרשים תיקונים ע"ג תכנית a בהתאם לתיאור הבקשה השלמת פרסום 25/02/2025
לפי סעיף 149 הקלה מהוראות התכנית ונספח הבינוי לבניית מקווה טהרה בלבד, ללא בית כנסת. בשונה מהוראות התכנית - דרישת לחוק
מחלקת מבני דת שלא יהיה בית כנסת בפרויקט
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 אישור שירותי הכבאות
5 אישור משרד הבריאות
6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה
10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
13 תנאי להיתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה על "מעבר רכב בכל המפלסים התת קרקעיים לצורך מעבר בין בניינים"
14 תנאי למתן היתר בנייה מכוח התכנית יהיה גמר פיתוח השצ"פ בחלקה מס' 291 בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה, תוך עמידה בכל התקנים הנדרשים ובפרט בנושא הבטיחות
- 30 -
15 אישור סופי של אדריכל העיר
16 אישור סופי של שפ"ע להגשת תוכניות מפורטות למעברים ציבורים.
17 תוקף התכנית 573030 יפה עד תאריך 20.06.2024 - ככל שלא יינתן היתר בנייה עד לתאריך זה תוקף התב"ע יפקע
18 מח' נכסים למקווה
19 יש להגיש תוכניות מפורטות למעבערים ציבורים לאישור מחלקת שפ"ע 20 אישור סופי מטעם אדריכל העיר בהתאם לחוווד מתאריך 16.11.23 21 הסכם פיתוח חתום עם אגף הנכסים ומבני דת על מטלת היזם – מקווה טהרה (יעל דרייפוס).
22 חתימה נוספת של אגף מבני דת על הגרמושקה הסופית להיתר.
23 פיתוח השצ"פ בחלקה מס' 291בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה. בהתאם לסעיף )10(6.7 בתכנית
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה-
בתאום עם בוחן הרישוי.
- 31 -
- 32 -
סדר יום לועדה מתאריך - 29/04/2025 - א אייר תשפ"ה
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2025/41
מספר בקשה 2023/0210.01
מספר סידורי 8
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים + מסחר
הקמת בנין מגורים בן 126 יח"ד ומסחר ברח'''' שטרן ,37
מהות בקשה
ירושלים.
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש גיא ודורון לוי הנדסה בניה חברה
עורך הבקשה אדריכל קריבין גיל
מתכנן השלד אהרון דניאל
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא
0
חתמו
כתובת האתר
שטרן אברהם 37 , קרית היובל
גוש חלקה בשלמות
30415 232 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
1648ג תחילת תוקף 18/04/1990
1648ד תחילת תוקף 27/10/1994
1648ה תחילת תוקף 24/10/1997
409656 תחילת תוקף 08/06/2019
409656 תחילת תוקף 08/06/2019
5/08/14 תחילת תוקף 04/02/1988
תאור הבקשה
בשכונת קריית היובל, במגרש 1 על פי תב"ע 409656 , היושב בין רחובות שטרן מצפון ויעקב גאוני מדרום, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי מבקשים הריסת מבנה קיים ובניית בניין חדש בן 24 קומות מעל 10 קומות ת"ק, סה"כ 126 יח"ד.
מוצעת חזית מסחרית לכיוון רחוב שטרן.
- 33 -
בקשה להריסת המבנה הקיים, חפירה ודיפון מבוקשים בהיתר מס' 23/210 אשר הופק בתאריך: 30.06.2024 בנוסף, בקשה לבנית בניין מס' 2 מבוקש בהיתר מס' 2023/224.1 אשר אושר בועדה מסמכי התכנית :
במקום חלה תכנית 409656 אשר הופקדה בתאריך 29.01.2018 ותחילת תוקף בתאריך 20.05.2019 התכנית כוללת תשריט, הוראות ונספחים- נספח הבינוי מחייב לעניין קווי בניין, מס' קומות וגובה המבנים (למעט גמישות המותרת בסעיף )3
פרסום
במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:
"העברת שטחים עיקריים ושירות מתא שטח 3 לתא שטח 1 בהיקף של כ-400 מ"ר בעקבות העברת 6 יח"ד ממגרש למגרש בהתאם למותר בתכנית בהערות לטבלה 5 לשיפר התכנון"
תום מועד להגשת התנגדויות: -22.04.2025 לא הוגשו התנגדויות.
פירוט הבניה המוצעת:
חניון- קומות -5 - :-1
מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדר מדרגות וחדרים טכניים,
כניסה לחניון: הכניסה לחניון מתוכננת מרח' יעקב גאוני אל מפלס .-1
קומה -5
בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית דרומית, מכיוון רח' גאוני.
בחלקו הצפוני של הקומה מוצעת קומת חניה חלקית עם כניסה נפרדת לקומה זו.
קומה -4
בקומה זו מוצעים מחסנים וכן, מוצעת יח"ד אחת.
קומות -3 --1
בקומות אלו מוצעות יח"ד ומחסנים
קומת כניסה- מפלס 0.00
- 34 -
במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מרחוב שטרן, אל לובי ראשי הכולל חדר מדרגות משותף עם מעלית, וכן, מוצעות 3 יח"ד.
בנוסף, בקומה זו אף מוצע שטח מסחר עם כניסה נפרדת מהרחוב.
קומות 1-23
בקומות אלו מוצעות יח"ד כאשר לכל יח"ד מוצעת מרפסת וממ"ד סה"כ : 126 יח"ד בבניין
קומת גג:
מוצעת יציאה מחדר המדרגות לגג בטון שטוח בו מוצגים גנרטור, חדר משאבות וקולטי שמש.
חניון / אישור מח' חניה:
סעיף .4.1.2ג קובע הוראות לעניין חניה:
1. מקומות החניה יהיו עפ"י תקן חניה לעת מתן קבלת היתר בנייה
2. בשלב היתר הבניה ניתן יהיה לקבוע את מתווה החניון כשני חניונים או כחניון אחד.
3. רחבת סיבוב המתוכננת בנספח התנועה בדרום התכנית תבוטל כאשר תוסדר בפועל רחבת סיבוב אחרת,
בהמשך הרחוב.
4. תנאי להוצאת היתר בניה של כל מרתף חניה יהיה הכנת בדיקת משולשי ראות בין המרתף לרחוב ויישום
מסקנות הבדיקה בתכנון הכולל".
מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, חדר מדרגות וחדרים טכניים,
כניסה לחניון: הכניסה לחניון מתוכננת מרח' יעקב גאוני אל מפלס .-1
התקבל אישור חניה מתאריך 15.09.2024 לפיו: "משוחרר לדיון בוועדה בלבד, מוצע 151 חניות לטובת 126 יח"ד חדשות ומסחר כולל חניות נכים, בכפוף לאישור המחלקה לבקרה פיזית, תנאי להיתר- קבלת אישור מחלקת הסדרי תנועה, תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור".
סטייה ניכרת
סעיף .4.1.2ה קובע הוראות סטייה ניכרת לעניין:
1. קווי בניין
2. גובה בניה
- 35 -
3. מס' קומות
4. מפלסי הכניסות לבנייני המגורים
להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:
1. קווי בניין- סטיה ניכרת:
התקבל תיק מידע מס' 2022/7112 בו סומנו קווי בניין כאשר קו הבניין סומן באדום וקו הבניין הת"ק סומן בכחול
לא סומנו קווי בניין כנדרש, נראה כי הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין אך ע"מ לוודא זאת יידרש לסמנם בהתאם למסומן בתב"ע ובתיק המידע
2. גובה בניה- סטיה נכרת:
(הגובה נמדד מרח' שטרן, אינו כולל מבנה יציאה לגג ומעקה תקני- עפ"י הערות לטבלה )5 מותר: 76.8 מ'
מוצע: -+73.62 כמותר
מוצע גובה גג סופי- +80.00 בהתאם למורה בנספח הבינוי
3. מס' קומות- סטיה נכרת:
מותר- 24 קומות ע"ק ו-10 קומות ת"ק
מוצע: 24 קומות ע"ק ו-10 קומות ת"ק- כמותר
מפלסי הכניסות לבנייני המגורים- סטיה נכרת:
עפ"י סעיף .4.1.2ה.:3 " מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מרחוב שטרן ומרחוב גאוני יהיו מחייבים בהתאמה לסלילת הכביש בשלב היתר הבנייה , ובהתאם למפורט בנספח הבינוי, בהתאמה לשינויים המינוריים של עד 50 ס"מ כמפורט בסעיף .4.1.2א.6 כל סטיה מעבר לזה תחשב סטייה ניכרת מתכנית בהתאם לתקנות התכנון והבנייה התשס"ב - .2002 ת"
מפלס :0.00
- 36 -
מפלס הכניסה מרחוב שטרן-
מוצג בנספח הבינוי: 0.00=726.70
מוצע: 0.00=-726.59 במסגרת החריגה המותר
מפלס הכניסה מרחוב גאוני-
מוצג בנספח הבינוי: -16.00 =710.70
-16.09 =-710.50 במסגרת החריגה המותר
מס' יח"ד:
מותר: במגרש -1 120 יח"ד
מוצע: 126 יח"ד – חריגה של 6 יח"ד מהמותר
בהיתר 23/224.1 מבוקשים 114 יח"ד לבניין 2 במקום 120 המותרים, מבקשים לנייד 6 יח"ד לבניין זה.
אין מניעה לאשר בהתאם להערה ג' לטבלה -5 " מספר יחידות הדיור יהיה עד 240 ,תותר חלוקה שונה של יח"ד בין המבנים ובלבד שסך יח"ד לא יעלה על 240".
עפ"י סעיף .4.1.2א.:13 " תמהיל הדירות המוצע יכלול %20 יח"ד קטנות, ששטחן לא יעלה על 88 מ"ר, ובכלל זאת 20 דירות בשטח של 70 -50 מ"ר."- יש להציג תמהיל יח"ד המוכיח עמידה בדרישות הסעיף מסחר:
סעיף .4.1.2ט"ו קובע הוראות לעניין שטחי מסחר כדלהלן:
.1שטחי המסחר יוגבלו ל-120 מ"ר
2. שטחי המסחר יוגבלו לקומת מפלס הכניסה הקובעת מרחוב שטרן
3. תאסר חזית מסחרית אטומה
מוצע שטח מסחר במפלס קומת הכניסה מרחוב שטרן, בשטח של 124 מ"ר, - יש לצמצם למותר שטחי בניה:
מגורים:
עיקרי ע"ק- מותר: 9818 מ"ר מוצע: 10106.38 מ"ר- חריגה של: 288.38 מ"ר- פורסמה הקלה לעניין ניוד
שטחים ממגרש 3 בהיקף של 400 מ"ר- בעקבות העברת 6 יח"ד ממגרש למגרש- אין מניעה לאשר.
אם כך, נותרו- 400-288.38=111.62 מ"ר שטחים עיקריים ע"ק- 50.91 מ"ר יילקחו לטובת שטחי שרות ע"ק
- 37 -
עיקרי ת"ק- מותר: 1355 מ"ר מוצע: 1260.10 מ"ר- נותרו: 94.9 מ"ר
שרות ע"ק- מותר: 3384 מ"ר מוצע: 3714.91 מ"ר- חריגה של: 330.91 מ"ר
בהערה ז' לטבלה 5 מצוין כי: "במידה ויידרש פיר אשפה בשלב היתר הבנייה , ניתן יהיה להוסיף לכל קומה 10 מ"ר בכל בנין לשטח שרות"- מוצע פיר אשפה על כן, ניתן להוסיף 280 מ"ר (לכל הקומות בו מתוכנן הפיר)
לשטחי השרות שבבניין- 330.91-280=50.91 מ"ר- עדיין קיימת חריגה של 50.91 מ"ר שטחי שרות ע"ק-
יילקחו מיתרת שטחים עודפים
שרות ת"ק- מותר: 8500 מ"ר מוצע: 8539.73 מ"ר- חריגה של: 39.73 מ"ר
מסחר:
עיקרי ע"ק- מותר: 120 מ"ר מוצע: 124 מ"ר- חריגה של 4 מ"ר -יש לצמצם
מרפסות:
מותר: 1500 מ"ר
מוצע: 1436.45 מ"ר- כמותר
זיקת הנאה:
סעיף .4.1.2א..11 קובע הוראות לזיקת ההנאה:
הטיילת לאורך רחוב שטרן, המעוגנת בתשריט בזיקת הנאה, תהיה מורכבת מרצועה ברוחב שלא יפחת מ-3 מטר, מגוננת או מרוצפת, ובה יהיו נטועים עצים כל כ-8 מטר בתאום עם אגף שפ"ע של העירייה. בין רצועת הגינון ובנייני המגורים תפותח מדרכה להולכי רגל ברוחב משתנה שלא יפחת מ-2 מטר, כמסומן בנספח הבינוי והפיתוח ... כל מפלסי הפיתוח של הרצועות שמרכיבות את הטיילת יותאמו ויתוכננו בהתאם למפלסים הקיימים ברחוב שטרן. זיקת ההנאה למעבר רגלי הינה מעל פני הפיתוח הסופיים בלבד. יותר שינוי במיקום השטח בזיקת ההנאה למעבר רגלי ובלבד שישמר רוחבו המזערי בתכנית".
תוואי זיקת ההנאה המוצע אינו תואם למסומן בתב"ע אך אין מניעה לאשר בהתאם לאמור לעיל נשמר מעבר של 2 מ' בין רצועת הגינון לבין בנייני המגורים, כנדרש מרפסות
בסעיף .4.1.2א. מציין הוראות לעניין מרפסות כדלהלן:
.1תיאסר סגירת השטחים המיועדים למרפסות בתכנית זו בכל צורה שהיא. .
2. תותר הקמת מרפסות סוכה בחזית הניצבת לרחוב, ממפלס הפארק ועד לקומה השתים עשרה מעל רחוב
גאוני.
מוצעות מרפסות מקורות ושאינן מקורות, כאשר מרפסות מקורות מוצעות בשטח כולל של 1436.45 מ"ר בכל הבניין, מותר עפ"י תב"ע 1500 מ"ר.
מחסנים:
- 38 -
בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי: "שטחי אחסנה מעל ומתחת לקרקע בהיקף של עד 10 מ"ר ליח"ד כלולים בשטחי השרות המצוינים בטבלה"-
מוצעים 126 מחסנים עבור 126 יח"ד, בשטח של עד 10 מ"ר למחסן, כנדרש הוראות פיתוח שונות:
1. עפ"י סעיף .4.1.2א.:.8 "גובה הגדרות הבנויות לא יעלה על 1.20 מ' ביחס למדרכה הסמוכה. מעל גובה זה
יותר מעקה קל או גדר חיה"- מוצע כנדרש
2. סעיף .4.1.2א.:9 " לא תותר הצבת פילרים, גמל מים, צוברי גז וכל אלמנט טכני אחר בחזיתות ראשיות.
יש למקם אלמנטים אלה בקירות ניצבים לרחוב בלבד- מוצע צובר גז בחזית קדמית, לכיוון רחוב שטרן בת"ק, אושר ע"י אדריכל העיר
שלביות ביצוע
סעיף 7.1 להוראות התכנית הקובע הוראות שלביות ביצוע:
.1תנאי להיתר בניה ראשון- הגשת תכנית המחברת בין רחוב גאוני לרחוב קוליץ
2. הריסת מבנה קיים בחלקה 232 וקבלת היתר לחפירה ודיפון
3. מתן היתר אכלוס לבניין -1 השלמת הדרך בקטע המקביל לחלקה בתא שטח 4 ובתא שטח 5 לרבות השטח
עם זיקת ההנאה
4. הריסת מבנה קיים בחלקה 139 וקבלת היתר לחפירה ודיפון
5. מתן היתר איכלוס לבניין -2 השלמת הדרך בקטע המקביל לחלקה בתא שטח 4 ובתא שטח 5 לרבות
השטח עם זיקת ההנאה, השלמת פיתוח הטיילת, וכן השלמת בניית השטחים המיועדים למבנה ציבור.
6. ניתן יהיה להרוס ולבנות כל אחד מהמבנים בנפרד בכל סדר שיבחר ללא מחויבות לסדר הכרונולוגי של
השלבים הקודמים המתוארים תוך ביצוע החלק הרלבנטי מכביש הגישה עד לבניין וביצוע חניה תת קרקעית המשרתת את הבניין בלבד או שני בניינים.
7. פיתוח וביצוע הדרך המחברת בין רחוב גאוני לרחוב קוליץ- קבלת היתר איכלוס לבניין הראשון שיבנה
בפרויקט.
בעלויות:
התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י "גיא ודורון לוי" המבקשים, וכן, חתימת "קדמת היובל " ע"י יופי כח של הבעלים.
אישורים שהתקבלו:
- 39 -
אדריכל העיר:
התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,06.02.2025 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר מחלקת הסדרי תנועה:
התקבל אישור חניה מתאריך 15.09.2024 לפיו: "משוחרר לדיון בוועדה בלבד, מוצע 151 חניות לטובת 126 יח"ד חדשות ומסחר כולל חניות נכים, בכפוף לאישור המחלקה לבקרה פיזית, תנאי להיתר- קבלת אישור מחלקת הסדרי תנועה, תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור".
איכות הסביבה:
התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך ,16.02.2025 נרשמו תנאים בהיתר מחלקת דרכים:
התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 21.01.2024
מחלקת תברואה:
התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 19.11.2024
מחלקת שפ"ע:
התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 09.01.2024
מימוש התכנית:
זמן למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה,
אישורה של התוכנית ביום- 20.05.2019
מידע קודם
מתאריך
חוות דעת תכנונית 23/04/2025
חוות דעת תכנונית
בשכונת קריית היובל, במגרש 1 על פי תב"ע 409656 , היושב בין רחובות שטרן מצפון ויעקב גאוני מדרום, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי מבקשים הריסת מבנה קיים
- 40 -
ובניית בניין חדש בן 42 קומות מעל 10 קומות ת"ק, סה"כ 126 יח"ד.
מוצעת חזית מסחרית לכיוון רחוב שטרן.
בקשה להריסת המבנה הקיים, חפירה ודיפון מבוקשים בהיתר מס' 210/23 אשר הופק בתאריך: 30.06.2024
בנוסף, בקשה לבנית בניין מס' 2 מבוקש בהיתר מס' 2023/224.1 אשר אושר בועדה
במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:
"העברת שטחים עיקריים ושירות מתא שטח 3 לתא שטח 1 בהיקף של כ-400 מ"ר
בעקבות העברת 6 יח"ד ממגרש למגרש בהתאם למותר בתכנית בהערות לטבלה 5 לשיפר התכנון"
תום מועד להגשת התנגדויות: -22.04.2025 לא הוגשו התנגדויות
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ולנספחיה למעט ההקלה שפורסמה
אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה
יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a
הכנת המלצה 23/04/2025
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה
ובתנאים
יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתאור הבקשה השלמת פרסום 01/04/2025
לפי סעיף 149 העברת שטחים עיקריים ושירות מתא שטח 3 לתא שטח 1 בהיקף של כ-400 מ"ר
לחוק
בעקבות העברת 6 יח"ד ממגרש למגרש בהתאם למותר בתכנית בהערות לטבלה 5 לשיפר התכנון
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 אישור שירותי הכבאות
5 אישור משרד הבריאות
- 41 -
6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה
11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור חדר טרפו כפוף לאישור איכות סביבה
16 אישור חדר טרפו כפוף לאישור איכות סביבה
17 אישור מחלקת הסדרי תנועה
18 תנאי להיתר בניה ראשון- הגשת תכנית המחברת בין רחוב גאוני לרחוב קוליץ 19 יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור.
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולמפורט בתאור הבקשה
- 42 -
סדר יום לועדה מתאריך - 29/04/2025 - א אייר תשפ"ה
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2025/41
מספר בקשה 1994/0191.03
מספר סידורי 9
נתונים כלליים
בנית מחסן/מחסנים, בניה חדשה / בניין חדש, בניית
סוג בקשה מרפסת, חפירה ומילוי, בניית קיר תומך/מגן, ממ"ד, תוספת
יח"ד באמצעות תוספת בניה
שימוש עיקרי מגורים, מגורים
מהות בקשה הקמת מבנה חדש בן 2 קומות מעל קומת מחסנים חלקית.
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש שרבני דוד
עורך הבקשה אדריכל גלר דינה
מתכנן השלד מהנדס דב קוזלובסקי
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא
0
חתמו
כתובת האתר
קאפח 1 , בית ישראל
גוש חלקה בשלמות
30086 141 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
30086ג תחילת תוקף 16/07/1959
4053 תחילת תוקף 02/01/1992
4053 תחילת תוקף 02/01/1992
4383 תחילת תוקף 28/10/1994
4383 תחילת תוקף 28/10/1994
844332 תחילת תוקף 06/11/2021
תאור הבקשה
נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:
בחלקה הנידונה עפ"י נתוני המערכת לא הופקו היתרי בנייה.
- 43 -
מהות הבקשה:
הבקשה מוצעת ברחוב קאפח ,1 שבשכונת בית ישראל. גוש: 30086 , חלקה: .5141 מדובר בהקמת מבנה מגורים חדש - בעל גג רעפים הכולל 2 יח"ד, בן 2 קומות מעל קומת שירות, עבור מחסנים. לכל יח"ד מוצע ממ"ד.
במסגרת הבקשה צוינה ההקלה הבאה:
"הקלה בדבר תוספת מרפסות זיז מעל דרך".
"הקלה מהוראות התכנית 4053 בדבר בנייה בתכסית %100 במקום %80".
תום מועד הגשת התנגדויות: 2025/01/28 . עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות.
בעלי עניין בנכס:
הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .5141 פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 31/03/2025
תכנונית : לאשר
את הבקשה
להיתר בניה
בתנאים
לאשר את הבקשה להיתר בנייה בתנאים.
אישור איכות סביבה:
תנאי הוסף למערכת.
חוות דעת תכנונית 30/03/2025
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
844332
- 44 -
תחילת תוקף:
06/11/2021
ייעוד הקרקע:
רקע לבקשה:
התיק נידון בוועדת משנה מיום 26.02.2025 ובה הוחלט לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת.
עתה משהושגו ההשלמות וכן הוגשה תכנית מתוקנת, הבקשה מובאת לדיון נוסף.
להלן התייחסות בהתאם להחלטת וועדה קודמת:
שטחי בניה:
חישוב: 57.62 מ"ר(עיקרי מוצע) + 43.44 מ"ר(שירות מוצע) = 101.06 מ"ר.
101.06 מ"ר > 100.8 מ"ר המותרים. על עורך הבקשה לצמצם את הבקשה למותר.
התייחסות האגף:
עפ"י סעיף 9 ג' לתקנון תכנית 4053 מותר: %180 כולל שטחים בחלל הגג העולים על 1.8 מטר וכן את כל חלקי הבניין
המקוריים. שטח חלקה: 56 מ"ר * %180 = 100.8 מ"ר.
שירות מוצע בשטח של: 43.18 מ"ר לפי הפירוט הבא: 66.82
מ"ר מוצעים, מתוכם 23.64 מ"ר עבור מרחבים מוגנים הניתנים מעבר לזכויות הבנייה. 66.82 מ"ר – 23.64 מ"ר = 43.18 מ"ר.
חישוב כולל: 57.62 מ"ר(עיקרי מוצע) + 43.18 מ"ר(שירות מוצע)
= 100.08 מ"ר – כמותר.
גבהים:
רום קומת כניסה עומד על 3.12 מ'. רום קומה א' עומד על 3.42 מ'.
- 45 -
המוצע בבקשה חורג מהמותר – על עורך הבקשה להנמיך את רום הקומות לכדי 2.80 מ', מרצפה לרצפה.
התייחסות האגף:
הוגשה תכנית מתוקנת ,b בה עורך הבקשה מסדיר את עניין רום הקומות, כפי המתבקש.
אישור איכות סביבה:
טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת איכות סביבה.
התייחסות האגף:
ביום 17.03.2025 התקבל אישור בתנאים של מחלקת איכות סביבה ע"י אלגרבלי טליה.
תנאי הוסף למערכת.
הערות גרפיות:
יש לתקן ליקויים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a
התייחסות האגף:
הוגשה תכנית מתוקנת ,b העונה לדרישת הצוות המקצועי.
דיון בועדת משנה 26/02/2025
: לדחות
במתכונת המוצעת
שטחי בניה:
חישוב: 57.62 מ"ר(עיקרי מוצע) + 43.44 מ"ר(שירות מוצע) = 101.06 מ"ר.
101.06 מ"ר > 100.8 מ"ר המותרים. על עורך הבקשה לצמצם את הבקשה למותר.
גבהים:
רום קומת כניסה עומד על 3.12 מ'. רום קומה א' עומד על 3.42 מ'.
המוצע בבקשה חורג מהמותר – על עורך הבקשה להנמיך את רום הקומות לכדי 2.80 מ', מרצפה לרצפה.
- 46 -
אישור אגף תברואה:
תנאי הוסף במערכת.
אישור איכות סביבה:
טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת איכות סביבה.
הערות גרפיות:
יש לתקן ליקויים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a
תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.
יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.
בדיקת המלצה 12/02/2025
תכנונית : לדחות
במתכונת המוצעת
שטחי בניה:
חישוב: 57.62 מ"ר(עיקרי מוצע) + 43.44 מ"ר(שירות מוצע) = 101.06 מ"ר.
101.06 מ"ר > 100.8 מ"ר המותרים. על עורך הבקשה לצמצם את הבקשה למותר.
גבהים:
רום קומת כניסה עומד על 3.12 מ'. רום קומה א' עומד על 3.42 מ'.
המוצע בבקשה חורג מהמותר – על עורך הבקשה להנמיך את רום הקומות לכדי 2.80 מ', מרצפה לרצפה.
- 47 -
אישור אגף תברואה:
תנאי הוסף במערכת.
אישור איכות סביבה:
טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת איכות סביבה.
הערות גרפיות:
יש לתקן ליקויים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a
תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.
יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.
חוות דעת תכנונית 11/02/2025
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
844332
תחילת תוקף:
06/11/2021
ייעוד הקרקע:
יעוד עפ"י תכנית מאושרת קודמת
התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:
844332 תחילת תוקף 06 / 11 / 2021 – אזור מגורים מיוחד.
- 48 -
4053 תחילת תוקף .02/01/1992
כפיפות לתכנית מתאר.
תקנות התכנון והבניה.
יצוין, מטרת תכנית 844332 הינה: "ביטול הוראות איחוד וחלוקה וקביעת קווי בניין חדשים". עוד נרשם כי יתר ההוראות של תכנית 4053 ימשיכו לחול. לאור זאת הבחינה נערכה עפ"י תיק .4053
סטייה ניכרת:
תכנית 4053 איננה כוללת סעיף סטיה ניכרת.
נספח בינוי:
תכנית 4053 כוללת נספחי בינוי עקרוניים(קנ"מ ,)1:250 מחייבים.
המוצע בכללותו מבוקש בהתאם לנספח הבינוי.
שלביות ביצוע:
תכנית 4053 איננה כוללת סעיף שלביות ביצוע.
קווי בניין:
הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 2022/05/09 ע"י המח' למידע תכנוני. להלן נתוני הבדיקה:
המוצע מבוקש בתוך תחום קווי בניין מאושרים.
שטחי בניה:
עפ"י סעיף 9 ג' לתקנון תכנית 4053 מותר: %180 כולל שטחים בחלל הגג העולים על 1.8 מטר וכן את כל חלקי הבניין המקוריים.
שטח חלקה: 56 מ"ר * %180 = 100.8 מ"ר.
עיקרי מוצע בשטח של: 57.62 מ"ר.
- 49 -
שירות מוצע בשטח של: 43.44 מ"ר לפי הפירוט הבא: 67.08
מ"ר מוצעים, מתוכם 23.64 מ"ר עבור מרחבים מוגנים הניתנים מעבר לזכויות הבנייה. 67.08 מ"ר – 23.64 מ"ר = 43.44 מ"ר.
חישוב: 57.62 מ"ר(עיקרי מוצע) + 43.44 מ"ר(שירות מוצע) = 101.06 מ"ר.
101.06 מ"ר > 100.8 מ"ר המותרים. על עורך הבקשה לצמצם את הבקשה למותר.
מספר קומות:
מותר עפ"י תכנית 4053 סעיף (9א): "מספר הקומות לא יעלה על 3 קומות כולל חלל גג הרעפים".
מוצע: 2 קומות מעל קומת שירות המשמשת למחסנים –
כמותר.
גבהים:
מותר עפ"י תכנית 4053 סעיף (9א):
- "גובה קומה חדשה לא יעלה על 2.80 מטר (מרצפה לרצפה)".
-"גובה קומת גג הרעפים מעל פני הרצפה העליונה (מדלפות) לא יעלה על 2.20 מ' בחלק הנמוך של הבניין ובהתאם לנספח מס'
1".
מוצע בבקשה:
רום קומת כניסה עומד על 3.12 מ'. רום קומה א' עומד על 3.42 מ'.
המוצע בבקשה חורג מהמותר – על עורך הבקשה להנמיך את רום הקומות לכדי 2.80 מ', מרצפה לרצפה.
מספר יח"ד:
עפ"י תכניות 4053 וכן עפ"י תכנית :844332 ללא התייחסות למס' יח"ד ועל כן נבחן אל מול התקנות:
- כל יח"ד תהיינה בשטח מינימלי של 33 מ"ר.
- חתימה של %66 מבעלי הזכויות בחלקה.
מוצע בבקשה:
- 50 -
2 יח"ד חדשות ששטחן עולה על 33 מ"ר נדרשים.
התקבלו %100 חתימות.
מרפסת זיז:
פורסמה הקלה בדבר מרפסת זיז מעל דרך. בהמשך הוסרה מרפסת זו.
על כן פורסמה הקלה שלא לצורך.
תכסית:
עפ"י סעיף 9 ג' לתקנון תכנית :4053 "תכסית הבנייה המרבית לא תעלה על %80 כולל כל שטחי הבנייה שבתחום מעטפת הבניין" – המוצע מבקש לנצל %100 מתכסית הבנייה.
בבדיקת ראש צוות אל מול מחלקת תכנון נרשם: "בבדיקתי עם אמי ארבל את עניין התכסית, מאחר וקיימים במגרשים הגובלים מס' בינויים של תכסית מעל %80 במקרה הנ"ל ניתן לנצל את שטחי הבניה בתכסית מעל %80 (ועד ל-%)100 וזאת בכפוף לפרסום הקלה." – תכתובת שמורה בארכיב אופטי.
פורסמה לנידון הקלה כפי המתבקש. עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות.
אישור הסדרי תנועה:
ביום 06.11.2023 התקבלה אי התנגדות לתכנית: "אין התנגדות לתכנית. מוצע 4 יח"ד קטנות מ-45 מ"ר. עפ"י התב"ע 844332 חנייה תהיה לפי 4053 – בתחום בדרכים בגבול המגרש".
יצוין, הבקשה תוקנה כך שעתה ישנן 2 יח"ד מוצעות בשטח שאינו עולה על 45 מ"ר.
אישור אגף תברואה:
ביום 2023.11.06 התקבל אישור אגף תברואה ע"י מזרחי שני:
"תוספת 4 יח"ד. בשלב קבלת טופס 4 יש צורך בהשתתפות בעגלה 1000 ליטר". תנאי הוסף במערכת.
יצוין, הבקשה תוקנה כך שעתה ישנן 2 יח"ד מוצעות.
- 51 -
אישור איכות סביבה:
ביום 2023.11.14 התקבלה דחייה אוטומטית מאחר ונמצא חוסר במסמכים.
טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת איכות סביבה.
חוות דעת אדריכלית:
המוצע עבר מספר תיקונים טרם בחינת הבקשה ואף הופנה לפרסום נוסף.
עתה התכנית ראויה לאישור על דעת הצוות המקצועי.
הערות גרפיות:
יש לתקן ליקויים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a
התנגדויות:
עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות.
השלמת פרסום 07/01/2025
לפי סעיף 149 .1 הקלה מהוראות התוכנית 4053 בדבר בנייה בתכסית %100 במקום %.80
לחוק
השלמת פרסום 08/08/2023
לפי סעיף 149 הקלה בדבר תוספת מרפסת זיז מעל דרך לחוק
הכנת נוסח פרסום 20/06/2023
הקלה בדבר תוספת מרפסות זיז מעל דרך.
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה
6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
- 52 -
9 אישור פיקוד העורף הג"א
10 אישור שירותי הכבאות
11 אישור משרד הבריאות
12 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 13 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו
המלצת האגף
לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים
לאשר את הבקשה להיתר בנייה בתנאים.
אישור איכות סביבה:
תנאי הוסף למערכת.
- 53 -
סדר יום לועדה מתאריך - 29/04/2025 - א אייר תשפ"ה
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2025/41
מספר בקשה 2014/0211.02
מספר סידורי 10
נתונים כלליים
סוג בקשה חידוש היתר
שימוש עיקרי מגורים, מגורים
מהות בקשה חידוש היתר מס' 116647
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש קמפינסקי חנוך
עורך הבקשה אדריכל שוהט אוריה
מתכנן השלד קוזלובסקי דב
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא
0
חתמו
כתובת האתר
רש"י 119 , מקור ברוך
גוש חלקה בשלמות
30076 123 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
69955 תחילת תוקף 08/08/2013 1 מגורים ג 416
תאור הבקשה
רקע לתכנית:
בהיתר מקורי מס' 116647 אושרה בקשה עבור "תוספת קומות ,ממ"ד ומעלית ו-4 יח"ד חדשות.", כעת מבקש חידוש להיתר זה.
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 01/04/2025
תכנונית : לחדש
היתר בניה
בתנאים
- 54 -
לחדש היתר בניה בתנאים:
ניתן לחדש את ההיתר ל-3 שנים נוספות, דהיינו עד לתאריך 03.01.2028
יובהר כי לאחר מועד זה במידה והמבקש לא סיים את הבניה יהא עליו להוציא היתר בניה חדש.
חוות דעת תכנונית 01/04/2025
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
69955
תחילת תוקף:
08/08/2013
ייעוד הקרקע:
מגורים ג
התאמת הבקשה למותר:
בתאריך 03/01/2022 הופק היתר בניה מס' 116647 לתיק בניין מס' 2014/211.00
תוקפו של היתר זה לשלוש שנים בין אם החלו עבודות או לאו,
דהיינו עד לתאריך: 03/01/2025
כעת פג תוקפו של ההיתר וטרם הסתיימו העבודות.
עתה התקבל מכתב לחידוש היתר הבניה.
לפי סעיף ,59 סעיף 60 בתקנות התכנון והבניה, היתר הבניה הופק לפני תקנות החוק החדשות אשר מועד כניסתן לתוקף לאחר 01/09/2016 "באם החלו ברצף של עבודות מיום ההיתר, יש לבחון כי בידי המבקש יש היתר בניה שתוקפו לא פג מעבר ל-
3 חודשים ואז תינתן השלמה לעד 6 שנים".
עפ"י עדכון של המבקשים כי החלו עבודות, תוקף ההיתר המקורי הינו עד לתאריך 03/01/2025 .
עפ"י תקנות ניתן לאשר שלוש שנים נוספות דהיינו עד לתאריך 03.01.2028 .
סיבות העיכוב:
- 55 -
" תמו 3 שנים מיום הוצאת היתר והבניה כמעט הסתיימה, מבקש לחדש את ההיתר בכדי שיתאפשר לסיים את העבודות הבניה בהתאם להיתר ".
היות והתקבלה בקשה חידוש היתר בזמן הניתן, המלצת המחלקה כי ניתן לאשר חידוש היתר הבניה לשלוש שנים נוספות המשלימות את 6 השנים, דהיינו: עד לתאריך 03.01.2028 .
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 תשלום אגרה סופי לחידוש ההיתר יהיה %10 מהסכום ששולם בהיתר המקורי
המלצת האגף
לחדש היתר בניה בתנאים
לחדש היתר בניה בתנאים:
ניתן לחדש את ההיתר ל-3 שנים נוספות, דהיינו עד לתאריך 03.01.2028 יובהר כי לאחר מועד זה במידה והמבקש לא סיים את הבניה יהא עליו להוציא היתר בניה חדש.
- 56 -
סדר יום לועדה מתאריך - 29/04/2025 - א אייר תשפ"ה
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2025/41
מספר בקשה 2010/0719.01
מספר סידורי 11
נתונים כלליים
סוג בקשה בניית מרפסת
שימוש עיקרי מגורים, מגורים
מהות בקשה בניית מרפסת
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש דהאן ברוריה
עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות זלטס בתיה
מתכנן השלד תמייב אלי יצחק
מספר מתנגדים 2
מספר שכנים שלא
14
חתמו
כתובת האתר
מזל תאומים 9 , פסגת זאב
גוש חלקה בשלמות
30770 102 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
1169549 תחילת תוקף 10/06/2024
1169549 תחילת תוקף 10/06/2024 1 מגורים ב 1357 3381א תחילת תוקף 16/11/1995
3381א תחילת תוקף 16/11/1995
תאור הבקשה
היתרים קודמים:
ע"פ נתוני המערכת היתרים אחרונים שהופקו בחלקה הנידונה:
-הופק בתאריך 24/12/2023 בתיק 1996/572.04 עבור " תוספת מרפסות זיז ותוספת מחסנים.". סך שטחים שאושרו בהיתר זה 27.36 מ"ר לשטחי שירות ו-16.66 מ"ר לשטחי מרפסות.
- הופק בתאריך 07/09/2014 בתיק 2010/997.00 עבור " תוספת מרפסות" סך שטחים שאושרו בהיתר זה 53 מ"ר לשטחי מרפסות (בניין מס' 9 המבוקש בבקשה זו).
-הופק בתאריך 5/1/1997 בתיק 1996/572.00 עבור " הקמת בניין חדש למגורים". סך שטחים שאושרו בהיתר זה 5,038.92 מ"ר למניין שטח עיקרי, 1958.66 מ"ר לשטחי שירות.
- 57 -
מהות הבקשה :
מצב קיים: מדובר במבנה קיים בן 5 קומות מעל קומת כניסה המשמשת למגורים ו-2 קומת מרתף לחניה
ומגורים, סה"כ 7 קומות. ברחוב מזל תאומים 9 שכונת פסגת זאב, גוש 30770 חלקה .102 מצב מוצע:
קומה ג', מפלס :+9.72
חזית דרומית (אחורית): עבור דירה מס' 10 מש' דהאן, מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק 2 מ', רוחב 4.54 מ' ושטח של 9.08 מ"ר ופריצת חלון לדלת.
קומה ד', מפלס :+12.61
חזית מזרחית דרומית: עבור דירה מס' 13 מוצעת מרפסת דמה, מעטפת פינתית באמצעות קורת דמה.
פרסום הקלות:
במסגרת הבקשה הנידונה פורסמה ההקלה הבאה: "בניית מרפסת זיז בעומק 2 מטר בשונה מ-1.5 המותרים".
תום מועד התנגדויות בוצע בתאריך 14/01/20205 לפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה התקבלו 2 התנגדויות.
בעלי העניין בנכס:
הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .102
הליך פרסום לפי סעיף 149 בוצע באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות בשלב פתיחת התיק.
ע"פ נתוני המערכת, לבקשה הנ"ל התקבלו 2 התנגדויות.
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 01/04/2025
תכנונית : מובא
להכרעת הועדה
האם לזמן את מובא להכרעת ועדה האם לזמן את המתנגדים:
המתנגדים
התנגדויות:
לבקשה התקבלו 2 התנגדויות, להלן טענות המתנגדים והתייחסות האגף:
*מתנגדים לבניית המרפסת מחשש לפגיעה בבניין מבחינה הנדסית בטענה שהמרפסת הינה על עמודים. טוענים להתחלת
- 58 -
הבניה ע"י המבקש טרם קבלת היתר ולכך שהמבקש מבצע חור בקיר המזרחי בסמיכות לדירת אחד המתנגדים.
- בבקשה חתם מתכנן שלד אשר לוקח אחריות על הפרויקט וכן הוגשו חישובים סטטיים חתומים, המרפסת המוצעת הינה זיזית ולא ע"ג עמודים כך שלא ברורה הטענה.
בבדיקה במערכת gis וצילומים מפתיחת הבקשה, לא נראה כי הוחל בבינוי. מובא להכרעת ועדה האם לזמן את המתנגדים.
באם תחליט הועדה שלא לזמנם, המלצת המחלקה הינה לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים.
מרפסת זיז:
על עורך הבקשה להציג טבלת שטחי מרפסות עבור שאר יח"ד הקיימות בבניין, להציג את תכנית הצל גם בתכניות ולהטמיע פרט קונסטרוקטיבי למרפסת זיז.
חוות דעת אדריכלית :
על עורך הבקשה לתקן את הערות המסומנות ע"ג תכנית .a חוות דעת תכנונית 31/03/2025
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
3381א
תחילת תוקף:
16/11/1995
ייעוד הקרקע:
התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:
3381 א' תחילת תוקף 16/11/1995 אזור מגורים ב'.
תכנית מתאר 62'.
תקנות התכנון והבניה.
- 59 -
סטייה ניכרת:
בתכנית הנ"ל לא קיים סעיף סטייה ניכרת.
נספח בינוי:
עפ"י סעיף 9 ב': " מודגש בזאת כי הנספחים 1-3 הינם נספחי בינוי מנחים בכל הנוגע לאופן העמדת הבניינים, צורת הבניינים ועיצובם ומספר קומות החנייה התת קרקעית, בכפוף לאמור בהערות לטבלה שבסעיף קטן ד' להלן. כל יתר הפרטים הבאים לידי ביטוי בנספחים, הינם מחייבים, לרבות מספר הקומות המירבי, מספר הבניינים במגרש וכדומה". המוצע בבקשה אינו תואם נספח שאינו נותן התייחסות למרפסות.
שלביות ביצוע:
בתוכנית החלקה בחלקה לא חל סעיף שלביות ביצוע.
קווי בניין:
הבחינה נערכה ע"פ תיק קווי בניין שהתקבל מיום 28/10/2024 ע"י המחלקה למידע תכנוני, המרפסת המוצעת הינה בתחום קווי הבניין המאושרים ולא נמצאו חריגות מהם.
גובה:
בבקשה מבוקשות מרפסות זיז לקומות קיימות ללא כל שינוי בגובה.
מרפסת זיז:
מוצע בבקשה חזית דרומית (אחורית): עבור דירה מס' 10 מש'
דהאן, מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק 2 מ', רוחב 4.54 מ'
ושטח של 9.08 מ"ר.
חזית מזרחית דרומית: עבור דירה מס' 13 מוצעת מרפסת דמה,
מעטפת פינתית באמצעות קורת דמה.
המרפסת המוצעת בבקשה הינה בתחום קווי הבניין המאושרים ואינה מקורה, מורחקת מפינת הבניין בכ-50 ס"מ והינה בעומק 2 מ', כמו כן מוצעת מרפסת דמה עבור דירת השכן במפלס מעל כך שעונה על צמדים (על אף שמדובר בחזית אחורית).
- 60 -
מותר ע"פ תקנות לעומק – בקשות עליהן חלה תכנית הכפופה למתאר ניתן לאשר עומק של מעל 1.5 מ' בכפוף להקלה. בבקשה פורסמה הקלה רלוונטית לעניין עומק המרפסת 2 מ' במקום .1.5
תכנית צל – עורך הבקשה מציג תכנית צל למרפסות בחזית המבוקשת.
המרפסת עומדת במותר ע"פ מדיניות מהנדס עיר ותקנות – אין מניעה לאשר.
על עורך הבקשה להציג טבלת שטחי מרפסות עבור שאר יח"ד הקיימות בבניין, להציג את תכנית הצל גם בתכניות ולהטמיע פרט קונסטרוקטיבי למרפסת זיז.
הריסות:
מהשוואת התוכנית אל צילומים בשטח נראה כי במבנה המבוקש לא קיים בינוי/ סגירות המיועדות להריסה שקיימות ללא היתר.
בקרה הנדסית:
בתוכנית לא חל סעיף חיזוקים, ע"פ הצהרת מהנדס שהוגשה –
לא נדרש בחיזוקים.
אישור שימור:
לא רלוונטי.
אישור הסדרי תנועה:
לא רלוונטי.
חוות דעת אדריכלית:
המרפסת המוצעת בבקשה עומדת במותר ע"פ תקנות ומדיניות מהנדס העיר, פורסמה הקלה לעניין עומק.
עורך הבקשה נדרש בחישוב כלל שטחי המרפסות כנדרש ובהצגת תכנית הצל בתכניות.
– על עורך הבקשה לתקן את הערות המסומנות ע"ג תכנית .a